耕地价值评估范文

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引言

城市土地是最大的存量资产，是城市经济运行的载体，是城市建设与发展的重要物质基础，也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。由于企业价值的评估演化成了对企业资产负债表所列示资产及负债的评估，于是严重地影响了企业价值评估的定位，并限制了企业价值评估方式方法的发展。

1土地价值理论研究的经济理论基础

1.1劳动价值论

土地的劳动价值理论是由大卫.李嘉图加以提出来的，最终由马克思对其加以完善，这个理论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。

1.2效用理论

效用理论主要是研究消费者如何在各种商品和劳务之间对它们的收入进行分配，以达到满足程度的最大化。效用价值论只能说明价值决定的“质”，具体的“价值量的决定”需要边际效用价值论来解决。

1.3供求价格论

供求价格是由19世纪末英国的经济学家马歇尔提出的，马歇尔认为，所谓的价值，就是指交换价值或者价格，这主要是取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素价值的高低直接决定了供给价格，边际效用的大小又决定了需求的价格，被称为混合价格理论。

2土地价值理论构成

2.1土地的资源价格

土地资源具有原始性特征，土地是先于人类社会而存在，同时也是万物生存的基础，自身具有生产能力。由于各种土地产权制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地资源是自然的产物，不是由于劳动而产生的，但是在商品经济的条件下，土地可以被出租和变卖，从而也就产生了地租和地价。

2.2土地成本价值

土地的成本价值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通过以下的两种方式来改变土地的资本价值：一是在原有土地资源上进行一些技术、劳动、资本的投入，增强土地的生产能力，例如在土地上进行一些基础设施的投资等；二是土地的开垦，随着科学技术的发展，人类对自然的利用能力增强，可以通过一些要素的投入开垦出一定量的土地， 使得土地的供给的弹性增强。

3城市地价评估体系的更新

3.1城市土地定级的更新

当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场交易价格定级方法。

①因素综合评价法

多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。

②级差收益测算法

级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。

③市场交易价格定级方法

市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。

3.2基准地价的更新

①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法

即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。

②价指数调整法

地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数（即价格指数）。

③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。

④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。

4土地资产价值实现的对策

4.1树立土地可持续利用观

土地生产性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地资源可持续利用十分必要。土地可持续利用包含两层含义：一是土地资源本身的高效、持续利用；二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济、社会持久发展。

4.2加强土地市场管理

（1）规范政府行为。首先，政府是土地市场的需求者。我国的经济体制决定了目前大部分国有企事业单位在很大程度上依附于政府。同时，政府又是土地市场的垄断供给者。政府必须公开土地需求与供给的实际状况，保证土地需求的公平竞争。

（2）加强规划管理。从市场上得到土地的各用地单位，必须按照规划部门对该块土地使用方向的规定使用土地。同时，管理者应兼顾土地利用经济效益、社会效益和生态效益来实行土地规划。

（3）加强土地市场信息管理。土地信息包括土地供应地区、条件、土地使用价值以及直接使用价值以外的价值。土地交易具体内容有：土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、土地使用权市场交易信息、土地市场预测信息、政府供地限制目录。

（4）采取措施应对土地使用权隐形交易。当前阶段，加强对城市土地隐形交易的治理仍然是规范城市土地二级市场的重要任务。

①加强地籍管理，完善土地登记制度，促进城市土地二级市场的健康 发展。

②分阶段的全面推进城市土地使用制度改革，扩大土地有偿使用的覆盖面，健全和完善城市土地市场体系。

③建立合理、严密的土地税制来控制土地投机，维护土地二级市场的交易秩序。对未按规定期限投资开发和在一定时期内多次转让的土地交易从严征税，以提高土地投机的成本。并通过控制抵押贷款的发放等手段，严格限制一定时期内土地转手频率，防止土地炒卖的出现。

④建立和完善土地储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。土地储备是政府加强土地市场管理的重要手段。

土地资产价值与土地所有者和使用者的切身利益相连，随着我国土地市场进一步发展，土地资产价值将成为越来越多人的讨论焦点，如何使土地资产价值得到最大程度的体现，也将是人们研究和探讨的方向。在促进市场健康有序发展，充分显化土地资产价值这条道路上我们必须以发展的眼光对待问题，树立可持续发展观念，采取积极有效的措施解决问题，只有这样才能逐步实现土地的资产价值。

5结语

总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。

篇2

耕地资源价值的本质是耕地资源对人类需要的满足，它源于耕地资源的效用、稀缺性和可控性［4］。长期以来，传统经济学对土地价值的认识仅仅停留在单纯的或狭义的经济价值的基础上，忽视了土地所拥有的生态服务功能、社会保障功能、代际公平等这些外部性价值［3］，致使耕地利用效益低下，耕地流失趋势难以控制，急需重新界定耕地资源价值构成。随着可持续发展理念的提出，生态经济学、环境资源经济学的迅速发展，学术界对耕地资源价值构成从不同角度进行了探讨，目前主要形成了3种认识:①从可持续发展理论出发，提出耕地资源总价值应包括经济价值、社会价值［5－6］、生态价值三大部分［7－10］;②按照普遍接受的资源环境价值观，认为耕地总价值由使用价值和非使用价值两部分组成［11－13］;③以科学合理的自然资源价值论—修正的边际效用价值论为分析工具，把耕地的价值概括为物质价值、精神价值和综合价值［14－15］。除此之外，个别学者还从我国耕地产权［16］、土地资产价值［17］等不同角度进行了探讨。在重新认识耕地资源价值构成的基础上，可以发现在现有市场经济约束机制下仅实现了耕地资源总价值中的一部分。于是，学者们进一步提出，要全面实现耕地资源总价值，应以耕地资源总价值构成内涵为依据，来修正我国当前不合理的耕地征用补偿标准［15，18］、确定我国耕地保护区域补偿标准［5］、建立我国农地流转补偿机制［19］、重新构建包含耕地资源价值的农产品价值核算体系［19］及完善我国农业补贴政策［20］等。总之，现阶段学术界已打破了传统经济学对土地价值的狭隘认识，形成的各种价值构成体系都有其相应的理论依据，比较科学，且反映的实质内容是一致的。这为从不同角度进行耕地资源价值研究奠定了理论基础。但就耕地资源总价值的实现方面，还主要是从理论上进行设想，具体的方法措施和实践操作研究还不够，不利于耕地资源价值的全面实现。

2耕地资源价值研究尺度

耕地资源价值研究可以从全球、一个国家、一个地区、甚至一个地块等不同尺度进行。从国家或地区尺度开展耕地价值研究，可以了解各个国家或各个地区拥有的耕地资源价值情况，也可以认识到区域耕地资源的生产力水平、耕地资源禀赋、社会经济发展水平等宏观因子对耕地价值的影响作用;从地块尺度进行耕地价值研究，则可以深入认识决定耕地地块价值的气候、地形、植被、水文、土壤等内部影响因子。从我国现有研究来看，还主要集中于国家［5，21］和地区［1，6，22－25］这些区域尺度上，对地块尺度上的耕地价值认识不够，难以满足未来从地块尺度进行耕地保护的需求，应加强基于地块尺度的耕地价值研究。

3耕地资源价值核算方法

从现阶段来看，学术界倾向于采用耕地资源总价值包括经济价值、社会价值及生态价值这种构成体系，在此即按照该体系进行耕地资源价值核算方法的综述。

目前，我国学者在进行耕地经济价值核算时，主要采用收益还原法［22，24，26］。从大量的案例研究中可以发现，该方法在实际应用中存在一定的不足:一是该方法采用的未来耕地纯收益是以现状耕地纯收益代替的，从一定程度上降低了该方法的科学性;二是现状耕地纯收益的测算，要求待估对象拥有详细、准确的投入产出资料［7］，而我国缺少对耕地具体地块投入产出情况的记录，致使学术界研究的对象还主要局限于区域尺度;三是与数学模型法相比，该方法不利于对特定区域内影响地价的因素及其影响程度的认识。总之，现阶段单一的核算方法，难以满足研究的需求，需进一步完善耕地经济价值核算方法体系。

学术界对社会价值的测算主要是从耕地社会保障价值、社会稳定价值两方面进行的。耕地社会保障价值主要采用市场替代法进行核算，即用养老保险来代替耕地的社会保障价值［23，27－28〗。但也有学者指出，该方法只有在政府仅为城镇居民提供大部分社会保险而不为农村人口提供社会保险的情况下，才基本可以采用［21］。社会稳定功能价值的核算目前主要形成了3种方法思路:一是用最低生活保障金额来衡量耕地的社会稳定价值［1］;二是选取耕地占用税、国家或政府所支付的“一免三补”费用两个指标来衡量［29］;三是以国家对占用耕地收取的年费用和国家因保护现有耕地的年支出费用来替代估算［6］。除了现阶段研究中常核算的社会保障价值和社会稳定价值，也有学者把耕地发展权价值归入到社会价值中进行核算［5］。具体核算时，主要是采用周建春学者在其博士毕业论文中设计的耕地发展权价值评估技术方法［21］，并且核算出我国耕地发展权价值为50．24元/m2［5］。但由于核算时把研究区域看成同质，忽略了诸如耕地所处的位置及景观等影响因素对发展权价值的影响，因此现有研究仍需进一步完善。

随着生态系统服务研究的深入和耕地资源稀缺性矛盾的日益突出，耕地资源的生态价值逐渐引起了人类的广泛重视，许多学者都开始了专门针对耕地资源生态价值的研究，并主要形成了4种研究思路:一是直接在他人研究生态系统所得生态环境价值数据(异地数据)基础上进行简单修正来估算待研究区的耕地生态价值，多以谢高地等人计算的我国耕地资源生态服务的年价值为参考［30］;二是根据替代原理，采用影子工程法，以耕地非农化以后，人工开垦耕地代替原来的环境功能所需费用来计算［26，31］;三是在对地块所具有的各项生态功能进行实际检测获取检测数据的基础上，采用一定的方法测算耕地生态价值［6］;四是采用市场模拟法中的条件价值评估法或意愿调查评估法(contingentvaluationmethodCVM)进行耕地生态价值研究［32－34］。4种研究思路各有利弊，研究思路一、二比较简单，但存在难以准确量化区域耕地生态价值的问题［6］;研究思路四简单灵活、易于操作，但因其在应用中极易出现多种偏差［35］，从而使其受到颇多争议［29，36］，如何科学设计问卷及避免评估过程中的各种偏差成为该方法应用的关键及难点;研究思路三则是最能体现出直接核算耕地资源生态价值的方法，其在一定程度上减弱了其他3种研究思路准确性差的缺点。虽然目前由于受测量手段及基础研究不足的限制，仍有部分生态环境功能难以定量测算，但可以预期，随着耕地资源价值研究的深入，研究尺度由区域向地块的转换，以及测量手段的改进，通过获取区域或地块各项生态功能的实测数据进行耕地生态价值研究将成为主流方向。

4耕地资源价值影响因素

耕地是土地利用方式中最普遍的利用形式之一，其价值除了受耕地资源系统自身影响外，还受到与其密切相连的社会、经济、文化等外部环境因素的影响。并且，对于耕地资源持有的经济、社会、生态不同功能价值，其影响因素是不同的［15］。

关于耕地资源经济价值的影响因素，诸如土壤生产力、土地生产力、土地改良、土地面积、租金、地均收入、政府支付、利率、农场收入等农业因子是常用变量，除常用变量之外，也包括诸如人口密度、人口增长、距离城市的远近等其他因子［37－38］，具体归纳起来可以概括为耕地地块的质量［15］、区位条件［12］、技术水平［39］、市场因素［40］和行政因素等方面。对于耕地的社会价值而言，耕地的社会保障价值主要受区域社会经济发展水平的直接影响，二者基本呈反向变动关系［40］。为此，有学者提出以全省农业人口人均非农业纯收入与县(市、区)农业人口人均非农业纯收入的比值作为社会承载价值修正系数，对耕地资源社会承载价值进行修正［22］。在耕地发展权价值的影响因素中，最主要的是耕地区位置和景观，具体作用情况为:当耕地离城镇中心距离越近，其耕地发展权价格就越大，反之越小;并且，在其他影响因素不变情况下，耕地发展权价格会依耕地距市中心距离远近而发生指数变化;当耕地及耕地周围的景观生态较好，其耕地发展权价格就较高，反之较低［21］。

耕地资源生态价值的影响因素主要包括两大方面:一是从耕地自身出发，直接影响耕地资源生态功能大小的因素，主要包括土地的生物生产能力、生物多样性、脆弱性等方面［15］;二是虽然耕地的生态价值是客观存在的，但其要在经济社会发展与市场中真正体现出来，还受经济社会发展水平、人类的消费水平和人口素质以及其他政策的影响。因此，对于耕地生态价值影响因素的研究，除了考虑其自身影响外，还要考虑其社会背景的影响［2］。研究认为，耕地资源的生态价值是一个发展的、动态的概念［40］，一般地，经济社会发展水平、人类消费水平和素质越高，人们对耕地生态服务功能的认识水平就越高，对耕地优美环境景观的需求也会不断增加，从而使得耕地资源的生态价值得到充分体现;反之，耕地资源的生态价值体现的就越不充分。另外，如果国家和区域政策强调生态环境保护和建设，那么耕地资源的生态价值也更易得到人类的认识与重视，更能得到充分体现［2］。

可见，现阶段学术界已普遍认识到耕地自然基础设施条件、社会经济发展情况会影响耕地价值，但缺少进行耕地经营主体—农户行为对耕地价值的影响作用研究，这不利于对耕地价值影响因素体系的综合全面认识。并且，我国在对各类因子与耕地价值的相互作用关系研究方面，更多的是借鉴国外研究成果进行定性分析，缺少实证研究，难以厘清各类因子对耕地价值的作用机理。

5耕地资源价值研究展望

1)现阶段，学术界对耕地资源价值构成体系已有了比较全面的认识，且认识到了需从哪些方面来实现耕地资源总价值，但这仅是第一步，更重要的任务是在实践中如何得以具体实现。因此，未来要加强研究如何把耕地的社会、生态价值和对后代的价值纳入到各种补偿补贴和农业效益中来，使耕地利用者和保持者有利可图［3］，从而通过耕地总价值的全面实现来真正提高耕地的比较效益，从根本上扭转当前耕地的流失趋势。

2)从现有研究可以发现，由于缺少耕地地块投入产出等相关统计资料，目前还主要集中于对国家、省(市)、县等区域尺度上的耕地价值进行核算研究，这不利于对决定耕地地块价值的气候、地形、植被、水文、土壤等内部因素，以及人类行为影响因素的认识，也无法满足从地块尺度进行耕地保护的需要。因此，基于地块尺度的耕地价值是一个重要研究视角。

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中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0044-02

进入20世纪90年代后，随着农村分工、分业的深化和生产社会化、市场化程度的不断提高，原有的耕地经营制度的缺点逐渐显现，农户耕地一户多块、一块多户的现象，制约着耕地的适度规模经营，使得耕地整体经济效益低下。其根本原因是我国农村土地要素市场尚没有完全形成，阻碍了市场对耕地资源的优化配置。如何构建耕地流转机制，使耕地资源得到有效可持续利用，一个很关键的措施就是建立一个完整的耕地评价制度体系，而耕地估价是这一评价体系的重要组成部分。但目前我国对土地价格，尤其是耕地价格评估的研究和应用仍有许多问题需要解决。

一、耕地价格评估的现状

1.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强；监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。

2.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。

3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。

二、耕地价格评估存在的问题

（一）评估前提不明确

对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。

（二）缺少深层次数量分析

目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。

（三）参数选取主观性强

近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。

1.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用；二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。

2.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。

3.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。

（四）信息的收集缺乏科学性和动态性

实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。

三、完善耕地收益价格评估的对策

（一）耕地估价前提必须要明确

1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。

2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。

3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。

（二）加强深层次数理分析模型的应用

运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型（GM），收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。

运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用Monte Carlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。

（三）选取参数时要遵循主客观相结合的原则

应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和Monte Carlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高；安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合；现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率；Monte Carlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动；安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。

（四）科学、连续地收集相关信息

1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。

2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。

3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。

参考文献：

[1] 何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011，（6）：41-42.

[2] 路婕.农用地价格评估研究[J].河南农业大学学报，2003，（6）.

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生态系统服务功能的概念1973年由Holdren和Ehrlich[1]提出，逐渐得到环境科学、生态学、经济学及其它相关领域专家学者的重视[2-7]。

城市是一个高度复合的人工化生态系统，与自然生态系统在结构上和功能上都存在明显差别。在生态系统服务功能研究早期，研究重点一直局限在森林、湖泊、湿地等生态系统类型。直到20世纪末，城市生态系统服务功能的研究才开始广泛开展，其理论探讨和实践方法逐渐深入[8-12]。

1 城市生态系统服务功能价值评估方法

1.1评估方法原理

目前，生态系统服务功能的价值评估方法主要分为直接市场法、替代市场法、模拟市场价值法三类。国内外有多种价值估算模型，Costanza等[3]的方法模型在国内生态系统服务功能价值的研究中得到广泛的应用：首先对研究区域内的生态系统进行分类，并划分不同生态服务功能；其次，应用多种价值评估方法，计算单位面积下各种类型生态系统的不同生态服务功能价值；最后汇总得到不同生态系统的服务功能价值结构表。具体计算公式如下：

式中： ――城市生态系统服务功能的总价值，元/a；

――第i种类型生态系统的第j项生态系统服务功能的单位价值，元/hm2；

――第i种类型生态系统的总面积，hm2。

1.2服务功能划分及参数取值

国内外学者对生态系统服务功能的分类及其价值估算等至今尚未形成共识，本文在对比分析国内外研究成果的基础上，将城市生态系统服务功能划分为三大类：①提供生活和生产物质的功能，包括食物生产、原材料生产；②与人类日常生活和身心健康相关的生命支持的功能，包括：气候调节、水源涵养、固碳释氧、土壤形成与保护、净化空气、生物多样性保护、减轻噪声；③满足人类精神生活需求的功能，包括娱乐文化。本文在谢高地等[6]制定的生态服务价值表基础上增添了固碳释氧、净化空气、减轻噪声等属于城市生态系统中较为重要的功能，其参数取值及计算如下：

1.2.1 固碳释氧的价值

分别采用造林成本法和碳税法进行固碳价值计算（中国造林成本每吨C为260.90元，瑞典税率每吨C为150美元，换算为1020元人民币[13]），用造林成本法和工业制氧法估算植被释放氧气的价值（中国造林成本每吨O2为352.93元，制氧工业成本每吨O2为400元[13]）。每公顷林地每天吸收CO21000kg、释放O2 750kg，每公顷草地每天吸收0.36kg CO2、释放0.01kg O2。

根据上述数据计算可得城市生态系统中，单位面积林地的固碳释氧功能价值为336821.5元/hm2，单位面积草地的固碳释氧功能价值为85.5元/hm2。

1.2.2 净化空气的价值

净化环境空气功能包括吸收SO2、吸收NOx、滞留过滤降尘和飘尘，采用代替花费法进行计算。每公顷林地平均每年可吸收SO2152.05kg，以SO2治理代价为3000元/t，则每公顷林地吸收SO2所提供的服务价值为456.15元；每公顷林地每年可吸收NOx 380kg，汽车尾气脱氮治理的代价为16000元/t，则每公顷林地吸收NOx 所提供的服务价值为6080元；每公顷林地平均滞尘能力为21.65t，削减粉尘成本以170元/t计算，则每公顷林地滞尘的经济价值为3680.5元。

计算所得，城市单位面积林地可创造净化空气价值为10216.7元/hm2。

1.2.3 减轻噪声的价值

目前对森林生态系统降低噪声价值的估算方法是以造林成本的15%计，以平均造林成本240.03元/m3，成熟林每公顷蓄养量80m3计算：

每公顷林地减少噪音功能的价值

=240.03元/m3×15%×80m3=2880.36元。

1.3 城市生态系统服务功能价值

城市生态系统在平均状态下的单位面积生态服务功能价值如表1所示。

注： （1）荒漠在城市系统中可对应其它类型用地。

（2）根据耕地所发挥生态服务功能的实际效果，在进行固碳释氧、净化空气、减轻噪声三项价值计算时，将耕地单位面积价值折算成有效林地价值，折算系数为0.2。

（3）园地生态系统服务功能价值取林地与耕地价值的均值。

（4）城市建设用地（包括城镇及工矿用地、交通运输用地等），参考Coslanza等的思路，不估算其生态服务功能价值。

2 案例研究

2.1案例概况

厦门市同安区地处福建省东南沿海，闽南厦、漳、泉“金三角”的中间前沿地带，厦门市域的北部，境内地形复杂多样，有山地、丘陵、平原和海岛。同安区常年冬无严寒，夏无酷暑，春暖晴雨多变，秋凉气爽宜人。全区总面积约690km2， 2009年全区总人口49.5万人。

本文所涉及同安区不同生态类型用地面积的基础数据来源于《厦门市同安区土地利用总体规划》（2006―2020），为计算同安区生态系统服务功能价值，这里将区域自然生态系统划分为耕地、林地、园地、草地、水域及水利设施用地、其它用地，具体见表2。

2.2生态系统服务功能价值估算

根据城市生态系统中单位面积生态服务功能价值表以及2005年、2009年同安区不同生态类型用地面积，计算同安区2005年、2009年的生态体统服务功能总价值分别为137.6亿元和134.1亿元。具体详见表3和表4。

就同安区而言，2005年～2009年间的生态系统服务功能价值并没有很明显的增减，2009年比2005年下降了3.5亿元，主要原因是同安区的林地、园地和草地面积都有所减少，而面积增加的城市建设用地对于生态系统服务功能价值没有贡献。6类生态用地中，只有水体的服务功能价值呈现增长，2009年比2005年增加价值约1亿元，水体的服务功能主要体现在气候调节、生物多样性、涵养水源、文化娱乐等方面。

从生态类型来看，同安区林地生态系统产生的服务功能价值最高，2005年、2009年分别占生态系统服务功能价值的73.6%、75.0%；园地生态系统提供的服务价值占第二位，2005年、2009年分别占总价值比重的20.4%、18.8%；耕地生态型在2005年、2009年占比为5.7%、5.3%，排名第三。荒漠（包括其它类型用地）的生态系统服务功能价值最低。林地和园地在城市生态系统中的重要作用也从一个侧面反映了实行退耕还林政策的必要性。同时，林地在评价的10项服务功能中都有突出的贡献值，这也表明了在城市生态系统保持一定比例的森林面积是十分必要的。

从服务功能上看，城市生态系统提供的10项功能中，固碳释氧产生的价值最为显著，占总价值的90%以上，提供这一功能的主要有林地、园地、耕地以及草地生态系统；另外，净化空气功能的服务价值也较为突出，占总价值的3%；而其余8项功能的生态服务功能价值过低。

3 结论与分析

本文构建出城市生态系统服务功能价值表，并以厦门市同安区为例，定量反映出城市生态类型用地面积的变化对整个生态系统的综合影响。计算结果表明，同安区具有显著的生态经济效益，2005年、2009年的生态系统服务功能价值分别为137.63亿元、134.06亿元，其中林地生态系统在城市的生态服务功能价值中占有重要的作用，对于同安区而言，固碳释氧的服务功能产生的经济价值远大于其它服务功能，但也从中反映出水源涵养、娱乐文化、生物多样性等服务功能还有待加强。

目前，生态系统服务功能价值的研究还是建立在Costanza等人提出的生态系统服务总体价值等于各类生态系统服务功能的简单加和，这一技术路线存在一个明显缺陷，即忽略了空间中各种生态系统内部的相互作用及空间异质性，这需要更加复杂、严谨的模型以及庞杂和精确的参数来计算区域生态系统服务的总价值。随着研究的进一步深入，国内外实践工作的广泛开展，相信必能不断充实和丰富生态系统服务功能的内涵，探索更符合实际情况的价值评估模式。

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