农村土地市场范文

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我国正处在人口快速增长而资源相对匾乏的社会经济转型时期，工业化、城市化建设需要土地，农业规模经营、产业化发展需要土地，新农村建设需要土地，地区招商引资、环境改造、“经营城市”等都需要土地，各行各业对土地的需求越来越强烈。从2000-2007年，全国建成区面积从22439.28平方公里扩张到35469.7平方公里，年均增长1861.49平方公里，同期全国征用上地面积从447.25平方公里增加到1216.03平方公里，年均增加109，83平方公里。

面对各行各业对土地资源的强烈需求，国家、地方政府、基层组织、企业、农村集体经济组织、市民、农民等不同主体都卷入到土地资源的争夺战中，而城市土地利用的高成本特性，使得农村土地成为各利益相关者竞相争夺的对象，竞争激烈。

（2）因农村土地问题而引发的冲突事件越来越多

农民最大的经济权益是土地权益，当土地被征收后，农民没有得到合理的补偿和妥善的安置，更多的土地收益流向了其他利益相关者，利益的巨大反差使得土地矛盾空前高涨，冲突事件频频发生。

2003年1月至2004年3月，广东省各地群众因征地问题到省委、省政府集体上访605次，占全省集体上访事件的30.7%，涉及16176人。2004年l月至10月，农业部处共受理了6937件因农村土地问题的事件，占总量的51.2%，比去年同期增长4倍。2005年全国十届人大第三次会议关于“三农”问题记者招待会上，农业部长称农民上访问题主要集中在土地上面。据资料统计，2005年全国因土地而引起的群体性突发事件为19700起，2006年社会抗议事件为73000起左右，其中50%以上农村地区群体性抗议事件都是由于农民耕地遭到地方政府强行暴力征占引起的。

（3）农村土地冲突事件带来的社会震荡越来越大

通过报纸、新闻、网络等多种媒体，我们可以看到，近年来农民因土地问题而引发的社会矛盾和群体性冲突事件不断升级，给构建和谐社会造成恶劣影响。2004年河南郑州“约600名防暴警察搜捕4位带头上访的农民，双方发生激烈冲突”，2009年河北定州“入侵者持武器与农民发生激烈冲突，150多人受伤，6人死亡”，2007年哈尔滨呼兰“3500亩耕地被强行征走，上访者被打死”，2008年安徽场山“县领导带领警察，出动警车强行占地，农民与之发生了激烈冲突”等都带来了巨大的社会震荡性，政府的公信力遭到严峻挑战，己经越来越引起社会各界的关注和重视。

值得注意的一点是，农民为维护自我土地权益而选择向上级部门反映问题，然而在上访的过程中，由于利益关系复杂，各级政府官官相护，上访人的权益受到更大的侵害，从而引发新的恶性事件。中国社会科学院农村发展研究所2006年12月至2007年3月对560名进京上访者进行了调查，发现，63.9%的人曾因上访而被关押或拘留；18.8%的人曾因上访而被劳教或判刑；71.05%的人认为新《条例》实施以来，地方政府对上访人的打击迫害更严重了，群众进京上访的主要原因已经转变成为“打击迫害”讨要说法。

农村土地冲突事件的频繁发生，对我国社会主义新农村建设，和谐社会的构建带来了不稳定因素，造成了恶劣影响。对农村土地冲突问题的研究迫在眉梢，而目前国内学者对农村土地冲突的研究还比较少，尚处在起步阶段。本文试图对农村土地冲突问题的基础性研究进行探讨。(l)弄清农村土地冲突的概念，揭示转型时期其呈现的特点和类型。(2)分析农村土地冲突中利益相关者的性质和博弈策略，通过对博弈纳什均衡解的求解，找出促使博弈更合理化、减少土地冲突的因素变化关系。(3)从社会、经济等多个角度找出引发农村土地冲突的原因，并进一步在原因的基础上，冲突。(4)对冲突的诱发因子进行定性和定量的分析，找出哪些因子更有可能引发提出有效预防、减少和解决农村土地冲突的措施建议。

在解决农村土地市场冲突中有很重要的意义。

（4）理论意义

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中图分类号： U492 文献标识码： A

Abstract: the rural land use right is the core part of the contracted management of rural land, rural land contract right is derived from the characteristic of the rural land contract management responsibility system in our country's system arrangement. The transfer of rural land is the product of industrialization, urbanization and the inevitable trend, the development status of rural land circulation in China, motivation, mode is analyzed, and the problem of hindering factors is put forward from the land property right system innovation, establish and perfect the laws and regulations of the rural land circulation, regulate the circulation of rural land market, perfecting the rural social security system, etc, promote the healthy and orderly development of the rural land circulation.

Key words: rural land use right; The circulation; Factors; The status quo. Countermeasures.

中图分类号：F301文献标识码：A

一、农村土地使用权概述

（一）、农村土地使用权流转的概念

土地流转是土地产权在不同经济实体之间的流动和转让。土地产权涵盖多项权能，土地流转主要指土地所有权和使用权两方面流转。在农村土地流转中，农村土地所有权的流转是单向的，即只能通过征用的方式转为国有；农村土地流转在我国更多地表现为农村土地使用权的流转。

（二）、农村土地使用权流转的背景和动因

近年来，一方面农业外部环境恶化，主要表现为农产品的全面过剩和价值连续低迷，以及土地的税赋过重，致使种地的农民无利可图，伤害了农民对土地的感情，土地抛荒问题严重。另一方面，农村中出现了一些新的因素，如工商企业进入农业，它们在农业的投资、种植、营销及对土地的需求等方面与传统的小农截然不同，尤其这种经营需要土地的连片和规模化。因此，这些年推动土地使用权流转的主要动因，来自予农业外部环境和农业内部的积极因素推动。首先，农产品供求关系发生重大变化，农业结构调整和非农产业发展，农业比较效益下降以及农业劳动力转移，为土地使用权流转在更大范围的推进提供了前提。

二、农村土地使用权流转的现状和制约因素

（一）、农村土地使用权流转的现状

从总体看，农村土地使权流转的发生率一直是很低的。但最近几年，农地使用权流转在一些地方规模有所扩大，速度有所加快。值得注意的是最近几年．随着国民经济的高速增民，非农产业的发展和农村富余劳动力的流动，加上农产品供求关系发生阶段性变化，以土地经营为主要收入来源的农民收入增长缓慢甚至下降．使土地经营对农民生产、生活的重要性有所下降。非农产业高收入产生的“拉力”和土地经营低收入产生的“推力”使农地使用权流转速度有所加快，目前农村土地使用权流转最多的是浙江省，流转的土地占总面积的13．5％，涉及的农户占总农户的15％。由此看来，土地流转在经济发达利流转数量最多的地区，也只涉及部分土地年农户。大多数农村和农户土地仍处于自我经营或兼业经营，一部分经营效率是低下的。

（二）、我国农村土地流转的制约因素

第一，土地产权制度残缺是阻碍农地流转的根本因素。农户长期稳定的土地承包权既是避免短期行为的关键，也是实现农村土地有序流转的基础。第二，农地流转市场发育迟缓是阻碍农地流转的重要因素。目前，我国农村土地市场主要表现为土地市场价格扭曲，土地价值无法实现；土地流转市场中介组织发育严重滞后，缺少农地评估机构、土地法律咨询机构、农地融资及保险等服务性机构。第三，相关法律法规的不健全是阻碍农地流转的客观因素。第四，农村社会保障制度的缺失是阻碍农地流转的内在因素。

三、农村土地使用权流转存在的问题及原因

（一）、土地使用权主体之间的产权关系模糊不清

土地产权是市场交易的基础，产权关系明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地市场健康运行的基础。农户之间私下流转土地使用权的行为，既模糊了土地使用者之间的产权关系，也模糊了土地所有者与使用者之间的产权关系。由于缺乏所有者对土地实际利用的有效监督，土地粗放经营、抛荒、撂荒乃至私下流转的现象时有发生，造成土地资源的浪费和集体资产的流失。只有在土地确权的基础上，才能使农民承包地有序的流转。

（二）、土地承包使用权交易组织发育滞后

当前我国农村土地市场基础设施建设少，场所、机构等都相当缺乏，市场信息无稳定的传递渠道，土地金融信用未能发展，市场资金紧缺。迄今为止，还没有一家正式的市场挂牌运作。但是，土地使用权交易又实实在在存在，有一部分农民想转让承包权或使用权，有一部分有经营能力的农户想规模经营，但找不到土地，往往形成“有市无场’’的局面。另一种情况是私下的转让，甚至是土地承包权主体请求其它人耕种，这种交易没有任何法律依据可遵循，没有任何监督机构保证运作，没有任何市场规则规范，交易缺乏透明度、公平性，社会交易成本高，而且交易局限在本村、本小组狭小的范围内，交易量小，成交的可能性小，纠纷比较多。

四、解决土地使用权流转问题的对策

（一）、加快农村土地产权制度的创新

我国农村土地产权制度创新的起点应是坚持农村土地集体所有，以此确定我国农村集体土地产权制度改革的基本指导思想，制定合理的农村集体土地产权制度改革的发展战略阶段性对策。坚持农村土地集体所有，决不是坚持现行的集体所有制不变，而是要在坚持土地集体所有的前提下，探索农地公有制的有效实现形式。农民不仅应有土地的占有权和狭义的使用权，还应拥有处分土地的使用权和因此获得相应收益的权利。

（二）、建立健全农村土地流转的法律法规

明确集体所有权主体，保障农民享有真正的所有权。应建立完备的成员权制度。如，集体成员对土地享有平等的决策权，有权选举产生集体土地的管理机构，有权通过民主管理的方式参与集体财产的管理、决策和监督，在集体土地受到侵害时有权获得损害赔偿，因此必须从立法上保证农民享有真正的土地所有权。

结论：土地和任何其他要素一样,自由流转总能提高资源配置效率,并反过来促进劳动力要素的流动和农业生产效率的提高;而对土地交易权的限制则降低要素配置效率和减少农户对土地的长期投入,对土地产出率具有负面影响.因此,应允许并鼓励农民进行土地使用权的有偿转让,实现农地资源配置效率的帕累托改进.政府应做好宏观调控工作，不断优化制度环境，发挥政府在制度变迁中的积极作用。

参考文献：

[1] 吴月芽.农村土地使用权流转市场化研究[d].浙江师范大学,2004.

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一、西畴县农村土地承包经营权流转概况

西畴县土地的流向都是流入农户之间，全县有承包耕地面积172546.5亩，其中：田46044.8亩，地126501.7亩，从二轮土地承包以来，土地流转涉及1782个村，占全县总村数的100％，流转农户有4554户，占总承包户的8.4％，流转面积14839亩，占承包总面积的8.6％。以上调查仅仅只是对西畴县地区，所涉及的面还是比较窄的，但是凸现的问题却并不少，这其中固然有土地承包经营权制度在实践层面由于执行者本身的原因带来的问题，也有我国长期以来农村土地制度的习惯带来的问题，然而更根本的一个方面还是我国的土地承包经营权法律制度中不完善、不健全而带来的问题。所以我们非常有必要全面分析考察西畴县土地承包经营权流转制度的基本状况，包括其中存在的问题和弊端，只有从制度层面入手，才能从根本上真正解决西畴县农村土地承包经营权制度在实践中存在的各种问题。

二、西畴县农村土地承包经营权流转中主要存在的问题

从全国的情况来看，土地承包经营权流转的发生率一直是很低的。“我国自20世纪80年代后期以来，农户承包土地流转面积占承包地面积的比例(以下简称流转比例)基本保持在1%～8%之间，发达地区一般保持较高的水平，有的甚至达30%以上，内地则较低。”[1]80年代后期以来，农户自发进行的土地使用权流转，基本保持在l%－3%之间，沿海一些发达地区和城郊地区的比例稍高一些”。从西畴县二轮土地承包以来看，土地流转涉及1782个村，占全县总村数的100％，流转农户有4554户，占总承包户的8.4％，流转面积14839亩，占承包总面积的8.6％。

土地承包经营权流转中还存在着许多问题，主要表现在：一是地区性的不平衡。在离县城近的地区，土地承包经营权的流转非常活跃，而在离县城远的地区，流转程度却非常低，流转具有封闭性，土地经营规模相对较小，流转相对困难。二是事先须经发包方同意，在一定程度上限制了流转。三是流转还不规范，农户间的流转大多采取口头协议的形式，很少采用书面形式，有些地方依靠行政手段强行推进流转。土地流转的操作程序不够规范。目前，规范的土地流转机制还没有建立，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少问题。不少农户采用“口头协议”，私下进行自发性的流转，不遵循一定的程序和履行必要的手续，未通过流转合同来规范双方的权利和义务关系，纠纷隐患较多。四是土地流转方式还存在问题，对是否应允许抵押、继承等实践中存在争议。五是土地流转的中介组织不够健全。大部分地区尚未形成统一规范的土地流转市场，流转中介组织较少，流转信息传播渠道不畅。流转市场发育不良，中介组织匮乏，信息不灵，往往出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到中意的出让者，影响了生产要素的合理流动和优化配置。

三、完善西畴县农村土地经营权流转市场的策略

（一）规范西畴县农村土地经营权流转运作程序

为了避免在西畴县农村土地经营权流转中出现土地纠纷，建议必须规范运作程序：

第一，民主议定。凡是由集体统一组织流转的，无论采取哪种形式、其流转期限、租金的确定，必须经当事人的同意方可进行，决不准少数人说了算。第二，逐级审批。凡向本村以外流转承包经营权的，须向村集体经济组织提出土地流转申请，经审议同意后方可实施。如涉及利益关系复杂的，村集体经济组织应向乡（镇）政府请示，由乡（镇）政府把关。第三，签定合同。西畴县农村土地经营权流转双方一定要有较清楚的流转意愿表达、有效的实现方式，转包、互换、出租的期限，土地名称、坐落、面积、用途、价款及支付方式、双方应履行的权利、义务、违约责任。第四，采用登记生效主义的立法模式。所谓登记生效主义，是指登记是承包经营权流转的生效的要件，如不经登记，承包经营权流转不得生效、不受法律保护。（二）完善西畴县农村土地经营权流转的市场体系

第一，培育西畴县农村土地经营权流转市场。要在“依法、自愿、有偿”的基础上，确立土地流转上的经济利益关系。加快培育西畴县农村土地经营权流转市场，培育市场决定西畴县农村土地经营权价格机制。政府应在市场准入、交易程序、权利义务等方面做出明确规定。

第二，完善市场中介组织。“积极培育农村土地市场，缔造中介服务组织，特别是发展以农村集体经济组织为主体的土地流转中介服务组织，是推进与土地承包经营权流转相关配套制度改革的重要内容之一”[2]。建议建立诸如资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。流转中介组织要调查、收集农村土地流转的供求、价格等信息资料，并通过一定的渠道甚至媒体公开，使供需双方能够获得可靠的市场信息，沟通供需双方的联系，为西畴县农村土地经营权双方提供信息引导、政策咨询、法律服务，为实现西畴县农村土地经营权流转创造条件。

（三）积极推进农村社会保障制度改革

要加快土地的流转，就必须弱化农村土地社会保障功能，要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革。根据我国国情，农村社会保障制度的主要任务应该是:基本保障农村居民“生有所靠、病有所医、老有所养”，即办好最低生活保障、医疗保障和养老保障等三种保障项目。

四、结论

本文是建立在对西畴县农村土地承包经营权进行实际调查的基础上，围绕西畴县农村土地承包经营权流转实践现状的分析，农民土地承包经营合同的签订以及土地流转过程中的一些做法，我们仍无法明确土地承包经营权的性质所在，是物权性质的权利却为何又在很多方面打上了债权的烙印?法律规定有欠完善，实际中也存在诸多问题:如各级政府以行政手段强制土地流转;再收回土地承包经营权后又指给予过低的补偿甚至不予补偿。“土地承包经营权属用益物权范畴，用益物权的权能主要表现为使用和收益，包括权利人自己使用土地并收益和权利人将土地让与他人使用而从中获得利益。”[3]针对当前西畴县土地承包经营权制度在现实中，本文并基于此提出了相关的完善我国土地承包经营权的基本制度的些许建议。希望此研究能够对我国农村土地承包经营权的流转产生一定的实践指导意义。

参考文献：

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地租理论与农村土地流转的市场化

马克思曾强调，在完全社会主义阶段并不会产生土地级差收入，级差地租来自生产农产品的过程，其实现则发生在进行农产品交换的过程。级差地租本身的量既需要看农产品自身的价值，也要看社会价值。农业生产是与土地紧密结合在一起的，但是土地呈现出有限性与区域性，这也决定在开展农业生产的过程中，不得不利用全部土地资源，这样就导致在不同土地上的消耗来决定产品的社会价值。同时，马克思在《资本论》中谈到，经营权与所有权在本质上是私有制与社会分工，在市场经济条件下完成土地产权的再次分配。再加上商品生产所有权规律的效能，土地的本质变为用益物权让渡其使用价值，建立独立经营权，通过市场来激发土地流转，实现使用权与用益物权的分离。马克思的地租理论指出，市场机制下实现土地所有权与经营权的分离，是产生土地租赁关系的重要前提。土地是基础性的生产资料，是进行物质财富创造的源泉，然而由于其不是劳动产品，并且也不具有价值，正如《资本论》中提到，“不管地租形式如何，所有类型都有共同点，即对地租的占有成为体现土地所有权的重要形式”。

因此，从这里看出，不管是哪一类型的地租，应为土地所有者依托土地所有权所获得的收入，全面展示了土地所有者所获的经济利益。绝地地租是对实现土地私有、实行垄断性经营的收入，但是绝对地租存在不同性质的社会中，并非是资本主义社会所独有的，也存在社会主义社会中。在成熟市场机制的长期作用下，地租通过土地的使用者与所有者间的竞争而产生，地租价格主要包含三部分，分别是级差地租、绝对地租以及集体投资土地所获的补偿价值。截至2015年年底，全国家庭承包经营耕地流转面积4.43亿亩，占比达33.3%。由此可见，农民对流转土地承包经营权有较大意愿，将土地承包经营权再细分成经营权、承包权，并做到分置并行，完成“三权并行分置”，将全面提升农村土地流转的市场化发展水平。

农村土地流转市场化激发农村土地的活力

农村土地流转市场化，符合地租理论的相关规定，能进一步发挥土地的效能，完成土地所有权商品化运作。当前，农民的生活条件获得极大改善，外出从事务工，进行非农产业生产，不直接依赖土地也能生存，导致土地无人看管与经营，这势必带来土地闲置的情况，浪费农村大量土地资源。通过农村土地流转市场机制，将农村闲置的土地进行集中后，进入到市场中流转，这样就激活了闲置土地的活力，实现了科学弥补。为确保盘活土地的持久活力，还需制订长期土地使用发展规划，减少土地资源浪费，也让外出务工农民能安心工作。同时，在加快推进城市化进程中，一部分土地将被用作城镇建设，其所使用的土地则按价格来衡量，对农民加以科学补偿。假如在农村土地政策中未予以调整，农民的土地使用权未进入市场进行流转，即便在流转中也容易出现市场价格混乱，难以达成一致。有些甚至会低价租赁，农民的合理补偿就不能保障，这将直接损害广大人民群众的合法权益，也有失公平的原则。只有加快推进农村土地流转的市场化，创建与农村土地发展实际相匹配的价格机制，实现农民增收，才能科学避免该情况的发生，维护好广大人民群众的利益，推动农村经济健康持续发展。

农村土地流转的市场化架构创设的限制性因素

首先，市场化运作程度低。农村土地流转的市场化需体现市场功能，但从当前的情况来看，市场化程度低，将不能实现流转方式与市场机制进行有机结合，对土地流转的效能产生直接性影响。土地流转规则的规范性不够。农村土地流转市场化运作信息平台建设缓慢。农村土地交易流的对称性差。农村土地流转市场的运作是双方一同参与行为，信息的交流也是双向的，只有在全面了解对方信息后，才能完成信息对等交流。

其次，农村产权制度改革的法律困境。2015年8月27日的《国务院关于稳定和完善农村土地承包关系情况的报告》中指出，农村实施土地确权登记是确保农民从土地中获益的重要手段。虽然确权登记证让农民对土地的权利稳定了，但还是缺少法律层面的支撑。虽然中央、省一级政府已经下发了土地确权登记的文件，各地的政府及管理部门也给出了指导意见与通知，但是在确权地籍、效力等方面的调研工作在监管上还缺少相关法律法规支持。

最后，服务中介机构匮乏。农村土地流转的市场化进程中，服务中介组织的健全程度、信息对称情况，将作用于农村土地流转的整个过程。由于该过程相对复杂，需要具备一定专业知识、技能，如土地价格评估、流转合同签署等，都离不开服务中介机构的指导。从当前的情况来看，农村土地流转市场中的中介组织数量不多，即便在某些地方设置了该机构，然而，在具体实践过程中，也不能发挥实际成效。有形市场的创建，因缺少服务配套机构与流转平台，发挥的作用就会降低，农村土地流转信息体系未实现畅通，就会导致流转双方需支付大额寻找成本，高成本势必造成低效率，拉低了农村土地流转的整体效益。

地租理论视角下农村土地流转市场化的现实考量

创建农村土地流转市场机制。构建统一、有序、开放的农村土地流转市场，是激发土地要素市场活力、发挥市场机制效能的最佳方式，也是进一步推动农村土地流转市场化的根本要求。农村土地流转市场建设重点应放在农村二级土地使用权市场建设，关注转让方式、价格等，借助市场机制来对农村土地流转开展全方位调节。同时，强调在法律框架内，双方本着平等自愿的原则，实行直接转让，激发市场机制效能。创建农村土地使用权的市场流转机制。全面发挥市场在农村土地流转中的建设性作用。科学处置好市场和政府之间的关系。

全面培育农村土地流转市场主体。农村土地流转需要参与流转的双方一同参与，不管是农户还是企业，双方的权责、地位相对都是平等的。界定农户土地产权。全面增强广大农民对土地的权利，能帮助其作出科学选择。土地产权的确定，让土地变成农民可掌控的资产，土地流转最终决定权是由农民自己来把关。全面提高农民素质。开展具体市场实践方面的活动，体验农村土地流转市场机制的优势，农民在掌握土地相关的知识后，就能借助法律的手段来维护权益，更好地保障农村土地流转的健康发展。

加强农村土地流转法律制度建设。全面依法保障农村土地流转，构建土地产权制度法律系统。理顺土地产权利益分配中的权利、义务关系。通过法律和具体的法规来确定土地产权的边界，进一步明晰土地所有权的主客体范围，借助改革来确保农村集体经济组织发展成开展土地生产经营的实体性单位，采用法规、条例等方式细化土地产权利益各方的范围，规范土地产权利益各方博弈行为，使其更合理化，在稳定农村土地原政策基础上，实现土地使用制度的多元化。

创设适应土地流转市场化要求的中介组织。农村土地流转市场化离不开中介组织，研究制定中介机构设置标准，通过政府财政对其进行广泛支持，并制定优惠政策，为其营造较好的经济环境。做好中介组织的宣传与推广工作，让农户、市场都能在第一时间内熟悉中介组织的作用和性质，然后充分利用中介组织为其做好土地流转的工作。同时，也要进一步加强对中介组织的监督和管理，确保其实现合法经营，明确权责，为农村土地流转市场的发展，做出更大贡献。

规避和预防农村土地流转市场化风险。转变政府职能，科学引导农村土地的市场化流转。做好流转后的质量管理工作，避免地力降低。依托中介的力量来加强农村土地市场化运作工作，虽然规定了土地的所有权、用途等，如用途不变、遵从农民意愿等，但为避免因规模化作业破坏原有的承包关系，需要做好原土地承包经营信息管理工作，明确其位置与面积，创建土地承包台账，并为农民颁发土地承包证，以此来维护好农民的合法权益。

（作者分别为衡水市委党校讲师；衡水市委党校副教授）

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一、失地农民土地补偿存在的问题

（1）土地补偿标准过低。目前，我国现行土地征用补偿标准是依据《中华人民共和国土地管理法》四十七条规定，“土地补偿费和安置补助费均按照土地被征收前三年平均年产值补偿，且二者之和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”若土地征用前三年平均产值每亩1000元，补偿标准则不超过3万元，显然这个标准很低。而且并没用考虑到土地的区位和土地供求状况，也没有考虑到土地征用后的用途和市场价值，更没有考虑到失地农民的发展。事实上，政府拍卖征用的土地，价值翻了好多倍，远高于补偿价格。对农民而言，长远的生活保障无从谈起。（2）土地补偿方式单一。在征地补偿方式方面，虽然政府规定了多种安置补偿方式，如货币安置、用地单位安置、社会保险安置、留地安置等。但是，由于用地单位安置补偿对失地农民的年龄、知识技能有要求，安置的岗位工资待遇比较低，而且安置能力有限，这对失地农民没有吸引力。社会保险安置方式中，由于社保基金少，社保领取标准低，又加上失地农民有些参加了“新农合”和“新农保”，失地农民对这种补偿方式也没有兴趣。留地安置补偿中，一般情况下，留给失地农民的土地比较偏远或交通不便或土质比较贫瘠，采取这种方式使农民既失去土地，又失去钱，农民更不愿采取这种补偿方式。相比较而言，失地农民更倾向于货币补偿方式，这样就造成了土地补偿方式的单一性。这种单一的货币补偿方式，虽然有利于政府和开发企业的征地活动，但是从长远看，并不利于失地农民的利益。（3）土地补偿分配不合理。征地过程中，由于农民处于被动地位，参与征地的一般为地方政府、开发商、村集体，事实上农民没有参与权、决策权，甚至有些项目农民连知情权都没有，这一局面导致土地补偿款分配混乱，暗箱操作、弄虚作假，寻租现象十分严重。从政府到农民，补偿款时常被随意克扣、截留征地补偿款现象严重，最终到农民手中的只有一小部分。据有关部门资料调查显示，被征土地的收益分配为：征地企业占40％，地方政府占30％，村级组织占20％，失地农民仅占10％左右。土地从成本价到出让价之间的资本巨额增值收益，大部分被征地企业和地方政府拿走，农民所得补偿费用相当有限。

二、失地农民土地补偿问题的原因分析

（1）土地管理和征收制度存在缺陷。我国土地所有制，包括国家所有制和集体所有制。对国家所有的土地，法律对集体所有的土地没有明确说明由谁来代表集体行使，只在法律上被定义为“农民集体所有”，个体农民承包集体土地，仅享有使用权、收益权而不享有处分权，也就不能真正享有所有权。集体土地的交易中农民是被动的，政府垄断了土地市场的购买与销售，个体农民在集体土地的出让中没有定价权，只有被动地接受政府规定的价格，而政府也有自身的效用函数，如把土地收入作为其“第二财政”，只有压低集体土地价格才能实现自身效用最大化，这样农村集体土地补偿价格就不会高，其价值远远低于其在自由市场出售的价格。可见，我国土地管理制度和土地征收制度的缺陷是失地农民土地补偿问题产生的主要原因。（2）农民作为社会政治角色的权利被忽视。长期以来，由于农民缺乏自己的组织代表，缺乏利益表达机制，造成了现行征地制度下，农民的政治民、政治平等权、政治参与权和政治监督权被忽视甚至被剥夺了。具体表现在：一是属于农民集体的土地是否可以被征用，农民没有足够发言权，更没有决定权和监督权。二是对于土地征用的价格，农民至今没有与买方平等谈判的权利，也就是说农民对于法定属于自己的物品在出售时，价格也完全由政府和买方决定，从而造成对农民利益的严重损害。因此，忽视农民作为社会政治角色的权力是失地农民权益得不到保障重要原因。

三、完善失地农民补偿制度的政策建议

（1）完善农村集体土地产权制度。国家多项法律法规都对农村集体土地产权归属有了明确规定，即农村集体土地归农民集体所有。但是，个体农民没有支配土地的权利，这样，看上去是规定了集体土地产权的归属，但存在与现实脱节，事实上我国农村集体产权是虚置的。总理曾多次说过，要保障农民享有集体土地财产权。但现有制度安排使农村集体土地所有权并不完整，即农民对集体土地没有处置权，农民无法完全享有集体土地的财产权。那么，由农民土地产权所派生出来的各种权益也就无法得到有效保障。要切实解决好失地农民社会保障问题就必须从实际出发，切切实实的严格、明确的规定集体土地产权。在当前，就是要加强集体土地制度建设，用法律法规来明确集体土地产权归属，即赋予农民对集体土地的“物权”性质，这就要尊重农民对承包土地的占有权、处分权、使用权、利益享有权等权益，这是让失地农民拥有获得合理补偿费的基本前提。（2）完善征地补偿制度，提高征地补偿标准。首先，土地补偿不能搞“一刀切”，补偿金的标准，一方面要考虑土地征用前的原有的经济价值，还要考虑土地的性质、用途、位置的远近和土地的肥沃程度等，对于高产的土地要提高补助标准，对于接近城市的土地要按照市场规则进行招标，提高土地的补偿标准，使征地补偿能够基本体现土地真实的“市场价格”。其次，政府在征地时，应该根据征用目的不同，执行不同补偿办法，要明确公共目的与其他目的征用的区别。公共目的的土地征用的补偿可以由法律或者政府定价，在缺乏农地买卖市场而没有土地市场价格形成的情况下，被征用土地本身的赔偿应该根据其最高层次和最佳用途进行合理估价，尽可能接近真实的土地价值；对于其他目的的农地征用，特别是用作商业开发的土地，则应该更多地引入竞争机制和谈判机制，从而使得农村土地所有者的土地收益权在征用过程中得到有效的保护。再次，还要根据当前经济的发展形势、物价指数等因素，定期调整补偿标准，以确保失地农民的生活水平不低于原有水平，保障失地农民的权益不受侵害。（3）实行多样化补偿方式。在征地补偿方面，目前我国大多地区均采取一次性现金补偿方式，失地农民拿到补偿金后，同时就失去了对土地的经营权。这样做，虽然有利于开发企业的征地活动，但是并没有考虑到失地农民的长远利益。2006年国家曾出台相关政策指出，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，在符合土地利用总体规划的前提下，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。这些多样化的补偿方式，除了现金补偿外，还包括农民以土地入股、留地安置补偿、替代补偿等。虽然以上几种补偿方式各有其优点和缺点，但总的原则就是既要解决失地农民眼前的社会保障问题，还要确保失地农民的长远利益。（4）确保征地补偿款透明、及时足额支付。长期以来，征地补偿款的发放采取层层下拨的办法，这样做留下了截留、克扣补偿款的机会。因此，要确保征地补偿款透明、及时足额支付。首先，征地补偿标准要对失地农民公开，以减少寻租行为的发生。其次，要减少中间环节，禁止包干征地的行为，避免层层截留、克扣征地补偿款行为的发生。最后，发放补偿金时，要按照征用土地的失地人数予以补偿，实行实名支付制度，而且支付征地补偿款时，还必须实现补偿款直接送达被征用土地农民的手里。

参 考 文 献

[1]陈光荣．长沙市郊区失地农民社会保障问题研究[D]．湖南农林大学硕士学位论文．2010

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根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

因此，农村不属于城镇土地使用税征税范围，不征收土地使用税，如果贵公司的厂房建在镇政府所在地应当缴纳土地使用税。

（来源：文章屋网 ）

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土地一直是我国农村改革的焦点，土地使用权市场化更是当前我国农村土地制度创新的一种有效形式，不仅可以将分散的土地资源集中起来，实现规模化生产，又可以将农民手中的土地资源变成资本流动起来，增加农民的收入渠道。但在土地使用权市场化的实际操作中，却经常出现农民利益受损的现状。

一、农民利益受损的表现

（一）经济利益受损

在农村土地使用权市场化的过程中，农民的经济利益一般包括两方面：一方面是通过转包、转让、出租、股份合作等形式获得土地收益，另一方面是征地、土地流转获得的补偿金。但在土地使用权市场化的实际操作中，由于土地流转市场机制的不健全，农民关于土地流转没有相应的渠道，流转价格信息也不了解，往往依靠地方政府、村组织，使得农民在土地流转过程中其利益收入只占很少的份额。同时在土地使用权市场化的过程中，土地的补偿机制也不完善，其补偿的标准低、分配不公平等缺陷，使得农民很难获得相应的收益，严重侵害了农民的经济权益。

（二）政治权益受损

在土地使用权市场化的过程中，农民的政治权益主要包括知情权、自、参与权等。按照《农村土地承包法》规定，农民对于自己所承包的土地，有权自主决定是否流转、流转给何人以及以何种方式流转的权力。但是在土地使用权市场化的实际操作中，政府和村委会往往成为了土地流转的实际操作者，一些地方政府或村委会在利益的驱使下，不让农民真正的参与到土地流转中来，而是在农民不知情或者不同意的情况下，采取强制性的手段进行土地流转，对于土地流转的实际价格、获得的利益、流转的用途等也不向村民公开，这在一定程度上损害了农民在土地流转中的政治权益。

（三）其他利益受损

目前在我国农村地区，大部分农民依然受传统的自给自足的小农经济思想的影响，把土地作为自己最基本的生存生活保障，视为自己利益的主要来源。当前我国的农村劳动力普遍存在着文化素质低下，缺乏劳动技能的困境，土地一旦流转出去，重新选择就业的机会相当困难，同时目前我国农村的养老、医疗等社会保障体系还不够完善，可以说土地承担着农民就业、养老、医疗、生存的重任，一旦农民失去了土地也就意味着这些权益的丧失。

二、农民利益受损的原因

（一）产权不清晰，土地使用权市场化的利益主体被虚化

在农村土地使用权市场化的过程中，产权清晰可谓是土地流转的基本保证，但是现实生活中，因农村土地产权关系不清晰使土地流转的利益主体被虚化的现象层出不穷。我国法律规定农村土地归农民集体所有，但对于农民集体这一民事主体却没有提出明确的界限，产权主体的不清晰会造成农村集体土地所有权的虚设，其结果必然是损害了土地承包者――农民的利益。其次对于农村土地怎样流转、如何流转、利益如何划分等方面也没有明确的规定，往往主要依靠地方政府或集体组织，使得农民失去土地流转的自、话语权。

（二）缺乏中介服务组织和信息沟通平台

在土地流转的实际操作中，缺乏中介服务组织和信息沟通平台是农民利益受损的原因之一。首先，由于农民知识水平比较低，对于土地流转的各种政策、法律法规、价格收益等信息缺乏了解，土地流转往往局限在一个村或一个镇，这在很大程度上制约了土地流转的速度、规模和效益。其次，由于缺乏中介服务组织作为卖方与需方的桥梁，往往导致想租的租不到，想转的转不出去的困窘。最后，通过中介服务组织和信息沟通平台，可以让农民对土地流转有一个合理的认识，同时增加土地流转的透明度，增加农民的经济收入。

（三）社会保障体系不完善

社会保障体系的不完善是制约土地使用权市场化、农民利益受损的现实原因。古往今来，农民把土地作为自己最基本的生存生活保障，作为自己利益的主要来源，但由于当前我国农村劳动力普遍存在着文化素质低下，缺乏劳动技能的困境，土地一旦流转出去，农民重新选择就业的机会相当困难，同时目前我国农村的养老、医疗等社会保障体系还不够完善，可以说土地承担着农民就业、养老、医疗、生存的重任，大多数农民对土地流转存在着后顾之忧，宁愿撂荒也不愿意把土地流转出去，这在很大程度上制约了土地流转。

（四）社会监管机制不完善

当前在我国农村土地流转的过程中，农民的合法权益受到损害的大部分原因在于社会监管机制的不完善与社会监管机制的缺失。按照《农村土地承包法》规定，农民对于自己所承包的土地，有权自主决定是否流转、流转给何人以及以何种方式流转的权力，但在土地流转的实际操作中，一些地方政府或村委会本应作为农民土地流转的引导者，却在利益的驱使下成为主导者，不让农民真正的参与到土地流转中来，甚至在农民不知情或者不同意的情况下，采取强制性的手段进行土地流转，这在一定程度上大大的损害了农民在土地流转中的政治利益与经济利益。

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1 农村土地流转市场概述

我国农村土地进行流转的过程中，其主体是农户以及其他经济主体，客体则是指农村土地的经营承包权，其中，土地具备使用和收益两方面的权能。而所谓的农村土地流转市场指的就是保证科学合理的前提下，确定地租以及低价，交易主体通过转让、租赁、转包、互换等方式对其所有权进行交易的市场。

从狭义上讲，农村土地流转市场指的就是对农村土地所有权进行交易的场所，例如比较常见的农村土地交易所；从广义上分析，农村土地流转市场则包括各类型的用于进行农村土地交易的有形市场以及无形市场。本文主要讨论的市场是从广义上定义的市场。

农村土地具有其资产的专用性质，也就是说，农村的土地是有着固定的位置以及固定特殊的用途的，若是进行持续性投资或是用于其他用途，将会造成较大的损失。农村土地转移需要较高的成本，这一特性很容易受到违约的威胁。另外，农村土地流转的过程中，交易主体还会受到市场或是环境的影响，同时还会因为交易双方的不确定性导致自身受到影响。农村土地长期成本以及收益会受到政府政策、地理环境以及土地本身的影响，所以往往很难预测其未来的价格以及质量。

2 农村土地流转市场发展现状

2.1 区域

对我国农村土地流转状况进行统计，发现全国总样本的30.21%是华北地区的农村土地，也是我国占比最高的地区；紧随其后的是华东地区，占据总样本的21.76%；再次一等的是东北地区，所占比重大约是19.54%；随后是华南地区、西南地区、华中地区，分别占据了10.72%、7.53%、6.91%，最少的区域是西北地区，仅有3.34%。由此可见，我国各个地区的农业发展并不平衡，彼此之间的差距很大，而且相对来看，经济发达的城市农村土地流转市场也会更加活跃一些。

2.2 方式

我国农村土地流转市场中最为普遍也是最受欢迎的方式就是租赁，相对的，转让方式也比较常见。只有少部分的土地采用转包或是入股，互换方式更为少见，只有个别农户会采用。

2.3 面积

在土地流转市场中，面积在10亩以上1000亩以下的土地更受欢迎，几乎达到了所有土地的68.90%。这就证明农村土地流转面积多为中等规模，这符合国家提出的政策，也证明了我国农村土地流转市场实现了健康的发展。农村土地面积大小对于流转方式不会造成影响，而农户普遍认定合适的土地面积则是小于5亩。

2.4 年限

通过调查统计可以发现，更受欢迎的流转年限主要是21-30年，这在全部土地流转的样本中占据了29.98%。这就证明了农村土地流转中中等年限更受欢迎，这和政府颁布的政策承包经营权30年不变的规定是相吻合的，也证明了我国土地流转市场正在健康稳健地发展。同时，也能得出这一结论，农村土地流转的具体年限对农户选用的流转方式并不造成影响。

2.5 交易费用

由于我国农户以及政府相关部门的一些机会主义影响，同时考虑到土地的资产专用特点，造成了我国农村土地流转市场会产生较为高额的费用。目前来看，会产生的交易费用包括下列几个方面：信息费，农户以及其他主体想要进行农村土地流转，首先应该搜寻相应的信息，了解相关动向，进而对比可能会产生的成本以及收益，另外，还要搜集交易过程中可能会存在的竞争者的相关信息，同时还要掌握国家的政策；谈判以及决策费用，交易双方就土地转让相关的一系列问题进行讨论，并对流转面积和价格作出决策，达成一致，这个过程为了避免机会主义行为的影响，便要产生一定的决策费用；监督以及履行费用土地流转过程中为了监督检查合约的具体履行状况，避免出现恶意的违约行为，则会产生一定的监督费用。

3 促进农村土地流转市场发展的策略

3.1 完善收益权以及处置权

不同的权利规定对于资源配置的效率将会产生不同的结果，若是农村土地流转过程中，使用权发生了永久性的转让，那么收益就会又购买方以及让渡方共同分享，收益权将会被分解。而农村土地使用权流转期间，若是租约长短不定，方式不定，又会造成处置权被分解，流转环节越多，就会造成愈加细致的权利分解。若是处置权和收益权没有完善规定，必然会造成交易费用的上涨，阻碍市场的健康发展。所以，日后需要健全完善产权制度，明确对给你个经营权的具体边界以及内容，提升土地的使用效率。

3.2 发展中介组织

为了保证农村土地流转市场的正常运行发展，其关键在于流转价格的公正性，能够有效反映出供求关系。对此，相关的评估机构需要科学合理的估价，服务机构则要及时并精准的传递相关信息，引导土地流转能够根据市场需求合理的进行。法律机构则要对合同签订过程予以规范和引导，并对过程中产生的纠纷进行调解。

3.3 实行使用权证券化

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Abstract：Thepaperconsiderstherurallandcontractedmanagementrightthatthepeasantshavereceivedcanbetreatedasakindofrealoptions.Accordingtotheprincipleofrealoptionpricing,theauthorsputforwardastandardofmonetarycompensationforexpropriationoflandandamixedcompensationmodeunderthetracingmethodofrealoptionpricing.Theseideaswillhelpdevelopnewsolutionsonthereformoftheexpropriationofland,whichcanprotecttheinterestofpeasants,increasetheefficiencyoflanduse,andpromotetheprocessofurbanization.

Keywords:realoptionstheexpropriationoflandcompensation

一、引言

城市化水平也不断提高，必然使农业用地向非农业用地的转化成为一种不可阻挡的趋势。而按照我国的法律规定，农用土地转为非农用地只有一种方式，即“征地-补偿-批租”（周其仁，2001）。这种国家垄断形式的征地方式存在诸多问题，最突出的问题有政府征地范围过宽、对失地农民的补偿标准过低、失地农民的安置难以落实、征地程序不合理，等等。对于这些问题，我们认为对失地农民补偿标准过低是核心问题。正是补偿标准过低，失地的农民安置才成为一个问题；正是补偿标准过低，使得各利益群体希望通过土地来获取利益。在他们的压力下，政府征地的范围一宽再宽，征地程序也就乱上加乱。因此，我们认为解决土地征用中存在的各种问题，关节是要解决如何向失地农民公平合理地提供补偿。可应该从怎样的标准出发来论证农民得到的补偿是不合理的，又应该用怎样的补偿办法才能既符合现有土地制度又不侵害农民的利益。对这些问题的分析构成了本文的主要内容。

在我国现有的农村土地制度安排下，农地的所有权归社区集体所有，农户以联产承包的形式享有农地的经营使用权。政府征用土地实际上是用征地补偿来和农户拥有的土地承包权做交易。在把承包权看作是农户所有的一种实物期权的基础上，可以很方便的用实物期权的性质和定价方式来讨论农地征用补偿标准问题。本文第二节叙述我国现有农地征用补偿政策；第三节引入实物期权的定价理论；第四节利用的实物期权工具给出合理的农地征用补偿标准和补偿办法。

二、我国现行的农地征用补偿

1、我国的农地补偿政策

对于征地补偿，《土地管理法》中有着明确的规定，征地补偿由三部分组成：土地补偿费、安置补偿费、青苗及地上（地下）附着物补偿费。土地补偿费是对被征地农民丧失土地使用权的补偿；安置补助费是保证被征地农民在丧失土地一段时间内维持原有生活水平的费用；青苗及地上（地下）附着物补偿费是对被征土地上的农作物和无法迁移的水利设施、房屋等建筑物等的所有者补偿。从性质上来看，这三部分补偿费用当中第一类和第三类补偿费用是对农户的权益性补偿（所有权和使用权），第二类补偿费用是对农户的保障性补偿。因为农民收入较低，不可能在短期内建立以个人付费为基础的覆盖全社会的社会保障制度（姚洋，1999），农地的社会保障功能得到强化。所以在对农民进行权益性补偿之外，还要对给予保障性补偿。

对于征地补偿标准，《土地管理法》中也有详细的规定：土地补偿费按每亩土地前三年平均产值的6—10倍（最高不超过15倍）；青苗及其附着物补偿，按成本或市场价格补偿；安置补偿按每亩土地前三年平均产值的4—6倍补偿，并且土地补偿和劳动力安置补助之和最高不得超过前三年平均产值的30倍。2004年底国土资源部颁布了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，对征地补偿办法做了修正，“土地补偿费和安置补助费合计按年产值三十倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。”

后两类补偿标准在本文中不予以详细分析，我们主要关注的是在征地过程中对农民土地使用权的补偿问题。保障性的安置补偿涉及到我国农民的社会保障问题，不在本文的讨论范围之内；青苗附着物等资产性补偿办法是简单清晰的，只要严格按照市场价格给予农户以合理补偿即可。而现行征地补偿中，我们认为给予农民土地使用权的补偿是不合理的，其补偿标准的确定也是没有理论依据的。本文通过运用实物期权工具，确定土地使用权的理论价格，并据此说明我国农地征用补偿低的现实。

2、现行农地补偿标准的不合理性

不管土地补偿费是平均产值的“六至十倍”，还是“三十倍”也好，都不能说明是合理的补偿办法。这种补偿方式实际上是把农业生产看作是稳定的，认为农户生产经营的成本和收益在几十年里都是恒定不变的，不受各种因素的影响。所以农户未来的收益就等同于征地之前三年的平均产值，征用农地的补偿就可以确定为征地前三年的该地块平均产值的一个倍数，也就是用“产值倍数法”来进行补偿。而现有法律中规定土地承包权最长是三十年，所以这个倍数又不得超过三十。这就是现行的确定征地补偿办法的基本的逻辑和原理。

事实证明，这种补偿思路是有着根本性的错误的。受到农业生产本身和各种政策变动的影响，我国的农业生产向来就不具有稳定性。据有关农业专家研究，上个世纪九年代以来，全国性粮食市场的大范围波动就至少出现了四次。1990-1991年的农业主产品卖难和农民收入连续下降，1994-1995年的抢购和粮食价格上涨，1996年粮食生产过剩和农产品全面“卖难”（温铁军，2001），2003年10月出现粮食价格全面快速上涨（张荣胜，2004），平均每四、五年就出现一次大范围的波动。而现行的补偿方式根本就没有考虑到农业生产的波动性和不确定性，用确定性的产值倍数方式来给农民拥有的土地承包使用权定价是不符和经济学原理和市场规则的。

而且产值倍数法也极易造成政府在征地过程中侵占农民的利益。因为《土地管理法》只是规定了补偿上限和大概的范围，产值倍数也是浮动的，那么现实中征地时的补偿标准就带有极大的随意性。

3、土地补偿的实物期权方法

我们已经说明了土地补偿是对农民拥有土地使用权的货币补偿。在我国现行的土地产权制度安排下，农地使用权可以看作是农民获得的一种实物期权。从实物期权的角度看，农户承包土地可以看作是农民投资并收益的一个项目（标的资产）；农户以一定的代价（权利金）取得经营所分得土地的承包权，付出劳动力和农用物资投入（执行价格）进行务农，卖出农作物后获得回报（期权的回报）。土地的实物期权价格才是土地使用权的真正价值。因为期权是一种执行权，期权持有者有权根据未来资产的价格变动情况，决定是否以一定的价格买进或卖出。从实物期权的角度给农地使用权定价，是在考虑了农业生产的波动性以后，衡量农户未来有权自由决定农地使用情况的当前价格。因此我们应该以土地实物期权价格为标准来给予农民合理的土地补偿。下面我们具体阐述土地实物期权的定价方法。

三、实物期权的定价方法

实物期权脱胎于金融期权理论，尽管实物期权和金融期权存在种种不同的差异，但它们有共同的定价思想。因而我们从一般期权的定价方式出发，逐步引入实物期权的定价特点，最终用这套方法确定本文所关心的关于征地补偿标准及解决思路。

1、标准期权定价

期权定价模型建立的基础是无套利(arbitrage)原则。所谓套利是指在某项资产的交易过程中，投资者可以在期初不需要投资支出的条件下，获得一定的无风险报酬。在一个有效的市场（efficientmarket）上，如果某项资产的定价不合理，则市场上必然会出现以该资产进行套利活动的机会，市场价格因此做出相应的调整，使得套利收益不能持续存在，市场实现均衡。无套利原则的基础上，可以通过标的资产和无风险资产的组合(portfolio)，复制相应期权的收益特征，再以组合资产的期初价格来确定期权价格。

根据期权收益的特性，决定其市场价格的因素主要有：标的资产价格（P）、期权的执行价格（EX）、标的资产价格的波动性（σ）、无风险利率（r）、到期日（t）。期权上限就是标的资产价格，下限标的资产价格与期权执行价格的差（）。表1中列示出了这些因素对看涨期权价格影响的具体方式。

表1看涨期权价格的决定因素及其影响方式

变量名称资产价格执行价格资产波动性利率到期日

变量增加对期权价格的影响正向影响负向影响正向影响正向影响正向影响

期权定价的方法通常有二叉树法(binominalmethod)和不拉克—舒尔茨方法（Black-sholesmethod）。前者是在资产价格离散变化下的期权定价方法，假定在每一个间隔内价格都只有两种变化的可能，根据期末资产价格的分布以及风险中性条件下的资产价格变化概率，倒退出初始复制组合的价值。后者假定资产价格是连续的，服从几何布朗运动（GeometricBrownianmotion），通过建立自融资（self-financing）资产组合的办法追踪期权价值。使用二叉树法将时间间隔划分的无穷细密，最终价格也就会表现是为连续的，因此两种方法是等价的。本文出于连续性和可操作性的考虑，对农地的实物期权定价方法采用不拉克—舒尔茨方法。

2、实物期权定价的特点

由于实物期权的特殊性，决定了其定价的复杂性，所以在一般期权定价理论的基础上还需要考虑实物期权自身的特点。

首先，实物期权的标的物是某个项目（在土地期权中就是农民投资经营土地的项目）而不是已上市交易的金融证券。这种非交易性必然导致关于其标的资产价格和期权本身价格信息的缺乏，因而无法通过市场获得应用期权定价模型所需要的输入信息（主要是资产价格和波动率）。这时只能通过寻找一种“孪生证券”等办法来做近似的估算。但由于商品价格的可得性，实物期权的第一个应用领域就是商品生产领域，如资源和农业生产等（G.Sick，1995）。

其次，实物资产的流动性比较差，有些甚至是不可交易的资产，而且一般的实物资产都不能卖空。实物资产的这些性质使得很难实现一个无套利的环境，用等价的资产组合来模拟期权的收益特征。对于资产流动性较差的情形，可以使用资产定价模型（CAPM）和它的一些扩展方法如鞅定价理论（martingalepricingtheory）、消费资产定价模型（consumptioncapitalasset-pricingmodel）等来处理实物期权问题（G.Sick）。

再次，除影响标准期权价格的五个因素外，还存在其他可能的影响因素。例如很多实物期权是非独占的，因此其共享程度及竞争对手的策略会直接影响实物期权执行后的实际结果。实际中，很多实物期权是一连串期权复合而成的，这类期权的定价机制更加复杂。标准期权模型只能解决单个期权的定价问题，对于复合期权定价问题的研究，虽然已经取得了一定的进展，但尚未得到一般的解析解（矛宁，2000）。

尽管实物期权的定价方法还存在很多不完善之处，但是在合理的条件下我们仍可以采用标准方法对农地实物期权进行定价。这里假定土地可以自由流转，农民可以自由选择耕种，而且农产品价格能够反映农业生产的全部信息，不考虑其他可能存在的认为扭曲因素等。

四、农地征用补偿的实物期权定价

根据土地承包法，农民拥有三十年的土地承包权，受到国家保护，任何组织和个人不得侵犯。我们可以把这三十年的承包权看成是三十个持有期为一年的实物期权。因为在承包期内，农民每年在上缴国家和集体以后就自然获得了土地经营权。农民个人拥有做出关于耕种方式、投资耕种规模、投入时间等一系列选择的权利，农民还有选择土地是否流转的权利。因而农民拥有了延迟期权、扩张或收缩期权、转换期权、放弃期权等一系列实物期权。

1、农地实物期权的定价模型因素构成

（1）农地期权的资产价格（P）

资产价格也就是农民经营土地的收益，这里用每亩耕地每年的农业产值来表示。农业生产受自然条件的影响很大，自身几具有很大的不稳定性。而且农业产值还受其他产业以至整个宏观经济的影响。这都导致了农地资产价格的波动性，这种不确定性可以用几何布朗运动的变化特征来反映。假定农地资产价格满足方程

（为标准布朗运动，）

方程左端代表务农的收益率，它由两部分组成：收益率随时间变化而稳定变化的部分；表示收益率的随机波动部分(volatility)。解此随机微分方程得到农地资产价格变化的表达式为。

（2）农地期权的执行价格（EX），就是经营土地的成本，用每亩耕地的农业投资表示。

（3）资产波动性（σ），就是农业收益率的波动，假定它是常数。确定σ的常用方法是由标的资产收益率变动的历史数据进行估计，这种方法通常可以达到比较精确的结果（MarkGrinblatt,2003）。

（4）无风险利率r，用一年期整存整取利率表示。

（5）到期日T，也就是土地的承包期限。

由于土地可以自由流转，并且假定农户可以进行任意数量的贷款或存款。农户就可以通过选择任意单位的土地与无风险债券（以银行定期存款表示）追踪资产组合的办法进行自融资操作。可以用自融资的资产组合来复制农地期权的收益特征，其表达式为

（是资产组合的总价值，表示债券价格，r是无风险利率。分别表示资产组合中承包土地的数量和拥有债券的数量。）

变化仅由土地和债券价格的变化决定（自融资条件），所以有。

因为资产组合的价值只与标的资产价格和时间因素有关，所以还可以表示为。根据ito公式和自融资条件可以得到关于的偏微分方程。再根据期权的到期收益，可以得到的解析表达式，最终资产组合的初始价值即期权价格为

（正态分布的累计概率密度函数，PV表示折现值。）

2、农地征用补偿的估算

（1）货币补偿的估算

首先，把用于估算农地期权价格的各变量量化。资产价格P用每年的全国农业总产值与耕地总面积的比值表示。期权执行价格EX用单位耕地的农业支出表示，用人均农业支出与人均耕地面积的比值估计。估计农业收益率的波动性σ时，先用农业总产值计算总收益率，将其取自然对数后再求估计样本的标准差，就得到σ的估计值。这里各变量都是取的全国平均的数值，也即在平均意义上给出一个农地征用补偿的估算结果。而对某一具体地块，由于种植作物不同，地理位置不同等，决定了其各自不同的收益、投入标准，从而不同的期权价格。

假定政府决定在2004年初征用1亩土地，而且被征土地是在2003年末承包给农户的，也就是需要政府补偿剩余30年的农地期权价值。假定土地每年发包一次，也就是计算一年的土地期权价格，并将30年期权价格贴现。由各类统计数据，可以计算出农地期权决定因素如下。

表2农地实物期权各因素的计算数值

变量计算方法计算值

P0（元/亩）农业总产出/耕地总面积803

EX（元/亩）人均农业支出/人均耕地面积162

σSTDEV[LN（农业产值总收益率）]0.1286

r（%）一年期整存整取利率1.98

t（年）1

注：P0、EX为2003数据，σ为1990-2003年数据的估计值。原始数据来自《中国农村统计年鉴》、《中国统计年鉴》。

将表2中数据带入农地实物期权价格的计算公式，得到30年期的农地期权总价为14762元。这个数据可以作为确定土地补偿费的基本标准，而征地补偿还包含安置补偿、青苗补偿等，而且通常规定的安置补偿是与土地补偿费相当的较大款项。这样总的补偿费用应远大于我们这里计算的数值，至少在两万元以上。

由此我们可大致与实际的征地补偿费用加以对照。1998年以来，各类征地给农民的补偿平均为每亩1.4万元。从西部来看，征地补偿的最高标准只有1.8万元／人。陕西省2004年确定的西柞高速征地补偿标准为，菜地每亩9000元，旱地每亩7000元，旱坡地每亩5500元，林地每亩3400元。襄荆高速公路征用一亩地给的实际补偿，甚至“还不够买一头牛”。类似的事例数不胜数。可见现实中给予农民的征地补偿金额偏低，尤其是在经济落后的地区，农民只能得到极少的一点点补偿，而且还常常出现克扣、拖欠补偿款等现象，这都严重的侵害了农民的利益。

（2）其他形式的征地补偿

在农地实物期权的定价模型中，核心思想就是建立一个有自融资性质的资产组合（承包的土地数量和持有的债券数量）来复制实物期权的收益特征。由此我们可以推倒出一个更有意义的结论，就是在给予被征地农民补偿时，除了按照上面给出的期权定价给予农民货币补偿外，还可以复制其他具有相同收益特征的资产组合来交换农民所拥有的土地实物期权。这样既是公平合理的征用土地，不侵害农民的利益，还为农民带来了未来收益的现金流，解决了农民的后顾忧。

资产组合的形式是可以多样化的，比如将农地征用改为非农性用地后，可吸收农民加入经营，用一定数量的股份或带来预期收益的工作职位来给予农民补偿，我们把这种补偿方式称为经营收益补偿。还可以采用货币补偿和经营收益补偿相结合的混合补偿办法（这在现实中更为普遍）。当然补偿的股权数量或承诺农民的职位情况需要按照未来非农项目的经营风险与农户经营农业的风险相对照来确定。而且在实际操作中，经营收益的补偿方式不可能使相交换的两种资产的风险、收益特征完全相同，因为未来的经营风险和收益（农业与非农业）都是建立在预期的基础上的。但只要征地方和农民都是在自愿的情况下达成协议，那征地的交易就应该是公平的，而且这种办法对征地双方都是有益的。

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近年来，我区土地流转工作虽然取得了一定的成效，但还处于刚刚起步、破题阶段,与湖州、绍兴、义乌等地相比还有一定的差距。为认真贯彻蔡区长的讲话精神，全面推进我区土地流转工作，我再强调几点。

1、加强组织领导、广泛宣传引导。

区里成立土地流转工作领导小组，各乡镇（街道）也要抓紧成立组织。要抽调农业、土地、司法等部门的人员，成立一个法律政策指导组，为开展土地流转的乡村提供具体指导。乡镇（街道）要依据有关法律、法规和政策，借鉴莲花、横路试点乡镇经验，结合本地实际，提出农村土地承包经营权流转规范管理工作实施方案，方案要求在1月15日前报区政府办公室。同时各级要相关召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。

2、把握流转原则、规范流转手续。

土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。要以法律政策为依据，这是最根本的原则。一定要认真学习法律、研究政策，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；要以群众自愿为基础。群众是土地流转的主体，做好群众工作是推进土地流转的基础，不能搞一刀切、搞强迫命令。要让群众明白，土地流转，仅仅是土地使用权的流转。从我们现在了解的情况看，个别农户之间小规模流转的也不少，这说明群众有这个意向，但是这种流转没有规范手续，容易引发矛盾和纠纷，而且土地的效益也没有明显增加，要在群众自愿基础上，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转。要以增产增效为目的。土地流转不是简单的换人种地，一定要与新农村建设、与发展现代农业、与加强农村基础设施建设、与全民创业紧密结合起来。首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。

在土地流转中，我们还有很多需要规范完善的地方。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全区统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在区、乡、村三级登记备案。

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一、完善农村土地规模经营机制是实现农村经济快走增长的必经途径

(一)完善农村土地规模经营才能实现经济快速增长。

党的十七届三中全会明确土地承包关系保持稳定并长久不变，并不是让农民身份长久不变，永远束缚在土地上，而是为推进土地适度规模经营提供了先决条件，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。从某种意义上讲，土地流转和适度规模经营的速度，决定着农业现代化进程。今后，如果还按常规抓“三农”，就是没有掌握三中全会精神的真谛。必须把积极稳妥地加快土地流转、推进适度规模经营作为深化农村改革的突破口、聚焦点和主攻方向，像当年搞和家庭承包那样，广泛发动，积极引导，强力推进，务求实效，不留历史遗憾。今后一个时期，看新农村建设成效、看农业现代化进展、看城乡一体化格局，一个重要方面看土地适度规模经营情况。

(二)完善土地规模经营模式可以充分调动农民积极性。

土地适度规模经营的模式很多，各具特色，各有所长，各地应从实际出发，选择适合的模式，并在实践中探索和创新。其中，家庭农场经营、股份合作经营更具发展潜力和普遍指导意义。家庭农场经营水平高、科技含量大、竞争能力强、产权明晰、便于管理；股份合作经营特别是农业生产合作社，实现了生产全过程的统一，农民的收益与土地产出紧密连接，可以充分调动农民生产积极性。

(三)加快推进农村土地流转和规模经营

是深化完善农村家庭承包经营制度的重要内容提促进农业集约化、规模化、专业化，减少土地抛荒，提高土地利用率，确保粮食安全的迫切需要；是促进土地、资金、技术等生产要素优化配置，改善农业设施，发展现代农业，提升农业市场竞争力的根本途径；是促进农民分工分业，加快农村劳动力转移，增加农民收入的有效措施。近年来，在各级党委、政府的重视和努力下，我市农村土地流转和规模经营已有一定基础，但与农业现代化、国际化的要求相比还有较大差距。各级党委、政府和有关部门要进一步统一思想，加强宣传引导，加大工作推动、政策扶持和服务指导力度，加快推进农村土地流转和规模经营，促进我市现代农业发展。

二、完善农村土地规模经营机制对于加快形成城乡一体化新格局具有重要意义

(一)因地制宜，分类指导经营，并扩大土地适度规模经营范围。

首先，土地适度规模经营是农村经济发展的必然产物。经济发达地区，在农村劳动力已大部分转移到非农产业的背景下，就应不失时机，积极稳妥地推进土地适度规模经营，尤其城市郊区、乡镇企业发达地区、个体工商业发达地区、常年性劳务输出较多的地区，要因势利导，根据不同地区不同情况，采取种粮大户、家庭农场、合作农场、村办农场和股份合作制农场等形式。基层政府应采取有效措施规范农村土地使用权转让行为，做好土地的流转工作。对那些外出务工经商时将土地转交他人耕种的现象，建议由乡镇政府设计统一格式的“协议书”，明确双方的权利和义务，由村委会监督土地移交：委托和被委托)的双方执行并报乡镇政府有关部门备案，以便管理。

其次，在推进适度规模经营过程中，要突破单一的种植粮棉的狭隘范围，从种植业扩大到养殖业、畜牧业、林果园艺业，农业综合经营，实现良性循环。近几年来“龙头”企业和龙头市场的兴起，就是这方面的成功例子。这种“龙头”实行“贸工农、产供销”一体化，具有相当的生产、加工、销售规模和较高的组织化程度，有较强的抵御市场风险的能力，能为社会提供更多有效的农产品供给。

(二)要从政策上扶持土地适度规模经营。

首先，地的流动和转让问题上要实行分类指导。要根据土地用途和功能的作用，明确转让的方法和条件。如耕地，因其不可替代性及其社会效益特点，宜采取承包制和股份制；荒山荒坡荒滩、林果地、水面等，则可选用租赁制；对某些开发周期长、投资大的农业综合开发项目，可用股份制办法，组织联合开发，或者实行定期出卖使用权的形式。

其次，把握和处理好行政倡导和群众意愿的关系。即使在经济发达地区，土地适度规模经营也不是自然形成的。在具备条件的前提下，在尊重群众意愿的同时，行政倡导和政策引导对推进土地适度规模经营也是非常必要的。

(三)加大对适度规模经营的引导扶持力度。

首先，加大财政扶持力度。市财政每年安排专项资金，用于鼓励和引导农村土地承包经营权流转，推进适度规模经营。鼓励村集体经济组织领办土地股份合作社鼓励种田大户兴办家庭农场支持区市、镇(街道)完善土地流转服务体系，开展土地流转和规模经营的指导服务鼓励土地流转机制创新。具体补助或奖励办法由市农委会同市财政局制定。各区市财政每年也应安排一定额度的土地流转和规模经营专项扶持资金。

其次，加大项目扶持力度。各级各有关部门要整合各类支农项目优先扶持通过土地流转形成的专业大户、家庭农场、土地股份合作社和农业龙头企业基地等规模经营主体。规模经营主体优先承担财政、农业、水利、国土资源等部门安排的农田水利设施建设、中低产田改造、农业科技示范园区建设、农业综合开发、土地整理、测土配方施肥和新品种、新技术应用推广等各级基建类和财政专项补助项目。

(四)加强对农村土地适度规模经营工作的领导。

首先，加强统筹规划。把推进土地适度规模经营与优化农业产业布局相结合，打造优势产业带、产业区，建设高水平的规模农业基地。与发展特色高效农业相结合，加强农业综合开发，改善农业基础设施，吸引规模经营主体投资农业，建设一批高水平的设施农业和特色农业基地。与农业产业化经营相结合，加快培育壮大一批成长性好、带动力强的农业龙头企业，鼓励规模经营主体与农业龙头企业对接，提升农产品品质，拓宽销售渠道，拉长农业产业链条，提高农业比较效益。

其次，加强协调配合。各级农业部门要认真做好对土地适度规模经营的指导、协调、服务和规范工作，财政部门要协调落实支持规模经营的资金，国土资源部门要指导帮助规模经营主体落实配套用地，农工办、人力资源和社会保障、金融、工商、等有关部门和单位要密切配合，制定落实相关政策措施，共同推进各项工作的开展。

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随着我国经济的迅猛发展，农业也不断朝着产业化、规模化和现代化不断发展，农村土地承包经营权的流转是达成农业现代化、推动农村城市化进程的必然要求。截止2013年底，全国农村土地承包经营权流转面积达3.1亿亩，占家庭承包耕地面积的23.9%，这显现出我国农村土地的流转正呈现出不断扩大的态势。在当前土地流转规模不断扩大、流转速度加快、流转市场逐步发育、流转方式逐渐多元和规范的形势下， 促进土地流转的健康、有序发展就显得至关重要。政府和市场作为土地流转的力量，二者的关系的构建对于保障土地的高效有序流转以及维护农民的权益有重要的理论和实践意义。

一、当前农村土地流转中市场作用和存在的问题

在当前我国的经济发展中，市场机制起到基础性作用，而土地作为一种基本的生产资料也不应例外。通过市场机制实现土地流转，有利于促进土地流转效率，解决当前农村土地流转中的问题。但是市场在带来效率的同时，由于自身的缺陷可能导致市场失灵以及导致社会不公平，这就需要引入非市场机制进行调节。

（一）农村土地流转中市场调节的优势

培育和发展农地流转的市场机制是社会主义市场经济发展的客观要求。农地流转市场是农村市场体系的重要组成部分，其市场化程度直接影响到我国社会主义市场经济的实现程度。因此，建立功能完善、体系完整的农地流转市场是我国社会主义市场经济体制日趋成熟的重要标志。同时，在坚持稳定和完善的前提下，通过市场机制配置土地资源，重新组合资金、技术、劳动力、信息等生产要素，改变传统的农业经营模式，提高农业生产的经济效益，也是现代农业发展进程中的必然选择。

土地流转的市场调节具有以下优势：首先，有利于真正落实农民的经济自。只有将土地流转制度建立在市场机制的基础上，农民才可能自主地根据市场情况作出扩大或缩小土地经营规模的决策。其次，可以使经常发生的劳地比例失调及时得以调整，从而使农业生产力要素在总体上保持一个动态的优化组合。再次，市场机制所包含的有偿性和竞争性，有利于农地的合理流动和适当集中。最后，土地流转的市场调节，可以将土地调整的决策权分散在广大生产经营者手中，以从制度上避免土地经营格局随着少数人的意志甚至心血来潮而剧烈变化，从而使农地利用和农业经济发展更多地按经济规律办事，而不是在行政力量支配下随意变动，减少某些干部的机会。

（二）市场失灵

但是市场优势的发挥需要市场的正常运行。而市场的正常工作需要清晰的产权、完全竞争、没有外部性、公共产品数量不多、不存在短期行为、不确定性和不可逆决策等[4]如果这些条件不能满足，市场就不能有效配置资源，就出现市场失灵。在我国农村土地流转中产权主体不明晰，产权权能缺失的情况下，市场机制无法充分发挥作用，出现了农村土地流转资源配置的市场失灵。另一方面，当前农村土地地流转市场很不健全，缺乏良好的组织，导致市场机制本应该具有的许多资源配置功能无法充分发挥或不能有效发挥，出现功能障碍。

（1）产权存在残缺。尽管中国的《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等重要法律都已明确规定“农村土地归农民集体所有”，但是“集体”如何界定，集体与农民之间的关系如何？法律规定并不明确。由于农民和集体之间关系的模糊，农民不能成为土地财产的主体。加上中国大部分地区农民集体经济组织已经解体或名存实亡，缺乏行使集体所有权的组织形式和程序。因此造成农村土地流转中土地产权主体虚置，没有人格化的产权所有者。

（2）流转市场不成熟。当前，我国农村土地流转市场还不成熟，仍未形成市场化运作的土地流转机制，阻碍了土地流转的进一步发展。其主要表现在：第一，流转市场机制不健全。我国目前既缺乏系统指导农村土地流转的政策、法规，又没有建立完善的农村土地流转市场机制。导致土地流转缺乏透明度、公平性，交易成本高。第二，农村土地流转服务平台发展不平衡。这主要表现在地区的差异上。一些发达地区的农村土地流转服务平台已经全面铺开，而一些地方则未取得实质进展。农村土地流转不少地方虽然建立了农村土地流转交易中心等流转平台，但往往有硬件无软件，有形市场虽然建立了，其建设标准和服务内容与发达地区的相比仍有较大的差距。第三，农村土地流转中介组织匮乏，缺乏土地评估、土地融资等流转中介机构，这导致当前农村土地流转中产生一种双边垄断现象。即土地的转让方找不到土地的受让方，土地的受让方找不到土地转让方，从而为交易双方增加成本，降低流转效率，极大地影响了农村土地流转的发展。另外，当前建立的大部分中介组织多数是部门主导的外生性组织，其运行方式带有明显的行政色彩，而由群众自发主导的内生性的中介组织甚少，这种不合理的结构，也会影响土地流转市场的正常发育和发展。总之，流转市场不健全，缺乏公平、高效的市场环境，将会极大地影响到市场机制在农村土地流转中所能发挥的资源配置作用。

二、正确处理政府与市场的关系，促进农村土地高效有序流转

要想促进在政府、市场共同作用下的农村土地的健康、有序的流转，就必须要恰当的界分政府与市场的边界。政府才能真正找准调控和引导农业农村发展的着力点，形成政策的累积效应。

要明确农村土地流转中市场机制的基础地位，构建符合市场化要求的制度环境，为农村土地流转市场化提供制度基础设施。从具体内容上来看：首先不断完善和创新农地使用权流转制度。当前我国建立农地使用权流转制度的基础已经具备。但是，我国的相关法律对农地使用权的权利性质、权利主客体范畴没有明确的规定，因此要进一步明确农地流转中的产权关系。其次，创新农村的金融体制和产品，扩大农业贷款抵押范围，将农田、土地等承包经营权、宅基地和农村住房的使用权等纳入农业贷款抵押范围；促进村级集体资产的股份制和非身份化。

针对农村土地流转的市场失灵，政府应致力于匡正市场失灵，同时，针对当前农村土地流转市场的不健全，政府要担负起不断完善农村土地流转市场的职责。具体而言，首先，政府应在保证市场环境中的农地流转的实现的同时，尽可能低减小由此产生的负外部性，实现土地资源的可持续利用。为此，政府要为市场的有序运行，建立相应的规则、制度。政府可通过加强农地流转的立法、执法监督，从而保证农村土地流转有法可依、有章可循，以避免市场失灵引发的农民利益受损、农地非农化等问题。其次，健全农地流转中的中介机构。重视发展农村土地流转市场中介机构，加强流转服务平台的建设，可以使得供求双方得到有效的沟通。由前文可知，当前土地流转的中介组织的发展还处于初级阶段，自制能力较弱，为此政府应培育其能力，制定其发展的整体规划和必要的优惠政策。同时，政府还要对其做好引导工作，以促进其发展。但是，政府在对中介机构进行引导的同时，应明确市场机制的基础地位，应尽可能地避免对土地流转中介组织的畸形行政干预。各中介组织应作为独立的市场主体进行培育和完善，以便客观、公正地评估出土地等级和市场价格，为市场流转双方的公平交易提供科学依据，减少价格确定的随意性和不合理性，避免市场交易主体利益受到侵犯。因此应尽快建立农村土地流转的价格评估体系、集体土地最低保护价制度等。