资产评估论文范文

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资产评估是产权交易、资产重组、公司上市等经济行为顺利进行的重要前提，由于资产评估结果直接影响到上述经济行为中相关利益者的经济利益，因此，资产评估质量就成为相关各方关注的焦点。然而如何评价资产评估质量的高低，不同的利益主体却有不同的标准，资产评估信息的需求者、供给者和监管者对资产评估结果有着不同的预期，对资产评估质量的判断标准也存在着一定的差距，并由此产生了对我国目前资产评估质量的置疑，这在一定程度上影响了我国资产评估业的发展。本文对上述问题进行了分析，提出了建立统一的资产评估质量评价标准的对策。

一、资产评估信息的需求者及其对资产评估质量的评价标准

质量在ISO9000中被定义为“反映实体满足明确和隐含需要的能力的特性总和”，判断资产评估执业质量也必须考虑资产评估信息需求者的期望。资产评估信息的需求者主要是资产的所有者及相关利益者，包括代表国有资产产权所有者的政府部门、具有广泛的潜在投资者的资本市场及企业或单位的股东等。

1．国有资产所有者对资产评估质量的判断标准是基于防止国有资产流失，保证有关资产业务顺利进行的预期。政府作为国有企业所有权的代表，是我国资产评估信息的最主要需求者。目前，各级国有资产监督管理委员会(下称国资委)代表政府履行国有出资人的职责，负责监督管理企业国有资产，当国有资产发生产权变动或相关事项时，资产评估结果成为国有资产管理部门确定产权交易价格、做出相关决策的重要依据。

作为国有资产的所有者代表，国资委对资产评估质量的评价标准要求评估机构按照资产评估准则，客观、公正地开展资产评估工作，评估结果能够真实地反映其被评估资产的市场状况，防止国有资产流失，保证有关资产业务的顺利进行，使国有资产产权所有者的合法权益得到维护。

2．在资本市场上，现有的股东和潜在的投资者对资产评估质量有着不同的预期。资本市场中对资产评估信息的需求者主要是上市公司的现有股东和潜在的投资者。

上市公司的现有股东根据自身利益考虑，对资产评估质量评价的标准必然是不能漏评、少评企业的资产，甚至在可能的情况下尽量多评资产，以抬升公司股价，创造良好的社会声誉；而潜在的投资者在资本市场中相对处于信息劣势地位，其对评估质量的评价标准是要求资产评估机构不能与企业合谋，而应站在公正的立场，对企业所拥有的资产价值提供客观、公正的专业意见，作为投资决策的参考，以减少投资的盲目性，保护自身利益。

3．委托方在资产交易市场上所处的位置不同也会对资产评估质量有不同的评价标准。经济学原理告诉我们，在正常的资产交易中，买方总是希望以最低的价格购买，而卖方则总是希望以最高的价格出售。资产评估结果是产权所有者确定资产交易价格或实现某种经济行为的重要依据，当资产评估的委托方是资产买方时，他就会希望低估资产的价值，并会提供有关信息来影响资产评估人员对资产价值的判断，从而达到自己对资产价值判断的心理预期值。如在国有企业改制或产权转让等资产评估项目中，企业的现有管理者为了以较低的价格购买国有资产，他们就会希望低估资产的价值，并认为低估是合理的。而当委托方是资产的卖方时。他就希望评估机构能够高估资产的价值，从而达到自己对资产较高价值的心理预期值。如在对外投资、抵押贷款等资产评估项目中，为了在投资的企业或项目中占有更大份额或从银行取得更多的贷款，委托方往往会认同高估资产的价值。

由此可见，委托方对资产评估的判断标准是根据不同的评估目的来定的，他们希望通过资产评估来实现从中获利的目的，他们对资产预期的心理价位往往是评价资产评估质量好坏的标准。

由上述分析可以看出，虽然政府部门、资本市场和委托方都是站在需求者的角度进行评估质量的评价的，但由于不同的需求者期望通过评估所达到的目的不同，导致他们对资产评估质量评价的标准也不同。

二、资产评估信息的供给者及其对评估质量的评价标准

资产评估信息的供给者是专门从事资产评估服务的资产评估专业机构和人员。作为资产评估信息供给者，资产评估机构对所提供的资产评估信息主要存在两方面的要求：一方面要保证进行资产评估的结果及所出具的报告能够得到监管部门的认可，在审核中顺利通过。我国目前对国有资产评估实行的是审核、备案制，对重大的国有资产评估项目，必须经过有关管理部门的审核，如国资委、证监会等部门，只有通过这些部门审核的资产评估报告才具有相应的法律效力。[2]因此，资产评估报告能够通过有关管理部门的审核，是资产评估机构判断资产评估质量的一个重要标准，也是资产评估机构关注的重点。目前，资产评估管理部门审核资产评估质量的依据是《资产评估操作规范意见(试行)》、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》、《资产评估准则——基本准则》等规范另一方面，资产评估机构作为自主经营的市场主体，要保证自己的生存和发展，在按照行业规定的准则和规范进行执业的前提下，必须为客户提供满意的服务，评估结果和评估报告需要考虑客户的一些要求。顺利完成评估项目并得到客户的认可是资产评估机构判断执业质量高低的重要因素。因此，从本质上说，资产评估机构对资产的评估过程就是这两方面权衡、协调的过程，而资产评估报告则是利益协调结果的体现。

从整个市场上资产评估业务的供求关系看。目前我国资产评估机构发展速度较快，而资产评估业务领域扩展速度则相对较慢，出现了资产评估机构之间竞争加剧的状况。巨大的竞争压力在一定程度上就会影响到资产评估信息的可靠性，委托方为了实现特定目的，利用强势地位诱使或要挟评估机构按他们所需要的结果进行评估，否则就不付款或转向其它机构，导致有些机构迁就委托方的要求，操纵资产评估值以迎合委托方的期望。

可见，作为资产评估信息供给者的资产评估机构进行评估的过程，实际上是在设法满足委托方要求又能符合相关部门审核要求的夹缝中规避风险，同时追求经济利益的最大化的过程，而这与评估机构所应具备的独立、客观、公正的基本原则相背离。作为社会性中介机构，评估机构若要提高公众对评估结果的信任度，必须保持独立性，不被各种利益左右，也不能仅仅为应付审核走过场，必须根据评估准则，按照评估程序得出公正合理的评估结果。当资产评估机构真正做到独立、客观执业的时候，其对评估质量的评价标准就不会因客户需要而异，而会形成统一合理的评价标准。

三、监管者及其对评估质量的评价标准

资产评估信息质量的监管者主要包括有关政府部门和行业协会。从资产评估信息的政府监管部门来看，目前我国政府对资产评估信息质量的监管部门主要有国资委、财政部门、证券监管部门等。政府作为评估信息监管者，依据国资委、财政部和证监会等部门的一系列法规、制度对资产评估行业实施监管。其对资产评估信息的要求主要是：评估机构能够提供真实的资产评估信息，为企业资产产权变动创造公平、透明的交易环境，以避免因资产信息的不真实而影响企业问的公平交易，维护资本市场秩序。如2004年初，国务院办公厅《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》，要求在全国范围内组织和开展资产评估行业的全面检查，检查的内容主要包括资产评估机构内部管理和业务质量两个方面，其中对资产评估业务质量的检查主要是对近三年来资产评估机构出具的评估报告的质量进行检查。通过抽查评估报告及工作底稿、向有关注册资产评估师和从业人员询问等方式，检查资产评估机构业务质量和内部质量控制制度的执行情况，其中重点检查评估机构是否履行了应有的资产评估程序，是否严格执行了相关的准则和规范，是否故意做出错误的专业判断，资产评估报告是否存在虚假、不实的内容等。转中国-从资产评估行业管理协会来看，中国资产评估协会和各省级评估协会对资产评估信息的监管施行自我约束机制。协会通过制定资产评估准则、审查评估机构和注册资产评估师的执业资格等方面来规范资产评估机构和人员的行为。因此，行业协会对资产评估质量的评价标准主要是考察评估过程是否按照执业规范和准则的要求开展资产评估业务，即资评估相关准则是行业协会的主要评价标准。

通过对资产评估信息的需求者、供给者和监管者三方的分析，可以看出，三方作为“理性人”要追求自身利益的最大化，就不可避免地导致对资产评估质量标准认识的不一致。由于评价标准不同，三方博奕的结果往往成为牺牲社会公益的负和博奕。因而需要协调三方对评估质量评价标准的认识，统一评价标准，建立一个正和博奕，以求社会效益最大化。

四、协调各方利益，建立统一的资产评估质量评价标准

(一)以社会公众利益为本，制定统一的行业标准

对资产评估的质量评价是建立在质量标准基础上的。作为一项社会中介服务，资产评估应有其衡量服务质量的统一标准，而且这个标准的制定应充分考虑各相关利益者的利益，不能有所偏袒，充分体现资产评估的公正性。目前资产评估的质量标准主要是以资产评估准则的形式出来的，由于我国的资产评估准则是由资产评估行业协会组织制定，由财政部实施的，资产评估行业协会是资产评估机构和注册资产评估师利益的代表，也就是资产评估信息的供给者利益的代表，财政部、国资委是政府利益的代表，也就是资产评估监管者利益的代表，同时也是国有资产所有者的代表，而作为广大资产评估信息需求者的社会公众则很难参与到资产评估准则的制定，这样，社会公众的利益就很容易被忽视。国际评估准则委员会明确提出国际资产评估准则的首要目标是“为公众利益”，我国在2004年颁布的《资产评估准则一基本准则》中的第一条也指出了要“维护社会公众利益和资产评估各方当事人合法权益”的指导思想。可见，维护社会公众利益已成为国内外资产评估行业制定资产评估准则的目标。只有在资产评估准则中真正体现了社会公众的利益，而且充分考虑了资产评估各当事人的利益，资产评估准则就可以成为资产评估各相关利益者评价资产评估质量的共同标准。

(二)明确资产评估相关各方的责任

协调资产评估信息需求者、供给者和监管者的认识，形成统～标准，重要的一点是明确各方的责权关系。从本质上说，资产评估质量的形成过程是需求、供给与监督三者反复博奕，实现利益均衡的过程。因而，在实际工作中必须一齐采取措施，才能达到互相促进，共同提高资产评估质量的目的。

从资产评估信息的供需方面考察，供需双方首先要明确资产评估的目的，按照客观公正的原则行使权力，履行义务。评估信息对于其提供者和使用者而言是一种权利的体现，资产评估要求评估机构和评估人员具有高度的责任感，对自己所作的评估结论承担各种责任。国家有关部门要对资产评估的责任如经济责任、道德责任、社会责任和法律责任等做出明确规定，才能避免评估结论过高或过低而降低资产评估结论的法律效果和权威性等不良行为的发生。委托者及资产占有者的责任是提供有关资产的真实可靠信息，积极配合评估机构工作，不能为达到某种目的而对评估机构威逼利诱，保证市场的公平有序。

(三)加大宣传力度．提高社会公众认识

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二、资产评估机构管理不善

在我国由于评估行业建设的滞后，评估机构也缺乏规范的内部管理机制，没有完备的奖惩制度，在执业过程中不注意贯彻国家的法规、政策，在评估工作的技术要求和组织要求上，心存侥幸，未能按法定规范和程序进行。尤其是那些规模较小的评估机构，组织机构不健全，没有建立内部审核制度、执业操作规范制度、评估质量监控制度、风险保证金制度及执业过错责任追究制度，对于评估质量缺乏有效的监控。

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本文中的“包容”，即是资产评估与审计相互包含与容纳的涵义。

一、资产评估与审计穿插操作中出现的问题

当企业委托同时进行资产评估与审计时，这一“同时”往往不是从同一起点日期开始平行进行的。但资产评估与审计，往往需要在同一时点对同一项资产同时进行评估作价与审计调整。而当所得出的“评估价值”与“审计核实数”(以下简称“审定数”)不相一致而形成“撞车”时，会使委托单位无所适从。

资产评估与审计都需要对债权、债务实有数额进行认定，但两者认定的结果往往不相一致。资产评估与审计都需要确定各类实物资产的实际价值，但两者认定的结果也往往不相一致。例如，新会计准则应用指南用了很长篇幅叙述非同一般的控制下企业合并时资产公允价值确定的原则和方法。而采用资产评估确定固定资产的价值时自有一套方法。审计中用补提折旧或冲回已提折旧的方法核实固定资产净值，用计提减值准备来冲减实物资产账面价值，但实际上这样做并不能真正反映实物资产的价值状况。至于冷背、变质存货的变价。实物资产的盘盈等价值的确定，审计中的方法也不如资产评估中的方法可靠。

因此，资产评估与审计需要协作，既可避免“撞车”，还可各自弃短就长，从而得到比较理想的效果。

二、资产评估、审计同时进行时协作与分工的总原则

1、协调时点

审计的报表截止日与资产评估的基准日宜采用同一时点，这样，被审计、评估单位某日的资产与负债可以成为审计与评估统一的对象，便于进行协作。

2、数据衔接

无论是资产评估报告使用审计结果，还是审计报告使用资产评估的结果，都必须妥善处理数据的衔接问题。资产评估应以审计的“终点”为评估的“起点”，即在已得出的“审定数”基础上进行评估：而审计则应以评估的“终点”作为审计的“起点”，即在已得出的评估价值的基础上进行审计。出具报告时，如评估人员不认同审计结果，可以在评估过程中调整；如审计人员不认同评估结果，可在审计过程中调整。但评估人员与审计人员在进行这样的调整时，都应当慎重。

3、分工协作

当资产评估在采用资产基础法评估企业的整体价值时，资产负债表中的货币资金、应收款项、债券投资、待摊费用、递延所得税资产、长期待摊费用等不具实物形态的各资产项目，以及全部负债等由审计负责查验核实其具体数额，如无特殊情况存在，应包容审计的结果。

固定资产、存货等实物资产，商标权、专利权等无形资产，股票投资等权益性资产，应由审计查验核实数量或原始成本(账面价值)，其实际价值的确定则由评估负责。审计时应充分考虑与包容评估结果。实物资产及有价证券中凡是清理盘点时数量减少或已无实物形态的，均应在审计中予以减值处理。

当资产评估与审计分别由两家中介机构承办时，评估机构可在审计时派员参加审计过程，其中如果评估只涉及实物资产和上市证券，则可由审计和评估机构分别派员，联合确认所评估资产的数量或历史成本。

三、具体操作

(一)实物资产的同时审计与评估

1、审计实物资产的主要工作是进行实物盘点。盘盈及账外的实物资产，可评估作价计入资产。

2、折旧项目审计时，均不作补提或冲回的审计处理，累计折旧额(重置价值与评估价值的差额)的最终认定也应由评估完成。

3、在建工程项目审计时，有实物形态的，或按成本继续保留余额，或转入固定资产项目，实物交由评估最后确定价值：无实物形态存在又不能为以后经营带来直接经济效益的，审计时应报批核销，不作评估。

4、存货的成本差异、进销差价、跌价准备等调整账户，固定资产、在建工程的减值准备账户，审计时般将其作为一个总账科目，其金额转入相关被调整科目。企业还在持续经营的，商品进销差价账户可不作变动，留待资产评估时再根据存货估价作适当调整。

5、存货中的在途存货，即“材料(商品)采购”、“物资采购”项目，审计时如发现已逾期但供货方并未实际发货，应转入“其他应收款”项目进行审计处理。

固定资产清理项目可参照在建工程的方法进行审计与评估。

(二)无形资产，股权投资的同时审计与评估

1、如果无形资产的财产权利还存在，应列入评估；如果相应的财产权利已不存在，则应在审计中核销。

2、股票投资、债券投资以及其他股权投资审计时，应实际盘点实有股数并与账面记录核对，如发生盘盈盘亏，查明原因后按账面成本或面值调整投资额并列入审计盈亏，尔后转入评估。

当这些投资的价值确定需要利用所投资单位的审计报告，甚至需要对所投资单位实施审计时，评估可以使用审计的结果。对于上市的股票、债券，则应按证券市场价格通过评估确定，也可以通过审计与评估的双方机构协商确定。

(三)债权、债务的同时审计与评估

债权、债务的审计评估，除债券投资外，均应由审计负责实施。

四、审计、评估报告的相关揭示

在资产评估与审计使用双方的工作结果时必须在审计报告与评估报告中作明确揭示：

(1)在审计先于资产评估前进行时，审计报告可在说明段作类似如下内容的说明：“本次审计采用了先审计后评估的方法，本报告中列举的固定资产、存货等实物资产的审定数，是以实地盘存数与账面成本价为基础得出；无形资产、股权投资则以清查核对后的账面价值计算。上述资产的实际价值将由资产评估确定”。而后完成的评估报告中可在计价原则和计价方法段作类似如下内容的说明：“应收款项、货币资金、长短期待摊费用、递延所得税资产，以及负债各项目、资本公积外的所有者权益各项目……的评估价值，除有特殊情况的个别子细目以外，均以同一基准日的审定数为准”。

(2)在资产评估先于审计进行前时，在审计报告中应作这样的说明：“在我们实施审计程序的同时，委托方还委托××资产评估机构(或本所)对被审计单位的实物资产、无形资产……进行了评估，本报告披露的上述资产的价值，均采用了评估报告的相关数据”。

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关键词：资产评估产权价值产权交易市场经济

1资产评估的基本功能

1.1评估功能估对资产及其经营效果进行评价,作出客观公正的评议判断.一项具体资产、一个单位的资产使用、一个企业的资产经营，常处于变化过程之中，特别是企业经营性资产，常因时间不同、地区不同、背景不同即指资产评，其资产价值、运营绩效差异甚大。要评议资产有经营绩效这需要对资产进行评估。可见，评价性的评估功能具有检查、考核、评议等具体特点。

1.2评值功能即指资产评估活动对资产的实际现时价值进行评定估算的职能。由于物价变动、资产的数量变化等各方面的原因，资产价值往往处在不断变化之中，当要了解时点资产价值时只有通过资产评估，按现时市场公允市价成本或收益要求重新核定资产价格，才能合理维护各方面利益，保证有关经济活动的正常进行。

1.3界定功能即指资产评估具有界定资产持有者各方对所拥有的产权价值和份额的作用。不论是资产评估的特定目的，还是一般目的，除作为咨询性的目的外，一般都要涉及资产各有关主体间的合法权益界定问题。合法权益的确定，客观上要求正确划定各资产主体的资产产权边界。

2资产评估在社会主义市场经济条件下的地位与作用

2.1资产评估有助于维护和协调资产所有者、经营者的权益作用是功能在实际中的体现和具体化。在不同的历史时期和发展阶段，资产评估的地位和作用也不尽相同，我国的资产评估事业是在改革开放和社会主义市场经济发展过程中兴起的，这个行业一经形成，就显示出它在社会经济生活中的重要地位和作用。特别是随着社会主义市场经济的进一步发展，企业改革、产权变动和资产重组进程的不断加快，依法治国、依法办事的要求也越来越迫切，因此，资产评估事业发展十分迅速，已成为优化资源配置、促进结构调整、保障各类产权主体合法权益的基础性工具，在社会主义市场经济中发挥着越来越重要的作用。

2.2资产评估有助于推进产权交易的健康进行在我国社会主义市场经济条件下，资产通过市场进行交换，有利于生产要素的合理流动，促进资产使用效益的提高。为此，首先必须合理地确定资产的流通价格。由于各种因素的影响，投入市场流通的资产，一般不能简单地按原值或账面价值进行交易，否则会损害交易一方的利益，影响资产的合理流动。因此，通过资产评估合理的确定资产的价格，能为资产交易双方提供服务，保障资产的合理流动。

2.3资产评估有助于社会再生产的顺利进行社会再生产只有保持适当的比例，才能顺利进行。要协调社会再生产比例，必须考虑企业现有资产的客观价值；要扩大再生产，进行再投资，必须考虑技术进步、物价指数以及诸多方面对资产价格的影响。在我国社会主义市场经济条件下，包括企业资产在内的市场价格是经常变动的，传统的资产价值管理办法往往使企业资产的账面价值同实际市场价格存在较大的差距。特别是近几年来我国的物价指数增长较快，是两种价格的差异更为突出。因此，以通过市场现值和重置成本等为基础重新评估资产价值，是解决资产补偿不足问题的重要途径，使社会再生产能顺利进行，这在科学技术发展日新月异的今天，尤其特别重要。

2.4资产评估有助于充实和加强国有资产管理的基础工作，有利于国有资产的保值增值从国有资产管理上看，通过资产评估，确定国有资产的实际价值量，是国有资产管理的最重要的基础资料。无论是宏观管理上的国有资产的优化配置，还是微观上的企业国有资产的有效经营，都要切实掌握国有资产价值的基础资料。只有通过资产评估，才能反映资产的实际价值，为国有资产的优化管理和保值增值提供真实数据。因此，资产评估是国有资产管理的重要组成部分，是优化国有资产管理的重要基础工作。

3正确看待资产评估在市场经济中的作用

3.1应正确看待其在产权交易中的作用不可否认，在社会主义市场经济条件下，资产评估具有举足轻重的地位，发挥着越来越重要的作用。尤其在当前的形势下，中国的经济结构正发生重大调整，资产重组正以空前的规模和速度进行，资产评估在产权交易方面的作用更为突出。但同时也要看到，资产评估只是为产权交易提供了价格参考，不能将防止国有资产流失的砝码全部都压在评估上，也不能片面地将评估价格的高低作为国有资产是否保全或流失的评判标准。这是因为，市场经济中，任何商品的实际交易价格只取决于市场供需双方的力量平衡。同样，企业资产的价格，也应该取决于市场需求双方的供求平衡，这就意味着某一笔实际交易价格低于有关部门的评估价格，并不能简单地说国有资产流失了在这里，资产评估的作用仅仅是给交易双方提供一个商定价格的参考底价。

3.2资产评估在市场经济中的有限性在承认资产评估在市场经济中的重要作用的同时，也要看到资产评估作用的有限性，不能把其当成是万能的中介业务，更不能用来替代市场经济中的其他多种中介业务。尤其是与其业务既相关联甚至有部分业务存在交叉的财务审计和会计核算业务。当然，也不可能用财务审计和会计核算业务来替代资产评估业务。

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Abstract:Ithasnotbeenlongsincetechnicalcollegesbegantorecruitassetsevaluationandmanagementmajors.Therefore,thereisnoexperiencetoreferto.Fromtheaspectsofconstructionorientation,coursessetting,specializedteacherstrainingandpracticebaseconstruction,thispaperputsforwardsuggestionsonteachingreformofassetsevaluationandmanagementspecialty.

Keywords:hightechnicalinstitutes；assetsevaluationandmanagement；teachingreform

一、高职院校资产评估与管理专业教育现状及办学中存在的几个问题

1．高职院校资产评估与管理专业教育的现状

高职院校开设资产评估与管理专业的时间稍早于本科院校，至2005年，全国已有41所高职院校开设了资产评估与管理专业[1]。这些高职院校主要包括以下几种类型：建筑建材类高职院校（徐州建筑职业技术学院、河北建材职业技术学院等）、经济贸易类高职院校（广西财经学院、山东经贸职业学院等）、财政税务类高职院校（河南财政税务高等专科学校、内蒙古财税职业学院等）、电子机械类高职院校（北京电子科技职业学院等）、综合类高职院校（十堰职业技术学院等）。这些高职院校在资产评估与管理专业教学过程中，都有自己的优势和不足。由于高职院校开设资产评估与管理专业时间比较短，从事资产评估与管理专业建设和教学改革研究的人员较少，目前尚无比较系统的教学改革经验可供借鉴。

2．高职院校资产评估与管理专业人才培养目标趋同，没有考虑社会对资产评估与管理专业人才的不同需求，专业建设方向不明确

根据笔者调查，目前几乎所有的高职院校都是把按照注册资产评估师的规格和要求来培养具有资产评估理论知识结构和业务实践技能的，能够胜任各类企事业单位的资产管理、会计核算以及资产评估中介机构的业务工作的高级技术应用型人才作为资产评估与管理专业的人才培养目标。对于这种人才培养目标定位笔者认为是不够科学的，没有考虑社会对评估与管理人才的不同需求。笔者认为，资产评估不仅包括机电设备评估、建筑工程评估，还包括企业价值评估、珠宝首饰鉴定、文化艺术品评估、无形资产评估、金融评估、税基评估等，另外房地产估价、旧机动车鉴定评估、土地评估、探矿采矿权评估等也应当属于资产评估的范畴。目前，国务院批准了注册资产评估师、注册资产评估师（珠宝评估专业）、房地产估价师、土地评估师、旧机动车鉴定评估师、注册矿业权评估师等资产评估类职业。为社会培养各种从事资产评估职业的专门人才是高职院校的社会责任，但是，不同的资产评估类职业对资产评估理论知识结构和业务实践技能的要求也是不同的，如果只是围绕注册资产评估师的规格和要求来制定资产评估与管理专业的人才培养目标，这样培养出来的人才显然是不能满足社会对资产评估与管理专业人才不同需求的。

3．高职院校主要围绕注册资产评估师考试科目来设置专业课程，没有考虑主办院校的实际情况，课程设置没有形成自己的特色

目前，几乎所有的高职院校的资产评估与管理专业的专业课程都是围绕注册资产评估师考试科目来设置的，这种专业课程设置方法笔者认为是不合理的。现阶段开设资产评估与管理专业的高职院校多数为非综合性的，一般与资产评估与管理专业相关的专业不够齐全，导致部分课程难以安排。比如，一些经济贸易类和财政税务类高职院校因在建筑工程及机电设备方面没有相应的教学能力和经验，无法开设建筑工程和机电设备方面的课程，而建筑建材类和电子机械类高职院校对于财经方面的课程则往往难以开设。

4．高职院校资产评估与管理专业教师缺乏，职称结构和学历结构不合理

高职院校专业教师的主要来源是高校本科及硕士毕业生，但是我国资产评估本科及以上层次专业教育招生不久。2004年，南京财经大学和内蒙古财经学院将资产评估作为本科试点专业向教育部进行申报并且获得了批准，并已在2005年开始招生。此后，山东经济学院、山东工商学院、上海立信会计学院等高校也先后招收资产评估专业本科生，培养从事资产评估工作的紧缺专门人才。2004年，厦门大学积极申报并且第一个获得批准设立研究生层次的资产评估专业。厦门大学财政系资产评估专业的硕士、博士点是国内重点大学首个设立的该学科（专业）的博士、硕士点。上海财经大学在财政学硕士点下设立了资产评估方向。到2007年才会有第一届硕士研究生毕业，本科生要到2009年才能毕业，况且本科院校和资产评估事务所也需要大量的资产评估专业本科和硕士毕业生，短期内高职院校资产评估与管理专业不可能通过引进高校本科及硕士毕业生来解决师资问题。如何尽快建设一支职称结构和学历结构合理的师资队伍是每一所开设资产评估与管理专业的高职院校的共同课题。

5．高职院校资产评估与管理专业实训基地建设相对滞后，不能充分保障实践性教学的顺利开展

加强实践性教学工作是高职教育的显著特点，也是培养高素质的高职人才的根本保障。实践性教学任务的顺利完成除了要有高素质的“双师型”教师外，还要有能够组织实践性教学的实习实训基地。由于高职院校开设资产评估与管理专业时间较晚，实训基地建设相对滞后。为了保证实践性教学的顺利进行，高职院校必须加快实训基地的建设。

二、对高职院校资产评估与管理专业教学改革的探索

1．根据社会对资产评估与管理专业人才的不同需求，结合主办院校的特点和优势，合理确定专业建设方向

由于我国资产评估与管理专业开设较晚，在产权交易、企业改制、司法实践、融资抵押、财产拍卖等活动中，迫切需要大量从事资产评估与管理业务的专门人才。高职院校要想培养能够胜任各种资产评估与管理工作的专门人才是不现实也是没有必要的。高职院校可以结合自己的特点和优势，合理确定资产评估与管理专业建设的方向，根据所确定的专业建设方向来制定人才培养目标，设置专业课程。笔者认为：具有房地产专业建设经验的院校可以把房地产估价作为专业建设方向；具有土地经济学建设经验的院校可以把土地估价作为专业建设方向；具有财政学和税收学专业建设的院校可以发展税基评估；具有金融、保险专业建设的院校可以突出金融资产的估价、保险评估；工科院校可以凭借学科优势侧重机器设备评估，如旧机动车鉴定评估的专业内容；拥有珠宝鉴定专业的院校可以开展珠宝鉴定方面的专业建设；拥有艺术、文物和考古等专业优势的院校可以突出古董和艺术品的价值评估；具有地质和矿业专业建设经验的院校可以把矿业权评估作为专业建设方向。

2．根据专业建设方向，结合职业资格证书考试，合理设置专业课程

资产评估与管理专业是一个典型的跨学科专业，其专业课程应当包括财务与管理方面的课程和资产评估方面的课程，具体专业课程的设置应当考虑专业建设方向和职业资格证书考试的内容。资产评估与管理专业毕业生要到毕业工作后才有资格参加资产评估类职业资格证书考试，这就给资产评估的教育带来了冲击。虽然资产评估与管理专业学生在校期间不能参加资产评估类职业资格证书考试，但是这些考试科目却是培养学生理论知识结构和业务实践技能所必需的，把这些考试科目设置成专业课程也为学生毕业后参加职业资格证书考试打下坚实的基础。比如以房地产评估与管理为专业建设方向的高职院校，除了要把基础会计、财务会计、财务管理、经济法、税法等课程设置为专业课程外，还应该把房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析等课程设置为专业课程。再比如以旧机动车鉴定评估为专业建设方向的高职院校把旧机动车鉴定评估师考试科目：汽车原理和构造介绍、汽车性能及新技术介绍、汽车状况检查办法、汽车价值综合评定应用、二手车交易方法与技巧、汽车保险和法律知识、汽车评估基本财务知识、现场评估实习课程纳入专业课程设置也是比较合理的。

3．高职院校通过对专业教师的培养、对紧缺人才的引进和兼职教师的聘请来完善师资队伍，构建一支高素质的“双师型”师资队伍

由于高职院校资产评估与管理专业设置比较晚，而且高校资产评估专业本科尤其是硕士毕业生短期内不可能选择到高职院校就业，所以高职院校要想很快解决资产评估与管理专业教师的学历结构和职称结构问题是比较困难的。笔者认为，高职院校在逐步提高资产评估与管理专业教师的学历和职称的同时，要把主要精力放在构建高素质的“双师型”师资队伍上。高职院校应当创造条件鼓励资产评估与管理专业教师通过考试获取与专业建设方向相关的职业资格证书（注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师等）并委派专业教师到与专业建设方向相关的评估类事务所参加社会实践，以提高职业素质和实践动手能力。对于有较高职业素质和较强实践动手能力的具备一定的教师素质的资产评估方面的专业人才，高职院校应当创造条件优先引进。对于现阶段高职院校专业教师无法完成的实践性教学任务可以通过聘请相关资产评估事务所的兼职教师来承担。

4．高职院校应当以建设校外实训基地为主，充分利用校内已有实训设备，确保把实践性教学落到实处

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我国会计准则中对于资产的定义很难套用到人力资源中，再加之其价值很难衡量，且其摊销问题也没有解决，摊销标准、摊销期限这些未定项对于人力资源会计的实施有着很大的阻碍。现代人喜欢冒险的性格特点使得他们在选择工作时有很大的随机性，制约着企业对人力资源的控制幅度和范围，这就会加大人力资源会计实施的难度。这也是一些专家对于人力资源资本化的否定的一个重要原因。

2.人力资源资本化过程中的计量存在障碍

由于人具有很大的主动性，容易受到经济市场环境、工作条件、福利待遇等外部因素的影响，也容易受到自我价值实现、能力和兴趣爱好等主观内部因素的控制，使得人力资源有很大的不确定性，这就使得在计量过程中存在很大的问题。目前存在很多计量方法，如历史成本法、重置成本法、未来现金流量的现值等会计计量方法，可是对于人力资源这样的独特性，貌似这些计量方法都存在着一定的缺陷。所以目前还没有形成科学合理的计量方法适用于中国的企业，方法不当会严重影响企业的人力资源计量结果的准确性，因此也就限制了人力资源会计在我国的进一步发展。

3.人力资源会计报表披露不完全、不统一

会计报表的披露部分是企业信息的重要载体，反映出企业管理和实际经营中的许多情况，这些披露信息对于企业的进一步发展有着至关重要的作用。然而现行的状况是，大多企业对于人力资源的披露还停留在企业高层管理者的介绍上，而且披露多为描述性的语言，没有实质的内容，缺乏人力资源的量化，不能很准确地反映企业人力资源的情况。准则中没有统一的规定也导致企业对于人力资源的披露不重视，甚至是忽略的。致使具体执行过程中存在着许多的障碍。

二、打破人力资源会计困境的对策研究

1.完善人力资源资产评估，改进计量方法

要想实施人力资源会计，对于人力资产的价值评估是首要前提，由于经济市场的不断变化，人员的不确定性越来越大，只有建立了人力资产评估体系才能合理的评估其价值，为实施人力资源会计奠定基础。同时加强资产评估人员的职业素质，提高评估能力，加强职业道德素质的培养，培养更多具有专业素质的人才，还要有人力资源部门的相关专业人才的加入，才能使整个过程行之有效。评估体系中人力资源计量的方法也是极其重要的，选择适合企业人力资源特点的方法，人才的价值评估才有效可信。

2.完善会计准则，规范人力资源信息披露

由于相关准则的缺失，使得人力资源会计的实施举步维艰，没有统一的规范，使得许多企业无所适从。因此相关部门应该加强理论研究，尽快制定适合中国国情的会计准则，使得企业在实施人力资源会计时有章可循。对于相关信息的披露，应该规定统一的内容以及披露的统一格式，这样会更加规范报表的编制，也降低了工作难度。在实施的过程中，企业可以借助现代化的技术手段还弥补缺乏专业人才的缺陷，如完善会计电算化相关软件，将人力资源会计作为专项部分加入到企业的会计工作中；还可以开发相应的人力资源会计专项软件，来专门核算企业的人力资源会计。使得企业在这方面的工作量可以减少、成本降低，会推动企业人力资源会计的实施。

3.加大人力资源会计试点工作的力度

目前我国企业对于人力资源会计实施的企业还很少，导致我国人力资源会计的实施停滞不前，仍然处于理论阶段，无法真正发挥其效用。因此应该进一步推动我国人力资源会计试点工作，将试点企业首先锁定在东部发展较快的地区，这里接受新鲜事物的能力比较强，且有能力有人才有技术可以实施全新的会计体系。还应该在一些高新技术企业或是人力资源充足的企业，这些企业的实施更具有代表性和说服力，且更容易在实施的过程中及时的发现问题。采用试点的方法可以有效避免大范围推进还不完善的人力资源会计带来的不良影响，便于控制和掌握人力资源会计的应用情况，及时调整应用策略。

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①资产评估在中国改革开放和经济发展中的重要作用。中国的资产评估行业在改革中产生，在改革中发展。随着市场发育的成熟和市场体制的完善，资产评估行业发生着显著的变化：评估范围继续拓展，从对原来的生产经营性企业的资产评估，扩展到资源型资产、金融资产、公共资产等领域的评估；评估方法不断改革和创新，从单一的成本法发展到以市场法、收益法、成本法和价值类型相匹配的多种评估方法。②中国政府积极培育并推动资产评估行业的发展世界的繁荣离不开中国，中国的发展离不开世界。只有勇于加强国际间的合作，中国和世界资产评估行业的发展道路才会更加宽广。需要我们携起手来，为了开创与中国评估界和谐发展、互利共赢和谐的新局面而共同努力。

1.2适应形势服务市场做规范职业的典范

大中型资产评估机构决定着中国资产评估市场的质量，也决定着或者影响着中国上市公司和一些大中型企业在市场中的表现。大中型资产评估机构应该成为模范遵守国家法律，应该成为深受社会尊重、享有诚信声誉的机构。需要在评估质量上下功夫；要加强机构内部管理，要树立品牌意识；要加大培养人才。我国应与国外的评估专家及名牌机构交流，建立一种广泛的联系，能够经常沟通，使我们的评估理念、方法、意识，使我们整个的人才素质能够和国际融为一体，这样才有可能使资产评估行业，做到无愧于市场经济。

1.3打造无愧于市场经济的资产评估行业

通过努力，大大加快了评估立法的进程。作为一个行业，最基本的依据就是这个行业的法律。需尽快制定一部属于本行业的法律。评估准则建设，不断拓展资产业务领域以及进一步加强国际合作都将是我们打造资产评估行业所需要努力的方向。在从事资产评估、财务工作和会计工作时，应该认真地去研究那种不完全成本下的状况，将来要在这个领域里使企业的成本内部化。只有这样，我们的经济增长方式才能改变。应该认真研究中国在经济增长方式转变时资产评估的地位和作用。

2资产评估在市场经济下的作用和地位

中国改革开放的一个主要内容就是要调整和完善所有制结构，由单一公有制经济转变为以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的新格局。因此，就要加快本国经济的市场化进程，要对国有企业进行深化改革；要坚定对外开放，建立全方位、多层次、宽领域的开放型经济。所有这些，都离不开资产评估的发展。因此，在改革开放中，资产评估是必不可少的。

2.1在中国市场经济的发展中，资产评估在以下几点中体现其作用

①有力地引导了国有企业的改革和国有经济的战略性重组。在经济转型中，中国资产评估行业为国有企业的改制、兼并、拍卖、重组、破产、担保等涉及产权变动的经济活动提供了相关的价值鉴证服务，有利于国有企业改革顺利进行和国有经济的战略性重组。②坚定了中国资本市场的发展。发展资本市场是中国政府推进经济改革的一项重大措施。按照中国政府的相关规定，企业在改制上市前，需要对其全部资产进行评估，以评估后的净资产额作为老股东的投股依据。③有利于多种经济成分的和谐发展。在改革开放过程中，中国的资产评估行业踊跃的为各种经济成份提供评估和其他咨询服务的平台，有效地保障了各类企业的合法权利。④保障了市场经济秩序。市场经济的基本规律规定商品的交易特别是资产的交易一定要公平，公正，交易价格基本符合它的内在价值。资产评估正是以中介的身份为交易的双方提出了公允、公平、公正的咨询意见，降低经济运行的交易成本，因此，维护了市场经济的正常运作。⑤加快了高新科技成果的转化。通过对专利、专有技术、商标、计算机软件等相关无形资产的评估，保护了知识产权人的合法权益，加快了高新技术成果的转化。⑥有助于支持中国的对外开放。通过对中外合资，合作企业的建立、境外投资及其各种设备的进出口业务中相关资产的评估，维护了各类资产产权主体的合法权益，加快了中国经济发展和改革开放的进程，促进了经济合作。中国经济先由计划经济向市场经济快速转变，市场经济体制还不完善，因此中国资产评估有两个显著的特点：一是带有计划经济向市场经济过度的痕迹。二是资产评估的方法和准则体系正在完善中。

2.2资产评估在市场经济中的地位

随着市场经济体制的一步一步的建立，在经济、金融、财政、外贸等领域相继出台了一系列的改革政策，使投资建设的政策、环境条件等方面发生了显著变化。①资产评估是建立市场体系和发展市场经济的必然要求。市场体系包括商品市场和要素市场。市场经济下企业的一切经济活动都是通过市场，在市场竞争中利用价值规律经营，出现了适者生存的局面。②资产评估是资产保值价值、巩固经济基础的必要条件。一按大幅度低于现值的账面原值提取折旧。二由于折旧额高于实际提取的折旧额，反映到产品成本的物化劳动费就失实严重，造成企业利润虚增。三由于通货膨胀的影响，流动资产的价格飞速上涨，如果仍按原始成本计算，造成利润不实。③资产评估是理顺产权关系，完善国有资产管理的基础。保障国有资产完整不使其流失，确定产权关系。因为历史和认识的因素，我国产权关系比较迷糊，这非常不利于资产优化配置。④加强国有资产评估是保护所有者、经营者和交易双方的合法权益。随着经济体制改革实践的发展，出现联合经营、承包经营、企业兼并及股份经营等形式，完善和深化企业改革，需要明白企业资产的准确数量和现实价值。所以，必须进行资产评估。

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实践性再强的课程也离不开基础理论知识和方法的指导，而基础理论知识和方法的理解与领悟离不开一些简单案例的直接应用，笔者将这些简单案例称为例题型案例。即评估过程中相关的数据和分析过程都作为已知条件直接给出，案例的核心内容简明扼要，可以直接套用公式或知识点来解决问题。这种案例简单、直观、针对性强，答案可以说是唯一的，需要学生判断分析的环节很少。

1.2分析型案例

分析型案例是指来源于实际，并且有真实评估结果的案例。此类型案例将给出资产较多的背景知识和信息，需要学生结合老师所讲的理论知识和方法讨论分析提出解决方案，并与真实评估结果比较。在分析过程中，使学生明白书本上的知识如何在实践活动中实现，如资产类型的判断，与评估活动相关的资料如何搜集，如何根据评估目的、市场环境等合理确定评估基准日、评估类型及评估方法等。分析型案例相对复杂，综合性较强。

1.3开放型案例

开放型案例是指由学生以个人或小组为单位，利用网络资源查找上市公司的资料以及通过新闻信息，仿照分析型案例，研究、设计编写一个开放型评估案例。评估结果是开放性的。案例的对象可以是房地产、机器设备、无形资产、企业价值、流动资产等。开放型案例的实践可以反映学生对资产评估理论知识的掌握程度，以及学生的评估实物能力、专业技能等。笔者将案例类型的划分由浅入深，具有层次性。同时案例的选择和搜集要具有科学性、实时性、系统性，要与社会经济发展的态势结合起来，要将案例与理论知识点系统有效地结合起来。各类型案例可以借助于老师和学生通过网络、文献、图书资料的渠道搜集，也可以引用相关企业或资产评估事务所的评估案例，但是要注意保密性要求。

2案例教学的课堂渗透

资产评估课程的内容主要包括：基本理论、方法和评估程序；各种基本方法在不同评估对象的应用；评估报告、资产评估行业的准则等3部分。在各部分案例教学的过程中，教师就像是“导演”，案例就像是“剧本”，学生就像是按照“剧本”的主题尽情发挥的“演员”，而“导演”要在“吃透”整个“剧本”的前提下对整个“表演”的过程进行组织、引导和驾驭，既要激发起“演员”表演和讨论的兴趣，又要控制整个课堂的有序进行，同时要在讨论结束后对“演员”的表现和观点进行概括性、专业性的评价和总结。所以，要达到案例教学的真正目的，拥有一批高专业素质的教师队伍至关重要。教师应考取CPV职业资格，积极参与到资产评估相关的社会实践中，成为“双师型”教师等。

2.1课时数及小组分配

各个专业开设资产评估课程的学时数有所差异，但为了保证案例的教学效果，使学生和老师的案例讨论充分地发挥，笔者认为案例教学的课时可占总学时的2/3，必须留有一定的课时进行理论知识的学习，因为只有具备一定程度的理论知识，学生才能看懂和理解案例的内容，这样的案例讨论也才有意义。教学中为了保证每个学生都能参与案例的讨论，并给予学生公平的平时成绩，教师在分配每个小组成员的数量时，要注意与本学期分析型案例的数量相当，这样每个学生都有同等的机会且至少有一次作为小组组长发言，并且每次小组组长的陈述和表现也与小组每位成员的平时成绩挂钩。通过这种方式的执行，可以激发起全体学生参与到案例搜集、分析和讨论中来，形成良好的学习氛围。

2.2各类型案例的布置和实施

资产评估的三大基本方法（成本法、收益法、市场法）是整本教材的重点，对这些方法的理解和掌握是后续相关内容的基础。笔者认为在这一章采用例题型案例简单直观，方便解释和理解方法的基本原理，增强学生学习的信心。各种基本方法在不同评估对象的应用内容中，也可以采用例题型案例作为过渡，在学生理解了不同评估对象评估的方法和特点后，再引入深层次的案例。例题型案例不需要提前给出，在引用的环节用PPT直接展示，引导学生全盘接受即可。分析型案例是案例教学的重要部分，主要应用在机器设备、房地产、无形资产、企业价值评估及资产评估程序等内容的讲解中。在每个类型评估对象讲解前，教师通过各种渠道选择近期且有代表性的分析型案例，尽可能把相关的背景知识和资料搜集完整，并详细准备一系列引导学生思考讨论的问题，如：资产评估师如何开展评估工作，执行评估程序；如何根据评估目的、资产自身的功能和使用状况、评估时的市场条件等选择评估方法；评估方法的参数如何获取等。教师做好以上准备工作后，先提前把准备好的案例资料提供给学生，并简要介绍，让学生带着想法上课。然后随着知识点的讲授，适时提出准备好的问题引导学生思考和提供路径让学生查找资料课下分析讨论。在了解学生讨论到一定程度时，及时将分析型案例的各个结果提供给学生，供学生参考比较。通过这样的比较和讨论，让学生进一步分析实际工作与书本所讲的是否存在差异，如果有差异，那么思考存在差异的原因；分析实际案例中是否存在不合理的地方等。学生对分析型案例持着审视的态度来学习，不仅学习了评估师的评估经验，而且也丰富了自己的评估实践知识。

3开放型案例教学的目的

开放型案例实际上是要求学生自己设计案例，作为成绩考评的一项内容。在3个基本评估方法讲授完之后就可将此项任务安排下去，让学生带着考评任务的压力听课，增强其学习的动力。随着不同评估资产的学习，自己或以小组为单位选择评估对象（如果选择企业价值评估内容，则可以小组为单位进行，因为企业价值评估是机器设备、房地产、无形资产等资产的综合体现，小组的每位成员负责一项资产）。选择好之后，仿照分析性案例的评估过程，进行搜集资料、确定参数、选择评估方法等一系列过程，得出自己的结论，并准备好PPT和电子文档用于课堂讨论和发言。同时学生要将自己选择案例的所有信息和结论提供给老师，老师在认真阅读和分析后，安排合理的时间和课时与学生一起讨论。讨论中，教师要充分发挥“导演”的作用，并要对学生运用的理论知识、资料搜集的方法、分析问题的思路等进行综合评价，指出其存在的优点和缺点，给定分数作为期末成绩的一部分。

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（二）我国企业资产评估方法分类。目前我国科技型企业资产评估方法仍然主要沿用传统或通用的企业资产评估方法，即主要以实物资本或固定资本为重点评估对象，这种企业资产评估方法是评定估算企业资产价值的基本技术手段，按分析原理和技术路线不同，目前这种资产评估方法主要有市场法、成本法和收益法三种基本类型。1.市场法及适用条件。市场法原理是利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析估测资产价值。运用市场法评估需要具备的条件有：一是有活跃的资产市场，二是参照物及被评估资产可比较的指标资料可以搜集到。由于能够较客观反映资产目前的市场情况，评估值更能反映市场的现实价格，评估结果易被接受。2.收益法及适用条件。收益法是通过估测资产未来预期收益的现值来判断资产价值的方法。应用该类方法的基本条件有：一是被评估资产的未来预期收益可以预测并能用货币衡量；二是资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并用货币衡量；三是被评估资产预期获利年限可以预测。这种方法受风险因素影响，一般使用与整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。3.成本法及适用条件。成本法原理是首先估测被评估资产的重置成本，再估测各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，得到被评估资产的价值。该类方法有利于单项资产和特定用途资产的评估，但由于以历史资料为依据来确定目前价值，具体的可行性还需依据现行市场加以分析。

二、初创期科技企业复合型资产评估方法分析

与传统制造业、服务业的企业相比，初创期科技型企业主要有两个特质不同，一是行业领域的特殊性（科技型企业研发业务比重大、高附加值等）；二是发展阶段的特殊性（初创期企业规模小、无形资本成分较大，创业人力资本比重大）。根据上述两大特质，应采取综合评估方法或复合评估方法。

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二、实证模型的建立

(一)数据指标选取

笔者选取了2005年6月到2012年7月的月度数据共86期来研究两地房地产价格与货币政策之间的动态关系。数据来源为“中经网中国经济统计数据查询与辅助决策系统”和国家统计局网站。在房地产市场方面采用房地产价格这一指标进行实证研究,在货币政策方面则采用货币供应量和利率这两个指标参与研究。具体来说,这里用BFPI表示北京市房屋价格,用北京房屋销售价格指数(月度、环比)替代;用SFPI表示石家庄市房屋价格,用石家庄房屋销售价格指数(月度、环比)替代。用M2表示货币供应量,数据选用广义货币存量,因为它最贴近真实经济中的流动资金。用R表示贷款利率,数据选用1~3年期贷款利率作为样本。因为房地产项目开发周期一般为1~3年。

为了使实证分析更科学有效,本文在此基础上对数据进行了处理。首先对两地房屋销售价格指数(月度、环比)进行定基处理,基期确定为2005年6月,将该月份房屋销售价格设定为100%,将数据转换为定基数据。然后对M2进行价格平减处理,用当月的M2规模除以2005年6月为基期的居民消费价格指数对 M2进行平减处理。最后用X11法对BFPI、SFPI和M2三组数据进行季节调整,并且为了降低异方差的影响,在实证之前对BFPI、SFPI和M2取对数。

(二)建立VAR模型

笔者将建立北京市和石家庄市两个城市的VAR模型,用来对比分析货币政策变量的变动对房地产价格的动态影响。VAR模型变量包括房地产价格FPI(北京市为BFPI,石家庄市为SFPI)、贷款利率R和广义货币存量M2。

(三)平稳性检验与协整检验

在建立VAR模型之前,为了避免伪回归,必须对各个变量的平稳性进行检验。本文采用ADF单位根检验方法分别对各个变量进行检验。各序列的ADF检验表明,原始序列一阶差分后的序列都是平稳序列。所以各序列都是一阶单整序列,符合协整检验的条件,如表1所示。

为了得到数据之间长期均衡关系的信息,所以要运用协整理论来判断变量之间是否存在长期稳定的均衡关系。由于我们要进行的两组协整检验对象都包含三个变量(即当地房屋销售价格指数、M2和R),因此我们使用Johansen方法分别对其进行协整检验。检验结果见表2。

表2中北京数据的Johansen检验结果在原假设为0个协整向量的情况下统计量为45.491 6,大于95%置信水平的临界值42.915 3,说明原假设不成立,该组数据至少存在1个协整向量。而同时至少存在2个协整向量的原假设也通过了检验的情况下,则认为在5%的显着性水平下,只有一个协整方程,BFPI、R和M2三个变量之间存在长期的协整关系。石家庄数据的Johansen检验结果也意味着SFPI、R和M2这三个变量同样存在着长期协整关系。这就满足了建立VAR模型的条件。

三、实证结果分析

(一)脉冲响应函数

根据AIC准则确定模型的滞后阶数为2,随后对北京市和石家庄市的数据分别建立VAR模型,并经过检验呈现出稳定状态。在VAR模型的基础上建立脉冲响应函数,刻画脉冲响应图来考察货币供应量与利率变化对两地房地产价格的动态影响。

由图1和图3可以看出货币存量对于北京和石家庄两地的房地产价格动态影响的共同点是从长期来看都会导致房地产价格的上涨。不同的是,在图1中M2变化冲击对北京市房地产价格的动态影响中,当期货币供给量的一个正冲击造成了北京房地产价格长期稳定的增长趋势,在第24期达到最高点;而在图3中,货币供给的冲击在短期内先造成了石家庄房地产价格小幅的反向变动趋势,在第5期达到最低,稳定在第6期再逐步上行,在第12期回到原点,在第12期之后出现与货币存量同向的变化趋势,在第24期达到最大。

房地产行业是资金密集型行业,对房地产企业来说,投资、开发都需要大量的资金。房地产企业的资金来源除了一部分自有资金之外,其余均来自银行的贷款。当货币供应量上升之后房地产商能够得到更充裕的资金,从而加大房地产市场的商品供应,起到抑制房价的作用。但从长期来看,充裕的货币存量,也会给房地产消费者、投资者和投机者更充裕的资金,其中包括可支配收入的增加和贷款资金的增加,从而推动房价的上涨。北京和石家庄两地房地产价格表现出来的差异,可能是由两地市场特点不同所引起的。北京市的房地产市场有更多的房地产商和商品房,同时也有更多的投资和投机者,所以货币存量的变化并没有影响到短期内的房屋销售。 图2和图4是贷款利率变化对两地房地产价格变化的影响,相似的是,从长期来看贷款利率的上升均会导致北京和石家庄两地房屋价格的下跌;且两地房地产价格在受到利率变化的一个正冲击之后,在短期内都表现出正向变动的趋势,一定时期后会回归原点并向反方向发展,并在第24期达到最低点。不同的是,北京的房地产价格正向发展趋势的幅度要低于石家庄的房地产价格正向发展趋势,并且回归到原点的速度也快于石家庄。

贷款利率的上调必然提高了购房成本,阻碍了房产的销售,最终导致房地产价格下滑。另一方面,贷款利率的上调同样提高了开发商融资的难度,在短期内导致房地产市场供应不足,房价上涨。但是北京房地产开发商的资金实力较之石家庄房地产开发商实力更加雄厚,短期内受到贷款利率上升带来的融资压力要小,所以房地产价格上涨幅度要比石家庄小,回复速度较石家庄快。

(二)方差分解

从图5至图8可以看出,货币存量和贷款利率对于房地产价格变化的贡献率随着时间的延长会越来越大,但总体来看并不是很大,两项的贡献率加起来仍然低于20%。可见,对于房地产价格贡献率最大的还是房地产价格本身。这说明货币政策对于房地产市场的调控力度是有限的,必须与其他宏观调控手段同时进行才能达到合理抑制房价上涨过快的

目的。 从图5至图8中可以看出,货币供应量与贷款利率二者在北京与石家庄两地房地产价格变化的贡献率中所占比率有明显的不同。北京市房地产价格变动中货币供应量的贡献率较大;而就石家庄房地产价格变动而言,贷款利率的贡献率更大。笔者认为,这主要源于两地房地产市场的不同特点:北京市房地产商资金较石家庄普遍充裕,并且有更多更有资金实力的投资者和投机者。当贷款利率变动的时候,对房地产商而言融资压力较石家庄更小;从购房者的角度考虑,拥有充足资金的投机者对于利率的变化也相对更不敏感。另一方面,石家庄的房地产商流动资金较少,在遇到贷款利率上调的时候融资压力更大;并且市场上出于使用目的且资金不充裕的购房者较多,在贷款利率上调的时候就会造成房屋销售较北京更大的阻力。

五、结论与建议

(一)结论

从北京市和石家庄市的实证检验结果来看,货币政策在经济发展程度不同时对房地产价格的影响效果也是不同的。根据本文的研究结果表明,在以北京为代表的一线城市和以石家庄为代表的二线城市中,货币政策的效果会因为不同地区房地产发展程度的不同而在短期内表现出不同的效果。

1. 紧缩的货币政策能够在一定程度上对房地产价格产生抑制效果。无论是货币供应量的减少还是利率的提高都能够使一、二线城市房地产价格降低,达到抑制房价过快增长的目的。

2. 货币政策对于房地产调控效果是相对有限的。在方差分解过程中,无论是一线还是二线城市,其货币政策调整对房地产价格波动的贡献率都没有超过30%,可见作为房地产市场宏观调控的一部分,要想实现更好的效果还要配合其他调控措施。为促进房地产市场健康发展,抑制房价过快上涨,国家多次运用货币政策对房地产市场进行调控,但效果并不显着。本文的实证结果证明,货币政策对于调控房地产市场有一定的效果。降低货币存量和提高贷款利率都能起到抑制房价的作用,但总的来讲不能达到满意的效果。

3. 货币政策对于二线城市的影响更为明显,对于一线城市的影响相对较小。在脉冲响应分析和方差分解分析的过程中,二线城市的房地产价格表现出更强的敏感性,而一线城市的房地产价格则更加稳定。

4. 一、二线城市房地产价格分别对货币政策的不同传导渠道效果不平衡。一线城市房地产价格对于货币供应量的改变更加敏感;二线城市则对于利率的改变更加敏感。

(二)政策建议

在以上结论的基础上,提出如下政策建议:

1. 加快利率市场化步伐,提高利率的调控作用。利率作为货币政策的主要调整对象,从目前的情况来看并没有完全发挥其应有的作用。利率作为央行直接制定的政策,存在着较大的局限性,较低的存款利率和较高的贷款利率人为地造成了较大的存贷利率差。对于利率的调整虽然频繁但是由于相对利差的变化不大导致其政策效果较差。利率市场化能够使利率的期限结构更加合理,从而加大房地产业投融资的利率弹性,抑制投机需求,达到调控目的。

2. 合理控制货币供应量,在接下来一个时期内应该继续坚持稳健的货币政策。运用法定存款准备金政策和再贴现率政策等多种手段控制货币投放,在抑制通胀的大背景下,起到调控房地产价格的作用。

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资产评估是对国有资产某一时点价值的评估。由于国有股权是一种无形资产，因此，对国有股权的评估显得比较复杂，而我国对于无形资产的评估恰恰显得比较薄弱。

一、国有股权资产评估中存在的问题

1.对于国有股权的评估的认识不够到位。有时候甚至存在先签订股权转让协议后补办资产评估手续的情况，使得国有股权的资产评估流于形式，造成国有资产的大量流失。

2.对国有股权评估的内容不完整、不科学。由于无形资产的评估较为困难，在评估过程中会出现漏估、定价不准和虚假评估的现象,而使国有股权转让的实际价格远远低于现实的价值。无形资产从形象上看它不具有实物性,一般都依附于有形财产，当被依附的有形资产发生变化时,对应的无形资产才会发生变化。从价值上看,它具有不完全确定性,企业无形资产实际价值随时间的变化幅度要大于有形资产的变化幅度。而且无形资产的流失具有很大隐蔽性,客观上无形资产流失了,在财务报表上却不能发现有什么对应的数字变化，也不会在管理场所发现少了什么实物。

3.资产评估机构不独立，公正性较差。我国无形资产评估组织虽然近年来得到较大发展，但管理相对滞后，还很不完善，行政干预行为时有发生。无形资产评估市场大，利润高，诱惑力强，一些行政部门纷纷出动，极力把无形资产评估管理的权限控制在自已手中,于是各自为政,令出多门,加剧了评估市场的混乱。由于缺乏统一的法律及权威的管理部门,评估市场的混乱给评估机构可乘之机。这些机构有的是社会中介组织，但也有的是依托其行政主管机关，,或是上级主管衍生新的所谓“中介组织”。他们垄断某一行业的评估市场,使其他机构失去竞争机会,违背评估的市场规律,所作结论难以客观公正,从而失去其权威性。同样的国有股权,在不同的评估机构评估可能会出现很大的差异。 这些无形资产评估机制的不完善，给国有股权转让带来了很大的问题。

4.评估标准不统一，方法不科学，误差大。世界上有许多国家和地区，对无形资产评估制定有统一的标准，在我国，目前还没有统一的《国有无形资产评估法》，更没有无形资产评估的实施细则。无形资产评估缺乏量化标准，很难精确提供客观数据，无形资产评估结果往往误差很大，超过国际认可的20%的可接受界限，人们对评估的公正性、客观性心存疑虑。

5.评估人员整体素质不高。资产评估工作涉及到会计学、工程技术、市场学、法学等多门科学，知识含量高，要求执业人员必须具有一定的理论知识和操作经验，而对于无形资产评估人员素质要求则更高。我国目前不少执业人员是从行政机关分流的离退休人员及聘用人员，未经严格的业务培训和资格审查，结果导致评估中操作不规范，鉴定不科学，数据不准确，评估质量不高。

二、国有股权资产评估诸问题产生的原因

同国有股权转让审批程序问题所产生的原因一样，评估过程中产生的问题，既有法律层面上的原因，也同样有实践上的原因。

1.立法层面上的原因。立法上的不完善，总是造成国有股权转让程序中存在问题的深层次原因。在资产评估方面，虽然我国有针对国有资产评估的法律，但是却缺少专门针对无形资产评估的法律，对于国有股权如何进行评估，只能找到一些原则性的法律，而没有进行详细的规定，以至于国有股权在评估过程中出现不准确的现象。例如，《企业国有产权转让管理暂行办法》第十三条仅仅是规定“转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。” 从法律规定看，这句话的弹性太大，不符合法律严谨性的要求，从实际操作看，也容易给有些企业有机可乘，与某些资产评估结成联盟，侵吞国有资产。

2.实践层面上的原因。首先是在资产评估过程中,企事业单位和政府部门对无形资产管理意识淡薄,管理手段缺乏。认为对国有资产的保值主要是针对企业的有形资产,而对于股权等无形资产,则不加重视,这导致了在评估过程中实际执行管理职能的机构往往是混乱的,相互扯皮的事情也屡见不鲜,在这种没有明确的管理和负责机构的状况下,股权转让过程中的无形资产的流失显然就不足为奇了。 其次,无形资产评估的结论是否公正、客观、实事求是,不能仅仅由评估机构单方面做出决定,必须有一定的权威机构予以复核、认定。没有监督机制,无形资产的评估结论是很可能失真和失范的。无形资产评估的监督机制就是要求有多方面的监督,包括政府部门的监督、技术部门的监督、财政部门的监督和社会的监督等。最后，评估机构自身的原因。主要体现为缺乏专职的权威的无形资产评估机构,缺乏专门的、独立的工作机构和专业工作人员。同时评估人员的业务素质和思想道德素质也很难适应现代社会经济发展的需要,很难适应无形资产评估的复杂情况。

三、完善的对策

我国从改革开放到加入世界贸易组织，面临的国外竞争日益激烈，无形资产已受到了越来越多理论界与实业界的关注，无形资产评估工作也就显得越发重要。 因此，建立完善的无形资产评估机制就显得尤为重要。

1.加快无形资产评估细则的制定。国家对无形资产评估的许多具体项目没有具体细则，对无形资产评估体系中的具体问题未能也不可能做出明确规定。因而给无形资产的评估带来了操作上的困难，往往容易引起评估结论偏离规范的现象。目前我国只出台了《资产评估准则――无形资产》，这只是无形资产评估的一般准则，具体的分类和分项的无形资产评估细则还没有出台，在评估实践的具体操作过程中缺乏规范、明确的约束和指导，所以，我国应该抓紧制定无形资产评估细则，特别是有关商誉和非专利技术等无形资产的评估细则。

2.形成专业的无形资产评估机构。鉴于国内还没有形成专业的无形资产评估机构，在具体的评估过程中，多是调整账面价值不科学的做法。应该建立专业的无形资产评估机构，采用国际通用的方法和评价体系，对企业的无形资产进行科学的评估，反映其公允的价值。具体的措施可以在综合的评估机构下设专职的无形资产评估部门，或者设立只进行无形资产评估的独立机构，在进行整体企业评估时采取多家评估事务所联合评估的方式。

3.提高评估人员素质。无形资产评估业是依托科学技术和其他专业知识面向社会提供服务的新兴行业，具有较强的专业性、综合性、创造性及复杂性。因此不仅要求执业人员要有较高的政治素质和职业道德水平，而且必须具备扎实的专业知识，严谨的科学态度，广阔的知识视野，丰富的实践经验和较强的工作能力等。 然而，我国目前无形资产评估从业人员从总体上来说，素质与实际需要还不相符，有待进一步提高，这就要求执业人员一是要认真学习，熟悉，掌握国家有关法律、法规和政策，做到依法评估； 二是要加强专业知识的学习和培训，在实践中不断总结经验，不断提高评估的技术和水平；三是要加强职业道德建设，使执业人员能够提高自我约束力，不出现越轨、失职行为。

4.采用有效的无形资产评估方法。目前我国无形资产评估的方法有收益法，市场法和成本法。在评估实践中主要使用的是收益法，使用收益法主要是确定科学精确的收益期限、收益年限和折现率。由于我国关于收益预测技术的不完善以及无形资产交易的可比较案例较少的缘故，所以评估人员在评估实践中往往无所适从。目前，国际上对于无形资产评估方法的研究较多，如在评估商誉和商标价值采取倍率法的无形资产评估方法，这种方法是英国老牌商标评估机构经多年实践探索得出的，对于我国的商标评估有一定的借鉴作用。随着经济全球化的加剧和我国经济对外交流的增多，我国的无形资产评估也有必要符合国际惯例，评估方法应该采用国际通用方法。

5.加强无形资产评估活动的监督和约束。解决国有企业在改制过程中无形资产出现评估缺失和不规范的问题，保证评估工作的顺利进行和评估结论的可靠性，必须有一定的监督机制，只有加强对评估工作的监督，才能有效地鞭策评估机构和评估人员认真地履行自己的职责，依法依德进行无形资产的评估，防止评估结论的失真和失范。目前我国主要由财政部对评估机构所做出的评估结果在必要的时候进行一定的审核，没有建立普遍性的监督机制。故此，对重大项目的评估最好选择两个不同的评估机构进行背靠背地评估，比较他们的评估结果，从而得出可靠的评估结论，防止单一评估机构的主观偏差对评估结果造成影响。

参考文献:

[1]钱卫清：《国有企业改制法律方法》.法律出版社,2001年版,第278页

[2]徐开墅 汤奥博:《论无形资产评估管理的法制化》.《社会科学》,1995年第2期

[3]参 见:《企业国有股权转让管理暂行办法》.第13条

[4]吴天宝等著:《国有企业改革比较法律研究》.人民法院出版社,2002年版,第290页

篇12

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。