风险投资研究方向范文

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。作为我国国民经济支柱产业的房地产行业，对我国国民经济的持续、健康和稳健发展起了重要作用，是我国产业经济的基础性和先导性行业。房地产业的兴旺发达，是国民经济健康发展的重要基础和明显标志。随着我国城镇住房制度改革的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业，相当多的企业规模小，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。为了有效地规避风险，运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价，并采取合理有效地控制风险的措施，有利于房地产行业的健康发展，也有利于国民经济的稳定运行。

由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说，风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。探究我国房地产开发项目投资的风险控制问题，对于房地产企业有效实现开发，有效避免和解决开发过程中所要面对的各种风险，从而促进我国国民经济持续、有效发展都具有重要的理论意义和现实意义。当前房地产开发投资项目出现了投资额度过高、盲目重复性建设、建设周期过长等的问题，针对当前出现的问题，亟须一定的理论先导，从而为其提供一定的实践指导。基于此，本文对此研究方向进行深入探讨。本文将吸收和借鉴前人的研究成果基础上，运用文献分析与规范分析相结合的方法，结合相关理论对我国房地产开发项目投资的风险进行深入研究和探讨，以期为其提供有益的借鉴和参考。

本文具体结构如下：第一部分为引言；第二部分是房地产开发投资项目控制风险的重要性；第三部分为房地产开发投资项目产生风险的原因；第四部分为我国房地产开发项目风险控制的路径选择；第五部分为总结与讨论。

2房地产开发投资项目控制风险的重要性

每个项目都存在一定的风险，房地产项目也不例外。房地产开发项目由多重环节组成，其风险也散播在各个环节、各个阶段中。不管是在项目投资、项目规划、土地获取等前期准备阶段，还是在项目施工建设阶段，还是到最后的商品房出售、用户使用、物业管理阶段，都有着这样或那样的不可知事件出现，而风险就是指这些不可控因素导致的经济损失的概率。对于风险这一客观事实，我们只能用概率来估算它，而究竟发不发生只要在实际项目过程中才能知道，其产生的后果也只能事后知道。针对风险的这一性质，我们需要建立多风险模型，全面考虑各个可能的风险因素，从定量角度和定性角度综合考虑，设计可以有效预估风险大小的模型。

21风险控制对于企业发展的意义

追求经济效益最大化是企业的核心目标，对于房地产开发企业来说，实现赢利，实现最大利润就是做好经营的关键指标，但是作为企业管理者必须清楚，进行何种投资都存在风险。如果企业想要投资房地产的话，就要提前考虑风险，用有效的方法手段防止风险的发生，如果事先没有预估准备，一味地自以为房地产项目好，盲目跟风，对风险认识不足的话，一旦风险发生，很容易就血本无归，陷入绝境。当前有很多小型没经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后损失惨重。

22风险控制对于房地产行业发展的意义

房地产开发对于城市建设来说至关重要。随着我国城市化政策的实施，需要大量的住房保障措施来配套跟进，有一个合理的开发规划，才能有效处理经济发展所带来的城市病：房少价高、交通拥堵、环保问题等，而且能够有效促进公共基础设施的完善，将与之相关的其他产业也带动起来。那么要如何才能使房地产的开发健康有序进行呢？主要还是要看整体的规划是不是合理，施工的过程是不是高效，后期的销售是不是理性，风险的管控是不是到位。而这其中风险研究又是风险管理的重中之重，一切规划设计都是在风险管控之下进行的，是房地产发展的马前卒。

23风险控制对于城市与社会经济发展的意义

在房地产开发之前，首先要考虑的是供求关系，其对房屋定价、开发时间、房屋数量、成本计算等都有重要的指导意义，对行业的发展有促进作用。对于城市建设而言，在规划过程中，需要风险研究来警醒限制，使得规划更加现实，有可行性。

3房地产开发投资项目产生风险的原因

对于房地产开发项目这一复杂系统工程而言，必然有很多问题都会导致损失的产生，因此需要考虑很多影响因素，从风险的性质上分为系统和非系统风险。系统风险是全局的，全体项目都有这一风险，不可避免；非系统风险是局部的，只有某些项目有该风险，可以采取有效措施进行防范。

31系统风险

311通货膨胀风险

对于房地产开发投资项目而言，都需要经历多年的经营、建设和销售，存在一定的存续期间，这期间国家的货币政策、金融政策发生什么变化都是未知的，一旦发生通货膨胀，那么必然导致企业的收益低于预期，这个风险是不可避免的。

312利率风险

银行利率本身就有宏观调整功能，其直接影响资本的流入流出，从而影响整个房地产行业的发展状况。

313变现风险

作为不动产登记的重要项目之一的房地产，其固定性导致其流通性差，资金的回转很难在短时间实现，如果投资者在条件不成熟的情况下寻求变现的话，就会有很大的损失。

314政策风险

任何行业的发展都和国家政策息息相关，房地产更受政府限制。首先，国家管着土地，哪些土地可以用来出售都是由国家政策规定的；其次，环保政策，开发过程中的废物处理标准；最后，与资金直接挂钩的税务政策等，这些政策都是不可避的风险。

32非系统风险

321经营管理风险

项目能否顺利实施和经营管理有很大的关系，管理者如果管理不当，就会导致无法达到项目预期，资金出现断条等风险，其如果因为自己的错误预估，产生错误决策，将会使整个项目处于危险之中。这一风险受到不同管理者的经营管理决策的影响而出现差异。

322财务风险

房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。

4房地产开发项目风险控制的路径选择

抛开一些不可避免的系统风险，对于其他可以预防的非系统风险，需要房地产开发商根据自身情况可以采取以下措施进行风险控制，从而切实有效降低投资风险。

41加强管理者对国家政策的研究

企业管理者是项目的最终决策层，其决策对整个项目的进行都起着决定作用，所以管理层首先要对相关产业的国家政策烂熟于胸，并时刻关注政策新动向，最好要求相关部门每过一段时间，可以是半年、一年，提交一份房地产相关的国家政策。同时，其要有很严谨的投资理念，丰富自己的投资经验，风险投资意识一定得加强，对自己管理的项目风险要如数家珍，项目的每一个阶段要干什么，会出现什么问题，都要经过科学的规划和全方位的估测。最后，要将风险的量化评估和国家政策相结合，同时考虑市场因素的影响，在可行性范围内，进行投资规划。这其中，最需要注意的还是要和实际挂钩，在企业实际情况下，再结合国家的开发政策，积极向政策靠拢，享受一些优惠的政策，搭上国家发展的列车，促进企业健康发展。

42构建完整的企业资源管理平台

财务管理永远是一个企业的根基，如何基于这一中心构建一个企业内部完备的信息共享系统是公司高层所需要重点思考的问题。这一系统的构建对于房地产开发投资项目而言具有重要意义，首先能够提高房地产开发企业信息的传递效率，其次能起到监控整个项目过程的作用。这样的话，一旦房地产项目建设的任意环节出现问题，都能够及时反馈到公司高层，方便及时处理，有利于风险管控和风险预警。

43定期召集经济活动分析会议

对房地产开发项目的定期分析有利于风险的管控。首先要拟定各部门的会议纲领，让各部门知道明确的指标，然后由财务部组织召开会议，让各部门一同全方位地分析现阶段企业的投资情况。会议过程中，一旦发现问题，企业高层要根据企业情况作出恰当及时的补救措施，保证项目按计划进行。企业需重点关注投资过程中的资金变化，关注已投资项目的资金流通情况，明确项目的每一项支出和收益情况，利于减小投资风险。

44加强风险预测和重点风险管控

房地产行业需要时刻关注市场供求关系的变化，调研活动必不可少，要顺应社会需求，只有满足社会需求才能利益最大化。在项目进行时，对于具体施工合同的签署一定要谨慎，将施工日期、施工金额等核算清楚，如无意外，不要随意更换，最好能够有专门的工程监理全程跟进，负责工程质量的监督，从而降低这些方面的风险。

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一、引言

作为一个地处内陆的经济欠发达省份，近几年来河南省在全国的经济地位不断下滑，有被更多省份超越的危机。河南省的各级领导也充分认识到了这种严峻形势，正在发奋图强，奋起直追。为此，“河南省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要”中明确指出，“十五”及今后一个时期河南省经济发展总的指导思想是：以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，大力调整产业结构，加速体制创新和科技创新，努力提高国民经济的竞争力和经济增长的质量与效益。

笔者认为，紧跟世界科技革命潮流，积极发展高新技术产业，是实现河南省产业结构战略性调整乃至“十五”目标的重要手段。高新技术产业化是知识经济时代的必然要求。风险投资对培育新的经济增长点，调整产业结构，加速科技成果转化，促进高新科技产业化，推动科技进步和经济高速增长有着重大意义。

目前，河南省已建立了河南金犁风险投资公司等几家从事风险投资的机构，标志着河南省的风险投资对高新技术的扶植已迈出了可喜的一大步。但是，全省的风险投资活动仍然处于一种小规模、低水平、低效率的发展状态，远远跟不上形势发展的需要。河南的风险投资事业有待进一步的发展壮大。

二、河南风险投资基金的发展方向

河南风险投资基金发展的目标模式是建立市场主导性机制，其特征是风险投资的资金来源主要由资本市场提供，在投资人、基金管理人、风险企业之间形成一种相互依赖、相互制约的市场机制。整体发展途径是沿着从政府资金为引导到社会资金为主导的轨迹，在发展中结合该省实际，与有关改革进程相一致，渐进发展。在现阶段，河南省应建立在政府导向下多元主体互补的政府、市场混合型模式，最终过渡到以社会资金为主体的模式。

1.建立政策性风险投资基金与商业性风险投资基金并举的风险投资基金体系。风险投资具有投向相对集中、期限长、流动性差、投资者难以获得充分的公开信息等特点。风险投资基金需要通过特定的制度安排，才能解决由于信息不对称所引起的道德风险问题，规避投资风险，增加投资收益。美国风险投资基金的实践表明，只有私营的商业性风险投资基金的盈亏与投资项目的成败息息相关，才会有动力在企业治理结构中发挥较大作用，从而有利于风险企业的发展和基金获得理想的回报。但在河南省风险投资基金发展初期，仍需发挥政府的身体力行对社会资金的引导作用。具体而言，可以考虑成立两种类型的风险投资基金：政策性风险投资基金与商业性风险投资基金。两者拥有不同的分工，分别对处于不同发展阶段的风险企业进行投资。政策性风险投资基金作为市场的启动者，主要对处于种子期和风险期的风险企业投资，而商业性风险投资基金主要针对处于成长期的风险企业。国有资本与民间资本在一个统一的市场制度平台上，共同推动风险资本市场的发育成长和风险投资的发展，并随着风险投资业的发展，国有资本逐渐淡出。

政策性风险投资基金可以以现有的高新技术开发区为依托，由政府财政拨款组建。方式主要有：（1）直接进行风险投资。即对一些处于种子期和创建期的高新技术企业进行直接投资。这类投资风险大，其他风险投资主体不愿进行投资，但其社会溢出效益大，政府以较小的投入即可以取得较好的社会效益。但这类投资也要遵循风险与收益对称的原则，即国家不是无条件投资，而是以股权的方式进行投资，且这种投资不以获取超额利润为目的，因而必须规定一个界限，在股权增值超过一定比例后，国有股权必须退出，再来资助其他项目。（2）债务融资。即向风险企业提供长期性的优惠贷款。（3）信用担保。政府可对风险企业的融资活动提供一定比例的融资担保，也可对其风险太高的投资提供一定比例的损失保证。（4）参股商业性风险投资基金，为其提供种子基金，从而提高商业性风险投资基金的信誉，对民间资本起到示范和引导作用。

独立的商业性风险投资基金作为一种“集合投资，专家理财，风险分散”的现代风险投资方式，可以使高新技术产业的高风险与高收益得到有效平衡，从而为高新技术企业提供风险资本。这类基金由商业银行、证券公司、保险机构、养老基金、个人和家庭以及其他机构投资者出资成立。它在性质上属于一种民间资本，以获取高额回报率为惟一目的，其投资对象主要是有一定风险的处于成长期或扩张期的风险企业。这类基金为条件所限，短期内不可能成为主导模式，但却是河南省未来风险投资基金的发展方向。

2.河南风险投资基金的组织形式应以公司制为主，并逐步向有限合伙制过渡。对于风险投资这一特殊行业，从有利于实现投资者利益最大化这一投资目标的角度来看，有限合伙制具有很大的优越性，它可以将激励机制与约束机制完美结合在一起，但是，对于目前尚处于起步阶段的河南省风险投资业来说，市场机制的不完善与风险投资专家人才的匮乏是不争的事实。如果采取合伙制方式组建风险投资基金，可能对于基金管理人缺乏有效的制度性监督约束机制，使投资者的利益得不到切实有效的保障。因此，采取集体承担风险与责任的公司制组织形式，通过公司董事会必要的监督为建立健全基金所有权对基金经营权的有效约束，是当前产权约束机制不健全、全社会普遍缺乏竞争压力条件下的最优选择。因此，在风险投资基金的试点和初期发展阶段，应当以公司制为主设立和运作，但可以借鉴合伙制风险投资基金的某些制度设计。在风险投资基金有了一定发展、社会经济有了一定的改善后，逐步向公司制和合伙制并举，甚至主要向有限合伙制方向发展。

3.基金的发起人和管理人应以风险投资公司为主。由风险投资公司参与发起设立并管理风险投资基金，主要出于以下三方面考虑：（1）现有的风险投资公司在运作中已经摸索了一些投资与管理经验；（2）可以使风险投资公司由于在基金中的投资而对其形成利益约束；（3）由于风险投资公司处于风险企业接触的第一线，可以及时把握行业动态，有利于合理选择设立基金的时机和规模。

4.风险投资基金的募集方式应以私募为主。风险投资不仅周期长，而且风险大，许多创业投资在投资初期阶段很难见到效益，甚至亏损。因此，在欧美国家，风险投资基金基本上以私募方式募集资金。在我国，风险投资还是一个新兴产业，居民的风险意识虽然不断加强，但一时还难以承受较大的风险，对风险投资的认识、了解和接受还需要一个过程。所以，全省现阶段风险投资基金宜采用以私募为主的资金募集方式。采用私募方式募集风险投资基金主要有以下优点：（1）较少涉及千家万户的公众利益，有利于社会稳定（2）呈报文件少，审批程序简单。（3）不需要做大量广告公开发行招股说明书和基金章程，简化销售手续，降低筹资成本。（4）机构投资者实力雄厚，投资需求较强。

5.注重构造风险投资基金的制度设计河南省风险投资基金的组织形式在相当长一段时间内以公司制为主，因此，需要注重法人治理结构，构造出资人对基金管理者有效的激励与约束机制，通过合理的内部制度设计来降低委托———成本。主要体现在：（1）基金的出资人特别是政府，除派员参加基金公司的董事会、监事会外，不可直接干预基金的运作，而应将基金运作权交给风险投资家。（2）在基金管理者的报酬体系中，应包括按投资额提取一定比例管理费所转化的工资、投资净收入提成以及被投资企业的股票期权。

三、河南省风险投资基金发展建议

（一）建立多元化科技投入体系

1.促进企业成为科技投入的主体。通过体制创新、政策引导，推动企业产生技术创新的压力和动力，变被动创新为主动创新，使企业真正成为技术创新的主体，促进企业加大技术创新投入。到2005年，使河南全省企业的R＆D经费投入达到全社会R＆D经费投入的50%以上。

2.引导鼓励金融部门增加科技投入。技术创新活动，特别是产业化环节，需要金融部门加大投入力度。要通过财政资金的优化使用，引导、鼓励金融投资，充分发挥银行、非银行金融机构等金融部门在科技投入中的重要作用。

3.扩大社会融资。社会融资潜力巨大。要注重运用发行债券、建立基金、特别是上市融资等金融工具，进一步支持有一定实力的高新技术企业发展。

4.大力发展风险投资。建立风险投资机制，规范风险投资行为规则；出台优惠政策，设立引导资金，鼓励和吸引更多社会力量创建风险投资基金；吸引省外、国外风险投资机构来该省建立办事机构或选择投资项目，促进科技成果转化及新兴企业的成长和新兴产业的形成。依靠金融资本和上市融资，加快高新技术企业的规模化发展。

5.加大政府科技投入力度。政府投入是建立多元化投入体系的重要组成部分，是促进

科技进步的重要支撑手段。各级政府和有关部门都要加大财政对科技投入的力度。

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关键词:项目;投资决策;风险;评价方法

Key words: project;investment decision-making;risk;evaluation method

中图分类号:F287 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)08-0098-03

0引言

从项目的一次性特点可以看到项目必然存在不确定性。从众多的研究中我们不难发现,项目风险的最大不确定性存在于项目的前期。三峡工程论证阶段项目投资是570亿元而在实际与争议中却是1000亿元到4000亿元,著名的珠海机场预测客流量1200万人与实际客流量70万人的悬殊,这些强烈反差存在的原因是在前期阶段决策者对项目的了解和认识还很缺陷,决策的依据建立在不够精确的预测和分析评估的基础上,决策者的技术水平及价值观也容易产生决策结果的极大不确定性,这都必然使项目今后的开展和项目目标的实现受到较大的影响。要提高决策的科学性就必须做好项目决策阶段的风险分析,而风险分析的重点就是风险评价,评价方法运用的科学性已经成为判断风险评价是否合理的依据,因此有必要对风险评价方法做出合理有效的选择运用。本文将针对目前在项目决策阶段常用的风险评价方法进行研究,并从中比较它们的优劣势和适用范围,希望能对从事工程项目投资决策风险分析的人员在合理选择风险评价方法上有所帮助。

1工程项目投资决策中风险评价常用方法

项目风险评价方法一般可分为定性评价、定量评价、定性与定量相结合三类,有效的项目风险评价方法一般采用定性与定量相结合的系统方法。对项目进行风险评价的方法很多,从早期的史蒂夫.J的针对全寿命周期的风险评价方法的调查可以看到在前期决策阶段应用比较多的是调查打分法、蒙特卡洛模拟法、计划评审技术、敏感性分析。不过随着方法的改进和研究的深入,前期阶段已经不仅仅局限于这几种方法,目前较为常用的有调查打分法,概率分析法,蒙特卡洛模拟法,层次分析法,模糊综合评价法等。

1.1 调查打分法调查打分法是利用专家的经验等隐性知识、直观判断项目每一单一风险并赋予相应的权重,如0~1之间的一个数,0代表没有风险,10代表风险最大,然后把各个风险的权重加起来,再与风险评价基准进行风险分析比较。具体包括三部分的工作内容:①识别出工程项目可能遇到的所有风险,并列出风险表;②将列出的风险表提交给有关专家,利用专家的经验对可能的风险因素的重要性进行评价;③收集专家对风险的评价意见,对专家评价结果做计算分析,综合整个项目风险分析概况并确定出主要风险因素。

1.2 概率树分析概率树分析是假定风险变量之间是相互独立的,在构造概率树的基础上,将每个风险变量的各种状态取值组合计算,分别计算各种状态下风险评价指标值及相应的概率,得到评价指标的概率分布,并统计出评价指标低于或高于基准值的累计概率,计算评价指标的期望值,方差,标准差和离散系数。

1.3 蒙特卡洛模拟法蒙特卡洛模拟法又称随机抽样法或统计试验法,是评价工程风险常用的一种方法。它是利用随机发生器取得随机数,赋值给输入变量,通过计算机计算得出服从各种概率分布的随机变量,再通过随机变量统计试验进行随机模拟,达到求解复杂问题近似解的一种数学仿真方法。此方法的精度和有效性取决于仿真计算模型的精度和各输入量概率分布估计的有效性,可用来解决难以用解析方法求解的复杂问题,具有极大的优越性。

蒙特卡洛模拟法的基本原理:

假定函数Y=f(x1,x2,…,xn),其中x1,x2,…,xn的概率分布已知(常用主观概率估计)。由于Y=f(x1,x2,…,xn)未知或是一复杂函数,蒙特卡洛模拟法利用一随机数发生器抽样取出每一组随机变量(x1,x2,…,xn)的值(x1,x2,…,xn),然后按Y对x1,x2,…,xn的关系确定函数Y的值yi,yi=f(x1i,x2i,…,xni)反复独立抽样多次(i=1,2,3,…,n),可以得到函数Y的一批抽样数据y1,y2,…,yn。当模拟次数足够多时,可得出与实际情况相近的函数Y的概率分布和数字特征。

1.4 层次分析法层次分析法又称AHP法,是20世纪70年代美国学者T.L.Saaty提出的,是一种在经济学,管理学中广泛应用的方法。层次分析法可以将无法量化的风险按照大小排出顺序,把他们彼此区别开来。

层次分析法本质上是一种决策思维方式,它把复杂的问题分解为各组成因素,将这些因素按支配关系分组,以形成有序的递阶层次结构,对结构中每一层次因素的相对重要性,依据人们对客观现实的判断给予定量表示,再利用数学方法确定每一层次全部因素相对重要性的权值,得到最低层相对最高层的相对重要性次序的组合权值,以此作为评价和选择方案的依据。

1.5 模糊综合评价法模糊数学是美国加利福尼亚大学的Chad于1965年提出来的。40多年来模糊数学得到了迅速发展,已被广泛应用于自然科学,社会科学和管理科学的各个领域,其有效性已得到了充分的验证。

模糊综合评价首先确定评价指标体系,然后建立风险因素集U,接下来确定影响因素的权重向量,建立隶属度,根据隶属函数对方案各目标的影响因素建立模糊评价矩阵,按照模糊数学的计算方法,得出最终评价结果。

2常用风险评价方法利弊分析

为了能够结合实际项目合理地选择风险评价方法,必须对各种方法的优缺点和使用范围做深入的分析。

调查打分法的优点是简单易行,节约时间,专家的经验越丰富,参与的专家越多,所得出的结论越准确。但是该方法存在着很大的弊端就是严重依赖专家的经验判断,如果参与评价的专家经验不足可能会造成评价的失误,从而造成决策的失误。

概率树法简单、易行,而且它的直观特点可以让我们分析比较出各个评价指标之间的大小关系。概率树法也存在着应用的局限性,风险指标概率分布的确定存在难度和风险发生产生的后果难以确定,而且风险因素之间的独立性假设违背了现实事物之间相关性的哲学理念。普遍提到的工程项目投资基本上是周期长,投入资金多的项目,相应存在的风险因素也很多,如果仅仅用概率树法估计,在确定风险指标概率分布上会存在很大的难度。概率树法利用风险分析人员和转接的知识与经验或是历史资料,这样的依赖性使得该方法的运用存在很大的制约因素,因此此种方法适用于那些风险因素较少的小型项目。

蒙特卡洛模拟法的应用也有其局限性,主要是该方法要求对所分析的目标变量能用一具体的数学计算模型来表达,同时数学计算模型中的各种风险变量之间是相互独立的,而且可以用各种概率分布来表达他们的不确定性。在风险分析中会遇到风险输入变量的分解程度问题,一般而言,变量分解的越细,风险变量个数也就越多,模拟结果的可靠性也就越高;变量分解程度越低,变量个数就越少,模拟结果的可靠性就越低,但能较快地获得模拟结果。对一个具体项目,在确定风险变量分解程度时,往往与风险变量间的相关性有关,而变量分解过细往往会使得变量之间具有相关性。如果风险变量本身是相关的,模拟中将其视为独立变量进行抽样,就可能导致错误的结论。另外,在项目风险管理的实际中要准确地描述风险变量的风险程度、减少变量的个数,只选择对评价指标有重大影响的关键变量,同时,应用风险评价是一定要结合决策者的主观判断和实践经验。另一个局限就是不同的决策者或风险分析专家的经历、工程时间背景以及所在企业经营状况等均不相同。因此,他们对风险的主观判断也会不一样。通常对风险的主观判断又被描述为风险态度,不同的决策者对同样的风险环境的判断是不一样的,对同样的风险评价结果的认识和信心度是不一样的,因此对最后的决策采取的风险态度也是不一样的。

层次分析法处理问题的程序与管理者的思维程序,分析解决问题的步骤相一致,有较广泛的应用性,易于理解和操作。最后综合分析出整个项目风险程度,既有定性分析、又有定量结果,能系统地综合专家经验,更全面地看待项目总体风险,为管理者提供一个全面了解项目全过程风险的机会,使其决策更为科学。需要指出的是,判断矩阵是评价人进行两两比较后得出的,所以,不同的人,做出的判断矩阵可能不同。而且层次分析法结论的质量依赖于专家的知识、经验和判断。因此,应多找几个知识渊博,经验丰富和判断力强的人共同确定判断矩阵中的标度。层次分析法还存在这样的缺陷,由于受计算规则的限制,该方法不易用于复杂的项目中,且风险因素的数目不能太多,一般认为不宜超过9个。然而实践中,特别是大型工程项目,往往存在大量的风险因素,在应用该方法时有较大的困难,结果的可靠性也会受到一定程度的影响。

模糊综合评价法在解决模糊概念的风险具有很大的实用性,模糊综合评价既有严格的定量刻画,也有对难以定量分析的模糊现象进行主观上的定性描述,把定性描述和定量分析紧密地结合起来,因此可以说是一种比较适合项目风险评价的方法,并且也是近年来发展较快的一种方法。

利用这些方法对项目风险进行评价时,无论是建立层次结构、构造判断矩阵,还是进行模糊综合评价,人的主观因素的成分很大,各种因素的权重设置主要靠人为设定,导致决策的准确性不高。它们还有另外一个缺点是方法本身不具有利用新信息自动调整权重分配的功能,当研究对象样本增加新的数据时,不能记忆原有的知识并根据新增数据对权重进行适当调整,也就是不能适应评价对象的不确定性。除此以外,风险指标的相关性、评价样本出现噪声数据等问题都会影响上述评价方法的有效性。

根据上述对常用的风险评价方法论述分析可以总结概括出他们的各自的优点、缺点和适用范围,如表1所示。

从表1中我们可以看到各种方法的优缺点和适用范围比较明确,他们分属于定性评价,定量评价,以及定性与定量相结合的评价方法。在此基础上总结概括整体的定性评价与定量评价可以得到:定性评价方法的优点是简单直观、容易掌握,缺点是评价结果不能量化,而取决于评价人员的经验;定量评价是在风险量化基础上进行评价,主要依靠历史统计数据,运用数学方法构造数学模型进行评价。应用最为广泛,认可度最高的就是定性与定量相结合的评价方法,其中蒙特卡洛模拟法,层次分析法是目前应用最多的方法。

当然我们不能简单地说哪一个方法就是最科学的,而要针对具体项目采取适合项目的方法对项目决策阶段的风险进行科学合理的评价,这样才能为后阶段的风险防范制定合理的对策,为风险管理决策提供依据,最主要的是为项目决策提供科学的依据。

3结论与展望

阐述了常用的决策阶段风险评价方法,并对比分析了他们的优势、劣势和各自的适用范围,较为科学的方法就是将定性与定量有力的结合起来,取长补短使得风险评价更为科学,从而提高投资决策的合理性。

需要指出的是无论采用什么样的风险识别与评价技术,要想识别所有的风险是不可能的,无需对风险评价的过分精确,否则劳而无功。风险的程度本身并没有实质的物理意义,仅仅表明采取行动的需要;在进行风险评价时,必须坚持实事求是,反映出必要的事实情况。

在以上研究的基础上,将结合工程项目实例,在具体的实施中进一步完善各种风险评价方法,以期建立有效的工程项目投资风险评价的方法体系。

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[16]赵艳.风险投资项目中技术风险评价[J].价值工程,2008,(12):153-156.

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面对房地产市场的竞争激烈，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是各房地产企业希望解决的主要问题。只有系统深入分析和研究影响房地产投资决策的因素，改变传统决策方法的单一性和独立性，减少投资决策过程中的主观成分，才能避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，这不仅有助于企业自身发展，对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定也有着重要意义。

一、房地产投资的涵义和特点

房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益或规避风险的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为，包括建造新的物业和对旧有的建筑物进行改造。

随着我国城市化的推进，从长远来看，房地产投资已经成为广大投资者追逐高额利润和快速增值的重要投资形式。由于房地产商品和房地产市场的特殊性，房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。房地产业是一个资金密集型行业，房地产的高资本价值特性，决定房地产投资需要投入的资金量大。土地的价格或土地使用权的价格相对较高、建筑造价高、施工周期长使得投资开发成本高。而且房地产开发投资涉及部门众多、经营运作过程中交易费用高也使得投资需要投入大量资金。二是开发周期长和投资回收期长。房地产投资项目要经过可行性研究、项目论证、置地、设计施工建设、营销和物业管理等众多环节，房地产开发周期长。从土地审批、房地产建设、到物业投入使用，回收投资资金获取利润需要相当长的时间。房地产开发投资不是一个简单的交易程序，而是一个涉及多个市场的交易系统，受到土地、建材、施工、劳动力市场等多个市场的影响，而且房地产变现能力差，投资资金要经过几个市场的运动才能回收。三是高利润和高风险。由于房地产的异质性、不可替代，所以房地产市场是一个非完全竞争市场，房地产投资回报率高。利润和风险是对应的，与其他投资一样，房地产投资收益和风险并存。由于房地产投资投入资金多，资金周转期长，随着时间的推移，投资的不确定因素增多，其投资的风险也将增大。四是政策鼓励和约束。由于房地产业的基础性作用，以及房地产对经济发展的促进作用，政府常常在经济出现下行风险时鼓励房地产业的发展，出台一些产业措施，鼓励房地产消费，这就会增加居民对房地产的消费性投入，同时也激励了开发性投入。但从城市发展角度看，城市需要进行统一规划和布局，以满足城市功能分区、城市生态的要求。由于房地产的不可移动性和耐久性，所以房地产开发投资必须服从城市整体长远发展和规划，这就构成了房地产开发建设的外在制约因素。

二、影响房地产投资的因素

投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。

1、区位

由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。

2、时机