房地产市场建议范文

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房地产行业属于国民经济的第三产业，由于国家经济的持续发展以及国民生活水平的持续提升，房地产得到了显著的发展。房地产属于新兴产业，在高速发展的过程中，显示出了一些问题，部分地区出现了房地产行业投资过热的情况，出现房地产泡沫。因此国家需要给房地产的发展提供更多的支持和干预，需要提出相应的政策来进行调整，改善现阶段房地产行业的结构，使得房地产行业能够得到更好的发展。

1房地产市场的发展情况

1.1炒房比例下降，部分城市房价下跌

由于受到了国家政策的调控，买房卖房需要缴税，炒房投机比例开始收缩，部分城市的房价比较高，不过面临着比较严重的下降压力，做出了下调的调整。特别是2012年一部分大中城市的房价明显下调，多数的中介房产交易量出现了下跌的趋势，部分开发商选择折扣以及赠品的形式来提升房产的交易量。一般情况下民众在国家政策面前选择的都是观望的态度，虽然房价出现了下降的情况，但是下降比例比较有限。

1.2房价依旧偏高

近段时间人民消费水平持续提升，国家的内需持续扩大，这样也就出现了通货膨胀的情况，物价持续增高。由于城市化的扩大，乡镇人口开始向城市发展，所以可以使用的土地面积越来越少，土地的价格也在持续上升。这些都会增加开发商的成本，而且会降低开放商的利润，这样就会选择提升房价的形式来获取更多的利益。不仅如此，国家出台一些控制措施，有效地降低房地产商以及投资商可得利益，因此会出现开发商提升价格的情况，房产商以及投资商会将增加的成本转到买房人的身上，这就是出现提升价格的主要原因。普通民众一般会有买涨不买跌的心理，由于害怕房价会持续上升，所以会陷入价格怪圈。

2房地产所存在的问题

2.1商品房价格上涨速度比较快

最近几年由于经济的持续发展，物价持续提高，人民生活水平持续完善，我们国家大部分省市商品房价大幅度上升。由于商品价格持续上涨，利润越来越多，大多数闲散资金开始进入房地产市场，吸引了大量的购房者。一部分人选择银行贷款的形式来买房子，并且出现了囤积房子的情况，恶意提升房价。为了应对这样的一种情况，大多数消费者不明确具体的形式，纷纷借款购买，进而出现泡沫经济，要是继续如此发展，就会限制到房地产市场的发展，并且会影响到金融的安全。

2.2信贷风险加剧

房地产的开发和建成需要较多的资金，大多数的房产商选择银行贷款。在开发房产以及销售房产的时候，会涉及到意外的因素，开发商不能按时还款，出现信贷危机。不仅如此，因为房产利润比较可观，大多数人投资房产，炒房的人越来越多，这些人员借助银行贷款的形式来炒房，哄抬物价，要是国家选择宏观政策，房价下降，使得投资商资金链断裂，进而出现更多的信贷风险。

2.3住房保障体系不够完善

因为现阶段房价持续上升，人民买房的问题变得越来越重要，日常生活受到买房难的困影响到国民经济的发展。国家需要调整房产市场，住房保障体系的建设对于房地产市场调控来说是比较重要的。不过因为没有足够的资金，地方政府不能及时采取相应的措施，住房保障体系建设速度也会变慢。

3房地产市场健康发展的措施

3.1提升购房成本，发展廉租房

提升购置多套房产成本以及持有多套房产成本会降低房产购置人员以及持有人员的收益，进而出现观望时期。经过理性回归之后，会使得这些人在心理账户方面重新绘制相关的曲线。因为出现了廉租房以及经济适用房进而影响到了对于房地产的需求，这样会降低房产购置人员和拥有人员对于房地产的投资热情，进而出现更加理性的投资决策。

3.2正确引导舆论，防止利益集团强化

房产高收益预期舆论导向对于房地产利益集团提升房地产的价格比较重要，由于媒体传播形式变得越来越多，所以舆论宣传所造成的影响越来越高，对于大众而言，借助舆论的宣传作用可以充分地明确房地产市场的实际情况。不过现代的媒体中能够完全独立在房地产市场之外的比较少，要是出现了房价上涨的舆论就会刺激到大众的神经，这样就会使得房价持续上升，所以需要增强对于舆论宣传管理的重视。

3.3积极推广投资理财知识

政府需要鼓励金融部门或者金融机构采取措施提升民众的投资理财知识，这样能够使得大众可以明显投资工具中的优势和劣势，明确房地产投资所存在的风险，进而可以明确自己的投资需求，正确对待房地产的上涨，这样能够避免出现非理性投资的情况。

4房地产市场的发展趋势

我国政府部门为了控制快速上升的房价进而出台了相应的政策，自从我国加入WTO之后，对成员国做出承诺，房地产市场会在如今的基础上面得到更加深入的发展，主要的趋势包括：①增强保障性住房。国家增强对于保障性住房的建设，不过中国人口比较多，这样在分配的时候就会出现较多的问题，并且仅仅依靠保障性住房很难有效地解决中国住房问题；②中国房地产在未来十年中会经历较快的发展。通过对于中国经济增长情况以及城市化发展情况的分析能够看出，中国房地产价格不会出现快速降低的情况；③现阶段房地产价格基本达到最高点。现阶段不会再出现大幅度上涨的情况，主要是因为所采取的政策所发挥的作用越来越明显，人们开始出现预期情绪以及观望情绪。

5结束语

自从改革开放到现在，房地产得到了显著的发展，并且渐渐的变成国民经济的主要行业，变成国民经济发展新的经济增长点以及消费热点，房地产的发展需要符合市场发展的规律，而且需要满足基本国情，能够正确的控制房地产市场，这样能够有效地控制房地产的价格，可以正确的使用土地资源，防止出现房地产泡沫经济，使得房地产市场得到更加健康的发展。

参考文献：

[1]季忠富.我国房地产市场的现状分析及建议[J].住宅与房地产,2017,(5):9+19.

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1、区位优势有利于我县房地产市场的发展

我县处于湘、鄂、赣三省交汇处，县城距离九江、南昌、武汉、长沙等大中城市都在200公里以上，这对于开发商来说，交通上是劣势，但在房地产市场方面却是一个优势。我县有近19万人在外务工，这部分人在商品房销售时占了相当的比重，换句话说，这部分人当中相当一部分挣钱回来后不可能到大中城市购房，而选择在县城购房。因此，从某种意义上说，修水县城容易形成一个边贸次中心城市，这给我县房地产形成巨大的市场带来了一定的发展空间。

2、政府宏观调控政策有利于房地市场的发展

2002年以来，县委、县政府把开发南城区作为“353”战略的重中之重。因此，在制订相关政策上给予了房地产市场巨大的发展空间：一是在建设审批上，做到控制城北、发展城南，严格控制个人建房和杜绝干部集资建房；二是严格控制土地市场的投放方向和投放总量，按照市场的需求，我县商品房的总量每年控制在20万平方米以内，土地投放总量基本每年控制在180亩以内，所有用于房地产开发的经营性用地全部实行招拍挂出让制度，使房地产供地需求处于一个透明、保和的状态，从而刺激供求关系的平衡与稳定。

3、相关优惠政策有利于房地产市场的发展

一是鼓励农民进城购房，可享受县城居民同等待遇，购买商品房的相关费税实行减免或优惠；二是在新城启动建设时期，开发建设的相关规费实行规费包干优惠制度，如建设规费控制在每平方米15元以内；三是鼓励干部职工到新城购买商品房，凡到新城区购买商品房的企事业单位干部职工，可享受本单位2万元的补贴，这在很大程度上刺激了干部购房的欲望，同时也带动了二手房的交易，从而激活了整个房地产市场。

4、县城南移战略也有利于房地产市场的发展

从2002年开始，县委、县政府已着手实施开发城南区工作，至目前为止，县行政中心办公大楼已建成，新城相关的基础配套也进一步完善，学校、医疗等公益性配套设施也一应俱全。2005年全县25个行政事业单位将陆续南迁，由于单位的搬迁，将再一次会刺激房地产价格的飚升。

5、城市化进程的加快有利于房地产的发展

据统计，目前我县县城人均住房面积不足19平方米，比全国人均住房水平低5平方米。近年来，由于我县的城市化进程不断加快，城市人口不断增加，对住房的需求量也不断增长。目前县城居住了近12万人，住房需求量缺口较大。

二、房地产市场发展中存在的问题

1、房地产市场供应结构不够合理，价格上涨过快。近三年来，我县的商品房开发量基本每年控制在20万平方米以内，但由于诸多因素的影响，在供应结构上仍存在着一些不合理因素，主要表现在：普通商品房与经济适用在住房供应方式和建设规模上存在着不合理的因素，如我县在南桥村建设的经济适用住房，在供应方式与建设规模上与开发商开发的商品房就存在着不合理的因素；期房销售与现房销售价位差不够合理等，如东盟佳苑和东方巴黎商城，期房价格与现房销售价格差达120元/㎡。

2、房地产开发市场存在着不规范行为。从目前开发的情况看，除东盟佳苑具备相应的房地产开发资质外，其余开发公司均不具备相应的开发资质，同时质量体系未建立，物业管理机构不健全。

3、城部结合房地产市场秩序较为混乱。在城郊结合部位，特别是宁红大道南向三、四线及老虎洞地段，合资合作建房、无规划建房、以地入股、加层等违法建房较为混乱，因其建筑质量没有质监，无须配套、且偷税漏税现象严重，导致其销售价格比合法开发的商品房价格低得多，从而严重忧乱了我县的房地产市场。

4、拆迁工作也影响着我县房地产市场的开发。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定，也关系到城市建设的速度与规模。从目前我县城市房屋拆迁的情况来看，主要存在以下几个方面的问题：一是拆迁补偿价格的不平衡带来的影响。按照2001年出台的《城市房屋拆迁实施管理办法》的拆迁补偿标准，被拆迁人往往难以接受，如新城区划拨土地使用权拆迁土地补偿价格为每平方米108元，而老城区西摆街和鹦鹉街的拆迁补偿标准按评估地价的56%进行补偿，远远高于新城区地块每平方米108元的拆迁补偿标准。二是不能按时完成拆迁给房地产市场带来的影响。如A2、B4等地块没有完成拆迁将“生地”变成“熟地”进行出让，等到地块拍卖挂牌出让有收入后由有关部门再去拆迁，买者要等数月才可以进场开工建设，这实质上是与房地产业“卖楼花”相以的“卖地花”，等于要求开发商用现金对预期甚至下一个开发周期的建设项目进行投资，加大了开发商的投资风险，降低了投资者进行了土地竞投的兴趣，也增加了拆迁成本。同时，因拆迁进度的原因影响了每年计划房地产开发总量的控制，导致房价升高或房子积压现象。三是拆迁用地安置问题对房地产市场的影响，根椐我县新城区建设的速度，新城区在建的建设项目都应在2005年10月份之前完工，但是根椐目前实际进展情况，要想在规定的时间内完成确实存在着很大困难，主要原因是因为拆迁安置工作不能及时到位，导致拆迁工作无法顺利开展。

三、加快房地产市场建设的几点建议

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(一)房地产市场销量增长连续12个月维持下行

2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显著下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1－9月商品房屋销售面积同比负增长14.9％。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加8.7％。

购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30％以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50％左右。

(二)70个大中城市房价出现绝对下降

2008年1－9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.36％降为4季度的2.62％，继而又降为2008年l季度的0.8％和2季度的0.3％，7月为0.1％，8月和9月则为-0.1％。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.77％降为4季度的3.23％、2008年1季度的0.8％和2季度的0.4％，7月为0.1％，8月则为一0.1％，9月为-0.3％；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的5.19％降为4季度的1.81％和2008年1季度的0.4％，2季度则为-0.1％，7月为0.1％，8月则不升不降，9月为0.3％。

2008年上半年，70大中城市中有20％的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10％和15％，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15％；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5％左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。

(三)房地产开发投资意愿持续下降

2008年1－9月，房地产开发完成投资同比增长26.5％，增幅比去年同期减少3.8个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7－9月房地产开发投资增长出现快速下降。

今年1－8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少12.5个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少8.5个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。

(四)房地产开发企业资金链条日趋紧张

我国房地产开发企业融资渠道单一，2007年，与房屋需求相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和占到了42％、银行贷款占比为17％，二者之和占到了房地产开发企业资金来源的60％。

2008年1－8月，受从紧货币政策影响，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅逐步下降，由1－2月的36.9％逐月降至1－8月的11.5％，其中，银行贷款的增幅由1－2月的38.3％逐月降至1－8月的10.5％。2008年前8个月，受房地产市场需求增长减缓的影响，定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。个人按揭贷款增幅由1－2月的30.1％逐月降至1－8月负增长10.1％，1－8月增幅同比减少了80个百分点。

二、对当前房地产市场形势的几点判断

(一)房地产市场已经进入一次尚未见底、可能持续2－3年的衰退

严格地说，“市场观望态势”已经不能反映当前房地产市场的局势。人们已经清楚地看到了“国民经济以及收入增长下行周期”的到来，开始显著地、大幅地减少住房、汽车等耐用品的支出。

房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变动所决定。例如，超常的外部需求拉动经济偏热、外汇储备猛增和流动性过剩等宏观经济环境，决定了近年、特别是2007年包括房地产市场的火爆，以及整个资产市场价格的全面暴涨。同样，始自2007年4季度的宏观经济下行，叠加一系列房地产政策带来的不确定性影响，决定了本轮房地产市场的大幅调整。

从长期的、经济周期阶段分析角度看，我国的房地产市场在2005－2007年期间处于繁荣期，即周期的顶部区域。其特征是量、价的持续上行，市场中投机者活跃，房地产商利润率较高。进入2008年，房地产市场开始呈现销售量急剧下降，但房价还保持相对稳定、市场上新增楼盘逐渐减少的特征，这实际上标志着房地产市场已从周期的繁荣阶段进入到衰退阶段。

我国房地产业从1998年才开始初步形成，人们还没有真正经历过一个完整的房地产市场周期，缺乏对我国房地产周期特征的认识，因此还很难判断这到一个衰退期有多长，底部有多深。另外，房地产周期与整个宏观经济周期密切相关，而后者的发展趋势又决定于国内外多种因素的变化，目前前景还不十分明朗，这也增加了对房地产市场发展趋势进行判断的难度。

(二)房地产价格较大幅度普跌将难以避免

第一，8月份数据表明，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅为-0.1％，即环比价格指数在100以下，已经出现绝对下降。这是多年以来的第一次，很可能是具有标志性意义的转折点。

第二，许多开发商的价格策略是“明稳暗降”，即表面上保持价格不变，实际上通过各种优惠措施，如送装修、送车位、减免物业管理费甚至买房送车等刺激购房，其价格实际上已早开始下调而不是稳定。由于在我国现行统计体系下这种价格下降并不能反映出来，因此现在关于房价的统计数据很可能低估了房价实际下降的幅度，而且滞后了一段时间。

第三，据我们对宁波、武汉的调查判断，随着临近年底各项结算压力的

显现，如支付建筑商工程款、支付银行到期贷款本息和支付各项相关税款，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业(包括部分较大的企业)在流动性方面将面临更严重的考验。对当前同比房价的继续上升，实际上还是“翘尾”因素在起作用，这种情况不会持续很长时间。

第四，根据我们对国外本轮房地产市场调整过程中“量价关系”的研究借鉴，我们认为，在销售量大幅下滑的背景下，房价必将会对销售量的剧烈变动做出反应，国内房地产市场价格较大幅度(即较最高价出现10％以上的跌幅)的普跌恐难以避免。

美、英两国房地产市场“交易量”与“价格”时间序列关系呈现以下两点特征：其一，房屋销售量和价格指数(年度环比)变化趋势基本一致，二者的相关系数达到了0.88；其二，销售量的变动领先于价格指数的变动，当销售量开始下降后，同比价格指数仍在100以上，持续胶着一段时期之后，价格指数才开始出现下降。也就是说，价格变动滞后于交易量变动。在本轮全球性房地产市场调整中，美英两国市场价格下行滞后于交易量下行的时间长度有些差别。美国房地产价格指数跌到100以下的时间，滞后交易量变动时间长达6个季度，英国市场的价格变动滞后期则为2－4个季度之间。

事实上，8月份数据全国70个大中城市房价已经出现绝对下降(价格指数在100以下)。也就是说，本轮衰退中，我国房地产价格下降相对交易量变动(指数在100以下)的滞后期约为3个季度。

(三)房地产开发投资增幅将显著下滑

应强调的是，房地产开发投资增幅降速度比预计得还要快。今年上半年各月增幅均在30％以上，7月大幅下降到19.6％，8月进一步下降到18.9％。我们认为，由于建设周期较长，“建设惯性”可能使得房地产投资在2008年保持20％以上的增长速度。但是房地产业投资意愿下降的影响仍将会在年底或2009年初显现，明年呈负增长的概率很大。据我们最近在武汉调查，由于前景不明，一些房地产开发企业对新开工项目都采取建到正负零就停下来的策略。

由于房地产投资占全社会总投资的比重较大，将会拖曳整个固定资产投资增幅的进一步下降，增加宏观经济过度下滑的风险。如果2009年住宅开发投资增速下降到0－20％之间，大约导致全社会总投资增速下降5－8个百分点。加上制造业投资增速的回落，明年初全社会固定资产投资名义增速也将在20％以下。

(四)我国房地产市场下滑不会对金融体系造成严重损害

从直接原因分析，当前美国的金融体系危机是由房地产危机引发的，因此人们高度关注我国房地产市场变动对金融体系的影响。从各方面情况看，我们认为，尽管我国房地产市场已进入衰退并还将继续走低，但因房地产贷款在整个贷款余额中比例较小，商业银行对房地产金融可能导致的风险一直控制较严，居民储蓄率较高，这与美国购房零首付、家庭高负债、超前消费的情况完全不同，因此并不会对金融体系造成严重损害。在我们调查中，一些金融界人士指出相关房地产贷款的质量还是比较好的，不良率很低，因此具有较强的风险承受能力。即使房价再进一步走低至30％的幅度，银行依然可以承受。

三、端正对房地产业的认识，促进房地产市场健康发展

一是不宜再反复抑制房地产投资。住宅本身是耐用消费品，在购置时被纳入投资统计，而且将在此后50－70年的使用中，或以出租租金、或以折旧作为“虚拟房租”被计人每年的消费统计。此外，伴随购房还会发生一系列的消费支出。应该说，如果没有住宅投资，会更深刻、更长期地抑制我国消费增长。

二是不宜把“住房保障”泛化为普遍的“社会福利”。住房保障是社会保障体系的一个组成部分，因而与社会保障一样，不能将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福利。目前的经济适用房、限价房、以及现实中繁衍出的“定向两限房”，均是变相福利房，是在向“广大的中等收入者”进行资产补贴，实际上偏离了对低收入者救助的本质含义。此外，含补贴的物品将永远供不应求。政策性住房供给比例的过分扩大，只会带来对市场正常需求的抑制，进而带来对市场的破坏。鉴于经济适用房已经在全社会铺开，建议严格限制其转让、出租经营等行为。

三是正确认识高房价问题的根源。一方面从长期看，稀缺而供给刚性更强的土地价格注定会伴随国民经济增长而持续上涨，而且其上涨速度会快于供给弹性较大的要素报酬(如劳动报酬)的上涨速度；另一方面，在我国现行城乡土地配置制度，“政府总量控制农地征用规模+部分领域实行招牌挂”的环境下，土地无法完全根据收益进行有效配置，会对房价上升产生进一步的推动作用。这个问题的破解需要决策层统一认识和下决心。

四、几点对策建议

当前房地产调控政策的目标可定位为力争实现一个温和的周期，减弱市场震荡的幅度和萧条阶段的长度。但由于我国还没有经历过一次真正市场意义上的房地产周期，缺乏经验和借鉴，影响房地产市场的因素又非常复杂，对当前的房地产市场发展趋势还很难正确把握。在这种情况下，仅提出以下建议供参考：

第一，当前应一步加强对房地产市场运行态势的监测和监控，完善各种调控政策预案。

第二，要明确提出防止高保障倾向，同时尽早确定住房保障范围。如果政策明确了，将有利于提高政策和市场的透明度，稳定购房者和房地产开发企业的预期，这对稳定市场至关重要。

第三，对地方政府提出的调控房地产市场的政策措施，我们倾向于采取默认甚至鼓励的态度，同时应进一步密切观察其效果。

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中图分类号：F293文献标识码： A

一、引言

我国由于各方面原因的限制，导致住房难成为很多民众普遍遇到的问题。在2011年的时候，房产行业出现了转机，全国城镇居民的平均住房面积超过了25平方米，有效的缓解了住房难的问题。但是，无论是对于房地产行业的发展还是对于百姓住房，受到市场环境的影响和国际金融形势的干扰，我国的房地产行业面临着巨大的挑战。把握房地产行业的发展方向，预知其市场风险，直接关系到房产市场能否保持稳定和健康，关系到国家经济发展和民生的方方面面。因此，关于房地产市场现状和问题的研究就显得很关键，对今后房地产的发展有一定的参考价值。

二、我国房地产市场目前的运行现状

2.1土地储备是拉动发展房产发展的重要因素

在2013年的第一季度，房产开发和投资保持了较高的发展速度，与之相比，同期的销售则放缓。国家统计局5月份公布的数据表明：第一季度全国的房产开发投资增加了35%，和去年同一时期相比增速变缓。申银金融分析师表示：在一手房销售受阻的情况下，房产投资持续走高，主要原因有两个方面：第一个是前提买地尾款的支付；第二个是保障性住房的持续开工。

2.2企业资金链面临考验

在面对国家对房地产行业不断实施的宏观调控的政策下，很多企业在融资和贷款方面受阻，这从侧面也看出房产行业面对的问题。据相关统计结果显示：在第一季度，在房产企业的资金来源受到限制，开发投资高位运行的环境下，今后1-2个季度房产开发企业可能会面临更大的资金屏障。很明显的是：随着房产企业资金的紧张，将会进一步影响到企业下一步的发展战略。在面对随时会断裂的资金链面前，企业能否有效的扭转不利局面，更多的会考验其在拿地、融资和营销等方面的应对能力。不管怎样，财务化都将是所有企业形成的共识。

2.3开发供给仍处于缓慢恢复姿态

房地产企业囤下的土地可以满足其几年开发的需要，并且很多一线城市的土地供给已经趋于保守。从这一点可以看出房产最近的走势变化。进入今年3月份来，很多地区的土地出现了较低成交，过去很多抢地购买的火爆局面已经远去。由于很多开发商已经囤集了大量的土地，其纷纷减慢买地的步伐，更多的是静观市场变化。在当前房产行业相对低迷的情况下，很多企业在今年都开始放缓拿地速度，谨慎的维持现有资金。同时，一线甚至二线城市的土地供应量逐渐放缓，和往年比没有较大的增长，这是房价居高不下，持续增长的原因之一。以广州为例，其住宅用地的供给量从2008-2011的量分别是1400、1300、1350和1480公顷，平均波幅正负绝对值较小，维持在较低的水平上。

2.4市场销售较快增长，价格上涨较快

最近的一项数据表明：一些规模较大房地产企业的依然保持着较快的增长速度。在公布出来的第一季度开发商销售业绩的数据表明：十大开发商第一季度楼盘销售突破千亿元，并且有百分之80的企业涨幅过大超过了国家的调控基准线。数据表明：十大房产开发商的销售额比去年同期增加了百分之20，在国家加强宏观调控的背景下，房产企业还能保持较快的增长，主要原因有以下几点：一些开放企业将去年年底的部分销售业绩加入到第一季度的财报中，提升了第一季度的销售额第二个是一些开发商。将注意力转向受调控政策影响较小的二线、三线城市中，促进了整体业绩的上升。第三个是虽然目前国家抑制房价上升， 但是百姓对于住房的需求量仍然很大，为开放商的业绩提升奠定较强的基础。

三、带动房价上涨的因素

3.1客观原因

1．拿地价格上升

房价不断上涨的根本原因是土地供求紧张引发的开发商拿地价格不断上涨，这就加速了房价的上涨。地方政府是这个现象的受益者，通过卖地，地方政府获取了巨大的利益，在一定程度上也促进了开放商的卖地欲望。

2．资金流动性较大

资金巨大的流动性，导致很多资金流没有找到合适的投资通道，并且由于房产行业增值较快，很多投资者对房产行业非常的偏爱。在这种刚性的需求刺激下，资金流动性的泛滥势必会进一步推动了房价的上涨。

3．经济发展必然结果

从目前供求关系来看，土地依然是稀缺的资源，随着百姓对住房需求量的不断增强，房价的上涨也是经济发展到一定程度时候的必然结果。

3.2主观原因

1．地方政府推动

在当前，我国城镇居民的住房自由化率高达百分之八十。房产和建筑的增加值在GDP中所占的比例高达百分之十。政府为了扩大内需，持续的推动经济平稳增长，必然将房产作为一项重要的手段。为了获取更多的利益，促进地方收入，很多地方政府对于房价的高涨乐此不疲，坐收渔翁之利。地方政府对卖地行为的纵容，导致地价不断上涨，这就直接导致了房价的攀升。

2．开发商刻意操作

当前，除了容积率之外，土地的价格和处置全部被开发商所掌控，这就形成了较强的市场垄断。在百姓需求量一定并且不断上涨的情况下，开发商所面对的外部的价格竞争力较小，开发商共同定价，共同获利，形成较强的行业内部垄断。

3．消费者、投机者推波助澜

房产价格的不断上涨，导致很多消费者和投资者对楼市过度看好，从而引发了投资的盲目和跟风。并且，由于投资渠道狭隘，很多投机者在其中推波助澜，加速了房价的涨幅。

四、楼市存在的问题

4.1近期问题

第一，中国经济的发展会被房产行业中的虚假购买力所透支，我国住房问题主要集中在：房产行业一开始就快速的引入了国外的按揭付款的购房方式，促进了购房的能力和需求在短期内突然放大，加剧了供求关系之间的恶化。

第二，很多投机者和房产商囤积大量的房源，散步各种谣言，进一步加速了供求关系之间的矛盾，让房产价格在前几年飞速的上涨。客观的说，人们对于房产的需求量肯定是客观存在的，很多人面临着结婚、组建家庭、进城，促进了购房需求的上涨。另一方面，在购买力的角度上来说，按揭付款的买房方式让人们感觉购房变得更加容易，促进了人们购房欲望的上涨，这也加速了房价的持续走高。

第三，房产高价加快了社会贫富的差距：房产超高的利润让财富从各个方面迅速的向地产商那里聚集，同时，花高价买房的民众以及买不起房子的民众，对于房价居高不下存在非常强烈的反感和排斥心理，这也加速了阶层矛盾的激化。很多的财富汇聚在少部分人手中，对我国经济、社会的平衡发展构成较大的风险。

第四，房价高升提升物价水平和生产成本：房产居高不下也会带动其他行业的成本上升。房地产行业的高歌猛进，也为 建材、钢材等行业提供了发展机遇，促进了这些建设原料价格的飞涨，进而提升了整个社会的生产成本。生产升本的上升就导致产品的价格也会变得越来越高，房价的高升会带来各种生活成本的上涨，在人们工资涨幅较小的情况下，无疑进一步加速了社会的矛盾。

4.2深层次问题

1.重视房产行业经济职能，忽视其社会保障职能

长时间的畸形发展，导致房产行业出现了各种弊病，甚至可以说是顽疾。

一些地方政府对房产行业的市场化过于依赖，将其作为财政收入的主要源头，同时，住房保障的缺失，加快了房价的高涨，很多中低层收入的人群无法购房，生活缺乏最基本的保障。从上世纪末到2003年，全国住房的每平米均价仅仅上涨了350元左右，但是在2007年到2012年间，房价已经足足翻了几倍。高企难降的房价让绝大多数家庭无法购买房子。所以将地产行业作为我国的支柱产业，挤压其他行业的消费和发展，吸收大量的资金流，必然将中国经济推向泡沫的深渊。

同时，放大房产行业的经济和投资属性，忽略了百姓对住房的社会保障需要，这就脱离了百姓的本质需要，加速了房产资源的不平衡配置，加剧社会矛盾，引发新的问题。

2.二、三级市场发育不完善

从目前看来，房地产三级市场得以启动的主要办法是通过住宅置换和公住房上市的手段。但是由于过去的种种原因限制，存量住房的主要体现就是公共住房。为了保证二级和三级市场能进行有效的联系，需要构建完善公住房上市和差价交换的两种主导行为。通过促进三级市场的灵活性以不断满足百姓对改善住房的需要，否则二三级市场的联系没有任何意义。

五、对未来楼市发展的一些建议

5.1理性看待房产的经济职能，强化其社会保障职能

房产行业在我国国民经济体制中一直都是占据前瞻性强、基础性高、产业支柱能力大的地位。正因为房地产行业拥有这么重要的地位，所以其在我国的国民经济体系中，特别是在推动城市发展、城乡一体化、居民生活水平提高等方方面面起到非常关键的作用。经济是房地产发展的源泉，其次才是房地产对经济发展的作用，经济和房地产的作用顺序是不能被反过来的，否则便会引起经济发展的不平衡。目前，房地产行业对内需的拉动能力和前景不够明朗，主要表现在：第一，房价已经远远的超出普通百姓所能承受的极限范围，促进楼市的回暖、提升房产交易额的努力相对较困难。另一方面，房产行业在经历了多年的非理性开发和扩张后，高额的房价让购房者承担着较大的经济压力，抑制了其在其他方面的消费欲望。只有通过不断的提升消费需要，促进房价“接地气”，才能够有效的解决目前房产行业的诸多问题，满足人们的生活保障需要。

但是，住房保障制度在我国实施的时间有限，政策在制定的时候难免会出现缺陷。随着住房保障制度的实施和住房供求关系的不断变化，其也会呈现出较多的问题。提升我国住房保障制度的策略主要有以下几点：第一，加快公共支出财政的建设速度，有效的转变政府的职能方向。第二，搭建层次化强的住房保障机制。第三，对现行的住房公积金体系进行必要的改革，建设面向人群更广的公积金制度，满足更多的人的购房需求。第四，不断完善购房保障体系，加强对保障目标人群的甄别和管理。

4.2引导二、三级市场的健全发育

要想实现这一目标，需要将二级市场和三级市场的运营有效实施起来，以实现两个市场的有效联动。在保证二三级市场有效联动的同时，还要注重相关的规范工作，大力促进租赁行业的发展，加大促销手段。同时，还要进一步监督和规范房产中介公司，引导媒体适量的房产信息，促进整个市场的健康的发展。最后，还要加大行政监督力度，对市场的违法行为进行整治和处理。通过以上手段，可以有效的扭转防长行业市场发育不平衡的现状，进一步促进房产市场的规范化和平衡化的发展。

六、总结

目前，我国的房地产市场还处在诸多利益方的博弈中，在此期间，市场的问题和风险随着经济形式的变化也在不断突显出来。并且，房产行业的监督和调控又是一项系统化强、专业程度深的浩大工程，需要房产行业相关的所有利益方（中介、消费者、政府和开发商等）共同努力来实现。本文通过论述我国房产行业的现状、问题，并提出解决策略，并结合一些统计数据加以佐证，期望能对我国房产行业的发展有一定的参考价值。

参考文献：

[1] 刘艳芝.谈我国房地产市场的现状及走势[J].科技情报开发与经济, 2008 (36)：23-27.

[2] 金献芳.浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施[J].现代商业, 2009 (12)：34-35.

[3] 刘广韬,孙艳辉. 我国房地产市场的现状和问题分析[J].中小企业管理与科技(上半月), 2008(1) ：12-15.

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一、中国21世纪的房地产现状

1、供求关系严重失衡

随着经济的快速发展，城镇化步伐加快，越来越多的进城务工人员希望在城市中购房定居下来，城市人口越来越多，相应的住房需求量也就日益增大。而城镇居民的收入水平在近几年也大幅提高，很多家庭不满足于小户型的住房或一套住房，他们要改善居住条件，希望购置更大面积的住房甚至多套住房。几方面因素叠加的结果是城镇住房需求量大增，而政府出于多方面考虑并没有增大用于住房建设的土地供应，使得房地产市场供求关系严重失衡。

2、价格持续走高，市场出现泡沫经济

因为供求关系的严重失衡，需求量远远大于供给量，房地产市场处于卖方市场，价格依据经济规律会有所上涨。加之土地资源紧张，土地的价格也出现上涨，房地产开发商购买地皮需投入更多资金，这些资金支出的一部分自然会转嫁到消费者身上，表现出来的现象就是房产价格的升高。随着经济发展，房价有所上涨是必然的情况，但照现状看，房地产价格远远偏离其实际价值，泡沫经济现象严重。

3、政府调控政策失效

最初学习经济时我们就了解到市场是由“看不见的手”市场和“看得见的手”政府的宏观调控来共同控制的。在房地产行业泡沫经济日益严重的今日，政府应该出台相关政策来缓解房地产市场的紧张局面。实际上，我国政府也出台了一系列调控政策，到2012年2月为止，全国已有72个城市实行了不同程度的“限购令”。这些政策一定程度上缓解了“囤房”行为所带来的房价上涨，但房价仍未得到有效控制，住房价格虚高的经济问题还是没有得到根本解决。政府调控政策力度不够也是现在房地产市场的一大突出现象。

二、中国房地产市场失衡主要原因

1、政府角度

（1）区域发展不均衡和土地供应量减少。中国虽然地幅辽阔但由于地貌多样，真正可以有效利用的土地十分有限，再加上人口众多的国情，土地资源极其紧张。中国人口分布也极不均衡，在地幅辽阔的西北地区人员十分稀少，而在土地资源相对紧张的东南部地区人员大量聚集，使得该地域土地资源更加紧张。土地由国家所有，为了经济的可持续发展，政府对用于住房建设的土地进行了总体控制，而住房需求量持续增加，导致房地产开发的供求矛盾激化而房地产市场失衡。

（2）房地产交易税收巨大。在房地产市场交易中，税费也是很大的一笔支出，一定程度上影响着房地产价格。房地产交易税有：契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税以及房屋交易手续费等。比如：契税，普通住宅在交易中按房屋成交价的1.5%征收，如果是二套房按3.0%征收；营业税满五年的免征，购买时间在五年内的房屋按成交价的5%征收；个人所得税，满五年的唯一住房免征，非唯一住房按评估价的1.0%征收。房屋卖方需要向国家税务机关缴纳的营业税、土地增值税、个人所得税等在房屋交易时一并转嫁给买方。据统计，二手房交易中各种税费占房价的13%以上。买一手房的税费也很多，房地产开发商会将税收一定程度分摊到房屋购买者的身上，税费会跟随房屋产权向下转移，房屋价格也就一定程度的上涨。

（3）控制政策不给力。目前中国的房地产正处于资产泡沫时期，表面上它带动了中国的经济增长，同时其中也隐藏了可怕的危机。近年，中国政府出台了一系列房地产调控政策，针对购买者的“限购令”，针对开发商采取银根紧缩、上调利息和提高土地出让金等措施，鼓励保障性住房的开发和建设等。但是，一些地方经济增长过于依赖房地产，地方政府为了GDP的高速增长，对房市的调控政策推三阻四，使得每次调控都是“调”而不“控”。房价居高不下的问题只得到了缓解并未真正解决。

2、居民角度

（1）购买需求旺盛。随着我国经济的日益繁荣，在部分发达地区，如上海、深圳等地，需要大量的廉价劳动力，大量外来人员进城务工。其中有一部分希望在城市中安定下来，这也使得城镇人口越来越多，这部分人口购房需求十分旺盛。加上经济发展带来的人们生活水平的提高，城市有房的居民也希望进一步改善居住质量。

（2）高收入人群投资“炒房”。随着经济的发展，高收入人群越来越多。人们投资除了股市、国债、储蓄、住房等外，其他投资渠道很少。近几年，股市表现欠佳，储蓄和国债回报率低，住房成为这些高收入人群的最佳投资消费热点。在消费上，表现为对房屋品质的要求的提高；在投资方面，有经济实力的人大量“囤房”，进行“炒房活动”，他们将住房频繁转手。这也导致社会上出现大量闲置住房，造成很多人没房住而很多房没人住，制造房屋供求紧张、房价持续上涨的现象，使得房地产市场混乱失衡。可见，收入差距扩大也是造成房地产失衡的原因之一，一部分人买不起房，另一部分人通过炒房牟取暴利。

3、开发商角度

（1）土地资源稀缺。城镇化现象和房地产的发展扩大了土地的需求量，再加上土地资源的稀缺性、不可再生性，使得土地资源相对不足，土地价格上扬。土地是国家所有的，房屋开发商想要建房就需要向国家缴纳相应的土地出让金以及建设开发税费，开发商会将土地价格上涨部分一定程度转嫁到买房者身上，导致房价进一步提高。

（2）超额利润的掘取。出于诸多原因考虑，国家全面禁止了居民的自建房、合作建房、集资建房、单位建房等，房地产开发商成为住房开发的垄断经营者。因为这样出现的最严重后果就是房地产开发商垄断住房市场的供给，拥有了房屋的定价权。开发商对于住房供给的垄断推动其追逐超额垄断利润，这直接推动着住房价格的上升。2013年4月，福布斯全球华人富豪榜，上榜从事房地产人数最多，占到21%。其中，中国内地上榜富豪人数有较大增长，前十位的中国内地富豪中就有四位从事房地产行业。

三、国外实例给我们的经验教训

在不久前的2008年全球性经济危机中，就有因为房地产的泡沫经济而给国家带来严重后果的实例。为了提高国内经济增长速度，与欧洲经济看齐，西班牙过分依赖房地产来发展经济，所有土地都用于房地产开发，银行也放宽开发商和购房者的贷款条件。仅2007年西班牙建房数目就是英法德三年的建房总和，虽然在房地产的促进下西班牙经济的确有很大的发展，2007年房地产对GDP的贡献率为18%，但是社会的大量资本聚集在房产上，产业泡沫繁荣扩大。时至2008年，爆发全球性的金融危机，所有地区都受到了严重影响，同时它也像导火索一样刺破了西班牙的经济泡沫。西班牙一开始就选择错了发展重点，将重心放在房地产行业而不是高科技和制造业的发展上。西班牙国内发生严重的经济危机，房价大跌，很多房屋滞销空置，开发商、银行大量破产，失业率猛增，通货膨胀，政府财政赤字严重面临破产。2010年为了缓解财政赤字，政府采取银根紧缩政策，降低工资标准提高税费，国内相继罢工，而又造成了严重的社会危机。在中国，部分一线城市的房价是美国的两倍，但是居民收入仅为美国的七分之一，可见现阶段我国存在着一定的经济泡沫，特别在房地产市场。为避免重蹈覆辙，应该吸取国外的教训将严重的经济危机扼杀在摇篮中，通过市场与宏观调控相结合的手段解决国内房地产市场中存在的问题。

四、针对房地产市场的改善建议

1、建设保障性住房

从房地产失衡的原因分析了解到，开发商的垄断行为是造成高房价的罪魁祸首。相对而言，开发商热衷于大户型高档次的商品房开发而不重视对利润空间小的保障性住房的开发。要解决当前房地产问题，必须打破开发商对房地产供给市场垄断行为。政府应该从住房供给层面，减少高档商品房的供应而相应地加大小户型的商品房、经济适用房和廉租房等保障性住房建设，以满足更多低收入人群的需要。

2、抑制不合理的住房需求

在投资渠道有限的情况下，居民有闲钱用于房地产投资，无可厚非。政府可以通过提高住房贷款利率和购房首付比例，采取一些住房限购政策，抑制投资性购房，打击“炒房”行为，最小化“囤房”行为。这些是政府近几年大力推行的政策，有一定强制力度，并且对于抑制房地产市场失衡有一定积极作用，要进一步巩固和完善这些政策。

3、加强政府宏观调控

要根本解决房地产市场失衡问题要从多方面着手，强化政府的宏观调控。政府应该准确了解房地产市场的需求，作出正确的市场定位，从目前的市场情况来看，因为市场信息的偏差使得房地产市场存在供需结构不合理的情况。可以借鉴国外的模式，把面向市场的商品房和面向低收入人群的保障性住房分开供应，采取不同的贷款和价格政策。政府要建立健全的信息流通平台，优化资源配置，使得土地得到最大的利用；同时政府也应该加大土地的供给，调整供给结构，弥补市场上供给不足的情况，规范开发商的行为，进行帕累托改进使得购房者、开发商、政府三方达到“帕累托”最优状态（任何改变都不会使得三方中任意一方的利益受到损害，是一种最好的资源配置方式）。

目前，土地的出让和房地产交易各种税费已经成为一些地方政府财政收入的主要来源。对房地产市场的各项税收进行清理整顿，对于不合理的收费项目坚决取缔，减弱地方政府与房地产开发的利益联系。对于涉及房地产开发建设的自来水、电力、燃气、光缆通讯等垄断行业进行价格整顿，严厉打击强卖、强买、强制收费的价格违法行为，消除地方政府推高房价的积极性。

4、整顿规范房地产金融市场

对于中国目前的房地产现状，笔者认为存在着局部泡沫，也即所谓的区域性泡沫。为了避免泡沫的进一步扩大，危害国家整体经济运行乃至社会环境。房地产金融市场需要进行规范和整顿。在开发商方面，要严格审查其贷款发放资质和信用等级，避免发放贷款给没有开发资质、信用等级低的企业，防范金融风险出现。在居民个人方面，要强化住房贷款管理，严格执行国家住房贷款政策，并且灵活运用利率杠杆作用，规范房地产抵押贷款融资行为。

5、大力发展国民经济

刚刚接触到经济学方面的知识我们就了解到了人们的收入和收入预期对其购买力有很大的影响。目前，我国居民普遍的恩格尔系数都不高，大多数人的家庭收入情况还是处于温饱状态，收入增长速度跟不上房屋价格上涨的速度。要在大力发展国民经济的同时相应地提高居民的收入水平，这样才能进入一个良性循环状态，人们收入增加会带动消费包括房地产的投资消费，消费反过来又进一步拉动经济增长。

五、结语

房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对我国的经济乃至个人都有着巨大的影响。但是目前房价暴涨，房地产泡沫日渐严重。国外经验已经证明，不解决好房地产泡沫问题将严重影响本国乃至世界经济的正常发展。本文正是基于这样一个目的，对我国房地产市场失衡原因进行分析，并提出一些改善建议，希望有所警示作用。

【参考文献】

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［中图分类号］F832 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）26-0041-02

1 房地产市场波动、银行信贷与金融稳定的关系1.1 房地产价格变化的冲击响应分析

从微观角度上讲, 房地产价格是由市场上的需求和供给确定的。通常需求可以分为消费需求、投资需求和投机需求。由于房地产属于高价值、长使用寿命的耐用品,大多数人这些需求的满足,一方面取决于个人可支配收入的高低,另一方面也取决于银行信贷的支持程度。从房地产供应的角度来看,因为房地产开发需要大规模的资金投入,银行的信贷支持是重要的影响变量。此外,一国的经济增长意味着该国经济活动能力的扩大和城镇化进程的加快,既增加了可投入房地产业开发的资源,也拉动了对房地产商品的需求。

基于以上分析,本文选取全国主要银行业金融机构房地产贷款余额和本地国内生产总值作为房价变动的主要影响变量,构造房地产价格决定函数,通过建立VAR模型,利用脉冲响应函数评估相应变量受到冲击后的响应。实证研究选取上述变量的2002年1季度至2010年3季度的季度数据。

脉冲响应函数刻画的是在扰动项上加一个一次性的冲击对于内生变量当前值和未来值所带来的影响。它的优点在于不需要考虑变量的外生性和内生性,每一个模型含有相同的滞后结构。在VAR模型中,对第i个变量的冲击不仅直接影响第i个变量,并且通过VAR模型的动态(滞后)结构传导给所有的其他内生变量。

（1）房地产价格的冲击引起银行信贷的脉冲响应。给房地产价格正的一个单位标准差的冲击,银行信贷在第一期没有反应,从第二期开始有一个同向的变动,并且逐渐增大,第五期达到最大值之后开始下降,长期影响趋于平稳。给房地产价格一个正的冲击,会给银行信贷带来一个较长期的同向冲击,即房地产价格变化对银行信贷规模扩张有一个长期的促进作用。这种结果表明房价上涨对银行信贷的拉动往往存在一个滞后期,两者是非同步变化的关系。这与国内外的主要研究结果也是一致的。如Gerlach和Peng(2005)利用中国香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据,实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系,研究表明长期和短期的因果关系是从房地产价格到银行信贷,并不存在从银行信贷到房地产价格的因果关系。江彤(2007)利用2003年8月到2006年8月之间全国的月度数据进行了实证分析,结果表明房地产价格是银行信贷扩张的Granger成因,银行信贷扩张并不是我国房价不断上升的根源。

（2）房地产价格的冲击引起国内生产总值的脉冲响应。给房地产价格正的一个单位标准差的冲击,对国内生产总值长期来看会产生一个正的比较小的影响,而短期内会使经济增长产生小幅的波动,但随着时间的延长,波动趋势逐渐减弱,并最终在第5期变为正向影响。

我们可以发现,给房地产价格以正的冲击,对银行房地产信贷和GDP的影响均为正。需要注意的是,如果给房地产价格一个负的冲击,对银行信贷和GDP会有一个负的影响。如日本在1991年房地产泡沫破灭以后,整个社会对房地产迅速由热变冷,无论股市还是银行,都很无情地抛弃昔日的宠儿最终被迫中断房地产资金循环。房地产破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账,金融机构无法收回利息,而且实际上房价远远低于担保价格即使实行抵押权也无法全部收回贷款,使得日本银行因大量不良贷款而陷于经营困境,也使日本经济经历了将近10年的衰退期。针对目前我国房地产业投资增长过快、房价过高的现象,表面看是得到需求高增长的支撑,可能短期内会推动经济的增长。但实际这种现象是由于房地产业结构扭曲造成的,这种趋势最终将难以维持,到时必然造成住房消费和投资增长的急剧下降,将会对金融稳定和宏观经济的持续发展造成极大的危害。

1.2 房地产价格变动的传导途径与金融稳定

银行对房地产开发提供的开发建设贷款和对居民购买房地产提供的购房贷款,都是以房地产的价值作为抵押,因此,房地产价格变动将通过以下途径影响银行信贷供给机制：一是通过直接影响房地产抵押物价值,进而影响银行的贷款供给；二是通过对银行的资产质量和银行资本金产生影响,进而影响到银行的贷款供给能力。当房地产的价格上涨时,银行更愿意以简便的条款提供更多的与房地产相关的贷款,从而导致信贷扩张；而当房地产价格下跌时,银行会减少对与房地产相关贷款的供给,尤其是当房地产价格下跌所导致的不良贷款增加到使银行资本金发生紧缩时,则会引发全面的信贷紧缩。由此可以推断,银行房地产贷款将具有与房价类似的变动趋势,并且房价变动在先银行信贷变动在后。在我国这种以银行为主导的经济中,房地产业融资形式相对单一,房地产金融的重担几乎全压在银行身上。房地产的市场风险较易转化为银行信贷风险,从而使房地产价格变动的风险高度集中于银行体系。房地产市场风险通过贷款渠道向银行传递,银行通过信贷规模的紧缩和金融加速器的作用,将使房地产风险向社会经济的各个领域传导。

房地产市场风险向其他经济领域扩散的另外一个传导渠道,来自企业对房地产业大规模的投资和部分非相关企业向房地产业的跨行业经营。近几年来,房地产投资占全社会固定资产投资比重大多数年份在20%左右,如果再加上与房地产相关行业的投资,整个社会房地产领域的投资将会更高。产生这种现象的重要原因在于,房地产业的快速发展和过高的获利空间,诱使众多不相关领域的企业进入房地产业,并在短期内投入了大量社会资源。众多企业的这种跨行业经营,在房地产业处于下降周期时,将通过集团企业内部不同部门间资金链条的传导和集团外部上下游企业间的供求关系传导,使房地产业的价格变动风险迅速传递到集团企业内部和外部,威胁整个宏观经济的稳定运行,并最终通过反向乘数效应放大房地产业对其他行业的景气传导效应,降低区域金融和经济的稳定能力。

2 研究结论与政策建议

2.1 研究结论

由上述研究我们可知,房地产价格的上涨拉动了银行贷款规模的扩张,在我国这种以银行金融为主导的国家,银行将可能承担房价下跌的全部风险。而国内房地产业的高利润又促使其他领域的企业大量进入房地产市场,一方面,某种程度上将形成对其他行业的资源挤占效应,制约其他行业的发展和创新；另一方面,将使房地产价格变动的风险通过集团企业内外部两种渠道迅速向其他行业扩散,威胁整个宏观经济的稳定运行。在这种情形下,房价一旦下跌,市场风险将会以更快的速度向整个行业扩散,造成更为严重的经济后果。1997年金融危机期间,亚洲各国的经验表明,房价一旦下跌将使银行出现大规模的不良贷款,由此形成的信贷和经济紧缩将威胁社会经济的稳定。因此,对房地产业的调控是事关中国经济能否持续发展的全局问题而不是局部问题。

我国部分大城市的房价已处在不正常的高位,尽管由于国情的差异不能和国外某一指标单纯对比,但我国房价收入比远远高于国际公认的警戒水平,不能不说是一个潜在的不稳定因素,而且历史证明虽然各国社会经济条件差异巨大,但泡沫经济的生成和破灭却无一例外地具有很强的相似性,对高房价可能带来的严重经济影响,政府应该有清醒的认识,进一步加强宏观调控的力度,把过高的房价逐步稳定下来。

2.2 政策建议

2.2.1 政府应继续保持宏观调控力度,降低房价上涨的预期

逐步改变地方政府依靠土地财政为辖区内大型建设项目筹资的做法,修正现有单纯价高者得的土地转让制度,综合考虑开发商的项目方案、开发周期、拟售房价格等相关因素；限制房地产业形式繁多的“峰会”、“发展论坛”、“住宅博览会”等存在价格合谋嫌疑的信息沟通渠道；减少新闻媒体推出的房地产市场专版等影响市场预期的信息操纵行为。

2.2.2 政府应继续限制居民投机性的住房需求

住房作为一种居民生活必需品应还原其基本职能,鼓励自住性购买,限制投资和投机性炒作房地产的行为。对投资和投机性购买,政府相关部门已经大幅提高首付比例,严格控制银行住房贷款、提高贷款利率,下一步还可以继续保持这些调控政策。

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(二)建设多种投资渠道的现实需要完善房地产市场宏观调控。现在中国的投资渠道还很少，资金投资房地产都是以保值、增值为目的。任由社会资金在房地产市场累积，阻碍了建设多元化社会投资渠道的产生和发展。

(三)完善房地产市场调控政策能使房地产业良性地发展下去。当前，房地产行业发展变化、经营管理和服务水平提升，在这个时候如果不控制房地产市场，房地产行业将无法健康发展。

(四)完善房地产市场宏观调控可以增加房地产业在社会经济中的竞争力。资金如果过度集中在房地产领域，使社会资源不能优化配置，不利于在经济中提升竞争力和经济结构调整。

(五)保护社会创业创新的条件是完善房地产市场的宏观调控。城市房价偏高，使城市的生活和工作消费过高，创业创新人员不敢来城市工作，不能有效构建国家竞争力。

二、改善房地产市场宏观调控的措施

(一)建立健全宏观调控体系，加大宏观调控力度。宏观调控不应该只针对一线城市，还应该调控二三线城市的房地产业的发展，加大宏观调控的执行力度。国家应该在二三线城市实行限购政策，打击垄断，促进房地产产业充分竞争，不仅比价格，还要比质量，更要比性价比和服务;严格控制房地产开发中的土地供应量，合理利用土地资源，避免浪费，规范土地供给市场。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让;在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制哄抬地价现象的产生。实现土地资源高效配置，就要对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置;要保护环境，维护生态平衡。房地产业要与环境一起协调发展，要想房地产业可持续发展，就要注重房地产的生态价值。因此，要在开发的过程中做好环境保护。

(二)实施差别化的税费和信贷政策。在有区别的住房信贷前提下给第一套自住的商品房实行住房贷款优惠政策，也就是说，对于无房者想购买房子的这一愿望，政府应该给予一定程度的支持，在税费和贷款方面给予一定优惠。实施限购措施，在购买第二套以上房子的时候，可适当提高税率，对于通过信贷方式买房用来投机的购房者，可以通过提高利率，减少还款年限和借款金额来增加其资金成本，抑制投机行为。提高第二套房子的首付金额，加大买房成本，抑制非正常的住房需求;对开发商和购房者的空置房进行征税，控制半年起征税;加强对房地产业购地、融资和买卖的管理。

(三)实行住房保障政策，确保保障房分配到低收入人群手中。通过建筑、购买、长期租赁等方式筹集保障房房源，保证房源的资金来源，增加经济适用房，政府可以拿出税收收入的一部分买入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供应，同时减少空置房，逐步普及住房保障制度。引导房地产开发企业积极参与保障房建设，确保人人都有房子住。把经济适用房改为廉租房，防止有些不符合经济适用房购买条件的人低价买入高价卖出。调整住房供应关系，建立中低价位和中小户型的商品房。增加商品房供给，抑制房价上涨，改变人们的观点，促进潜在需求变为有效需求。优化房地产业结构，对新建住房提出具体要求。

(四)关注房地产市场产品的价格，让人们看见房地产建造的成本。政府把握住房地产产品的成本才能调控房价。各地物价局应该根据各地实际情况，认真核算房地产产品成本并公布给人们，防止开发商牟取暴利，使购房者作出合理选择。公开成本对于完善房地产市场调控问题具有很大的意义，购房者可以放心选房，改变了以往开发商自己决定房价的现象。

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（一）当前房地产市场的主要特征

1、限购

2011年初国务院出台楼市调控政策，要求在直辖市、计划单列市、省会城市和房价上涨过快的城市实施首批限购措施；为更好地落实楼市调控政策，7月下旬，一些房价上涨过快的二三线城市也加入限购行列中。国内大中城市楼市已陆续进入“房票”时代。

2、限贷

2011年以来央行执行了6次存款准备金率和3次利率的调整，大中型金融机构存款准备金率和贷款利率（5年期以上）分别达到21.5%和7.05%的历史高位水平。受此影响，与房地产有关的开发贷款和按揭贷款均受到了不同程度的限制。

3、限预售

在房地产开发企业的预售环节中，相关行政部门对预售价格施加影响，要求企业主动降低价格涨幅，从而达到控制全年房地产价格的目的。对备案价格过高的项目暂缓办理预售证或勒令重新定价，推延楼盘销售时间，谨防新入市楼盘房价冲高，影响调控效果，带来不良的舆论影响。

4、限价

部分未被列入限购名单但房价上涨过快的三四线城市相继采取了限价措施，通过对行政区划内的楼盘销售价格设定“封顶”值的方式，以期规避限购。

5、限地价

近年来各地“地王”易主频繁，高地价记录屡次被刷新。地价作为房价的重要组成部分，“价高者得”的土地交易制度被认为是推高房价的“诟病”所在，要求改革的呼声渐涨。2011年以来，北京、广州等大城市土地交易中心进行了“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“勾地”等新型土地交易方式的有益尝试，对地价上涨起到了一定的限制作用。

（二）调控效果

1、市场观望氛围浓厚

虽然目前市场频繁出现特价楼盘，但普遍的实质性降价潮尚未真正形成，购房者预期房价下跌，看空楼市后市，且高房价与购买者预期差距较大，使得购房者观望气氛浓厚。

2、房价上涨势头初步受到遏制，涨幅趋缓

据国家统计局最新数据，2011年9月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有17个，持平的29个，房价环比上涨的城市数量进一步减少，且涨幅明显收窄，京沪广深4个重点城市的房价涨幅已连续3个月停滞。另据中国指数研究院对国内100个城市的全样本调查显示，9月份全国100个城市住宅平均价格出现近一年来的首次下降。预计未来二手房价格可能紧随下降，区域整体房价下行周期指日可待。

3、楼市成交量骤降

据相关机构统计，全国龙头房地产企业9月份销售业绩同比均出现不同程度的下降，其中9月份万科销售金额同比减少12.0%，万科销售金额已连续两月出现同比下滑，8月份同比减少12.6%；中国海外集团9月份房地产销售额、销售面积同比分别下降18.0%、13.2%；金地集团9月份签约金额同比减少36%，签约面积同比减少37.6%。

4、房地产开发企业资金面趋紧

存款准备金率和利率的调整以及存准缴存基准的扩容，导致如今国内银行可贷额度日益减少，“惜贷”现象蔓延，以往被视为“优质业务”的涉房贷款被严重挤压。房地产开发企业的融资方式受阻，融资金额缩水，融资成本增加，这直接加剧了房地产开发企业资金短缺的状况。过去房地产开发企业躺着吃银行低息资金，利用高杠杆融资获利的“低利贷时代”将在短期内很难重现。

5、库存量激增

中报显示，万科地产、金地集团和招商地产三大巨头的存货分别同比增长53.65%、33.57%、34.56%，上市公司存货周转率快速下滑。预计2011年三四季度入市房源还将持续大幅攀升，房企库存压力将大幅增加。

6、土地市场低迷

2011年以来，各房地产企业拿地意愿和积极性不高，表现得更为谨慎与理性，房企之间联合拿地现象增多。因后市不乐观，政府推地节奏也明显放缓，土地成交面积和成交金额下降，土地收入随之锐减；加上土地出让时配建条件苛刻以及部分企业承受资金压力，土地溢价率普遍不高，以底价成交居多，土地流拍现象时有发生。

二、调控政策影响下房地产市场将发生的根本性变化

中央多次重申，将坚持本轮楼市调控决心不动摇，调控方向不改变，调控力度不放松。随着楼市调控的纵深化，将逐步给房地产市场带来根本性的变化：

（一）住房属性的转变

未来住房市场的投资属性将逐渐弱化，投资投机需求和刚性需求各据市场的局面将转变为以刚性需求和改善性需求为主导的住房新局面，住房市场将真正地重回以居住属性为主导的轨道上来，房价也将回归理性，房地产市场受到的波动也会较小，将更为平稳健康。

（二）银企间话语权的转变

银企间的话语权和议价空间会随着房地产市场行情周期的变化产生变迭：当房地产市场行情处于上涨趋势时，涉及房地产贷款往往被银行视为优质业务，享有优先受理权，银行可供选择余地大，开发企业往往处于绝对强势位置，话语权和议价空间往往掌握在开发企业手中，相应的融资难度和成本较低，企业的杠杆率较高；而当房地产市场行情处于下跌趋势时，受货币政策调整和银行存贷比指标限制，此时话语权和议价空间会发生转移，涉房贷款受到限制，融资难度加大，融资成本也会相应地上升。

（三）住房买卖双方市场的转变

当前，住房市场调控政策已进入稳定期，住房市场将由上半年度的政策力量主导转向以市场力量为主导、供求双方博弈的时期。房地产开发企业经营策略会发生调整，推盘数量和速度明显加快且较为集中，供应量上升，房价下行压力骤增，房价话语权将发生转变，住房市场也将实现由卖方市场转向买方市场。

（四）土地市场交易方式的转变

以前土地市场采取无上限的竞价方式交易，往往是“价高者得”，可以实现土地价值的最大化，也符合高度依赖“土地财政”的地方政府的利益最大化要求。预计未来土地交易方式将转向以保障土地价值和配建条件的同时最大限度实现房价合理化的优化模式，关注更多的是对政策性住房的保障。

（五）房地产开发企业战略的转变

一线重点城市受限购影响大，在有效需求越来越少的情况下，二三线城市的销售业绩对房地产开发企业的贡献表现得会越来越抢眼，且二三线城市未来发展势头猛，区域发展远未饱和，这促使开发商将从一线重点城市布局转向二三线甚至三四线城市，实现战略根据地和战略纵深区的调整与转移。此外，不断深化的楼市调控措施往往使住宅市场首先受到冲击，影响颇大，这将促使开发商主动实现升级与转型，实施多元化的经营战略。

（六）住房供应制度的转变

中央提出了“十二五”期间大力建设3600万套保障性住房的宏伟目标，将对低端的住房市场形成及时介入和有力补充，解决中低收入群体的后顾之忧，而我国的住房供应制度也将实现由单轨制向双轨制的转变，住房市场最终形成“低端有保障、中高端有市场”的格局。而保障性住房建设将缓解我国住房供需长期失衡的状态，平衡住房结构。

三、房地产开发企业应积极应对以促进市场健康发展

（一）调整产品结构，紧跟市场需求

开发企业应注重坚持面向自住需求、以满足居住需求的中小户型普通住宅为主的产品定位，积极开发适销对路的产品，优先满足刚性需求和改善性需求为主的自住需求客户的需要。

（二）拓展融资渠道，满足融资需求

2011年以来国家实施稳健的货币政策迫使开发企业除积极抢占银行信贷资源外，还必须积极开拓更为丰富灵活的融资渠道，以此巩固自有项目资金保障和满足稳健发展的融资需求。万科、远洋、金地、华润置地等地产公司相继成立地产基金，来缓解资金链压力，这也可以有效地推动房地产基金调节市场供求关系，降低金融风险，疏导民间资本合理流动。

（三）加快资金周转，实现快速回笼

下半年市场供应量将大幅增长，市场竞争异常激烈。企业应制定合理的价位区间，狠抓销售进度，提高去化率，抢占市场，以存货换现金，快速实现资金回笼，确保项目资金平衡。

（四）创新营销手段，突破销售瓶颈

面对竞争激烈、风云变幻的市场，开发企业营销策略创新势在必行。目前楼市总体平淡，开发企业除采取传统的打折优惠促销、灵活的付款方式和付款时间等方式，还可以利用与二手中介联动以此拓展客户范围。二手房地产中介拥有丰富的客户资源，加上开发企业的适当让利，将加大楼盘成交的可能性，对于开发商和中介，都是“双赢”。

（五）增值物业服务，塑造良好品牌

物业服务是房地产开发的延伸。从近年实践看，物业服务在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为开发企业经营的品牌。在市场容量日益缩小的新形势下，开发企业更应通过物业服务的升级，塑造企业良好的口碑，延伸房地产的诚信和品牌，提高购房者对品牌的认知度和忠诚度。

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二、放宽住房贷款限制。按国家有关规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，具体按金融机构的有关规定执行。

三、放宽公积金贷款条件。凡符合贷款条件的职工，20*年12月1日至2009年6月30日(以购房合同备案时间为准，不含拆迁安置房)在*城规划区购买普通商品住房（144㎡以下，下同），夫妻双方足额缴存住房公积金半年以上，或夫妻一方足额缴存公积金1年以上的，均可按规定申请住房公积金贷款，可不受价格和二次购房贷款限制。

四、调整住房公积金贷款首付比例和贷款额度。公积金贷款首付比例下调10%（即购买新建商品房的首付比例由原30%降至20%，购买二手房的首付比例由原40%降至30%），夫妻双方都符合公积金贷款条件的，贷款最高限额上调为16万元，夫妻一方符合条件的贷款最高限额上调为12万元，鼓励商业银行为使用住房公积金贷款的职工提供组合贷款。

五、在*城城市规划区内，对城镇居民20*年12月1日至2009年6月30日期间购买普通商品住房（含二手房），在2009年12月31日前办理房屋产权登记时，免征印花税，属于首次购买的县财政按所缴纳契税给予90%的一次性补贴；非首次购买的县财政按所缴纳契税给予50%的一次性补贴。

鼓励在旧城改造中推进房屋拆迁货币化安置，被拆迁人货币补偿后在*城规划区异地购买商品房的，享受被拆迁房屋等额面积的契税补贴优惠。购买住房两年以上再转让的，缓征营业税及附加税。对个人销售住房的，暂免征收土地增值税。

六、鼓励农村人口向城镇集聚。农村居民在20*年12月1日至2009年6月30日期间，凡在*城规划区购买普通商品住房（含二手房）的，除享受本意见有关政策优惠外，在2009年12月31日前办理房屋产权登记时，免征印花税，县财政按所缴纳契税给予全额补贴。

凡在上述期间购买成套商品住房或一间以上商业用房的，其本人、配偶、父母和未达法定婚年子女均可以申请办理*城非农户口，其义务教育阶段子女可以就近入学，享受义务教育，户口未迁入*城的，其未成年子女可以按照学区划片，就近借读入学；符合条件的可享受城镇居民低保待遇，医疗、就业等社会保障方面享受城镇居民同等待遇。

七、鼓励团购住房。自20*年12月1日起至2009年6月30日期间，对一次购买五套以上商品住房并一次性付款的，除享受前述各项优惠政策外，产权登记费、专项维修资金按50%收取。

八、加快保障性住房建设，合理确定经济适用住房建设规模，完善廉租住房制度，适度购买部分小户型住房用于廉租住房配租，逐步解决城区低保和住房困难家庭的住房问题。

九、对在20*年12月1日至2009年6月30日期间内，通过招拍挂方式取得商住用地，企业应交的城市基础设施配套费、人防易地建设费、新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金在申领商品房预售许可证时征收；在此期间开工建设的商品房项目，城市基础设施配套费、人防易地建设费按现行规定标准减半收取。

十、根据市场供求情况，科学安排土地出让规模，着力优化土地供应结构，合理安排土地分块出让，适时推出适合当前市场开发的住宅项目用地，推出一批商业、市场、休闲服务业、办公、酒店等非住宅项目用地。合理确定房地产开发地块规划容积率，促进节约集约用地。在符合城市景观和规划要求的前提下，鼓励房地产开发企业适应市场需要，适当调整房屋的建设标准；在建项目经批准后，可以对房屋建设标准作必要调整。

十一、根据土地基准价格和市场变化情况，合理确定土地出让起始价和出让底价。土地竞买保证金可根据地块位置不同，按现行规定标准适当下调。

十二、进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发项目广告管理和商品房合同管理，规范商品房价格。改进商品房预售管理方式，实行以幢为单位办理预售申请。各相关部门要进一步完善商品房综合验收制度，提高服务意识和服务质量，及时做好房屋竣工验收工作。加强房地产信息引导，健全市场预警机制，完善统计和信息披露制度。

篇10

在桂南沿海经济区的建设中，南宁、北海、钦州、防城四个独立的城市要想产生内在互动机制，从而形成真正具有竞争力和吸引力的城市集群，必定离不开房地产业的良性发展。因而建设桂南房地产统一市场就凸现其必要性和重要性。

一、桂南加强房地产合作的基础

在新世纪伊始，借着中国东盟自由贸易区建设的良机，我区的经济，特别是桂南沿海经济地区的经济步入了高速增长的时期，也带动了桂南房地产业的迅猛发展。桂南沿海经济地区作为广西发展最为迅速的区内经济区域带，已经存在了合作建设统一房地产业的基础。首先桂南的经济状况在广西首屈一指，这四个城市的面积和人口分别只占广西的17.69%和24.97%，但是根据广西2006年的统计数据显示，它们的国民生产总值、全社会固定资产投资总额和城乡居民储蓄存款分别占全区的31.2%、33.63%、35%，由此桂南的经济实力可见一斑。其中南宁市在2004年的房地产投资额为66亿元，2005年更是达到了105亿元，接近了全区当年房地产投资额286亿元的一半。因此，在广占鳌头的经济实力决定了桂南有合作开发房地产业的现实基础。

桂南的房地产业又反映出来一个共同的特点是外来资金大量涌入，跨区域投资和跨区域置业已经成为房地产的主旋律之一。近年来，随着大量外资的进入，在桂南沿海经济区的房地产市场已经形成了外资、合资和内资开发商多面开花的格局。房地产业属于资金密集型的产业，企业只有走规模化、集团化的道路才能持续发展。而桂南沿海经济区的房地产已呈现出了这样的趋势，出现了好几家房地产旗舰式的企业。

区域经济合作机制也开创了房地产合作的新模式。无论是中国东盟自由贸易区，泛珠三角区域合作还是泛北部湾区域合作都为房地产业带来了更广阔的市场、更便捷的交通渠道、更丰富的项目资源、更优厚的投融资途径。以上的变化都为桂南沿海经济区的房地产开发提供了更广阔的市场空间。

二、桂南房地产统一建设存在的问题

目前，在建设桂南房地产统一市场方面还存在着不少的障碍，这主要体现在以下几个方面：

首先由于房地产存在着暴利的现象，吸引了大量外来的资金进入，大批的上市公司纷纷涌入桂南沿海经济区的房地产市场，参与房地产开发的企业犹如过江之鲫，这从南宁房地产投资额的增长就可见一斑。历史经验表明，当大量资金都用于某一行业时，这时候泡沫开始产生，风险开始聚集，高速发展是不可能维持很久的。

二是个人住房贷款的按揭比例过高，而我区的金融服务配套设施还较为落后，如果出现利率上升、房价下跌的情况时，银行就有可能出现大量的呆帐坏帐。甚至一些贷款违规流入股市，加大了银行的信用风险。

三是土地纠纷问题在北、钦、防三个城市屡有发生，引发当地干群关系紧张，更不利于房地产市场的统一建设。同时土地的违规出让、转让等造成了大量的国有资产流失，土地市场的混乱还导致房地产市场的无序竞争。

四是住房空置率过高，房屋供应结构不尽合理。据估计，我国商品房空置率早已大大超过了10%空置率警戒线。而住房结构不合理的现象在桂南沿海经济区也较为普遍。主要表现在高档住宅比例过大，而经济适用房比例明显不足，市场供求结构严重失衡。这一方面导致房价急速上涨，价位虚高，空置房率居高不下；另一方面普通市民特别是中低收入者只能望房兴叹，很难实现买房的梦想。

五是桂南沿海经济区房地产业的科技含量不足，浪费较为严重。目前，在桂南的房地产开发中，工业化程度较低。材料、设备和建筑产品仍沿用多年以前的产品和工艺，未能实现集约型的产业发展模式。

六是四个城市的房地产开发独立为战，合作性不强，对参与区域经济热情不高。这导致桂南在进行房地产开发建设时缺乏长远战略和眼光，发展的差异性较大。除了南宁市的房地产业发展速度较快，积极参与区域的房地产合作之外，其他三个城市的房地产业发展缺乏足够的实力，对区域合作缺乏足够的合作热情。

三、共建桂南房地产统一市场的建议

由于桂南沿海经济区的特殊区域位置，因此四个城市在进行房地产开发时完全可以进行互惠互利，共同开发的一体化考虑，增强房地产市场的活力，同时减少房地产中的暴利因素，尽量剔除其中的泡沫成分。

1、统一协调促进行业稳健发展。四城市要对城市的房地产发展进行合理布局，统一纳入桂南沿海经济区域城市开发之中。因此建议成立协调四个城市房地产发展的管理机构，由该机构负责对四城市的房地产开发进行统一的规划，统一制定房地产的地方规范文件，监督其中的暴利因素等等。这样做的目的一方面可以使南宁市的房地产得到稳步可持续的发展，减少其中所包含的风险因素；另一方面也可以使北、钦、防三市的房地产市场加快发展，以促进形成四城市的统一的房地产市场。同时，还可以严格执行国家关于稳定住房价格的有关规定，打击在房地产市场中牟取暴利的行为。

2、适当调整房屋供应结构。在建设桂南房地产统一市场时，就应注意增加经济适用房和中小户型、中低价位普通住房的供应量，适当减少高档住宅的建设面积，严格控制别墅等超高档住宅的开工与建设；同时加快廉租住房制度建设，实行经济适用房租售并行的举措，使得人人有房住的政策落到实处。另外，四城市还应特别重视物流地产与旅游地产项目的建设，因为物流业与旅游业已经成为桂南沿海经济区的有着极佳发展潜力的朝阳产业，其优势明显，互补性强的特征在区域建设中占据着极其重要的位置。因此，大力发展这两个地产项目对于建立桂南房地产统一市场的重要意义不言而喻。

3、规范土地使用。近年来，我区完成的土地开发面积增幅不是很大，一直呈现缓慢增加的趋势。这表明随着经济发展的不断深入，可用于房地产开发的土地会越来越少。因此，积极开发好现有土地，利用好土地存量就显得十分重要。四城市的政府应该统筹规划土地的使用，让有限的房地产用地得到更好的开发利用。其次，适当延长土地的使用年限有利于保护公民的私有财产，也有利于统一规划土地开发市场。因此，在地方性法规中应体现对适当延长土地使用年限的保护。

4、拓宽融资渠道，降低金融风险。近年来，南宁市的房地产业发展迅速，主要得益于该市得到了强大的金融支持；而当年北海市房地产泡沫化的发生，很大程度也是由于当时的房地产企业严重依赖于银行信贷，最终形成了较大的金融风险。由于我区在经济上尚未发达，金融市场还不完善，住宅金融的主要供应者更是集中于少数几个国有商业银行。因此，拓宽融资渠道势在必行。

房地产的开发离不开密集的资金注入，因此，桂南要建设统一的房地产市场，就必须整合区域内金融市场，加快北部湾银行的建设步伐，开辟新的融资渠道。同时，积极引入东盟各国和港澳的房地产资本，加快金融市场和房地产市场的发展，分散银行现有的金融风险。在桂南沿海经济区尚缺乏信托公司的情况下，积极引进其他省区成功的房地产投资信托基金模式,拓展新的融资渠道与房地产开发模式。

5、规范统一市场服务与管理。在建设桂南房地产统一市场的过程中，行政壁垒、地方保护等现象还时有发生。这显然是和建设统一市场的宗旨背道而驰的。因此，有关部门应该减少对房地产行业的行政干预和各项收费，特别是对于经济适用住宅项目，更应该实行优惠政策。同时，也应该坚决制止那些为了争夺外资，各地竞相降低各类门槛，恶性比拼优惠政策的行为，要把本地区的房地产开发建设项目放到桂南沿海经济区的高度上来考虑，减少地方保护的行为，规范市场建设。

6、全面提升城市品位和房地产的科技含量。当前，南宁市正在创建区域性国际大都市，在广西的发展中可以说是一枝独秀。但是相比之下，其他三个城市就相形见绌了。桂南沿海三个城市恐怕是我国城市人口最少的沿海城市。从这三个城市市民的构成来看，主要是由当地农民转移而成。如果这三个城市在房地产开发过程中，只是一味的迎合当地农民的住房需求，是无法吸引到更多的外来人口的。这显然不利于城市规模的扩大，不利于聚集充足的生产要素，不利于提升城市的品位，更不利于桂南房地产统一市场的建设和泛北部湾经济区域的发展。因此在建设统一的房地产市场的过程中，要坚持消费者居住需求为导向，同时提前做好对未来购房者的需求方式的分析。特别是北、钦、防三个城市，要从南宁琅东的开发中得到启示，在房地产的开发与建设上打好提前量，以优秀的物业为消费者提供包括生活、教育、医疗、娱乐、文化、品牌在内的全方位的服务，并从长远的角度为消费者提供可持续发展的产品，以此来吸引来自全国各地的购房者和投资商，全面提升城市的品位，扩大城市的规模，促进桂南沿海经济区的开发与建设。

近年来，提供给消费者高度舒适度的住宅与办公环境，提高房地产的科技含量的理念已经深入人心。在我国较为发达地区的房地产市场中，高舒适度、多功能、低能耗的科技型住宅已经在引领着房地产行业的发展方向，整个房地产行业呈现出利用科学技术含量来提高各自竞争力的局面。在这样的潮流之下，桂南的房地产业也应该与时俱进，打破地方保护主义，建立统一的建筑材料市场和装饰市场，加快新产品、新技术的研究开发与推广应用。在这样一个大原则下，四城市可以充分发挥各自优势，比如南宁市应该利用自身作为中心城市的地位，发挥信息便捷、资金雄厚、交通便利的优势，接受先进的房地产开发理念与管理水平；而其他三市应该发挥港口贸易与物流的便利因素，引进房地产业发展所必需的建筑与装饰材料，以此来形成规模化、社会化的生产与供应体系，加快桂南房地产统一市场的建设。

【参考文献】

[1] 三联文摘:总第141期，2005年8月。

篇11

一、房地产市场现状介绍

房地产交易过程就是房地产博弈过程，博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿。虽然在房地产市场博弈中的参与者众多，但一般可以分成三方：一是以房地产开发商为代表的私人利益团体，一是以中央政府和地方政府为代表的公共利益团体；三是以消费者为代表的利益团体。消费者是三方当事人中最弱的群体，本文主要从消费者的角度来考虑房地产市场的博弈过程。

二、消费者之间的博弈

假定在此次博弈中，有两个参与者A与B。他们各自有两种行动可供选择，即{观望，购房}，由于本模型为完全信息静态博弈，因而战略和行动是相同的，也即每人只有两种战略，用符号可表示为Si={观望，购房}，i=1，2，S1，S2分别为A和B的策略空间。两人的支付函数ui=ui（s1，s2），si∈S1，s2∈S2，i=1，2。其他相关信息如下支付矩阵所示：

在a>c的条件下，如果b>d，则购房是A、B的占优战略。（购房，购房）是唯一的纳什均衡，且是占优战略均衡。此时，该博弈模型类似于“囚徒困境”。从集体效用上看，尽管（购房，购房）并非是最优的，甚至有可能是最差的，但却是他们的唯一选择，即使两个参与者在行动之前达成某个一致协定，也无法改变局势，因为没有人有积极性遵守协定。a>c的条件不变，如果

b

综上，结合中国的实际情况，在a>c的条件下，模型出现的结果类似于我国2005～2009年房地产市场的情形：开发商资金充足，住房需求强劲，房价处于不断上涨之中。2008年以前，由于民众强烈的住房需求以及房产的保值、增值功能使得b>d，房地产市场的唯一纳什均衡是（购房，购房），这解释了房价持续上涨的原因。2008年，房价出现了短暂的回调，恰如bd，房价重新进入上升轨道。

2010年，由于政府采取了严格限制对开发商的贷款规模等一系列对房地产市场的调控措施，使开发商资金日趋紧张，出现了

ad，房地产市场出现（购房，观望）或者（观望，购房）的均衡结果。房价维持在高价水平小幅波动。

三、结论及建议

通过以上分析，可知仅仅通过提高利率、调高自有资金比例、限制开发商贷款规模等措施来使开发商资金链断裂，无法达到降低房价的目的。必须配合其他政策，诸如拓宽房产投资者的其他投资渠道，废除垄断领域准入限制，加强保障房建设等，以引导资金流向房地产以外的领域，才能降低高昂的房价。

参 考 文 献

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一、给予税费优惠。个人存量住房转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税暂缓征收。

个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率按国家规定的1%收取；购买10000元/平方米以下住房缴纳1.5%的契税。

二、实行购房补贴。继续执行市财政局、房产局联合颁发的《关于办理房交会期间个人购买普通住房实行补助政策的具体实施办法》（沈财农税〔2003〕4**号）所规定的购房补贴政策。

个人购买商品房缴纳专项维修基金，按现行标准的75％收取，交款时点为购房人办理房屋登记手续前。

个人买卖存量普通住房交易手续费、个人贷款购买普通住房抵押（或预告）登记手续费、个人购买普通住房查档证明费减半收取。

三、调整公积金贷款政策。职工单方正常足额缴存住房公积金的，贷款最高金额上限由15万元上调至20万元；职工夫妻双方正常足额缴存住房公积金的，贷款金额上限由25万元上调至40万元。商品房贷款最长年限由25年延长到30年，存量房贷款最长年限由15年延长到20年。对男方年满50周岁，女方年满45周岁，连续缴存公积金3年以上（含3年），并继续足额缴存公积金且首次申请公积金贷款的职工，贷款年龄限制由男60周岁、女55周岁，调整为男65周岁、女60周岁。住房公积金贷款购买商品房最低首付款比例调整为不低于购房总价款的20%。

对于已经缴存公积金且已经办理个人住房商业贷款的，在其再次购买住房时，可按有关政策申请住房公积金贷款，并享受购买首套住房的贷款政策。

四、鼓励改善性购房。对人均住房建筑面积未达到我市标准（20**年购房执行20**年人均27.01平方米标准；20**年购房执行20**年人均标准）、为改善其住房条件而购买第二套住房的家庭，或家庭中有年满18周岁以上子女购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。

五、保护购房者利益。房地产开发企业自主的向社会承诺房价，开发企业要践诺守信，接受舆论监督、群众监督和社会监督，并承担一切相关责任。

六、实行经济适用住房货币化补贴。按照国家有关规定，对符合经济适用住房政策的，政府采取货币补贴的方式，由其自行购买住房。购房者凭购房的有效凭证向政府申领补贴。具体办法另行颁布。

七、做强房地产经济。继续举办辐射**经济区的四季房交会，充分发挥其品牌效应，打造市民选房、购房的便捷平台，为开发企业提供推介产品的商机，达到发展房地产经济、惠及百姓的目的。

继续做强县域房地产市场。通过危旧房改造、村屯改造、城镇基础设施建设，加速县域房地产市场发展。农民购买达到一定标准的城镇住房，取得《房屋所有权证》后，可将本人、配偶、未婚子女和在同一居住地老人的户口，迁移到房屋所在地。

八、鼓励定价开发。鼓励开发企业依法依规定向、定价开发建设中低价位、中小户型的商品住房。

九、采取净地（期地）方式出让土地。只要国土资源管理部门或土地储备机构与区级政府（含开发区管委会，下同）或原用地单位签订拆迁承包协议（或补偿协议），在相关区政府（含开发区管委会）处理好土地和地上物的产权、补偿安置等经济、法律关系的前提下，可提前实施土地出让。

十、改变单一的拍卖供地方式。对可用于开发的经营性用地，采取灵活的供地方式，即可以通过招标、拍卖、挂牌3种方式进行出让。

十一、分块出让、分期付款、分割发证。对大面积地块在统一规划的前提下，实施分割出让。对正在拆迁的项目，根据拆迁进度可采取分期付款、分割发证。

十二、适当降低滞纳金收取比例。对土地已经成交且需年底之前交清地价款的，如在此前产生了滞纳金，且不是由于开发企业自身原因造成的，只要在20**年年底前交清全部地价款，滞纳金可适当下调。

十三、适当降低出让项目首付款比例。对土地成交额在5000万元以上的项目，成交款首付比例由现行的50%调整为35%（不低于5000万元）。土地成交额在5000万元以下（含5000万元）的，于成交日一次性付清。如有特殊情况，付款方式需报市土地价格评审委员会批准。

十四、因地制宜，适当调整容积率。依据城市规划，合理确定规划条件。在区位不挡光的前提下，可适当提高容积率。

十五、科学合理定价。结合我市房地产实际供需情况，科学合理确定土地出让底价，促进我市房地产市场供需两旺。

十六、减缓征收部分税负。对自开票房地产开发企业的企业所得税，实行按月核算、按季预缴、年度汇算。

房地产开发企业缴纳土地契税时，对配套费中的人防费、墙改基金和散装水泥基金3项费用合计49元/平方米部分，不再征收契税。同时，土地契税按《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定执行。

对购买期地的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

延长房地产开发企业契税缴税时间。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税务征收机关办理纳税申报，但可在纳税义务发生日期90日后的次月15日内缴纳税款。

十七、坚持配套先行。进一步加大配套资金投入，对当年竣工入住需市政设施配套的，全部列入本年度小区配套计划。同时，投入专项资金，对拟成片出让的土地，先行市政基础设施配套。

十八、加强金融扶持。鼓励支持银企对接，积极开展银团贷款、融资租赁、集合信托、团购消费等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。指导相关企业通过股权质押等途径多渠道融资，增加有效信贷投放。

积极推进房地产抵押权登记工作。房地产项目单位领取《商品房预售许可证》后，未销售的房屋即可办理在建工程抵押权登记手续；在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。

十九、做好事权下放。明确土地出让底价确定权限。市本级土地出让底价由市政府统一确定，各独立操作区及三环以外土地，出让底价由相关地区自行确定，但仍由市土地交易中心统一出让。

独立操作区土地征地拆迁成本审核权下放给各区、开发区，由各区、开发区按有关规定核算拆迁成本和土地收益，相关要件备齐后，向市财政局申请返还土地成本和土地净收益，市财政局按规定提取“三金”，并在一周内返还。

除城市总体规划权、分区规划和控详规划审批权外，独立操作区具体项目规划审批权下放给各区、开发区。

二十、强化招商服务。完善房地产项目规划方案的储备库，有计划、有步骤地开展招商引资工作。在具体工作中，由国土资源管理部门或土地储备机构负责，环保、文物等有关部门配合，在土地出让之前，完成土地的地质灾害危害性评估、压覆矿产资源评估、环境影响评价、环评报告评估和文物勘探工作。

二十一、暂停或降低相关收费。暂停收取新设立房地产开发企业的企业注册登记费、税务登记证工本费，暂停收取房地产开发企业的年检费；涉及房地产开发的考古勘探费、发掘费、人防工程拆迁补偿费等12项行政事业性收费按现行标准减半收取；涉及房地产开发的经营性收费按最低标准收取。加强对涉及房地产开发的各项收费管理，严禁各种形式的搭车收费。

二十二、营造竞争环境。坚持促进房地产项目早落地、早开工、早建设、早使用的原则，探索打破行业垄断的机制，切实做好与项目建设密切相关的供水、供气、供电、供热、消防、人防等基础设施配套工作。

二十三、创新审批服务机制。本着精简、高效原则，改革行政审批制度，审批业务全部进入行政审批服务中心。建立健全集中办公、并联审批、缺席默认、限时审结制度，取消所有不必要的审批要件，创建一流的审批服务制度。发改、国土、规划和环保等部门，在土地出让前，要明确宗地的产业规划、环境影响和土地规划条件。在土地出让后，依据出让条件，简化环保、国土、规划项目审批内容，确保房地产开发企业在取得净地后的1个月内具备开工建设条件。