房地产企业现金流分析范文

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一、房地产现金流量基本概念

外资房地产企业在我国房地产投资中占据了一定的市场份额，使得大量的外资地产涌入我国房地产市场，使得我国房地产企业融资由单一间接融资走向多元化直接融资。近几年我国房地产利润空间极大，加之人民币的升值预期使得外来资本更加看好我国地产市场，因此外资大量涌入并加速流入。对于房地产企业而言，资长金是经营运作的动力。要想使企业持续经营那么保持资金链的稳定和顺畅是其必要条件。外资房地产企业同和其他行业一样在市场经济运行中起到很重大角色，但是外资房地产企业在现金流量上和普通企业是有一定的区别的，同时外资企业会在财务报表上侧重现金流量的分析，这也是对当前财务分析的趋势。

现金流量是企业在一段时间内现金的流入和流出的总数。房地产企业的现金流量主要在三个方面一是经营方面产生的现流，二是投资方面产生的现金流，三是筹资活动产生的现金流

（一）经营活动产生的现金流

经营活动是指企业除了投资和筹资活动以外的活动。房地产企业在经营活动产生的现金流量有销售房屋，转让土地、出租房屋、购买设备，提供劳务等现金流入以及支付营业税、所得税、支付给职工的工资等

（二）投资活动产生的现金流

投资活动是指企业长期资产的构建以及除用现金等价物等的投资。房地产企业在投资活动产生的现金流在收回投资得到的现金，以现金取得的利息分红，处置固定资产等现金流入和债权和权益性现金投资，购买固定资产、无形资产等现金流出等

（三）筹资活动产生的现金流

筹资活动是指能使企业资本结构、债务规模发生变化的活动。房地产企业在筹资活动中产生的现金流有发行债券获得的现金收入，借款取得的现金收入等现金流入和以现金方式支付的筹资费用，债券利息，以现金支付的股利等。

二、外资企业房地产现金流的现状分析

（一）资金来源结构单一

房地产企业的资金来源中有很大一部分是来自银行贷款，房地产业的高速发展离不开银行信贷的支持。虽然现在我们国家出台一些政策抑制房价的快速增长，但是从现状来看，我国的房价仍然有持续增长的态势，市场的需求较大，房地产商对房地产的市场仍抱有一定的信心，此时需要大量的资金来给予支持，在现在房地产企业资金来源结构单一的情况下，大量资金需求单一资金来源的情况下，必然导致资金链缺乏稳定性。

（二）房地产企业现金持有量的不合理性

为了满足企业的交易动机，维持企业的正常经营活动，必须持有一定的现金以备使用，但是过多的现金持有量带的机会成本是利息的损失。因此为了保证企业利润最大化，企业要在现金持有量的收益和成本之间进行权衡，在出售房屋和保留房屋实物上进行权衡。

（三）资金使用率。

房地产企业会面临某段时间需要大量资金，某段时间资金空闲的情况，如何合理的分配资金使用率是企业面临的一个重大问题，只有这样，企业才能提高资金利用率，加速资金流通，提高企业利润。

三、外资房地产企业和一般企业现金流特点

外资房地产企业和一般企业在经营、投资、筹资方面有很大的不同。

（一）资金筹集繁重

由于房地产企业主要是建设房屋，大型的建筑物，所需的资金量通常是巨大的，虽然外资的流入对解决资金起到一定的作用，但是有些企业可能同时承接着多项大型工程建设，加大了资金的筹集难度。如果长时间无法筹集到资金，可能会导致工程的停滞，资金链的锻炼，甚至会导致破产。然而一般性企业只需在初始建立时筹集大量资金，如果企业没有扩建或者购买大型机械设备安排，那么企业只需储备足够的流动现金以备日常生产经营活动即可。

（二）现金流周转时间长

一般来说房地产企业建设一工程要经历从征地、建设、竣工到交付使用这些阶段，房屋建成后大部分会选择分期付款，在进行租赁经营中，还往往付出一笔维修费，使得资金的收回时间较长，一般来说从投入到收回，需要几年到十几年的时间。而一般的企业通过原材料采购、生产经营到销售收回货款，大部分的企业可以在一年之内完成，甚至有些企业资金回收周期更短。

（三）现金的流动波动大

房地产企业为了开发一项工程，需要筹集大量的资金，资金的使用分配到各个分项目中去，最后也将从这些项目中回收资金。房地产企业由于其周期较长，资金在各个项目之间的流动性较大。而一般的企业资金周转时间较短，可能在购买原材料的同时就有一笔销售款项的收回，相比房地产企业而言，现金的流动性明显较小。

（四）保持现金流平衡性难度较大

房地产企业一般是同时或者是相隔这进行着项目，有的项目可能处于建设开发去，有些项目可能已将处于完工期，现金的流动性较大，不易维持现金流的供销平衡，对这些企业的现金管理难度相对较大。而一般企业相对能较好的维持产销平衡，因此能较好的维持现金流的稳定。

（五）现金流的管理面对的关系相对复杂

房地产企业与其资金往来关系的不仅仅是供货者、消费者，投资者、银行等，还与迁址居民、设计院、转让土地单位等有关。房地产业的特点导致其不仅与其他企业之间较为麻烦，尤其在与消费者之间存在的应付应收账款、预收预付账款等比一般的企业要复杂的多，使得其承受的风险相对较大。而一般的企业现金流的管理多是与供货商、购买商、投资者、银行等有关心，相比之下较为简单点。

（六）现金流转方式多

房地产业的组织结构形式各部相同，因此现金的流转方式也各具特色，可能在同一企业内部，不同项目之间的货币资金的相互转化方式也不同。比如房地产企业中内设施工单位的就与内部不设置施工单位的差别很大，因此产生现金流转方式较多。而一般性企业现金流转差不多就是按照购买原材料、生产经营、销售商品、收回货款，继续购买原材料这个过程进行的。现金流转方式相对于外资房地产企业较为简单。

四、房地产企业现金流管理的改进办法

（一）多渠道融资

房地产企业企业面临的最大问题是资金短缺，外资房地产企业虽然在改变了以往房地产企业主要依赖银行进行融资的方式，吸引海外资金对房地产市场进行投资，但是在资金融资多样化方面仍然亟需改进。要扩大海外融资的在资金来源中的比例，从单一化融资向多元化方向发展。要进一步加大海外房地产基金的作用，实现房产基金真正从理论走向实践。房产基金不仅对房地产行业的融资拓宽的道路，也规范了房地产市场。海外基金现在多投资于优质的项目，很多企业吸引不到海外基金的投资。随着房地产业的成熟发展，越来越多的海外资金流向优质房地产企业和项目，为了获得房地产基金，则要求外资房地产企业不断加强自身的经营，加强自身的规模优势，提高抵御风险的能力，这样才能在市场的竞争中赢得一席之地。

（二）现金持有量的确定

外资房地产企业要根据自身需要。合理判断何时企业需要多少现金的流入、现金流出，确定企业目标现金留存量，使得企业的现金流能够满足其开发、正常的生产经营，同时不会因为过多的现金留存导致现金持有成本增加。合理确定现金持有量，使得能面对企业出现的状况，在资金不足时能及时筹集到资金，在资金盈余时，选择适合企业的项目进行投资。

（三）提高资金利用率

房地产企业一般会同时几个项目，企业购置的机械物资，不是只专用于某个项目，一次性的物资，很多项目物资在项目中是可以通用的。项目所用的物资要合理的在物资短缺和物资盈余项目中分配。这样既可以是闲置资金用于再投资，又可以起到减少多余物资积压库存。对于内部闲置资金，要进行再投资，可以在合法合规前提下投资于有价证券，提高资金利用率，加速资金周转，是资金进行良性循环状态。

五、结束语

近些年房地产业的高速发展，但是我国的房地产市场仍然不是很成熟，房地产行业在面对我国宏观调控和国际环境震荡下受到波动较大，资金链较为脆弱，房地产业要想实现企业的持续健康发展，要通过提高自身竞争力，保持合理的现金净流量，实现利润，需要企业企业加强自身的现金流量管理。

参考文献：

[1]周瑞平.论现金流量管理及其在企业财务管理中的地位[J].技术经济与管理研究，

2004，140一15

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市场竞争所带来的压力是任何一个市场主体都不可能逃脱的，所以各行各业的企业都在积极寻求自身长远发展的有效方式，对于房地产企业来说，减小资金风险，提高现金流管理的有效性，就是一个重要的方式。那么现金流的有效管理对于房地产企业有哪些作用呢？而房地产企业的现金流又有哪些特点呢？

一、房地产企业现金流简论

对于房地产企业而言，其现金流有着不同其他企业的特殊性，所以，现金流管理的有效性对企业的发展来说有着至关重要的作用。下面我们就来分析房地产企业现金流的特点和进行现金流管理的重要性。

1.房地产企业现金流特征

房地产企业是一个利益回收周期比较长的企业，所以，其具有“投资大、周期长、风险高、供应链长等特点，是一种资金密集型产业。”这是对房地产企业资金使用状况总的概括，房地产企业当中，企业资金大部分使用处为房地产开发环节和房屋销售环节，在多种情况下，一个房地产企业要同时进行几个项目的开发，这种情况下，其所需要的周转资金就很多。具体而言，房地产企业中现金流的特点如下：首先，投资量大，周期长。这是其中最主要的特点，在开始开发时就需要投入大量的土地出让金，在实施开发项目时还要投入大量的材料费用和人工费用。而该部分投资要一直持续到房屋销售出去之后才能够实现收益，大概需要两到三年的时间。其次，现金流分布呈现不均匀状况。主要是因为，房地产企业可能会集中在一年开发多个项目，所以这一年现金流的流出量就要大，而流入量相对就会比较小。最后，资金使用风险较大。若大量资金被投入到了项目当中，那么企业就会严重缺少流动资金，而回收资金状况又不确定，所以风险较大。

2.现金流对房地产企业的重要性

首先，能够提高房地产企业的竞争力。因为市场经济的发展充满了动态性，所以，房地产企业要把握着充分的现金来适应市场需求的变化而进行开发方向的转变，提高自身的竞争力。其次，对房地产企业的生存和发展起到决定性作用。房地产企业手中现金流的多少就直接决定了其经济应变能力和偿债能力，同时也关系到了房地产企业的融资，现金净流量的速度同企业发展所需的资金之间是成反比例关系的。

二、房地产企业现金流管理存在的问题研究

由于近些年来房地产企业的重视方向出现了转移，这就导致了对资金管理中的现金流管理的重视度在下降，所以在现金流管理中出现了一定的问题，这些问题的存在一定程度上影响了房地产企业的稳定发展，导致资金管理中出现了风险。

1.现金流管理工作缺少战略针对性

由于我国现金流管理工作开展的时间相对较短，所以很多工作还不是非常成熟，现金流管理层面还停留在企业的运行阶段，在房地产企业中也是一样，并没有针对企业未来的发展战略进行有针对性的现金流管理。从总体上来看，房地产企业现金流管理尚停留在“现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理”，没有同房地产企业长远的发展战略相结合，也就导致了管理工作缺少针对性和重点。

2.现金流管理欠缺全面性

随着市场经济的发展，管理方式全面控制和管理的效果越来越被各个企业所重视，但是，对房地产企业现金流还没有进行成熟的全面管理。大多数情况下的现金流管理都停留在了事后的分析和处理上，并没有做好事前的预测和事中的控制。从普遍意义上来讲，企业资金运行大致可以分为筹集、运用和分配三个阶段，而具体表现出来的就是企业现金的流入与流出。所以，进行现金流的全面控制和管理是房地产发展战略实施的有效保障，同时也能够辅助经营过程的有效控制。

3.现金流管理缺乏质量意识

质量意识缺乏主要是指在对现金流进行管理过程中，没有对业绩质量产生足够的重视度，导致了现金流导向作用没有充分发挥。因为，在房地产企业中考核方式还是以利润为主要导向，所以，管理方式和意识存在着严重的被动性和滞后性，所以只有在现金严重短缺的情况下，才会重视到现金管理质量问题。

在房地产暴利时代终结，近期迈入短暂“负利”时代，且未来中长期保持微利时代的发展浪潮下，绝大多数房企眼下的经营重心，可能不再只是发展或者利润，而更应该是基于销售乏力、现金短缺的生存问题。另一方面，伴随市场、资金、土地集中度越来越高，整个房地产市场优胜劣汰的进化和马太效应的分化都在加速，房企若不主动出击，强化自身竞争优势，被行业边缘化和淘汰的可能性就非常之大。

三、房地产企业现金流有效管理的策略探析

房地产企业之所以要对现金流进行管理主要是为了实现其价值创造的目的，而从不同的层面来看其又可以分为战术性管理和战略性管理，在新形势之下，战术性管理显然已不能满足经济长远发展的要求，所以房地产企业在对现金流进行战术性管理的提前下，还要做好战略性管理。

1.房地产企业现金流的战术性管理

现金流的战术性管理主要是从现金流的预算、收入、支付、融资等层面进行管理。预算，其重点是控制与规划房地产企业宏观上的经营活动，从而对战略目标的有效实现起到保障作用。而具体的预算实现方式要从年初开始，由财务部进行本年度资金预算计划的编制，其中包括了资金预算支出和收入两个体系，对于房地产企业来说，利益是其永恒的目标，所以，预算收入是预算中最核心的部分；收入管理，对于房地产企业来说，其收入的现金流主要来自于建筑物的销售环节，所以加强收入管理就要加大对销售环节的管理力度，强化销售环节的变现能力，对于已销售的账款要积极催收，销售的方式要多元化，尽快让资金回笼，从而提高资金安全性；支付管理，支付管理主要指的是对土地的成本以及建筑工程款的管理，主要方式可以采取推迟首付款、延长后续付款等时间，施工单位垫付等方式实现；融资管理，指房地产企业要想获得长远发展就应该多渠道融资，从而减低融资风险，提高效率。常用的融资方式主要有银行贷款、投资基金的引入、上市融资、租赁融资等方式。

2.房地产企业现金流的战略性管理

战略性管理主要是指对房地产企业的现金流进行管理的过程中，要把管理工作同企业的发展战略、生命周期、平衡发展等结合起来。第一，进行战略性针对管理。房地产企业现金流的流向要随着企业战略的变化而变化，同时要服务于房地产企业的发展战略，但是，企业发展战略的制定也要同现金流管理相一致，要有针对性的进行制定，防止盲目自大造成不必要的经济损失。所以，在现金流向着战略方向流动时事先一定要对战略发展的环境和实现的可能性进行调查和分析，从而确保高额的现金流向能够获得更高额的利益回报。第二，现金流随着生命周期而动。对于任何企业来说，其发展都是分阶段进行的，在不同的阶段中发展目标是不同的，在房地产企业中也是一样，所以，现金流量也要随着生命周期的不同而不断变化。现金管理者要具有较强的分析能力和洞察能力，从而准确的判断出不同阶段对现金流的需求量，从而制定相应的资金结构，因此，“战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配，要突出重点”。第三，管理工作要动态平衡的进行。这里的动态平衡对象指的是“资金的流动性、收益性和增长性”，而其中流动性是指“企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。”，而现金流动性的增强是可以通过提高房地产企业现金流量的循环速度来实现的；而收益性是指“企业通过经营使其获利的能力的表现”，而收益性的实现在于领导者的投资决策，不单单限制在现金流当中，任何资产的投资都可以实现；增长性，是房地产企业发展能力的一种表现，在发展能力中自我的积累能力是关键，而这种积累能力又与现金流的有效利用有着密不可分的关系。

结束语：

对于处于竞争异常激烈的房地产企业来说，现金流管理方式方法不正确，就会给其带来很大的金融风险，所以，一定要在经济发展新态势下，把现金流的战略性管理和战术性管理相结合，实现全面管理和控制，从而提高房地产企业经济发展的安全性和稳定性。

“慎拿地、少开工、调结构、保销售、去库存、控节奏、快周转”渐渐成为寒冬房企主流应对之道，面对寒冬，房企一方面要明白不同企业家底不同、执行力不同，要选择合适且能驾驭的过冬术；另一方面，需要从战略上认识楼市春夏秋冬皆为常态，学会“开源节流，掌控好现金流”也是房企自身成长与蜕变的最佳课程！

参考文献：

[1] 潇琦.生死考验 房地产企业要掌控好现金流[J]. 北京房地产. 2007（03）

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关键词:房地产企业;现金流管理;重要性;管理措施

Key words: real estate enterprises; cash flow management; importance; management measure

中图分类号:F27 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)09-0012-01

1现金流在房地产企业管理中的重要作用

房地产企业现金流量优越性主要表现在以下几个方面:

1.1 现金流量能更好的反映房地产企业的发展能力和偿债能力

实践证明,大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业,这些企业虽然利润丰厚,拥有大量的流动资产,但现金支付能力却很差,甚至无力偿还到期债务,最后破产清算。存货周转率是衡量现金流量的重要指标,房地产企业的存货由土地价款和开发成本(建安费、管理费、资本化利息等)构成,存货周转速度体现了,房地产开发企业资金循环速度的快慢,体现了由存货到可销售房屋这种产品的时间,这个时间越短,现金流动越快,相应的资金成本越低,企业可持续发展能力越强,企业的现金流稳定,偿债能力就越强。预收帐款是监控现金流量的又一重要指标,《新企业会计准则》要求,房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据,这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性,预收帐款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标,预收帐款的本期发生总量持续稳定且金额越大,说明房地产开发产品的销量和开发量稳定,体现了企业的持续经营能力、开发规模的变动情况,体现了房地产企业的强偿债能力。

1.2 现金流量比利润更真实的反映房地产开发企业的收益质量

收益质量是财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性,如果收益能如实反映企业的业绩,则认为收益质量好。如果收益不能很好地反映企业的业绩,则认为收益的质量较差。房地产开发行业的收入、成本确认有一定的滞后性,由于开发周期较长,从客户购买开发产品、企业取得销售回款,到房地产开发企业确认收入、成本少则需要一、二年时间,甚至存在滞后三、四年的情况,这样以权责发生制为基础的帐面利润资料实际上是以前年度企业经营的成果,滞后于实际情况,而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确。资产负债表和利润分配表中利润指标可以在不同的年度间用适当的会计方法进行调节,而现金流量被人粉饰的可能性很小,关注现金流量指标,可以剔出利润指标中的“水分”,正确地考察企业现金流量情况,才能使投资者和债权人更充分、更全面的认识企业的财务状况,真实准确的现金流量情况能体现企业的盈利质量和价值创造能力。

1.3 现金流量体现了房地产开发企业的财务弹性

财务弹性是指企业适应经济环境和利用投资机会的能力,主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较,企业现金流量超过现金支出的需要,有剩余现金时,企业的财务弹性就大,反之,如果出现现金支付量大于现金流入量的情形,企业的筹资能力、偿债能力就会变差,企业财务弹性就变小。

2房地产企业现金流管理措施

现金流的管理目标是实现企业的价值创造,是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理,具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面:

2.1 现金流的战略性管理

2.1.1 企业战略与现金流管理相结合。企业战略决定现金流流向,现金流管理与企业战略相结合,制定企业战略时应考虑现金流状况,同时现金流要服务于企业发展战略。企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析,现金流向要与环境变化相协调。对以房地产为主的企业而言,在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略,切忌盲目扩张,跟风发展;针对非房地产开发企业,要经得住房地产行业高回报外表的诱惑,不要盲目涉足房地产开发行业,切记高回报也意味着高风险。

2.1.2 现金流管理与企业生命周期相结合。在企业不同的发展阶段,企业关注的目标和重点会有所不同,现金流量循环也会呈现出不同的特点。管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位,并能够根据对现金流量的需要,提出合适的财务结构。所以,战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配,要突出重点,不可一视同仁,等而视之。同时,还要注意在不同发展阶段,经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。

2.1.3 现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡。流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。

2.1.4 战略性现金流管理应追求现金流平衡。房地产开发企业的业务由于回报期长,资金回流比较慢,而且因为资本投资巨大,容易出现资金周转不灵的风险。最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合,以分散风险。

2.2 现金流的战术性管理

2.2.1 现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动,保障企业战略目标的实现,日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排,保证现金流有条不紊、永不停息,从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行,满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初,应由财务部门编制资金总预算计划,它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中,资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品和对外筹资带来的现金净增加额;支出预算最核心的内容是企业开发投资、支付税费所需资金支出。

2.2.2 现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。

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一个企业的良好、持续的发展离不开资金的有效支持，尤其对于资金需求量巨大的房地产企业。那么了解房地产企业现金流的特点及重要性，对资金流进行有效管理，实现资金链安全保证企业良好的运作就显得尤为重要。

一、什么是现金流及现金流管理

在《企业会计准则-现金流量表》中，现金流是指一定会计期间内企业现金和现金等价物的流入和流出。由三个部分构成：经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流。现金流不仅是企业偿还债务、支付股利的保证，更是评价企业盈利能力、抵御风险能力以及企业未来发展前景的重要依据。现金流量信息不仅对外部信息使用主体有着重要的作用，而且对公司的内部管理也有着重大意义。

现金流的管理则是指企业为了达到价值最大化的目标，通过计划、分析、预测、决策、控制和报告等手段对企业不同时期的现金流入和流出所进行的一种全面的系统管理活动。其主要内容包括：1、制定现金流管理的相关制度；2、一定时期内加速资金流转、资金缺口的融资弥补、资金盈余的再投资的控制系统的建立；3、现金流预算执行以及现金流本身系统的分析与评价。

二、房地产企业现金流的特点

房地产企业与其他企业相比有着自己独特的开发经营对象、特殊的开发经营方式、以及较长的建设周期。因此房地产企业的现金流与其他企业在生产经营和筹资方面有着极大的不同：

1.资金筹集任务重。房地产企业经营开发的对象是房屋、土地。巨额的土地和房屋造价要求企业一次性投入的资金非常巨大，所以相应的资金筹集压力非常大。

2.现金流周转时间长。一般来说，房地产项目的开发建设一般需经历征地、土地开发、房屋建设到竣工交付等阶段，所需时间要2-3年，甚至更长，项目建成后，由于房屋价值大，往往客户多采用分期付款的方式，这样资金在短期内往往不能迅速收回。

3.资金流波动幅度大。由于项目建设时间长，往往在项目初期需要投入大量的资金，而资金的回收则一般要到几年以后，因此资金的流入和流出非常不均衡。

三、房地产企业现金流管理在企业管理中的重要性

近年来，随着国家几次出台房地产调控政策，对很多的房地产企业造成了很大的冲击，尤其是对中小型的房地产企业，在2008年不景气的楼市中倒下一大批。究其根本原因就是楼市的低迷导致其现金流出现了断裂，使其经营难以为继。从而也使得很多继续经营的企业不得不开始重视现金流管理在企业管理中的重要性：。

首先，现金流能更好的反应房地产企业的发展能力和偿债能力。实践证明，大部分破产企业并非盈利能力很差的企业但是虽然这些企业利润丰厚，拥有大量的流动资产，但现金的支付能力却很差，导致最后甚至不能偿还到期债务，最后破产清算。

其次，现金流量比利润更真实的反应企业的收益质量。企业如果不能及时改变现状，提高现金的收益质量，很容易发生资金链断裂的现象，这样的企业的影响是致命的。

再次，现金流量很好的体现了房地产开发企业的财务弹性。

最后，对现金流进行科学有效的分析可以保持公司合理的资本结构，降低资本成本。

四、房地产企业现金流管理措施

针对目前房地产企业现金流管理中出现的问题，我认为可以从改善现金流管理方法、加强基本业务活动的现金流管理以及正确处理企业持续发展与现金流管理的关系着三个方面出发来加强企业的现金流管理。

1、注重公司战略与现金流管理的有效结合。

公司在实行现金流管理的过程中首先应明确公司发展战略，依据公司战略及目标要求，分析公司经营的财务环境，根据公司自身的财务状况制定适合公司自身的现金流量管理规则，既要考虑项目未来现金流的可利用程度，又要考虑现金流转是否顺畅、经营风险与财务风险是否协调等问题，并根据公司现金流实际情况确定发展战略，选择具体投资项目。

2、现金流管理与企业的生命周期相结合

在企业的不同发展阶段企业关注的目标和重点也不同，现金流量循环也会呈现不同的特点。管理者必须能准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点和定位，并能够根据对现金流量的需要提出合适的财务结构。

3、现金流管理必须做好流动性、收益性和增长性的动态平衡。

流动性是企业进行日常经营和债务偿付的基本保证，收益性则是企业获利能力的一种体现，，增长性是企业自我积累和发展能力的体现，只有三者平衡发展才能是企业持续、健康的发展。

4、制定具体措施，对现金流实行战术管理。

良好的管理必须以有效的计划开头，所以做好资金的预算是非常重要的一步。现金流预算着重于规划和控制企业的宏观经营活动，保障企业战略目标的实现；其次要从房地产经营的各个环节入手，做好现金收入、支出各个环节现金流量管理措施。

总之，现金流管理决定着房地产企业的生存和发展，所以一定要建立以现金流管理为核心的现代企业制度和企业经营管理系统，从而实现企业良性发展，提高企业竞争实力。

参考文献：

[1]叶根金.对房地产企业现金管理若干问题的思考[J].中国经贸，2010，02：102

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.16 文章编号：1672-3309（2013）08-35-02

房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。

一、现金在房地产开发各阶段的流动

根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。

二、现金流动的预警指标

当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类：

（一）现金流量结构分析

一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。

（二）获利能力分析

根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。

1、每股经营现金净额均值=经营现金净流量/股数。房地产整体行业的现金趋紧，上市公司中70%的经营现金都呈现“入不敷出”的状况。负值的经营现金流量更需要警惕在宏观政策调控下，很可能造成企业实现销售和资金回笼的困难加大，经营风险增加，现金流量继续恶化的恶性循环。

2、盈利现金比率=经营现金净流量/净利润。国外破产倒闭的企业中有80%多的企业是盈利情况不错的企业，例如美国W.T.Grant公司，破产有很大因素在于其净利润中存在大量未能实现现金的收入，最终破产清算。因此经营现金净流量与净利润的关系可以反映利润中为实现现金收入的情况，当然进一步分析中还要结合企业的折旧政策和存货变动情况。

（三）偿债能力分析

充分利用财务杠杆，负债经营是现代企业的一个重要特征。房地产企业资金投入数额大，杠杆效果显著，但是相应的财务风险也很高。

1、短期融资现金保障系数=货币资金/短期及一年到期借款。短期融资现金保障系数是最直接反应企业对偿还短期负债的能力。整个行业的保障能力较低，现金对短期负债的能力面临较大考验，特别需要警惕财务风险。

2、有效负债率=（总负债-预收账款）/总资产。剔除了预收账款后的负债，比较客观地反映了房地产企业的真实负债。从房地产整个行业来看，有效负债率保持在50%左右，随着房地产调控的深化，预计企业的融资需求将进一步增加。

三、房地产企业现金管理方式

企业现金管理战略，即是将资金预算与具体项目开发进度、企业的战略规划乃至企业生命周期营运发展相结合，寻求稳健的、低成本和可持续现金流动管理模式。当然，不同企业现金管理模式也是多样化的，笔者单独提出了以下几种模式，结合当前房地产宏观调控政策及行业市场环境，希望对现金流分析提供多方位参考。

（一）房地产企业现金资金池管理

对于房地产集团企业，为了提高资金的整体使用效益和减少闲置成本，对于旗下同区域或跨区域的项目公司的资金进行统一调配，实现资金集中管理。常用的模式包括设立内部结算中心或具有独立法人资格的财务公司。采用集团资金池管理模式，一方面加强了集团的预算管理，提高了闲置资金使用效率，另一方面集团内部关联方交易能够减少操作成本，降低融资成本。然而，由于集团资金池管理，也容易出现对项目公司顾此失彼，照顾局部忽略集体利益，更因为关联交易不符合公允、信息披露等要求，容易遭到外部监管的审查或税务局的质疑。因此，在分析房地产集团企业的现金管理模式下，建议应该从集团层面项目安排及资金统筹等方面着手；集团公司是否建立规范的内控管理和风险防范体系，若一家项目公司不能履行还款义务，集团资金池管理能否可以做到事前防范，事后完善等操作；此外，还应该防范潜在税务风险及内部操作风险。

（二）房地产企业生命周期与多元化的融资渠道管理

根据中国指数研究院《2012中国房地产百强企业研究报告》显示，百强房地产企业2010年及2011年资产负债率均值分别为70.9%和71.8%，有息负债率分别为48.9%和48.1%。对于这种大的房地产企业，融资比例都将近50%，更别说相对小些的房地产企业，融资需求更为尤胜，投资资金高达80%来自外部融资也不足为奇。因此，多元化的融资渠道是房地产企业突破现金困局，解决流动性问题的一大法宝。

在分析房地产企业融资模式时，可以借鉴对房地产企业生命周期发展的不同时期、不同条件下融资渠道的组合选择。比如下面展示的是融资与生命周期相结合的一种模式，力求企业经营稳定和风险可控的现金流运作：萌芽期，现金流量表现高流出，融资渠道一般是自由资金、风险投资与股权投资组合形式，现金管理主要为资本的原始积累与投资风险相结合；成长期，现金流量以流出为主，现金流入逐渐增加，融资渠道一般来自金融机构信贷，现金管理主要为解决企业快速发展的资金需求；成熟期，现金流量以流入为主，现金流出逐渐减少，融资渠道一般可来自非银机构信贷，现金管理主要充分发挥杠杆作用和寻求新的投资；衰退期，现金维持流入，并逐步收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业，现金管理以资金撤回管理或在寻找新项目投入。将现金管理、融资需求与企业生命周期相结合，更准确判断企业未来偿债能力，较全面分析企业经营发展规划和风险承受能力。

（三）房地产业务模式管理

由于房地产项目的现金投资大、项目前期大量支出、到中后期才有回报的特点，使得这种现金流的大起大落无疑给房地产企业的财务造成了极大的风险。而房地产企业可以通过多种业态的组合、开发项目错配等方式来平衡现金流管理。比如万达为代表的“租赁并举+自营”的商业地产模式，通过销售保证短期业绩，持有部分商业收租物业增值来保证取得长期回报，赢得稳定现金流，并且项目物业综合体化的特征，以“购物中心+住宅+酒店+写字楼+公寓”等业态组合，更能够提升企业的品牌价值，代表性的还有华润“万象城”、中粮置业“大悦城”、上海亿丰“亿丰时代广场”等。

除了对物业业态的组合，还可以推动产业链的组合。房地产一般2-3年的开发周期，资金占用成本较高，通过投资具有稳定现金流的业务，使得房地产企业负值现金流的风险大大降低。2001年后，新世界业务重组：基建、物业开发都是投资回报期长、利润高、资金投入大的行业；服务管理（设施管理、交通运输及金融保险）提供了稳定利润和现金流入；收纳的港口管理及新世界百货也带来了稳定的现金流。

综上，关于房地产企业的现金流量分析是个庞大的管理体系，肯定的是现金流在房地产乃至所有行业都占有重要地位。本文从对房地产行业现金流量表介绍，房地产开发现金流量流动介绍，现金流量预警指标的分析和房地产现金管理模式浅析，希望能够使读者在业务分析的过程中多一份参考。

参考文献：

[1]王惠娟.浅谈现金池在房地产行业的应用[J].中国集体经济，2011，（30）.

[2]祝桂芳.基于现金流量的我国房地产上市公司财务风险的预警研究[D].广州：广东工业大学，2011.

篇6

近年来，随着我国政府对房地产行业调控政策的推进，我国房地产行业的需求和供给出现不稳定状态，行业发展趋于复杂，行业景气度呈下降趋势。尽管行业景气度下降，但上市房地产企业的整体营运绩效仍有一定增长。通过对2014年在上海、深圳和香港证券市场上市的206家房地产企业1的分析，虽然从2011年开始上市房地产企业的收入和净利润增速下降明显，但受益于中国经济的持续增长、新型城镇化建设进程的逐步加快以及城乡居民住宅消费需求的提升，我国上市房地产企业整体的收入和净利润2依然有一定增长（见图1），且项目运营能力和公司治理水平也得到了提高。

但是，依赖杠杆经营获得的高速成长所产生的流动性压力仍然是影响我国房地产企业未来可持续发展的主要问题（见图2）。并且，近年来规模较小的中小型房企既要面临竞争激烈化的市场，又需要应付项目开发带来的高经营风险，经营日渐艰难，房地产企业之间整合加速，市场集中度进一步提高。

房地产企业信用风险分析

（一）经营与竞争

基于高外部风险的判断，房地产企业在行业中所处的位置成为信用能力研究的重要方面，具备竞争优势的企业可以更好地抵御行业周期变动风险与同业竞争压力。2013年收入规模排名前十（以下简称“排名前十”）的房地产企业拥有更大的资产规模、更多的现金储备，远远高于行业资产规模中位数和现金储备中位数水平。

从2014年1-6月的主要运营数据来看，排名前十的房地产企业中多数的营业收入相对去年同期仍然获得了较快增长，其项目分布区域分散化程度高，分布于全国各主要城市。其资产和项目规模及质量决定了领先的市场地位，以及获取现金的能力，能以更低的价格拿地，抵御行业不景气的冲击。

（二）财务政策

衡量财务政策是激进或保守不仅仅是资产负债率的高低，还需着重对现金流进行分析。房地产企业在扩张战略下，土地的购买和项目开发预期带来很大的资本性支出，显然，历史的负债率指标不能反映未来的杠杆水平，未来的杠杆水平由未来现金流的稳定性决定。

从2009年至2013年，我国上市房企资产负债率中位数从62.23%上升至68.09%，投资性现金支出中位数从4626.60万元增长至12409.08万元，而此期间各年的经营性净现金流中位数波动极大，且有三年为负数；同期，我国上市房企全部债务/EBITDA倍数中位数逐年上升，2013年达到6.04倍（见表1）。这些数据表现出房地产企业因扩张而购买土地的支出主要依赖于负债，而不是自身经营所产生的现金流，财务政策总体表现激进。

2013年，排名前十的行业领先企业中有7家的资产负债率虽然高于行业中位数，但反映长期偿债能力强弱的全部债务/EBITDA倍数指标显示有9家都低于行业中位数。与此同时，排名前十的行业领先企业有7家企业经营性净现金流波动很大，结合偏高的资产负债率，反映这些企业的财务政策相对激进。而另外三家包括万科A在内的企业，近年来拥有稳定且较丰富的经营性净现金流，且各项反映流动性的财务指标总体表现较好，可见在现金流相对稳定的前提下的适当的高负债不一定代表其财务政策激进。

总体来看，除了极少企业以外，我国房地产企业财务政策整体表现激进，承受着由于高负债扩张和不稳定的经营性现金流所带来的流动性压力，这也是当前房地产企业面临的主要挑战。

（三）经营性现金流预期

未来经营性现金净流量的稳定性和可预测性是研判房地产企业信用能力的核心。一定的项目规模、良好的项目质量、地域分散化等各方面因素有助于企业在不同时期获得均衡的现金流入。

2009年至2013年，我国上市房企整体上经营性净现金流中位数波动很大，有三年为负数，反映经营性净现金流对投资性支出（主要为购买土地支出）的保障较弱；2009年至2013年，经营性现金净流入中位数虽保持稳定且小幅增长，但该期间经营性净现金流波动很大，反映房地产企业购买土地支出、建筑施工成本、广告与销售费用支出等的经营性现金净流出总体较大地超过了经营性现金净流入，且表现不稳定。

2009年至2013年，我国上市房地产企业的有息债务总额逐年上升，其中短期有息债务总额中位数增速较快，2014年6月末，长期有息债务余额中位数从2009年的9.23亿元升至32.23亿元，而短期有息债务余额中位数从2009年的4.33亿元升至21.95亿元，而房地产项目的平均开发周期为2至3年，短期债务增速过快且额度较大，反映房地产企业开发项目未来的现金流入与其债务期限结构可能不对称。

2009年至2013年，我国上市房企的利息支出中位数逐年增长，且增幅较快；同期，反映经营性净现金流对利息支出的保障程度的中位数指标表现较差，波动很大（见表2）。

另一方面，以2013年的收入排名来看，排名行业前列的企业中，只有包括万科A、华润置地、龙湖地产等少数企业的经营性净现金流保持稳定且为正数，经营性净现金对利息支出的倍数也较稳定。总体来看，我国房地产企业未来经营性现金净流量的稳定性和可预测性水平整体欠佳。

（四）流动性管理

流动性是企业在任一时点的现金充足度的体现，与现金流状况、融资能力、财务弹性各因素紧密相关。

2009年至2014年6月末，反映企业即期偿债能力的指标货币资金/短期有息债务中位数逐年下降，从2009年末的117.14%下降至2014年6月末的62.07%；2009年至2014年1-6月，上市房企经营性净现金流中位数极不稳定，且有四个时期为负数，而同时期，各期末上市房地产企业资产负债率中位数也逐年上升（见表3）。从流动性角度，以上数据变动反映上市房地产企业在自身经营活动产生的净现金流量不充足时，主要依赖银行的信贷支持、资本市场的融资能力和综合财务弹性，来满足日常的各种运营所需现金。

从行业领先企业2013年的流动性管理相关指标来看，多数领先企业的账面货币资金远远高于该指标行业中位数，反映企业即期偿债能力的货币资金/短期有息债务指标均高于该指标行业中位数，反映长期偿债能力的全部债务/EBITDA指标也低于行业中位数，显然，领先企业的现金储备和长短期偿债能力在整个上市房地产企业中遥遥领先。

虽然多数领先企业经营性净现金流波动也很大，但强的资产和项目规模、收入规模等因素，支持了这些企业拥有多样化的融资渠道和综合财务弹性，实际上，领先企业的有息债务规模远远高于上市房企有息债务中位数，拥有强势市场地位的领先企业，在流动性管理方面，拥有更强的融资能力和综合财务弹性。

（五）盈利性

盈利性是房地产企业最终竞争力的体现，盈利能力分析还需要建立在房地产企业的业务开发模式、业态类型和区域分布特性上。

2009年至2014年1-6月，我国上市房地产企业的营业收入中位数逐年上升，净资产收益率中位数波动不大，且近两年一直保持在9%左右（见表4）；同时，从管理效益来看，我国上市房企管理费用占总费用比率中位数逐年有所下降，可见我国上市房企在公司治理和管理能力方面有了提高。综合以上各项指标，反映我国房地产企业整体盈利能力较强。

但是，2009年至2014年1-6月，我国上市房企存货规模中位数偏大，且增速较快，较大规模的存货占用了企业较多的资金，且由于不能及时转化为收入，对企业的盈利能力也构成负面影响；同期，EBITDA收益率也是逐年有所下降，反映我国上市房企整体上各年利息支出和摊销等逐年加大，实际体现的是存货不能变现，占用过多的资金，是导致房地产企业当前流动性紧张的主要因素之一，房地产企业只能增加有息债务，以缓解资金压力。

此外，总体上领先企业去库存压力在行业中也最大，2013年末，领先企业的存货规模均很大，占资产总额的比例也均较大，排名第一的万科该比例为69.10%，排名第二的恒大地产该比例为53.09%，排名第三的保利地产该比例为76.42%，如何尽快去库存以增强盈利能力和流动性，是领先企业当前面临的主要挑战。

（六）或有事项

由于房地产企业具有资金密集性特征，因此对外担保、可能的诉论、表外负债、关联资金占用均是影响企业信用能力的不利因素。

2009年至2014年1-6月，我国上市房企其他应收款中位数虽然逐年有所上升，但其他应收款/净资产中位数却维持在较低水平，其他应收款账户核算的是企业主营业务以外的资金往来，多数是关联企业间的资金往来，上述指标反映规模不大的房企在此方面的风险较小。而另一方面，大多数行业领先企业其他应收款/净资产却超过了30%，其中有两家企业还超过了50%，反映规模大的房地产企业关联资金往来频繁，由此产生流动性风险的可能性在加大。

房地产企业信用评级框架

我国房地产业周期性特征明显，房地产企业的增长前景受国家宏观经济波动及政府房地产调控政策影响很大，未来对我国房地产企业信用能力影响较大的因素主要有以下五方面，对这五方面的分析构成房地产企业信用评级框架。

（一）行业政策波动

我国房地产行业具有明显的政策导向性，2006年以来我国针对房地产行业出台了诸多政策，经历了从调控、松动、救市、收紧、强化的多个过程。其中2012年至今年上半年，我国政府对房地产行业的调控政策仍维持从紧取向，采用以房产税、限购、保自住抑投资的差别化信贷、保障房为主线的调控政策。最近，受宏观经济影响，大部分地方已放开了限购政策，房地产贷款政策也出现了松动，甚至部分地区出台了首套房的税费优惠政策，对未来的房地产行业走势或将产生变数，尚待进一步的跟踪观察，从而做出新的评估。总体来看，我国未来房地产调控政策更多将趋向于市场化的调整，地方政策对区域房地产市场影响较大。

（二）行业整合加快

由于我国房地产市场在经历了十多年的高速发展后，市场开发空间和需求下降，且行业调控政策持续从紧、土地供应减少、竞争激烈、资金成本上升等各种问题出现，产业整合趋势将更加激烈，整合更多可能通过并购来实现，2014年上半年，收入前五大上市房企的收入占比为31.95%，预计具备行业竞争优势的领先企业拥有更多的并购机会。

（三）高杠杆经营

从2011年最严厉的行业调控政策至今，尤其是近两年市场需求持续下降的背景下，高杠杆经营使房地产企业普遍面临着流动性紧张的压力。行业排名居后的劣势房企，面对高经营杠杆、枯竭的土地储备、高昂的资金成本、下滑的市场需求等，或无法获得外部融资支持而关门。

拥有行业领先地位的优势房企，虽然拥有多样化的融资渠道，但其中的多家房企仍因过度举债，体现为资产负债率过高，经营性现金流预期不稳定等，导致新增举债融资空间压缩，违约风险上升，只有通过股本融资降低负债率。据不完全统计，在港上市的多家优势房企2014年上半年合计新发行369亿元永久资本债券，平均利息成本9%～18%。虽然股本融资可缓解负债上升过快所造成的信贷风险，还可以增加房企的流动资金，降低对新增债务的依赖度，但企业必须同时获得收入和经营性现金流的持续增长，否则又会陷入新一轮流动性危机。

（四）去库存化

排名行业前十的领先企业中，绝大多数2013年末的存货余额占资产余额的比例超过了50%，存货难以消化，持续占用过多资金，这是导致房企近几年经营性现金流极不稳定的主要原因。而从我国上市房企已的2014年中期业绩可以看出，上半年业绩完成年度销售目标40%以上的大型房企只有15家，反映房地产企业普遍面临销售下降局面，去库存化是我国房地产企业当前面临的重大挑战。

（五）战略调整

由于房地产行业面临的高外部风险，近年来许多大中型房地产企业逐步进行战略调整，以住宅地产为主业的企业，逐步向多元化业态发展，且多家企业积极进军海外房地产市场；以二三级城市为主要经营区域的企业，近年来主要布局一线城市；以住宅和商业地产为主的企业，正在或计划投资房地产以外的农林牧渔、文化、互联网、金融或其他行业等。多数房地产企业在自身经营性现金流不稳定的情况下，投资资金会更多地依赖于举债融资，短期内将增加其财务风险，以及多元化业务相关的管理风险和人才风险。不过，从长期来看，中国经济增长虽放缓，但仍会拥有持续稳定的发展，宏观环境仍将给予房地产行业一定发展空间，预计拥有强势市场地位的房地产企业将从中获益，这些企业的战略调整效果也将逐步显现。

小结及展望

综上所述，随着我国宏观经济减速，房地产行业景气度呈下降趋势。预计2014年下半年，在地方政府因地制宜政策下，多数城市新房销售价格的下滑趋势将趋缓，但2014年我国房企整体的收入和利润增速进一步下滑的趋势难以避免，且高杠杆经营下的流动性风险依然存在。

从长期来看，虽然反映房地产行业景气度的多项数据处于下行中，但在当前中国宏观经济减速，以经济结构调整、消费升级为主基调的新一轮发展中，也蕴藏着许多发展机遇，包括但不限于养老地产、棚户区改造、新型城镇化、住房消费升级等，预计拥有行业领先地位的优势企业将从中获益，并获得更多的并购机会。所以，针对房地产企业经营的不同情况，对其信用评估需要区别对待。

注：

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从2007年第四季度开始,中国房地产市场开始了调整,全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况,对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析,反映企业真实的财务状况及赢利能力,为企业管理层提供决策依据。

一、房地产企业的赢利能力分析

赢利能力是企业成败的关键,只有长期赢利,企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等,所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况,但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力,在计算净利润时,应剔除两方面的影响,一是剔除非经常性损益的影响,二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。

经验告诉我们,决定企业命运的是现金流,唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率,反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比,表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比,表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说,这两个比率越高,企业获取现金的能力就越强。

二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析

房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率,这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数,这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。

在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业,开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中,而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时,需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产,并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备,必须充分考虑减值准备,才能真实反映存货的变现价值,客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策,预收账款实质上是企业未实现的销售收入,一旦项目竣工入伙就可以结算收入,因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时,应结合行业的平均水平进行分析。

在分析房地产企业的短期偿债能力时,还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长,不同企业间存货变现的速度差异也很大,在相同条件下,房地产企业存货周转率越高,其现金流入越快,净资产收益率将越高,防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入,是偿还短期债务的重要保证。

房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值,比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时,同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除,这样才能真实反映企业的实际偿债能力。

目前业界普遍认为,国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上,国内房地产企业的负债水平普遍较高,处在高负债运营的状态,房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力,这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比,反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1,说明公司到期债务的自我清偿能力较差;该比率大于1,则显示经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比,反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比,反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高,说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息,企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力,是指企业除了现有货币资金外,未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数,表明经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务,反之,说明公司到期债务的自我清偿能力较差。

在分析现金流量时,“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼,“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除,还原真实的经营现金流量。

三、营运能力的财务分析

营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快,表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快,形成收入和利润的周期就越短,经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高,说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下,存货周转率越高,房地产企业将获得更高的资产收益率。

在分析房地产企业的营运能力时,还应结合企业的发展战略,不能简单地以资产周转速度作为判断依据,因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率,而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。

四、房地产企业成长能力的分析

在现实生活中,人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时,掌握该企业连续若干年的数据,才能得出较为准确的判断。

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关键词 房地产 财务风险 风险防范

一、引言

房地产行业是典型的资金密集型行业，资金投入量大、回收期长以及变现能力差的特点决定了该行业必然会面临巨大的财务风险，因此，对当前房地产行业的财务风险进行深入分析，并寻求有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。

二、当前房地产业财务风险现状分析

以下分析中主要选取四个房地产业的标杆企业：万科、招商、保利、金地。

（一）财务风险分析

大多数上市房地产企业的速动比率较低，资产负债率偏高，且现金流为负值，财务风险并不低（见表1）。

从四家标杆房地产企业的现金流情况来看，经营性现金流均为负。保利地产三季度末的经营现金流已经为-81.76亿元，比上年同期现金情况减少67.67%。甚至有部分企业的现金流较去年相比下降了200%以上，如万科地产现金流为-6.2亿元，比去年同期下降了220%。

1．速动比率明显降低，短期偿债压力大

从表2可见，在目前楼市低迷的情况下，速动比率比流动比率更好的体现公司的短期偿债能力。与2007年第三季度相比，2008年三季度的速动比率均有所下降，分别为0.22、0.29、0.18、0.12，这说明四家企业在经历了大幅拿地、迅速扩张之后，出现了严重的资金压力，均需要加强对资金的风险监控。尤其是招商地产，三季度的速动比率为0.31，处于较低的水平。目前，招商地产急需提高资金的运营能力，减少短期偿债压力。

2．资产负债率普遍偏高，长期偿债令人担忧

从表3可以看出，万科、保利、金地、招商四家上市房地产企业2008年三季度的资产负债率均为70%左右，高出60%的警戒线。与2007年相比均有所提高，提高最明显的是金地集团，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年内到期的非流动负债为39亿元，较年初增加254.55%；长期借款上升为81.91亿元，较年初增加51.55%。而截止9月末，金地的销售额不到79亿元，经营活动产生的现金流仍为负。

（二）盈利能力分析

1．营业收入增加，但仍难抗行业大势

从上表中可以看出，四家标杆房地产企业营业收入同比普遍增长，但仍难抗行业大势，纷纷调减销售。报告期内万科业绩稳步增长，前三季度营业收入为141.73亿元，同比增长59.04%，其中第三季度的营业收入为52.87亿元，同比增长71.04%。保利地产2008年前三季度的营业收入为39.09亿元，同比增长71.22%。但仅从第三季度的营业收入来看，却都存在一定幅度的下降，第三季度的营业收入为13.12亿元，同比降低27.53%。

2．利润增长放缓

万科第三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.42%。对于第三季度净利润的下降，万科的解释是手计提存货跌价准备等因素的影响，也即万科目前的存货降价，导致了利润下跌。

而保利地产2008年前三季度的净利润均有大幅增长，高达12.67亿元，同比增长125.38%，但仅从第三季度的净利润来看，却都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集团前三季度的净利润出现小幅增长，同比增长分别为7.02%。从第三季度单季数据来看，净利润为1.10亿元，同比下降10%。

招商地产前三季度的净利润也呈下降趋势，降幅19.05%，仅从第三季度单季数据来看，净利润却出现大幅提升，达1.7亿元，同比增长170.26%，而其净利润并不是来自于主业务地产业务，而是由于远期外汇买卖合同的公允价值增加所致。季报显示，招商第三季度公允价值变动收益为1.11亿元，同比大幅增长667.44%。

（三）资产管理能力分析

1．存货激活，存货周转率下降

由于房地产项目建设周期一般为2-3年，按照村后在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。但四家标杆房地产企业早在2007年就已经跌破0.4这一安全值。

其中，保利地产三季度末存货为417.51亿元，比年初增加48.66%，成为四大龙头中存货增幅最大的公司。而在广深两地大幅降价的金地集团，存货也达到265.91亿元，比年初增加42.77%，即使再出现类似去年的热销情况，它的存货也能再卖3年。

招商地产三季度末存货为215.52亿元，比年初增加25.54%。招商地产今年的计划销售目标为100亿元，而前三季度仅完成销售额约50亿元。低迷的市场严重影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压。

即便是龙头企业万科，2008年三季度的存货也已高达873.76亿元，较年初增加31.45%，约占其资产总值的72%，以万科三季度52.87亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要近2年的时间。

2．现金流持续恶化，资金压力大

存货的大量积压，严重的制约了经营性资金的流动性，目前，大部分上市房地产企业经营活动产生的现金流量净额均为负值，而期末现金流仍保持正值，这是由筹资活动产生的现金流来弥补的。万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，2008年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-19.89亿元，投资活动产生的现金流量净额则更低，达-21.3亿元。保利地产更为严重，已经连续5年出现负现金流增长，2008年三季度末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元，同比减少67.67%。

三、当前房地产企业进行财务风险管理的措施

1．建立多元化的融资渠道，降低资产负债率。一方面，加强预售房款、银行贷款、股票、债券融资、合作开发等这些传统融资渠道的管理。另一方面，可以通过吸收股权投资来扩充自有资金；或者可以利用房地产信托计划融资。通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，改善资本结构减轻筹资压力、降低财务风险。

2．进行市场调研，防范市场风险。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。

3．建立适应市场的营销策略。各房地产企业需要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用，创新营销策略，进一步拓展市场。

4．进行财务分析和财务监督。加强投资项目的风险分析和方法性研究，对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督，准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

5．加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质。

6．确定财务成本管理战略、加强内部控制、建立健全策划监督体系，最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。

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房地产行业是高回报行业，同进也有很大的风险，面对激烈的竞争，房地产开发企业必须提高财务管理水平才可实现可持续发展，财务管理是企业管理的核心系统之一，应成为房地产开发企业实现持续发展的有效管理控制工具。

一、房地产开发企业财务管理的意义

财务风险是说在企业的所有财务活动中，因企业受到内、外部环境和各种难以把握或难以预计的因素影响。企业的实际财务结果同预期的结果发生偏离，因而使企业蒙受可能性的损失。房地产开发项目开发周期长、投资大、不确定性强，所以房地产开发过程中的财务风险管理就更加的重要，只有对项目风险进行有效的规避和控制，开发项目的收益才有可靠性。

二、房地产开发企业财务风险的表现形式

从房地产开发企业的经营特点分析，一般的房地产开发企业面临的财务风险主要表现为下面这几个方面：

1.利率变动风险。房地产开发企业在负债经营期间，由于各种因素的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长是增加公司的资金投本，因而抵减了预期收益。利率的变动风险是房地产开发企业面临的众多风险中最为严重的不测风险。

2.再筹资金风险。再筹资金通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。因负债经营使房地产开发公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度大大降低，这在很在程度上限制了房地产企业在其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型的房地产开发企业经常还会出现连锁性的资担保链，一担连锁筹资中一个环节断裂，风险效应也会加大，对房地产开发企业经营带来致命的威胁。

3.无力偿还债务风险。房地产开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分的开发企业在初期阶段大都以负债开发为主，本有资金比例很低，大量的开发资金都来源于借贷。如果企业不能按期收回并取得预期的收益，那么公司将面临无力偿还债务的风险，不仅导致资金紧张，还会影响到公司的信誉度，甚至会因此而导致公司倒闭。

三、控制房地产企业财务风险的措施

1.房地产企业投资策略：投资是企业经营、发展推行经营战略达到高额利润目的一项目重大举措。同时投资是一种巨额资金支出而在投入期不会立即产生效益。投资一担执行就很难改变，所以投资的成功与否对于一个企业的未来发展会产生重大影响。房地产企业面对的是无法估量的产品市场、经营环境、劳动力市场等一些方面，比如物价、工资、运价的不稳定变动都会对企业的营运收入、成本造成企业现金流入量和流出量不确定性。房地产开发企业投资面临的风险主要有管理风险、市场风险和政策风险。目前对房地产开发投资风险的衡量有定量分析和定性分析这两种方法。

2.加强现金流量控制管理。现金流量反映的是一个企业在某个特定时期内现金流出、流入和流入净额状况。在现金流量表上，投资、经营、筹资三大活动都会发生现金流动，在经营活动产生的现金流量净额最重要。房地产企业的财务报告中，经营活动产生的现金净额作为主要财务指标反映，所以现金流量比利润更加重要。如果企业的利润在上升而现金的净流量在减少，这说明当前的实际收益在下降，需要引起高度重视，如果现金流量净额小于同期利润总额，那么就说明本期有未到账的利润存在。现金流量的多少可知企业财务风险的大小。

3.缩短预售时间，减少款项回笼风险。财务的重要方面就是资金的回收，应收款是造成资金回收风险的重要方面， 它会加速现金流出。虽然应收账款会使企业产生利润，但并没使企业的现金增加，反之会加速现金流出，因房地产企业投资涉及到金融动向、政策法规、区域供求状况和提高人民群众的生活质量等各个方面，所以容易受到各种因素的变动影响，造成变现风险，引起资金链的断裂。因此加强资金的资金回收、集中管理非常重要。对于应收账款管理应做几个方面的强化：确定客户的资信等级，评估企业的还债能力、建立销售回款责任制、建立稳定的信用政策、确定合理的应收账款比例。

4.完善资金管理系统。完善房地产企业资金管理系统首先应将资金管理纳入全面预算体系，对责任中心预算和项目预算相结合的资金预算，实现对资金需求比较准确全面的预测，从而降低资金成本，提高资金使用率，通过对资金预算实际的执行情况的分析，对房地产开发企业的资金使用进行修正，另外应建立适应于企业规模的资金控制模式。

5.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分发挥自身的潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施房地产投资基金融资、进行股权融资、销售融资、资产证券化等等一些多元化的融资渠道，这样可以在不提高资产负债的率的情况下，节约财务费用，降低融资成本、优化企业资产结构等。通过融资渠道多元化可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，这有利于企业的长期稳定发展。

房地产开发企业的项目开发过程中有很多的不确定风险,项目开发的过程其实就是风险管理的过程,而财务风险管理的好与否,将直接影响到开发项目的收益高低及项目的成败，所以房地产开发企业在投资前应对其公司自身的财务状况有清醒的认识，合理确定房地产开发的财务结构，把各种不确定因素降到最低。房地产开发企业还应实施财务集中控制，体现财务的管理功能，定期对财务指标进行分析和考核，财务指标考核是预防财务风险的有效措施。

参考文献：

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关键词 房地产企业 财务风险 高发环节 对策

财务风险是指由于难以控制和预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的财务成果、预期的经营目标发生偏差，导致企业蒙受经济损失或更大的收益的可能性。

一、房地产公司财务风险的高发环节

（一）募资环节风险

由于资金供需平衡、宏观经济环境发生变化，房地产公司筹资给财务管理带来了不确定性。筹资风险包括再融资风险、财务杠杆效应风险、汇率风险等。近年来，国际金融市场波动剧烈，国家的货币政策、宏观调控政策日趋从紧，房地产公司筹资结构不合理的情况也比较突出，导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目实施、偿还到期债务，影响房地产公司预期投资回报。例如，一些中小型房地产公司采用担保形式获取贷款，在外部条件影响下资金链断裂时，将导致公司面临较大财务风险。

（二）投资环节风险

房地产公司投入资金后，存在因市场变化造成实际收益和预期收益偏离的风险。投资风险包括再投资风险、汇率风险、金融衍生工具风险、违约风险等。房地产项目投资金额大、周期长，容易发生投资风险，由于前几年房地产市场的持续升温，政府接连出台了宏观调控政策，特别是2013年2月颁布的“国五条”，给国内房地产市场的发展带来较大的不确定性，造成房地产公司未来几年发生投资风险的几率较大。

（三）利率环节风险

随着国家加强对房地产行业政策调控的深化，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月、2月，央行两次上调了存款准备金率，并将首套房的优惠利率由7折上调至8.5折，加强对房贷的风险防控，利率上调对房地产企业的经营影响较大，导致房地产公司的资金成本增加、预期收益相对减小，有可能造成房地产公司资金无法良性循环，也可能引发财务风险。

二、房地产公司财务风险的成因

对于企业来说，财务风险的产生是由多方面原因造成的，需要客观地分析财务风险的成因，从而采取有针对性的措施加以控制。

（一）资本结构不合理

在目前的经济形势下，国内大多数房地产公司资产负债率较高、资本结构不合理，企业对银行贷款的依赖程度较高、融资渠道相对单一，导致房地产公司缺乏抵御市场风险的能力，在市场发生波动、国家加大宏观调控力度的情况下，可能造成资金链紧张，引发财务风险。

（二）缺乏财务预算管理

预算管理是企业财务管理的核心环节，但部分房地产公司对全面预算管理认识不足，片面强调预算管理中对成本费用的控制，缺乏系统管理、价值管理的理念和措施，将预算和计划混为一谈，对预算的执行、监控力度不够，降低了房地产公司财务管理的质量，有可能引发财务风险。

（三）缺乏现金流管理

对房地产公司来说，净现金流是通过融资和销售房地产取得的现金流入，和购置土地、建设工程款、管理费用、偿还借款等现金流出抵消后的差额。房地产公司现金流量管理要求企业通过融资、存货和应收款项管理等措施，确保企业拥有正向现金流，能够满足正常经营和发展的需要，既要避免现金囤积、浪费，也要避免资金紧张影响经营。我国房地产企业的对现金流管理的重视不足，存在现金流管理和企业战略脱节、缺少全程控制等问题。

三、房地产公司财务风险的对策

根据笔者的实践经验，结合相关文献和研究成果，提出以下房地产公司应对财务风险的对策。

（一）优化资本结构

负债经营可以带来杠杆效益，但要控制好比例。对于房地产企业而言，必须严格控制负债规模，保持产权和债务的合理比例，优化企业资本结构，在充分发挥财务杠杆的作用的同时，有效降低筹资风险。

（二）加强全面预算管理

在市场经济条件下，完善资本运营、加强全面预算管理对房地产公司具有重要意义。科学的预算是筹集资金、贷款的基础，也是进行可行性研究、项目立项评估的重要依据，房地产公司要结合自身情况，建立完整的预算流程、编制合理的预算，加大内部财务控制和对预算执行、监控力度，降低企业财务风险。

（三）加强现金流管理

房地产公司要在对企业发展目标进行认真分析，深入了解外界政治、经济环境因素的基础上，根据自身的实际情况，制定科学、合理的企业发展战略，要实现企业战略和现金流管理相匹配，不仅要避免盲目扩张，也要避免固步自封。房地产公司在现金流管理中，还要考虑企业的生命周期，现金流管理要符合企业在不同发展阶段的特点。在日常的现金流管理中，房地产企业必须做好资金的流动性、收益性和增长性之间的平衡和调节，要从现金流的预算、现金收入管理、现金的支付管理、融资管理等方面做好现金流管理，保障企业实现战略目标。

四、结束语

当前阶段，国内的房地产企业在国民经济中发挥着重要作用，同时也面临着全球经济衰退、政府宏观调控的双重压力，针对财务风险的高发环节有针对性的采取防范措施，是房地产公司实现可持续发展的关键。房地产公司应该多优化资本结构、拓展筹资渠道、降低筹资风险、加强投资项目可行性分析、制定投资组合战略、加强全面预算管理、加强现金流管理等方面采取有效措施，切实降低企业的财务风险。

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中图分类号：F230 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）07-0071-02

一、房地产企业财务风险概述

（一）房地产企业财务风险的分类

房地产企业财务风险包括：财务预算风险、现金流量管理风险、经营风险、资本结构风险和内部控制风险。财务预算风险：是指企业没有全面优化企业的资源配置、全方位地调动企业各个层面员工的积极性，使企业效益不能达到最大化的风险。现金流量管理风险：是指企业没有将现金流量作为管理的重心，围绕企业经营活动、投资活动和筹资活动构筑的管理体系，对当前或未来一定时期内现金流动在数量和时间安排方面没有全面的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价。经营风险：是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险或由于汇率的变动而导致未来收益下降和成本增加。内部控制风险：是指企业没有对其经营设定经营目标、保护资产的安全完整、保证会计信息资料的正确可靠，没有确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性，没有对其自身约束、规划、评价和控制的风险。[1]

（二）房地产企业财务风险的特点

1.房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，多则几年，从土地获得、市场调研、投资策略、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。

2.房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，不仅投资周期长，而且投资额较大，一时耗用大量资金，资金收回期较长，使企业长期处在资金短缺状况无法运转，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。

3.房地产投资追求高收益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。[2]

二、房地产企业存在的财务风险及成因分析

（一）财务预算风险

房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，预算风险也就越大。有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率对要开发的项目作细致的财务预算分析，并且房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，分不清资金使用的轻重缓急，造成在资金管理上盲目进行运作，或是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产企业的财务风险。

（二）现金流量管理风险

1.现金流量观念。房地产企业开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国房地产企业多属民营经济成分，缺乏现金流量管理观念，在经济效益良好的情况下，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展，一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。

2.偿债风险。举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后，又没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，只考虑了个别项目的用款，影响了整体的收益目标。加之，在偿债顺序上，筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后，并要求注意保持间隔期，在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择，使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押，既影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，使企业成本负担加重，偿债风险增大。

（三）经营风险

1.经营部门协调能力不强。企业经营过程，表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在，都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在，决定了营业风险的存在。例如，对经营环节，房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程，涉及大量的相关部门和环节，任何一个环节出现差错，都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。

2.对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业预期收益。[3]

（四）内部控制风险

内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，内部控制的好坏直接影响资金运营状况和利润的实现，房地产企业是一种开发周期较长、投资额较大的企业，在开发期间不免会有许多不确定因素的发生，不做好内部控制，把资金管理好，那么开发期将会受到阻碍，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。

三、房地产企业财务风险的控制对策

（一）财务预算风险控制对策

房地产企业开发经营周期中，在财务预算方面存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。在资金预算方面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况，对资金需求和使用计划进行规划，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。[4]

（二）现金流量风险管理控制对策

第一，房地产企业的经营及管理活动都会在现金流上表现出来，现金流出现问题企业的资金链将产生断裂，其经营活动无法保证，将导致企业经营破产。我们首先要强化日常现金流的监控和管理，对于企业销售费用、营运成本、工资和企业贷款利息等支出性现金流和销售等流入性现金流进行严密的统筹管理，缓急并存；同时我们要对重大现金流进行科学管理，严格控制支出，对支出项目合理性、金额、审批等进行多次审核，防止出现现金支出安全性问题。房地产企业财务风险涉及企业经营和管理的各个方面，针对这些风险，我们要用科学的态度予以应对，除了在日常财务管理工作之中对财务风险进行严格监控之外，我们还需要采取各种措施把财务风险消灭在最初的阶段。房地产企业的偿债、盈利、营运和现金流风险各具特色，我们的财务工作人员也要有更加高超的职业能力，把财务风险管理做好。[5]

第二，房地产行业具有很高的偿债风险，安排资金结构以规避偿债风险具有很重要的意义。房地产企业应该加强资本结构控制，根据企业规模和融资环境等确定权益和债务的比例，对于项目要充分考虑投资额度和营销过程中的各种因素，一般需要采取“三分之一原则”，即自有资金、银行贷款和预售资金比例各三分之一；同时，房地产企业要合理搭配债务逾期，按照房地产开发的周期选择搭配期权结构，以中长期负债为主，利用担保贷款按揭资金，增加预售的资金回笼。更好预测利息和息税前资金利用率发展情况，调整筹资方案；再次，房地产企业要合理安排偿债资金，在预售和销售环节严控资金的回收，配合财务部门组合偿债资金，做到按时还款。[6]

（三）经营风险控制对策

房地产企业营运风险的控制就是要消除企业内部各种变现能力不强的部分。我们首先要明确企业的资产结构，房地产企业的流动资产大多是不易折现的实业产品，所以房地产企业没必要特意降低流动资产比率，但是我们要加快流动资产的周转率；同时我们对房屋销售的部分要强化管理，对于预售和销售制度进行改革和创新，完成销售的业绩，以防营运风险的发生。

（四）内部控制风险控制对策

首先，建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。其次，强化房地产开发企业财务管理，健全财务管理机构。房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理，不但要懂经营、善管理，而且要学习会计法规和常识，因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息，特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。最后，强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前，许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。[7]

参考文献：

[1] 王斯亮.房地产投资风险的识别与控制[J].法制与社会，2007（2）：49～56.

[2] 袁爱群.浅析房地产企业财务风险及规避[J].现代商业，2008（2）：21～23.

[3] 陈松华.房地产投资开发风险析[J].中外房地产导报，2009（2）：55～58.

[4] 宋民刚.房地产投资风险识别与防范[J].价格理论与实践，2002（6）：106～108.

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一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献: