物业管理税收政策范文

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1、税收的含义：税收主要是国家凭借着政治权利，按照相关法律规定，并通过税收工具进行强制性以及无偿性的征收，参与到国民收入以及社会产品的分配以及再分配，进而取得相关财政收入的一种实现国家职能的形式。是国家为了满足社会的公共需求，凭借着公共的权利，按照法律所规定的标准以及程序，参与到国民的收入分配中，强制性的取得财政收入，它主要体现出了国家跟纳税人在征收以及纳税利益分配上的一种特殊的关系，属于一定社会制度下的一种特定的分配关系。国家财政收入的主要来源就是税收收入。

2、税收的特征：

（1）强制性：国家通过社会管理者的身份，凭借着国家政权依据政治力量，并通过颁布相关的法律跟政令进行强制性的税务征收来体现出税收的强制性特征。所有具有纳税义务的社会集团以及社会成员，绝不能够违反国家强制性的税收法令法规，纳税人在国家税法所规定的限度内要进行依法纳税，不然就要接受国家法律的制裁，这主要体现出了税收法律地位的表现。

（2）无偿性：国家对于纳税人所缴纳的税费并不支付任何的报酬或是代价，征收他们的一部分收入，税收的这种无偿性的特征主要是紧密联系着国家利用政治权利进行收入再分配的本质。

（3）固定性：纳税人以及课税对象、税目跟税率等税收法令预先规定的，并按照这些固定的法令法规的标准进行税务征收，称之为税收的固定性，有一个比较稳定的试用期，属于一种固定的连续性收入，馆员税收预先所规定的标准，征税以及纳税双方要严格遵守规定，不得随意进行修订或是调整，征税跟纳税双方不能够违背或是改变这个固定的比例或是数额及其他的一些制度规定。

3、税收的基本职能

（1）调节社会经济

社会各个集团跟其内部成员在国民收入分配中所占有的份额在政府凭借国家强制力参与到社会的分配过程中必然会发生一定的改变，他们能够支配的收入发生了不均等的减少，纳税人的经济活动能力以及行为受到这种利益得失的影响，对社会经济的结构也产生了一定的影响。政府将这种影响进行有效的利用，以此进行有目的的引导社会的经济活动，将社会的经济结构进行合理的调整。

（2）监督管理社会经济活动

国家需要以日常深入而细致的税务管理作为征收基础实行征收收入，对于税源的变化情况有一个全面的掌控，在发现问题的时候能够在第一时间内进行处理，监督纳税人依法进行纳税，严格抵抗违反税收法令的不法行为，随时监督社会经济的活动方向，给社会的正常生活秩序提供强有力的保障。

税收的主要作用就是让税收职能在一定的社会经济条件下，将其效果具体表现出来。能够体现公平税负，促进平等竞争；调节经济总量，保持经济稳定；体现产业政策，促进结构调整；合理调节分配，促进共同富裕；维护国家权益，促进对外开放等。是税收的主要作用体现。

二、税收跟企业财务政策的关系

国家财政收入最主要的来源就是税收，其是社会体制下的一种特定的分配关系。它的主要涵义是，国家为了实现自身职能，为了能够满足社会的公共需求，依靠政治权利，以法律法规为依据，通过税收工具强制无偿性的征收参与到国民收入以及社会产品的分配以及再分配所取得的一种财政收入形式。因此说税收具有强制性以及无偿性跟固定性的特点，三者之间有着紧密而不可分割的联系。它的基本职能主要包括了组织财政收入，对社会经济利益的调节以及监督管理社会经济管理活动，促进市场上的公平竞争机制，保持社会经济的稳定发展，调整产业结构，促进共同富裕以及对外开放政策的实施。财务政策主要指的是为了达到某种特定的财政以及社会经济等目的，来调节财务行为以及高速的财务关系所特定的有关政策的一个总称。企业财务政策属于其中的一种，企业管理一般有融资管理以及投资管理、对营运资金的管理、股利管理，因此说财务政策也可以说是融资管理政策以及投资营运资金方面的管理政策跟股利管理政策。税收政策会直接影响到企业的财务政策，因此要想有效的实现现代企业的财务管理目标就需要全面做好企业的税收筹划。

三、企业投资政策对税收问题的处理

1、被投资企业分回利润的税务处理方法：

投资方在关于内部投资企业在被投资企业经营中的分回利润中要确认投资收益的实现，一般不同的地区之间的所得税率存在着一定的差异性，导致了投资方企业所使用的所得税税率要比被投资企业所适用的所得税的税率要高出一部分。除开国家税收法规所规定的在定期内减税以及免税优惠以外，其所得到的投资还需要按照相关的法规所规定的还原到税前的收益之后，并将其投入到投资企业中的应交税费所得中，同时还得按照我国税收政策所规定的依法补缴企业的所得税费。外商投资企业在中国境内投资其他的企业跟国内投资企业税收税费有所不同，外商投资企业从接受投资的企业中得到利润股息，这个可以不用记录到本企业所应缴纳的税费所得额，但是还需要按照上述所讲的投资所发生的费用跟损失，不能够进行冲减本企业所应缴纳的纳税所得额。

2、股权投资发生相关费用的税务处理：

在内部投资企业中，纳税人对于一些对外投资的成本无法进行折旧或是谈笑，同时也不能够作为一种投资的档期费用直接进行抵消，对于一些财务费用外的其他费用要进行正确的处理。关于外商投资企业在中国内的其他企业的投资，可以直接从被投资企业中获得利润股息，这个不需要记录到本企业的应缴纳税费所得额里，但是这种投资所产生的费用跟损失是不能够直接冲减本企业所应缴纳税费所得额的。

四、税收对企业财务管理中的投资政策影响

1、基于投资地点选择的投资政策：

在选择经营地点的时候，要考虑到税负的总体水平以及一些主要的税种跟税收优惠、相关产业的政策导向等一些有可能会减少税收费用的内容。在跨国投资者方面，对于相关国家在同一时间实行税收居民的管辖权以及收入的来源地的管辖权导致同一所得征收双重税费的问题也要有一个全面的考虑，这样能够避免国际间双重征税的双边税收协定相关的税收抵免规定，同时对投资国家跟地区进行一个合理的选择。

2、基于投资方式选择的投资政策：

根据对象进行分类，主要将投资分成直接投资跟间接投资。通过购买经营资产开办企业，利用经营资产的投资来掌握住被投资企业的实际控股权称之为直接投资，并以此来获得企业投资的经营利润。有很多税制因素会影响企业进行直接投资，一般有商品的税收以及经营所得税跟财产税以及行为税。开办一个新的企业或是收购亏损的企业是企业在进行直接投资过程中所面临的问题。也可以说在税法允许的条件下，投资企业跟被收购投资企业两者之间进行合并报表实行集中纳税，并且能够经营盈亏抵消，那么投资企业在最终所获得的税费负担会轻松很多。

总结：我国现有的体制属于社会主义市场经济化的体系，一般企业在制定以及选择财务政策的时候，首先需要考虑税收这个主要因素，因为资本的结构以及国家投资、筹资以及股权利率等政策都会直接受到税收因素的影响。因此说要想全面的提高企业的财务管理效率，给企业的未来发展开辟出一条可持续发展的道路以及稳定的基础，就需要对税收政策有一个全面而有即时的了解，这样才能够制定出一个有效的企业财务政策，规范化以及优化企业的财务行为。（作者单位：辽宁公安司法管理干部学院）

参考文献：

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[2]林剑梅，马立娟.浅析促进我国风险投资发展的税收政策[J].华商.2008（08）

[3]渠海昌.浅谈税收政策变化对金融企业财务管理的几点影响[J].农业发展与金融.2003（09）

[4]陈平路，陈波涛.税收政策对企业投资的影响[J].涉外税务.2010（01）

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伴随着改革开放,我国物业管理行业走过了近三十年的发展之路。特别是2000年至2009年是中国物业管理行业快速发展的十年,据第二次全国经济普查数据显示,至2010年全国物业服务企业总数达到5.8万家,物业管理已成为现代城市管理和房地产经营管理重要组成部分,成为国民经济新的经济增长点,成为保民生、保稳定、促就业的重要力量。然而,由于物业管理行业入行门槛较低、专业管理人员匮乏、企业经营管理不善,以及税费负担较重,相关政策支持不足等等,物业服务行业整体经营效益不容乐观,我国物业管理行业面临较大的生存与发展问题。本文试就物业管理行业涉税问题进行分析,提出相应措施,以促进物业管理行业又好又快发展,以此进一步推动中国城市的文明化进程。

一、我国物业管理行业涉税现状及分析

我国现行税制中,物业管理服务业所要缴纳的各类税种一般包括:营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、车船使用税、印花税、个人所得税(代扣代缴)。多年来,国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地比照“服务业――其他服务业”缴纳流转税,按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税,把服务费结余,按调整后应税所得额的25%税率作为企业经营成果计算缴纳所得税。城建税和教育费附加按营业税的7%、3%分别缴纳,车船使用税则是以物业管理行业拥有的应税车船为征税对象实行定额征收。在实际工作中,物业管理公司依据所涉及的业务不同,还可能涉及增值税及其他子税目营业税问题。物业管理行业由于国家税收扶持政策的缺失和物业收费水平的停滞,在税收成本和人工成本的双重压力下,已经举步维艰,部分城市已经出现了物业管理行业萎缩的情况,留下了一系列的社会问题,对构建和谐社会造成一定的负面影响。

1、物业管理业归属“服务业”,适用5%的税率,相对于交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。据北京市政府2007年对本市行业平均利润率的调查显示,主要行业的平均利润率水平呈现明显的两极化特征,其中文化体育业的平均利润率达到了24.7%,邮电通信业的平均利润率更是高达33.6%。作为建筑业的后续产业,物业管理业利润率与建筑业不可比,而行业利润率最低的物业服务业,却承受着高于其他行业的营业税税率。此外,与物业管理业同税率的金融保险业,享受着国家营业税多项税收优惠政策,却没有一项优惠政策惠及物业管理行业,明显存在着行业高低收入的差别和减免优惠政策的不同。

2、物业管理业的营业税是以企业营业额为依据计算征收,企业负担沉重。在酬金制收费模式下,物业服务企业的营业额为向业主收取的物业服务资金,由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成,物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的,具有明显的业性质,其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支,具有代收代付的性质,不应作为税基。

3、目前,物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题。随着社会专业化分工的日趋细化,物业服务企业大多存在不同程度的专业分包,相关工作必须由相应专业技术部门来完成,物业服务企业不可能拥有庞大的专业技术队伍。如属于国家法律法规规定的消防、电梯维护等必须委托具备相应资质的专业单位承担;专业外墙清洗、日常专业保洁、中央空调维保等专项服务,也应分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间存在收入共享问题,在申报本企业营业税时,应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减,以余额作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业在计征营业税时,不允许将各分包专业公司的收入扣减,而是按照收入全额计征,明显存在重复征税的问题。

4、所得税方面,国家税务总局所发《企业所得税应税所得率核定表》中,将物业管理这一特殊业态笼统并入“服务业”中的“其它行业”,此举有失偏颇。其一,据中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》显示,目前大多数物业服务企业的经营规模偏小,创富能力差,多数企业生存状况困难,缺乏可持续发展的经济基础,40%以上物业服务企业仍处于亏损状态,近20%的企业经营状况“持平”,物业服务行业的微利特征明显,而根据现行所得税关于小型微利企业的税收优惠政策的条件对比,物业管理业被排除在外。其二,物业管理业更不符合国家需重点扶持的高新技术企业,无法享受相应的优惠政策,物业管理业在夹缝中求生存。

二、完善物业管理行业税收政策的具体建议

近年来,国家推出了住宅产业化的一系列政策,促进了我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变;同样,物业管理行业也亟待借鉴发达国家及地区的物管经验,探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系,建立社会化、专业化、企业化的物管新路,以求企业健康稳定发展。在相关政策支持上,税收政策的扶持应为最直接、最行之有效的办法。

1、独立税目、调整物业服务企业的营业税税率。随着社会的发展和进步及城市现代化程度的进一步提高,物业管理业将面对更加广阔领域和空间。随着各种现代管理措施、先进的服务理念及高科技的应用,物业管理服务将向高端化、技术化的方向发展,物业管理行业逐步成为一个集管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的综合管理行业。鉴于此,建议在营业税税目中单独设立“物业管理业”子税目,比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业,将物业管理企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率。

2、调整营业税税基,对物业服务业实现差额征收。其一,对代管代付性质的资金,采取以扣减代管代付资金后差额作为计税依据。其二,结合目前物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题,建议比照旅游业、交通运输业的征税方式,合理扣减外包服务的支出,将剩余的服务费收入作为计征营业税的依据。如:比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税;比照广告业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告者(包括媒体、载体)的广告费后的余额,为营业收入计征营业税,以体现合理税基,避免重复征税。

3、在所得税上,应尊重物业服务业利润率低的实事,实行适当的税收倾斜政策。因物业服务业既非小型微利企业,又非高新技术企业,在所得税上不能享受相关优惠政策。建议国家税务总局能够尽快出台相关政策,明确物业服务企业的各项不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的项目,作为应纳税所得额,计征企业所得税。对于物业管理企业自身而言,亦应加强管理人员素质,加强自身管理,进行相关税收政策筹划,如:在物业服务业有关所得税征收方式上,对于内部管理较为规范,具有一定规模和较强实力的企业,可申请实行查帐征收方式则较为有利;而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业,建议采取向税务机关申请核定征收的办法更为有利。

参考文献

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[2]董贤钧.物业管理新十年发展畅想[J].中国物业管理,2010(1).

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[4]徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展[J].现代企业教育,2010(1).

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自从增值税在法国开始实施以来，已经先后在170多个多家和地区开征了增值税，征税的范围也越来越广泛，涉及到了所有的货物与劳务。我国于1994年开始了增值税与营业税共存的局面。随着我国社会主义市场经济的不断发展与完善，全球经济一体化发展进程的加快，各种新的经济形势不断涌现，各种货物与劳务之间的界限变得越来越模糊，增值税、营业税共同存在的格局已经对我国经济的发展产生了严重的阻碍效果，同时，由于我国在税收征管方面存在着一定的缺陷，这对我国社会主义市场经济的发展极为不利。物业管理行业税负较高，增值税与营业税并存的局面使得该行业重复征税问题明显，这不利于物业管理行业的专业化分工，更不利于物业管理行业的全面发展。

一、“营改增”对物业管理行业的影响分析

随着“营改增”在我国的深入实施，2016年作为“营改增”的收官之年，如何使物业管理行业顺利面对新形势的到来，还必须经过深入思考才能正确面对。做好应对“营改增”为物业管理行业带来的影响的具体措施，这是物业管理行业在今后的工作中必须正视的问题。

（一）“营改增”对物业管理行业财务管理的影响

在实施“营改增”后，物业管理企业被正式纳入到增值税体系改革中，这对于促进企业的发展，进一步规范企业的财务制度、统一财务核算的口径、保证物业管理行业财务统计数据的真实与完整、保证财务信息的准确性等财务管理行为等有着积极地促进作用。在实施“营改增”后，物业管理企业原来面临的重复征税问题避免了，这不仅进一步弥补了征税中存在的漏洞，更使很多企业在税制改革中获利。可见，“营改增”的实施对物业管理行业的产业结构调整与升级、扩大市场规模有着重要的作用。

（二）“营改增”对物业管理行业持续发展的影响

在我国税制改革中，“营改增”是重头戏，它的实施对于推动我国经济结构调整、大力发展现代物业管理行业有着重要的意义。由于现行的物业管理收费中尚未形成良性、有序的价格机制，使得物业服务企业出现了税率偏高、行业税负过重的问题。实施“营改增”后，物业管理行业在新形势下，将进一步促进物业管理行业加强企业内部管理、逐渐解决企业营业税与增值税并存时存在的抵扣链条断裂而使税收增加的难题。从长远的发展角度来看，“营改增”的实施使得抵扣链条逐渐得到延伸、逐渐被打通，可抵扣的进项税额也会不断增加，“营改增”为物业管理行业带来的减税效应更是惠及更多的企业。可见，实施“营改增”后将促进物业管理行业的持续发展和经营，在增强物业管理行业发展能力的同时推动物业管理企业的可持续发展。

（三）“营改增”对物业管理企业税负的影响

在实施“营改增”前，我国增值税的税率是17%和13%这两种，“营改增”后，在原来的基础上又增加了11%、6%这两档税率。同时，在实施“营改增”后，物业管理企业原来缴纳的5%的营业税改成了6%的增值税。在物业管理企业中，其主要经营成本就是人工成本和固定成本，这两项所占的比例较高，其中，人工成本所占成本的比例高达70%，这些成本并不能为企业带来可抵扣的进项税额，这也在无形中增加了物业管理企业的税负。可见，“营改增”的实施在短期内将使物业管理企业的税负不降反增。随着“营改增”的深入实施，如果能对商品房与保障房的物业管理分别采取不同的税率进行征收，并使其享受一定的税收减免政策，再加上“营改增”财政专项资金补贴的实施，物业管理行业在未来一定时期内将会改变税负增加的情况。

（四）“营改增”对物业管理企业利润变化的影响

物业管理企业在取得的收入中需要支出日常的维护耗材费、人工费、期间费用等，在实施营改增后，小规模纳税企业在税率下降的情况下利润增加了；而对于一般纳税人而言，在实施“营改增”后由于收费结算模式的不同将导致利润发生了变化，有的增加、有的减少，例如：对于实行包干制结算的物业管理企业将会使利润得到增加，对于实行酬金制结算的物业管理企业又会由于税率的上升、无法抵扣进项税额将导致税费的增加，最终造成企业利润的下降。可见，在实施“营改增”后，对小规模纳税人性质的物业管理企业利润的增加有利，而对于酬金制结算的物业管理企业将使其利润减少。

二、应对“营改增”对物业管理企业产生影响的措施

我国物业行业的“营改增”已经接近尾声，在新形势下，我国物业行业应如何应对才能实现减轻增值税负担降低的目的？物业企业只有充分了解“营改增”的基本情况，了解增值税的基本情况，充分利用税收政策才能实现这一目标。

（一）做好税收筹划工作

物业管理企业在实施“营改增”的过程中，必须及时、准确掌握相关的税收政策，提前进行税收筹划。例如：对于那些小规模纳税企业而言，必须采用酬金制的收费模式来降低经营风险；再例如：对于一般纳税人而言，必须采用包干制的收费结算模式，在国家法律法规允许的政策范围内争取最大限度的税收优惠政策，在降低企业税负的同时做好税收筹划，并及时处理好企业的各种纳税事项，避免税收风险的发生。

（二）加强对增值税专用发票的管理

这就要求物业管理企业的财务人员一定要严格遵守《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》中的相关规定，增值税专用发票不同于其他发票，因此，必须加强对增值税专用发票的管理，获得的发票必须辨明其真伪，并加强对发票的传递、作废等流程的严格管理。例如：如果增值税专用发票出现遗失的问题，必须要到相关的税务机关备案；提高对增值税专用发票开具、管理、传递等各环节的意识，加强对税收风险的管理。例如：目前我国大部分物业公司采取收据的方式来取代水电气的费用，一般都未开具增值税专用发票，物业公司这种采取收据的方式直接导致物业企业的一般纳税人客户无增值税进项可以抵扣，严重损害了客户的经济利益。因此，必须加强对增值税专用发票的管理。

（三）提高企业的内部财务管理水平

在新形势下，物业管理企业要想得到可持续发展就必须拥有与时俱进的先进管理理念。任何一家成功的企业都会通过提高企业的财务管理水平及时发现其经营管理中存在的问题和不足，并采取相应的措施来对漏洞和问题予以纠正，从而实现提高企业内部管理的目标。不完善的财务管理体制是无法帮助企业来应对瞬息万变的经济环境的。因此，只有不断适应市场的变化才能确保企业战略发展目标的实现。例如：在一些物业管理企业中，发生了一些不规范的经济行为和违法活动，收入存在“跑、冒、滴、漏”的现象，有的企业甚至出现了等行为，不仅为企业的发展带来了困扰，更造成了企业财产的流失。因此，要想正确应对“营改增”对物业管理企业的影响就必须加强企业的财务管理、完善企业的财务管理体制，加强财务监督力度。

三、结束语

总之，在实施“营改增”后，对于物业管理企业而言是一次重大的改革事件，随着我国物业管理行业向着规范化、合理化、科学化方向的发展，为了使物业管理行业能够在市场经济中更快地适应经济环境的变化，各物业管理企业必须紧紧把握时机、抓住机遇，为促进物业管理企业的健康、稳定、可持续发展奠定基础。

参考文献：

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进入21世纪后，我国社会主义市场经济发展迅速，传统的纳税模式已经逐渐不能适应市场经济发展的需要，纳税改革势在必行。营改增政策的推广，改变了以往一些行业营业税和增值税并行的纳税模式，将实行营改增政策的行业，在进行纳税时，将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，在一定程度上避免了重复纳税的现象。在物业管理企业实行营改增政策，在短期来看企业的税负有增无减，但是从长期来看，有利于提高该企业的工作效率，促进物业管理企业的长远发展。

一、营改增政策与企业纳税筹划

(一)营改增政策

营业增政策即营业税改增值税，指将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，可以有效的避免重复纳税，有利于企业减少税负。2011年我国财务部和国家税务局联合下发营改增试点方案，于2012年开始在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点，营改增试点后取得了良好的效果，2013年8月将营改增范围推广到全国，2016年5月我国全面推开营改增试点。在推行营改增政策以前，很多行业的营业税和增值税并行，造成了重复纳税，加重了纳税人的负担，影响了企业的长远发展。营改增的征收范围为交通运输业和部分现代服务业，将营业税的价内税改为增值税的价外税，形成增值税的进项税额和销项税额的抵扣关系，减少了重复征税，有利于促进企业的转型和产业结构的调整升级，在一定程度上促进了我国国民经济的发展。

(二)企业纳税筹划

纳税筹划又称为合理避税，企业进行纳税筹划主要是指，在遵循国家法律法规的基础上，通过对企业的各项投资理财和经营活动进行事先的筹划和安排，尽可能的减少企业的纳税负担，增加企业的流动资金，进而投资更多的项目。纳税筹划的目标是使得纳税人的税收利益最大化，纳税筹划活动发生在企业的各项投资理财和经营活动之前。纳税筹划的内容主要包括避税筹划、节税筹划、转嫁筹划和实现涉税零风险，一般通过选择低税负方案和滞延纳税时间两种途径来实现税收利益最大化的目标。因此税务筹划具有合法性、事前筹划性和明确的目的性等特点。合理的进行纳税筹划有利于使企业有效率的选择经济行为，增强企业的竞争力，充分发挥税收杠杆的作用，增加国家的收入。

二、营改增对物业管理企业纳税筹划的影响

通过对上述营改增政策和企业纳税筹划的分析，我们可以了解到营改增政策的推行对物业管理企业的纳税筹划具有一定的影响，总的来说分为两个方面，一是，从短期来看物业管理企业的税负有增无减，二是，从长远看，营改增政策有利于促进物业管理企业的发展。下面分别进行论述：

(一)物业管理企业的税负从短期来看有增无减

在推行营改增政策之前，我国的增值税存在两种税率，分别为17%和13%，在推行营改增政策以后，又增加了两个税率，为11%和6%。从税率上来看，进行营改增以后，企业税负具有了明显减少。但是物业管理企业由于其自身的特征，具有较高并且不能抵扣的成本费用，例如人工费等，这使得物业管理企业的税负并没有明显的降低。如果对物业房和商品房按照营改增后的税率3%和6%进行征收，并包括减免政策和国家补贴，可以有效的减少物业管理企业的税负。

(二)从长远看，有利于促进物业管理企业的发展

我国在部分服务业中推行营改增政策以后，可以与第三产业进行进一步的融合，使得企业的内部管理得到有效的优化，进一步的促进了企业的发展和经济的增长，使企业的经济结构得到优化。就目前而言，我国物业管理行业的税负较重，物业管理的收费问题也没有得到明显的改善，且税率较高。推行营改增政策以后，物业管理企业的市场规模得到进一步的扩大，对企业的抵扣范围以及征税税率进行了一定的调整，有效的解决了重复征税的问题，有利于物业管理企业的转型和升级。因此，从长远来看，推行营改增政策可以使企业的可抵扣税额增加，一定程度上降低企业的税负，有利于促进物业管理企业的发展。

三、营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略

(一)对非居住物业和居住物业实行区别征税

在物业管理企业推行营改增政策以后，对非居住物业和居住物业实行区别征税，两者可以按照不同的税率进行征税。实际情况表明，非居住物业的征税并没有发生亏损的情况，还出现少许的盈利，而居住物业的亏损较大。因此，在进行征税时，非居住物业可以按照营改增以后增加的税率6%来进行征税，对非居住物业和居住物业实行区别征税。

(二)尽量争取税收优惠

在实行营改增政策以后，当企业出现税负增加的情况时，可以通过对相关的税收政策进行进一步的剖析和理解，从而选择更加合理有效并且可以促使企业税收利益最大化的方案进行纳税。且应该更加重视对抵扣环节的核算，通过适当增加可抵扣项目的方式来降低企业的税负。例如，使商业性房产也开具增值税专用发票；还例如通过增加的可抵扣项目，作为支付公司进行绿化和保洁的费用，不断的改善企业人工费用较高的现象。

(三)减免保障性住房税收

保障性住房由于其带有保障性质，因此，在其进行物业管理时具有一定的特殊性，在其进行征税时，应该对其进行税收减免或者税收降低。因此，相关部门在进行征税时需要针对保障性住房出台相应的住房优惠政策。应该减免经营性住房出租所得的费用，促进物业管理行业的长远可持续发展。因此，推行营改增政策以后，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该将减免保障性住房税收作为基础条件，促进物业管理行业的发展。

(四)保留补贴税收优惠

物业管理企业的经营宗旨是服务社会，利润不高，因此税务机关对物业企业进行税款的征收时往往有一定的税收优惠，通过对物业管理企业的税收优惠政策来提高物业管理的质量和水平。例如，对售后公房等利用企业代收煤气费等费用的部分，不收取增值税，将物业管理企业收取的物业费用扣除设备耗能后的余额作为物业管理企业的计税基础。通过保留公房的租金免征税的税收优惠政策，减免部分税收，尽可能的减少物业管理企业的税收负担。

(五)适当增加简易征收的应用范围

在一些行业推行了营改增政策以后，出现了税负增加的问题，这个问题在一定程度上增加了企业的负担，为了解决这个问题，促进企业的发展，应该进一步扩大简易征收的应用范围，对简易征收的计税方式加以设计。目前我国存在数量较多的小企业，作为小规模纳税人的小企业，年收入低于500万，在进行缴纳税款时，往往使用简易征收的方式进行计税，即以3%的税率进行增值税的缴纳。例如，某一小规模纳税人在进行税收缴纳时，用企业全部收入减掉人工费用支出，利用简易征收的方式进行缴税。因此，适当增加简易征收的应用范围，可以有效的减少企业的税负。

四、结束语

综上所述，营改增政策是我国社会主义市场经济体制改革的重点内容，经过较长时间的实施，取得了较为良好的效果。营改增政策的实施，对物业管理企业来说既是机遇，也是挑战。因此，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该明确营改增政策对企业纳税筹划的影响，根据企业的实际情况，不断优化营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略，通过对非居住物业和居住物业实行区别征税，尽量争取税收优惠，减免保障性住房税收和保留补贴税收优惠以及适当增加简易征收的应用范围等方式，提高企业的纳税筹划策略，实现物业管理企业税收利益最大化，促进企业的长远发展.

参考文献：

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