房地产市场建议范文

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房地产行业属于国民经济的第三产业，由于国家经济的持续发展以及国民生活水平的持续提升，房地产得到了显著的发展。房地产属于新兴产业，在高速发展的过程中，显示出了一些问题，部分地区出现了房地产行业投资过热的情况，出现房地产泡沫。因此国家需要给房地产的发展提供更多的支持和干预，需要提出相应的政策来进行调整，改善现阶段房地产行业的结构，使得房地产行业能够得到更好的发展。

1房地产市场的发展情况

1.1炒房比例下降，部分城市房价下跌

由于受到了国家政策的调控，买房卖房需要缴税，炒房投机比例开始收缩，部分城市的房价比较高，不过面临着比较严重的下降压力，做出了下调的调整。特别是2012年一部分大中城市的房价明显下调，多数的中介房产交易量出现了下跌的趋势，部分开发商选择折扣以及赠品的形式来提升房产的交易量。一般情况下民众在国家政策面前选择的都是观望的态度，虽然房价出现了下降的情况，但是下降比例比较有限。

1.2房价依旧偏高

近段时间人民消费水平持续提升，国家的内需持续扩大，这样也就出现了通货膨胀的情况，物价持续增高。由于城市化的扩大，乡镇人口开始向城市发展，所以可以使用的土地面积越来越少，土地的价格也在持续上升。这些都会增加开发商的成本，而且会降低开放商的利润，这样就会选择提升房价的形式来获取更多的利益。不仅如此，国家出台一些控制措施，有效地降低房地产商以及投资商可得利益，因此会出现开发商提升价格的情况，房产商以及投资商会将增加的成本转到买房人的身上，这就是出现提升价格的主要原因。普通民众一般会有买涨不买跌的心理，由于害怕房价会持续上升，所以会陷入价格怪圈。

2房地产所存在的问题

2.1商品房价格上涨速度比较快

最近几年由于经济的持续发展，物价持续提高，人民生活水平持续完善，我们国家大部分省市商品房价大幅度上升。由于商品价格持续上涨，利润越来越多，大多数闲散资金开始进入房地产市场，吸引了大量的购房者。一部分人选择银行贷款的形式来买房子，并且出现了囤积房子的情况，恶意提升房价。为了应对这样的一种情况，大多数消费者不明确具体的形式，纷纷借款购买，进而出现泡沫经济，要是继续如此发展，就会限制到房地产市场的发展，并且会影响到金融的安全。

2.2信贷风险加剧

房地产的开发和建成需要较多的资金，大多数的房产商选择银行贷款。在开发房产以及销售房产的时候，会涉及到意外的因素，开发商不能按时还款，出现信贷危机。不仅如此，因为房产利润比较可观，大多数人投资房产，炒房的人越来越多，这些人员借助银行贷款的形式来炒房，哄抬物价，要是国家选择宏观政策，房价下降，使得投资商资金链断裂，进而出现更多的信贷风险。

2.3住房保障体系不够完善

因为现阶段房价持续上升，人民买房的问题变得越来越重要，日常生活受到买房难的困影响到国民经济的发展。国家需要调整房产市场，住房保障体系的建设对于房地产市场调控来说是比较重要的。不过因为没有足够的资金，地方政府不能及时采取相应的措施，住房保障体系建设速度也会变慢。

3房地产市场健康发展的措施

3.1提升购房成本，发展廉租房

提升购置多套房产成本以及持有多套房产成本会降低房产购置人员以及持有人员的收益，进而出现观望时期。经过理性回归之后，会使得这些人在心理账户方面重新绘制相关的曲线。因为出现了廉租房以及经济适用房进而影响到了对于房地产的需求，这样会降低房产购置人员和拥有人员对于房地产的投资热情，进而出现更加理性的投资决策。

3.2正确引导舆论，防止利益集团强化

房产高收益预期舆论导向对于房地产利益集团提升房地产的价格比较重要，由于媒体传播形式变得越来越多，所以舆论宣传所造成的影响越来越高，对于大众而言，借助舆论的宣传作用可以充分地明确房地产市场的实际情况。不过现代的媒体中能够完全独立在房地产市场之外的比较少，要是出现了房价上涨的舆论就会刺激到大众的神经，这样就会使得房价持续上升，所以需要增强对于舆论宣传管理的重视。

3.3积极推广投资理财知识

政府需要鼓励金融部门或者金融机构采取措施提升民众的投资理财知识，这样能够使得大众可以明显投资工具中的优势和劣势，明确房地产投资所存在的风险，进而可以明确自己的投资需求，正确对待房地产的上涨，这样能够避免出现非理性投资的情况。

4房地产市场的发展趋势

我国政府部门为了控制快速上升的房价进而出台了相应的政策，自从我国加入WTO之后，对成员国做出承诺，房地产市场会在如今的基础上面得到更加深入的发展，主要的趋势包括：①增强保障性住房。国家增强对于保障性住房的建设，不过中国人口比较多，这样在分配的时候就会出现较多的问题，并且仅仅依靠保障性住房很难有效地解决中国住房问题；②中国房地产在未来十年中会经历较快的发展。通过对于中国经济增长情况以及城市化发展情况的分析能够看出，中国房地产价格不会出现快速降低的情况；③现阶段房地产价格基本达到最高点。现阶段不会再出现大幅度上涨的情况，主要是因为所采取的政策所发挥的作用越来越明显，人们开始出现预期情绪以及观望情绪。

5结束语

自从改革开放到现在，房地产得到了显著的发展，并且渐渐的变成国民经济的主要行业，变成国民经济发展新的经济增长点以及消费热点，房地产的发展需要符合市场发展的规律，而且需要满足基本国情，能够正确的控制房地产市场，这样能够有效地控制房地产的价格，可以正确的使用土地资源，防止出现房地产泡沫经济，使得房地产市场得到更加健康的发展。

参考文献：

[1]季忠富.我国房地产市场的现状分析及建议[J].住宅与房地产,2017,(5):9+19.

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1、区位优势有利于我县房地产市场的发展

我县处于湘、鄂、赣三省交汇处，县城距离九江、南昌、武汉、长沙等大中城市都在200公里以上，这对于开发商来说，交通上是劣势，但在房地产市场方面却是一个优势。我县有近19万人在外务工，这部分人在商品房销售时占了相当的比重，换句话说，这部分人当中相当一部分挣钱回来后不可能到大中城市购房，而选择在县城购房。因此，从某种意义上说，修水县城容易形成一个边贸次中心城市，这给我县房地产形成巨大的市场带来了一定的发展空间。

2、政府宏观调控政策有利于房地市场的发展

2002年以来，县委、县政府把开发南城区作为“353”战略的重中之重。因此，在制订相关政策上给予了房地产市场巨大的发展空间：一是在建设审批上，做到控制城北、发展城南，严格控制个人建房和杜绝干部集资建房；二是严格控制土地市场的投放方向和投放总量，按照市场的需求，我县商品房的总量每年控制在20万平方米以内，土地投放总量基本每年控制在180亩以内，所有用于房地产开发的经营性用地全部实行招拍挂出让制度，使房地产供地需求处于一个透明、保和的状态，从而刺激供求关系的平衡与稳定。

3、相关优惠政策有利于房地产市场的发展

一是鼓励农民进城购房，可享受县城居民同等待遇，购买商品房的相关费税实行减免或优惠；二是在新城启动建设时期，开发建设的相关规费实行规费包干优惠制度，如建设规费控制在每平方米15元以内；三是鼓励干部职工到新城购买商品房，凡到新城区购买商品房的企事业单位干部职工，可享受本单位2万元的补贴，这在很大程度上刺激了干部购房的欲望，同时也带动了二手房的交易，从而激活了整个房地产市场。

4、县城南移战略也有利于房地产市场的发展

从2002年开始，县委、县政府已着手实施开发城南区工作，至目前为止，县行政中心办公大楼已建成，新城相关的基础配套也进一步完善，学校、医疗等公益性配套设施也一应俱全。2005年全县25个行政事业单位将陆续南迁，由于单位的搬迁，将再一次会刺激房地产价格的飚升。

5、城市化进程的加快有利于房地产的发展

据统计，目前我县县城人均住房面积不足19平方米，比全国人均住房水平低5平方米。近年来，由于我县的城市化进程不断加快，城市人口不断增加，对住房的需求量也不断增长。目前县城居住了近12万人，住房需求量缺口较大。

二、房地产市场发展中存在的问题

1、房地产市场供应结构不够合理，价格上涨过快。近三年来，我县的商品房开发量基本每年控制在20万平方米以内，但由于诸多因素的影响，在供应结构上仍存在着一些不合理因素，主要表现在：普通商品房与经济适用在住房供应方式和建设规模上存在着不合理的因素，如我县在南桥村建设的经济适用住房，在供应方式与建设规模上与开发商开发的商品房就存在着不合理的因素；期房销售与现房销售价位差不够合理等，如东盟佳苑和东方巴黎商城，期房价格与现房销售价格差达120元/㎡。

2、房地产开发市场存在着不规范行为。从目前开发的情况看，除东盟佳苑具备相应的房地产开发资质外，其余开发公司均不具备相应的开发资质，同时质量体系未建立，物业管理机构不健全。

3、城部结合房地产市场秩序较为混乱。在城郊结合部位，特别是宁红大道南向三、四线及老虎洞地段，合资合作建房、无规划建房、以地入股、加层等违法建房较为混乱，因其建筑质量没有质监，无须配套、且偷税漏税现象严重，导致其销售价格比合法开发的商品房价格低得多，从而严重忧乱了我县的房地产市场。

4、拆迁工作也影响着我县房地产市场的开发。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定，也关系到城市建设的速度与规模。从目前我县城市房屋拆迁的情况来看，主要存在以下几个方面的问题：一是拆迁补偿价格的不平衡带来的影响。按照2001年出台的《城市房屋拆迁实施管理办法》的拆迁补偿标准，被拆迁人往往难以接受，如新城区划拨土地使用权拆迁土地补偿价格为每平方米108元，而老城区西摆街和鹦鹉街的拆迁补偿标准按评估地价的56%进行补偿，远远高于新城区地块每平方米108元的拆迁补偿标准。二是不能按时完成拆迁给房地产市场带来的影响。如A2、B4等地块没有完成拆迁将“生地”变成“熟地”进行出让，等到地块拍卖挂牌出让有收入后由有关部门再去拆迁，买者要等数月才可以进场开工建设，这实质上是与房地产业“卖楼花”相以的“卖地花”，等于要求开发商用现金对预期甚至下一个开发周期的建设项目进行投资，加大了开发商的投资风险，降低了投资者进行了土地竞投的兴趣，也增加了拆迁成本。同时，因拆迁进度的原因影响了每年计划房地产开发总量的控制，导致房价升高或房子积压现象。三是拆迁用地安置问题对房地产市场的影响，根椐我县新城区建设的速度，新城区在建的建设项目都应在2005年10月份之前完工，但是根椐目前实际进展情况，要想在规定的时间内完成确实存在着很大困难，主要原因是因为拆迁安置工作不能及时到位，导致拆迁工作无法顺利开展。

三、加快房地产市场建设的几点建议

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(一)房地产市场销量增长连续12个月维持下行

2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显著下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1－9月商品房屋销售面积同比负增长14.9％。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加8.7％。

购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30％以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50％左右。

(二)70个大中城市房价出现绝对下降

2008年1－9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.36％降为4季度的2.62％，继而又降为2008年l季度的0.8％和2季度的0.3％，7月为0.1％，8月和9月则为-0.1％。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.77％降为4季度的3.23％、2008年1季度的0.8％和2季度的0.4％，7月为0.1％，8月则为一0.1％，9月为-0.3％；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的5.19％降为4季度的1.81％和2008年1季度的0.4％，2季度则为-0.1％，7月为0.1％，8月则不升不降，9月为0.3％。

2008年上半年，70大中城市中有20％的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10％和15％，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15％；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5％左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。

(三)房地产开发投资意愿持续下降

2008年1－9月，房地产开发完成投资同比增长26.5％，增幅比去年同期减少3.8个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7－9月房地产开发投资增长出现快速下降。

今年1－8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少12.5个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少8.5个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。

(四)房地产开发企业资金链条日趋紧张

我国房地产开发企业融资渠道单一，2007年，与房屋需求相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和占到了42％、银行贷款占比为17％，二者之和占到了房地产开发企业资金来源的60％。

2008年1－8月，受从紧货币政策影响，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅逐步下降，由1－2月的36.9％逐月降至1－8月的11.5％，其中，银行贷款的增幅由1－2月的38.3％逐月降至1－8月的10.5％。2008年前8个月，受房地产市场需求增长减缓的影响，定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。个人按揭贷款增幅由1－2月的30.1％逐月降至1－8月负增长10.1％，1－8月增幅同比减少了80个百分点。

二、对当前房地产市场形势的几点判断

(一)房地产市场已经进入一次尚未见底、可能持续2－3年的衰退

严格地说，“市场观望态势”已经不能反映当前房地产市场的局势。人们已经清楚地看到了“国民经济以及收入增长下行周期”的到来，开始显著地、大幅地减少住房、汽车等耐用品的支出。

房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变动所决定。例如，超常的外部需求拉动经济偏热、外汇储备猛增和流动性过剩等宏观经济环境，决定了近年、特别是2007年包括房地产市场的火爆，以及整个资产市场价格的全面暴涨。同样，始自2007年4季度的宏观经济下行，叠加一系列房地产政策带来的不确定性影响，决定了本轮房地产市场的大幅调整。

从长期的、经济周期阶段分析角度看，我国的房地产市场在2005－2007年期间处于繁荣期，即周期的顶部区域。其特征是量、价的持续上行，市场中投机者活跃，房地产商利润率较高。进入2008年，房地产市场开始呈现销售量急剧下降，但房价还保持相对稳定、市场上新增楼盘逐渐减少的特征，这实际上标志着房地产市场已从周期的繁荣阶段进入到衰退阶段。

我国房地产业从1998年才开始初步形成，人们还没有真正经历过一个完整的房地产市场周期，缺乏对我国房地产周期特征的认识，因此还很难判断这到一个衰退期有多长，底部有多深。另外，房地产周期与整个宏观经济周期密切相关，而后者的发展趋势又决定于国内外多种因素的变化，目前前景还不十分明朗，这也增加了对房地产市场发展趋势进行判断的难度。

(二)房地产价格较大幅度普跌将难以避免

第一，8月份数据表明，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅为-0.1％，即环比价格指数在100以下，已经出现绝对下降。这是多年以来的第一次，很可能是具有标志性意义的转折点。

第二，许多开发商的价格策略是“明稳暗降”，即表面上保持价格不变，实际上通过各种优惠措施，如送装修、送车位、减免物业管理费甚至买房送车等刺激购房，其价格实际上已早开始下调而不是稳定。由于在我国现行统计体系下这种价格下降并不能反映出来，因此现在关于房价的统计数据很可能低估了房价实际下降的幅度，而且滞后了一段时间。

第三，据我们对宁波、武汉的调查判断，随着临近年底各项结算压力的

显现，如支付建筑商工程款、支付银行到期贷款本息和支付各项相关税款，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业(包括部分较大的企业)在流动性方面将面临更严重的考验。对当前同比房价的继续上升，实际上还是“翘尾”因素在起作用，这种情况不会持续很长时间。

第四，根据我们对国外本轮房地产市场调整过程中“量价关系”的研究借鉴，我们认为，在销售量大幅下滑的背景下，房价必将会对销售量的剧烈变动做出反应，国内房地产市场价格较大幅度(即较最高价出现10％以上的跌幅)的普跌恐难以避免。

美、英两国房地产市场“交易量”与“价格”时间序列关系呈现以下两点特征：其一，房屋销售量和价格指数(年度环比)变化趋势基本一致，二者的相关系数达到了0.88；其二，销售量的变动领先于价格指数的变动，当销售量开始下降后，同比价格指数仍在100以上，持续胶着一段时期之后，价格指数才开始出现下降。也就是说，价格变动滞后于交易量变动。在本轮全球性房地产市场调整中，美英两国市场价格下行滞后于交易量下行的时间长度有些差别。美国房地产价格指数跌到100以下的时间，滞后交易量变动时间长达6个季度，英国市场的价格变动滞后期则为2－4个季度之间。

事实上，8月份数据全国70个大中城市房价已经出现绝对下降(价格指数在100以下)。也就是说，本轮衰退中，我国房地产价格下降相对交易量变动(指数在100以下)的滞后期约为3个季度。

(三)房地产开发投资增幅将显著下滑

应强调的是，房地产开发投资增幅降速度比预计得还要快。今年上半年各月增幅均在30％以上，7月大幅下降到19.6％，8月进一步下降到18.9％。我们认为，由于建设周期较长，“建设惯性”可能使得房地产投资在2008年保持20％以上的增长速度。但是房地产业投资意愿下降的影响仍将会在年底或2009年初显现，明年呈负增长的概率很大。据我们最近在武汉调查，由于前景不明，一些房地产开发企业对新开工项目都采取建到正负零就停下来的策略。

由于房地产投资占全社会总投资的比重较大，将会拖曳整个固定资产投资增幅的进一步下降，增加宏观经济过度下滑的风险。如果2009年住宅开发投资增速下降到0－20％之间，大约导致全社会总投资增速下降5－8个百分点。加上制造业投资增速的回落，明年初全社会固定资产投资名义增速也将在20％以下。

(四)我国房地产市场下滑不会对金融体系造成严重损害

从直接原因分析，当前美国的金融体系危机是由房地产危机引发的，因此人们高度关注我国房地产市场变动对金融体系的影响。从各方面情况看，我们认为，尽管我国房地产市场已进入衰退并还将继续走低，但因房地产贷款在整个贷款余额中比例较小，商业银行对房地产金融可能导致的风险一直控制较严，居民储蓄率较高，这与美国购房零首付、家庭高负债、超前消费的情况完全不同，因此并不会对金融体系造成严重损害。在我们调查中，一些金融界人士指出相关房地产贷款的质量还是比较好的，不良率很低，因此具有较强的风险承受能力。即使房价再进一步走低至30％的幅度，银行依然可以承受。

三、端正对房地产业的认识，促进房地产市场健康发展

一是不宜再反复抑制房地产投资。住宅本身是耐用消费品，在购置时被纳入投资统计，而且将在此后50－70年的使用中，或以出租租金、或以折旧作为“虚拟房租”被计人每年的消费统计。此外，伴随购房还会发生一系列的消费支出。应该说，如果没有住宅投资，会更深刻、更长期地抑制我国消费增长。

二是不宜把“住房保障”泛化为普遍的“社会福利”。住房保障是社会保障体系的一个组成部分，因而与社会保障一样，不能将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福利。目前的经济适用房、限价房、以及现实中繁衍出的“定向两限房”，均是变相福利房，是在向“广大的中等收入者”进行资产补贴，实际上偏离了对低收入者救助的本质含义。此外，含补贴的物品将永远供不应求。政策性住房供给比例的过分扩大，只会带来对市场正常需求的抑制，进而带来对市场的破坏。鉴于经济适用房已经在全社会铺开，建议严格限制其转让、出租经营等行为。

三是正确认识高房价问题的根源。一方面从长期看，稀缺而供给刚性更强的土地价格注定会伴随国民经济增长而持续上涨，而且其上涨速度会快于供给弹性较大的要素报酬(如劳动报酬)的上涨速度；另一方面，在我国现行城乡土地配置制度，“政府总量控制农地征用规模+部分领域实行招牌挂”的环境下，土地无法完全根据收益进行有效配置，会对房价上升产生进一步的推动作用。这个问题的破解需要决策层统一认识和下决心。

四、几点对策建议

当前房地产调控政策的目标可定位为力争实现一个温和的周期，减弱市场震荡的幅度和萧条阶段的长度。但由于我国还没有经历过一次真正市场意义上的房地产周期，缺乏经验和借鉴，影响房地产市场的因素又非常复杂，对当前的房地产市场发展趋势还很难正确把握。在这种情况下，仅提出以下建议供参考：

第一，当前应一步加强对房地产市场运行态势的监测和监控，完善各种调控政策预案。

第二，要明确提出防止高保障倾向，同时尽早确定住房保障范围。如果政策明确了，将有利于提高政策和市场的透明度，稳定购房者和房地产开发企业的预期，这对稳定市场至关重要。

第三，对地方政府提出的调控房地产市场的政策措施，我们倾向于采取默认甚至鼓励的态度，同时应进一步密切观察其效果。

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中图分类号：F293文献标识码： A

一、引言

我国由于各方面原因的限制，导致住房难成为很多民众普遍遇到的问题。在2011年的时候，房产行业出现了转机，全国城镇居民的平均住房面积超过了25平方米，有效的缓解了住房难的问题。但是，无论是对于房地产行业的发展还是对于百姓住房，受到市场环境的影响和国际金融形势的干扰，我国的房地产行业面临着巨大的挑战。把握房地产行业的发展方向，预知其市场风险，直接关系到房产市场能否保持稳定和健康，关系到国家经济发展和民生的方方面面。因此，关于房地产市场现状和问题的研究就显得很关键，对今后房地产的发展有一定的参考价值。

二、我国房地产市场目前的运行现状

2.1土地储备是拉动发展房产发展的重要因素

在2013年的第一季度，房产开发和投资保持了较高的发展速度，与之相比，同期的销售则放缓。国家统计局5月份公布的数据表明：第一季度全国的房产开发投资增加了35%，和去年同一时期相比增速变缓。申银金融分析师表示：在一手房销售受阻的情况下，房产投资持续走高，主要原因有两个方面：第一个是前提买地尾款的支付；第二个是保障性住房的持续开工。

2.2企业资金链面临考验

在面对国家对房地产行业不断实施的宏观调控的政策下，很多企业在融资和贷款方面受阻，这从侧面也看出房产行业面对的问题。据相关统计结果显示：在第一季度，在房产企业的资金来源受到限制，开发投资高位运行的环境下，今后1-2个季度房产开发企业可能会面临更大的资金屏障。很明显的是：随着房产企业资金的紧张，将会进一步影响到企业下一步的发展战略。在面对随时会断裂的资金链面前，企业能否有效的扭转不利局面，更多的会考验其在拿地、融资和营销等方面的应对能力。不管怎样，财务化都将是所有企业形成的共识。

2.3开发供给仍处于缓慢恢复姿态

房地产企业囤下的土地可以满足其几年开发的需要，并且很多一线城市的土地供给已经趋于保守。从这一点可以看出房产最近的走势变化。进入今年3月份来，很多地区的土地出现了较低成交，过去很多抢地购买的火爆局面已经远去。由于很多开发商已经囤集了大量的土地，其纷纷减慢买地的步伐，更多的是静观市场变化。在当前房产行业相对低迷的情况下，很多企业在今年都开始放缓拿地速度，谨慎的维持现有资金。同时，一线甚至二线城市的土地供应量逐渐放缓，和往年比没有较大的增长，这是房价居高不下，持续增长的原因之一。以广州为例，其住宅用地的供给量从2008-2011的量分别是1400、1300、1350和1480公顷，平均波幅正负绝对值较小，维持在较低的水平上。

2.4市场销售较快增长，价格上涨较快

最近的一项数据表明：一些规模较大房地产企业的依然保持着较快的增长速度。在公布出来的第一季度开发商销售业绩的数据表明：十大开发商第一季度楼盘销售突破千亿元，并且有百分之80的企业涨幅过大超过了国家的调控基准线。数据表明：十大房产开发商的销售额比去年同期增加了百分之20，在国家加强宏观调控的背景下，房产企业还能保持较快的增长，主要原因有以下几点：一些开放企业将去年年底的部分销售业绩加入到第一季度的财报中，提升了第一季度的销售额第二个是一些开发商。将注意力转向受调控政策影响较小的二线、三线城市中，促进了整体业绩的上升。第三个是虽然目前国家抑制房价上升， 但是百姓对于住房的需求量仍然很大，为开放商的业绩提升奠定较强的基础。

三、带动房价上涨的因素

3.1客观原因

1．拿地价格上升

房价不断上涨的根本原因是土地供求紧张引发的开发商拿地价格不断上涨，这就加速了房价的上涨。地方政府是这个现象的受益者，通过卖地，地方政府获取了巨大的利益，在一定程度上也促进了开放商的卖地欲望。

2．资金流动性较大

资金巨大的流动性，导致很多资金流没有找到合适的投资通道，并且由于房产行业增值较快，很多投资者对房产行业非常的偏爱。在这种刚性的需求刺激下，资金流动性的泛滥势必会进一步推动了房价的上涨。

3．经济发展必然结果

从目前供求关系来看，土地依然是稀缺的资源，随着百姓对住房需求量的不断增强，房价的上涨也是经济发展到一定程度时候的必然结果。

3.2主观原因

1．地方政府推动

在当前，我国城镇居民的住房自由化率高达百分之八十。房产和建筑的增加值在GDP中所占的比例高达百分之十。政府为了扩大内需，持续的推动经济平稳增长，必然将房产作为一项重要的手段。为了获取更多的利益，促进地方收入，很多地方政府对于房价的高涨乐此不疲，坐收渔翁之利。地方政府对卖地行为的纵容，导致地价不断上涨，这就直接导致了房价的攀升。

2．开发商刻意操作

当前，除了容积率之外，土地的价格和处置全部被开发商所掌控，这就形成了较强的市场垄断。在百姓需求量一定并且不断上涨的情况下，开发商所面对的外部的价格竞争力较小，开发商共同定价，共同获利，形成较强的行业内部垄断。

3．消费者、投机者推波助澜

房产价格的不断上涨，导致很多消费者和投资者对楼市过度看好，从而引发了投资的盲目和跟风。并且，由于投资渠道狭隘，很多投机者在其中推波助澜，加速了房价的涨幅。

四、楼市存在的问题

4.1近期问题

第一，中国经济的发展会被房产行业中的虚假购买力所透支，我国住房问题主要集中在：房产行业一开始就快速的引入了国外的按揭付款的购房方式，促进了购房的能力和需求在短期内突然放大，加剧了供求关系之间的恶化。

第二，很多投机者和房产商囤积大量的房源，散步各种谣言，进一步加速了供求关系之间的矛盾，让房产价格在前几年飞速的上涨。客观的说，人们对于房产的需求量肯定是客观存在的，很多人面临着结婚、组建家庭、进城，促进了购房需求的上涨。另一方面，在购买力的角度上来说，按揭付款的买房方式让人们感觉购房变得更加容易，促进了人们购房欲望的上涨，这也加速了房价的持续走高。

第三，房产高价加快了社会贫富的差距：房产超高的利润让财富从各个方面迅速的向地产商那里聚集，同时，花高价买房的民众以及买不起房子的民众，对于房价居高不下存在非常强烈的反感和排斥心理，这也加速了阶层矛盾的激化。很多的财富汇聚在少部分人手中，对我国经济、社会的平衡发展构成较大的风险。

第四，房价高升提升物价水平和生产成本：房产居高不下也会带动其他行业的成本上升。房地产行业的高歌猛进，也为 建材、钢材等行业提供了发展机遇，促进了这些建设原料价格的飞涨，进而提升了整个社会的生产成本。生产升本的上升就导致产品的价格也会变得越来越高，房价的高升会带来各种生活成本的上涨，在人们工资涨幅较小的情况下，无疑进一步加速了社会的矛盾。

4.2深层次问题

1.重视房产行业经济职能，忽视其社会保障职能

长时间的畸形发展，导致房产行业出现了各种弊病，甚至可以说是顽疾。

一些地方政府对房产行业的市场化过于依赖，将其作为财政收入的主要源头，同时，住房保障的缺失，加快了房价的高涨，很多中低层收入的人群无法购房，生活缺乏最基本的保障。从上世纪末到2003年，全国住房的每平米均价仅仅上涨了350元左右，但是在2007年到2012年间，房价已经足足翻了几倍。高企难降的房价让绝大多数家庭无法购买房子。所以将地产行业作为我国的支柱产业，挤压其他行业的消费和发展，吸收大量的资金流，必然将中国经济推向泡沫的深渊。

同时，放大房产行业的经济和投资属性，忽略了百姓对住房的社会保障需要，这就脱离了百姓的本质需要，加速了房产资源的不平衡配置，加剧社会矛盾，引发新的问题。

2.二、三级市场发育不完善

从目前看来，房地产三级市场得以启动的主要办法是通过住宅置换和公住房上市的手段。但是由于过去的种种原因限制，存量住房的主要体现就是公共住房。为了保证二级和三级市场能进行有效的联系，需要构建完善公住房上市和差价交换的两种主导行为。通过促进三级市场的灵活性以不断满足百姓对改善住房的需要，否则二三级市场的联系没有任何意义。

五、对未来楼市发展的一些建议

5.1理性看待房产的经济职能，强化其社会保障职能

房产行业在我国国民经济体制中一直都是占据前瞻性强、基础性高、产业支柱能力大的地位。正因为房地产行业拥有这么重要的地位，所以其在我国的国民经济体系中，特别是在推动城市发展、城乡一体化、居民生活水平提高等方方面面起到非常关键的作用。经济是房地产发展的源泉，其次才是房地产对经济发展的作用，经济和房地产的作用顺序是不能被反过来的，否则便会引起经济发展的不平衡。目前，房地产行业对内需的拉动能力和前景不够明朗，主要表现在：第一，房价已经远远的超出普通百姓所能承受的极限范围，促进楼市的回暖、提升房产交易额的努力相对较困难。另一方面，房产行业在经历了多年的非理性开发和扩张后，高额的房价让购房者承担着较大的经济压力，抑制了其在其他方面的消费欲望。只有通过不断的提升消费需要，促进房价“接地气”，才能够有效的解决目前房产行业的诸多问题，满足人们的生活保障需要。

但是，住房保障制度在我国实施的时间有限，政策在制定的时候难免会出现缺陷。随着住房保障制度的实施和住房供求关系的不断变化，其也会呈现出较多的问题。提升我国住房保障制度的策略主要有以下几点：第一，加快公共支出财政的建设速度，有效的转变政府的职能方向。第二，搭建层次化强的住房保障机制。第三，对现行的住房公积金体系进行必要的改革，建设面向人群更广的公积金制度，满足更多的人的购房需求。第四，不断完善购房保障体系，加强对保障目标人群的甄别和管理。

4.2引导二、三级市场的健全发育

要想实现这一目标，需要将二级市场和三级市场的运营有效实施起来，以实现两个市场的有效联动。在保证二三级市场有效联动的同时，还要注重相关的规范工作，大力促进租赁行业的发展，加大促销手段。同时，还要进一步监督和规范房产中介公司，引导媒体适量的房产信息，促进整个市场的健康的发展。最后，还要加大行政监督力度，对市场的违法行为进行整治和处理。通过以上手段，可以有效的扭转防长行业市场发育不平衡的现状，进一步促进房产市场的规范化和平衡化的发展。

六、总结

目前，我国的房地产市场还处在诸多利益方的博弈中，在此期间，市场的问题和风险随着经济形式的变化也在不断突显出来。并且，房产行业的监督和调控又是一项系统化强、专业程度深的浩大工程，需要房产行业相关的所有利益方（中介、消费者、政府和开发商等）共同努力来实现。本文通过论述我国房产行业的现状、问题，并提出解决策略，并结合一些统计数据加以佐证，期望能对我国房产行业的发展有一定的参考价值。

参考文献：

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