常见的贸易方式范文

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一、坚持民生优先，加大保障性住房建设力度

（一）争取用3年时间基本解决城乡低收入住房困难家庭住房问题。按照政府主导、市场化运作、多渠道筹资、多元化供应的原则，进一步加大经济适用住房、廉租住房保障和危旧房改造力度。争取到2011年底，基本解决城市低收入家庭的住房困难和农村困难群众住房安全问题。加快推进市区城中村改造，确保安置住房按期建设，群众按时回迁，提升群众生活质量，改善城市环境。从住房最困难、最急需的群众入手，按照“分期分批推进、分户分类实施”的原则，积极开展农村危旧房改造。

（二）加大经济适用住房和廉租住房建设力度。科学编制实施住房保障规划和年度住房建设计划，保持合理的建设规模。探索多渠道保障性住房供应机制，筹集保障性住房建设资金。通过货币补贴、住宅小区配建、收购城中村改造存量商品房等渠道，保障经济适用住房和廉租住房供应；对符合贷款条件的，商业银行要加大信贷支持力度；在确保住房公积金资金安全的前提下，可探索将部分闲置资金补充用于经济适用住房建设和供应。扩大经济适用住房的保障范围，放宽市区户口年限、工作年限和住房困难户认定标准等条件；城市低收入家庭的认定标准调整为上年度城镇居民年人均可支配收入的80%。落实经济适用住房优惠政策，按照《*市开发住宅楼盘配建经济适用住房暂行办法》（文政发〔2008〕12号）等文件规定落实优惠政策；开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房、廉租房，可按经济适用住房、廉租房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税、印花税；对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

（三）加快推进市区城中村改造。以加快回迁安置房和基础设施建设为重点，积极稳妥推进市区城中村拆迁改造工作。城中村改造享受以下优惠政策：新建房屋建筑面积中，相当于拆除旧房建筑面积部分，免征城市基础设施大配套费；免缴可行性研究报告编制费、环境影响报告编制费；对建有满足基本人防要求的地下车库的城中村改造项目，免缴防空地下室易地建设费；对城中村改造项目的回迁安置房及其地下车库部分，免缴价格调节基金、房地产综合开发管理费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、水土保持设施补偿费，减半收取防雷装置竣工验收检测费、施工图审查费、规划技术服务费等中介服务收费。

二、落实税费政策，鼓励普通住房消费

（一）落实国家有关住房转让的优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

执行住房转让环节营业税调整政策：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

（二）对个人购买普通商品住房给予适当补贴。凡在2009年3月22日至2010年3月21日内签订购房合同、缴纳购房契税的，对个人首次购买90平方米及以下的普通商品住房，暂免收交易手续费；在取得房屋所有权证后，暂按其所缴纳地方契税数额的60%给予补贴；对于个人首次购买90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下的住房，暂按其所缴纳地方契税数额的30%给予补贴。

（三）明确普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率0.8以上，单套建筑面积144平方米以下，住房实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。

三、优化信贷政策，提高住房消费能力

（一）严格执行国家、省、*市有关住房贷款的优惠政策。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

（二）明确首次贷款购买住房的标准和对象。根据住房和城乡建设部《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》（建房〔2008〕215号）规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录，及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房。对居民家庭有年满18周岁子女而购买第二套住房的，贷款、契税政策可按照首套住房政策执行。

（三）充分发挥住房公积金的作用。逐步提高住房公积金的缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。提高住房公积金最高贷款额度，适当延期还款期限。缴存住房公积金的职工及其直系亲属（配偶、父母、子女）购房时均可以缴存职工的名义申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款的条件放宽为连续足额缴存6个月，住房公积金贷款最低首付比例调整为20%。新建住房的公积金贷款额度提高到40万元，贷款期限最长计算到借款人男65周岁、女60周岁，同时不超过30年；二手房住房公积金贷款额度提高到30万元，贷款最长期限为20年。职工本人及其直系亲属购房或用于归还贷款时均可申请提取公积金。

四、合理调控，为促进房地产市场健康发展创造良好环境

（一）增加融资渠道，减轻企业资金压力。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，符合国家规定条件的，均可享受研究开发费用企业所得税前加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录中用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。

（二）减轻房地产开发企业税费负担。严格落实国家政策，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税。

严格执行国家有关规定，取消城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建筑工程质量监督费。进一步降低房地产咨询服务收费。各类涉及房地产项目的中介、咨询、技术服务机构和建筑劳保征收机构等要搞好服务成本、计费基数测算，严格按照《*市人民政府办公室关于印发取消和减免部分收费项目的通知》（文政办发〔2008〕44号）的要求，按照最低标准收取费用，以切实减轻房地产开发企业负担。

对无供水、供热采暖设施的地下车库、储藏室（草厦子）等，免缴集中供水、供热设施配套费。

下调防空地下室易地建设费征缴标准，鼓励有条件的项目按人防要求建设防空地下室。小区配套的附建式人防工程施工图设计、工程监理要面向市场，符合住房和城乡建设部相应资质管理规定的建筑工程设计、监理单位，均可以进行所承揽建设项目的附建式人防工程的施工图设计和工程监理，任何部门和单位不得以任何理由分解施工图设计任务和工程监理任务，不得另行单独收取人防工程设计费和工程监理费。对于应建6B级防空地下室而未修建的，经人防主管部门批准，按房屋建筑面积每平方米60元标准缴纳防空地下室易地建设费。人防工程免征城市基础设施配套费。

（三）合理调控土地供应。要确保保障性住房用地供应，优先安排城中村改造用地。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地；对于基础设施尚不配套的城市外延区域，原则上不再增加新的商品住房开发项目；对于改变用地性质进行房地产开发的项目，规划、国土部门要严格把关。严禁非法占用集体土地进行非农业项目建设；任何单位、开发企业和个人不得利用农民集体土地搞房地产开发，进行商品房建设。对未取得合法用地手续的建设项目,发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政公用企业不得通电、通水、通热、通气，国土部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。对已依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块，应区分不同情况采取相应措施，构成闲置的，依法收回土地使用权，重新安排开发建设。

（四）调整房地产抵押权登记办法。房地产项目取得《商品房预售许可证》后，暂未出售的商品房，开发商可申请办理在建工程抵押权登记。商品房竣工验收且办理了所有权初始登记，将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

五、加强行业管理和指导，促进房地产市场健康有序发展

（一）落实稳定房地产市场的职责。要建立完善住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，定期分析形势，提出相应对策。发展改革、建设、房管、财政、国土资源、物价、银行、税务等部门要加强信息交流与沟通，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，适时对房地产市场进行预测分析和信息披露，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

（二）引导房地产企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。

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中图分类号：F74文献标识码A文章编号1006-0278（2013）06-040-01

一、保险利益概述

（一）保险利益的含义

又称可保利益或可保权益，我国《保险法》首先对保险利益下了总括式定义：2009年新修改通过的《保险法》也仅仅是在原法包括投保人的基础上补充了“被保险人对保险标的具有的法律上承认的利益”的规定。目前国内对保险利益概念的一般认识是：它是指投保人或被保险人在保险标的上因具有某种利害关系而享有的为法律所承认、可以投保的经济利益。我国最高法征求意见稿中：保险利益应当是可确定的经济利益；不同投保人对同一保险标的具有保险利益的，可以在各自保险利益范围内投保。投保人或被保险人得因保险标的的损坏（或丧失）或因责任的产生而遭受经济上的损失；因保险标的的安全或免于责任而受益。具体说来，在财产保险合同中的保险利益，是指投保人对保险标的所具有的因保险事故的发生而受损失或者因保险事故的不发生而免受损失的利害关系；在人身保险合同中的保险利益，是指投保人对被保险人所具有的因被保险人的伤残或死亡而遭受经济上的损失或者因被保险人的身体健康或生命的延续而受益的一种利害关系；在责任保险中的保险利益，是指被保险人与民事侵权责任相关的一种利害关系。简言之，保险利益是指投保人或被保险人与保险标的之间的为法律所认可的经济利益，并可作为投保的一种法定的权利。

二、几个常用的国际贸易术语

在国际上，目前通用的、影响较大的贸易惯例是国际商会制订的《2000年国际贸易术语解释通则》。《2000年国际贸易术语解释通则》对涉及海运主要贸易术语中对货物风险负担转移的时间的规定，《国际贸易术语解释通则》的宗旨是为国际贸易中最普遍使用的贸易术语提供一套解释的国际规则，以避免因各国不同解释而出现的不确定性，或至少在相当程度上减少这种不确定性。

1.FOB（装运港船上交货），是指出卖人在指定装运港于货物越过船舷时完成交付，货物风险转移的界限是装运港的船舷。在此贸易术语下，由买方负责办理保险。在货物越过船舷后，风险由卖方转移给买方，此时买方对货物有保险利益，当货物损坏发生在装船后，保险人应向买方进行保险赔付，此时是没有任何疑问；但如果货物损坏发生在装船前，此时卖方对货物有保险利益，由于风险未发生转移，买方没有保险利益，这就造成了一个尴尬的情况：买方对货物办理了保险，但没有保险利益，无法从保险人那里获得保险补偿；卖方对货物有保险利益，但未办理保险，同样无法得到补偿，这样就会让买方承担损失，然后向卖方索赔。但在现实生活中，有时由于种种原因买方无法在卖方处得到赔偿，这就使得买方在购买了保险的情况下无法得到保障。

2. CFR（成本加运费），是指出卖人必须支付货物运至指定目的港所需的费用和运费。自货物在装运港越过船舷时起，货物风险负担由出卖人转移给买受人。此时，货物的保险利益也应随风险负担的转移由出卖人转移给买受人。办理保险由卖方负责。在货物越过船舷前，风险未发生转移，如果此时发生货损，卖方有保险利益卖方能够从保险人处得到补偿，但当货物越过船舷后，风险因而已转给买方，但此时会发现，买方有保险利益，卖方因风险转移而丧失保险利益，此时就会出现上面同样的尴尬：买方有保险利益，因没有办理保险而无法得到补偿，卖方办理了保险但没有保险利益也无法得到补偿。这种情况同样使得货损无法得到补偿。

3. CIF（成本加保险费、运费），是指出卖人必须支付货物运至指定目的港所需的费用、保险费和运费，风险转移的界限是装运港的船舷。在此条件下，出卖人除安排运输外，还要办理货物保险，并使买受人或任何其他对货物有保险利益的人有权直接向货物保险人索赔，以及向买受人转让保险单或其他保险凭证。卖方负责办理保险。出现的问题同CFR。

三、建议

在上述情况下，出现办理保险而无保险利益，有保险利益却未办理保险，都无法得到保险人的补偿。为了避免以上情况，我们应该充分行使合约自由，最好是在订立买卖合约时，就事先约定如何避免以上情形。

在FOB情况下，买方在购买保险时，可以将卖方一起列为被保险人，当货损发生在装船前，卖方作为被保险人，可以从保险人处得到补偿，如果货物在交付买方后，才发现是在装船前发生的货损，买方可请求卖方向保险人索赔，然后由卖方将保险人赔付的赔偿款交给买方，实现货物不论在什么运输阶段发生货损都能得到保险人赔付。或者，由卖方购买装船以前的保险，这样在装船前后有两份保险承保，完整的承保了货物从卖方到买方的过程，同样能够使货物在发生货损情况下得到补偿。

在CFR和CIF情形下，在订立买卖合约时，买方可以要求卖方将自己列为被保险人，这样货物在装船后发生的货损，买方就能够得到补偿。或者，和FOB一样，买方办理装船后的保险，同样能够使货物处于保险承保当中。

但应该注意一个问题，在FOB情况下，如果货损发生在装船后，收货人对于已损坏货物拒绝提货，受损货物被承运人运回给发货人，此时，如果货损是由于承运人可以免责的原因造成但是海上货物保险承保范围内，原买方应将保单转让给卖方，这应当在买卖合同中写明以防出现争议。

参考文献：

[1]周成杰.复旦学报（社会科学版）[J].2003（5）.

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[2]郭捷，张秀萍.管理类专业的“管理信息系统”课程建设与教学方法探讨[J].实验技术与管理，2010，27（3）：122-125.

[3]赵茜，王佳.论教师教学方式的转变[J].教育科学研究，2012，

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一、常用的支付方式简介及存在的风险

1、汇款人是指(债务人)将款项主动交给银行，并委托其使用某种结算工具，通过其在国外的分支行或行，将款项付给国外收款人的一种结算方式。它是产生最早、使用最简单的结算方式，同时也作为其他各种结算方式的基础。

按照使用结算工具的不同，我们可以将汇款分为电汇、信汇和票汇三种。在国际贸易实务中，按货物、货款的运送及支付顺序的不同，汇款方式主要有预付货款和货到付款两种运用方式。预付货款有利于出口商的利益，既能够降低货物出售的风险，也能减轻资金负担;而货到付款有利于进口商，在降低资金风险的同时也能先收货后筹款，相当于得到资金融通。此外，如果付款的期限长，就要用所售收入支付款项。由此可见，结算时采取汇款方式，就会出现风险承担和资金负担在买卖双方之间不均衡的情况。

收付款人要注意的问题：

(1)确保客户名称、账号与银行信息的正确、完整。因此，对收款人提供信息的完整性、正确性也提出了更高的要求。

(2)集中管理应收付款项。对付款人来说，办理汇款一般要承担手续费和电报费两部分费用。对收款人来说，收取汇款一般要承担银行的清算费用，也是按笔数收取。

2、托收是指由债权人开立汇票，并委托银行通过其海外分支行或行，向国外债务人收取货款或劳务价值的一种结算方式。尽管托收与贸易汇款都属于商业信用基础，但是跟单托收通过用单据代表货物控制货物所有权，从而将结算风险及资金负担在进出口双方之间进行了平衡。对于出口商来说，出口商通过控制货权单据来控制货物，不付款或承兑就不会交单。一般不会受到银货两空的损失，比赊销安全。对于进口商来说，只要付款或承兑，马上就能取得单据，从而得到货物的所有权，比预付货款方式安全。

采用托收方式结算时，出口企业要注意的问题：

(1)提供完整正确的代收行、进口企业名址。托收银行是完全按照出口企业的指示来处理托收业务，主要涉及到代收行和客户信息，缮制出口托收函件并进行邮寄等。通常情况下，托收银行几乎无法，也不可能负责审核代收行的名称、地址等信息。在实务中，经常有出口企业提供代收行、进口企业的名称或地址不完整、不正确。如果代收行邮寄地址错误，将会延误收汇，甚至是单据遗失而无法收汇。如果进口企业信息不完整(尤其是没有地址、电话)，还会令代收行无法及时联系到进口企业而延长收汇时间。

(2)必须使用明确规范的业务术语。

托收使用的术语主要有D/A和D/P两种形式，对于这两种方式，在托收统一规则等国际惯例中都有详细的规定，一般进出口企业和相关银行很少发生争议。而在实务中，很多进出口企业可能被要求使用其他术语。比较常见的有D/P远期，CAD等。

3、近年来，信用证支付方式成为了国际贸易中最常见、最主要的支付方式。信用证(L/C)是开证行根据买方(开证申请人)的请求，开给卖方的一种保证承担支付货款的书面凭证。一般采取该方式将应由买方承担的付款义务转化为银行的付款义务，从而加入了银行信用。因此第一性的付款责任就由银行承担，承担了审单的义务后，也使得结算的程序更为严格、规范，从而在一定程度上控制了结算的风险，资金融通更加便利，由此该方式被贸易各方广泛的接受。

信用证的出现不仅在很大程度上解决了进出口企业之间互不信任的矛盾，也促使双方在支付货款过程中获得银行资金融通的便利。但银行做出的确认承诺是以交单相符为前提的，如果出现交单不符的情况，那么开证行可以按照规则拒付单据。出口企业在缮制信用证下单据时，要格外小心，并符合信用证的条款和条件。所以，信用证支付方式对出口企业缮制单据的能力和水平要求较高。但是，我国当前的外贸企业，尤其是中小出口企业的单证人员业务水平偏低，素质不高，这也是急需解决的问题。

二、选择正确的支付方式应注意的事项

目前，从国际经济贸易的实践情况来分析，如果只坚持某一种结算方式，那么要满易各方的要求是极为不现实的。面临长期不断的市场变化，我们所要采取的是综合支付方式来进行结算。

1、将汇款与托收结合起来。例如：先采取T/T的形式预付定金10 %，在装船后付T/T合同款的40%，采用D/P即期付款的形式付剩余的50%。这种选择可以保证供货方及时履行发货的义务，也能约束进口人及时付款，节省了更多银行费用的支出和贸易时间。