房地产行业融资风险范文

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房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。

房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；

（二）我国房地产业基本特征

（1）垄断性。

我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：

（2）整体市场供不应求。

（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。

商业银行开展房地产融资业务的动机

（一）政策态度

国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。

（二）商业银行房地产融资业务产品

常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。

商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。

票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。

表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。

（三）商业银行房地产融资业务动机

商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。

商业银行房地产业务创新及监管规避

金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。

监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。

当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。

商业银行房地产融资风险审查要点

（一）政策与合规风险

商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。

合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。

（二）信用风险

信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。

（三）完工风险

开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。

（四）关联风险

当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。

（五）担保风险

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01

现代房地产研究学家普遍认为，在房地产行业中金融就是实现房地产行业的资金融通，其中房地产金融的重要组成部分也就是融资，房地产的融资包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产典当以及房地产证券等，目前还没有形成真正的风险评估系统。那么下面本文就对我国房地产行业中存在的金融风险及其对策进行分析。

一、我国房地产行业中的金融风险

其中在房地产行业金融中，包括了房产金融以及地产金融，两者均是对房地产资金融通进行研究的重要内容。房地产金融包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄等等一系列金融市场行为，其本身也都具有一定的规律性。目前我国金融体制正在不断的进行改革，同样在房地产行业金融体制也在逐渐的进行革新。

现今我国房地产行业金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。

房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。

国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。

自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产行业金融发展过程中，其交易市场具有一定的复杂性，并且在逐渐加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。

房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。

二、我国房地产行业中金融风险的解决对策

为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。

国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押带来的风险进行控制。健全我国的金融信息信用管理制度，同时还需要把房地产行业的金融风险以及收益均进行相应的管理。

对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发商对此作出充分的分析。

对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到在企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。

对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。

对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行不但要对其自身的金融安全进行保障，同时也要对其管理力度进行加强，以能够逐步提高其风险管理能力，对于房产的低抵押上，则就要对其个人信用制度进一步进行完善。

三、结语

总而言之，想要对房地产行业金融风险进行有效的控制，必须对房地产金融业的融资渠道进行合理选择，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。

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房地产行业对我国经济社会的发展有着不可替代的重要作用，这就需要积极防范潜在的财务风险，防止财务风险造成损失。财务风险能分成狭义以及狭义两大类，其中广义财务风险指的是企业资金运环节，因为各种原因在利润以及资金分配方面产生不足，从而对企业的长期发展带来严重不良影响的风险。本文当中的财务风险属于狭义概念，指的是因为企业内部财务结构不够合理以及融资方式不够恰当而导致的融资财务杠杆效果下降的风险。

一、房地产行业的主要财务风险

第一，按期偿债的风险。目前阶段我国的房地产行业资金主要包括自持有资金部分、银行抵押贷款部分、楼盘预售款项部分以及其他借款部分共同组成。通常情况下，自持有资金占总体资金的比例较低，大多数的开发资金都是来源于其他借款以及银行贷款。房地产行业作为一个收回成本过长比较较长的产业，其收益利润同意存在着比较明显的不确定性，这一环节的财务管理存在着较大的风险。如果无法有效及时地控制成本收回，那么银行抵押贷款产生的利息就会显著降低企业经营利润。企业需要应对银行高利率，甚至被迫选择风险更严重的融资途径，从而给行业的发展带来不利影响。第二，工程项目管理导致的风险。目前房地产行业的工程施工建设过程当中，往往缺乏对工程项目施工的有效监督管理，在简单投资以及工程设计后，就交付施工企业去执行，从而导致工程项目的管理不够衔接，工程质量的控制不够严格，容易使得工程质量显著低于预期，引发改造成本以及后续维修成本的上升，从而直接影响到房地产企业的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工进度也容易受到影响，出现延期预售以及交房问题，进一步延长资金回笼的时间，加大企业资金成本以及资金压力。第三，市场因素以及通货膨胀的风险。通货膨胀容易导致市场当中贷款利率出现变化，利率上升就意味着企业的投资出现缩水，难以达到预期的收益，甚至使得房地产项目面临利润下降或者是亏损的风险。因此在房地产项目投资建设之前，在做好房地产项目市场定位的过程当中，不能忽视市场信贷这一影响因素，并且要重点考虑项目市场前景，确定价格方面也要同市场供需关系匹配。简言之，通货膨胀的风向集中体现于银行对房地产项目的评估环节，并且容易受市场泡沫影响而导致收益下降。

二、房地产行业财务风险的成因

第一，经济周期以及市场环境变化。宏观经济以及市场环境在房地产行业发展过程当中扮演者重要角色，房地产行业的发展周期往往伴随国民经济周期而波动。例如近年来全球经济发展不断下滑，在这一背景下，我国企业受到重大的冲击，在某一定度上对房价增长发挥抑制的作用，从而增加房地产的融资压力，这些都有可能引发财务风险。除此之外，房地产行业发展还同其他行业存在着密切的关系。这部分行业发展的状况会对房地产带来间接或者是直接的影响。制造业以及商业银行发展情况会影响到房地产行业的开发成本。房地产项目占据企业的大量的资金，征服的土地政策、土地位置以及供求关系都会给开发商的资金周转率以及收益率带来直接影响。第二，资本结构不够合理。房地产行业如果不具备合理科学的资本结构，往往会将影响到经营收益，并且增加行业财务风险。房地产行业在前期要求投入大量的资金，资金回笼的速度比较慢。因为自身变现的能力比较差，房地产行业的大多数资金来自于外部的金融机构贷款以及工程项目预付款，只有少量资金来自于房地产企业的自有资金。这就导致房地产行业的资产负债率居高不下，债务资金比例过高，一旦实际收益率远远低于预期的收益率，容易发生资金链的断裂问题，甚至出现无法支付到期利息的财务风险。第三，融资渠道简单。随着我国房地产行业的不断的发展，目前房地产企业的数量超过六万家，其中只有一百家左右的企业可以借助于发行股票等途径来筹资。房地产开发项目的初期需要大规模投资额度，从而导致现金流的风险较大，因此保持资金链的连续有重要意义。不过目前我国金融体系以及房地产金融不够健全，使得房地产业的银行信贷依赖度比较高．银行贷款成为房地产项目运营的主要资金链。融资渠道简单导致房地产行业面临财务风险无法利用资产的组合规避风险。尤其是在人民币利率上调的情况下，银行的贷款条件不断提高，不断加大房地产项目费用成本。

三、房地产行业财务风险控制措施

第一，构建多元化的融资渠道。只通过传统融资方式显然不利于房地产行业控制财务风险，也会加大银行的压力，所以需要持续丰富融资渠道，探索新融资方案，从而解决房地产行业面临的负债率居高不下问题。首先需要持续加强对股票、债券以及房屋预售款等环节的管理，其次是要改善自身资金的拥有状况，并不断提高自引外资条件。例如能够根据房地产信托计划，在确保公司负债率不变的条件下，吸引外来投资，从而降低融资的成本，这样一方面有利于减少财务管理成本，另一方面也有利于持续优化房地产公司资金结构。借助于多元化融资以及合理搭配各种资本权益，进一步加强企业成本控制，逐步增加企业价值从而降低财务风险。第二，加强内部财务监督控制。财务管理可以说是企业经营的核心内容之一，房地产企业应当从空间以及时间这两个维度动态监测成本，通过约束以及非约束措施相结合，构建可续额度成本管理机制，从而更好地加强内部财务监督控制。在内部财务控制方面，需要承力由企业高级管理人员带头，并且财务部门作为核心的内控小组，对财务工作定期进行监督与考核，不断完善财务内部控制。除此之外，还需要在房地产服务设计与开发方面，预先进行成本的规划，确保设计图纸成本同实际施工成本更加接近，尽可能降低误差。房地产企业通过成立财务控制小组，在不同的环节根据制度以及控制目标严格进行监督，最大限度避免人为因素带来的不良影响，提高财务风险的控制水平。第三，做好市场调研工作。房地产行业由于受外部因素以及自身因素的影响，其财务控制风险主要来自市场，尤其是市场需求量方面的变化，会给房地产行业带来严重冲击。这就需要房地产企业成立市场调研小组，招聘或者是聘请专业人才进行充分的市场调研，并在此基础上制定财务管理方案，从而避免房地产企业盲目跟随潮流而一味扩大投资，加大资金风险。这样有利于房地产企业提高自身市场承受能力，从而更好应对行业变化过程当中出现的问题。第四，完善成本管理机制。财务风险控制离不开成本管理，而成本管理则离不开完善的预算管理机制。房地产行业要想建立健全预算制度，需要合理设置预算管理控制机构，通过组建权利与责任相一致的成本管理机制，有利于明确工作人员的管理职责，从而协调成本管理，监督成本控制的整体过程，确保房地产项目根据成本控制的目标施工建设。除此之外，房地产行业要执行全过程成本管理，在项目启动之前根据具体情况确定成本控制目标，项目开发过程当中严格根据目标来监督控制成本，项目完工之后再度评估项目，对比目标成本以及实际成本，分析出现误差的原因。

综上所述，房地产行业的资金需求量大并且投资回收期限比较长，因此需要采取综合性的措施来控制潜在的财务风险，最大限度减轻政策带来的市场冲击，从而稳定房地产行业稳定发展的态势，并且为我国经济社会的发展做出相应的贡献。

作者:史功路 单位:西京学院

参考文献：

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中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。

一、房地产企业面临的主要财务风险

1.债务风险

作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。

2.利率变动风险

房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。

3.经营管理风险

房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。

4.融资风险

房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。

二、房地产企业防范财务危机的对策

1.优化资本结构

房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。

2.扩宽融资渠道

房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。

3.加强项目调查

房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。

4.注重风险预警

房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。

三、结语

当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。