房屋分配公证书范文

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二、继承的形式及房屋继承公证

继承分为法定继承、遗嘱继承和遗赠与遗赠扶养协议。法定继承是依据法律规定的继承人范围、顺序、遗产份额和遗产分配原则继承被继承人的遗产。遗嘱继承是继承开始后，按照被继承人所产的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。遗赠与遗赠扶养协议是自然人以遗嘱的方式将个人财产赠与国家、集体或法定继承人以外的自然人的情形。后两种继承形式是被继承人生前有意思表示，但需要死亡作为生效条件的死因行为，在登记实践中，我们收取的要件就不仅需要权利人生前留下经公证的遗嘱和遗赠与遗赠扶养协议，还需要死亡后的继承公证书，这样登记原因材料才完整，才能充分体现这样的民事法律关系构成。法定继承则只需要继承公证书即可，根据法律，法定继承是单纯的因权利人死亡这样一个法律事实产生的法律关系，不需要其他法律事实即可依法定程序单独实现。继承房屋登记过程中，我们依据公证书对于遗产继承的结论进行物权变动的登记，对公证书的内容不需要进行实质性的审查，登记机构也无力审查，继承法律关系的实质性审查及由此产生的法律后果应由公证机构负责和承担。

三、继承房屋的直接处分限制

《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但如前所述，继承人在未丧失继承权的情况下自被继承人死亡时取得物权，这是法定的，也就是说继承的房屋不需要登记也发生物权效力。物权是对特定的物直接支配和排他的权利，继承的房屋取得了这样的实质物权，也就享有了占有、使用、收益和处分的权利，但不动产登记的目的和意义在于保障交易安全而进行公示，具有极强的公信力，实质物权的取得并不代表可以跨越登记而直接加以处分。因而，要处分继承得来的房屋必须采用登记在先的原则，即房屋权利的变动先行经过登记并在不动产登记簿上进行了记载，继承人才能加以处分，如买卖、赠与等。继承法律关系有可能比较复杂且存在登记机构无力了解的情况，登记在先保证了当事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下进行公平交易。当然，处分是法律行为，若继承得来的房屋出现了其他由于法律事件产生的物权变动，应按具体情况进行办理。

四、对一些继承房屋登记的探讨

1.未经初始登记房屋的继承

合法修建的房屋直接取得物权，但尚未进行初始登记，而权利人已死亡，继承人凭继承公证书要求办理房屋继承，登记部门如何登记？第一种意见认为依物权的真实状况的变动而直接将房屋登记在继承人名下。第二种意见认为由继承人先登记为被继承人的名下，再办理继承转移登记。第三种意见认为办理土地继承后，更改人防、消防和规划等手续后办理初始登记。第一种情况符合物权实际情况，隐含了两个法定取得物权的情形，但不符合权利人与规划及土地主体一致的原则。第二种符合权利主体一致原则，但由于申请人死亡又不具备民事主体资格。第三种情况实际操作难度过大，不易实现。本着便民、经济、效率原则和先税后证要求，笔者较为赞成实践中采用第二种方式，被继承人死亡，继承人自然具备权，通过名义登记将房屋登记在被继承人名下只是为完成继承转移登记而走的一个过程，实践中可在房屋登记簿上注记初始登记后应立即办理继承转移登记。

2.存在隐性共有人的房屋继承

申请人申请房屋登记时，由于传统习惯，通常将婚后财产登记在一方名下，另一方则成为了隐性共有人。《房屋登记办法》实施后，明确房屋登记依申请登记，登记机构询问申请人时，婚后财产一般被申请为单独所有，登记机构按程序将房产登记在一人名下。但继承公证书是依据《婚姻法》对继承的遗产按实际权利状况进行认定，即房屋登记簿记载为单独所有，而公证书则认定为夫妻双方共同共有，出现了登记与实际不相符的情况。笔者认为登记簿记载的权利人或隐性共有人死亡后，应按公证书对权利的认定以房屋的一半权利作为遗产并依继承人对遗产的分配办理继承转移登记，如果办理更正登记将登记簿记载的权利人变更为夫妻双方然后办理继承转移登记，既无必要，也无意义。

3.其他情况

（1）当事人申请房屋转移登记，登记机构已受理，但卖方在房屋转移登记过程中但尚未登簿前死亡。卖方死亡时，物权实际已发生变化，由于未登簿，转移登记尚未产生物权变动，应采取退件处理，由出具继承公证书的继承人领回卖方相关资料并申请继承转移登记后再过户。

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近日，A银行一客户因存款继承问题向A银行上级部门进行投诉，要求尽快解决其继承存款支取问题。客户反映的基本情况是：存款人因病去逝，在A、B、C等3家银行有存款20余万元及房屋一套，有甲、乙2个子女，存款人生前遗嘱对存款进行了分割，存单及密码由乙持有，但甲向A银行申请了存单挂失止付。因继承问题产生纠纷，乙以甲为被告向法院提出了财产继承纠纷诉讼。法院判决内容主要为：1.房屋由甲继承，但甲应向乙支付现金23万余元；2.存款24万余无，由乙继承20余万元，甲继承3万余元。判决生效后，乙向银行提供了判决书、定期存单，以判决书中甲还应向乙支付房屋款为由要求全额支付被继承人在A银行的存款19万元及利息。A银行以判决书中乙也享有部分继承份额，在继承人未全部到场情况下暂不能支付。乙遂向银行投诉称，银行以二继承人不能同时到场要求乙申请法院强制执行继承人存款无理，因存款本身就是继承人的，且被继承人在其他二家银行存款均已支付给乙，A行亦应立即支付，声称要向银监局投诉或向法院A行，并要求赔偿。

一、存款人死亡后存款继承的办理

存款人死亡后其存款的支取在银行业务中属特殊的个人金融业务，一般区分两种情况：

（一）存款人已死亡，合法继承人向银行提交继承权证明书或法院裁决（含判决书、裁定书、调解书，下同）的。《中国人民银行关于执行的若干规定》（下称《规定》）40条第二款第（一）项规定：存款人死亡后，合法继承人为证明自己的身份和有权提取该项存款，应向储蓄机构所在地的公证处（未设公证处的地方向县、市人民法院－－下同）申请办理继承权证明书，储蓄机构凭以办理过户或支付手续。该项存款的继承权发生争执时，由人民法院判处。储蓄机构凭人民法院的生效的判决书、裁定书或调解书办理过户或支付手续。

从上述规定可知，只有公证机关和人民法院是判断继承人是否有继承权的有权部门。也就是说，继承人支取被继承人存款分二种情况：一是各继承人对存款的分割无异议或仅有一个继承人的，继承人凭公证机关办理的继承权证明书后向银行要求支付；二是各继承人之间对存款的分割存在分歧的，继承人应向法院提起确权之诉或继承权纠纷之诉，由法院对死者存款的归属和份额进行裁决，继承人依据法院的生效裁决要求银行予以支付。

（二）存款人已死亡，存单持有人没有向银行申明遗产继承过程，也没有持法律文书，直接要求银行办理支付的。银行不知或存单持有人未告知存款人死亡的，也未向银行提交相关继承法律文书，而是直接去银行支取存款人生前存款的，银行视为正常支取或转存。如引起存款继承争执的，银行不负责任。

如银行已知存款人死亡信息或在办理办理5万元（不含）或等值外币1万美元以上现金存取中查询存款人身份时发现存款人身份证件已被注销的，银行应告知持折（卡、存单，下同）人按存款继承程序办理。尽管实务中难以证明银行对存款人已死亡情况知晓，相关人员可能未必对存款支取提出异议，银行一旦按正常存取款程序办理，如发生继承纠纷，很可能以未审慎履行注意义务等事由被追究责任。前述投诉事件中如乙提供判决书向B、C行要求支取存款，B、C行认为乙的继承份额大于在本行存款金额予以支付的，一旦甲的权益最终未能实现银行可能面临一定风险。

（三）继承人支取存款应提供的材料。继承人依据继承证明书或法院裁决向银行要求支付存款的应向银行提供相关法律文书、所有继承人的身份证件、存折，无需提供被继承人的身份证件、预留的密码或印鉴等。如存单遗失或灭失的，还应先申请挂失。

（四）继承人不能全部到场情况的处理。继承人办理存款继承的，所有继承人（监护人代未成年人领取的应提供相应证明）应至银行网点办理存款的支取或过户，这是目前办理存款继承最为便捷的方式；如所有继承人无法至银行网点的，可办理经公证的授权委托书委托他人代办支取（过户）或由公证机关提存；各继承人对上述途径有分歧的，继承人可向法院申请强制执行，未能到场的继承人份额由法院提存。

二、银行在办理存款继承中的风险防范

（一）认真审核相关资料。银行经办人员应仔细核对继承人是否为法律文书上所记载的权利人，通过身份证联网核查系统核实继承人身份，并按继承公证书、法院裁决确定的各继承人份额支付，由各共同继承人在支付凭证上签字确认，并将继承权证明书、法院判决书、裁决书、调解书原件作为取款凭证附件。对继承公证书或法院裁判文书真实性有疑义的可与文书出具机关核实。

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一、出现虚假公证的原因分析

1.申请人公证造假收益大、成本低

目前，在�产继承、房屋买卖等财产类公证中，利用假证、假人骗取公证书的现象尤其突出。根据《公证法》的相关规定，当事人以及其他个人或者组织提供虚假证明材料，骗取公证书，利用虚假公证书从事欺诈活动，给他人造成损失的，依法承担民事责任；违反治安管理条例的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。在刑法当中，对提供虚假材料骗取公证书的，也作出了明确的处罚规定。但是在现实生活当中，在办理公证时发现虚假材料的，公证员一般仅仅是拒绝办理公证，对假证假人通常不会采取什么措施。在出具公证书后，当事人持虚假公证获取了非法利益，对他人造成了损害，受害人要维权的话，此时往往要面对经办公证员、公证处、造假当事人、善意第三方等多方利害关系人，经常要费很大周折，要投入巨大的精力和钱财，然而有时取得的效果却并不乐观，提供虚假材料的当事人也因此难以得到追究。

2.个别公证机构、公证员片面追求经济利益

目前，我国的公证机构分为行政体制、事业体制、合作制三种类型，很多公证处实行事业单位企业化管理，在经济上实行自收自支，工资、奖金与收费挂钩，这种自收自支的管理模式使得公证处、公证员生存、发展的压力日益增大，对经济效益的追求成为公证处的首要目标，也成为公证处考核公证员的潜在基本标准，并且切实影响到公证员的收入和生活，这就驱使公证处之间的不正当竞争日益剧烈，公证员面对虚假材料时不得不面对收益和责任的权衡。

3.公证机构设备落后，查验手段不足

随着科技的不断发展，制假技术日新月异，有些假证件、假材料已达到几可乱真的程度。在申请办理公证事项的过程中，提交给公证处的材料种类繁多，出处各异，要想对这些证件材料逐一进行核实并且核实无误，不仅要投入较大的人力、物力，要保证完全正确仍有着较大难度。目前，很多公证机构都存在着硬件设备落后、核实手段不足的问题，在面对形形的假人、假证、假材料时，往往会感到心有余而力不足。

4.公证办理不能取得有关单位和个人的有效配合

在材料提交阶段，公证机构有时不能得到相关单位的配合：有的单位怕承担风险，不愿为当事人出具证明；有的则不顾事实，完全依照当事人要求出具证明。在公证核实阶段，有些政府工作人员怕担责任，以种种理由进行拒绝、搪塞，不愿协助核实，有些金融机构则以《银行法》、《邮政法》及行业规定为由，拒绝公证机构核实，一些个人完全拒绝公证机构核实。

二、公证执业环境中存在的众多问题

1.多种体制并存，公证资源分配不合理

行政体制、参公体制、全额拨款的事业单位、差额拨款的事业单位和自收自支的事业单位等五种不同的体制并存，同一地区存在不同性质（形式）的公证机构，同一城市存在不同层级的公证机构，这种体制上的混乱导致公证机构之间的不正当竞争非常普遍，给公证机构的管理带来很大的困难，严重影响了公证公信力。

2.法定公证缺失，法律法规不健全

《公证法》没有明确必须公证的事项，散落在《拍卖法》、《担保法》、《继承法》和《民事诉讼法》中有关公证的条款也都是选择性的。国家法律法规强制性规范少，在许多领域还是空白。作为民法典重要组成部分的《物权法》，在不动产物权变动等涉及物权效力的重大问题上没有引入公证制度，使公证在不动产领域的作用难以发挥。《公证法》第四十四条关于对当事人造假行为“违反治安管理的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任”的规定与《治安管理处罚法》和《刑法》中的相关规定没有衔接。公证行业长期处于守株待兔、等米下锅的状态，长此以往公证机构有被边缘化和被社会抛弃的危险。《公证法》颁布后，配套的法规也没有跟上。

3.与职能部门沟通困难，公众公证法律意识薄弱

缺少政府相关职能部门以及司法机关的沟通支持和相关硬性规定，使得公证机构、公证员在调查核实、业务开展、执业风险方面面临十分困难的局面；由于历史原因，社会的信用意识在我国没有充分发育，社会整体的信用意识水平较低。

三、提高公证质量，还公证诚信本质

1.以人为本

以人为本，建设一支政治坚定、业务熟练、纪律严明、作风过硬、服务文明的队伍，全面提升公证处人员整体素质，使公证人员拥有较高的职业道德素养，强烈的社会责任感。因为公证员在执业过程中也要承担相应的执业风险，这也促使公证员在办理公证业务中，将公证质量视为公证事业的生命线，将公证质量视为保护自己安全执业的盾牌。

2.严格公证程序规则办事

《公证程序规则》全面、具体地规定了办理各类公证事务必须遵守的基本程序规则，比如哪些公证事项需要申请人亲自办理、公证执业区域范围怎么划分、受理和出具公证书需要哪些条件等都作了明确规定。严格程序办事是公证机构进行证明活动的法律基础，是公证人员办理公证事务必须遵守的操作规程，是保证公证机构正确行使公证职权的保障。

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一、典型案例

实施不动产统一登记后，D市的房产交易与不动产登记分别在房管局和国土局办理。李某62岁，其妻子于两年前因病去世，名下有一套共同共有的学区房。李某岳父为植物人，岳母健康，妻子生有一儿一女，子女均已成家。刘某，外地人，欲落户D市，看中了李某该套住房，经协商双方达成买卖事项。数天后，刘某夫妇与李某携带相关证件一同前往房管局，打算签订存量房买卖契约。但被告知，暂不允许买卖交易，李某需先换不动产证，由共同共有改为李某单独所有。李某不解，明明是自己的房子，妻子过世了就不能卖了？随后，李某独自前往国土局要求换证，并提供了妻子的死亡证明。国土局了解情况后告知李某，换证没这么简单，需要出具公证书或法院裁定书等有效文件证明房屋产权归属，或是亡妻的所有法定继承人同时到场申请，但后者需要就继承事宜在网上公示3个月。李某又不解，明明是自己的房子，妻子过世了还要征得子女和岳父母的同意？

考虑到孩子即将入学，刘某夫妇频催李某办理过户。无奈之下李某联系了子女和岳父母，四人均同意将该套住房归李某单独所有，并允许李某处置。麻烦的是，岳父已卧床不起，经咨询李某决定让其岳母担任岳父的监护人，行使岳父的权利。到公证处出公证书，可立即生效，但需缴纳几千元公证费；到国土局直接申请，可省下公证费，但需要公示3个月。为省下公证费，李某携80多岁的岳母和两子女到国土局登记窗口签署了房屋产权归其单独所有的继承协议书、具结书、承诺书、声明书、询问笔录等，并提供了所需的相关证明材料。两名登记人员就继承的合法性进行了严格审查，就产权归属在政府网站进行了公示，3个月后认定申请有效后办理了转移登记，为李某颁发了其单独所有的不动产权证书。李某凭着新证与刘某在房管局顺利签下买卖契约，在地税局缴纳相关税费，国土局再次受理转移登记，注销李某新证，给刘某夫妻颁发共同共有的产证。

老李卖房一波三折，劳师动众，房管局、国土局、地税局、派出所、居委会、公证处等部门间跑了20多次，光办理继承转移登记就制作材料超50页，卖个房手续办理耗时4个多月，就因妻子先过世。

二、相关法规

1.房屋所有权形式分三类。《物喾ā返诰攀三条、九十四条、九十五条规定：私人房屋的所有权形式可分为单独所有、按份共有和共同共有，单独所有即一个人单独享有所有权，按份共有即两个或两个以上个人按照其份额享有所有权，共同共有即两个或两个以上个人共同享有所有权。

2.夫妻房产的所有权形式。《婚姻法》第十七条、第十九条规定：没有约定或约定不明确的，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的房产，有平等的处理权。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。

3.房产继承的开始时间。《继承法》第二条、第三条规定：继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，其中包括公民的房屋。

4.享有继承权的对象。《继承法》第九条、第十条、第十一条规定：继承权男女平等。继承开始后，由第一顺序继承人（配偶、子女、父母）继承，第二顺序继承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。

5.继承份额的确定。《继承法》第十三条规定：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承人协商同意的，也可以不均等。

6.配偶死亡后夫妻共有财产的分割。《继承法》第二十六条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

7.继承的执行依据。《继承法》第五条、第二十五条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。

8.植物人行使继承权。《民法通则》第十七条规定：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：配偶；父母；成年子女；其他近亲属；关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定：无民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

9.公证收费的依据。《公证法》第三十一条、第三十四条规定：当事人拒绝按照规定支付公证费的，公证机构不予办理公证。当事人应当按照规定支付公证费。

10.继承不征契税的依据。国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）明确：对于《继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。

11.继承转移登记的规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

12.无公证直接受理继承的需公示。《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6继承、受遗赠的不动产登记规定：对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。苏州市国土局通知（苏国土〔2017〕42号）规定：公示3个月后无异议的，予以登簿发证。

三、法条推论

依据上述关于房产继承的法律规章，结合李某的典型案例，假定妻子先过世，可得出以下结论：

1.夫妻共同共有的房产，在妻子死亡后，丈夫可先分得房产的50%所有权，剩下的50%所有权属于妻子遗产。

2.妻子单独所有的房产，在妻子死亡后，全部所有权属于妻子遗产。

3.丈夫作为妻子的第一顺序继承人，有权继承妻子遗产。

4.妻子遗产的份额分配，由继承人协商解决或法院依法裁决，可归丈夫所有，可归子女所有，可归父母所有，可归孙子孙女所有（子女先于妻子过世），可其他法定继承人所有，或多人按份共有、共同共有。

5.继承人中有无民事行为能力人的，需要指定监护人，由监护人代为行使权利，但处分被继承人遗产时不得损害被监护人利益。

6.待房产所有权人之间的份额确定后，需至不动产登记部门办理转移登记。

7.继承遗产无需缴纳契税。

8.办理继承转移登记时，公证为非前置且非强制。

四、办理流程

配偶死亡后，若出售原夫妻共有房产的，通常需要办理两次转移登记，首次转移登记分两种类型，即公证后登记和公示后登记，前者先去公证处，后者直接至登记部门。两次转移登记大体分为12个办理环节，具体办理流程如图1所示，环节分别为：

1.至派出所开具死亡证明和法定继承人关系证明等。

2.至户籍地居委会或村委会或工作单位开具家庭成员关系证明和监护人证明等。

3.所有法定继承人至公证处或法院办理遗产归属的公证书或裁定书。

4.凭着公证书或裁定书至不动产登记中心申转移登记。

5.若3不办，所有法定继承人至不动产登记中心当面签署遗产归属的继承协议书、具结书、承诺书、声明书、询问笔录等，就遗产的产权归属结果，登记部门需在政府网站公示（苏州为3个月），公示结束无异议的产权归属才生效。

6.不动产登记中心审核后，根据3或5由共同共有转单独所有或按份共有，注销老证，颁发新的不动产权证书（通常10个工作日后）。

7.签约当天权利人至不动产登记中心查询登记信息，出具不动产登记信息表，证明无抵押、无查封。

8.买卖双方至房管局签订存量房买卖契约。

9.至房管局领取交易告知书及房产平面图（通常3个工作日后）。

10.买卖双方凭存量房买卖契约至地税局缴纳契税、个人所得税、增值税、印花税等。

11.买卖双方至不动产登记中心申请转移登记。

12.注销卖方不动产证，办理买方新证，由买方至不动产登记中心领取证书（通常10个工作日后）。