房地产行业市场调查范文

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1.对项目所在地的房地产行业的发展水平，现有房地产项目的地理分布、功能及市场定位，现有和潜在竞争对手的现状及发展趋势，当地房地产的消费习惯及发展趋势，当地政府规范房地产行业的政策法规等进行市场调查，形成市场调查报告;

2.提供项目规划方案中总平规划、户型配比等与目标市场相关的设计依据;

3.结合公司的发展战略、拥有的资源状况及市场调查的结果，确定项目的功能用途，项目的社会及经济效益，项目的销售周期等并编写项目《营销策划案》;

4.针对既定项目所要面对的细分市场，编制项目的销售及定价策略、销售资金回笼计划等;

5.负责项目的销售前景、市场接受情况等论证工作;

6.集业内成功的案例和领先的理念与方法及竞争性项目的营销理念;

7.对本职所负责的调查、策划资料进行整理归档;

8.完成上级交办的其他工作。

工作职责:

1.对提交报告的合理性、完整性、准确性、可操作性负责;

与上级的沟通方式:接受房地产营销策划部经理的业务指导和工作安排;

同级沟通:对房地产开发经营部、财务部、工程部、合作伙伴进行业务沟通;

岗位资格要求:

性别:男性

教育背景:专科学历(或同等学力)，房地产市场营销相关专业。

经验: 3年以上房地产策划相关工作经验。

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中图分类号：G640 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2012）05-146 -02

我国快速发展的房地产行业，对专业人才的需求量越来越大，同时对从业人员的要求也越来越高，不仅仅要求掌握扎实的房地产专业知识，同时还要有一定的实践应用能力。作为房地产专业人才培养与供给的高等院校，如何在这新形势下改革创新人才培养模式，培养适应行业发展并具有较强实践应用能力的的专业人才，是其需要解决的一项重要工作。

一、房地产行业人才供求分析

（一）房地产行业人才需求分析

随着我国城市化进程的加快、新农村建设的逐步展开、城市旧城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等诸多因素叠加，决定了房地产行业仍将会有一个持续良好的发展前景，同时也预示着房地产行业人才旺盛需求将会长期存在。

（二）房地产行业人才供给分析

目前，作为房地产专业人才供给的高等院校，在人才培养模式上主要侧重理论知识体系训练，实践教学体系不够完备，在实验室和实习基地建设上明显滞后于社会的需求。另外，任课教师的实际操作能力也有待提高，在实践性教学上缺乏强有力的指导。

显然，我国房地产专业性人才需求与供给出现了较大缺口，高等院校应当遵循行业发展需要，创新人才培养模式，改革人才培养方案，增加房地产专业人才的培养与供给。

二、房地产专业应用型人才培养方案的构建

（一）专业课程设置及教学内容的创新

1、专业基本技能的培养要体现多方位多角度的人才培养理念

由于房地产行业的复杂性及房地产专业的多学科交叉性，决定了房地产专业人才要多方位多角度的培养，既要要求学生掌握建筑方面的基础知识，又要求学生掌握经济管理和法律法规等专业知识。但目前房地产专业本科毕业生的从业主要集中在房地产营销策划、房地产估价、房地产经纪等领域，高校就应当遵循房地产行业的发展需要及房地产人才市场的需求，以培养房地产营销策划师、房地产估价师和房地产经纪人为主线开设建筑、经济管理及法律等课程，以完善学生的知识体系。

2、专业课程的设置要突出房地产专业特色，体现应用型技能培养理念

（1）专业基础课的设置要体现实用性特点

建筑施工、建筑结构、建筑材料、工程制图等课程是房地产专业的立业基础，必须分配足够的学时，以保证学生理解掌握并能够较灵活的应用。同时根据房地产专业特色，在第1至第4学期逐步开设经济法、房地产法规和房地产基本制度与政策等法律法规课程，让学生熟悉房地产行业的相关法律制度。

（2）专业方向课的设置要体现房地产行业特色

房地产专业是具有房地产特色的管理类专业，但其核心是房地产管理，因此在专业方向课的设置上要尽量回避具有共性特点的经济学、会计学、市场营销学、工程经济学等课程，尽量开设房地产经济学、房地产会计、房地产营销策划、房地产项目评估等具有房地产专业特点的课程，让学生掌握特色鲜明的房地产专业知识。同时在专业限选课上也要体现这一特点，如增设房地产广告学、房地产消费心理学、房地产市场调研与分析、房地产项目评估及房地产经纪人实务等方面课程，以完善学生的房地产知识体系。

（3）实践教学环节要体现理论联系实际、学以致用的特点

① 依据不同专业课程的特点及教学要求，如对房地产估价、房地产营销策划、房地产项目评估等操作性较强的课程设置课程设计，以训练学生的实际操作能力。

② 对理解起来比较抽象的课程，如建筑工程施工技术、建筑设备安装、建筑材料、施工组织等课程，在理论课程学习的同时，应增设认识性实习环节，组织学生到施工现场，通过亲身体验以增强学生的感性认识。

③ 由于房地产市场的变化对房地产行业的发展起着至关重要的作用，在实训课程设置上，应开设为期至少一周的房地产市场调查实习，让学生了解房地产市场的动态变化，并训练学生在房地产市场调查、数据收集整理和统计分析等方面的实际操作能力。

④ 在毕业实习环节，要求学生到大型综合性的房地产项目上进行顶岗锻炼，并进行跟踪指导，让学生初步感受房地产企业的运营特点，了解房地产项目的操作流程。

⑤ 在毕业设计的选题上，要以房地产专业核心课程为依托，选择综合性的房地产开发项目进行“真题真做”或“模拟真做”，同时选择在房地产营销策划、房地产项目评估和房地产项目管理等方面具有丰富实践经验的“双师型” 教师作为毕业生的指导老师，或聘用具有丰富实践经验的企业人员与教师联合指导学生。

（二）应用型房地产专业人才培养体系的构建

房地产专业人才培养目标定位为：遵循房地产行业及房地产企业发展需要，适应房地产项目经营管理的新要求，致力于培养具有建筑工程、房地产开发经营、营销管理等专业知识，并系统掌握房地产经营管理专业理论，熟悉房地产开发流程及相关法律法规，具有一定的房地产经营管理能力和创新意识，在房地产估价、房地产项目评估和房地产营销策划领域具有较坚实理论基础的高级应用型专门人才。并要求毕业生具有初步分析和解决房地产经营管理和房地产项目销售过程中一般问题的能力，具备在房地产开发企业和房地产咨询公司从事房地产项目营销、房地产项目评估、房地产估价以及物业管理等岗位工作的基本技能。

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一、呼和浩特市房地产行业市场形势分析

（一）呼和浩特市房地产开发投资增速放慢

受房产市场供求状况的影响，房地产投资态势也发生逆转，房地产投资总规模虽仍保持增长趋势，但是增速迅速下滑。如图1所示。

根据上图可以得出：呼和浩特市2008-2015年房地产投资总额仍保持增长趋势，但增长速度下滑较快。

（二）呼和浩特市房地产销售增速大幅下滑

呼市近年来的房地产投资规模仍呈增长态势，但是房产销售面积增速不断下滑，加重房地产库存问题。房产销售增速大幅下滑，如图2所示。

2010年伊始，呼和浩特市商品房销售面积迅速下降，商品房销售面积增长幅度由2010年的23.70%下降到2011年的-18.08%。2013年以后房地产销售面积增幅开始上涨。

二、呼和浩特市房地产行业去库存的必要性

（一）房地产行业是呼和浩特市经济发展的重要支柱产业

与房地产行业相联系的上下游行业比较多，产业链比较长。例如建筑材料行业、钢铁行业、运输行业、水泥行业等。房地产行业一直是呼和浩特市经济发展的支柱行业。因其投资建设资金量比较大、周期长，在拉动呼市经济增长发面起着举足轻重的作用。房地产行业的发展，拉动上下游的行业发展，同时能提供了大量的就业机会。但是，近年来呼和浩特市的房价一直居高不下，房产库存过剩，直接引致与房产相联系的行业的发展。如果房地产能够妥善解决库存问题，不少行业及产业的产能过剩将得以缓解。房地产去库存后所要增加的房地产开发投资，将有利于消化许多行业过高的产能。

（二）房产去库存有利于呼和浩特市房产企业进行产业升级

房地产行业的库存问题，如果不能妥善解决，房地产行业难以实现有效发展。在经济新常态形势下，房产企业要对房地产行业未来发展状况有清晰地布局和深刻的认识。一方面，中小企业要理性投资，提升资金管理能力和防控风险能力，能根据自身情况进行合理定位；另一方面，大规模企业能够通过平衡产业布局进行更加有效的进行风险管控，提升房产投资建设能力。同时针对一些大型房产企业进军海外市场的实际情况，能够提供一些积极参考。通过较少库存量，企业能够获得足量的流动资金，才能为进行产业升级提供充足的资金，提升自身行业生存能力。

三、呼和浩特市房地产行业去库存的措施

（一）尊重市场规律，适当降低房价

由于前些年，呼市房地产市场呈现供不应求的态势。在利润的驱动下，企业盲目跟风投资，导致了现在呼市房产市场供过于求的局面。所以，呼市房地产企业应该根据市场经济大环境，顺应市场发展规律，调整企业的营销方案，重新制定符合客观情况的规划。即呼市房产企业应依据供求环境的变化，适当调整商品房的价格。价格是影响消费量的重要因素，面对高房价，使众多消费者望而却步。适当降低房价，是市场发展的必然要求，也是化解库存难题，加快资金回笼的有效措施。

（二）加快城镇化进程，刺激房产需求

加快城镇化进程，是解决当前呼市房地产库存问题的最好途径与方式。根据当前的市情来看，不少农村人口有在城市买房的意愿。原因是在这些农村人口中，有不少是在城里工作。因此，政府应积极创造农民市民化的条件，进而城市常驻人口数量就会增加，从而增加城市住房的潜在消费人口。城镇化进程的加快，有助于缓解呼市房地产库存压力。

（三）做好城镇规划，发挥政府的作用

呼市政府一方面应致力于“以人为本”的城镇化建设，做好城镇规划工作。另一方面应大力加强政策引导，减轻房产企业赋税，减少房产行业盲目投资建房情况。要解决房地产库存量的问题，呼市政府应制定和完善相关行业的政策法规，既应该有短期性的调控手段，也需要长期的政策法律规范，努力形成灵活有效的制度约束规范，为切实降低房价提供可能。

（四）增强品牌意识，树立企业形象

品牌作为企业生存发展的无形资产，对消费者来说，有很大的吸引力。有了品牌，房产的市场占有率也就有了保证。品牌在企业的生产销售活动中发挥着极为关键的作用，依靠品牌效应的发挥，一方面可缩短房产的上市销售时间，另一方面保证了销售及利润的稳定增长。房地产企业应增强品牌意识，充分挖掘品牌效应，而不是只注重企业的短期发展利益，应有战略性眼光、全局意识，重视企业的长远发展，致力于建立企业长期品牌。

（五）做好市场调查，扩大有效供给

满足住房消费者对产品的需求是房产市场的主旨。呼市房地产行业应加强供给创新，调查购房者的需求，定位目标客户人群。提供与客户需求相匹配的商品房是化解房产库存难题的关键措施。控制好住宅开发数量，增加与城镇普通居民购买能力相适应的中低高档住宅的供应量。房地产企业应积极主动运用现代科学技术，借助互联网，及时了解用户需求状况，以用户的需求为生产供给的出发点，提高供给的质量、减少库存。

通过以上对呼市房地产发展现状的分析，可以知道：去库存是当前呼市房地产行业发展的首要工作。房地产行业的发展状况直接影响着当地的经济发展前景。所以，呼市政府应做好城镇规划，有序推进城镇化，鼓励农民进城购房。呼市房地产企业应尊重市场发展的规律，适当降低房价，以低价格吸引消费者；增强企业的品牌意识，向市场提供适销对路的商品房。

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二、我国房地产营销策略的现状

根据我国房地产行业面临的新形势分析可知，虽然2014年整体形势较好，但是房价涨幅相对会放缓，市场化程度会逐渐加深。在市场营销方面，消费者的思想愈加成熟，购房行为愈加理性，经验也愈加丰富。关于购房纠纷问题层出不穷，消费者购房更加谨慎，房地产营销压力巨大。而目前我国房地产营销策略主要是趋向于传统的4P策略，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。实践中，房地产企业营销策略应用中存在诸多问题，如前期市场调查不够充分、忽视市场细分与定位的重要性、房地产商品质量存在缺陷、营销策略脱离企业实际情况、市场营销思想落后且不够先进等。随着市场环境日益变化，人们对房产商品的需求也在时刻改变，企业应对市场进行充分的调查并对其分析，结合企业的实际状况和特色选择合适的营销策略。另外，企业应根据经营环境的要求，适时做出思想和行为上的改变，因此，我国房地产的4P营销策略需根据目前的市场情况进行合理的创新。

三、我国房地产营销策略的创新

随着越来越多新进房地产商的加盟和人们对于买房热逐渐趋于理性，房地产业内的竞争将更加激烈，传统的市场营销策略及其组合营销策略已经无法满足市场不断发展的需求特点。根据目前的市场状况，各大开发商为了稳定企业的可持续发展并获得市场有力的竞争地位，必须要注重房地产营销策略的创新。

(一)品牌营销。最高级的营销不是建立庞大的营销网络，而是通过无形的营销网络加深人们对企业产品和品牌的认识，使得无论是消费者和投资商都可以根据品牌来选择产品或认定企业，建立良好的品牌对房地产营销来说十分重要。品牌营销策略包括品牌个性、品牌传播、品牌销售和品牌管理。房地产企业品牌的树立可分三步骤进行：首先是分析行业环境，寻找区分度；其次是以品质作保证，支持品牌发展；再次为品牌的整合、持续传播和应用。

(二)绿色营销。近年来，绿色营销理论的传播愈加广泛并逐渐运用于房地产行业。传统的房地产营销只是单纯地实现企业经济效益和消费者效益的统一，如今则增加了社会效益和环境效益，四维的营销视角，充分考虑到生态环境的承载能力和社会公众的利益。房地产企业社会责任意识的增强，改善了企业利益和社会利益冲突的局面，实现企业与社会的和谐相处。为了满足消费者对房地产的绿色消费需求，房地产企业应积极开发绿色住宅，实行绿色定价，同时开辟绿色分销渠道并进行绿色广告促销，最终实现企业、社会和消费者共赢的目标。

(三)人文营销。房地产营销应体现以人为本的理念，充分考虑地理人脉、风土人情、宗教习惯等人文因素，为顾客创造良好环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，高品质的文化景观和文化素养可以满足顾客的文化欣赏，因此房地产企业在进行房产设计时应充分考虑到消费者对房产的文化需求。此外，企业在进行房产销售时，应妥善处理并保持与顾客的良好关系，在展示企业良好形象的同时，让顾客感受到温暖与关怀。房产销售不是人文营销的终结，在后续为消费者提供物业服务时更应坚持以人为本的理念，为消费者提供高品质的物业服务。