物业管理税收政策范文

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1、税收的含义：税收主要是国家凭借着政治权利，按照相关法律规定，并通过税收工具进行强制性以及无偿性的征收，参与到国民收入以及社会产品的分配以及再分配，进而取得相关财政收入的一种实现国家职能的形式。是国家为了满足社会的公共需求，凭借着公共的权利，按照法律所规定的标准以及程序，参与到国民的收入分配中，强制性的取得财政收入，它主要体现出了国家跟纳税人在征收以及纳税利益分配上的一种特殊的关系，属于一定社会制度下的一种特定的分配关系。国家财政收入的主要来源就是税收收入。

2、税收的特征：

（1）强制性：国家通过社会管理者的身份，凭借着国家政权依据政治力量，并通过颁布相关的法律跟政令进行强制性的税务征收来体现出税收的强制性特征。所有具有纳税义务的社会集团以及社会成员，绝不能够违反国家强制性的税收法令法规，纳税人在国家税法所规定的限度内要进行依法纳税，不然就要接受国家法律的制裁，这主要体现出了税收法律地位的表现。

（2）无偿性：国家对于纳税人所缴纳的税费并不支付任何的报酬或是代价，征收他们的一部分收入，税收的这种无偿性的特征主要是紧密联系着国家利用政治权利进行收入再分配的本质。

（3）固定性：纳税人以及课税对象、税目跟税率等税收法令预先规定的，并按照这些固定的法令法规的标准进行税务征收，称之为税收的固定性，有一个比较稳定的试用期，属于一种固定的连续性收入，馆员税收预先所规定的标准，征税以及纳税双方要严格遵守规定，不得随意进行修订或是调整，征税跟纳税双方不能够违背或是改变这个固定的比例或是数额及其他的一些制度规定。

3、税收的基本职能

（1）调节社会经济

社会各个集团跟其内部成员在国民收入分配中所占有的份额在政府凭借国家强制力参与到社会的分配过程中必然会发生一定的改变，他们能够支配的收入发生了不均等的减少，纳税人的经济活动能力以及行为受到这种利益得失的影响，对社会经济的结构也产生了一定的影响。政府将这种影响进行有效的利用，以此进行有目的的引导社会的经济活动，将社会的经济结构进行合理的调整。

（2）监督管理社会经济活动

国家需要以日常深入而细致的税务管理作为征收基础实行征收收入，对于税源的变化情况有一个全面的掌控，在发现问题的时候能够在第一时间内进行处理，监督纳税人依法进行纳税，严格抵抗违反税收法令的不法行为，随时监督社会经济的活动方向，给社会的正常生活秩序提供强有力的保障。

税收的主要作用就是让税收职能在一定的社会经济条件下，将其效果具体表现出来。能够体现公平税负，促进平等竞争；调节经济总量，保持经济稳定；体现产业政策，促进结构调整；合理调节分配，促进共同富裕；维护国家权益，促进对外开放等。是税收的主要作用体现。

二、税收跟企业财务政策的关系

国家财政收入最主要的来源就是税收，其是社会体制下的一种特定的分配关系。它的主要涵义是，国家为了实现自身职能，为了能够满足社会的公共需求，依靠政治权利，以法律法规为依据，通过税收工具强制无偿性的征收参与到国民收入以及社会产品的分配以及再分配所取得的一种财政收入形式。因此说税收具有强制性以及无偿性跟固定性的特点，三者之间有着紧密而不可分割的联系。它的基本职能主要包括了组织财政收入，对社会经济利益的调节以及监督管理社会经济管理活动，促进市场上的公平竞争机制，保持社会经济的稳定发展，调整产业结构，促进共同富裕以及对外开放政策的实施。财务政策主要指的是为了达到某种特定的财政以及社会经济等目的，来调节财务行为以及高速的财务关系所特定的有关政策的一个总称。企业财务政策属于其中的一种，企业管理一般有融资管理以及投资管理、对营运资金的管理、股利管理，因此说财务政策也可以说是融资管理政策以及投资营运资金方面的管理政策跟股利管理政策。税收政策会直接影响到企业的财务政策，因此要想有效的实现现代企业的财务管理目标就需要全面做好企业的税收筹划。

三、企业投资政策对税收问题的处理

1、被投资企业分回利润的税务处理方法：

投资方在关于内部投资企业在被投资企业经营中的分回利润中要确认投资收益的实现，一般不同的地区之间的所得税率存在着一定的差异性，导致了投资方企业所使用的所得税税率要比被投资企业所适用的所得税的税率要高出一部分。除开国家税收法规所规定的在定期内减税以及免税优惠以外，其所得到的投资还需要按照相关的法规所规定的还原到税前的收益之后，并将其投入到投资企业中的应交税费所得中，同时还得按照我国税收政策所规定的依法补缴企业的所得税费。外商投资企业在中国境内投资其他的企业跟国内投资企业税收税费有所不同，外商投资企业从接受投资的企业中得到利润股息，这个可以不用记录到本企业所应缴纳的税费所得额，但是还需要按照上述所讲的投资所发生的费用跟损失，不能够进行冲减本企业所应缴纳的纳税所得额。

2、股权投资发生相关费用的税务处理：

在内部投资企业中，纳税人对于一些对外投资的成本无法进行折旧或是谈笑，同时也不能够作为一种投资的档期费用直接进行抵消，对于一些财务费用外的其他费用要进行正确的处理。关于外商投资企业在中国内的其他企业的投资，可以直接从被投资企业中获得利润股息，这个不需要记录到本企业的应缴纳税费所得额里，但是这种投资所产生的费用跟损失是不能够直接冲减本企业所应缴纳税费所得额的。

四、税收对企业财务管理中的投资政策影响

1、基于投资地点选择的投资政策：

在选择经营地点的时候，要考虑到税负的总体水平以及一些主要的税种跟税收优惠、相关产业的政策导向等一些有可能会减少税收费用的内容。在跨国投资者方面，对于相关国家在同一时间实行税收居民的管辖权以及收入的来源地的管辖权导致同一所得征收双重税费的问题也要有一个全面的考虑，这样能够避免国际间双重征税的双边税收协定相关的税收抵免规定，同时对投资国家跟地区进行一个合理的选择。

2、基于投资方式选择的投资政策：

根据对象进行分类，主要将投资分成直接投资跟间接投资。通过购买经营资产开办企业，利用经营资产的投资来掌握住被投资企业的实际控股权称之为直接投资，并以此来获得企业投资的经营利润。有很多税制因素会影响企业进行直接投资，一般有商品的税收以及经营所得税跟财产税以及行为税。开办一个新的企业或是收购亏损的企业是企业在进行直接投资过程中所面临的问题。也可以说在税法允许的条件下，投资企业跟被收购投资企业两者之间进行合并报表实行集中纳税，并且能够经营盈亏抵消，那么投资企业在最终所获得的税费负担会轻松很多。

总结：我国现有的体制属于社会主义市场经济化的体系，一般企业在制定以及选择财务政策的时候，首先需要考虑税收这个主要因素，因为资本的结构以及国家投资、筹资以及股权利率等政策都会直接受到税收因素的影响。因此说要想全面的提高企业的财务管理效率，给企业的未来发展开辟出一条可持续发展的道路以及稳定的基础，就需要对税收政策有一个全面而有即时的了解，这样才能够制定出一个有效的企业财务政策，规范化以及优化企业的财务行为。（作者单位：辽宁公安司法管理干部学院）

参考文献：

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[2]林剑梅，马立娟.浅析促进我国风险投资发展的税收政策[J].华商.2008（08）

[3]渠海昌.浅谈税收政策变化对金融企业财务管理的几点影响[J].农业发展与金融.2003（09）

[4]陈平路，陈波涛.税收政策对企业投资的影响[J].涉外税务.2010（01）

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伴随着改革开放,我国物业管理行业走过了近三十年的发展之路。特别是2000年至2009年是中国物业管理行业快速发展的十年,据第二次全国经济普查数据显示,至2010年全国物业服务企业总数达到5.8万家,物业管理已成为现代城市管理和房地产经营管理重要组成部分,成为国民经济新的经济增长点,成为保民生、保稳定、促就业的重要力量。然而,由于物业管理行业入行门槛较低、专业管理人员匮乏、企业经营管理不善,以及税费负担较重,相关政策支持不足等等,物业服务行业整体经营效益不容乐观,我国物业管理行业面临较大的生存与发展问题。本文试就物业管理行业涉税问题进行分析,提出相应措施,以促进物业管理行业又好又快发展,以此进一步推动中国城市的文明化进程。

一、我国物业管理行业涉税现状及分析

我国现行税制中,物业管理服务业所要缴纳的各类税种一般包括:营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、车船使用税、印花税、个人所得税(代扣代缴)。多年来,国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地比照“服务业――其他服务业”缴纳流转税,按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税,把服务费结余,按调整后应税所得额的25%税率作为企业经营成果计算缴纳所得税。城建税和教育费附加按营业税的7%、3%分别缴纳,车船使用税则是以物业管理行业拥有的应税车船为征税对象实行定额征收。在实际工作中,物业管理公司依据所涉及的业务不同,还可能涉及增值税及其他子税目营业税问题。物业管理行业由于国家税收扶持政策的缺失和物业收费水平的停滞,在税收成本和人工成本的双重压力下,已经举步维艰,部分城市已经出现了物业管理行业萎缩的情况,留下了一系列的社会问题,对构建和谐社会造成一定的负面影响。

1、物业管理业归属“服务业”,适用5%的税率,相对于交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。据北京市政府2007年对本市行业平均利润率的调查显示,主要行业的平均利润率水平呈现明显的两极化特征,其中文化体育业的平均利润率达到了24.7%,邮电通信业的平均利润率更是高达33.6%。作为建筑业的后续产业,物业管理业利润率与建筑业不可比,而行业利润率最低的物业服务业,却承受着高于其他行业的营业税税率。此外,与物业管理业同税率的金融保险业,享受着国家营业税多项税收优惠政策,却没有一项优惠政策惠及物业管理行业,明显存在着行业高低收入的差别和减免优惠政策的不同。

2、物业管理业的营业税是以企业营业额为依据计算征收,企业负担沉重。在酬金制收费模式下,物业服务企业的营业额为向业主收取的物业服务资金,由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成,物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的,具有明显的业性质,其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支,具有代收代付的性质,不应作为税基。

3、目前,物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题。随着社会专业化分工的日趋细化,物业服务企业大多存在不同程度的专业分包,相关工作必须由相应专业技术部门来完成,物业服务企业不可能拥有庞大的专业技术队伍。如属于国家法律法规规定的消防、电梯维护等必须委托具备相应资质的专业单位承担;专业外墙清洗、日常专业保洁、中央空调维保等专项服务,也应分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间存在收入共享问题,在申报本企业营业税时,应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减,以余额作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业在计征营业税时,不允许将各分包专业公司的收入扣减,而是按照收入全额计征,明显存在重复征税的问题。

4、所得税方面,国家税务总局所发《企业所得税应税所得率核定表》中,将物业管理这一特殊业态笼统并入“服务业”中的“其它行业”,此举有失偏颇。其一,据中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》显示,目前大多数物业服务企业的经营规模偏小,创富能力差,多数企业生存状况困难,缺乏可持续发展的经济基础,40%以上物业服务企业仍处于亏损状态,近20%的企业经营状况“持平”,物业服务行业的微利特征明显,而根据现行所得税关于小型微利企业的税收优惠政策的条件对比,物业管理业被排除在外。其二,物业管理业更不符合国家需重点扶持的高新技术企业,无法享受相应的优惠政策,物业管理业在夹缝中求生存。

二、完善物业管理行业税收政策的具体建议

近年来,国家推出了住宅产业化的一系列政策,促进了我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变;同样,物业管理行业也亟待借鉴发达国家及地区的物管经验,探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系,建立社会化、专业化、企业化的物管新路,以求企业健康稳定发展。在相关政策支持上,税收政策的扶持应为最直接、最行之有效的办法。

1、独立税目、调整物业服务企业的营业税税率。随着社会的发展和进步及城市现代化程度的进一步提高,物业管理业将面对更加广阔领域和空间。随着各种现代管理措施、先进的服务理念及高科技的应用,物业管理服务将向高端化、技术化的方向发展,物业管理行业逐步成为一个集管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的综合管理行业。鉴于此,建议在营业税税目中单独设立“物业管理业”子税目,比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业,将物业管理企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率。

2、调整营业税税基,对物业服务业实现差额征收。其一,对代管代付性质的资金,采取以扣减代管代付资金后差额作为计税依据。其二,结合目前物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题,建议比照旅游业、交通运输业的征税方式,合理扣减外包服务的支出,将剩余的服务费收入作为计征营业税的依据。如:比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税;比照广告业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告者(包括媒体、载体)的广告费后的余额,为营业收入计征营业税,以体现合理税基,避免重复征税。

3、在所得税上,应尊重物业服务业利润率低的实事,实行适当的税收倾斜政策。因物业服务业既非小型微利企业,又非高新技术企业,在所得税上不能享受相关优惠政策。建议国家税务总局能够尽快出台相关政策,明确物业服务企业的各项不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的项目,作为应纳税所得额,计征企业所得税。对于物业管理企业自身而言,亦应加强管理人员素质,加强自身管理,进行相关税收政策筹划,如:在物业服务业有关所得税征收方式上,对于内部管理较为规范,具有一定规模和较强实力的企业,可申请实行查帐征收方式则较为有利;而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业,建议采取向税务机关申请核定征收的办法更为有利。

参考文献

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[2]董贤钧.物业管理新十年发展畅想[J].中国物业管理,2010(1).

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[4]徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展[J].现代企业教育,2010(1).

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自从增值税在法国开始实施以来，已经先后在170多个多家和地区开征了增值税，征税的范围也越来越广泛，涉及到了所有的货物与劳务。我国于1994年开始了增值税与营业税共存的局面。随着我国社会主义市场经济的不断发展与完善，全球经济一体化发展进程的加快，各种新的经济形势不断涌现，各种货物与劳务之间的界限变得越来越模糊，增值税、营业税共同存在的格局已经对我国经济的发展产生了严重的阻碍效果，同时，由于我国在税收征管方面存在着一定的缺陷，这对我国社会主义市场经济的发展极为不利。物业管理行业税负较高，增值税与营业税并存的局面使得该行业重复征税问题明显，这不利于物业管理行业的专业化分工，更不利于物业管理行业的全面发展。

一、“营改增”对物业管理行业的影响分析

随着“营改增”在我国的深入实施，2016年作为“营改增”的收官之年，如何使物业管理行业顺利面对新形势的到来，还必须经过深入思考才能正确面对。做好应对“营改增”为物业管理行业带来的影响的具体措施，这是物业管理行业在今后的工作中必须正视的问题。

（一）“营改增”对物业管理行业财务管理的影响

在实施“营改增”后，物业管理企业被正式纳入到增值税体系改革中，这对于促进企业的发展，进一步规范企业的财务制度、统一财务核算的口径、保证物业管理行业财务统计数据的真实与完整、保证财务信息的准确性等财务管理行为等有着积极地促进作用。在实施“营改增”后，物业管理企业原来面临的重复征税问题避免了，这不仅进一步弥补了征税中存在的漏洞，更使很多企业在税制改革中获利。可见，“营改增”的实施对物业管理行业的产业结构调整与升级、扩大市场规模有着重要的作用。

（二）“营改增”对物业管理行业持续发展的影响

在我国税制改革中，“营改增”是重头戏，它的实施对于推动我国经济结构调整、大力发展现代物业管理行业有着重要的意义。由于现行的物业管理收费中尚未形成良性、有序的价格机制，使得物业服务企业出现了税率偏高、行业税负过重的问题。实施“营改增”后，物业管理行业在新形势下，将进一步促进物业管理行业加强企业内部管理、逐渐解决企业营业税与增值税并存时存在的抵扣链条断裂而使税收增加的难题。从长远的发展角度来看，“营改增”的实施使得抵扣链条逐渐得到延伸、逐渐被打通，可抵扣的进项税额也会不断增加，“营改增”为物业管理行业带来的减税效应更是惠及更多的企业。可见，实施“营改增”后将促进物业管理行业的持续发展和经营，在增强物业管理行业发展能力的同时推动物业管理企业的可持续发展。

（三）“营改增”对物业管理企业税负的影响

在实施“营改增”前，我国增值税的税率是17%和13%这两种，“营改增”后，在原来的基础上又增加了11%、6%这两档税率。同时，在实施“营改增”后，物业管理企业原来缴纳的5%的营业税改成了6%的增值税。在物业管理企业中，其主要经营成本就是人工成本和固定成本，这两项所占的比例较高，其中，人工成本所占成本的比例高达70%，这些成本并不能为企业带来可抵扣的进项税额，这也在无形中增加了物业管理企业的税负。可见，“营改增”的实施在短期内将使物业管理企业的税负不降反增。随着“营改增”的深入实施，如果能对商品房与保障房的物业管理分别采取不同的税率进行征收，并使其享受一定的税收减免政策，再加上“营改增”财政专项资金补贴的实施，物业管理行业在未来一定时期内将会改变税负增加的情况。

（四）“营改增”对物业管理企业利润变化的影响

物业管理企业在取得的收入中需要支出日常的维护耗材费、人工费、期间费用等，在实施营改增后，小规模纳税企业在税率下降的情况下利润增加了；而对于一般纳税人而言，在实施“营改增”后由于收费结算模式的不同将导致利润发生了变化，有的增加、有的减少，例如：对于实行包干制结算的物业管理企业将会使利润得到增加，对于实行酬金制结算的物业管理企业又会由于税率的上升、无法抵扣进项税额将导致税费的增加，最终造成企业利润的下降。可见，在实施“营改增”后，对小规模纳税人性质的物业管理企业利润的增加有利，而对于酬金制结算的物业管理企业将使其利润减少。

二、应对“营改增”对物业管理企业产生影响的措施

我国物业行业的“营改增”已经接近尾声，在新形势下，我国物业行业应如何应对才能实现减轻增值税负担降低的目的？物业企业只有充分了解“营改增”的基本情况，了解增值税的基本情况，充分利用税收政策才能实现这一目标。

（一）做好税收筹划工作

物业管理企业在实施“营改增”的过程中，必须及时、准确掌握相关的税收政策，提前进行税收筹划。例如：对于那些小规模纳税企业而言，必须采用酬金制的收费模式来降低经营风险；再例如：对于一般纳税人而言，必须采用包干制的收费结算模式，在国家法律法规允许的政策范围内争取最大限度的税收优惠政策，在降低企业税负的同时做好税收筹划，并及时处理好企业的各种纳税事项，避免税收风险的发生。

（二）加强对增值税专用发票的管理

这就要求物业管理企业的财务人员一定要严格遵守《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》中的相关规定，增值税专用发票不同于其他发票，因此，必须加强对增值税专用发票的管理，获得的发票必须辨明其真伪，并加强对发票的传递、作废等流程的严格管理。例如：如果增值税专用发票出现遗失的问题，必须要到相关的税务机关备案；提高对增值税专用发票开具、管理、传递等各环节的意识，加强对税收风险的管理。例如：目前我国大部分物业公司采取收据的方式来取代水电气的费用，一般都未开具增值税专用发票，物业公司这种采取收据的方式直接导致物业企业的一般纳税人客户无增值税进项可以抵扣，严重损害了客户的经济利益。因此，必须加强对增值税专用发票的管理。

（三）提高企业的内部财务管理水平

在新形势下，物业管理企业要想得到可持续发展就必须拥有与时俱进的先进管理理念。任何一家成功的企业都会通过提高企业的财务管理水平及时发现其经营管理中存在的问题和不足，并采取相应的措施来对漏洞和问题予以纠正，从而实现提高企业内部管理的目标。不完善的财务管理体制是无法帮助企业来应对瞬息万变的经济环境的。因此，只有不断适应市场的变化才能确保企业战略发展目标的实现。例如：在一些物业管理企业中，发生了一些不规范的经济行为和违法活动，收入存在“跑、冒、滴、漏”的现象，有的企业甚至出现了等行为，不仅为企业的发展带来了困扰，更造成了企业财产的流失。因此，要想正确应对“营改增”对物业管理企业的影响就必须加强企业的财务管理、完善企业的财务管理体制，加强财务监督力度。

三、结束语

总之，在实施“营改增”后，对于物业管理企业而言是一次重大的改革事件，随着我国物业管理行业向着规范化、合理化、科学化方向的发展，为了使物业管理行业能够在市场经济中更快地适应经济环境的变化，各物业管理企业必须紧紧把握时机、抓住机遇，为促进物业管理企业的健康、稳定、可持续发展奠定基础。

参考文献：

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进入21世纪后，我国社会主义市场经济发展迅速，传统的纳税模式已经逐渐不能适应市场经济发展的需要，纳税改革势在必行。营改增政策的推广，改变了以往一些行业营业税和增值税并行的纳税模式，将实行营改增政策的行业，在进行纳税时，将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，在一定程度上避免了重复纳税的现象。在物业管理企业实行营改增政策，在短期来看企业的税负有增无减，但是从长期来看，有利于提高该企业的工作效率，促进物业管理企业的长远发展。

一、营改增政策与企业纳税筹划

(一)营改增政策

营业增政策即营业税改增值税，指将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，可以有效的避免重复纳税，有利于企业减少税负。2011年我国财务部和国家税务局联合下发营改增试点方案，于2012年开始在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点，营改增试点后取得了良好的效果，2013年8月将营改增范围推广到全国，2016年5月我国全面推开营改增试点。在推行营改增政策以前，很多行业的营业税和增值税并行，造成了重复纳税，加重了纳税人的负担，影响了企业的长远发展。营改增的征收范围为交通运输业和部分现代服务业，将营业税的价内税改为增值税的价外税，形成增值税的进项税额和销项税额的抵扣关系，减少了重复征税，有利于促进企业的转型和产业结构的调整升级，在一定程度上促进了我国国民经济的发展。

(二)企业纳税筹划

纳税筹划又称为合理避税，企业进行纳税筹划主要是指，在遵循国家法律法规的基础上，通过对企业的各项投资理财和经营活动进行事先的筹划和安排，尽可能的减少企业的纳税负担，增加企业的流动资金，进而投资更多的项目。纳税筹划的目标是使得纳税人的税收利益最大化，纳税筹划活动发生在企业的各项投资理财和经营活动之前。纳税筹划的内容主要包括避税筹划、节税筹划、转嫁筹划和实现涉税零风险，一般通过选择低税负方案和滞延纳税时间两种途径来实现税收利益最大化的目标。因此税务筹划具有合法性、事前筹划性和明确的目的性等特点。合理的进行纳税筹划有利于使企业有效率的选择经济行为，增强企业的竞争力，充分发挥税收杠杆的作用，增加国家的收入。

二、营改增对物业管理企业纳税筹划的影响

通过对上述营改增政策和企业纳税筹划的分析，我们可以了解到营改增政策的推行对物业管理企业的纳税筹划具有一定的影响，总的来说分为两个方面，一是，从短期来看物业管理企业的税负有增无减，二是，从长远看，营改增政策有利于促进物业管理企业的发展。下面分别进行论述：

(一)物业管理企业的税负从短期来看有增无减

在推行营改增政策之前，我国的增值税存在两种税率，分别为17%和13%，在推行营改增政策以后，又增加了两个税率，为11%和6%。从税率上来看，进行营改增以后，企业税负具有了明显减少。但是物业管理企业由于其自身的特征，具有较高并且不能抵扣的成本费用，例如人工费等，这使得物业管理企业的税负并没有明显的降低。如果对物业房和商品房按照营改增后的税率3%和6%进行征收，并包括减免政策和国家补贴，可以有效的减少物业管理企业的税负。

(二)从长远看，有利于促进物业管理企业的发展

我国在部分服务业中推行营改增政策以后，可以与第三产业进行进一步的融合，使得企业的内部管理得到有效的优化，进一步的促进了企业的发展和经济的增长，使企业的经济结构得到优化。就目前而言，我国物业管理行业的税负较重，物业管理的收费问题也没有得到明显的改善，且税率较高。推行营改增政策以后，物业管理企业的市场规模得到进一步的扩大，对企业的抵扣范围以及征税税率进行了一定的调整，有效的解决了重复征税的问题，有利于物业管理企业的转型和升级。因此，从长远来看，推行营改增政策可以使企业的可抵扣税额增加，一定程度上降低企业的税负，有利于促进物业管理企业的发展。

三、营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略

(一)对非居住物业和居住物业实行区别征税

在物业管理企业推行营改增政策以后，对非居住物业和居住物业实行区别征税，两者可以按照不同的税率进行征税。实际情况表明，非居住物业的征税并没有发生亏损的情况，还出现少许的盈利，而居住物业的亏损较大。因此，在进行征税时，非居住物业可以按照营改增以后增加的税率6%来进行征税，对非居住物业和居住物业实行区别征税。

(二)尽量争取税收优惠

在实行营改增政策以后，当企业出现税负增加的情况时，可以通过对相关的税收政策进行进一步的剖析和理解，从而选择更加合理有效并且可以促使企业税收利益最大化的方案进行纳税。且应该更加重视对抵扣环节的核算，通过适当增加可抵扣项目的方式来降低企业的税负。例如，使商业性房产也开具增值税专用发票；还例如通过增加的可抵扣项目，作为支付公司进行绿化和保洁的费用，不断的改善企业人工费用较高的现象。

(三)减免保障性住房税收

保障性住房由于其带有保障性质，因此，在其进行物业管理时具有一定的特殊性，在其进行征税时，应该对其进行税收减免或者税收降低。因此，相关部门在进行征税时需要针对保障性住房出台相应的住房优惠政策。应该减免经营性住房出租所得的费用，促进物业管理行业的长远可持续发展。因此，推行营改增政策以后，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该将减免保障性住房税收作为基础条件，促进物业管理行业的发展。

(四)保留补贴税收优惠

物业管理企业的经营宗旨是服务社会，利润不高，因此税务机关对物业企业进行税款的征收时往往有一定的税收优惠，通过对物业管理企业的税收优惠政策来提高物业管理的质量和水平。例如，对售后公房等利用企业代收煤气费等费用的部分，不收取增值税，将物业管理企业收取的物业费用扣除设备耗能后的余额作为物业管理企业的计税基础。通过保留公房的租金免征税的税收优惠政策，减免部分税收，尽可能的减少物业管理企业的税收负担。

(五)适当增加简易征收的应用范围

在一些行业推行了营改增政策以后，出现了税负增加的问题，这个问题在一定程度上增加了企业的负担，为了解决这个问题，促进企业的发展，应该进一步扩大简易征收的应用范围，对简易征收的计税方式加以设计。目前我国存在数量较多的小企业，作为小规模纳税人的小企业，年收入低于500万，在进行缴纳税款时，往往使用简易征收的方式进行计税，即以3%的税率进行增值税的缴纳。例如，某一小规模纳税人在进行税收缴纳时，用企业全部收入减掉人工费用支出，利用简易征收的方式进行缴税。因此，适当增加简易征收的应用范围，可以有效的减少企业的税负。

四、结束语

综上所述，营改增政策是我国社会主义市场经济体制改革的重点内容，经过较长时间的实施，取得了较为良好的效果。营改增政策的实施，对物业管理企业来说既是机遇，也是挑战。因此，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该明确营改增政策对企业纳税筹划的影响，根据企业的实际情况，不断优化营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略，通过对非居住物业和居住物业实行区别征税，尽量争取税收优惠，减免保障性住房税收和保留补贴税收优惠以及适当增加简易征收的应用范围等方式，提高企业的纳税筹划策略，实现物业管理企业税收利益最大化，促进企业的长远发展.

参考文献：

[1]李秋君.营改增对物业管理企业纳税筹划的影响[J].企业改革与管理，2016(20)：124-125.

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近年来，随着我国市场经济的迅猛发展，服务业作为我国第三产业中的主要组成部分在国民经济发展中的作用越来越大。伴随着我国财税制度改革的科学化发展，“营改增”是我国流转税制的又一次重大改革，它的改革对于促进第二、第三产业的融合起到了积极的作用。从“营改增”试点的实行情况来看，对一些行业的影响较为明显，很多企业和行业的税负得以下降，真正提升了企业的财务绩效水平。随着我国财税体制改革的深入，“营改增”的实施主要是为了实现我国服务行业税负的整体下降，为全面推进服务业的健康发展奠定基础，为促进产业结构的优化升级创造条件，为更好地转变经济发展方式提供保障。在“营改增”前，企业征收的营业税是无法进行抵扣的，这就造成我国一些税收项目存在交叉征税、重复征税的现象。我国在这一大环境下进行税收体制改革，恰如一缕春风吹进企业，企业在减负同时也使广大消费者获得了更多的实惠。就目前我国税制改革的发展状况来看，此次改革是流转税制的创新与发展，是全面推动增值税快速变革的助推器。从“营改增”的改革内容来看，不是简单的税务管理或财务会计核算处理改变，而是会影响企业管理多方面的重大变革，将对企业的组织结构、业务模式、资质管理、供应商选择、管理环节、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。如何在物业管理行业中实施“营改增”？如何做好应对“营改增”带来的影响措施，这就是我国物业管理行业必须要正视和思考的问题。

一、“营改增”的实施对物业管理行业产生的影响分析

目前，随着我国市场经济的不断发展，各项改革与发展都得到了顺利实施。“营改增”作为税制改革中的一项重头戏，不仅有助于企业税负的降低，更有助市场经济活力的完美释放，这对我国物业服务行业的健康发展有着极为重要的意义。在具体的实施过程中，“营改增”的实施对物业管理行业的影响也逐渐凸显出来。

(一)从长远看促进了物业管理行业的进一步持续发展

“营改增”的实施，是物业管理行业发展历史上的一次重大事件，它对于推动我国经济结构调整、大力发展现代服务业为主的第三产业有着极为重要的意义。目前，我国物业管理服务业中，对于物业管理的收费并未形成良好的、有序的、完善的价格机制，再加之物业服务行业的税率偏高，导致物业管理行业的整体税负较高。在实施“营改增”后，企业进入了增值税管理体系中，这对于进一步提升、规范财务核算水平提出了更高的要求。在新形势下，物业管理行业为了尽快适应“营改增”带来的冲击和挑战，必须在内部管理与控制上下功夫，全面扩大市场的规模，采取集约化经营与精细化管理相结合的方式，以应对新形势下的物业管理企业的变化。另外，“营改增”的实施，有效解决了重复征税的问题，完善了抵扣范围和税率，对于促进行业结构的调整、促进产业的升级与转型奠定了基础。因此，站在长远发展的角度来看，随着“营改增”实施后抵扣链条的逐步延伸和拓展，物业管理行业中的可抵扣项目会不断增加，由此带来的减税效应的范围也会不断扩大，从而为更多的企业提供减负优惠。可见，“营改增”的实施将在很大程度上促进物业管理行业的长远、可持续发展。

(二)从短期看物业管理企业税负不降反增

自从我国税制改革开始后，我国一直沿用的是13%和17%的增值税税率。“营改增”的试行与实施增加了两档税率，即：6%和11%。在“营改增”前，物业管理企业缴纳的是税率为5%的营业税，“营改增”后，物业管理企业缴纳的是税率为6%的增值税。在物业管理企业中，由于企业的特殊性，其经营成本中所占比例最高的就是人工成本，占到经营总成本的70%左右，这些成本是不能产生进项税额的，再加之税率的提升从而增加了企业的税负。可见，在短时期内，物业管理企业的税负将会出现不降反增的现象。但是，如果能够对保障房物业和商品房物业分别按照3%和6%的税率征收，并享受原有的国家规定的税收减免政策，如果再加上“营改增”财政专项资金补贴，那么在今后较长一段时期内，物业管理行业税负增加的现象将会得到改观。

(三)对物业管理企业的财务管理上的影响

在“营改增”后，物业管理行业纳入到增值税的体系中，这对物业管理行业是一个新的挑战，对物业管理行业进一步规范自己的财务制度、统一核算口径、保证财务统计数据的真实完整，保证财务信息的真实准确等财务管理行为有着积极的促进作用。另外，“营改增”的实施避免了重复征税的现象的发生，弥补了征税中存在的漏洞，全面扩大了税负效应。这对物业管理行业扩大市场规模极为有利。

二、物业管理行业实施“营改增”的有效对策研究

(一)积极进行前期市场调研

这就要求物业管理企业必须根据自己的实际情况和行业特点成立专门的“营改增”专门领导小组，做好前期调研和各种准备工作。例如：企业可以针对本企业前3年的营业税的上缴情况进行市场调研，并对未来3-5年的行业发展和营改增的影响进行科学地预测，制订增值税内部控制体系和工作流程，建立增值税全流程跟踪管理制度。再例如：对于企业在经营管理中存在的薄弱环节进行整改，全面夯实、规范经营管理中的基础环节，为行业转型与发展奠定基础；企业根据实际情况研制出本企业的“营改增”具体应对方案，最好对相关数据的测算，争取在合法、合理的范围内争取税收优惠和国家的财政支持，以便进行更好地税收筹划。

(二)进行完善的税收筹划

物业管理企业在“营改增”的过程中应正确解读国家的相关税收政策，提前应对和防范营改增后可能带来的经济风险和税务风险，并提前进行税收筹划。例如：对于小规模纳税企业而言，应尽量通过酬金制的收费模式来规避经营风险的发生；对于一般纳税人企业而言应该尽量通过包干制的收费结算形式力争在国家允许的政策和法律范围内少缴税，在降低企业税负的同时正确处理好企业的各项纳税事项，帮助企业更好地规避不必要的税收风险。

(三)合理安排资产购入的时间

有的物业管理企业在激烈的市场竞争中处于优势地位，因此，在与供应商进行谈判时有较强的议价能力。因此，企业一定要选择好固定资产购入的时间。如果企业不能够及时进行筹划而是被动适应经营的需要，那么企业也就无法得到全面发展。物业管理企业在采购固定资产时一定要注意：购进项目的资金占用情况、库存管理费用的情况，市场价格的风险。面对变幻莫测的市场经济，物业管理企业必须选择恰当的购货时间，这对企业进行税收筹划十分必要。

综上所述，对于物业管理企业而言，进行“营改增”是一项全新的重大事件，各物业管理企业必须正确面对，抓住机遇，积极采取有效的应对措施，为促进我国物业管理行业向着规范化、科学化、合理化、信息化的方向发展奠定基础，为使我国物业管理行业能够在市场经济的大潮中尽快适应发展的需要创造条件。

参考文献：

[1]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].上海房地，2014(05):46-47.

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我国从九十年代开始了营业税和增值税并行存在和征收的税务制度，但是随着经济全球化加速发展的大背景和我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是加入WTO后与世界经济接轨的程度不断加深，新经济形势下，各种货物和劳务之间的分界线已经越来越不明显，两种税种同时征收的税制已经严重阻碍了我国经济的发展，对我国经济走向世界也产生了不利的影响。与此同时，我国在税制征收中也存在固有的制度缺陷，税制体系的改革势在必行。当前阶段物业管理行业的税负偏高，两种税种同时征收并存的局面让物业管理行业更是难以拓宽发展领域，对其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理是当前亟需解决的问题。在此背景下，企业开始进行“营改增”的改革。

一、“营改增”对物业管理公司影响的浅析

这几年随着“营改增”在我国不断的发展和完善，2016年作为“营改增”的收官之年，怎样使物业管理企业面对新的发展环境，克服掉负面影响，比如短期内税负会较大幅度的上升等问题，还需要全面的梳理其影响，做好应对税制改革后降低负面影响的工作，税制平稳的过度，这是物业管理企业在税务方面工作的关键点。“营改增”对我国物业管理公司带来的影响主要有以下几点。

（一）“营改增”能促进物业管理公司的可持续发展

我国“营改增”的税制改革的实施对推动我国经济结构的调整、推动物业管理的现代化发展有着重要的意义。但是现行的物业管理收费尚未形成制度化、规范化的体系，导致物业管理企业出现税负过重的现象。“营改增”实行后，物业管理行业将进一步加强内部管理，解决两税种并存征收时，抵扣混乱，抵扣链存在断层而导致税负加重的弊端。从企业长远发展看，“营改增”税制的实行使得企业税收更加统一，抵扣链条断层混乱现象逐步消失，可以抵扣的进行税额大幅度增加，减少企业的负担。因此，实施“营改增”后很明显的提高物业管理行业的持续经营水平。

（二）“营改增”对物业管理公司利润增减变动的影响

“营改增”的税制改革在短期内物业管理企业的税负会出现不降反增的反常现象。对小规模纳税来说，税率下降的情况下，增加了企业的利润收入。但是对大多数一般纳税人来说是很大不同的。首先从制度本身讲，我国此次“营改增”在增值税税率的基础上又增加了11% 和6% 的两档税率。直接结果是物业管理公司从原来5%的营业税税率，更变为6%的增值税，一定程度上会导致企业利润的减少。此外，不容忽视的一点是由于物业管理企业的营业成本中，绝大比例的成本由固定成本和人工薪酬为主的劳务成本，这些成本是不可能产生进项税额的，这就导致了公司可抵扣的进项税额相当少，双重作用之下，物业管理公司短期内税负会出现不降反增的现象。典型的例子是，物业管理企业保安、保洁人员的工资支出，食堂购买蔬菜等农产品难以获取增值税进项税的专项抵扣等都会在短期内增加公司的支出，对公司的利润产生一定的影响。

（三）“营改增”能够提高物业管理公司的财务管理

实施“营改增”税制改革后，这对进一步规范物业管理企业的财务核算和监督体系统一、统一财务核算口径、提高物业管理公司财务批露报告数据的真实可靠性等行为有着正面的作用。在进行税制改革后，物业管理公司面临的重复、混乱征税现象被解决，填补了征税漏洞，简化了财务核算，让给多企业获利，尤其是物业管理公司这种微利企业。此外，“营改增”的实行也对加快了调整物业管理行业的产业结构，扩大市场范围起着举足轻重的推动作用。

二、物业管理公司实施“营改增”税制改革后的建议和对策

（一）积极的做好税务筹划，为合理合法避税提供参考和建议

物业管理公司在实施“营改增”的过程中，必须及时了解和把握相关的税收政策的变动，提前基于政策法规进行合理有度税收筹划。首先，税收筹划要立足于本企业，着眼于本企业的实际经营活动，由专门的财务工作人员进行全局统筹规划。主要做到以下几点。

首先要明确自身的定位，是小规模纳税人还是已经达到一般纳税人的认定标准。针对不同的纳税人，采取不同的策略。比如：对于小规模纳税企业，务必采取以酬金结算的收费模式来降低纳税的数额，相反对于一般纳税人，则采取包干、转包的模式来减少税额的支出，在采取不同的策略的时候一定要在国家法律法规的范围内争取最大额度的税收优惠，不可逾越法律的红线，造成企业和国家利益的流失。此外，还需要合理划分收入，因为不划分收入将从高税率征收，造成很多不必要的税负。与此同时，要合理的安排公司的经营活动和经营事项，选择合适的供应商和服务对象，争取更多的增值税进项税额的抵扣限度。

（二）物业管理公司要加大对增值税专用发票严格管理的力度

加大对增值税专用发票的管理是顺利实行“营改增”的前提，票据是增值税缴纳、抵扣的有力合法的凭证，这就对财务人员提出了较高的要求，企业财务人员务必要严格遵守我国对增值税征收的相关法律规章。此外，务必加强对增值税专用发票的严格管理，严格增值税专用发票的获取、流通、销废，依据企业有关制度进行。比如：对虚假增值税专用发票要及时向相关部门揭发，丢失增值税专用发票的需立刻向税务机关做备案等。增强对增值税专用发票各个环节的管理，强化税收风险观念和意识。

（三）提高物业管理公司财务管理水平，完善公司财务管理体系

在新的税务体系下，物业管理公司必须更新自身的管理理念，尤其是财务管理方面的观念和思想意识。企业的长远发展离不开良好配套的财务管理体系，一个公司管理水平的高低河大程度上取决于财务管理的水平。物业管理公司必须根据当前公司的实际情况和公司发展的战略目标，提高财务管理水平，完善自己的财务管理体系。因此，必须规范企业的财务管理制度，减少和防止企业非法现象，比如私自挪用资金等现象的发生，防止企业资金的非法流失。不容忽视的是还应该加强企业的财务监督，构建企业内部完善的控制机制。

（四）加强物业管理企业“营改增”行政模块的优化力度

加强物业管理企业“营改增”的顺利开展，离不开国家的宏观调控和引导。主要有：保持原有的财务税收补贴，保持对物业管理企业进行部分收入减免税收等积极的优惠措施，以保证物业管理企业的正常运转。此外，还需要扩大简易征收的范围，这也一定程度上缓解了物业管理企业的税收压力，增强其资金的持续运转。实施保障性住房，比如廉价公租房的税收优惠，通过降低廉租房用户的税收压力来策应物业管理企业税负的减免。最主要的是政府的一些列的补助要降低其财政专项资金补助的要求，惠及更多的物业管理公司。

三、总结

我国“营改增”的税制的改革，对物业管理公司的发展既是机遇也是挑战，因此当务之急是物业管理公司抓住机遇，积极的借助国家相关法规政策，筹划自身税务，完善和更新自身的财务管理体系，尽快融入到新的发展环境中，使其自身税务核算更加规范合理，以此提高公司整体管理水平，进而促进物业管理公司更好的发展。

参考文献：

[1]苏浩宁.“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略[J].财经界，2016（4）：322-333.

[2]王晓晶.浅谈物业服务企业的营改增[J].商，2013（11）：171.

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所谓“营改增”，即将现行缴纳营业税的纳税人改为缴纳增值税。增值税最早是于1954年从法国开始实行的，之后因其本身优越性，如税收中性、税基为增值额，企业税负低等迅速在全球推广，如今消费型增值税是国际通行模式。我国原税制自1993年始是营增两税并行，因造成出口劳务无法退税，重复征税等弊端，现已不适应经济发展的需求。绝大多数实行增值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税。在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务，以增值税取代营业税符合国际惯例，也是深化我国税制改革的必然选择。经国务院批准2011年开始在全国不同行业中逐步推行“营改增”的试点，随着“营改增”的地区和范围逐步扩大，最后的四个行业，即：建筑业、金融保险业、房地产业、生活服务业，也在2016年5月1日前纳入到“营改增”的范畴中。可见，2016年是我国税制改革的关键一年，这意味着我国将彻底告别营业税。在这一环境的影响下，我国物业管理行业必将面临这一大趋势。为了能够在这一大环境下正确应对，我们有必要分析“营改增”的实施对物业管理单位的影响。

一、“营改增”对物业管理单位的影响-机遇和挑战并存

（一）“营改增”对物业管理单位财务管理方面的影响分析

2016年包括物业管理单位在内的最后一批行业将全部纳入到“营改增”的行列和范畴中。这对物业管理单位进一步规范财务管理制度、统一财务核算方法、保证单位财务统计数据的真实性、保障单位财务信息的准确性与科学性、全面推动企业的财务管理行为的改善有着积极地促进作用。“营改增”的实施有效地缓解了原本存在于物业管理单位中重复征税的问题，有效降低了企业的税负，更降低了企业的发展成本，使更多的物业管理单位在改革中受益。如物业代收代付费用多（如水电燃气等），对于旗下物业类型众多的物业集团而言，以前是模糊作业，无论是否有差价都不作收入，即使列作收入取得水电的增值税票因下家进项税票有限也大量不能抵扣，帐上科目挂有大量余额。现在明确只要有委托方名义开具的发票，为委托方代收费用可不作为增值税销售额一并征税。符合规定（财税〔2016〕36号附件二）的代收代付费用将不作为价外费用。

（二）“营改增”的实施对物业管理单位可持续经营与发展方面的影响分析

物业管理行业在我国兴起的时间并不长，迄今为止还尚未形成一套良好的、有序的、规范化的收费价格管理机制，再加之国家对物业管理行业征收的原营业税额不低，使得整个物业管理行业的税负较重。另外社会物价在涨，但物业收费提价却很难，“营改增”实施后彻底打通了原有的抵扣链条，大幅增加了可抵扣的进项税额，为企业的发展带来了更多的税收优惠的同时也提高了企业议价权，有力地推动了物业管理行业的可持续发展。如：一般纳税人物管公司开具增值税专用发票，对于购买物业服务的一般纳税人企业而言，在含税价格不变的情况下，相当于降低了约6%的服务成本；这一块减税效益，物管公司也可通过提高服务价格与客户共享，这非常适用于产业园或商业办公物业。

（三）“营改增”的实施对物业管理行业税负方面的影响分析

在实施“营改增”后，增值税的税率发生了变化，从原来的17%、13%又增加了两个档次的税率，即：11%、6%，并规定物业管理行业的税率从原来缴纳营业税5%的税率，已经调整到税率为6%的增值税，相当于营业税口径的5.66%（6%/1.06），理论上只要取得可以抵扣的进项税额比例大于0.66%，税负就比之前降低；而简易计税征收率为3%，相当于营业税口径的2.91%（3%/1.03），较营业税5%税率减少2.09%，减负比率高达41.75%。但是，因增值税较营业税税率要高，前提是需要取得一定比率、真实且合法的扣税凭证才能降低税负的。物业管理单位的主要发展成本是固定成本和人力成本，其中的人力成本已经占到总成本的70%，这些人力成本除非外包并不能作为进项税额进行抵扣，此外，有些向其他个人购买的服务不能取得增值税进项票；有些家政婚庆服务属于生活服务-居民日常服务，即使取得增值税票也抵扣不了；因此，从这几点上看，“营改增”的实施在较长一段时间内物业管理单位的税负是增加的，并未真正实现减少税负的目的。如果我们站在长远的角度来看，随着“营改增”的不断完善与税制改革的不断深入，如果能够将不同的物业类型（商业、政府性、居民小区物业等）采取不同的增值税率进行征收，那么一定会为物业管理单位带来税负下降的美好前景。

二、新形势下物业管理单位“营改增”的应对措施

（一）进行市场调研，提前做好各项准备

这需要物业管理单位从高级管理层开始重视，根据企业自身的实际情况、结合行业特点成立专门的“营改增”领导工作小组，并提前做好市场调研和各项准备工作。例如：物业管理单位可以根据本单位近几年来的营业税上缴情况做好市场调研，并科学地、准确地对未来3-5年内的物业管理行业的发展趋势、“营改增”带来的影响等进行预测和分析，并根据实际情况制定出适合本单位的针对性强的指导文件、完善的增值税内部控制工作流程，构建增值税从申报到认证及抵扣税全流程跟踪管理制度。

（二）与时俱进，获取税收优惠政策

因物业企业提供管理的服务面广，涉及兼营和混合销售等，从短期的角度来看，“营改增”的实施在短时期内并不能为物业管理单位带来税收的减免，反而是税负的增加。因此，这就需要物业管理单位必须与时俱进，积极想办法向税务机关、政府部门等寻求帮助，切实减轻单位的税负。另物业集团分子公司众多，分布各地有一定税务差异，应统一计量口径及相应核算科目及办法，收集税收政策优惠信息，对症下药。此外，物业管理单位还可以根据自身的发展状况、自身的行业特点和性质等向政府申请各种税收优惠政策，并努力为自身的发展营造一个良好的、平稳的、有利的发展氛围和环境。

（三）进行科学的税收筹划

物业管理单位在实施“营改增”的过程中，必须先认真对国家的相关改革政策进行解读，并提前做好应对措施，防止“营改增”后出现的各种风险，请专业人士进行科学税收筹划，才能真正将税收优惠落到实处。假设物业管理公司主要服务对象是居民个人，且难以取得增值税专用发票，该公司选择适用简易计税方法用3%税率更为有利，可以采取“化整为零”和“代收剥离”（类似包干制调整为酬金制）的办法，将年度收入控制在500万元以内。“化整为零”：将物业管理公司按服务的小区单独注册为独立的全资子公司，但由集团公司区域总部统一对各子公司业务在金蝶系统里进行分别的独立会计核算与纳税申报。“代收剥离”：在物管公司需对收入进行鉴别分析，如水电销售收入其实大都是替业主代收代付的资金，应尽可能与业主及其他权利人洽谈，重新签署合同，将代收代付资金改由实际利益人自行收费、开票缴税，将收入限定为物管公司自身的、真实服务收入。

总之，“营改增”的实施对于物业管理单位而言是一项全新的、重大的事件，各物业管理单位必须正确面对、积极应对、抓住机遇、勇于拓展，为促进我国物业管理行业向着科学化、规范化、合理化、信息化的方向发展创造良好条件。

参考文献：

[1]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].上海房地，2014，05：46-47.

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一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性

（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势

在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。

（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代

史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。

（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分

在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。

因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。

二、房地产开发企业税务筹划策略

房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。

（一）土地增值税的节税关键点

我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。

1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。

2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。

3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。

（二）房产税的节税关键点

我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。

1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。

2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。

3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。

总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。

三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题

（一）设立专门的纳税筹划部门

相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。

（二）全程全方位的进行纳税筹划

房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。

（三）时刻关注政策法规的变化

目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。

四、结束语

在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。

参考文献：

1.范剑平，邹士年.加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制[N].中国证券报，2012-06-25.

2.刘德英.我国房地产企业税负状况及税金成本管理分析[J].税务研究，2008（9）.

3.李晓琳.房地产企业税收筹划[J].现代经济信息，2012（13）.

4.张雁.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2012（7）.

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一、配套费财税政策的现状及相似政策的执行情况

居民小区供配电设施配套费所涉及的财税政策主要包括四个方面，一是收费的依据，二是资金开支的范围，三是形成资产的产权归属，四是收费过程中所适用的流转税、所得税规定。

(一)配套费征收政策的收费依据

2009年5月1日，《山东省物业管理条例》正式实施(以下简称条例)，《条例》规定“住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置，或入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位，专项用于住宅小区内设施设备的投资建设”，山东电力集团及各地市供电公司，积极响应文件精神，认真开展配套费的测算和报批工作。截至2009年末，全省16个供电企业均取得了当地物价部门批准的收费文件（青岛市2003年已出台配套费政策），文件规定配套费依据当地政府部门（发改委、规划局等）批准的《建设工程规划许可证》原件中的建筑面积、范围和建筑类型，以及当地物价部门批复的标准进行收取，专款专用。物价部门批准的收费文件，不但为供电企业提供了合法的收费依据，同时对落实供配电设施建设资金、保证供电质量和安全、规范居民小区用电管理起到了积极的推动作用。

(二)配套费政策所收取资金的开支范围

居民小区供配电设施是指从公用供电设施的“T”接点至住宅楼或公建（含小区内经营性用房）设施的电能计量装置（含表箱及电表）的所有供配电设施。配套费资金主要用于上述配套设施的设计、施工、安装、调试、运行以及设备和材料的购置等费用支出。小区建设单位承担小区内供配电设施土建施工费用和施工任务，提供配电设施用房和通道。配套费资金由供电部门收取，纳入预算管理，专户储存，专款专用，不得挪作他用。

(三)配套费建成资产的产权归属

《条例》尚未出台以前，居民小区的供配电设施绝大部分属于业主或物业公司所有。政策出台后，《条例》第十六条规定“住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护、管理。……，住宅小区内的专业经营设施设备归专业经营单位所有”，条例明确规定了新建小区供配电设施产权属于供电部门所有。对于条例实施前形成的供配电设施日后处置和管理问题，条例在第十七条也进行了明确，条例规定“本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收”。目前，对于条例实施前建设的供配电设施，供电部门主要采取两种形式进行接收，一是对具备一户一表抄表收费条件的，与业主签订资产无偿移交协议进行接收，二是对不具备条件的，供电部门与村委、业主委员会或物业公司达成协议，由供电部门投资进行一户一表改造后，无偿接收资产。

(四)配套费政策收费的有关涉税情况

由于配套费的收费政策是根据《物权法》及省、自治区政府出台的有关条列实施的，属于地方性法规，尚未在全国范围内推广，《物权法》的实施只有3年的时间，配套费的收费政策也只是近两年的事情，相关政策也正处在讨论、热议及不断出台明确过程当中，因此国家目前尚未对配套费出台统一明确的相关税收政策。

二、配套费政策可以借鉴的财税政策

自1984年国家批准对110KV以下供电工程收取贴费，贴费是指用户申请用电或增加用电容量时，应向供电部门交纳，由供电部门统一规划并负责建设的110KV及以下各级电压外部供电工程建设及改造费用的总称。根据目前配套费的性质以及资金的收取、用途等规定，可以认定配套费基本与贴费相似，属于统一性质的资金，虽然国家发改委于2003年以发改价格[2003]2279号规定停止征收贴费，但贴费在执行过程中所涉及的相关税收政策，配套费在执行过程中可以进行借鉴。

(一)贴费涉及的企业所得税政策

国家税务总局《关于电力部门向用户收取的供配电贴费是否征收企业所得税问题的批复》（国税函（1998）112号），明确规定“企业按照国家统一规定收取的供配电贴费，凡纳入财政预算内或预算外资金专户，实行收支两条线管理的，不征收企业所得税；凡未纳入财政预算内或预算外资金专户，未实行收支两条线管理的，应并入企业收入总额，依法征收企业所得税”。同时明确规定“纳入财政预算外资金专户，实行收支两条线管理的，按照有关规定，应符合下列条件：第一收取的供配电贴费必须按时、足额上缴财政专户。第二支出由财政部门按预算收支计划和单位财务计划统筹安排，从财政专户中拨付，实行收支两条线，不能坐收坐支”。

(二)贴费涉及的流转税政策

财政部、国家税务总局《关于供电工程贴费不征收增值税和营业税的通知》（财税字[1997]102号），通知规定 “根据贴费的性质和用途，凡电力用户新建的工程项目所支付的贴费，应从该工程的基建投资中列支；凡电力用户改建、扩建的工程项目所支付的贴费，从单位自有资金中列支。同时，用贴费建设的工程项目由电力用户交由电力部门统一管理使用。根据贴费和用贴费建设的工程项目的性质以及增值税、营业税有关法规政策的规定，供电工程贴费不属于增值税销售货物和收取价外费用的范围，不应当征收增值税，也不属于营业税的应税劳务收入，不应当征收营业税”。

由此可见，配套费与供电贴费的实质是一样的，相关的财税政策也应积极向其靠拢，立足实际，力争推动政府有关部门出台对配套费征收、使用起到利好作用的政策。

三、推动或促成利好财税政策出台的几点措施

配套费税收政策关系到各个方面的利益，在现有收费标准的前提下，尽量做到对配套费执行免税政策，不但有利于工程建设资金的足额投入，最大限度降低购房者的成本负担，同时保证供电企业的切身利益。鉴于此，应积极与税务部门沟通，做好以下工作：

(一)深入研究目前税收政策

电力产品涉及的增值税，税法规定是对收取的电费及价外费用进行征税；同时规定对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的征收增值税，凡与货物的销售数量无直接关系的不征收增值税。配套费既不属于电费及价外费用，也与销售的电量无关，应不属于增值税的征收范围。同时也不属于目前营业税税收条例中列明的征税范围和内容，也不应征收营业税。对于上述政策的理解，应积极与各级税务人员进行交流沟通，争取达成共识。

(二)积极引导，争取税务部门理解

重点做好三个方面的沟通解释工作，一是对配套费资金的性质认定，争取得到税务部门的认可，能够按照贴费的相关政策执行；二是配套费的缴纳由房地产开发商从建设成本中列支，实际最终还是由购房者承担，如果对配套费征税，工程建设资金将不能足额投入，势必将提高目前的征收标准，会增加居民的负担；三是配套费形成的资产由供电企业进行日后的维修、维护，同时承担着较大的用电安全风险及事故责任赔偿。目前配套费的征收标准只考虑新建供配电设施的支出，未考虑建成后资产寿命周期内的维修维护和超过寿命周期后的更新改造等相关费用支出，配套费在建设时一次纳，日后不能再继续收取，对于上述相关费用支出，供电企业没有相应的资金来源进行列支，如果再考虑对配套费征收企业所得税，供电企业的负担将大大加重。

(三)不断完善征收和管理模式

在税收政策尚未明确的前提下，如果要做到配套费资金足额投入和保证供电企业利益，应逐渐改变目前由供电企业自行收费的管理模式，将配套费的收取和管理纳入政府财政预算内管理或者预算外资金专户管理。

四、结束语

居民小区电力设施配套费政策是建立在《物权法》和《山东省物业管理条例》的基础上的，在征收过程中必须按照有关要求严格执行。配套费征收政策如同一把“双刃剑”，掌控不得当将伤人害己。为了最大发掘配套费的利民作用、稳固公司既得利益，实现理想的“双赢”，应采取以下几点措施：一是积极争取税收优惠政策，规避涉税风险。二是严格按照收费政策及时、足额收取配套费，并严格按照资金开支范围及建设规范和标准对小区供配电设施进行建设，保证资金专款专用。三是选用质量可靠、环保的供配电设备、材料，严把施工质量管理，为小区客户提供安全可靠、环境友好的供电服务。只有实现了供用双方的共同利益，配套费政策才可以取得长期、稳固、健康的发展。

参考文献：

[1]《山东省物业管理条例》

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企业设立分支机构中的纳税筹划，对现代大型集团公司选择组织形式是非常重要的，设立分支机构是分公司还是子公司也是一种重要的投资方式。由于企业的组织形式不同，纳税的方式也不同，分公司与母公司的所得要合并纳税，在分公司亏损或母公司所属各分支机构盈亏不平衡时，可得到盈亏互补，降低应纳税所得额。而设立子公司具有独立的法人资格，可以独立承担民事责任，在法律上与总公司视为两个主体；在纳税方面，作为一个独立的纳税主体承担纳税义务，独立缴纳企业所得税和其他税收，一方的亏损额不能抵减另一方同期的纳税所得额，企业得不到合并纳税的好处。既然新税法中基本纳税单位是公司法人，即必须是具备法人资格的机构。言外之意，只要将设立在不同地区的子公司设立为分公司，就可以取消其独立纳税资格，而转由总公司汇总纳税，在这一流程机制下，各分公司之间就可以根据公司内部需要通过协调成本费用和收入均摊实现整体税负缩小。晋通邮电公司目前自上而下分为省公司、地市分公司及区县维护中心等三级组织架构，已经取得了整体减轻税负的作用。

1.2通过控制销售收入进行所得税纳税筹划

根据新税法相关规定，减少本期应纳税所得可通过推迟应纳税所得来实现，进而推迟或减少缴纳企业所得税。对于晋通邮电公司而言，主要依靠销售通信设备类产品、通信设备维护服务类产品、开发软件系统服务类产品、通信工程施工类服务产品、物业管理服务类产品等多种产品类型获取主要业务收入。因此可在保证公司正常资金运转的前提下，适当延迟各项销售收入的实现期限，并在业务扩展投资类型上，适度提高免税收入或低税收入的业务类型，比如选择购买国债等业务。

1.3通过控制扣除项目金额进行所得税纳税筹划

第一，根据不同种类成本费用特点进行分摊筹划。对于可以选择分摊期限的成本费用，比如摊销无形资产，考虑到税法只规定了其最短摊销期限，可以在不违反法规的前提下对分摊期限进行灵活选择，提高整体纳税筹划水平。对于可以选择分摊方法的成本费用，可结合所在行业的年度经营水平进行优化选择。具体说来，在盈利年度，应通过改变分摊方式尽快使成本费用得到分摊，使成本费用的的抵税作用尽早发挥，推迟利润实现，从而推迟履行所得税纳税义务；在亏损年度，应通过改变分摊方式将成本费用从不能得到税前弥补的年度转到可以得到税前弥补的年度。最大限度发挥成本费用的抵税作用。在享受税收政策的年度内，应通过改变分摊方式避免优惠政策抵消成本费用的抵税作用。第二，不同的项目类型，根据新税法将获取不同的税收减免政策。因此企业应优先考虑以股权投资方式去投资未上市中小型高新技术企业的相关项目。同时还应在项目建设中注意购置具有环境保护和节能节水安全生产的专业型设备，最大限度争取在项目扣除金额上符合新税法的减免政策。由此，晋通邮电公司可在业务范围和业务种类上进行统筹优化，找出维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理四类业务中符合上述减免政策的业务成分进行定向经营投资，来达到减轻税负的目的。第三，通过设计固定资产折旧计算法进行所得税纳税筹划。根据税法和财务会计制度的相关规定，不同的税率条件下，灵活采取不同的固定资产折旧法将对企业纳税筹划起到不同效果。具体说来，实行累进税率的条件下可以采用直线摊销法进行固定资产折旧，实行比例税率的条件下，可采用加速折旧法进行固定资产折旧，在使用期限内尽量快速补偿固定资产成本，进而实现延期纳税。在这一点上，晋通邮电公司在维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理上可根据具体税率调整固定资产折旧策略，以达到减轻税负的目的。

1.4通过利用国家地方税收优惠政策进行所得税纳税筹划

税收优惠政策是税收政策的主要组成部分，税收优惠主要分为报批类税收优惠和备案类税收优惠，报批类税收优惠是指应由税务机关审批的税收优惠项目，备案类税收优惠是指取消审批手续的税收优惠项目和不需要税收机关审批的税收优惠项目。是对一些特定的对象、纳税人或企业给予的税收鼓励和照顾措施，以此鼓励企业进行投资生产。然而企业经营者通过合理筹划可以最大限度地利用税收优惠政策合理避税[3]。

2提高山西晋通邮电企业纳税筹划的有效措施

2.1推行集团政策型纳税筹划方案

首先公司应深入研究税收理论、税收制度以及相关政策的变动。在维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理等各项业务的可持续发展进程中，应综合利用各类信息渠道及时获取当前经济政策中各行业相关纳税筹划的政策措施变化。

2.2推行优惠型纳税筹划方案

优惠型纳税筹划方案是企业发展过程中通过利用税收的优惠政策制定出有利于自身发挥的筹划方案。由于通信设备服务企业涉及的优惠政策较多，所以在生产经营的过程中，要充分利用好这些优惠政策，做好纳税筹划工作，从而进一步提高资金的利用率，保障企业资金稳定高效运行。

2.3推行节税型纳税筹划方案

投资是一个企业必不可少的重要环节，是企业不断向前发展的资金保障和物质前提，然而企业在投资过程中，选择合适的方案显得至关重要。首先要对投资的行业、投资方式等进行理智的选择，做到投资效益最大化，同时达到合理避税的目的。其次，要牢牢贯彻、履行国家产业政策，选择有利的行业进行投资，不能盲目避税，要按照税法支持的项目进行投资选择，以免偷税漏税。最后，企业在经营管理过程中要选择合理的费用分摊等方法进行科学核算，达到降低税收的目的。在租赁业务中也要进行合理筹划，由于通信设备服务型企业在发展过程中存在着大量的资产租赁使用项目，所以要深入了解税法的规定，在合法的前提下进行筹划，在融资租赁中还要考虑是采用直接购买租赁、转租、回租还是杠杆租赁，同时要考虑对通信设备服务企业整体效益的影响[4]。

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各单位要采取多种形式向广大房地产业纳税人宣传税法和税收政策，加强房地产企业税收纳税辅导，帮助企业规范财务核算，督导其依法、正确执行法律法规与税收政策，及时、如实申报缴纳各项税款，降低房地产企业的纳税风险；各级办税服务厅要对房地产交易、开票和办税流程进行公示，帮助纳税人了解纳税流程，提高纳税人主动纳税意识。

二、严格执行税收政策，注重日常核查

（一）扩大税收控管范围

各单位要将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入税收控管范围。

（二)严格执行调整后的个人住房营业税税收政策

个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（三）强化土地税收和二手房交易税收管理

严格执行“先税后证”，对纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税，对房地产行业涉及税种实行统一管理，把好产权办理关。

（四）强化土地增值税预缴管理，防止税款流失

严格执行市局《转发省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税实行分类预征，不得随意降低预征率；严格土地增值税清算管理，对达到清算条件的项目，督促企业及时办理土地增值税清算申报手续；加强对房地产开发成本费用的审核，不得以预征代替清算。

（五）强化房地产业企业所得税管理

严格执行国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，及时督促企业按时足额缴纳税款。

三、实行房地产业税收精细化、信息化管理

市地税局为加强房地产业税收管理，组织开发了市房地产税收一体化管理系统，各单位要充分利用这一系统，以对房地产企业纳税监控为切入点，以信息技术为依托，对房地产的开发、销售进行全程税收监控。要定期对房地产企业的开发、销售情况进行实地调查，与企业实际申报信息进行分析比对，对异常申报企业按照规定进行税务约谈、实地检查、违章处理。

四、强化社会化管理，构建协税护税网络

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投资者首先要分析资金的投资方向，选择好投资的区域和投资的行业。在不同的区域和不同的行业会造成了收益的很大差别。我国为了优化产业结构，在很多的行业进行了收税减免政策，力在改变现有的经济结构布局。企业在进行投资方向选择中，要充分的考虑到国家的税收政策，尽量的选择政策倾斜的方向进行投资，这样能够享受到税收的优惠。国家为了平衡地区的发展和控制不合理的产业布局，经常会给出区域收税的优惠，这些都是企业进行投资的方向。

1.2在组织选择中进行所得税税收筹划

企业可以选择多种组织的形式，有限责任公司、合伙企业、独资企业、股份有限公司等。若是企业的人数比较少就可以选择独资企业，对于会计核算的要求不高，一般都是定额征收所得税，税收较低。若是企业的投资人数很多但是规模并不大，可以选择合伙的方式，因为合伙的公司一般不征收企业所得税，浮水较轻。合伙企业的税收征收方式是先分后税，很多的合伙人就会降低所得税，提高企业的经济利益。企业的规模比较大一般都是选择股份有限公司或者是有限责任公司，这样的优势有：有助于企业的信用和形象；有助于企业享受五年亏补政策。企业内部控制可以选择分公司和子公司，分公司不是法人，享受不到税收政策的优惠，但是经营的损益可以纳入总公司的经营损益，这样也减少了所得税的缴纳；子公司是独立的法人，能够享受很多的税期优惠政策。若是企业在建立初期，认为很有可能亏损，就可以使用分公司组织结构，让总公司承担这一部分的损失，这样总公司的赋税就会降低。若是企业出于健康稳健发展的情况下，就可以使用子公司的形式，享受更多的税收政策。

1.3在投资方式中进行所得税税收筹划

企业扩建规模时，可以购买新设备、建立新厂房、收购亏损的企业。在我国的税法中规定，企业收购亏损企业会合并财务报表，在五年中使用盈利抵消亏损，这样可以减少税费。企业想要进行投资时，能够进行企业的直接投资或者是购买债券和股票。我国的税法规定，购买国库券获得的利息收入不用缴纳所得税，购买企业债券的收益要缴纳所得税，所以企业要做好投资方式的选择，权衡好固定资产、货币资金、无形资产等。

2.在经营阶段进行所得税税收筹划

2.1充分列支成本费用

列支成本费用是最根本的减少企业税负的方法，因为企业按照税法的规定利率和所得税的税额确定缴纳的税金，在税率确定的情况下应纳税所得额直接关系到应纳税额。