农村土地市场范文

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我国正处在人口快速增长而资源相对匾乏的社会经济转型时期，工业化、城市化建设需要土地，农业规模经营、产业化发展需要土地，新农村建设需要土地，地区招商引资、环境改造、“经营城市”等都需要土地，各行各业对土地的需求越来越强烈。从2000-2007年，全国建成区面积从22439.28平方公里扩张到35469.7平方公里，年均增长1861.49平方公里，同期全国征用上地面积从447.25平方公里增加到1216.03平方公里，年均增加109，83平方公里。

面对各行各业对土地资源的强烈需求，国家、地方政府、基层组织、企业、农村集体经济组织、市民、农民等不同主体都卷入到土地资源的争夺战中，而城市土地利用的高成本特性，使得农村土地成为各利益相关者竞相争夺的对象，竞争激烈。

（2）因农村土地问题而引发的冲突事件越来越多

农民最大的经济权益是土地权益，当土地被征收后，农民没有得到合理的补偿和妥善的安置，更多的土地收益流向了其他利益相关者，利益的巨大反差使得土地矛盾空前高涨，冲突事件频频发生。

2003年1月至2004年3月，广东省各地群众因征地问题到省委、省政府集体上访605次，占全省集体上访事件的30.7%，涉及16176人。2004年l月至10月，农业部处共受理了6937件因农村土地问题的事件，占总量的51.2%，比去年同期增长4倍。2005年全国十届人大第三次会议关于“三农”问题记者招待会上，农业部长称农民上访问题主要集中在土地上面。据资料统计，2005年全国因土地而引起的群体性突发事件为19700起，2006年社会抗议事件为73000起左右，其中50%以上农村地区群体性抗议事件都是由于农民耕地遭到地方政府强行暴力征占引起的。

（3）农村土地冲突事件带来的社会震荡越来越大

通过报纸、新闻、网络等多种媒体，我们可以看到，近年来农民因土地问题而引发的社会矛盾和群体性冲突事件不断升级，给构建和谐社会造成恶劣影响。2004年河南郑州“约600名防暴警察搜捕4位带头上访的农民，双方发生激烈冲突”，2009年河北定州“入侵者持武器与农民发生激烈冲突，150多人受伤，6人死亡”，2007年哈尔滨呼兰“3500亩耕地被强行征走，上访者被打死”，2008年安徽场山“县领导带领警察，出动警车强行占地，农民与之发生了激烈冲突”等都带来了巨大的社会震荡性，政府的公信力遭到严峻挑战，己经越来越引起社会各界的关注和重视。

值得注意的一点是，农民为维护自我土地权益而选择向上级部门反映问题，然而在上访的过程中，由于利益关系复杂，各级政府官官相护，上访人的权益受到更大的侵害，从而引发新的恶性事件。中国社会科学院农村发展研究所2006年12月至2007年3月对560名进京上访者进行了调查，发现，63.9%的人曾因上访而被关押或拘留；18.8%的人曾因上访而被劳教或判刑；71.05%的人认为新《条例》实施以来，地方政府对上访人的打击迫害更严重了，群众进京上访的主要原因已经转变成为“打击迫害”讨要说法。

农村土地冲突事件的频繁发生，对我国社会主义新农村建设，和谐社会的构建带来了不稳定因素，造成了恶劣影响。对农村土地冲突问题的研究迫在眉梢，而目前国内学者对农村土地冲突的研究还比较少，尚处在起步阶段。本文试图对农村土地冲突问题的基础性研究进行探讨。(l)弄清农村土地冲突的概念，揭示转型时期其呈现的特点和类型。(2)分析农村土地冲突中利益相关者的性质和博弈策略，通过对博弈纳什均衡解的求解，找出促使博弈更合理化、减少土地冲突的因素变化关系。(3)从社会、经济等多个角度找出引发农村土地冲突的原因，并进一步在原因的基础上，冲突。(4)对冲突的诱发因子进行定性和定量的分析，找出哪些因子更有可能引发提出有效预防、减少和解决农村土地冲突的措施建议。

在解决农村土地市场冲突中有很重要的意义。

（4）理论意义

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中图分类号： U492 文献标识码： A

Abstract: the rural land use right is the core part of the contracted management of rural land, rural land contract right is derived from the characteristic of the rural land contract management responsibility system in our country's system arrangement. The transfer of rural land is the product of industrialization, urbanization and the inevitable trend, the development status of rural land circulation in China, motivation, mode is analyzed, and the problem of hindering factors is put forward from the land property right system innovation, establish and perfect the laws and regulations of the rural land circulation, regulate the circulation of rural land market, perfecting the rural social security system, etc, promote the healthy and orderly development of the rural land circulation.

Key words: rural land use right; The circulation; Factors; The status quo. Countermeasures.

中图分类号：F301文献标识码：A

一、农村土地使用权概述

（一）、农村土地使用权流转的概念

土地流转是土地产权在不同经济实体之间的流动和转让。土地产权涵盖多项权能，土地流转主要指土地所有权和使用权两方面流转。在农村土地流转中，农村土地所有权的流转是单向的，即只能通过征用的方式转为国有；农村土地流转在我国更多地表现为农村土地使用权的流转。

（二）、农村土地使用权流转的背景和动因

近年来，一方面农业外部环境恶化，主要表现为农产品的全面过剩和价值连续低迷，以及土地的税赋过重，致使种地的农民无利可图，伤害了农民对土地的感情，土地抛荒问题严重。另一方面，农村中出现了一些新的因素，如工商企业进入农业，它们在农业的投资、种植、营销及对土地的需求等方面与传统的小农截然不同，尤其这种经营需要土地的连片和规模化。因此，这些年推动土地使用权流转的主要动因，来自予农业外部环境和农业内部的积极因素推动。首先，农产品供求关系发生重大变化，农业结构调整和非农产业发展，农业比较效益下降以及农业劳动力转移，为土地使用权流转在更大范围的推进提供了前提。

二、农村土地使用权流转的现状和制约因素

（一）、农村土地使用权流转的现状

从总体看，农村土地使权流转的发生率一直是很低的。但最近几年，农地使用权流转在一些地方规模有所扩大，速度有所加快。值得注意的是最近几年．随着国民经济的高速增民，非农产业的发展和农村富余劳动力的流动，加上农产品供求关系发生阶段性变化，以土地经营为主要收入来源的农民收入增长缓慢甚至下降．使土地经营对农民生产、生活的重要性有所下降。非农产业高收入产生的“拉力”和土地经营低收入产生的“推力”使农地使用权流转速度有所加快，目前农村土地使用权流转最多的是浙江省，流转的土地占总面积的13．5％，涉及的农户占总农户的15％。由此看来，土地流转在经济发达利流转数量最多的地区，也只涉及部分土地年农户。大多数农村和农户土地仍处于自我经营或兼业经营，一部分经营效率是低下的。

（二）、我国农村土地流转的制约因素

第一，土地产权制度残缺是阻碍农地流转的根本因素。农户长期稳定的土地承包权既是避免短期行为的关键，也是实现农村土地有序流转的基础。第二，农地流转市场发育迟缓是阻碍农地流转的重要因素。目前，我国农村土地市场主要表现为土地市场价格扭曲，土地价值无法实现；土地流转市场中介组织发育严重滞后，缺少农地评估机构、土地法律咨询机构、农地融资及保险等服务性机构。第三，相关法律法规的不健全是阻碍农地流转的客观因素。第四，农村社会保障制度的缺失是阻碍农地流转的内在因素。

三、农村土地使用权流转存在的问题及原因

（一）、土地使用权主体之间的产权关系模糊不清

土地产权是市场交易的基础，产权关系明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地市场健康运行的基础。农户之间私下流转土地使用权的行为，既模糊了土地使用者之间的产权关系，也模糊了土地所有者与使用者之间的产权关系。由于缺乏所有者对土地实际利用的有效监督，土地粗放经营、抛荒、撂荒乃至私下流转的现象时有发生，造成土地资源的浪费和集体资产的流失。只有在土地确权的基础上，才能使农民承包地有序的流转。

（二）、土地承包使用权交易组织发育滞后

当前我国农村土地市场基础设施建设少，场所、机构等都相当缺乏，市场信息无稳定的传递渠道，土地金融信用未能发展，市场资金紧缺。迄今为止，还没有一家正式的市场挂牌运作。但是，土地使用权交易又实实在在存在，有一部分农民想转让承包权或使用权，有一部分有经营能力的农户想规模经营，但找不到土地，往往形成“有市无场’’的局面。另一种情况是私下的转让，甚至是土地承包权主体请求其它人耕种，这种交易没有任何法律依据可遵循，没有任何监督机构保证运作，没有任何市场规则规范，交易缺乏透明度、公平性，社会交易成本高，而且交易局限在本村、本小组狭小的范围内，交易量小，成交的可能性小，纠纷比较多。

四、解决土地使用权流转问题的对策

（一）、加快农村土地产权制度的创新

我国农村土地产权制度创新的起点应是坚持农村土地集体所有，以此确定我国农村集体土地产权制度改革的基本指导思想，制定合理的农村集体土地产权制度改革的发展战略阶段性对策。坚持农村土地集体所有，决不是坚持现行的集体所有制不变，而是要在坚持土地集体所有的前提下，探索农地公有制的有效实现形式。农民不仅应有土地的占有权和狭义的使用权，还应拥有处分土地的使用权和因此获得相应收益的权利。

（二）、建立健全农村土地流转的法律法规

明确集体所有权主体，保障农民享有真正的所有权。应建立完备的成员权制度。如，集体成员对土地享有平等的决策权，有权选举产生集体土地的管理机构，有权通过民主管理的方式参与集体财产的管理、决策和监督，在集体土地受到侵害时有权获得损害赔偿，因此必须从立法上保证农民享有真正的土地所有权。

结论：土地和任何其他要素一样,自由流转总能提高资源配置效率,并反过来促进劳动力要素的流动和农业生产效率的提高;而对土地交易权的限制则降低要素配置效率和减少农户对土地的长期投入,对土地产出率具有负面影响.因此,应允许并鼓励农民进行土地使用权的有偿转让,实现农地资源配置效率的帕累托改进.政府应做好宏观调控工作，不断优化制度环境，发挥政府在制度变迁中的积极作用。

参考文献：

[1] 吴月芽.农村土地使用权流转市场化研究[d].浙江师范大学,2004.

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一、西畴县农村土地承包经营权流转概况

西畴县土地的流向都是流入农户之间，全县有承包耕地面积172546.5亩，其中：田46044.8亩，地126501.7亩，从二轮土地承包以来，土地流转涉及1782个村，占全县总村数的100％，流转农户有4554户，占总承包户的8.4％，流转面积14839亩，占承包总面积的8.6％。以上调查仅仅只是对西畴县地区，所涉及的面还是比较窄的，但是凸现的问题却并不少，这其中固然有土地承包经营权制度在实践层面由于执行者本身的原因带来的问题，也有我国长期以来农村土地制度的习惯带来的问题，然而更根本的一个方面还是我国的土地承包经营权法律制度中不完善、不健全而带来的问题。所以我们非常有必要全面分析考察西畴县土地承包经营权流转制度的基本状况，包括其中存在的问题和弊端，只有从制度层面入手，才能从根本上真正解决西畴县农村土地承包经营权制度在实践中存在的各种问题。

二、西畴县农村土地承包经营权流转中主要存在的问题

从全国的情况来看，土地承包经营权流转的发生率一直是很低的。“我国自20世纪80年代后期以来，农户承包土地流转面积占承包地面积的比例(以下简称流转比例)基本保持在1%～8%之间，发达地区一般保持较高的水平，有的甚至达30%以上，内地则较低。”[1]80年代后期以来，农户自发进行的土地使用权流转，基本保持在l%－3%之间，沿海一些发达地区和城郊地区的比例稍高一些”。从西畴县二轮土地承包以来看，土地流转涉及1782个村，占全县总村数的100％，流转农户有4554户，占总承包户的8.4％，流转面积14839亩，占承包总面积的8.6％。

土地承包经营权流转中还存在着许多问题，主要表现在：一是地区性的不平衡。在离县城近的地区，土地承包经营权的流转非常活跃，而在离县城远的地区，流转程度却非常低，流转具有封闭性，土地经营规模相对较小，流转相对困难。二是事先须经发包方同意，在一定程度上限制了流转。三是流转还不规范，农户间的流转大多采取口头协议的形式，很少采用书面形式，有些地方依靠行政手段强行推进流转。土地流转的操作程序不够规范。目前，规范的土地流转机制还没有建立，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少问题。不少农户采用“口头协议”，私下进行自发性的流转，不遵循一定的程序和履行必要的手续，未通过流转合同来规范双方的权利和义务关系，纠纷隐患较多。四是土地流转方式还存在问题，对是否应允许抵押、继承等实践中存在争议。五是土地流转的中介组织不够健全。大部分地区尚未形成统一规范的土地流转市场，流转中介组织较少，流转信息传播渠道不畅。流转市场发育不良，中介组织匮乏，信息不灵，往往出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到中意的出让者，影响了生产要素的合理流动和优化配置。

三、完善西畴县农村土地经营权流转市场的策略

（一）规范西畴县农村土地经营权流转运作程序

为了避免在西畴县农村土地经营权流转中出现土地纠纷，建议必须规范运作程序：

第一，民主议定。凡是由集体统一组织流转的，无论采取哪种形式、其流转期限、租金的确定，必须经当事人的同意方可进行，决不准少数人说了算。第二，逐级审批。凡向本村以外流转承包经营权的，须向村集体经济组织提出土地流转申请，经审议同意后方可实施。如涉及利益关系复杂的，村集体经济组织应向乡（镇）政府请示，由乡（镇）政府把关。第三，签定合同。西畴县农村土地经营权流转双方一定要有较清楚的流转意愿表达、有效的实现方式，转包、互换、出租的期限，土地名称、坐落、面积、用途、价款及支付方式、双方应履行的权利、义务、违约责任。第四，采用登记生效主义的立法模式。所谓登记生效主义，是指登记是承包经营权流转的生效的要件，如不经登记，承包经营权流转不得生效、不受法律保护。（二）完善西畴县农村土地经营权流转的市场体系

第一，培育西畴县农村土地经营权流转市场。要在“依法、自愿、有偿”的基础上，确立土地流转上的经济利益关系。加快培育西畴县农村土地经营权流转市场，培育市场决定西畴县农村土地经营权价格机制。政府应在市场准入、交易程序、权利义务等方面做出明确规定。

第二，完善市场中介组织。“积极培育农村土地市场，缔造中介服务组织，特别是发展以农村集体经济组织为主体的土地流转中介服务组织，是推进与土地承包经营权流转相关配套制度改革的重要内容之一”[2]。建议建立诸如资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。流转中介组织要调查、收集农村土地流转的供求、价格等信息资料，并通过一定的渠道甚至媒体公开，使供需双方能够获得可靠的市场信息，沟通供需双方的联系，为西畴县农村土地经营权双方提供信息引导、政策咨询、法律服务，为实现西畴县农村土地经营权流转创造条件。

（三）积极推进农村社会保障制度改革

要加快土地的流转，就必须弱化农村土地社会保障功能，要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革。根据我国国情，农村社会保障制度的主要任务应该是:基本保障农村居民“生有所靠、病有所医、老有所养”，即办好最低生活保障、医疗保障和养老保障等三种保障项目。

四、结论

本文是建立在对西畴县农村土地承包经营权进行实际调查的基础上，围绕西畴县农村土地承包经营权流转实践现状的分析，农民土地承包经营合同的签订以及土地流转过程中的一些做法，我们仍无法明确土地承包经营权的性质所在，是物权性质的权利却为何又在很多方面打上了债权的烙印?法律规定有欠完善，实际中也存在诸多问题:如各级政府以行政手段强制土地流转;再收回土地承包经营权后又指给予过低的补偿甚至不予补偿。“土地承包经营权属用益物权范畴，用益物权的权能主要表现为使用和收益，包括权利人自己使用土地并收益和权利人将土地让与他人使用而从中获得利益。”[3]针对当前西畴县土地承包经营权制度在现实中，本文并基于此提出了相关的完善我国土地承包经营权的基本制度的些许建议。希望此研究能够对我国农村土地承包经营权的流转产生一定的实践指导意义。

参考文献：

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地租理论与农村土地流转的市场化

马克思曾强调，在完全社会主义阶段并不会产生土地级差收入，级差地租来自生产农产品的过程，其实现则发生在进行农产品交换的过程。级差地租本身的量既需要看农产品自身的价值，也要看社会价值。农业生产是与土地紧密结合在一起的，但是土地呈现出有限性与区域性，这也决定在开展农业生产的过程中，不得不利用全部土地资源，这样就导致在不同土地上的消耗来决定产品的社会价值。同时，马克思在《资本论》中谈到，经营权与所有权在本质上是私有制与社会分工，在市场经济条件下完成土地产权的再次分配。再加上商品生产所有权规律的效能，土地的本质变为用益物权让渡其使用价值，建立独立经营权，通过市场来激发土地流转，实现使用权与用益物权的分离。马克思的地租理论指出，市场机制下实现土地所有权与经营权的分离，是产生土地租赁关系的重要前提。土地是基础性的生产资料，是进行物质财富创造的源泉，然而由于其不是劳动产品，并且也不具有价值，正如《资本论》中提到，“不管地租形式如何，所有类型都有共同点，即对地租的占有成为体现土地所有权的重要形式”。

因此，从这里看出，不管是哪一类型的地租，应为土地所有者依托土地所有权所获得的收入，全面展示了土地所有者所获的经济利益。绝地地租是对实现土地私有、实行垄断性经营的收入，但是绝对地租存在不同性质的社会中，并非是资本主义社会所独有的，也存在社会主义社会中。在成熟市场机制的长期作用下，地租通过土地的使用者与所有者间的竞争而产生，地租价格主要包含三部分，分别是级差地租、绝对地租以及集体投资土地所获的补偿价值。截至2015年年底，全国家庭承包经营耕地流转面积4.43亿亩，占比达33.3%。由此可见，农民对流转土地承包经营权有较大意愿，将土地承包经营权再细分成经营权、承包权，并做到分置并行，完成“三权并行分置”，将全面提升农村土地流转的市场化发展水平。

农村土地流转市场化激发农村土地的活力

农村土地流转市场化，符合地租理论的相关规定，能进一步发挥土地的效能，完成土地所有权商品化运作。当前，农民的生活条件获得极大改善，外出从事务工，进行非农产业生产，不直接依赖土地也能生存，导致土地无人看管与经营，这势必带来土地闲置的情况，浪费农村大量土地资源。通过农村土地流转市场机制，将农村闲置的土地进行集中后，进入到市场中流转，这样就激活了闲置土地的活力，实现了科学弥补。为确保盘活土地的持久活力，还需制订长期土地使用发展规划，减少土地资源浪费，也让外出务工农民能安心工作。同时，在加快推进城市化进程中，一部分土地将被用作城镇建设，其所使用的土地则按价格来衡量，对农民加以科学补偿。假如在农村土地政策中未予以调整，农民的土地使用权未进入市场进行流转，即便在流转中也容易出现市场价格混乱，难以达成一致。有些甚至会低价租赁，农民的合理补偿就不能保障，这将直接损害广大人民群众的合法权益，也有失公平的原则。只有加快推进农村土地流转的市场化，创建与农村土地发展实际相匹配的价格机制，实现农民增收，才能科学避免该情况的发生，维护好广大人民群众的利益，推动农村经济健康持续发展。

农村土地流转的市场化架构创设的限制性因素

首先，市场化运作程度低。农村土地流转的市场化需体现市场功能，但从当前的情况来看，市场化程度低，将不能实现流转方式与市场机制进行有机结合，对土地流转的效能产生直接性影响。土地流转规则的规范性不够。农村土地流转市场化运作信息平台建设缓慢。农村土地交易流的对称性差。农村土地流转市场的运作是双方一同参与行为，信息的交流也是双向的，只有在全面了解对方信息后，才能完成信息对等交流。

其次，农村产权制度改革的法律困境。2015年8月27日的《国务院关于稳定和完善农村土地承包关系情况的报告》中指出，农村实施土地确权登记是确保农民从土地中获益的重要手段。虽然确权登记证让农民对土地的权利稳定了，但还是缺少法律层面的支撑。虽然中央、省一级政府已经下发了土地确权登记的文件，各地的政府及管理部门也给出了指导意见与通知，但是在确权地籍、效力等方面的调研工作在监管上还缺少相关法律法规支持。

最后，服务中介机构匮乏。农村土地流转的市场化进程中，服务中介组织的健全程度、信息对称情况，将作用于农村土地流转的整个过程。由于该过程相对复杂，需要具备一定专业知识、技能，如土地价格评估、流转合同签署等，都离不开服务中介机构的指导。从当前的情况来看，农村土地流转市场中的中介组织数量不多，即便在某些地方设置了该机构，然而，在具体实践过程中，也不能发挥实际成效。有形市场的创建，因缺少服务配套机构与流转平台，发挥的作用就会降低，农村土地流转信息体系未实现畅通，就会导致流转双方需支付大额寻找成本，高成本势必造成低效率，拉低了农村土地流转的整体效益。

地租理论视角下农村土地流转市场化的现实考量

创建农村土地流转市场机制。构建统一、有序、开放的农村土地流转市场，是激发土地要素市场活力、发挥市场机制效能的最佳方式，也是进一步推动农村土地流转市场化的根本要求。农村土地流转市场建设重点应放在农村二级土地使用权市场建设，关注转让方式、价格等，借助市场机制来对农村土地流转开展全方位调节。同时，强调在法律框架内，双方本着平等自愿的原则，实行直接转让，激发市场机制效能。创建农村土地使用权的市场流转机制。全面发挥市场在农村土地流转中的建设性作用。科学处置好市场和政府之间的关系。

全面培育农村土地流转市场主体。农村土地流转需要参与流转的双方一同参与，不管是农户还是企业，双方的权责、地位相对都是平等的。界定农户土地产权。全面增强广大农民对土地的权利，能帮助其作出科学选择。土地产权的确定，让土地变成农民可掌控的资产，土地流转最终决定权是由农民自己来把关。全面提高农民素质。开展具体市场实践方面的活动，体验农村土地流转市场机制的优势，农民在掌握土地相关的知识后，就能借助法律的手段来维护权益，更好地保障农村土地流转的健康发展。

加强农村土地流转法律制度建设。全面依法保障农村土地流转，构建土地产权制度法律系统。理顺土地产权利益分配中的权利、义务关系。通过法律和具体的法规来确定土地产权的边界，进一步明晰土地所有权的主客体范围，借助改革来确保农村集体经济组织发展成开展土地生产经营的实体性单位，采用法规、条例等方式细化土地产权利益各方的范围，规范土地产权利益各方博弈行为，使其更合理化，在稳定农村土地原政策基础上，实现土地使用制度的多元化。

创设适应土地流转市场化要求的中介组织。农村土地流转市场化离不开中介组织，研究制定中介机构设置标准，通过政府财政对其进行广泛支持，并制定优惠政策，为其营造较好的经济环境。做好中介组织的宣传与推广工作，让农户、市场都能在第一时间内熟悉中介组织的作用和性质，然后充分利用中介组织为其做好土地流转的工作。同时，也要进一步加强对中介组织的监督和管理，确保其实现合法经营，明确权责，为农村土地流转市场的发展，做出更大贡献。

规避和预防农村土地流转市场化风险。转变政府职能，科学引导农村土地的市场化流转。做好流转后的质量管理工作，避免地力降低。依托中介的力量来加强农村土地市场化运作工作，虽然规定了土地的所有权、用途等，如用途不变、遵从农民意愿等，但为避免因规模化作业破坏原有的承包关系，需要做好原土地承包经营信息管理工作，明确其位置与面积，创建土地承包台账，并为农民颁发土地承包证，以此来维护好农民的合法权益。

（作者分别为衡水市委党校讲师；衡水市委党校副教授）