房地产财务风险分析范文

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2.在市场环境方面，个人购买者逐渐成为买房的主要群体，客户的需求也越来越高。如果房地产企业在开发产品的过程中，对所开发的产品在销售策略等方面都没有提前计划，那么就会导致产品销售不出去的可能性增加。

3.在资源环境方面，房地产开发过程中最重要的组成部分就是土地，受国家土地政策、土地市场的供求关系以及宏观经济形式，特别是土地本身的位置等影响，给房地产企业带来许多潜在风险。

4.在制度环境方面，国家制定的政策方面会影响到房地产企业的开发。例如：国家对土地的利用或者开发会影响到房地产企业的土地供应；国家收取的税费会影响到地产的波动价格，进而就会影响其销售的情况；还有一点，国家所执行的金融政策会影响房地产企业的融资。

二、房地产财务风险管理

房地产企业因为投入量大、周期长，所以财务风险是企业面对市场竞争的必然产物，对财务风险防范的方法，主要应从以下几个方面入手：

1.提升管理者和财务人员的综合素质

房地产企业想要有效预防财务风险，关键是要提高财务管理水平。很多房地产企业的管理者往往凭借自己的经验进行决策，财务风险意识薄弱，工作的随意性很强，这就会给公司造成很多损失和风险。因此，需要通过系统的学习，既要重视理论知识，又要重视技能的培训，真正了解和掌握企业的现状及财务信息，提高自身的综合素质，房地产企业的财务风险就会大大降低。实践证明，高效率以及科学管理对于企业的发展意义重大，在重视楼盘销售的同时提高企业的财务管理水平，这样不仅能增加效益，更会降低财务风险。

2.做好成本管理，提高企业效益

在企业的财务管理工作中，最重要的就是成本管理，同时成本管理也是商品定价基础之一，房地产商品也不例外。房地产企业对于做好企业成本管理有着至关重要意义，企业所产生的经济效益与成本管理也有着密不可分的关系，而且对于房地产商品的价格也有着非常密切的联系。房地产企业想要做好成本管理，需要完成以下两个方面：首先，要制订明确的成本项目及其范围，并对开支范围及标准进行有效的控制。其次，要设立一个二级成本核算单位，并且实施成本责任制。房地产开发企业要实施分级核算的制度，做好与各个部门的沟通和协调，落实财务部下发的目标，保证成本核算的准确性。在经过大量实践证明，实施二级成本核算制度能为企业提供更准确、完善的财务信息。

3.建立内控程序

①编制现金流量预算。房地产企业理财的方面是现金及现金的流动，因此在房地产企业的财务工作中需要有现金流量预算的编制程序。为了能使现金流量预算的准确，房地产企业内部应该实现把各个目标进行总汇，而且能够将预期收益的情况计划投资的数量以数字的方法表达出来。②建立财务预警系统。对于企业而言，在建立短期财务预警的同时还要建立长期财务预警系统。其中具有代表性的就是获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力指标等。

4.结合实际情况采取风险策略，防范财务风险

房地产企业在建立财务预警系统之后，企业对风险信号的检测分为以下四种策略：回避风险、控制风险、转移风险、分散风险。①回避风险策略：回避风险是指企业应该总结出每种方案可能会发生的风险，然后在能将管理目标完成的基础上，去选择一个利害风险比较小的策略。②控制风险策略：这种策略可以分为两种：第一种是先考虑可能发生的损失并提出应对措施的预防性策略，第二种是对可能会发生的损失采取措施的抑制性策略。③转移风险策略：这是一种是将风险转移给别人的办法，企业可以采取不同的办法来应对具体的风险情况。④分散风险策略：这是一种通过企业和企业的合作来分散财务风险的办法。提升管理水平，建立预警机制，树立风险意识，采取风险策略，从各个环节重视财务风险的防范工作，对降低并化解财务风险、提高房地产企业的经济效益有着至关重要的意义。

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中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资产变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫；“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财务风险的可能性才是重中之重。

2 保利地产基本状况

2.1 保利地产的发展现状

保利地产（集团）股份有限公司前身为广州保利开发公司，成立于1992年，1993年在国家工商局完成注册。保利地产在2002年完成股份制改革之后开始全国范围的发展。2006年在上交所上市。至2015年保利地产实现了净利润123.45亿，增长1%，实现营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%。

2.2 保利地产基本财务状况

从资产负债表主要数据表可以看出，从2010年-2012年，保利地产的资产翻了近3倍，是因为保利地产投资性房地产的增加，在2010年投资性房地产金额为42.39亿元。股东权益不断扩大，而公司的负债速度跟不上股东权益扩大的速度，降低了保利地产抵抗外部风险的能力。

从利润表的主要数据表可以看出，营业收入和营业成本都从2010年-2012年五年期间翻了三番，营业利润从2010年的74.24亿涨到了189.81亿，利润总额也从74.05亿涨到了190.32亿，净利润也翻了三番，保利地产的业务量增加是主要原因。

从现金流量表主要数据表中可以看出，现金流量净额和投资现金净额在2010和2011年都为负值，这是由于保利地产的高速发展，导致资金紧张，但在2012年开始取得收入，所以经营现金流量恢复到正常值，但是2013和2014年开始，又呈现了负值，因为市场的供过于求的原因，周期太长，无法及时取得收入。

从主要财务比率表中，可以看到，每股净收益在下降，净资产的增长率也在不断下降，但是毛利率比较稳定，是因为保利地产之前的大规模扩张，导致有大量的贷款，三大费用增加，特别是财务费用。

2.3 财务比率指标分析

财务比率指标可以反映财务风险的变动情况，通过图1我们可以看出以下四个问题。

2.3.1 偿债能力

2010年-2014年，流动比率下降，从2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流动比率均小于2，低于合理值。速冻比率在五年间也低于正常标准值1，说明了保利地产短期偿债能力不足。现金负债比率也不断下降，说明保利地产用现金偿还短期债务的能力变弱，加大了公司的资金风险。

2.3.2 资本结构

保利地产的资本负债率，一直居高不下，超出了行业的平均水平，这样会加大不能按时偿还债务的风险。

保利地产从2010年-2014年，虽然股东权益比率呈上升趋势，但是仍然处于较低的水平，应保持适中的水平，股东权益比率过小，说明企业负债过大，那么公司抵御外部冲击的能力就会减弱。

2.3.3 总资产的收益率

保利地产从2010年-2014年，总资产收益率、营业利润率、成本费用利润率和主营业务利润率都是下降趋势，说明保利地产在创造收益的时候花费的资本更多，市场竞争力随之减弱，应对财务风险的能力就被削弱。

2.3.4 营运能力

保利地产从2010年-2014年，应收账款周转率持续下降，从2010年的68.1下降到2014年的38.39。资金回收缓慢，经营活动的资金不能得到充分的利用，资金回收风险增大。

2.4 保利地产财务风险的总体评价

综合保利地产公司财务风险的财务比率指标分析、单变量模型分析。Z3和F分数模型分析结果，我们可以得出，保利地产的风险水平是在不断上升的，就是目前处于安全的状态，暂时看不到财务危机，但是，从上述的分析综合来看，它的安全程度还是有所下滑。从2010年-2012年保利地产的偿债能力和营运能力皆有不同程度的下滑，现金流量也不乐观，结合目前的国家的宏观调控政策和行业形势来看，同行业的格力地产，同样是上市公司，但是格力地产的财务风险情况要低于保利地产，保利地产想要持续的健康的发展，确保可以在同行业中占据一个优势地位，就必须提高财务风险的意识，分析财务风险上升的原因，在日常的财务活动和经营活动中加强管理和防范，及时的调整策略。

3 保利地产财务风险的成因

3.1 宏观政策

3.1.1 宏观调控

2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资格。

2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。

2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。

2013年，“新国五条”，打击投资投机性购房。

2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。

因为这些政策，保利地产作为国企的拿地优势被削弱了，所以保利在购进土地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。

3.1.2 税收政策

我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时保利地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，虽然为我国低收入家庭解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。

3.2 行业形势

3.2.1 市场竞争激烈

因为近十年的社会的发展，我国的房地产行业也在加速发展，很多社会资源投入到了房地长行业，房地产企业的数量翻倍的增加，整个房地产行业不断的壮大。保利地产在面对这么多强劲的对手时，必须保持市场的占有率，保证资金回笼的速度。

3.2.2 市场需求

房地产行业经过大热之后，现在市场上的住宅等已经是供过于求的状态，整个房地产行业利润在不断的下降，保利地产也已经告别了高速发展取得高利润的阶段，保利地产只有对财务风险进行防范，才能使实际盈利和预期盈利相差不远。

3.3 内部原因

（1）保利地产一直以来的高速发展策略，在当下严峻的形势下，财务风险会不断的加剧，对此，保利地产应该顺应环境做出调整和改革。

（2）资金投入量大，资金回收期长。保利地产作为行业的龙头企业，对资金的依赖程度高，又因为房地产行业需要巨大的投入，从开发到销售，时间周期长，一般要三到五年，所以资金回收的风险加剧。

4 保利地产财务风险防范的建议

4.1 决策者财务风险意识需加强

企业决策者对财务风险的重视程度直接影响整个企业的财务风险状况，所以在做决策时，要将融资、投资、经营和利润分配等问题纳入决策的考虑范围。保利地产在过去是跨越式的发展，然而如今国家的宏观政策越来越严格，房地产行业的环境不佳，加之行业之间的竞争激烈，保利地产以前的发展厕所已经不适合当下，所以保利地产需要谨慎的进行投资活动，再次降低资金不能顺利回收的可能性。

4.2 财务人员的风险管理能力

财务人员要对财务风险的认识必须提高，顺应社会发展的要求，将财务风险的防范意识带到日常工作中，除了对财务风险状态进行及时的监控和防范，也要及时和客观的将保利地产的财务风险变动情况反映给决策者，便于及时的做出财务风险的防范措施。

4.3 保障偿债能力

从本文的分析我们可以得知，保利地产的偿债能力在不断下降，要将长期负债和短期负债控制在合理的范围内，并且及时调整资本结构。加之国内融资环境严峻，现金和应收账款的周转率需要提高，提高偿债能力要通过降低资金占有率来实现。

4.4 海外融资

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房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗式开放经营，耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%。资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降为0.47次。

房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。

在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5

式中， Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额，X5= 销售收入 /资产总额

企业破产临界值：

（1）Z < 1.23时，企业处于破产的“危险地带”；

（2）1.23 < Z< 2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；

（3） Z> 2.9时，企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标：

(1)现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值／净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

(2)现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值／留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。

二、基本财务指标分析

2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：

与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：

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房地产行业是国民经济的支柱产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。随着房地产业的高速发展，房地产企业财务风险也在不断积聚，因此，分析当前房地产企业财务风险，并提出防范对策具有很强的现实意义。

1.我国房地产企业财务风险分析

1.1 偿还债务风险

房地产开发企业虽然实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，远高于60%的警戒线。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。

1.2 利率变动风险

利率调整会改变企业的利息支出。利率直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，利率幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。另外，加息还会影响开发商贷款的规模。我国从2007年初到2007年底，中国人民银行六次加息。利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

1.3 再筹资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。

2.我国房地产企业财务风险的成因分析

2.1 系统性风险

（1）经济环境变化风险

房地产的周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个阶段。国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本上一致，房地产业受经济发展周期和国家经济水平影响较大。同时，房地产业与许多行业关联性强，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地产开发建设中。这些产品的变动都将直接影响到房地产的开发建设，增大房地产开发建设的外部风险。

（2）资源环境

土地是房地产开发过程中不可或缺的非再生性资源，土地市场供小于求的趋势越来越明显，土地政策和土地价格的变化会对开发商产生极大的影响。

（3）市场环境

随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。

（4）法律、政策环境

国家为保证国民经济协调和健康的发展，常常运用一系列的政策、法规对房地产行业实行宏观调控，如政府对土地资源的开发和使用计划、政府的各项税费、政府的金融政策等都会影响到房地产业得发展。

2.2 非系统性风险

（1）企业资本结构不当，资产负债率过高，加大了成本负担

房地产行业的特点决定了房地产项目在投资开发中必然需要大量的资金，出于利益方面的考虑，房地产企业往往在项目开发过程中大量盲目地采取各种举债行为，导致企业资本结构不当。一般来讲，房地产开发企业用自有资金拿地，用土地向银行抵押借入资金来开发项目。当前房地产开发投资资金约有45%左右来自银行贷款，整个房地产行业对于银行信贷的依赖程序非常高，旦资金链发生断裂，房地产企业将陷入财务困境。

（2）部分企业财务预算管理意识较薄弱

目前，我国很多房地产企业都没有制定详细的资金使用计划，很多企业的财务管理工作都只停留在简单核算上，根本没有对资金使用和成本管理等问题进行严格的管控，这也在很大程度上加剧了企业的成本压力。

3.我国房地产企业财务风险防范措施

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，存在的财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。

3.1 建立与完善内部控制体系和财务管理体系

（1）进行市场调研，防范市场风险

企业应设立专门的调研机构，经常派人员进行市场调查，及时了解市场情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优势、劣势等，掌握房地产市场的第一手资料。除了关注眼前的市场，更要着眼于市场的未来需求。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。

（2）加强筹资风险管理

企业的筹资渠道有两大类:一是所有者的投资，如增资扩股，税后利润分配的在投资；二是借入资金。对于借入资金而言，虽然负债经营会给企业带来一定的效益，但是随着负债比例的上升，企业的利息支出增加，财务风险必然加大。所以，应该将财务风险控制在一定范围内。

（3）控制投资风险

做好项目的可行性研究，合理预测风险。具体的可以设立专门的项目可行性研究小组，选聘业内知名专家和企业精英人士对项目进行充分的研究和论证，以提高项目的可行性，有效预测和防范各类财务风险。

合理安排投资组合方式。不同的房地产项目的风险大小不同，其获利能力也存在一定的差异，因此，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资。如房地产企业在开发写字楼项目的同时可以一并开发住宅和商铺，利用不同类型的房地产实现他们之间的补充和融合，以便更好的满足市场需求，提高企业抗风险能力和获利能力。

3.2 建立与完善资金管理系统

（1）完善资金管理系统，拓宽资金来源

首先通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率；其次通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正，重视现金流量变化。同时，充分利用好自身各项优势实施多元化多渠道的融资战略，如发行股票债券、信托融资、房地产投资基金融资，利用外资或合作开发项目等融资方式来获取资金，从而实现企业的长期稳定发展。

（2）加强资金回收

房地产从开发到完成需要4至5年的时间，这期间国家的宏观政策法规、市场供求状况、存贷款利率、境外房地产企业的进驻等各因素变动会产生很大的变现风险。因此，房地产业通过建立项目的授权制度、完善财务会计预算体系、构建管理会计系统等措施，缩短预售时间，尽可能快的回笼资金。

3.3 增强企业决策者、财务人员的财务管理意识

提高房地产企业管理者的财务管理水平，通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。

参考文献

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[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前国家宏观调控政策中，我国房地产行业早已完成买方与卖方市场的转变，特别是最近限购及限贷相关政策不断实施，房地产行业所面临的市场发展环境也日趋激烈，在资金呈现不断匮乏的同时，各方面均有完善的楼盘却销售情况不良，一些中小房地产企业资产负债率居高不下，即将面临破产的风险，然而也有些房地产企业却能从风险中寻求发展机会，在不断开发的新楼盘中处于优势地位，成为行业的领军者，由此可以发现，环境给企业带来的影响仅是一方面，对于房地产开发项目来说财务风险的控制才是发展的关键，和房地产开发是否成功有直接关系。

随着我国经济体制改革的不断深化，房地产领域企业形式和经营产品品种的不断革新，为我国房地产领域中企业的财务风险管理带来了新的难度。近年来，我国政府不断出台新的政策来促进房地产行业的发展和去库存，为房地产行业带来了新的发展机遇，但同时，房地产公司的资金来源问题以及内部财务风险管理模式陈旧的问题成了房地产公司发展和业务革新的桎梏，因此，本文依托价值链分析方法对于房地产公司的财务风险管理方式提出了理论建议并构建了操作程序体系，并依托我国房地产上市公司的实例，分析了这一理论模式的可行性，为广大房地产公司在财务风险管理模式升级上提供了参考。

2 我国房产企业价值链财务风险分析

2.1 基于我国房产公司产业链的纵向价值链分析

我国房产公司当前的发展，结合国内房地产行业的发展特征，以“做强销售、做大外包、拓展管理”为目标，加快产业布局，目前，大多数房产企业已形成房地产开发、建设外包、租赁与管理三大主业，能够在住宅、商业用地、商铺、建筑建设、住宅管理等领域，为客户提供高品质产品与服务，为客户提供开发―产品―销售―服务的一站式服务，业务链与管理详见下图。

对我国房产公司而言，其纵向价值链更多的是对于财务成本管理的分析，在整个价值链过程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我国房地产企业在整个产业链上的利润率是比较平均的。

为了能够促进公司更好地化解财务风险，提高公司盈利能力，我国房产公司应当进一步探究其利润率平均的主要原因，并根据原因进一步分析后期的应对措施。

2.2 基于我国房地产公司内部价值链背景下的财务分析

所谓的我国房产公司内部价值链战略，即我国房产公司通过对公司内部当前现有的各种财务资源以及其他资源进行整合，从而实现提高公司核心竞争力水平的一种发展战略。

本文的分析，综合考虑我国房产公司所处的行业环境以及其自身所具有的特性，通过引入SPM 公司财务战略矩阵以及生命周期耦合象限的公司内部价值链战略分析方法，来对我国房产公司的整个内部价值链发展战略进行分析和说明。

根据我国上市房产公司 2011―2014年的平均相关财务数据，本文分析得出了我国房产公司内部价值链分析的相关指标，具体情况如表2所示。

分析上表中的数据，能够发现：

对于我国房产公司而言，在2011―2014年经历了一个较高的增长时期，但在2011年由于政府部门相关房地产调控政策的制定和实施，导致了公司的经营受到严重影响，公司经营的亏损导致了公司各项指标的严重下滑。而这种境况也迫使我国房产上市公司寻求业务的多元化发展与转型。

2009―2012年，剔除国家宏观调控的影响，根据所处公司财务矩阵与生命周期耦合象限来看，公司所处象限均在Ⅱ象限，表明公司的持续增长能力是极强的，在企业生命周期中是成长型企业，但现金短缺，筹资压力大。

因此，对于我国房产公司而言，其财务风险管理应当专注于保障其财务战略的实施上，对其价值链中财务风险的管理当集中在其财务战略中的关键环节上，保证企业在整个价值链业务中的经营平稳性。

3 我国房产企业财务风险管理建议

3.1 内部价值链财务风险管理

（1）成本控制管理的建立。通过内部价值链分析，我国房产公司当前EVA水平较不理想，因此为了能够提升公司财务水平，我国房产公司应当注重成本控制的建立。具体而言，应当做到平衡效益与质量的关系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明细账以及完善内部成本管理体系，依靠科技创新等方面来实现成本控制。

（2）资本结构优化。基于价值链的资本结构优化战略，主要是指企业在筹资上实施资本结构优化战略，根据与价值链依存度的关系，合理确定融资战略。

在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下，通过资产证券化模式来优化资本结构、降低资金成本，已成为房地产开发商和业主的新选择，房地产资产证券化将呈现井喷式增长。有关专家甚至断言，随着国内房地产资产证券化业务趋于成熟，房地产行业的商业模式也将随之改变。

近年来，我国房地产证券化市场已进行了许多探索和创新。从市场情况看，房地产资产证券化产品大致可分为标准的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、准REITs（或类REITs）、住房抵押类贷款支持证券、涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券等。

多种新型房地产金融工具的出现，都为我国房产公司资本结构的优化提供了良好的外部基础，能够在很大程度上实现资本结构的优化。

3.2 外部价值链财务风险管理

外部价值链战略是指价值链的核心企业通过协调以其为核心的价值链企业群整体的财务资源来达到提升整个价值链核心竞争能力的策略。

当前我国房产公司已经形成了一整套围绕客户所展开的价值链体系，能够为客户提供一系列的价值服务。因此对于我国房产公司而言，其外部财务风险的管理应当注重合作伙伴的选择，从而实现共赢。

（1）公司战略伙伴与竞争者策略。对于我国房产公司而言，在横向价值链中的合作中，应当通过吸引更多的战略伙伴以及合作伙伴来实现公司技术以及销售渠道的不断拓宽；在纵向价值链的合作中，应当通过产业链的不断整合来实现公司业务价值链的不断拓宽。

（2）生命周期战略。价值创新生命周期财务战略，主要是基于价值链创新具有生命周期，不同的生命周期阶段需要采取相应的财务战略予以配合。

我国房产公司在筹资战略上采取权益筹资战略，以巩固财务基础，以支撑经营战略；在投资上应集中财力，投资于最急切、最关键的环节上；分配上，应注重好激励及内源性资金，抵御财务风险。

参考文献：

[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.

[2]俞卫国.成长期企业财务战略研究――基于HF房地产公司的案例研究[D].厦门：厦门大学，2009.

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一、国有房地产企业财务风险状况分析

（一）投资的风险。改革开放以来，房地产行业日渐兴起，而国有房地产企业起步晚、基础差、内部管理机制不完善，所以，相对于其他房地产产业来说，国有房地产目前所面临的财务风险问题极为严峻。首先，对于投资风险较大的行业来说，房地产肯定位列其中，自身的经营管理的不妥当会使房地产面临巨大的投资风险。房地产的开发每一个步骤都要严谨对待，在开发的过程中每一个项目的不同阶段出现管理不足问题都会影响到后期项目房屋产品对市场占有率，使本身应该所带来的经济效益与现实有所差异，从而投资风险便会加大；其次，介于房地产行业的众多部门与环节，想要要对房地产项目前期的建设、后期的销售等方面进行掌控其难度系数非常之庞大，很容易出现工期延长，投入资本增加等问题，这种情况下的房地产企业会受到更大的投资风险威胁。最后，房地产的投资决策，要有相关的科学性，不能对于某个项目进行盲目的投资，盲目的投资只会加大房地产企业的投资风险，最后不但达不成企业目标规划，还会对企业造成严重的经济损失。

（二）筹资的风险。在房地产开发这一行业，大量的资金是房地产企业发展的主要支柱，房地产项目较长的开发周期与较大的投资金额，给许多房地产企业带来巨大的压力，不能满足自身对项目开发的需求，介于这种状况下，筹资成为很多房地产企业进行新的项目开发的一种手段，恰恰筹资也存在着一定的风险，在这种飞速发展的经济市场中，房地产企业不能够有效地避开筹资风险，就会出现资金流通不畅、无法按时按点的偿还本息等一系列存在的问题，与其他房地产企业相比，国有房地产企业虽然在企业融资方面比较容易，但是由于国有房地产企业自身的资金比例不足，对于银行的需求较大，所以，一旦房地产行业的改革或者银行、政策的变动都会给国有房地产企业带来较大的筹资风险。

（三）债务的风险。房地产企业对于资金的需求可谓是巨大，良好的资金流动，可以促进房地产行业项目的顺利进行，但是众多房地产企业并不能本身承担全部的资金问题，只能通过银行贷款业务来实现融资补充自身资金不足的问题。对于银行贷款来说其利息比较高，如果房地产企业在项目实施过程中导致项目不能按时完工，或者后期完成的项目房屋不能达到盈利的状况下，房地产企业就会面临着巨大的银行贷款的还款压力。最后，许多国有房地a借着对于银行贷款比较容易申请的情况下，不对自身财务情况作出分析，盲目的进行银行贷款，都会增加房地产企业的债务风险。

（四）资金回收的风险。房地产企业资金的回收是最为关键的一步，资金回收的成果严重影响着该房地产企业下一步战略计划，对于资金回收的风险，很大程度决定于市场的需求，当市场对于某种房屋的需求不强烈时，房地产项目的资金就很难收回，面对即将面临的贷款压力，导致最后企业业绩萧条。所以企要根据市场的变化不断强化自身来应对财务所带来的风险。

二、国有房地产企业财务风险防范的措施

（一）重视项目的前瞻分析。项目的可实施性是房地产项目投资的关键之处，也是对于财务风险达到掌控最直接的途径。众所周知房地产项目是一个投资金额大，周期性长且对于各方面涉及广泛的过程，许多外界因素的不断变化时时刻刻影响着房地产项目的实施进行，所以国有房地产企业要把财务风险降到最低就要重视项目的可实施性问题。首先，国有房地产企业应加大力度收集关于项目的数据报告，以便企业的相关部门可以最快、最准确的对房地产项目进行探究分析，对于项目的信息数据要做到全面收集，对于房地产项目的本身进行严格的审核。此外，对于房地产项目的前期工程资金、房屋开发资金与后期销售收入进行全面的预测、估算。这样使房地产企业大大的避免了一系列的财务风险，促使房地产项目稳定的进行。

（二）规划筹资方式减少财务风险。房地产企业对于银行具有很大的依赖性，银行贷款使房地产企业主要筹资的一种渠道，所以，当银行对于相关政策进行改革时，房地产企业的资金压力就会倍感提升，财务风险便会不约而至。对于这种情况，房地产企业就要规划出本身的筹资计划，利用多元式筹资方式来减少筹资风险所带来的不必要麻烦。比如：通过自身的资产配合银行贷款、自身的资产配合基金等都是较为不错的多元式筹资方式。这种筹资方式具有极大的灵活性，既可以使房地产企业减少对银行的依赖又可以减低财务风险所带来的极大压力。

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一　房地产开发及其基本特征

1　房地产开发

房地产又被称作不动产，其包括房产和地产两种财产形式，广义上来讲，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基础设施和自然资源，以及由之衍生得到的和土地所有权相关的所有权利或权益，而狭义上的房地产即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各种物权，通常意义上的房地产即狭义的房地产，即房屋建筑物、土地、财产权属。由此而得房地产开发，即促使土地和房屋不断处于开发、改造和再开发状态的活动，换言之，根据城市规划的要求，房地产企业对土地开发和房屋建设实行“全面规划、合理布局，综合开发、配套建设”活动，以人力改造城市土地，并对各项工程建设进展及相应的市场营销、物业管理施以有计划、按比例地协调。以获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。房地产开发常见为房屋开发和土地开发两种类型，房屋开发即借助于一定的技术和经济手段建造房屋的过程，土地开发即借助于一定的技术和经济手段把自然状态的土地加工为城市建设用地的过程。

2　房地产开发的特征

长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本回收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别在建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。

综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑、统筹安排、寻找最佳方案。

此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险；地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。

二　房地产开发企业经营管理及其财务风险

1　房地产开发企业经营管理内容

经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终井成为主要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的足以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建设及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最大经济效益的经济活动过程，则房地产开发项目的可行性预及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的主要内容。

首先是可行性预测，一项完整、准确的预须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预结果并修正调整、撰写预报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业在房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制措施。

2　房地产开发企业经营管理中的财务风险

财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式，对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流人流出的不确定性即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。

在房地产开发企业经营管理过程中，经营风险所受影响因素主要有选址、出租需求的变动情况、经营成本的变动情况、调整租金的能力、欠租损失和租户违约的可能性、系统风险等，任何一种因素都会对房地产开发中的经营风险产生重大影响。筹资风险是一种结果性风险，其不仅可能因经营不善间接导致，还可能因自身行为带来风险，这意味着筹资行为只要存在便具有风险，无论是债务筹资或权益筹资，无论是长期筹资或短期筹资，而其风险表现则是筹资结构的失衡，即筹资来源结构和期限结构及其相互联结关系的失衡。

三　房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体措施

1　房地产开发企业成本控制措施

在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数，地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用，

在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出图前的审核。

在基建阶段，房地产开发企业应严格按照基建程序办事，即遵循工程建设的客观规律办事，合理确定开工顺序并提高交用标准等；搞好三通一平建设和土方平衡，即在项目开发过程中兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，严格控制三通设施数量、提高设施利用率、防止重复拆搭、缩减费用支出等。实施招投标制度，即在承发包方面实施招投标，以相应的竞争机制和市场机制实行全面的造价管理；抓好施工阶段的投资成本控制，即合理控制工程变更、严格审核承包商的索赔要求、认真完成材料设备的加工订货等，强化竣工阶段的审核，即依据设计图纸及合同规定，全部完成工程，配备竣工验收单，如有用项则须在验收单中加以注明，结算中给予扣除。

2　房地产开发企业财务风险控制措施

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纵观房地产行业的发展情况，主要与宏观经济环境、行业的景气度等影响密切相关，在行业发生动荡时势必将引发企业的财务风险等问题[1]。以往的房地产企业财务预警机制主要是从内部采取防控措施，缺乏对外部环境的分析研究，最终导致风险防控效果较差，对此，本文基于风险定位理念对房地产企业的财务风险预警机制进行了系统研究，现将研究内容论述如下。

一、房地产企业财务风险概述

（一）房地产企业财务特点

房地产产业是带动宏观经济发展的重要产业，其行业的财务问题一直备受关注，总结其企业财务特点主要包括以下几点：①筹集资金的困难性较大，筹资方式较为单一。②企业资金链存在一定的风险，负债率持续走高。据统计[2]，目前我国的很多房地产企业的负债率高达70%。③对于债务而言，缺乏短期偿还能力。自2013年上半年开始，企业的速动比率持续下滑，说明了国内的房地产业的偿债能力较差。

（二）房地产企业财务风险形成原因

1.内部原因

内部原因主要是指企业发展的内部管理出现问题或纰漏，多包含这几点原因：缺乏风险防控意识、投资决策失误、资金结构有误、资金链周转不灵或断裂以及缺乏内部风险管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企业发展的大环境造成的风险，具体为宏观经济关节影响、行业周期波动不规律以及出台的政策与产业发展供需关系不协调等。

（三）风险定位

房地产的财务风险多表现为利率变动风险、企业资产负债率风险、投资回收风险等，若想进一步明确风险，仍需要剖析风险传导方式和传导流程，其中，传导方式与周期波动密切相关，表现为房地产财务状况周期性波动受宏观经济的周期波动和房地产企业的经营状况周期波动影响较深。而财务风险传导路径则是经风险因素导致的风险事件在风险载体的传播下以及风险流的扩散作用下形成实质性的风险损失。

二、房地产企业财务风险预警机制的建立措施

（一）构建企业财务风险预警指标体系监测风险

首先，设计财务指标，包括经营风险指标、筹资风险指标、投资风险指标以及资金链风险四大指标。其次，设计非财务指标，主要从微观、中观和宏观层面确定风险类别，设计其指标和代码。接下来，设计滞后指标、同步指标以及先导指标，采用时差相关分析的方式选取指标并进行相关计算。为了确保体系的正确性，对相关指标需要进行相关测度，具体的方法如下[3]：①测度非财务指数。对非财务指数设定标准，进行专家打分，汇总统计进行加权平均，得出风险测度值。②测度财务指数。主要包括界定财务指标标准和测度单相功效系数两方面。③编制财务风险预警综合指数。依照相关流程进行指数编制，确定风险预警界限，获取财务景气状况的相关预警信号。

（二）采取财务风险防控措施

1.防控外部因素导致的财务风险

首先，顺应外部环境的变化情况，依照政策导向获取最佳的政策扶持帮助。例如，使用房地产抵押贷款证券化等新型的融资渠道，降低银行业对房地产业贷款产生的问题几率。其次，正视行业的周期波动规律和特点，制定合理的财务计划，采取相关的财务解决措施，例如，在行业繁荣时相对减少资金扩张，降低行业走势较差时带来的财务风险，而在行业萧条期时，准备扩张，确保在行业复苏时抢占先机。

2.防控内部因素导致的财务风险

该防控措施也要从四方面进行把握。①防控投资风险。首先，做好项目前期勘察工作，分析市场，进行成本评估和风险评估。其次，采取最优化的投资组合方式。有意识的组合不同的风险项目，提高风险规避能力。例如，设立物业管理子公司，以此分担房地产母公司的财务风险。②防控经营风险。首先调整经营理念，将房地产建设转向小城镇，整合土地资源，细分建设项目，扩充企业经营模式。可以适当与旅游行业等其他行业加强合作[4]。其次，加多方合作。走多区域联合发展、共赢道路，建立强强联合，提高行业竞争力。最后，完善营销手段，切勿盲目投资，确保企业资金回笼迅速，降低财务风险。必要时可以适当放弃一些高风险项目。③防控资金链风险。首先，合理控制成本。加强成本控制 在前期做好投资部署，确立收益预算。在项目实施过程中控制成本，减少项目变更情况，在项目竣工时依据合同约定的条款进行核算。其次，建立企业资金控制系统，合理把握和管理企业资金，做好预算，明确资金使用情况。最后，管理好应收账款。建立科学化的客户资信等级，设立应收账款的比例和相关的回款的责任制。④防控筹资风险。主要措施包括构建合理的资本结构以及增加产业投资信托能力。

三、房地产企业财务风险预警实证探讨

（一）选取样本，获取数据来源

本文样本为万科企业股份有限公司，选取2009年3月份-2013年6月份的财务数据为样本数据，对其进行研究分析。

（二）筛选预警指标

1.分析其探索性

检验万科的原始财务数据是否异常，使用SPSS20.0的探索性分析，对样本季度数据M值进行统计，最终发现长期股权投资比率X10的数值为0，不具有显著性，所以可以剔除在外。此外，变量中的X7、X12、X17的奇异值较多，可以直接剔除。

2.分析其相关性

经相关性分析后，结果显示经营风险指标保留X1、X3、X5、X6；投资风险保留X9、X11、X13；资金链风险保留指标X21和X23；筹资风险指标保留X15、X16和X19。

（三）测度个体指数

1.测定财务个体指数

首先，确定财务指标中的临界值。明确其极小型变量、极大型变量、稳定型变量以及区间型变量[5]。然后计算指标单项功效系数。通过样本测算结果显示，不良资产比率X5、资本保值增长率X11、长期资产适合率X19的得分均符合指标要求，这表明万科的长期偿还能力和资本结构无风险。但是资金流动性较差，存在问题。

2.测定非财务个体指数

采取专家打分形式对万科的非财务指标进行评价，最终结果显示万科的风险管理水平较好，内部控制也较好。但是投资风险较高。

（四）编制综合指数

1.对指数进行分类

应用上述多种方法最终得出万科的财务风险预警综合指标体系，依照时序相关法，最终计算出同步、先导、滞后的财务风险预警结果。

2.确定综合指数预警界限

经计算结果显示，万科的综合预警指数的序列平均值为125，将该值作为万科的财务风险预警警戒线。

（五）绘制预警信号图，做好分析

将之前求出的同步、先导和滞后指数以及综合合成指数制成指数走势图，将此作为万科的财务景气走势图。其中先导指数图显示了财务风险与外部环境的关系。同步指数图反映了万科财务风险与净资产收益率同期的财务状况和波动情况。滞后指数反映了万科财务风险与行业景气的关系。综合指数综合反映了上述财务因素和非财务因素与财务风险的关系。

（六）定位风险

制定风险雷达定位图，最终发现万科的外部环境较好，但是内部管理相对不佳，现金量较少，所以显示万科交易具有一定的财务风险。

四、总结

目前，在现行的宏观政策调控下房地产企业仍然面临着多种财务风险，主要源于外部环境不稳定和内部管控措施较差，本文就此发展现状下分析了房地产企业的发展特点，并设计了相关风险指标体系，提出了正确的房地产企业财务风险预警方法，力求建立最佳的房地产企业发展模式和态势。

参考文献：

[1]战昱达.上市公司财务风险预警研究――基于房地产行业实证分析[J].财会通讯，2013（17）：117-118.

[2]曹建梅.房地产企业财务风险分析及预警研究[J].中国外资月刊，2014（2）：58-58.

[3]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）：

44-47.

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关键词 房地产企业 财务风险 高发环节 对策

财务风险是指由于难以控制和预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的财务成果、预期的经营目标发生偏差，导致企业蒙受经济损失或更大的收益的可能性。

一、房地产公司财务风险的高发环节

（一）募资环节风险

由于资金供需平衡、宏观经济环境发生变化，房地产公司筹资给财务管理带来了不确定性。筹资风险包括再融资风险、财务杠杆效应风险、汇率风险等。近年来，国际金融市场波动剧烈，国家的货币政策、宏观调控政策日趋从紧，房地产公司筹资结构不合理的情况也比较突出，导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目实施、偿还到期债务，影响房地产公司预期投资回报。例如，一些中小型房地产公司采用担保形式获取贷款，在外部条件影响下资金链断裂时，将导致公司面临较大财务风险。

（二）投资环节风险

房地产公司投入资金后，存在因市场变化造成实际收益和预期收益偏离的风险。投资风险包括再投资风险、汇率风险、金融衍生工具风险、违约风险等。房地产项目投资金额大、周期长，容易发生投资风险，由于前几年房地产市场的持续升温，政府接连出台了宏观调控政策，特别是2013年2月颁布的“国五条”，给国内房地产市场的发展带来较大的不确定性，造成房地产公司未来几年发生投资风险的几率较大。

（三）利率环节风险

随着国家加强对房地产行业政策调控的深化，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月、2月，央行两次上调了存款准备金率，并将首套房的优惠利率由7折上调至8.5折，加强对房贷的风险防控，利率上调对房地产企业的经营影响较大，导致房地产公司的资金成本增加、预期收益相对减小，有可能造成房地产公司资金无法良性循环，也可能引发财务风险。

二、房地产公司财务风险的成因

对于企业来说，财务风险的产生是由多方面原因造成的，需要客观地分析财务风险的成因，从而采取有针对性的措施加以控制。

（一）资本结构不合理

在目前的经济形势下，国内大多数房地产公司资产负债率较高、资本结构不合理，企业对银行贷款的依赖程度较高、融资渠道相对单一，导致房地产公司缺乏抵御市场风险的能力，在市场发生波动、国家加大宏观调控力度的情况下，可能造成资金链紧张，引发财务风险。

（二）缺乏财务预算管理

预算管理是企业财务管理的核心环节，但部分房地产公司对全面预算管理认识不足，片面强调预算管理中对成本费用的控制，缺乏系统管理、价值管理的理念和措施，将预算和计划混为一谈，对预算的执行、监控力度不够，降低了房地产公司财务管理的质量，有可能引发财务风险。

（三）缺乏现金流管理

对房地产公司来说，净现金流是通过融资和销售房地产取得的现金流入，和购置土地、建设工程款、管理费用、偿还借款等现金流出抵消后的差额。房地产公司现金流量管理要求企业通过融资、存货和应收款项管理等措施，确保企业拥有正向现金流，能够满足正常经营和发展的需要，既要避免现金囤积、浪费，也要避免资金紧张影响经营。我国房地产企业的对现金流管理的重视不足，存在现金流管理和企业战略脱节、缺少全程控制等问题。

三、房地产公司财务风险的对策

根据笔者的实践经验，结合相关文献和研究成果，提出以下房地产公司应对财务风险的对策。

（一）优化资本结构

负债经营可以带来杠杆效益，但要控制好比例。对于房地产企业而言，必须严格控制负债规模，保持产权和债务的合理比例，优化企业资本结构，在充分发挥财务杠杆的作用的同时，有效降低筹资风险。

（二）加强全面预算管理

在市场经济条件下，完善资本运营、加强全面预算管理对房地产公司具有重要意义。科学的预算是筹集资金、贷款的基础，也是进行可行性研究、项目立项评估的重要依据，房地产公司要结合自身情况，建立完整的预算流程、编制合理的预算，加大内部财务控制和对预算执行、监控力度，降低企业财务风险。

（三）加强现金流管理

房地产公司要在对企业发展目标进行认真分析，深入了解外界政治、经济环境因素的基础上，根据自身的实际情况，制定科学、合理的企业发展战略，要实现企业战略和现金流管理相匹配，不仅要避免盲目扩张，也要避免固步自封。房地产公司在现金流管理中，还要考虑企业的生命周期，现金流管理要符合企业在不同发展阶段的特点。在日常的现金流管理中，房地产企业必须做好资金的流动性、收益性和增长性之间的平衡和调节，要从现金流的预算、现金收入管理、现金的支付管理、融资管理等方面做好现金流管理，保障企业实现战略目标。

四、结束语

当前阶段，国内的房地产企业在国民经济中发挥着重要作用，同时也面临着全球经济衰退、政府宏观调控的双重压力，针对财务风险的高发环节有针对性的采取防范措施，是房地产公司实现可持续发展的关键。房地产公司应该多优化资本结构、拓展筹资渠道、降低筹资风险、加强投资项目可行性分析、制定投资组合战略、加强全面预算管理、加强现金流管理等方面采取有效措施，切实降低企业的财务风险。

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我国的城市化进程加快，房地产行业高速发展。房地产行业的投入资金大且周期性长，面临着诸多风险，尤其是财务风险，再加之国家的宏观调控政策也限制着房地产企业的发展。为了降低和控制各项风险，我们急需找出相应的解决方法来提高抵御风险的能力。我国的房地产企业的会计核算比较滞后于市场经济，很难与市场经济的发展相匹配，不利于完善房地产企业的制度，并且加剧了房地产行业的风险。相关房地产企业应当改进会计核算制度，使会计核算制度契合市场经济的发展规律，促进我国房地产企业的健康发展。

一、目前房地产企业财务核算呈现的问题

（一）财务核算基础工作薄弱

我国房地产企业发展的时间比较短，管理经验欠缺，尤其是财务核算的基础工作非常薄弱。没有设立专门的会计核算科目，各房地产企业仅是根据新会计准则的要求自行设定，影响了财务指标的可比性，导致了企业会计核算结果不能被会计报告使用人所理解，另外相关的工作人员也比较欠缺专业的房地产财务会计核算知识。

（二）销售收入核算相对复杂

房地产企业对其自行开辟的销售收入在确认上比较困难，这是由于房地产开发企业的收入确认条件有不同的规定。有的是按照《房地产开发企业会计制度》的规定，有的则是按照《企业会计制度》和新企业会计准则的规定。这使得房地产企业的销售收入确认变得极为复杂。

（三）开发成本与销售收入不具有配比性

房地产的开发需要经过很长的时间，需要经过立项、建设、预售、销售、售后等多个阶段。房地产企业前期投入资金很大，而该行业产品采用预售制，只要工程没有通过竣工验收等未达到符合确认收入的条件，那么产品的销售收款与销售收入就不一个时点上，这就造成了投入与产出的不匹配，在会计核算上违背了配比原则。

（四）会计信息风险披露不足

房地产行业的经营是一个复杂的过程，资金投入巨大，且收入回报需经过一段漫长的时间，这造成了企业巨大的风险。目前房地产行业没有对房地产企业提取质量保证金施行披露，我国的相关法律规定房地产企业可以提取质量保证金，但是也并没有对提取质量保证金的风险施行披露，所以可以看出房地产行业对提取保证金缺少披露。

二、房地产财务风险管理与控制要点

（一）落实财务核算，完善会计报告制度

由于房地产行业的发售周期长，所以我们要明确房地产企业销售收入的核算范围。按照严格的规定对企业自身项目规模的情况进行会计核算，要求企业建立具体明细的账目，并且根据房地产开发的具体要求选定核算的对象。目前还没有专门针对房地产企业的会计科目，但可以临时根据新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增添房地产企业专用会计科目，然后加快对房地产企业的会计报告制度的完善工作。

（二）完善收入确认的标准

在对房地产行业的会计核算过程中，加强完善收入确认的标准。房地产企业经过竣工验收、房产管理部门出具的面积测绘表、办理交房手续、履行了销售合同中规定的义务且价款已收取、成本能够可靠计量后才满足确认收入的条件。尽管房地产开发企业已经取得了预售房款，这也不能够作为收入确认的条件，但可以根据相关的法律标准为收入确认提供依据，保证房地产开发企业的收入能够获得更好的核算。

（三）提高信息披露质量

房地产行业是一个高风险行业，所以要加强对其风险的披露。在风险分析中包含抵押担保风险、土地风险、筹资风险、工程建设风险等，这些都需要进行风险的披露。这样就可以提高房地产行业的透明度，也有利于对风险的防治。要制定和完善对质量保证金的风险管理制度，也要重视对房地产企业的现金流向的披露，增加现金流量信息的有用性。总之要加强对信息、风险的披露，提高房地产企业抵御风险的能力。

（四）建立财务预警系统

首先，制作现金流量表通过现金流量表我们可以了解市场资金供需和环境的变化，还有利于房地产企业的领导者做出正确的决策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和标准是不可或缺的，完善的制度有利于企业控制成本和增加盈利。再次，我们要加强对应收账款的管理，提高资金的利用率，促进企业可持续发展。最后，我们还要特别关注银行利率的变化，以寻求最佳的资本结构。

（五）合理选择投资组合模式

房地产开发企业的投入资金庞大，有些重大的项目涉及过亿的金额。于是选择合理的投资组合模式对房地产企业来说是极为重要的。房地产企业要严格遵循市场规律和国家的宏观调控政策做好各方面的分析；同时也必须做好市场调研工作，利用不同的物业类型和不同的地理区域对房地产投资进行多方位的组合，达到有效降低风险的目的。

三、结束语

为了尽可能的降低和控制房地产行业的风险，我们急需找出相应的解决方法和提高抵御风险的能力。同时，尽快建立和完善相应的房地产企业会计制度，使房地产企业的财务核算更加的规范化、标准化，促进房地产行业持续健康发展。

篇11

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050

1 财务风险定义

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险的形式有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险等、分配资本风险、汇率风险等。

财务风险的定义有不同层次的划分，狭义的财务风险是指“公司财务结构的不合理、融资的不当使公司可能存在丧失偿还债务的能力而可能导致投资者预期收益下降。”这一层面的定义主要仅针对于企业的关于债务方面的风险，而广义上的财务风险是指“在企业日常的一系列生产经营活动中，由于内外部环境变化及其他各种不确定性或者不可控制性影响，在一定时期内企业取得的实际收益和预期要求的目标发生偏离，从而导致企业蒙受经济损失的可能性”。本文将以广义上的财务风险定义，简要地分析和探讨房地产企业的财务风险防范及控制。

财务风险种类主要有债务风险、融资与再融资风险、投资风险、经营风险、管理风险、利率风险、市场风险、政治风险等。财务风险的表现形式主要有获利能力低，经济效益差、资金不足缺乏债务偿还能力、债务结构不合理、经营能力不佳、成长能力弱，企业发展停滞不前。

2 房地产企业财务风险的具体表现

2.1 资金源层面的财务风险

2.1.1 债务风险

在我国现阶段房地产企业的经营模式中，自有资本所占比重通常较小，资金来源主要以负债为主，其中，向银行借贷资金成为房地产企业最主要的资本来源，是最重要的部分。大规模的负债，使资产负债率高居不下，加大了房地产企业因为无力偿还债务而面临危机的可能性，增加了企业经营和投资的压力，给企业带来相应风险。

2.1.2 融资风险与再融资风险

房地产企业的融资风险主要是当企业筹措资金时，筹资方案发生了变动而引起了收益变动的风险。再融资风险主要是由于两方面的原因，一方面是资本市场中金融产品种类或者条件发生变化带来的不确定因素，另一方面是由于企业自身资本结构不合理，筹资方案存在问题。房地产企业的资金需求量大，由于我国国家政策的限制，房地产上市限制大，大部分房地产企业难以通过上市筹集资金，加上目前我国金融市场还不成熟，使房地产企业的筹集资金大部分以银行贷款为主，其他的融资方式还没发展健全成熟地发展起来，近年来，由于政策倾向，银行缩小信贷额度，筹资难度也变大了。另外，如果企业在经济活动中，信用等级受损，会导致再融资风险加大。

2.2 营运管理的财务风险

2.2.1 投资风险

房地产行业的资金流周转期长、投资的成效比较慢。在开发项目的过程中，由于市场调研工作不到位，可行性分析出现失误，或者盲目追求高利润而技术不成熟的情况下，导致投资收益无法达到目标，而造成出现亏损或资金难以持续经营的风险。

2.2.2 经营风险

经营风险在这里主要是指资金能否回收的风险。主要是指由于经营方式不佳，房地产企业出现经营亏损，或者经营收益不能到达预期经营收益的目标水平，导致资金不足，甚至资金链断裂，从而难于持续经营的风险。另外，由于房地产行业的负债程度高，当债务到期而预期销售目标未能达到，或者债务到期集中而现有资金难以偿还，财务困难更为显著。

2.2.3 管理风险

管理风险，主要是关于在企业日常的经济活动中，由于不合理的财务管理制度，内部控制的体系不完善或者实际操作过程中的人为原因等，造成的财务管理的疏忽，导致资金使用不能得到合理管理，影响了企业效益和经济活动。房地产企业的经济行为中，往来密切的内外部利益相关人员杂多，涉及的资金量较大，因此企业面临的风险也较大。

2.3 外部客观环境层面的财务风险

2.3.1 利率风险

房地产企业有大规模的贷款负债，以银行借贷为主，银行贷款的利率受国家宏观调控的政策影响，会根据国家总体经济形势而调整，因此，利率的调整，将会影响房地产企业债务状况。当利率调整的走向不利于房地产企业时，利息费用增加，融资成本增加，使企业的债务压力增大。同时如果出现经营资本回收困难，企业面临的债务危机可能性也增大。

2.3.2 市场风险

由于市场上供求关系的变化、消费者偏好的变化等不确定因素，会给房地产企业带来不同程度的财务风险。

2.3.3 政治风险

调整经济波动不稳定的政策，为保障社会民生、提供保障性住房，经济适用房等政策，都会影响房地产企业的发展。国家政策的宏观调控，比如税收政策的调整，也会影响房地产的经济活动、债务状况以及经营销售，都将给企业带来风险，导致财务运营的困难。尤其在最近的几年里，房地产政策存在不稳定因素，抑制房价的政策，使房地产企业面临的政治环境变得越来越严峻，这都会给房地产企业带来相应的财务风险。

3 房地产企业财务风险的成因分析

3.1 资本结构不合理，过高负债率，融资渠道单一

因为房地产企业开发项目初期，资本需求量大，然后企业自有资金往往不足以承担，大举借债，成为主要地资金来源。在2013年，我国房地产上市企业大部分都负债率超过70%。然而由于上市条件限制，通常中小型房地产不能通过上市融资筹集资金。目前我国大多数房地产企业筹措资金是有的向银行借贷获得，有的甚至全部由借款组成，由此使得资产负债率（资产负债率=负债总额/资产总额*100%）计算公式可知，负债率越高，会给企业带来财务风险的压力也就越大。

房地产企业资本结构不合理，债务期限结构不合理，债务到期过于集中，当资金回收出现困难，应收账款难以兑现时，自有资金不足将导致无力偿还债务。另外，短期借债比重过高，增加了短期偿债的压力，加大房地产企业运营的财务风险，不利于企业稳健健康地发展。当出现资金短缺时，没有合理用科学方法从企业内部管理的漏洞中改善资金状况，而是一味地向银行或其他金融机构大量贷款，不利于企业的信用等级评定，更促使资本结构不合理，甚至导致恶性循环。

同时，现阶段我国债券融资市场的不完善，加上国家政策的导向，银行贷款更为容易，导致房地产企业的融资渠道单一。

3.2 财务管理的意识薄弱

在房地产这类注重高投资高收益的企业，过于盲目倾向于投资高回报项目，项目决策具有投机性，没有足够的早期调查，往往容易忽略早期财务预算和成本控制，在财务管理方面并没有得到应有的重视。在项目开始之前，没有做好细致完整的财务预算规划，收益回报率和资金运行的跟踪和控制。在项目开发过程中，劳动力、物资、技术等资源的不合理浪费。忽视了财务管理的重要性，并没有做好合理有效得财务规划，成本预算以及债务状况的合理分析，急于盲目大规模地投资生产，最后导致财务风险。

另外，由于不重视财务管理的高度，忽视对财务人员专业素质的要求控制，财务人员专业技能知识并不与公司运营需求相匹配，对于企业财务状况更是不能作及时有效的分析并提出合理防范措施，导致公司一旦财务困难，就难以规避风险，无法做到合理有效减少损失，企业也难以稳定长期地持续发展。

3.3 内部财务控制体制不健全，管理体系不完善

现阶段我国的房地产企业的内部控制能力不强。房地产项目开发要经历一个长时间段，资金周转期也不短，整个项目执行的周期较长，涉及的项目很多，经济利益相关者也涉及很多，在这过程中的内部控制难度大，财务管理难度也大。尤其在项目开发周期中，历时长，费用杂，人员多，难度大。

虽然目前已经开始重视成本管理，但是经验不足，难以建立有效合理的控制体系，无法做到对于各个部门，各个步骤有效的控制，对于最后财务决算与预期差异过大，也难以系统地查找原因。

3.4 宏观经济与政治环境的影响

近年来，随着房价高速上升，高投资高风险的房地产企业发展迅速，在高利润的诱导下，也吸引了很多新进入市场者。在房地产市场竞争激烈，房地产行业快速发展的同时，也滋生了各种不稳定的因素。市场上在投资项目时，很多企业出现了盲目的狂热，项目决策具有投机性。市场竞争压力大，以及消费者偏好的变动等不稳定的因素，也是房地产企业面临财务风险的原因。

同时，通货膨胀也让房地产企业成本的压力增加。而国家关于银行借贷额度的紧缩政策，给大量依赖与借款的房地产企业造成压力。国家抑制房价，保障社会民生，保障居民住房问题的相关政策，也使房地产企业的发展受到相应限制。

4 房地产企业财务风险的防范及控制措施

4.1 优化资本结构，控制负债率，融资渠道多元化

在现代企业，尤其是房地产企业这样资金密集型的企业，优化资本结构成为房地产企业及其关注和亟待解决的问题。

目前，房地产企业过于依赖于银行贷款，这就使企业受利率的变动的牵制越大。房地产企业应改变以往单一融资渠道的形式。近年来，金融市场在不断发展，其他金融衍生产品的类型和方式也不断增多，金融衍生工具也在不断创新中，为房地产企业提供了更多融资方式，降低财务风险的机会。降低企业资本结构中的负债比率，使负债率下降，有利于增加公司运营的稳定性。

4.2 建立合理规范的内控体系，提高财务管理能力

企业要想从各个环节逐一控制财务风险，那么合理有效地对各个部门，各个环节有步骤地进行控制，则是必不可少的。随着房地产企业的发展，企业管理者对于内部财务控制的重视程度也在增加，从无到有，再到规范合理的内控体系建立，房地产企业的管理层也在不断摸索经验，加强财务管理控制。从项目成本预算，各项执行费用支出，到应收账款的管理，资金往来各个环节逐一进行控制，有效管理。建立完善健全的体系，全面掌握各个部门，防止财务信息在决算环节出现问题而难以找到问题根源。加强每一部门，每一项目中对与资金往来密切的人员管理及控制，防止任何舞弊造成的财务危机。另外，加强对于应收账款回收的管理，使用自有资金，有利于增强企业自给能力，而不是一味依赖于外来借贷。

4.3 合理规划投资项目

目前，房地产企业竞争激烈，加上市场体制等诸多不健全和不稳定因素，导致部分房地产企业过于盲目地追求大项目，高收益项目，而忽视合理规划，缺少整体大局观念。企业应该在投资项目之前，对于项目进行细致的可行性分析，并根据自身实际发展状况，适度估算项目成本及收益，做出符合企业长期发展的投资决策。做好充足的早期市场调查，消费者偏好变动趋势，洞察市场动向，有利于有效减小市场风险。合理地规划投资项目，需要有市场整体的大局观，了解房地产行业的发展趋势，并能根据宏观变动，而做出适时的调整以应对。

4.4 加强规避财务风险的意识，提高财务人员的综合素质

由于房地产项目的重心在于项目开发，管理者容易将过多关注集中于项目工程的实施，然而对于财务管理的重视程度往往不够，财务风险危机的规避意识薄弱。近年来，一些房地产企业已经逐渐意识到应该注重财务管理，尤其意识到房地产企业的管理层重视财务管理的重要性，只有当管理层率先重视财务管理，才能从上而下培养企业的整体防范意识，渲染“谨慎做财务”的企业文化氛围。

另外，领导者重视财务风险问题，将有利于提高对于财务人员专业素质的要求。聘用并培训财务人员的专业素质以及职业素养。财务人员的专业素质和职业态度欠缺，不利于日常财务工作的准确度和效率，企业也难以及时觉察财务风险的潜在性并进行采取有效的规避措施。企业在加强领导层财务风险防范意识的同时，提高财务人员的专业素质和职业态度，使企业形成良好的文化氛围，有利于企业更加稳健持续地发展。

4.5 关注宏观经济和政治形势，建立风险预警机制

房地产行业的发展受到宏观经济环境和国家政治决策的影响，需要随时关注国外和国内行业信息，以及政策变动倾向，做好防范措施。房地产企业建立财务风险预警体系，收集汇总大量的国内外房地产行业适时信息，提出潜在财务危机的问题，引起企业重视，做出有效防范。另外，对实际运行状况进行监控，能够及时有效发现并确定财务风险，采取规避调整措施。对于规避风险的措施，进行监督审查，保证其有效执行。

参考文献

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2008年9月16日美国雷曼兄弟公司破产开始,国内宏观调控政策转向的力度极大。全球金融危机的影响导致从对经济过热的担忧,转向了对经济紧缩的恐惧。急剧萎缩的经济状况,以及09年保八的巨大压力,4万亿财政投资无疑成为09年的政策重点。在全球金融危机导致中国出口行业的萎缩,保持增长,拉动内需,调整结构成为09年的应对措施。而房地产行业牵涉上下游60多个行业,更兼具投资和需求的双重身份,经济发展很难避开房地产行业的直接拉动。2009下半年,楼市出现了过热的现象,大城市楼市投机明显抬头,这引起了中央的高度重视。

一、日本房地产业发展对我国的启示

当下中国经济正在进入一个新经济增长周期,房地产业已成为拉动经济增长的支柱行业。在看到房地产业对经济的积极作用时,也应该看到在目前的中国房地产市场房地产业依然存在很多问题,如房地产投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行信贷规模扩大等。日本的房地产泡沫为我们提供了有益的借鉴:首先,政府应加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变,往往会引起国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境等因素的连锁反应。其次,加强房地产二级市场的管理,防止投机者炒高楼市,房地产泡沫剧增。最后,调整房地产开发结构,大力发展安居型房地产,同时应加强市场统计和预测工作。

二、我国房地产企业发展形势分析

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2003年就开始致力于中国房地产企业群体的研究,其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。

中国房地产TOP10研究组采用中国房地产企业财务安全评价系数表示房地产企业的短期以及长期的财务安全。100分为满分,最低分为0分。分数越高,安全性越高,反之企业财务安全性低,财务风险越高。

研究样本为115家沪深房地产上市企业和28家大型中国大陆在港上市企业,对这143家企业进行2007,2008,2009半年和2009第三季度的财务安全评价。

研究所使用的定量数据都来自于企业的年报和财务报表。在进行2009中期和2009三季度的财务安全评价中,对利润表进行了TTM(Trailing Twelve Months)处理。比如,在计算2009半年企业的经营规模因子中,营业收入一项采用了2008年下半年和2009年上半年的营业收入之和。TTM方法采用了一年的滑动窗口,保证了在各个时点财务安全的可比性。

下图显示了所选取的143家房地产企业样本在2007,2008, 2009中期(1H2009),2009第三季度(3Q2009)(28家大陆在港上市企业不参与2009第三季度安全评价)的财务安全系数均值。

从图中可以看到,房地产企业在2008的行业低谷中财务安全系数均值低于50,但进入2009年之后,财务安全系数稳步上升。采用5%的显著性水平进行的假设检验显示2009中期和第三季度的财务安全系数均值与2008年的安全系数均值有显著不同。到2009年第三季度,房地产财务安全平均水平已经提高到2007年水平。

进一步对房地产行业各项影响财务安全的量化指标进行了分析,考虑到行业的不均衡性,采用了量化指标在各个时间点的中值来表示行业的发展状况,见下表:

从表中可以看出:

行业资产负债率平均为60%,流动比率为1.8,显示了中国房地产行业的持续高杠杆特性,多数企业承担着中长期财务风险。

现金到期负债比和净负债率这两项指标的变化比较明显。2008年房地产市场低迷,行业现金到期负债比较低,随着2009市场的回暖,这一指标逐步上升,说明企业货币现金逐步增加,同时,企业净负债率逐渐减低。这两项指标说明行业短期和中长期偿债能力有所增强。

规模性指标显示了房地产企业在总资产和营业收入两项指标上的逐步增长。但经营效率因子的两项指标――总资产周转率和存货周转率都在降低。在企业的总资产中,存货约占50%,这显示多数房地产企业在拿地方面比较激进。在成长因子中,净利润的增长显著,已经回复2007年水平。

总体来看,多数房地产企业在2009年现金流开始增加,短期财务安全有所提高。但多数企业在经营策略上比较激进,存货周转率逐年降低,这对于房地产行业的中长期财务安全埋下隐忧。

三、房地产企业财务风险管理应对措施

1.筹资阶段。房地产业作为国民经济的重要行业,既对经济企稳回升有重要影响,同时也是关系民生的重要领域。而作为资金密集型行业的房地产行业,对银行等金融机构的信贷依赖较大,也受到货币政策影响较大。银行信贷资金是房地产发展的重要资金来源,因此,房地产信贷渠道、筹资成本、对政府政策和货币政策合理的运用关系到房地产的健康发展。筹资风险主要表现在筹资渠道单一,资产结构不合理;对国家政策不合理的运用导致筹资风险膨胀;房贷利率高,筹资成本高。

解决房地产筹资问题可以采取以下措施,包括拓宽筹资渠道,丰富筹资方式。充分利用民间资本,合作开发筹资,对于缓解发展商自身资金压力,共担风险大有益处。有条件的房地产企业,尽量发行股票融资。此种筹资方式具有永久性,没有到期日,也无需偿还,可有效改善资本结构,保证企业对资本的最低需求,维持企业长期稳定的发展。有条件的房地产企业可考虑通过发行中期票据方式融资。多管齐下,有效控制筹资风险。中国房地产企业应以自身和市场所能承受的合理价格出售房产,便于快速回笼资金,缩短资金周转期,足以令企业在金融风暴的打击下及时偿还贷款,创造出开发商和购房者的双赢局面。于此同时,需加强资金管理,提高资金的利用率。

2.投资阶段。房地产投资决策阶段风险,其中分为开发区域的风险,由于各个地区发展不平衡,经济和政策相差悬殊,各地房地产影响因素种类和个影响因素影响程度各不相同,使得经济环境、政治环境和政策环境对房地产投资决策具有更重要的意义。开发时机风险,房地产兴衰受经济环境、政治形式、政策导向、人口增减状况、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素。房地产开发周期较长,期间经济、政治等因素的变化对房地产开发的结果具有不可忽略的影响。房地产项目土地获取阶段的风险。房地产销售阶段风险。其中又分为租售合同风险,销售时机风险。

投资风险控制可以从几方面解决。首先是预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等可以通过放弃某地区的房地产开发,有效地避开风险源地可完全解除某种风险。其次采用多样化(或组合化)投资。将投资放到多种类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等,以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的收益高低相应不同,开发风险大小不一。还有就是以财务方式控制风险。具体有以下三种基本方法:第一,通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。第二,通过向保险企业投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险企业。第三,以自身财力,直接承担风险损失的补偿责任。

房地产企业财务风险管理应建立一种危机管理模式。要求房地产企业必须树立明确的危机意识和理念,将危机预防放在首要位,真正做到“未雨绸缪”、“防微杜渐”。要求房地产企业从战略高度开展危机应对工作,从危机中发现问题并对原有的资源及组织结构进行战略性调整,将最重要的战略资源集中到最主要的最急需的地方,最大限度地发挥资源的效用,切实提高企业的核心竞争力,形成企业的竞争优势。要求房地产企业在危机应对中养成一系列良好行为习惯,建立一套系统有效的危机管理机制,包括灵敏的预警系统、预控系统、实施系统、总结系统、恢复系统,使企业尽快重新走上良性发展的轨道。房地产企业必须密切注意“新国十条”背景下房地产市场的发展动态,加强市场分析和调研,把握房地产市场的发展规律,认识和捕捉市场发展的机会,认识、分析、排除潜在的和面临的危机,将战略管理与危机管理紧密结合在一起,既要进行着眼未来的战略调整,适时调整企业经营方向和策略,又要开展维持企业日常运转的危机管理,促进业务有序发展。

参考文献:

[1] 徐 明 吴亮东:透视危机:百年来典型经济危机回顾与启示.北京:经济科学出版社,2009