房地产行业经济范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了4篇房地产行业经济范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

房地产行业主要涉及了金融和土地两大产业，并且将这两大产业紧紧连在一起。土地本身就是不可再生资源，现今可供使用的土地资源又十分的缺乏，而金融资源在一定层面上讲，是可以无限使用的。如果房地产市场的经济突然中断，将会带来不可预计的损失。因此，在市场经济背景下，政府加强宏观调控是十分必要的，政府应该运用各种科学手段，根据各地区的实际情况，对各地区的房价进行一定的调节，使房价更为合理。

2房地产企业经济管理体系建立的必要性

2.1有效降低房地产企业项目投资决策的风险

房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，房地产行业具有生产周期长、拥有大量资金、受环境等因素影响大等特点。结合房地产行业自身的特征，项目投资决策是否有效将会是保证房地产行业持续、稳定及健康发展的首要问题。建立经济管理体系及有效地实施，提前做好投资评估测试，对投资的风险进行一定的控制，可以尽最大可能减少房地产企业投资的风险，避免房地产企业因此而陷入经济危机中。

2.2实现以成本管理和成本控制为中心的项目运作管理

想要使企业发展并且生存下去，就必须要遵循现代企业管理技术理论进行有效的成本管控。房地产企业想要发展并且生存下去，也要遵循以上理论。因此，从建立房地产经济体系方面出发，将成本的管理和控制手段作为核心，将合同性的成本管理定为主线，建立一个完整的成本管理和成本控制体系，成本管理和成本控制体系中包括项目的设计、项目的施工等，十分全面并且系统地显现出在项目运营建设过程中核算对象的成本构成情况以及预警经济管理信息系统，最终完成预期中房地产企业成本核算和成本控制的目标，达到项目运营管理目的。建筑经济管理体系的建立，可以使房地产企业的管理层在控制成本变动以及掌控投资进度时有依据可依，保证了房地产企业管理层对项目实施过程的成本管理和成本控制。

2.3实现客户价值最大化，大大增加企业的效益

建立房地产企业经济管理体系，不仅可以实现以成本管理和成本控制为中心的项目运营管理，还可以实现客户价值最大化，大大增加企业的效益。房地产企业经济管理体系的构建可以通过客户关系管理体系，十分高效并且全面的对客户以及潜在客户资料的管理和控制。房地产企业经济管理体系的构建可以更好地做到以客户为上帝的宗旨，进一步使房地产项目运行的效率得到提高，使房地产也销售人员对销售业务流程的掌握更加熟练，在很大程度上增加了企业的经济收入水平，并且使企业的品牌效益得到提升。

3房地产企业经济管理体系建立的思路

3.1房地产企业经济管理体系实施的宣传动员及物资保障

3.1.1确保房地产企业经济管理体系实施的宣传动员力度

房地产企业经济管理体系的建立需要有先进管理知识的配合，将各个零散的小型系统整合为一个连贯且全面的管理体系。企业经济管理体系的建立是对企业内部管理体系直接进行调整，会引起企业内部大量变动，需要企业管理层的领导以及员工的高度配合才可以实施，需要企业全体人员参加，严重的说，缺少任意人员都有可能会影响企业经济管理体系的成功实施。因此，在企业经济管理体系实施前，有必要加大企业经济管理体系实施的宣传，使企业中的每一个都可以顺利的投入到企业经济管理体系的实施中，从而使企业经济管理体系顺利实施。

3.1.2确保房地产企业经济管理体系实施的人员、物资条件

充足的物质资源是经济管理体系实施的首要条件，在经济管理体系实施前，人员和资金提前的合理调动是至关重要的。在企业管理层的许诺下，确保企业充足自己的运行，并且建立起一个经济管理体系实施小组，经济管理体系实施小组组要由熟练运用软件和精通管理学知识的员工组成，该小组可以在经济管理体系实施过程中，协调企业各个部门之间的矛盾，督促各部门完成经济管理体系的相关任务，协助经济管理体系的实施。除此之外，该小组还应该及时做好经济管理体系维护人员的培训工作，为经济管理体系提供充足的人员。

3.2加强系统日常维护，保证系统安全平稳地正常运行

房地产企业经济管理体系的建立是一个循序渐进的过程，在建立企业经济管理体系的过程中，需要不断地对以建立的企业经济管理体系进行分析，并且不断更正、完善。因此，企业经济管理体系的日常维护工作看起来虽小，但也是不容忽视的。在企业经济管理体系建立过程中，通过日常对企业经济管理体系的维护工作，使企业经济管理体系不断完善，从而形成符合企业特色的经济管理体系。

3.3通过培训和制定制度，提高员工素质

想要使企业经济管理体系有效的实施并且不断地完善，根据企业的情况制定相关企业经济管理体系的相关制度是必不可少的。在企业经济管理体系实施且正式进入管理的过程中，为了使企业经济管理体系实施的更有效果，根据企业的实际情况，为企业员工制定相应的企业经济管理体系规范制度，将企业经济管理体系的实施过程分解成每一个细小的任务，具体分配到每一个员工的身上，是每一个都是任务去实施企业经济管理体系，这样可以调动员工的积极性，从而使员工尽最大可能性实施企业经济管理体系，最终使企业经济管理体系实施更加顺利，更加完善。除此之外，在企业经济管理体系实施的过程中，还应该组织员工进行企业经济管理体系的相关培训，只有通过一定程度的培训后，员工才可以对企业经济管理体系更加了解，便于企业经济管理体系的实施，在培训的过程中，员工还可以掌握计算机技术以及管理方面的相关知识，使计算机技术在企业经济管理体系中更好地得到应用，弥补企业经济管理体系的一些漏洞，使企业经济管理体系更有利的实施。

篇2

一、房地产行业转型升级的动因

一是房价上涨相对较快。以江苏为例，2009年、2010年江苏省辖市市区商品住宅成交均价分别同比上涨了18.27%、23.09%，少数重点城市市区商品住宅成交均价同比上涨幅度更大，上涨了四成多。尽管国家在本年度内展开了多轮次房地产市场调控，市场投机投资性需求有所遏制，但房价上涨较快、市场阶段性过热的特征较为明显，矛盾较为突出，对房地产业稳定健康发展不利。

二是住房供应体系和供应结构不尽合理。住房供应仍然是以商品住宅供应为主体，保障性住房和政策性住房供应占比依然相对较小，中低价位、中小套型普通商品住房供应相对不足，没有达到保障性住房供应总量与商品房供应总量合理匹配、两个供应体系相协调的较为理想的住房供应均衡状态，要实现未来5年20%住房保障覆盖面的目标还有比较大的困难。

三是房地产市场监管体系有待完善。房地产市场的管理涉及多个环节、多个部门，需要部门间加强协调配合，从土地出让、规划审批、开发建设、上市销售、价格控制、税收征管等多个环节的联合监管体系还有待完善，开发经营过程中的预售制度、质量保证制度、物业管理制度以及房地产中介服务领域的监管制度等还有进一步的改善和提升的空间。

四是房地产企业的经营管理及品牌创新能力的培养滞后。以江苏省为例，虽然近年来房地产投资规模、销售总量都位居全国第一，但全国百强企业少，且排名靠后。在2011年中国房地产百强企业中，江苏仅有6个，排在第一的常州新城控股集团仅列第20位，其他5个均在75位以后。预计未来几年内是房地产行业的重组洗牌期，应抓住这个机遇，积极推进房地产企业结构调整，鼓励优质、诚信、品牌企业做大做强。

五是住宅产业化进程有待加快。尽管近年来的住宅产业化推进工作有了较大发展，但传统的粗放式住宅生产方式仍未实现根本性转变，劳动生产率低、技术创新和集成能力弱、资源和能源消耗大、环境污染严重、可再生能源利用率低、住宅使用寿命短等问题仍较突出，制约了住宅产业总体水平的提升。成品住宅、节能省地环保型住宅、绿色住宅等产业化推进工作依旧任重而道远。

二、房地产行业转型升级的目标——实现包容性增长

房地产业包容性增长，寻求的应是在房地产业增长与经济增长中保持协调、平衡发展，与单纯追求房地产业规模增长相对立。

首先，房地产业包容性增长包括三大支柱：一是确保房地产业增长的同时最大限度地创造就业与发展机会；二是确保个人和企业能够平等地获得机会，提倡公平参与；三是确保人们能得到最低限度的住房权益。

其次，在三大支柱下房地产业包容性增长又包括以下五个要素：一是强调房地产投资和建设的多元化；二是保证房地产业可持续发展；三是保持房地产发展过程中的社会的稳定；

四是保持房地产行业的合理竞争，保护中小型房地产企业的健康发展；五是让支付能力不足的群体的住房权益得到保护，实现“住有所居”。

房地产业包容性增长主要目的是让住房分配更加合理，房地产业增长与经济增长发展更加协调，社会更加和谐稳定，社会成员在房地产业发展中拥有公平的发展机会，所有居民能够共享房地产业发展的成果。

三、房地产行业转型升级的路径

（一）企业管理层面的创新驱动

市场的主体是企业，转变经济增长方式、转型升级首先是事关企业生存与发展的大事。企业要增加研发投入、增强自主创新能力、增加核心竞争力产品，成为转变经济发展方式的主要动力。房地产企业管理层面的创新要实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的管理目标。

精益化是指在房地产产品的开发过程中进行精益化建设，降低产品成本，优化建设进度，向管理要效益，提升开发项目的工程管理水平；标准化是指开发企业在围绕产品的客户服务上向标准化发展，标准化经营是现代服务业的主要标志，房地产开发产品不仅在质量、交付标准上要符合高标准，在服务上应同样如此，通过高标准的服务来提升全行业的服务水平；联盟化是指开发企业与材料供应商、部品集成商、市场研究机构、服务外包企业等组成企业战略联盟，共同实现企业决策机制和产品开发的创新，提升企业尤其是中小企业的经营水平，加强产学研合作载体建设，鼓励房地产企业与高校和科研院所共同形成技术创新、管理创新、产品创新的产业发展战略联盟；品牌化是指企业应着力建设企业和产品品牌，通过品牌资产建设、信息化建设、渠道建设、客户拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市场活动管理、口碑管理、品牌虚拟体验管理提高客户美誉度，增强企业的吸引力与辐射力，推动企业发展和服务升级。

（二）产业层面的创新驱动

1、大力发展住宅产业化

大力推进住宅产业化是建筑领域节能减排的重要途径，是建设资源节约型、环境友好型社会的紧迫要求。要以国家住宅产业化基地为龙头，整合资源优势，完善产业链，打造大规模产业集群，培育一批主业突出、核心能力强的大公司和企业集团，成为产业化推进的“火车头”。通过发展全装修成品住房、绿色住宅、节能省地环保型住宅等，保证房地产业可持续发展。

2、变革人才培养机制

采用市场化运作模式，深入开展职业经理人任职资格培训与认证工作，加快培养造就一批具有创新意识的房地产开发企业职业经理人。推进“企业家素质提升计划”，在国内外知名高校建立培训基地，开展思维创新、管理创新等培训，培养一批具有全球战略眼光、市场开拓精神和持续创新能力的领军型战略企业家。全面推行产学研联合培养的人才培养模式；依托开发企业建设研究生工作站、产学研中心等创新平台，吸引更多的高端产业人才到企业创新创业。

（三）空间层面的创新驱动

在房地产开发领域应强调房地产投资和建设的多元化，努力拓展新的服务空间，从原有的商品房尤其是商品住宅开发领域向商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产、文化地产、物流地产等复合地产的领域发展；从以销售型的盈利模式向持有经营型盈利模式转变；从东部地区一二线热点城市向三四线城市和中西部城市化水平较低的区域拓展。

通过不断拓展房地产行业的服务空间，逐步形成符合时展需要的新的产业定位，更好地发挥房地产行业对其他相关产业的关联与带动作用，从而推动建筑业、制造业等其他相关产业的转型升级。

（四）制度层面的创新驱动

技术和制度的关系在不同的时空场景中发挥的作用是不同的，从长期和宏观的视角上看，技术创新可能决定了制度创新和经济增长（例如马克思的生产力决定生产关系论）；从短期和微观的视角上看，制度创新可能决定了技术创新和经济增长（例如企业激励机制变革带来的技术进步和产业发展）。

因此，在房地产行业的转型升级中，地方政府应加大对房地产企业创新的支持力度，积极引导房地产企业在管理层面实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的转型目标，引导企业在产业层面实现住宅产业化的目标；采取制度保障、财政激励、税收优惠、信贷倾斜等措施，积极引导土地、资金、人才等创新要素向企业集聚；在保障房建设的过程中，创新项目融资模式，引入民间资本参与建设和经营、管理，强调保障房投资和建设主体的多元化；健全创新激励机制，帮助企业拓宽在创新过程中的融资渠道，并建立起科学的转型升级企业评价体系，发挥在制度层面的创新驱动力，从而构建起完整的“以创新、促转型”的系统。

参考文献：

①蔡荣鑫.“包容性增长”理念的形成及其政策内涵[J]. 经济学家，2009（1）：102—104

②陈淮.地产·中国：引导我国房地产业健康发展研究[M].北京：企业管理出版社，2008

③黄顺英. 我国居民住房支付能力与住房问题研究[J]. 建筑经济，2009（10）：739—41

篇3

经纪行业是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。房地产经纪是房地产业的重要组成部分，其业务贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的经纪服务。中国房地产经纪行业以专业的素养逐渐成长为房地产行业一支重要力量，在促进房地产市场有效运行方面发挥重要的作用。房地产经纪行业是房地产业和现代服务业的重要组成部分，市场经济越发达、经济发展水平越高，就越需要房地产经纪服务，房地产经纪行业发展前景广阔。

一、房地产经纪业现状

（一）房地产经纪企业的数量众多、规模越来越大

房地产经纪行业在我国是一个既古老又新兴的行业，中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。经过发展，目前全国从事房地产经纪活动机构有5万余家，并成长起了一批门店过百、人员上千，甚至门店过千、人员上万的知名房地产经纪机构。如中原地产、21世纪不动产等等。

（二）房地产经纪从业人员数量众多、素质越来越高

目前，全国从事房地产经纪活动的人员超过100万，房地产经纪行业从业人员的整体素质和以往几年相比有所提高。房地产经纪行业从业人员有如下几个特点：从业人员队伍相当年轻，年龄集中在21-30岁之间；从业时间大多较短，50%以上从业人员的从业时间不满两年；学历层次较高，大多在专科以上，其中北京市从业人员的学历水平总体较高；从收入水平来看，居社会中等水平，年收入绝大多数在2-5万元之间，有的经纪人甚至可以达到年收入超100万元。

（三）房地产经纪企业加大了对网络信息的建设

如今是信息化、网络化的时代。如何最有效地收集、处理和利用信息，是房地产经纪行业在经营中要解决的首要问题，在高科技手段的基础上运用网络营销将会成为未来房地产经纪企业的首选。建立独立宽带网支持的内部网络平台、ERP管理系统以及全天24小时的网络客户支持服务系统，使房地产经纪企业突破服务空间和时间的限制，从而创造出更大的发展空间并实现信息的充分共享。在些基础上建立公司网站并在网站上房源信息或者在专业的房地产信息网上房源信息以发展客户已成为房地产经纪企业的主要营销策略。

二、房地产经纪业发展空间巨大

目前，发达国家新房、二手房市场交易比例为1：4，而我国新房、二手房市场交易比例约为1：0.25，但目前国内一些一线发达城市的新房与二手房市场交易比例比较高，如2009年深圳市新房销售面积为368.22万平方米，二手房销售面积为605.50万平方米，新房与二手房屋市场交易比例已达到为1：1.65。由此可见，只要中国仍在发展，城市化的进程仍在继续，再加上中国人中众多但城市土地资源又相当有限，未来我国二手房交易量还可以翻好几番的速度成长。我国房地产经纪业发展空间巨大。

三、房地产经纪业盈利模式分析

（一）二手物业居间佣金

房地产经纪业的主要业务就是对二手物业（包括二手商品房、二手厂房、二手商铺、二手写字楼）的居间，不仅包括二手物业的买卖，还包括房地产的租赁业务。佣金其实就是服务费，房地产经纪业从业人员利用他们所掌握的信息资源，专业的知识为客户找到合适的物业，交易成功后收取一定的费用，就是佣金。佣金一般是按照成交金额（包括买卖成交、租赁成交等等）乘于一定的比率，不同服务不同比率的，要具体情况具体分析。

在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让的销售佣金率为6%～10%，独户住宅的佣金率为3%～8%，大型商用房地产的佣金率为3%～6%。而在我国佣金率的规定没那么复杂，当然也没有那么高。国家建设部等单位规定“房屋买卖收费应按照成交价格总额的0.5%～2.5%计收，实行独家的可协商提高，但不超过成交价的3%”。但由于国家标准并没有说明是向单方还是双方收费，也没有严格界定中介服务的服务范围，因此各房地产经纪企业的服务与收费标准不一，各房地产经纪企业收费依据也一直模糊。在我国的一线发达城市，如深圳房地产经纪业的佣金率一般为3%，卖方和买方各支付1.5%。但实际上一般是业主实收，佣金全部由买方承担。房地产经纪在租赁业务中，佣金一般为一个月的租金，业主和承租方各支付一半。

二手物业居间佣金收入是房地产经纪行业盈利的主要来源。据统计全国在09年的佣金总额在三百亿左右，除去经纪人个人的佣金提成和企业的运行支出成本，利润率在15%左右，也就是说纯利润达在45亿左右。

（二）新物业佣金

房地产经纪另一主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新物业。新物业产生的背景是一些房地产企业借鉴以市场化资本运作为主的美国模式：房地产开发的一些环节由不同的专业公司完成。房地产经纪企业销售新物业具有独特的优势：1.房地产经纪企业属于销售终端，对消费者相当了解。2.房地产经纪企业掌握了大量客户的信息，能够形成新物业市场与二手物业市场的互动，增加销量。

新物业与二手物业不同，它主要是搭建开发商与客户的联系。当然，对新物业的佣金率也与二手物业居间的不同，要低一些。对新物业的的佣金率收取的制约因素比较多，主要有：1.开发商的实力，包括开发商的资本实力和品牌实力。2.新开发物业的地理位置，包括交通的便利性和周边配套。3.新物业的销售价格。4.开发商的营销策略。目前，新物业佣金率一般为成交价格总额0.5%～2%。

（三）按揭服务费

按揭是指按揭人将房产产权转让给受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。按揭服务是由产业链的延伸产生的。在如今房价高涨不下的情况下，一般购房者不能一次性支付所有房款，所以必须向按揭银行贷款；而按揭的手续复杂，购房者为了方便一般由经纪方代办。代办的服务费及为按揭服务费。在全国各地房地产经纪企业的按揭服务费的标准不一，在深圳一般为每次按揭收取1000元左右的按揭服务费，而在东莞则一般为借贷额的1.3%。

（四）其他业务收入

经过在房地产产业中的纵向延伸，房地产经纪业还发展了以下业务：房地产开发可行性研究、房地产法律咨询、房地产营销策划等业务。这些业务都可以为房地产经纪企业取得一定的收益。

四、对房地产经纪行业盈利模式的思考

中国房地产经纪行业正处在发展时期，各方面的配套不是很完善，其稳定的盈利模式还不明朗，有待进一步发展与提高。1.提高专业化水平和服务质量。房地产经纪行业要求专业化的知识是服务业的一部分，它具有服务业的一切特征。只有提高服务质量，才能让顾客满意，才能提升企业品牌，以获得更多的顾客，获得更大的盈利。2.不断提升房地产经纪行业从业人员的素质。较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力。3.加强网络建设与网络利用。二十一世纪是信息化、网络化的时代，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。建设内部网络加强企业信息共享，提高企业服务效率；加强网络的利用，有利于降低成本，近距离接近客户，尽可能大的占有市场。只有这样房地产经纪行业才能获得更大、更稳定的盈利。

参考文献：

[1]楼江.房地产市场营销理论与实务[M].广东：同济大学出版社，2005.

[2]石雅莉.房地产企业盈利模式的思考[J].科技信息，2008.

[3]张静.房地产中介业网络经纪发展之管见[J].现代财经，2010.

篇4

中图分类号：F832.45 文献标识码：B 文章编号：1007-4392(2009)05-0052-02

在国际金融市场动荡､国内经济增速放缓的背景下，我国房地产市场景气回落呈现如下几个特点：一是受国内外宏观经济基本面变化影响，房地产市场调控政策总体呈现先“紧”后“松”局面；二是专注于房地产开发的企业拿地热情下降，主要原因是需求方普遍持币观望，价格在整体上出现一定程度的下降，全国住房成交量出现大幅减少现象；三是受宏观经济政策和经济运行不景气的影响，房地产开发企业资金链条绷紧，从而导致房屋新开工､竣工和施工面积增幅下降，土地购置面积增速回落，从而使地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市。

一､金融危机下房地产行业困境分析

当前，贸易自由化和金融全球化推动着经济全球化不断深入，将世界各国的经济紧密联系在一起，一国特别是经济发达国家发生危机很容易传导至其它国家。美国是世界上经济最发达的国家之一，美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市､债市､汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。美国金融危机，将不可避免地影响我国房地行业。

(一)以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩

虽然美国政府采取了一定的挽救措施，但它对美国经济方方面面的影响还是十分明显的：一是失业率上升。 美国劳工部2009年初公布的数据显示，失业率上升至7.2%，创16年来新高。二是美国制造业萎缩。数据显示，2008年12月份美国制造业陷入28年来最低水平。三是美国商务部今年2月公布数据显示，2008年12月美国出口额下降了6.0%，进口额下降5.5%。美国经济的下滑将影响全球经济的快速发展，加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。

(二)国际金融危机影响我国经济增长速度，房地产行业深受影响

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上资本市场不景气等多种因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。在此情形下，房地产市场也深受影响，行业景气进入下降区间，2008年以来，国房景气指数逐月下降。

(三)房地产行业依然面临资金压力

尽管去年10月份以来，我国从紧的货币政策及时进行了调整，但是，房地产业的资金依然面临缺口。一方面是我国房地产商在土地储备､在建项目､已建但尚未售出去的项目中沉淀了大量的资金，有研究预计，仅土地储备一项，房地产商沉淀的资金就接近2万亿元。同时，房地产销售预收款和按揭贷款增速都在下降。另一方面则源于我国房地产独特的开发模式。我国房地产业在很大程度上都采取的是快速拿地､快速开发､快速销售的模式，这种模式在房地产行情看涨的情况下可以提高资金的利用效率，但是在房地产行情不好､销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临建造成本上升压力､土地储备资金压力､资金成本压力等几乎全方位的压力。

(四)消费者对于房地产市场的预期发生逆转

当前消费者持币观望已经成为房地产行业不争的事实，无论是投资型还是自用型购房者，由于预期房地产市场进行调整，地产价格还有下降空间，纷纷持币观望，这样预期的理由是由国际金融危机在短期内难以得到解决､地产泡沫的存在和保障性住房项目的上市等。同时，第二套房贷政策在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资､投资需求，在宏观上导致需求量下降。而且，更为重要的是，这种观望情绪不是通过简单的放松房地产行业的信贷就可以在短期内加以解决的。

二､金融危机下发展房地产行业策略建议

为了更好地发展我国房地产市场，使房地产行业在国际金融危机中不受到大的冲击，保持我国房地产行业的健康发展，笔者认为金融危机下房地产行业走出困境的策略主要有以下几个方面：

(一)采用积极的经济､金融政策来支持房地产行业的发展

在目前困境下，重新提振房地产业成为促投资､保经济的必要选择。房地产行业是典型的资金密集型行业，没有金融的支持就没有房地产的发展，而房地产的发展又为金融发展和创新提供了较为广阔的空间。国家的房地产金融政策是中国楼市走向的关键，也就是说，如果房地产金融政策积极，那么中国楼市就会向前､向繁荣方向发展，反之楼市则将会向停滞，甚至向后､向萧条方向发展。事实上，房地产已经被推至“国民经济的重要的支柱产业”的地位。就经济性而言，当前是政府推进住房保障建设､解决安居问题较为有利的时间窗口，加上地产行业在国民经济中的地位，政府主要职能部门应及时根据宏观经济状况调整地产行业的经济和金融政策，采取有利于地产行业发展的货币政策和财政政策来应对目前的金融危机，保持我国地产行业的平稳发展，从而通过地产行业的发展来拉动内需，促进国内经济的快速发展。同时大力发展多元化的房地产金融市场，适应房地产行业的特点，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险，拓宽融资渠道，为地产行业提供持续的发展动力。

(二)通过房地产行业政策调整来支持地产行业的发展

结合土地市场的规律，推动土地制度的改革，合理优化土地价格；简化政府审批程序，进一步完善投资环境；政府制定能促进地产行业发展的政策，给投资者以信心；通过货币政策和财政政策的调整，在最短的时间内扭转消费者持币观望的局面，改变地产市场不景气的困境；规范地产行业，保证地产行业健康有序竞争。

(三)地产企业积极采取先进的管理手段和方法，通过培育自身的核心竞争力来应对金融危机所带来的不利影响

房地产企业是资金､管理密集型的企业，其核心竞争力应从投资､管理两方面去培育。

在投资方面培育地产企业的核心竞争力，应从以下三个方面入手：首先提高筹措资金的能力。房地产市场的进入门槛抬高，土地进入公开市场招标拍卖，银行货款条件收紧，自有资金的比例进一步提高，市场风险进一步加大，能否以较低的财务成本､较易获得资金是衡量企业融资核心竞争力的重要指标；其次是获得项目(土地)的能力。土地是房地产企业的发展源泉，如何以较低的成本获得优质的土地，合理进行土地储备是提升房地产企业核心竞争力的关键。再则是回避风险的能力。房地产市场是一个高风险的市场，如何回避投资及管理过程中的各类风险，是保持地产企业核心竞争力的重要措施。

在管理方面培育地产企业的核心竞争力，则要注重三种能力的塑造：第一，整合社会资源的能力。房地产是一个跨度十分大的行业，涉及投资评估､营销策划､规划设计､工程建设､物业管理､环境保护､信息智能､贷款按揭､保险等，如何充分运用社会专业资源，最大限度为企业发挥作用，是培育地产企业核心竞争力的基础。第二，控制管理成本的能力。一个企业的效益可以分成两个部分，即经营效益和管理效益。经营效益在房地产发展初期，对于不少房地产企业来讲十分可观，如土地价格､各项规费等，只要有关系，地价可以比别人便宜，规费可以少交或不交，人们把这个时期称作“关系地产”时期，企业的效益主要来自于“关系”是否到位。但随着房地产市场的不断规范，大家基本处于同一个起跑线上，遵循同样的游戏规则，企业之间的效益高低将主要取决于管理水平的高低，利润的空间将主要来自于两头，一头是靠加强管理来控制成本，同样的产品成本比别人低一点；另一头是靠加强管理来提升产品的品质，使售价比别人高一点。一头低一点，另一头高一点，利润空间也就出来了。因此向管理要效益是地产企业核心竞争力的源泉。第三，凝聚人力资本的能力。企业之间的竞争实质是人才的竞争。人力资本不是指企业中的所有人，而是指企业中的企业家和技术创新者，它与人力资源以及人才并不是同一个概念。货币资本是一种被动资本，而人力资本是主动性的资本，只有通过人力资本的运作，货币资本才能保值､增值。因此凝聚人力资本的能力是地产企业核心竞争力的根本。

参考文献：