房地产市场的特点范文

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篇1

近几年,我国房地产市场的走势和特点可以用“疯狂”这个词来形容,房地产乱象其实是我国经济脆弱的一种表现。

早在2007年,上一次流动性泛滥使得房地产价格飙升,随之而来的是信贷紧缩、打击囤地等调控政策出台,全国大中城市的房价疯狂上涨终于出现了缓和的趋势,一些城市的房价开始出现较大幅度的回调。但是,这次调控由于金融危机的突发又戛然而止,高举的皮鞭缓缓落下,市场也象猜透父母心理的孩子一样肆无忌惮,房价时过不久再次飙涨。房价的虚高和政策的朝令夕改投射出中国经济的脆弱阴影,GDP的增长对房地产业的过分依赖,使国家在进行经济调整时掣肘于房地产在国民经济中举足轻重的地位。在这里,应该看到问题不是出在房地产,而在于国民经济中的其他产业过于羸弱,各种产业发展的不均衡突出了房地产在GDP中的权重。我们不能因为腿部萎缩了,就说是因为臂膀的粗壮让身体看起来不匀称。目前,房地产投资占我国固定资产投资的比重接近20%,占GDP的比重为13.11%,考虑到我国正处于大规模城镇化和大面积棚户区改造这一长期进程中,这些数据并不是不合理的经济现象。

丛另一方面看,房地产不能也不应成为国家的支柱产业。我们不能因为其他产业的羸弱就赋予房地产无法承担的使命。国家的支柱产业是整个国家经济的栋梁,能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国过去的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业,现在是航天、信息产业;日本是汽车、电子、光学和计算机产业,日本因此坐定了世界经济排名的第二把交椅,实现了国家复兴。迄今为止,世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业,才能支撑和带动现代化经济发展,没有哪个国家能凭借盖房子把国家带进现代化。这是因为前者不仅带来产品,同时还刺激科技进步,提高效率,形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环。这种循环的核心,是可持续发展。正因为我国没有形成拥有自主产权和产业标准的支柱产业,过剩的流动资金无法从实体经济找到既安全又稳定的投资渠道,因此房地产才成为了中国投机资本长期青睐的对象,并助长了房地产的投机和恶性膨胀。依靠廉价成本支撑的出口和依靠资金推动的房地产,曾长期是支持我国经济腾飞的两副引擎,这也是发生金融危机后,出口出现问题使国家迫不得已重启另一个引擎――房地产的根本原因。这种有着严重缺陷的经济发展模式必将制约经济的发展,并且会让国家的刺激和紧缩政策产生变形和失效。

由于我国缺少可持续发展的支柱产业,经济结构不合理、社会保障机制不健全,房地产市场的发展长期偏离了“居者有其屋”的发展方向,房地产渐趋成为投机和致富的手段。由于房地产是关乎民生的重大社会问题,因此政府对房地产市场的疯狂会主动进行调整和打压。虽然如此,房地产所折射出的国民经济结构问题是不会随短期调控政策而发生逆转的;因此,经济结构的不合理而导致的资源错配还会长期存在下去,调控房地产对国民经济的负面效应也会迫使调控政策适时收手。在房地产这个投资领域就会出现在政策调整和经济增长需求之间不断地寻优和纠偏的动作,房价将在这两种力量的作用下,形成长期震荡向上的走势。

长期、反复走高是经济结构不合理的必然结果,政策调整和资金推动将成为此消彼长的一对矛盾体。因此,房地产市场在我国支柱产业没有形成以前,在可以预见的相当长的时间里都将是长期投资的较好选择。

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［摘要］房屋是一种不同于其他商品的消费品，其耐用性更高，并且有着固定资产的性质，这就注定房地产市场也呈现出不同的特点。文章积极对中国房地产市场的冷与热进行研究，在此概念解释的基础上，当前中国房地产市场的现状得以清晰展现，并提出了现阶段房地产市场的应对措施。

［

关键词 ］中国房地产市场；市场需求；市场供应

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144

由于不同区域的人口，环境，文化，教育和经济因素的不同，房地产市场区域的需求情况也是不一样的。一般情况下，房地产市场会呈现出以下的基本特点：多样性，也就是说，房地产市场交易的不仅仅是建筑物，更是权利和义务的交易，囊括更多的交易方式；双重性，房地产有着增值保值的特点，是吸纳通货膨胀比较理想的方式，扮演着消费品的同时也是投资品；供需的不平衡性，也就是说房地产市场供求之间的不平衡性长期存在，两者的相对均衡也是客观存在的。基于这样的特点，我们更有必要对于中国房地产的冷和热进行全面的思考。

1房地产冷与热的含义

1.1房地产市场冷的含义

所谓房地产冷是指房地产销售的淡季，销售陷入冷清的状态。在这样的房地产市场背景下，房地产价格不断下跌，投资收缩，房地产开发量也不断降低。一般情况下此时都会采取积极的反周期措施去实现销售量的提升。具体来讲，需要从刺激有效需求和提升有效供给两个方面入手。前者是指商品的总供给价格和总需求价格处于均衡状态下的社会总需求。简单来讲，这其中的均衡价格就是消费者愿意支付的需求价格和生产者能够供给的价格是一致的。对于房地产市场来讲，就是需求居民收入和商品价格直降达到最佳的临界点，在对于房地产市场进行分析之后得出各种均衡点，在此基础上提升有效供给，保证房地产商品是符合消费者需求，并且达到消费者物美价廉的需求心理的状态。

1.2房地产市场热的含义

相对于房地产市场冷来讲，房地产市场的冷是指在房地产销售的旺盛时期，此时是房地产产品大卖的时候。从表面来看，这是市场态势良好的具体体现。但是这样的市场背景下，物价会不断上涨，使得投资不断扩张，开发量也在这样背景下得以不断提升。如果这样的扩张一直持续下去，会使得房地产市场陷入过热的状态，很容易造成供大于求，商品大量积压的情况，由此造成极大的社会资源浪费。一般情况下应该积极采取抑制油脂的行为发生，采取反周期的措施去进行处理。

2对于房地产冷与热的思考

从上述对于房地产冷和热的含义诠释，我们看到无论是房地产市场过热还是房地产市场过冷，都是不理想的房地产市场环境。如何将房地产的供求关系处理在均衡的状态，是我们应该时刻关注的问题。在明确这一点之后，从而去采取对应的措施进行调整，使得房地产的宏观政策是与市场需求均衡的目标是吻合的，这对于保证房地产市场健康发展是至关重要的。

既然房地产市场过热或者过冷都不利于其健康发展，就需要去思考究竟在什么样的发展状态下，房地产市场是最为健康的。一般情况下，如果商品房的销售额增长率高于房地产的投资增长率，空房率比较低，这说明所建设出来的房屋是适销对路的，房地产市场的供应和需求之间是相互吻合的；或者从销售面积和竣工面积的角度来看，当销售面积出现大于竣工面积的时候，这也证明了房地产市场是处于良性发展状态的，房地产业发展是比较健康和稳定的。

房屋是不同于其他消费品，其耐用率比较高，在房屋存量达到一定规模的时候，就会出现饱和的状态。简单来讲，假如房屋居住面积宽裕，房屋质量比较高，长时间不会出现损坏，人口也得以控制甚至出现负增长的话，房地产行业势必会陷入到萎缩的状态。当然对于我国来讲，国民经济不断发展和进步，城市化进程极速前进，对于住房的需求量还在不断增长，这是客观存在的房地产市场背景。

3现阶段房地产市场应对措施

随着我国经济进入新常态之后，房地产市场也慢慢进入到缓和的发展状态。纵观国际上其他国家房地产发展初期的历程，也是经历了从迅速发展到趋稳的阶段，这是客观存在的事实。我们应该正视当前房地产当前的发展状态，迎接房地产供需均衡，平稳发展的时代。2013年12月到2014年10月，无论是我国商品房销售额，还是我国商品住宅销售额都在急速下降，两者的增长率也急速下滑。具体来讲，当前的房地产市场的发展状态为：其一，房地产价格趋于稳定，并且存在上下波动的情况。从本质上来讲，经济的不断增长是推动地价朝着更高方向发展的不竭动力，当经济发展速度趋于稳定的时候，房地产市场也开始朝着常态化的方向发展和进步；其二，房地产的增长动力和结构会在这样的常态化背景下发生变化，慢慢开始重视房屋经营，居住服务，中介服务的长期效益的方向发展和进步，也是当前房地产市场发展的基本情况；其三，房地产市场的发展形势也慢慢出现变化，兼备大规模开发和城市功能提升的特点，是我国城市化质量不断提升的具体体现。

对于这样的房地产市场发展现状来讲，政府部门应该冷静面对现阶段房地产市场发展的现状，关注与宏观经济发展增速的控制，房地产市场就不会出现过于严重的偏向，在此基础上积极关注房地产的发展态势，营造健康公平的竞争环境，充分发挥市场经济的效能，使得房地产行业能够朝着可持续的方向发展；另外，应该积极建立完善的房地产市场信息平台，使得企业和个人能够更加轻易地获取到关于房地产的信息资源，以正确地引导企业和个人去进行投资或者购房，避免房地产市场盲目性导致出现过热或者过冷的情况。

对于企业来讲，应该高度重视房地产质量和效益的提升，转变以往的依靠大规模扩张去实现经济利益提升的方式，以提高质量和增强效益为核心，注重新材料的使用，使得房地产的质量得以不断提升，并且关注于住宅休闲旅游，养老和科技园的开发建设，从而改变单调的房地产产品结构格局。

对于个人来讲，应该理性地看待当前房地产价格趋势，正确审视房地产价格波动的常态化发展，积极学习房地产和理财方面的知识，合理地执行投资和消费方案，依据自身经济实力，对于家庭需求进行分析，以保证购房和投资行为的合理性。

4结论

综上所述，积极对中国房地产市场的冷与热进行理论分析，了解其形成原因，明晓房地产市场过热或者过冷都是不利于市场健康发展的。在此基础上正确审视当前我国房地产市场的发展现状，以理性的态度去面对，从而根据不同行为主体的特点和需求，采取对应的措施去处理和面对，才是我们应该积极做好的工作。

参考文献：

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房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.

现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用.

(二)房地产市场的特征

由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动,因此,必须充分认识房地产市场的特点,以便为有效管理和组织市场营销活动服务.作为整个市场体系的组成部分,房地产市场具有以下主要特点.

1.房地产市场是权益交易市场.由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益.交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权.不同权益的交易,形成市场上不同性质的交易行为.

2.房地产市场是区域性市场.由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征.这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查,目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行.

3.房地产市场是不完全竞争市场.房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房地产之间又不是不能替代的,所以,房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场.

二,房地产市场营销观念

企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.

(一)生产观点

20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,"我能生产什么,就能够卖什么",企业的普遍思想是"生产观点".

(二)推销观点

20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用"推销观点"指导企业的经营活动.其基本特征是"我卖什么,人们就买什么".这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种"以产定销"的观念,即"我生产了什么,就推销什么".

(三)市场营销观点

第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用"市场营销观点"代替"推销观点".

用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.

我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.

三,房地产市场营销的内容

现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.

(一)房地产市场研究分析

1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.

2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.

(二)确定房地产投资经营目标

在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.

在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务"

企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.

确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.

(三)项目决策

项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.

1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.

2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.

3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.

(四)促进销售

确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.

(五)信息反馈和物业管理

提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.

以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.

四,房地产市场营销的基本过程

根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.

1.分析市场机会.

2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.

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房地产市场信息是指房地产行业办理各类房产业务，并在各类业务形成的交易与权籍数据基础上，实现对房地产市场主体进行规范监管，并向社会和有关部门进行的综合信息。［1］全面、及时、准确的房地产市场信息是准确把握和分析房地产市场运行态势和房价变动情况的基础，是政府加强和改善房地产市场宏观调控的有力依据。［2］房地产市场信息具有以下特点：一是客观性。［3］房地产市场信息是不依赖主体为转移的。信息的事实就是它的中心价值，客观事实性就是它的第一基本性质。二是利益共享性。房地产市场信息的利益共享性，表现在它可以被共同占有，共同享用。即信息在利用的过程中被消耗，可以在同一时间或不同时间广泛地传播扩散，为众多用户加以利用。三是时效性。人们获取房地产市场信息在于利用，而信息的效用和产生利用之间有着密切的关系，它的时效性表现在及时性和透明性上。四是可加工性和开发性。［5］在对房地产市场信息的利用过程中，人们一般不是简单地使用它，而是对所获取的信息进行分析、比较、综合，从而产生出新的信息。五是传递性。房地产市场信息的传递性表现在它可以在时间上和空间上多方式地进行传递，这些传递渠道包括政府部门、房地产行业和中介组织。

二、房地产市场信息失真现象

房地产市场信息失真是指房地产市场信息的输入和输出的不一致而产生信息虚假，即房地产市场的真实信息情况与房地产信息公布情况不符。房地产市场信息失真表现在以下几个方面。一是房地产市场信息源不明。信息源是指信息的来源，也就是产生信息的地方，不明的信息源所产生的信息会导致信息失真。2005年12月国家统计局公布，至2005年10月末全国商品房空置率已达到26％；2006年2月，国家统计局又公布了新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1．14亿平方米。［6］北师大房地产研究中心主任董藩认为，国家统计局给出26％的空置率绝对是错误的，房屋空置率实际不到1％。［7］国家统计局新闻部门于3月16日声明，该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”，于是人们纷纷质疑，转载于全国多家媒体的“国家统计局空置数据”究竟来自何方。［8］二是房地产市场信息指标不统一。信息处理需要不同的方法和程序，而信息指标的不统一会导致处理后的信息产生差异。例如，2006年3月21日国家统计局了全国70个大中城市1、2月份的房屋销售价格情况，其中北京1、2月份房价同比上涨7．3％。第二天，北京市建委、北京市统计局等部门对外公布：北京市商品住宅在1～2月间的预售交易平均价格涨幅为17．3％。［9］针对这两个相差了两倍的统计数字，北京市统计局新闻发言人于秀琴解释说，北京市建委等部门的统计数据和国家统计局统计数据出现很大差异是因两者统计指标不统一。［10］三是房地产信息公开混乱。信息公开指政府组织公开自己拥有的信息，而不同的政府部门因为职权的不同就会导致信息公开的混乱。2010年2月13日国家统计局的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，2009年我国70个大中城市房屋售价同比上涨1．5％，其中新建住宅价格上涨1．3％，二手住宅价格上涨2．4％。［12］同年2月16日，国家统计局又公布了2009年全国房地产市场商品房销售价格涨幅为24％。［13］这一数据迅速引发一场舆论风暴，人们几乎一致认为这不可思议，“可能是放错了小数点。”［14］

三、房地产市场信息失真的原因

房地产信息失真问题，主要源于房地产信息形成处理机制的不完善，包括房地产市场信息的采集不准确、对采集信息的处理不规范以及公开信息的环节的不完善。

（一）房地产市场信息采集不准确

房地产市场信息采集指运用调查、情报检索和网络等手段去对房地产市场运行信息进行搜集。导致房地产市场信息采集不准确的原因有：一是信息需求确定不准确。房地产市场信息用户分布于特定的领域，因而对房地产市场信息的需求具有较强的针对性，包括采集的内容、类别、格式、来源、质量和数量，而信息采集的需求又受到个人主观能动性的影响，这就使得确定信息需求存在着差异性，不适当的信息需求使得采集的信息具有一定的片面性。二是信息源选择偏差。房地产市场信息的信息源具有相对性、多样性、不确定性、替代性以及补充性。信息源不是一成不变的，若不能及时准确地选择正确的信息源，片面地将信息源固定化会使采集的信息具有滞后性，就会导致房地产市场信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法与程序会因为机构、任务、要求和资源等方面的不同而不同，而不同的方法与程序又会使采集和利用的信息不同，不合理的方法与程序会使房地产市场信息的采集不客观、不真实。

（二）房地产市场信息处理不规范

信息处理环节是房地产市场信息失真的一个重要方面。一是信息的处理方式不同。我国尚没有建立起一套完整的信息指标体系［15］，而不同的信息指标体系设置的计算方法、统计技术存在差别，采用不同的指标体系处理信息，会导致房地产市场信息的处理不规范。二是信息的存储与检索不够科学。采集的房地产信息经过加工后要归类记录和存储，要知道存哪些信息，存多长时间，以什么方式存储，存在什么介质上。我国房地产市场信息在存储过程中存在着明显的滞后性与片面性。三是信息传递方式不合理。不同的部门和组织有自己常用的信息传递方式，而且还根据实际情况选择其他形式的信息传递方式或者这些方式的某种组合进行信息传递。但是，在房地产市场信息传递中缺乏专门的信息机构来进行信息传递活动，传递方式的杂乱与不合理导致房地产市场信息来源不明，真假难辨。

（三）房地产市场信息不权威

房地产市场信息应由政府及企业部门将房地产市场信息集中管理，通过将处理后的信息进行共性分类，最终实现系统化、标准化的公开。我国的信息存在以下问题：一是政府信息存在着一定的混乱。改革开放以来，我国主要经济统计数据一直采用地方上报、中央汇总的模式，但地方政府往往会在政绩压力下进行统计干预，直接影响经济数据的真实性，干扰市场预期。二是企业部门公布信息的虚假。在房地产行业，企业为了获得高额的利润与经济效益，一些主体部门有意向政府提供一些虚假的、失真的信息，使得政府的房地产信息的真实性与权威性受到严重质疑。一个时期关于各种房地产市场信息报道一再升温，造成卖得多、卖得快、卖的价高、卖的地块重要就好的印象。［16］这些信息带有明显的主观倾向性且缺乏客观的科学性。我国房地产信息主体之间的矛盾，使房地产市场信息的权威性受到质疑。面对政府部门的不同信息，消费者往往只能茫然失措。

四、解决房地产市场信息失真的措施

（一）加强对信息采集环节的管理

信息采集是信息处理过程的起点与基点，了解真正信息需求，必须掌握足够的信息，选出有价值的信息，并根据这些信息进行判断决策。一是进行用户研究，确定正确的信息需求。房地产市场信息用户来自企业、政府、协会、新闻传媒等不同的部门机构，即使是同一个信息用户，其需求也是不断变化的，应针对不同的房地产信息用户类型与特点确定正确的信息需求。二是选择正确的信息源。正确认识房地产信息源的相对性、多样性、不确定性、替代性有助于更好地选择和利用信息。信息的选择过程，是根据不断变化的用户信息需求，从已确定的信息源体系中连续地选择、提取和收取信息的过程。［17］所以应筛选有价值、有针对性的信息源，采集权威性的信息，掌握信息重点。三是采用正确的方法与环节。明确信息采集环节是信息管理中计划工作的主要任务。房地产信息采集计划工作的任务和内容包括：（1）明确信息采集的具体任务和要求。（2）明确信息采集工作的宗旨、目标和战略，论证可行性。（3）规定各项工作的开始和完成的进度。（4）规定实施地点和场所。（5）拟定具体的措施、政策和规则以及资源的分配方案。

（二）重视信息的处理环节

信息处理是试图解释信息的内容，从而得出高效、准确、及时的信息，只有经过处理的信息才能变成所需要的信息，才能被适时有效地利用。针对房地产市场信息失真问题，可以采用如下措施：一是要建立统一的指标体系，制定合理、权威的信息处理指标体系框架，包括统一基本单位、统一调查制度、统一数据采集处理平台、统一信息系统，以及运用一套相同的指标体系去处理房地产市场信息。二是要合理地存储信息，提供方便快捷的信息检索。要保证存储的信息不被破坏、篡改、丢失，必须持续更新信息，剔除过时信息和修改贮存信息，扩大信息容量，储存尽可能丰富的房地产市场信息。此外，还要考虑到储存信息更新的方便性和灵活性，保证具有较高的检索效率。三是规范政府及企业部门对房地产市场信息的传递。不仅要经济、合理、有效地选择信息传递渠道，而且还要考虑到信息传递的效率和传递过程中的安全保密问题。政府和企业部门对于房地产市场消息的传递需要采取正确消息传递模型，确保信息传递的全面性与真实性。

（三）规范信息环节

信息环节是信息完成的最终环节。信息的公开和透明是资本市场生存和发展的基石，房地产市场作为资本市场的重要组成部门，信息的公开和尤为重要。一是政府部门进行内部沟通，使信息更完整。政府部门应该统一信息，核对信息数据，在确保无误的情况下达成协定，积极主动地向公众正确权威的信息。要明确信息审核的规范要求，拟订信息规范表述，提高和强化政府部门的职能要求。［18］二是提高政府工作人员的政治素质和思维能力。政府房地产信息资源开发人员不仅需要信息技术、信息业务加工处理的技能，还需要政府管理、相关法律政策、政府资源协调等方面的知识和技能。［19］政府应该对企业以及媒体进行规范，杜绝虚假不实的房地产市场信息，完善房地产市场信息法律法规，确立相关房地产机构的职责和权限，规范房地产市场信息的，使的信息更有权威性与完整性。

（四）完善房地产信息披露制度

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随着现代社会房地产市场体制的逐步完善，政府对于房地产调控政策的诸多改变，由原来的单一行政政策开始转变为将行政政策和经济政策结合起来，运用财政政策和税收政策的调控机制共同对房地产市场发挥作用，用政府调控的最小负面效应达到房地产市场治理的最好效果，通过近年来对于国家房地产调控政策的效果分析，不断地深入市场调查，解析调控政策的运作体制情况，从影响调控政策的各个方面制定出针对性的治理政策。

1 现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状

国家统计局的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与前一月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。与前一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，上海涨幅最高为21.8%，最低的为温州，下降2.8%。显示出房地产市场持续高涨，宏观调控效果不甚明显。针对现阶段我国房地产市场上出现的诸多政策调控失效的诸多问题，政府的调控政策并没有取得理想的效果已经是学术界所达成的一致共识，通过分析现有房地产的市场资料，总结出了许多政府调控政策中调控工具选用不当的情况，但是，因为行政法规覆盖了房地产市场的每个环节，调控政策工具的选择并不是解决房地产市场失衡的最主要的问题，因为地方政府对于国家调控政策的执行并不到位，再加上房地产的开发商对于企业超额利润的过分追求，在一定程度上就为政府调控政策的失灵找到了合理的解释，使看上去似乎严厉无比的政策，在巨大的市场潮流中显得苍白、无力。另外，通过对于政府和房地产开发商之间的博弈调查，分析得出许多针对性的启发建议，完善政府调控政策的手段就是其中之一。但是问题是，这些理论性的建议并没有形成归纳性的实际建议，只是研究房地产市场的学者们从经济学的角度提出的应对性建议，要想从根本上解决房地产市场因为政府调控政策失灵所带来的负面效应，找到合理的治理办法，还需要从长远的角度出发，就如何解决政府政策调控过程中规避政策失灵情况，从中国政策市场以及新兴市场两个角度出发，双管齐下，对房地产调控所涉及到的各个利益主体之间的关系进行长远考虑，从根源上找到房地产调控政策失效的各方面原因，并在这个基础上，寻求最终能够使得房地产市场健康发展之路。

2 我国房地产市场调控政策的效用分析

2.1 房地产调控政策过程中需要注意的问题

我国房地产市场经过近几年的建设无论从房地产商品的自身属性还是商品对于市场的影响都已经取得初步性进展，为此在房地产的调控政策实施的过程中，主要从以下几个方面进行效用分析：

第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；

第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；

第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。

2.2 房地产调控政策的定性定量效果分析

根据近几年我国针对房地产市场出台的各项经济调控政策的具体内容以及调控目标，为房地产市场稳定房价、政府打击房地产市场这两项投机行为具有重大的理论研究意义，政府首次通过市场的调节机制控制房地产市场，对于稳定房价这一调控目标、保障中低收入家庭的住宅需求的供给，另外也没有伤害普通家庭的购房积极性。首先，根据投资者的流动性特点，对于持有地区房产的时间往往很短，主要原因就是炒作现象的日益严重导致的资金流向的不确定，这一类的投资者承受了巨大的机会成本，从一定程度上降低了房产的收益，增加了购房风险，因此，政府应该从税收政策上做出正确的调整，征收营业税的规定不仅能够增加二次交易成本，而且极大地削减了短期投资者的炒作收益预期。其次，对于处于中等家庭的投机炒作者，他们的主要目的就是能够通过投资炒作寻求短时间内房产变现获利，通过出租等手段实现个人资产的保值，这样就在一定程度上增加了金融机构的风险，影响了国民经济在运作上的安全性。最后，通过简单地定性分析模型的建立，能够得出结论：我国房地产市场的发展速度过快，以及大量的投机行为，严重的影响了政府对于房地产市场调控政策的实施，从而使普通居民的自住性住房需求长期不得到充分满足，原因则是房地产市场调控政策上的连连失策，始终没能有效命中要害。

3 我国房地产调控政策效用失灵的治理建议

3.1 加强地方政府的调控政策治理

我国房地产市场的调控政策失灵情况最大的根源主要是利益相关者行为的扭曲，为保证政府调控政策的积极有效实施，就要在一定程度上对地方政府的行为进行制约，建立规范健康的市场制度环境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的约束机制，对地方政府的既得利益与其他利益集团之间的联系区分开，进行合理的利益分配，通过严格的控制房地产市场的开发程度、限制并清除不合规定的房地产费用来制约地方政府的利益行为，同时削减地方政府的财务支持强度，以平衡保障性住房和中央调控政策成本双方面的利益为目的，减少地方政府过度支持房地产发展的影响，另外，建立有效的约束机制，制定事后惩罚等监督体制，增强社会监督的影响来规范地方政府的行为；第二，改革地方绩效考核制度，保证社会民生的效益，现在中央政府适时的建立了地方性的绩效考核制度，改进不合理的绩效考核体系，明确地方政府对于社会民生所做出的贡献给予政治上的嘉奖，在设置绩效考核标准时，注重居民对于社会利益和经济利益两方面的评价，根据效益性指标的权重的大小，将维护和稳定住房价格以及改善住房结构、解决中低收入家庭的住房困难等问题真正的纳入绩效考核指标体系中；第三，改善地方政府的职能，防止过度干预，由于地方政府具有干预房地产市场的经济职能，为保证房地产市场的有效竞争，必须适时的限制地方政府过度开发房地产市场，避免造成的资源浪费现象，规范有序的市场、引导正确的资金流向，防止地方政府的越位现象。

3.2 加强政府调控政策对于开发商的监督

为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。

3.3 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为

由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。

总之，为改善房地产市场调控政策失灵的现象，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。

参考文献：

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1 房地产市场健康现状描述

“健康”原本用来形容人的身体和精神方面的良好状态，是人生最宝贵的财富。同样的，对房地产行业而言，良好的市场机制和稳定的外部环境对其发展至关重要。目前，我国的房地产市场相对稳定，作为国民经济的最新增长点，它为我国经济的快速增长做出了相当大的贡献。此外在开发投资上，房地产业的投资潜力也是很大的，目前在投资结构当中，价格走势逐渐趋于稳定。总体来说，我国的房地产市场健康状况良好。但需要注意的是，一些不利因素仍然存在，如果处理不当，很可能会影响到原本良好的发展态势。具体来看，影响我国房地产健康的状况的因素主要表现在以下几个方面：①城市化发展水平。随着城市化发展进程的逐步加快，越来越多的人口涌进城市，居民对住房的需求也越来越大。同时，随着我国居民消费水平的进一步提高，他们对住房质量和房产服务水平的要求也更为严格。②流动人口的增加。随着我国流动人口数量的大幅增加，相应地对住宅的需求量也进一步激增，对我国房地产市场的健康状况产生了一定影响。③城市改造。在改造环节，通过对旧城建造，原有的城区住房结构也发生了相应改变，居民住房面积进一步扩大，也在影响着我国房地产市场的健康状况。④改革与市场发展。在深化改革的过程中，随着经济的不断发展，建筑行业发展的逐步稳定，势必会对我国的房地产行业造成影响。

2 房地产市场健康的内涵

所谓房地产市场健康是相对而言的，受我国地区发展水平的限制，各地区房地产发展情况差别明显，同时还处于一个不断变化发展的体系当中，随着市场的发展各阶段都呈现出不同的特点，通过对比不同地区房地产发展的情况，结合影响房地产发展的因素来看，房地产健康就是指在一定时期内，通过综合各个影响因素，如房地产发展的规模、整体结构、战略目标和发展方向等，进行整体性的把握，通过协调和调整各因素间的关系，实现房地产业的可持续发展。总而言之，一个健康的房地产市场必须能够容纳足够数量的竞争主体，通过竞争机制，实现可持续发展。

首先，对房地产市场来说，健康是一种和谐稳定的理想状态，根据健康程度，可将房地产市场的健康状况分为健康和不健康，而健康状态又可以分为基本健康和非常健康；不健康状态又可以分为轻度不健康、重度不健康以及严重不健康。一旦房地产市场处于严重不健康状态，再加上处理措施不当，则房地产市场势必会陷入市场危机，对今后的长远发展造成不良影响。此外还要注意，绝对健康状态对房地产市场的发展来说是不存在的。其次，一个健康的房地产市场还有一个显著特征，即实现持续发展，既能保证当前形势下的市场需求，又能把眼光放长远，合理规划，统筹兼顾，正确处理资源、人口和环境的关系，为未来房地产行业的发展奠定良好基础。最后，房地产市场还具有很强的区域性特征，因此各地区房地产市场的健康状况和评价标准存在一定程度的差异。针对不同地区的发展情况和未来趋势，各个地区的房地产发展策略要进行相应调整，并根据实际需求不断补充和完善。因此，一个健康稳定的房地产市场，必须具备良好的外部基础，即稳定的发展环境和运行机制，房产行业的可持续发展是评价房地产市场健康与否的重要标志，评价指标主要由经济、人民生活、环境三方面组成。只有适应了这三方面发展的需求，才能建立起和谐稳定的房地产市场健康体系。

3 房地产市场健康概念的特征

根据房地产市场健康的内涵，笔者分析了房地产健康的基本特征，具体来说，可以分为以下四点：

3.1 系统性：影响房地产市场发展的因素众多，既有外部原因，如城市的产业结构、政策变化以及土地供应情况等；又有内部原因，如开发商的整体实力和购房者的心理等。同时这些因素相互独立，彼此影响，对房地产行业的发展产生了重大影响。房地产市场健康体系是一个综合的结构系统，在分析时，要考虑全面，分清主次，抓好重点，将它们置于一个完整的系统当中。

3.2 动态性：房地产市场的评价内容和标准并不是一成不变的，因此在评价过程中，必须根据实际情况，及时作出相关调整。并在此过程中，不断补充和完整房地产市场健康体系的标准和规范。

3.3 区域性：我国的房地产市场发展受区域性影响很大，不同地区的房产价值和发展情况存在明显差异。同样的，我国的房地产市场健康体系建设也具有区域性特点，一些东部沿海地区的房地产业往往起步较早，基础雄厚。

3.4 相对性：对房地产业来说，所谓健康与否，是就评价的对象来说的，并不绝对。因此，对房地产市场健康体系而言，研究对象必须统一固定，前后一致，否则会影响房地产评价的结果。

4 构建房地产市场健康体系的反思和对策

目前，我国的房地产市场存在着产权不明晰、融资渠道单一以及保障性住房分配不合理等种种问题，结合我国房地产市场的当前形势，笔者从以下几个方面提出了建设性意见：

4.1 走出“土地财政”困境，改革土地税收政策。土地是发展房地产行业的根本所在，是进行房产开发的前提和基础。在房地产行业的发展过程中，不可避免的会涉及到土地产权，开发商在实施开发时，常因房地产资源的分配和产权归属问题引发纠纷。中国的人口数量和结构决定着当前住房高增长的需求，但由于土地财政的普遍存在，由土地带来的税收占地方预算收入的比重过大，造成了国民收入分配结构不合理，抑制民间投资，不利于市场秩序的稳定和长远发展。同时，土地财政还造成了房价增长，房价过高，严重威胁着我国房地产市场的可持续发展。为了构建我国房地产市场的健康体系，必须从根源上解决房价过高和增长过快问题，即调整地方财政收入结构，推动税收结构多元化，尽快开征物业税。

4.2 调整住房结构，建立健全住房保障体系。保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一项重要举措，住房保障的落实有助于社会和谐，有利于房地产行业的健康稳定发展。我国保障性住房制度自建立发展至今，已然取得了不少的成绩，但由于经济和社会发展阶段及渐进式体制改革的路径限制，在制度建设方面还非常不完善。

2008年以前，我国保障性住房的建设总体上呈现“类型少、供应量少、覆盖面小、供求矛盾大”的特点，保障性住房不仅在融资上相当困难，而且一些配套支持发展严重滞后，再加上地价上涨和地方政府对土地出让收入的依赖，保障性住房土地供应也难以保证，保障性住房机构建设落后，分配不合理等一系列问题，使得我国保障性住房建设一直饱受诟病。2008年以后，保障性住房这一重要供给，到目前扩充了大量的公共租赁住房、限价商品房以及各类棚户区改造的多方面供应体系。

4.3 完善预售制度，拓展融资渠道。我国现行的商品房预售制度存在着诸多问题。首先，预售制度使得房地产开发市场的门槛过低，刺激了非房地产开发企业进入房地产市场的冲动；其次，商品房质量无法得到切实保证，商品房预售制度导致开发商和购房者严重信息不对称，消费者对于所购房屋综合信息的掌握处于绝对劣势地位，消费者在商品房质量达不到预先要求的情况下也不得不违心接受；第三，有些开发商利用商品房预售变相进行非法集资活动，例如通过收取定金、诚意金或认购等方式损害消费者利益。以上存在的这些问题都是由于现行的商品房预售制度存在缺陷所致。虽然商品房预售制度存在很多弊端，但是骤然取消期房预售制度，必将对房地产市场产生过大的冲击，在目前房地产融资渠道比较单一和房价居高不下的情况下，必须要通过软着陆才能保障消费者的权益，避免金融系统风险，稳定市场秩序，促进房地产市场的理性发展。因此本文认为商品房预售制度的废除还不合时宜，必须改革完善现行商品房预售制度，充分发挥政府职能，进一步完善预售监管措施，加强监管。也是商品房销售方式实现逐步转型，平稳过渡的必要手段。

参考文献：

[1]刘洪玉，沈悦郑，思齐.中国房地产市场发展应注意的问题[J].城市开发，2005（04）.

[2]宋春华，梁运斌.构建房地产市场体系的基本框架[J].管理世界，1994（05）.

[3]董裕平.房地产市场的理性调整与通货膨胀控制[J].财经科学，2008（11）.

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我国房地产市场发展现状

随着我国改革开放和社会主义市场经济体制日益完善，我国房地产市场也获得了快速发展。但最近几年，房地产市场运行却出现了异常，越来越偏离正常的轨道。尽管中央政府实施几次房地产调控，但收效甚微，房价一路高歌，已经涨到普通民众难以接受的价位。从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，10年持续调控，房价一路走高。同时，三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。数据显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%，自2012年6月以来，已连续7个月保持上涨。其中，广州以1.2%的涨幅位居榜首，福州、深圳、北京的涨幅均达到或超过1%，位居2-4名，一线城市成为此轮房价上涨势头中的领涨者，进入2013年以来，房价上涨势头仍在持续（张敏等，2013）。同时，前些年全民炒房红极一时的温州，2012年前11个月市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。温州楼市现象并非个案。多位业内人士表示，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。《中国企业报》报道：继高利贷危机之后，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，康巴什楼市大面积降价，从均价10000元暴跌至2011年的3000多元。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。海南的三亚、海口等多个城市出现房价跳水现象，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。可见，由于我国房地产市场过度投机，房价已经处于高位运行，积累较大的风险，房地产市场的供需问题应当引起我国政府的高度重视。

影响我国房地产市场供需平衡的因素分析

目前影响我国房地产市场因素很多，以下就从房地产市场的需求和供给视角分别进行分析：

（一）从房地产需求角度来看，目前房地产虚假需求过大

房地产需求主要由生存需求（或刚性需求）、投资需求和投机需求构成。生存需求又称刚性需求，通常情况下，一个家庭必须要有一个生活的空间，缺少了这个条件就会严重影响基本生活质量。投资需求是指一个家庭拥有两套和两套以上的房子，作为不动产投资，获得长期性投资的增值收益（房屋价值储蓄或房屋出租获得租金）。投机需求是指在短期内通过房产买卖赚取差值收益，尤其在房源紧张时候，更容易推波助澜，助推房产市场泡沫，该类投资具有短期性和不稳定性的特点，尤其是凭借金融助推的投机需求是产生虚假需求的主要来源。我国最近几年的房价迅猛攀升的主要原因之一就是投机需求与投资需求过于旺盛，导致房价上升，房价上升又进一步刺激投机需求和投资需求，同时与刚性需求交织在一起，导致房价和房产需求螺旋加速上升的结果。

（二）从房地产供给角度来看，目前我国房地产供给不足

我国自20世纪末进行房产改革以后，房产供给只有市场供给一条渠道。房地产市场中，为了保证国家土地的宏观调控，地方政府控制土地的总供给，地方政府是土地唯一供给者，通常开发商经济实力和社会资源雄厚，数目不多房产开发商共同经营，形成了房地产寡头市场。开发商以盈利最大化为目的，贪婪的资本本性，促使其通过各种手段，甚至不惜违法违规（例如，惜售、囤积居奇、囤地炒地等），减少房屋供给。房地产供给房屋结构不合理、供给渠道单一，导致房屋供给减少，同时随意抬高房价。可见，一方面是房产供给的减少，另一方面是房产虚假需求的加速上升，房价火箭式上升在所难免。

（三）从房地产市场制度供给角度看，目前我国房地产市场制度供给不足

一是税收制度存在的问题。通常情况下，完善税收制度可以促进房地产健康持续发展。我国目前的房地产市场税收制度具有重流通，轻持有特点，房产税收只是停留在交易环节，应该向财产持有环节转移，从长期来看，具有抑制投资、投机需求的功能。二是对房产商的监管制度。对房产商的监管非常薄弱，地方政府大多采取纵容或包庇的态度，致使房地产市场出现如此多的问题。资本的本性就是追逐利润最大化，房地产资本同样具有资本的本性，因此，对房地产商仅仅进行道德的强化还是远远不够的，还需要靠健全制度的规范和约束。三是对政府责任官员的监管制度。地方政府对房地产市场监管不力，导致房地产价格失控，应该由谁负责，采取什么惩罚措施，目前都是空白。导致地方政府面对滔滔房价而毫无惶恐之意。四是缺乏房地产市场健康发展的预警机制。目前，我国房地产市场还处于探索阶段，对于房地产市场运行还没有完善的指标体系，例如，房地产投资占GDP的比例，房价与居民收入的比例，房价增长率，地价、房价和税费的比例，银行房贷安全指标等。五是房地产市场供给的多元化机制不完善。

（四）从政策及执行力供给角度看，房地产政策碎片化及地方政府执行力不足

在我国房价调控过程中，近几年，中央政府出台一系列关于房产市场调控政策，一方面各项政策缺乏系统化与合力，另一方面地方政府执行政策给人的感觉具有彷徨犹豫的特点，抑制房价政策的效果屡试不彰。究其原因是地方政府为了自身利益，在具体执行中央政策时，执行不到位。各地地方政府为了地方财政不受影响，互相竞争互相攀比，效仿诸侯经济，对本地日新月异的高房价视而不见。“君不见，楼价节节入云端，百姓翘首心茫然；君不见，房租月月日日新，抬高物价和菜篮；君不见，国民收入快速增，幸福指数不如前”。有法不依现象频现，“房姐”、“房妹”、“房叔”为多购房产制造假户口，严格的户籍制度形同虚设，国家的房控政策相关配套制度执行的漏洞不堵，调控效率必会大打折扣。

（五）从金融市场供给角度看，金融机构难以遏制的道德风险助推了房地产泡沫

国家的商业银行为了各自的经济利益，明知过度的房地产贷款将会导致房地产市场风险的出现，进而导致金融风险的产生，还是尽其所能扩大房贷业务。究其原因，国家的商业银行由国家托底，如果出现了金融风险最后还是要由国家承担，其实如果真的爆发金融风暴，覆巢之下，岂有完卵，每一个人都要遭受损失。

（六）从房地产市场信息供给角度来看，过多的市场噪音对房地产市场有影响

一个完善的房地产市场应该有成熟的市场信息披露机制，能够真正客观地公开房地产成本、房地产供需等信息。目前，我国房地产市场存在着严重信息不对称问题，还没有形成统一的全国房地产市场信息网，各地的房地产市场信息画地为牢，各自为政，甚至同一城市的房产信息都不相通，非常混乱。信息不对称容易导致政府和普通民众对现有房地产市场的现状缺乏了解，出现误导、误解、盲从等不良后果，不利于房地产市场的健康发展。由于房地产商具有明显优势地位，又有地方政府的支持，目前有关的房地产市场媒体基本上都是房产商占主导地位的，普通百姓的声音很弱。这些媒体还有意无意地透漏一些对房地产商利好的消息或评论，并且往往都是在房地产政策实施的关键时刻，对中央政府的房地产调控政策的有效实施产生消解效应，对普通民众对房地产市场和相关政策的判断产生错觉。更有甚者，部分“利益共同体”式的学者，甚至有些开发商自己直接披上学者的外衣上阵，齐声合唱房价上涨，误导消费预期，引发恐慌式买房；一些房地产商雇人充当购房客，制造假象，扰乱视听，蛊惑和欺骗普通消费者，这些市场噪音对房地产的调控会产生一定负面影响。

构建我国供需平衡的房地产市场制度的建议

针对目前我国房地产市场出现的问题，政府应该标本兼治，疏堵并举，长期目标和短期目标相结合，量化考核指标，健全房地产法律法规，保障我国房地产市场合理回归，健康发展。具体来说：

政府明确房地产发展的目标。一是短期目标是抑制需求，主要是抑制投机需求和投资需求。一浪高过一浪的房价暴涨的主要推手就是房地产投机和投资，还房屋居住的本质和功能。二是中期目标是扩大房地产供给，推进房地产供给途径的多元化。快速扩大政府供给数量，迅速扭转房地产市场单一供给主体的局面，保证政府在房地产市场中的价格主导作用，实现政府供给和市场供给并举，商品房、公共租赁房共存的局面。中央政府和地方政府应该明确房地产供给的目标和任务，并分解到年度、季度指标，确保房地产供给目标的落实。三是长期目标是动态的房地产供需平衡。通过政府增加供给和抑制需求，达到房地产供需的平衡，并对房地产市场的运行状况进行跟踪和评估，并适时进行干预，保证房地产市场健康发展。

改革房地产税收政策，进行房地产市场的税费改革。我国房地产税费转型主要包括：一是房地产税费征收转型，通过费改税，把目前房地产税费并存转型为规范的房地产税收；二是房地产税收结构转型，调整房地产税收环节，把重流通环节征税转变为重保有环节征税；三是房地产税转变为地税的主要税源。这样可以促进房地产健康平稳发展，保证房地产税源稳定增长，从而实现地方财政的可持续增长。

实施行政问责机制。对地方政府有关官员绩效考评应该把该地区房地产供给状况作为重要考核指标，明确控制房地产在地方GDP构成中的比重指标，明确地方房价指标，对于不作为或执行不力的地方政府官员，应该予以惩戒。

房地产市场吸纳的资金庞大，对国民经济影响极大，需要审慎监控房地产市场。要对进入房地产市场的资金流进行严密的监控，设置房地产市场资金流动预警机制，避免房地产市场资金泛滥成灾。防止房地产市场出现大的动荡，从而给国家经济发展带来波动，避免房地产市场金融风险的积累，应及早消除风险，到了亡羊补牢之时，那要付出意想不到的大代价。

完善我国房地产市场相关法律制度。房地产是关系民生保障的重要问题，同时又是影响国家经济发展的主要因素，政府和民众必须高度重视。国家应该对我国房地产进行立法，出台一部《房地产法》，把有关房地产的审批、生产、销售、消费、税收、信贷、监管、问责等问题和房地产市场中各有关主体的权责利等问题，用法律给予规制。

参考文献：

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5.张敏，万晶，张昊.北上广深释放严厉信号 一线城市楼市调控料加码.中国证券报，2013-1-31

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一、引言

按照国际货币基金组织（IMF）的定义，外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指一国的投资者将资本用于他国的生产或经营，并掌握一定经营控制权的投资行为。一般认为，东道国通过FDI，可以得到发展经济所需的便宜资本，还可以引进先进技术和设备以及管理方法和营销手段，同时也可以通过投资国对东道国本地招入的员工培训等增加人力资本存量，促进东道国的经济增长。1985年以来，我国FDI的规模一直在不断扩大，到2010年，已有117个国家和地区的投资者在我国设立外商投资企业445244家，大型跨国公司世界500强已有400余家来我国投资；外商直接投资额已经达到1057.35亿美元，较1985年增长了53.1倍，年均增长速度超过17.3％。

同时，外商直接投资的行业也越来越广，除了传统的制造、采矿、电力、建筑、交通运输、批发零售等行业，还包括房地产、租赁商务服务、计算机软件等现代服务行业。

2010年，作为国民经济支柱产业的房地产业已经成为吸收外商直接投资的第二大产业，仅次于制造业，其吸收的外商直接投资额达239.86亿美元，占全部吸收额的23％。

一般认为，外商直接投资房地产业或其他行业都会直接或间接推动房地产业的发展。但在我国，这种推动作用是否存在，推动作用有多大，还是存在反作用力，这些都是值得深入研究的问题。

二、中国房地产市场现状及特点

中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。

真正意义上的中国房地产市场始于　1996　年左右，房地产产业在广州、深圳等一些发达地区率先起步。1998　年，中国开始进行“房改”，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响，国家出台了一系列政策来拉动内需，在个人房贷上提供了政策支持，由此步入了中国房地产市场化的高速发展时期。

中国房地产市场化导致房地产价格的市场化，计划经济时期人们被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其强大作用，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，使得房地产价格节节攀升。经过近几年的快速发展，世界房地产行业已经形成一定的产业规模，相关房地产产业也日渐完善，但是中国房地产市场还远未成熟。同发达的欧美国家相比，无论市场规模、产品档次、品种规格、消费水平等方面都有很大的差距。随着市场经济的发展，房地产技术水平和产品质量的提高，以及应用领域的不断扩展，中国的房地产将会有巨大的市场需求和发展空间。

大量外商投资中国的房地产市场，与中国房地产市场的特点密不可分。首先，是中国经济持续偏热，房地产价格上涨迅速。2010年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告对北京等十大城市的全样本调查数据显示，十大城市平均价格上涨54．25％。其次，中国的房地产市场需求量很大。中国正在经历城市化的转变过程，大量农村居民涌向城市，对住房的需求有实质性的增加。再次，中国正在经历住房制度的重大变革，比起大多数发达国家，对投资房地产市场的约束力还较弱，土地制度不够完善，市场规范性也较差，而外资正是利用中国制度的不完善，大量投资，以赚取高额利润。

三、外商投资我国房地产业概况

加入WTO　以来，我国按照入世承诺：在房地产业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等，允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。以此为契机，近年来，外商一致看好中国快速发展的房地产市场，使中国房地产市场再度掀起强大的“外资旋风”。

2005年9月12日，国家外汇局首次披露，外资在我国房地产市场中的投资比例约为15％，境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了此前5年的总和。而亚洲地区的投资机构也以其灵敏的反应快速进入我国的房地产市场。2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有　20％到25％的资金投向中国房地产市场。全球最大的金融集团之一ING集团亚太区于2007年10月17日推出首次季度性调研项目时指出，中国内地房地产市场成为房地产投资者的首选意向市场。另外，包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。

由于国内对外资的旺盛需求及境外投资者对中国房地产市场的看好，在趋利性的驱动下，外资已大量全面地进入中国房地产市场，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡发展商凯德置地、新加坡政府投资公司（GIC），荷兰　ING　集团等大批的国际投资集团和投资基金。据央行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到　15％。

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针对这样的情况，今年总理的报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标。可以说，这个目标的提出对未来的国内房地产市场发展具有重要的指导意义。从这个目标的内涵来看，未来国内房地产市场发展就是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的住房消费市场，而不是一个少数人投资的市场。当国内房地产市场是一个消费者的市场的时候，政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场的投资行为。尽管早几年的房地产宏观调控政策在这方面有一定的认识，但所出台的政策的效果还是十分有限。但总理在今年的政府工作报告中把中国未来的房地产市场发展确定在消费意义上来，这对国内房地产市场发展具有十分重要的意义。

总理政府工作报告中关于房地产政策的新意之一，就是强调了未来中国房地产业的发展重点要放在面向广大群众的普通商品住房上。这一点与上述住房消费模式的改变有关。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，就得生产适应这种消费模式的住房产品。出于这点考虑，就应该将房地产市场发展的重点放在面向广大群众的普通商品房上，这既是对2006年《国六条》细则的进一步强调，也是向市场发出了明确的政策信号。对应于国六条细则两个70％指标(90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)，就是以中低档住房为主，这已经明确不允许有人借政策弹性把90平方米以下的住房建造成高档住房。可以说，这点是中国未来房地产市场发展的基点，是任何人或房地产企业都不可改变的原则。

同时，报告也表明，普通商品房的生产还表现在建立起完全由政府负责的廉租屋、经济适用房及限价房的住房保障体系上。目前市场流行的住房保障体系的思路，是要建立大量的廉租屋来解决城市居民的住房问题，我对此持保留意见。因为， “大量的廉租屋”到底量应该是多少，它解决的住房对象应该是哪些人，这些问题应该首先明确。按照发达市场体系的情况来看，廉租屋只是解决那些完全丧失工作能力的残疾人、老人等的住房问题，而且美国的这个比重不会超过总人口的3％-4％。但在中国，即使把这个比重上升到10％，也仍然还有许多民众的住房需要通过其它方式来解决。

还有，通过经济适用房是否能够解决广大民众的住房问题。在这里，我先不讨论这种经济适用房的合理性与否。我们先假定这种经济适用房是一个合理的制度安排，如北京三年要拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50-90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么两千万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对拥有1700万人口(600万户，以2006年统计数)的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5％(这还不包括新增人口)。可想而知，北京花这样大的力气来建造经济适用房所能够满足的人口也仅是5％，那么其它城市要通过这种方式来化解居民的住房问题更是不可能。大家也可以看到，1998年至2005年北京建成经济适用房1773万平方米，但实际上解决了多大比例的居民住房问题，早就一目了然。

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一、前言

作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。

二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响

(一)财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化

从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。

(二)财政税收政策有利于完善相关税法政策

作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。

(三)财政税收政策有利于完善财政税收工作制度

为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。

三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策

(一)保证房地产市场供应量充足

从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。

(二)重视房地产市场征税环节

作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。

(三)实现征税对象的区别性对待

由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。

四、结束语

随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。

作者:阎淳 单位:固始县房地产管理中心

参考文献:

[1]覃事娅,伊长亮.基于VAR的我国房地产宏观调控政策对房地产市场的影响分析[N].湖南财政经济学院学报,2012,28(6):34-40.

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一、前言

作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。

二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响

（一）财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化

从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。

（二）财政税收政策有利于完善相关税法政策

作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。

（三）财政税收政策有利于完善财政税收工作制度

为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。

三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策

（一）保证房地产市场供应量充足

从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。

（二）重视房地产市场征税环节

作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。

（三）实现征税对象的区别性对待

由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。

四、结束语

随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。

参考文献：

[1]覃事娅，伊长亮.基于VAR的我国房地产宏观调控政策对房地产市场的影响分析[N].湖南财政经济学院学报， 2012， 28（6）：34-40.

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一、引言

近年来，随着市场经济的发展和人口数量的激增，我过房地产市场呈现迅猛的发展态势，房价、地价不断攀升，远远超过了广大普通居民的购买极限，因此为了抑制房价的高速增长，维护房地产市场的平稳健康发展，我国各级政府相继制定了“二元住房制度体系”、住房结构调整、“基本住房制度”等各项调控政策，加强了对房地产市场的宏观调控，对于促进房地产市场宏观经济的持续稳定运行，促进市场发展的民生性，以及构建和谐社会都起到了很好的作用。但同时也增大了房地产市场竞争的激烈性，给现代建筑设计的发展提出了难题。因此现阶段急需加强在房地产市场调控政策下建筑设计的发展与创新问题研究，进一步优化现代建筑设计，促进房地产市场的平稳健康发展。

二、我国房地产市场调控政策的主要内容与特点

自1978年住房制度改革以来，我国房地产市场得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系也不断完善，但在住房保障制度、住房供应政策、住房结构调整等方面存在一些不足，这直接导致我国部分地区房价迅速攀升，影响了房地产市场的平稳健康发展。目前为了抑制房价的高速增长我国各级政府制定了一系列的宏观调控政策，比如国十条、国五条、限资令、限购令等。但总体来说现代我国房地产调控政策更加强调房地产市场发展的民生性，即把更多数精力放在普通居民家庭、首次置业者、低收入者等居民的住房需求上，在金融、税收等方面给予他们更多的支持；对于从事普通住房、保障住房开发的企业，政府也通过贷款优惠、税收减免、财政补贴等方式给予支持和鼓励，坚决避免住房投机行为干扰房价以及影响普通居民家庭的购房。

三、房地产市场调控政策下建筑设计的创新

针对房地产市场调控政策的变化及特点，现代建筑设计的创新也要与时俱进，依据本国、本地区的市场环境、自然环境、人文文化等特点，注意从建筑形态、建筑功能、建筑技术等角度进行发展和创新。

1、建筑形态的创新

建筑形态的创新就是人们在对建筑进行设计时，从建筑结构的制约中解脱出来，采用开放性的设计理念和构思方法，利用数量，方位，动静，光线及时空等条件，从结构变异、表皮变异、质感变异、生态变异、生物技术和绿色变异以及物质变异等角度，对建筑的实体形体、实体态势以及空间形体、空间态势进行优化和创新，从而形成与以往任何建筑都不同的更优秀的建筑形态。建筑形态的创新直接在建筑的外在形象中表现出来，可以直接被视觉观察到或者触觉感受到，因此也是现代建筑设计创新的主要创新途径和手段。

自20 世纪90 年代未以来，建筑形态逐渐引起广大学者、设计师的关注和重视，纷纷开展相应的研究工作，并取得了重要的理论成果。在当前房地产市场调控政策下，现代建筑形态的创新要更加注重以人为本，更多的引进一些自然、人文元素，在美化建筑形态的同时，增大现代建筑设计的实用性和人性化，比如在建筑形态创新中注意人文精神的体现，强调人与人的关系，人与群体的关系以及人与自然地关系。

2、建筑功能的创新

建筑功能就是建筑的使用要求，如居住、饮食、娱乐、会议等各种活动对建筑的基本要求，是决定建筑形式的基本因素，建筑各房间的大小，相互间联系方式等等，都应该满足建筑的功能要求。建筑功能的概念非常复杂，不仅包含技术、经济等方面的因素，还包括心理、情感、美学等方面的因素，其中每一项因素都相互关联、密切联系，并随着时代和地区的不同而不断变化的，他们直接反映和构成了建筑功能的内部构成和复杂程序，因此建筑功能可以直接反映当前社会的发展水平和生活方式，它是随着社会生产力的不断发展和人类物质文化生产水平的不断提高而变得日益复杂。建筑功能的创新就是人们在设计和使用建筑的过程中，为了使建筑满足人们的各种工作、生活需求，而不断的应用新途径和新方法对建筑功能进行改进，建筑功能的创新也是伴随着社会的发展进行的，它是建筑创新的关键性部分。

在当前房地产市场调控政策的影响下，建筑功能的创新就要适应调控政策的要求，不断增加新的实用，淘汰那些不能满足现代人们生活需求或不适应现代房地产市场发展的落后功能，使得现代建筑能在激烈的房地产市场竞争中立于不败之地，比如为了响应当前我国建设节约型社会的号召，建筑功能的创新设计就要注意引进一些能够节能的设计元素，特别是对于那些耗能大的建筑，使其在满足房地产调控政策的同时，最大限度地节约能源、水源、土地、建筑材料等。

3、建筑技术的创新

建筑技术创新就是人们在建造和使用建筑的过程中所应用的新手段和新方法，建筑技术的创新与建筑设计创新息息相关，而且对其影响深远。因为任何建筑的设计都不能脱离建筑技术和单独进行，否则设计出来的将使一栋纸上建筑，因此建筑技术创新是建筑形态和建筑功能创新的有力支持和依托，它技术条件的发展、成熟和完善程度直接决定着建筑设计的发展趋势。

在当前房地产市场调控政策的影响下，建筑技术的创新就是要不断发展新的更为科学有效的施工工艺、管理方法、新型建筑材料、新型建筑设备等，以提高建筑的建筑进度、建造质量和建筑安全，并有效减少建造成本，提高建筑企业的经济利润。同时建筑设计也要充分结合并有效利用这些新的施工工艺、管理方法、新型建筑材料、新型建筑设备，使得设计出来的建筑更能满足调控政策下房地产市场的需求。

四、房地产市场调控政策下建筑设计的发展趋势

随着房地产市场调控政策的深入，房地产市场的发展更为健康平稳，而建筑设计的发展也会更为现代化、人性化，更能满足房地产市场的需求。在房地产市场调控政策下，未来的建筑设计会更加注重自然、人文环境的保护，更加注重空间，形体，色彩以及虚实关系等方面的艺术追求，更加注重高速度，高效率，高功能等现代科技手段的融入，更加注重避免不同建筑的同一化，更加注重现代服务设施的配套化，所以未来建筑设计也一定会向着回归自然化、整体艺术化、高度现代化、高度民族化、服务现代化以及个性化等方向发展。

五、结语

房地产市场调控政策虽然在保证市场的平稳健康发展的前提下，增大了市场竞争的激烈性，但也给建筑设计的发展与创新提供了新的机遇和挑战，广大建筑设计人员要在充分理解和认识房地产市场调控政策的内容和特点的基础上，不断的对传统的自然、人文、市场环境进行探索，并注意结合艺术学、建筑结构学、人体工程学、材料学等其他知识学科，充分利用新的施工工艺、管理方法、新型建筑材料、新型建筑设备等元素，为建筑的设计创作带来创新的源泉和活力。

参考文献：

[1]王科奇，邹广天. 可拓建筑设计创新初探. 西安建筑科技大学学报（自然科学版），2011，43（5）：672-677

[2]易丽雅. 现代建筑设计的技巧与创新发展. 黑龙江科技信息，2010，11：283

[3]曹丽新. 现代建筑设计中创新理念的应用. 中国新技术新产品，2010，6：172