房地产行业经济范文

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房地产行业主要涉及了金融和土地两大产业，并且将这两大产业紧紧连在一起。土地本身就是不可再生资源，现今可供使用的土地资源又十分的缺乏，而金融资源在一定层面上讲，是可以无限使用的。如果房地产市场的经济突然中断，将会带来不可预计的损失。因此，在市场经济背景下，政府加强宏观调控是十分必要的，政府应该运用各种科学手段，根据各地区的实际情况，对各地区的房价进行一定的调节，使房价更为合理。

2房地产企业经济管理体系建立的必要性

2.1有效降低房地产企业项目投资决策的风险

房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，房地产行业具有生产周期长、拥有大量资金、受环境等因素影响大等特点。结合房地产行业自身的特征，项目投资决策是否有效将会是保证房地产行业持续、稳定及健康发展的首要问题。建立经济管理体系及有效地实施，提前做好投资评估测试，对投资的风险进行一定的控制，可以尽最大可能减少房地产企业投资的风险，避免房地产企业因此而陷入经济危机中。

2.2实现以成本管理和成本控制为中心的项目运作管理

想要使企业发展并且生存下去，就必须要遵循现代企业管理技术理论进行有效的成本管控。房地产企业想要发展并且生存下去，也要遵循以上理论。因此，从建立房地产经济体系方面出发，将成本的管理和控制手段作为核心，将合同性的成本管理定为主线，建立一个完整的成本管理和成本控制体系，成本管理和成本控制体系中包括项目的设计、项目的施工等，十分全面并且系统地显现出在项目运营建设过程中核算对象的成本构成情况以及预警经济管理信息系统，最终完成预期中房地产企业成本核算和成本控制的目标，达到项目运营管理目的。建筑经济管理体系的建立，可以使房地产企业的管理层在控制成本变动以及掌控投资进度时有依据可依，保证了房地产企业管理层对项目实施过程的成本管理和成本控制。

2.3实现客户价值最大化，大大增加企业的效益

建立房地产企业经济管理体系，不仅可以实现以成本管理和成本控制为中心的项目运营管理，还可以实现客户价值最大化，大大增加企业的效益。房地产企业经济管理体系的构建可以通过客户关系管理体系，十分高效并且全面的对客户以及潜在客户资料的管理和控制。房地产企业经济管理体系的构建可以更好地做到以客户为上帝的宗旨，进一步使房地产项目运行的效率得到提高，使房地产也销售人员对销售业务流程的掌握更加熟练，在很大程度上增加了企业的经济收入水平，并且使企业的品牌效益得到提升。

3房地产企业经济管理体系建立的思路

3.1房地产企业经济管理体系实施的宣传动员及物资保障

3.1.1确保房地产企业经济管理体系实施的宣传动员力度

房地产企业经济管理体系的建立需要有先进管理知识的配合，将各个零散的小型系统整合为一个连贯且全面的管理体系。企业经济管理体系的建立是对企业内部管理体系直接进行调整，会引起企业内部大量变动，需要企业管理层的领导以及员工的高度配合才可以实施，需要企业全体人员参加，严重的说，缺少任意人员都有可能会影响企业经济管理体系的成功实施。因此，在企业经济管理体系实施前，有必要加大企业经济管理体系实施的宣传，使企业中的每一个都可以顺利的投入到企业经济管理体系的实施中，从而使企业经济管理体系顺利实施。

3.1.2确保房地产企业经济管理体系实施的人员、物资条件

充足的物质资源是经济管理体系实施的首要条件，在经济管理体系实施前，人员和资金提前的合理调动是至关重要的。在企业管理层的许诺下，确保企业充足自己的运行，并且建立起一个经济管理体系实施小组，经济管理体系实施小组组要由熟练运用软件和精通管理学知识的员工组成，该小组可以在经济管理体系实施过程中，协调企业各个部门之间的矛盾，督促各部门完成经济管理体系的相关任务，协助经济管理体系的实施。除此之外，该小组还应该及时做好经济管理体系维护人员的培训工作，为经济管理体系提供充足的人员。

3.2加强系统日常维护，保证系统安全平稳地正常运行

房地产企业经济管理体系的建立是一个循序渐进的过程，在建立企业经济管理体系的过程中，需要不断地对以建立的企业经济管理体系进行分析，并且不断更正、完善。因此，企业经济管理体系的日常维护工作看起来虽小，但也是不容忽视的。在企业经济管理体系建立过程中，通过日常对企业经济管理体系的维护工作，使企业经济管理体系不断完善，从而形成符合企业特色的经济管理体系。

3.3通过培训和制定制度，提高员工素质

想要使企业经济管理体系有效的实施并且不断地完善，根据企业的情况制定相关企业经济管理体系的相关制度是必不可少的。在企业经济管理体系实施且正式进入管理的过程中，为了使企业经济管理体系实施的更有效果，根据企业的实际情况，为企业员工制定相应的企业经济管理体系规范制度，将企业经济管理体系的实施过程分解成每一个细小的任务，具体分配到每一个员工的身上，是每一个都是任务去实施企业经济管理体系，这样可以调动员工的积极性，从而使员工尽最大可能性实施企业经济管理体系，最终使企业经济管理体系实施更加顺利，更加完善。除此之外，在企业经济管理体系实施的过程中，还应该组织员工进行企业经济管理体系的相关培训，只有通过一定程度的培训后，员工才可以对企业经济管理体系更加了解，便于企业经济管理体系的实施，在培训的过程中，员工还可以掌握计算机技术以及管理方面的相关知识，使计算机技术在企业经济管理体系中更好地得到应用，弥补企业经济管理体系的一些漏洞，使企业经济管理体系更有利的实施。

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一、房地产行业转型升级的动因

一是房价上涨相对较快。以江苏为例，2009年、2010年江苏省辖市市区商品住宅成交均价分别同比上涨了18.27%、23.09%，少数重点城市市区商品住宅成交均价同比上涨幅度更大，上涨了四成多。尽管国家在本年度内展开了多轮次房地产市场调控，市场投机投资性需求有所遏制，但房价上涨较快、市场阶段性过热的特征较为明显，矛盾较为突出，对房地产业稳定健康发展不利。

二是住房供应体系和供应结构不尽合理。住房供应仍然是以商品住宅供应为主体，保障性住房和政策性住房供应占比依然相对较小，中低价位、中小套型普通商品住房供应相对不足，没有达到保障性住房供应总量与商品房供应总量合理匹配、两个供应体系相协调的较为理想的住房供应均衡状态，要实现未来5年20%住房保障覆盖面的目标还有比较大的困难。

三是房地产市场监管体系有待完善。房地产市场的管理涉及多个环节、多个部门，需要部门间加强协调配合，从土地出让、规划审批、开发建设、上市销售、价格控制、税收征管等多个环节的联合监管体系还有待完善，开发经营过程中的预售制度、质量保证制度、物业管理制度以及房地产中介服务领域的监管制度等还有进一步的改善和提升的空间。

四是房地产企业的经营管理及品牌创新能力的培养滞后。以江苏省为例，虽然近年来房地产投资规模、销售总量都位居全国第一，但全国百强企业少，且排名靠后。在2011年中国房地产百强企业中，江苏仅有6个，排在第一的常州新城控股集团仅列第20位，其他5个均在75位以后。预计未来几年内是房地产行业的重组洗牌期，应抓住这个机遇，积极推进房地产企业结构调整，鼓励优质、诚信、品牌企业做大做强。

五是住宅产业化进程有待加快。尽管近年来的住宅产业化推进工作有了较大发展，但传统的粗放式住宅生产方式仍未实现根本性转变，劳动生产率低、技术创新和集成能力弱、资源和能源消耗大、环境污染严重、可再生能源利用率低、住宅使用寿命短等问题仍较突出，制约了住宅产业总体水平的提升。成品住宅、节能省地环保型住宅、绿色住宅等产业化推进工作依旧任重而道远。

二、房地产行业转型升级的目标——实现包容性增长

房地产业包容性增长，寻求的应是在房地产业增长与经济增长中保持协调、平衡发展，与单纯追求房地产业规模增长相对立。

首先，房地产业包容性增长包括三大支柱：一是确保房地产业增长的同时最大限度地创造就业与发展机会；二是确保个人和企业能够平等地获得机会，提倡公平参与；三是确保人们能得到最低限度的住房权益。

其次，在三大支柱下房地产业包容性增长又包括以下五个要素：一是强调房地产投资和建设的多元化；二是保证房地产业可持续发展；三是保持房地产发展过程中的社会的稳定；

四是保持房地产行业的合理竞争，保护中小型房地产企业的健康发展；五是让支付能力不足的群体的住房权益得到保护，实现“住有所居”。

房地产业包容性增长主要目的是让住房分配更加合理，房地产业增长与经济增长发展更加协调，社会更加和谐稳定，社会成员在房地产业发展中拥有公平的发展机会，所有居民能够共享房地产业发展的成果。

三、房地产行业转型升级的路径

（一）企业管理层面的创新驱动

市场的主体是企业，转变经济增长方式、转型升级首先是事关企业生存与发展的大事。企业要增加研发投入、增强自主创新能力、增加核心竞争力产品，成为转变经济发展方式的主要动力。房地产企业管理层面的创新要实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的管理目标。

精益化是指在房地产产品的开发过程中进行精益化建设，降低产品成本，优化建设进度，向管理要效益，提升开发项目的工程管理水平；标准化是指开发企业在围绕产品的客户服务上向标准化发展，标准化经营是现代服务业的主要标志，房地产开发产品不仅在质量、交付标准上要符合高标准，在服务上应同样如此，通过高标准的服务来提升全行业的服务水平；联盟化是指开发企业与材料供应商、部品集成商、市场研究机构、服务外包企业等组成企业战略联盟，共同实现企业决策机制和产品开发的创新，提升企业尤其是中小企业的经营水平，加强产学研合作载体建设，鼓励房地产企业与高校和科研院所共同形成技术创新、管理创新、产品创新的产业发展战略联盟；品牌化是指企业应着力建设企业和产品品牌，通过品牌资产建设、信息化建设、渠道建设、客户拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市场活动管理、口碑管理、品牌虚拟体验管理提高客户美誉度，增强企业的吸引力与辐射力，推动企业发展和服务升级。

（二）产业层面的创新驱动

1、大力发展住宅产业化

大力推进住宅产业化是建筑领域节能减排的重要途径，是建设资源节约型、环境友好型社会的紧迫要求。要以国家住宅产业化基地为龙头，整合资源优势，完善产业链，打造大规模产业集群，培育一批主业突出、核心能力强的大公司和企业集团，成为产业化推进的“火车头”。通过发展全装修成品住房、绿色住宅、节能省地环保型住宅等，保证房地产业可持续发展。

2、变革人才培养机制

采用市场化运作模式，深入开展职业经理人任职资格培训与认证工作，加快培养造就一批具有创新意识的房地产开发企业职业经理人。推进“企业家素质提升计划”，在国内外知名高校建立培训基地，开展思维创新、管理创新等培训，培养一批具有全球战略眼光、市场开拓精神和持续创新能力的领军型战略企业家。全面推行产学研联合培养的人才培养模式；依托开发企业建设研究生工作站、产学研中心等创新平台，吸引更多的高端产业人才到企业创新创业。

（三）空间层面的创新驱动

在房地产开发领域应强调房地产投资和建设的多元化，努力拓展新的服务空间，从原有的商品房尤其是商品住宅开发领域向商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产、文化地产、物流地产等复合地产的领域发展；从以销售型的盈利模式向持有经营型盈利模式转变；从东部地区一二线热点城市向三四线城市和中西部城市化水平较低的区域拓展。

通过不断拓展房地产行业的服务空间，逐步形成符合时展需要的新的产业定位，更好地发挥房地产行业对其他相关产业的关联与带动作用，从而推动建筑业、制造业等其他相关产业的转型升级。

（四）制度层面的创新驱动

技术和制度的关系在不同的时空场景中发挥的作用是不同的，从长期和宏观的视角上看，技术创新可能决定了制度创新和经济增长（例如马克思的生产力决定生产关系论）；从短期和微观的视角上看，制度创新可能决定了技术创新和经济增长（例如企业激励机制变革带来的技术进步和产业发展）。

因此，在房地产行业的转型升级中，地方政府应加大对房地产企业创新的支持力度，积极引导房地产企业在管理层面实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的转型目标，引导企业在产业层面实现住宅产业化的目标；采取制度保障、财政激励、税收优惠、信贷倾斜等措施，积极引导土地、资金、人才等创新要素向企业集聚；在保障房建设的过程中，创新项目融资模式，引入民间资本参与建设和经营、管理，强调保障房投资和建设主体的多元化；健全创新激励机制，帮助企业拓宽在创新过程中的融资渠道，并建立起科学的转型升级企业评价体系，发挥在制度层面的创新驱动力，从而构建起完整的“以创新、促转型”的系统。

参考文献：

①蔡荣鑫.“包容性增长”理念的形成及其政策内涵[J]. 经济学家，2009（1）：102—104

②陈淮.地产·中国：引导我国房地产业健康发展研究[M].北京：企业管理出版社，2008

③黄顺英. 我国居民住房支付能力与住房问题研究[J]. 建筑经济，2009（10）：739—41

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经纪行业是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。房地产经纪是房地产业的重要组成部分，其业务贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的经纪服务。中国房地产经纪行业以专业的素养逐渐成长为房地产行业一支重要力量，在促进房地产市场有效运行方面发挥重要的作用。房地产经纪行业是房地产业和现代服务业的重要组成部分，市场经济越发达、经济发展水平越高，就越需要房地产经纪服务，房地产经纪行业发展前景广阔。

一、房地产经纪业现状

（一）房地产经纪企业的数量众多、规模越来越大

房地产经纪行业在我国是一个既古老又新兴的行业，中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。经过发展，目前全国从事房地产经纪活动机构有5万余家，并成长起了一批门店过百、人员上千，甚至门店过千、人员上万的知名房地产经纪机构。如中原地产、21世纪不动产等等。

（二）房地产经纪从业人员数量众多、素质越来越高

目前，全国从事房地产经纪活动的人员超过100万，房地产经纪行业从业人员的整体素质和以往几年相比有所提高。房地产经纪行业从业人员有如下几个特点：从业人员队伍相当年轻，年龄集中在21-30岁之间；从业时间大多较短，50%以上从业人员的从业时间不满两年；学历层次较高，大多在专科以上，其中北京市从业人员的学历水平总体较高；从收入水平来看，居社会中等水平，年收入绝大多数在2-5万元之间，有的经纪人甚至可以达到年收入超100万元。

（三）房地产经纪企业加大了对网络信息的建设

如今是信息化、网络化的时代。如何最有效地收集、处理和利用信息，是房地产经纪行业在经营中要解决的首要问题，在高科技手段的基础上运用网络营销将会成为未来房地产经纪企业的首选。建立独立宽带网支持的内部网络平台、ERP管理系统以及全天24小时的网络客户支持服务系统，使房地产经纪企业突破服务空间和时间的限制，从而创造出更大的发展空间并实现信息的充分共享。在些基础上建立公司网站并在网站上房源信息或者在专业的房地产信息网上房源信息以发展客户已成为房地产经纪企业的主要营销策略。

二、房地产经纪业发展空间巨大

目前，发达国家新房、二手房市场交易比例为1：4，而我国新房、二手房市场交易比例约为1：0.25，但目前国内一些一线发达城市的新房与二手房市场交易比例比较高，如2009年深圳市新房销售面积为368.22万平方米，二手房销售面积为605.50万平方米，新房与二手房屋市场交易比例已达到为1：1.65。由此可见，只要中国仍在发展，城市化的进程仍在继续，再加上中国人中众多但城市土地资源又相当有限，未来我国二手房交易量还可以翻好几番的速度成长。我国房地产经纪业发展空间巨大。

三、房地产经纪业盈利模式分析

（一）二手物业居间佣金

房地产经纪业的主要业务就是对二手物业（包括二手商品房、二手厂房、二手商铺、二手写字楼）的居间，不仅包括二手物业的买卖，还包括房地产的租赁业务。佣金其实就是服务费，房地产经纪业从业人员利用他们所掌握的信息资源，专业的知识为客户找到合适的物业，交易成功后收取一定的费用，就是佣金。佣金一般是按照成交金额（包括买卖成交、租赁成交等等）乘于一定的比率，不同服务不同比率的，要具体情况具体分析。

在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让的销售佣金率为6%～10%，独户住宅的佣金率为3%～8%，大型商用房地产的佣金率为3%～6%。而在我国佣金率的规定没那么复杂，当然也没有那么高。国家建设部等单位规定“房屋买卖收费应按照成交价格总额的0.5%～2.5%计收，实行独家的可协商提高，但不超过成交价的3%”。但由于国家标准并没有说明是向单方还是双方收费，也没有严格界定中介服务的服务范围，因此各房地产经纪企业的服务与收费标准不一，各房地产经纪企业收费依据也一直模糊。在我国的一线发达城市，如深圳房地产经纪业的佣金率一般为3%，卖方和买方各支付1.5%。但实际上一般是业主实收，佣金全部由买方承担。房地产经纪在租赁业务中，佣金一般为一个月的租金，业主和承租方各支付一半。

二手物业居间佣金收入是房地产经纪行业盈利的主要来源。据统计全国在09年的佣金总额在三百亿左右，除去经纪人个人的佣金提成和企业的运行支出成本，利润率在15%左右，也就是说纯利润达在45亿左右。

（二）新物业佣金

房地产经纪另一主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新物业。新物业产生的背景是一些房地产企业借鉴以市场化资本运作为主的美国模式：房地产开发的一些环节由不同的专业公司完成。房地产经纪企业销售新物业具有独特的优势：1.房地产经纪企业属于销售终端，对消费者相当了解。2.房地产经纪企业掌握了大量客户的信息，能够形成新物业市场与二手物业市场的互动，增加销量。

新物业与二手物业不同，它主要是搭建开发商与客户的联系。当然，对新物业的佣金率也与二手物业居间的不同，要低一些。对新物业的的佣金率收取的制约因素比较多，主要有：1.开发商的实力，包括开发商的资本实力和品牌实力。2.新开发物业的地理位置，包括交通的便利性和周边配套。3.新物业的销售价格。4.开发商的营销策略。目前，新物业佣金率一般为成交价格总额0.5%～2%。

（三）按揭服务费

按揭是指按揭人将房产产权转让给受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。按揭服务是由产业链的延伸产生的。在如今房价高涨不下的情况下，一般购房者不能一次性支付所有房款，所以必须向按揭银行贷款；而按揭的手续复杂，购房者为了方便一般由经纪方代办。代办的服务费及为按揭服务费。在全国各地房地产经纪企业的按揭服务费的标准不一，在深圳一般为每次按揭收取1000元左右的按揭服务费，而在东莞则一般为借贷额的1.3%。

（四）其他业务收入

经过在房地产产业中的纵向延伸，房地产经纪业还发展了以下业务：房地产开发可行性研究、房地产法律咨询、房地产营销策划等业务。这些业务都可以为房地产经纪企业取得一定的收益。

四、对房地产经纪行业盈利模式的思考

中国房地产经纪行业正处在发展时期，各方面的配套不是很完善，其稳定的盈利模式还不明朗，有待进一步发展与提高。1.提高专业化水平和服务质量。房地产经纪行业要求专业化的知识是服务业的一部分，它具有服务业的一切特征。只有提高服务质量，才能让顾客满意，才能提升企业品牌，以获得更多的顾客，获得更大的盈利。2.不断提升房地产经纪行业从业人员的素质。较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力。3.加强网络建设与网络利用。二十一世纪是信息化、网络化的时代，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。建设内部网络加强企业信息共享，提高企业服务效率；加强网络的利用，有利于降低成本，近距离接近客户，尽可能大的占有市场。只有这样房地产经纪行业才能获得更大、更稳定的盈利。

参考文献：

[1]楼江.房地产市场营销理论与实务[M].广东：同济大学出版社，2005.

[2]石雅莉.房地产企业盈利模式的思考[J].科技信息，2008.

[3]张静.房地产中介业网络经纪发展之管见[J].现代财经，2010.

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中图分类号：F832.45 文献标识码：B 文章编号：1007-4392(2009)05-0052-02

在国际金融市场动荡､国内经济增速放缓的背景下，我国房地产市场景气回落呈现如下几个特点：一是受国内外宏观经济基本面变化影响，房地产市场调控政策总体呈现先“紧”后“松”局面；二是专注于房地产开发的企业拿地热情下降，主要原因是需求方普遍持币观望，价格在整体上出现一定程度的下降，全国住房成交量出现大幅减少现象；三是受宏观经济政策和经济运行不景气的影响，房地产开发企业资金链条绷紧，从而导致房屋新开工､竣工和施工面积增幅下降，土地购置面积增速回落，从而使地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市。

一､金融危机下房地产行业困境分析

当前，贸易自由化和金融全球化推动着经济全球化不断深入，将世界各国的经济紧密联系在一起，一国特别是经济发达国家发生危机很容易传导至其它国家。美国是世界上经济最发达的国家之一，美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市､债市､汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。美国金融危机，将不可避免地影响我国房地行业。

(一)以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩

虽然美国政府采取了一定的挽救措施，但它对美国经济方方面面的影响还是十分明显的：一是失业率上升。 美国劳工部2009年初公布的数据显示，失业率上升至7.2%，创16年来新高。二是美国制造业萎缩。数据显示，2008年12月份美国制造业陷入28年来最低水平。三是美国商务部今年2月公布数据显示，2008年12月美国出口额下降了6.0%，进口额下降5.5%。美国经济的下滑将影响全球经济的快速发展，加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。

(二)国际金融危机影响我国经济增长速度，房地产行业深受影响

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上资本市场不景气等多种因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。在此情形下，房地产市场也深受影响，行业景气进入下降区间，2008年以来，国房景气指数逐月下降。

(三)房地产行业依然面临资金压力

尽管去年10月份以来，我国从紧的货币政策及时进行了调整，但是，房地产业的资金依然面临缺口。一方面是我国房地产商在土地储备､在建项目､已建但尚未售出去的项目中沉淀了大量的资金，有研究预计，仅土地储备一项，房地产商沉淀的资金就接近2万亿元。同时，房地产销售预收款和按揭贷款增速都在下降。另一方面则源于我国房地产独特的开发模式。我国房地产业在很大程度上都采取的是快速拿地､快速开发､快速销售的模式，这种模式在房地产行情看涨的情况下可以提高资金的利用效率，但是在房地产行情不好､销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临建造成本上升压力､土地储备资金压力､资金成本压力等几乎全方位的压力。

(四)消费者对于房地产市场的预期发生逆转

当前消费者持币观望已经成为房地产行业不争的事实，无论是投资型还是自用型购房者，由于预期房地产市场进行调整，地产价格还有下降空间，纷纷持币观望，这样预期的理由是由国际金融危机在短期内难以得到解决､地产泡沫的存在和保障性住房项目的上市等。同时，第二套房贷政策在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资､投资需求，在宏观上导致需求量下降。而且，更为重要的是，这种观望情绪不是通过简单的放松房地产行业的信贷就可以在短期内加以解决的。

二､金融危机下发展房地产行业策略建议

为了更好地发展我国房地产市场，使房地产行业在国际金融危机中不受到大的冲击，保持我国房地产行业的健康发展，笔者认为金融危机下房地产行业走出困境的策略主要有以下几个方面：

(一)采用积极的经济､金融政策来支持房地产行业的发展

在目前困境下，重新提振房地产业成为促投资､保经济的必要选择。房地产行业是典型的资金密集型行业，没有金融的支持就没有房地产的发展，而房地产的发展又为金融发展和创新提供了较为广阔的空间。国家的房地产金融政策是中国楼市走向的关键，也就是说，如果房地产金融政策积极，那么中国楼市就会向前､向繁荣方向发展，反之楼市则将会向停滞，甚至向后､向萧条方向发展。事实上，房地产已经被推至“国民经济的重要的支柱产业”的地位。就经济性而言，当前是政府推进住房保障建设､解决安居问题较为有利的时间窗口，加上地产行业在国民经济中的地位，政府主要职能部门应及时根据宏观经济状况调整地产行业的经济和金融政策，采取有利于地产行业发展的货币政策和财政政策来应对目前的金融危机，保持我国地产行业的平稳发展，从而通过地产行业的发展来拉动内需，促进国内经济的快速发展。同时大力发展多元化的房地产金融市场，适应房地产行业的特点，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险，拓宽融资渠道，为地产行业提供持续的发展动力。

(二)通过房地产行业政策调整来支持地产行业的发展

结合土地市场的规律，推动土地制度的改革，合理优化土地价格；简化政府审批程序，进一步完善投资环境；政府制定能促进地产行业发展的政策，给投资者以信心；通过货币政策和财政政策的调整，在最短的时间内扭转消费者持币观望的局面，改变地产市场不景气的困境；规范地产行业，保证地产行业健康有序竞争。

(三)地产企业积极采取先进的管理手段和方法，通过培育自身的核心竞争力来应对金融危机所带来的不利影响

房地产企业是资金､管理密集型的企业，其核心竞争力应从投资､管理两方面去培育。

在投资方面培育地产企业的核心竞争力，应从以下三个方面入手：首先提高筹措资金的能力。房地产市场的进入门槛抬高，土地进入公开市场招标拍卖，银行货款条件收紧，自有资金的比例进一步提高，市场风险进一步加大，能否以较低的财务成本､较易获得资金是衡量企业融资核心竞争力的重要指标；其次是获得项目(土地)的能力。土地是房地产企业的发展源泉，如何以较低的成本获得优质的土地，合理进行土地储备是提升房地产企业核心竞争力的关键。再则是回避风险的能力。房地产市场是一个高风险的市场，如何回避投资及管理过程中的各类风险，是保持地产企业核心竞争力的重要措施。

在管理方面培育地产企业的核心竞争力，则要注重三种能力的塑造：第一，整合社会资源的能力。房地产是一个跨度十分大的行业，涉及投资评估､营销策划､规划设计､工程建设､物业管理､环境保护､信息智能､贷款按揭､保险等，如何充分运用社会专业资源，最大限度为企业发挥作用，是培育地产企业核心竞争力的基础。第二，控制管理成本的能力。一个企业的效益可以分成两个部分，即经营效益和管理效益。经营效益在房地产发展初期，对于不少房地产企业来讲十分可观，如土地价格､各项规费等，只要有关系，地价可以比别人便宜，规费可以少交或不交，人们把这个时期称作“关系地产”时期，企业的效益主要来自于“关系”是否到位。但随着房地产市场的不断规范，大家基本处于同一个起跑线上，遵循同样的游戏规则，企业之间的效益高低将主要取决于管理水平的高低，利润的空间将主要来自于两头，一头是靠加强管理来控制成本，同样的产品成本比别人低一点；另一头是靠加强管理来提升产品的品质，使售价比别人高一点。一头低一点，另一头高一点，利润空间也就出来了。因此向管理要效益是地产企业核心竞争力的源泉。第三，凝聚人力资本的能力。企业之间的竞争实质是人才的竞争。人力资本不是指企业中的所有人，而是指企业中的企业家和技术创新者，它与人力资源以及人才并不是同一个概念。货币资本是一种被动资本，而人力资本是主动性的资本，只有通过人力资本的运作，货币资本才能保值､增值。因此凝聚人力资本的能力是地产企业核心竞争力的根本。

参考文献：

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一.市场行为的概念与内容

市场行为是指企业在市场上为赢得更大利润和更高市场占有率而适应市场并按市场要求调整其行为的行为。有利于生产力的进步，经济发展，生产资料流通，提高群众生活水平的行为就是积极的，是符合市场规范的行为；反之为不合理的市场行为。市场行为通常主要包括五个方面的内容：（1）决定价格的策略；（2）产品策略；（3）排挤竞争对手的策略；（4）企业广告策略；（5）兼并。

二、房地产业市场行为方面的问题

2.1定价策略。众所周知，房地产泡沫近几年在大规模地持续不断增加。一方面，住房需求的增加导致了房价上涨，房价上涨又拉动了投资性购房增长；另一方面，土地需求旺盛，以至于土地价格持续高涨，房价上涨。除此之外，按楼层定价也逐渐成为市场上一种流行的价格歧视手段。

2.2产品策略方面。所谓产品策略即企业能提供什么样的产品服务去满足需求。在这方面整个房地产业的问题也不容忽视。一是产品技术含量低、设计非人性化。高户型面积超大化、建筑风格欧陆化并不适合我国居民住房的习惯；二是产品的工程质量存在诸多问题。有近一半的中小房地产企业没有完善的质量保证体系，质量合格率远达不到100%；三是房屋建设资源耗能高，室内空气污染问题严重。

2.3排挤对手策略。国内房地产市场激烈的火拼催生了恶意压低收费、给予回扣等恶意评估现象。评估方干预评估成绩的情况也时有发生：有的机构为了取得非法利益，完全忽视独立、客观、公平的市场原则；招标单位完全以收费价格的高低作为中标评判的标准，这导致投标机构大肆压低价格，从而难以保证评估质量。

2.4广告策略。房地产企业的广告支出不断增加有利于提供必要信息，减少搜寻成本，提升品牌的知名度。但仍存在不足。以石家庄为例，该市曾对本市的主要平面媒体广告做过清查，被检查的120条房地产广告中，共有67条违法，不合格比达到56%。由此可看出在利润的驱动下，企业纷纷通过加强广告的投放量来拉动消费者的需求增长，同时也严重误导购买导向并且欺诈消费者，伤害消费者感情。

2.5兼并方面。并购成功的关键在于后期整合。企业很少关注并购后的整合，深层次整合的思考是对与收购项目是否与公司的战略吻合，由此对并购后整合与核心能力提升、并购整合的规则与方式、并购整合前后的核心竞争力评价与管理、并购后整合的内容等问题进行分析并解决。许多房地产企业缺乏并购整合后系统的战略执行体系，管理能力太差，并购后双方缺乏有效沟通而不能达成共识，从而造成并购整合的失败。

三、完善房地产业市场行为的对策

3.1加强对房地产市场价格体系的监管力度。首先我们必须大力增加经适房和廉租房供应，过去和新近出台的限价政策坚持不动摇，尽快建立房地产价格体系，取消价格歧视，使价格机制成为资源配置的基础手段，并根据不同地区的情况调整价格；发挥税收信贷土地政策的调整作用，控制城市房屋拆迁规模，房产建设上不仅要进度快，更要注重整体质量，避免豆腐渣工程，抑制行业过快增长，规范房地产市场行为秩序，增加拆迁补贴，有步骤地解决地收入家庭的住房困难。

3.2做好房地产质量控制。(1)加强招投标管理和监督，增加招标透明度，加快实现工程量清单计价；(2)招投标要逐渐向专业化过渡，除大型企业可自己组织招投标外，其余均由招标机构组织；(3)房地产开发、设计、施工、监管等部门要充分面向市场，开展公平合法竞争，用有效的激励和约束机制来保证；(4)房地产使用单位和消费者在市场中不能贪图价格便宜，忽视内在质量。

3.3改进竞争策略，规范房地产市场秩序。首先要逐步加大了对房地产估价机构的管理力度，全面规范房地产评估市场；其次，制定治理商业贿赂的方案，实施房地产行业自查自纠。同时，制定措施规范房地产估价行业，根除以价格评判的死标准，整顿房地产市场从竞标到交工的所有流程，保护消费者权益，突破难以管理的分布式盲点，抵制房地产估价的不公平做法。在法规上进一步完善规范市场各方主体行为，推进行业自律，创造公平竞争、和谐发展的市场环境。

3.4规范广告行为。在广告方面，要发挥政府的督导作用。为了切实保护购房人的合法权益，要大力发挥《中华民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系列法规的强制作用，杜绝侵害消费者权益的行为。

3.5推动良性并购，提高整合质量。其实在搞好后期整合的情况下，并购是一种值得推广的发展。大型房地产企业寻求规模化、资金密集型发展的道路，企业不仅可以吸收小企业员工、资金、技术等内部优势，而且还包括诸如公关、渠道、媒体等社会资源；另一方面，许多中小企业由于融资难、政策限制，拿地费过高，遇到了发展瓶颈。从它们自身来讲也希望得到大型房地产企业的青睐，尤其是制造业企业的兼并和收购。因为这样专业的房地产、大型制造企业，具有雄厚的资金融通能力、完美的经营渠道、经营多样性和较强的抗风险能力等优点。此外，整合的主要任务组织结构整合、资源/平台整合、品牌整合、企业文化整合四个方面要以企业的战略为导向，在对整合环境进行充分分析的基础上，制定明确的整合目标，设计详细的整合方案，并根据企业的具体情况分步骤稳步推进。（作者单位：河北大学管理学院）

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参考文献：

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一、我市房地产行业发展的趋势和动向

目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。

(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。

(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。

二、房地产企业项目运作及会计核算特点

（一）项目运作的程序

一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：

第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点：

1、收入核算

房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算

（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）

（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

（三）税金的计算特点

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：

1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。

2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况

根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。

三、房地产企业的税务违法行为及分析

（一）隐匿收入

1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。

3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。

4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面

1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

（三）超标准列支费用

1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题

（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

四、检查的方法和技巧

(一)项目检查法

以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。

(二)基础资料、数据的收集法

基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。

(三)数据间的逻辑关系分析法

掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。

如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。

开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。

(四)整体测算法

由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。

从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：

（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。

(五)实地核实法

针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。

(六)帐内检查与外调相结合法

由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。

(七)对往来帐户的检查

房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。

四、关于对房地产行业税务检查的几点建议

针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性

(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。

(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。

(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。

五、关于房地产业税收征管方面的几点建议

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

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一、我市房地产行业发展的趋势和动向

目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。

(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。

(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。

二、房地产企业项目运作及会计核算特点

（一）项目运作的程序

一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：

第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点：

1、收入核算

房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算

（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）

（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

（三）税金的计算特点

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：

1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。

2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况

根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。

三、房地产企业的税务违法行为及分析

（一）隐匿收入

1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。

3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。

4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面

1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

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4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

（三）超标准列支费用

1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题

（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

四、检查的方法和技巧

(一)项目检查法

以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。

(二)基础资料、数据的收集法

基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。

(三)数据间的逻辑关系分析法

掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。

如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。

开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。

(四)整体测算法

由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。

从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：

（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。

(五)实地核实法

针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。

(六)帐内检查与外调相结合法

由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。

(七)对往来帐户的检查

房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。

四、关于对房地产行业税务检查的几点建议

针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性

(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。

(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。

(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。

五、关于房地产业税收征管方面的几点建议

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

篇8

前言：中国房地产历经20余年又余的高效发展，特别是21世纪初到21世纪中期，房地产已成为国家财政收入的重要来源及增长点和消费点，从而拉动国家经济的快速增长。近年来，房地产业普遍呈现“高房价和高空置率并存”的经济现状，“双高现象”就成本和需求上已经很难从科学的角度进行明确分析和判断，如此一来，房地产业下的市场结构以及这一结构下的其他产业都将受到严重冲击和垄断，使整个房地产业的开发企业和实施企业内部结构都受到其他因素的影响。因此，为了使我国国民经济能有序、健康、快速、和谐的发展，2003年下半年期间，中央正式提出，针对房地产行业进行全面的宏观调控，在土地、贸易、金融、证劵等方面做出了进一步的重大改革措施，使房地产企业在合理的情况下运行；市场经济、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式上都发生了重大改观，从而不断的推动我国房地产业与时俱进达到另一个历史的新起点。也是此现状下，使得中国房地产业在市场结构和市场竞争中处于一个互动的关系，并相互牵制与前进，也使得中央政府及地方政府都高度重视房地产业，对此进行规划和布局，提高房地产业在市场中可实施性和可竞争性，从而充分发挥市场潜质。

一、新形势下房地产开发企业会计内控中存在的问题

（一）、房地产开发企业对内控的认识不足

当前形势下的房地产业不同于其他行业，它需要大量的资金注入和维持，言下之意就是在可持续发展的情况下合理的利用和规划资金的合理周转和使用，从而获得最大效益。如此一来，房地产开发企业会计内控中存在的问题也将减少，但是，往往不是如此。由于房地产属于特殊管理范畴，在计划和实施中都需要有精密的规划，由此可见，与其他行业相比房地产在会计核算和内容上都有自己独到的见解，但是，就目前形势而言核算仍为摆脱计划经济的模式，导致会计核算滞后于市场经济，直接影响了企业经济效益的发展，妨碍了房地产企业的制度的完善度。据数据显示，房地产在核算过程中最为常见的问题就是不够深入仔细，粗心大意，造成成本费用不实，当期收支不平衡，更不能真实的反应出当期的收支结余和当期预算，再者就是，某些事业单位的资产和负债反应不够完善还存在不真实情况，企业财产和个人财产混合使用。很多房地产企业对内会计控制目标体系不明确，协调会计内部控制水平要求不高，会计内部控制环境差又低，由于对会计内部的重要性认识不足，容易影响会计内部人员的积极性导致不断下降，由于经验不足及市场经济不稳定性，然而，很多房产公司在管理上业缺乏管理能力间接导致公司运作不协调，程序混乱，资源分配不合理得不到充分展现发挥不到积极作用，财务方面的信息统计不符合章程导致公司内部通货膨胀或通货紧缩适应不了市场固有的差异化，抵御风险的能力下降。

（二）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化

所谓的内部控制环境是指：是指被审计单位为了保证该业务活动的所有权进行的保护资产安全和完整，防止出现意外，在保证会计资料的真实性、合法性、完整性而制定的政策及章法。当前，中国房地产企业内部控制环境还较为薄弱存在很多问题，如；相关法律法规不够明确也不统一，对内没有真实的涵盖控制的全部内容，房地产业、金融业及其他行业的会计信息不详而失真，法制化与法制化之间的配合以及权衡还待加强，行业内部人员应在自我约束的前提下统筹规划企业经营活动。其次，建立企业事后监督，在会计部门常规的核算基础上建立以防为主的监控路线，各机关人员从事业务时，必须明确业务处理权限和承担事后的相应责任，在适当的基础上对会计部门进行进行内部控制，以查为主的监督防线，防止一切不实情况的发生。房地产企业的信息沟通减少，企业内外信息不统一不畅通，信息的手采集、收集、存储、加工、输出等各项程序不够完整。信息的传递不够迅速，准确度不高，从而降低企业的收益和名声。因此，要充分发挥房地产董事会的作用，加强董事会的建设，履行其监督和和引导的作用。企业文化建设，员工思想道德文化素质也是内部控制的重要元素之一，但是，价值观的建设必须脱离盈利高于一切的思想，认真考虑道德问题，企业在社会中的责任即是公平、公开、公正、合法的关系

（三）房地产开发企业会计内控制度并不完备

内控制度就是指：企业内部对会计业务活动的组织进行约束和管理，并且两者之间紧密联系相互协调和控制。房地产中的会计内控制度并不完善，房地产企业的内控制度必须符合国家的法律法规，及政府和相关机构的监督管理要求，内控制度也包含了房地产企业的所有财务活动及活动的决策权、执行权、监督权等权利。对于经济建设中的核算、会计等进行有效的改革，作为领导者应该把握好会计的记录和计算方法使内部建设能在正确的会计活动带领下有效改善。对于违反职业道德基准者给予严惩处罚，尤其是针对事业单位的非法活动进行严格控制，掌权者采取全面的、透明的监督和说明，促使他们在业务活动上站在法律的基准上办事，将政治腐败现象降到最低，将经济活动建立在正确的轨道中全面开展。企业在组织和完善过程中一定要遵循“不相容职务相分离的原则” 防止一切弄虚作假影响内部控制作用的发挥。预算控制也是会计内控制的一项原则，他是通过单位各项经济业务来编排详细的预算和计划，再通过授权相关关部门提出建议和意见进行控制和监督，并明确责任和符合实际情况。

二、房地产开发企业实施会计内部控制具体途径

（一）加强房地产开发企业的治理结构

由于近年来受到经济危机的影响，全球经济缓慢恢复切未能完全走出低谷，国家积极实施宏观政策拉动积极的全面复苏，导致各行各业都受到行业政策变化频繁，企业筹资、融资、土地购买压力的增大，产品单一化、项目分散化，直接导致成本控制复杂，销售形势不容乐观，收益和资金流通没把握性，风险应对和机会把握难以取舍，从而业间接影响房地产在市场经济配置中的地位。因此，根据房地产的区域发展水平、城市化进程，我们要保证企业在积极稳健的财政措施下正常运行并降低风险，也必须正确识别和评估企业经营管理的风险，合理的扩张及灵活运用，实现企业与人力资源合理配置和收益。开发企业的治理结构就必须完善企业内部的控制结构，这两者是息息相关相互牵制的关系，只有内部控制机构设置和审计人员的职责都具有独到性时对外才能合理的行使相关权利和履行相关义务。房地产的外部影响直接受国际经济形势及周边经济的走向和形势所影响，再者就是国家重点发展方向和区域性城市化进程对企业投资影响、经济转型或税收政策的变化。所以，根据内外部环境的影响及房地产企业和其他产业来看，实施内控目标时需结合管理目标对各项目标与实现目标进行资源整合与分析并分析潜在的风险做出正确的评估和应对措施。信息与沟通也是房地产结构中的一项重要指标之一，内部与外部的沟通都必须以一定的规定和时间间隔进行审核与确认无误，方便捕捉和传递，使公司员工能各司其职，这是由责任部门和内控部门之间以多种方式实现。总之，房地产业是根据内部控制的摹本理论来实现的，只有加强内部管理和保持企业稳定、持续、健康发展才能形成良好的企业治理结构系统。

（二）加强构建“以人为本”的企业文化建设

企业要生存，就需要构建一个优秀的企业文化“以人文本”的企业文化。随着科学经济的迅速发展，经济信息化、网络信息化、知识信息化的不断扩展，企业间的竞争日益增长，人民的物质文化需求也日益提高，文化和文化之间相互渗透、相互促进、相互融合，与此同时，企业间的竞争也不仅仅取决于企业的设施、设备、资金更多的是思想道德素质和人文精神或是人的知识结构、信息技术、文化修养等无形资产在中起决定性因素。而且，很多企业管理者也渐渐从片面的最初追求物质文化管理转向物质生产管理与企业文化并进的管理范畴内。一个企业需要有该企业的企业精神，这样才具备企业的凝聚力和竞争优势，良好的企业文化是企业之魂，动力之源，是企业生存与发展的精神支柱和精神源泉。所谓“民为邦本，本固邦宁”这道理是众所皆知的。由此可见，“以人为本”是企业文化发展的必然要求，是组成企业生存与发展的根本指标，从而构建和谐社会。再者“以人为本”是建造企业文化的基石，认知是企业知识资源的驾驭者，是企业发展的原动力，企业的主观能动性受人的牵制而合理发挥它的主观能动性，并且人也是主动性、积极性和创造性的调动者，这也是直接决定着此企业的创新力和与时俱进的最终生存之道，企业的竞争归根结底是人与人之间的竞争，以人为中心通过调动员工的积极性和创造性提高员工的素质，进而提升企业在行业中的凝聚力和创造力。目前，随着中国经济的飞速发展，房地产行业已在各企业中占据部分优势，这个长期依附着资金而运转的行业在企业领导的带领下，一方面：积极开阔市场，扩大规模化，吸收社会中各个阶层的资金壮大自己，另一方面：面临严峻的挑战，积极进取，寻找机会挑战自我能力使企业对内对外都充满的强大的战斗力和精气神。在众多竞争者中，房地产企业也寻求出了一条属于自己的企业文化之路，使自己在残酷的市场经济竞争中占有一席之地。

（三）加强完善房地产开发企业的会计内控制度

现当下，我们该如何加强完善房地产开发企业的会计内控制度：首先，我们应该重组构建和完善企业的内部会计控制制度，提高企业的科学管理章法，提高经济效益，把企业经营风险和信息流通升级化。由于企业内部控制制度的建立和完善必须从实际出发，而且必须符合企业原则性和具体性的措施两方面思考，还要着重对内部控制架构的各要素进行剖析和说明，这也是衡量一个上市公司管理制度的重要标志。然后，随着社会主义市场经济的发展，越来愈越多的上市公司对内部控制管理制度要求也越来越重要，就目前的中国上市公司而言，理论和实践的发展历程长而久远，内部控制认识上也不一致还处于较混乱状态，这主要原因还是市场经济不稳定，控制力不强。因此，我们需要高度重视和加强完善房地产业在市场竞争的的优胜虐汰，建立一套同意符合标准的房地产企业会计内控制度的指导和规范模本，从而全面建设新型房地产企业，实现资源的优化配置和经济最大化。

三、结束语

总而言之，由上述可知：经济全球化直接关系到企业的生存与发展，而房地产的开发和管理都建立在企业的会计内控制度之下，企业的一切决策权都应取决于内控制度是否合理化和人文化，不能游离于内控制度之外，因此，内控的五大环节；内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督在内控中起主体作用，他们只有在环环相扣的情况下才能发挥它的最大功能。（作者单位：天津华厦建设发展股份有限公司）

参考文献

[1]李国运.中国企业内部控制体系评论.财会通讯：学术版.

[2]杨有红. 胡燕.试论公司治理与内部控制的对接IJ.会计研究.

篇9

房地产咨询研究中心主任

刚刚过去的2014年，中国房地产经纪行业经历了一番剧变：上半年开始是行业内部纷争骤起，到了下半年、特别是接近年底的时候，行业内开始了主动的变革，行业外的资本也开始不断进入，而行业外资本的进入带来的不仅是资本，更是观念的变革和经营模式的颠覆性改造。

行业内的变革首先由传统的经纪公司向互联网方向转型开始，并且这几家带头转型的公司一方面资金实力雄厚，另一方面酝酿已久，各方面准备已经非常充分，此时出手只是适逢绝佳时机。接着是更多的经纪公司开始在内部管理体制上主动求变――多数都是选择采用合伙人或者类似的企业治理结构，或者是大幅度提高经纪人佣金分成比例。再往后就是外来资本强势进入，并且选择注资的都是具有革命性思维模式和经营模式的经纪公司。

篇10

我们知道房价居高不下不仅会危及民生，还很可能会导致经济泡沫化，将房地产行业风险扩散到整个宏观经济系统。所以，这就需要政府发挥其宏观调控的优势，使房地产行业回归理性，平稳发展。从目前来看，政府对房地产市场的调节手段主要有税收政策、利率政策、经济适用房等。税收手段只有短期效果，如果长期实施对宏观经济调控有很大的负面影响。另外，因为我国还没有实现利率的市场化，因此，利率政策的有效性还有待于商榷。所以，经济适用房成为对房地产市场调控的关键手段，从1998年经济适用房首先在北京亮相以来，经济适用房已经走过漫漫14年的春秋，那么它对于房地产市场的发展究竟带来了哪些影响呢？

一、目前我国经济适用房建设中的现状

1.没有对经济适用房的供给对象进行明确的界定

由于目前对经济适用住房的供给对象还没有明确界定，使得不少经济适用房受益群众不是城市的低收入者。据有关调查显示，从1998年至今，建设的经济适用房有两成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入阶层把经济适用房当成了自己的投资工具。这种现象不但加剧了经济适用房的供需不平衡，而且亵渎了经济适用房制度的原本性质。

2.经济适用房的售价不断增加，完全超出了低收入者的购买能力

从经济适用房改革的2003年到2011年，我国经济适用房的售价在逐年增加，下表是这九年的经济适用房的平均售价。

表　我国经济适用房年销售均价（元/平方米）

从表中可以看出，从2003年到2011年，我国经济适用房的价格始终保持着上涨趋势，而且，可以看出售价的涨幅也在你不断扩大。这种持续的上涨已使得我国大部分的经济适用房的售价完全超过了很多低收入者的承受能力，渐渐远离的经济适用房的宏观调控目标。

3.不少经济适用的住宅品质太低

大多经济适用房都存在着建筑设计老套、建筑质量比较粗糙、建筑环境较差的现象，大多的经济适用房都位于城市远郊，环境、交通及公共设施等方面相对较差，大多经济适用房的基础设施与配套设施有较大缺陷，甚至有严重的质量问题。例如，合肥市的经济适用房主要都集中在肥西、肥东等城市郊区地段。这些经济适用房到达市中心的距离有20Km左右。有些经济适用房入住后，陆续出现墙根、卫生间渗漏等一系列的质量问题。例如，杭州的后珠辰秀嘉园小区，存在着如地面潮湿漏水、净高不足以及通风管道锈迹斑斑等诸多质量问题。

二、经济适用房对房地产行业的影响

1.经济适用房对房地产企业发展策略的影响

经济适用房建设的大力实施，对房地产企业带来了巨大的影响，这就相当于面临一场行业洗牌。经济适用房的政策会使得房地产商在未来拿地竞争会变得更加激烈，成本会越来越高；市场中的购买方将被分流出去，同时市场的刚性需求也将大幅削减，房地产企业受到巨大冲击；有实力大型房地产企业不会产生颠覆性的影响，而中小型企业必将打起价格战，垂死挣扎。

2.经济适用房对房地产市场存量的影响

经济适用房对房地产市场的存量影响受控因素主要有：经济适用房的同期上市量，上市的商品房档次，群众对政府房地产政策的期待。所以从这三个受控因素出发进行分析，经济适用房对房地产市场存量的影响主要有以下几个方面。第一，住房产权受限。现在的经济适用房要么要求住满几年后才能转让，并且会收取一定的费用，要么产权不完全，这使得普通低价的商品房更受欢迎，如果这样下去会致使经济适用房卖不去的窘境。第二，从客户群看，当经济适用房与中低价位、中小户型以及普通商品房的价位相近时，势必会减少群众对普通商品房的需求；另外，从租赁市场看，廉租房与政策性租赁住房市场将进一步挤压住房租赁市场，进而对商品房市场,包括新建住房与二手房市场的需求产生重大影响。

3.经济适用房对房地产价格的影响

正常来说经济适用房的大力推进将抑制、拉低房地产企业开发的商品房销售价格。如果经济适用的推广力度大、数量多，必然会慢慢蚕食商品房的市场，从而在根本上改变了供求关系，使得房价下降。保障性住房，尤其是经济适用房供应量增大必将在一定程度上降低商品房的价格，特别是对城市周边项目以及普通商品房的销售价格。但是，这种拉低商品房的影响是建立在一定基础之上的。因为我们分析时只考虑了供给量的关系，如果把需求量考虑进去情况就不太一样了。当房地产市场的需求量大于供给量的状态时，房价可能还要再被抬高，这时的经济适用房的供给政策对于整个房地产市场来说并不能起到拉低房屋价格的作用。

三、结语

经济适用房经过十多年的发展，由于各种各样建设缺陷，经济性住房目前并没有成为房地产市场的主体，可是如今，随着政府重新确立了加大建设经济适用房的方针，势必会给房地产行业带来了翻天覆地的变化，所以从事房地产行业的人员必须要对经济适用房带来的行业影响进行深刻的认识，才能在日益竞争的房地产行业中把握市场动向，赢得市场先机。

参考文献：

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2012)05－0008－04 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.05.02

一、引言

房地产业是以建筑房屋生产为对象的物质生产部门，是从事建筑房屋生产经营的行业。在房地产项目的整个建设过程中，存在着从上游的材料设备供应商到下游的承包商、房地产商到最终的客户这样一个相互关联的结构，物流、资金流和信息流在沿着这个链条流动。房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和衰退交替反复运动的过程，称之为房地产经济周期波动或房地产周期波动。房地产经济周期波动不仅反映出房地产业的发展趋势，也间接影响了与其密切相关的行业发展。因此，要减少风险所带来的损失，就要先分析出引起房地产行业波动的原因，从源头上对房地产业的发展进行监测。本文对我国房地产行业与国民经济其他行业的协整关系和格兰杰因果关系进行了分析，而且运用脉冲响应函数和方差分解方法分析我国房地产行业对国民经济其他行业的影响，对我国房地产行业与国民经济其他行业之间的关系进行深入剖析。

二、模型建立

（一）模型简介

向量自回归（VAR）模型采用多方程联立形成，用模型中所有内生当期变量对它们的若干滞后值进行回归，从而估计全部内生变量的动态关系。本文选取房地产业增加值指数（可比价，上年=100）代表房地产行业，记为FDC，交通运输、仓储和邮政业增加值指数（可比价，上年=100）、金融业增加值指数（可比价，上年=100）、批发和零售业增加值指数（可比价，上年=100）3个行业代表国民经济其他行业，分别记为JT、JR、PF，构造的VAR 模型可以表示为：

（二）数据的来源与处理

本文选取1991～2010年我国房地产业增加值指数（可比价，上年=100）、交通运输、仓储和邮政业增加值指数（可比价，上年=100）、金融业增加值指数（可比价，上年=100）、批发和零售业增加值指数（可比价，上年=100）的年度数据，数据来源于中经数据库。由于数据的自然对数变换不改变数据之间的协整关系，为了使研究序列的趋势线性化，消除时间序列中存在的异方差现象，而又不影响变量之间的长期稳定关系和短期调整效应，本文对上述四个序列取自然对数，在变量前加L表示取自然对数。

四、房地产行业与国民经济其他行业关系的协整分析

（一）单位根检验

根据协整检验方法，以LFDC、LJT、LJR、LPF为检验变量，进行ADF平稳性检验。在保证残差项不相关的前提下，同时采用AIC准则与SC准则作为最佳时滞的标准，在两者值同时为最小时的滞后长度即为最佳长度。对出口总额、进口总额、能源消费量数据进行ADF检验，其中滞后阶数k选取BIC准则进行确定，结果发现出口总额、进口总额、能源消费量序列均是一阶单位根过程（见表1）。

（二）协整分析

基于LFDC、LJT、LJR、LPF的VAR模型，根据AIC和SIC最小化的准则，确定滞后期为2，由于模型差分方程所有特征都位于单位圆以内，因而VAR (2)模型是稳定的。基于VAR(2)，用Johansen协整检验法检验LFDC、LJT、LJR、LPF的协整关系时，确定滞后期为1，同时用Q统计量、怀特（White）检验、ARCH统计量、JB 统计量检验残差的正态性、自相关、异方差，结果表明在5%的显著性水平下回归方程的残差均满足正态性，不存在自相关和异方差性。通过模型选择的联合检验，确定最合适的Johansen协整检验模型为数据空间中无线性趋势项，VAR模型中没有非零漂移项（截距），协整空间无趋势项。协整分析结果如表2所示。从表2中可以看出，在5%的显著性水平下有一个协整关系，将协整关系写成数学表达式为：

LFDC=1.4850+0.4163×LJT+0.6092×LJR-0.3397×LPF

可以看出，我国房地产行业和国民经济其他行业存在长期的均衡稳定关系，房地产行业与交通运输、金融行业是同方向的变动关系，金融行业对房地产行业的弹性较大，说明房地产行业的发展对金融行业的依赖性很大，需要金融行业的支撑。

（三）向量误差修正模型

由于房地产行业与金融、交通运输行业关系紧密，因此在建立误差修正模型时只考虑房地产行业与金融、交通运输行业之间的误差修正模型（见表3）。VECM模型的整体检验对数似然值较高，为127.7568，同时，AIC 和SC 值比较小，分别为 -11.85374和-10.53040，说明模型的整体解释能力较强。误差修正项的系数均为负值，符合反向修正机制。

（四）动态分析

本文使用格兰杰因果检验、脉冲响应函数和方差分解来分析房地产行业与国民经济其他行业之间的动态关系。

1.格兰杰因果检验。对LFDC、LJT、LJR、LPF进行Granger因果关系检验，根据AIC和SC最小化准则，VAR模型的最优滞后期为3，检验结果如表4所示。结果表明，在3%的显著性水平下，存在金融行业到我国房地产行业的单向格兰杰因果关系，反之不成立，但是国民经济其他行业房地产行业之间不存在格兰杰因果关系。

2.脉冲响应。从图1可以看出，LJT 受到一个正向冲击发生变化之后，从第1期开始就会对LEC 产生正向冲击，而且随着时间的推移，这种冲击会不断增大。这说明交通运输行业受到外部影响发生变化之后，会持续对房地产行业产生同向影响，并且这种影响会随着时间的推移不断增大。图1 中正负两倍标准差偏离带比较宽，这表明随着时间的推移，LJT 受到冲击所引起LFDC 的响应误差也不断增大。从图2我国房地产行业对国民经济中的金融行业一个标准差响应程度的脉冲响应可以看出，LJR 受到一个正向冲击发生变化之后，从第1期开始就会对LFDC 产生正向冲击，而且随着时间的推移，这种冲击会不断增大。这说明金融行业受到外部影响发生变化之后，会持续对房地产行业产生同向影响，并且这种影响会随着时间的推移先增大后稍微减小。图2中正负两倍标准差偏离带比较宽，这表明随着时间的推移，lJR 受到冲击所引起LFDC 的响应误差也不断增大。同理，从图3我国房地产行业对国民经济中的批发零售行业一个标准差响应程度的脉冲响应可以看出，LPF 受到一个正向冲击发生变化之后，从第1期开始就会对LFDC 产生正向冲击，而且随着时间的推移，这种冲击会不断增大，并在第8 期时达到最大，此后一期略有减弱，然后再继续上升。这说明批发零售行业受到外部影响发生变化之后，会持续对房地产行业产生同向影响，并且这种影响会随着时间的推移先增大后减小再增加。图3中正负两倍标准差偏离带比较宽，这表明随着时间的推移，LPF 受到冲击所引起LlFDC 的响应误差也不断增大。

3.方差分解。对LFDC标准误差进行方差分解，表5 为1-10 期LFDC 标准误差被分解成LFDC、LJT、LJR、LJPF所贡献的比重变化情况。从表5和图4中可以看出，我国房地产的变化中受自身扰动项冲击的影响成分呈先减少后增加的趋势，从100%逐渐下降为40.75%，而后又上升到61.40%；受交通运输行业扰动项冲击的影响的成分较大，从0.00%上升到41.81%，后又减少到18.62%，说明交通运输行业对我国房地产行业的贡献较大，但是随着时间呈现出一定的波动项。我国房地产行业受批发零售扰动项冲击的成分变化不大，说明批发零售行业对房地产行业的贡献较小，这个前面协整分析和格兰杰因果检验的结论一致。交通运输行业和金融行业冲击对房地产行业变化的贡献比重，从第2期开始呈现不断上升的趋势，第2-5期上升速度较快，第6-10期呈下降趋势，到第10期分别为27.80%和4.99%。可见，交通运输行业和金融行业变化将对房地产行业产生较大影响，并且随着时间的推移，这种影响会不断变化。批发零售冲击对房地产行业变化的贡献比重，从第2期开始呈现不断上升的趋势，第3-8期上升速度较快，第8-10期上升速度有所放缓，到第10期才达到12.08%。可见，批发零售行业变化将对房地产行业产生的影响较小。

四、结论总结

本文利用1991―2010年的年度时间序列数据，在建立VAR模型的基础上， 运用Johansen协整分析、格兰杰因果关系检验、向量误差修正模型、脉冲响应、方差分解方法对我国房地产行业与国民经济其他行业之间的关系进行了实证研究，结论如下：第一，我国房地产行业与国民经济其他行业之间存在长期的均衡稳定关系。格兰杰因果关系检验显示，存在金融行业到我国房地产行业的单向格兰杰因果关系，但交通运输行业、批发零售行业与房地产行业之间不存在格兰杰因果关系。说明金融行业的变化直接影响房地产行业的变化，但房地产行业的变化并不导致金融行业变化。第二，国民经济其他行业变化将会对房地产行业产生持续的同向影响，并且这种影响会随着时间的推移而增大，达到最大后会稍微有所下降，即国民经济其他行业波动将对房地产行业产生持续的同向影响，中期以后这种影响将有所减弱。第三，交通运输行业、金融行业对我国房地产行业的贡献远大于批发零售行业的贡献，交通运输行业和金融行业冲击对房地产行业波动的贡献率较大。

为维护房地产行业的稳定运行，促进宏观经济的可持续发展，第一，从宏观来说，要走房地产供给多元化的路子，进一步改善我国房地产市场供给结构，积极推进廉租房、保障性住房、经济适用房建设。第二，出台综合性房地产调控措施鼓励地方政府和房地产企业切实把房地产调控工作放在突出重要位置，确保房地产行业平稳健康运行。第三，控制房地产行业潜在风险。密切关注房地产行业相关统计数据，从源头上对房地产业的发展进行监测。第四，结合我国房地产行业发展实际需要，建立一个科学的可行的灵活的房地产调控政策效应评价体系，做到定性和定量指标相结合，短期目标和长期目标相结合。

参考文献：

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金融集聚是建设大连产业区的基本前提。有效聚集、整合和调配金融资源，进而聚集、整合和调配各种市场资源，是促进产业升级、提升城市核心功能和竞争力的重要手段及必要条件。从动态的角度来看，金融集聚可定义为金融资源与地域条件协调、配置、组合的时空动态变化，金融产业成长、发展，进而在一定地域空间生成金融地域密集系统的变化过程。金融资源的集聚、整合及扩散对区域实体经济的助推作用可以从更深层次揭示金融集聚的意义和本质。

第一，金融集聚有储蓄聚集的功能。即把分散的储蓄资金聚集成资本并转化为投资，为实际生产过程提供有效率的投资规模，同时储蓄的形成创造出各种形式的金融工具，从而进一步分散风险。区域内机构林立、多层次的、功能齐全的银行和其他金融机构网络，一方面吸收区域内存款，聚集区域内的资金；另一方面，也可以将区域外的资金转移到区域内，直接增加区域内资金。

第二，金融集聚有优化资源配置的作用。区域金融中心通过聚集重组区域内的金融资源，集中安排与设置金融机构，扩大和完善金融体系，使区域内金融结构趋于合理，打破区域内处于分割状态的金融资源，并通过资源的集聚和配置机制进一步使得稀缺的金融资源在市场中得到合理的配置。

金融资源配置和资本运营是推进大连产业区建设的有效手段。资本运营是企业整合资源的有效手段之一。企业需要整合资源，以促进其自身的快速、健康、稳步发展，资本运营是整合资源的非常重要的渠道。在建设现代产业聚集区的进程中，产业转型、企业重组同样离不开资本运营等金融手段的配套支持。企业实施资本运营,有助于拓展企业的融资途径，增强企业的资本实力和管理水平，提高企业的社会形象。

资本运营作为最大限度地实现资源的有效配置、实现资本保值增值的一种有效途径，被一些大中型企业所推崇并广泛地应用。但是，资本运营是一个非常复杂的过程，需要综合考虑各方面相关联因素。在这个过程中，大连应发挥银行、证券、保险和信托等金融机构的支持作用，共同为企业建立可持续发展的资本运营平台，充分利用好、发挥好资本运营的作用。

金融服务体系是推进大连现代产业聚集区建设的保障。首先，金融服务体系能够促进产业集群的顺利形成。在产业集群形成初期，政府与金融机构相互合作，实行政府为企业提供担保的担保贷款制度，建立中小企业担保公司，保障集群内中小企业的顺利建成、运行，有利于促进产业集群的形成。其次，金融服务体系能够助推集群产业链完善，促进产业升级。在产业集群的形成时期，政府多会采用税收减免、资金支持等政策吸引高新技术企业或者产业链互补企业进入本区，以完善产业链。而此时期金融机构如果有倾向性的对高新技术企业进行投资，则会加速淘汰旧技术，引入新技术，促进地区产业升级。最后，金融服务体系能够促进市场竞争，使产业集群发展走向集中。在产业集群走向成熟的过程中，产业链条的进一步完善，劳动密集型企业走向暮年，而那些技术密集型企业则高速成长，集群内的金融机构及时将资金投入新的增长领域，使原来的劳动密集型企业陆续关闭，而竞争力强、规模较大的企业保留下来，从而使生产走向集中。

大连产业区建设进程中的金融约束因素

大连的金融发展具有良好的基础，其金融总量和运行质量、金融机构数量和种类、金融生态环境均位居东北第一。但是，在构建现代产业区的金融支持以及建设区域性金融中心等方面，大连还存在着一定差距，面临着严峻的挑战。

第一，金融业总体规模有待增加，在东北地区重点城市之间的比较优势尚不明显；法人机构规模较小，难以形成市场主导，综合实力和带动作用不足。

第二，金融体系尚待健全，城乡金融二元结构尚未打破，农村金融发展水平仍然偏低；直接融资不足，多层次资本市场尚未形成；中小企业融资服务不足，企业融资需求尚未有效满足；在投资银行、基金公司、财务公司、金融租赁、汽车金融、消费金融、货币经纪、农业保险、再保险、再担保等领域机构建设还是空白。

第三，金融功能需要加强，金融机构的核心竞争力，尤其是参与国际市场竞争的能力存在不足，总部机构数量少，金融要素集聚、对外辐射以及对周边地区的影响力有限；金融创新发展水平有限，离岸金融市场因受政策限制而尚未形成，与大连保税港区的发展和航运中心建设的要求不相适应。

这些情况表明，与上海、深圳等区域性金融中心相比，大连的金融与经济社会发展存在一定程度的不协调，金融服务体系相对薄弱，金融生态环境对金融业发展的制约较为明显。因此，构建大连区域性金融中心并发挥其在现代产业聚集区建设中的重要作用，亟需大连区域的各家金融机构不断努力和改进。

政策建议及对策

宏观政策建议

加快金融机构集聚速度，扩大区域金融总量，增强金融对经济的贡献率。应着力解决区域金融业主体化程度不高，主体金融机构数量较少的问题。从宏观上看，问题的解决有赖于国家总体金融产业政策和监管部门的市场准入政策，这是前提和基础。但当国家金融监管部门政策放松时，大连政府应积极争取，加大力度，并采取政策和经济上的鼓励措施予以推进。

当前应不失时机地促进城市商业银行的发展，并努力创造条件，推动大连银行、华信信托等条件成熟的金融机构完成公开上市，加快发展步伐，进一步发挥其在集聚地区金融资源，支持地区经济发展的龙头辐射作用。同时，应用足用活政策，使其发挥最大政策效应，把农村合作金融事业做大、做强，并进一步壮大资本市场参与主体，整合地方金融资源，探索组建地方金融控股公司，推动银行业、证券业、保险业的业务合作与创新，做大做强地方性金融机构。地方政府应在政策允许的范围内，制订较为宽松的，具有鼓励性质的政策措施，促进金融业对内对外开放，鼓励各种性质的社会资本参与金融机构的重组改造、投资入股金融企业，为地方性金融机构壮大发展创造条件。

着力整合优势资源，构筑完善的市场体系，提升利用资本市场发展经济的水平。完善的市场体系必定是完备的市场体系。大连应打造银行及各类投资融资机构密集、资金充裕、产品多样、业务创新、市场机制完善、风险监管有效、发展环境优越的资金汇集、调度、配置枢纽。要在加强和完善现有的传统的同业拆借市场、票据贴现市场和票据承兑市场的基础上，巩固期货市场的优势，进一步拓展新的领域，比如票据市场、产权市场、衍生品市场。

加强组织推动和政策支持，要以证券市场、产权市场和风险资本市场为重点，大力发展多层次资本市场，改善长期以来过分依赖间接融资的非均衡融资结构，全面提升利用资本市场发展经济的水平。要整合优势资源，加大上市资源培育力度，特别是要正确处理局部利益与全局利益、眼前利益与长远利益的关系，坚决摆脱既得利益的束缚，加快特色企业、龙头企业的上市步伐；大力推动上市公司以资本为纽带的并购重组、定向增发，实现产业整合升级，提高公司质量；切实加强公司债券的发行基础工作，引导符合条件的企业发行公司债券等多样化债券品种，扩大直接融资份额，力争在债券融资方面取得突破性进展。

鼓励金融创新，吸引金融资源集聚，全面提高金融业的核心竞争力。金融创新不仅能够推动金融资源的巨大增长，也有助于金融中心打造核心竞争力。应鼓励坚持以市场为导向、需求为基础，实施金融产品和服务创新、金融工具和技术创新，不断开发金融新产品、新业务，大力拓展新的市场。同时，应坚持实施制度创新，切实推行金融制度创新，认真实施中央支持金融创新的财税政策和扶持措施，努力营造有利于金融创新的良好环境。在有效防范金融风险的基础上，深入推进金融制度的市场化、国际化、透明化改革。应建立鼓励金融企业开拓业务和自主创新激励机制，包括机构的功能和种类创新、通过引进境外战略投资者实现股权结构多样化等。

另外，还应大力发展产业金融，探索设立产业投资基金，重点发展骨干产业投资公司，发挥融资平台作用，实现产业与资本融合，促进重点产业发展。建立引导和扶持机制，鼓励社会资金和海外资本进入大连发展基金投资、创业投资、风险投资等各类股权投资，拓宽直接融资渠道。

微观对策措施

把握信贷方向，推进产业聚集区建设。大连区域内的各家金融机构，应在产业聚集区建设规划指导下，审慎把握信贷方向，充分发挥金融的引领作用，加大对农业集约发展、传统产业高新化、高新技术产业、中小企业发展、生态环境治理等重点领域的金融支持力度。

在区域投向上，应按照大连市总体发展规划的指导，重点向开发区电子信息产业集群、花园口新材料产业集群、高新园区软件和服务外包产业集群、大连湾重型装备产业集群、长兴岛船舶及配套产业集群、瓦房店轴承产业集群和登沙河精品钢材产业集群等区域倾斜。

此外，对于将形成一批以骨干企业为龙头、优势产业为主导，特色明显、功能完备、比较优势突出、牵动作用较强的北黄海产业集群，应加大金融支持力度，使其成为大连对外开放新窗口和承接产业转移升级的新载体，成为辽宁沿海经济带的新亮点。

积极探索资本运营、资产重组新思路，合理集聚和配置金融资源。各金融机构应借助先进手段，不断开发，研制出金融新业务、新工具、新品种。积极探索股权融资、资产证券化等资本运营和资产重组的新模式，合理配置有限的金融资源。对传统业务的创新，要融入新内容，增加新功能，明确新特征。业务创新上，还要遵循规范管理策略、客户定位策略、区域定位策略、优化品种策略和产品开发策略等，满足企业产业转型和企业重组对金融配套支持的需要。与此同时，应高度重视创新业务的风险控制，强化风险防范与化解、注重发挥内控建设的监督保障作用，在规范经营的前提下稳步创新，势必成为各家金融机构在建设产业聚集区进程中的共同选择。

加大对中小企业的支持力度。面对中小企业融资难的现状，各家金融机构应提高对国家和地方政府政策的认识力度，辩证地看待大、小企业的关系，摈弃信贷资金投向上对中小企业实际存在的歧视性政策，进一步更新经营理念，有选择地进入中小企业阵地，挖掘一批成长性好、产品有市场、经营效益佳的企业，有效缓解和解决众多中小企业融资难的问题，为推进大连现代产业聚集区建设发挥重要的辅助作用。应鼓励各类金融机构把解决中小企业融资难问题，支持地方经济发展，置于经营业务的重中之重。优化小企业融资审批流程，不断推出适用小企业发展的融资产品。通过与特定行业机构、行业协会、政府机关、大型企业建立业务合作平台拓展客户资源，切实支持中小企业健康发展。