房屋分配公证书范文
时间：2022-02-05 15:17:25
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篇1
二、继承的形式及房屋继承公证
继承分为法定继承、遗嘱继承和遗赠与遗赠扶养协议。法定继承是依据法律规定的继承人范围、顺序、遗产份额和遗产分配原则继承被继承人的遗产。遗嘱继承是继承开始后，按照被继承人所产的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。遗赠与遗赠扶养协议是自然人以遗嘱的方式将个人财产赠与国家、集体或法定继承人以外的自然人的情形。后两种继承形式是被继承人生前有意思表示，但需要死亡作为生效条件的死因行为，在登记实践中，我们收取的要件就不仅需要权利人生前留下经公证的遗嘱和遗赠与遗赠扶养协议，还需要死亡后的继承公证书，这样登记原因材料才完整，才能充分体现这样的民事法律关系构成。法定继承则只需要继承公证书即可，根据法律，法定继承是单纯的因权利人死亡这样一个法律事实产生的法律关系，不需要其他法律事实即可依法定程序单独实现。继承房屋登记过程中，我们依据公证书对于遗产继承的结论进行物权变动的登记，对公证书的内容不需要进行实质性的审查，登记机构也无力审查，继承法律关系的实质性审查及由此产生的法律后果应由公证机构负责和承担。
三、继承房屋的直接处分限制
《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但如前所述，继承人在未丧失继承权的情况下自被继承人死亡时取得物权，这是法定的，也就是说继承的房屋不需要登记也发生物权效力。物权是对特定的物直接支配和排他的权利，继承的房屋取得了这样的实质物权，也就享有了占有、使用、收益和处分的权利，但不动产登记的目的和意义在于保障交易安全而进行公示，具有极强的公信力，实质物权的取得并不代表可以跨越登记而直接加以处分。因而，要处分继承得来的房屋必须采用登记在先的原则，即房屋权利的变动先行经过登记并在不动产登记簿上进行了记载，继承人才能加以处分，如买卖、赠与等。继承法律关系有可能比较复杂且存在登记机构无力了解的情况，登记在先保证了当事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下进行公平交易。当然，处分是法律行为，若继承得来的房屋出现了其他由于法律事件产生的物权变动，应按具体情况进行办理。
四、对一些继承房屋登记的探讨
1.未经初始登记房屋的继承
合法修建的房屋直接取得物权，但尚未进行初始登记，而权利人已死亡，继承人凭继承公证书要求办理房屋继承，登记部门如何登记？第一种意见认为依物权的真实状况的变动而直接将房屋登记在继承人名下。第二种意见认为由继承人先登记为被继承人的名下，再办理继承转移登记。第三种意见认为办理土地继承后，更改人防、消防和规划等手续后办理初始登记。第一种情况符合物权实际情况，隐含了两个法定取得物权的情形，但不符合权利人与规划及土地主体一致的原则。第二种符合权利主体一致原则，但由于申请人死亡又不具备民事主体资格。第三种情况实际操作难度过大，不易实现。本着便民、经济、效率原则和先税后证要求，笔者较为赞成实践中采用第二种方式，被继承人死亡，继承人自然具备权，通过名义登记将房屋登记在被继承人名下只是为完成继承转移登记而走的一个过程，实践中可在房屋登记簿上注记初始登记后应立即办理继承转移登记。
2.存在隐性共有人的房屋继承
申请人申请房屋登记时，由于传统习惯，通常将婚后财产登记在一方名下，另一方则成为了隐性共有人。《房屋登记办法》实施后，明确房屋登记依申请登记，登记机构询问申请人时，婚后财产一般被申请为单独所有，登记机构按程序将房产登记在一人名下。但继承公证书是依据《婚姻法》对继承的遗产按实际权利状况进行认定，即房屋登记簿记载为单独所有，而公证书则认定为夫妻双方共同共有，出现了登记与实际不相符的情况。笔者认为登记簿记载的权利人或隐性共有人死亡后，应按公证书对权利的认定以房屋的一半权利作为遗产并依继承人对遗产的分配办理继承转移登记，如果办理更正登记将登记簿记载的权利人变更为夫妻双方然后办理继承转移登记，既无必要，也无意义。
3.其他情况
（1）当事人申请房屋转移登记，登记机构已受理，但卖方在房屋转移登记过程中但尚未登簿前死亡。卖方死亡时，物权实际已发生变化，由于未登簿，转移登记尚未产生物权变动，应采取退件处理，由出具继承公证书的继承人领回卖方相关资料并申请继承转移登记后再过户。
篇2
近日，A银行一客户因存款继承问题向A银行上级部门进行投诉，要求尽快解决其继承存款支取问题。客户反映的基本情况是：存款人因病去逝，在A、B、C等3家银行有存款20余万元及房屋一套，有甲、乙2个子女，存款人生前遗嘱对存款进行了分割，存单及密码由乙持有，但甲向A银行申请了存单挂失止付。因继承问题产生纠纷，乙以甲为被告向法院提出了财产继承纠纷诉讼。法院判决内容主要为：1.房屋由甲继承，但甲应向乙支付现金23万余元；2.存款24万余无，由乙继承20余万元，甲继承3万余元。判决生效后，乙向银行提供了判决书、定期存单，以判决书中甲还应向乙支付房屋款为由要求全额支付被继承人在A银行的存款19万元及利息。A银行以判决书中乙也享有部分继承份额，在继承人未全部到场情况下暂不能支付。乙遂向银行投诉称，银行以二继承人不能同时到场要求乙申请法院强制执行继承人存款无理，因存款本身就是继承人的，且被继承人在其他二家银行存款均已支付给乙，A行亦应立即支付，声称要向银监局投诉或向法院A行，并要求赔偿。
一、存款人死亡后存款继承的办理
存款人死亡后其存款的支取在银行业务中属特殊的个人金融业务，一般区分两种情况：
（一）存款人已死亡，合法继承人向银行提交继承权证明书或法院裁决（含判决书、裁定书、调解书，下同）的。《中国人民银行关于执行的若干规定》（下称《规定》）40条第二款第（一）项规定：存款人死亡后，合法继承人为证明自己的身份和有权提取该项存款，应向储蓄机构所在地的公证处（未设公证处的地方向县、市人民法院－－下同）申请办理继承权证明书，储蓄机构凭以办理过户或支付手续。该项存款的继承权发生争执时，由人民法院判处。储蓄机构凭人民法院的生效的判决书、裁定书或调解书办理过户或支付手续。
从上述规定可知，只有公证机关和人民法院是判断继承人是否有继承权的有权部门。也就是说，继承人支取被继承人存款分二种情况：一是各继承人对存款的分割无异议或仅有一个继承人的，继承人凭公证机关办理的继承权证明书后向银行要求支付；二是各继承人之间对存款的分割存在分歧的，继承人应向法院提起确权之诉或继承权纠纷之诉，由法院对死者存款的归属和份额进行裁决，继承人依据法院的生效裁决要求银行予以支付。
（二）存款人已死亡，存单持有人没有向银行申明遗产继承过程，也没有持法律文书，直接要求银行办理支付的。银行不知或存单持有人未告知存款人死亡的，也未向银行提交相关继承法律文书，而是直接去银行支取存款人生前存款的，银行视为正常支取或转存。如引起存款继承争执的，银行不负责任。
如银行已知存款人死亡信息或在办理办理5万元（不含）或等值外币1万美元以上现金存取中查询存款人身份时发现存款人身份证件已被注销的，银行应告知持折（卡、存单，下同）人按存款继承程序办理。尽管实务中难以证明银行对存款人已死亡情况知晓，相关人员可能未必对存款支取提出异议，银行一旦按正常存取款程序办理，如发生继承纠纷，很可能以未审慎履行注意义务等事由被追究责任。前述投诉事件中如乙提供判决书向B、C行要求支取存款，B、C行认为乙的继承份额大于在本行存款金额予以支付的，一旦甲的权益最终未能实现银行可能面临一定风险。
（三）继承人支取存款应提供的材料。继承人依据继承证明书或法院裁决向银行要求支付存款的应向银行提供相关法律文书、所有继承人的身份证件、存折，无需提供被继承人的身份证件、预留的密码或印鉴等。如存单遗失或灭失的，还应先申请挂失。
（四）继承人不能全部到场情况的处理。继承人办理存款继承的，所有继承人（监护人代未成年人领取的应提供相应证明）应至银行网点办理存款的支取或过户，这是目前办理存款继承最为便捷的方式；如所有继承人无法至银行网点的，可办理经公证的授权委托书委托他人代办支取（过户）或由公证机关提存；各继承人对上述途径有分歧的，继承人可向法院申请强制执行，未能到场的继承人份额由法院提存。
二、银行在办理存款继承中的风险防范
（一）认真审核相关资料。银行经办人员应仔细核对继承人是否为法律文书上所记载的权利人，通过身份证联网核查系统核实继承人身份，并按继承公证书、法院裁决确定的各继承人份额支付，由各共同继承人在支付凭证上签字确认，并将继承权证明书、法院判决书、裁决书、调解书原件作为取款凭证附件。对继承公证书或法院裁判文书真实性有疑义的可与文书出具机关核实。
篇3
一、出现虚假公证的原因分析
1.申请人公证造假收益大、成本低
目前，在�产继承、房屋买卖等财产类公证中，利用假证、假人骗取公证书的现象尤其突出。根据《公证法》的相关规定，当事人以及其他个人或者组织提供虚假证明材料，骗取公证书，利用虚假公证书从事欺诈活动，给他人造成损失的，依法承担民事责任；违反治安管理条例的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。在刑法当中，对提供虚假材料骗取公证书的，也作出了明确的处罚规定。但是在现实生活当中，在办理公证时发现虚假材料的，公证员一般仅仅是拒绝办理公证，对假证假人通常不会采取什么措施。在出具公证书后，当事人持虚假公证获取了非法利益，对他人造成了损害，受害人要维权的话，此时往往要面对经办公证员、公证处、造假当事人、善意第三方等多方利害关系人，经常要费很大周折，要投入巨大的精力和钱财，然而有时取得的效果却并不乐观，提供虚假材料的当事人也因此难以得到追究。
2.个别公证机构、公证员片面追求经济利益
目前，我国的公证机构分为行政体制、事业体制、合作制三种类型，很多公证处实行事业单位企业化管理，在经济上实行自收自支，工资、奖金与收费挂钩，这种自收自支的管理模式使得公证处、公证员生存、发展的压力日益增大，对经济效益的追求成为公证处的首要目标，也成为公证处考核公证员的潜在基本标准，并且切实影响到公证员的收入和生活，这就驱使公证处之间的不正当竞争日益剧烈，公证员面对虚假材料时不得不面对收益和责任的权衡。
3.公证机构设备落后，查验手段不足
随着科技的不断发展，制假技术日新月异，有些假证件、假材料已达到几可乱真的程度。在申请办理公证事项的过程中，提交给公证处的材料种类繁多，出处各异，要想对这些证件材料逐一进行核实并且核实无误，不仅要投入较大的人力、物力，要保证完全正确仍有着较大难度。目前，很多公证机构都存在着硬件设备落后、核实手段不足的问题，在面对形形的假人、假证、假材料时，往往会感到心有余而力不足。
4.公证办理不能取得有关单位和个人的有效配合
在材料提交阶段，公证机构有时不能得到相关单位的配合：有的单位怕承担风险，不愿为当事人出具证明；有的则不顾事实，完全依照当事人要求出具证明。在公证核实阶段，有些政府工作人员怕担责任，以种种理由进行拒绝、搪塞，不愿协助核实，有些金融机构则以《银行法》、《邮政法》及行业规定为由，拒绝公证机构核实，一些个人完全拒绝公证机构核实。
二、公证执业环境中存在的众多问题
1.多种体制并存，公证资源分配不合理
行政体制、参公体制、全额拨款的事业单位、差额拨款的事业单位和自收自支的事业单位等五种不同的体制并存，同一地区存在不同性质（形式）的公证机构，同一城市存在不同层级的公证机构，这种体制上的混乱导致公证机构之间的不正当竞争非常普遍，给公证机构的管理带来很大的困难，严重影响了公证公信力。
2.法定公证缺失，法律法规不健全
《公证法》没有明确必须公证的事项，散落在《拍卖法》、《担保法》、《继承法》和《民事诉讼法》中有关公证的条款也都是选择性的。国家法律法规强制性规范少，在许多领域还是空白。作为民法典重要组成部分的《物权法》，在不动产物权变动等涉及物权效力的重大问题上没有引入公证制度，使公证在不动产领域的作用难以发挥。《公证法》第四十四条关于对当事人造假行为“违反治安管理的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任”的规定与《治安管理处罚法》和《刑法》中的相关规定没有衔接。公证行业长期处于守株待兔、等米下锅的状态，长此以往公证机构有被边缘化和被社会抛弃的危险。《公证法》颁布后，配套的法规也没有跟上。
3.与职能部门沟通困难，公众公证法律意识薄弱
缺少政府相关职能部门以及司法机关的沟通支持和相关硬性规定，使得公证机构、公证员在调查核实、业务开展、执业风险方面面临十分困难的局面；由于历史原因，社会的信用意识在我国没有充分发育，社会整体的信用意识水平较低。
三、提高公证质量，还公证诚信本质
1.以人为本
以人为本，建设一支政治坚定、业务熟练、纪律严明、作风过硬、服务文明的队伍，全面提升公证处人员整体素质，使公证人员拥有较高的职业道德素养，强烈的社会责任感。因为公证员在执业过程中也要承担相应的执业风险，这也促使公证员在办理公证业务中，将公证质量视为公证事业的生命线，将公证质量视为保护自己安全执业的盾牌。
2.严格公证程序规则办事
《公证程序规则》全面、具体地规定了办理各类公证事务必须遵守的基本程序规则，比如哪些公证事项需要申请人亲自办理、公证执业区域范围怎么划分、受理和出具公证书需要哪些条件等都作了明确规定。严格程序办事是公证机构进行证明活动的法律基础，是公证人员办理公证事务必须遵守的操作规程，是保证公证机构正确行使公证职权的保障。
篇4
一、典型案例
实施不动产统一登记后，D市的房产交易与不动产登记分别在房管局和国土局办理。李某62岁，其妻子于两年前因病去世，名下有一套共同共有的学区房。李某岳父为植物人，岳母健康，妻子生有一儿一女，子女均已成家。刘某，外地人，欲落户D市，看中了李某该套住房，经协商双方达成买卖事项。数天后，刘某夫妇与李某携带相关证件一同前往房管局，打算签订存量房买卖契约。但被告知，暂不允许买卖交易，李某需先换不动产证，由共同共有改为李某单独所有。李某不解，明明是自己的房子，妻子过世了就不能卖了？随后，李某独自前往国土局要求换证，并提供了妻子的死亡证明。国土局了解情况后告知李某，换证没这么简单，需要出具公证书或法院裁定书等有效文件证明房屋产权归属，或是亡妻的所有法定继承人同时到场申请，但后者需要就继承事宜在网上公示3个月。李某又不解，明明是自己的房子，妻子过世了还要征得子女和岳父母的同意？
考虑到孩子即将入学，刘某夫妇频催李某办理过户。无奈之下李某联系了子女和岳父母，四人均同意将该套住房归李某单独所有，并允许李某处置。麻烦的是，岳父已卧床不起，经咨询李某决定让其岳母担任岳父的监护人，行使岳父的权利。到公证处出公证书，可立即生效，但需缴纳几千元公证费；到国土局直接申请，可省下公证费，但需要公示3个月。为省下公证费，李某携80多岁的岳母和两子女到国土局登记窗口签署了房屋产权归其单独所有的继承协议书、具结书、承诺书、声明书、询问笔录等，并提供了所需的相关证明材料。两名登记人员就继承的合法性进行了严格审查，就产权归属在政府网站进行了公示，3个月后认定申请有效后办理了转移登记，为李某颁发了其单独所有的不动产权证书。李某凭着新证与刘某在房管局顺利签下买卖契约，在地税局缴纳相关税费，国土局再次受理转移登记，注销李某新证，给刘某夫妻颁发共同共有的产证。
老李卖房一波三折，劳师动众，房管局、国土局、地税局、派出所、居委会、公证处等部门间跑了20多次，光办理继承转移登记就制作材料超50页，卖个房手续办理耗时4个多月，就因妻子先过世。
二、相关法规
1.房屋所有权形式分三类。《物喾ā返诰攀三条、九十四条、九十五条规定：私人房屋的所有权形式可分为单独所有、按份共有和共同共有，单独所有即一个人单独享有所有权，按份共有即两个或两个以上个人按照其份额享有所有权，共同共有即两个或两个以上个人共同享有所有权。
2.夫妻房产的所有权形式。《婚姻法》第十七条、第十九条规定：没有约定或约定不明确的，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的房产，有平等的处理权。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。
3.房产继承的开始时间。《继承法》第二条、第三条规定：继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，其中包括公民的房屋。
4.享有继承权的对象。《继承法》第九条、第十条、第十一条规定：继承权男女平等。继承开始后，由第一顺序继承人（配偶、子女、父母）继承，第二顺序继承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。
5.继承份额的确定。《继承法》第十三条规定：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承人协商同意的，也可以不均等。
6.配偶死亡后夫妻共有财产的分割。《继承法》第二十六条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
7.继承的执行依据。《继承法》第五条、第二十五条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
8.植物人行使继承权。《民法通则》第十七条规定：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：配偶；父母；成年子女；其他近亲属；关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定：无民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
9.公证收费的依据。《公证法》第三十一条、第三十四条规定：当事人拒绝按照规定支付公证费的，公证机构不予办理公证。当事人应当按照规定支付公证费。
10.继承不征契税的依据。国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）明确：对于《继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。
11.继承转移登记的规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
12.无公证直接受理继承的需公示。《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6继承、受遗赠的不动产登记规定：对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。苏州市国土局通知（苏国土〔2017〕42号）规定：公示3个月后无异议的，予以登簿发证。
三、法条推论
依据上述关于房产继承的法律规章，结合李某的典型案例，假定妻子先过世，可得出以下结论：
1.夫妻共同共有的房产，在妻子死亡后，丈夫可先分得房产的50%所有权，剩下的50%所有权属于妻子遗产。
2.妻子单独所有的房产，在妻子死亡后，全部所有权属于妻子遗产。
3.丈夫作为妻子的第一顺序继承人，有权继承妻子遗产。
4.妻子遗产的份额分配，由继承人协商解决或法院依法裁决，可归丈夫所有，可归子女所有，可归父母所有，可归孙子孙女所有（子女先于妻子过世），可其他法定继承人所有，或多人按份共有、共同共有。
5.继承人中有无民事行为能力人的，需要指定监护人，由监护人代为行使权利，但处分被继承人遗产时不得损害被监护人利益。
6.待房产所有权人之间的份额确定后，需至不动产登记部门办理转移登记。
7.继承遗产无需缴纳契税。
8.办理继承转移登记时，公证为非前置且非强制。
四、办理流程
配偶死亡后，若出售原夫妻共有房产的，通常需要办理两次转移登记，首次转移登记分两种类型，即公证后登记和公示后登记，前者先去公证处，后者直接至登记部门。两次转移登记大体分为12个办理环节，具体办理流程如图1所示，环节分别为：
1.至派出所开具死亡证明和法定继承人关系证明等。
2.至户籍地居委会或村委会或工作单位开具家庭成员关系证明和监护人证明等。
3.所有法定继承人至公证处或法院办理遗产归属的公证书或裁定书。
4.凭着公证书或裁定书至不动产登记中心申转移登记。
5.若3不办，所有法定继承人至不动产登记中心当面签署遗产归属的继承协议书、具结书、承诺书、声明书、询问笔录等，就遗产的产权归属结果，登记部门需在政府网站公示（苏州为3个月），公示结束无异议的产权归属才生效。
6.不动产登记中心审核后，根据3或5由共同共有转单独所有或按份共有，注销老证，颁发新的不动产权证书（通常10个工作日后）。
7.签约当天权利人至不动产登记中心查询登记信息，出具不动产登记信息表，证明无抵押、无查封。
8.买卖双方至房管局签订存量房买卖契约。
9.至房管局领取交易告知书及房产平面图（通常3个工作日后）。
10.买卖双方凭存量房买卖契约至地税局缴纳契税、个人所得税、增值税、印花税等。
11.买卖双方至不动产登记中心申请转移登记。
12.注销卖方不动产证，办理买方新证，由买方至不动产登记中心领取证书（通常10个工作日后）。
篇5
律师解答：
合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如果你和张某协商不成，你可向法院，要求对方履行协助你办理车辆过户的义务。
关于侵权责任认定，当事人之间已经以买卖等方式，转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后应属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人（即张某）承担赔偿责任。 （摘自《法制文萃报》）
母亲去世，我能领取她的房补吗
读者问：
我母亲过世后，几位继承人进行了遗产诉讼，法院对房产进行了分割。因当时母亲单位还没发放住房补贴，所以法院的判决中未包括住房补贴部分。后来母亲单位开始发放住房补贴，但单位要求继承人持公证书方可支取该项补贴。现在部分继承人不愿去公证，在此情况下，我可否支取住房补贴？
律师解答：
由于你母亲的住房补贴属于未分配遗产，所以全部继承人必须就如何分配该部分遗产达成一致。现因部分继承人不愿去公证，所以你无权支取住房补贴。如继承人不能就此协调一致，可至法院要求分割住房补贴，待法院做出生效判决后，可据此向单位要求支取。
（摘自《法制晚报》）
开校车需要什么条件
读者问：
我是一名农村青年，具有3年驾龄。前不久，我看到邻村幼儿园招聘校车司机的消息，便前往应聘，却被拒绝。用人单位称，根据相关规定，我没有校车司机驾驶资格，请问，应聘校车司机有什么规定？
律师解答：
为了加强校车安全管理，保障学生的人身安全，国家对校车驾驶人员资格有着专门的要求，不是取得机动车驾驶资格就有资格驾驶校车。
2012年4月5日颁布的《校车安全管理条例》，第23条规定：“校车驾驶人应当依照本条例的规定取得校车驾驶资格。取得校车驾驶资格应当符合下列条件：（一）取得相应准驾车型驾驶证并具有3年以上驾驶经历，年龄在25周岁以上、不超过60周岁；（二）最近连续3个记分周期内没有被记满分记录；（三）无致人死亡或者重伤的交通事故责任记录；（四）无饮酒后驾驶或者醉酒驾驶机动车记录，最近1年内无驾驶客运车辆超员、超速等严重交通违法行为记录；（五）无犯罪记录；（六）身心健康，无传染性疾病，无癫痫、精神病等可能危及行车安全的疾病病史，无酗酒、吸毒行为记录。”第24条规定：“机动车驾驶人申请取得校车驾驶资格，应当向县级或者设区的市级人民政府公安机关交通管理部门提交书面申请和证明其符合本条例第23条规定的材料。对符合条件的，在机动车驾驶证上签注准许驾驶校车。”
因此，你如果有意从事校车驾驶职业，必须向当地县级人民政府公安机关交通管理部门提交书面申请和证明材料，取得许可才行。
（摘自《检察日报》）
公证赠与房产，事后能否反悔
读者问：
篇6
一、案例及争议
（一）案情简介
死者王某生前患有精神病，未曾结婚，未生养子女，父母早于其死亡，也无兄弟姐妹。死者生前靠叔叔王甲带大，2000年叔叔死亡后，跟姑姑王乙一家共同生活，由王乙的女儿项B、女婿林A夫妻负责照看至死。死者生前祖传房产因政府低丘缓坡建设的需要被拆迁，得自建房一间半，王某于2012年5月30日死亡。现死者生前提供扶养义务的林A、项B夫妻要求继承上述遗产向公证处申请办理继承公证。
（二）办证思路及争议
本案涉及到死者无法定第一顺位、第二顺位继承人，死者留有遗产，死者生前由继承人之外的亲属抚养，死者的其他亲属对上述遗产无争议，本案的争议是要不要受理及在适用法律意见不一致。
1.争议一：公证处接到公证申请后，对当事人的申请做了认真的分析，也多次组织处务会进行讨论，大多数公证员认为死者生前的法定继承人不存在，又没有办理收养手续和遗赠抚养手续，公证部门无法对此事实进行认定，此案归法院管辖较妥。最后以无法认定继承人为由拒绝申请，并告知向法院主张权利。
2.争议二：申请人向法院主张过程中，因本案无纠纷不存争议不符合人民法院受理条件，拒绝受理申请人的诉请。
3.争议三：政府认为群众的办证要求是不容推托，要求公证处负责协调。丽水市南城区块属国家级开发区，负责低丘缓坡拆迁安置任务，为了依法拆迁，开发区政府事先与公证处商定。凡涉及到户主死亡的由公证处厘清法定继承并办理相关确权手续后再行拆迁，他们出面要求向公证处全力配合。鉴于上述的因素，本着对当事人负责，对法律理解，公证处再次召开业务人员会议，重新对上述案件进行分析讨论，要求公证人员群策群力，找到一个既符合法律精神要求，又能走出法律框框的障碍。
4.争议四：《继承法》第十四条“对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产”的规定，适当的遗产范围是不是全部又是一个纠结的问题，有人主张全部、有人认为是部分。
5.争议五：采用公证确认本案例完全算是开了先河，存在的风险较大，在公证实践中还少见相关案件出现。公证书以什么形式出具，有人主张用法律意见书的形式，有人主张用要素式公证书形式，以分得财产为其出具公证员甲认为：该案件不属于公证处管辖，无继承人，抚养人又没有办理收养手续和遗赠抚养手续，公证部门没有调查权，无法对事实部分进行认定，只有人民法院适合受理，要求拒绝受理，他代表一大批公证员的意见。
公证员乙认为：公证在处分民事法律关系上可以根据各方意思自治的原则办理，但是考虑到本案中诸多的法律事实有待确认，公证介入是否是妥当，乙代表一批中间观点态度。
公证员丙认为：公证的目的是为当事人提供法律服务，在没有争议又符合国家法律政策的前提下，创新思维、创新服务理念，这正是当下社会主义法制精神体现，所以代表一部分公证员认为，要以总理“法无明文禁止既可为”的思路忠实履行公证义务，要求受理上述公证申请，丙代表了主流派思想。
经过各方的充分讨论最后统一思想，公证员查阅相关审判实践案例，并多方向有关法学届的专家进行请教，最后拟定，可以用《继承法》第十四条，在无法定继承人的情况下对被继承人抚养较多的人可分得财产这个条文进行充分的理解，按此思路进行操作，将上述案件以要素式分得财产的方式进行公证处理，让申请人的确认财产权益要求顺利实现。
二、我国现行法律规定及分析
我国《继承法》第十四条规定：对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。我国继承法对于十四条的释义，对继承人以外的人作了明确的解释，是指继承法以外可以取得被继承人遗产的人，有两种情况，一是依靠被继承人抚养和没有劳动能力的人，二是抚养被继承人较多的人，这种人可适当的遗产，甚至可以分得全部的遗产，排除其他法定继承人的继承的份额。
按照继承法，符合十四条规定的条件继承已是无争议之处，法条的解释也明晰，但在具体分配的量和度以及适用对象上多年来存在着争议，仍不能解决司法实践中的许多问题。在有争议案件上本不属于公证受理范围之内，本案在没有争议的情况下，作者赞同以下观点。
马新文说：如对继承人以外对继承人尽了主要赡养义务，在继承人死亡时未留有遗嘱的情况下，是应该进入法定继承人范围的。这些专家代表着改革派意见，要求修改继承法内容，增加原先的继承人范围。
吕欣说：但没有继承权的人取得一定遗产的权利，取得遗产的唯一根据是扶养关系的存在，这种权利既不是继承权、受遗赠权，也不是债权，而是一种新的特殊民事权利，法律之所以赋予该权利是因为他们和被继承人之间存在着特殊的扶养关系。我国继承法创设适当分得遗产权这一民事权利，其目的在于鼓励公民助人为乐、团结和睦、互帮互助，是发扬中华民族的民族美德、弘扬社会正气的必然要求，对构建社会主义和谐社会具有重要的现实意义。
三、案件处理
（一）查找法律事实，确认无法定继承人
1.王某的基本情况。 王某，男，1946年9月14日出生，水阁某村人，公民身份住址：浙江省丽水市莲都区水阁某村。王某从小由叔叔王甲带大，生前与项B（系林A丈夫）一起在丽水市莲都区高溪乡水库帮人看鱼，因故于2012年5月30日在看鱼点死亡。其生前未曾结婚，未曾生育和收养子女，脑子有问题，有严重精神病，但并非全傻（据村民讲项B和林A原在张村卖豆腐，王某会帮忙送豆腐的）。
2.王某的亲属情况。王某死亡时已67虚岁，其爷爷，奶奶，均约于30年代死亡；其父亲于1958年死亡，其母亲于1959年死亡（据村民讲王某的父母在王某很小的时候就全死了）；其父亲只有一个兄弟和一个姐妹，叫王甲和王乙，王甲于2000年6月25日死亡，生前未曾结婚，也未曾生育子女和收养子女，王乙于2012年11月21日死亡，生前已婚，丈夫叫林某，88岁，现住水阁街道某村，王乙共生育四个女儿和三个儿子，均在丽水居住，其中包括林A；王某除上述亲属之外，没有再较亲近的亲属。
3.王某的财产情况。王某作为无房户，在拆迁安置工作规定，无房户可分得一间半的地基建房。安置水阁工业区沙溪亭安置住宅小区一间半地基，浙江省丽水市规划局开发区分局于2011年12月9日发给用地单位为王某的（2011）丽规城证（农）D0055号《建设用地规划许可证》，证载用地性质为居住用地，用地面积为124.2平方米，建筑占地面积54平方米，建设规模为建筑层次三层，檐口高度9.0米，一层层高为3.2米，二至三层每层层高为2.9米，二、三层南侧可设置1.5米的外挑阳台，其余三个侧面不得设置外挑阳台。据申请人项B、林A称上述房子由他夫妻出资建成。
4.王某的扶养情况。据所在村民讲述：王某父母在王某小的时候就全死了，王某由其父亲的弟弟王甲带大，王甲自己没有结婚，也没有生育和收养子女，叔侄两人共同生活多年。林A是王某姑姑的女儿，也就是王某的表兄妹，嫁于据说是碧湖的项B，据一村民讲述，当时因项B老家比较乡下，考虑到小孩读书方便，所以将一家人的户口很早就迁到王甲所在户的名下，但数村民均讲到，项B一家与王甲、王某并未住在一起生活，平时也都称王甲为舅舅，因王甲生活有来源，不需要依靠项B，所以项B一家基本上没有照顾过王甲叔侄，直到王甲于2000年6月25日死亡后，王某才由项B一家扶养，死葬也由项B一家承担，但王某村里所分所得钱财福利，也都归项B一家，安置的地基也由项B一家出资建造。因王某精神有问题，所以早年双方并未签订遗赠扶养协议，2011年由村委会与林A口头商定遗赠扶养协议，约定王某由林A夫妇扶养，王某的遗产由林A夫妇继承。
（二）找出既符合法律精神的要求，又能走出法律框框障碍的路径
篇7
一、案例及争议
（一）案情简介
死者王某生前患有精神病，未曾结婚，未生养子女，父母早于其死亡，也无兄弟姐妹。死者生前靠叔叔王甲带大，2000年叔叔死亡后，跟姑姑王乙一家共同生活，由王乙的女儿项B、女婿林A夫妻负责照看至死。死者生前祖传房产因政府低丘缓坡建设的需要被拆迁，得自建房一间半，王某于2012年5月30日死亡。现死者生前提供扶养义务的林A、项B夫妻要求继承上述遗产向公证处申请办理继承公证。
（二）办证思路及争议
本案涉及到死者无法定第一顺位、第二顺位继承人，死者留有遗产，死者生前由继承人之外的亲属抚养，死者的其他亲属对上述遗产无争议，本案的争议是要不要受理及在适用法律意见不一致。
1.争议一：公证处接到公证申请后，对当事人的申请做了认真的分析，也多次组织处务会进行讨论，大多数公证员认为死者生前的法定继承人不存在，又没有办理收养手续和遗赠抚养手续，公证部门无法对此事实进行认定，此案归法院管辖较妥。最后以无法认定继承人为由拒绝申请，并告知向法院主张权利。
2.争议二：申请人向法院主张过程中，因本案无纠纷不存争议不符合人民法院受理条件，拒绝受理申请人的诉请。
3.争议三：政府认为群众的办证要求是不容推托，要求公证处负责协调。丽水市南城区块属国家级开发区，负责低丘缓坡拆迁安置任务，为了依法拆迁，开发区政府事先与公证处商定。凡涉及到户主死亡的由公证处厘清法定继承并办理相关确权手续后再行拆迁，他们出面要求向公证处全力配合。鉴于上述的因素，本着对当事人负责，对法律理解，公证处再次召开业务人员会议，重新对上述案件进行分析讨论，要求公证人员群策群力，找到一个既符合法律精神要求，又能走出法律框框的障碍。
4.争议四：《继承法》第十四条“对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产”的规定，适当的遗产范围是不是全部又是一个纠结的问题，有人主张全部、有人认为是部分。
5.争议五：采用公证确认本案例完全算是开了先河，存在的风险较大，在公证实践中还少见相关案件出现。公证书以什么形式出具，有人主张用法律意见书的形式，有人主张用要素式公证书形式，以分得财产为其出具公证员甲认为：该案件不属于公证处管辖，无继承人，抚养人又没有办理收养手续和遗赠抚养手续，公证部门没有调查权，无法对事实部分进行认定，只有人民法院适合受理，要求拒绝受理，他代表一大批公证员的意见。
公证员乙认为：公证在处分民事法律关系上可以根据各方意思自治的原则办理，但是考虑到本案中诸多的法律事实有待确认，公证介入是否是妥当，乙代表一批中间观点态度。
公证员丙认为：公证的目的是为当事人提供法律服务，在没有争议又符合国家法律政策的前提下，创新思维、创新服务理念，这正是当下社会主义法制精神体现，所以代表一部分公证员认为，要以总理“法无明文禁止既可为”的思路忠实履行公证义务，要求受理上述公证申请，丙代表了主流派思想。
经过各方的充分讨论最后统一思想，公证员查阅相关审判实践案例，并多方向有关法学届的专家进行请教，最后拟定，可以用《继承法》第十四条，在无法定继承人的情况下对被继承人抚养较多的人可分得财产这个条文进行充分的理解，按此思路进行操作，将上述案件以要素式分得财产的方式进行公证处理，让申请人的确认财产权益要求顺利实现。
二、我国现行法律规定及分析
我国《继承法》第十四条规定：对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。我国继承法对于十四条的释义，对继承人以外的人作了明确的解释，是指继承法以外可以取得被继承人遗产的人，有两种情况，一是依靠被继承人抚养和没有劳动能力的人，二是抚养被继承人较多的人，这种人可适当的遗产，甚至可以分得全部的遗产，排除其他法定继承人的继承的份额。
按照继承法，符合十四条规定的条件继承已是无争议之处，法条的解释也明晰，但在具体分配的量和度以及适用对象上多年来存在着争议，仍不能解决司法实践中的许多问题。在有争议案件上本不属于公证受理范围之内，本案在没有争议的情况下，作者赞同以下观点。
马新文说：如对继承人以外对继承人尽了主要赡养义务，在继承人死亡时未留有遗嘱的情况下，是应该进入法定继承人范围的。这些专家代表着改革派意见，要求修改继承法内容，增加原先的继承人范围。
吕欣说：但没有继承权的人取得一定遗产的权利，取得遗产的唯一根据是扶养关系的存在，这种权利既不是继承权、受遗赠权，也不是债权，而是一种新的特殊民事权利，法律之所以赋予该权利是因为他们和被继承人之间存在着特殊的扶养关系。我国继承法创设适当分得遗产权这一民事权利，其目的在于鼓励公民助人为乐、团结和睦、互帮互助，是发扬中华民族的民族美德、弘扬社会正气的必然要求，对构建社会主义和谐社会具有重要的现实意义。
三、案件处理
（一）查找法律事实，确认无法定继承人
1.王某的基本情况。 王某，男，1946年9月14日出生，水阁某村人，公民身份住址：浙江省丽水市莲都区水阁某村。王某从小由叔叔王甲带大，生前与项B（系林A丈夫）一起在丽水市莲都区高溪乡水库帮人看鱼，因故于2012年5月30日在看鱼点死亡。其生前未曾结婚，未曾生育和收养子女，脑子有问题，有严重精神病，但并非全傻（据村民讲项B和林A原在张村卖豆腐，王某会帮忙送豆腐的）。
2.王某的亲属情况。王某死亡时已67虚岁，其爷爷，奶奶，均约于30年代死亡；其父亲于1958年死亡，其母亲于1959年死亡（据村民讲王某的父母在王某很小的时候就全死了）；其父亲只有一个兄弟和一个姐妹，叫王甲和王乙，王甲于2000年6月25日死亡，生前未曾结婚，也未曾生育子女和收养子女，王乙于2012年11月21日死亡，生前已婚，丈夫叫林某，88岁，现住水阁街道某村，王乙共生育四个女儿和三个儿子，均在丽水居住，其中包括林A；王某除上述亲属之外，没有再较亲近的亲属。
3.王某的财产情况。王某作为无房户，在拆迁安置工作规定，无房户可分得一间半的地基建房。安置水阁工业区沙溪亭安置住宅小区一间半地基，浙江省丽水市规划局开发区分局于2011年12月9日发给用地单位为王某的（2011）丽规城证（农）D0055号《建设用地规划许可证》，证载用地性质为居住用地，用地面积为124.2平方米，建筑占地面积54平方米，建设规模为建筑层次三层，檐口高度9.0米，一层层高为3.2米，二至三层每层层高为2.9米，二、三层南侧可设置1.5米的外挑阳台，其余三个侧面不得设置外挑阳台。据申请人项B、林A称上述房子由他夫妻出资建成。
4.王某的扶养情况。据所在村民讲述：王某父母在王某小的时候就全死了，王某由其父亲的弟弟王甲带大，王甲自己没有结婚，也没有生育和收养子女，叔侄两人共同生活多年。林A是王某姑姑的女儿，也就是王某的表兄妹，嫁于据说是碧湖的项B，据一村民讲述，当时因项B老家比较乡下，考虑到小孩读书方便，所以将一家人的户口很早就迁到王甲所在户的名下，但数村民均讲到，项B一家与王甲、王某并未住在一起生活，平时也都称王甲为舅舅，因王甲生活有来源，不需要依靠项B，所以项B一家基本上没有照顾过王甲叔侄，直到王甲于2000年6月25日死亡后，王某才由项B一家扶养，死葬也由项B一家承担，但王某村里所分所得钱财福利，也都归项B一家，安置的地基也由项B一家出资建造。因王某精神有问题，所以早年双方并未签订遗赠扶养协议，2011年由村委会与林A口头商定遗赠扶养协议，约定王某由林A夫妇扶养，王某的遗产由林A夫妇继承。
（二）找出既符合法律精神的要求，又能走出法律框框障碍的路径
篇8
一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力
（1）涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承，指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地，而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下，遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突，涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。（2）我国的不动产变更登记制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。处分该物权时，依法需登记的，未经登记不发生物权效力。因此，继承人于继承开始时即获得遗产的所有权，在进行遗产的分配和处理后，办理房产变更登记，使继承人处分该等房产不存在障碍。
二、房产变更登记方案设计
（1）公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权，但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查，对于实体问题，如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书，而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。（2）不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。（3）不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。
三、涉港房产权属状态确认
（1）办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态，将影响被继承人作出遗嘱的效力，进而影响继承时遗产的处理。（2）涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同，其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性，适用法院地法律。内地法律体系中，物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此，对于婚姻期间购入房产的权属认定，应依据内地物权法，除有证据证明登记确有错误外，以记载于不动产登记簿的内容为准。同时，被继承人及其配偶对房产是否共有，基于物权法无法判断，应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。（3）冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法，婚姻存续期间购入的房产，除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形，如夫妻另有约定、被指定赠与等外，应被认定为夫妻共同财产。
四、遗嘱效力的确定
遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定，遗嘱人在香港设立的遗嘱，处分其在内地的房产，遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时，公证机关检验内容包括：确认遗嘱是否本人所立，立遗嘱时是否符合行为地法律；所处分的财产是否属本人所有；遗嘱受益人有无变化，有无取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权等。对于前两项立遗嘱人及行为法律效力，应由香港高等法院进行检定。为确认遗嘱检定书的真实性，可要求司法部委托的香港律师办理公证证明。依法检定并公证的遗嘱，如其内容与我国法律无抵触，应视为有效遗嘱等等。
五、继承人的确定和接受继承的意思表示
遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。通过继承人对被继承人婚姻情况、子女情况、父母情况的声明（根据香港法律声明人对声明内容承担法律责任），及结婚证明书、子女出生证明书等法律文件确定继承人之合法身份。通过《继承遗产声明书》愿意继承房产之内容确定继承人接受继承的意思表示。
综上所述，在涉港房产遗嘱继承的变更登记中，房产权属、遗嘱效力、继承人与接受继承的意思表示等法律事实和法律效果需依不同冲突规范及准据法确认，并应考虑国内法律的限制性规定。根据明确反映上述事实的符合法定形式的相关文件，通过公证或诉讼程序取得确认房产归属的法律文书，进而办理变更登记。
参 考 文 献
篇9
49岁的何枝是六个子女中的老小，目睹三哥两姐上山下乡、高考返城、求职结婚、生儿育女，一个个展开成熟的翅膀，飞向了生活的四面八方——大哥在齐齐哈尔，大姐在宁波，二姐和二哥一个在唐山，一个在北京，只有三哥和她留在母亲身边。三哥早在1983年就结婚搬走，1987年何枝结婚，婚房就是这套住了十几年的房子。这套房是省直机关的宿舍房，是父亲在世时单位分配的。
母亲坐守丈夫留下的房子，看着一个个生命从这里成长、飞翔，然后无声地享受着大树枝繁叶茂般地繁衍出一个遍及四方的庞大家族。
现在，老太太跟小女儿一家生活在新购置的大房子里，身体健朗、头脑清晰，一直以时尚老太自居。“好好的，提什么房产过户？”何枝啧怪道。母亲悠然地说：“我是太闲了，不找点事闹闹，准得痴呆了。”
好家伙，老太太一句“防痴呆”，何枝岂敢违命？再说，母亲身体再好，也是“奔九”之人，趁明白时将房子过户到自己名下，终是一件好事。于是，何枝请了两天假，带着母亲行动了。
第一步是到房子所在区的区房产机构咨询。何家这种情况，有两个更名渠道，一个是“继承”，一个是普通的房屋交易。前者能省下几个程序，但要交一笔很高的税费。算来算去还是按房屋买卖较为划算。
知情者告诉何枝，钱虽然能省点，但过程特别繁琐、漫长。老太太一听连说，这些都不怕，正好锻炼头脑。何枝却在心里一个劲地叫苦，妈耶，我是家里家外一大堆事，哪有时间和精力陪您锻炼，体验这等“繁琐和漫长”啊！
因产权在父亲名下，所以，先要把父名变更到母亲名下，再由母亲名下转至何枝名下。这时问题出来了，公证处要求出据何枝爷爷奶奶的死亡证明，原因很简单，这套父亲名下的房产，法律上有父母、配偶、子女这三部分顺位继承人。既然父母已故，那必须要有医学死亡证明。
何枝心一沉，天哪，我的爷爷奶奶都出生在1800年代，故于万恶的旧社会，黄土一[打] [不]都无觅处，别说什么死亡证明了。何枝挤出笑容跟公证员说：“我爸比我妈大6岁，要是活着，都91岁了。咱们笨理推算，我爷我奶也不可能活着啊。”
“那可不一定，现在活到120岁的都有。”公证员没好气地说。
老太太忙打圆场：“姑娘，这样好不好，我找已故老伴单位，让他们调调档案，给出个死亡证明行不？”公证员把手中的笔往桌上一摔，白了一眼，说：“规定上清楚写着是医学死亡证明，别的证明都不好使。还有你，老太太，有单身证明吗？”
这一问，让老太太陡然变色，目瞪口呆。何枝急了，冲着公证员质问：“什么态度啊，你面对的可是位85岁的老人。”
“85怎么了，还有90生孩子的呢！”
“你这是工作吗？简直是吵架！”
“我就这样，怎的，上边规定没写人不能活到100岁，也没写85岁没配偶。我也是执行上边的规定，你说没道理，那你找领导把规定改了呀！”
如此这般，何枝跟这位态度相当恶劣的公证员吵成一团……
正路走不通
何枝再也不想进这家公证处的门了。一星期后，她再次请假，带着母亲来到市第二公证处。这里的公证员态度不错，但对故去老人的死亡证明，还是坚持“出据医学证明”。见何枝面呈难色，公证员让她去市公安局的办公大厅，医学证明出不了，就退求其次，公安部门的证明，也有法律效力。
市公安局的办公大厅里挤满了人，上访的，喊冤的，咨询的，办手续的，乱哄哄像赶大集。排了近一小时的长队，何枝站到窗口，如此这般一问，工作人员冷冷地说：“像你这种情况，我们没办法受理。‘’前的档案都不存在了，对解放前死亡的，更无从查起。下一个。”
这就完了，何枝本能地问：“就是说你们办不了呗？”
“对，办不了。”
“那我的公证也办不了呗？”
“我没那么说，那是你跟公证处的事。下一个、下一个。”
“来了，来了。”身后那位噌地蹿上来，生生把何枝挤到一边。
回到家，老太太说别急，好事多磨，你多跑几趟，这个窗口不行就换个窗口，心诚则灵。接下来的两个多月里，何枝、老公、外加刚刚工作的儿子，分别到公安局咨询，三人共去了八次，但结果都是一样的：没法查，办不了。
何枝只好来到第三公证处，带着哭腔跟公证员说：“我跑了两个半月了，去了八次，人家就是不给办。其实他们心里都明镜的，我没有100多岁的爷爷奶奶，85岁的老妈也从没再婚。要不我花点钱，你再给通融一下，把这个证明给……”
公证员想了想，说：“好吧，我给你个电话，找这个人，他是公安局的老人，上下都熟，给他俩钱，弄个假证明吧。”说完，他给何枝一个电话号码，“这不算啥原则事，但规定就这么定的，我们不能缺件。有个公安戳，在我这程序没问题就行了。”
何枝如获至宝，按公证员的指点，把电话打了过去。那人没多说，只让何枝把爷爷奶奶和母亲的姓名、出生年月等基本情况发到短信里，然后等他电话。何枝一一照办，静心等待。这一等就是一星期，何枝沉不住气了，又把电话打过去，他好像忘了，想了半天才说马上办，等电话吧。何枝只好继续等，一星期又过去了，她不好意思再打，就跟公证员沟通，公证员大咧咧地说：“那是个神人，事多忘性大，你得盯着点，多给他打电话。”
何枝在忐忑中打起电话，有时无人接，有时被摁掉，折腾了十来天，终于通上话。这回很肯定，让她明天下午到公安局大门口等他。第二天何枝早早到场，时间到了仍不见人，复拨手机号，对方给摁了。不一会，一个矮胖的中年人匆匆赶来，把一个信封递给何枝。打开一看，是需要的相关证明，盖着市公安局某某部门的大红章。何枝连连称谢，随手也递过一个信封，里面装了500元钱。这是公证员交待的，办这等事，此人就这个价，不高。
证明这关总算过了，何枝长吐一口气。
改过名得证明
故去的人办完了，顺位继续人中的子女问题又来了。何枝的仨哥俩姐必须同时到场，在放弃继承的公证书上签字。老太太很高兴，四面八方的儿女可以团聚了，但何枝很发愁，大哥72岁了，患有严重的风湿性关节炎，行走困难。最年轻的二姐也60多岁了，二姐夫突发心梗，搭了三个支架，刚刚出院。他们都是问题多多的老年人了，为了自己的事情，让人家从齐齐哈尔、宁波、唐山和北京赶过来，何枝于心不忍。
哥哥姐姐们对放弃房产继承没有异议，也都期待借此机会看看老母亲。何枝一家紧急行动，全员进入迎客状态。老宅新宅进行了大清扫，还添置了相应的生活用品，为六手足的大团圆，做足了准备。2011年4月，仨哥俩姐终于齐聚母亲膝下。看着彼此的白发和迟滞的举止，再看看年近九旬的老母亲，兄弟姐妹们老泪纵横，百感交加。
何枝跟公证员早已定好，待五位哥姐到场后，当即办理，一次完成。可当何枝用三台轿车把连母亲在内的六位老人都接到公证处时，公证员发现，72岁的大哥在1978年之前用的名字，跟此后的不符。大哥解释说，‘’期间搞串联，他自作主张将名字改成“爱军”。1978年考上大学后，他恢复了原名，用到现在。
“何姐，对不起，今天还是不能办。”公证员看看何枝，一脸无奈。
何枝的头“嗡”地大了。费了这么多的精力，耗了这么长的时间，好不容易按要求走到今天，怎么又出岔了？“老先生的名字还得回齐齐哈尔取证明，要那里公安部门的章。”大哥想再争取一下，何枝明白，说什么也没用，人家这是规定，咱不能缺件，公证员也没办法，缺件被查出来，她是要担责的。
好在公证员很通情理，她说先把别的公证做了，下一步就不用五位哥姐都到场了。老先生回家后，再到当地公安部门补办个证明即可。
篇10
夫妻财产约定不仅仅是财产权利的一种分配，也是债务的一种分配，夫妻在对积极财产进行约定时，对相应的消极财产即债务也应同时作出约定，该债务既应包括是现实存在的，也应包括潜在的。公证人员在具体办案的过程中，应有一种意识，就是当事人对婚前财产归属作出约定，应对婚前债务也作出约定；对婚后财产归属作出约定，应对婚后债务也作出约定；对特定财产作出约定，也应对该财产所带来的债务作出约定。这里是容易出现问题的，举个例子，一对夫妻约定，将婚前财产归各自所有，婚后债务各自承担。表面上看，该约定好象是有效的，但仔细，是存在问题约定的。因为该案中在双方约定婚前财产各自所有，但并没有对婚前债务作出约定，在其将婚后债务作出约定时，并没有对相应的婚后财产归属作出约定。根据现行《婚姻法》第十九条第一款规定：“没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”即对约定书中没有约定或约定不明确的，适用法定夫妻财产制即婚后所得共同制，则该约定对婚后财产依法应属夫妻共同所有，而双方又约定婚后债务各自承担，既然所得财产归共有所有，何以债务要各自承担呢？又拿什么来承担呢？除非以负债方婚前财产来偿还婚后债务，实践中，往往一方婚前财产较多，而担心另一方婚后负债才作约定的，因此，婚后负债方往往没有婚前财产或很少，即使有婚前财产足以偿还婚后债务，这也显然有失公平的。故公证人员在处理这类约定时，应该清楚当事人对债务进行约定的前提是对相应财产归属约定是明确的。
3、 在办理婚后夫妻财产约定书公证时应注意的问题
（1）防止当事人借约定来逃避债务。夫妻一旦发生对外重大债务就可能会想方设法逃避债务，当事人也可能会选择夫妻财产约定来实现其逃避债务的目的。因此，公证人员在办理婚后夫妻财产约定时应特别注意预防出现这类问题。由于申请人有逃避债务的故意，所以，当事人会隐满事实甚至提供虚假信息，这时，需要公证人员有警惕意识，经验和敏锐的观察能力也显得十分重要。
（2）在约定的对外效力上，公证人员有告知的义务
婚后夫妻进行财产约定，除了为逃避债务这种各例外，往往是夫妻一方将从事个人合伙经营或私营，因该类经营个人须承担无限连带责任，为防止经营失败的风险，特约定将婚后部分财产如房产或汽车等贵重财产约定归另一方所有。这种约定是合法的，但公证人员应告知该约定的对外效力，即在日常的经营活动中，对可能会发生资不抵债的情况，从事经营的约定一方应告知第三人，从诚信角度出发，也应同时告知夫妻另一方。这种告知最好是书面形式，以防止因举证不能而带来的风险。
4、公证人员应指导当事人将未明确的重要事项在具体的约定中加以明确
这些包括夫妻财产约定的生效问题、变更或撤销约定的程序问题等，同时，公证人员应该清楚地了解夫妻财产约定适用的法律应该是《婚姻法》，而不是《合同法》，避免在公证书中出现引用法律错误。
5、在办理涉外夫妻财产约定公证中应注意保障外国人一方合法的知情权
笔者曾办过一涉外婚前财产约定，女方是人，男方是美国人，共同在中国登记结婚，女方婚前在绍兴、杭州共有三处房子，而男方没有财产，还有小笔债务，双方在婚前进行约定，将女方在中国的三处房产婚后仍归女方所有，男方的婚前债务自己承担。像这类案子中，公证人员在办理时应当注意约定一方的特殊性，即一方为外国人。这种情况下，如何充分保障这位外国人的知情权是有现实意义的，因此，如果该外国人看不懂中文或听不懂中国话，有条件的公证处应提供翻译，没有条件的情况下起码应将该约定书的中文文本译为，在该外国人看懂后，再双方签字，并将该英文译本附在约定书后面或约定中英文本具有同等效力。
6、应注意到约定财产的静态性和动态性问题
这里说的财产静态性，是指约定书中涉及的某项具体财产，如具体现存的房屋、汽车、银行存折、股票帐户等等，这些财产是现实已存在的特定物，在夫妻财产约定书中，表现为静态财产。财产动态性是指在夫妻财产约定书中约定的某项财产随着夫妻关系的存续而发生增值、减值、财产的消灭、所有权的转移等情况。如果当事人仅仅约定将婚前一辆小汽车为夫或妻个人所有，那么，随着夫妻关系的存续，随着小汽车的贬值、毁损、灭失，该财产约定也将变得不重要或没有意义，夫妻财产问题仍回到法定财产制的轨道上来；另一个问题，该小汽车在婚姻存续期间转卖或毁损，则由此所得的价款或保险赔偿金是否还属于其个人财产？如果约定书只约定该财产的所有权，没约定该财产所带来得其他财产利益的归属，是否可以理解为卖车所得的价款或保险赔偿金不归个人所有呢！其实，这些问题实质就是约定财产的静态性和动态性的矛盾问题。这个问题的解决需要约定当事人对此有认识，约定时有一定的预见性，作出合理的处理；如果当事人没有意识到，公证人员应该认识到并给当事人一定的指导，如告知最好直接对种类财产进行约定，如婚前财产、婚后工资、奖金、知识产权、生产经营收益约定为个人或共同所有，尽量避免直接对特定的某项具体财产进行约定；确有必要的，在约定某项财产归属时应同时约定该财产所产生之权益的归属。
四、
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第二条 本条例适用于厦门市城镇规划区国有土地上的房屋。
本条例所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
第三条 房屋权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
房屋权利人必须在法律、法规所规定的范围内行使权利，不得利用房屋危害公共利益或者损害他人合法权益。
第四条 房屋可以依法买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、租赁、抵押或用于其他经济活动。
利用房屋从事民事、经济活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
第五条 厦门市土地房产管理部门主管本市城镇房屋管理工作。
第二章 登 记
第六条 本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，依法核准登记的房地产权利受法律保护。
土地房产管理部门对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证书。
房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证。
第七条 房地产权证应当载明下列主要事项：
（一）权属人和权属来源情况；
（二）房屋所有权性质及房屋情况；
（三）土地权属性质及土地情况；
（四）他项权摘要；
（五）房屋共有、土地共有情况；
（六）纳税情况；
（七）其他必须载明的事项。
房地产权证文本由厦门市土地房产管理部门统一印制。
第八条 房地产权属的取得、转移、变更、终止，应到土地房产管理部门办理登记手续，领取、换取或注销房地产权证书。
任何单位或个人不得涂改、伪造房地产权证书；房地产权证书遗失，应及时向土地房产管理部门报告并登记声明作废，申请办理补证手续。
第九条 房地产权属登记包括：
（一）新建房屋的权属登记；
（二）买卖、继承、析产、分割、赠与、交换的权属登记；
（三）翻建、扩建、改建的权属登记；
（四）抵押权等他项权的登记；
（五）需要注销登记的；
（六）其他法律、法规规定必须登记的。
第（一）项的申请期限从竣工验收之日起60日内；第（二）、（三）项的申请期限从转移、变更事实发生之日起60日内；第（四）项的申请期限从合同签定之日起15日内。除第（四）项外，房屋权利人居住在香港、澳门、台湾或国外的，申请期限为6个月。
第十条 申请房地产权属登记，房地产权利人不能前往登记的可委托人办理。由人办理申请登记的应出具房地产权利人的委托书。境外申请人的委托书应当按照国家的规定办理。
共有房屋，由共有人共同申请登记，也可委托人办理，但须有共有人出具的委托书。
第十一条 申请房地产权属登记，房地产权利人应向土地房产管理部门提交房地产权登记申请书，申请人身份证明，房地产权属契证、变更或灭失的证明文书。其中：
（一）新建房屋的须提交土地使用证件或土地使用权来源的合法文件、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，单位尚须提交项目批文、房屋竣工平面图、竣工验收报告；
（二）购买房屋的须提交原房地产权证书、房屋买卖合同或商品房购买合同和交款凭证；
（三）购买被没收房屋的，须提交有权机关的处理文书和交款凭证；
（四）继承房屋的须提交原房地产权证书、继承公证书或人民法院已生效的法律文书；
（五）析产、分割房屋的须提交原房地产权证书和析产、分割协议书或人民法院已生效的法律文书；
（六）赠与房屋的须提交原房地产权证书，赠与、遗赠的公证文书；
（七）交换房屋的须提交交换双方的房地产权证书、交换房屋协议书等；
（八）翻建、改建和扩建房屋的须提交原房地产权证书和建设许可证件；
（九）倒塌、拆除、焚毁房屋的须提交原房地产权证书。
第十二条 有下列情形之一的房屋，土地房产管理部门应当在接到申请登记的30日内作出不予登记或暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
（一）房地产权属有争议的；
（二）房地产权属不清，提供的证件不齐全、不真实的；
（三）违法用地未经处理的；
（四）违法建筑未经处理的；
（五）依法暂缓或者禁止登记的。
暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，土地房产管理部门应当予以核准登记。
第十三条 土地房产管理部门必须在受理登记申请之日起，不需要公告的3个月内核发房地产权证书；需要公告的，公告期间无人提出异议的，在受理登记申请之日起4个月内核发房地产权证书。在审核确权发证期间有人提出异议，并出示有效证件，土地房产管理部门决定暂缓登记的，应在决定暂缓登记之日起15日内书面通知申请人。
第三章 代 管
第十四条 房屋所有人可以委托土地房产管理部门或其他人代管，委托代管必须出具委托书，委托书应载明委托的权限和期限等事项。
第十五条 有下列情形之一的，委托代管终止：
（一）代管期满或者代管事务完成；
（二）委托人取消委托或者代管人辞去委托；
（三）代管人死亡；
（四）代管人丧失民事行为能力；
（五）其他法律法规规定应当终止的。
第十六条 有下列情形之一的房屋，应由土地房产管理部门代管：
（一）房屋所有人下落不明且无合法继承人或代管人的；
（二）对于逾期无人申请房地产权属登记，或者申请人不能提供取得房地产权属的合法证明的；
（三）人民法院指定由土地房产管理部门代管的；
（四）依照国家规定其他应由土地房产管理部门代管的。
第（一）、（二）项所称的房屋，由土地房产管理部门公告，自公告之日起1年内仍无房屋所有人申请登记或申请人无法提供取得房地产权属合法证明的，该房屋由土地房产管理部门代管，代管期最长为3年。代管期满仍无房屋所有人申请登记的，由土地房产管理部门向人民法院申请认定为无主房屋，经判决认定为无主房屋的，收归国有。
第十七条 本条例第十六条规定由土地房产管理部门代管的房屋，在代管期间，原房屋所有人或合法继承人出现，并对房屋提出退还请求的，由原房屋所有人或合法继承人向代管部门提交该房屋的有效证据、身份证明，申请办理退还手续。
第十八条 已由人民法院判决认定为无主房屋，原房屋所有人或合法继承人出现，并对房屋提出退还请求的，由房屋所有人或合法继承人持房屋有效证据和身份证明向人民法院申诉，土地房产管理部门应按人民法院作出的新的判决办理。
第十九条 依照本条例第十七条、十八条规定归还房屋时，房屋所有人应与土地房产管理部门结清实际发生的各种费用，并承接所产生的各种权利和义务。
第四章 转 让
第二十条 房屋转让，是指房屋所有人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权转移给他人的行为。
第二十一条 有下列情形之一的房屋不得转让：
（一）无房地产权证书的（预购商品房不受此限）；
（二）房地产权属有争议的；
（三）政府依法收回土地使用权的房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已进行资产抵押而未经抵押权人同意的；
（六）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（七）法律、法规规定或合同约定不得转让的。
第二十二条 出售共有房屋，须提交共有人同意的书面证明。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第二十三条 出售已出租的房屋，房屋所有人需提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
第二十四条 凡享受国家或企事业单位补贴所购买或建造的房屋，需要出卖时，在同等条件下，原补贴单位或土地房产管理部门有优先购买权。
第二十五条 转让划拨土地使用权的房屋，应依照国家法律和厦门市的有关规定补缴土地使用权出让金或土地收益。
第二十六条 房屋买卖，当事人应当签订书面买卖合同。房屋的买卖合同应载明下列事项：
（一）双方当事人姓名（名称）、国籍、住所；
（二）房屋结构、座落（位置）和界线（并附图）；
（三）房屋的面积及计算面积的方法；
（四）房屋占地面积和土地使用权的取得方式；
（五）房屋的用途；
（六）房屋的设施及其他附属设备；
（七）房屋买卖的价款、币种；
（八）房屋交付日期；
（九）违约责任及解决争议的办法；
（十）双方当事人约定的其他事项。
房屋买卖合同应经公证机关依法公证。
第二十七条 房屋买卖当事人应向土地房产管理部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。
第二十八条 房屋转让，按下列程序办理过户手续：
（一）房屋转让当事人应自合同生效之日起60日内到土地房产管理部门申请办理过户手续，当事人居住香港、澳门、台湾或国外的，申请期为6个月；
（二）土地房产管理部门应自接到申请之日起30日内作出受理或不受理申请的答复；受理申请的予以公告，公告期为30日；不予受理的，应于决定不予受理之日起15日内书面通知当事人；
（三）公告期满无异议的，当事人缴清有关税费，即可办理转移登记手续。
土地房产管理部门核准转移登记的日期，为房屋产权转移的日期。
第二十九条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）房屋建设工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已经确定；
（四）投入开发建设的资金已达该项目工程建设总投资的百分之二十；
（五）已取得土地房产管理部门核发的《商品房预售许可证》。
第三十条 房地产预售款必须存入专门帐户，用于该项房地产建设，在不足以支付和清偿该项房地产的全部建设费用之时，不得挪作他用。
第三十一条 预售商品房的预售人应于签定合同之日起60日内报土地房产管理部门备案。
第三十二条 商品房在竣工验收之前，预购人确需更名的，应在权利变更之日起60日内到土地房产管理部门办理更名登记手续。
第三十三条 房屋所有人将各自所有的房屋互相转移给对方的行为应订立书面合同，照章缴纳有关税费。
第五章 租 赁
第三十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和厦门市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第三十五条 房屋租赁应签定书面合同。租赁合同应载明下列事项：
（一）当事人姓名（名称）、国籍、住所；
（二）房屋的座落、结构、面积、装饰、设施及附属物；
（三）房屋的用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额、币种及支付方式、时间；
（六）房屋交付日期；
（七）房屋维修责任；
（八）解除合同的条件；
（九）违约责任及解决争议的办法；
（十）双方当事人约定的其他事项。
第三十六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）无房地产权属证书或其他有效凭证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）经鉴定为不得使用的危险房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
（六）违反合同约定的；
（七）司法机关和行政机关依法禁止出租的。
第三十七条 以营利为目的，房屋所有人出租划拨土地使用权的土地上的房屋应照章缴纳租金中所含土地收益。
第三十八条 承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，并协商收益分配，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。
承租人有将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人合作、合资、联营等行为的，视同转租。
第三十九条 租赁合同签订后，出租人应自签订合同之日起15日内到土地房产管理部门登记备案，领取《房屋租赁证》。
登记备案须提供下列证件：
（一）房地产权属证书或其他有效凭证；
（二）租赁双方的身份证明；
（三）租赁合同。
第四十条 《房屋租赁证》可作为申请开业、居民迁移落户、城市建设拆迁安置等的有效证件。
第四十一条 承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自变更房屋结构，不得非法堆放危险品和有损房屋的物件，不得从事其他不合理使用房屋的活动。
第四十二条 承租人因生产、经营、生活等原因确实需要对所承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途等，应事先征得房屋所有人书面同意，经有关部门批准后，双方重新签订租赁合同。
第四十三条 租赁期间，房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移时，原租赁合同继续有效。
第四十四条 承租人在租赁期间死亡，共同使用的成员有权保持原租赁关系，但须在60日内办理更名手续。
第四十五条 房屋租赁期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下原承租人有优先承租权；不续租的，应交还承租的房屋。
第四十六条 承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：
（一）擅自将承租的房屋转租、转让的；
（二）擅自改变房屋用途的；
（三）擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全的装修，或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；
（四）逾期6个月未交付租金的；
（五）公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的；
（六）公有住宅无正当理由闲置6个月以上的；
（七）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的。
第四十七条 出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：
（一）逾期不提供出租房屋的；
（二）擅自提高租金的；
（三）不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第四十八条 因当事人一方提前解除房屋租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
第四十九条 租赁合同终止、解除后，出租人应在合同终止、解除后15日内到土地房产管理部门备案。
第六章 使用与修缮
第五十条 房屋及其设施发生自然损坏或因不可抗力发生的损坏，由房屋所有人或代管人承担维修养护责任。
租赁房屋的当事人双方依法约定修缮责任的，由修缮责任人依照约定承担修缮责任。
因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由行为责任人承担修复或赔偿责任。
第五十一条 修缮责任人应定期对房屋及其附属设施进行安全检查，及时做好房屋的维护工作，做到房屋结构安全、使用功能正常。
房屋租赁期间，房屋出现危险隐患时，承租人应立即书面通知出租人，同时书面报告土地房产管理部门。
第五十二条 共有房屋发生自然损坏，所需修缮费用由共有人按共有关系分担，共有人另有约定的除外。
异产毗连房屋发生自然损坏，所需维修费用依建设部《城市异产毗连房屋管理规定》的原则分摊。
第五十三条 房屋的所有人、使用人对共有、共用的门窗、阳台、屋面、楼道、厨房、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的修缮责任；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
房屋所有人、使用人在使用房屋共有、共用的部位和空间时，不得有损害他方利益的行为。
第五十四条 修缮异产毗连房屋，应当妥善处理截水、排水、通行、通风、采光、空间利用等方面的相邻关系。给毗连方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
第五十五条 房屋共用部位和共用设施的修缮，除另有约定外，有关的房屋所有人或使用人应当给予配合，不得借故阻拦或要求补偿。
第五十六条 经市房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋所有人或其他修缮责任人必须及时采取解除危险措施；解除危险暂时有困难的，必须采取安全措施。拖延或拒绝排除险情的，土地房产管理部门可作出限制使用或停止使用的决定，并书面通知房屋所有人和使用人。
危险房屋的所有人或其他修缮责任人未能履行其修缮责任有可能导致房屋发生危险的，土地房产管理部门可采取适当的排险解危措施，所发生的费用，由当事人承担。若承租人愿意出资翻修，可向土地房产管理部门报告并办理相关手续。
第五十七条 私有危险房屋所有人确有经济困难无力加固翻修时，如系出租房屋，可以和承租人协议合资加固翻修，承租人付出的修缮费可以折抵租金或由出租人分期偿还。
私有危房拆除改建后，房屋所有人可按新建房屋的租金标准同承租人签订租赁合同。
第五十八条 单位或个人由于施工、堆放、碰撞或其他行为致使房屋受损，行为责任人应及时修复被损坏的房屋，并赔偿由此产生的损失。
第五十九条 凡需在房屋及其附属设施上设置广告牌、商业宣传牌和铺面招牌等悬挂物的，须经房屋所有人和使用人同意，但政府另有规定或合同另有约定的除外。因上述行为损坏房屋的，应向房屋所有人赔偿损失。
因供电、通讯等需要锚固或拉锚在房屋上时，应采取保障房屋正常安全使用的措施；由此引起房屋损坏的，行为责任人应当及时采取修复措施。
第七章 法律责任
第六十条 违反本条例规定，未经房屋权利人同意侵占公有房屋的，由土地房产管理部门责令其限期迁出，赔偿损失，并可处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款；强占期间，故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令其赔偿损失，并可处以造成损失五倍以下的罚款。
违反本条例规定，侵占私有房屋的，依照有关法律、法规处理。
第六十一条 违反本条例第八条规定，以欺骗手段获得房地产权核准登记的，由土地房产管理部门撤销核准登记，并处3000元以上30000元以下的罚款。
涂改、伪造房地产权属证书的，由土地房产管理部门撤销或收缴房地产权属证书，并处以3000元以上30000元以下的罚款。
有以上两款行为牟取不正当利益的，由土地房产管理部门没收其违法所得，并处违法所得一倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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第三条拆迁人必须依照《条例》和本规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。
第四条广东省建设行政主管部门主管全省的城市房屋拆迁工作。
市、县房地产管理部门或建设行政主管部门（以下统称房屋拆迁主管部门），主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。
第五条拆迁单位向房屋拆迁主管部门申请领取房屋拆迁许可证，应当提交下文件、资料：
（一）固定资产立项、投资批文；
（二）建设用地规划许可证；
（三）建设用地批文及附图；
（四）拆迁计划和拆迁方案。
个人申请拆迁自有房屋，应当提交被拆迁房屋的所有权证和建设用地规划许可证。已领有土地使用证的，还应提交被拆迁房屋的土地使用证。
第六条在房屋拆迁公告的同时，房屋拆迁主管部门应当书面通知工商行政管理部门暂停办理拆迁范围内的营业登记手续；通知房屋拆迁所在地的公安部门暂停办理拆迁范围内居民户口迁入和居民分户的手续。
因出生、军人复转退、婚嫁、就学毕业回迁等需入户或分户的，经县以上地方人民政府批准，由公安部门办理手续后回复房屋拆迁主管部门。
第七条拆迁期限由市、县人民政府房屋拆迁主管部门根据城市规划建设需要以及批准的拆迁计划和方案确定。
第八条拆迁人应当依照《条例》和本规定，在公布的拆迁期限内与被拆迁人签订补偿和安置的书面协议。
书面协议内容应当包括补偿形式和补偿金额，安置用房的地点、面积，搬迁过渡方式和过渡期限，搬家补助费、临时安置补助费及支付办法，违约责任，当事人认为需要订立的其他条款。
第九条自房屋拆迁公告之日起，被拆迁人改建或装修房屋及其附属物，改变房屋用途，不能作为安置补偿的依据。
第十条法律、法规对拆迁使（领）馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、道观、文物古迹以及华侨、港澳同胞、台湾同胞、外国人的房屋等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。
第十一条拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按当地房地产交易所评估的临时建筑的残值价予以补偿。
第十二条拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。
产权调换的面积以房屋所有权证的建筑面积为依据。
房屋因为部分拆迁而影响了正常使用的，应予补偿，补偿标准由拆迁人与被拆迁人协商解决，协商不成的，由房屋拆迁主管部门裁定。
作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算；或者由当地房地产交易所参考近期同类房屋市场交易价给予评估作价。采用的补偿结算方式由被拆迁人选定。
第十三条房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：
（一）拆除住宅平房，按不低于1∶1的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。楼梯分摊面积产权归房屋所有权人所有。
（二）拆除二层以上住宅房屋，按1∶1的比例在住宅楼房中调换产权面积。
（三）以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过或不足原建筑面积的部分，按照商品房价格结算。
（四）拆除房屋中的技术层（含夹层、阁楼），如属于原建筑物整体结构和布局或者经报建批准，层高超过2．2米，楼底高度不少于2．4米（即自然层高不少于4．6米）的，可计算产权面积，按1∶1的比例调换产权面积；经报建批准的技术层，层高不足2．2米的，按当地房地产交易所评定的残值补偿。
（五）拆除房屋附属物，属天井、庭院、花园等不作产权调换，但应予以补偿。补偿标准由拆迁人与被拆迁人协商解决，协商不成的，由房屋拆迁主管部门裁定。
第十四条以产权调换形式偿还的住宅房屋，因偿还的住宅单元房屋不便于分割，超过被拆除住宅房屋建筑面积5平方米以下（含5平方米）的，可按照房屋成本价结算；超过5平方米以上的部分按商品房价格结算。偿还住宅房屋的建筑面积不够补偿拆除住宅房屋建筑面积的部分，按商品房价格结算。
第十五条在拆迁范围内租住公房并有正式户口的公民，在拆迁公告前单位已分配给住房或已有自行购建住宅的，可以不作安置或者减少安置面积。
第十六条对从区位好的地段迁到区位差的地段或者从市区迁到市郊区的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积，其比例最高为1∶1．2。
第十七条拆迁安置，实行“先搬迁，先选择安置房屋”的原则。
拒绝拆迁安置而被强制拆迁搬家的，在拆迁搬家中受到的损失，不予赔偿。
第十八条拆除非住宅房屋，按照本规定第十三条第（三）项规定的建筑面积安置。
第十九条拆除住宅房屋，按照本规定第十三条第（一）、（二）项规定的建筑面积安置。
第二十条对按第十九条规定安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。增加安置面积的具体标准由市、县人民政府确定。
第二十一条被拆除房屋使用人因拆迁而迁出原居住地的，由拆迁人付给搬家补助费。
在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费。
在规定的过渡期限内，由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。
搬家补助费和临时安置补助费的标准，由市、县人民政府确定。
第二十二条由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起临时安置补助费增加50％；对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应付给50％的临时安置补助费。
第二十三条拆迁非住宅房屋，一般由拆迁人提供临时生产、营业用房给被拆迁人过渡生产、营业。拆迁人不能提供临时生产、营业用房造成被拆迁人停产、停业引起经济损失的，由拆迁人付给适当补助费。具体补助标准，由市、县人民政府确定。
第二十四条被拆迁房屋经补偿后，拆迁双方应到房地产管理部门、土地管理部门办理注销其房屋所有权、土地使用权手续。以产权调换形式补回的房屋，房屋所有权人应在取得房屋后30日内到房屋所在地房地产管理部门、土地管理部门办理房屋所有权登记和土地使用权登记。
第二十五条拆迁房屋损坏四邻建筑物的，拆迁人应按照房屋安全鉴定机构鉴定的结论，对受损坏的建筑物负责修复或赔偿。
第二十六条被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，其对补偿形式和补偿金额，安置用房地点、面积、搬迁过渡方式和过渡期限与拆迁人协商达不成协议的，由同级人民政府裁决。
第二十七条房屋拆迁主管部门可以向拆迁人收取拆迁管理费，管理费标准按拆迁补偿费和安置补助费总额0．5％至1％计收。具体标准由市人民政府确定。
第二十八条未取得房屋拆迁许可证或未按房屋拆迁许可证的规定拆迁的，由房屋拆迁主管部门对拆迁人按已拆迁的房屋建筑面积每平方米处以100元以上200元以下罚款。
第二十九条拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告，并可按被拆迁户或应回迁户的总数，处以每户每月50元以上100元以下的罚款。
第三十条被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告，责令限期退还周转房，并处以每日10元以上50元以下的罚款。
第三十一条罚款应全额上缴财政，任何单位和个人不得截留、分成。
第三十二条市人民政府可以根据《条例》和本规定，结合本地的实际情况制定具体实施办法。
第三十三条本规定自颁布之日起施行。
关于香洲旧城区改建拆迁补偿政策的补充通知
1991年7月30日珠府办[**]60号）
为促进香洲旧城区的改造，妥善处理房屋拆迁中的补偿、安置问题，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁条例》和《珠海市城市建设拆迁安置办法》(下称《安置办法》)，现就香洲归城区改建拆迁补偿的政策问题补充通知如下：
一、在香洲旧城区进行各种市政建设，需要拆迁房屋的，均按本补充通知执行。
二，珠海市香洲旧城区改建办公室(下称市城改办)具体负责香洲旧城区的拆迁管理工作，其职责范围如下：
(一)贯彻执行市政府关于旧城改造决定；
(二)指导旧城改造工作，，
(三)检查督促有关计划实施，
(四)处理和协调改建工作的重大问题。
三，拆迁人必须是取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人。
拆迁入必须履行下列职责：
(一)办理拆迁的各项手续，
(二)负责拆迁补偿，
(三)安置或过渡安置被拆迁户。
被拆迁户自行解决临时周转用房的，拆迁人在临时周转期内按原住房面积每平方米发给三元动迁补助费。被拆迁人由拆迁入安置临时周转用房的，等面积临时安置的，不发给动迁补助费，临时安置面积不足的部分，每月每平方米发给三元动迁补助费；临时安置面积超过的部分，每月每平方米收取一至五元房租。另参照《安置办法》第十八条的规定支付被拆迁户搬家费。
四，在拆迁区内，被拆迁入须出具下列合法证明文件：
企业单位(含个体工商户)：本市有效期内的工商营业执照，税务登记。
行政事业单位(含社会团体)：市<区)政府或有审批权的机关批准成立的批文或证明。
个人：本市户口簿或暂住证。
公产房使用人：经市房产管理部门办理的有效的住房凭证或租赁合同。
五、拆迁程序。
(一)拆迁人持市政府或规划部门批准的证明文件及拆迁方案，到市城改办办理审批手续，市城改办审查同意后，报市拆迁办公室备案。
(二)拆迁人凭市城改办的批准文件、拆迁方案及其他有关证明文件，同被拆迁入协商签订拆迁合同。
拆迁合同应当规定拆迁项目和拆迁数量、补偿形式和补偿金额；安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。
拆迁合同经当事人签名方生效。
(三)拆迁人把拆迁合同、拆迁申请书，报市城改办审查、市拆迁办公室批准，由市拆迁办公室发放房屋拆迁许可证、拆迁通知书。
(四)拆迁人按照经市拆迁办公室批准的拆迁合同进行补偿、安置。
(五)拆迁人在进行房屋拆迁时，应按规定先张挂房屋拆迁许可证，并知会左邻右舍，做好安全防护措施，再进行拆迁工作。
(六)拆迁程序的其他有关事项，参照《安置办法》中的第二章第六条、第七条、第八条的规定执行。
房屋拆迁的各种批准文件、证明材料等完整资料，由市拆迁办公室统一归档，永久保存。
六、被拆迁人必须服从旧城区改造的需要，在拆迁人按拆迁合同规定补偿安置后，应按拆迁合同规定的期限搬迁腾退完毕，并办理房屋移交手续(含房屋钥匙)。被拆迁入无正当理由拒绝搬迁的，由市城改办按照《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定强制拆迁。
对已作补偿的房屋，被拆迁入不得迁除。
七、拆迁补偿的对象为被拆迁的房屋及符合规定标准的构筑物。
被拆迁的国营企业与财政部门订立了承包合同的，由于搬迁而停业、停产期间承包的目标利润上缴部分(按比例分解部分)可适当减缴。
八、被拆迁人必须提供下列证书或证明文件，作为拆迁补偿的合法依据；
(一)凡已确权的房屋，应提供珠海市房产管理局(含原珠海市房产公司)办理的《房屋所有权证》或珠海市公证处1987年10月20日以前办理的《房屋产权公证书》。
(二)凡未确权的房屋，必须提供以下证明文件，
1、私人房屋；
①解放前建成(购)的，必须出具屋契或村委(居委)、街道办事处的有效证明文件。
②解放后至1979年3月5日建市前建成(购)的，必须出具村委(居委)、街道办事处的有效证明文件。
⑧建市后至1983年4月1日前建成(购)的，原则上要出具报建书、基建批文、用地证明书等文件资料。情况特殊的，渔、蚝、农民凭村委、街道或渔民办事处和香洲区政府证明，居民凭居委会、街道办事处、香洲区政府证明；市(区)属单位职工、干部凭所在地居委会、所在单位、市主管战线(香洲区政府)证明。
④1983年4月2日后建成(购)的，必须提供市(区)规划部门批准的报建书、国土部门批准的用地证明书、资金运用发票。
2、单位房屋；
①1983年4月1日前建成(购)的，必须出具建(购)房发票、有效的基建批文、资金来源批文、市主管战线(香洲区政府)的证明。
②1983年4月2日后建成(购)的，必须出具用地许可证、市(区)建设规划部门发的建筑许可证(红线图、建筑图纸)、市计委下达的固定资产投资建设计划、市建委施工许可证。
上述证书或证明文件须经过“市城改办验证小组”确认后方有效。
未能提供合法、有效证书或证明文件的房屋，视作违章建筑。
九、拆迁房屋的结构符合下列标准的给予补偿
(一)房屋层高在2．2米以上的(平房以屋檐为准)，
(二)屋面为瓦片、水泥平顶、水泥瓦(不含石棉瓦)的，
(三)房屋墙体为砖墙、石墙或干打垒墙。
未达到以上标准的建筑物酌情予以适当补偿。
违章建筑及超过批准期限的临时建筑一律不予补偿。未到期的临时建筑按批准时的有关规定执行。
十、拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿结合的形式。
产权调换的面积按照所拆房屋的合法建筑面积(市城改办验证小组验证确认的，下同)计算。
作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算：不分公房、私房，不分单位、个人，不分结构，不分装修标准，不分房屋功能，一九八三年四月一日前建成的为旧房，每平方米补偿一千一百元(包括土地和建筑费用)；一九八三年四月二日后建成的为新房，每平方米补偿一千二百元(包括土地和建筑费用)。
十一，拆迁房屋面积的计算按国家经委基本建设办公室
印发的《建筑面积计算规则》([*]经基设字58号)的通知执行。
十二、拆除有产权纠纷的房屋，在市政府公告规定的期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市城改办审查、市拆迁办公室批准后实施拆迁。拆迁前市城改办应组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全，公证费用由拆迁人支付。
十三，对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议，抵押权人和抵押人在市政府公告规定期限内达不成抵押协议的’，由拆迁人参照本补充通知第十二条规定实施拆迁。
拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。
十四、被拆迁户不回迁，同意作价补偿的，参照本补充通知第十条规定予以补偿。
十五、被拆迁户不回迁，同意以产权调换作为补偿形式的，按其拆迁补偿的合法建筑面积异地等面积调换补偿。补偿面积不足的部分，按本补充通知的第—卜条补偿，补偿面积超过的部分，五平方米内(含五平方米)按每平方米一千三百元收费，超过五平方米的部分按商品房价收费。
十六、被拆汪户中的世居渔民、蚝民不回迁，要求自建、重建的，由市拆迁办公室审查，并按规定手续上报批准后．可按市规划主管部门指定的地点统一划地、分户建设。拆迁人作出计划分配意见，征求被拆迁入意见，由市城改办审批用地地点和面积。用地面积和补偿标准按下列规定办理：
(一)每栋按规划要求，宅基占地面积不超过八十平方米，建筑总面积不超过一百六十平方米。分户或多户连壁式的，宅基外不准建围墙。
(二)被拆迁户原新房按每平方米五百元补偿，旧房按每平方米四百六十元补偿。(三)重建总面积不超过原拆迁补偿的合法建筑面积的，不收地价费、配套费，超面积部分按规定收取地价费、配套费。
十七、被拆迁入要求回迁以产权调换形式补偿的，按其实际建筑面积，新房等面积补偿，旧房按扣减8％的面积补偿。
补偿面积不足的部分，按本补充通知的第十条规定予以补偿。
补偿面积超过的部分按商品房价收费。
十八、被拆迁户原为非住宅用房的，原则上不予回迁。十九、被拆迁户的房屋原属住宅用途，后未办理报建手续自改为非住宅房的，仍视为住宅房屋补偿。
二十、凡属拆迁补偿在原面积内的免缴契税、交易费，超面积部分按规定征收。
二十一、凡个体工商户(包括外来户有经营执照的)经营执照未到期，应在规定的搬迁期限内自行安排，及时搬迁，个别有困难的由工商部门协助安排。
二十二、被拆迁入需要回迁安置的，必须符合城市总体规划和小区功能规划要求，并与拆迁入签订回迁合同书。回迁者凭市城改办批准的回迁证明书(作临时过渡安置的，必须退还临时周转用房)办理回迁手续。被拆迁户回迁时按抽签方式确定房屋幢号和楼层房号，商场一律不分配。
二十三、其他有关事项参照《安置办法》和市府办《关于香洲旧城区改建拆迁补偿政策的通知》(珠府办[*]17号文)的规定执行。
二十四，原执行的补偿政策，和本补充通知有抵触的，以本补充通知为准。
