耕地价值评估范文

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引言

城市土地是最大的存量资产，是城市经济运行的载体，是城市建设与发展的重要物质基础，也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。由于企业价值的评估演化成了对企业资产负债表所列示资产及负债的评估，于是严重地影响了企业价值评估的定位，并限制了企业价值评估方式方法的发展。

1土地价值理论研究的经济理论基础

1.1劳动价值论

土地的劳动价值理论是由大卫.李嘉图加以提出来的，最终由马克思对其加以完善，这个理论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。

1.2效用理论

效用理论主要是研究消费者如何在各种商品和劳务之间对它们的收入进行分配，以达到满足程度的最大化。效用价值论只能说明价值决定的“质”，具体的“价值量的决定”需要边际效用价值论来解决。

1.3供求价格论

供求价格是由19世纪末英国的经济学家马歇尔提出的，马歇尔认为，所谓的价值，就是指交换价值或者价格，这主要是取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素价值的高低直接决定了供给价格，边际效用的大小又决定了需求的价格，被称为混合价格理论。

2土地价值理论构成

2.1土地的资源价格

土地资源具有原始性特征，土地是先于人类社会而存在，同时也是万物生存的基础，自身具有生产能力。由于各种土地产权制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地资源是自然的产物，不是由于劳动而产生的，但是在商品经济的条件下，土地可以被出租和变卖，从而也就产生了地租和地价。

2.2土地成本价值

土地的成本价值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通过以下的两种方式来改变土地的资本价值：一是在原有土地资源上进行一些技术、劳动、资本的投入，增强土地的生产能力，例如在土地上进行一些基础设施的投资等；二是土地的开垦，随着科学技术的发展，人类对自然的利用能力增强，可以通过一些要素的投入开垦出一定量的土地， 使得土地的供给的弹性增强。

3城市地价评估体系的更新

3.1城市土地定级的更新

当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场交易价格定级方法。

①因素综合评价法

多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。

②级差收益测算法

级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。

③市场交易价格定级方法

市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。

3.2基准地价的更新

①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法

即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。

②价指数调整法

地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数（即价格指数）。

③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。

④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。

4土地资产价值实现的对策

4.1树立土地可持续利用观

土地生产性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地资源可持续利用十分必要。土地可持续利用包含两层含义：一是土地资源本身的高效、持续利用；二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济、社会持久发展。

4.2加强土地市场管理

（1）规范政府行为。首先，政府是土地市场的需求者。我国的经济体制决定了目前大部分国有企事业单位在很大程度上依附于政府。同时，政府又是土地市场的垄断供给者。政府必须公开土地需求与供给的实际状况，保证土地需求的公平竞争。

（2）加强规划管理。从市场上得到土地的各用地单位，必须按照规划部门对该块土地使用方向的规定使用土地。同时，管理者应兼顾土地利用经济效益、社会效益和生态效益来实行土地规划。

（3）加强土地市场信息管理。土地信息包括土地供应地区、条件、土地使用价值以及直接使用价值以外的价值。土地交易具体内容有：土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、土地使用权市场交易信息、土地市场预测信息、政府供地限制目录。

（4）采取措施应对土地使用权隐形交易。当前阶段，加强对城市土地隐形交易的治理仍然是规范城市土地二级市场的重要任务。

①加强地籍管理，完善土地登记制度，促进城市土地二级市场的健康 发展。

②分阶段的全面推进城市土地使用制度改革，扩大土地有偿使用的覆盖面，健全和完善城市土地市场体系。

③建立合理、严密的土地税制来控制土地投机，维护土地二级市场的交易秩序。对未按规定期限投资开发和在一定时期内多次转让的土地交易从严征税，以提高土地投机的成本。并通过控制抵押贷款的发放等手段，严格限制一定时期内土地转手频率，防止土地炒卖的出现。

④建立和完善土地储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。土地储备是政府加强土地市场管理的重要手段。

土地资产价值与土地所有者和使用者的切身利益相连，随着我国土地市场进一步发展，土地资产价值将成为越来越多人的讨论焦点，如何使土地资产价值得到最大程度的体现，也将是人们研究和探讨的方向。在促进市场健康有序发展，充分显化土地资产价值这条道路上我们必须以发展的眼光对待问题，树立可持续发展观念，采取积极有效的措施解决问题，只有这样才能逐步实现土地的资产价值。

5结语

总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。

篇2

耕地资源价值的本质是耕地资源对人类需要的满足，它源于耕地资源的效用、稀缺性和可控性［4］。长期以来，传统经济学对土地价值的认识仅仅停留在单纯的或狭义的经济价值的基础上，忽视了土地所拥有的生态服务功能、社会保障功能、代际公平等这些外部性价值［3］，致使耕地利用效益低下，耕地流失趋势难以控制，急需重新界定耕地资源价值构成。随着可持续发展理念的提出，生态经济学、环境资源经济学的迅速发展，学术界对耕地资源价值构成从不同角度进行了探讨，目前主要形成了3种认识:①从可持续发展理论出发，提出耕地资源总价值应包括经济价值、社会价值［5－6］、生态价值三大部分［7－10］;②按照普遍接受的资源环境价值观，认为耕地总价值由使用价值和非使用价值两部分组成［11－13］;③以科学合理的自然资源价值论—修正的边际效用价值论为分析工具，把耕地的价值概括为物质价值、精神价值和综合价值［14－15］。除此之外，个别学者还从我国耕地产权［16］、土地资产价值［17］等不同角度进行了探讨。在重新认识耕地资源价值构成的基础上，可以发现在现有市场经济约束机制下仅实现了耕地资源总价值中的一部分。于是，学者们进一步提出，要全面实现耕地资源总价值，应以耕地资源总价值构成内涵为依据，来修正我国当前不合理的耕地征用补偿标准［15，18］、确定我国耕地保护区域补偿标准［5］、建立我国农地流转补偿机制［19］、重新构建包含耕地资源价值的农产品价值核算体系［19］及完善我国农业补贴政策［20］等。总之，现阶段学术界已打破了传统经济学对土地价值的狭隘认识，形成的各种价值构成体系都有其相应的理论依据，比较科学，且反映的实质内容是一致的。这为从不同角度进行耕地资源价值研究奠定了理论基础。但就耕地资源总价值的实现方面，还主要是从理论上进行设想，具体的方法措施和实践操作研究还不够，不利于耕地资源价值的全面实现。

2耕地资源价值研究尺度

耕地资源价值研究可以从全球、一个国家、一个地区、甚至一个地块等不同尺度进行。从国家或地区尺度开展耕地价值研究，可以了解各个国家或各个地区拥有的耕地资源价值情况，也可以认识到区域耕地资源的生产力水平、耕地资源禀赋、社会经济发展水平等宏观因子对耕地价值的影响作用;从地块尺度进行耕地价值研究，则可以深入认识决定耕地地块价值的气候、地形、植被、水文、土壤等内部影响因子。从我国现有研究来看，还主要集中于国家［5，21］和地区［1，6，22－25］这些区域尺度上，对地块尺度上的耕地价值认识不够，难以满足未来从地块尺度进行耕地保护的需求，应加强基于地块尺度的耕地价值研究。

3耕地资源价值核算方法

从现阶段来看，学术界倾向于采用耕地资源总价值包括经济价值、社会价值及生态价值这种构成体系，在此即按照该体系进行耕地资源价值核算方法的综述。

目前，我国学者在进行耕地经济价值核算时，主要采用收益还原法［22，24，26］。从大量的案例研究中可以发现，该方法在实际应用中存在一定的不足:一是该方法采用的未来耕地纯收益是以现状耕地纯收益代替的，从一定程度上降低了该方法的科学性;二是现状耕地纯收益的测算，要求待估对象拥有详细、准确的投入产出资料［7］，而我国缺少对耕地具体地块投入产出情况的记录，致使学术界研究的对象还主要局限于区域尺度;三是与数学模型法相比，该方法不利于对特定区域内影响地价的因素及其影响程度的认识。总之，现阶段单一的核算方法，难以满足研究的需求，需进一步完善耕地经济价值核算方法体系。

学术界对社会价值的测算主要是从耕地社会保障价值、社会稳定价值两方面进行的。耕地社会保障价值主要采用市场替代法进行核算，即用养老保险来代替耕地的社会保障价值［23，27－28〗。但也有学者指出，该方法只有在政府仅为城镇居民提供大部分社会保险而不为农村人口提供社会保险的情况下，才基本可以采用［21］。社会稳定功能价值的核算目前主要形成了3种方法思路:一是用最低生活保障金额来衡量耕地的社会稳定价值［1］;二是选取耕地占用税、国家或政府所支付的“一免三补”费用两个指标来衡量［29］;三是以国家对占用耕地收取的年费用和国家因保护现有耕地的年支出费用来替代估算［6］。除了现阶段研究中常核算的社会保障价值和社会稳定价值，也有学者把耕地发展权价值归入到社会价值中进行核算［5］。具体核算时，主要是采用周建春学者在其博士毕业论文中设计的耕地发展权价值评估技术方法［21］，并且核算出我国耕地发展权价值为50．24元/m2［5］。但由于核算时把研究区域看成同质，忽略了诸如耕地所处的位置及景观等影响因素对发展权价值的影响，因此现有研究仍需进一步完善。

随着生态系统服务研究的深入和耕地资源稀缺性矛盾的日益突出，耕地资源的生态价值逐渐引起了人类的广泛重视，许多学者都开始了专门针对耕地资源生态价值的研究，并主要形成了4种研究思路:一是直接在他人研究生态系统所得生态环境价值数据(异地数据)基础上进行简单修正来估算待研究区的耕地生态价值，多以谢高地等人计算的我国耕地资源生态服务的年价值为参考［30］;二是根据替代原理，采用影子工程法，以耕地非农化以后，人工开垦耕地代替原来的环境功能所需费用来计算［26，31］;三是在对地块所具有的各项生态功能进行实际检测获取检测数据的基础上，采用一定的方法测算耕地生态价值［6］;四是采用市场模拟法中的条件价值评估法或意愿调查评估法(contingentvaluationmethodCVM)进行耕地生态价值研究［32－34］。4种研究思路各有利弊，研究思路一、二比较简单，但存在难以准确量化区域耕地生态价值的问题［6］;研究思路四简单灵活、易于操作，但因其在应用中极易出现多种偏差［35］，从而使其受到颇多争议［29，36］，如何科学设计问卷及避免评估过程中的各种偏差成为该方法应用的关键及难点;研究思路三则是最能体现出直接核算耕地资源生态价值的方法，其在一定程度上减弱了其他3种研究思路准确性差的缺点。虽然目前由于受测量手段及基础研究不足的限制，仍有部分生态环境功能难以定量测算，但可以预期，随着耕地资源价值研究的深入，研究尺度由区域向地块的转换，以及测量手段的改进，通过获取区域或地块各项生态功能的实测数据进行耕地生态价值研究将成为主流方向。

4耕地资源价值影响因素

耕地是土地利用方式中最普遍的利用形式之一，其价值除了受耕地资源系统自身影响外，还受到与其密切相连的社会、经济、文化等外部环境因素的影响。并且，对于耕地资源持有的经济、社会、生态不同功能价值，其影响因素是不同的［15］。

关于耕地资源经济价值的影响因素，诸如土壤生产力、土地生产力、土地改良、土地面积、租金、地均收入、政府支付、利率、农场收入等农业因子是常用变量，除常用变量之外，也包括诸如人口密度、人口增长、距离城市的远近等其他因子［37－38］，具体归纳起来可以概括为耕地地块的质量［15］、区位条件［12］、技术水平［39］、市场因素［40］和行政因素等方面。对于耕地的社会价值而言，耕地的社会保障价值主要受区域社会经济发展水平的直接影响，二者基本呈反向变动关系［40］。为此，有学者提出以全省农业人口人均非农业纯收入与县(市、区)农业人口人均非农业纯收入的比值作为社会承载价值修正系数，对耕地资源社会承载价值进行修正［22］。在耕地发展权价值的影响因素中，最主要的是耕地区位置和景观，具体作用情况为:当耕地离城镇中心距离越近，其耕地发展权价格就越大，反之越小;并且，在其他影响因素不变情况下，耕地发展权价格会依耕地距市中心距离远近而发生指数变化;当耕地及耕地周围的景观生态较好，其耕地发展权价格就较高，反之较低［21］。

耕地资源生态价值的影响因素主要包括两大方面:一是从耕地自身出发，直接影响耕地资源生态功能大小的因素，主要包括土地的生物生产能力、生物多样性、脆弱性等方面［15］;二是虽然耕地的生态价值是客观存在的，但其要在经济社会发展与市场中真正体现出来，还受经济社会发展水平、人类的消费水平和人口素质以及其他政策的影响。因此，对于耕地生态价值影响因素的研究，除了考虑其自身影响外，还要考虑其社会背景的影响［2］。研究认为，耕地资源的生态价值是一个发展的、动态的概念［40］，一般地，经济社会发展水平、人类消费水平和素质越高，人们对耕地生态服务功能的认识水平就越高，对耕地优美环境景观的需求也会不断增加，从而使得耕地资源的生态价值得到充分体现;反之，耕地资源的生态价值体现的就越不充分。另外，如果国家和区域政策强调生态环境保护和建设，那么耕地资源的生态价值也更易得到人类的认识与重视，更能得到充分体现［2］。

可见，现阶段学术界已普遍认识到耕地自然基础设施条件、社会经济发展情况会影响耕地价值，但缺少进行耕地经营主体—农户行为对耕地价值的影响作用研究，这不利于对耕地价值影响因素体系的综合全面认识。并且，我国在对各类因子与耕地价值的相互作用关系研究方面，更多的是借鉴国外研究成果进行定性分析，缺少实证研究，难以厘清各类因子对耕地价值的作用机理。

5耕地资源价值研究展望

1)现阶段，学术界对耕地资源价值构成体系已有了比较全面的认识，且认识到了需从哪些方面来实现耕地资源总价值，但这仅是第一步，更重要的任务是在实践中如何得以具体实现。因此，未来要加强研究如何把耕地的社会、生态价值和对后代的价值纳入到各种补偿补贴和农业效益中来，使耕地利用者和保持者有利可图［3］，从而通过耕地总价值的全面实现来真正提高耕地的比较效益，从根本上扭转当前耕地的流失趋势。

2)从现有研究可以发现，由于缺少耕地地块投入产出等相关统计资料，目前还主要集中于对国家、省(市)、县等区域尺度上的耕地价值进行核算研究，这不利于对决定耕地地块价值的气候、地形、植被、水文、土壤等内部因素，以及人类行为影响因素的认识，也无法满足从地块尺度进行耕地保护的需要。因此，基于地块尺度的耕地价值是一个重要研究视角。

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中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0044-02

进入20世纪90年代后，随着农村分工、分业的深化和生产社会化、市场化程度的不断提高，原有的耕地经营制度的缺点逐渐显现，农户耕地一户多块、一块多户的现象，制约着耕地的适度规模经营，使得耕地整体经济效益低下。其根本原因是我国农村土地要素市场尚没有完全形成，阻碍了市场对耕地资源的优化配置。如何构建耕地流转机制，使耕地资源得到有效可持续利用，一个很关键的措施就是建立一个完整的耕地评价制度体系，而耕地估价是这一评价体系的重要组成部分。但目前我国对土地价格，尤其是耕地价格评估的研究和应用仍有许多问题需要解决。

一、耕地价格评估的现状

1.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强；监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。

2.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。

3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。

二、耕地价格评估存在的问题

（一）评估前提不明确

对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。

（二）缺少深层次数量分析

目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。

（三）参数选取主观性强

近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。

1.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用；二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。

2.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。

3.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。

（四）信息的收集缺乏科学性和动态性

实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。

三、完善耕地收益价格评估的对策

（一）耕地估价前提必须要明确

1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。

2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。

3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。

（二）加强深层次数理分析模型的应用

运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型（GM），收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。

运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用Monte Carlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。

（三）选取参数时要遵循主客观相结合的原则

应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和Monte Carlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高；安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合；现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率；Monte Carlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动；安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。

（四）科学、连续地收集相关信息

1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。

2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。

3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。

参考文献：

[1] 何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011，（6）：41-42.

[2] 路婕.农用地价格评估研究[J].河南农业大学学报，2003，（6）.

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生态系统服务功能的概念1973年由Holdren和Ehrlich[1]提出，逐渐得到环境科学、生态学、经济学及其它相关领域专家学者的重视[2-7]。

城市是一个高度复合的人工化生态系统，与自然生态系统在结构上和功能上都存在明显差别。在生态系统服务功能研究早期，研究重点一直局限在森林、湖泊、湿地等生态系统类型。直到20世纪末，城市生态系统服务功能的研究才开始广泛开展，其理论探讨和实践方法逐渐深入[8-12]。

1 城市生态系统服务功能价值评估方法

1.1评估方法原理

目前，生态系统服务功能的价值评估方法主要分为直接市场法、替代市场法、模拟市场价值法三类。国内外有多种价值估算模型，Costanza等[3]的方法模型在国内生态系统服务功能价值的研究中得到广泛的应用：首先对研究区域内的生态系统进行分类，并划分不同生态服务功能；其次，应用多种价值评估方法，计算单位面积下各种类型生态系统的不同生态服务功能价值；最后汇总得到不同生态系统的服务功能价值结构表。具体计算公式如下：

式中： ――城市生态系统服务功能的总价值，元/a；

――第i种类型生态系统的第j项生态系统服务功能的单位价值，元/hm2；

――第i种类型生态系统的总面积，hm2。

1.2服务功能划分及参数取值

国内外学者对生态系统服务功能的分类及其价值估算等至今尚未形成共识，本文在对比分析国内外研究成果的基础上，将城市生态系统服务功能划分为三大类：①提供生活和生产物质的功能，包括食物生产、原材料生产；②与人类日常生活和身心健康相关的生命支持的功能，包括：气候调节、水源涵养、固碳释氧、土壤形成与保护、净化空气、生物多样性保护、减轻噪声；③满足人类精神生活需求的功能，包括娱乐文化。本文在谢高地等[6]制定的生态服务价值表基础上增添了固碳释氧、净化空气、减轻噪声等属于城市生态系统中较为重要的功能，其参数取值及计算如下：

1.2.1 固碳释氧的价值

分别采用造林成本法和碳税法进行固碳价值计算（中国造林成本每吨C为260.90元，瑞典税率每吨C为150美元，换算为1020元人民币[13]），用造林成本法和工业制氧法估算植被释放氧气的价值（中国造林成本每吨O2为352.93元，制氧工业成本每吨O2为400元[13]）。每公顷林地每天吸收CO21000kg、释放O2 750kg，每公顷草地每天吸收0.36kg CO2、释放0.01kg O2。

根据上述数据计算可得城市生态系统中，单位面积林地的固碳释氧功能价值为336821.5元/hm2，单位面积草地的固碳释氧功能价值为85.5元/hm2。

1.2.2 净化空气的价值

净化环境空气功能包括吸收SO2、吸收NOx、滞留过滤降尘和飘尘，采用代替花费法进行计算。每公顷林地平均每年可吸收SO2152.05kg，以SO2治理代价为3000元/t，则每公顷林地吸收SO2所提供的服务价值为456.15元；每公顷林地每年可吸收NOx 380kg，汽车尾气脱氮治理的代价为16000元/t，则每公顷林地吸收NOx 所提供的服务价值为6080元；每公顷林地平均滞尘能力为21.65t，削减粉尘成本以170元/t计算，则每公顷林地滞尘的经济价值为3680.5元。

计算所得，城市单位面积林地可创造净化空气价值为10216.7元/hm2。

1.2.3 减轻噪声的价值

目前对森林生态系统降低噪声价值的估算方法是以造林成本的15%计，以平均造林成本240.03元/m3，成熟林每公顷蓄养量80m3计算：

每公顷林地减少噪音功能的价值

=240.03元/m3×15%×80m3=2880.36元。

1.3 城市生态系统服务功能价值

城市生态系统在平均状态下的单位面积生态服务功能价值如表1所示。

注： （1）荒漠在城市系统中可对应其它类型用地。

（2）根据耕地所发挥生态服务功能的实际效果，在进行固碳释氧、净化空气、减轻噪声三项价值计算时，将耕地单位面积价值折算成有效林地价值，折算系数为0.2。

（3）园地生态系统服务功能价值取林地与耕地价值的均值。

（4）城市建设用地（包括城镇及工矿用地、交通运输用地等），参考Coslanza等的思路，不估算其生态服务功能价值。

2 案例研究

2.1案例概况

厦门市同安区地处福建省东南沿海，闽南厦、漳、泉“金三角”的中间前沿地带，厦门市域的北部，境内地形复杂多样，有山地、丘陵、平原和海岛。同安区常年冬无严寒，夏无酷暑，春暖晴雨多变，秋凉气爽宜人。全区总面积约690km2， 2009年全区总人口49.5万人。

本文所涉及同安区不同生态类型用地面积的基础数据来源于《厦门市同安区土地利用总体规划》（2006―2020），为计算同安区生态系统服务功能价值，这里将区域自然生态系统划分为耕地、林地、园地、草地、水域及水利设施用地、其它用地，具体见表2。

2.2生态系统服务功能价值估算

根据城市生态系统中单位面积生态服务功能价值表以及2005年、2009年同安区不同生态类型用地面积，计算同安区2005年、2009年的生态体统服务功能总价值分别为137.6亿元和134.1亿元。具体详见表3和表4。

就同安区而言，2005年～2009年间的生态系统服务功能价值并没有很明显的增减，2009年比2005年下降了3.5亿元，主要原因是同安区的林地、园地和草地面积都有所减少，而面积增加的城市建设用地对于生态系统服务功能价值没有贡献。6类生态用地中，只有水体的服务功能价值呈现增长，2009年比2005年增加价值约1亿元，水体的服务功能主要体现在气候调节、生物多样性、涵养水源、文化娱乐等方面。

从生态类型来看，同安区林地生态系统产生的服务功能价值最高，2005年、2009年分别占生态系统服务功能价值的73.6%、75.0%；园地生态系统提供的服务价值占第二位，2005年、2009年分别占总价值比重的20.4%、18.8%；耕地生态型在2005年、2009年占比为5.7%、5.3%，排名第三。荒漠（包括其它类型用地）的生态系统服务功能价值最低。林地和园地在城市生态系统中的重要作用也从一个侧面反映了实行退耕还林政策的必要性。同时，林地在评价的10项服务功能中都有突出的贡献值，这也表明了在城市生态系统保持一定比例的森林面积是十分必要的。

从服务功能上看，城市生态系统提供的10项功能中，固碳释氧产生的价值最为显著，占总价值的90%以上，提供这一功能的主要有林地、园地、耕地以及草地生态系统；另外，净化空气功能的服务价值也较为突出，占总价值的3%；而其余8项功能的生态服务功能价值过低。

3 结论与分析

本文构建出城市生态系统服务功能价值表，并以厦门市同安区为例，定量反映出城市生态类型用地面积的变化对整个生态系统的综合影响。计算结果表明，同安区具有显著的生态经济效益，2005年、2009年的生态系统服务功能价值分别为137.63亿元、134.06亿元，其中林地生态系统在城市的生态服务功能价值中占有重要的作用，对于同安区而言，固碳释氧的服务功能产生的经济价值远大于其它服务功能，但也从中反映出水源涵养、娱乐文化、生物多样性等服务功能还有待加强。

目前，生态系统服务功能价值的研究还是建立在Costanza等人提出的生态系统服务总体价值等于各类生态系统服务功能的简单加和，这一技术路线存在一个明显缺陷，即忽略了空间中各种生态系统内部的相互作用及空间异质性，这需要更加复杂、严谨的模型以及庞杂和精确的参数来计算区域生态系统服务的总价值。随着研究的进一步深入，国内外实践工作的广泛开展，相信必能不断充实和丰富生态系统服务功能的内涵，探索更符合实际情况的价值评估模式。

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篇5

国外耕地保护经济补偿的相关实践主要包括以下五种形式：第一，土地发展权的购买（PDR）或转移（TDR）。PDR是从耕地“产权束”中分离出土地非农化发展权，并由政府购买，耕地拥有者得到相应补偿，必须保持耕地农用，并可交易除土地发展权外的其他土地权属，非农化只有在耕地拥有者购回发展权时才能够发生，但有极其严格的购回条件[27]。美国通过PDR保护了约200万英亩耕地，但政府为此支付了高达15亿美元的费用[28]，高昂的成本催生出了另一种做法，即TDR。TDR与PDR的不同之处在于，由开发商在农地保护区购买土地发展权，并获得在土地开发区建设更高或更密建筑的许可，政府基本不干涉按照市场机制进行的土地发展权交易过程[29]。英国、法国和加拿大等国家也通过设立土地发展权，补偿农地保护者的土地开发机会成本。第二，税收优惠或减免。美国的农地减税方法包括，农地的“特惠估税值”，即不附带条件的纯粹减税；区别征税，即依据农地开发时间征收不同比例的税金；限制性协议，即农地持有者同意在规定的期限内保持农地农用，以获得税收减免，否则将归还减免的税金[30]。加拿大对农户之间保持农用的耕地交易征收较低的资产税。英国、澳大利亚、德国、瑞典和荷兰免除耕地的一切财产税，英国的涉农建设也免税[31]。第三，农业补贴。一类是针对农地质量提高和农业环境改善的直接补贴。例如，美国的耕土地保护计划，政府对有益于环保的农地保护和利用行为提供奖励补贴或成本分担[32]；欧盟的环境敏感地区项目（ESA），以每个会员国确定的本国最低良好耕作实践水平为基准[33]，进行第一阶段的政府补贴，包括价格支持和农业补贴，若农民通过不懈努力超过基准水平，则相应获得更多补贴[34]。另一类是通过农地开发、基础设施建设、为农民提供技术或信息服务等的公共投资，以降低农业生产成本和增强竞争力的间接补贴。美国、加拿大、英国、韩国等国家都有此类做法。第四，生态补偿。美国20世纪30年代起就开始关注土壤保护，鼓励农民休耕或退耕，并给予农民相应的经济补偿，50年代末出台的“土地银行政策”就属于此类。随着时间的推移，美国生态补偿的领域从最初的土壤生产力和土壤侵蚀，扩宽到后来的农业用水污染、野生动物栖息地保护和湿地保护等，都对相应群体提供经济补偿。欧盟也有类似的休耕项目，每年每英亩的补偿额高达650美元[35]。德国、日本等国家也有将对耕地保护的经济补偿融入生态补偿的政策。第五，为农地的景观游憩价值付费的乡村旅游。在以色列和欧洲的一些国家，如德国、奥地利、意大利（南部）和瑞士（北方）等，城市居民到乡村度假，需要为其享用的农地景观效益付费，是对农民提供农地外部效益一定程度上的补偿[36]。

国内耕地保护经济补偿的理论研究

国内有关耕地保护经济补偿的研究最早体现为对耕地资源价值的研究，随后是对耕地保护外部性和耕地保护区域补偿的研究，近年来才扩展到对耕地保护经济补偿机制的研究。

（一）耕地资源价值研究

起步阶段：20世纪80年代末90年代初，由于我国市场经济体制的逐步建立和土地有偿使用制度改革的开展，学术界对耕地（农地）资源价值和价格的研究应运而生，早期的研究侧重于价值理论和价格评估理论。学者们对耕地（农地）资源价值理论的探讨可谓百家争鸣，主要包括劳动价值论、效用价值论、使用价值决定论、多元价值论等[37]，其中，马克思的劳动价值论逐渐成为国内主流的价值理论。耕地（农地）价格评估理论方面，王万茂和黄贤金提出了农地估价的技术路线和程序等[38～39]。对耕地资源价值的核算仅限于市场价值，采用的方法主要是收益还原法[40~41]。深入阶段：随着改革开放的深入和工业化、城市化进程的加快，到了90年代中后期，大量农地非农化、征地补偿费偏低等问题日益凸显，迫切需要重新审视耕地资源价值，为我国建立科学的农地流转价格体系、改革和完善土地征用制度提供理论支撑[42]。该时期的研究侧重于对耕地资源价值内涵的挖掘，及其在征地补偿标准确定中的应用。学者们逐渐认识到耕地资源不仅具有经济价值，而且具有社会价值、生态价值等外部性价值，应在征地补偿中显化以上外部性价值。根据所采用的耕地资源外部性价值评估方法，可将已有研究归为两类，一类研究多运用替代法、成本法等。郝晋珉，任浩在核算2000年耕地资源价值的基础上，认为现行征地补偿只显化了平均占耕地资源总价值16%的经济价值，耕地的社会保障价值和生态服务价值均未体现[43]。陈思源，曲福田等认为农用地转用价格包括三部分，即农用地质量价格、农用地社会价值量、地面附着物及青苗补偿费，并结合我国的社会保障体系，创新了农用地社会价值量的评估方法，公式为：农民人均年农业纯收入/农民人均年纯收入=农用地社会价值量/社会价值量[44]。边学芳，吴群等以江都市为例，采用假设开发法、替代法、成本法分别测算了耕地所有权价格、耕地社会保障价格和粮食安全价格、耕地生态安全价格，并依此确定耕地的征收价格[45]。王仕菊，黄贤金等依据耕地总价值测算出2007年全国征地补偿标准为49万元/hm2，是现行征地补偿标准的2.51倍[46]。另一类研究则运用CVM等资源环境价值评估法测算耕地资源的外部性价值。蔡银莺，李晓云，张安录运用CVM的调查和研究表明，武汉居民每年保护耕地的支付意愿价值为9.67×109元，由此测算出耕地的非市场价值为5917l元/hm2[47]。高魏，闵捷，张安录运用CVM测算出江汉平原耕地非市场价值每年的支付意愿为5.31×108元～6.46×108元，并对支付意愿的影响因素进行了回归分析和环境经济学解释[48]。张鹏运用CVM评估农地价值，并将该理论数据同实际征收补偿数额比较，发现现行土地征收补偿政策严重侵害了农民的利益[49]。王湃，凌雪冰，张安录采用CVM估算出武汉市和平农庄休闲农地的存在价值为3.368416667×107元，应在估算农地总价值及农地保护决策中引起重视[50]。聂鑫，汪晗，张安录基于对四座城市失地农民以及相关主体的调查，运用收益还原法、替代法和CVM法分别测算了农地的经济价值、社会保障价值和外部效应，结果显示，基于公平思想的水田、旱地、菜地的总福利补偿价值分别为3414447×106元/hm2、3.4269945×106元/hm2和5.1589725×106元/hm2[51]。

（二）耕地保护外部性的研究

耕地保护外部性的研究是构建耕地保护经济补偿机制的理论基础之一，随着对耕地资源价值研究的深入，学者们逐渐认识到耕地保护的外部性，并展开了深入探讨，研究内容主要包括耕地保护外部性产生的原因、具体表现、负面影响及外部性内部化的方法等。首先，对耕地保护外部性产生原因的探讨，范少冉认为是由于我国各地区承担着不同的耕地保护责任，某地区耕地过度非农化导致其他地区保护耕地的机会成本增加[52]。邵建英、陈美球认为是由于耕地不仅给农民带来经济收益，更重要的是为全社会的稳定及生态环境带来巨大的效益[53]。牛海鹏，张安录认为耕地的生态效益和社会效益导致了耕地利用和保护的区内外部性问题和区际外部性问题[54]。其次，耕地保护外部性的具体表现，牛海鹏，张安录认为主要包括具有公共物品属性的生态效益和社会效益，其中生态效益具体有涵养水源、水土保持、改善小气候、改善大气质量、生物多样性和土壤净化效益，社会效益具体有粮食安全、社会保障、开敞空间及景观、科学文化效益[55]。再次，耕地保护外部性的负面影响，范少冉认为，一方面耕地保有量多的地区尤其是粮食主产区，牺牲了自身的多元化发展机会；另一方面极易造成地方政府与中央政府间耕地保护行为和目标的冲突，不利于农业发展[52]。孙海兵，张安录认为不能在市场中经济体现的农地外部效益的存在，导致农地比较效益低下，土地资源配置个体决策往往倾向于农地城市流转，使得农地供给不足，给整个社会带来不利或损失[56]。牛海鹏，张安录认为耕地保护外部性问题是耕地非农化速度加快的根本原因，影响和制约着耕地非农化驱动机制的作用过程，决定着耕地非农化驱动力的大小和方向[54]。最后，耕地保护外部性的内部化，钱忠好认为可采取政府直接管制、市场经济激励、自愿协商、社会准则或良心效应等四种方法[57]。范少冉认为应建立耕地保护的评价体系和激励机制，奖励或激励包括制定农用地的政府补贴政策、农产品价格补贴与保护政策等[52]。邵建英、陈美球提出应科学评估耕地价值，建立耕地保护的经济补偿机制，重构耕地保护的利益分享机制[53]。孙海兵，张安录的构想是增设农地外部效益财产权赋予农民，国家筹资组织购买以实现经济激励和补偿[58]。蔡银莺，张安录运用CVM估算出江汉平原农地保护的外部效益为4.8658×104元/hm2，具有不容忽视的重要地位，应在经济上实现[59]。牛海鹏，张安录主张将耕地保护机制和经济补偿机制有机结合起来，建立耕地保护基金，落实对农户保护耕地的直接补贴[55]。

（三）耕地保护区域补偿的研究

耕地保护区域补偿是经济补偿机制的重要组成部分，近年来一些学者围绕补偿原因和补偿机制架构展开了对耕地保护区域补偿问题的探讨。对区域补偿原因的探讨，吴泽斌，刘卫东通过对我国31个省级行政区（不含港、澳、台地区）耕地保护政策执行力的测度和评析，认为在耕地保护过程中，应充分考虑区域的差异性，把土地利用分区和土地利用收益分配结合起来，通过建立区域间的利益补偿机制，矫正耕地保护政策执行较好区域的外部经济损失问题[60]。方斌等在大量调研的基础上，从耕地保护易地补充的客观实际需求出发，结合已形成的易地补充的雏形市场，探讨了耕地保护区域经济补偿的可行性[51]。纪昌品，欧名豪从经济发展带来的耕地面积减少、区域间耕地保护压力与机会成本差异、区域间耕地保护责任与义务不对等方面阐述了耕地保护区域协调的客观性与必要性[52]。对区域补偿机制的架构的研究，根据视角的不同可分为两类。一类主张建立以耕地资源价值为核心的区域补偿机制。张效军、欧名豪等[53～64]提出建立耕地保护区域补偿机制的思路：确定补偿的价值标准；测算各区域最低耕地保有量，计算耕地赤字或盈余；确定面积标准，折算标准面积；建立耕地保护补偿基金。其中价值标准的确定依据耕地资源价值，但并非完全补偿，其研究表明，我国耕地的价值为112.68万元/hm2，经核算，耕地保护区域补偿价值标准的全国平均水平为107.03万元/hm2。纪昌品，欧名豪提出了政府主导型-公共财政转移支付或市场主导型-区域之间协作的区域补偿途径[62]。苑全治，郝晋珉等以经济外部性理论为依据，建立了区域耕地保护补偿机制的理论模型和经验模型，理论模型重点模拟区域耕地保护外部性的影响及对策，而经验模型则探讨了补偿的主体、补偿标准的计算、补偿方式、制度保障和机构设置[65]。另一类研究主张建立以农地发展权为核心的耕地保护区域补偿机制。臧俊梅等认为农地发展权是国家粮食安全和生态安全的载体，应以农地发展权为基础构建耕地总量动态平衡下的区域耕地保护补偿机制，通过产权手段解决“异地指标调剂”的跨区域耕地保护问题[66]。任艳胜构建了基于主体功能分区的农地发展权补偿机制，即由开发型区域（优化、重点开发区）对保护型区域（限制、禁止开发区）因农地保护行为而引发的农地发展权损失进行的补偿，补偿标准对应于功能分区所造成的受管制农地发展权价值，而农地发展权价值通过农地最高回报价值与农地农业用途价值之差衡量，补偿资金分配模式有政府主导性补偿与市场补偿两种[67]。

（四）耕地保护经济补偿机制的研究

目前，国内学术界对耕地保护经济补偿机制的研究尚处于探索阶段，主要集中于从宏观层面上探讨机制的整体框架问题。首先，建立耕地保护经济补偿机制的原因、依据和基本思路。朱新华，曲福田将耕地保护的外部性补偿界定为粮食主销区对粮食主产区的经济补偿，分析表明粮食主销区的土地产出效率高于粮食主产区，具有对主产区进行经济补偿的现实条件和愿望，并提出了机会成本税、GDP增长提成、基于市场贸易的产销区购销协作三类补偿途径[68]。姜广辉，孔祥斌，张凤荣等认为耕地多功能外溢引发的耕地利用低收益和耕地非农化的低成本，以及耕地保护的巨大机会成本是耕地转用的根本所在，由此应建立由两大部分构成的耕地保护经济补偿机制，即基于耕地利用多功能外溢效应补贴的农户补偿机制和基于发展机会成本补偿的耕地保护区域平衡机制[69]。周小平，柴铎，卢艳霞等认为耕地资源配置中的市场失灵和政府失灵是建立经济补偿机制的原因，耕地保护经济补偿是通过重新调整耕地价值分配、使耕地价值的外部性内部化的过程，其基本思路是“公平优先、效率跟进”[70]。其次，耕地保护经济补偿的具体运行机制。原光，任德成认为利益平衡是构建耕地保护经济补偿运行机制的基本原则，补偿方式包括资金补偿、实物与科技补偿、保障补偿等，补偿标准的确定应以耕地的综合价值为依据[71]。陈会广，吴沅箐，欧名豪认为耕地保护补偿的理论依据包括外部性理论、公共物品理论、可持续发展理论、生态服务功能理论，提出了以政府为主导的公共财政转移支付与代际补偿和以市场为主导的土地开发（发展）权转移与交易两种模式并存的补偿机制构建思路，以及加强法律政策、基金运作、土地规划、标准评估、市场交易等配套体系建设的建议[72]。牛海鹏将耕地保护外部性界定为耕地的生态社会效益，并认为耕地保护总体外部性=耕地保护区内外部性+耕地保护区际外部性，相应的耕地保护经济补偿机制由区内和区际经济补偿机制构成。以河南省焦作市为例，分别运用综合方法（当量因子法、替代/恢复成本法的集成综合）和条件价值法测算了耕地保护最高和最低经济补偿标准，表现为弹性区间，并可进行动态修正[32]。周小平，柴铎，卢艳霞等依据福利经济学的边际生产率分配论以及外部性内部化的基本原理得到了耕地保护补偿的三大基本条件，指出确定补偿提供者和接受者的依据是外部性的提供或接受情况，补偿额的上限和下限分别为耕地为其他社会成员提供的正外部性价值和耕地保护主体的机会成本损失，并应根据各地的占地压力实际进行梯度化补偿[70]。雍新琴提出以耕地保护的机会成本损失为依据确定经济补偿标准，地方政府耕地保护的直接机会成本损失等于土地出让金纯收入，农户耕地保护的机会成本损失等于耕地作为建设用地与用于粮食生产用地的收益差额。补偿机制通过建立耕地保护台账、签订耕地保护合同和设立各级耕地保护补偿基金委员会得以运行[73]。

国内耕地保护经济补偿的实践

篇6

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篇7

一、引言及文献回顾

土地权益的价格由土地价格来表示，只有对土地产权进行了明确的界定，土地才能进入市场进行交易。而农地发展权价格体现了农地发展权的权益，它是农地发展权在经济上的体现形式。农地发展权是指农地转为建设用地所具有的开发权利，因此，农地发展权价值是指农地与转变用途后的建设用地价值的差额。可是，在农地的用途进行变更后，土地开发者对土地拥有所有权，土地开发者对土地进行的投资会改变土地的价格和农地的发展权。根据相关的生产要素理论我们知道，投资主体在对相关的客体进行投资后会产生一定的投资利润，而这部分利润是不属于农地发展权价值的，应从农地发展权中将其剔除。因此，本文所讨论的农地发展权价值主要是农地改变其用途，转为建设用地后，农地价值与建设用地价值之间的差额再减去土地开发费和利润之后的价格。

我国学者对农地发展权进行了相关的研究，其研究主要集中在农地征收过程中农地发展权对农地增值和农民权益保护方面。臧俊梅（2008）认为农地征收之后的农地非农化的加速是由于农地征收中缺乏对农地发展权的界定，农地征收中农地发展权的缺失导致农地用途的混乱，应加快农地发展权的设立，防止征地权利的滥用。秦祖伟（2009）认为在征收过程中由农地发展权的缺失引发的农民失地和失业问题已经变得越来越普遍，明确农地征收中农地发展权将有利于我国“三农”问题的解决和城乡统筹的发展。任艳胜（2010）在资产定价理论基础上运用条件价值评估法对宜昌、仙桃等地农地征收中农地发展权价值进行测算，结果显示农地发展权的价值要远高于土地本身价值，占农地总价值的79.21%，认为拓展土地发展权将有利于区域规划的整体效率的提高和区域可持续的发展。朱一中（2012）在土地发展权基础上测算了土地增值收益，结果显示以农地发展权价值为征收补偿标准的补偿原则将是农地补偿制度的改革方向。在城市化进程中，农地发展权缺失导致失地农民权益受损的现象越来越普遍，本文基于农地发展权的视角对农地价值进行测算，通过定量的方法分析农地征收过程中农地价值的损失，将有利于弥补我国失地农民权益的损失和农地征收制度的完善。

二、测算方法及数据来源

（一）测算方法

1. 农地价格的测算

（1）农地资源的经济产出价值。由于农地主要是用来种植粮食作物的，因此，我们可以把农地资源上粮食作物每年的纯收益看成是农地资源的经济产出价值。此外，湖南省是我国农业大省，粮食作物以水稻为主，因此，在计算农地资源的经济产出价值时我们主要选取水稻的纯收益来进行计算。所用公式表示为：

Je=∑∑Lit-Cit/rit（1）

公式（1）中，Je代表农地资源的经济产出价值；Lit代表第t年种植第i中作物的收益；Cit代表第t年种植第i中作物所需的成本；r为第t年的农地还原率。

（2）农地资源的生态价值。在计算生态价值时，本文直接借鉴Costanza的研究成果。在十种不同类型的农地中，选取了四种类型土地的生态效益。具体计算见公式：

JS=∑（R×Nt）/Nt（2）

公式（2）中，JS表示农地的生态价值，R表示不同类型土地的生态效益，Nt表示每年征收农地的面积。

（3）农地资源的社会保障价值。根据上述分析，农地资源的社会保障价值包括就业保障和养老保险价值，因此，社会保障价值可以表示为以下公式：

Jb=Jy+Jl（3）

Jb为农地资源的社会保障价值，Jy为农地资源的就业保障价值，Jl为农地资源的养老保险价值。

Jy=Dt/Mt（4）

式（4）中，Dt为湖南省每年城镇居民最低生活保障标准，Mt为被评价地区人均农地面积。

Jl=la/Mt（5）

式（5）中，la为人均养老保险价值，根据当地人均年龄为a时的个人保险费趸缴金额来代替；Mt为被t年被评价地区人均农地面积。（5）式中la的计算公式为：

la=lax×g+laf×b（6）

式（6）中，lax为平均年龄为a时，男性公民保险费趸缴金额基数；而laf为平均年龄为a时，女性公民保险费趸缴金额基数。g为女性人口占总人口的比例，b为男性人口占总人口的比例。

2. 市地价格的测算

在计算湖南省各市州市场价格水平时，根据《湖南省国土资源公报》统计的湖南省各市州土地出让价（即土地市场价格）和土地出让面积，通过相关数据的整理，计算出湖南省各市州各年度的平均市场价格。

3. 土地开发费、利息、利润的测算

参照相关文献资料，按照国家土地开发成本的现有数据，通过各年之间的物价指数的变化将土地开发成本调整至所需年份的土地开发成本费用。各年的利息采用年贷款利率通过静态的发生进行计算，利润则选择成本利润率进行测算。

4. 农地发展权价格的测算

根据农地发展权的含义，借助成本逼近法计算农地利息和利润，运用差值法计算农地发展权价值，具体见公式（7）所示：

Ft=Mt-Pt-Ct-It-Rt（7）

式（7）中，Ft为某年农地发展权价格，Mt为某年土地市地价格，Pt为农地价格，Ct为土地开发费，It为利息，Rt为利润。

（二）数据来源

本文在测算农地征收过程中农地资源价值损失时，选取了2003～2012年湖南省的相关数据。其中，农地征收的数据主要来源于湖南省国土资源公报（2003～2012）；水稻的成本与收益数据主要来源于《农产品成本收益资料汇编》（2004～2012）；其余数据均来自《湖南统计年鉴》（2004～2012）和《湖南统计公报》（2004～2012）。

三、湖南省农地发展权价值的测算

（一）湖南省农地价值的测算

1. 被征收农地资源经济产出价值的估算

根据公式（1），首先计算农地的纯收益。单位面积农地的年纯收益=单位面积农地总收益-单位面积农地总成本。单位面积农地生产成本包括人工成本、物质费用和服务费用；单位面积的土地成本包括土地流转的地租和自营地折足之和。根据湖南省农业生产情况，在此选择水稻作为湖南省农地征收的主要作物。通过相关的农产品纯收益计算，得出湖南省农地资源的经济产出价值。其次，要确定农地还原率r。在计算农地还原率时，选择安全利率加风险调整值的方法，结果见表1所示。

根据表1所示，整体上来说，在2003～2012年期间，湖南省被征收农地资源的经济产出价值在经历4年的较大波动后，呈现出上升的趋势，到2012年农地资源的经济产出价值已达到3亿多。

2.被征收农地资源生态价值的估算

在估算农地资源生态价值时，本文借鉴Costanza 在自然资源生态效益方面的研究成果，如表2所示。

根据公式（2），计算出湖南省农地征收过程中农地资源的生态价值，结果见表3。

3. 被征收农地资源社会保障价值的估算

在计算被征收农地资源的社会保障价值时，首先根据公式（4）计算湖南就业保障价值；然后根据公式（5）计算湖南省养老保险价值，根据各年的统计年鉴计算出各年的人均年龄，根据各年的人均年龄查找出相应的公民保险费趸缴金额基数；再根据湖南省男女性别比和湖南省人均农地地面积就可以计算出被征收农地资源的养老保险价值。

根据公式（4）～（6），计算出被征收农地资源的社会保障价值，结果见表4。

4. 湖南省农地价值的测算

根据上述的测算结果，2003～2012年期间湖南省被征收农地的价值，结果见表5。

（二）基于差值法的湖南省农地发展权价值的测算

根据学者的测算，湖南省2009年的土地开发成本是80元/m2，在此，利用各年的物价指数对其进行修正，计算出各年的土地开发费用；利息采用年贷款利率通过静态的方式进行计算，年贷款利率按6%进行计算；根据成本利润法计算利润率，投资利润率取20%。在计算时，利息和利润均以各年的土地取得费、土地开发费以及各项费用之和为基数，将相关数据代入公式（7）计算出湖南省农地发展权价值，见表6。

在表6中，2003～2012年期间农地价格、市场价格和农地发展权价格在整体上呈现出波动上升的趋势。农地价格在2003～2006年期间出现了下降的趋势，而在2006年之后开始上涨，这主要是在这段时间人们保护农地的意识增强，国家出台了相关的农地保护政策导致农地价格的上涨；市场价格在2003～2006年出现逐渐递增的趋势，但在2006年之后市场价格的涨幅迅猛；农地发展权价值在2003～2006年呈现出波动上升的趋势，特别是在2006～2009年上涨幅度很大，而在2010年开始出现一定的回落，其主要原因在于国家对农地保护政策的加强，加大了农地的投入力度，增加了农地产值，导致农地价格的大幅上涨，农地发展权价值的回落。而在2010年农地发展权价值回落之后，在2012年出现了上涨的趋势，这主要由于社会经济发展的原因导致市场价格上涨高于耕地价格上涨。通过上述分析，可以预测在未来的发展中，农地价格、市场价格和农地发展权价值均会呈现上升的趋势。

四、对策建议

农地发展权的缺少导致土地价值的不完整，使得农民在农地征收过程中权益受损严重，为完善我国农地征收制度同，时保障失地农民权益，本文提出以下对策建议。

第一，在农地产权制度中设置农地发展权，明晰产权归属。把农地发展权作为一种制度来实施，同时还要明确农地发展权的归属问题，通过设定农地发展权来弥补产权的空缺，从而使得农地的合法权益得到有效的保障。

第二，建立农地发展权的定价机制。建立农地发展权的评价体系，通过科学、合理的方法对农地发展权进行估计。同时，培养专业的农地发展权评估机构或者公司规范农地发展权的估价，为农地发展权的估价提供智力保障。

第三，在经济补偿上建立与农地发展权相对应的补偿标准。建立农地产权的农地发展权补偿方式，从而保障农民的权益。同时，将农地发展权纳入到土地管理体系，同时加强农地发展权的法律规定，在法律上为农地发展权提供保障。此外，通过建立监督机构对农地发展权补偿的实施情况进行监督和管理。

参考文献：

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[8]彭开丽，彭可茂，席利卿.中国各省份农地资源价值量估算――基于对农地功能和价值分类的分析[J].资源科学，2012（12）.

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中图分类号 F304．6

文献标识码 A

文章编号 1002-2104（2007）03-0045-05

随着《中华人民共和国环境影响评价法》及其配套法规的颁布实施，土地利用规划的环境影响评价（以下简称“环评”）成为当前规划环评的研究热点之一。在新一轮土地利用总体规划修编过程中开展环评，分析、预测和评估规划实施后可能造成的环境影响，为决策者提供必要的环境信息，是进一步提高土地利用总体规划科学性、促进环境与发展综合决策的重要途径，也是满足法律要求、构建资源节约型与环境友好型社会的必要手段。

土地利用总体规划综合性较强，其核心内容为确定或调整土地利用结构和用地布局。生态方面的影响是土地利用总体规划环评考虑的重点，主要表现为土地利用宏观结构调整与布局以及土地开发整理复垦等活动对区域生态系统的影响。然而，由于当前规划环评的理论方法体系仍不完善以及中宏观尺度土地利用与生态环境相互作用的基础研究不足，使很多土地利用总体规划环评工作的实际效果不尽理想。以土地利用/土地覆盖变化（LUCC）研究为代表的土地利用变化的环境效应研究，多是从微观、小流域或长时间尺度等角度考虑土地利用/覆盖变化对气候、土壤、水文及不同尺度生态系统的影响[1]，较难应用于中宏观、较短时间尺度的土地利用总体规划环评。规划环评中常用的一些定性方法（如核查表法）虽然在环境影响识别时可操作性较强，但在预测、评估复杂宏观的生态环境影响方面效果并不理想，因为单纯定性的结果不能很好地反映环境影响的程度，往往使评价结论缺乏应有的说服力。

作为生态学前沿课题之一的生态系统服务功能价值评估，可以定量反映区域土地利用变化对生态系统的综合影响。本文在应用生态系统服务已有研究成果的基础上，对生态系统服务功能价值评估在土地利用总体规划环评中

的应用进行了探讨，旨在为土地利用总体规划环评中定量地考虑生态环境影响提供一种思路。

1 生态系统服务功能价值估算的研究概况

生态系统服务功能可以理解为生态系统与生态过程所形成及所维持的人类赖以生存的自然环境条件与效用[2]，国内外学者对其功能的分类至今还未形成共识，如Daily[2]、Costanza等[3]、欧阳志云[4]等均有不同看法，近年来，生态系统服务功能的研究取得了诸多成果，如对生态系统服务功能价值的划分[4]，对某种生态系统类型服务功能的价值评估[5]，对不同类型或尺度区域的生态系统服务功能的价值评估[6～7]等。

如何解决现实的生态问题是当前生态系统服务研究的热点，特别是生态系统服务功能价值评估为规划、决策和管理提供定量依据方面的研究引起了国内学者的广泛关注，如彭建等[8]利用土地利用变更调查资料和TM影像，研究了2000年深圳市的生态系统服务功能价值，为城市生态管理提出了有益建议；于书霞等[9]以生态系统服务功能价值为评价指标，对吉林省生态省建设中土地利用政策的环境影响进行了定量的分析，并针对政策实施引起的负面环境影响提出了改善的建议。可见，生态系统服务功能价值评估作为生态学的前沿课题之一，其研究着眼点正从单纯的自然科学领域向着为满足社会对生态学的需求过渡。因此，规划环评的方法体系对于生态系统服务功能价值评估的吸纳，开辟了生态系统服务功能研究的新领域，更重要的是为土地利用总体规划环评工作提供了有益的工具。

2 生态系统服务功能价值评估在土地利用总体规划环评中的应用

1969年确立环境影响评价制度的美国《国家环境政策法案》明确规定，该法案旨在促进人与自然的和谐，努力预防和消除对环境和生物圈的危害。要求政府部门用系统的、人文和自然等多学科综合的方法来分析决策可能对环境的影响，使决策在考虑经济和技术因素的同时，对当前尚不能量化的环境价值给与恰当的评估(nepa.gov/nepa/regs/nepa/nepaeqia.htm)。几十年来，环境影响评价正是遵循这些核心思想发展起来的。从这点上看，生态系统服务功能价值评估有必要成为土地利用总体规划环评理论和方法体系中的重要组成部分。

土地利用总体规划环评要对规划实施前后土地利用变化的生态效益进行估计，而生态系统服务功能价值核算是正确评价土地生态效益的重要基础。土地利用总体规划是以确定或调整土地利用结构和用地布局为核心的宏观战略措施，其实施将引起区域内各种土地利用类型数量和空间位置的变化，进而影响土地生态系统所提供服务的能力。长期以来，由于土地利用的生态效益难以度量和货币化，人们往往更看重单纯或狭义的经济价值，而忽视了土地的生态服务功能、代际公平等外在于市场的价值[10]，如何更好地体现人与自然和谐的宗旨，全面、客观地考察土地利用变化的生态价值损益，为决策提供更加充分、科学的依据，是当前土地利用总体规划环评的一个重要任务。生态系统服务功能价值评估能综合评估土地利用变化对生态系统的影响，其评估结果将以对策和建议的形式反馈给规划决策者，从而促进土地利用总体规划更好地发挥社会、经济和环境的综合协调作用。

同时规划环评作为一种实践性很强的专门技术，综合性与可操作性是其选择评价工具的重要原则。生态系统服务功能价值以其指标的综合性、定量化，以及与土地利用总体规划的空间特点相适应性，可作为土地利用总体规划环评的一项定量化指标，这种定量的评价结果对于形象地反映土地利用的生态效益具有积极意义。

基于生态系统服务功能价值评估的土地利用总体规划环评主要包含以下工作内容：首先，根据规划所确定的土地利用目标，对规划实施前后区域内土地利用方式的变化情况进行分析。其次，以生态系统服务功能价值为指标，核算并比较土地利用变化引起的生态系统服务功能价值变化量。第三，根据实际需要及已获得的数据，可以核算区域生态系统服务功能总价值量变化，也可重点核算某一类用地类型（如农用地、水域等）变化的生态系统服务功能价值量变化。综合评价。根据生态系统服务功能价值量的计算结果分析规划目标的环境合理性，比较各规划方案的环境可行性，并针对显著的负面影响提出补偿或减缓措施。

3 案例研究

选取上一轮土地利用总体规划中的一个城市层面的规划――《武汉市土地利用总体规划（1997～2010年）》(digitalwuhan.省略 /articleshow.asp?NewsId=1923)（以下简称“《规划》”）中土地利用结构调整目标为评价对象，探讨生态系统服务功能价值评估在土地利用总体规划环评中的应用。

3.1 研究方法

3.1.1 土地利用数据获取方法

依照《规划》将评价区域划分为耕地、园地、林地、牧草地、水面、建设用地、未利用地等土地利用类型。土地利用现状数据和变化数据均源于《规划》。

3.1.2 动态度

土地利用类型动态度(K)反映了研究区一定时间范围内某种土地利用类型的数量变化情况。

式中：Ua、Ub分别为研究初期及研究末期某一种土地利用类型的数量；T为研究时段，当T的时段设定为年时，K值就是该研究区某种土地利用类型年变化率。

3.1.3 生态系统服务功能的价值核算方法

对生态系统服务功能的价值进行核算时，供选择的方法有市场价值法、替代市场法、防护费用法、恢复费用法、补偿价值法、生产功能法、造林成本及碳税法等[11]。Costanza等[3]和谢高地等[12]的方法模型近年来得到了国内学者的广泛应用。Costanza等[3]将生态系统的功能归为17类，综合应用多种评估技术方法对每种生物群落单位面积提供的生态系统服务价值进行估算，然后乘以该生物群落在地球上的总面积，相加后得到地球上所有生态系统服务价值总和。这一研究成果为后续研究提供了重要的理论参考和研究空间。谢高地等[12]参考了Costanza等[3]的理论，并针对其不足（如对耕地价值估计过低、对湿地估计偏高等），结合我国的具体情况，建立了中国不同陆地生态系统单位面积生态服务价值[12]（见表1），将表1中不同土地利用类型各项功能服务价值加和得到生态系统服务价值系数（见表2）。本文亦参考上述两项研究成果，按照公式（2）和表2中的参数，对《规划》实施前后研究区土地利用结构数量变化引发的生态系统服务功能价值变化量进行计算。

其中：ESV是研究区生态系统服务功能总价值（元）；Pi为单位面积上土地利用类型i的生态系统服务功能价值（元/hm2）；Ai为研究区内土地利用类型i的面积（hm2）。

3.2 结果与分析

3.2.1 土地利用结构数量变化分析

各种土地利用类型面积、变化率和动态度见表3。对比1996年现状与2010年规划目标值可见，土地利用变化的总体趋势是：园地、林地和建设用地面积将增加；耕地、水面和未利用地面积均有所减少；牧草地的面积没有变化。其中，建设用地面积增加最多，达到12 417.9 hm2，其次是林地，增加11 495.9 hm2；园地增加幅度最大，达到20．04%；未利用地减少面积最多，达到22 507.3 hm2，幅度为34.77%。土地利用动态度的总体情况是：园地面积增加的速度最快，其次是林地；未利用地面积减少的速度最快，其次是耕地。从土地利用构成来看，耕地和水面仍是2010年研究区主要的土地利用类型。

3.2.2 土地利用结构变化引起的生态系统服务功能价值的变化

按照公式（2）和表2、3计算出研究区不同土地类型生态系统服务功能总价值（见表4）。1996年土地生态系统服务总价值为109.93亿元；2010年将达到112.06亿元，相当于1996年研究区国民生产总值782.13亿元的14.33%。规划目标年较规划基准年的生态系统服务总价值增加了2.13亿元，增加幅度为1.94%。生态价值的总增加量2.34亿元中，林地的增加价值最多，占94.78%；生态价值的总减少量0.21亿元中，耕地减少的生态价值损失量占主导地位，为95.27%。但由于林地生态系统单位面积价值高，林地面积增加幅度较大，弥补了耕地和水面减少造成的总体生态系统服务价值的下降。由于缺乏对盐碱地和建筑用地等相关研究信息，以及未利用地中各类用地结构的变化数据，该估算结果是对研究区生态系统服务功能价值的保守估计。

3.2.3 生态环境影响的综合评价

总体上看，《规划》中土地利用结构调整目标对于保护区域土地生态系统服务功能具有积极的意义，特别是林地的增加对于提高整个区域生态系统服务价值具有显著的作用。不过，耕地和水面生态系统服务功能价值均出现了不同程度的下降，社会用地的增长是重要原因，《规划》中应加强科学技术手段在区域土地管理开发中的作用，完善对城镇建设、交通等用地的科学管理和监督措施，以促进土地资源的合理开发、集约利用及土地生态系统的保护。

4 结 论

通过案例分析可以发现，生态系统服务功能价值评估在土地利用总体规划环评中的应用具有很多优势，主要包括：把土地利用的生态效益转化为简单易懂的货币形式，表3 研究区各土地利用类型面积变化和动态度

Tab.3 Change in area of different landuse types and their dynamic degrees of research area

土地利用类型1996年2010年面积(hm2)比重(%)面积( hm2)比重(%)

为决策者提供了直观的生态信息，是将生态价值纳入土地利用规划决策的重要途径。生态系统服务功能价值可作为一项量化指标，对土地利用总体规划目标及规划方案的生态效益进行综合评估。核算比较简单（依据已有的研究成果），有助于节省规划环评的时间和资源。

当然，生态系统服务功能价值评估在土地利用总体规划环评中的应用还需要在研究和实践中加以完善和深入，特别是核算过程中有关参数的确定，需要不断吸取生态系统服务功能的基础研究成果，例如对未利用地和建设用地等服务功能价值系数的进一步认识；综合生物量、空间位置及时间变化等多重因素来确定的各种土地利用类型单位面积生态系统服务功能价值等。目前在没有更精准和统一的核算参数的情况下，我们使用该方法的重点应放在对于规划基准年和规划目标年在生态系统服务功能价值变化量的核算上，并将此作为评估土地利用目标的环境合理性以及比较和选择环境友好性规划方案的重要参考。在未来的研究中有如下几方面值得关注：加强生态系统服务功能价值参数的研究，特别是与土地利用总体规划的空间层次、土地生态系统分类及其特点相结合，建立不同区域生态系统服务功能价值参数的基础数据库，为规划环评工作提供便利。还可以尝试将生态系统服务功能价值评估与“3S”技术相结合，对土地利用空间布局变化的生态环境影响进行预测和判断，而不仅仅局限于对土地利用结构数量变化的生态环境影响进行分析。将生态系统服务功能价值纳入土地利用总体规划环评的评价指标体系，可以应用于国家、省、市等不同空间层面的土地利用总体规划环评，如冉圣宏等学者已经针对基于生态服务价值的全国土地利用变化环境影响评价进行了有关的探索[13]。总之，生态系统服务功能价值评估的引进，实现了土地利用总体规划环评方法体系从定性到定量的综合集成，推进了以生态学为基础的土地利用规划的科学决策，对于土地利用总体规划环评的发展、完善具有重要的理论意义和应用价值。

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Application of Ecosystem Services Evaluation in Environmental

Impact Assessment on Landuse Master Planning

TANG Tao ZHU Tan XU He WANG Zhe GUO Liang YANG Fan

(Institute of Environmental Science and Engineering, Nankai University, Tianjin 300071, China)

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自然资源价值核算应尽早纳入国民经济核算体系

既然自然资源是有价值的，那么其价值量如何衡量呢?这就涉及到资源价值核算这一技术性、难点性和关键性环节。联合国环境与发展大会通过的《21世纪议程》文件中明确规定：“各会员国的主要目标为扩大现有国民经济核算体系，将环境和社会因素纳入该体系，至少所有会员国的核算体系应包括附属自然资源核算制度”；“应在所有国家中建立环境与经济一体化体系，应发掘更好的方法，用来计量自然资源的价值，以及由环境提供的其他贡献的价值，国民生产总值和产值核算应予扩充，以适应环境与经济一体化的核算体系，从而补充传统的国民生产总值和产值核算的方法”。

为此，一些西方国家开始了有益的实践探索。其中，挪威和芬兰是欧洲开展自然资源核算研究较早的国家之一且一直处于世界领先水平。挪威将自然资源划分为物质资源(如渔业资源、矿物、林木等)和环境资源(如空气、水、土壤)。对土地、水等资源进行了核算。为了遏制过度砍伐引起的生态环境恶化问题，芬兰将自然价值交易机制纳入森林保护计划，森林所有者对自己林区的生物多样性、动物栖息情况等生态指标进行全面评估，然后在自愿的基础上与政府达成长期或短期的保护协议。政府依照相关法律条文，对森林所有者给予经济补偿。

此外，德国通过对各类土地使用情况与经济发展进行对比，分析土地使用对经济发展的潜在影响。美国也将自然资源和环境资源视作一国财富的组成部分，并在此基础上识别来自资源环境的货物服务流量，测度其对生产的贡献。

我国资源核算工作起步较晚，但在经历了上世纪80年代的引入消化阶段、90年代的理论研究阶段和当前的实践应用阶段后。已取得明显进展。尤其在环境、森林和土地资源价值核算理论研究与实践探索颇为深入。原国家环保总局和国家统计局联合的我国第一份经环境污染调整的GDP核算研究报争一《中国绿色国民经济核算研究报告2004》表明，2004年全国因环境污染造成的经济损失为5118亿元，占当年GDP的3.05％。这份绿色国民经济核算虽然还算不上真正的自然资源价值核算，但这已为我国今后的资源环境管理工作提供了重要启示。

然而，尽管世界各地对资源价值核算研究取得了很大突破，但距离用于国民经济核算管理实践仍有很大的差距。资源价值核算的理论基础、价值来源、价值确定方法、价值模型及其参数选取、核算口径等缺乏统一性；核算管理缺乏规范性；核算结果与现行国民经济核算体系之间缺乏有效衔接性等，从而导致已有的理论性成果可操作性差，不能转化到资源管理工作实践。另外，在很多国家和地区仍然处于片面追求经济总量、忽视经济质量的发展阶段，消耗型、污染性的粗放经济发展方式下，对资源价值的认识不到位，更难以贯彻到资源可持续管理实践中。历史经验教训表明，资源环境管理必须未雨绸缪、提早谋划，自然资源价值核算应尽早纳入国民经济核算体系。

全面转变观念。深入贯彻资源价值观

树立科学的资源价值观，是制定国土资源管理战略决策的根本和前提，是创新国土资源利用与管理模式的必然要求。我国国土资源管理的最终目标是确保资源的可持续利用和生态环境系统的良性运作；换句话讲，就是确保资源的价值量不断增加。严格保护1g亿亩耕地红线，与其说是对耕地数量和质量的保护，不如说是对耕地这种优质土地资源价值的保护。在这个意义上，土地管理就是资源价值的管理，需要全面贯彻资源价值观的思想，以先进的理念指导实践，以科学的理念规范行为。

寻求资源价值核算技术突破并加快转化

自然资源价值评估涉及内容广、类型多、难度大。强化理论基础研究是关键。技术方法的滞后源自于理论体系的不完善。融合资源经济学、环境经济学、生态经济学、环境科学、生态学、国民经济学、地理学、经济学等多学科理论知识，加强交流与合作，重点破解资源价值来源、单项核算与综合核算的转换、实物量与价值量的表达，核算结果与国民经济核算体系的对接等难题。

考虑到同一资源在不同地区以及同一种资源采用不同的评估方法(如已有的效果评价法、收益损失法、旅行费用法、随机评估法等各不相同)，其价值量评估结果差异很大，亟需技术标准体系的规范统一。明确统一的资源分类体系，从价值评估方法和流程以及参数体系等方面分门别类地制定出相应的资源价值评估技术标准体系。制定分门类的资源价值评估规程，满足资源价值在空间上能够横向对比、优化调控，在时间上能够纵向衔接、动态监管的实践需要。

完善机制，保障资源的可持续性

将资源价值观付诸土地管理实践，是一项系统工程。现阶段应从机制上着手。

首先，应摸清我国资源价值量，服务资源管理科学决策。据已有报道，俄罗斯所有自然资源的总价值约为300万亿美元；其中，饿已经探明的资源储量价值约为30万亿美元，居世界首位。美国已经探明的自然资源储量价值为10万亿美元，西欧为2.5万亿美元。地大物博，自古以来是国人对资源家底的定性论断，而且经过了上世纪的全面综合考察，基本掌握了我国资源的数量和分布问题，但资源价值却一直无从揭晓。

在绿色经济发展模式日渐被认可的今天，已有的资源信息数据已无力支撑土地决策管理实践，摸清我国资源数量和质量背后所隐含的资源价值量成为当务之急。借鉴国内外的成功经验和先进做法，摸清我国自然资源总价值量这一总量信息，有助于进一步明确国土资源的功能定位和战略导向，也是国土资源管理工作实现精细化、定量化、动态化的根本要求。

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就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。

一、抵押贷款价值类型

目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。

1.市场价值

抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价

虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。

2.清算价值

选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。

3.抵押贷款价值

采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。

二、房地产抵押价值评估中存在的问题

根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：

1.缺乏抵押评估知识

在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。

2.缺乏相关的法律知识

如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。

3.协议定价方面存在负面影响

在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。

在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。

三、房地产抵押评估工作的改进建议

具体的对策包括以下几个方面：

1.强化信贷人员的道德教育

在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信贷人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。

2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性

银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。

3.准确评估抵押物的价值

在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。

4.完善评估制度及其抵押手续

在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不断地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。

工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。

四、结束语

综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。

参考文献：

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耕地是不可缺少的重要农业资源，关系国家的粮食安全和社会稳定。然而，我国各地乱占耕地现象非常严重，保护耕地、防止耕地资源流失是当前一项非常迫切的战略任务。实施耕地资源核算，建立耕地资源核算制度，能够加强对耕地的监控和管理，是防止耕地资源流失的有效措施。2007年((政府工作报告》强调，一定要守住全国耕地不少于1.2亿hm2这条“红线”，实际上在相当长的时期内，占用耕地的各种因素不会减弱，反而有可能增强，守住这条“红线”的前景并不乐观。实施耕地资源核算，能够从源头上掌握耕地数量和质量变化情况，适时进行政策调控，有利于加强耕地资源的管理。

1实施耕地资源核算的意义

耕地资源核算是指对一定时刻一定空间范围内的耕地资源，在充分调查、准确测量的基础上进行实物量的核算，以及利用合理的价值评估方法，对其进行价值量的测算的过程。耕地资源核算的结果反映耕地数量和质量的存量状况和动态变化情况。实施耕地资源核算具有以下三方面的重要意义:

1.1实施耕地资源核算是可持续发展战略的需要

《中国21世纪议程》中指出:农业是中国国民经济的基础，农业可持续发展是中国可持续发展的前提和保证。在农业的各个要素中，耕地资源已成为评价和衡量农业可持续发展的重要指标。然而，近年来随着经济的发展和城镇化步伐的加快，各地占用耕地的现象非常普遍。国土资源部公布的最新数据显示，2006年我国耕地面积为1.22亿hm2，而2000年我国耕地面积为1.28亿hm2，我国耕地6年净减少约666.67万hm2。耕地数量的大幅减少必然会影响我国农业的可持续发展，最终影响中国可持续发展战略的实施。中国要想实现其可持续发展的目标，必须防止耕地资源的进一步流失。当前我国耕地统计核算制度缺乏连续性和系统性，很难及时发现耕地的变化及变化的原因，这无法适应国家社会和经济持续稳定发展的战略目标。因此，必须建立更为科学有效的耕地资源核算制度，每年对耕地资源进行核算，发挥其“监控器”和“报警器”的功能，实现对耕地资源的有效控制和管理，确保耕地绝对数量不减少。

1.2实施耕地资源核算是加强耕地管理的需要

由于人口增加、农民生计所迫和社会需求强烈等原因，掠夺式生产经营方式未得到根本改变，致使近年来耕地质量不断下降，现在耕地中劣质耕地约占耕地总面积的35%—45%。然而，我们国家在耕地管理方面重数量、轻质量的问题严重。实际工作只停留在耕地丈量的范畴，缺失质量核算这就使国家无法准确全面地把握土地资源的经济社会价值现状，更难以防范耕地资源的隐性流失。实施耕地资源核算将会解决这一问题，耕地资源核算不仅对耕地的实物量进行核算，同时还对耕地的价值量进行核算，客观地反映耕地的质量情况，能够对耕地资源作出全面系统的评价，从而提高耕地的管理水平。

1.3实施耕地资源核算是改革国民经济核算体系的需要

现阶段，我国采用的国民经济核算体系只重视经济产值及其增加速度，资源消耗无法在国民经济中反映出来。一个国家的矿产耗尽，森林大量减少，水源短缺，空气污染，可是国民经济核算却表明收益增加，经济运行良好，这显然是不合理的。在这种国民经济核算制度下，必将导致盲目追求经济增长，造成自然资源的毁灭性破坏。因此，必须改革我国的国民经济核算体系，将自然资源核算纳人国民经济核算体系中，综合反映经济增加值和对资源造成的消耗。然而，我国资源核算的理论和实践并不成熟，尚未形成涵盖所有资源的核算理论和方法。实施耕地资源核算能够进一步充实和完善资源核算的内容，加速资源核算在我国的研究和应用，推动新的国民经济核算体系(SEEA)的实施。

2耕地资源核算的基本理论

耕地资源核算作为资源核算体系的一部分，其基本理论和资源核算是一致的，其内容以资源核算和土地资源核算为基础。

2.1耕地资源核算的主体

耕地资源核算的主体是政府。政府应该指定专门的机构(例如农业部、国土资源部、国家统计局等)来实施核算。耕地资源核算至少每年开展一次，实际核算过程应按照行政级别自上而下地进行部署、自下而上地逐级汇总核算。

2.2耕地资源核算的内容

与土地资源核算相对照，耕地资源核算应该包括两方面的内容，一方面是实物量核算，另一方面是价值量核算。所谓实物量核算，是指对耕地数量方面的测算，侧重于“量”的确定，主要使用土地丈量等基本方法，实物量核算是耕地资源核算的基础;价值量核算，是对耕地的价值水平进行合理的评估，综合反映耕地的经济价值，侧重于“质”的评定，由于土地的“质”属于数学上边界难以准确划分和界定的处理对象，因此这一过程可通过模糊数学的手段来实现。价值量核算是耕地资源核算的重点，是耕地转化为货币形态的重要过程。

实物量和价值量又都包括存量和流量两个方面，存量和流量反映耕地资源的不同属性。存量记录某一时刻的数值，侧重描述量的多少，是静态数据;流量反应不同期间数值的变化，侧重反应变化的程度，是动态数据。耕地资源核算应该包括实物量存量、实物量流量、价值量存量和价值量流量四个数据指标。

2.3耕地资源核算的程序

一项完整的耕地资源核算主要包括界定核算对象，实物量核算，价值量核算，存量和流量核算以及纳人国民经济核算体系等部分。

实施中，首先应该确定核算对象，界定核算的范围和特征，其次进行实物量核算，之后通过数学模型估计测算耕地的价值量。这时实物量和价值量都是存量数据，最后通过相邻两次存量数据的比较得出流量数据，反映耕地资源的增减变化，这就是流量核算。

耕地资源核算乃至资源核算的最终目标是纳人国民经济核算体系，建立以绿色GDP为核心指标的国民核算。但从当前形势看，绿色GDP核算的实施还存在很大的难度，纳人国民经济核算体系还需要时间。因此，现阶段我们先不考虑耕地资源核算纳人国民经济核算体系的问题，等到条件成熟再将其纳人国民经济核算。

3耕地资源核算方法

一项完整的耕地资源核算包括耕地资源实物量和价值量核算两部分，既要进行存量核算也要进行流量核算。

3.1耕地资源的实物量核算

耕地资源实物量核算主要反映耕地核算期初和期末的实物存量以及期内的变动情况，目的是采集有关耕地属性的精确数据。实物量核算主要是耕地测量，在技术方面主要采用土地丈量的方法，随着技术的进步，土地丈量已发展为更为先进的技术和手段，主要有GPS技术、电磁感应技术等。耕地实物量核算的应用技术已经比较成熟，不是本文研究的范畴。

实物量核算可以借助账户来完成，这些账户通常都采用会计账户形式和复式核算方法，一般包含期初结存数、本期增加、本期减少和期末结存数等内容。这些内容满足基本平衡关系:期末存量二期初存量+本期增加一本期减少。

3.2耕地资源的价值量核算

价值量核算赋予耕地资源一种货币性价值，是反映和揭示耕地质量的一种方法。耕地价值量核算的方法比较多，目前能够为多方面接受的是收益还原法。这种方法以土地收益为理论依据，认为土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小。

这种方法的基本公式为:

MV=a/r

其中MV为耕地的市场价值，a为耕地的年纯收人，r为耕地的还原利率。

首先要确定耕地的年纯收人，其在数值上等于耕地的总收益减去耕地的总费用。

耕地总收益的计算取决于各种农作物的种植面积以及主产品和副产品当年的产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积，对各作物收益进行加权求和。用公式表示为:

其中R为耕地总收益，m;为第i种农作物的客观产量，P"为第i种农作物的平均市场价格，k;为第i种农作物的播种面积，n为农作物种类数。

耕地总费用主要包括物质费用、人工费用、投资机会成本和相关的农业税费等，其中人工费用采用工作日乘以劳动日工资价格来计算，投资机会成本等于物质费用与社会平均利润率的乘积。

其次要确定还原利率。还原利率的确定是评估耕地市场价值的关键。具体测算耕地的还原利率时，通常采用”安全利率+风险调整值”的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲，其风险调整值可以在1%—2%左右，而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。

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中图分类号：F124

一、“土地财政”的实际规模远远大于地方国有土地转让收入

目前我国政府每年公布地方国有土地有偿出让收入和支出规模。这些数据已经全部纳入了地方政府性基金预算管理。根据财政部的统计资料，2009年，在18335亿元政府性基金收入中，我国地方政府国有土地使用权出让收入入库额约为14239亿元，土地出让签订合同总价款为15910.2亿元。实际上，后一数据才是我国真正的地方国有土地使用权出让收入。

地方政府国有土地出让收入是我国市县人民政府依据土地管理法、城市房地产管理法等有关法律法规和国家有关政策规定，以土地所有者身份出让国有土地使用权所取得的收入，主要是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的收入，也包括向改变土地使用条件的土地使用者依法收取的收入，划拨土地时依法收取的拆迁安置等成本性的收入，依法出租土地的租金收入等。

财政部公开的地方政府国有土地出让收入实际支出为12327.1亿元，其支出结构为：用于征地拆迁、补偿以及补贴被征地农民的支出是5180亿元；用于土地开发支出1430亿元；用于农村基础设施建设433亿元；用于城市建设支出3341亿元；用于土地整理以及耕地开发支出478亿元；用于廉租住房建设以及一些改制国有企业土地收入用于职工安置等支出1378亿元。

如此看来，征地、土地开发、土地整理、耕地开发的支出属于与征地直接相关费用，合计7088亿元，占57.5%亿元。此外，部分用于廉租住房建设的支出，一些改制国有企业土地收入用于职工安置的支出也属于与征地直接相关费用。而用于农村基础设施建设和城市建设支出合计3774亿元，占36.1%。

上述地方政府国有土地出让收入及其支出规模远远反映不了我国地方政府“土地财政”的实际规模。所谓“土地财政”，是指地方政府主要靠征收、储备和出售土地及其他进一步的“土地滚动开发”手段获得财政收入和其他城市经营所得，以维持地方政府的“吃饭财政”和“建设财政”运转。因此，土地财政常常被称为地方政府的“第二财政”。

“土地财政”实际规模远远超出地方国有土地出让收入基金规模的原因很多。原因之一是，土地从征收到出让，存在着很多中间环节，地方政府为整个投入产出链投放大量的资金成本，然后最终获取土地出让总收入，上述国有土地出让收入只不过是土地出让总收入中的一小块，属于净收益，土地出让总收入与净收益的差，属于地方政府的投入成本，可能要远远大于净收益本身。

原因之二是，除了正常的土地转让收入之外，地方政府还可获得其他多种相关收入。“土地滚动开发”过程中，在第一轮，地方政府在对某一地块进行征收和开发规划之初，该地块和周边房地产就往往开始上扬，这是因为政府的未来基础设施投入和其他投入将资本化到这些房地产，导致其增值。随着这些房地产的增值，政府的税、费收入也随之上升。反映在市场上，房地产价格上升，其中包含了大量的政府税费收入。政府的基础设施投入和其他投入越多，这些投入资本化到房地产的程度越高，政府的税费收入也越高。更有甚者，城市投资公司和一些房地产开发公司本身就为地方政府所掌控，因此地方政府还可以从这些公司的直接投资和开发中获益。其后，地方政府将获得的部分税、费和利润收入，外加新债收入，又投入到土地征收、开发和基础设施投入，从而进入下一轮的“土地滚动开发”。

原因之三是，城市开发的结果，还带来更多的外来投资和繁荣，由此带来更多的地方政府税费收入。

从上述原因分析可以看出，无论是税、费、土地转让收入、信贷资金、其他负债，还是直接经营利润，所有这些收入的支出本身对于地方政府官员都是巨大的正向激励或者利益。

二、地方投融资平台与“土地财政”互为助推器

我国地方政府存在“土地财政”和举债双重冲动，这与我国现有的财政体制和政府体制缺陷有关，也与我国加速城市化的大背景有关。1994年的财政体制改革导致在其后中央政府逐步大幅度集中各地财力，同时默许地方政府大量收取预算外资金收入，包括来自土地财政的大量收入，以缓解地方政府的财力紧张困境。我国城市化速度从上世纪90年代中期开始迅速提高，这与1994年开始推行的城镇住房制度改革以及我国沿海地区加速工业化有关。这些因素都促使企业、居民对城市建设用地的需求快速增长。1998年出台的《土地管理法》以及后来的一些土地征收条例都起到了推动作用，它使得地方政府能够把“土地滚动开发”变为地方政府预算外收入的最主要的来源之一。“土地滚动开发”过程中，土地管理法规使得地方政府能够以低补偿的形式大量征收农村土地，经过储备后高价转让给开发商，获得大量的土地转让收入，并可以通过财政担保和土地抵押的方式取得大规模的银行贷款来投入城市建设。由此形成“征地―土地收入―银行贷款―城市建设―征地”这样一个不断滚动开发循环。

“土地财政”和地方投融资平台在具体运作上往往互为助推器。根据银监会的统计，2009年末我国地方政府融资平台债务余额约达7.38万亿元，新增债务余额估计4万亿元，仅利息每年就要支付5000多亿元。这只是保守的估计，因为上述数据估计主要反映地方政府从银行信用社借入贷款余额的规模。一些学校与医院，甚至乡镇政府，也向民间借贷。算上所有这些应付和负债，地方政府债务余额估计要大于这一数字。这些债务支出直接导致地方政府的消费和投资支出的增加，尤其是后者。投资支出的一部分直接构成“土地财政”。此外，多数贷款债务依赖地方政府提供担保或者“土地财政”抵押。2010年，我国政府频频出台政策措施，对房地产市场价格进行打压。与此相应，房地产商的资金流趋于紧张，影响到许多地方的“土地财政”的运行，从而也影响到银行系统对许多地方政府融资平台信用状况的信心。

一般而言，所谓地方政府融资平台，或者地方政府融资平台公司，是指由地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费、国债等资产，迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，并且地方政府在必要时还以提供财政补贴、担保或者项目回购作为附加的还款承诺，以实现承接各路资金的目的，进而将资金运用于市政建设、公用事业等项目。这些地方政府融资平台公司，往往只负责融入资金，不负责资金投入和回收，其还款也主要依赖于本级政府的财政实力和部分项目回报。地方政府融资平台通过资本运作，大幅度提高财务杠杆率，从而不断累计财务违约风险。

三、地方投融资平台功过兼有

我国地方投融资平台公司的功劳不可扼杀。一是这些公司确实为各地政府融集了大量的资金，短期内建成了大量的基础设施和其他项目。二是地方政府用金融运作方式，完成依靠财政投入不能完成的基础设施工程，使得地方百姓提前受益，而且惠及后代。但是，地方投融资平台也有一些过失之处。一是一些项目管理存在低效率运作和腐败问题。缺乏地方民主决策、管理和监督的政府项目，腐败也往往难以避免。二是地方投融资平台只负责筹资，不负责还贷，这一投融资主体与还贷主体的分离造成地方财政风险控制差。目前地方政府总体的财政风险过大。地方政府投融资平台本身债台高筑，杠杆率过高，再加上“土地财政”运行受到房地产市场调控政策的影响，地方融资平台违约风险陡增。截至2010年6月末，我国商业银行地方融资平台贷款达7.66万亿元，其中23%的贷款都是项目借款主体及担保不合规或贷款本息偿还存在严重风险的贷款，这些贷款是这些地方融资平台贷款中最大的隐患。据中央某部门估计，地方融资平台坏账风险额高达1.76万亿元。随着我国中央政府最近频频出台对地方融资平台的清理整顿措施，我国各地地方政府纷纷忙于做好账目文章以便应对。恰恰由于地方政府融资平台的存在，客观上助长了“土地财政”在目前的维续与扩张。三是地方投融资不一定投向真正的民意优先工程，这也意味着资金不一定得到最优配置，而是容易投到社会回报率较低的工程上。地方政府投融资往往会集中在短期见效快的项目上，而不是长期才能见效的项目上。四是地方政府负责官员任期短，缺乏地方财政民主约束，往往造成地方政府过度负债。五是一届地方政府过度负债，对后续几届政府不公正，造成政府的代际不公，因为还债的任务要落在后一届政府及本地百姓身上。六是地方投融资涉及很多地方政府的违法担保。

四、规则框架

土地财政问题和地方政府投融资平台问题触及我国的很多深层问题，需要确立一系列的规则来加以解决。

一是需要允许地方政府负债，但同时确立一整套规则。法律规定地方政府每年要做到收支平衡，不得列支赤字。但实际上地方政府负债现象广泛存在。如果允许地方政府负债，则要确立一些规则。比如，地方政府负债需要当地百姓的同意，经地方决策机关批准，并要得到省级政府的合规性审查。比如美国麻省的沃特敦镇就是如此。

二是地方政府或者地方政府公司的职能必须是明文列举的，地方政府公司的设立原则上禁止，作为例外可以允许，但需要省级政府对之进行合规性审查。我国法律并没有禁止地方政府通过开设地方投融资平台公司负责投融资，也没有禁止地方政府直接开设其他形式的公司搞经营，这在一定程度上挤出了私人部门的企业投融资和经营。