房地产项目审计范文

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1．全过程实施跟踪审计科学内涵

跟踪审计是一种对审计对象实施的持续监督、适当评价与及时反馈的综合审计模式，具有动态全过程审计属性，为有效避免事后一般审计的不良弊端，杜绝发现问题却无法及时有效处理解决的负面影响，展开纠错行为，而非仅仅抱着查错目标进行审计，这样一来便令事后审计核查问题形成既有事实的现象得到了良好控制，令纠正难度大大降低。房地产项目施工建设的设计、决策投资、施工、招标投标、交付验收、竣工结算各个阶段中，科学实施全过程监督审计，可全面强化房地产企业监督与内部控制管理有效性，提升各项资金应用管理效益。并可激发审计机构免疫功能，促进了审计模式及理念的良好更新转变，并真正实现了房地产企业的持续健康发展。

2．科学选择房地产项目工程全过程实施跟踪审计的实践模式

目前，我国较多房地产工程项目的全过程动态跟踪审计，一般多停留在初级的理论阶段。因此，选择具体的实践审计模式环节便应引起高度重视。可依据具体的审计风险进一步明确，对自身内部控制体现出一定薄弱性、具有较高审计风险的房地产企业，应由可行性研究、项目建设立项、拆迁征地、设计、签订合同、招投标、结算、竣工验收等环节展开跟踪性全过程审计。而对于体现了较好的内部控制、具有较低审计风险的房地产企业，则可依据其薄弱的具体环节展开阶段性审计。同时还可依据房地产企业的具体规模进行实践模式的科学选择，在房地产企业规模较小时，可应用松散审计模式，也就是就某一关键环节实施重点、集中的跟踪审计，而对于较大规模的被审计房地产企业，则可科学应用紧密模式展开审计，即针对房地产项目工程的各项技术经济全过程活动展开系统全面的监督审计，进而显著提升审计监督效率，令审计资源得到有效节约。

3．房地产项目工程全过程实施跟踪审计科学策略

3.1?房地产项目前期准备的良好跟踪审计

房地产项目工程全过程实施跟踪审计具体包括准备阶段审计、实施阶段审计跟踪执行概算预算情况、项目交付竣工审计以及结算监督跟踪审计。项目工程准备阶段实施跟踪审计，主要即是对房地产项目工程可行性进行研究并审查具体的招投标实践过程。研究工程项目可行性应对其投资状况、项目工程建设、相关科研课题实践方案等展开综合性分析与论证，主要探析评估改建、新建与扩建项目是否具有先进的技术、是否安全适用，在经济层面是否体现了合理性。对招投标实践过程进行跟踪审计，应对其公平、公开与公正性进行审核，判定工程项目投标单位是否具有合格真实的资格。实施跟踪审计的工作人员应参与至全过程的招标环节中，重点核查招标文件范围完整性，文字表达准确性，具体评标方式科学性、实施程序合法性，供材型号、规格与质量是否满足相关工程标准要求、价格合理性等。

3.2?全面跟踪审计房地产项目工程实施阶段执行概预算状况

房地产项目工程实施阶段是开展事中跟踪审计的重要环节，应科学抓好签订合同、设计、采购与施工等重点环节。在签订合同阶段，应着重对施工合同展开跟踪审计，对其主体合法性、内容合规性、表达文字准确性、合同内容条款完整性、招标、合同、投标文件统一性进行全面审查。尤其对于投标阶段中没有考量，而在决算阶段中需进行调整的各类项目，例如优质工程奖、赶工费用如何科学计取、实践履约进程中签证、变更等问题如何处理、怎样进行违约界定、履行相关法律责任等应进行细化的全过程跟踪审计。在房地产项目具体施工阶段中则应做好隐蔽工程验收记录，基于其审查困难性，较多施工方均在该环节上下功夫，想方设法谋取更多利益，还有一些施工方与建设方、监理方互相串通，借助隐蔽工程进行国家资金套取，由此可见隐蔽工程多为房地产项目最富争议且难于监督的环节。因此，跟踪审计工作人员应深入施工现场全面了解隐蔽工程施工办法，做好取证记录。房地产所有隐蔽项目工程均应通过监理、建设、审计、施工与设计单位的联合会签方可予以隐蔽处理。对于施工现场应展开全面的工程变更与签证审计。这是由于房地产项目工程一般来讲建设周期相对较长，包含较多不确定因素，因而势必存在签证与工程变更问题。对于该类问题应重点关注，审核具体变更手续的合规合理性、完整及时性、真实可靠性，是否进行技术经济比选分析等。另外还应做好审核材料价格相关签证工作，基于建筑材料占有的房地产项目较大造价比例，且品牌众多、型号复杂，价格与质量差异较大，在符合结构设计标准基础上，应做足市场调查，依据满足功能情况下最低价格、同样价格情况下最强功能的科学原则，良好选择材料品牌、价格与型号规格。

3.3?交付竣工与结算阶段科学实施跟踪审计

房地产项目事后审计阶段，应确保最大化控制审计风险，有效提升房地产企业综合运行效益与质量，因此首先应审查竣工阶段编制决算依据标准性、资料手续完备齐全性，核查执行预算内容情况，是否包含预算外项目、是否发生质量安全事故并引发经济损失。另外应对竣工决算签证编制及工程量展开全面审查，判定是否通过批准实施设计变更，工程套用定额预算单价相符性，有无高估冒算、错误套用定额现象。再者应审核计算材料价差合理性、材料用量真实性、价格与市场标准相符性，是否依据规定进行了退料款手续办理，竣工决算相关报表的真实全面性，进而真正确保工程竣工验收的科学有序。

4．结语

总之，针对房地产项目实施全过程审计的科学内涵、综合优势，我们只有依据被审计企业对象现实特征、发展规模选择合理的审计模式，科学开展事前、事中及事后的全过程跟踪审计，才能全面提升房地产项目建设管理水平，促进房地产企业在激烈的市场竞争中稳步健康的持续发展。

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经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让 建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范 .有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件 的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开 发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建 设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。起诉到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转

让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。

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进入21世纪以来，我国房地产企业随着国家经济的快速发展而发展起来。2001 年―2010 年间，全国房地产开发投资额逐年增长迅速，我国房地产市场发展步入了“黄金期”，无论是发展规模和是销售利润都取得了长足的发展，企业资金实力不断雄厚，在全社会固定资产投资中占有的较大份额。但在快速发展的同时也伴生着高风险，随着国家对房地产业宏观调控的力度的逐年加大，以及市场风险的积聚，房地产业需要强化内部管理，通过审计监督来降低内部经营风险，确保房地产行业的稳健运营。基于此，本文对房地产公司建设项目全过程跟踪审计进行了探讨，以期共同商榷。

1 建设项目全过程跟踪审计概述

跟踪审计一般是指审计部门对工程项目的全过程进行跟踪性审计，主要目的是为了提高被审计对象的经济效益，确保被审计对象合规性、合法性，而进行适时评价、持续监督和及时反馈的一种审计模式。跟踪审计是一种全过程的动态审计，主要是为了规避一般审计的“事后审计”，只能发现问题而无法有效解决问题，是基于纠错而不是查错，可以有效避免了事后审计“虽然查出问题，但已既成事实，纠正起来难度较大”这一难题。在房地产公司建设项目过程中，跟踪审计可以对房地产建设项目的投资决策、设计、招投标、施工、验收交付、竣工结算进行全过程审计监督，不断加强房地产企业的内部管理和监督有效性，提高建设资金的使用效益。同时还可以有效地发挥了审计部门的“免疫功能”，实现了审计理念的改变和审计模式的转变，进而促进房地产企业的健康发展。

2 房地产公司建设项目全过程跟踪审计模式的选择

由于我国对房地产公司建设项目全过程跟踪审计运用多停留在理论阶段，在房地产企业运用开展不足。所以，房地产企业进行审计模式的选择就显得尤为重要。全过程跟踪审计可以根据被审计房地产企业的审计风险来确定，对于内部控制薄弱，固有审计风险较高房地产企业，要从建设项目的立项、可行性研究、设计、征地拆迁、招投标、合同签订、合同价款结算、竣工验收进行审计监督，既全过程的跟踪审计。对于内部控制较好，固有审计风险较低的房地产企业，可以针对某个比较薄弱的环节进行阶段审计，既选择设计准备、施工合同、竣工决算中的某一阶段进行审计。还可以根据被审计房地产企业的审规模来确定，对于规模比较小的房地产企业，建议采用松散型审计模式，既在关键环节进行重点跟踪审计；对于规模较大的房地产企业，建议采用紧密型审计模式，即对房地产建设项目全过程技术经济活动进行全面的审计监督，以提高审计效率，节约审计资源。

3 如何做好房地产公司建设项目全过程跟踪审计

3.1 房地产公司建设项目全过程跟踪审计的内容

从时段上划分，房地产公司建设项目全过程跟踪审计可分为建设项目准备阶段的跟踪审计，建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计和建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计，也就是通常所说的事前、事中和事后审计。

3.2 建设项目实施阶段准备阶段的跟踪审计

建设项目准备阶段的跟踪审计既事前审计，是对建设项目可行性研究及招投标过程的审查。可行性研究是工程项目投资、工程项目建设、科研课题等方案的确定所进行的系统的、科学的、综合性的研究、分析、论证的一种工作方法。主要研究新建、改建或扩建某个建设项目在技术上是否先进、适用、安全，在经济上是否合理。招投标过程进行审计，重点看工程招投标是否公开、公平、公正，投标单位资质是否真实、合格等。跟踪审计人员要全过程参与工程招标。对于招标文件要重点审查其招标范围是否完整；文字表达是否准确；评标办法是否科学；程序是否合法；甲供材规格、型号、质量等级等是否符合工程要求，价格是否合理；对乙供材的质量、价格等要求是否明确。审计人员对商务标部分出现的一些超低或超高价应进行对比分析，找出原因。

3.3 建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计

建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计既事中审计，重点是抓好设计、合同签订、施工、采购等几个重要环节。

首先在合同签订阶段，跟踪审计要着重审查施工合同。合同审查的重点是：合同主体是否合法；内容是否符合国家法律、法规；形式是否符合本工程特点；文字表达是否准确（以防理解歧义产生索赔问题）；合同条款是否完整；合同文件与招标文件、投标文件三者之间是否统一。特别是一些投标时不考虑，在决算时需调整的项目如：赶工措施费、优质工程奖等该如何计取；在履约过程中出现的变更、签证等该如何处理；如何界定违约及相应的法律责任等。

其次是在施工阶段，一是重点做好隐蔽工程验收记录。由于隐蔽工程在隐蔽后无法看到，很多施工单位都想在这方面做文章，甚至有少数建设单位与施工单位、监理单位串通通过隐蔽工程套取国家资金，因此隐蔽工程是最难监督、最容易产生争议的地方。跟踪审计人员一定要到施工现场了解具体施工做法，做好取证记录。所有的隐蔽工程都要经建设单位、监理单位、设计单位、审计单位、施工单位共同会签后才能隐蔽。二是审查现场签证和工程变更。建设项目的生产周期比较长，不确定因素多，不可避免地会产生一些工程变更和签证。对设计变更和签证的审计要重点关注，主要是审查变更手续是否合理、合规、及时、完整、真实，是否做过技术经济分析比选等。三是做好材料价格的签证审核工作。建筑材料在工程造价中所占比例较大，特别是装修工程新材料多、品牌多、规格型号繁杂，材料的质量与价格差异很大，因此应在满足结构设计要求的前提下，在市场调查的基础上按照“满足功能时价格最低、相同价格时功能最强”的原则决定材料的价格、品牌、规格型号等。

3.4 建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计

建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计事后审计，通过事后的终结审计，可以对事前和事中审计进行一次再审计，以最大限度的降低房地产企业的审计风险，提高企业的运营质量，一是对工程竣工决算编制依据的审查，审查决算依据是否符合国家规定，资料是否齐全，手续是否完备。要对概算预算内容执行情况进行审计，看有无预算外项目和提高建设标准，有无重大质量事故和经济损失。二是对工程竣工决算编制签证及工程量的审查，看审查设计变更是否经过有关人员批准，分项工程套用的预算定额单价、合价是否相符，看有无错套定额、高估冒算现象。三是对工程竣工决算编制情况进行审计，看材料差价计算是否合理，材料用量是否真实，材料价格是否与当时市场价格相符，审查材料价格和金额是否按规定办理了退料款手续，审查房地产企业的竣工决算报表是否全面和真实等。

总之，只要我们勇于实践，勤于探索，善于分析、归纳、总结，就能够在全过程审计中找准工程建设中的薄弱环节，达到规范建设行为，提高工程建设管理水平，最大化地为房地产企业创造利润的目的。同时变静态为动态，变被动为主动的全过程跟踪审计，能够从源头上控制工程造价，提高投资效益。

参考文献：

[1]殷丽丽.加强企业跟踪审计提高审计质量[J].中国审计,2006(10).

[2]熊炜.建设项目全过程跟踪审计措施浅谈［J］.财会通讯，2007（1）.

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中图分类号：F293文献标识码： A

房地产项目的工程造价控制对于工程质量和成本的控制具有重要的作用。从业主和投资商的角度而言，工程造价指的是完成某个项目所需花费的费用之和，包括固定资产再生产和无形资产，以及流动资金的一次性费用之和。在其具体的实施中，业主在选定房地产开发项目后，应对其可行性进行研究和评估，然后进行设计招标、工程施工和投资招标等一系列的活动。基于房地产项目工程造价的重要作用，我国对其较为重视，现对其控制和管理措施进行分析。

一、房地产项目工程造价失控的主要原因

（一）投资估算的作用不能够得到有效的发挥

在房地产项目工程的造价管理中，工程投资估算对整个工程项目的费用管理具有决定性作用。相对于西方国家，我国对于投资估算的管理控制较为缺乏，致使其龙头作用不能够得到较好的发挥。而西方国家则极为重视工程的投资估算，在每个工程项目可行性分析的基础上，实施严格准确、科学合理的投资估算，将估算确定之后，便对其进行严格的控制，保证不会超过，但可以减少，若是超出估算，则主管方必须承担相应的经济责任。

（二）工程招标投标存在不合理性

在我国现在的招标投标管理中，存在较多的问题，为我国在工程建设项目领域中治理腐败的重点关注内容。投标和招标的原则在于择优录取。经过各单位之间的比较进而竞争，找出信誉良好、经验丰富并且业绩显著、资质相符的单位。但同时，因为招标和投标过程中存在不合理的竞争，存在部分人士应用不正当、不公平的手段进行投标和招标。在工程中指定人情工程和关系户，致使招标和投标的原则不能够得到较好的实施，最终让部分不能够承当工程建设的单位夺标。在施工中，因为机械和人员不能够及时到位，进而造成工期延后，最终导致工程造价失控。

（三）工程设计缺乏严肃性

在房地产工程项目的管理中，相应的工程施工图为权威设计单位所制定，是为满足工程需要而制定的合理工程结果，可进行较小的改动和变更。存在部分单位出于本地区利益的考虑，进而获取更多的国家资金，对已定的设计文件进行更改，随意增加征地数量和赔偿金额，将工程量大量增加。或是通过将材料的单价提高，或是改变施工的方式，忽略工程造价的严肃性，寻求单位的利益，促使工程造价提高 ；或是在施工过程中，更改原计划，将工程项目增加和扩大，促使设计标准提高，将工程造价提高。

（四）合同管理缺乏规范性

虽然我国已经颁发了相应的施工合同标准，但在具体的实践中，部分施工单位并未按照相应的合同标准进行施工，或是部分合同条款存在表述不严谨的现象，促使在实施中双方存在理解歧义的问题。如由于对工程量清单中所含的工作内容理解不同，致使工程不能够如期完成。同时因为建设单位缺乏相应的法律意识，缺乏对合同法律的理解，存在反索赔的意识差，以及有法不依的情况。另外，因现场管理的缺位，致使相应资料的存档、记录、整理和保管存在问题，在需要索赔时，不具有书面证据，致使反索赔失败。

二、房地产项目工程造价控制的优化措施

为促进房地产项目工程的造价得到有效的控制，需对其管理方法进行优化，从设计招标等环节进行管理和控制。

（一）提升房地产项目工程设计阶段的工程造价控制

施工前期的设计和投资决策对项目投资的控制具有决定性作用。根据相关的调查研究显示，由于缺乏对设计阶段的控制，90% 以上均会对工程造价造成影响。房地产项目在设计阶段的控制中，应将合理的设计确定作为基础，而有效管控则为其核心。在其设计中，通过设计确定工程造价，通过结算和预算的方式，只能进行计量，但不能使工程造价发生改变，因此，需注意对其关键作用的控制。首先需坚持所设定的招标和投标制度。相应的竞争机制的引进需在开发单位委托后，便将其落实到位，通过招标的形式，选取优秀的设计单位，保证设计的合理性和先进性，防止由于设计质量而导致的工程纠纷 ；其次应对设计的费用进行必要的限制，其限制能够有效的对工程项目的投资规模进行控制，对总体的工程造价控制具有重要的意义。项目设计的优劣直接关系到建设工期和费用，并且对房地产工程竣工后的经济效益和使用价值均具有较大的影响，为此，应控制其费用。最后需将价值工程的具体应用落实到位。根据价值工程的主要特点，基于使用者的功能需求，对研究对象的具体应用功能进行分析，在满足功能需求的基础上，降低成本。如地下室可应用深基础进行增加，可停放车辆和堆放杂物，不但能够美化环境，还能够节约用地。

（二）加强房地产项目工程的招标控制力度

招标管理在房地产项目工程的管理中具有核心作用，可促进其有效的管理和控制。在招标和投标的过程中，合同和招标文件的编写为招标管理中最为重要的环节，并且还是工程造价控制的核心和源头。为此，需明确招标文件的主要影响作用，在其文件中明确工程的现场情况和性质，以及工程项目的承包范围、结算方法、计日工、水电使用、劳保统筹和地址交通等情况。同时还需特别明确甲限、甲供和甲指定材料等。在有关索赔变更的附件的签证洽商的处理方面，需将结算方式、时间实效和量度的标准等明确。另外，还需注重质量评分优等和评定等级内容的制定，推算工期，结合实际情况制定奖惩标准。工程招标的方式应为邀请招标和公开招标，并注意招标条款的准确性、全面性和严谨性。将标底编制好，可自行编制，在保证标底质量的同时，控制工程标底处于合理的造价下限，并确保造价水平处于合理的投资范围中。对于中标后合同条款的签订，应注意工期的合理性，明确双方的责任。需严审查投标单位的优质指标、财务状况、注册资本、技术人员和企业形象等。

（三）促进房地产项目工程施工和审计阶段的工程造价控制

在房地产项目工程的施工阶段，由于施工单位通常会将部分在结算中可能发生索赔的项目隐藏，为此，应注重施工单位组织设计的管理。并且审核施工单位的施工方法，确保其与国家所实行的规范和标准相一致。保证不同施工阶段中机械和人员的投入与施工设计的预期相一致。若是发生工程延期的情况，应对机械设备投入和人员投入进行调查，同时施工单位在施工期时，也应和施工组织的设计相一致。在进行房地产项目工程的造价审计工作时，应注重对整个工程项目的把控，加强对事后审计、事中审计和竣工后审计的重视度。为保证施工方案编制的合理性，还需加强事前审计。为促进工程投资效益的提升，需注重人才的任用。若是审计人员缺乏必要的责任心和业务能力，将会导致审计工作缺乏实际的应用意义，可对工程造价造成较大的损失，给企业造成较大的损失。因此，房地产投资商应注重人才的任用和管理。

综上所述，实施房地产工程项目造价的管理，不但能够有效的控制限额，并且对于促进建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义，实现物力、人力和财力等有限资源的充分应用。进而促进社会效益、经济效益的最佳提升。为实现房地产业利润的最大化，需注重设计阶段和决策阶段的工程造价控制，确保投资目标的实现。

参考文献：

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1.加强房地产项目工程设计环节的控制与管理

项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。据历史资料统计，设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。长期以来，我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制，往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，尤其应抓住设计这个关键 环 节，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。建安工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。在工程造价过程控制中，必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此，建设单位的设计阶段是工程造价控制的重点部分，这是对项目投资有效控制的关键。有良好的经济效益和合理性特点是对一份比较好的房地产项目工程设计方案评价的主要标准。有如下四点内容必须高度重视。

(1)设计方案招投标制度必须坚持。竞争机制的引进在开发单位进行委托设计之时必须做好，以此强化管理。把优秀的设计单位借助于招投标选出来，确保设计的先进与合理，从而有效比较因设计质量问题进行工程纠纷。

(2)设计必须限额。要对房地产项目工程进行投资规模限制，限额设计进行控制是最为有效的重要措施。建设费用的多少和建设工期的长短将直接受到项目设计好坏的影响。同样也影响房地产项目工程项目建设以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要心中有数。

(3)做好价值工程的应用工作。从价值工程的主要特点来看，其是从使用者的功能需求出发，分析研究对象的功能，在设计工作中统一造价与功能，以功能要求的满足为前提，把成本降下来，比如，对地下室可通过深基础来增加，由此可让储藏室里储存杂物和车辆停放，也可以不在小区把停车场建在地面上，对用地的节约和环境的美化都有很大影响。虽然这样可能要增加价值工程中的成本，但对功能提高的幅度却是巨大的。

2.房地产项目工程招标是工程造价有效控制与管理的核心

新开工房地产建设项目应进行招投标。招标文件与合同的编制这个阶段是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，必须说明清楚工程的性质与现场的情况，还要说明工程项目的地质与交通、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等相关的内容。必须充分明确甲供、甲限、甲指定材料等等。关于变更索赔签证洽商的处理方法中，对于时间实效、结算方式、量度标准等都要一一说明。合理做好质量标准评定等级或评分评优等内容。要准确推算出工期，按实际情况制定好奖惩条款等等。同时，在一般情况之下，不要搞钢筋、水泥等大宗建材的甲供料，这是因为自身存在财务压力和难以控制领料结算等。这个阶段至少占成本控制的20%。

工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。任何一个房地产工程项目的质量如何，都对房地产开发企业的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等能起到决定性的作用，因此，能把一个理想的施工企业选出来非常重要。对于那些不入流的企业，必须把好准入机制的关口，要一一详细限制企业的注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等项目。在举办房地产开发招标过程中，比较理想的是邀请最好的合作伙伴型企业来招标，能够比较了解情况，那种公开的华而不实的招标最好不要搞。对于合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费问题等一定要写清楚。此阶段对成本控制影响较大，占造价控制的10%。

3.加强房地产项目工程施工环节的工程造价有效控制与管理

在房地产项目工程施工组织设计中，施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容，如马凳筋、温度筋、钢筋定尺、钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、模板、摊销周转、运土距离等等。同时，还要对施工组织所提出的施工方法是否与国家强制实行的标准或规范是否一致进行充分地注意。还要对施工不同阶段人员的投入、机械的投入与施工组织设计预期是否一直严格控制，如果出现施工延期的情况，就要搞清楚人员和机械是否按设计投入了。而施工方的赶工措施也要注意是否与施工组织设计是一致的。虽然在此阶段比较难以把握好工程造价的控制方法，可是如果万一出现差错，将给后来的结算带来难以估量的麻烦，因此，造价人员必须参与到施工组织的设计审定过程中，这样可以将造价控制在5%以内。

4.抓住关键，加强工程审计环节的控制与管理

房地产项目工程造价的审计工作，必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中，对项目的审计要将事后审计与竣工后审计以及事中的审计都要给予足够的重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理，就要重视事前审计，以此让工程项目的班子们对项目管理提前把好关，对那些可以预见的失误能够避免和预防。对施工阶段的若干个过程进行的审计属于事中审计，这是一种有着针对性和效益性的审计，可以取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高，企业就应坚持以人为本，对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也是非常好的，却因为没有比较好的个人业务能力和责任心，也没有良好的工作态度，一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中，企业巨大的经济损失就会因此造成，这样的事情发生很多。以这个角度来看，企业生死存亡的的竞争就是人才的竞争。通过上述分析我们可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本开发日益增加，房地产开发切筹措资金难度大，必须对投资加强控制，把工程成本降低下来。因此，只有有效控制住工程造价，才能够让企业在竞争市场上立足并将更好的效益创造出来。

总而言之，我们知道房地产项目工程造价的控制与管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上方面，房地产公司造价人员只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。　[科]

【参考文献】

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目标成本是根据企业的目标利润，以及既定的价格等生产经营目标制定的，它对于企业在未来一定时期的成本发展趋势起着一种总体控制作用。随着我国社会经济的发展和我国农村人口向城镇转移的加快，全面提高城乡居民居住质量，扩大住房需求空间的要求日益强烈；这既给房地产开发商提供了良好的发展机遇，同时也使房地产产业竞争日益激烈。通过科学的目标成本管理体系的建立和应用，可以增加利润，是一条投资小、见效快；提高企业的核心竞争力的有效途径。

一、房地产成本的构成

1、土地费用。取得房地产项目用地而发生的费用。

2、前期工程费。前期工程费主要包括项目策划，可行性研究，规划设计，水文地质勘察，测绘以及场地平整等费用。

3、基础设施费。指开发房地产项目时所发生的供水,供电,照明,绿化等基础设施费用。

4、公共配套设施建设费。指开发房地产项目过程中为服务小区居民所配套建设的不能有偿转让非营利性的公共配套设施费用。

5、建筑安装工程费。指建造房屋建筑物时所发生的建筑工程费用，安装工程费用以及购置设备的费用。

6、开发间接费。指房地产开发在现场组织管理所发生的各项难以直接归属于某个部分的公共费用。包括房地产开发贷款在项目开发期间的利息支出。

7、销售费用。指房地产企业在销售房地产项目过程中发生的各项费用。

8、管理费用。管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

9、不可预见费。不可预见费也即预备费中的基本预备费，根据房地产项目的复杂程度和前述。

二、房地产项目目标成本控制概述

1、房地产项目目标成本控制的必要性

房地产开发项目成本控制，可以全面提升房地产开发企业成本控制水平，增强房地产开发企业获利能力，使房地产开发企业在日益激烈的市场竞争中，把成本降到最低程度，努力成为本行业的成本控制领先者。

2、房地产项目目标成本控制指标

成本指标是一项综合性指标，包括的面很广，以成本核算为主。成本指标体系可以分为开发项目成本指标和期间费用指标两大类。开发项目成本指标和期间费用指标的建立首先要对成本科目进行细分，成本指标是包括投资决策费用、土地费用、设计费用、招投标费用、工程实施费用及销售费用。期间指标是指房地产开发项目中的管理费用、财务费用及其他费用。一般来说对开发项目的成本进行细分是按照以上这些科目进行核算的，但过细的指标和过粗的指标对于成本控制来说都是不合适的，最重要的是要满足房地产开发企业成本控制的需要。

3、影响房地产开发项目成本控制的因素

从土地获取到销售完毕整个过程中都存在，其中主要的影响因素如下:土地取得阶段影响土地成本费用的因素非常多，例如:基础设施水平状况、区域的环境条件、土地利用计划、位置、形状等等；房地产项目决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等；房地产项目的设计阶段对开发成本的全过程成本控制起着重要的作用，是实现房地产开发商根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程；工程实施阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成并工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源；销售阶段的影响因素主要有商的选择、销售策略的制定以及销售期限的长短，这些因素的确定都直接或间接的增加或降低房地产项目的销售成本。

三、我国房地产项目目标成本控制存在的问题

有些项目简单地将项目成本控制的责任归于项目成本管理主管或财务人员，其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有了成本的责任控制。很多施工企业的业务部门对于成本控制措施的制定和实施过于简单化和表面化，普遍存在着简单地按照以往的工程经验来编制施工组织设计，沿用经验工程的成本降低率编制成本计划和制定目标成本，而忽略了该工程的现场环境以及施工条件和工期的要求，结果对成本核算、设计变更、工程索赔等事后控制造成极大的隐患。在这种情况下，即使在施工阶段技术和措施制定得再完美，也起不到控制成本的作用。

四、加强房地产项目目标成本有效控制的对策

1、完善房地产目标成本控制主体

在过去，很多房地产开发商忽视工程建设项目前期工作阶段的成本控制，而往往把控制工程造价的重点放在施工图预算审计、承包合同价审计和竣工结算审计上，事实上，在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。前期的项目建设书、可行性研究是项目的灵魂，决策阶段工作做的好，后面的工程项目设计、建设和项目过程管理才会有章可循。要重视项目的决策阶段的成本控制工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源。

2、完善完善房地产目标成本控制过程

任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键，要做好这项工作，关键要做好市场研究。房地产项目的可行性研究包括以下内容：项目背景与概况；项目用地的现状调查及动迁安置；市场分析与建设规模的确定；规划设计方案选择；资源供给；环境影响和环境保护；项目开发组织机构、管理费用的研究；开发建设计划；项目经济与社会效益分析；结论及建议。

3、正确处理好工期、质量与成本的关系

项目管理主要包括人力资源管理、材料管理、机械设备管理、技术管理、资金管理、合同管理、信息管理和现场管理，它是建筑业行业管理的一个窗口，是建筑企业形象的体现，是建筑企业经营管理中最基层、最基本的管理；项目管理是一个系统的管理工程，只有传统手段与现论相结合，以客观实际为基础进行科学的管理，逐步应用更新的管理理论，才能适应现代工程项目管理发展的需要，才能实现在投入较少的资金、确保计划进度、创建一流质量的目标。在项目施工过程中，若确立较高的质量目标，则影响施工项目质量的主要因素都要受到相应的控制，才能保证既定目标的实现。质量、成本、工期“三大目标”是对立与统一的。

4、加强对非生产性费用支出的控制

实施目标成本法的实质就是根据制定先进、可行的成本指标来对企业内部各部门进行控制。在项目管理上合理地精简和配置机构，根据企业的施工生产和管理能力，精简重叠职能的部门，合并职能相近部门，弱化附属非管理部门，有效地控制公司办公经费。

结论

目标成本管理是一种先进的管理方法，对于我国企业成本管理具有很强的实用性；项目目标成本控制的有效推行,有利于管理人员成本意识的增强,有利于项目投入产出的全局把握,有利于从根本上保证项目成本的过程控制,同样使得为如何有效的,更好的控制房地产项目成本奠定实践基础；企业领导必须了解目标成本管理对企业的重要性,制定适合本企业特点的管理方法。

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中图分类号：F293文献标识码： A前言：

房地产项目的设计管理工作决定着房地产项目的成败，设计管理的不合理会影响项目的整体进度，导致工程停滞，成本增加等损失。房地产行业是需要把社会各种资源合理整合到一起才能完成一个开发的项目，而其中的设计工作是自始至终贯穿下来的，这就要求房地产开发商在选择设计公司的时候要多方考量。下面举例谈谈本人对房地产项目开发过程中设计管理的看法。

1、房地产项目开发所需的社会资源及设计单位的选择

1.1 房地产行业是一个资源整合的行业，而在房地产开发的过程当中需要整合的企业主要包括负责市场调查的策划公司、地质勘察院、规划设计公司、建筑工程总承包公司、专项分包公司、园林市政工程施工单位等。1.2 一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多个阶段，每一个阶段对设计的要求是不一样的，因此作为房地产开发商要愿意出更高的成本来与一家有实力的高水平的设计单位合作。但是往往高水平的设计单位都有着丰富的相关项目的设计经验，所以就要考察项目总设计师是否配合房地产开发商，能否听从建设单位的指导和意见，从而能够顺利实现建设单位的设计目标和主要意图。2、房地产项目的策划

2.1 一个房地产项目的完成通常需要经历三个阶段：一是前期的规划设计阶段、二是施工建设阶段、三是经营阶段。项目的策划和规划设计，需要经过全面、细致、深入的市场调查和分析研究。没有完善的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的准确定位，规划设计也就无从谈起。因此一个成功的项目取决于周密的调查研究。房地产开发商需要委托一家专业的策划公司对当地的市场进行深入的调查研究并收集相关的基础资料，同时要求策划公司能及时捕捉市场的变化和发展趋势，并体现到项目的策划设计当中，在实际施工前做出及时有效的改变。

作者本人在工作中参与了对于鄯善县房地产市场的调查，以此举例阐述调查研究注意要点：鄯善县房地产市场调查。鄯善县坚持以经济建设为中心，坚定不移地实施优势资源转换战略和“强农、兴工、促旅、活水、宜居、育人”的发展战略，不断深化改革，扩大开放，加大产业结构调整和基础设施建设力度，国民经济快速发展，社会各项事业不断取得新的进步，城乡面貌有了新的改善，人民生活水平显著提高。消费者对房子的需求也更加迫切，改善居住条件仍是其购房的首要目的。保障性住房建设是一项利民利国的民生工程。近年来鄯善县紧紧围绕“民生建设年”活动，大力支持廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、集资建房（统建住房）等保障性住房建设，为中低收入家庭改善住房条件提供更有力的保障。

并且十一·五”时期是我县房地产业发展的重要时期，鄯善县通过推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、集资住房等多层次住房供给体系，有效解决了城镇中低收入居民的住房困难，城镇人均居住面积，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期时达到25平方米。

五年来，我县逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、集资住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房供给体系。商品房总体上发展平稳，投资总额 5.83亿元,开工面积44.86万m2,竣工面积44.78万m2,销售面积40.3万m2,销售额7.25亿元。经济适用住房建设投资5200万元，建设面积3.97万m2。

3、房地产项目开发的设计过程的控制和管理

3.1 在设计管理中，房地产开发商要从根本上了解设计的过程，从而能够控制并监督设计，最终达到项目的预期目标。然而设计院设计出来的方案须报政府部门审批通过后才可施工，这就要求设计人员对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多借鉴同类项目的设计经验，以保证设计方案能在最短的时间内审批通过。而这一阶段所包括的内容主要有规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计等。

3.2 在设计方案审批通过后，接下来就是要制定工程施工的总体计划，也就是设计施工图。施工图设计主要包括市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。施工图应该囊括整个项目的范围，乃至各部位的节点、防水、防火等都应做好细致的说明。这就要求设计院的各专业的设计师在设计施工图的时候，要做好沟通和协调的工作，尽量将出现问题的几率降到最低，以免在施工过程中发现专业间的设计矛盾，从而影响施工进度。设计专业包括五个即建筑、结构、暖通、水、电等。4、房地产公司设计研发部的工作内容和重要性

4.1 在一个房地产公司里面一般都会有设计研发部，该部门就是房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同时负责产品设计过程的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负责协调与设计单位之间的关系，及时将“设计变更通知单”发放给相关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计工作能够顺利有序的进行。

4.2 在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出工程量清单，确定项目的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同中的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题予以回复。4.3 实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请单并转交设计研发部，设计研发部负责和设计单位联系，要求其进行更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计图纸与将来经营销售有矛盾和冲突的时候，要与设计研发部联系，由设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案，反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发部和设计单位联系，设计单位进行更改，在得到设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。

5、项目竣工验收时各单位的职责

项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。6、结语

综上所述，房地产项目的设计管理工作是贯穿始终的，从开始的制定策划方案到制作设计任务书再到规划图纸和施工图纸的审核以及施工工程中出现重大问题作出的设计变更，都离不开房地产公司的设计研发部和设计单位对问题做出的及时准确的反馈，从而保证工程的施工工作能够顺利进行。因此，房地产项目的设计管理工作在房地产项目开发的过程当中是起着举足轻重的作用的。

参考文献

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工程管理专业是教育部1998年颁布的《普通高等学校本科专业目录》中设置的一个新专业，是属于管理学门类下管理科学与工程类的二级学科。经过十几年的办学探索和实践，工程管理专业得到了极大的发展，目前全国设置工程管理专业的高校已达300多所，分布在各综合性大学、建工类院校、矿业类院校、电力类院校、财经类院校等，为国家、社会培养了一大批从事工程建设事业和房地产事业建设与发展所需的高级专业管理人才。工程管理专业在国家教育部和建设部高等学校工程管理专业指导委员会指导下基本统一了培养目标、培养方案及主干课程教学基本要求。但各院校在办学的实践中根据国家经济社会发展的新形势，紧密结合地方经济发展需要和建设行业发展的实际，结合本校、本院的办学条件及学科优势积极探索，逐渐形成了各自的办学理念、风格和特色。这使得各院校工程管理专业课程的设置有较大的差别，尤其是管理类课程的设置存在着不同的认识，而管理类课程在整个工程管理专业培养计划中占有较大比重，是构成学生完整知识结构体系不可缺少的部分。扬州大学建筑科学与工程学院（以下简称“我院”）管理类课程体系尚处在完善和探索之中，本文对管理类课程的设置和内容的整合进行了探讨。

一、工程管理专业管理类课程存在的问题

我院从1999年开始招收工程管理本科专业学生，至今已有十几年的办学历史。这期间，课程体系、课程教学内容等进行了多次的调整和完善，但相对于21世纪工程管理专业的人才培养要求还存在着差距。通过多年的教学实践发现管理类课程的建设存在以下几方面的问题。

1.课程体系不稳定性

我院工程管理专业根据工程管理学科专业指导委员会的要求，以基础课程+平台课程+专业方向课程建立课程体系。在专业方向上，共设工程项目管理和房地产经营与管理二个方向。平台课程包括技术平台课程、经济平台课程、管理平台课程、法律平台课程。平台课程要求工程管理专业所有学生都要掌握。专业方向课程仅为主修该方向的学生掌握。目前存在的主要问题是管理平台课程的设置不稳定。如前一次教学计划中管理平台课程包括管理学、运筹学、会计学原理3门专业基础课和工程项目管理、工程估价、房地产开发、工程财务管理、建筑企业经营管理5门专业课。在其后的教学计划调整中管理平台课程又由管理学、运筹学、会计学原理3门专业基础课和工程项目管理、工程估价、房地产开发、工程财务管理、建筑企业经营管理、工程合同管理6门专业课组成。在最近的教学计划调整中管理平台课程又由管理学、运筹学、会计学原理、组织行为学4门专业基础课程和工程财务管理、工程估价、工程合同管理、工程项目管理、房地产开发、工程建设监理6门专业课程组成。另外，对同一门课程是选修还是必修定位不准。如前一次教学计划中工程合同管理课程纳入工程项目管理专业方向的专业选修课；工程建设监理课程和城市土地管理课程归入任意选修课。而其后的教学计划调整中工程合同管理和工程建设监理课程放入必修课中；城市土地管理放入房地产经营与管理专业方向必修课中。

2.课程设置逻辑关系不明确

课程体系是一个系统，系统作为一个整体，每一个要素都有不可替代的功能。因此各个课程不是单一的个体，它们之间有着逻辑关系。课程的逻辑关系，在时间安排上有两种关系：一是顺序关系和平行关系。专业基础课、专业课为先后顺序关系，同一类课程中各课程间的平行或顺序关系视课程内容而定。二是有些课程间无相关性或相关性很少，但又是构成工程管理专业复合性知识结构所必需的，这类课程开课的时间则应根据整个课程体系的实施统筹考虑。我院工程管理专业管理类部分课程之间曾出现逻辑关系混乱，衔接顺序不合理的情况。如工程财务管理课程需要工程项目管理课程的知识做基础，但工程财务管理课程放在工程项目管理课程之前开设；建筑企业经营管理课程和物业管理课程需要工程财务管理课程的知识，但工程财务管理课程在建筑企业经营管理课程和物业管理课程后开设等。运筹学为管理决策提供决策方法和量化工具，应先于管理学原理课程开设，但管理学原理在运筹学课程之前开设。组织行为学课程帮助管理者预测、引导和控制人的心理和行为，以达到提高组织绩效和提高管理水平的目的，因此组织行为学课程应放在工程项目管理课程前开设，但工程项目管理却在组织行为学课程之前开设等。

3.课程之间内容重复

我院工程管理专业管理类课程过于追求自身知识体系的系统性和完整性，导致部分课程间内容重复。如工程项目管理、建筑企业经营管理和工程建设监理课程中管理的基本原理完全一样，三大目标控制和生产要素管理原理上也是一致的，只是性质和目的有所区别。工程项目管理与房地产开发课程中三大目标控制重复，工程项目管理与物业管理课程中均有项目风险管理的内容，城市土地管理与房地产开发课程中均有土地开发的内容，房地产项目策划课程中的房地产项目规划设计与房地产开发课程中的房地产开发项目规划设计重复，房地产开发项目客户定位、产品定位和定价的内容在房地产市场营销课程与房地产项目策划课程中重复。

二、课程之间的逻辑关系梳理

目前我院工程管理专业管理类平台课程由管理学、运筹学、会计学原理、组织行为学4门专业基础课程和工程财务管理、工程估价、工程合同管理、工程项目管理、房地产开发、工程建设监理6门专业课程组成。工程项目管理专业方向管理类课程由建筑企业经营管理、工程审计2门专业课程组成。房地产经营与管理专业方向管理类课程由城市土地管理、房地产市场营销、物业管理、房地产项目策划4门专业课程组成。对以上课程按照专业基础课先于专业课开设、平台课程先于专业方向课程开设的原则梳理关系。

平台课中管理学原理是本专业的基础和核心课程，主要内容是管理活动的一般规律、管理的基本原理和基本方法，为工程项目管理奠定理论基础和基本知识，应放在工程项目管理前开设。运筹学为管理决策提供决策方法和量化工具，应先于管理学原理开设。会计学原理为工程财务管理奠定基础，应放在工程财务管理前开设。工程财务管理是全面分析业主和承包商双方与工程项目有关的财务管理活动，因此应在工程项目管理后开设。工程财务管理也为建筑企业经营管理、工程审计、物业管理提供经济分析方法，应先于建筑企业经营管理、工程审计、物业管理开设。组织行为学是培养与人沟通、管理组织协调的能力。因此，组织行为学应放在工程项目管理、建筑企业经营管理、工程建设监理、物业管理前开设。工程估价是专业核心课，为工程合同管理、工程审计提供基本知识和方法，所以工程估价后开设工程合同管理、工程审计。工程合同管理为工程项目管理、工程建设监理课程奠定基础，工程合同管理后开设工程项目管理、工程建设监理。工程项目管理是专业核心课程，主要内容是工程项目的计划、组织、协调、控制管理，为后续的房地产开发、工程建设监理课程提供基本知识和分析方法，应放在房地产开发、工程建设监理前开设。

对于工程项目管理专业方向中的管理类课程，建筑企业经营管理是管理学基本原理和方法的具体应用，应放在管理学、组织行为学、工程项目管理和工程财务管理后开设。工程审计课程主要内容是工程造价审计、工程财务审计、效益审计和运营管理审计，应在工程财务管理、工程估价、工程项目管理课程后开设。

对于房地产经营与管理专业方向中的管理类课程，城市土地管理不需要其他课程做基础，应该先于房地产开发开设，房地产开发后开设房地产市场营销、物业管理、房地产项目策划。通过以上的分析和梳理，可以得出课程之间的逻辑关系。

三、课程教学内容的整合

按照梳理出的课程逻辑关系整合课程内容，使课程之间整体协调、相互渗透、避免重复。整合原则为专业基础课程的教学内容侧重于基本理论、基础知识；专业课程的教学内容注重于应用性知识。整合后各课程内容如下：

运筹学：线性规划和单纯形法，对偶问题，目标规划，整数规划，动态规划，马尔可夫链决策规划，网络优化模型，排队论，库存论，博弈论。

管理学：管理的决策，计划，组织设计，领导，激励，沟通，控制。

组织行为学：个体心理与行为，群体行为和群体冲突，非正式群体及行为，人际关系与信息沟通，领导及其影响力。

会计学原理：会计帐户和复式记帐，企业主要经营过程核算和成本计算，会计凭证和帐簿，核算程序，财产清查，财务会计报告等。

工程财务管理：筹资方式，资金成本与资金结构，项目投资，证券投资，营运资金，收益分配，财务预算、控制、分析等。

工程估价：工程费用结构，工程建设定额原理，施工资源的价格确定，工程量计算，建筑工程设计概算、施工图预算，建筑工程招标标底与投标报价等。

工程合同管理：工程合同体系，工程合同的总体策划，工程合同的审查谈判与签订，工程合同的履行，工程合同索赔管理等。

工程项目管理：工程项目计划，工程项目的组织，工程项目采购，工程项目时间管理，工程项目质量管理，工程项目费用管理，工程项目风险管理，工程项目信息管理等。

建筑企业经营管理：企业管理职能，现代企业制度，建筑企业管理组织，建筑企业文化，建筑企业战略管理，建筑企业经营预测和决策，建筑企业计划管理，建筑企业生产要素管理，建筑企业技术管理，建筑企业质量管理等。

工程建设监理：工程监理企业，工程建设监理组织，工程建设监理规划，工程建设监理目标控制，工程建设监理的组织协调等。

工程审计：工程计划审计，工程招标投标审计，工程造价审计，工程财务收支审计，工程投资效益审计，工程管理审计等。

房地产开发：房地产开发项目选择，土地开发，开发项目规划设计与评价，房地产开发项目的建设管理等。

城市土地管理：建设用地管理，城市土地市场管理，城市地价管理，城市土地的经营与储备，城市地籍管理等。

房地产市场营销：房地产营销计划及组织，房地产营销环境分析，市场调查与预测，开发项目客户定位、产品定位，营销价格策略、渠道策略、促销策略等。

物业管理：业主自治管理，物业管理企业，物业管理招标与投标，物业管理早期介入，前期物业管理，房屋维修管理，物业设备管理，物业环境卫生、绿化管理，物业安全管理，物业综合管理与综合经营，物业服务收费等。

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众所周知，我国的房地产行业已经发展成为国民经济的支柱性产业。房地产行业竞争不断加剧使得地产行业出现局部过热的态势，国家为了抑制房地产行业过热局面推出了一系列的宏观经济调整政策，房地产企业面临着重新洗牌的局面。为了不被淘汰房地产开发企业不得不进行竞争方式和竞争手段的调整，而最为重要的就是进行成本的控制和管理，管理出效益，只有对项目成本进行了必要的控制，才能在激烈的竞争中取得竞争优势。

1、房地产开发企业的成本构成

房地产开发企业的成本构成相当繁杂，这其中涉及了各种外部影响因素和内在影响因素，把房地产成本构成进行划分，主要可以分为以下几大类：

1.1项目开发阶段的成本

项目开发阶段的成本主要是指土地成本。

1.2项目建设成本

房地产工程项目的建设成本是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等，做好项目建设成本控制是成本控制的关键。

1.3财务费用

房地产开发需要耗用大量资金，可以把房地产归属为资金密集型行业，进行房地产项目开发需要巨额费用，这里包含筹建项目的各种费用。为了进行房地产项目开发，开发商筹集资金的财务费用。

1.4项目建设中的管理运营费用

管理运营费用所包含的范围非常广泛，通常来说，在房地产开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。

1.5各相关品类的税收费用

房地产在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等等。

2、房地产项目成本控制应遵循的原则

2.1经济效益原则

进行房地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。

2.2目标成本控制原则

进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期的进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。

2.3综合成本控制原则

综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。

2.4权责发生制原则

房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。

2.5动态控制原则

房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。

3、房地产项目成本控制的重要性

房地产项目成本控制对房地产开发企业的发展有着重要的作用，成本控制的好坏直接决定着房地产企业的经济效益，甚至关乎房地产企业的生死存亡，进行有效的成本控制具有重要的作用。首先，进行必要的成本控制能够降低房地产开发企业的开发成本，实现经济利益。其次，房地产项目的成本控制能够降低企业的投资风险，实现较高的收益率。再次，加强房地产项目成本控制有利于缩短投资回收期，因为房地产项目承受着众多的风险，因此加强成本控制，尽量缩短资金回收期是至关重要的。进行有效的成本控制，有利于吸引投资者进行投资，同时也能够有效控制企业的财务风险。

房地产企业也只有对开发项目进行有效的成本控制，才能够确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。

4、房地产项目成本控制的措施

4.1项目准备阶段的成本控制

房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个是项目筹划阶段的成本控制和项目设计阶段的成本控制。

4.1.1项目筹划阶段的成本控制，也被成为项目决策阶段的成本控制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：

（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等；

（2）企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案；

（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；

（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；

（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。

4.1.2项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管控。

（1）房地产企业要确保项目设计方案的质量和水平，在委托设计时，可以充分发挥市场机制的作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度比较高的设计公司，并加强相关管理工作，进而保证项目设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。

（2）房地产企业要注重限额设计的应用。比如当一个企业的项目经过批准后，相关部门就必须及时建立设计变更管理的相关程序，杜绝轻易变更等行为，这不仅有助于保证房地产项目的建设工期，也能够对项目的投资进行有效控制，避免工程竣工结算阶段施工成本超出投资总额状况的出现。

（3）要严格控制图纸设计的相关工作。设计人员不仅要对设计图纸的期限和质量进行有效的控制，还要考虑到工程施工成本、施工技术上的可能性、施工的便利性等因素，及时组织相关人员进行图纸会审工作，进而实现从造价和设计等角度对房地产项目设计方案可行性的有效控制。

（4）在设计出图之前，相关人员要加强审核工作，对于发现的问题和缺陷要及时进行整改，提前克服设计方案的不合理性，尽量避免施工过程中的设计变更等行为，这有助于工程项目的正常开展和对工程造价的有效控制。

4.2项目施工阶段的成本控制

房地产项目的施工阶段主要是在项目投资的实施阶段，是投资产品的形成阶段，这个阶段是项目建设成本管理中最为复杂环节。在项目施工阶段应该对质量做好控制，约束工程造价成本，进行工期的管理和合同等重要信息数据的管理，降低人力财力和物力的支出。现在以某企业为例，就其在施工过程中的成本控制措施 进行分析和总结。

（1）企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。

（2）加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。

（3）坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。

（4）对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程图，做好对设计图纸和施工图纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。

（5）加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。

（6）此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。

4.3项目结算阶段的成本控制

工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。

5、财务管理在成本控制中的体现

在房地产项目成本控制中，财务管理必将发挥十分积极的作用。财务管理不仅能够对房地产项目的资金链进行有效的管理和控制，缓解房地产企业的资金矛盾，还可以建立有效的约束机制，实现对房地产项目的有效监督。此外，通过有效的财务管理措施，房地产企业还可以创建科学的激励机制，调动员工的工作积极性。具体说来，财务管理在房地产项目中的成本控制，主要体现在以下几点：①建立健全成本控制系统；②强化成本约束机制；③控制房地产项目的成本周期；④创新项目成本控制的模式与方法等。房地产企业只有充分发挥财务管理的相关职能和作用，才能够实施切实有效的成本控制，优化企业的各项管理活动，确保房地产项目预期目标的顺利实现

6、房地产成本控制的发展趋势

首先，我国房地产的发展仍处于初期发展阶段，房地产企业还属于成长型企业。在激烈的市场竞争中取得胜利就要做好准确的市场定位。我国的房地产开发企业需制定科学合理的发展战略目标，增强自身实力来适应房地产市场风险的变化。

其次，纵观我国目前的房地产开发项目，许多项目的可行性研究仍是形式主义，没有对项目进行认真考核和明确的判断。随着竞争的加剧，有更多房地产开发企业意识到成本控制的重要性，进行必要的成本控制，对房地产项目进行深入合理的可行性分析，增加房地产企业成本控制的战略性和科学性。

最后，基于房地产企业项目成本控制与可持续发展战略的密切关系，进行合理的项目成本控制能够推动房地产企业的发展战略的最终实现。借鉴国外的先进经验、通过大量项目可行性数据分析，利用计算机等辅助虚拟设备实现项目建设的整个过程控制，并适时的进行必要的纠正和调整，是房地产企业进行成本控制的发展趋势和重要内容。

参考文献：

[1] 王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安：西安科技大学,2008.

[2] 黄德源.提升房地产开发项目成本管理水平的方法分析[J].中华建设.2009,(10)

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    一,房地产项目的合法性问题

    这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护,必须满足:一有通过出让取得的国有土地使用权;二有房地产企业资质;三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件,则可以说明该房地产项目的主体是合法的,受法律保护。当然,实际上,光看以上几个方面是远远不够的,比如说,经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可,则房地产项目就无法通过竣工验收备案,也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可,那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是,对项目的规划设计参数,并非都是无法更改的。根据我国法律规定,有的可以修改,有的属于国家房屋工程建设强制性标准,一旦审批后就不能更改和调整。当然,还有许多其它方面的合法性也需要审查。

    二,房地产项目可投资性问题

    这里说的可投资性不是市场分析,是指房地产项目所在地与周边单位的相邻权关系,这是个经常被忽略的问题,而实际上对房地产项目的开发影响很大。虽然房地产开发项目已经政府规划部门审批,但由于我国法律对建筑的相邻权参数规定过低,不足以满足人民的需求,因此,如果一个房地产项目建造已与周边的单位和居民产生的矛盾时分紧张时,就需要慎重考虑,因为这矛盾的存在会造成工期大大延期,也会对房地产项目产生负面影响。如以前有报道某居民因不堪忍受施工的噪音影响,在双方争吵过程中发生群体冲突,造成2死数十人受伤的悲惨局面,该房地产项目被责令暂停施工整顿达8个月之久。 还有的就是前期规划部门审批不严格,在周边居民诉讼后,法院会判责令规划部门按法律限制改正项目建造的各种参数,比如说层数减少,对会造成光污染的材料设计重新更改,消防通道的宽度需要调整等等,这些都会增加开发项目的预算外资金支出和人为的延长工期。当然,审查是否会对周边建筑物地基造成损害,或者说是否存在因为前期勘察失误或因技术原因无法测绘而出现项目的地基需要重新选址或采取加固措施,也是必要的。如果有以上因素存在,投资时应要求房地产开发商提出书面的切实可行的解决方案并予以实际考察审核。

    三,房地产项目资金监控问题

    这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去,而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是投资商最关心的问题,也是比较难以控制的问题,尤其在投资方没有决策权时。一般地说,在对某项目决定进行投资时,都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表,从而来掌握该项目的债权债务关系。 但该报表只表明投资前的债权债务,而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中,常常是一方派财务人员入住监控,或者说约定资金分阶段注入,但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是:审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。

    还有一点,就是在审查开发商提供的项目相关资料时,一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算(分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型),否则就会吃大亏,尤其对那些手持有闲置资金并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例:某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为3800万元,增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2500万元,就投资2000万元,双方在正式签订合作协议时约明:如工程预算增幅在10%之内,双方按比例增资,如超过10%,则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现,开发商提供的项目资料,只是通过了立项审批手续,工程预算大概为3800万元,只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达5600万。显然,这使得该投资者陷入了困境,虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金,但在开发商表示无法募集到时,该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者,当然是追求资金回笼越快越好。后几经协商,投资者以1700万元低价转给了第三人才了却此事。

    四,房地产项目开发主体问题

    分三个方面进行分析。

    (一)审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例:某开发商为圈资,利用集团公司与投资人签订合作经营协议,但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立,集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷,投资人几乎颗粒无收。

    (二)审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾,利用手中多个楼盘建设,耍移化接木之手段来套取投资额。比如说,用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球,然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似,不仔细审查是无法察觉到的。

    (三)是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然,存在这样的关系,则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。

    五,审查房地产项目的当地政府态度

    这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国,由于各地区的发展差异大,中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定,而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的。这就是所谓的政府潜意识规则。 比如说对于房地产项目的超面积处理,杭州市明文规定:建筑面积1万平方米以上的,允许1%的误差。如果某项目建筑总面积为10万平方米,那么有1000平方米的建筑面积,在补套费和土地出让金后即可成为合法面积。而实际上,许多地方政府没有此类明文规定,如果是超面积,只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。

    六,房地产项目合作方式 房地产合作开发经营,可分成立项目公司(入股)、联建、参建等三种形式。从法律角度来说,项目公司(入股)最经济也最安全,但该方式一般地说只适用于投资初始阶段,不适合中后期加入。联建也是一种主要方式,但需要办理的手续比较繁琐,过程复杂,双方的合作关系和获得利益都靠合同来维持和保证。参建比较少,但该方式对于小规模资金投资是一种不错的选择,且手续简便,受暂时资金短缺的房地产开发商欢迎,尤其是那些在项目后期出现资金短缺的开发商欢迎。但参建合作经营常常被认为是无效合同的一种,也常常与借贷关系、非法集资、预售关系混为一谈,因此,合同条款的签订是至关重要的。

    七,房地产项目合作合同条款

    从以上来分析,一个成功的房地产项目合作经营,离不开一个完善的房地产合作合同。实践中发生的大量的房地产合作经营纠纷,绝大部分是因为双方签订的合作合同过于草率、简单化。笔者曾见过一份只有七个条款的房地产合同,总计字数不超过300字,但该合作项目的资金总额却达到3000万。真佩服这些投资人的胆量与勇气。

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关键词 房地产 财务 财务风险 管理 对策

关于房地产企业的风险控制，有一个项目非常重要，就是房地产企业的财务风险的管理。房地产企业面临的时代机遇是明显的，但是房地产企业同时也面临着很多风云变幻的市场因素，作为一种大型资本流动的企业，其财务问题成为企业运行与经营安全的一个核心部分。故，如何更好地控制房地产的财务方面的风险，对于整个房地产企业的运行是相当关键的。

因此，本文以当前房地产企业的发展和房地产市场的实际出发，针对房地产企业如何控制好自身的财务风险，有效地促进房地产企业的安全运行和房地产市场的健康发展方面，做出一些简要的分析，希望能够对当前的房地产企业的发展提供一些有益的建议。

一、房地产财务风险的含义和具体表现

房地产企业的财务风险，指的是房地产的企业在房地产项目的资本融合、资金投放、资金运行和利润的分配等方面的财务活动中，因为自身因素或者客观的因素而出现对房地产企业在获取利润以及企业的自身发展方面所出现的一系列重大的影响。

现代企业的财务风险基本上来源企业的债务问题，同样，房地产企业的负债问题也是房地产企业的财务风险的一个重要来源。房地产企业的负债运营，如果企业在房地产项目上能够顺利地获取利润，那么则企业除了能够清偿债务，还可获取巨大的发展，但是另一方面就是企业如果在房地产项目上面出现经营上的失当，不一定需要大型的亏损，只要是未来的经营利润持续下降，那么企业就有可能没办法清偿相关的债务。

房地产企业的经营类型是非常典型的一种资金密集型的企业，那么房地产企业必然就会出现其资金投放的量会比较大，持有房地产实物资产周期较长，交易周期也随之变得更加长久，而且资金回笼能力也是比较差的，这些特点都决定了房地产企业，尤其是大型的房地产企业本身就是一个有巨大风险与巨大利润并存的一个行业。随着央行货币政策调整和国家有关部委进一步调控楼价，目前房地产企业出现的财务风险问题的表现如下。

首先，资产的负债程度较高，存在清偿债务的风险。因为很多房地产企业开发一个项目的资金构成一般是由自有的资金、预售款项以及各项贷款共同组成，但是大部分的企业所持有的自有资金在开放项目的资金中比重是比较低的，因此可以说房地产企业的开放资金大部分是银行的贷款组成的。如果经营不当，就很有可能出现无法按时清偿债务，资金运转会进入僵局。

其次，银行的货币政策中，货币存贷款利率对于房地产企业的财务影响很大。因为房地产企业的交易周期比较长，在这个过程中，央行的货币政策是必然会出现波动的，因此，能不能更具备前瞻性地应对好相关的问题，就容易出现经营风险。这两年来，由于国内的物价进一步上涨，央行为了控制国内市场货币流动规模，以加息的方式调控了过热的国内市场，而加息一方面就加重了房地产企业的财务成本，一方面就加重了贷款购房的成本，使到交易下降，这些也都可能引发房地产企业的亏损危险。

二、当前应对房地产财务风险问题对策

房地产财务风险问题上文已经简要地进行分析，对于如何加强房地产的财务风险控制，笔者根据当前的房地产市场的发展情况，以及联系房地产企业的当前呈现出来的经营特点，于下文提出一些简要的建设性对策。

首先，房地产企业要优化自身的资金结构，并且有效地降低自身的筹资风险。所谓房地产企业的资金结构，就是指房地产企业长期持有并且投入到房地产项目上面的资金构成和互相之间的比重关系，更简单的讲，就是房地产企业自身拥有支配权的资金和企业的长期负债的资金之间的比重关系。房地产企业要注重优化自身的资金将够，并且适当地安排企业的产权，赋予股东更多的收益权，并且把负债控制在一定的范围内。

其次，要加强内部的审计，对房地产企业内部的财务风险要有效控制，就要注重对房地产项目投资的过程风险控制和主动地进行调节，对整个房地产投资项目要有充分地讨论分析以及风险的评估，及时地防范财务风险的发生，消除不良的财务风险隐患。对于企业内部的财务收入和支出都要有效率地进行审计审查，对企业各种行为都要有客观的评价，挖掘各种企业行为的生产力，从而实现企业各项资源的有机整合，把企业的审计作为一个重要的项目发展，实现全面的监督、管理、控制和评价的职能。

参考文献：

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一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。

二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。

三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。

四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。

五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。

六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。

七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行;施工方资质验证;审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认;招投标过程是否符合有关规定;中标金额与内容是否与合同约定相符;备案合同是否与实际执行合同一致;结算方式是否与备案合同约定一致;洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理;付款依据是否充分;施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注;有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来;还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出;另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。