不动产基金投资范文

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篇1

所谓REITs，全名为房地产信托投资基金，和目前国内火热的房地产信托有本质的不同。国内房地产信托现阶段是一种变相的向房地产商提供项目贷款的渠道，融资期限较短，一般为几年，且购买的资金门槛很高，经常以百万元为起点售卖。而REITs则不同，其用募集来的钱投向某一地区的成熟物业，并长期持有。所谓成熟物业需拥有稳定的租金收入，可以长期拿稳定的租金回报REITs投资人，且REITs像普通基金一样以几百元每份的小份额向投资者兜售。

REITs在国外已经发展了50多年，类似于我国的开放式基金与封闭式基金，既可以上市交易，也可以封闭运行，大多数属于公募。截止到2010年，全球REITs市场规模超过7千亿美金，其中美国规模最大占全球44.9%，其次是中国香港、澳大利亚、法国和日本。美国REITs的发达程度远远超出了国内投资者的想象，已撬动了房地产细分领域的各个环节。

没有REITs就没有美国商业

1960年，为支持中小投资者投资商业地产，美国国会制定了REITs法案，规定REITs要将90%以上的利润派息给股东，投资人可以免交收入税。而半个世纪以来REITs的发展，早已偏离美国国会制定规则的初衷。它原想通过地产的证券化，让投资人在更广泛的领域享受到房地产增值带来的收益，现在反而使房地产开发与住宅、写字楼、商业、工业等各行业的地产需求结合起来，使他们得以摆脱物业投入的负担，并避开了美国持有物业的巨额物业税，从而快速发展，最直接的受益者就是美国商业。诸多美国商业连锁巨头，如沃尔玛、麦当劳、万豪酒店都拥有自己的REITs基金来合法避税。

作为全球最大REITs市场的美国，大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二上市交易，公募基金的REITs占据全美70%，成为大众投资工具。由于REITs有稳定租金收益，良好现金流模式，可以利用物业抵押，融资能力较强。REITs所调动的资金以及专业程度的早已不是简单的房地产开发。

2005年涉足研究美国REITs的盛世神州房地产投资基金的王戈宏认为，随着REITs的发展，现在任何与不动产物业有着紧密关系的经营，都可以利用REITs来实现模式的创新，在美国电影院、停车场、高尔夫球场、学生宿舍、铁路、滑雪场、甚至是监狱都可以由REITs来兴建或持有，不断创新的REITs模式在为普通民众提供了生活便利的同时，也为REITs投资人带来了丰厚的回报。

经济不好依然有高收益的REITs

2008年以后，美国商业地产REITs受经济危机影响较为惨烈，美国第二大商业REITs“通用成长”激进的扩张速度，负债率高达93%，最终宣告破产。

不过，并非所有的REITs都难逃一劫，一些REITs却在次贷危机中收益奇高，逆势狂欢。据 NAREIT全球房地产基准指数显示，美国公寓REIRs在2010年表现最佳，平均收益高达 47％，远高于其他酒店、写字楼、工业和商业REITs。由于2008年开始的次贷危机让大量的美国人失去房子，公寓成为他们的避难所。据《丹佛商业评论》报道，2010年全美公寓出租率达92%，租金同比增长2.5%。

与经济危机和出租公寓REITS相伴随的自助储藏室REITS也异常火热，美国有大量“自助储藏室”，租金低，并有专人管理，并形成连锁储藏室，近年收益增长近20%。家中放不下或者用不上又舍不得丢弃的东西，一般都会放到那里。次贷危机之后，不仅让美国人失去了房子，就连曾置办的家当也无处可放，而租住的公寓空间有限，所以很多物品不得不存放在自助公共储藏室里。全美的两家大型连锁储藏室：“公共储藏室”和“你存之储藏室”都是由REITs基金建造并管理，在本次次贷危机发了大财。

根据哈佛大学和美联社房地产联合研究中心提供的资料，在200年开始的金融危机中，有超过300万美国家庭成为了租房者，目前总共有3800万美国家庭是租房居住，预计在2015年之前，至少会再有300万美国家庭开始租房居住，比现在增加7.9%，公寓REITs和储藏REITs收益增长的势头很可能有增无减。2005年涉足研究美国REITs的盛世神州房地产投资基金王戈宏介绍，近几年美国在租金收入增加的同时，收购资产的价格却在降低。因此公寓REITs投资者的收益无形被提高了。但可惜的是目前国内投资者还没有直接投资美国公寓REITs的渠道。

稳健的REITs投资

REITs涵盖住宅地产和商业地产的各个领域，即不动产业态类型。一般而言，REITs的75%的资产应该投资在房地产的股权投资、房地产抵押贷款、其他REITs的股票或者政府债券和现金。一般75%以上的收入必须来源于房地产租金收入、抵押贷款利息或者房地产转售时的增值收入，REITs规定投资房地产开发的比例不会超过30%。

REITs运作方式决定其收益也来自于两个方面，房地产本身的增值和租金上涨，而作为投资者的收益为分红（占据65%左右）和基金本身的升值，根据法律规定，REITs通常需要将90%以上的当期净收益分红给投资者，这一规定确保投资者可以较为稳定的回报。

诺安收益不动产基金拟任基金经理朱福林介绍，REITs投资的房地产项目，有强周期和弱周期，一般写字楼、购物中心等商业地产为强周期，美国、加拿大、英国等国的商业地产租金收益率在10%以上，也受经济景气影响较大；养老院和医院通常的合同签约为15-20年，租金价格相对其他商业地产表现较弱，合同中也规定租金价格最通胀增长而上升，配比弱周期项目能有效控制风险，保证稳定的收益。

美国REITs协会统计数据显示，REITs收益在过往30年平均年收益率可达10%-15%，显著高于其他各类理财产品。1988-2007年，权益型REITS 单位风险的回报率达到0.86，仅次于高收益债券，高于标普500 和纳斯达克指数；此外，REITS 与其他几种资产之间的相关系数也较低，一般不到0.5。

各国REITs法律都有规定，REITs不可能偏离物业投资业务或分散投资至非物业投资业务，稳定的投资策略给投资者带来肯定及可预期的收益。因此，尽管REITs的波动性在短期甚至高于股票，但是计算期超过5年以上的波动性来看，REITs的波动性却低于股指。

投资REITs也有风险

“REITs的风险也是有的，其证券型特征，短期内波动较大。”针对REITs的投资风险，中金公司新财富分析师白宏炜指出，从REITs历史的波动数据显示，REITs长期价格取决于其基本面情况，而短期内，作为上市证券化的REITS具有股票特征，则受到市场供求、投资者情绪波动和经济景气的影响，在最近的1到3年内REITs的价格波动较大，投资者应该充分认识到风险。

投资者必须留意基金的投资目标、范围、费用结构和投资所涉及的风险等。与此同时，如楼市走好，基金旗下的物业价值也水涨船高。相反，楼市不理想的话，物业价值也会相应下滑，而且息率回报并非有百分百的保证。

好买基金研究中心分析师陆慧天介绍，美国经济复苏缓慢，商业地产受到较大影响，我们看研究看到，从2008年以来REITS分红比以往降低了5%-8%（REITs的收益来自于净值上涨和分红两个方面），投资者需要注意REITs风险所在，美国的投资者一般将REITs资产配置控制在20%-25%之间。

而在欧美债务危机持续爆发导致未来经济走势不确定的当下，欧美房屋市场数据持续低于预期，失业率指数已经数月时间维持在高位，短期内如果经济状况继续恶化的话，刚刚从2008年金融危机中的低点有所好转的欧美房屋市场面临掉头向下的风险，且人民币的持续升值，美元、欧元持续的贬值的情况依然看不到终点，都是对海外REITs投资的不利影响，目前来看投资海外不动产基金需谨慎，可等待本波危机过去之后，逢低入手。

国内REITs投资刚刚起步

篇2

利率敏感性资产降低幅度较大

《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称《办法》)大大拓宽了保险资金的投资渠道和运用范围,除了明确无担保企业(公司)债券的投资比例外,还规定保险资金可以投资未上市企业股权和产业基金,投资不动产,提高了债权投资计划的投资比例,并且不对股票和股票型基金投资各自做出限制。

从新规定可以看出,保险资金对未上市企业股权和产业基金、不动产、债权投资计划的投资比例大幅度提高,再加上股票和股票型基金的投资比例,对非利率敏感性资产投资从26%提高到了45%,债券和银行存款等利率敏感性资产降低到55%,并且这其中还可以投资20%的收益率较高的无担保企业(公司)债券。(见图)

利率敏感性资产投资比例降低,保险资金的投资收益将不再单单受利率波动的约束,大大提高了利差收益。

一般情况下,加息将增加投资部门的压力。在银行渠道,居民对寿险保单的认识更多的是储蓄理财的替代品,在利率较低和银行渠道销售的其他金融产品收益率较低时,银行渠道的保单销售良好,银保保费收入增长幅度较快,但随着利息升高及金融市场的火爆,保户的逆向选择将必然造成银行渠道保单的退保和保费收入的下降。银保渠道的保费收入与利率及基金、理财产品的收益率具有较强的负相关性。利率提高,万能险的结算利率也在提高。这无疑增加了投资部门的压力。

另外,加息会分流银保渠道的保费收入。在其他金融产品收益率提高的情况下,银保的万能、分红产品的优势将减弱,将会出现资金分流。从保费发展的历史趋势上看,银保渠道保费收入的涨幅与利息及股票型基金净值的涨幅是负相关的。

利率敏感性资产投资比例降低,保险公司的投资收益受利率波动的影响减弱,相对于负债成本,将更能获得相对稳定高效的投资收益,对保险公司的保费收入和利润构成将有更多的正面贡献。

另外,放开对未上市企业股权和产业基金、不动产的投资,提高债权投资计划的投资比例,这些投资渠道受利率波动的影响较小,也不受股市涨跌的涨跌影响,而且投资期限较长,符合保险资金安全长期的投资要求。

投资渠道的使用效率需要提高

从资金的性质上看,保险资金与社保基金具有较高的相似性,都有资产负债的匹配要求,都需要进行长期投资,对投资收益都有较高的安全性和稳定性要求。从投资渠道上来看,保险资金与社保基金的投资渠道也有较强的类似性。

按照规定,社保基金投资银行存款+国债+政策性金融债的比例不得低于40%,投资股票的比例不超过30%;2008年4月,经国务院批准,社保基金投资产业基金和市场化股权投资基金的总体投资比例不超过全国社保基金总资产的10%。

社保基金和保险资金的资金性质和投资渠道具有较强的类似性,但与保险资金相比,社保基金的投资收益要高很多。2001年以来,社保基金的平均投资收益率为9.75%高出保险资金5个百分点。说明社保基金的投资能力和资金利用水平大大高于保险行业。值得注意的是在2005年以前,这两类资金投资收益率相差不多,保险资金的投资收益率在有些年份甚至高于社保基金。但随着投资渠道的放开,社保基金的投资收益率大大提高,并与保险资金拉开了距离,说明社保基金的投资渠道使用效率高于保险资金。

在股票投资上,社保基金的投资采取市场化运作。根据《全国社会保障基金投资管理暂行办法》的规定,股票的投资主要是采用委托投资方式,通过公开招标,在证券市场中选择最适合的投资管理人来投资运作。从成立至今,社保基金会选择了十家境内投资管理人,包括九家基金公司和一家证券公司。截至2009底,十家境内委托投资管理人管理了40个投资组合。每个投资组合分别由不同的基金经理按照既定的投资策略和投资风格进行独立运作。

在股权投资方面,社保资金的投资能力较强。截至2008年底,社保基金投资了中比基金、渤海产业基金、弘毅投资基金和鼎晖投资基金等4家股权投资基金。2009年,社保基金又完成了对中信绵阳基金的投资。投资金额达到数百亿元。

各家公司在股权及不动产投资方面的优势

目前保监会还没有推出保险资金股权投资、不动产投资的投资细则和投资指引。不动产、股权投资隐含的风险大,需要保险公司更高的风险控制能力和项目选择能力。比较来看,中国人寿、中国太保和中国平安各自具有不同的优势。中国人寿在国有大中型企业的股权投资方面有优势、中国太保在上海的国有企业股权投资方面具有优势,中国平安主要通过平安信托进行股权投资,市场化程度比较高。

平安信托是平安集团进行项目投资的主要平台,随着保险资金股权投资办法的出台,平安信托在人力和项目方面都为保险资金的股权投资做好了充分的准备。平安集团的保险资金可以接手平安信托下信托资产投资的项目,进行项目投资,以缩短项目投资的程序,提高投资效率。目前平安信托下的信托资产投资项目是将来保险资金项目投资的蓄水池。

保险行业投资策略

随着保险资金投资渠道的进一步放开,保险资金的利率敏感性资产投资比例降低,保险公司的投资收益受利率涨跌的限制减弱,相对于负债成本,将更能获得相对稳定高效的投资收益,对保险公司的保费收入和利润构成将有更多的正面贡献。

另外,放开对未上市企业股权和产业基金、不动产的投资,提高债权投资计划的投资比例,这些投资渠道受利率的涨跌影响较小,也不受股市涨跌的波动影响,而且投资期限较长,符合保险资金安全长期的投资要求。

保险资金投资渠道的放开,投资收益将会大幅度提高,保险股的业绩将会有较好的表现。新会计准则也改变了新业务亏损的局面,使新承保业务在前几个保单年度也能在财报中确认利润。

清科集团险资开闸 2200亿涌入PE市场

《办法》明确险资可以投资未上市企业股权,按照截至2010年6月底4.52万亿元的保险资金规模计算,预示着将有2,260亿元的庞大资本量涌入中国PE市场,为饱受资金匮乏之苦的LP市场注入一针“强心剂”。

险资终获LP资格具有“里程碑”意义

保险资金具有资本量庞大、投资周期长等特性,与PE一般5-7年的投资周期以及相对较低流动性的特点相适应,是仅次于养老基金的最适合投资于PE的机构投资者。从国际上看,优质企业股权是保险资金的重要投资领域,保险资金投资未上市企业股权是国际通行做法。在我国,早在2008年10月,国务院批准保险资金可以投资未上市优质企业的股权,尽管细则尚未出台,但这一举措无疑为保险公司增加拓宽投资渠道、乃至未来投资PE提供了契机。此次保监会出台的《办法》作为我国保险资金运用领域的一个纲领性文件,正式为保险资金投资未上市公司股权“开闸放水”,也意味着保险资金将继社保之后成为PE市场生力军。此次LP群体再度扩展,合格机构投资者队伍继续壮大,对我国PE市场将产生重大而深远的影响。

亟待《保险资金未上市公司股权投资实施细则》出台

目前,我国相关政策已允许保险公司投资于非上市企业股权及相关金融产品,但《办法》中第十五条明确规定:严禁保险资金从事创业风险投资。对于此项规定的执行,存在概念界定的问题,即创业风险投资(VC)偏重于早期投资,而所谓“投资未上市公司股权”则主要指中后期、Pre-IPO阶段投资(PE)。保险资金特点不是以追求高收益为主,而是追求合理的资产负债匹配和稳健的保值增值,因此法律对于险资投资也一直持稳妥态度。考虑到创业风险投资存在流动性及各种风险,险资将更加谨慎地推进这一领域业务的展开。对于相应概念的明确界定,还有待具体实施细则的出台。

保险资金投资于未上市企业的股权投资,保监会等相关部门希望能够选择国内一些经营管理规范、投资能力强,能够有效控制风险的保险机构开展这方面的试点,但此次出台的《办法》中尚未对准入门槛做出具体限定。另一方面,保险机构如何开展PE投资业务(投资上市公司股权)或以LP的身份投资于PE基金(投资上市公司股权相关金融产品)也依然没有具体操作细则作为指引。因此,《保险资金未上市公司股权投资实施细则》亟待出台。

可以预见,一旦相应细则出台,PE市场必将成为保险公司的投资新领域。然而,选择企业进行股权投资是一项非常复杂的流程,投资前期需付出大量的时间和精力成本,因此险企参与股权投资在政策上允许只是一方面,现实情况是很多中小保险公司应在投资风险评估实力方面有所加强。此外,PE专业团队的建立,以及具有增长潜力的优质项目资源储备也都将是其PE业务拓展的关键。

长江证券分红险准备金评估利率或将提升

保险公司长期预期收益率将得到提升

基础建设投资和不动产投资将是固定收益类投资的有效替代。基础建设投资和不动产投资的收益率比固定收益类投资(如银行存款及债券投资)高,不论对公司的自由资金还是准备金对应的投资资金都具有更高的投资价值。不动产投资还同时具有预防通货膨胀的功能,对于分红险,万能险及公司自有资金的投资都是非常有益的补充。

假设固定收益类投资(银行存款及债券投资)平均年化收益率为4%,并以10%的基建投资和10%的不动产投资替代固定收益类投资,则预计其对总投资收益的增加在25BP到65BP。

目前银行5年以上贷款利率约为5.94%,而2007年5年以上贷款利率曾达到7.83%的高位,由于基建投资的收益率与银行贷款利率具正相关性,因此,在目前加息周期的情况下,预期未来新增基建投资的收益率还将进一步提升。

篇3

投资不动产比例获确认

根据《办法》的规定,险资直接从事房地产开发建设和创业风险投资依然是被禁止的,但值得注意的是,《办法》也首次明确了投资不动产的具体比例:投资不动产的账面余额,不高于公司上季末总资产的10%;投资于不动产相关金融产品的账面余额,不高于本公司上季末总资产的3%,两项合计不高于本公司上季末总资产的10%。10%的这一比例,是此前业界估算的5%标准的一倍,而同样以4万亿元的总资产计算,意味着也可以有约4000亿元的资金进入地产市场。

而据了解,虽然炒房不被允许,但各家保险公司都在通过置办自有物业的方式进入地产市场。此前不久,中国平安(46.51,0.00,0.00%)就拍得深圳福田中心区南区的 B116-0029地块,以挂牌的起始价6.13亿元夺得,折合楼面价为每平方米4789元。而另一寿险巨头中国人寿(23.94,-0.07,-0.29%)也借助旗下国寿地产有限公司开发建设了中国人寿大厦,受让张家港保税区京港置业有限公司股权等。

此外,险资投资未上市企业股权及其相关金融产品的账面余额不高于上季末总资产的5%。同时,允许险资投资无担保债,投资于无担保企业(公司)债券和非金融企业债务融资工具的账面余额,合计不高于本公司上季末总资产的20%。

PE机构将是最大获利者

从年初的1.5万亿到目前的超2万亿,半年时间内,找不到出口的保险资金如雪球般越滚越大,这让PE机构垂涎不已。随着《办法》的出台,PE机构下半年的这顿“大餐”也进入绸缪阶段。

渤海证券研究所所长程文卫表示:“下半年,PE机构将是最大得利者之一。”

在2008年4月,社保基金率先杀入PE领域,缺口一旦打开,后来者就纷纷尾随。按规定,全国社保基金投资产业基金和股权投资基金,总体投资比例不超过全国社保基金总资产的10%。截至2009年12月31日,全国社保基金会管理的基金资产总额为7765亿元,按此上限推算,即有最多776.5亿元的资金流入权益类市场。

不过中信资本总裁张懿宸认为,“作为目前国内少有的市场化运作的机构投资者,社保基金对投资对象设定的标准较高,能投入的人力也十分有限,难以满足市场巨大的资金募集需求。”

程文卫表示,相较日本、韩国等国家40%的保险资金投资比例,国内的保险资金还有进一步放宽的空间。

首都经贸大学金融学院保险系教授庹国柱也表示:“对资本市场来说,2万亿保险资金并不算一个很大的量,实际投入与上限计算所投入的资金还是有区别的。”

无论如何,《办法》的出台将加大保险资金对PE机构的催化。一PE机构负责人坦言:“保险资金的放量,对LP(有限合伙人)的扩张十分有利,这部分资金如果进入PE领域,而且发展势头良好的话,未来银行、上市公司也将加入LP行列。”易德基金管理有限公司副总刘志广说:“保险资金的放闸,也算是对资金市场的一个补充,今后的发展将对整个金融资金配置起到平衡、调节作用。”

险企巨头率先试水

自新《保险法》修订实施后,众人翘首企盼保险业投资PE的相关细则出台,PE领域无疑成了众保险公司的“蛋糕”之一。刚刚出台的《办法》意味着保险资金投资运用有了明文规定。

来自保险会的消息称,去年年底,中国人寿、中国人保、中国平安等多家保险公司就已纷纷向保监会递交了“成立PE投资公司的申请”。

早在2009年年初,中国平安已经嗅到PE投资领域资本增值这块大蛋糕,随即成立平安创新资本公司,被业界称为中国平安“PE计划”。而中国平安的“PE计划”由三支团队组成,分别设于三个子公司:平安信托、平安资产管理公司及平安证券,已率先试水的平安信托将更多地扮演领队者角色。

庹国柱认为,中国PE市场方兴未艾,保险公司设立PE机构可以按照原有经验进行投资,保险机构最重要的就是要控制对PE设立的资金投入。

对险企投资短期影响不大

股票、股票型基金及货币、债券型基金合计占20%放宽到股票和股票型基金合计占20%。某资产规模排名前五的保险资产管理公司权益部人士表示,权益投资比例的变化短期内不会对保险公司的投资造成实质性影响,因为保险公司有仓位控制,原本权益投资额度就并未用完,而且“该投的都投了”。

股票和股票型基金投资比例将被放宽到20%,货币和债券基金投资的占比上限为5%,由此,以往上述几类投资品种合计的比例将由20%提升至25%。另外,保险公司可以自主安排股票和股票型基金的占比,不再有各自10%的上限。另外,按照以往的规定,股票型基金、货币型基金、债券型基金合计投资比例的上限是15%。

上述保险资产管理公司人士表示,此次最大的变化有两点,一是打通了股票和股票型基金的投资结构,二是货币型和债券型基金投资比例可以单列。

篇4

国际货币基金组织对全球范围内长期投资人的资产配置进行分析后，总结了三个主要趋势：1、资产配置全球化特征增强，同时亦代表着所在国资产配置比例降低；2、保险公司和养老基金的管理资产比例相对下降，而主动型投资基金的管理资产比例相对上升；3、经历过全球金融危机后，公共部门（如基金和外汇储备机构）的资产配置比重和重要性上升，私人部门（如保险公司和投资基金等）则相对下降，公共部门更偏向于长期风险资产的持有，而私人部门则更倾向于持有避险资产。

根据诺承投资的观察，全球范围内的资产配置有着以下一些新的发展：1、全球金融危机使机构投资人对风险因素有更为深刻的认识，特别是对流动性和信用评级的风险敏感程度提高；2、主要机构投资人在美国和欧洲等发达市场遭受严重挫折后痛定思痛，新兴市场因其高增长性和与发达金融市场之间的低风险关联性而在全球资产配置的重要性上升，但在单一市场内部还存在着巨大的风险因素。3、被动型投资人在孜孜不倦地追求资产配置理论和模型最优化的道路上越走越远，轻视了资产配置优化调整的灵活性。而主动型投资人对于全球机会的积极探索、识别和捕捉在逐渐碎片化的全球金融市场中获得了更好的风险回报。

中国机构投资人的资产配置情况

保险公司和社保基金作为中国最典型和可配置资产量最大的机构投资人，足以左右另类投资市场的整体趋势。随着机构投资人扩大另类投资的信号日益增强，从资产配置角度研究和分析机构投资人的资产配置要素将为市场提供一个新的视角和高度。另一方面，符合机构投资人法规要求与市场标准的投资管理机构在某些维度上呈现出较为稳定的市场格局，对于机构投资人的另类投资资产配置产生了反向的影响。

影响机构投资人资产配置的要素很多，除了简单的资金量方面的因素外，收益目标和风险偏好，法规政策与投资限制，投资经验与投资能力等因素都制约了机构投资人的资产配置策略。

社保基金与保险公司在投资类别和法规政策方面是两类风格迥异的机构投资人，而大型保险公司和中小型保险公司的投资能力和风险偏好也存在着较大的差异。

另类投资市场格局

在中国的另类投资生态链条之中，下一级的生态环境决定了上一级的成熟度和市场化程度。庞大的国土面积和国民经济体系提供了丰富的投资组合想象空间。借助由非市场化向市场化转变的历史机遇，把握住中国另类投资机会的投资机构在过去十年中发展壮大。诺承投资对于中国另类投资市场的历史周期和行业格局进行了深入的分析 ，我们认为：

中国PE行业经过了一个从兴起，到顶峰再到谷底的约十年的完整周期。这一周期与中国的政治周期，资本市场情况（主要是IPO市场），国际金融市场环境息息相关；2013年中国的PE行业将进入一个新的行业逻辑，开启一个新的行业周期。

中国PE行业的格局略有成型。PE基金行业已经形成了一个稳定的市场规模，成为在银行、保险、证券、信托等金融手段之外的独立金融子行业；具备行业历史经验，稳定退出业绩，既定投资策略和优秀管理团队的品牌机构形成；行业逐渐分化呈现多元化态势，品牌机构之间形成竞争和互补。

构建另类资产投资组合的可能性形成。行业的成熟性、多元化分布、业绩分布已经具备了构建和优化另类投资组合的前提；同时另类投资行业的流动性方案也在形成之中，另类投资资产的投资和退出渠道将具备更多可操作性。

中国机构投资人的另类资产配置能力

以社保基金和保险公司为代表的中国机构投资人，在股权投资基金和不动产投资两个主要另类投资领域内，有三个显著特征：

一是主要机构投资人的资产总量巨大。根据诺承投资的统计，包括具备PE投资牌照及正在申请PE投资牌照的保险公司和社保基金拥有超过八万亿人民币的资产总量。

二是可配置资金总量空前巨大。在股权投资基金类别社保基金和保险公司合计可投资资金量超过8000亿元，与中国PE行业当前整体存量资金规模（约为9000亿元）相当。此外保险公司在不动产类别的可投资资金量超过一万亿元。

三是当前已配置另类投资比例偏低。社保基金已经向16支PE基金配置资产，总承诺金额226.55亿元，约可配置资金总额的1/4。当前，经过保监会批准获保险公司承诺出资的PE基金一共六家，总金额约为57.9亿元人民币，不到可配置资金总额的1%。不动产投资方面，目前保险公司仅以直接投资出现，尚未配置不动产基金。

中国机构投资人的法规硬约束

法规政策是当前影响中国机构投资人的硬性约束条件，而社保基金和保险公司的法规约束各不相同。

社保基金法规约束

经国务院批准，2008年4月，财政部、人力资源和社会保障部同意全国社保基金投资经发展改革委批准的产业基金和在发展改革委备案的市场化股权投资基金，总体投资比例不超过全国社保基金总资产（按成本计）的10%。

社保基金的法规约束较少，一方面需要备选基金在国家发改委进行备案；另一方面，社保基金的PE基金投资上限为总资产的10%。

根据国家发改委《关于促进股权投资企业规范发展的通知》（发改办财金[2011]2864号）的要求，资本规模（含投资者已实际出资及虽未实际出资但已承诺出资的资本规模）达到5亿元人民币或者等值外币的股权投资企业，需在国家发改委进行备案。备案基金需满足该规定及国家发改委的其他要求。

截至2013年3月17日，在国家发改委进行备案的股权投资基金已经达到72支。同时在2011年之前，还有22家股权投资基金管理公司（GP）按照当时的法规要求在国家发改委进行了备案（彼时的备案对象仅为基金管理公司而非基金）。

保险公司法规约束

保险公司方面，2010年9月5日，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，明确了保险资金在股权投资和不动产投资方面的资金运用具体规定，被认为是实质性允许保险资金参与另类投资的开端。根据两个办法规定，保险资金可分别以5%和10%的比例投资于股权投资（含直接和间接投资）及不动产投资（含直接和间接投资）。

保监会2010年的两个暂行办法颁布后，保险资金并未实际上开始大规模配置另类投资产品。由于保监会对于进行另类投资的保险公司实施股权和不动产投资能力驻场检查管理（被外界理解为PE投资牌照和不动产投资牌照），而保监会驻场检查的进展并未如外界所期待那样迅速。直至2012年底，仅有数家保险公司通过了保监会驻场检查获得投资许可，而实际配置的PE基金数量寥寥，不动产基金方面则未获突破。

2012年中，保监会连续多个资金运用管理办法，对之前的资金运用体系进行了大幅度补充和修改。经过调整后之后的资金运用范围得到了极大的扩充，且相应比例也有了大幅上调。在另类投资方面，股权及股权投资基金的比例上调为10%（之前为5%），不动产类投资比例上调为20%（之前为10%），新增了金融衍生品、境外投资等新的投资类别。此外，还对股权投资基金和房地产基金的投资事项进行了进一步阐释和明确。

其中，在另类投资领域（PE基金和房地产基金），当前保险资金运用范围的具体法规约束如下：

在PE基金方面，保险公司的可投资范围远小于社保基金，这包括：1、保险公司不能投资VC基金；2、保险公司必须投资已有业绩的基金（3个退出案例），而不能投资新设基金；3、保险公司可投资的基金管理机构有30亿管理资产余额，和1亿注册资金的门槛限制；4、保险公司不能投资金融机构参股基金（主要包括券商直投基金、银行系基金）；5、保险公司在单一基金的投资份额不能超过20%。而社保基金则不存在以上限制。

而在其他另类投资领域，社保基金当前仅获得了境外投资的法规许可。而保险公司则可以全面进行金融衍生品、不动产类投资和境外投资，资产类别领域和比例都超过了社保基金。

中国机构投资人的市场软约束

根据相应的法规限制条件，当前符合保险公司投资标准的人民币PE基金数量在30家左右。（外币基金适用保险资金的境外投资办法）当前在国家发改委备案，进入社保基金投资范围的基金数量为72家。但由于受发改委强制备案的影响，在国家发改委备案仅仅是社保基金投资的必要而非充分条件，实际进入社保观测范围的基金数量要少于备案数。

很显然，在经过了相应法规约束之后，市场上近万家所谓“PE基金”管理机构中，仅有少数能够进入中国机构投资人的观测视野。但是，满足法规硬性需求仅仅是符合机构投资人投资标准的基本要求，机构投资人还有相应的市场软性约束。一般来说，PE基金的评价维度包括：基金策略、管理团队、过往业绩、投资项目以及法律条款等要求。

策略

符合投资人的投资组合要求或偏好，或者在同等策略组对比中具有比较优势。

投资人往往要求基金有明确的策略定位和策略描述，如行业策略（制造业、消费升级等）、投资阶段（早期、成长期、上市并购等）、特殊策略（国企改制、私有化等）等。

投资人的策略要求是与多元化的基金投资组合相关的，其目标是构建一个多元化、风险分散且效率最优的基金投资组合。中国机构投资人绝大多数都未建立起完整的PE基金投资组合，在构建投资组合的过程当中填补空白的需求远远大于优化投资组合的需求。而现在市场上现存的备选PE基金池中又存在着较大的同质性问题，如绝大多数符合标准的PE基金都集中于传统行业的成长期投资。而在新兴产业，及早期或者晚期投资方面则缺乏具有实力的备选机构。机构投资人在选择PE基金时主要将考虑基金策略是否能够填补投资组合构建的空白或者优化现有投资组 合，以及在相同策略组当中，备选PE基金是否具有比较优势。

团队

具有共事经验和典型投资案例的精英团队，或者具有特殊能力、资源和经验的新团队。

PE基金最为重要的价值动力在于其精英团队借助资金基础的内在价值创造能力。团队是PE基金最为核心且物化的外在表现。由于PE基金是长周期价值投资，团队成员需要具备优异的个人能力和丰富行业经验，同时还需要团队内部具有良好的分工合作与长时间的默契配合。通过过往案例和成功经验证明团队能力是必不可少的，同时还要广泛征询行业及合作伙伴的意见与评价。而对于新组建的团队，或者老团队组建的新基金而言，投资人将更为慎重地全面审查其内在价值创造能力。除此之外，团队的稳定性也是非常重要的因素，机构投资人往往需要在法律条款中锁定基金的核心成员以防止出现因团队变动所带来的基金业绩风险。

业绩

基金业绩处于行业前列，且风险系数较低。简而言之，风险调整后的业绩优势。

机构投资人对于基金过往业绩的评价是从回报和风险两个方面进行综合考虑的。一方面，PE基金行业存在着以开始投资年份（Vintage Year）为基本尺度的投资业绩标杆体系（Benchmark）。国际PE基金行业普遍以基金业绩处于前25%作为优秀基金的评价标准。另一方面，基金的业绩稳定程度反映了基金的风险水平。中国市场的投资风险在全球范围内被定义为高风险区域，而在中国投资市场内部，也存在着较高的风险表现。根据诺承投资对于中国PE基金业绩体系的数据研究表明，近十年来PE投资回报的风险因素在持续上升。中国市场的回报―风险特征集中体现在投资价值逐渐降低，而短期投机行为日益高涨。中国本土PE基金的Benchmark体系为PE基金业绩评价提供了良好的工具。但是，中国市场各种难以预测的不确定性因素也造成了对于未来业绩预测的障碍。

项目

稳定的项目池，具有比较优势、行业领先地位或者具有创新性的投资项目。

机构投资人一般倾向于向具有一定投资组合的项目池基金进行投资，但实践中也存在着单项目基金的案例。项目池的项目获得和维护机制、拟投项目的行业比较优势和创新性、以及基金与项目之间的合作关系是评价基金项目优越性的基本维度。同时，对于项目的评价也是对于基金未来业绩表现的最直接依据。

法律

不存在相应的法律漏洞，满足各种监管需求，能充分保障投资人的权利。

无论是社保基金还是保险公司都有一系列的法规性监管要求。国家发改委近期在进行PE基金备案时已经开始实质性审查相关的法规要点，如打通计算合格投资者，最低出资门槛，LP不得干涉GP决策等。而保监会对于保险公司的PE投资牌照发放，和保险资金投资的PE基金的合规性要求提出了更为严格的条件。为了争取国内稀缺的机构投资人资源，PE基金管理人在法律条款谈判过程中，如投资人权利保障、利益一致、团队稳定性等方面也做出了各种有利于机构投资人的设计。

中国机构投资人的资产配置案例

社保基金的另类投资案例

社保基金在另类资产配置方面是当前中国最为成熟的机构投资人。不但最早进入另类投资领域，对于资产配置领域具有最深入的研究，具有最为完整的人民币PE基金投资组合，并且已经获得了PE基金领域的实际投资回报，开始形成稳定的PE基金配置策略。

截止到2011年底，社保基金管理的基金资产总额8688.20亿元。其中：社保基金直接投资资产5041.12亿元，占比58.02%；委托投资资产3647.08亿元，占比41.98%。社保基金的资产配置类别包括：现金及等价物，约占1%；固定收益，约占51%；股票类，约占32%，实业投资，约占16%。

社保基金的股权投资基金属于实业投资之下的资产类别。截止2012年9月底，社保基金已经向16支PE基金配置资产，总承诺金额226.55亿元，间接投资组合公司210家。社保基金的PE基金投资约占总资产配置的2.6%，约占实业投资的15%，当前已配置资金占可配置金额的26.08%。

社保基金是当前中国投资时间最早，投资金额最大，投资组合最全面的PE基金机构投资人。社保基金在PE基金投资方面的经验包括：

社保基金在早期选择PE基金具有强烈的政府行政色彩，投资了数支早期的国家级产业投资基金，如渤海产业基金、中比基金、中信一期（绵阳城基金）、金浦基金（上海金融发展投资基金）。早期的国家级产业基金是中国PE基金的雏形，由于行政干预、法律缺陷、市场机制等多重原因，发展程度各不相同。其中如山西能源、广东核电等基金后来逐渐退出了市场视角；渤海产业基金、上海金融发展投资基金经过了剧烈的内部动荡，以至于后来进入运作阶段的基金在投资策略、基金团队等方面与基金初设时的预期完全不一样；中比基金、绵阳城基金等市场机制较为良好的基金则获得了良好的回报。

自弘毅一期和鼎晖一期以来，社保基金的市场化标准开始建立，以投资业绩、团队能力、项目优越性、投资策略作为基本评价指标。市场化评价机制的确立，既为社保基金建立了专业化的PE基金遴选机制和专业能力，也有助于选择最优秀的PE基金提高投资收益率。目前，社保基金在PE基金选择方面具有了丰厚的实践经验，同时也奠定了行业内成熟机构投资人的地位。

近期，社保基金开始大规模参与外资管理团队设立的人民币基金，如IDG、宽带资本、中信资本、赛富基金、新天域等。中国PE市场的兴盛是由外币PE基金所引领的，成熟的外币基金管理人拥有更丰富的投资经验、更卓越的投资能力、更专业的基金管理水平。但是，外币基金在人民币基金管理经验和业绩上往往有所欠缺而不能完全符合保险公司当前的投资标准。因此，社保基金成为这些具有成熟经验“初创基金”的最佳有限合伙人。

近期，社保基金向其成功投资的基金进行重复出资。当前，社保基金已经投资过的弘毅、鼎晖、君联和中信产业基金都已经获得了社保两次的承诺出资，在16支基金配置中占据了一半数量。显示了社保基金对于经过业绩检验的基金管理人具有更强的信心和认可程度。同时也表明社保基金正在向成熟的机构投资人发展，在资产配置的策略制定，投资组合的动态管理和市场机构的评价机制等方面正在逐渐成型和完善。

保险公司的资产配置案例

在整体资产配置层面，各保险公司的资产配置策略风格趋同。各保险公司在维持一定货币现金保证流动性和偿付能力的基础上，基本以低风险的银行存款和债券作为主要资产配置类别。股票和基金配置比例在整体资产中所占较少。

保险公司的资产配置风格决定了整体投资收益。保险公司历史上的可投资范围狭小，且系统关联性极高。2007年在中国股市大牛市的背景下，几大保险公司的投资收益率都超过了10%，但紧随着2008年的全球金融危机和中国股市的下跌，总投资收益剧降。从历史情况来看，保险公司的投资受到资产配置两方面的影响：一是投资范围狭窄，资产配置类别难以展开，多元化分散投资策略难以执行，投资收益波动明显。二是风险偏好保守，投资收益长期处于低收益区间，在既有投资限制之下难以有效提高投资收益率。

在另类投资方面，目前保险公司的投资范围包括对股权（不包括已上市公司股票和股票基金）的直接和间接投资，对不动产的直接和间接投资，以及境外投资等主要类别。在PE基金方面，保监会已经批准了六支PE基金的保险资金投资，同时还有多支PE基金在等待保监会的批复，或者在与保险公司进行紧密接触过程当中。但现在，无论是对于整个保险业，还是任何一支保险公司而言，尚未构建完成成形的另类投资资产配置和投资组合。

在另类投资方面，不可忽视保险公司具有自主性的保险资管平台。在近期保险资管领域已经全面放开的局面下，保险资管平台将全面行使保险资金的另类投资职能，包括股权直接投资、房地产直接投资、泛资产管理业务。由于保险资管平台往往独立于上市保险公司，因此其资金运用和项目投资并不在上市保险公司报告中披露，具有私密性质。同时，保监会已经允许获得牌照许可的保险公司将相关投资业务转移给资产管理公司或专业平台机构，即保险资管平台可以全面代替保险公司开展另类投资业务。以中国人寿为例，与人寿股份公司平级的国寿投资控股有限公司成立于2007年初，总部设在北京，是中国人寿集团旗下的专业另类投资管理公司。公司资产近百亿元人民币，目前拥有控股企业十余家，投资范围涵盖不动产投资、股权投资、养老养生投资及资产管理等领域。

中国基金的资产配置案例

除了社保基金和保险公司之外，中国的财富管理机构也是重要的机构投资人，但其覆盖范围主要面向海外配置，中投和外管局是最活跃的机构投资人。

中司的战略资产配置结构包含五个类别，分别是：现金、股票、固定收益、绝对收益和长期投资。其中，绝对收益投资包括对冲基金等；长期投资包括泛行业直投、泛行业私募股权、资源能源、房地产和基础设施等。根据战略资产配置和审慎风险管理原则，中司的投资范围涵盖了多个行业、地域和资产类别。

在另类投资方面，中投的PE基金投资主要与相关的境外投资管理机构合作，开展主动的而非被动的跨境直接投资。其典型例子如与俄罗斯直接投资基金共同组建的中俄投资基金，与比利时国家投资公司共同组建的中国-比利时欧洲投资基金。除此之外，中投在PE领域最受争议的一笔投资即是2007年，尚在组建阶段即以30亿美元入股黑石基金管理公司。直至今日，这笔投资还存在巨大的账面投资浮亏。

由于中司私募股权投资基金和投资项目大多尚处于投资期，加上受整体市场下跌影响，一些对能源资源等领域上市公司的直投项目市值出现波动，公司投资组合业绩受到一定拖累。2011年，中司境外投资组合收益率为-4.3%，自公司成立以来累计年化收益率为3.8%。

外管局也是极为重要的机构投资人。在中司成立之前，外管局一直承担着中国对外投资的任务，而2007年9月组建中投的2000亿美元注册资本金全部来自于外管局，2011年外管局又再次向中投直接注资300亿美元。

外管局管理着中国3.2万亿美元外汇储备，其正在努力寻求私募股权领域的投资，以增加投资回报。中国现时拥有世界最大的外汇储备，但外管局投资风格历来谨慎，外汇储备中的很大部分投资于回报率较低的资产，如美国国债。外管局计划将外汇中约5%的储备投资于另类资产类别，这其中即包括了私募股权基金。

外管局最初在私募股权投资领域的投资并不成功。2008年，外管局向美国私募股权机构德州太平洋集团（TPG）运营的一个基金投资25亿美元，该基金随后向当时全美最大的存款与贷款机构华盛顿互惠银行进行投资，不久后随着华盛顿互惠银行因破产被美国政府关闭，外管局也因此蒙受了损失。

当前，外管局以全球配置的视野布局了一系列外币PE基金，这其中既包括了国际顶级PE基金，如黑石等。也包括了植根于本土的PE管理机构，如鼎晖。

挑战与展望

当前的市场环境下，在中国市场开展资产配置活动还面临着重重挑战：

对于投资人而言：1、在市场初级阶段，缺乏成熟、可靠、合格的配置对象；2、各类资产类别之间的相关性较高，不能有效地分散风险；3、投资人还面临着较为沉重的投资回报压力以及现金流偿付压力。

对于市场而言：1、中国PE行业周期与政治、经济周期紧密相连，行业风险程度因未来的不可预见性因素而存在诸多变数；2、虽然已经形成了一定的行业格局，但是当前的行业同质性较明显，PE机构的策略转移频繁，投资人的资产配置范围狭窄，不可控因素较多；3、市场过分关注收益端，而忽视风险因素的存在，为了追求高收益越来越偏向短期投机行为，市场风险度越来越高。

但同时，我们也看到，中国PE行业在经历了一个从繁荣到低潮的完整行业周期后，行业价值链条开始发生巨大的变化，有望开启一个全新的行业周期。

新一轮政治周期将开启新的改革红利，政府进一步放开行政控制和让出既得利益，过去十年PE投资内在逻辑将被改写，绝对套利和权力寻租空间减少，市场化过程当中将释放出潜伏已久的价值。

篇5

    2、西欧主要国家社会保障基金的投资管理以英国为代表的西欧国家的现代保障制度,是在第二次世界大战后逐步建立和完善的。法国以债券投资为主附带股票和不动产投资,英国以股票投资为主附带债券和不动产的投资。社会保障基金统一由政府管理,行政机构与经办机构适当分离。法国在设置社会保障经办机构方面做了适当的分工,其基金管理体系由三部分组成:社会保险组织总局及其分布各地的分摊金收费处,支付管理机构和国家账户管理院。英国社会保障基金把制定政策与执行政策的机构分开,在社会保障部下设置了四个局,这些部门各自相互独立地开展工作,并逐步实行企业化管理。

    3、美国社会保障基金的投资管理美国是典型的市场经济国家,社会保障基金实施专业化管理,保证专款专用和余额积累,并能预先考虑到未来的支出负担。美国社会保障基金分为联邦和州两个层次,联邦政府直接管理基本养老保险基金,但采取保守的投资策略,限制它只能购买联邦政府的特别债券,但是州政府管理的可以加入风险投资行业。美国社会保障基金由政府、社会组织和团体分别管理,并尽量把权限下放到地方和基层,以提高工作效率。而且美国社会保障事务管理与基金管理也是分离的,它建立了收、支、管、投相分离的管理体制。

    对策和建议

    综合国外社会保障基金投资管理的经验,我们要探索出一条适合本国国情的社保基金运营道路。为确保社会保障基金的安全运作,我有以下几方面建议。

篇6

（一）社保基金存量有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年初余额为24428万元，年末余额为44912万元（其资金分布情况为：经办机构支出户银行存款13139万元，财政专户存款28405万元，暂付款563万元，债券投资3888万元）。从年度社会保险基金存款余额的变化情况看，市本级社会保险基金存款余额已经走出了前几年的下降趋势，并逐年在增加。

根据浙江省财政厅《2001年度养老、失业基金决算情况》通报反映，嘉兴市本级养老保险基金支撑能力为15．1个月，高于全省9．9个月和全市13．4个月的水平。从市本级2001年社会保障基金收支情况分析，在社会保险扩覆不开展的前提下，如果从2001年存量资金中留出15000万元作为2002年的收不抵支部分，留出投资国债和定期存款未到期部分10000万元，还有20000万元可以用于其他投资。

（二）社保基金增值有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年度利息收入774万元，年综合利率2．23％。从目前我国经济形势分析，在积极的财政政策完全淡出前，银行储蓄存款利率的走势预计在三、五年内仍将维持现有水平，目前存货款利率差在加大。

（三）政府资金经营需要拓宽投资领域。目前，政府一方面要通过建立投资性公司向商业银行贷款并以贷款利率支付利息，另一方面则将大量的社会保障基金存入银行，以银行存款利率得到利息。按照现行存贷款三年期年利率进行测算，存款利率3．24％、贷款利率5．76％、差额2．52％，如按5亿元社会保障基金存款进行测算，年基金少收入利息1250万元。

（四）依法参保意识的提高和行政推动力度的加大有必要拓宽投资领域。近年来，省市人大、政府加大了对社会保险工作的领导，地方政府、职能部门对社会保险工作的管理，用人单位参加社会保险的法制意识，劳动者的维权意识和社会的监督力度，参保单位、参保职工、缴费基数三个不到位的状况正在加强或改善。社会保险参保扩覆工作的开展，从根本上解决目前存在的参保企业不到位的状况，使当年社会保险基金达到收支平衡并有结余，使存量资金增加。这就有必要考虑社会保障的投资方向和较大限度增值的问题。

二、拓宽社保基金投资领域的模式选择

笔者认为：社会保障基金投资对中央政府而言，选择适宜的模式入市至关重要。从允许将社会保障基金投资于股市的国家看，社会保障基金入市的途径为社会保障基金——基金公司——证券市场，即将社会保障基金投资于基金公司，再通过基金公司投资于股市。而对地方政府而言，将社会保障基金拓宽投资领域，除按照规定安排好支出所需的资金和购买分配的国债以外，投资于地方政府承担最终兜底责任的社会公益事业发展项目和基础设施建设项目是切实可行的。一方面，可以增加社会保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社会事业的发展速度，减缓对银行贷款的依赖程度。投资方向可以确定为：市本级的高速公路、杭州湾跨海大桥的建设出资部分，高等教育、高中教育的基础性发展项目，以及城市基础设施的建设。社会保障基金投资模式，在现行政策制度不作调整的前提下，地方政府可以从以下三种形式中选择：

——委托贷款项目模式。根据商业银行当前的委托贷款制度规定，资金所有者将银行存款指定对象和项目，由商业银行根据规定手续与贷款方和委托方签订三方合同，并由商业银行办理贷款和结算手续，按规定收取手续费，但不承担委托贷款资金风险。这种模式的优点是从社保基盘管理本身来说，其资金反映在银行存款科目中，因而不违反国家现行对社保基金管理的制度，同时有利于基金的增值；缺点是银行不承担风险，同时要向银行支付手续费。

——直接投资项目模式。这种模式是指在众多社会公益事业和基础设施项目中。选出发展潜力较大且稳定的项目作为社会保险基金的投资对象，由政府组织对项目的政府责任的论证。对于必须由地方政府承担最后兜底责任的项目，可以确定为社保基金投资方向，由市财政（社保基金管理中心）办理基金投资手续。这种模式的优点是在基金增值的同时节约了手续费；缺点是超越了国家现行社保基金投资的范围。

——投资开放式基金模式。开放式基金是指基金规模不固定，基金单位可随时向投资者出售，也可按投资者要求买回的运作方式。这种模式的优点是投资收益高于国债和储蓄、低于股票；缺点是投资风险高于国债和储蓄，同时需支付手续费，而且国家至今末规定可以作为社会保障基金的投资范围。

笔者认为，上述三种模式比较，选择委托银行贷款模式较为合适。在确保社会保障基金安全的前提下增加了利息收入，同时又不违保障基金管理制度。

三、拓宽社保基金投资领域的可行性分析

选择委托银行贷款方式拓宽社会保障基金投资领域，笔者分析是可行的。

——从政策角度分析具有拓宽投资领域的可能。（1）综观世界各国社会保障基金管理政策，其基金结余的投资方式除储蓄和购买债券外，还有以下几种：一是投资于国家基础设施和基础产业。将社会保障基金投资于交通、电力、通讯等社会基础设施和基础产业，其回收期稍长但收益较稳定可靠，既有经济效益，又能兼顾社会效益。二是投资于股票市场。将社会保障基金投资于国内或国外股票，以获取股息收益或股票增值。三是投资于不动产及各类贷款，如抵押贷款、商业贷款、住房贷款、个人贷款等。（2）在我国，根据财政部、劳动和社会保障部《关于印发<社会保险基金财务制度>的通知》规定，“基金结余除根据财政和劳动保险部门商定的、最高不超过国家规定预留的支付费用外，全部用于购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券”。而在按照规定购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券后，剩余资金则存入银行。

综观上述社会保障基金的投资方式，按照风险和收益由小到大的顺序排列是储蓄、政府债券、基础设施、公司债券、股票和不动产。总的来看，各国对社会保障基余的投资营运都控制得非常严格。储蓄和购买政府债券是所有国家都认可的投资方式，而对基础设施、股票、不动产和贷款等风险大的项目，有的国家是严格禁止的。不过，从一些国家的统计分析来看，社会保障基金投资于股票市场的回报率在各项投资项目中是最高的，因此，不少国家对社会保障基金投资于股票市场解开禁令。

——从投资对象分析具有拓宽投资领域的空间。“九五”期间，政府对本级范围内通过向商业银行贷款形式，投入40多亿元兴建了大量的社会公益事业和城市、交通等基础设施项目。“十五”期间，还投入巨资兴建文化中心、体育中心、杭州湾跨海大桥等社会公益事业和城市、交通基础设施项目。这些项目的建设，均将逐步到达还贷期和贷款期，而已经建成项目目前尚未具备还贷能力，需由政府财政给予支撑，待建项目需要大量的资金投入才能启动，这些因素均给社会保障基金投资渠道的拓宽提供了方向。

——按投资项目分析具有较好的安全性和较高的投资收益。将社会保障基金投资于政府承担最后兜底职能的社会公益事业和城市基础设施、交通设施项目，可确保社会保障基金的安全性。同时，可以增加较多的利息收入，如按照三年期存货款年利率计算，社会保障基金年利率可在目前2．52％的基础上提高到5．58％．如按3亿元资金量进行测算，年度利息收入可从存款的756万元提高到委托贷款的1674万元。

四、拓宽社保基金投资领域的意见

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（一）社保基金存量有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年初余额为24428万元，年末余额为44912万元（其资金分布情况为：经办机构支出户银行存款13139万元，财政专户存款28405万元，暂付款563万元，债券投资3888万元）。从年度社会保险基金存款余额的变化情况看，市本级社会保险基金存款余额已经走出了前几年的下降趋势，并逐年在增加。

根据浙江省财政厅《2001年度养老、失业基金决算情况》通报反映，嘉兴市本级养老保险基金支撑能力为15．1个月，高于全省9．9个月和全市13．4个月的水平。从市本级2001年社会保障基金收支情况分析，在社会保险扩覆不开展的前提下，如果从2001年存量资金中留出15000万元作为2002年的收不抵支部分，留出投资国债和定期存款未到期部分10000万元，还有20000万元可以用于其他投资。

（二）社保基金增值有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年度利息收入774万元，年综合利率2．23％。从目前我国经济形势分析，在积极的财政政策完全淡出前，银行储蓄存款利率的走势预计在

三、五年内仍将维持现有水平，目前存货款利率差在加大。

（三）政府资金经营需要拓宽投资领域。目前，政府一方面要通过建立投资性公司向商业银行贷款并以贷款利率支付利息，另一方面则将大量的社会保障基金存入银行，以银行存款利率得到利息。按照现行存贷款三年期年利率进行测算，存款利率3．24％、贷款利率5．76％、差额2．52％，如按5亿元社会保障基金存款进行测算，年基金少收入利息1250万元。

（四）依法参保意识的提高和行政推动力度的加大有必要拓宽投资领域。近年来，省市人大、政府加大了对社会保险工作的领导，地方政府、职能部门对社会保险工作的管理，用人单位参加社会保险的法制意识，劳动者的维权意识和社会的监督力度，参保单位、参保职工、缴费基数三个不到位的状况正在加强或改善。社会保险参保扩覆工作的开展，从根本上解决目前存在的参保企业不到位的状况，使当年社会保险基金达到收支平衡并有结余，使存量资金增加。这就有必要考虑社会保障的投资方向和较大限度增值的问题。

二、拓宽社保基金投资领域的模式选择

笔者认为：社会保障基金投资对中央政府而言，选择适宜的模式入市至关重要。从允许将社会保障基金投资于股市的国家看，社会保障基金入市的途径为社会保障基金——基金公司——证券市场，即将社会保障基金投资于基金公司，再通过基金公司投资于股市。而对地方政府而言，将社会保障基金拓宽投资领域，除按照规定安排好支出所需的资金和购买分配的国债以外，投资于地方政府承担最终兜底责任的社会公益事业发展项目和基础设施建设项目是切实可行的。一方面，可以增加社会保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社会事业的发展速度，减缓对银行贷款的依赖程度。投资方向可以确定为：市本级的高速公路、杭州湾跨海大桥的建设出资部分，高等教育、高中教育的基础性发展项目，以及城市基础设施的建设。社会保障基金投资模式，在现行政策制度不作调整的前提下，地方政府可以从以下三种形式中选择：

——委托贷款项目模式。根据商业银行当前的委托贷款制度规定，资金所有者将银行存款指定对象和项目，由商业银行根据规定手续与贷款方和委托方签订三方合同，并由商业银行办理贷款和结算手续，按规定收取手续费，但不承担委托贷款资金风险。这种模式的优点是从社保基盘管理本身来说，其资金反映在银行存款科目中，因而不违反国家现行对社保基金管理的制度，同时有利于基金的增值；缺点是银行不承担风险，同时要向银行支付手续费。

——直接投资项目模式。这种模式是指在众多社会公益事业和基础设施项目中。选出发展潜力较大且稳定的项目作为社会保险基金的投资对象，由政府组织对项目的政府责任的论证。对于必须由地方政府承担最后兜底责任的项目，可以确定为社保基金投资方向，由市财政（社保基金管理中心）办理基金投资手续。这种模式的优点是在基金增值的同时节约了手续费；缺点是超越了国家现行社保基金投资的范围。

——投资开放式基金模式。开放式基金是指基金规模不固定，基金单位可随时向投资者出售，也可按投资者要求买回的运作方式。这种模式的优点是投资收益高于国债和储蓄、低于股票；缺点是投资风险高于国债和储蓄，同时需支付手续费，而且国家至今末规定可以作为社会保障基金的投资范围。

笔者认为，上述三种模式比较，选择委托银行贷款模式较为合适。在确保社会保障基金安全的前提下增加了利息收入，同时又不违保障基金管理制度。

三、拓宽社保基金投资领域的可行性分析

选择委托银行贷款方式拓宽社会保障基金投资领域，笔者分析是可行的。

——从政策角度分析具有拓宽投资领域的可能。（1）综观世界各国社会保障基金管理政策，其基金结余的投资方式除储蓄和购买债券外，还有以下几种：一是投资于国家基础设施和基础产业。将社会保障基金投资于交通、电力、通讯等社会基础设施和基础产业，其回收期稍长但收益较稳定可靠，既有经济效益，又能兼顾社会效益。二是投资于股票市场。将社会保障基金投资于国内或国外股票，以获取股息收益或股票增值。三是投资于不动产及各类贷款，如抵押贷款、商业贷款、住房贷款、个人贷款等。（2）在我国，根据财政部、劳动和社会保障部《关于印发<社会保险基金财务制度>的通知》规定，“基金结余除根据财政和劳动保险部门商定的、最高不超过国家规定预留的支付费用外，全部用于购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券”。而在按照规定购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券后，剩余资金则存入银行。

综观上述社会保障基金的投资方式，按照风险和收益由小到大的顺序排列是储蓄、政府债券、基础设施、公司债券、股票和不动产。总的来看，各国对社会保障基余的投资营运都控制得非常严格。储蓄和购买政府债券是所有国家都认可的投资方式，而对基础设施、股票、不动产和贷款等风险大的项目，有的国家是严格禁止的。不过，从一些国家的统计分析来看，社会保障基金投资于股票市场的回报率在各项投资项目中是最高的，因此，不少国家对社会保障基金投资于股票市场解开禁令。

——从投资对象分析具有拓宽投资领域的空间。“九五”期间，政府对本级范围内通过向商业银行贷款形式，投入40多亿元兴建了大量的社会公益事业和城市、交通等基础设施项目。“十五”期间，还投入巨资兴建文化中心、体育中心、杭州湾跨海大桥等社会公益事业和城市、交通基础设施项目。这些项目的建设，均将逐步到达还贷期和贷款期，而已经建成项目目前尚未具备还贷能力，需由政府财政给予支撑，待建项目需要大量的资金投入才能启动，这些因素均给社会保障基金投资渠道的拓宽提供了方向。

——按投资项目分析具有较好的安全性和较高的投资收益。将社会保障基金投资于政府承担最后兜底职能的社会公益事业和城市基础设施、交通设施项目，可确保社会保障基金的安全性。同时，可以增加较多的利息收入，如按照三年期存货款年利率计算，社会保障基金年利率可在目前2．52％的基础上提高到5．58％．如按3亿元资金量进行测算，年度利息收入可从存款的756万元提高到委托贷款的1674万元。

四、拓宽社保基金投资领域的意见

篇8

社会保障基金对于社会保障服务而言，犹如血液对于人体，如果血液供应不足，将会导致人体的贫血甚至其它严重后果。被老百姓俗称作“养命钱”的养老保险基金和被称作“救命钱”医疗保险基金都属于社会保障基金的范畴，由此可见社会保障基金在人们心中的重要程度。社会保障基金的构成见表（1）。

表(1)社会保障基金的构成

基本养老保险基金

基本医疗保险基金

社会保险基金失业保险基金

（由企业和个人缴费组成）工伤保险基金

生育保险基金

中央财政拨入资金

国有股减持和股权划拨资产

社会保障基金全国社会保障基金投资收益所形成的基金

（由中央政府集中管理,经国务院批准以其它方式

统一使用）筹集的基金

补充保障基金企业年金

（由企业和个人缴费形成）企业补充医疗保险基金

(资料的整理源自：张左己.《领导干部社会保障知识读本》[M].中国劳动社会保障出版社,2002)

2004年06月28日,全国社会保障基金理事会理事长项怀诚指出“目前中国社会保障面临的最大问题就是资金缺口太大”，他认为，现在养老基金只有1447亿元，每年来源于企业和职工上缴的养老保险基金也仅仅40亿元左右。因此要面临两个难题，一是基金数量太少，二是国家财政拨不了钱，补不了这个缺口。尽管这一结论主要针对的是养老保险基金，但医保基金同样存在很大的压力。从客观现实来看，我国已经在2000年成为人口老龄化社会，并且下岗和失业人员以及进城农民工的数量逐渐增多；从主观意愿来看，存在着参保主体在缴费中的诈行为、医疗费用的支出难以控制等问题。上述因素都对社保基金的存量带来了巨大压力，其增值欲望也越来越强烈。

针对这一宏观背景，本文分别从“实行新的社保基金筹资政策”和“尝试新的社保基金投资渠道”这两个方面来探讨这一问题，前者是筹资方式，特点是资金聚集时间快，但缺乏稳定性，后者是投资方式，特点与前者正好相反。

二筹资方式：实行新的社保基金筹资政策

（一）划拨部分国有资产

在过去的很长一段时间里，我国实行的是“现收现付”的低工资政策，职工的工资收入中没有包括补偿劳动力所需要的医疗保险费用。这一块费用首先直接进入企业利润，全部上交给国家之后，再由国家通过“统收统支”方式，将其中的一部分变为固定资产或其他有形资产的投资资金，并以此建立起了一大批国有企业。

从国有资产的本质来看，它来源于人民的长期劳动积累，即“国有资产属于全体人民”，因此，变现部分国有资产，用于防止和弥补社保基金的缺口，是“取之于民，用之于民”的合情合理举措。在具体操作上，可以按照现行的“统帐结合”的基本社会保险制度，原有的国企职工可从国有资产(或国有股东权益)中得到对应于自己之前付出的那一份社保补偿金，并根据他们在工作时期中的已扣费年限，以及职工本人在扣费年限中的最高工资（或平均工资等，具体可参照国有资产的存量大小来选择）记入他们的个人账户。另外，对于医疗保险而言，可以按照同样的划拨标准来充实他们的大病统筹基金，以防止他们在患大病时“因病致贫”。

此外，对于国企而言，将部分国有经营资产拨付给老职工（或已退休职工）的社保基金,有助于解决国有股“一股独大”窘境，在有效推进国企改革的同时，也有利于解决目前的股市之困。还需注意的是，我国沪市的股指从2001年6月14日达到2245点的颠峰期，直至2005年6月份的1000－1100点左右（曾经在2005年6月份瞬间跌破1000点大关），长达4年的熊市使很多投资基金公司感到生存维艰，有的甚至已经转向或破产。因此，剥离部分国有资产，改善非流通股“一股独大”的局面，可以繁荣股市，从而有利于发展投资基金组织，最终使资本市场得以健康发展和壮大。

（二）开征以社会保障税（或费改税）为主的新税种

首当其冲应该考虑开征社会保障税（或费改税），这将给社保基金提供巨大而稳定的资金来源。

从理论上分析，首先从经济运行角度来看，社会保障基金是社会生产、社会稳定的必要成本，属于公共物品，因此它的来源最好是通过纳税而不是通过缴费，以消除“搭便车”行为。再从法学角度来看，“缴费”是权利，而“纳税”是义务，费改税后，可以纠正人们以往的观念，使人人都把它视作义务而非权利，从而减少和杜绝逃费现象。

从国外的实际情况来看，社会保障税起源于美国。美国早在1935年就通过了历史上第一部社会保障法典——《社会保障法》。虽然社会保障税是一个年轻的税种，但在许多经济发达国家已经成为头号税种。并且社会保障税占税收总额的比重在不断攀升。据统计，在经济合作和发展组织（OECD）成员国中，社会保障税占税收总额的比重，从1965年的18%迅速增长到1995年的25%，发达国家社会保障税比重的增长更是迅猛。以美国为例，社会保障税占税收总额的比重，由1986年的37％跃居到1993年的41%，成为该国联邦税收中的头号税种。众多发展中国家社会保障税占税收总额的比重也高达25％－35％。在巴西、阿根廷等发展中国家，社会保障税也已经成为第一大税种。据国际货币基金组织（IMF）统计，目前实行社会保障税的国家已经达到132个。

再回顾我国的实际情况，我国及许多转型国家一直没有开征社会保障税，仍采用政府统筹社保基金的形式，这类似于准社会保障税，缺乏强制性和公平性，导致我国在社保基金管理方面不如税收管理那样严格和规范。据资料显示，从1986年到1998年间，全国有上百亿元的社会保障基金被违规挪用，至今仍有几十亿元的资金尚未收回。这种现象必然会严重损害社会保障的体系和投保人的信心，使社会保障费收缴困难。我国第十届全国政协会议上，许多政协委员也纷纷提议，尽快开征社会保障税。鉴于社会保障基金筹集和支付的方式、范围和标准直接影响国民收入的分配和再分配，进而影响国民的收入差距，政府可以在结合我国实际情况的前提下，借鉴国外相关经验。

除了考虑开征社会保障税外，随着我国经济不断发展，可以考虑开征遗产税和赠与税，并加大个人收入调节税和利息税的征收力度，从而在调节国民收入的再分配、缩小贫富差距的同时，把这些税收所得的一部分纳入社保基金。

（三）打通民间筹资渠道

截至2003年底，我国居民的银行存款已突破人民币11万亿元，占全国75%的人口已经达到小康水平，其中18%的人口已经进入富裕阶层。由此可见，通过民间筹资来补充医保基金已经有了一定的经济基础。

1、创建并发行“社保国债”债券

由于我国股市目前面临“股权分置”的难题，该问题解决之前，股市行情极有可能持续低迷，再加上中央银行利率从1996年5月1日至2002年的连续八次降息，国债已经成为城市居民供不应求的最受欢迎投资品种。据统计，2002年我国的国债负债率（国债余额/GDP）仅为10%~12%，离国际通行的60%警戒线相隔很远；财政赤字负担率（财政赤字/GDP）也只有1%~2%，同样远离3%的国际警戒线。因此，我国的国债发行空间较大，在今后的若干年内，可以在防止通货膨胀的前提下分批增发一定数额的社保国债。

2、创建并发行“社保福利彩票”

随着国民经济的发展，社会财富也在日趋增加。我国可以借鉴国外相关经验，尝试发行“社保福利彩票”，通过积聚社会闲散资金来筹集社会保障资金。

根据我国已有的福利彩票政策，自2001年开始，国务院将福利彩票发行费用比例从不高于20%下调到不高于15%，公益金比例从不低于30%上调到不低于35%，对于彩票公益金的分配，民政部以福利彩票2000年的实际所得为基数，以后年度公益金超过该基数部分，80%上缴财政部用于支持社会保障基金，其余的20%则划入民政部。由此可知，改进后的福彩相关政策对于福彩资金的提留而言，已经越来越多，因此，“医保福利彩票”的发行、购买数量大小和由此产生的医保基金增加额呈正相关。

再换一个角度来看，我国的社会保障体系构成中，社会救济和社会福利是惟一被纳入财政预算（即完全由政府负担）的支出项目，对此，我国已经成功地发行了诸如“中华风采”以及一些省份的“地方风采”等福利彩票，这种“取之于民，用之于民”的筹资特征符合大众心态，因此，人们已经普遍认同了投资购买福利彩票的想法。既然社会救济和社会福利可以依靠发行彩票进行筹资，社会保险本身就强调个人需要承担一定责任，因此也可以采用同样的方式进行医保基金的筹资。

3、建立社会保障捐赠基金

从国外的经验来看，许多大机构、大企业和富裕人士每年都会捐赠一笔固定的款项进行慈善活动，以提高其企业及个人的知名度和美誉度。再看我国，据相关资料记载，《福布斯》中文版日前公布了2005年中国慈善榜，入选的100家国内企业总捐赠额近5亿元人民币，其中来自北京的世纪金源投资集团以8432万元位居榜首，上海的福禧投资控股有限公司以1124万元名列第八，并且，国外的汇丰银行和花旗集团也分别捐赠了2258万元和2043万元。

国内外的捐赠行动，不仅可以增加我国社保基金的存量，又可以提高捐赠企业社会知名度和和捐赠人士的公众美誉度，还可以通过资金的二次分配来调整我国的贫富差距，可谓“一举三得”，因此，政府应该通过地通过舆论力量，大力宣传社保基金对广大人民群众的重要性，以获得更多的捐赠资金。

三投资方式：尝试新的社保基金投资渠道

依据我国2001年12月20日颁布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》第29条，划入社保基金的货币资产的投资，按成本计算，应符合下列规定：1.银行存款和国债投资的比例不得低于50%。其中银行存款的比例不得低于10%。在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50%。2.企业债、金融债投资的比例不得高于10%。3.证券投资基金、股票投资的比例不得高于40%。

从上述政策规定来看，社保基金参与资本市场运作的方式还存在一些不足之处。首先，银行存储和投资国债的收益率均偏低，不能满足弥补社保基金的缺口；其次，金融投资工具的结构失衡，使国债投资成为重中之重，导致政府还款压力过大；再者，由于目前国内股市尚需规范，导致社保基金的投资选择过少。综上所述，社保基金目前在资本市场上的运行效率，总体上处于低绩效状态，因此，除了上述政策提及的那些金融投资工具外，还可以尝试如下选择。

（一）指数化投资

指数化投资是一种试图完全复制某一证券价格指数，或者按照证券价格指数编制原理构建投资组合而进行的证券投资，具有风险分散、费用低廉、选择性强、透明度高等方面的优势。按此种方式投资的基金称为指数基金。

从国外来看，指数化基金起源地——美国的股票市场上，超过90％的股票基金收益增长率都低于著名的“标准普尔500指数”（即“标普500”）的增长率，而以“标普500”作为目标指数的指数基金投资收益，远远超过了一般类型的股票基金投资收益，这就使得指数化投资策略备受市场关注，促使指数基金得到了迅猛发展，到2001年4月，美国的指数基金总数已经高达510个，发展非常迅猛。

再结合我国的实际情况来看，指数基金主要投资于深沪股两市的大盘指数。如前文所述，我国沪市的股指从2001年6月份的2245点降低至2005年6月份的1000－1100点左右，完全有悖于社保基金的“高收益性、高安全性、低风险性、高流动性”要求，但是从长期来看，国家在妥善解决“股权分置”、“一股独大”等痼疾之后，深沪两市的股指应该会呈长期上涨趋势，因此，长期投资于该品种将能产生比较稳定的收益。并且，不久前我国深沪交易所联合推出的“深沪300指数”为我国证券市场的指数化投资奠定了坚实基础，因此，我国在适当的时候可以建立社保指数基金，并分批、有步骤、稳健地进行指数化投资。

（二）投资于抵押贷款

抵押贷款是指银行在发放贷款时，要求借款人以自己的资产作为抵押。一方面，由于借方有财产作为借款抵押，因此风险较小；另一方面，贷款收益相对较高，因此可将其作为医保基金的一种投资选择工具。

在实际操作上，首先，从社保基金投资的社会效益角度出发，应该把关系国计民生的行业和企业作为贷款对象，以保证投资安全和收益的稳定。再从企业的角度出发，一方面，多年来金融市场的资金短缺，企业难以从银行获得信贷资金；另一方面，随着国家金融体制改革的深化和国企经营机制的转换，国企投资渠道将多样化。这两方面都为社保基金选择贷款对象提供了标准。

其次，从社保基金的服务属性而言，可以考虑采取如下的抵押贷款方式，例如借给被保险人用于购买住房，同时以所购房产作为抵押。这样做，不仅可以满足社保基金的保值增值需要，而且可以提高被保险人的购房支付能力。这对于缓解人们住房的紧张局势、促进住房制度改革以及拉动内需等方面都将发挥重要作用。

（三）投资于不动产

不动产是指土地、住宅、厂房、办公楼等财产。投资于不动产不仅需要巨额资金，而且其流动性比较差。但出现通货膨胀时，不动产的货币价格也会随着通货膨胀率的比例增加，因此，在经济膨胀时期，它可以作为达到保值效果的一种投资方式。

在新加坡，大量公积金投资于机场、港口、通讯、电力等基础设施。近几年来，尤其是随着西部大开发的进行，我国通过发行国债借入的资金，大部分都用来投资到基础设施建设上，但限于国力，仍然不能全部缓解发展经济的障碍。医保基金如果能参与投资基础设施建设，就可在一定程度上帮助缓解该瓶颈限制，促进国家经济更快发展，同时也可使自身保值增值。

投资不动产的收益也主要来自两个方面，一是通过出租获取租金，二是获取买卖不动产时的增额价差。联系目前我国职工住房紧张和住房制度改革的紧迫性和长期性，我国社保基金对不动产的投资时，一方面可以以住宅建设为主，在取得适当收益的前提下，将住宅出售或出租给被保险人。另一方面,由于电力、石化、交通等国家基础设施建设项目风险小，有稳定的未来收入现金流，而且这些项目一般回报率较高，并且具有巨大的增长潜力，因此也可作为投资对象。

另外，优势产业也可作为我国的不动产投资对象。一方面，可使社保基金获得稳定安全的收益，另一方面，优势产业也急需大量资金来支持和壮大自身的发展。因此，对社保基金和投资接受方而言，是一个双赢的投资行为，即“占优博弈”。

篇9

21世纪不动产经过几轮融资后，终于在2010年登陆资本市场。然而，在上市元年，21世纪不动产却交出大幅亏损的答卷，其年报中披露上年普通股股东净亏损1.466亿元，无疑给风雨飘摇的房地产中介行业又添了一层迷雾。

全行业亏损

相比于往年的火热，房地产中介行业进入了寒冬。房产企业的收入受房产交易量和交易金额影响最直接，大幅下跌。

楼市火热时，诸多规模较大的房地产中介公司纷纷登陆资本市场，给行业注入强心剂。2010年11月，北京思源兴业房地产经纪有限公司在纽交所上市，成为紧随易居(中国)之后第二家在纽交所挂牌的中国房地产策划公司，而业内老牌企业世联早在2009年于深圳A股上市，最早上市的合富辉煌则在2004年就已在港交所IPO。

然而，“限购令”出台后，21世纪不动产在2011年即面临亏损。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在目前的形势下，不会有1家中介盈利，只是亏多亏少的问题。一些连锁中介采取关店等措施，实际上是在止损。

雪球财经分析师吴桑茂在报告中指出，2011年前9个月，全国房产交易面积和金额在宏观调控的背景下依然保持增长；但多数商的佣金率却大幅下降至1%左右；而前两年房地产火爆时期，商的佣金率一度高达2-3%。

日前甚至有深圳中介业内人士预计，2012年将成深圳历年来最差的1年。在市场寒冬期，稍有实力的大企业开始寻找融资，以期度过难关。深圳中联房产企业发展有限公司总裁杜欣表示：“以前每个公司都说不缺钱，不用去募集基金，经历市场振荡、政策影响的时候，很多公司都出现了资金问题，其实房地产中介行业的运营成本还是挺高的，如果想做大做强，资金的保障就更加重要。有了资金的保障，公司的抗风险能力和占有市场的决心和信心也不同，我相信这是最关键的一点。”但此时私募基金投资中介行业，无异于“火中取栗”。私募基金会受到不断深入的楼市调控对中介公司上市的不利影响，被投资公司的上市市盈率也会受到市场环境的冲击。

扩张图变

尽管行业不景气，但却出现了一些规模较大的房地产中介企业逆势扩张的现象。

源于美国的21世纪不动产自2000年进入中国市场后，就开始了全国性扩展，通过直营和特许经营加盟的方式在全国范围内布网，并在2010年顺利登陆纽交所，融资1.6亿美元。然而，21世纪不动产的扩张并不是一帆风顺，自2006年起，21世纪不动产大幅扩张开店，几乎次次都与亏损结伴，其招股说明书显示，该公司在2006年、2007年、2008年连续亏损，亏损额分别为1955.4万元、7277.4万元、1.3亿元。直到2009年前9个月，该公司才首次扭亏，实现8833.3万元盈利，而其亏损的原因则是大幅扩张造成成本增长。

尽管如此，因为背靠美国高盛集团、美国艾威基金，21世纪不动产的扩张步伐没有丝毫犹疑。2009年年底21世纪不动产在全国共有650家直营店，2010年，直营店数量更上升到1500家，增长势头迅猛；深圳是21世纪不动产去年强势进入的地区，直营店也从20家上升到90家。

被市场寒流击中的中小房地产中介纷纷开始给诸如21世纪不动产这样的大公司负责人打电话，透露转让店面的想法。21世纪不动产则开始开店与收购并进的扩张。然而，一些房地产分析师表示21世纪不动产的盈利前景并不明朗，因为与新收购店铺需要一定的磨合期，难以迅速实现盈利。同时，市场调控仍在继续，前景并不算明朗。

虽然21世纪不动产的扩展带来了亏损，但这种亏损或是一种战略性亏损。相对于顺式扩张的较高成本，逆势扩张在成本上占绝对优势，而且逆势开店速度更快。显然，21世纪不动产逆市扩张是在为未来发展铺路，在寒冬期迅速占据市场份额，使未来竞争具备一定规模优势。

21世纪不动产中国区域副董事长卢航表示公司对于亏损早有预计，2011年采取了谨慎扩张的方式，并在新房、商业地产及金融服务上平衡利润收入。

转型之困

持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则，房地产中介行业也已经到了必须转型的时候。目前这种市场环境下，房地产中介公司过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险很高。房地产中介行业借助一二手联动、涉足商业地产等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。

“传统的经营范围是一片红海，现在急需探寻的则是一片蓝海”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。很多房地产中介企业如同我爱我家一样，不再单纯依靠二手房业务，而选择同时兼顾一手房分销、商业地产销售租赁、按揭贷款等业务。房地产中介行业谋求转型，业界人士的共识是转卖

商业地产。21世纪不动产收购了北京上古地产，北京上古地产是一家从事商业地产、写字楼营销策划公司，通过并购该公司，21世纪不动产将增加商业地产、写字楼销售业务，21世纪不动产此举意在填补公司商业地产销售业务的空白，这种互补性也成为住宅调控下公司新的利润增长点，也可以弥补门店扩张带来的亏损，支撑现有的门店规模。

篇10

企业年金作为对基本养老保险的有益补充和员工退休收入的重要来源，对减轻政府财政支出压力，完善社会保障体系。发展资本市场，提高企业的凝聚力有着积极的作用。由于企业年金的性质不同于其它投资资金的性质，因此探讨企业年金如何在资本市场上实现有效的组合投资，在保证年金安全性、流动性基础上，追求其长期稳定增值是极为迫切的现实问题。作为证券市场上重要的机构投资者，企业年金基金在确定资产投资组合前，必须对投资组合决策依据和流程有清楚的认识。

任何一种投资组合的决策都是建立在对投资目标、原则、政策和宏观经济环境的分析上。企业年金的投资决策需要做好以下工作：第一，明确可接受的风险程度，投资的目的就是在可接受的风险条件下获得最大化收益：第二，进行资产的配置，即选定资产的类别和确定各类资产所占的比重；第三。在既定的资产组合框架内确定证券组合，降低或消除非系统风险，获得稳定的预期收益。发达国家大部分退休基金管理机构都认为资产配置的决策是最重要的管理决策。第四，业绩评估。计算、评估一定期间内，基金管理人实现的收益。

二、企业年金投资组合工具

从世界范围来看，目前企业年金投资几乎涉及所有的投资工具，概括起来。年金的投资工具有金融工具和实物工具两大类。

(一)金融工具

1　银行存款。银行存款是所有中外企业年金都必须使用的投资工具。它的主要特点是有还本付息的高度安全性和近乎百分之百的流动性，但收益率较低，且受银行存款利率调整的影响，同时无法抵御通货膨胀带来的风险。随着投资工具选择的多样化。银行存款的比重应大幅度降低，仅作为短期投资工具，以满足流动性需要。

2　债券。在现代资本市场中，债券是发行量最大、交易最活跃的金融工具之一。国债曾是既安全、回报率又高的投资工具。但随着利率体系市场化程度的逐渐提高，国债利率与银行存款的利率差逐渐缩小，投资回报率下降。根据发达国家的经验，企业年金国债投资的比重需保持在一个适当的比例，以满足基金的安全性要求。

企业债券收益率高于国债，但企业债券的还本付息受发行公司的经营状况、资信水平等影响较大，风险水平较高，可作为企业年金基金投资的补充。由于企业的资信程度不同，企业债券具有不同的风险等级，在许多国家，政府对年金基金投资的企业债券的信用级别都有明确规定。

金融债券的发行者一般都是经批准的大型金融机构。其资金实力较雄厚，能够保证债券的安全，相比较企业债券而言，投资风险较小。

3　股票。股票投资的风险较大，但从本质上讲。股票所代表的是国民经济中最具生产力的部分，根据统计，投资股票能比投资其他领域产生更高的长期回报率。因此，理论上年金基金在股票上的投资应占相当的比例。以获取较高的收益。实践上年金基金介人股票投资的程度还取决于资本市场的成熟度和年金基金本身的成熟度。如果资本市场体系完整，市场化程度高。尤其是股票市场运作规范，信息披露充分、公正。那么企业年金基金参与股市投资的比例就较大。从企业年金自身来看，如果基金处于一个较为稳定的长期积累阶段，关注较高的长期回报，这时企业年金投入股市的比重较大。反之，如果企业年金计划中接近退休年龄的参保人员较多，基金应尽量避免资产价格的大幅波动，转而投向收益较为稳定的固定收益证券。

4　证券投资基金。作为股票和债券投资的分散化工具，证券投资基金一般而言风险低于单一的股票投资，而潜在收益又高于债券，其主要特色是集中资金、专家理财、分散风险。具有很好的流动性。年金基金通过购买封闭式基金或开放式基金，由专家进行投资运作。可以更大程度地规避风险，取得较好收益。特别是开放式基金，由于其规模不受限制、存续时间不受限制、交易价格依据基金净值计算以及对投资管理人有更好的激励、约束和监督机制。更加适合年金基金投资。

5　海外投资。海外投资是发达国家企业年金常用的一种投资方式。实践证明，企业年金全球性投资组合比完全国内投资组合更具优势。通常国外投资与国内投资的相关系数相对较小，因为全球资本市场并不同方向发展，各国产业发展周期也不同。因此进行国外投资可降低投资组合的风险。

(二)实物工具

1　基础设施。对具有期限长、风险小、收益稳定的国家基础设施和重点建设项目进行投资。对技术含量高并具有发展前景的新兴产业进行投资。这些均符合企业年金安全性与收益性要求。

2　不动产。年金基金购置不动产可以拥有一笔长期且比较稳定的租金收入。与股票、债券相比。它的坏账风险、利率风险和市场风险相对较小。但不动产投资的最大问题是资产的流动性差，而年金基金中必须要有一部分应急资金。用于支付。此外，不动产市场受经济周期波动影响大。专业性强。因而管理成本比较高。

总之，目前我国企业年金基金可投资的品种及比例限制还比较多，但随着债权产品和权益产品的不断发展，我国企业年金投资工具将会有更多更好的选择。

三、企业年金基金的资产配置与调整

(一)企业年金基金的资产配置

国际投资学术界的实证研究表明：规范的资产配置对企业年金基金运用效果的贡献在90％以上。资产配置是基金管理机构运用资产组合理论，根据既定的投资目标。确定基金在不同资本市场、不同资产类别、不同投资风格以及不同投资期限等方面的投资比例，最终形成达到投资目标的投资组合。这是一个衡量风险与收益的过程，是在既定的收益目标下，确定风险最小化的各类资产投资比例，或是在风险承受能力范围内，寻求带来最高收益率的最优投资组合。

资产配置可以采用量化模型，也可运用经验和判断，对每类资产进行甄选。进行资产配置一般需参照以下标准：一是资产配置是否能达到预期收益；二是资产配置是否与企业年金基金的风险承受力相一致：三是经过风险调整的资产配置的收益是否符合预定投资要求。

(二)企业年金基金的资产调整

在投资管理过程中，年金管理人需要定期对经济和市场因素、企业年金自身目标和内部约束条件的变化进行分析，相应地调整资产配置从而保证投资目标能够持续实现。当出现以下情况时，需对资产配置进行调整。

1　内部条件发生变化。一是投资期限的变化。如企业多数员工接近退休年龄，投资期限缩短，企业年金基金的风险承受力降低。反之亦然。二是流动需求的改变。如企业年金突然面临大量个人账户转移时，流动性需求增加，则货币类资产投资比例要提高。三是法律法规的变化。如未来国家对年金基金投资资

产的类别和比例出现调整变化时，需要进行相应的调整。四是委托人要求的变化。投资管理人需要及时了解年金委托人要求的变化，对资产配置做出相应的调整。

2　外部环境发生变化。一是证券市场的变化。通常资产价值在牛市中会被高估：反之，在熊市中会被低估。管理人应敏锐地把握这些资产价格运行轨迹，相应地调整资产配置。获取更高收益。二是出现了新的资产类别。投资管理人应充分利用市场上新型投资工具改变年金基金的资产配置调险收益。三是政策法规的变化。通常央行的货币政策会对市场上货币供应量和货币市场利率水平产生影响，进而影响到固定收益类资产的收益水平。四是通货膨胀的变化。在通货膨胀初期，固定收益类资产价格会下降。权益类资产价格会上升，年金管理人应据此调整资产配置。

四、企业年金资产配置案例分析

某高成长性企业A在过去几年中，产品需求旺盛，盈利不断增长且能保持较长一段时期。同时，公司财务状况良好，负债率低。由于公司历史不长。员工平均年龄为30岁，平均收入属于该城市中上水平，企业年金计划参与者中没有退休员工。

(一)企业年金投资策略的确定

1　风险要求。根据公司背景，企业年金基金的风险承受力超过平均水平。

2　收益要求。由于企业年金投资期限较长，公司财务和盈利状况良好，风险承受力高于平均水平，根据目前市场上各类资产的风险收益情况，可以把总收益目标定为年8％。

3　流动性要求。因无退休员工，当前企业年金支付要求较低，所以流动性要求不高。

4　投资期限要求。因员工队伍较年轻。企业年金投资期限较长，资产增值的时间也较充裕。

5　法律法规要求。企业年金的投资范围和比例限制应遵循《企业年金基金管理试行办法》及其他相关的法律法规。

篇11

北极星地产金融公司（NorthStar Realty Finance，NYSE： NRF）于2004年在纽交所上市，作为一家REITS公司融资6.478亿美元。上市之初，公司以商业地产的抵押贷款和CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商业地产抵押贷款支持证券）为主要投资方向，并通过发行CDO（Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证）将所投资产的优先级部分证券化出售给其他机构投资人以放大资金杠杆，而自己仅保留投资的劣后部分。到2008年时，公司的不动产债权及不动产证券投资总额已达到50亿美元（含证券化的表外部分），但由于公司发行在外的CDO大多附有“当标的资产的市值或财务状况不符合某些基础条件时，发行方有回购义务”的条款，所以，在金融危机期间，北极星地产金融公司累计确认了超过15亿美元的投资损失，并使公司股价大幅下挫，到2009年2月时，股价较2007年1月已下跌了88%，到2010年时公司旗下子公司的多项债务出现违约，并面临诉讼风险。

勉强撑过金融危机的北极星地产金融公司，在危机后期开始积极转型，包括以净租赁方式大量投资于医疗养老物业、酒店类资产和活动房屋等经营性物业资产，并在二级市场上折价收购了多个私募地产基金的LP份额（有限合伙份额）包；同时，公司还发起了多只非交易型REITS，分拆了资产管理公司以及欧洲的地产投资业务……

截至2015年三季度，北极星地产金融公司的对外投资总额已超过200亿美元，其中，直接投资的经营性物业资产约170亿美元，另有约14亿美元的私募地产基金投资；而金融危机前的最主要投资标的――商业地产的债权及证券投资额――已减少到27亿美元。

此外，加上2014年被分拆为独立上市公司的北极星资产管理公司（NYSE： NSAM），公司的管理资产总额达到380亿美元，另有两只封闭式债权投资基金和1只非交易型BDC已经提交注册申请，在2015年四季度和2016年陆续发起融资。

那么，在负债累累的背景下，北极星地产金融公司是如何转型的？转型后的北极星地产金融公司又面临哪些考验？

金融危机中，抵押贷款证券化业务惨遭滑铁卢

上市之初，北极星地产金融公司主要通过发行商业不动产的抵押贷款、然后将其证券化出售来获取收益，其中，约60%-70%是第一抵押权贷款，80%-90%是以LIBOR为基准的浮动利率贷款。公司通过将这些抵押贷款打包成CDO，然后再将其中的优先级部分在N-Star品牌下分拆出售给机构投资人以放大资本杠杆，而自己只保留劣后部分，这一策略在金融危机前一度创造了丰厚的收益。

2007年时，为了进一步放大资本杠杆，公司又发起了证券投资基金NorthStar Real Estate Securities Opportunity Fund，对外融资8100万美元，该证券投资基金主要投资于CMBS、CDOs等证券化资产的次级部分，或其他REITS公司发行的信用债，其中，有相当一部分资金投资于北极星地产金融公司自己发起的N-Star品牌的CDO产品的劣后部分，从而使北极星地产金融公司的劣后投资也由表内资产转为表外资产。

到2007年底，公司的资产负债表内仅保留了约25亿美元的不动产债权投资、约5.5亿美元的不动产证券投资，以及约11亿美元的经营性物业直接投资；相应的，当时公司的业务部门主要有以下三块组成――不动产债权投资、不动产证券投资和净租赁模式下的经营性物业投资，其中，经营性物业投资在公司总资产中的占比只有24%，如果考虑表外资产，则实际的债权投资比例更高。

但随着金融危机的爆发，这些债权资产的风险开始大规模暴露，到2009年时，公司债权投资部门的不良率上升到了4.91%，2010年不良率已超过了10%，相应的，N-Star品牌下的CDO资产大幅缩水，2007-2008年公司所投证券的平均评级还能保持在Baa2/BBB的投资级水平，但2009年上述证券的平均评级已降低到Ba2/BB，到2010年进一步降低到B2/B，其市值更大幅贬损60%-70%，并面临平仓（Margin Call）压力；实际上，即使到了2015年，公司所持有的N-Star品牌的CDO资产的市值也只恢复到当初面值的六成左右。

2010年随着美国会计政策的变更，公司更不得不将N-Star品牌的表外CDO全部表内化，结果导致2010年表内的证券投资总额从上年的3.36亿美元大幅上升到16.91亿美元，相应的，证券化负债也从上年的5.85亿美元上升到22.59亿美元，这还没有包括全部的证券化负债――截至2010年底，公司的证券化债务总额达到44.49亿美元，如果加上表外部分，公司的债务总额将超过62亿美元，而当时的净资产值只有12.8亿美元，实际的财务杠杆率（带息负债/净资产）已接近5倍。

在债务额大幅上升的同时，公司的证券化融资渠道和资本市场融资渠道都被封闭，传统的信贷融资额度也被大幅缩减，到2009年时，公司的信用贷款额度更被完全减至零。2010年，北极星地产金融公司度过了最艰难的一年，不仅面临严峻的现金流危机，同时还遭遇多项债务违约诉讼，并面临CDO产品的回购压力，现有的债务也面临到期再融资的问题，融资成本更大幅攀升，公司只能通过折价抛售其所持有的债权资产及其他证券资产来维持现金流，这期间，公司股价已大幅下挫了近九成。

2012年，随着后危机时代的到来，北极星地产金融公司的融资环境有所放松，公司也由此启动了转型之路。管理层将2011年以前的不动产债权和不动产证券投资都定义为Legacy Investment（有毒资产）。截至2012年底，有毒资产合计占到公司资产总值的50%，而这些投资都主要通过危机前发行的CDO来提供融资支持，其中不少CDO面临回购压力。

2013年，公司开始将N-Star品牌的CDO主动清算，即，在回购日，将标的资产出售，回笼的资金用于回购CDO项下的负债，平均的回购成本虽然只相当于面值的34%，但也让公司确认了不少投资损失；而剩下的几只未回购的CDO，多数已经不符合压力测试标准，其标的资产的管理权已转移给第三方，仅余少数几只CDO仍停留在资产负债表上。

截至2015年三季度末，公司的不动产债权投资总额减少到20亿美元（表内为5.9亿美元），另有约7亿美元的不动产证券投资（表内为4.6亿美元），在投资组合总值中的占比从上市之初的80%-90%下降到15%。

上述不动产债权投资和不动产证券投资预计在2015年可贡献2.35亿美元的净利息收益，并在上半年贡献了约2000万美元的升值收益，但此前公司的不动产债权和证券投资已累计减计了约17亿美元的投资损失。

从净租赁业务入手转型经营性物业的直接投资

2011年，随着后危机时期的到来，北极星地产金融公司逐步恢复了融资能力。这一年公司在私募市场发行股票融资6900万美元，发行可转债融资1.63亿美元，并从富国银行处获得了新的附带回购协议的抵押融资支持。2012年资本市场的大门重新向地产企业开放，这一年公司从股票市场融资3.83亿美元，发行优先股融资2.62亿美元，发行可转债融资7900万美元。2013年公司再次发行普通股融资14亿美元，发行优先股融资1.93亿美元，发行可转债融资3.35亿美元……

用这些钱，北极星地产金融公司开始大举拓展它在净租赁物业上的投资。所谓净租赁模式（Net Lease），通常是指REITS等不动产领域的长期投资人将经营性物业资产从经营者手中买下后再返租给原来的经营者，有时也会为经营者定制开发物业或将合同到期的单一租户物业转租给其他经营者，但租期一般都在10年以上，且由承租方（物业的经营方）自行负担与物业相关的所有税费，包括物业的维护费用、保险费用及物业税等。在净租赁模式下，物业持有人（通常为REITS公司）几乎不提供任何物业管理服务，其经营利润率通常可以达到90%以上（不含折旧摊销），租金收益相对稳定，但增幅较小；而且由于这类物业大多为单一租户，具有较强的定制性，所以，当主要租户破产违约时，物业转租的难度较大，物业持有人的盈利水平也在很大程度上取决于主要租户的财务状况。

不过，由于在净租赁模式下，对物业持有人的经营能力要求较低，所以，北极星地产金融公司在由资产证券化向直接股权投资的转型过程中仍选择了以净租赁模式来持有经营性物业资产。为了竞争，公司降低了对租户财务状况和资信水平的要求，而更加强调物业本身的通用性。

截至2015年三季度末，北极星地产金融公司传统的净租赁物业组合的总值约7.8亿美元，相当于公司股权投资组合总值的5%，共有64处建筑、880万平尺（约96万平米）的可租赁面积，平均的出租率为96%，平均的剩余租期9年，预计2015年可贡献净经营收益6200万美元，其中，50%来自工业地产，42%来自单一租户的办公楼，8%来自零售物业。

从传统净租赁领域延伸进入医疗养老地产的净租赁市场

为了避开激烈的市场竞争，北极星地产金融公司决定在净租赁领域开辟新的市场空间。它先是合资成立了Wakefield，主要投资于养老物业，然后再以净租赁模式返租给当地的养老社区运营商。2009年北极星地产金融公司将Wakefield平台上合资方的股权买下，并计划将旗下养老地产业务单独分拆上市。但受到金融危机影响分拆计划被搁置，直到2013年公司才通过发行非交易型医疗养老REIT NorthStar Healthcare Income突破了医疗养老物业的融资瓶颈，NorthStar Healthcare首轮募集资金11亿美元，后又将融资目标提高到18亿美元，目前已累计完成15.5亿美元的融资计划。

2014年，随着公司债权投资风险的逐步出清，北极星地产金融公司成功增发股票融资13亿美元，发行优先股融资2.42亿美元；2015年上半年，公司再次发行普通融资13亿美元，并在7月发行优先票据融资3.4亿美元，融资成本也从此前的7%以上下降到4.625%。在资本市场的融资支持下，公司先是在2014年以40亿美元的总价（其中11亿美元以定向增发的股票支付）收购了一家非交易型的医疗养老REIT Griffin-American Healthcare REIT II；2015年5月，北极星地产金融公司又以8.9亿美元代价购入了一个养老物业组合的60%权益，该物业组合由32处独立居住型养老社区构成。

篇12

王先生夫妇家庭存款约15万元，投资类资产约130万，现金5万元。每月基本生活开销为2000元。为了给孩子营造更好的学习环境，李女士为孩子专门请了家教学习钢琴，每月需1000元。此外，每年2万元的幼儿园托管学费也由王先生夫妇负担。加上3000元月供及每年1万元的旅游费用，王先生一家年支出额共为10.2万，年结余10.8万元。

夫妇俩拥有一套130平米市值200万左右的自住房产，2008年年底偿清购房款，另自有汽车一部。

资本性收益待改善

夫妇俩今年仍希望将其130万左右的投资类资产配置资本市场产品以获得资本性收益,并准备投资后现代城商铺一套。他们还打算为孩子建立一个教育基金，等孩子一到上小学的年龄就送他去英国留学。

王先生家庭总负债为3.6万元，资产负债率仅为1%，净资产为346万元，说明家庭还债能力强，经济根基非常牢固。建议增加一定负债，改善生活质量。

现有资产中，固定资产约为200万元，占总资产额的57%，另一方面，金融资产有20万元现金及活期存款和130万投资类资产，占资产总额的42%，流动性较好。总体来看，王先生家庭资产结构较为合理，但收入来源主要依赖夫妇二人的工资性收入，资本收益较低，建议通过更好地运作流动性资产来增加家庭的资本性收益。

转换投资思路获大利

不动产投资暂缓

据调查，后现代城地区商铺大约折合每平方米2万元至3万元,按王先生所要求的200平方米计算，大约需要400万至600万元人民币。即，王先生除去首付款外仍需像银行贷款300万元人民币。而从收回成本的角度考虑，由于后现代城地区房价成本已经形成“高台跳水”的高价区间，所以建议暂不要考虑此地的不动产投资。

调整资产配置结构

目前，王先生准备将1,300,000元投资类资产全部清仓折现,而固定存款也以短期银行理财产品为主。建议王先生搭配组合固定收益类产品及浮动性收益类产品，提高整体资产配置的抗风险性。

根据王先生的风险承受能力、家庭资产状况、生命周期等多种因素考虑，王先生的投资最好以高风险高回报为主，同时附以一定的稳健型投资，为以后的财富增值打下坚实的基础。投资组合建议如下：

定期定投积累教育准备金