房地产市场投资范文

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我国国家统计局认为，外商直接投资是指外国企业和经济组织或个人（包括华侨、港澳同胞以及我在境外注册的企业）按我国有关政策、法规，在我国境内开办外商独资企业，与我国境内的企业或经济组织共同举办中外合资企业、合作经营企业或合作开发资源的投资，以及外商从企业得到收益的再投资。2002年起我国国家统计局的“外商直接投资”统计口径调整，“企业投资总额内的境外借款”只包括“企业投资总额内直接投资者对企业的贷款，即外方股东贷款”，不包括“直接投资者提供担保的第三方对企业的贷款即外方股东担保贷款”和“其他方式的企业境外借款即其他境外借款。

王家庭、季凯文、武鹏在《我国房地产投资中的FDI与房地产增长关系的实证研究中》，从实证角度分析，两者存在较强的相关性，彼此正向影响，但由于主要是因为我国房地产开发利用的FDI在我国房地产投资总额中占的比例小，2006年比重仅为1.56%.。我国房地产开发利用FDI对房地产业增长的推动作用不十分显著，对我国房地产市场影响小。华中科技大学戎雪（2008），分析FDI总额对房地产市场规模和价格影响，阐述FDI总额对房地产投资总额、商品房投资、房地产价格的影响较大，与商品房、住宅价格的相关系数高达0.921、0.929，属于高度相关。FDI总额每增长1个单位，可以引导房地产投资总额增加7.191个单位，可以引导商品房投资增加5.128个单位，影响大。尽管FDI总额不能直接作用于我国房地产市场。同时也分析房地产开发利用的FDI虽直接作用与房地产市场，但相关性分析表明他对房地产市场规模和房地产价格的影响是非常小的，也不具备线性相关性。以上通过分析国内学者关于FDI与房地市影响的主要观点，本文将通过分析深圳市近几年的房地产市场，分析FDI在房地产中的关联关系。

近年来房地产政策在国家连续紧缩货币政策后，房地产市场资金逐步紧缩。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中指出90平米以下的首套自住房首付比例调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2010-1-1212月10日，中国人民银行至年内共六次上调法定存款准备金率。2010年10月19日、12月25日中国人民银行年内连续两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。2011年8月7日中国人民银行起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。中国人民银行已于2011年26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴，预计冻结8000亿资金。2010年以来国家政策对于房地产市场表现明显的紧缩态势。

1996年～2010年房地产市场经历快速增长、下行态势和震荡发展阶段。从1997～2002年深圳房地产完成投资额，均在10%以上。但市场进入2002年以后，直到2010年，深圳市房地产市场完成投资额的总量，一直保持增长，但增速却处于振荡。在2005年2008年的市场进入低谷，深圳市房地产市场完成投资额的增速形成负增长深圳市房地产商品住宅销售面积，2005年销售面积达到峰值900万平米。在经济危机时，2007年增速降到最低，2008年的房地产商铺住宅销售额为1999～2010年最低值。深圳房地产商品住宅市场，在1996～2005年进入稳步增长之后，便进入市场振荡期。当年市场的成交量，从1996～2010年，总量处于波动上升，总量增速处于下行振荡状态。

受市场成交量影响，开发商当年新开工面积也受影响。1998～2005年，房地产市场新开工面积，呈现振荡上升过程。但在2006年，受土地供给影响，深圳新开工面积逐年减少。

房地产开发投资资金来源及构成1992～2010，如下图：

资料来源：深圳统计年鉴2011年。

1992～2010年深圳房地产市场的开发投资资金，呈现平稳上升的趋势。2008年经济危机，市场进入低谷，但在2009年快速反弹。从1992～2010年走势上看，深圳房地产直接利用外资的增幅变化不大。从1997年～2010年，深圳外商直接投资年均增长为6.9%。深圳FDI的总额总量，在2010年成为1996～2010年间达到最大值。在2004年外商直接投资跌幅为-0.4%。从1990～2010年深圳实际利用外资的年均增长速率为16.9%。高于1996～2010年深圳房地产市场投资的年均增长额是10.2%。

深圳市房地产投资资金来源及构成中可以看到，房地产资金中国内贷款和自筹资金，是房地产资金的主要来源。两者之和，占到房地产投资资金的52%。深圳统计年鉴2011年中，2010年深圳房地产投资资金中房地产直接利用外资的比例，只占到投资总额的1%，远低于国内贷款和自筹资金。2010深圳房地产开发投资资金来源及构成中国内贷款199亿元，占26%，利用外资占据10亿元，占比1%，自筹资金203亿元，占26%，其他资金358亿元，占47%。考虑占比较小，FDI对于房地产的影响效应不明显。

横向比较1997-2010年深圳市房地产投资利用外资同比增速、商品住宅销售面积同比增速、本年度房地产完成投资年均增长率比较如下图。

资料来源：深圳统计年鉴2011年。

由上图发现，2006～2010年深圳市房地产投资直接利用外资的同比增速，快速增长，但当年商品住宅销售面积增速与房地产完成投资增速，并无明显变化。由此可初步判断，深圳房地产投资利用外资，对深圳市房地产市场的影响并不显著。

资料来源：深圳统计年鉴2011年。

由上图，1997～2000年，FDI总额的增速，呈上升趋势，同时该阶段房地产完成投资的增速，呈现上升趋势。并且在2001年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入拐点。并在2002～2004年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入下行的调整通道。由于当年商品住宅销售变化，对开发商完成投资和政府开发信心，产生下行影响。

通过整理1997～2010年FDI总额、房地产开发投资数据、商铺销售数据和房地产完成投资数据，由于目前FDI在房地产资金占比不大，房地产投资利用外资。对深圳市房地产市场的影响并不显著。考虑未来国内资金成本逐渐走高，引入FDI进入资金需求量大的商业地产开发，会成为房地产市场发展的研究关注热点。

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一、房地产市场概述

（一）房地产市场

房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心是形成房地产市场交易价格。

（二）房地产市场特性

由于房地产不可移动性，因此房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益，而不是物业本身。因此，房地产市场是房地产权益交易市场。由于房地产不可移动，其区域性极强。不同国家、不同城市甚至一个城市内的不同地区之间，房地产的市场条件、供给关系、价格水平都会大相庭径。①

（三）我国房地产市场的发展现状

2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。出台遏制部分房价过快上涨的办法后，房价出现回落，投机性购房需求得到一定抑制，保障性安居工程进展顺利。2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年，国家加强了房地产市场调控。国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

二、限购令下昆明主城区房地产市场分析

（一）土地市场供求情况

土地供给方面，从同比增长率来看月度供应变化，2011年土地供应量大幅上涨。据昆明市房产信息网数据，2010年土地供应量的峰值出现在12月为7337亩，2011年的峰值出现在6月为17961亩，达到最高同比增长率4797%。

从土地成交来看，限购之后，土地成交的同比增长率较供给大为缓和，仅有12月同比下滑，其他月份都出现显著增长。整体来看，2011年土地市场的增长，尤其是6月份土地成交量大幅上涨，来自于政府对于土地供应的大规模放量，其在土地市场供应的垄断地位形成的特殊局面。究其原因，可以归结为新城开发、旧城改造、保障房建设和基础设施建设四个方面产生了对土地和资金的大量需求，为实现上述工程，在地方财政支出大幅增加的背景下，通过土地提高财政收入就成为重要的资金保证途径。

（二）全市房屋成交情况

据昆明市房产信息网数据显示，昆明市2011年共成交各类商品房72926套，成交面积602.62万平方米。虽受限购限贷影响，成交套数少于2010年90套，但成交面积约有4%的涨幅。据昆明市房产信息网数据显示，2010年昆明全年成交套数73016套，成交面积583.57万平方米。2009年成交总房源套数78134套，成交面积702.35万平方米，有大幅度增长，比2008年翻了近1倍。

（三）昆明房地产市场预测

从宏观经济来看，2012年11月CPI回落、PMI指数低于50%、楼市价格回落等系列信号，国家本轮的宏观调控已经取得了阶段性的成果，但也带来了2013年经济下行的风险。宏观基本面从紧缩到微调，将给房地产行业带来一定的积极影响。投资层面，2012年昆明的房地产开发投资预计仍将达到40%以上，保持了良好的发展势头，也为2013年及后期的昆明房地产市场发展打下了基础。结合土地市场来看，昆明2012年逆势高走，实现了供应面积、成交面积和成交总额的大幅上扬，其中住宅用地就可能形成3232万平方米的建筑面积，形成32万套的供应量，对未来市场形成了充沛的供应量。

2014年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

三、限购令下房地产企业投资策略

2013年政府的宏观调控得到进一步的深化及落实，土地政策及楼市调控双管齐下，房地产市场逐步由高速成长向常态发展回归。尽管昆明房屋成交量未受到太大影响，市场抗风险能力较强，但行业内认为目前的房地产投资依旧面临新的调整与转型。要想在市场内寻求更好的生存与发展，房地产企业必须进行房地产投资策略的重新调整。

（一）策略一：顺势而为

在限购令下，房地产企业应调整好心态，从积极的意义上解读调控，正视和承担调控的存在。

从国家政策趋势看，房地产企业应大力配合政府推进当前“房地产合理化运动”，把投资重心转移到建设保障性安居工程，与政府政策保持一致。在当前楼市调控的政策趋势下，房地产企业可以配合政府建设保障性住房，这将有利于投资者在激烈竞争下占有市场。

（二）策略二：科学定位

房地产具有的固定性、适应性、异质性的特征，其价值本身受到区位环境、配套设施、房屋结构、外观装饰等影响。限购之后，房地产投资空间受到挤压，对房地产项目进行科学定位显得更为重要。为满足不同投资或置业的需求，房地产开发商应制定适合不同目标客户群的方案，来优化市场定位。

（三）策略三：成本管理

由于房地产的长期使用性，开发周期长、流程多，成本项目的构成十分复杂，越来越多的房地产企业意识到进行成本控制的重要性。在限购的新形势下，低成本战略成为房地产企业最基本的竞争战略。更新成本管理理念，有效地实施战略，能快速培育企业的核心竞争力。

（四）策略四：薄利营销

在房地产定价方面，还应考虑低价营销的策略。对限购后推案的项目来说，低价入市成为了最为直接且有效的价格策略。除了考虑到成本定价和市场定价策略，对不同客户可采取差别定价策略。对于首购置业者、老顾客置业、一次性付清全款和按揭付款的，可按具体情况分别给予1%-5%不等的优惠。

结语

通过资料收集和分析，可以看到，短期之内，国家对房地产市场坚持宏观调控的取向不变，公民对房地产的刚性需求不变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断。在此背景下，策略转型与调整是当前房地产市场着力解决的问题。鉴于此，

本文提出了针对性的建议：（1）顺势而为：房地产企业调整好心态，配合政府建设保障性安居工程；（2）科学定位：投资空间挤压下，优化市场定位及产品定位；（3）成本管理：低成本战略；（4）薄利营销：实行低价营销策略及差别定价策略，以满足不同投资者和置业者需求。（作者单位：云南大学）

参考文献

[1] 张东.房地产投资导论[M].北京：中国财政经济出版社，2009.

[2] 王书城.中国房价大趋势[M].北京：中国经济出版社，2011.

[3] 李庆生.建造黄金屋：高回报房地产投资策略[M].北京：中国经济出版社，2008.

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保险资金能够以商业资金的身份进行公共投资领域的城市基础设施建设，在一个方面，这种投资可以满足日益增长的城市化建设资金需求，另一个方面，也能有助于拓宽资金的运用渠道。保险资金投资房地产市场也是投资城市基础设施建设的一种方式和表现。

一、我国保险资金投资房地产的有关规定

在我国，对于保险资金的投资很长时间都没有明确的规定，这成为了制约保险业发展的投资瓶颈。

多年的空白终于由保监会填充，《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》的颁布，对保险资金的投资进行全面的、系统的规定，这无疑放宽了保险资金的投资渠道。其中，新增的未上市公司股权和不动产投资的开闸又是一个亮点。

《暂行办法》在投资的主体、方式、规模等多个方面都进行了严密的布控，以严防保险公司变身成为房地产商。当然，后续规定中是允许保险资金采用股权的方式投资相关项目的，这些项目必须是已经取得了国有土地使用权证以及建设用地规划许可证的。

二、我国保险资金投资房地产的现状

我国的保险资金投资房地产的行为在近几年发展较为迅猛。这不仅与市场因素有关，也是国家宏观调控的结果。

根据现在正式实施的新《保险法》第106条规定，保险公司的资金运用渠道不再仅仅是原来限定的“买卖政府债券、金融债券”，而改进为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，同时还新增了“投资不动产”一项。这是保险资金对房地产市场的第一次正式开闸。在此之前，保险公司也只是以自用的名义购买写字楼，或者是通过信托和资产管理公司进入房地产市场。

就2008年来看，中国保险公司的总投资额是2.25万亿人民币，如果按照其他国家的惯例来保守估计，保险业在房地产的投资比例占总额的15％，并且估算出国内的房地产市场可以接收约2500亿元的保险资金投资额。

另外，2010年的保险市场也是相当的热闹。中国平安在上半年发生的两件大事，即最大规模的员工股解禁以及收购深发展，都将影响未来几年的保险市场。目前，已经有越来越多的保险公司曲线进军房地产市场，其中包括了中国人寿对11家上市房地产公司所进行的股权投资。在今年七月和八月，中国平安和中国人寿也分别在深圳和杭州两地无竞争拿地。

从保监会的政策层面来看，入市比例在下半年会得到提高，包括准入房地产市场和不动产投资等等。未来的若干年都将是令保险业和房地产都充满期待的。

三、保险资金投入房地产的利弊

保险资金投入房地产市场会对处于调整中的中国房地产业带来怎样的影响呢?总体来说，保险资金的开闸对于保险业和房地产业来说，都是一个长期的利好，当然也存在着一定的风险和不利的影响。

保险资金的投入对于国家的调节有较大的好处，国家通过市场化手段实现经济适用房和廉租房的投资建设，调节房地产市场的结构，国内保险业直接进入房地产投资市场是重大转变的第一步，这就可能有助于国家大大地改变中国房地产市场的投资格局。其次，如果机构投资者多是一些上市公司，那么有关市场活动的信息就将会向公众，这就进一步提高了市场的透明度。另外，由于投资者的建议，物业税和土地的使用续租权等等也将可能得到快速的明确。

新的资金流入房地产市场有助于缓解房地产商的资金链供应，增强市场的流动性，保险资金的入市就如同当前土地市场的国进民退一样，会提升整个地产行业开发的水平，提升其性价比，也推动了整个房地产行业的整合。由此可见，保险资金的投入甚至要比房地产的多元融资渠道的加速开放更有意义。总而言之，保险资金投资房地产市场对整个市场来说都是有很大好处的。

当然，也有许多业内人士认为，保险资金的开闸实质上是房地产市场的游戏而已，获利更多的是那些实力雄厚的大型商业物业。保险业作为长期的、稳定的机构投资者，应当追求长期稳定的发展，投资房地产业的风险是否适合行业的发展呢?虽然相比债券、股票等投资来看，商业地产的平均投资收益最小，安全性也较低，但是拥有稳定的现金流的物业也是一种较为理想的投资产品。

四、制定监管细则，加强监管力度

房地产市场对保险业有着很大的诱惑，尤其表现为住宅市场。如果政府不加强相关的监管，任由保险资金参与住宅市场的开发和利益炒作之中，将房地产泡沫越吹越大，抬升房价，后果必然是严重的。

国家相关部门进行监管的关键在于投资门槛的设定，在最终确立房地产领域将向保险资金开放的大方向下，对于投资主体、方向、比例、模式等方面就要做出严密的规定。即监管部门要出台相关细则，对主体资格及投资比例的上限都要进行把控和明文规定。只有这样，我国的保险业和房地产业才能共同进步，健康有序地发展。

参考文献：

[1]卓志：保险资金投资城市基建的探索[J]，财经科学，2003(3)

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印度的经济增长速度也不慢，一些分析师预计GDP的增长率将提高到9％。高盛公司最近的一份报告预言，到2030年，印度的经济将超过日本；到2050年，印度将成为继中国和美国之后的第三大经济体。

另一方面，印度虽然有通胀压力，但在2006年4月中旬举行的一次会议中，印度储备银行的主席反对升息，坚持让利息率保持6％不变。印度银行在自由的市场经济条件下经营已久，在银行经营和为印度企业融资的经验丰富。在孟买证券市场上市的公司有6000多个，是纽约证券交易所上市公司数量的两倍。孟买证券市场蒸蒸日上。SENSEX30指数在过去的三年里已翻了一番。印度股价的狂涨已引发估价问题。SENSEX30指数内成分股的交易价是公司预期收入的24倍，是亚洲继日本之后最贵的股票。短期内印度股票的上涨潜力似乎受到限制。

基础设施

但在基础设施方面，印度缺乏道路、机场、电信设施、电力供应等有形基础建设。很多城市一天之内要断电几次。而从孟买国际机场进入这个印度的金融中心，竟没有一条直接的路，出租车司机不得不走小道以避免塞车。

如果投资者决定在印度投资经营一个办公或住宅楼，最好买一个备用发电机，用来为租户提供不间断的电源。但这将大大地提高投资者的经营成本并影响净收入。虽然与基础建设没有直接关系，但印度有超过1.22亿的人口没有厕所，3000万人面临缺水。

分析师预测，要想将印度的基础建设提高到一个合理的水平，至少需要1150亿到1130亿美元的投资。

人口及城市化

根据联合国人口委员会报告，到2050年印度将有16亿人。

到本世纪中叶，印度最密集的人口群体将是40岁―50岁那一组。印度人的年龄中值是25岁。

财富分布状况

根据《福布斯》杂志的数据显示，印度的财富集中程度居亚洲之首。印度最富有的40个人的总资产为1060亿美元，仅印度最富有的人拉克希米・米塔尔自己名下就有235亿美元。与此同时，却有25％的人生活在贫困线下。

印度的财富似乎都集中在“城市精英”的手中，财富分布的不均自然引出支付能力问题。印度的房价在过去两年里平均上涨了3倍，孟买南部CONDO的价格已逼近曼哈顿的水平。同时，进城务工人员经常住在用纸板搭建的棚户里，无力负担哪怕是最起码的住宅。

印度的日益繁荣正进一步拉大贫富差距。

商业惯例与法律系统

自英国人统治以来，私有企业、私人财产和法制在印度就已司空见惯。虽有民主传统，印度办事程序之繁琐闻名遐迩。官僚们炮制了迷宫似的规章制度，延滞投资进程。尽管司法制度颇为强大，但不同的州对法律的解释和执行有所区别。

另外，与土地购买、物权登记、房地产税收、房租调控、以及城市土地发展相关的法律还未得到修订，不能反映近年来印度的发展。所有权不明，而且购地成本非常高。商业关系在任何国家都重要，在印度也不例外。但是印度看起来比较客观，比较开放。你不需要建立那些“特殊关系”来开办自己的房地产业务，取得必须的信息，或开始置办产业。

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一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状

2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。

新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。

作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。

与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在外围运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。

此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。

二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响

(一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资

与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％，2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具(如REiTS)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。

(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力

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从供需影响看未来住宅市场 住宅是受市场各参与方影响最为广泛的物业产品。上海住宅需求方面，本地的新增、升级需求以及外来人口购房需求为最主要群体。新增需求从人口的年龄段分布来看，主要为1970―1980年代的人群组建家庭的需求；而升级需求主要为出生于1960年代人群住宅条件改善的需求；至于外来人口的住房需求则以高校毕业生为主要购买力。研究表明，上海房地产市场近年仍然存在供不应求的状态。但值得注意的是，1990年代人口仅为1980年代一半左右，而此部分人的住房需求大约在4、5年后才开始逐步旺盛，因此从需求上来说，刚性需求可能将出现严重缩水。

从物业形式发掘商业市场机会 商业俨然已成为各开发商和投资者眼中的香饽饽。从市场参与方来看，众多开发商、收购方在选择商业物业时一般首先考虑购物中心，但是目前上海购物中心已经呈现出过量开发态势。有研究表明，2007―2010年在建和拟建购物中心41家，建筑面积540 余万平方米，年均增幅约10%左右，已经达到饱和状态，目前并非最佳的投资时机。然而机会不是没有，通过细分市场，可以发现都市型购物中心以34%的比重创造了过半的营业收入，而未来在建和拟建的项目中则以郊区项目、社区型购物中心为重点，因此，都市型购物中心依然可作为投资、开发的首选。

以差异化赢得写字楼市场 上海写字楼由于近几年的市场供需失衡，租金不断攀升，同时空置率不断下跌，整个市场势头良好。但是在2008年供应逐渐攀升之后，市场逐渐进入买方市场。未来写字楼供给主要集中在浦东地区，供给数量庞大，预计将出现过剩趋势。与此同时，一些郊区市场的花园办公、企业独栋等差异化项目，可能将更具投资价值。

谨慎投资酒店市场 随着上海的国内外商务、会展、旅游地位日益凸显，刺激了酒店业的持续发展。从2001年到2006年，客房供应总量年年两位数增长，平均房价稳步攀升。由于世博会的带动，2007年上海高星级酒店形成了井喷态势，酒店业整体入住率呈下降趋势。同时，锦江之星、如家、莫泰等一大批国内经济型品牌的崛起，使得经济性酒店的高性价比被消费者普遍认同，从而将对星级酒店的客户资源产生较大的争夺。预计未来两年酒店业的投资收益率将进一步回落，部分酒店可能将处于亏损状态，因此酒店投资需要十分谨慎。

城市布局：发掘中小城市潜力

在房地产开发大潮中，一线城市早已竞争过度，部分二线城市也正在逐渐走向饱和，更多的待开发区域分布在广大的三线、四线城市。若能在这一时期更早地进入这些城市，伴随着城市化进程的发展，未来将收益颇丰。而此时进入这些等级较低的城市，所具备的优势也较为明显：

一是竞争力小，当地小规模的房产企业完全不能与大房企相抗衡，无论从产品质量、形态还是营销推广手段等方面，大企业都具备很强的竞争优势。

二是小城市受到的调控影响不如一线城市大，需求较为稳定，多为刚性需求，风险较小。

三是当地政府对于知名房企很有期待，愿以更多优惠的政策支持与配合引进大开发商，以提高整个城市的形象和影响力。

对于三线城市的挑选同样也要遵循一些原则：如基本的经济指标（人口数量、经济成熟度、人均可支配收入等）、都市化程度、地区经济的影响力等，以判断是否能消化、消费相关定位产品。如美国最大的商业地产开发商西蒙集团，进入中国首站便选择常熟，除了其背靠长三角这个优良区域外，更主要的原因还在于常熟自身经济发展的成熟度高。常熟人均GDP高于北京、上海、南京等诸多一、二线城市，综合排名在三线城市中高居第一，同时其三产比例高达39%，高于周边苏州、昆山等众多工业城市。这些因素都是选择三线城市的判断依据和标准，

模式选择：趋利避险

在整个行业走向低谷的时候，无论是土地还是现成物业，都有很多值得抄底的机会，但是各种模式的选择也都需要深入了解其风险与机会。

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自从改革开放以来,伴随国民经济的长期、稳定、高速发展,第三产业的兴起,居民生活水平的提高,各类房地产都经历了蓬勃发展的时期,是全社会存量资产的主要表现形式。在房地产开发、建设、销售的同时,必须同时具有稳定的资金循环,才能使整个产业持续健康发展。地产资产都是REITs的可能投资对象,本文将在分析REITs的特点以及在我国的发展现状之后,针对住宅、写字楼、商业地产分别进行市场分析。

一、文献综述

从2002年开始,国内有部分学者开始关注房地产投资基金并且做了相关研究。毛志荣(2004)对海外REITs 的发展作了较全面的介绍,对REITs产品进行和国际比较,包括REITs的两种发展模式比较、REITs结构的比较以及REITs的上市条件比较。在可行性方面,吴婵君等人(2003)考虑到我国现阶段的国情,提出引进REITs从宏观上可以深化我国的资本市场,减低房地产贷款集中在银行体系的负担,引导市场资金回流银行体系;从微观上可以吸引大量的民间个人投资者。栾光旭和费淑静(2009)提出了次贷危机对于房地产投资信托基金发展的影响。杨广军(2004)分析了美国REITs的发展概况,重点介绍REITs在公寓、写字楼、零售场所、工业设施、酒店、医院采用法律规范推动REITs发展的成功经验和教训,并且定性分析了我国住宅、写字楼以及零售场所的特点以及REITs的发展前景。本文试图在前人研究的基础上定量地对我国主要房地产细分市场从供给、需求、成长性及投资收益和风险等方面进行分析,并针对当前状况提出每个细分市场REITs的发展空间。

二、我国房地产细分市场基本情况分析

1.住宅市场基本情况分析。住宅分为为高档住宅、普通住宅和低档住宅。住宅房地产一般采用出售的方式,即使有住宅租赁的存在,也是租赁商先向房地产开发商购买后进行租赁,一般不存在房地产商直接进行住宅租赁的现象,普通住宅开发量占住宅开发总量比重最大。就增长速率来看,开发总量比重居中的高档住宅发展速度最快,其投资完成额增长率及新开工面积增长率均领先于普通住宅,逐渐成为住宅类房地产发展的生力军。高档住宅的发展波动较大,因而投资于高档住宅的风险较大。属于低档住宅的经济适用房在开发总量及增长速率上都处于末位,在一些年份还出现负增长的状态。就销售面积而言,高档住宅的增长快于普通住宅的增长,而普通住宅平均价格的上涨速率则高于高档住宅的平均价格。由此反映出,高档住宅市场的需求量增长是最快的,而普通住宅依旧是需求最旺盛。

2.写字楼市场基本情况分析。写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施的相关的场地。它是典型的经营性物业,具有高投资、高收益、高风险的特点。写字楼往往采取只租不售的方式,开发商要通过招商租赁来获取稳定利益回报。自2005年以来写字楼的新开工面积波动比较大。房地产总体市场是写字楼市场生存和发展的基础,房地产市场会对写字楼市场产生深远的影响。写字楼市场有以下几个特点:市场波动幅度大;写字楼需求变化大,调整迅速;写字楼需求逐渐向二线城市转移;写字楼市场受地域的影响比较明显。

3.商业地产市场基本情况分析。商业地产的运营特点为:经营方式多种多样,以租赁经营为主;收益来源主要是租金收入;投资回收期长,投资风险大;经营管理要求高。从反映供给状况的投资完成额的数据来看,商业地产的投资规模不断扩大,并且增长率在2002～2004均保持在30%的高位增长状态,2005～2007年其增长率也依旧维持在15%左右。商业地产的需求近年呈现不断扩张的趋势,影响商业地产需求的因素主要有以下几点:城市化进程推动;消费者对商业功能需求的变化;商业企业的市场化扩张;地产开发商的运营策略变化;外资对商业零售业市场大举进入。对商业地产的需求近几年一直保持平稳上升的态势,并且近两年增幅较大。

三、我国房地产细分市场成长性分析

成长性是投资者衡量投资价值的重要因素之一,它主要强调房地产市场潜在需求与潜在供给共同营造的投资空间,这种投资空间主要来自房地产市场成长中萌发的投资机会。基于以上分析,本文主要从以下几个方面来考虑各种房地产细分市场的投资潜力。

本文在衡量市场成长性指标时选取了1998年～2008年的相关数据作为样本。通过对不同年份的指标做因子分析,提取它们的公共因子,再以每个因子的方差贡献率作为全书对各个因子的得分进行加权以构造综合得分函数。Pi=Ai1*Fi1+Ai2*Fi2

根据因子分析得出的衡量成长性的分数以及其增长率,可计算出住宅成长性综合指标的平均增长率为23.14%,根据相同的计量方法,可得到写字楼的成长性综合指标平均增长率为10.78%,商业地产的成长性综合指标的平均增长率为18.55%。

四、我国房地产细分市场投资收益及风险分析

相对于其他房地产细分市场,住宅是人们的基本生活需求,其收入和价格弹性相对较小,住宅投资具有收益比较稳定、风险小的特点。在分析万科、金地、保利地产等多家典型住宅上市公司的数据之后发现,典型住宅上市公司的净资产收益较高,并且住宅产业盈利状况比较稳定,也存在一定的风险。就住宅市场的租赁价格指数来看,经历了2007年的高峰以及2008年的低谷之后,在2009年至2010年初,其租赁价格指数又呈现较高的上升势头。相对于住宅产业,写字楼具有收益和风险都比较高的特点,受宏观经济发展形势和产业结构调整影响很大。金融街、陆家嘴等典型写字楼房地产上市公司的数据显示,从2007年到2009年,其净资产收益率都保持在10%左右,营业利润率却有较大幅度的增长。与住宅市场的相关数据相比较,虽然其净资产收益率低于住宅市场,营业利润率在2008年和2009年都高于住宅市场。根据写字楼租赁价格指数显示,写字楼市场的价格波动较频繁并且幅度较大,由此也可看出写字楼市场的相对高风险。写字楼受宏观经济发展影响大,并有一定的放大效应;客户不稳定,具有较强的流动性,经营管理成本较高;对品牌和物业服务水平要求高,新的投资者进入壁垒较住宅要高一些。

商业地产的发展取决于人口构成、恩格尔系数、消费信心和购物方式。相对于住宅产业,商业地产具有收益和风险都比较高的特点,尤其是高档商业地产受宏观经济发展形势影响很大。典型商业地产企业的净资产收益率自2007年到2009年呈不断下降的趋势,2008年和2009年的净资产收益率和住宅与写字楼相比较低,说明其自有资金的利用效率较低。其主营业务利润里高于住宅市场,但低于写字楼市场,处于中间位置。根据商业地产租赁价格指数显示,2008年前其租赁价格一直处于高位小幅波动,金融危机使租赁价格大幅度下降,在09年下半年,又逐渐上升至金融危机前的高位。可见,商业地产的租赁价格和宏观经济状况有着明显的关联关系。

商业地产的风险主要来源于以下几个因素:企业管理内容涉及商业和地产两个行业和多个经营阶段;跟政府部门合作多,不可控因素多;合作企业多,协调统一管理有难度;商业物业销售和租赁方式特殊,技巧和手段要求高;商业物业建设和运行需要觉资金,融资还款风险高;回报形式组合多样,收益的风险评估难度高;在商业地产的产业链中涉及利益方众多;需要有符合行业经验的高素质人员,存在人员能力风险等方面的风

五、结论

房地产投资信托基金是一种具有高收益率、高流动性并且能够产生规模效应的房地产金融产品。在我国还没有一只真正意义上的房地产投资信托产品出现,不论是信托公司还是房地产企业都已经通过各种方式涉足该领域,也取得了不错的成效。2009年1月6日的国务院新闻办新闻会上,中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露,央行已经形成房地产投资信托基金(REITs)初步试点总体构架,并将在上报国务院后进行试点。随着政策的进一步放宽以及房地产市场的不断完善,REITs将会在房地产融资市场上有很大的发展空间。

由于REITs和其它融资产品的差别,其对投资对象也有一定的要求。在住宅市场上,由于2008年12月13日,国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》并指出普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。高档住宅以其高速的发展趋势和巨大的发展潜力成为最合适REITs投资的对象之一。目前,北京、上海等一些大中城市中已经出现了一批商务人士和外籍工作人员,他们的生活和工作具有一定的流动性,并且对生活品质要求较高,倾向于租住社区环境好、服务水平高的高级公寓,随着这部分人群数量的增加,高档住宅出租市场将会得到进一步的发展。在写字楼市场上,目前国内许多写字楼的直接开发商并不是通过出租获得利润,而是直接出售。一方面是为了加快资金回流,另一方面也是因为没有专业化的团队对写字楼进行日常经营。写字楼的出售将会使其产权被分解,会给以后的物业带来很多的问题,也会削弱整体价值。由于REITs资金规模大,可以减小资金回流慢带来的风险;REITs以其专业化的操作水平和策划能力能够使写字楼的日常经营问题得以解决,REITs在写字楼市场上将有很大的发展空间。

在商业地产市场上,由于商业地产的资金投入规模巨大,许多开发商考虑到“退出”的困难不愿涉足于此。而REITs为商业地产开发商提供了较好的“退出通道”。同时根据前文的分析,商业地产的在供给和需求上的增速已超过住宅和写字楼,逐渐成为房地产市场中的一支主力军。随着经济的不断发展,人们消费水平的不断提高,商业地产的需求量还会进一步增长,加之在我国发行的一些准REITs也主要以商业地产为投资对象因而有一定的经验,这些都将为REITs的发展提供一个更好的机遇。

参考文献

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[3]吴婵君.美国房地产投资信托基金及借鉴[J].城市开发.2003(8):24～27

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然而据了解，从去年下半年开始，京城已有不下种与房地产有关的理财产品投向市场，其中大多数房地产投资理财产品都迎来了火爆的销售场面。在这些项目中，最高的收益率几乎超过。这在利率探底，股市、债市前景不明朗的投资大环境下，显得分外抢眼。众多手中攥着资金，急切寻找投资途径的个人投资者，也好似突然抓住了一个投资良机。不过，有关专家却预警：房地产投资产品有好有坏，投资时还需擦亮双眼，不要忽略了对风险的把握及考虑，更需要防范在投资过程中的四大误区。

误区一：开发商承诺的收益越高越好。业界人士在接触客户过程中感触最多的是，很多客户都有一种误区：把理财当成致富的门路，只关注单一产品的收益率大小。而据业内人士介绍，理财是一种理性投资，是对财富的长远和全盘规划，不能只单一地注重某一产品的收益率。所以，理财专家认为，个人首先要明确理财目标，根据自己承担风险的能力制定理财计划，更重要的是应认识到，理财绝不是暴富的途径，不能只看收益。

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中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）30-0158-02

一、房地产市场波动涵义

学术界对房地产市场波动并没有确切的定义，许多学者将“房地产市场周期”及“房地产市场波动”混为一谈，但是二者之间存在着很大区别。简单来说，房地产市场波动包含多种形式，周期波动只是其中一种。房地产市场波动广义的涵义是房地产经济数量表现出依时间先后次序所组成的排列，狭义的定义是指房地产价格水平、房地产经济增长率等方面的波动形成的整体运行状态。

二、影响房地产市场波动的因素

（一）政策因素

（1）土地政策，土地供应政策对房地产市场的影响主要体现在土地供应量、供应结构与供应方式等方面。（2）金融政策，随着中国房地产金融政策体系的建立和完善，中央银行对中国房地产市场发展的关注不断提高，并运用金融政策抑制房地产市场的波动。（3）税收政策，房地产市场税收体系包括开发、交易和保有三个阶段，房地产开发阶段的课税，将会影响房地产商品的供给，调节投资结构并控制投资规模。房地产税作为国家经济调控的手段之一，在抑制房地产市场波动的实施过程中一直发挥着积极的作用。政府通过税收优惠、高税率等多种途径对房地产市场进行干预，并对不法房地产商的投机行为予以抑制和打击，对中低收入购房者予以优惠或补贴，进而平衡房地产市场的供求关系，降低房地产泡沫带来的不利影响。

（二）经济因素

（1）经济发展是中国房地产市场波动的大背景环境，两者之间的高度相关性被很多学者证实。一方面，中国经济的繁荣和衰落影响房地产市场同向变化，呈正相关，即当经济增长较快时，房地产市场发展相对快速，当经济增长较慢或经济水平下降时，房地产市场也会受到较大影响，出现萎缩、停滞甚至是倒退；另一方面，这种正相关并不是同步的，房地产的波动要比经济变动晚约一年。（2）利率，政府通过调控利率来调控房地产市场。一般情况下，利率变动与房地产市场波动呈反方向变化，因为利息率的升高或降低，影响房地产企业的资金和房地产市场的价格，进而影响房地产供给及消费需求。在供给方面，当利率下降，开发商融资较容易，融资成本较低，从而形成的房地产价格较低，促进房地产市场供给增加。在需求方面，由于房地产成本较高，进入房地产市场必须获得一定量的贷款的支持，利率高势必加大了购房者的贷款成本，从而抑制了对房地产的需求。（3）人均可支配收入，收入的多少决定了消费者对房屋的购买能力，对房地产市场的需求起到很大的作用。一般情况下，人均可支配收入与房地产需求呈同方向变化。人均可支配收入不仅直接影响着房屋需求的变化，而且通过调整银行贷款的比例影响了利率的变化，从不同的方面引发房地产市场的波动。

（三）人口因素

人口因素对房地产市场的影响体现在人口数量及人口质量两个方面，它们对房地产市场的需求影响较大。（1）人口数量，人口数量的不断增长，影响了房屋需求的持续增长，也决定了对土地的需求量，由此也决定了房地产市场长期波动呈现不断增长的趋势。例如，改革开放之初大量移民涌入中国沿海特区，人口数量的增长促进了住房的需求，带动了当地房地产市场的发展。（2）人口结构，人口结构分为年龄结构和性别结构，年龄结构对房地产市场活动有较大的影响。一般来说，不同的年龄段的消费者购房实力不同。年轻人收入较低，多以租房为主，购房置业能力有限；相反，中老年人收入和积蓄比较丰厚，多以买房为主，住房自有率高。

（四）国际因素

随着全球一体化的发展，任何国家的经济（下转186页）（上接158页）发展都不可能完全摆脱来自其他国家的影响。国际政治、经济因素对房地产市场波动的影响也日益增强。一个国家对外开放的领域和程度决定了宏观经济与房地产市场受国际因素影响的大小。中国加入WTO之后，房地产市场也面临巨大的机遇和挑战。2008年，美国次贷危机引发的全球经济危机爆发，中国房地产市场也受到了重大影响。

（五）心理因素

心理因素更多的是在短期内对房地产市场波动的产生影响，主要体现在预期、投机、从众心理等方面。预期心理是房地产市场波动的主要动因。对以满足刚性需求的购买者来说，其购买行为对房地产价格涨跌的预期所左右；从房地产企业角度来看，如果预期未来的房地产市场发展形势不好，则房地产投资将会减少，从而导致房地产市场的波动。与之相反，如果预期未来的房地产市场发展形势良好，则房地产投资将会不断增加。在房地产市场中，既有投资者又存在投机者，具有投机心理的人往往想要在房地产市场波动中谋取利益，从而制造出更大的房地产市场波动。投机者一般通过囤积、炒地皮、制造假消息等手段谋取利益。从众心理会形成普遍的乐观情绪或是悲观情绪。看到房地产市场一片繁荣，消费者便开始纷纷购买房屋等待升值，促使房地产市场出现泡沫，反之，房地产市场衰退，许多消费者便出现悲观情绪，导致市场进入停滞或衰退，这两方面都导致了市场的波动，悲观情绪和乐观情绪反复交替，导致了房地产市场出现周期性波动。

三、结论

抑制房地产市场波动应采取综合性的对策措施，首先，应明确房地产市场发展的社会和经济目标，为抑制房地产市场波动提供方向；其次，设立房地产市场警戒线，确定抑制房地产市场波动的时机、力度以及手段；再次，加强房地产市场需求调控及管理，完善保障性住房的制度，加大房地产市场监测力度，不断完善房地产业相关政策。

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近年来，房地产市场发展迅速，已逐步成为我国社会经济发展中具有重要影响力的部分。在房地产业快速发展过程中，出现了一系列问题，如投资过多、房价涨幅过快、房屋空置较多等，这些问题都是由于对房地产市场缺乏了解，盲目投资导致的结果。因此，政府部门和房地产开发商需要对房地产市场进行科学预测，了解房地产市场发展趋势，以便做出科学的开发投资预测。西安是陕西省的省会城市，也是我国西北地区重要的区域性中心城市，近几年，西安市政府大力推进的“大西安”规划，使得都市圈不断扩大，逐步要将西安打造成为一个国际大都市［1，2］。在这一背景下，西安市国民经济发展持续保持稳步回升态势，固定资产投资快速增长，房地产开发投资持续增加，房地产开发力度不断加大，房地产成交量价也不断攀升，整个房地产市场呈现良好发展的势头［3］。但是，在看到成绩的同时，我们也看到了西安房地产在发展过程中存在的问题：如房地产资金链紧张、缺口较大，房地产供需结构失衡，房地产价格上涨过快等［4］。那么，未来西安市房地产市场走势如何？房地产开发投资力度怎样？房地产供给和需求状况如何？这些问题都需要我们进行研究。本文以灰色系统理论为指导，以灰色预测模型GM（1，1）为预测技术手段，以西安市房地产市场供求状况为突破口，从房地产开发投资预测、房地产开发施工房屋面积预测、房地产开发竣工房屋面积预测为具体预测方向，对西安市房地产市场在未来几年的发展状况进行了科学预测，以了解未来西安市房地产市场的供求，为政府部门宏观引导和房地产企业合理投资决策提供依据，为促进西安房地产市场健康发展奠定基础。1西安市房地产市场发展现状作为二线城市，西安市房地产市场起步较晚。自20世纪末，西安市房地产市场才逐步得以发展。从2003年起，西安市房地产迅速发展，房地产开发投资额、房屋施竣工面积、房屋销售面积出现全面提升［5］。根据统计数据，2000年西安市房屋平均销售价格为1509元/m2，2010年为4341元/m2，比2000年翻了近3倍；对于房地产开发投资额，2000年为52.48亿元，到了2010年增长到842.34亿元，年均增长率为32%。2008年，在国际金融危机的背景下，国内经济受到较大影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显。在此环境下，西安市场销量同样表现为下滑，但房价仍然保持了小幅增长的发展态势。2009年以来，国家一系列宏观调控政策，对西安房地产市场产生了重要影响，尤其是2011年2月26日西安市房地产市场“限购”政策的出台，使得西安房地产市场开发投资和销售价格迅速降温，房地产市场逐步趋于合理。可见，西安市房地产市场在经过了一个超常发展之后，正在朝着一个理性的位置回归。但是，在“十二五”期间，在西安建设国际化大都市的背景下，在城市化迅速扩张的前提下，西安市房地产市场的发展趋势仍是一个需要认真研究的课题。

2西安市房地产市场预测内容和方法

2.1预测内容本文对于西安市房地产市场的预测，主要是对房地产的供给与需求进行预测。具体来说，可从房地产开发投资、房地产施工房屋面积和房地产销售面积三方面进行预测［6］。（1）房地产开发投资预测房地产开发投资，是指房地产投资者将资本投入到房地产业，以期在可预见的未来获取预期收益的一种经济活动［7］。房地产开发投资预测，就是预测在未来的一段时间，房地产投资者为获取收益而向房地产行业投放资本的总量走势的一种预测。房地产行业投资不能过高也不能过低，过高会造成房地产企业的盲目投资，房地产企业发展过快，不利于政府部门对于房地产企业的管控；投资过低，则会影响房地产行业以及其所带动的一系列行业的发展，影响一个地区经济的发展。房地产开发投资额，既是投资决策者根据市场需求状况确定的结果，也是反映房地产市场供给的有效标准。因此，这里通过对房地产开发投资额的预测，以全面了解未来房地产市场的供需状况，能够为政府部门管控房地产行业稳定发展提供依据，也能为房地产企业投资决策提供参考。（2）房地产开发施工房屋面积预测房地产施工房屋面积是指在一定期限内施工的全部房屋的建筑面积［8］。通过预测区域未来一段时间内房屋施工面积，可在一定程度上了解未来一段时期内房地产市场的供给状况，为房地产企业对于未来房地产市场的把握提供依据，为消费者选择购房时机提供心理预期。（3）房地产开发销售房屋面积预测房屋销售面积是指在一定时期内房地产市场成交的各类房屋面积的总和。这一指标可以从一定层面上反映当地房地产市场的成交状况，可以看出消费者对于这一时期内房地产的热衷及需求状况，因此，对房地产开发销售房屋面积的预测，可以了解未来一段时期内房地产市场的需求状况，为政府部门宏观把握房地产市场状况，合理调控房地产市场供求提供依据，为房地产企业开发投资量的制定提供决策依据。

2.2预测方法对未来西安市房地产市场状况进行科学合理地预测，准确把握未来西安房地产市场走势，有利于政府部门、开发商和消费者理性把握市场动态，避免市场发展的大起大落带来的房地产市场震荡。从近几年来西安市房地产市场的变化趋势可以看到，西安市房地产在保持了一定规律性的同时，也存在一定的随机性。针对西安房地产市场这一特征，可采用灰色预测模型GM（1,1）来对西安市房地产市场未来发展进行预测，该方法可较好的反映西安市房地产市场的发展变化特征。灰色预测模型出自于灰色系统理论［9］。灰色系统理论（GreyTheory）是由我国邓聚龙教授于1982年提出的一种新型理论，是现代控制论中的一个新领域，是关于研究灰色系统分析、建模、预测、决策和控制的理论［10］。灰色预测模型的特点是可适用于一般灰色经济系统的预测，即只需具备少量数据就可进行系统分析、系统建模、系统预测。灰色预测模型解决了由于数据量少、数据信息不确定等原因而导致的无法研究的问题，现在已经普遍运用于工程、管理科学及社会经济等许多领域，并在房地产投资开发领域，取得了较好的运用［11，12］。灰色预测模型GM（1，l）的建立过程如下［13］：（1）模型建立设有一组原始序列：x（0）=（x（0）（1），x（0）（2），…，x（0）（n））对原始序列作一阶累加生成.

3基于灰色预测模型的房地产预测分析

本文采用灰色预测模型对西安市房地产市场供求状况进行预测，所需数据来自于《中国房地产年鉴》、《中国城市统计年鉴》、《陕西省统计年鉴》和《西安市国民经济和社会发展统计公报》中的房地产数据（预测原根据上面数据，我们首先对西安市房地产开发投资额建立灰色预测模型GM（1，1），结果见表3。根据结果可得房地产开发投资额灰色预测模型参数如下：标准差比C=S2/S1=0.0849<0.35，小误差概率P=1>0.95，所建模型精度等级较好，可以用来预测。所以，房地产开发投资灰色预测模型为：标准差比C=S2/S1=0.19995<0.35，小误差概率P=1>0.95，所建模型精度等级较好，可以用来预测。所以，房地产来发销售房屋面积灰色预测模型为：则2011～2015年西安市房地产市场预测值见表4。图1为西安市房地产开发投资额预测值与实际值的对比图，从图形可以看出，两者相差不大，预测数据可以作为未来几年西安市房地产开发投资状况的参考数据。同理，可以得到西安市房地产施工房屋面积和销售房屋面积的预测值与实际值的对比图，可以看到，实际值与预测值之间的差别不是很大，预测数据可以作为未来几年西安市房地产市场发展的参考数据。

4结论及讨论

根据西安市房地产市场发展状况，以及房地产数据的获得情况，我们采用灰色预测模型GM（1，1）对西安市房地产市场中的开发投资情况、房地产开发房屋竣工情况、房地产开发房屋销售情况进行了预测，通过模型检验，预测精度符合要求，预测结果具有一定的科学性和可信度，能较好的反映未来几年西安市房地产市场发展的总体趋势。

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【关键词】

菏泽市；房地产市场；对策建议

一、房地产市场的相关理论

（一）房地产的概念

房地产就是指土地、建筑物及固着在其上的不可分离的部分及其附带的各种权益。通俗地讲即指房屋和土地，或者房产和地产。

房地产由于其自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称之为不动产，包括实物，权益和区位三要素。房地产的范围包括土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

（二）房地产市场的概念

市场一般狭义上指商品交换的场所；广义上可以理解为商品交换关系的总和。在房地产经济学中，对房地产市场下的定义是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。现时所称房地产市场，包括国有土地使用权出让，转让，出租，抵押和城市房地产转让，房地产抵押，房屋租赁等交易活动。

二、菏泽市房地产市场发展的现状分析

菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤。总面积12238.6平方公里，人口875万。随着经济的发展，菏泽市房地产市场一直保持增长势头。菏泽市房地产开发投资逐年递增，但是增长速度在2010年达到71.1%的最高点后开始放缓，2013年房地产开发投资增速仅为16.9%。商品房的施工面积也呈逐年递增的趋势，但增速同样是在2010年后放缓，但在去年回升了17个百分点。房屋竣工面积和房屋销售面积发展趋势类似，都是在2012年进入低谷，但在2013年有所好转。从结构上看，可知住宅投资占房地产开发投资的比重最大，但近三年所占比重开始下降，与之相对应的商业营业用房投资占房地产开发投资的比重在逐渐上升。

由以上数据可以看出，菏泽市房地产市场总体呈上升趋势，但增长速度在减缓，但在2013年情况有所好转，商业营业用房投资所占的比例越来越大，反映出房地产市场的结构变化。

三、菏泽市房地产发展中存在的问题

（一）房地产市场产品需求不足

现阶段，菏泽市房地产开发投资规模相对过大，菏泽市城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入。整个市场刚性需求不足。首先，从人口数量上看（图1），2007年至2013年菏泽市人口一直呈上升，增长速度在2009年达到最快后开始放缓，近三年菏泽市人口保持平稳低速增长态势，本地居民的刚性需求经过前几年的努力基本已经得到满足。其次，从年龄结构上看，少儿比重略有上升。2013年，全市014岁少年儿童占总人口的比重为20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增长较快。2013年，全市65岁及以上老年人口占总人口的比重达到11.0%，比2010年提高1.3个百分点。全市65岁及以上老年人口达到92.0万人，比2010年增加11.6万人，年均增加3.9万人。而20002010年间，65岁及以上老年人口年均仅增加1.7万人，老年人口增长明显加快。由于少儿和老年人缺乏房屋购买能力，这对于房地产市场有不利影响，

（二）房地产价格与居民收入不协调

2013年菏泽市市在岗职工年人均工资35450元，比上年增加3239元，增长10.1%；城镇居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增长11.0%；农民人均纯收入9309元，比上年增加1122元，增长13.7%。但是菏泽仍旧是一个经济欠发达地区，2013年全市城镇居民人均可支配收入和农村人均纯收入仅为全省平均水平的75.1%和87.7%，制约了居民的房屋购买能力。目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力，中低收入人群无法得到有效的需求。

（三）房地产开发模式单一

菏泽市大多数开发企业开发模式单一，缺乏全产业链的开发能力。近几年，许多只有资金而没有经验的企业纷纷加入房地产产业，业务能力偏低，开发模式单一，大多数资金是用于投资住宅地产的开发。随着城镇化的推进，国家对发展第三产业的支持以及消费者消费需求的升级，商业地产和旅游地产所占份额将会相应的扩大，而目前菏泽市房地产市场中同型产品较多，可供购房者选择的其他业态形式的产品很少。

四、对菏泽市发地产发展的建议

（一）加强对房地产市场的宏观调控

依法整顿地产市场经济秩序，进一步完善房地产土地开发的方法，合理控制城镇房屋拆迁的规模和进度，稳定住房价格。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应。加强整体规划和管理，统筹要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建设成本。要加强对房地产形势的监测分析，建立房地产预警体质和信息系统，引导企业理性投资和居民理性购房。

（二）促进发展房地产市场多元化发展

切实引导开发企业注重产品的开发模式的转变，鼓励企业丰富业态形式，积极引导商业地产、旅游地产等业态形式的发展。特别是旅游业对房地产市场的发展具有升温作用，能够促进房地产市场的稳定与繁荣。菏泽市发展旅游业过程中规划不够合理，对环境的破坏严重等问题制约了菏泽市旅游地产的开发与繁荣。因此，菏泽市发展旅游地产首先要做好的就是旅游业的合理规划及环境保护工作，要科学规划与布局旅游景点，规划要严格按照最大限度的利用旅游资源及完善的环境保护措施相结合的原则，建立起房地产市场与旅游业之间密切的联系。

（三）扩大房地产投资融资渠道

菏泽市房地产市场投资的融资渠道单一，亟需建立完善的融资法律法规是政府的职责，融资法律法规的实施有助于建立多元化的融资体系。发行股票是房地产开发商进行融资的一种有效途径，因此菏泽市要借助于法律法规建立多元化的房地产融资渠道。

参考文献：

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[3]刘丽.广州市房地产市场投机度实证分析[J].特区经济，2010，08：4243

篇12

引言：

近年来，中国城市房地产市场快速、持续地发展，城市房地产市场在其发展过程中呈现出非理性扩张势头，房价猛涨，房地产作为人们生产以及生活不可或缺的媒介，它的发展问题也会进一步影响到社会生活各个方面，使得土地出让市场、消费市场、税收市场和金融市场等也在某些层面受到影响，并且造成日益突出的社会问题，如不及时规范和治理，必将严重影响我国的经济发展与和谐社会建设。政府、房地产开发公司、购房者是房地产市场的三大参与主体，同时也是影响房地产市场发展的三大要素。房地产产业快速发展的利益蛋糕多数被此三大主体所分割。三大主体要素与房地产市场的关系是怎样的？房地产价格为何久调不降？如何制定宏观调控政策有效调控房地产市场，这是我们关心的主要问题。针对上述问题进行了如下研究。

1.三要素分析

1.1政府

政府在中国房地产开发过程中扮演着举足轻重的角色。首先它政府房地产开发的土地供应者，土地完全控制在政府手中，政府可以控制土地的供应量、供应类型及转让价格。其次政府也是房地产开发的市场参与者，政府通过出让土地和设立国有企业参与房地产开发，获得房地产市场的收益。最重要的是，政府又是房地产市场的调控者，政府需要保持经济平稳增长、防止出现金融风险、保障社会的公平、解决民生问题，因此政府又必须寻求抑制高涨的房地产市场价格、压制房地产开发投机行为。

一方面，根据官方数据计算粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例甚高已经成为不争的事实。

另一方面，土地出让面积逐年上升，政府每年从房地产销售中取得的大量资金用于城市基础设施建设，提升了城市形象，改善了城市居民生活条件，展现施政者城市建设业绩，如图1所示。

图1 政府从房地产市场获得利益流向

政府在房地产市场中分得了相当份额的“蛋糕”，并将自己的利益与开支紧紧地结合在一起。由于不可分割的利益关系，政府在“房地产热”中无形起到了推波助澜作用，屡次的调控始终达不到降低房价、稳定市场的目的。

1.2房地产行业

与政府一样，房地产行业也扮演的角色也是有积极一面也有消极一面。一方面，房地产公司是房地产开发的实施者，是房地产利益的创造者，同时也是国家经济发展的主要推手之一房地产业直接及间接带动GDP的10.3%；房地产业自身的增加值直接计入GDP，占GDP的4.63%；房地产投资的关联产业影响对GDP的贡献度最大，占GDP的5.45%；房地产投资会带动住房消费建材和家具家电等耐用消费品需求增加，占GDP 0.18%。；另一方面，房地产公司的目标是在房地产市场上实现利润最大化和占有更大的市场份额，同时也是房价上涨的主要推手之一，并且，房地产的高额利润促使各行企业积极参与房地产利益分配，近些年来，很多其他行业的企业选择进入地产，包括家电、服装、食品、家居、金融、制造业等，房地产业成为了名副其实的“唐僧肉”，谁都想来咬上一口。2012年福布斯中国富豪榜中，上榜的400名富豪，有128名在各自的所属行业中涉及了房地产业务。而前100名中有34名涉足房地产行业，其中一半的公司主营业务不是房地产开发。这就使得中国经济结构畸形发展[2]。

1.3已有购房者

截止至2012年，中国中产阶级占总人口的24.6%，若刨去农村人口（占总人口48.63%）则占到了50.59%，，居民消费剩余的比例不断上升，这就意味着早富裕起来的那批中产阶层不仅能买得起大房子，还能购房投资，但是为什么要买那么多房子？这背后还有另外一个问题，就是，不买房子，他们买什么？缺少投资渠道是大量资金涌入地产投资市场的重要原因之一。

居民投资渠道过于狭窄，而房地产具有投资和消费的双重属性。房地产具有稳定性，有着保值增值的作用，还可以传给下一代，基于如此考虑，更多人倾向于投资房产。据一项针对国内六大城市居民的投资意向调查显示，即使是在楼市股市低迷的状况下，依然有超过40%的居民投资时选择购买房产时选择购买房产[3]。

2.三角利益链分析

中国房地产市场三大主体要素的本身特性加上相互作用最终形成了牢不可破的中国房地产市场“利益三角链”如图2。房地产项目使地方政府获得高额的土地收益和税费收入；房地产项目开发使房地产开发公司（包括非主营房地产的公司）获得高额的利润；房地产满足购房者的刚性需求和投资投机需求。

中国房地产市场的“三角利益链”紧紧地结合在一起，牢不可破，三方均享受着房价上升所带来的收益。中国房地产市场三大主体要素之间的利益链关系，使三大主体皆不希望房价下跌。这也是国家进行多次宏观调控，房价始终降不下来的重要原因。受害者则是后来新加入的购房者，但往往这部分的购房者都是具有刚性需求的真正客户而非投资者。房地产利益链条的循环不断提高新购房者的进入门槛，终会将之后的新购房者拒之门外。新购房者承受了巨大的风险和高房价的沉重负担。

3.结语-系统整合市场要素使房地产市场健康化

要打破这种局面，使国家宏观调控真正实施，并且保证其在地方实行的力度。使楼市调控走出“越调越涨”的怪圈，我们就要切中要害，切断利益链条。这就需要从各个环节斩断利益链。

参考文献：