房地产项目调研范文

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篇1

乙方：

受甲方委托，乙方为甲方的×花园房地产项目进行市场调查。双方经充分协商，根据有关法律法规，本着公平、诚信和互利互惠的原则，就相关事宜达成以下协议：

一、委托调查项目

1、项目名称：×花园房地产项目市场调查。

2、甲方委托乙方调查的内容等详见附件一：《×花园房地产项目调查纲要》。

二、项目工作组

针对甲方所委托项目，乙方专门成立由上海×大学产业经济与区域经济学教授×、市场营销学教授×、旅游与酒店管理学博士×等相关专家组成的项目工作组(项目工作组成员的简历和名单等详见附件二)，负责项目调查工作方案的制订、市场调查的组织协调、市场调查结果的分析、市场调查报告的编制以及提供相关建议。

三、调查期限

1、乙方在本协议签订之日起×日内完成调查，并向甲方提供市场调查报告的文字资料和电子版资料各三套，乙方保证调查报告中的数据均真实、准确、可靠。甲方有权要求乙方提供调查的全部原始资料，以核对上述数据是否真实。

2、乙方应当按照《×花园房地产项目调查纲要》所列的时间计划完成阶段性调查和报告工作。

四、甲方的协助义务

1、甲方向乙方提供相关资料。乙方应提前五日向甲方提交所需相关资料明细，经甲方确认同意后向乙方提供，如甲方拒绝提供，乙方不能以此为由拒绝或延期向甲方提供市场调查服务。

2、乙方独立调查有困难的，经甲方同意，可请甲方提供协助。

五、保密义务

1、乙方承诺对甲方的商业秘密负有保密义务。

2、保密内容包括但不限于：乙方需要对甲方提供给乙方的所有书面资料(但提供给乙方以前已经公开的除外)和乙方通过调查取得的全部资料及调查报告等(以下统称商业秘密)进行保密。

3、保密措施：乙方在甲方未公开披露的情况下，不得向第三方泄露甲方的商业秘密;不得许可第三方使用甲方的商业秘密;不得以任何形式私自利用上述商业秘密;对于一项完整的商业秘密，如果甲方仅公开披露部分内容，对未披露的部分乙方仍要承担保密义务。

4、涉密人员范围：包括但不限于乙方项目工作组成员及乙方其他全体员工。

5、保密期限：乙方承担保密义务的期限自甲、乙双方签订本合同时起至甲方向社会公众披露该信息时止，在此期间无论甲、乙双方合同关系是否存在，乙方都应无条件的保守甲方的商业秘密。

6、泄密责任：乙方承担因泄漏甲方商业秘密而给甲方造成的全部损失。经济损失难以计算的，赔偿额应当相当于本合同总价款的十倍。

六、成果提交与验收

1、本次调查项目在本合同签订后×个工作日内完成并将调查成果按合同约定交付甲方。

2、调查成果包括：社会经济环境背景资料调研报告、项目自身条件和特点实地调研报告、项目区位和附近交通状况调研报告、项目周边人口状况调查报告、项目周边地区商业环境调研报告、项目周边居民消费心理及需求调研报告、与本项目相关的经营者和业户调查报告、类似房地产项目调查报告和项目综合分析报告等。

3、乙方提交调查报告后，甲方应按照《×花园房地产项目调查纲要》约定的项目和目的及本合同约定进行验收。

4、乙方所提交的调查报告经甲方验收后，其所有权利归甲方所有。

七、咨询费

1、甲、乙双方一致同意甲方支付给乙方项目咨询费人民币×万元，分两次支付。第一次在协议签订时支付×万元，第二次在调查报告完成并交付甲方，且经甲方验收合格之日起三日内支付剩余款项×万元。

2、本合同咨询费包括咨询报酬和调查研究、分析论证、试验测定、人工费、利润、税金等因履行本合同所需的一切费用，除本合同另有约定外，甲方无须向乙方另行支付其他任何费用。

3、甲方向乙方支付咨询费时，乙方应向甲方提供等额合法有效的发票，否则，甲方有权拒绝付款，且并不因此向乙方承担任何责任。

1、除本合同另有约定外，非经本合同双方协商一致，任何一方不得无故违反合同。如有违约，违约的一方应承担另一方的全部损失。

2、乙方逾期向甲方提供合格的调查报告的，每逾期一日，乙方应当按照本合同咨询费

3、乙方违反本合同第五条约定，应当向甲方支付违约金人民币×万元。对因此给甲方造成的经济损失，乙方应承担赔偿责任。

九、合同的解除

1、乙方逾期提供合格的调查报告超过十日，甲方有权单方解除本合同。

2、乙方不得以与其他单位合作等任何方式将本合同约定的服务内容分包或转包给第三方，否则，甲方有权解除合同。

3、乙方违反本合同任何一项其他约定义务，经甲方催告后仍未完全履行的，甲方有权解除本合同。

4、因乙方原因导致本合同解除的，乙方应返还甲方已经支付的全部咨询费，并按照本合同咨询费总额的20%向甲方支付违约金，对因此给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿责任。

5、本合同履行期间，除因乙方原因合同解除的外，甲方有权随时通知乙方解除本合同，合同解除时，对于甲方已付的款项乙方不予退还，甲方也不再承担任何补偿、赔偿等违约责任。

十、其他

1、双方确定，甲方按照乙方符合本合同约定标准和方式完成的调查工作成果做出决策并予以实施所造成的损失，乙方承担全部责任。

2、双方确定：甲方利用乙方提交的调查工作成果所完成的新的成果，归甲方所有。乙方利用甲方提供的资料和工作条件所完成的新的成果，归甲方所有。

十一、争议的解决

本协议履行过程中如发生争议，双方应本着互相谅解和顾全大局的原则进行友好协商解决。协商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起诉讼。

十二、附则

1、本协议经过双方代表人签字并加盖公章后生效。

2、本协议未尽事宜，由双方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

3、本协议正本一式肆份，双方各执贰份。

4、本协议附件如下：

附件一：×花园房地产项目调查纲要;

附件二：项目工作组成员的简历和名单。

甲方：乙方：

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中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏完善理论指导

目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。

（二）可行性研究注重经验分析

虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。

（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。

（四）先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。

三、房地产开发项目可行性研究完善对策

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

参考文献：

篇3

中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0025-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析

对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。

2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题

由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。

在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。

3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径

房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。

除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。

很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。

4 结论

当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。

参考文献

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中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析

对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。

2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题

由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。

在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。

3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径

房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。

除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。

很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。

4 结论

当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。

参考文献

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摘要：随着我国经济的快速增长，房地产开发建设从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用到功能和质量等方面要求越来越高。项目造

>> 浅析房地产项目管理的问题及应对策略 分析房地产项目管理的问题及措施 房地产公司项目管理中存在的若干问题与对策分析 房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策分析 房地产项目现场施工管理的问题分析及对策 房地产项目招投标管理问题对策研究 浅析房地产开发项目工程管理问题及对策 房地产开发项目工程现场管理问题分析及对策研究 房地产项目管理模式及问题分析 房地产开发项目管理难点问题分析 浅析房地产项目成本管理 浅析房地产项目管理重点 房地产项目投资管理浅析 浅析房地产项目现场管理 浅析房地产项目工程管理 浅析加强房地产项目管理 浅析房地产开发项目成本管理的优化对策 浅析房地产建设的项目管理 浅析房地产工程项目的管理 浅析房地产企业对项目施工的管理 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 经济法律 > 浅析房地产项目管理的问题对策分析 浅析房地产项目管理的问题对策分析 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，请告知我们")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 摘要：随着我国经济的快速增长，房地产开发建设从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用到功能和质量等方面要求越来越高。项目造价管理是一项技术性、专业性很强的工作，它贯穿于投资决策、项目设计、招标投标、工程施工和竣工结算各阶段。房地产项目管理模式，是指将管理的对象作为一个系统为了使系统能够正常运行，并确保其目标的实现，而运用的项目组织和管理方式。 关键词：项目管理 现状分析 问题探讨 中图分类号： F293.3 文献标识码： A 一、房地产项目管理的现状分析 提高项目管理人员素质科学实施项目管理。目前我国现有小而专大而强的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少人员素质也不高，对项目管理的性质、任务、机制认识不够，管理片面，往往局限于对施工质量的监控，使我国的建设项目管理在理论和方法上与先进国家相比，都存在较大的差距。要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时要求项目每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理素质的高低，决定了是否能够带出一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。 二、房地产项目管理存在的问题 1、项目方案确定的问题 项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。 2、施工设计管理存在的问题 现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。 3、合同管理存在的问题 目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：①不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。②签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。③合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。 三、项目管理的对策 以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理。 1、重视开发项目的市场定位和产品研究房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究，使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位，就要做到：首先，深入研究国家及地方的有关政策、法规，了解政府对该行业的政策取向。如果政府扶植该行业的发展，它必将在税费、金融、法规等方面给予支持，使该行业的投资风险减少。因此必须清楚公司拟开发的项目是否属于国家政策支持的产业，不能逆政策而行。其次，要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。通过广泛调研掌握这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求等。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡本公司竞争力是否能击败对手，务求知己知彼。目前，作为房地产开发企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。 2、做好品牌建设 企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。 3、加强合同管理工作。 ①一般来说，合同工期主要受建设单位的要求工期、房地产项目规模的定额工期以及投标价格的影响。房地产项目招投标时，由于房地产项目工期紧迫，建设单位通常不采用定额工期而根据自身的现实需要提出要求工期，并由此限定投标工期，只从价格上选择相对低价者中标。多数施工单位为了实现中标这一首要任务，忽视房地产项目造价与合同工期之间的辩证关系。因此，要求工期的科学合理和允许投标工期在平衡投标报价中发挥作用。将有利于减小建设单位在进度目标控制中存在的风险。 ②房地产项目进度控制与款项的合同支付方式密不可分，工程进度款既是对施工单位履约程度的量化。又是推进项目运转的动力。房地产项目进度控制要牢牢把握这一关键，并在合同约定支付方式中加以体现。确保阶段性进度目标的顺利实现。 ③合同工期延期一般是由于建设单位、房地产项目变更、不可抗力等原因造成的；而工期延误是施工单位组织不力或因管理不善等原因造成的，两者概念不同。因此。合同约定中应明确合同工期顺延的申报条件和许可条件，即导致工期拖延的原因不是施工单位自身的原因引起的。在房地产项目进度控制中还要判断延期事件是否处于施工进度计划的关键线路上．才能获得合同工期延期的批准。若延期事件是发生在非关键线路上，且延长的时间未超过总时差时，工期延期申请是不能获得批准的。此外，合同工期延期的批准还必须符合实际情况和注意时效性。 四、结束语 房地产项目开发是个资源整合的过程。要想在激烈的房地产市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，选择好有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销及时回笼资金，达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。在项目四大控制目标中，进度、质量、造价、安全的关系是可以相辅相成的。质量、造价、安全控制得好，工程进展就可以更顺利，实现进度目标就更有保障。

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一、房地产市场项目概况

盘锦市规划区内现状总人口为132万人， 建设区域主要分布在向海大道、305国道以及中华路两侧。房价近几年来涨幅较大， 这与市场需求有着直接的关系。由于2008年下半年受次贷危机的影响， 房地产销售出现下滑， 资金回笼慢， 资金链出现脱节， 房地产景气指数大幅下滑。在这样的背景下，本文从区域分布、项目类型、价格分布和消费人群和四个方面对盘锦市房地产市场进行调查研究。

1、区域分布分析

2010-2011年间，盘锦市在售项目有58个，其中，兴隆台区26个，双台子区7个，大洼县18个，盘山县7个。其中，大多数的房地产项目集中在兴隆台区和大洼县，两个区域占到了整个盘锦市房地产市场的76%，而双台子区和盘山县仅占24%。由房地产发展的规律，我们知道，一方面，经济发展水平和人口集聚程度是吸引房地产发展的重要因素，另一方面，房地产市场的发展可以带动当地的经济发展和人口集聚，两者相互依存，我们可以考虑通过引导房地产项目的地区分布，来调整经济发展和人口分布。

2、项目类型

从对整个区域房地产项目的调研结果来看，大多数的房地产项目是综合性地产，项目规模较大，集低密度住宅、高层住宅、别墅、酒店式公寓、商铺等其中多项用途为一体。这其中，几乎全部的房地产项目都有低密度住宅、高层住宅和商铺；别墅项目较多集中于大洼县和盘山县与兴隆台相邻的地区；酒店式公寓多聚集在市中心商业中心区。

3、价格分布

总体来说，2010—2011年度盘锦市房地产项目价格集中在3000—6000元/平方米区间内。从区域分布来说，兴隆台区的房价最高，其次分别为双台子区、大洼县和盘山县；从项目类型上看，商铺项目单价最高，其次为别墅、酒店式公寓、低密度住宅和高层住宅。

由于兴隆台在盘锦市独特的区位优势，使得大多数的房地产项目聚集于此。兴隆台区的房地产项目价格主要集中在4000— 6000元/平方米区间内，房价最高的是红星国际广场的商铺，价格高达12000元/平方米，这其中以4300—4500元/平方米的项目最多。通过对兴隆台房地产项目的价格分析，我们不难发现，各个项目的价格差异不明显，住宅类项目的均价为4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均价为6000元/平方米，商铺类的均价为10000元/平方米。这一方面说明当前兴隆台区的房地产项目产品诉求较为单一，产品特色不突出；另一方面也说明兴隆台房地产市场产发展不均衡，产品价位单一，有极大的调整空间。

双台子区作为盘锦市的老城区，近年来虽然较兴隆台区而言发展较慢，但是由于基础设施相对较为完善，以及市民对老城区的深厚感情，双台子区的房地产市场发展也较为活跃，价格在3700—4400元/平方米之间，多为居住类项目，配备一定比例的临街商网。

大洼县产业基础较好，加之与兴隆台区的距离很近，尤其是田家镇毗邻兴隆台区，土地成本较低，对发展房地产有着得天独厚的优势，聚集了大量的房地产项目。大洼县的房地产项目价格在2000—7000元/平方米之间，既有低价位的普通住宅，又有高品质的别墅，能够满足市民不同层次的住房需求。

相对于其他区域来说，盘山县的房地产项目较少，价格在2200—4500元/平方米之间，多为普通住宅。

4、消费人群

据调查，盘锦房地产市场的消费者主体仍然是盘锦本地人，不过，近年来，随着盘锦经济水平的提高，大项目的引进，越来越多的外来务工者定居在盘锦市，构成了盘锦房地产消费市场不可忽视的重要部分。值得注意的是，当前盘锦房地产市场有相当比例的房地产投资者，以倒卖房地产来取得高额价差。

从年龄结构上看，25—50岁仍然是购房者的主力军，一方面是年轻一代首次置业，另一方面是中年一代改善型置业。从所调查的项目样本来看，两者在购房人群中所占比重基本持平。

从职业构成上看，2010—2011年度，盘锦市房地产市场消费者主要有公务员、教师、企业管理者、财务人员、技术员、销售员、农民、自由职业者等。

二、盘锦市房地产市场分析

从盘锦市的实际情况看，房地产市场还处于上升发展阶段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在兴隆台和双台子老城区，现有的主要消费人群集中在中等收入家庭改善住房条件和年轻人的自住房。由于近两年来， 建筑成本增加，房价一直呈上升趋势。随着经济发展， 居民收入的增加， 在可接受的范围内， 初步预计房价还有一定的上涨空间。但目前来讲， 受大环境的影响， 市民普遍有着买涨不买跌的心理， 持币代购现象严重， 房地产市场处于买方和卖方高度博弈状态之中。

三、盘锦市房地产市场可持续发展对策建议

针对上文对盘锦市房地产市场的调研和市场形势分析，为能更好地指导房地产项目发展，摆脱房地产市场买方和卖方较量的焦灼状态，这里仅从可持续发展的角度提出盘锦市房地产发展的对策建议：

1、大力发展绿色节能建筑

盘锦市的房地产发展与当前国际、国内经济的发展大趋势是息息相关的，它要求突破以往因经济发展而导致对自然资源的无限索取，以及无节制对能源的损耗。因此，我们必须高度重视房地产开发建设的能源消耗问题，大力发展绿色节能建筑，在可能的范围和条件下，提高房地产项目的绿化率，以创建良好的人居环境。

2、完善保障性住房供给体系

实现“居者有其屋”一直以来是我国各级政府执政者的执政目标。盘锦市近年来在提供保障性住房方面做了很多工作，但同时我们也必须看到，社会保障性住房还未普遍推行，经济适用房建设还不平衡，廉租屋政策发展迟缓，住房保障体系的建设还有待进一步的完善。因此，政府可以通过建立住房保障基金，从各种渠道、调动各种财政资源，增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正“安居乐业”。

3、科学合理增加土地供给

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1. 房地产项目策划概述

1.1 房地产策划的概念

随着房地产业的迅速发展,房地产策划也随之快速发展起来。同时由于房地产市场化的程度逐渐增高,个人消费已经成为市场主流。因此加强房地产项目的策划对于房地产项目的实现具有举足轻重的意义。策划是通过实践活动获取更佳成果的智能或智能创造行为。房地产策划是依据房地产开发项目的具体目标，把市场调研和市场定位作为基础，把独特的概念设计作为核心，运用各种手段去策划，对将来的房地产项目进行科学的有创造性的规划，并且把具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。

1.2 房地产策划的意义

房地产项目策划能使企业决策准确,避免偏差,提高企业竞争力,增强企业自身管理创新能力,有效整合资源,使房地产开发项目优势突出。对项目开发过程中,统一思想,理顺公司内部和外部的公司部门合作关系、提高管理效率,设计和建设标准确定,这是肯定的,困难的、重要的项目发展将起到积极作用,是房地产企业的员工实现项目的开发设计过程,综合的总体指导功能。因此,如何创造一个良好的房地产项目的总体规划,具有较高的效率和效益最大化的所有的销售,在房地产项目开发和管理变得越来越重要。

2. 房地产项目策划模式

房地产项目策划的进行是遵循一定的模式的。通过策划人不断实践和总结,慢慢形成了各种策划模式,体现了房地产项目策划的一些基本规律。按照房地产项目的具体情况灵活运用这些策划模式,能够创造出项目典范和营销经典,提高房地产策划的科学性和规范性。房地产项目策划发展到今天,主要形成了3种策划模式:卖点策划、概念策划和全程策划。

2.1 卖点策划模式

当市场需求大于或者略小于供给、市场竞争不是太激烈、消费者的消费心理也不够理性和成熟的时候，市场中产生的便是卖点策划模式。

2.2 概念策划模式

随着经济的发展,从20世纪90年代中后期,人们的生活行为模式开始发生变化,房地产市场已经从卖方市场变换为买方市场。人们对住宅的需求要能够体现自身的个性和生活方式。策划人员开始赋予新产品以丰富的开拓性内涵,概念策划模式主要目的是引导消费者的消费新观念的形成过程中开发出新产品,实现产品的自我销售。

2.3 全程策划模式

全程策划结合了与房地产开发有关的社会性专业服务,在整个策划过程中融入了各个部门的运作。在全程策划应用当中,策划部门是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位,以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁,同时也制定和贯彻了项目的战略。另一方面,全程策划模式可以减小开发商的开发风险,增强了企业的抗风险能力,在充分运用社会资源以实现高效率开发的同时,提高了企业的市场竞争力。

3.全程策划模式探讨

3.1 全程策划模式的适用性

房地产全程策划模式的特点是全过程策划服务,所以策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在应用过程中逐渐形成3种策划方向:

(1)在接手项目后,从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售以及售后服务等相关环节都参与进去,并在各方面仔细操作,直到项目成功地推出市场。这种全程策划方向的难度相当大,现在只有较少的策划咨询公司能承担这样的全程策划。

(2)项目参与了相关领域，但不涉及到具体的专项行动。规划工作人员并不需要太多的方向，但他们正计划管理专业人才的工作，协调好各方面的专业公司。规划的方向大多是应用于规划咨询公司。

(3)由于策划咨询公司的特长不同,他们运用自己的专业特长各有侧重,但不会丢掉全程策划的目标,也取得了很好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划模式相对而言更适用于中小型项目的策划,这样各个流程可以很好地策划落实,大的项目如几千亩的大盘就会感到无能为力。这时就需要采取其他策划模式与之交叉进行,取长补短。

3.2 房地产全过程策划的原则

(1）整合原则：要把握好整合资源的技巧，整合好的各种客观资源要围绕项目开发的主题中心，要善于挖掘、发现隐性资源。

（2）定位原则：要从“大”、“小”两个方面入手，把握各项定位内容的功能作用，要熟练地运用项目定位的方法和技巧。

（3）可行原则：策划方案是否可行，方案经济性是否可行，方案有效性是否可行。

（4）全局原则：房地产策划要从整体出发,注重全局的目标、效益和效果；要从长期出发,处理好项目眼前利益和长远利益的关系；要从各个层次出发,总揽全局；要从动态性出发,注意全局的动态发展。

3.3 全程策划过程中的问题

(1)不做市场调研或者做的不够仔细，使得综合得出的结果和市场的本来面目差距很大，生产适销对路的产品，把这作为依据进行的营销策划工作偏离了实际，无法生产适销对路的产品，最终结果可想而知;

(2)盲目决策，想当然地追逐热点，哪知道市场千变万化，今天的热点到明天就成为过时了的，没有认真分析细分市场的真正需求，项目上马后，形成尴尬的局面;

(3)在短期利润的追求，搞一锤子买卖。只关心该项目的销售，服务不到位，以满足个人利益于消费者的利益为代价的客户需求方面做得不够，有时，住宅单位的现象，或有逃跑时逃脱现象;

(4)只为了销售而搞策划，没有从根本上认识到营销不仅仅是局部的工作，而是牵涉到实现公司总体经营目标的核心工作的理念，造成临时抱佛脚，走到哪一步算哪一步的境地;

(5)其他包括营销策划水平较低，现代化办公工具使用不到位，定性多于定量，凭借想象完成策划工作，没有明确的目标，也就没有好的结果。

4.结语

在房地产项目策划的过程中,市场调研、对消费者行为方式的分析和研究,以及具体的营销计划的制定、执行和控制等,是一个密不可分的过程,忽视其中任何一个部分,都有可能造成项目的失败,但是,在现今房地产行业中,对于市场调研和对消费者行为方式的分析等内容,仍然没有得到应有的的重视,这也是反复强调全程策划的主要原因。目前我国的房地产业正处于快速发展时期,房地产策划理论也随着市场的发展而不断变化。将来肯定还会有更多的策划模式出现,但是每一种策划模式都会有其优点和缺点,没有一种策划模式会成为项目策划的万金油,策划模式的选择和运用要适应项目所处的市场的要求。

参考文献

［1］ 杨澍.也谈建筑策划与房地产策划.四川建筑,2009

［2］ 李聪奇.房地产营销策划现存问题及发展趋势.企业技术开发(下半月),2009

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Abstract: The rapid development of the real estate project in recent years, has become a pillar industry in china. Real estate project as a project, has its particularity, complexity. And then, the bidding will play a very important role. This paper from the particularity of real estate project starting, analysis of bidding work, analyzes its existing problems, and puts forward the reasonable suggestion to the bidding work of real estate projects.

Keywords: real estate project; bidding; problem; suggestion; strategy

中图分类号： F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

招标投标制度最早源于英国，现代经济发达国家大多数通过立法，在政府出资的项目中强行实施招标投标制，其目的是在货物购买、工程承包和技术转让等领域，能够达到非歧视性和公开透明的原则。伴随着社会经济的迅速发展，改革程度的逐步深化，房地产项目蓬勃发展，已经成为我国的支柱产业。在市场经济的条件下，招标投标工作有效的维护公平、公正的市场竞争环境，促使房地产市场有序、健康运行。但是，在当今房地产市场中由于房地产项目涉及的范围广、特殊性强，隐现出或多或少的问题与风险，尤其是在招标投标工作中暴露出有失公平的现象。因此，有必要对当前房地产项目的招标投标工作进行梳理与分析，力求为当前招标投标工作提出合理性建议。

一、当今房地产市场招标投标工作的现状

我国招标投标制度实践近30年，在招标投标法律法规、招标投标流程、招标投标交易环境和招标投标监督体系等不断完善，招标投标工作在公开、公平、公正和诚信的指导思想下高速、有序的发展。在房地产项目中，因为实行招标投标制度，对提高资金使用效率、创造公平竞争的市场环境、保证工程质量、预防腐败现象起到了重要作用，招标投标方式的先进性和实效性已得到了公认。与此同时，房地产项目招标投标工作也呈现出一些复杂性与特殊性。

1、房地产项目招标投标工作涉及范围广

众所周知，房地产项目之所以成为我国的支柱产业，原因之一是因为房地产项目涉及诸多领域，从设计到施工工艺，从原材料到机电设备，从装饰行业到物业管理服务，形成一条强大的产业链。因此招标投标工作也需要涉及房地产项目中的各个领域，常常一个房地产项目会涉及到百余种从材料到人工的选择，因而采购中更需公平、有效的做出正确的选择。这也是房地产项目不同于其它的一大特点。

2、房地产项目招标投标工作的内容间歇重复

房地产企业招标投标工作的间歇重复性体现在两方面。首先，房地产企业（招标机构）做不同的房地产项目运营，因此房地产企业中房地产项目的招标投标工作内容也是有一定的定向性和重复性的。其次，同一项目，随着不同期项目的推进，项目招标投标的工作内容会有间歇性的循环。例如，每一个项目都会遇到监理招标、施工招标等，只是由于项目的需要的时间段不同而时间上有所差异。

3、房地产项目招标投标的性价比要求不一

房地产项目招标投标中，由于项目的定位不同，对招标投标工作要求的性价比也不同。例如，对于政府要求的经济适用房，会尽可能的满足国家规范要求的情况下，招标性能符合要求，价格又非常合适的。而对于中高档的房地产项目，由于受众群体不同，会对标的物的品质要求颇高，就需要招标投标工作中，选择高品质的，至于价格方面的考虑就会适当放宽。

4、房地产项目招标投标工作唯一呈现

房地产项目同样具有项目的属性：体现在其每一次招标投标都具有唯一性体现，绝对不会出现完全一致的情况。每一个项目都会由于规模不同、定位不同等变化，使其项目的招标投标工作呈现出唯一性。

综上所述，房地产项目作为招标投标工作中的重要版块，其具有特殊性、复杂性，故其履行招标投标工作具有必然性。

二、当今房地产项目招标投标中存在的问题

基于对房地产项目招标投标工作现状的梳理，认为目前房地产项目招标投标工作中存在一些问题，并由于房地产项目的特殊性、复杂性，一些问题尤为突出。

1、招标投标工作管理团队组织不畅

在房地产市场激烈竞争的环境下，对房地产项目而言，不仅涉及范围广，而且要适应高度紧凑的工作效率，其系统性、程序性非常强，对时间的要求也很高。因此，在招标投标工作中需要由专人牵头协调设计（技术）、材料、工程、造价（成本控制）等部门，进行全方位布置，形成缜密的招标投标工作基础。但是对于这样一个庞大的系统，招标机构往往是通过招标人向以上多部门联系沟通，由于缺乏技术支持、及时的沟通，会使得招标投标工作时间周期增加，效率大打折扣，甚至会由于对技术的不了解而造成招标项目漏洞。因此，健全的招标投标工作团队，组织工作明确流畅和及时沟通非常重要的。

2、招标投标过程中的围标串标现象

由于房地产项目的工作内容具有间歇性的循环特征，很容易陷入惯性的使用模式。定向选择某一企业的产品，招标过程中围标串标现象。一家企业拉拢另外几家甚至十几家企业一同投标，进行围标串标，中标后以分红形式回报其他各家。这样的现象屡见不鲜。这种情况下，失去公平竞争的平台，使得新面孔很难介入。

3、招标投标工作行使职责中受各方牵涉

房地产企业对不同项目性能要求的不同，且每一个项目都具有唯一性，使得房地产项目招标投标中人为因素较大。因此，致使在招标投标过程中受到各方牵涉。例如：领导推荐、提前指定等，助长了行贿受贿的气焰。

4、招标工作人员专业素质不够

作为房地产项目招标投标的工作人员，不仅需要有较强的业务能力，还需要有坚定的意志，和对工作一丝不苟的态度。当前，一些房地产项目招标投标工作人员，不仅对项目技术层面了解不够，而且职业精神不足，在编制招标文件时缺乏责任心，如工程量清单质量不高，清单缺项漏项，工程项目特征描述不完整等，其后果势必给项目带来后遗症，给企业造成一定的损失。更有甚者，一些招标工作人员，内外串通，，成为招标投标工作有效实施的最大障碍。

5、缺乏有效的监督机制

目前，房地产项目招标投标过程中，大部分任然缺乏有效的监督机制。即便是发现有不公平的现象，但由于规范、制度上存在盲点，使得无从查起，上报无门。例如：一些串标围标现象，明知有串标围标，但调查取证却有非常的难度，往往是不了了之。

明确招标投标在房地产项目中的意义

虽然房地产招标投标工作在现阶段还存在一些不足，有待完善。但是需要明确的一点是招标投标在房地产市场运行中有重点意义，且是今后不变的发展趋势。

通过招标投标确保房地产项目实现最优化

在有序的市场竞争中，招标投标可以使房地产项目实现最优化。招标人通过事先充分的调研与技术统筹，使得招标文件本身就已经是对项目的优化选择；而投标者则会想方设法充分展示与优化自己的产品，从技术、质量上充分准备，并且合力后，展现于后期的施工与使用中，则使项目质量大幅提高。

通过招标投标促进企业健康发展

在市场经济发展如此快速的今天，优胜劣汰已经成为主旋律。一个企业要想在市场中立足，招标投标中得到成功，就需要不断的增强自我竞争力。招标企业要有吸引投标方的能力，投标企业也要首先提高竞争意识，从科技创新、内部管理着手，提高产品质量，降低生产成本，为企业增加盈利筹码。

通过招标投标提高房地产企业在世界市场上的竞争力

随着全球经济一体化的不断发展，中国企业的产品、服务要走向世界，就需要和世界接轨，提高企业竞争力。招标投标则是在世界上较为通用的一种交易模式，因而，将招标投标工作坚持贯穿在房地产项目之中，有助于房地产企业走出国门与世界其他企业共处竞争平台，共同进步。

探索房地产项目招标投标工作的策略

管理至上，实现创新化

房地产项目管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。[ 谭术魁.房地产项目管理【M].北京:机械工业出版社，2004

]因此，房地产项目招标投标工作作为房地产项目管理的核心环节，需要对事前、事中、事后进行全程跟踪，探索实现创新化。一是创新事前管理，即对拟定招标文件的过程创新。采取双向复合形式，即事前调研、技术探讨等工作交由专业的招标投标机构执行形成合理的招标文件，另外本企业管理部门内部也可形成招标投标基本预算。之后，采用封闭式会议，签署保密责任书，复合形成最后版本。二是创新事中管理，即对评标专家采取随机抽取专家库的管理。有效避免评标随意，内外勾结的现象。三是创新事后管理，即要求责任人与评标专家填写认可意见，明确产品、服务质量，以作为日后跟进评标结果的对照依据。

素质至上，实现专业化

培养专业的招标投标人才队伍，面向人群同样为两类，即招标投标工作人员与评标专家；包含内容两方面，即一是培养其专业细化的专家型队伍，二是培养具有招标投标职业道德的清廉型队伍。首先，从培训入手，对参与招标投标的人员进行定期培训，不断更新、细化知识系统，不断警醒提高意识，营造公开、公平、公正和诚信的交易环境。其次，从考核入手，对从业人员分等级，评优秀，从跟踪后期运行结果等实现甲方对其的星级评价。再次期间，对于一些不符合要求，或者违背职业道德的从业人员或招标投标中介机构进行清除，取消其准入资格。最后，从研讨入手，加强招标投标人才队伍的交流，研讨，共同促进招标投标工作不断进步。

宣传至上，实现普遍化

房地产项目的招标投标工作优势、规范、制度等都需要加强宣传，让更多的企业甚至个人认可招标投标，实现普遍化。只有这样，才能使越来越多的人关注，研究，使招标投标工作顺利开展。

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引言

房地产业已经成为当今社会经济系统的重要组成部分。作为房地产项目管理的开发商是管理主体，是整个房地产项目的组织者，对房地产项目开展完整项目管理。房地产项目管理的重点是协调好时间、性能指标与经费之间的关系，确保房地产建设项目能够顺利开展。因此，房地产项目管理在房地产项目建设中起到非常重要的作用。

1 分析当前我国房地产项目管理中存在的问题

1.1 忽略市场调查，决策存在缺陷

随着市场经济的发展，各地高楼大厦拔地而起，可见，房地产行业的竞争越来越激烈。在实际工作中，有些房地产开发商在拿到项目之后，急于实现经济效益，缩短工期，压缩成本，并没有对市场进行细致的调查，就大概的确定了实施方案。他们只注重能够从中赚取的利润，而一昧的效仿别人，并没有进行深入的思考，因此没有自己的特色，也不结合实际情况。导致产品对消费者来说，没有吸引力，所以在后期的市场竞争中就处于劣势。而且，因为没有经过严密的市场调查，在方案确定的时候也很可能会出现失误，给企业带来一定的风险。

其实，不论是一个工程还是一件事，一个好的开始都直接影响进程及最终的结果。所以，项目方案的确定是一个至关重要的环节，尤其是前期的市场调研，要打有准备的“仗”，将眼光放的长远一点，不要急于眼前看到的利益。因为没有周全的项目可行性研究报告，很多决策只是匆忙拍板，导致工程建设项目很不科学。

1.2 重施工，设计未能因地制宜

在我国国内的房地产企业中，表现最为突出的就是比较注重项目的施工时期的投资控制，对投入合理的资金能取得适用而又经济的有形建筑产品却几乎没有考虑到。重视项目的施工而忽略其设计在每家房地产企业中几乎都存在。根据一般的惯例来看，施工项目的质量、投资与进度，在房地产施工项目中占有重要地位，但由于施工图纸已完成，投资的控制是在已经获得的投资基础上来开展，对工程项目成本控制的范围与力度方面明显减弱，而且施工监理本身就为控制咨询单位。因此，由于房地产开发商重视施工，轻视设计，导致设计不能够从实际出发，很难满足消费者的基本需求；换句话说，有些房地产开发商只是将设计的美观度来判断设计的优劣，并未充分结合施工的具体楼盘来对其展开设计。

2 关于解决当前我国房地产项目管理问题的对策

综合以上对房地产项目管理中存在的问题的分析，提出以下解决措施。

2.1 加强工程项目投资前期的可行性研究

从以上分析可以得知，房地产无论是在设计阶段还是决策阶段出现的很多问题一般是因为先前的房地产市场调查不够充分，房地产可行性方面的研究工作还不到位导致的。比如设计阶段，因为没有更好的对市场环境进行调查（如：消费者的需求以及房地产宏观调控政策对消费者需求的影响），所以导致决策失误，致使项目管理在企业中寸步难行。因此，对于房地产项目的管理，我们要充分重视房地产项目建设的可行性分析，也就是在房地产正式开发之前投入一定的人力、物力、财力展开全方位的可行性研究，切实做好房地产开发市场的前期调研工作，确保房地产项目管理确实可行。龙湖地产的启动会制度就很好解决了这个问题，他对前期市场调研、产品定位、规划设计、工程管控、成本管控、营销策略都进行了详细的剖析，并指出了项目操作的风险点及措施，值得同行好好学习。

除此之外，在房地产开发项目决策阶段所开展的可行性研究中，房地产开发商应该积极引导相关的专业人员或咨询单位对房地产项目的技术可行性、经济、项目规划方案的合理性等相关事项提出具体指导意见，通过这种方式来提升房地产开发商的工程项目决策的质量，提升房地产开发项目的成功率。

2.2 强化对设计阶段投资方面的控制

房地产开发项目投资控制的重点是工程项目的最初的设计阶段（尤其是方案阶段），应该坚决克服只是重视施工，而轻视设计的传统观念。对当前的房地产销售市场来讲，项目设计比较新颖，并能满足广大购房者基本需要的开发项目，就能获得成功。不仅可以让房地产开发商能够在较短的时间内回收资金，还能有效解决资金链的连续性问题，提升企业的社会效益，为企业今后的可持续发展奠定良好的基础。购房难是当前绝大多数购房者需要面对的问题，当前的买房也成为了生活中的大事，甚至买房会涉及到两代甚至三代人的事。所以，作为房地产开发商应该充分考虑买房者的实际生活需要。

2.3 重视项目收尾阶段的管理工作

由于房地产项目比较多，人物也比较重，因此建设管理部门往往比较重视开工阶段而忽略了工程的收尾阶段。然而，工程收尾阶段在整个工程中是占据着主要位置，因此开发商应该牵头成立由多个部门成立工程项目收尾管理机构，和工程项目现场的管理人员，展开相关的分工协作，一同来完成工程项目收尾阶段的工作。另外，房地产开发商可以从工程项目实施的早期阶段，并积极通过理清工程项目和参与各方的基本关系，有效降低收尾期间的工作量。从工程项目实践的角度出发，工程项目的承包单位在到施工阶段的时候，应该根据工程项目施工的具体特点，采取统一的规划，分为不同的步骤来进行实施，并根据具体的施工进度来展开招标。与此同时，还应该进一步明确应该由总承包商来完成的工作，需要交由总承包商来进行完成，如果是总承包商的管理方向出现分化的话，就可以将其提供给开发商来为其服务，也就是更加注重自我管理。要做到切实有效的减少房地产开发商的工程分包项目，对工程项目的整体开发商包含的具体工程要进一步的细化，对各自合同的基本条件继续深化，有利于工程项目的开发商和监理单位实现有机协调，有效规避不必要的风险。

2.4 提升房地产开发项目管理人员的基本素养

我国的房地产项目管理的基本方法与管理的理论方面和先进国家相比还存在较大的差距，是因为当前我国很多房地产项目管理公司内部的专业性的人员比较少，项目管理人员的素质普遍较低，对房地产项目管理的基本性质、基本任务与基本机制方面的认识还不够充分，项目管理方面存在一定的局限性。因此导致了要实现房地产项目管理的国际化、现代化，房地产项目管理人员需要具有现代化的管理素养。尤其是项目经理，其管理理念、管理艺术与领导艺术方面要做到与时俱进，深刻领会项目管理中以人为本的重要意义。对规模相对较大的房地产开发项目管理来讲，应该学会掌握与使用先进的管理工具，实现工程项目方面的管理。假如管理人员欠缺这些方面的基本管理素养，实现工程项目的现代化管理是比较困难的。与此同时，房地产开发项目的管理人员，还应随社会不断进步以及相关管理技术的持续发展，通过接受培训来提升管理素养。换句话说，具有高素养的工程项目管理，能决定其带出合格管理队伍，具备高的项目管理队伍，能让工程项目管理工作在健康良好的环境中开展，能提升企业在市场上的核心竞争力。

3 结束语

本文针对房地产项目管理存在问题进行分析说明，就如何更进一步实现有效的项目管理，提出了具体解决思路，以提升房地产企业的核心竞争力。由于目前我国的房地产行业还处于一个蓬勃发展阶段，很多人也都看到了其发展前景，所以越来越多的这类企业已出现在市场上，竞争相当激烈，要在这样一个大环境中生存并走在前端，就要有一个好的项目管理系统，建立完善的管理流程，提高项目管理的质量和效率，方可实现企业管理目标。

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1.2建立房地产项目价值模型房地产项目价值工程是发挥房地产企业集体智慧和有组织的活动，对其对象房地产项目进行价值分析，着重功能分析，使之以最低的成本，可靠地实现必要房地产项目功能，从而提高房地产的价值，是一种技术经济分析方法。“价值”是功能和实现这个功能所耗费用的比值，基本公式为V=F/C。式中：V为值；F为功能；C为成本[6]。从房地产企业角度，把销售价格P作为成本C，因此可以引用价值工程模型作为房地产项目价值模型。表达式为V=F/P。式中：V为房地产项目价值；F为房地产项目功能；P为房地产项目销售价格。通过模型得知，为了提高房地产项目价值，必须从房地产项目功能和售价着手。当前房地产市场不景气，市场销售价格空间不大，房地产企业可以从房地产项目功能下功夫，也是房地产发展的方向。

1.3修正房地产项目价值模型根据价值工程原理，计算房地产项目功能价值V的方法有绝对值法和相对值法。无论采用绝对值法还是相对值法，均应对房地产本身项目及周边楼盘项目调研，从影响房地产项目定价的房地产功能指标进行评分A，确定周边的竞争楼盘项目的销售均价P，并且合理假定本项目的销售均价P设。当采用相对值法时，应先确定无量纲的房地产项目功能指数F，再确定无量纲的房地产项目销售价格指数P，最终确定无量纲的房地产价值指数V。其中功能指数F=ψiEi/ΣψiEi,ψi为功能指标系数，Ei为房地产项目各个功能评分值,销售价格指数P=Pi/ΣPi，Pi为房地产项目销售价格。当采用绝对值法时，先假定100分制中房地产项目功能的满分市场理想售价为P0，是一个有量纲的量，其量纲为元/m2。每一个房地产项目的功能综合得分值为A，是一个无量纲的量。经过对价值工程基本公式的修正，得到房地产功能评价值F=P0[A/100]，功能评价值F成为一个有量纲的量，其量纲为元/m2；P是房地产项目销售价格，其量纲为元/m2。故，房地产项目价值系数V=F/P=P0[A/100]/P，式中，房地产项目价值系数V就是一个无量纲的量，其数值大小有下列三种情况：当V＜1时，表明房地产项目销售价格大于功能价值，房地产企业定价偏高，楼盘价格竞争能力差。消费者购买该楼盘房子感觉没占到便宜，物所不值。当V=1时，表明房地产项目销售价格等于功能价值，从房地产企业来说定价适中，楼盘价格竞争能力一般。消费者购买的房子没占到便宜，也不亏本，物有所值。当V＞1时，表明房地产项目销售价格小于功能价值，从房地产企业来说定价偏低，楼盘项目极具价格竞争能力。消费者购买的房子感觉很划算，物所超值[7]。通过修正后的模型，比较容易地将房地产项目价值定量化，并由比值高低判断优劣，从而为房地产企业营销楼盘做出价格决策，同时也为购买者在购房时的提供参考依据。

2案例分析

某一房地产项目位于金华市开发区湖海塘区块，东临八一南街城市主干道，西至开发区规划道路，南临二环南路，北至新330国道。占地面积为110524平方米，容积率为2.0，绿地率为30%，项目周边配套完善、成熟。项目集住宅、商业于一体，总建筑面积约23万平方米，建筑设计融汇中西精髓，并结合多元协调的建筑风格，整体稳重大气，精致高贵。现要求评估该项目高层住宅销售价格，即销售均价。通过调查研究该项目及周边具有竞争性的楼盘项目，选取三个均为高层住宅的典型楼盘项目作为案例，从影响房地产项目定价的房地产功能指标角度进行评分，并确定各个楼盘销售价格。进过调查取证分析，初步设定该项目高层售价P设为10800元/m2。(1)分析各个楼盘项目基本情况，进行评价，满足影响房地产项目定价的功能指标得分见表1。(2)各个楼盘项目功能价值的确定。如下采用相对值法表2，绝对值法表3。(3)分析小结。通过相对值法和绝对值法得出本项目的价值指数(系数)最高，表明按照设定的销售价格10800元/m2，具有一定的竞争性。如果预测房地产市场行情不景气，房地产企业可以再适当降低销售价格；若房地产市场行情走俏，可以适当提高销售价格。而项目二的价格指数(系数)是最低的，其主要原因是销售价格最高。实际上项目二是品牌房地产企业开发建设，也是2014年金华十佳人居经典楼盘之一，具有一定的优势，楼盘销售价格较高。项目三、四的价值指数(系数)处于中间，楼盘项目价格竞争力处于中等。

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房地产项目设计管理工作，对于房地产项目的开发、建设以及后期运营均有深远影响。房地产项目的开发决定未来住户的居住体验。因此在项目设计管理中，应充分考虑项目开发价值及效益成果，以满足人们的实际需求。基于此，应结合房地产项目的具体要求，制定科学的设计规划，进而改善城市规划现状。

1房地产项目设计管理的内涵

房地产项目实则是通过住宅规划展现其开发价值。而在房地产项目设计管理中的最主要的要求即为提升建筑质量。因此，房地产项目开发商以及设计机构在对房地产项目进行设计规划时，除了要考虑住宅建筑的美观性、规范性外，还应在优化审批流程的同时实现科学设计，避免房地产项目出现设计不合理等问题，影响其效益水平。一方面，房地产项目设计管理者应针对项目设计环节进行有效管控，始终以环境、市场为导向予以设计，避免建成后的建筑物面临改建压力；另一方面，应在设计中综合分析项目需求情况，无论是设计结构还是设计功能，都应当具有较高的匹配度，确保建筑成品符合当代人审美与居住需求。基于此，房地产项目设计管理工作，应当在高水准人才辅助下对其实施科学设计，继而实现房地产业的良性发展。

2房地产项目设计管理要点

2.1注重项目质量管理

房地产项目设计管理是房地产开发公司中较为重要的内容，也是决定项目效益的根本因素。因此，针对房地产项目进行设计管理，应引起设计人员的高度重视，既要准确实现项目定位，又要凭借自身职业技能以及对房地产项目的敏感度，提出可行性房地产产品设计规划，便于在后续项目开发后能够为房地产企业带来更高收益，最终在购房者与开发商之间建立协调关系。其中设计部门中的设计者应当在挖掘好项目开发价值后，对项目质量实施科学管理。房地产项目在竞标环节，一旦房地产开发公司中标，应立即展开方案质量审核工作，就项目方案的内容进行反复分析，包括了解项目开发方向以及开发意义，之后才能提出细致化设计目标。一般情况下，房地产项目的设计管理形式为以下两种类型：①委托制。房地产开发公司在成功获得项目管理资质后，常将项目设计事项交由第三方设计机构。因对方职业水平较高，且人才基础夯实，故而将项目设计权委托给第三方机构后，能够获得更可靠的设计成果。在采用此种方法时，还应当加强资信审查，判断合作方是否具备良好的信誉度与设计资质，以免遭受资信风险，影响项目开发进度；②招标制。在房地产开发公司中标后，将利用招标法获取适合的项目方案，由此从多个项目方案中进行优选。无论选择哪一种，都应对项目设计内容进行多次分析，避免出现设计漏洞，偏离原始项目开发方向。项目设计管理者应从项目本身的质量上着手，以此提高管理水平。

2.2加强项目资源管理

房地产项目设计管理过程中还需要进一步加强项目资源管理，以此展现出项目的实践价值。在房地产公司初期开发项目时，其中涉及的项目资源包括人力、物力两项资源，若能实现项目资源的联合作用，可对项目质量产生积极影响。房地产公司在取得项目开发资质后，常要明确投资重点，而且还应结合市场动态，确保开发后的房地产产品，能够拥有广阔的推广空间，以便在市场供需环境下获得更高效益。其一，房地产项目在交给专业的设计机构进行项目方案的设计时，除需要求设计机构绘制出具体的建筑图纸外，还应充分利用其模型制作、设计咨询、投资管理业务的能力，为房地产项目的开发给出明确的建议，从而促使房地产项目在第三方设计机构的辅助下，能够实现最优化建设。其二，在人力资源利用上，也需要注重设计人员职业技能是否符合项目设计要求，即运用适合的人力成本聘用优质设计人才，确保房地产项目在人力物力集成的环境下，得到最大化开发。作为项目设计管理者，在项目设计初期，应从多个设计机构中选出最为适合的合作方，促使项目设计方案可行性更强。同时，还应清楚掌握项目土地资源以及项目价格等方面的内容，必要时可组织调研活动，即对周边竞争者旗下开发的楼盘住户发放调查问卷，询问居住体验以及服务满意度、楼型设计满意度等，由此汇总相关信息后，用于指引该公司未来的开发方向。在选择设计单位时，还应遵循以下原则：①就近原则。关于房地产开发相关设计机构较为多样，但若单纯从信誉度、专业水准、运营经验上挑选，很容易出现高成本问题。所以，应首选周边优质设计机构。因其对周边群众的喜好、市场竞争条件、环境特征均有良好的熟悉度，故而其项目设计成果更符合项目实况；②综合性。在双方合作的基础上，还应加强互动，就设计进度、设计方式、设计价格等综合信息进行友好沟通，由此提高项目资源利用率。

2.3优化项目方案管理

房地产项目设计方案能够体现出项目开发方法与重点方向。因此，应对其进行细化设计与有效管理，这样才能促使房地产项目在项目方案的指导下，实现最大限度上的开发利用。房地产项目方案在初期设计环节，理应参照地勘报告、周边基础设施分布图对房地产项目日照时间、容积率等参数进行细化设计，继而展现出项目开发的必要性。另外，在项目方案管理中，还需要灵活选用管理方式，编制科学的预算规划，以免在正式规划中造成项目超出预定资金标准，降低项目效益。在项目方案管理中还应采用对比方式，从多个项目方案中选出契合度最高的一个，继而在控本基础上突显项目开发理念。本文具体以A公司为例，作为我国知名房地产开发企业，它在项目方案管理上，具有丰富的管理经验，可供同行业借鉴。首先，在项目方案中侧重于客户需求的体现。无论是开发住宅建筑还是商用建筑，都需要得到客户的大力支持。所以，应在项目方案设计期间，精准分析客户需求，之后由材料部对房地产产品的设计图以及项目范围给出明确的标准；其次，该企业在项目方案管理中还善于运用项目模型，分析项目方案是否适用。对于项目方案的设计流程，也应为其设定标准化管理规划，为项目的妥善管理给予保障；最后，A公司在项目方案管理中提出了细化设计目标，即实现场地设计、物业管理、容积率、物业管理与成本控制的有效联合，在为客户建设高品质建筑的同时，也保证自身拥有更广阔的效益空间，进而打造一个双赢格局。在项目规划中的水暖、机电设计部分，也均以精细化管理手段，为其提供可靠管控，促使房地产项目方案实现优化设计。

2.4实现项目限额设计

2.4.1成本管理

限额设计是房地产项目设计管理中不可或缺的部分。一旦缺少限额设计方案，将很难保证房地产开发公司达到预期效益要求。因此，在项目设计管理中，应保证设计者具备限额设计思维，促使他们所提供的设计方案，其成本可控。为了保证限额设计发挥出真正效用，还可通过下述两个方式予以巩固：①组建专家委员会，房地产项目的设计属于一项专业性较强的综合性内容。因此，可在项目限额设计中积极汲取专家委员会的经验，对项目设计成果的经济性、科学性实施反复验证，促使项目设计规划更符合限额设计要求；②实施限额设计管理责任制，对于参与房地产项目设计的人员，应对其设计行为进行管理。若未能遵循限额设计要求，可对其进行处罚。例如在其超出限额标准10%时，可对其进行经济处罚。另外，对于限额设计中每个设计人员的职责需加以明确，避免设计人员缺乏自律意识，导致设计成果违背限额设计理念。例如在施工图设计中进行限额设计，应严格参照设计标准、项目任务书以及项目投资范围，为其设定具体的限额规定，促使房地产项目进入到实践开发期，能够为房地产企业带来更大利润。

2.4.2投资分配

房地产项目的设计管理还需要采用限额设计方法，实现开发资金的合理分配。之所以要在房地产项目管理中应用限额设计，主要是为了提高项目效益，为房地产开发公司提供更广阔的利润空间。因此，在项目设计管理中，应充分利用限额设计，对项目参建主体的投资额实施妥善分配，便于提升项目设计成果的合理性。另外，还应对投资额实施限额设计，不可过多投资，导致后续房地产项目无法为相关投资方带来可观效益。无论是房地产开发还是房地产建筑项目，最终目的都是从中获利。因此在保障项目质量的前提下，应尽量对其进行合理投资。一方面，需对项目造价进行有效把控，包括在项目投资过程中的投入成本，需对其实施汇总；另一方面，对于投资回收周期还应做到心中有数，即投资后项目汇报时间节点，这样可避免长时间无法顺利获得汇报，而导致企业自身可用资金较少，影响后期项目竞标进度。对于项目开发中的维修费、变更费、拆除费，也应对其进行限额分配，促使项目在整个开发阶段，都能实现合理管理。

2.5应用全程管理理念

房地产作为我国经济发展中的重要产业，关于房地产项目的设计管理工作，还应当对其实施全程管理，在全程管理理念指引下，项目将体现出更明显的可开发性。通常情况下，房地产项目设计管理包含以下三个部分：（1）常规设计管理。对于房地产项目的设计，在选择第三方设计机构负责设计工作时，管理者应对整个设计流程予以有效管理。尤其对于设计中出现的造价高等问题，应及时进行干预。若遇到的问题较为复杂，管理者可以将其上报给企业领导，待组织研讨会得出具体的解决方案后，再继续下一步的设计工作。管理者应在项目设计管理中占据主导地位，准确分析项目设计成果是否合规、合理。（2）关键点设计管理。房地产项目中存在关键点。此时应加大关键点管理力度，尤其对于项目成本、项目质量、项目资源等事项，均应投入过多精力并注重项目审核效果，便于及时获取可靠的设计问题处理方法。（3）变更设计管理。房地产项目在其出现变更时，还应保证变更后项目方案的匹配度。而且管理者还可联合评审部门，对项目设计规划中的内容进行逐项审核，提高项目变更管理水平。

3房地产项目设计管理的实际效益

3.1品牌效益

房地产项目在其开发阶段，要想提高效益，应充分借助项目设计管理提升其品牌效益。所谓的品牌效益指的是在同行业竞争中的品牌优势，以及客户心目中的影响力。因此，在项目设计理念以及开发方向的确定上，应当从人文角度，尽量考虑到未来建筑物舒适度、建筑设计合理性、容积率达标率等因素，便于积攒客户量，通过客户之间的口耳相传，塑造房地产品牌，这样才能为其今后的高质量发展奠定基础。在品牌效益提升阶段，还可在项目设计管理中找到闪光点，并对其进行延续性设计，由此增加客户的购房欲望。以A公司为例，A公司作为房地产行业中的标杆企业，虽然其价格上比其他房地产售房价格略高，但因其一直借助高品质物业管理品牌，吸引更多购房者愿意选择A公司楼盘。A公司旗下楼盘物业均有专属团队，并利用精益管理理念对待每一位客户。同时，它还秉承着客户至上原则，为客户创造最优化园区环境。在客户入住前直到入住后，均为其提供前置，而且在园区绿化项目以及保洁项目设计上，还提倡10米静距离管理模式，避免园区内的工作人员闲聊而形成噪声污染。在安保项目设计上，利用耳麦式巡逻，以免信息传递过程中破坏业主的安静体验。基于此，A公司在物业管理项目设计上塑造了品牌，也正因为此，才能最大化展现其品牌魅力，在众多低价楼盘竞争中脱颖而出。所以，房地产项目设计管理应在品牌效益上加大重视，并将其纳入项目宣传中，最终促使房地产开发公司凭借品牌力量拥有高效益。

3.2经济效益

房地产项目在其设计管理环节中，关于经济效益的提升也是主要目标。在保障项目质量的基础上，理应采取多样方法，为房地产企业增收，以此积攒更多资金，用于开发下一个房地产项目。一般情况下，项目设计管理者可从下述两个部分来实现房地产项目经济效益的优化提升：①正确投资。房地产项目的获利由投资回报率决定，因此管理者在项目设计中应对设计方案潜在风险予以分析。通常利用市场调研的方式，对项目方案中体现的建筑面积、园区设计内容代入到市场环境中予以判断，若发现违背市场推广原则，或者将承受较高的开发风险，应谨慎投资。尤其在签订项目合同后，对于投资方的资金投入能力应进行科学衡量，避免后期投资方资金到位不及时，引起烂尾楼后果；②严控成本。现今我国房地产项目的开发规模正在扩张，虽然国家已经颁布限购政策以及土地资源管控办法，但为了保证房地产项目具备较高的经济效益，还应在遵从法律的基础上压缩投资成本，运用有效的资金获取最大利润。

4结语

综上所述，要想提高房地产项目设计管理效益，就应把控好项目设计管理要点，促使房地产项目体现出显著的开发价值。因此，应从项目质量管理、项目资源管理、项目方案管理、限额设计、全程管理理念等方面着手，确保经过项目设计管理后，房地产项目能够拥有较高的综合效益，从而推动我国房地产事业的可持续发展，提升建筑产业的发展质量。

参考文献：

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关键词：房地产；项目管理；问题；措施

1.前言

对于房地产开发企业而言，房产项目管理是非常重要的方面。在前期，开发商必须正确分析经济、论证其可行性、进行市场调研、进行合理规划等，同时在后期必须进行营销

方面的策划，只有这样才能对项目进行有效管理，使制造的产品最后能够满足各方面的要求。房地产开发涉及到管理、园林、营销、金融、经济、强弱电、暖通、给排水、结构、

建筑等多个方面的专业知识。房地产项目能够成功开发并取得预期回报，必须各方面的人才共同努力，同时还需要综合能力较强的高素质管理人才，有效的控制、协调、组织开发

项目的全过程，从而使消费者的需求得到最大程度的满足，使企业盈利目标得到实现。

2.房地产项目管理含义及其原则分析

2.1房地产项目管理含义

房地产项目管理属于工程项目管理的分支，它是房地产项目管理者对系统工程的方法、理论以及观点的一种综合运用，全方位、全过程的对房地产项目的使用和建设进行综合

管理，在房地产项目上实现生产要素的优化配置，提供给用户一种优质的产品，这就是房地产项目管理的含义。房地产项目管理属于一种综合性、应用性很强的新兴学科，它具有

非常大的发展潜力。

2.2房地产项目管理原则

房地产项目管理必须遵守三项基本原则，即：成本最低原则、质量管理原则、责任对等原则等。

2.2.1成本最低原则

房地产属于暴利行业，最近有很多地区陆续有很多“地王”出现，还有很多国有企业也开始进军房地产行业，这种现象对普通大众带来了很大的影响，引起了不小的不满和恐

慌。但是，用房地产项目管理的方面对房地产成本运作进行分析，则必须坚持成本最低原则，要通过各种方式和手段使房地产成本不断降低，最终使最低目标成本的要求得以实现

。但是，节约成本不是房地产唯一需要考虑的问题，若只关注成本节省而对房产质量严重忽视，将会导致大量的不合格房产出现，对企业长远利益造成一种极大的危害。

2.2.2质量管理原则

企业生命的灵魂是质量，特别是对于房地产市场而言。“居者有其屋”是中国的一种传统观念，是社会最理想的一种状态，对于个人发展而言属于最基本的要求。但是有很多

不法商人，长期对房价进行炒卖，利用人们的朴实心态，为了更早的投入运行不断地催赶工程进度，希望尽早回收成本。但是，时间过于紧迫势必会造成对房产一些细节的忽视，

导致了房产质量较差，在很多购房者收到房子后发现了很多的质量问题。所以，对房产质量管理必须进行严格的把关，要有效的对项目管理运作进行管理和控制。

2.2.3责任

对等原则

对于房地产商而言必须坚持责任对等原则，房地产属于暴利行业，为了尽早回收资金并进行接下来的投资活动必须尽早出售房产。房地产涉及资金量非常庞大，资金回笼速度

慢。所以，为了赶进度，很多房地产商忽视了自己的生产责任，导致大量违规生产的建筑不断被制造出来，甚至很多建筑都是不合格的，对社会资源造成严重浪费。

3.我国房地产项目管理问题分析

目前，我国很多房地产开发项目没有较高的管理水平，导致项目存在前期物业管理水平差、交房时间拖后、房产质量较低等各种问题。我国房地产项目管理问题在决策期主要

表现为决策机制不够完善以及市场调查不全面，没有收集足够的信息等方面；我国房地产项目管理问题在设计时期主要表现为：对设计的忽略，只关注施工，造成成本控制的困难

；设计房产外形过于随波逐流，不能因地制宜、就地取材，使消费者需求得不到满足；我国房地产项目管理问题在实施时期主要表现在工期拖延问题上。

4.有效改善房地产项目管理的措施

当今社会，为了管理房地产必须使用现代化的管理理念，使运作过程合理化、规范化，使不合理的管理尽量避免。对于现代化的房地产市场，只有对房地产项目更好的进行管

理才能更好的适应市场要求，在巨大的竞争中占据不败之地。

4.1加大严谨的前期可行性分析

前期可行性研究包括前期对项目的产品研究和市场定位，还包括品牌战略。近年来，房地产市场竞争越来越激烈，不能单纯依靠投入的广告建设企业品牌，产品的质量和一系

列售后服务问题是成熟的消费者所注重的问题。所以，这点必须引起房地产商的意识，客观、合理的评价自己的产品，在项目前期进行充分的可行性研究，从而使产品质量得到保

证，使自身利益最大化。

4.2建立健全房地产项目管理程序

程序监督的完善与公开才能保证项目管理正常运行，使项目管理的目标得以实现。对当前各地的房地产项目进行分析发现，管理程序不规范的现象非常普遍，必须使监委会的

作用不断加强，采用第三方力量管理的方法，使自己监督自己的现象得到避免。但是，房产项目战线广、面广、点多，且它所涉及的内容非常全面，所以必须进行有效的程序管理

，按照程序适时、及时的对项目中遇到的问题进行调整，保证项目顺利进行。

4.3强化房地产合同管理意识

在前期调查研究的基础上充分的提高项目管理意识。由于当前的房地产市场没有足够的管理意识，必须积极的采取措施使管理意识得到不断的强化，让房地产企业充分认识到

项目管理的重要意义。首先，必须调整观念，充分认识到合同具备的威力和强大的强制性，通过这种方式才能将房地产合同管理意识欠佳的问题从根本上进行解决，从而使房地产

项目管理的目标得以实现。

5.小结

房地产项目开发是一项整合资源的过程。面对巨大的市场竞争，中小型房地产若想要生存并发展，则对于项目定位问题必须明确、清晰，和那些具有较强实力的施工、营销、

设计、监理、勘察等单位合作，打造优秀的房产以满足现代购房消费者需求。不仅如此，项目管理中的安全、造价、质量和进度等问题必须进行严格的控制与管理，在施工过程中

保证工程能够保质、保量并能够按时完工。（作者单位：重庆宗申天润地产有限公司）

参考文献

［1］ 莫海熙.房地产项目管理现状及对策［J］.城市建设理论研究（电子版）,2011(31).