房地产近期的走势分析范文

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一、引言

我国的高房价问题受到人们的广泛关注，尤其是其年平均涨幅远远高于居民收入以及国家GDP的增长速度。我国政府也多次提出并采用了一定的方式和政策来对高房价予以抑制，对高房价的抑制成为了当前国家宏观经济调控的重要问题。房价持续增长不但透支了公众的消费能力，同时还影响到了房地产产业的持续健康发展，影响到国家的长治久安。

二、我国高房价形成的原因

（一）土地财政及税费方面的问题

由于土地供应方面，国家采用通过土地来获得巨大收益的土地财政政策，直接造成房地产厂商的开发成本增加。一些学者在对影响房地产价格因素的研究过程中，发现政府，尤其是各级地方政府的财政收入对土地的依赖程度越来越高，而这种程度越高时，当地的房价往往越高。另外，一些政府人通过控制房地产来获得巨大的收益也是造成房地产价格高涨的重要原因之一。再次，在进行房地产开发过程中，各种税费项目繁多。例如，开发过程中除了土地出让金以及双重配套费用之外，还征收防雷检验费、防震检验费、绿化费、墙改费以及施工放线费等。部分地区的费用项目达到50多项，牵涉到的部门达到25个之多，占到了房价的20%左右。

（二）宽松的银行贷款增加了房地产的流动资金

宽松的银行贷款政策直接导致房产销售之前的打折促销减少。当前，国内的一些房地产企业在进行项目开发时，资金的缺口普遍增加，存在着资金欠缺的问题。而这时，银行乐于给开发商提供贷款，主要原因在于：其一，处于贷款过程中的土地开发贷款具有明显的政府背景，而其他类型的贷款则是在开发商得到土地使用权利之后，以土地作为抵押来获得的。从这个角度来看，房地产开发贷款的风险一般较低；其二，高额的利润回报是银行乐意贷款的另一个原因。房地产商在开发过程中需要银行进行垫资，而银行也由于这种垫资行为获得了对应的收益，成为了一个重要的获益途径。这些原因导致开发商前期为增加资金流动而需要采用的打折促销活动减少，房价难以下跌。

（三）住房结构不尽合理

在房价较高的年代，由于市场的真实需求者是对高档房有需求的高收入者。在这种情况下，房地产商为了实现利益的最大化，往往会将大量的资金都投入到高档房产的开发过程中去，直接造成了我国房地产的供需不平衡。大面积的高档房开发过多，小户型的开发却严重不足。这种结构的不合理直接造成了大量高档房地产的空闲，土地资源被浪费，将住房需求进行了扭曲，进一步抬高了商品住房的房价，导致房价持续攀升。

（四）商品住房成为了多人群的获利工具

当住房成为了商品之后，开发商、银行以及消费者都希望通过这个商品获得自己需要的利益，达成自己的利益诉求。

房地产商在完成房产开发之后，首先需要回收其前期的投资成本，消除后续售房的隐患。这时，房地产企业会利用企业内部的少数员工以普通消费者的身份向银行贷款，提前认购其中一部分住房，通过这种囤房达到回收资金的目的。而住房的获利特性从本质上决定了房地产商具有需要提高房价的趋势。微观经济学有说明——商品销售者收入的变化是与需求弹性直接相关的，由于住房的弹性需求比较小，因此价格的提高会直接增加销售者的收入，而价格的降低则会迅速的导致销售者收入下降。那么，房地产商为了实现自身利益的最大化，必然会想办法提高房价的内。

而消费者的投机需要是造成房价非理性上涨的一个重要原因。由于住房的商品特性，人们始终坚信房价的不断上涨将导致其持续升值，导致房产成为了一种超过了正常商品消费水平以及含有过多的获益需求的另类“商品”。

三、高房价走势分析与预测

（一）近期房价涨幅趋缓，总体迅速下跌可能性不大

房子是与民生问题直接相关的问题，政府在国家管理的过程中必然对之十分关注。当时，虽然有国家的宏观调控以及地方政府的控制，我国一线城市的房价依然处于高位。从上的分析我们虽然可以得出高房价是城市经济持续发展的必然产物，但是当人们“拿着存折却发现没有资格当房奴”时，人们会认识到这种情况的严重性，同时这种情况也另政府感到担忧。于是，我国政府连续出台相关的政策，对房价进行控制。例如，2010年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，对各种炒房和投机性质的购房提出了严格的控制措施。通过宏观调控来减少投机性购房，对房价上涨进行了有效的减缓与控制。

（二）中长期房价缓慢持续上扬为主

从中长期发展趋势来看，我国的一线城市，主要八廓：北京、上海、广州以及深圳等城市，当前依然处于一个地产繁荣发展的阶段，虽然存在一些泡沫，但是房价还是处于一个相对安全的范围之内。政府若能够对之加以很好的调控，必将能够实现房价的软着陆。从这个方面来看，房价出现明显下跌的可能性应该不大，但是其涨幅由于受到国家的调控，其涨幅不会过大，最终的增长率将会与消费者的收入增长水平相一致。

从上面的分析来看，随着国家经济的持续发展，我国当前高房价的形成有其合理的因素，但是也存在着一定的不合理原因。其中的不合理因素造成了房价过高，成为了人们的负担，使得房价超过了国民实际的购买力水平。政府应该通过适当的措施来加大调控的力度，使得我国的国民生活水平处于一个一个实质性的提高，确保我国经济稳步得到发展。

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然而4年前“限购令”的出台，正式意味着我国房地产行业黄金时代的终结及行业拐点的到来。行政化的手段带来的不仅仅是对行业本身的影响，更深层次是导致了大众心理预期的转变。未来我国房地产行业到底何去何从？房地产行业的未来走势如何？是否还存在着发展机会？本文试图就上述问题作出粗浅的分析。

一、行业走势分析

首先，从理论上分析，任何行业的发展都有其自身的客观规律，“春生、夏长、秋收、冬藏”，这不仅仅是大自然季节更替的客观规律，也是大到国家、社会，小到单位、个人的普适法则，任何事物的发展都呈现出“上升一调整一再上升一直至衰退”的螺旋式发展轨迹。我国的房地产行业也不例外，经过改革开放以来数十年的“春生”阶段的急速扩张及粗放式发展，接下就是调整和转型的“夏长”阶段，在这一阶段，整个行业的产值不会再像以前那样继续高速增长，甚至还可能会有所下降，但行业内的调整、整合、转型不会就此停止。完成“夏长”这一阶段后，则必将迎来行业的“秋收”阶段，笔者判断，届时很有可能是我国房地产行业继“黄金十年”之后的“白银十年”。

其次，从客观情况上分析，作为国家经济支柱的房地产业，不可能一下就垮下去，否则必将危及我国整体宏观经济形势，这一点从国家近期对房地产业调控政策思路的微妙转变中已经得到了佐证，“限购”这一行政化的手段必然会被全面取消，而取而代之的是更多“市场化”的手段，“通过市场机制、市场手段来自然消化行业泡沫”已成为政府调控房地产行业的基本指导思想。

再次，二胎政策的实施及改善型需求的释放会给我国房地产业带来源源不断的“刚性需求”。而支撑这一需求其实是中国几千年来“农耕文明”文化，中国人对土地和房屋有着特殊的感情及心理需求，这一文化是与西方的“海洋文明”截然不同的，因此国外的所谓“理论及经验”不能简单的、形而上学地用于分析这一根植于中国特有文化氛围的房地产行业。

最后，在移动互联网时代，传统的房地产项目，特别是商业地产项目，必将与文化、旅游、电子商务等行业进行更加深层次的融合，从而迸发出更多的适应移动互联网时代的新型地产项目，推动房地产行业进一步转型发展。

综上所述，尽管中国房地产行业“野蛮生长”的“黄金年代”已经过去了，但是并不意味着房地产行业就有没有发展机会了，理性的分析让我们看到房地产行业其实是“危中有机”的。

二、投资机会分析

首先是并购类机会，由于国家银根的定向紧缩，必然有不少的项目，特别是中小房地产商的项目会处于资金链断裂乃至破产的境地，这为房地产行业内提供了难得的并购类机会。介入之后或自行开发运作，或转让，由于接手成本低，都有望获得可观的溢价收益。

其次是转型机会，只要能深刻把握房地产业发展趋势和规律，凭借已有丰富管理经验及业内资源，完全有可能以全新的思维和经营理念打造出新型的商业地产项目，从而带来项目估值的大幅提升。

总之，只要规避明显供过于求、而又缺乏中心城市辐射和人口聚集能力的二三线城市项目，聚焦一二线城市中心城区的优质项目；规避传统的商业地产项目，聚焦新型商业地产项目，我国房地产行业的机会不少。三、大力发展互联网商业地产

笔者认为，未来房地产行业的发展机会在于商业地产，而商业地产的机会在于新型的互联网商业地产。何谓互联网商业地产？目前业内并没有统一的意见。前段时间，地产大佬王石的一段狠话，在网络上流传很广：“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网，是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来。最终淘汰你的还是你的同行。”笔者试图从以下几个层面对互联网商业地产的特征进行描述：

互联网商业地产不同于传统的商业地产，其实质是是对传统地产商业模式的创新。传统商业地产的模式无非是两类，一类是先设计、开发，再出售套现；另一类是先自持物业，择机出租或出售获利，无论是哪一类获取都是转售收入、租金收入及未来的溢价收入。而互联网商业地产则试图打破这一传统模式，更多从用户体验、平台、规模和流量上做文章。

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2016年世界经济仍将呈现复苏乏力态势。发达经济体总需求不足和长期增长率不高现象并存新兴经济体总体增长率下滑趋势难以得到有效遏制。股票市场容易受整体经济发展的影响，然而主要经济体宏观政策方向不一致伴随着大规模跨境资本流动，外汇与金融市场动荡，这些因素都可能对世界经济运行带来负面干扰。GDP上升受到影响将对股市的上涨带来不小的阻力。分析市场，从股市中看物价市场，从物价后市走势来结合股价市场。

股市之中我们会选择自己心仪的股票来进行购买，并且抱着对其后市上涨的心态对待。利用大数据的分析可以让我们不会盲从大流去购买股票。在股票的选择之中存在着最优投资组合，降低自己所购买的股票的风险，尽可能的使投资效益最大化。每个人心中都有一个期望收益率。假设市场上存在着n个有风险证券[xi，i=1， 2， …，n]，各风险证券的期望收益率和标准差分别为[ui，σi]，两两相关系数为[ρij]。如果投资组合中各风险证券所占的权重（按市场价值计）分别为[λ1， λ2， …，λn]，可得[z=λ1x1+λ2x2+…+λnxn]，则该组合的期望收益率和风险（方差）分别为[uz=λ1u1+λ2u2+…+λnun]，[σ2z=i=1nλ2iσ2i+i=1nj≠iλiλjρijσiσj]。如果投资者要求的期望收益率为[u]，并且金融市场允许卖空，那么投资者的最优投资组合（风险最小的投资组合）中，各风险证券所占的权重[λ1， λ2， …，λn]，可以从以下条件极值中求得：

[minλ（i=1nλ2iσ2i+i=1nj≠iλiλjρijσiσj）s.t. i=1nλiui=u， i=1nλi=1。]

利用这样的投资组合模型，我们可以用SAS程序进行编程进而计算出各项权重的数据占比是多少，降低自己所购买股票时的风险系数。

一、股市概况

这是一个大数据的时代，大家都通过互联网来进行便捷的购物、交流、工作、上传所需文件等等的操作，对于现有数据的分析能力将会变得不可或缺。毕竟如今在这么多数据之中会掺杂着不少无用数据，我们需要把这样的数据给过滤掉，再从中筛选出自己所需要的那一部分数据根据自己的需要做出分析。这样看似简单的步骤，却可以为其带来不小的收益，因此数据分析的应用领域也变得越来越广。根据不同的领域分析选择不同的软件以及分析方法，找到适合的分析方法将会给分析者带来很大的便利以及效益。

在涉及金融领域工作的人之中，炒股的人占很大的比重，然而股市的行情却总会蒙蔽炒股者的双眼，每当其在股市之中获得一定数额的利润之后，就会想去获取更高额的利润而不顾后市发展情况。股价往往在不断上涨之后会有着或多或少的回调，当然也可能在调整时候就改变趋势，从上涨趋势改为了下跌趋势。当然在调整之前股市之中都会有信号给出。如何把握个股的情况，我们只能根据个股的所给数据来判断大致情况，毕竟股市之中一直是有着挺高的风险的。每一天，我们对于个股的判定也许都会有着不同的见解，根据不同的炒股方式去分析判断得出的结论当然也会产生差异。2015年的股灾导致了很多人们破产，大多数人在牛市的行情之下赚取了不少钱但是却不会去分析其购买股票的K线以及后市可能的走势情况，或多或少的在大盘瞬间下跌的情况下不知所措，仍然持有着之前赚钱的股票，直到在几日之后盈利变成了亏损。对于股票这样的高风险高收益的投资，我们必须保持着理性。有多大的上升空间就有着多大的下跌空间，风险与收益在金融领域一直是并存的，没有一直会上升的股价当然也没有一直下跌的股价。对于股市的分析来说还是需要看个人对于个股的理解，但是不变的是在对于股票的选择上，必须关注一下所看好股的公司运营情况，股市开盘之时，总会有领涨的板块，在领涨的龙头板块之中挑选盈利其公司本身盈利情况较好并且成交量较大的有潜在上升空间的股，这样大体上来说选股方向是不会有很大偏差的。在股灾来临之前，其实也是有信号和预兆的，大量的资金跑出，在大盘下也出现阴线，各种指标都出现不利股市上涨的情况，都是在给予入市的人撤离的提醒。

对于股市的把握分析，我们每天可以根据大盘行情的走势，以及相关政策的出台或者与个股相关的新闻影响的把握，当然还有不可或缺的成交量的扩大或缩小。从这些方面的分析可以让你大致对这一支股票当天的走势有一个判定。个股之中都会给出各个时间点的成交情况，分析股票可以从其简况之中关注市盈率与营业收入这两个数据。一般来说这是判定个股趋势的重要指标。有着一定的分析能力去做股票也不能保证自己在变化不定的股市之中没有任何的损失，毕竟股市与科学的计算不同，计算之中正确的答案只会有一个，然而股市之中谁都不能在前一天给出第二天涨跌的一个确定数值。但是从长时间来说，放在股票之中的投资将比金融领域其他的理财产品有着高出很多的收益。当然这样的前提是自己所选择的股票在这一段时间内不会因为公司资金周D不利或者由于违反一些法律的规定而产生退市风险最后市值归零。

（一）股市的不可控因素

在股票市场的诸多外部因素中，许多是不可控的，如国际形式、国际环境和突发事件，有一些是在短期内无法克服的，但也有一些因素是可控的，比如政府的经济政策和监控措施。任何政策的出台和监控措施的实施都要考虑它对市场的冲击，有些冲击是短暂和轻微的，而有些冲击是长期和摧毁性的，如泰国的经济金融政策，最终还是导致了金融危机的爆发。因此政策的出台要谨慎，允许有偏差，但不允许发生长期的错误政策导向。

股市之中存在的风险分为系统性风险与非系统性风险。系统性风险即不可分散风险，这种风险是指由于某种因素的影响和变化，导致大部分股票股价下跌，由此会给持有股票的人带来较大的无法估计的损失。系统性风险主要是由政治、经济及社会环境等宏观因素造成。这是炒股的股民无法规避的风险，只能通过掌握新闻之中的相关信息提前做判定，这样才可能避免一次这样的风险带来的损失。对股票价格变动造成影响的国家政策包括国家税收政策和金融与财政政策以及产业政策等等。

四、技术分析

技术分析理论认为市场行为包容一切，价格以趋势方式演变，并且历史会重演。市场行为包容一切，是指任何可能影 响股票市场价格的因素实际上都反映在其价格之中，技术分析者只要研究价格变化就足够了，而不必研究造成价格变动的内在因素。而且当前的市场趋势有势能或惯性，即过去出现过的价格趋势和变动方式，今后会不断出现。

一般来说对于大盘的走势分析需要结合上证指数以及沪深指数创业板指数等几个大盘指数的整体走向来预测。若是两个指数都是呈上升趋势并且突破了各自的压力位，那么整体的大盘指数一般来说是向上走的，根据上证指数的走势图需要观察的是均线，当指数回落到五日均线之时，需要提高警惕，在这一个点位是属于一个支撑位，若继续回落，也许会在后续的几日内一直呈现下跌的趋势。无论是个股或者是大盘的走势图中，我们都可以将其缩小比例观察整体走势图的形状，在平坦的走势之中一般是囤积股份的时候，在一段时间之后呈不断上升的阶梯状，这样的形态来说是有利于后市上升的，有上升空间的信号。

五、形态分析

从形态方面可以大致观察出所关注的股的整体走势，以及大致的预测到之后日子里的长时间的走势情况，在形成头肩底的形态的股票之中，可以观察到在头肩左侧呈下跌趋势，并且在一个最低点会有拉升，以最低点为头，回升的前几个高点里的一个为右肩，在两个低点与两个高点的二次确认后形成一个头肩底的形态，是一个买入信号，这样的形态的形成会对投资者的投资有一定的保障，当然也有头肩底形态出现并且以失败告终的例子出现。若是在头肩底形态形成过程之中，反弹上升趋势在肩部之后被打破，呈现回落趋势，那么这样的形态图就是没有意义的，头肩底趋势已经被打破了。相反的头肩顶形态的形成代表着后市会下跌，在右肩部形成之时就是最好的抛出自己所持股的时候，以此减少亏损。一般的情况下对于股票的走势分析需要做出轨道线，让最近的走势在这样的一个轨道之中波动。轨道线的上端即是上升时期的压力位，然而轨道线的下界就是下跌时候的支撑位。每当行情较好之时，股价会上升到压力位，在此点会展开空方与多方势力的博弈，一般来说这样点位的出现会有几日的回调起伏，毕竟在压力位的突破不是这么容易的。一旦创下一个新的高点，那么轨道线也需要因此改变，代表着这一支股将会有新的上升趋势形成。若是打不破高点，那么近期之内就将以空方获胜股价回落的情况收场。

双重底的也是一种常见形态，是指股价在一段时间的回落之后有拉升又进行回调再拉升的一个形态，W底的形成预示着后市有一个大幅度的拉升，相反的若是形成了双重顶形态那么就要关注所持股了，也许在后市会有突然的回落。对于所持股形态的把握还是十分重要的，我们可以通过形态的大致形成情况分析出之后可能形成的走势，更好的帮助自己进行更好收益的投资。当所观测股近期有形成一个高点并且此高点高于前一个高点，最近一个低点也是高于前一个低点的，那么这样的形态形成大致就可以判定后市是向上走的。当然只靠分析形态是无法很好的把控股市走向的，对于股市的把握还是需要形态分析结合量价来看的，当股价不断上升的同时我们所需关注的还有成交量，若是在成交量很小的时候股价却是不断上升的，那么对于此时的走势来说就形成了量价背离。量价背离代表着这一段时间的拉升是非正常的拉升，对于这样的情况的出现，投资者应该理性对待，减少所持股的仓位，在量价背离之后很可能预示的是大跌。

六、股票综合影响分析

股市会受到各种因素的的影响，反之我们可以透过股市看到很多不同的板块的物价波动情况，这种波动在股价上是十分明显的，在2016年上半年中，猪肉价格，油价以及金银的价格波动十分之大，从股票上反应出来的则是在主营公司经营这些不同的商品的股票价格在这段时间内产生了很大幅度的波动。我们可以通过股票市场捕捉到很多关于身边的所想知道的物价未来的走势情况。一向来股票市场的波动是会早于物价市场的波动的，在石油板块的股票价格在一个点位开始不断地拉升预示着油价将会有一定幅度的上调。2016年以来猪肉的价格在从10.5元/斤的均价不断上升于2016.5.20左右开始停止涨势价格在12.9元/斤左右，然而在7.7日又开始拉升价格到达13.8元/斤，这些价格的波动情况对应的股市之中的猪肉板块在2016年3月指数就开始呈现上升趋势，在2016年4月8日指数上升趋势受阻无法继续进行拉升，开始呈现短期的震荡，而在2016.6.1指数又开始向上拉升，不断的提高于7月22日创下新的高点遇压力位受阻产生震荡。数据显示股市之中的股价，指数波动的体现一般来说是快于物价市场的价格波动的。股市之中各个板块可以很好的反映出相对应的物价的波动情况。石油板块的股价指数2016.5.12开始拉升于6.6日开始回落，之后再6.20日开始大幅度的拉升，7.14日的回调直到8.2日开始进一步的拉升。与物价波动情况不同的是股市对于政策以及利好利空消息的敏感度更高，并且在上升过程中会受到股民心理影响受阻，从而产生一段时间的震荡。石油价格一直处于5元左右波动，由于石油是现在有车人们的必备品，价格波动幅度一直不会太大，物价水平影响着与其相关的其他产品的价格水平，家对于石油的价格一直有着强力的监控。

房地产指数从2016.2.1开始有一个明显的拉升，相对的各大一线城市的房价也不断上调，杭州的房产均价从1.8W元/平米上升到1.9W元/平米，在这短短的几个月内，炒房的人不断冲入房地产市场，以自己认为的低价买入房产待涨，这样不理智的行为促使着对房子有刚需的人不得不以高价买入自己的第一套房子，这一现象的产生也为经营房地产开发的公司带来了一笔很大的收入。更有甚者认为在这几个月之中房地产销售人员已经卖出了10年的销售额，对于GDP的拉升是一个很大的刺激。然而在2016.5.1开始房地产板块指数上涨受阻，相对应的房地产的销售业绩直线下滑，毕竟在这样一次房地产风波之后有需求的以及对炒房有想法的人都已买下了自己所看好的房子。房产相对于股票不同的是房子的流动性极差，当你买入房子的那刻起，若经济发展有所回落，或者所在城市的房地产市场不景气，你所拥有的房产价值将会下降。房子在短时间内是不可能卖出的，然而股票价格在回落的趋势中，只要持有者不看好后市，即可当即卖出所持所有股票，以此来减少自己的投资损失。以此来看对于房子的投资风险其实远远大于对于股票的投资。在股市之中一直低迷的万科A股由于房地产风波的影响一直引领板块疯涨，在6月之时由于一线城市房地产价格趋于稳定，不再有不断向上的走势，其对应的股价上升趋势也告一段落。2016年8月又出现了三线城市房价的利好消息，对应房地产板块指数又产生了大幅度的拉升，然而对应的城市的房价却没有这么快的拉升，这对于股市来说是一件好事但是对于我们其实也是一个警告。

七、结束语

随着经济社会的发展，我国居民的投资意识不断增强，股票作为一种投资理财渠道逐渐被人们所接受，对股票投资的理解也逐步加深，对股票投资的风险认识也日益增强，股票投资的风险性决定未来收益状况的不确定性，关注所选股相关信息，掌控与大盘动荡的有关因素，利用现有的大数据来选用投资组合模型，降低投资风险，随时保持冷静的选股心态，不买看不懂的股票，稳中求利才是最合适的投资股票的方法。

参考文献：

[1]应尚军，唐瑞，蔡嗣经.股票市场的外部因素与市场均衡[J].合肥工业大学学报，2006

[2]刘竹韬.影响股票价格的因素分析[J].商情，2014

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前言

近20年来，我国房地产业取得了令人瞩目的成就，房地产市场在国民经济发展中显现出支柱产业的风范。但随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，对住房的需求也在发生着悄悄的变化。房地产市场究竟应该如何发展值得我们深思。

1.目前我国房地产的走势分析

从供销来说就是需求量和供应量仍然在加大，应该属于供销两旺的现状，经济发展快，城市化进程加快，需要住房的数量就会不断增加。国家对于房地产价格的问题还是持续的用比较严厉的手段来抑制房价，因为目前各城市房价确实是过高了，已基本超出了人们基本生活所能承受的水平，只能一部分人买得起房子，大部分人买不起，政策应该是叠加式的，不应再放松，包括房产税。信贷从紧，这种从紧很大程度上房地产开发企业会有一些分化，越强的越强，越弱的会越弱，在拿地的过程中，在项目的推进过程中，市场在逐渐的走向成熟，竞争的市场越来越激烈，也就是说房地产开发企业未来分化会越来越严重。

2.目前国家针对房地产市场出台的调控政策分析

在国家出台的宏观调控政策中规定提高开发商自有资金的比例；提高银行贷款利率；控制土地供给，强化对农地的保护等政策。这些房地产供给政策的目的是规范土地供给行为，杜绝腐败现象，防止房地产开发过度以及由此形成的房地产泡沫，降低银行贷款风险。落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。但由于缺乏配套的政策措施或执行时缺乏力度，因而住房供应结构并没有得到根本性改善，能满足大众消费者需求的中低档住房供应仍严重不足。这些政策着意于控制对住房的过度需求，特别是减少投机性需求，在实施中也确实取得了一定的效果。

3.房地产调控现状分析

近期总有人在炒作房地产调控放松的传言。比如住房和建设部传出消息，要调整刚需购房的优惠政策，房贷利率也已经恢复到较优惠的水平。开发商拿地意愿下降，地方财政紧张，似乎一直有人炒作。若单纯看这些信号，似乎有一种调控即将放松的可能。如果房地产调控放松，房价再次出现过快上涨，未来房地产调控政策加码风险上升，将置房地产行业于无法收拾的境地，对整个未来行业市场而言，有弊无利。但根据调控部门高层对目前调控政策效果的判断，房地产调控虽然已经初现成效，看到市场上已经大面积滞涨，在许多一二线城市开始出现价格下跌。但与预定目标还有一定的差距，未来政策进一步调整的预期依旧存在，也可能对原有调控政策作出技术性调整。加之管理层近一直不变的说法，据趋势分析，当前的房地产调控政策绝不可能放松，房地产市场的调整要持续两三年甚至更长的时间。

4.我国房地产市场发展趋势分析

随着国家对房地产市场的调控，以及国家从满足民生需求的观点出发，我国房地产市场在未来的发展中会发生很大的变化。房地产市场价格会逐渐趋于合理，随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及随着购买者变得越来越理性，我国房地产市场未来的价格会逐渐趋于合理。供需结构会得到优化，一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。房地产市场秩序会逐渐改善，在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐得到规范；房地产市场相关制度建设也会逐渐得以改善和加强。\明确房地产开发的双轨制的模式，保障房的发展速度快和慢对整个中国房地产市场健康发展很有关系，使中国区域之间发展趋于平衡。避免出现政策一刀切的现象，除了宏观政策以外，各地都要制定相应的配套政策，这个配套政策的落地应该是全面的、系统的。因此，在未来房地产市场的发展过程中首先要解决房地产的模式问题，必须针对我们的国情找出保障房发展是和房地产发展模式形成互动，促进房地产市场的良性发展。

5.采取措施巩固房地产市场调控成果

从国内看，虽然发展的有利条件较多，但面临的挑战也不少，主要是物价上涨比较快、通胀预期增强，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，促进房价合理回归,加快普通商品住房建设，采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。促进房地产市场健康发展。我们一定要保持清醒头脑，增强忧患意识，做好应对各种困难和风险的准备。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。

6.结束语

针对我国房地产市场现状，国家应采取措施抑制房地产价格的上涨，同时各地也要要采取有效措施，适当增加中小套型普通住房的供应，引领开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目，以满足普通居民的合理住房需求。对于近期少数地方因降价引发的一些矛盾纠纷问题，各地要依法依规，妥善解决处理，按照政策要求，适当加快保障性安居工程的建设力度，以满足人们对住房的需求，并使房地产市场步入良性发展的轨道。

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一、世界经济形势

1．对世界经济增长的预测

2008年世界经济面临次贷危机、油价高企等因素的影响，最近各研究机构纷纷调低了预期经济增长指标。2008年1月国际货币基金组织对2008年全球经济增长速度的预测从2007年7月时的5.2%下调到4.1%，下调了1.1个百分点；对美国和日本经济增长率的预测均下调至1.5%；对欧元区经济增长率的预测降为1.6%；对中国经济增长率的预测降为10%。美国经济发生衰退的风险加大，但不会引发全球经济衰退，主要经济体之间周期的非同步性决定了全球发生经济衰退的可能性很小。

2．美国次贷危机及影响

美国次贷危机产生的原因在于，“9.11”以后，为刺激经济，美联储一直实施低利率政策，导致不动产价格攀升，继而形成房地产市场泡沫。从2004年6月开始，为了遏制通货膨胀压力的上升，美联储连续17次提高基准利率，至2006年6月联邦基准利率最终被提高到5.25%，导致房地产需求下降，价格回落。同时，因为债务已经超过了房屋的实际价格，拖延还贷的现象显著增加，首先被拖欠的贷款就是所谓的次级贷款。美国住房市场的急剧降温，引发了全球金融市场的激烈动荡。

关于美国次贷危机的影响，在学术界有这么几种不同的观点：第一种看法，认为美国经济将陷入严重衰退。有评论认为，美国这次经济衰退将比1991年、2001年的衰退历史更久，全球面临60年来最严重的金融危机。第二种看法，认为对美国经济的估计不必太悲观。从长期看，美国经济结构比较稳健，目前所面临的只是一些短期的不确定因素。第三种看法，认为世界经济正在步入一个拐点，全球主流经济政策正在由自由放任转向政府干预。第四种看法，认为以美国为支柱的国际货币体系开始瓦解，需要重新考虑世界银行、国际货币基金组织等机构的使命。第五种看法，认为短期内次贷危机引发全球性金融危机的可能性不大，但对中长期经济走势会产生重大负面影响。次贷危机发生后，美国与其他发达国家政府通过利率政策、注入流动性政策、财政政策、行政措施进行市场干预，这些政策会阻止次级贷危机的进一步扩散。但中期内大量注入流动性与降息使通货膨胀风险加大，长期内将影响金融市场的运行模式。

3.石油价格波动及走势分析

关于原油价格高企，油价已不单纯是石油供需关系的反映，而是世界地缘政治、外交关系的晴雨表，国际金融资本市场的衍生物。近期国际油价波动的影响因素主要有：（1）美国原油库存的变化；（2）石油产量的变化及产油国政局的影响；（3）石油市场的投机活动；（4）全球通胀与美元贬值；（5）对经济增长的预期；（6）经济结构变化与技术进步导致对原油的依赖程度大幅下降，等等。石油价的确定，既受供求关系影响，又受金融投资影响，还受预期影响。研究显示，石油市场是一个信息无效市场。这意味着，石油价格并非随机游走的。目前，金融投资是决定石油价格的主导因素。国际上的金融强国（美国、欧洲和日本）在石油价格的制定方面发挥主导作用。关于油价走势，，持续6年的弱美元局面可能于年内改变，相应地，高油价、高金价状况也会改变，国际大宗资源和农产品价格的走势可能不会延续太久。这是因为尽管弱美元有助于提高其国家资产负债的质量，但从战略上说，强美元符合美国的根本利益。长期实施弱美元政策，一是降低了美元作为国际货币和国际储备资产的地位；二是使俄罗斯获益；三是激化了美、欧矛盾。投机与欧佩克（opec）理念的转变是此轮油价上升的主要动因，但全球经济减速短期内将不支持油价大幅攀升。油价走势在短期内不排除继续创出新高的可能，但需求面不支持油价上涨；中期看，新兴市场经济对石油需求的稳定增长与opec理念的转变，使油价仍然维持在高位；长期看，油价走势将取决于替代能源的开发进展。

二、世界经济形势对中国经济的影响

国际经济对中国经济的影响主要有两方面：（1）出口减少，经济增长下降。有关分析认为，外部环境“趋冷”，使中国内部经济自动“降温”。如果宏观调控过度紧缩，容易形成“超调”。（2）货币政策加息空间很小。中美货币政策具有不同取向。在美联储不断降息的情况下，中美利差的扩大将会吸引更多的国际资金流入中国，加剧中国的流动性过剩。中国紧缩性货币政策的加息空间被一再压缩。

篇6

一、当前经济形势的主要问题

(一)世界经济走势及对我国经济的影响分析

进入2008年以后,美国次贷危机的影响继续向纵深发展。受其拖累,预计美国经济增长短期内将明显走低,世界经济也会有一定反应。第一,次级抵押贷款中仍有较大部分要在2008-2009年期间视贷款的风险情况调高利率(次级抵押贷款利率是可调整的),由此将引起一定的贷款违约行为,加剧贷款银行的不良资产问题。第二,次级抵押贷款及衍生产品的资金链条很长,随着其影响的逐步传递,衍生产品投资者的损失情况仍在发展中,近期开始在不少大型银行、保险公司、共同基金和资产管理公司的“财务年度”报表中较为集中地暴露出来,对经济的负面影响继续显现。在“次贷”等问题影响下,美国经济出现了以下情况:第一,房地产市场疲软,市场预期总体悲观,先行经济指标持续走低。2008年1月份美国新开工房产许可证数量环比下降3%,同比下降33.1%;全球采购经理指数中的先行指标综合指数2008年1月份为135.8,比2007年6月份下降了2%,是2001年以来的最大降幅。第二,银行信贷收缩,金融市场信用紧缩问题依然突出;根据美联储2008年2月对国际主要银行的调查显示,有近70%的银行不同程度地提高了授信标准。第三,财富效应支撑的消费增长放缓。第四,对美国经济和美元走势的担忧,国际资金流向开始调整。从2007年第二季度开始,外国政府投资美元资产的规模大幅下降,其中投资美国国债的规模还出现较大规模的负增长。在美元持续贬值和美国国内需求增长放缓的双重作用下,欧盟、日本以及中国等主要经济体的出口面临缩减压力,出口对经济增长的贡献将下降,世界经济预计将有明显反应。

同时也要看到,受多方面的经济刺激政策和新兴市场国家高增长的支撑,世界经济将呈现相当的灵活性和弹性,出现全球性持续萧条的可能性依然很小。第一,美国采取了降低利率、减税、稳定房地产市场等一系列应对措施,有望减少房地产市场的振荡,推动美国经济逐步恢复。第二,受美元持续贬值的拉动,美国对欧盟、日本、中国及其他国家的出口出现快速增长态势;国内消费者信心回升,1月份消费者信心指数从2007年12月份的75.5上升到78.4;就业整体保持平稳,单位小时劳动工资还有小幅增长,这些情况为经济恢复提供了支撑。第三,流动性紧缩主要由市场信心引起,而不是货币供给不足,2007年10月至2008年1月,美国货币供给增长率为6.6%。只要房贷市场的信用危机不再大规模向其他领域扩散,随着美、欧、日等货币政策的进一步松动,流动性紧缩状况有望得到较快改善。第四,新兴市场国家的高速增长成为稳定世界经济形势的最重要因素。

综合以上两个方面的情况,综合判断,美国经济增长短期内(2-3个季度)将明显处于较低水平;世界经济也将有明显反应。但在刺激经济政策作用和新兴市场国家快速增长支撑下,世界经济发生持续回落的可能很小。

次贷危机对我国经济的影响主要集中在外贸出口和资本市场方面,对经济增长的影响尚需进一步观察。2008年以来,美国经济走低、美元贬值对我国外贸的直接影响开始显现。1月份我国对美出口同比增长仅为5.4%,从2007年10月以来持续走低(2005、2006和2007年我国对美出口增长率分别为30.4%、24.9%和25.7%),1-2月份外贸出口总额的增幅为16.7%,增幅明显降低。第二,美元贬值迫使我国出口商压缩利润空间。美国对中国的进口价格指数(离岸价格)2003年12月到2008年1月,提高0.4个百分点,而同一时期美元对人民币则贬值13.24%,我国对美出口企业利润受到挤压。第三,在美国经济走低,世界经济增长趋缓的背景下,国际游资涌入的压力进一步加大,可能会推动流动性过剩问题发展,并影响股市、房市等资本市场的稳定。外部因素对我国经济的影响开始显现,需要密切关注。

(二)雨雪冰冻灾害及灾后恢复对经济走势的影响分析

雨雪冰冻灾害对经济的影响可以分为两个部分:

1、对部分地区和部分月份的价格水平会产生一定影响,但不会对全年价格总水平产生明显影响。预计会对一季度甚至上半年部分地区的市场价格上涨产生较大压力,对全国价格总指数也会产生一定影响。在雨雪冰冻、春节和价格翘尾等因素综合影响下,2008年1、2月份消费价格同比涨幅可能超过7%,扣除其中的价格翘尾因素(1、2月份分别为5.8和4.7个百分点),雨雪冰冻、春节因素等带来的新涨价因素为1-2个百分点。由于这些因素导致的价格上涨集中在局部区域和全年的少数月份,因此估计对全年价格走势不会产生全局性影响。

2、对经济增长水平既有降低也有推高的作用,重点需防范以灾后重建名义铺摊子、上项目的

问题。此次灾害发生在南方,但对珠江三角洲、长江三角洲等经济发达地区的生产影响很小,主要对中西部地区部分省份的农业、林业、电网、工业等造成一定影响。根据各方面的初步数据,导致的农业损失为500亿元左右,林业损失570亿元,电网损失200多亿元,工业损失200多亿元,加上旅游业、电信业损失,总计在1600亿元左右。如果不考虑灾后恢复的作用,仅从农业成灾面积和其他行业直接损失对产值的直接、间接影响分析计算,对全年GDP增长率的影响为0.59个百分点。如果考虑灾后恢复的作用,例如农业方面通过补种等措施扩大种植面积,工业方面通过提高开工率水平补回产值损失等,则灾害对经济增长的影响将明显减小。综合这些分析,考虑到我国经济总量的规模,估计此次灾害对2008年经济增长水平不会产生明显影响。值得注意的是灾后重建。如果仅考虑交通运输和邮电通信业在此次灾害中受到的直接损失,并以此作为恢复重建的投资额,就可以拉动经济增长率提高0.28个百分点。需要注意的是,灾后需要重建的不仅仅是上述两个部门,因此,对经济增长的拉动也不仅是以上计算的程度。考虑到2008年是各地新一届政府班子开始工作的第一年,面对诸多加快发展的有利因素,很容易借灾后重建的名义,加大投资建设力度。据有关部门的信息,在灾后重建项目申报中,不少地方显示出大思路、大手笔,要打造某某中心、某某基地等,都是大项目。这一苗头一旦蔓延起来,很可能引起行政主导的投资反弹,需要高度重视。

(三)价格涨幅将出现前高后低的变化趋势

2008年推动价格上涨的因素仍然较多,既有国内外成本推动,也有统计指标包含的翘尾因素,还有因大面积雨雪冰冻与春节旺销而导致的季节性价格上涨,特别是全球性气候异常导致国内后续自然灾害的不确定性增大。从稳定价格的有利条件看,伴随改革逐步深入和经济持续较快发展,我国物质基础和企业适应能力不断增强;宏观调控政策的效果逐步显现,投资、出口等需求增长趋稳,房市和股市交互推动、持续升温的态势有所遏制,部分农产品短缺下半年可望明显缓解。随着翘尾因素和新涨价因素的逐步减弱,预计价格涨幅将出现前高后低的变化趋势。

1、猪肉、鲜蛋、食用植物油等部分食品供给短缺在2008年会发生转折性变化,对价格上涨的影响将明显减弱。从这些农产品生产的周期特点看,价格上涨和政策支持等因素的刺激作用,预计在2008年年中左右将集中显现,供给会明显增加,其价格水平也将出现明显回落。

2、国内外成本推动因素对消费价格上涨会有一定影响,但总体看影响不大。随着国内油料作物生产的增加,预计对进口的依赖程度会有所降低。此外,价格监管措施也会发挥稳定作用。因此,即使大豆、豆油等产品进口价格提高,预计影响食用植物油价格上涨的幅度会小于2007年。就农产品而言,由于其技术进步和劳动生产率提高的潜力不大,而需求刚性较强,因此,要素成本增加会在长期内持续推动农产品价格呈现攀升趋势。但从农产品生产周期性变化看,2008年年中一些短缺农产品供给数量会明显增加,在供求关系明显改善的情况下,预计成本上升因素通过价格上涨释放的空间将明显减小。就工业品等非食品类产品而言,由于其需求弹性较大,技术进步和劳动生产率提高潜力较大,且近几年企业利润持续大幅增加,上下游企业的成本消化能力较强,在市场竞争比较激烈的情况下,有利于遏制工业品提价冲动。

3、总供求关系趋向好转,对价格上涨的压力将减小。从供给方面看,随着新一轮经济持续较快增长和改革不断深化,我国的物质技术基础进一步增强,粮食连续4年丰收,基础行业供给紧张情况逐步缓解,总供给增长潜力扩大,这是继续保持较高经济增长和较低价格的基本条件。预计2008年社会供求总量和结构的平衡状况将趋于改善,生产资料价格涨幅将趋于回落。根据我们对投资和生产资料价格周期性波动之间关系的实证分析,2007年下半年生产资料价格上涨,是2006年上半年投资增幅提高的滞后表现,由于2006年下半年投资即开始趋稳,因此从投资增幅回调趋势的滞后带动效应看,2008年下半年生产资料价格涨幅有可能随之回落。

4、正确估计资源性产品价格改革的影响。当前国际资源性产品价格较大幅度上涨,国内价格涨幅明显提高,因此,推出资源性产品价格改革需要相当审慎,以防加大涨价压力。同时也要看到,在国内外资源性产品价格倒挂的格局下,市场机制的调节作用很难正确发挥,不仅难以刺激成品油等资源性产品的供给增加,而且会促使本已不足的成品油等资源性产品输往国外,加剧供求紧张矛盾。资源性产品价格的低估,也非常不利于促进社会各方面努力节约利用资源。在供求平衡,竞争趋于激烈的环境中,资源性产品价格调整引起的成本增加,通常会迫使企业设法加强管理、降低消耗、创新技术等,进而有利于推进经济结构调整和产业结构优化升级。因此,适时平稳推进资源性产品价格改革是不能回避的。

5、翘尾因素对2008年上半年价格涨幅的影响较大,下半年将明显减弱。根据我们计算,2008年消费价格累计翘尾因素为3.4个百分点,是2007年翘尾因素的两倍。就是说,即使2008年没有一点新涨价成份,仅仅翘尾因素,全年居民消费价格指数也会同比上涨3.4%。从全年来看,各月消费价格的翘尾因素基本呈前高后低的态势:6月份以前会超过5个百分点;6月份以后,翘尾因素会逐月下降,9月份以后会下降到2个百分点以下。

模型分析表明,考虑翘尾因素影响,若不采取相应措施,2008年消费价格涨幅将达到6.3%。中长期看,我国工业品价格涨幅呈现回落态势;农产品以及食品价格呈现攀升态势,但不会十分剧烈。综合模型预测及以上因素分析,随着部分短缺食品的供给增加,社会供求总量和结构关系的改善,竞争会更加充分,国内外成本推动因素估计较难通过涨价释放,在调控好投资、消费、出口等需求增长的前提下,考虑到资源价格改革的因素,预计新涨价幅度可能保持在1.5%左右,加上翘尾因素,消费价格全年涨幅可能控制在4.8%左右。全年价格上涨呈现前高后低走势。

(四)高度重视股市、房市波动对经济波动的影响

近年来我国资金流动性过剩问题不断发展,对资产价格的影响越来越明显。从日本、泰国、韩国、我国台湾地区的发展经验看,经济长期持续快速发展,都难以避免资金过剩问题,并进而导致股市和房地产等资产的严重泡沫化。我国股市和房地产价格上涨有合理的一面。从股市看,前几年股指偏低,存在价值低估现象。2006年股市的上涨带有较强的恢复性增长特征,而对未来经济持续快速发展的预期,也为上市公司的高市盈率提供了持续的心理支撑。从房地产市场看,土地资源的有限性、用地结构扭曲和住房需求持续增长,是导致房地产价格上涨的主要原因。

但是应该高度关注,我国 的股市和房市正在出现相互推动、交替跃升的局面。由于股市的财富效应,大大刺激和吊高了居民的购房需求。房价看涨预期又强劲推高房地产开发公司的股票价格,这样开发商就可以用较低的成本在股市上筹集巨额资金,从而不惜以高于底价数倍的高价竞相购地,结果必然推高地价和房价。而房价上涨和开发商土地储备的增加,又进一步推动房地产开发公司股票价格的上涨。当房价和社会最终购买力严重脱节、股价和公司的基本面严重脱节时,资产泡沫就会破灭,从而拖累实体经济,造成金融和国民经济的风险,导致经济较大波动。

进入2008年以来,随着调控政策效果的逐步显现,股市、房市交互推动、持续升温的态势开始改变,这是十分积极的变化。同时也要注意股市、房市交互推动,持续向下波动的可能,警惕其对经济增长另一方面的影响。住房和汽车是我国新一轮经济增长的重要支柱,其中住房的作用更加重要。近年来购房需求快速扩大与房价加快上涨相互推动,使城市建设和房地产投资不断升温,是推动经济增长高温趋热的重要因素。如果房市出现相反的变化,则也是引起经济增长向下调整重要因素。2008年以来,住房交易量在明显缩小,在信贷受到较严格控制,企业上市筹资难度加大的情况下,近期一些房地产企业资金周转明显紧张,降价售房的可能性增大。如果市场房价下降,将改变预期,引起持币待购的现象。购房需求可能进一步减少,与房价下降相互推动,导致房价进一步下降、需求进一步缩小。房地产开发和城市建设速度将逐步减缓,对经济增长将形成越来越明显的抑制作用。房地产市场的调整需要较长时间,因此,一旦出现这种情况,预计经济增长将出现较长时间的回调。

股市吸纳、筹措资金的功能和财富效应对房市的影响主要是:股市收益率高时,会分流购房资金,减少房市的需求;房地产企业通过股市可以筹措到运营资金;股市的赢利可以增加购房需求。从这些影响看,当前股市的变化,一方面可能增加购房的需求(资金从股市流向房市),另一方面也可能减少购房需求(资金被套在股市,家庭金融资产减少);同时,会减少房地产企业的筹资数量,缩小房地产企业的资金总量和购置土地、进行开发的能力。综合看,是起着引导房地产市场和房地产开发收缩的作用。

总结以上分析,当前房市股市的变化,潜伏着导致经济增长下降的因素,从保持经济平稳较快发展,防止大的波动出发,对这种可能性要高度重视。

二、近期经济走势分析

当前影响经济运行的因素比较复杂,综合这些因素的影响,把握未来经济走势,还是要从三大需求的变化着手。

(一)消费结构升级步伐有可能减缓,消费需求增幅有可能趋稳

近期市场购房需求增长可能放慢;受成品油价格提高,用车费用增加以及城市公共交通体系的发展,购车需求也可能增长放慢;受食品等生活必需品价格上涨的影响,非必需品的消费支出增幅可能放慢。综合这些情况,未来一段时间消费可能由持续趋旺转为趋稳。当然,在收入持续较快增长和消费领域扩大、消费预期改善的大背景下,消费结构升级、消费持续扩大的大趋势不会改变。但近期变化对经济增长会有一定影响。

(二)投资增长存在不确定因素

当前既有刺激投资增长的因素,主要与地方新一届政府开始工作以及灾后重建等相联系;也有抑制投资增长的因素,主要与房市股市变化和城市建设规模、速度等相联系。此外,资源环境工作以及对新开工项目的管理,对投资也会形成一定的约束。需要注意到,在存在资金流动性过剩、劳动力就业压力巨大以及加快发展的条件较好的大背景下,投资增长潜力始终很大。房地产和城市建设的变化,预计不会对近期投资增长形成明显影响。所以,重点需要警惕新的投资反弹。

(三)出口增长可能平稳回落

受外部因素影响,考虑到国内控制不合理出口增长的税收等有关措施,以及人民币升值加快的影响,预计出口增长将逐步减慢,但在一系列支持出口增长的中长期因素作用下,预计总体仍会保持较高水平。

综合三大需求的变化,在消费趋稳、投资有可能趋升、出口趋降的情况下,总需求增幅可能变化不大。因此对近期经济走势的影响也不明显。调控的要点宜协调好投资与出口需求的消长变化,注意保持总需求增长的稳定。房市股市的变化,主要会影响到更长期的经济运行态势,需要综合考虑,妥善调节引导。

综合以上分析,在合理调控各项需求的前提下,近期经济增长将继续保持高位稳定态势,一季度GDP增长率可能在10.5%左右,CPI同比涨幅在7%左右。

三、政策建议

影响当前经济形势的因素是多方面的。既有收缩性的,也有扩张性的,既有影响当前的,也有关系中长期经济发展的。针对这些问题,政策的基点宜保持连续性和稳定性,可以视问题的发展,择机出台一些针对性较强的措施。宜着眼于经济长期持续健康协调发展,在消费结构升级、稳定农业生产和食品供给、资源价格改革、资本市场建设、投资调控方式完善等方面出台一些具有长远意义的政策措施。

(一)继续实行稳健的财政政策和从紧的货币政策

发挥好财政政策支持薄弱环节、促进结构优化升级的作用。在灾后重建过程中,宜以结构优化为中心,根据恢复重建项目的环保、资源利用、技术水平、安全等方面情况,结合本地经济社会发展的要求,合理选择项目,重点推进重建基础上的优化升级。要继续控制信贷资金的过快增长,但应该尽可能少用额度控制办法,主要依靠存款准备金率、公开市场操作等措施实现货币政策目标。针对美元利率不断下调和人民币汇率升值压力较大等情况,利率调整宜更加谨慎。

(二)继续控制不合理出口增长,加快转变外贸发展方式

当前对外贸易条件的变化,对外贸企业既是严峻考验,也是优化结构、转变发展方式的重要机遇。宜加强这些方面的政策研究,通过改革相关的体制机制,完善相关政策,继续适度增强人民币汇率的弹性,抑制不合理出口增长,鼓励资源性产品、关键适用技术设备进口,同时采取综合措施推动与外贸相关的产业加快改造升级,优化进出口结构,转变发展方式,提高外贸对我国经济发展的整体效益。

(三)积极引导住房、汽车方面的合理消费

在提高收入、改善消费环境、改善消费预期、注意按照资源环境方面的要求,引导节能省地环保型的住房、汽车消费,当前最重要的是研究房价变化对预期和需求的影响,促进形成稳定房价和购房需求的市场环境。为此,一方面应继续落实近年来抑制不合理购房需求的各项政策措施,完善房地产市场调控;另一方面,应密切监测,深入分析房价和预期之间的关系,以及预期与需求变化之间的关系,积极采取稳定预期的措施。例如可以考虑从信贷资金方面对房地产企业符合要求的开发建设活动予以必要的支持,适度降低其对售房款的依赖,提高房价的稳定性。

(四)找准价格上涨的主要原因,增强政策措施的针对性

引起当前价格上涨的主要原因是部分农产品供给不足,同时,也要高度警惕非食用农产品需求过快扩大,以及总需求加快增长的苗头。稳定价格的重点应该放在增加短缺产品供给方面,同时注意控制非食用性农产品需求增长。

在我国发展 市场经济和开放型经济的背景下,应当密切关注价格上涨的客观压力。成本推动型、需求拉动型、国际输入型和体制转轨型因素,都可能导致通货膨胀压力加大。需要审时度势,深化改革,综合运用财政、货币信贷政策和相关的公共规制政策,针对不同类型的通胀因素加以治理。从紧的货币政策和总需求管理的各项措施,主要目标宜集中到保持经济平稳较快发展方面。考虑到当前世界经济的诸多不确定性,特别是美国次级债危机的延伸影响,我国在货币政策、总需求调控政策方面,宜留出一定的灵活空间,以利于适时适度加以调整。

(五)注意防止食品价格和农产品生产出现较大波动

当前农产品价格上涨包括两类因素,一是由于农产品生产成本增加推动的趋势性攀升;二是部分农产品生产的周期性波动。为稳定农产品生产和价格,要把完善短期政策与长效机制建设结合起来。一方面,在刺激农产品生产扩大的各种因素比较集中的时期,应注意其对当期和下期的不同效果。注意监控食品价格上涨幅度,把握好各项支持政策的力度,努力减小当期供给与下期供给之间的波动。

另一方面,加快完善农业扶持政策体系,促进工农产品比价关系平稳调整,包括构建城乡一体化的农产品流通方式,健全疫情疫病防控体系等。我国人均农业资源有限,特别在国际能源与农产品价格开始建立联系的形势下,提高农产品市场效益,更要坚持不与人争粮,不与粮争地的原则。粮食和与吃饭相关的其他农产品,应该主要立足国内平衡。由此出现的效益损失,宜通过农业扶持政策予以补偿。

(六)注意完善价格形成机制

篇7

今年以来，随着个别城市的个别楼盘的降价销售、个别城市某个月份的平均楼价下降，“楼市崩盘论”“楼市拐点论”的言论受到了高度关注。

对此，马培生表示：“‘楼市崩盘论’‘楼市拐点论’是个别人的观点，我不认同。”

他认为，房地产市场是一个区域性非常强的市场。由于难以知道的各种可能原因的影响，个别城市的个别楼盘降价销售，是难免的、孤立的市场情况。但这并不意味着这些楼盘所在城市出现了楼市崩盘，更不能由此推断出现了普遍性的楼市崩盘。况且，即使某个地方楼市崩盘，也并不意味着所有城市的楼市都要崩盘。

“不能简单地以某个地方某个时段的房地产市场不景气为依据，来推断其他地区也会出现同样现象。”他说，“网上很火的‘崩盘帝’曾预言全国110个城市将出现楼市崩盘，这并不是严谨的科学结论。因为，如果预言110个城市的楼市崩盘，那么他至少要去调研远多于110个城市的房地产市场，并通过大量准确的数据，分析这些城市房地产市场的供求关系和房价走势。之后，他才有可能从调研结果中，发现其中的这110个城市的楼市有崩盘的可能。而要把远多于110个城市的房地产市场的供求关系和房价走势分析清楚，不可能是一个人或者一个小的研究团队在短时间内可以完成的。”

除了区域性强之外，房地产市场还是一个不能用平均价格简单比较的市场。

2013年12月18日，国家统计局公布《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，广州市房价同比涨幅达20.9%，环比上涨0.8%；同一天，广州市国土房管局公布的房价数据，环比大降10.6%，当月成交均价同比下降7.1%。按广州市国土房管局的说法，两者都真实，数据差异主要源于统计方式不同。

对此，马培生表示：“国家统计局采用的是指数计算法，即追踪同一物业不同时期的价格变化，进行加权计算得出房价数据。广州国土房管局采用的是算术平均法，即将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价。太原新建商品住宅的平均价格由3月的6907元/平方米下降到4月的6878元/平方米，降幅很小，并不能由此就简单得出楼市降价的结论。”

“算术平均法，对于判断房地产市场并不科学；指数计算法，才能体现房地产市场的变化。”他总结说。

中环路改变楼市格局

总结太原房地产市场这些年的发展，马培生觉得，总体来说基本上是沿着健康的方向发展过来的。“期间，尽管有过供需的波动，价格的上涨。但现在回过头去看，太原市的房地产市场既没有出现火爆的场面，也没有遭遇寒流、泡沫，房价也仍在购房者可接受的范围内，整体上是伴随经济的发展、社会的进步、居民收入的增加而稳步前行的。“

而需要注意到的是，近一段时期，太原市中环路的开通，对房地产业肯定有着极大的影响，且是多方面的。

“明显地，这对中环路周边的楼盘肯定是有好处的。中环路的开通，不仅为交通带来极大便利，而且将激活周边楼市。除了土地成交活跃外，周边楼盘的追涨预期将提高。众所周知，无论从建设开发、楼盘条件，还是销售来看，太原南城因其自身所具备的快速发展优势，近年来楼市的发展可谓是风生水起。相较而言，由于种种原因，太原北、西、东片区的发展一直较为缓慢。中环路的开通、交通条件的改善，将吸引大量企业、开发商、居民在中环路周边聚集，有助于北、西、东片区向好发展。各方面的利好、楼市供给和需求将不可避免地被带动起来。”马培生说道。

而更重要的是，中环路的开通，打破了市民工作在哪个城区就在哪个城区买房的固定格局，将使得太原东、南、西、北四城区的房价趋同，对整个太原房地产的格局也将有一个极明显的改变。

对此，马培生举例道：“中环路开通前，如果一个太原市民在南中环上班，却在尖草坪买房，是不可思议的事情。可如今，20-30分钟的车程足以被人们所接受，在南城上班，在北城买房，所处城区不再成为人们买房时所考虑的限制条件。而这，也将让北城的房地产业市场进入被需求的新发展时期。”

“再如，在东、西中环路修建前，太原东、西城虽紧邻市区中心，但该区域多为坡地、沟壑纵横。再加上受到铁路、高速公路等交通线的影响，不少区域至今水、电、气、暖等基础设施仍不健全，道路等级低、交通设施不足，阻碍了当地群众的出行和区域发展。而东、西中环路的开通，周边绿地的增加，不仅弥补了东、西城区之前的发展缺憾，而且克服了市区交通不畅、绿地短缺的不足，这也将使东、西城区楼盘显示出独特的优势。”

相对价高的期房市场

影响房地产价格的因素，既有房地产自身的因素，比如产权、区位、户型、环境等，也有外部因素，比如市场供需因素、宏观经济形势因素、购房者心理因素、房地产政策因素等。对于商品房来说，影响价格的因素，关键的还是供需关系。

马培生认为，就当前说，太原市的房地产市场不仅有价，也有市，而且仍然是一个相对价高的期房市场。也就是说，太原的购房者都是在觉得房价高的同时，购买了尚未交付使用或尚未竣工，甚至是尚在拆迁、尚未建设中的楼盘。

随着城镇化进程的推进，新毕业的大学生和已经在太原站住脚的农民工等群体都是刚性需求的生力军。上世纪60年代中人口高峰时期出生的人，他们的孩子，已经到了结婚时期，且大都是独生子女，对房子的需求较大，而且不存在资金问题，父母已经做好购房准备。而从经济活跃角度看，太原的就业机会毕竟比市、县要多，很多学生毕业都选择在太原就业，很多年轻人到太原打工，买一套房子都是他们的理想。

“在这种背景之下，由于太原市政府禁止小产权房和‘五证不全’的楼盘上市，致使住宅供应量相对减少，而需求量则没有明显的下降，将加剧供需矛盾。”马培生说，“有的人觉得，现在的楼盘不少，未来的商品房供应量肯定不小，这是一个误解。因为现在开发的楼盘中，有相当一部分是为道路改造、城中村改造中的被拆迁人所建设的回迁房和面向特定人群的保障性住房，并不是由开发商自主开发、面向社会供应的商品房。受整个房地产市场悲观情绪的影响，购房者中观望的不少，但需要正视的是，强劲的刚需是不争的事实，这就造成了当前的房地产市场仍然是一个卖方市场。”

马培生还表示，长远来看，楼市肯定会健康发展，房价应该能够调整到老百姓满意的程度。但就近期看，包括公共租赁住房和廉租房等在内的保障性住房的建设，还不能满足消费者的需求，导致目前太原住房市场仍旧是商品房为主的市场，开发商不愁卖房，而老百姓却发愁买房，所以房价一段时期内不会明显下降。

当然，对投资者来说，如果以升值快为目的购房，仍会有一定的投资风险。毕竟，为了保证太原的房地产向健康的方向发展，投资、投机的需求应该会是被抑制的。

政府发力方向

包括住房在内的房地产是基本的生活资料和基本的生产资料，因此，政府对房地产业的宏观调控就应该比对那些满足享受甚至奢侈生活的商品的力度大。

5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，及时审批发放符合条件的个人住房贷款。业界分析认为，金融调控部门发声保房贷，信号意味浓烈。

篇8

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、房地产价格影响因素定性分析

从1998年国家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房贷全面放宽,2006年全国知名品牌地产开发商进驻唐山,唐山房地产价格一路走高,影响唐山房地产价格的因素有很多,主要有:

(一)居民收入水平。居民收入水平体现了一个地区居民的购买力水平,如果一个城市经济水平发展较快,居民收入较高,那么这个地区的房价也就越高。如2008年北京的平均年工资水平为56,328元,河北的平均年工资水平为24,756元,而对于房价,北京明显高于河北,北京商品房平均销售价格为12,418元/平方米,河北仅为2,779元/平方米。

(二)城市GDP。GDP是国内生产总值的简称,反映了一个地区的经济发展水平。一个城市宏观经济持续发展,能拉动房地产业的发展。人们对于经济持乐观的态度,必然也会增加对于耐用消费品――房产的购买。如果一个地区经济持续低迷,GDP增长缓慢,人们投资与消费均趋于谨慎,必然会影响房地产价格。

(三)城市人口总量。一个城市居民人口的多少能反映一个地区房地产的一般需求趋势。“住有所居”是人们生活的基本要求,如果一个地区的人口自然增长率较高,或者由于产业结构变化等因素大量外部移民涌入,都会推动对房地产的需求。

(四)货币政策。当央行根据经济运行情况,实行紧缩的货币政策时,银行利率的上升会提高购房者(主要为中低收入者,因为其购买房产要向银行贷款)的贷款成本,从而抑制房地产市场的需求,进而影响房价。如近期“新国十条”中规定的有关二套房的认定标准,贷款银行对借款人执行二套(及以上)差别化住房信贷政策,必然会对房地产市场产生一定影响。

(五)税收政策。当政府增加房地产交易税费时,将提高房地产交易成本,减少部分投机行为,降低房地市场的热度,进而影响房价。如果政府设立固定资产税,那么住宅空置率将会显著减少,从而抑制房价暴涨。如上海拟对住宅开征房产税,将会通过税收抑制投机性需求,对房地产市场产生深远的影响。

(六)开发商的成本。简单地说,房价=成本(土地购置成本、建设成本、管理费用、财务费用等)+利润,假如当开发商由于土地的购置价格上升等因素而成本提高时,必然会对房价产生影响。

除以上六方面外,房地产的地理位置、居民家庭规模的变化、周边自然环境、城市规划等因素也会影响房地产价格。

二、唐山房地产价格影响因素实证研究

上文对房地产价格影响因素进行了定性分析,下面从唐山实际情况出发做定量分析,考虑到数据资料的可得性和代表性,本文选取唐山房地产近7年的数据,运用灰色关联度分析法进行研究。

(一)灰色关联度分析理论。我们在分析一个经济系统包含的因素哪些是主要的、哪些是次要的、哪些影响大、哪些影响小时往往需要进行回归分析,而回归分析要求大样本,分布是典型的,计算量大。八十年代初形成的灰色系统理论则考虑到回归分析的不足,采用关联度分析法来做系统分析。在灰色系统理论的关联度分析中,把描述各因素对结果影响程度的“量度”称为关联度,其实质是描述系统发展过程中因素相对变化的情况,即变化大小、方向及速度等指标的相对性。房地产市场价格系统就是一个灰色系统,影响房地产市场价格的诸因素在相互关系、作用程度、数据收集方面均符合灰色系统的概念。灰色关联度分析法主要分为以下两个部分:

1、数列的无量纲化处理。比较数列和参考数列之间,以及比较数列之间,存在量纲不一致的情况,为了消除量纲不同给关联分析带来的不良影响,就要进行无量纲化处理。无量纲化处理常用的方法有:初值化处理、均值化处理、标准化处理。

设x(t)=x(1),x(2),…,x(n)是参考序列,x(t)=x(1),x(2),…,x(n),i=1,2,…,m是m个比较因素序列。在这里我们用标准化的处理方法对各序列数据进行无量纲化处理,即:

参考数列:y(t)==,,…,,

比较数列:y(k)==,,…,,i=1,2,…m,这样得到的新数列序列量纲唯一,其均值为0,方差为1。

2、关联系数的计算。首先,计算差数列y(t)=y(t)-y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;其次,找出最大值max{｝=maxmaxy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n与最小值min{｝=minminy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;再次,计算关联系数:(t)=,i=1,2,…,m;t=1,2,…,n。其中,(0

关联度反映了参考序列和比较序列在同一时刻的紧密程度,关联度越大,两个序列在该时刻的关系越密切;反之亦然。比较与(i≠j),若>,则表明第i个因素对结果的影响比第j个因素大。

(二)数据选取。前文对房地产价格影响因素做了理论分析,在此基础上挑选适用且可量化的影响因素作为唐山房地产市场价格的影响因素指标,具体指标与数据见表1。(表1)

(三)实证分析。由于数据的计算比较复杂,故本文采用DPS软件辅助计算,实现灰色关联度分析,具体过程如表2～4所示(数据的计算考虑了随机误差)。(表2、表3、表4)

由以上的灰色关联度分析,得出各影响因素对房地产价格影响程度的排序,如表5所示。(表5)

(四)结论。第一,在影响唐山房地产价格的因素中,GDP和人均可支配收入是最重要的两个因素。人民生活水平的提高、收入的增加,增强了居民的购买能力,使得唐山房地产价格在近几年一直呈上升的态势(2008年由于金融危机等影响使得房价略有下降),并未受到2005年颁布的《国八条》和2006年颁布的《国六条》的影响;第二,由于近几年唐山经济迅速增长,生活环境不断改善,吸引了除农村和近郊人口外,大量外来的高级人才涌入,这些人购买力较强,因此人口增加对于价格就有较大的影响;第三,商品房屋销售面积是反映需求的指标之一,而竣工房屋面积则是反映供给的指标之一。从以上数据说明,商品房屋销售面积对房地产价格的影响程度较大,消费主导着市场价格的波动,此时形成卖方市场。

总的来说,目前唐山房地产市场供不应求,但经济的迅速发展和人口的增长是造成房地产价格上升的主要原因,投机因素较少,在短期内仍将保持平稳上升的态势。

(五)不同地区关联系数比较分析。依据其他学者的分析,北京、上海、兰州等城市影响房地产价格的主要因素有所不同,可见房地产价格影响因素的排序具有个性,不能照搬其他城市的研究结论作为依据来制定房地产发展的政策。北京是我国的政治经济文化中心,随着我国经济的迅速发展,作为我国首都的北京吸引了不少来自国外的人才,再加上国内高级人才的涌入,使得人口总量对房价的影响极其重要。在上海这类发达地区,房地产升值潜力较大,商品房成为投资者的投资入点,导致信贷规模对房地产价格产生较大影响,投机因素多,房地产泡沫出现的可能性大。人均可支配收入和GDP是省会城市兰州房地产价格最重要的两个影响因素,居民购买力的增强还会使得房地产价格进一步的上涨。虽然唐山不是省会城市,但是唐山的区位优势明显,交通便利、路网发达,石油、铁矿石、煤炭、盐碱、有色金属等矿产资源丰富,在我国经济增长的第三极“环渤海经济圈”中占有重要地位。随着唐山经济的发展、家庭收入水平的提高、对居住条件改善的需求,产生巨大的住房需求,唐山房价还会在合理的范围内进一步上涨。(表6)

三、政策建议

通过以上的定性定量分析,确定了影响唐山房地产市场价格变化的因素以及各个因素对价格变化的影响程度,下面提出稳定唐山房地产价格的政策建议:

(一)大力发展经济,提高人均可支配收入。自2005年以来,唐山经济迅速发展,国民生产总值居全省11个省市中首位,而房价却不是最高的,位于秦皇岛和廊坊之后。这说明唐山的房价还有一定的上涨空间,政府还需大力发展城市实体经济,增加就业机会,提高居民人均可支配收入,增强社会保障能力,从总量上增加居民的收入来源,提高生活质量。只有实际购买能力的提高,才能确保唐山居民“住有所居”。

(二)积极采取有效措施,适当扩大住房市场有效供给。针对目前唐山房地产市场为卖方市场的现象,政府应做好土地管理规划,增加土地有效供给,加快闲置土地开发,压缩房地产开发商蓄地待涨造成过长的房屋建设周期,切实规范销售行为。此外,房地产开发有一定的周期,短期内难以迅速增加供给量,因此积极发展二手房市场,盘活存量住房也是扩大房地产市场供给的有效手段。

(三)加强金融监管,促进房地产业健康发展。加强房地产信贷管理,一方面准确核实房地产商的资质,确保其有一定比例的自筹资金,防止不符合条件的开发商和项目套取资金;另一方面要积极支持有利于扩大中小普通住房供应的信贷资金需求,满足有支付能力城乡居民改善住房条件的需求,做好房贷的审核,防止炒房者转嫁风险。

(四)运用灵活多样机制,扩大保障性住房供给。保障性住房主要针对低收入群体,政府应把解决城市低收入家庭住房困难作为城市住房中的重点和深化住房制度改革的重要内容。切实落实九部委联合的《廉租住房保障办法》,在政策主导的前提下,运用多样化、灵活化的机制,鼓励民营企业参与到廉租房的建设和运作中来。针对不同收入群体设计不同的保障性住房方案,细化市场供给。

(五)依托城市规划,拓展房地产开发空间。随着唐山“凤凰新城”、“南湖生态城”等一系列规划项目的实施,房地产开发空间不断扩大。目前,建设路、北新道拓宽工程结束,外环线全线通车,因交通条件改变后,周边一系列配套设施将逐步得到改善,房地产的批量开发使得物业水平也将提高。在进行土地规划时,在一个地区内应使高、中、低住宅适当搭配,防止出现“贫民窟”现象,促进社会和谐发展。

(作者单位:吉首大学)

主要参考文献:

[1]高芳.郑州市房地产市场价格影响因素分析[D].西北大学,2009.

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上投摩根海外投资经理王邦祺表示，2011年全球兴旺市场的经济将在颠簸中继续复苏，出现二次探底的能够性很小，欧债危机由于危机国家的GDP只占欧盟很小的部分，核心国家（德国、法国）的经济状况相对健康，不会有大范围蔓延的风险，经济将继续好转。

与此同时，随着刺激政策的退出，美国的就业和房地产市场都出现了疲弱的迹象，市场对美国二次探底的担忧开始浮现，以至于美联储推出规模为6000亿的二次量化宽松政策，预计在明年都不会有退出政策出台，很多数据表明，虽然美国经济步履蹒跚，但依然前行。

虽然有投资人担忧新兴市场在过去20年每年流入很多资金，但王邦祺表示，新兴市场股票占全球市值比3%和全球GDP比37%，远高于其在全球股票指数中的权重13%，估值仍然处于平均水平，因此相关于新兴市场的前景，新兴市场仍属于被低配形状。一方面，全球明年经济的持续增长，另一方面全球流动性尤其是欧美经济增长将更加明朗；这两个方面驱动新兴市场的两大动力。

王邦祺强调，我国台湾市场是亚洲市场今年会着重投资的另外一个市场。一个原因是两岸关系好转，最重要的是二十年来第一次看到大部分台湾人的资金是往台湾本地汇，而不是持续地从台湾本地往全球汇，预期台湾市场的估值会有一个向上调升的过程。

恶性通胀出现概率不大

上投摩根基金公司副总经理侯明甫认为，无论是粮食价格还是油价的趋势看，全球恶性通胀出现的概率不高。

通胀问题无疑是今年经济备受瞩目的问题，侯明甫认为近期可关注即将公布的上年12月CPI数据。“如果有机会比上年11月低，今年1月份也不超出市场的预期，那么今年CPI的整体水平在4%左右。”侯明甫认为，经济成长不可能要求通胀率维持在低水平上，而目前的CPI中枢往上移是非常正常的现象。

他认为无论是粮食价格还是油价的趋势看，全球恶性通胀出现的可能性不大。侯明甫分析指出，如果对CPI的成分进行独立价格走势分析，食品在C P I中占比35%-36%，因此食品价格波动对通胀压力非常大。而粮食价格相对稳定。而粮食的需求基本上会呈现比较稳定的增长，因为粮食造成全球通胀问题的几率较低。

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加强价格分析预测，做好监测数据的深度开发工作。首先，继续完善价格监测定期分析制度。建立价格监测月、季、半年和年度分析制度，定期分析前阶段的市场价格变化情况，预测后阶段价格热点问题及其变化趋势，做到监测分析制度化、经常化。其次，进一步明确分析预测工作重点。要抓住影响我县经济发展的重大问题开展分析预测，对粮油肉等民生价格、资源产品价格、生产资料价格和房地产价格等领导和群众密切关心的价格问题，进行跟踪调查，分析、预测市场形势。对农民增收、企业负担、教育收费、医药卫生体制改革等重点、难点、热点和敏感点问题，进行深入分析研究，并从中及时发现带有倾向性、苗头性的问题，提出预警预测性建议。第三，进一步开展调查研究。要围绕地方经济发展和价格监管中心工作，制定调研计划，明确调研任务，深入基层、深入市场、深入实际开展调研活动，形成有数据、有分析、有预测、有建议的调研报告。

统筹兼顾完善价格监测体系。总结完善规范监测点的经验，进一步完善规范监测点的设立、管理、服务、变更和撤销等行为，优化监测点布局，健全监测点信息库，公示监测定点单位名单，结合需求主动服务监测定点单位，开展规范化价格监测点评比;通过座谈会、培训等形式，使价格工作人员加强对有关价格监测工作内容和精神的学习;加强同各有关部门的联系沟通，进一步深化监测分析联系点建设。

拓宽渠道积极价格监测信息。强化价格信息报送和工作，提高公共服务能力。一是牢固树立大局意识，抓住政府关注点，组织好信息报送的内容，向党委、政府报送涉农、民生、经济发展等重点价格动态、分析调研报告和异动预警等信息;进一步健全信息制度，建立常态信息和警情信息机制，充分利用网络、电视、广播、报纸等媒介，适时向社会监测信息，引导市场形成理性预期。二是报送信息要抓住重点，突出地方特色。当前，重点要关注以下问题：一是粮食价格。结合小麦、玉米生产情况，及时对市场购销、价格进行认真、细致的调查分析，做好下半年粮价走势的预测。二是蔬菜价格。今年我县的蔬菜价格出现上升趋势，直接影响了群众的日常生活，必须密切关注，跟踪调查，防止因蔬菜价格出现大波动，引起消费者心理恐慌。三是猪肉价格。我县猪肉零售市场持续下跌，必须加强供求调查，密切关注预期变化，把握好盈亏平衡点，及时作出预警测报，以防止产生新一轮价格大起大落。四是能源价格。国内成品油价格的变化，以及对我县市场的影响，准确判断价格走势。必须下大气力，做好调查分析，定期准确价格走势，为地方经济发展做出贡献。

价格监测工作做的好坏某种程度上来说直接取决于从事价格监测工作人员的素质高低。价格监测工作单调、枯燥，需要耐心、细心、责任心，更需要坚守。如何搞好价格监测工作，关键是从事价格监测工作的人，而从事价格监测的工作人员至少要具备以下四种能力。

一定的知识储备能力。价格监测工作涉及到重要食品、重要生产资料和特色产品等多个领域，掌握一定的食品、重要生产资料、特色产品等基本知识，对做好价格监测工作是必须的。价格监测工作人员平时要有意加强这方面的知识积累，积极做好价格监测工作的知识储备。

一定的语言沟通能力。价格监测工作大部分时间需要接触社会上各种各样的人或事，这是价格监测数据的主要来源。具备一定的语言沟通能力是做好价格监测工作的基础，价格监测数据的真实性、准确性需要价格监测工作人员与他们进行沟通、交流，沟通、交流的结果直接影响监测数据的采集，一定的语言沟通能力是做好价格监测工作必备的基本功。

一定的文字表达能力。价格监测工作除正常的数据采集整理上报外，还有一项重要的工作是监测数据分析，价格监测分析报告的质量高低，不仅仅是个人能力的体现，更是一个单位整体实力的具体表现。价格监测分析报告质量的好坏还有可能直接影响一个地方政府的有关决策，一定的文字表达能力是做好价格监测工作的前提条件之一。

一定的逻辑思维能力。价格监测工作人员要从成堆的数据中，通过计算、分析得出某种商品或生产资料的近期价格走势，并对未来某种商品或生产资料的价格做一个较为切合实际的预测，这对推动或促进一个地区经济发展和农民增收是十分重要的，也是价格主管部门工作职责职能的重要体现，及时、准确的价格走势分析来源于价格监测工作人员清晰、慎密的逻辑思维和对经济发展形势的一定预判能力及对地方市场动态的准确把握。

篇11

国际货币基金组织指出,过去几年来,中国在通过增加市场因素来确定人民币汇率方面取得了重要的进展,尤其是自从2005年实行汇率改革以来,人民币有了实质性的升值。尽管如此,考虑到中国在贸易方面所占的优势,人民币币值仍被严重低估。人民币兑美元汇率近一年基本稳定,近期外界敦促人民币升值的呼声仍不断加大。最近,包括国际货币基金组织(IMF)总裁卡恩、欧洲央行行长特里谢等在内的多国财金官员及国际组织,纷纷表示中国应当放松汇率管制,让人民币升值。美国若加入战团,无疑令中国汇率政策承受的压力突然加剧。

一、人民币汇率水平的走势分析

1、升值预期过高的原因主要是货币性因素

2005年7月21日汇率改革后,人民币汇率是不是按照国际投机者的预期,持续不断地上涨,如果不是,当前人民币升值预期如此之高,基本原因是什么?人民币确实存在小幅升值的压力,但并没有外界舆论和预期的那么大,又是什么原因导致人民币遭遇如此大的升值压力?我们的基本结论:在人民币升值问题上,有实体经济因素,但货币性因素远远大于实体经济性因素。

2、市场升值预期信号在减弱

人民币汇率改革正朝着浮动迈出了关键的、可喜的一步,客观上相对稳定了市场的预期。此外中美利差保持了一定的差距,美元短期内将较为稳定,中国利用外资的增幅在减缓,一定程度上会缓解人民币升值的压力。

3、实际大幅升值的压力不大

(1)汇率形成机制的改革在不断释放人民币升值压力

汇率机制改革前后,中国人民银行(外汇管理局)出台了大量的政策。从目前看,这一系列汇率形成机制的改革,其效应尚未完全发挥,而且在外汇管制和外汇市场建设方面,我国还存在进一步改革的空间,各种长期被压抑的用汇需求还可进一步释放,因此完全有可能在继续实行资本管制的整体框架下,进一步增加外汇资金需求,不断释放人民币的升值压力。

(2)中美利差在一个时期内仍将保持一定的差距

中国目前对银行的一系列改革措施和外汇政策的“胶着”,使货币市场利率一直走低,可以说是处于历史的低位水平。另一方面,近几年来实体经济的高速增长,部分行业产能过剩压力成为中国经济发展的一大问题,企业利润增长幅度减弱,物价上升速度减缓,出现了对整体经济增长速度下滑的担心。金融危机之后,美国为了刺激经济也采用宽松的货币政策和财政政策。因此,中美利差趋于保持一定的差距。

(3)人民币资本项目下可兑换的渐进性

在人民币资本项目未完全开放的限度内,监管资本跨境流动还有相当的空间和较为成熟的政策经验。鉴于金融危机的教训和中国经济发展的复杂性问题,相信中国政府对于人民币项下完全可兑换的进程,将会持有一个谨慎、渐进、连续的态度,绝对不像市场预期的那么快,更不可能按照国际游资预测的轨迹走。中国将会采取严格的资本流入管制,并视发展状况出台新的政策,尤其是对短期流动性资本的管制。随着中央银行干预外汇市场经验的逐步积累,必然会加大投资者的投资成本,增加国际游资对人民币直接冲击的难度。

二、中国汇率的国际环境分析

中国政府目前的政策相对较为谨慎,但中国绝对不能单一来解决当今全球经济、贸易的失衡问题。全球经济贸易失衡的主要原因,是美国经济的失衡,是美国多年经济政策的结果。由此评价美联储格林斯潘的政策和遗产,对世界而言,是福还是祸?需进一步认真研究。因为要解决目前世界经济失衡带来的全球汇率波动,首先需要美国以大国负责的姿态来对待全球经济失衡,主动对多年积累的已扭曲的经济结构进行调整。同时,鉴于美国经济“硬着陆”会对全球经济带来的巨大风险,针对此结果,最后无奈的选择,只能是各国加强合作,分别调整自身的经济结构,才能逐步改善国际货币体系。

1、当前世界贸易格局是国际政治经济结构变化的结果

理论上贸易格局的变化与汇率的变动密不可分,但全球近18年的贸易格局变化不是由汇率因素起决定作用的。从上世纪90年代开始,世界贸易结构出现三大特点。一是跨国资本流动直接带动了东亚各国包括中国的国际贸易。二是当前世界的资本流动主要是通过跨国公司进行,跨国公司引导了国际贸易的流向。三是世界三大区域的贸易差额结构发生了巨大变化,美国对其他两个区域的贸易从“一顺一逆”(对欧盟顺差,对东亚逆差)变成“双逆差”。

2、汇率对世界贸易基本格局的影响在逐步弱化

由于世界贸易基本格局的变化和现行国际货币体系的弊端,汇率对世界贸易基本格局的影响已经弱化。

(1)汇率波动基本已由金融易主导

全球跨国货币交易量已远远超过全球贸易量,跨境外汇日均交易量已达世界全年贸易额的10%左右。由于全球资产泡沫此起彼伏,金融易经常脱离实体经济。汇率信息中存在噪音,不仅不能自发调节贸易差额,有时甚至背道而驰。即使汇率波动的方向与幅度较恰当,其效应的显现往往还需相当时间。因此,平衡贸易差额已不能完全寄希望于汇率的市场化调节。

(2)部分汇率风险已被跨国公司内部化

当跨国公司成为国际贸易主体后,汇率成了跨国公司的内部核算价格,主要调节内部的利益分配,并不严重影响整体利益。中美贸易尤其是中国对美出口中很大一部分是美资跨国公司的内部贸易。

(3)汇率波动基本不影响产品最终售价

一方面,产品最终售价中非贸易占比不断提高,对汇率的敏感性下降。另一方面,汇率大幅高频波动,使国际贸易承受不必要的汇率风险。为保持市场份额,出口厂商更倾向于自我消化汇率风险,而不是转嫁风险,汇率对需求的影响已经弱化。

(4)贸易不平衡格局具有长期的内在稳定性

汇率对贸易基本格局的影响力在下降,经济周期的影响力也出现下降,全球贸易基本格局具有一定的内在稳定性。1996-2009年,不但世界各国的汇率发生了较大波动,各国经济也发生了较大的调整,但国际贸易基本格局并未发生显著变化。

3、世界货币体系失衡再次显现

美元本位货币体系的脆弱性:特里芬难题与汇率风险。布雷顿森林体系崩溃后,美元的本位货币地位遭到削弱,但仍占各国外汇储备的60%以上,国际外汇交易的40%、国际贸易结算的50%以上。美元仍面临着“特里芬难题”,即作为国际货币要求的货币坚挺与作为世界主要储备货币要求的国际收支逆差之间的矛盾。美元发行不受约束,导致世界资产泡沫与金融危机不断。更重要的是,国际储备货币的发行不再有黄金约束,世界货币的发行往往服务于一国国内的经济需求。

4、美国近期政策的走势分析

美国在世界经济中具有相当的重要性,是一个真正的“经济大国”,世界各国需求不足,靠出口美国维持。目前在全球经济又一次失衡的状态下,美国政府完全可能沿用过去的政策思维和政策手段,解决美国的困境。历史上,从布雷顿森林体系瓦解以来,美元已经历了三次大的贬值和升值,正是这种大起大落,一定程度上缓解了美元作为主要国际储备货币的特里芬难题。强势美元往往与巨额贸易赤字相关联,同时引起货币的超额供给;弱势美元往往与贸易赤字改善相连,同时导致货币的超额紧缩。

三、国际货币体系失衡下的中国汇率政策

解决世界经济的失衡既不能完全依靠美国的调整,也不能盯着中国的汇率。在上述世纪性难题背景下如何思考中国的汇率政策取向?尽管2001-2009年,美国对中国的贸易逆差占美国总贸易逆差的比重逐渐在上升,但同期美国与日、韩、中国台湾的贸易逆差占美国总贸易逆差的比重下降了一定的比例。而且,虽然美国与东亚、东南亚的贸易逆差额上升,但比重却在下降。可见,美国的贸易逆差是全局性的,而不是地区性的。

近期,中美应在加强磋商的基础上,分别出台一些措施缓解美元贬值(人民币升值)压力,从国际的视野进行自身经济结构的调整,同时,中美两国特别是美国应该而且有能力,主动创造有利的舆论氛围。美国应逐步实行紧缩政策,减少财政赤字,提高市场利率,以减少消费增加储蓄。美国目前有能力通过缓慢的结构调整解决美国经济的不平衡问题,关键是要有这方面的意识和大国的责任。中方决策者应清醒认识,汇率之争是国家利益之争。近期G20会议美方对中国金融服务业开放的要求,虽然有利于提高中国金融服务业的效率,但这仍不是解决世界经济失衡的根本性措施。第一,进一步加快汇率形成机制的改革,继续减轻人民币的升值压力。考虑中国结构调整尚需较长时间,在继续主动保持人民币略有升值压力的状态下,近期应该:进一步放开企业持有外汇比例的限制,推行企业意愿结汇制,逐步放宽银行结售汇头寸的限制,提高金融机构在外汇市场上资金运用的自主性,应不失时机地推进外汇市场的进一步改革,发展外汇衍生品市场,主动引导、培育市场主体管理汇率风险的能力,继续完善人民币汇率调控机制。公开市场操作既可采取现货交易,也可采取远期、掉期等方式。第二,进一步加强对跨境资本流动的监测和管理。无论是从金融危机教训看,还是从保证当前我国汇率机制改革成功的角度看,很重要的前提,就是我国仍必须保持一定程度的资本管制。要进一步改善外汇统计、监测工作,真正做到心中有数。必要时可采取跨境资本交易税和无息存款准备金要求,以加强对跨境资本流动的管理。同时,为了保持中国经济在较长时期内既稳定增长又不至于产生资产泡沫,必须尽快出台有关加强海外房地产资金流入的管理办法,进一步细化对于流动性资本跨境移动的管理。第三,坚持引进外资的质量,加大“走出去”战略的实施。引入外资要有战略性安排,应重视技术与管理的引进,促进国内产业优化升级。因此,首先要加快改善国内融资体系和放开境内各种市场化融资工具的限制,让企业的资金需求尽可能在境内得到满足。其次要宣传和方便企业,充分利用国内资金,减少人民币资产与外币资产替换后的收益代价。重新审视中央与地方引进外资的各项优惠政策,实现平等“国民待遇”,切实提高利用外资的质量和效益,加快调整原先控制企业“走出去”的外汇管制政策。最后是统筹制定企业“走出去”战略,支持企业进行资源战略储备,并以政府和企业相结合的市场策略与海外经济取得互利共赢的局面。第四,要确立放慢海外上市节奏,积极发展本土资本市场的战略安排。中国优秀大型企业大量海外上市,不是中国金融发展的长期战略。当前,我国要加快发展和健全我国包括债券市场和股票市场在内的资本市场,积极鼓励中小企业、民营企业、风险投资企业海外上市(当然仍不排除在境内改善对其的相应融资环境),对于国有大银行上市筹资中,面对是否“贱卖”的争论,最好的办法是尽快发展境内私人股权基金作为第三方,与境外投资者竞争入股,包括筹集外汇资金入股,在支持、调控中国房地产业发展的过程中,对房地产信托基金,相关部门不能视而不见,要提高工作效率,尽快实现“与其放任不管,不如发展中国的信托基金”。第五,进一步运用好货币对冲操作手段。第六,增加双边贸易协定,提高亚洲区内货币的结算功能。第七,更重要的是应该积极落实并长期坚持内需主导战略。

【参考文献】

[1] 罗纳德・麦金农:美元本位下的汇率――东亚高储蓄两难[M].中国金融出版社,2008.

篇12

第一,价格总水平基本稳定。今年上半年,居民消费价格总水平累计上涨2.6%。其中,食品类、居住类涨价合计影响价格总水平上升2.4个百分点,是推动价格上升的主要因素。CPI各月同比涨幅分别为1.5%、2.7%、2.4%、2.8%、3.1%和2.9%,主要受翘尾因素影响。在上半年CPI累计上升2.6%中,翘尾影响约1.4个百分点。CPI各月环比涨幅分别为0.6%、1.2%、-0.7%、0.2%、-0.1%和-0.6%,季节性特征明显。1、2月份受元旦、春节因素及天气寒冷影响,环比价格有所上升;3月份气候转暖,环比指数又大幅下降;4月份中东部地区出现低温天气,环比略有上涨;5、6月份天气转暖,蔬菜、水果大量上市,环比开始下降。

第二,农产品价格稳中有升。其中,粮食价格稳定上升,粳稻、玉米价格上涨较多。受今年部分地区遭遇干旱、低温等不利气候条件,国家继续提高粮食最低收购价等多方面因素影响,国内粮价持续上涨,粳稻、玉米价格上涨较多。与去年12月相比,5月份稻谷、玉米、小麦三种粮食平均收购价格上涨6.7%。其中,粳稻、玉米收购价格分别上涨18.4%和11.1%。随着国家采取多项措施加强调控,粮价涨势趋缓。与5月份相比,6月份粳稻收购价格下降1%,玉米收购价格涨幅回落0.5个百分点。成品粮价格涨幅低于原粮。蔬菜等农产品价格先涨后落。去年四季度以来,自然灾害多发频发,导致菜果等农副产品价格大幅上涨。近期,随着天气好转、供应增加,菜果价格大幅下跌,成为拉动5、6月份价格总水平环比下降的重要因素。在6月份环比下跌的0.6个百分点中,菜果的影响约为0.5个百分点。此外,由于产量下降、市场炒作增加等因素影响,绿豆、大蒜等价格也一度出现大幅飙升,国家加强监管、打击炒作后,目前已有所回落。生猪价格止跌回升,生猪价格去年底以来持续下跌,有关部门适时启动防止生猪价格过度下跌调控预案,遏制了生猪价格过快下跌的势头,5月份以来生猪价格企稳回升。7月7日大中城市生猪出场价格为每公斤10.99元,连续6周小幅回升,近期一直维持在每公斤10元左右,与去年同期基本持平。食用植物油价格稳中略降。受国际市场油料油脂供大于求、价格低位运行影响,国内食用植物油价格小幅走低。6月份36个大中城市一级散装大豆油、菜籽油零售价格分别为每市斤4.57元和5.3元,比年初分别下降3.4%和1.9%。

第三,生产资料价格高位回落。受需求增加等因素影响,一季度国内生产资料价格呈现波动上升态势。4月份以来,受国家加强房地产市场调控、取消部分产品出口退税、加大节能减排工作力度等一系列政策叠加影响,国内生产资料价格总体高位回落。6月份工业品出厂价格、原材料燃料动力购进价格指数同比分别上升6.4%和10.8%,涨幅较5月份分别回落0.7和1.4个百分点。7月9日四种钢材综合平均价格、上海华通有色现货市场电解铜和电解铝价格分别为每吨4285元、53990元和14680元,比4月高点分别下跌15.7%、13.3%和10.3%。7月上旬秦皇岛港5500大卡动力煤平仓价为每吨750～760元,比年初高点约下降6%。

第四,房地产价格趋稳并出现回落迹象。今年4月份以来,随着政府一系列加强房地产市场调控政策的出台,房价过快上涨的势头得到初步遏制,房价趋稳并出现回落迹象。1～6月份,新建住房销售价格环比涨幅分别为1.7%、1.3%、1.2%、1.4%、0.4%和0,呈明显下降趋势;二手住房销售价格连续两个月出现回落,各月环比涨幅分别为0.9%、0.4%、1.3%、1.7%、-0.4%和-0.3%。6月份北京、上海、广州、南京、深圳等29个城市房价开始出现回落。

第五,国际市场大宗商品价格冲高回落。年初,受世界经济复苏、实体经济需求回升等因素影响,国际市场价格持续上涨。但随着欧洲债务危机加剧、投资者信心不稳,国际市场大宗商品价格再度下跌。7月9日伦敦金属交易所电解铝、电解铜期货价格、国际钢材价格指数(CRU)、澳纽卡斯尔BJ标准动力煤离岸价格分别较年内高点下跌18.7%、15.3%、11.2%和9.7%。WTI原油期货月均价格在每桶74～85美元区间波动,波动幅度远远小于前些年。在供大于求的总体格局下,上半年国际市场小麦、玉米价格稳中略降,大米价格明显下跌,国内市场主要粮食价格均高于国际市场。目前,芝加哥期货交易所小麦、玉米、大豆每市斤价格分别比国内主要粮油批发市场平均价格低0.3元、0.47元和0.56元,加上海运费和关税后,进口到岸价格仍低于国内水平。

二、今年下半年价格走势分析

随着国家采取加强房地产市场调控、加大节能减排工作力度等一系列针对性的调控措施,部分行业过热的势头得到初步遏制。从当前情况看,下半年我国宏观经济有望保持平稳运行,社会总供求将逐渐趋于均衡,实现全年居民消费价格总水平涨幅3%左右是有基础的。具体看:

一是重要商品供应充足。国家储备粮食较为充足,大豆和食用油储备进一步增加,粮油市场供应是有保障的。生猪生产在前期过多的基础上逐渐调整,5月底生猪存栏和能繁母猪存栏分别为4.34亿头和4700万头,较去年底严重供大于求(生猪存栏最高达4.7亿头)有明显改善,但仍高出正常水平。尽管下半年生猪价格可能季节性回升,但大幅上涨可能性不大。

二是市场竞争和价格秩序稳定。目前总供求格局没有太大变化,随着政府采取一系列加强价格监管的措施,通胀预期明显减弱,市场竞争和价格秩序仍处于稳定运行。虽然企业成本增支压力较大,但受竞争格局制约,短期内不具备价格普遍、大幅上涨的条件。

三是输入型通胀压力明显减弱。应对金融危机过程中,我国投资、消费增长较为迅猛,对外贸易对经济增长的贡献率明显下降。近期我国进一步推进人民币汇率形成机制改革,增强人民币汇率弹性;全额取消406个税号商品出口退税,这将促使我国进出口格局更加趋于平衡,输入型通胀压力将有所减轻。此外,国际市场农产品价格大幅度低于国内,也有利于抑制国内价格大幅上涨。

四是价格调控能力不断增强。我国应对国际金融危机取得明显成效,国民经济继续保持良好发展势头,财政能力、储备实力、进出口调节能力进一步增强。在近年的工作实践中,我国积累了2007年“双防”和2008年应对国际金融危机两个方面的经验,价格调控监管的能力明显提高。近期我委综合采取舆论引导、监督检查、储备吞吐等多种手段,平抑部分商品价格异动,已经取得了明显成效。