房地产企业财务状况分析范文
时间：2023-06-14 09:33:33
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篇1
当前，我国房地产企业的财务体系相对完备，但在衡量财务状况时仍有一些不足，如指标多、体系复杂等。本文对21家房地产企业进行主成分分析，提取影响财务状况的主要因素，并对其进行分析，以期更直观的说明影响房地产企业财务状况的因素。
一、财务指标选取和样本来源
本文选取了房地产上市公司2011年9月30日的8个财务指标来组成本文的财务评价数据矩阵。分别是：X1：净资产收益率；X2：总资产报酬率；X3：总资产增长率；X4：固定资产周转率；X5：总资产周转率；X6：流动资产周转率；X7：应收账款周转率；X8：运营资产占总资产的比重。其中X1、X2反应的是企业的经营业绩，X3反映资产的成长性，X4、X5、X6、X7反映资产的使用效率情况，X8反映资产的结构情况。
本文样本来源21家房地产上市公司2011年9月30日的相关财务数据。（见表1）
二、影响财务状况因素的主成分分析
（一）用SPSS进行数据分析采集
笔者通过检查KMO及Bartlett球星检验值得出，应拒绝原假设，原数据的这些财务指标具有较强的相关性，其显著性为0，表明相关矩阵不足一个单位矩阵，可以进行因素分析。而KMO=0628也大于06，同样说明了各指标之间信息的重叠程度较高，适用于降维处理。
基于对8个财务指标的分析本文确定了三个主因素，累计贡献率为7387%，这三个主因素可较好地评价房地产上市公司的财务状况。（见表2）
将计算得出的前三个主成分以其对应得贡献率为权重，进行加权平均计算，得出房地产企业财务状况的综合评分并进行排名，其排名顺序为广宇发展、金科股份、保利地产、滨江集团、鲁商置业、阳光股份、万科A、天保基建、深物业A、中华企业、苏宁环球、冠城大通、首开股份、信达地产、中南建设、海宁皮城、亿城股份、华业地产、世联地产、金融街、福星股份。
三、实证结果分析
本文采用统计方法对21家房地产上市公司的财务数据及其财务状况进行了整体分析并得分评价。通过实证分析看出，净资产收益率、总资产报酬率、总资产增长率、固定资产周转率和总资产周转率能够较全面评价房地产企业的财务状况。笔者建议债权人、投资者以及潜在投资者在进行是否继续去企业注入资金或追加投资时，应考虑好企业的资产质量情况，选择资产质量较好的企业进行投资。运用SPSS主成分分析法评价公司不失为一种优秀的方法，使我们从整体上把握企业的财务面貌。因为存在样本选择的数量和财务指标的选择范围等方面的影响，这种模式也有一定的局限性，希望这篇文章能给中小型型投资者提供一定的建议。（作者单位：中原工学院）
参考文献：
[1]焦晓松，杨茜，曹颖琦.基于主成分分析的自主创新能力综合评价研究[J].商业研究，2007，（2）：46-47.
篇2
【关键词】房地产企业；财务风险；预警指标
财务风险是房地产企业所有风险的最集中的体现。若处理不好，会使房地产企业遭受巨大创伤，最严重的直接会导致企业破产。房地产市场可以说是波涛汹涌，充斥着太多的不确定性。因此，作为其中的“弄潮儿”，房地产企业要想在波涛汹涌中一路当前，就有必要构筑坚实的屏障用以抵御风险，那就是构建属于房地产企业自身的财务风险预警体系。
一、房地产企业财务风险预警指标的选取
资金密集是房地产企业的特性，而且是最突出的特征。因此，在选取预警指标时，本文对与资金关系密切的指标予以重点考虑，以突出房地产企业的特性。其他的指标在借鉴前人研究成果的基础之上结合房地产企业特性进行选取。选取原则是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的预警经验。选取结果如下：
（一）偿债能力分析指标：房地产企业所需资金量大，资产负债率高，应格外注意对偿债能力指标的分析，因为不能偿还到期债务是财务风险最显著的特征。
短期偿债能力指标：
流动比率=流动资产/流动负债 （1）
速动比率=速动资产/流动负债 （2）
现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债 （3）
长期偿债能力指标：
资产负债率=负债总额/资产总额 （4）
产权比率=负债总额/股东权益 （5）
已获利息倍数=税息前利润/利息费用 （6）
上述对房地产企业偿债能力指标的选取，既考虑了房地产企业的短期偿债能力，又考虑了其长期偿债能力。在短期偿债能力指标中尤其考虑了现金流对债务的保证程度，这符合了房地产企业“现金为王”的特征。短、长期指标相融合，通过计算各项指标数值，将结果与标准值相比较，就能看出房地产企业在偿债能力方面的强弱程度，给各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地产企业本身，通过对该项数值指标的分析，发现企业在偿债能力方面存在的问题，及时采取相应的补救措施，以使企业的偿债能力维持在一个较合理的水平，充分利用财务杠杆的有利一面，给房地产企业带来更大的财务杠杆利益。
（二）盈利能力分析指标：影响房地产企业财务风险的最大因素是偿债能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然会加大房地产企业的财务风险。因此，应设置一组反映房地产企业盈利能力的指标，通过对该组指标的分析，透视房地产企业在激烈的市场竞争中的优劣状态。本文选取如下盈利指标：
销售净利率=净利润/销售收入净额 （7）
净资产收益率=净利润/平均净资产 （8）
总资产报酬率=息税前利润总额/平均资产总额 （9）
上述选取房地产企业反映盈利能力的指标当中，净资产收益率是综合程度最强的指标，在杜邦分析法中，可以将这一核心比率进一步分解，通过层层分解，可最终找出影响净资产收益率的各个因素：企业的盈利能力（销售净利润率）、营运能力（总资产周转率）、资本结构（即偿债能力如权益乘数）。后文在预警案例的分析中，将揉合杜邦分析法对案例企业的财务状况进行更详尽的分析，通过指标间的串联关系，找出案例企业财务风险的问题所在。
（三）资产营运能力分析指标：房地产企业的资产营运能力反映了企业在资产管理过程中的效率。它也同样会对房地产企业的财务风险产生影响。资产周转速度快，会提升企业的盈利能力，同时也相当于企业增加了资产投入；相反，资产周转速度慢，企业的盈利能力会降低，相当于浪费了企业的资产，资产营运能力指标和盈利能力指标相结合，对房地产企业盈利能力的评价才是全面具体的。本文选取房地产企业的营运能力指标如下：
总资产周转率=销售收入/平均资产总额 （10）
存货周转率=主营业务成本/平均存货余额 （11）
应收账款周转率=销售收入净额/应收账款平均余额 （12）
应收账款的周转速度快，说明了房地产企业应收账款的变现能力强，坏账损失的可能性就越小，同时也折射出企业管理水平较高，而这一点，恰恰是房地产企业的要害。当然，在进行这一项目的分析时，也要一分为二，不能因为只注重提高应收账款的周转率而忽视了利用赊销来扩大销售渠道这一因素。存货在房地产企业中比重较大，应将该比率控制在一个较合理的水平，否则会导致资金的浪费。如目前在房地产市场当中，过高的空置率影响了开发商资金的周转，使房地产企业始终处于财务风险的风口浪尖上。资产周转率表明房地产企业运用其全部资产获取利润的能力，在杜邦分析法中，它是一个桥梁，它把利润表和资产负债表联系起来，使净资产利润率可以综合整个企业的经营活动和财务活动的业绩。
（四）发展能力分析指标：一个最终深陷财务危机的企业，一定会在危机爆发的前几年就显现了它的停滞不前的状态。所谓的“冰冻三尺非一日之寒”，说的就是企业的发展能力与财务风险的关系。所以，在房地产企业，有必要选取若干显示发展能力的指标来揭示财务风险的状况，发展能力指标选取结果如下：
销售收入增长率=（本期销售收入-上期销售收入）/上期销售收入 （13）
总资产增长率=（期末总资产-期初总资产）/期初总资产 （14）
净利润增长率=（本年净利润-上年净利润）/上年净利润 （15）
上述发展能力指标越高，表明房地产企业的市场前景越好，其发生财务风险的可能性就越小。
上述选取的共15个财务指标基本上代表了房地产企业的特性，由它们作为房地产企业的财务风险预警指标进行预警，虽然在精确度上难以保证，但因为其简便、容易理解的特点，而且，在企业财务危机爆发的最近时间（前2、3年）其预警能力还是很强的。因此，它一直被广泛使用。本文将选取的房地产企业的财务风险预警指标作为财务风险预警体系的一个组成部分，除此之外，还将引入前人已创造的经典财务风险预警模型，下面就对几个最常见的、经典的财务风险预警模型作以简单介绍。
二、房地产企业财务风险预警模型的构建
（一）单变量财务预警模型：单变量财务预警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同时也是运用财务比率对企业破产情况进行预测的先驱者之一（另一位是Altman，下文会述及）。Bevaer首先从1954-1964选出79家失败企业和79家非失败企业（两类企业的行业、资产规模等都相同），他所选用的财务比率依然是借鉴了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了现金流量方面的指标。他认为：企业拥有的现金多越多、营运资本支出越少、负债越小，企业失败的概率就越小；反之，企业失败的概率就越大。Bevaer仔细考察了样本当中30个财务比率在企业失败前5年的差异情况，最后证明有5个财务比率对企业破产的预警能力较强，按预测能力高低依次排序是：现金流量/负债总额（预测准确率达87%）；净收入/总资产（预测准确率达79%）资产负债率（预测准确率达77%）；营运资本/总资产（预测准确率达76%）现值率（预测准确率达78%）。Bevaer构建的单变量财务预警模型获得了比较高的预警能力，但他的缺陷也是暴露无遗的：各个单一的财务指标有时在反映同一信息的时候，结果会不一致。这种片面性使得人们不得不另外探索一种更加精确、更具说服力的财务预警模型。
（二）Z模型：Z模型的创始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列称之为运用财务比率来预测企业破产情况的先驱。他们二位这种具有开创性的研究为后来的财务预警模型的研究奠定了坚实的基础。
Altman同时也是第一个使用多变量技术来判定企业财务危机状况的学者。他克服了Bevaer创建的单变量模型的缺点，将多个财务比率结合起来，将这些财务比率融入同一个方程式来解释和判别企业的财务状况。Altman所带给人们的这种综合分析问题的思想，在对企业财务危机预测研究方面，影响是极其深刻的。Altman的Z模型创建经历了以下几个阶段：
第一，Z-socre模型阶段。这个阶段的模型主要是针对上市的制造业研究的，Altman选取从1945—1965年间的33家破产企业和33家同类型、同规模的正常企业为样本，经过大量细致的工作，从一开始选定的22个财务比率中敲定5个变量来对企业的财务状况进行预测，构造出一个多元线性函数，命名Z-socre模型，其表达式为：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=营运资本/总资产；X2=留存收益/总资产；X3=息税前利润/总资产；X4=普通股、优先股市场价值总额/总负债；X5=销售收入/总资产
上述表达式中，变量前的权重系数是按照变量对企业财务危机的影响程度大小设置的，经过加权计算之后得到的Z值代表企业综合风险值。通过它与设定的临界值对照，就能知道企业财务危机的程度。上式中临界值的规定如下：Z—socre>2.765表明企业具有较好的财务状况，破产机率小；Z—socre
第二，Z2模型阶段。上述Z-socre模型只针对上市公司，且只面对制造业。而事实上，许多处于财务危机的公司是没上市的，故直接用Z-socre模型预测，其准确性就遭到了质疑。针对这种情况。Altman重新对Z-socre模型进行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表达式分别如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5适用范围：用来预测非上市公司的财务危机状况。此处表达式中，X4的含义与Z-socre中X4不同，更改为所有者权益/总负债。此时，临界值的区间规定及意义如下：Z2≥2.99，表达企业陷入财务危机的可能性极小，企业财务状况良好；2.7≤Z
第三，Z3模型阶段。Z-socre模型的缺陷在于只针对上市公司，只面对制造业；Z2模型的缺陷在于只针对非上市公司。而在我国，是难以获得非上市公司的财务数据的。故对我国房地产企业财务预警研究时，不能直接使用上述两个Z值表达式。Altman的Z3模型克服了我们的难题，Z3模型是用来预测非制造业上市公司的财务状况的，它的表达式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表达式中，X1，X2，X3，X4的含义与Z2式中规定是一样 的。临界区间规定如下：Z32.9，表明企业的财务状况是良好的，可不考虑破产的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企业财务状况有问题，须严加注意，否则，后果不堪设想，若积极面对，企业才能摆脱困境。本文中，鉴于Z3模型的适用情况，笔者将直接选用Z3模型作为本文房地产企业财务预警体系的另一组成部分，直接用Z3模型来对后文的案例企业进行财务风险分析，计算Z3值，判别其财务风险的大小。
篇3
房地产业的发展时间不是很长，但是已经在国民经济中占据着重要地位、发挥着重要作用。一方面房地产行业自身的发展速度较快，另一方面房地产行业所生产的产品与人民生活密不可分。随着社会经济的发展，房地产行业越来越受到社会的关注，房地产行业也在关注中成长。同时，行业参与的主体数量越来越多，房地产行业之间的竞争力越来越大。我国房地产行业要想在激烈的市场竞争环境下赢取发展，制定科学合理的发展战略显的尤为重要。企业战略可以按照层次不同进行划分，职能战略、竞争战略和公司战略是企业发展的三个重要战略。职能战略主要发挥财务战略、营销战略和人事战略作用，财务战略在企业发展中发挥重要的作用，财务战略需要以价值分析为基础，在企业发展战略统筹下完成。房地产企业财务战略在促使企业发展中发挥战略作用，可以实现企业财务资金均衡流动和有效配置，房地产企业财务战略目标是维持企业长期稳定发展的基础，也是企业处于长期盈利状态下的战略性思维活动。财务活动是企业若干战略活动之一，所以房地产企业的财务战略就是企业发展战略，因此财务战略是房地产企业总体战略的重要组成部分，与企业整体发展战略形成一个有机组合。[1]从房地产企业发展角度看，总体战略主要分为财务战略和企业战略，财务战略在企业战略中发挥特殊作用，从房地产企业的内部发展角度分析，可以保证企业内部战略能够有效执行。通过分析可以看出，房地产企业财务战略在推动企业战略发展的同时，对企业其它战略顺利实现发挥重要作用。所以房地产企业在发展过程中需要把财务战略与其它战略有机结合起来，把其看成是企业发展的根本战略。财务战略需要按照房地产企业其他战略的规定指定相应的措施和战略规划，保证房地产企业财务战略在企业发展中发挥重要作用。
房地产企业财务筹资战略分析
筹资是企业发展的重要活动，筹资的目的是满足企业发展过程中资金的需要，企业实现可持续发展。房地产企业在发展过程中对资金需求较大，因此筹资是房地产企业财务战略的重要活动之一。房地产企业财务战略筹资需要解决资金流转和企业生产特点的周期性问题、企业的总体战略与财务战略筹资的关系问题、企业经营过程中可利用筹资方式问题等。筹资被看成是房地产财务战略的重要战略之一，房地产行业属于资金密集性行业，筹资工作直接关系到企业的发展。当前我国房地产企业大都采取扩张性战略，具体表现为不断扩大项目开发，企业在扩张过程中需要财务杠杆的支撑，具体实施过程中只有不断筹资资金才能更好的满足项目扩张的需要。[2]房地产企业融资最终是为了解决发展过程中的资金问题，进行融资工作的前提需要对资金状况进行预算，从房地产企业的特点，所拥有的资金状况与项目开发所处的阶段有着紧密的关系，只有通过准确判断才能从根本上改变预算资金与实际项目开发资金相差很大的状况。如何预算不准确，一方面会导致资金过剩，另一方面导致资金短缺。两种状况对企业发展来说都会产生损失。房地产企业的现金流入项目和现金流出项目之间不平衡，对资金链会产生严重影响。因此房地产企业财务管理者应该准确把握企业资金运转状况，才能更好的做好融资工作。
我国的金融市场与西方国家相比发展速度相对较慢，各种政策性限制较多，因此我国房地产企业的融资渠道相对单一。从房地产企业的融资渠道分析，银行仍然是房地产企业融资过程中的主要渠道。随着我国金融市场的发展和完善，银监会对银行的监管力度越来越大，银行的风险控制体系逐步建立，因此房地产市场的银行融资门槛越来越高，单一的银行途径融资已经不能满足房地产行业的发展。同时，采取单一的银行融资方式也会加大银行投资的风险。随着市场经济的发展，我国经济的开放程度越来越强，一些现金的融资工具逐步在我国形成，随着金融资政策的完善和发展，我国房地产企业多元化的融资模式正在形成。从房地产行业自身特点看，所需资金密度大，项目开发周期长，资金回收周期长。按照国家对房地产行业的宏观调控策略，房地产行业的发展关键在于土地和资金，所以房地产行业在实施过程中能否顺利融资时关系到发展的根本问题。
房地产企业财务战略的问题分析
房地产企业财务战略具有自身的特点，财务战略与其他相关战略之间的整合能力差。企业战略应该是从企业发展的根本问题出发，代表企业的最高战略思想。其主要特点是从企业的全局出发，对影响企业发展的内部、外部资源进行合理配置，保证各种资源处于优化状态。企业职能战略主要是从生产、研发、财务、营销、人事等职能部门按照企业的发展目标制定的策略和规划，可以看成是企业战略的细化，主要是从职能具体状况出发进行分析。[3]企业战略中财务战略发展重要作用，财务战略的制定和规划必须以企业战略为依据，同样需要与企业职能战略相比配，企业战略体系是企业发展重要指导方针，房地产企业发展过程中同样需要战略体系作指导，房地产企业战略体系主要是从企业财务战略和企业总体发展战略两个角度出发，对企业进行整体规划。只要解决企业发展过程中各种职能整合性差的问题。房地产企业发展过程中只有把财务战略放在突出的位置，才能协调好各种职能，才能保证整个企业协调发展。
从我国房地产企业的财务战略状况看，财务激励机制不健全，激励措施不到位等问题突出。房地产企业财务战略的顺利实施与企业的激励机制存在紧密的联系。当前我国房地产企业虽然已经形成一套完整的财务管理制度，但是缺乏必要的财务管理激励机制，所以对财务战略的实施产生严重的影响。从房地产企业的所有者和经营者的关系看，只存在委托的关系。房地产企业的状况决定了信息的不对称，因此股东和经理人之间存在相关的道德风险问题。具体表现为，一是偷懒现象，主要体现为经营者的付出与获取存在不协调性；二是机会拥有现象，具体体现为经营者所付出的一切努力不是为了所有者利益而是为了自身利益。如此状况必然导致企业的财务战略无法顺利实施和执行。
房地产企业在发展过程中财务评价体系存在一定的问题。财务评价体系不健全导致财务战略无法顺利实施。当前我国房地产企业的财务评价体系相对比较落后，仍然采取传统的方式，无法满足新形势下财务管理的需要。当前财务评价存在的问题是过于注重短期效果，因此知识资本等无形资产无法顺利实现，传统的财务评价方法存在一定的问题。房地产企业传统财务评价方法对公司财务业绩的评价较多，财务评价的指标采取直接计价的模式，因此从根本上忽略了非财务指标不可直接计价的特点，对非财务指标的计价因素没有考虑。如果按照此模式对房地产企业的财务状况进行评价，会出现全面财务评价的不准确性，严重影响企业财务战略的实施，财务战略的有效性很难实现。
房地产企业财务战略的改进策略
房地产企业财务战略需要在实施和监管方面加大力度。财务战略需要合理的监管和实施才能实现效果，才能全面有序的向前推进，房地产企业的项目实施周期长，资金周转时间长，因此实施全面的预算管理尤为重要。财务战略主要是从目标和方向角度实施，政策是实现目标和方向的标准和规范。[4]房地产企业在预算过程中必须把政策规范和战略目标放在突出的位置，全面落实各种策略和方案，才能保证财务战略顺利实施。房地产企业只有实现全面预算管理才能保证财务战略的实现，全面预算必须坚持广泛性和全面性原则。实现财务预算与销售预算和生产预算的全面结合，才能从根本上解决财务战略与人事、生产、营销等职能部门的战略目标同时实现，才能促使房地产企业全面发展。主要全面协调房地产企业发展的各种战略目标，才能保证各种战略顺利实现。
全面实施房地产企业财务激励机制，只有完善财务激励机制才能保证财务战略顺利转化为企业发展的动力。从现代房地产企业的发展特点看，所有者与经营者之间只是一种委托的关系，信息不对称现象表现明显，因此道德风险问题会发生。所以企业应该根据按照经营索取权的分享模式建立现代房地产企业财务激励机制，把人的潜力充分发挥出来。财务激励机制在具体实施中可以采取一些手段，比如对部分核心员工实现股票期权制，从根本上避免传统薪酬分配的不足，核心员工的积极性得到充分体现。实现管理者利益与投资者利益互动完全绑定，从而促使管理者长期关注企业的价值实现和发展问题。另外还可以通过奖金与企业业务完成率之间的关联性促使企业发展，促使相关人员竭尽全力完成企业财务目标。
房地产企业在发展过程中需要具备战略意识和竞争观念，从财务文化和财务意识角度看，财务战略管理必须要求企业上下按照竞争意识的标准处理问题，把企业战略管理作为核心任务，必须重视知识和智力资源的充分发挥。只有协调好企业内部发展的各种资源，才能提升企业发展的竞争力。房地产企业财务战略应该坚持以人为本的理念，只有从根本上实现人的发展与企业发展相协调，才能全面树立理财经营理念，才能全面收集和利用有价值的财务信息，为企业实现跨越发展创造条件。房地产企业发展过程中要重视财务决策、筹资、投资等工作的协调，实现合理的利润分配。房地产企业的理财环境是实现财务战略的根本出发点。企业在发展过程中必须高度重视理财环境，充分把握企业财务管理的内在规律，同时需要结合外部环境的变化，制定合理有效的财务战略。按照房地产企业的财务策略制定相应的财务目标，才能保证财务战略顺利实施。
房地产财务风险控制体系的形成可以有效解决企业投资风险问题。财务风险主要是指企业经营发展过程中出现的各种无法预料的风险问题。[5]企业的实际财务状况与预计的财务状况存在很大的不同，房地产企业在财务战略中应该采取积极的短期财务预警措施，才能保证项目投资的顺利开展，从根本上防范财务风险的产生。财务风险体系的建立可以有效防范财务风险，其主要是从企业长期投资的角度出发对企业的财务风险进行防范和控制。房地产企业在投资过程中，需要对项目投资的可行性进行分析，最终形成可行性分析报告，可以有效降低投资风险，从源头上解决企业投资风险问题。房地产企业的财务评价分析工作需要进一步完善，只有对企业的财务状况进行全面分析和评测，才能在企业的不同发展阶段制定合理的财务战略。
参考文献：
[1]、高明编著，房地产企业财务策略研究[M]，南京：南京大学出版社，2009，21-25
[2]、马组任编著，房地产企业酬资策略研究[M]，上海：上海财经大学出版社，2009，90-93
[3]、刘广仁编著，房地产企业财务风险控制[M]，北京：北京大学出版社，2009，67-69
篇4
房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中呈现出一片繁荣景象，但在某些地区甚至出现了过热的势头，多数房地产企业承担着中长期财务风险。加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。从理论上看，财务风险评价理论正呈现出以下几点发展趋势：从定性分析转化为定量分析；从指标化形式转向模型化形式，或二者结合；从对单个财务指标分析转化为对财务指标体系进行分析，描述风险的变量从离散形式向连续形式转化。鉴于此，本文以房地产上市公司为研究对象，构建一套与房地产行业紧密结合的财务风险评价体系，借此给房地产上市公司改善财务状况、规避财务风险提供理论和方法指导。
一、房地产上市公司财务风险评价指标的选择及计算方法
为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱，基于指标构建原则的考虑，本文在设计研究变量时，借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系，以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则，并结合房地产企业自身的特点，根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》的通知，选择体现房地产企业财务状况的财务指标。因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面，而是一个综合整体，所以在以上财务指标设计原则的指导下，反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系，应包括企业的偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、基于现金流量的指标。虽然这些指标也用于评价企业的财务绩效，但企业财务风险评价和财务绩效评价是同一事物的两个相对方面，若企业财务状况良好，则企业财务风险较小；若财务状况较差，则企业财务风险较大。因此，财务绩效评价和财务风险评价在指标的选择上是可以互相借鉴的，这些反映财务状况的指标也可以用来评价企业财务风险。
根据以上原则，本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合房地产上市公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建房地产上市公司的财务风险评价指标体系（见表1）。
二、因子分析的基本原理及数学模型
由于多指标分析本身比较复杂，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。国内外对于多因素评价问题的分析方法主要有：层次分析法、数据包络分析法和因子分析法等。在众多的分析方法中，因子分析法有其独特的优势。对于房地产上市公司的财务分析体系的构建，因子分析法比较合适。因子分析主要的作用在于：减少分析变量的个数，通过对变量间相关性的探测，把原始变量分类，然后把相关性高的变量分为一组，再用公因子代替该组变量。因子分析有两个核心问题：其一是构造因子变量；其二是对因子变量进行命名解释。所以，因子分析的基本步骤就是围绕这两个问题逐步展开的。因子分析通常有以下四个基本步骤。
第一，确认需要分析的原变量是否适合作因子分析。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定是否适合做数据精减。
第二，构造因子变量。设X是观测得到的随机向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可测的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互独立的。e=（e1，e2，…，ep）与F相互独立，且E（e）=0，协方差阵是对角阵，即各分量之间是相互独立的，则模型：
称为因子分析模型，由于该模型是针对变量进行的，各因子又是正交的，所以也称为R型正交因子模型。其矩阵形式为：X=AF+e。
第三，利用旋转方法使得因子变量更具有可解释性。如果求出公因子解后，各个公因子的典型代表变量不很突出，还需要进行因子旋转，通过适当的旋转得到比较满意的公因子。
第四，计算因子变量最终得分。在因子分析模型建立后，还要对样本进行综合评价。对于所研究的问题，就是用最少个数的不可测的公因子的函数以及特殊因子之和来描述原来观测的各个分量。
三、因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用
D公司是一个以房地产开发为主营业务的上市公司，近年来尽管D公司发展迅猛，但仍然存在负债率高和流动比率过低的问题，加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，D公司承受着巨大的财务风险，已经严重影响到D公司的生存和健康发展。本节以D公司为例，研究因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用。根据指标数据的可获得性和完整性，本文选取从2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29组季度财务数据，并将原始样本数据进行标准化变换。本文运用SPSS16.0统计软件，对财务指标数据进行因子分析，实证步骤如下。
第一，对数据的检验。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定本研究中标准化财务是否适合做数据精减。经SPSS16.0软件计算结果如表2所示。
表2结果显示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可认为本数据可用于做主成分分析。
第二，公因子的提取。表3为各变量和因子的方差贡献情况。它分为两部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差贡献率和累计贡献率；第二部分反映的是特征值大于1的5个公共因子的特征值、方差贡献率和累积贡献率。总方差分解表显示，共选取5个因子，解释了总体方差的89.66%，也就是说5个公共因子可以概括14个原始变量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的结果是较为满意的。主成分的提取及命名如表3所示。
第三，财务风险的综合评价模型。为了简化各主因子的结构，我们对因子负荷矩阵进行求逆计算，得到因子得分矩阵。根据因子得分系数和原始变量的标准化值，可以计算每个观测量的各个因子的分数，并可以据此对观测量进行下一步的分析。旋转后的主成分因子表达式可以写成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3
-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10
-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+
0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9
-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+
0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8
-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=
-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7
-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-
0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+
0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12
+0.021X13+0.051X14。
因子F1、F2、F3、F4和F5分别从不同方面反映了各个体指标的贡献率大小情况。虽然它们的综合原始信息较强，但一单独使用某因子并不能对所有变量进行一个综合评价，因此按照测度财务综合因子，将F1、F2、F3、F4和F5按照贡献率综合加权如下：
F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）
从而利用此表达式计算出D公司各季度财务状况的综合得分，F值越大表示D公司财务状况越好，财务风险越小；相反，F值越小表示D公司财务状况越差，财务风险越大。
第四，D公司财务风险评价模型的检验。利用SPSS软件和EXCEL软件处理，可快速获得企业的主因子和综合因子得分情况，据此可对D公司各季度的财务状况做出分析和比较。由于己经采用标准化数据进行分析，所以因子得分为正表示财务状况处于平均水平之上，财务风险处于平均水平之下；因子得分为负表示财务状况处于平均水平之下，财务风险处于平均水平之上。将F取负值可以得出上述29个季度的财务风险分布图，如图1所示。
根据D公司的基本情况，把评价区域的临界值定为0具有较强的适用性，据此把0作为公司财务风险的一个分水岭，D公司财务风险判断标准见表4所示。
四、结论
本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合D公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建D公司的财务风险评价指标体系，采用一种多元统计方法――因子分析法建立D公司财务风险综合评价因子分析模型，并选取D公司从2004年1季度至2011年1季度公布的29组季度财务数据进行实证分析。通过理论分析和实例证明，表明该模型具有实践意义，在现实中应是可行的。由于我国房地产上市公司财务风险管理体系建设尚处于起步阶段，有许多理论尤其是实务方面的问题，还需进一步探讨与解决。本文在研究中只考虑财务指标，而非财务指标也可以影响企业的财务状况，故不能概括企业经营过程的总体，因此如何在做财务评价中引入非财务指标是今后研究的方向。
【参考文献】
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[2] 宋建波：企业内部控制[M].中国人民大学出版社，2004.
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企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。
（二）基本内容
企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。
2房地产企业财务报表的局限之处
（1）房地产企业的预收账款增加
影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。
（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益
从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。
3房地产企业财务报表分析的科学方法
（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款
并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。
（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产
企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。
（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究
以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。
4房地产企业财务报表分析的特殊性要求
（1）充分利用财务报表外的信息
房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。
（2）重视对现金流量表的分析工作
房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。
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(二)股权撤回以及投资分红阶段的资本结构安排房地产企业在股权撤回以及投资分红阶段，一个房地产企业可能有多个投资者，当资金流足够并且经济效益好，但是投资企业的资金状况比较紧张，可以撤回投资；如果投资企业没有再投资的意愿时，可以采取分红的方式，改善投资企业的财务状况，对于上述状况，企业领导层与财务人员必须做到心中有数。
二、房地产企业资本结构安排对财务税收的影响分析
(一)流通股比例过高，制约了房地产企业财务增长流通股比例和房地产企业的财务增长呈负相关，主要是应该非流动股多为机构投资者持有股份，并且机构投资者与个体投资者相比具有更高的判断能力，能够更加清楚的认识到房地产企业经营特点和投资项目的成长性，能够更好的监督、管理和运用资金，显著的提高资金的使用效率，提高房地产企业的财务收入。
(二)资产规模对房地产企业绩效的影响随着企业资产规模的增加，企业的净资产收益会随之增加，并体现了规模效应的特点，合理的安排资产规模，在提高经营绩效的同时，还能够控制经营风险。
(三)短期负债率对房地产企业财务税收的影响对于房地产企业来说，在房地产处于高位时，市场资金能够快速回流，此时提高短期负载率，能够提高企业的绩效。如果房地产市场处于低迷期，资金回笼过慢将会导致资金链断裂，导致企业陷入财务危机。
三、优化房地产企业资本结构的有效措施
(一)扩展融资渠道，优化资本结构在融资环境日益严峻的背景下，房地产企业必须拓展多元化的融资渠道，以此降低融资成本，并保证企业的资金需求，例如增大债券融资比例、发展房地产基金等，利用募集到的社会闲散资金用于房地产投资建设，这样既能够提高社会闲置资金的利用率，又能够降低投资风险，实现资源的合理配置，促进房地产行业的健康发展，进而推动国民经济的可持续发展。此外，创新融资模式，房地产企业需要创建一个以债务融资为主、股权融资为辅的融资新方式，在该种新型的融资模式下，在保证银行在房地产企业融资主要地位的同时，还能够充分的发挥市场在企业融资结构和资本结构安排中的作用。
(二)保证充足的资金储备负载率高是我国房地产行业的显著特点，这就要求房地产企业必须保证充足的资金储备。通过创建现金管理制度，做好时间管理和结构管理，时间安排即对获得资金、偿还债务的时间进行合理的安排；结构安排即对长期负债资金流、短期负债资金流的比重进行合理安排。合理的现金管理制度能够加强对资金的管理，提高企业的资产收益率，并充分的利用债务融资，能够有效的避免由于偿债压力而出现的财务危机。
(三)合理安排债务结构房地产企业应该根据市场环境以及行业整体发展状况，合理的安排债务结构，调整长期债务与流动负债的比例。首先，房地产企业需要准确的预测行业的发展前景，在经济萧条、行业整体低迷的状况下，适当的提高长期债务的比例；在经济景气、行业发展良好的状况下，适当的提高流动负债的比例，这样能够提高企业的经营业绩。
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美国学者Altman选取了1946-1965年20年间的33家ST公司和33家非ST公司作为样本，使用了计量方法从众多财务比率中选取最合适的五个变量来建立判别函数，并以计算而得的分值作为判断财务风险程度的依据。经过大量的实践经验显示，Z-score模型对于停业前一年和前两年的判别准确度达到了惊人的95%和82%。李泽红等人（2009），张敏慧（2009），杨晓彦（2011），王小燕（2012）等人也从企业的财务风险基本概念和特征出发，通过“资金筹备”、“投资决策方案”、“资本运营”和“收益分配与再分配”等四个大方面对企业财务风险进行有效分类，通过详细分析并提出相应的防范对策。周汉唐（2014）的研究认为房地产的高收益往往伴随着较大的风险。房地产公司一般承担着高的资产负债率，这样容易使企业面临着很大的财务风险，公司随时面临破产威胁，公司应当积极应对可能的风险，保障公司健康、可持续发展。
二、中国房地产行业特点与财务风险关系及预警模型选择
（一）中国房地产行业特点与财务风险关系
首先，房地产业，生产周期越长，不确定性大，导致更大的风险概率。政治环境和经济环境变动随时间增加而变大，人工成本和原材料价格的不确定性也越大，这将直接影响行业的利润水平和资金回笼。其次，房地产业是最典型的资金密集型产业，投资金额大，开发产品造价高，开发周期又长，需要占用大量流动资金，在房地产企业开发的前、中、后三个阶段，都应该保证资金链的完善。最后，在组织设计上，绝大部分房地产企业都按照投资项目而成立多个项目分公司（或项目部），这极易带来管理方面的风险。总公司和项目分公司存在委托关系，双方获得的信息有可能产生不对称，由此造成总公司控制力度下降，这极易导致预算无法得到控制，引起财务风险扩大。
（二）房地产企业财务风险预警模型选择
学术界和商界用来衡量企业财务风险变量主要有以市场数据和以会计报表数据为基础两个大类。基于我国证券市场不完善、各类监控组织监察力度不够的现状，以市场数据为基础的模型衡量企业财务风险的方法并不适用于我国房地产上市公司。因此，我们选择使用样本企业指数纽约大学教授爱德华奥特曼的Z模型来衡量企业财务风险。
三、完善我国房地产企业财务风险预警的对策建议
（一）完善公司治理机构
目前我国房地产企业主要以民营为主，其中上市公司民营企业所占比例高达90%，在实际运作过程中，家庭治理模式占据主导地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括产权不消、集权管理，这是导致公司治理机制缺乏有效性、企业运营效率低和财务风险扩大的最根本原因。因此，提高企业运营效率，降低财务风险程度，首先要完善公司治理结构以此来提高治理效率。
（二）优化资本结构
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进入本世纪以来,中国房地产行业进入了一个前所未有的快速发展时期,在发展过程中表现出房地产企业发展快、利润高等特点,但是由于房地产企业的快速扩张与房地产行业的政策导向性,使房地产企业在快速发展的同时也面临着较大的财务风险。因此,从中国具体国情出发,深入研究如何在房地产企业经营过程中发现所面临的财务风险特征,进而采取措施来避免、减轻财务风险等方面的理论和实践的研究则显得尤为必要。
一、房地产企业财务风险概念
目前理论界对财务风险的理解,大体上有广义和狭义两种:
狭义财务风险是指由企业负债引起的,具体来说指企业因借入资金而增加的丧失偿债能力或减少企业利润的可能性,通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面:企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。企业向外界借入的资本主要是向银行、其他企业或个人借入。企业在经营过程中,可以完全用自有资本来经营,即企业全部负债为零。但是,这会导致企业盈利机会的减少和发展的缓慢。在市场经济体制下,是找不到这样的企业的,在实际经济生活中,负债经营在企业中是普遍存在的。
广义财务风险,是指企业在经营及各项财务活动中,由于各种无法预计或不可控因素的存在,及财务状况的不确定性,使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。首先,它涉及到企业资金运动的各个环节、企业内部经营的各个方面以及企业环境中的各个因素。其次,企业的其它风险对企业的影响最终也会通过财务成果得到反映。所以说,财务风险是企业经营活动过程中各种不确定性的综合反映,是企业风险的货币化的集中体现。
通过比较我们可以看出,广义财务风险概念更为符合人们对财务概念的理解,又便于人们站在更宽广的角度来研究财务风险。财务风险是有着广泛外延的一个概念,而不仅是筹资风险。对财务风险涵义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。因此,房地产企业财务风险是指房地产企业由于经营不善和财务状况恶化而致使企业的投资以及其报酬无法全部收回的可能。基于定义,房地产企业财务风险应涵盖投资风险,筹资风险,偿债风险及营业风险等。
二、房地产企业财务风险成因分析
(1)投资风险成因分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。决策过程中,往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究,加之决策所依据的经济信息不对称及决策者决策能力等原因,导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。具体可分为两个阶段:
第一阶段,企业要支付取得、开发土地并进行房地产建设所花费的各种成本费用。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始,就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性,而且受规划限制楼层高度,周边环境的影响,常具有专用性,一旦建成完工,便很难更改。如果进行改建,投入将更大。因此如果投资者判断失误,房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。另外,房地产投资周期长,一个新建项目由于建设周期较长,在建设过程中也会遇到投资支出增加或周转失灵的情况,这可能导致企业不堪重负,从而造成项目停工停建,使企业蒙受损失。
第二阶段是指在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险,能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说,房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲,由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的,从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
(2)偿债风险成因分析
举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一些房地产企业为了使项目上马,没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力,利用自己的积累和设法追回外欠的债款,而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款,加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后,又没有对整个项目的资金使用作全盘计划,盲目使用,分不清资金使用的轻重缓急,只考虑了个别项目的用款,影响了整体的收益目标。加之,在偿债顺序上,筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后,并要求注意保持间隔期,在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择,使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押,既影响了销售收入的实现,又影响偿还贷款能力,使企业成本负担加重,偿债风险增大。
(3)筹资风险成因分析
①筹资规模策略不当。企业筹资规模的选择不当会形成筹资风险。企业应当根据自身生产经营的规模大小来确定需要筹集资金的数额。投资规模大则筹资就要多,规模小则筹资就要少。倘若投资规模大而筹入资金过少,企业就可能因此而失去良好的获利机会,或者使已投资在建的项目停工,企业无法获取预期收益,甚至蒙受重大经济损失。与此相反,如果投资规模小而企业筹入过多的债务资金,企业自身不能有效运用和支配这些资金,就会造成资金闲置,不但不会增加企业的获利,反而会加大企业债务负担,增加企业资金成本,造成企业的筹资风险。
②资本结构不当。这是指企业资产总额中自有资金和借入资金比例不恰当对企业收益产生负面影响而形成的财务风险。我国现在大多数房地产企业的生产经营资金主要依靠自有资金和银行借入资金。资本结构不合理,必然会给企业带来现时的和潜在的筹资风险。
(4)营业风险成因分析
①经营各部门协调能力不强。企业经营过程,表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在,都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在,决定了营业风险的存在。例如,对经营环节,房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程,涉及大量的相关部门和环节,任何一个环节出现差错,都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。
②对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量,忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙,使企业的财务人员成为简单的机械算账,致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情,忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用,致使财务部无法收集第一线成本基础资料,导致成本管理工作与财务预算偏差大,资金管理跟不上,影响了企业预期收益。
三、房地产企业财务风险特征指标分析
(1)有财务风险企业的筛选
本文选择A股房地产上市公司作为研究样本,样本选择是根据大智慧软件万国测评结果作为基础样本,截止到2009年3月31日,中国沪深股市共有102家房地产上市公司。考虑到现金流量表于1998年才要求编制,所以样本数据选自1999―2008年沪深两市证交所网站所提供的上市公司十年的年报。本文以房地产类收入占主营业务收入的比重不小于50%作为判断房地产企业的标准。又因为十年中房地产企业数动态变动,所以对102家上市公司按上述标准进行筛选,结果如下图1所示。
然后对图1中的房地产行业中的上市公司进行再次筛选,筛选条件为:第一,公司连续五年的净资产收益率低于同期(一年)的基准贷款利率;第二,基于研究需要,贷款利率为每年年初的一年期的基准贷款利率为准。如下图2所示。
由筛选结果可得到历年符合标准公司数如表1。
(2)有财务风险企业特征指标分析
为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱,基于指标构建原则的考虑,在设计研究变量时,借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系,以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则,并结合房地产企业自身的特点,根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系(试行)》的通知,选择体现房地产企业财务状况的财务指标。
数据来源:中国人民银行网
因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面,而是一个综合整体,所以在以上财务指标设计原则的指导下,反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系,应包括企业的盈利能力指标、运管能力指标、偿债能力指标、基于现金流量的指标。经综合数据分析后发现特征指标如下:
①主营业务净利率。该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。房地产企业在增加销售收入的同时,必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。
在十年中,通过分析该指标的升降变动,企业主营业务净利率偏低甚至连续几年出现负数时,反映出企业经营风险增大,需加以警戒。同时企业在扩大销售的同时,应注意改进经营管理,提高盈利水平。
分析该指标的同时,结合了国家总体经济状况,行业发展趋势,企业所处竞争环境等具体条件进行客观判定,另外企业一定时期实际的资产负债率指标应该与预期标准的指标、和同行业的、历史状况的指标等进行比较,才能真正了解企业资产负债状况所面临的实际风险。因此,应该正确地确定企业合理的主营业务利润率水平,并确定一定的比例标准,给予一定的波动范围,如果超出其波动范围,就应及时进行控制。所以偏离行业主营业务净利率向下偏离不能超过Y主营偏离率,如表2所示。
②资产负债率。该指标反映了企业资产对债权人权益的保障程度。
从十年趋势分析来看,有财务风险企业的资产负债率(46.64%-54.41%),远低于行业资产负债率(47.72%-62.87%)整体水平。对其从以下三个角度进行分析:
从股东的角度看,由于企业通过举债筹措的资金与股东提供的资金在经营中发挥同样的作用,所以,股东所关心的是全部资本利润率是否超过借人款项的利率,即借入资本的代价。在企业全部资本利润率超过因借款而支付的利息率时,股东所得到的利润就会加大;相反,如果运用全部资本所得的利润率低于借款利息率,则对股东不利,因为借入资本的一部分利息要用股东所得的利润份额来弥补。因此,从股东的立场看,在全部资本利润率高于借款利息率时,负债比例越大越好,否则相反。
从经营者的立场看,如果举债很大,超出债权人心理承受程度,则被认为是不保险的,企业就借不到钱。如果企业不进行举债,或负债比例很小,说明企业畏缩不前,对前途信心不足,利用债权人资本进行经营活动的能力很差。因此,借款比率越大(当然不是盲目地借款),越是显得企业活力充沛。
从财务风险管理的角度来看,企业应当审时度势,全面考虑,再利用资产负债制定借入资本决策时,必须充分估计可能增加的风险,在两者之间权衡利害得失,做出正确决策。
所以,如果资产负债率过低,也会加大企业的财务风险。当企业资产负债率低于行业平均水平时,企业资产负债率向下偏离不能低于Y负债偏离率;高于行业水平时,不能低于Y负债偏离率。具体数值如表3所示。
③筹资净现流与净资产比率
从筹资净现流与净资产比率的走势来看,可以分析企业未来短时间内潜藏的风险因素。自1999年以来,有财务风险的企业平均筹资能力一直处于行业水平之下,而资产负债率反映总资产中有多少是借款筹来的,体现公司长期偿债能力。所以资产负债率不高原因,在这里可以得到进一步的印证。其向下偏离率不能低于Y筹资偏离率,如表4所示。
④管理费用率。管理费用率是指管理费用与主营业务收入的比率,反映了管理费用的有效性。由于管理费用中固定费用的比重较大,因此,管理费用在绝对规模上会保持一定的稳定性。在企业经营规模相对稳定的情况下,管理费用率也应保持相对稳定,不易发生巨大波动。在这种前提下,如果管理费用率升高,通常表明由于主营业务收入的下降,使得管理费用支出的有效性降低了,否则相反。
管理费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y管理偏离率,如表5所示。
⑤营业费用率是指营业费用与主营业务收入的比率,反映了营业费用的有效性,及其变动与主营业务收入变动的相关性。营业费用率保持一定范围内的稳定性,表明营业费用的投入是相对有效的,其变动与主营业务收入的变动是相关的。营业费用率上升在一定程度上可能反映企业所面临的市场竞争环境更加严峻,也可能反映企业营业费用(如展览费和广告费的投入等)支付的浪费和无效。营业费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y营业偏离率,如表6所示。
通过以上有财务风险企业特征指标的分析,我们可以看出财务风险管理是一项艰巨而又复杂的系统工程。对待房地产企业财务风险,应是一种对风险进行动态的控制。只要企业通过加强财务风险管理,不断提高风险防范意识和能力,才能使企业的经营管理更加有序、有效,才能使企业在市场竞争中立于不败之地。
参考文献
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一、引言
随着我国国民经济的不断发展，房地产业已经逐步成为我国国民经济中的重要组成部分。房地产业是一个具有投资巨大、回报丰厚、回收缓慢、高风险的特殊行业。其经营模式也具有特殊性，如：其生产周期长、融资投资的金额较大、资产负债的比率较高等。面对房地产企业的经营特性，必须加强对房地产企业财务风险的防范，避免企业财务风险的发生。就目前我国房地产企业的现金净值现状来看，大多数企业为负值。例如：2010年上市房地产公司中综合实力排名第一的万科房地产现金流量指标为0.203，综合实力排名第二的保利房地产的现金流量最低，为-4.89。这一数据表明，房地产企业的现金流普遍存在紧张的局面。另外，房地产企业的筹资过程也会使财务风险加大。可见，房地产企业的财务指标的不乐观在很大程度上能够充分反映出企业存在着财务危机的隐患。
二、我国房地产企业财务风险的表现形式
房地产企业是一个资金密集的典型行业，具有资金投入量大、但是回收期长、变现能力差等特点。这些不同于其他行业的财务特点决定了房地产企业面临巨大的财务风险。
（一）存在利率波动的风险
房地产企业一般都是负债经营的，利率的波动将大大影响房地产企业的财务状况。当利率上升时，房地产企业的资金成本增加而预期的收益降低，而房地产消费者的购买欲望也将下降。此时将形成房地产市场的生产成本高、市场需求低的局面。自2004年起 ，央行已经多次加息，不仅增加了房地产企业的财务成本，更增加了贷款买房者的投资成本。房地产企业为了获得更多的收益，避免财务损失，不断提高房地产价格。房地产价格的提高也在很大程度上抑制了投资者的购买欲。
（二）存在按期偿债的风险
房地产企业的开发资金一般是由自有资金、银行借款、经营性欠款、房地产预售款四部分构成的。在这四部分资金构成中，自有资金所占的比重较低因此，房地产企业的开发资金大部分换是来自于银行借款。由于房地产企业的特殊性，其资金的回收期较长，预期利润有存在很大的不确定性，导致企业财务风险的发生。如果，房地产企业不能及时支付到期的银行几款利息或本金，那么企业将面临极大的财务风险。同时，由于很多房地产企业受到高收益的影响，盲目的采取多种渠道的融资活动，将大额存单进行质押贷款，最红导致企业无力偿还银行的债务。
（三）存在再筹资的风险
如果房地产企业的资产负债率过高，将降低企业对债权人的偿债保证，此时企业如果想从货币市场或金融机构再筹集资金，难度将加大。
三、房地产企业财务危机的成因分析
激烈的市场竞争、来自各方面的因素都将引发房地产企业财务危机的发生，这不利于企业未来的发展。
（一）国家宏观经济环境的调控因素
目前，我国国民经济的发展正处于上升阶段，经济发展形势良好。但是，我国的各项经济政策、经济制度并没有呈现出与经济高速发展的势头。各种政策不能完全与经济发展形势配套，存在太多不确定因素，因此，房地产业必定受到宏观经济环境变化的冲击。例如：国家对环保的要求越来越严格，在环保政策的制定方面也充分体现出人文意识，高考期间房地产施工暂停、对夜间房地产施工进行严格管理、对施工过程中发出的噪音严格控制等政策的出台，都对房地产也造成了影响。再例如：国家队房地产价格的控制政策、货币政策、利率及汇率政策等的变化都是房地长企业无法预料和控制的。
（二）企业资本结构的不合理
这是企业也发生财务危机的根本原因，企业的资产负债表将企业的财务状况氛围三种类型：第一，流动资产的大部分是由流动负债筹集构成的；第二，资产负债表中的累计结余是红字，这说明企业已经出现资产亏损，财务危机已经发生；第三，亏损已经侵蚀了企业全部自有资产，出现资不抵债的情况。有的房地产企业过分追求负债在财务中的杠杆作用，想要实现投资收益的最大化，从而造成高财务危机的发生。
（三）企业财务管理环境的复杂性造成财务危机
与其他行业相比，房地产企业的内部财务管理环境十分复杂，财务关系的混乱是造成财务危机的又一个重要因素。例如：有的房地产企业内部各部门之间、企业与上级部门之间、资金的使用、利润的分配等方面都不同程度的存在着权责不分、管理混乱的现象，造成企业资金严重流失，资金的完整性、安全性遭到破坏。而企业的财务管理人员只是局限于自己的可控范围，对财务管理缺乏对数据的整理与分析，对市场的判断、经营状况等的财务分析仅凭主观臆断。这种缺乏真实性的信息分析是财务危机的发生存在着客观性。
（四）房地产企业的管理人员素质偏低
我国的房地产行业索然仅仅经历了30年的发展历程，但是它对国民经济的影响却很大，并且占到国民生产总值的40%-50%。这就需要大量高素质的人才来完成对房地产企业的管理。但是，我国房地产企业的管理人员素质参差不齐。很多房地产企业的领导者根本就不懂房地产的经营，在这样的领导者领导下的房地产企业的投资行为很值得怀疑。
（五）房地产企业缺乏风险管理意识
我国房地产行业起步较晚，但是由于国家宏观经济发展顺利，经济形势好，房地产业也得到了空前的发展。长期以来，房地产企业的领导者认为房地产时稳赚不赔的行业，因此对企业存在的财务危机认识不足。例如：很多房地产企业为了取得国家土地的使用权不择手段。再融资过程中对自己的预期销售又充满了信心，这些都给企业带来了财务危机。
四、房地产企业财务危机的有效防范措施
（一）防范财务危机的一般性措施
1、提高对财务危机的防范意识
房地产企业对财务危机的有效控制离不开人的因素，因此，必须在企业中树立起严格的发风险防范意识，不仅仅是企业的财务人员，其他各部门的工作人员必须同样树立起财务危机防范意识，真正将企业的内部控制落实到位。
2、优化房地产业的资本结构
资本使房地产企业生存的必要条件，只有对资本结构进行合理的优化才能使资金使用效率提升，实现企业的利润最大化。
（二）防范财务危机的技术型措施
1、项目评估阶段财务危机的防范
房地产企业取得国家土地的使用权是最关键的环节。在此环节中房地产企业必须聘请专业的公司对土地进行可行性评估，对企业的盈利能力进行预算，通过对多种方案的对比，对评估进行动态修正。
2、项目融资阶段财务危机的防范
在对企业开发的房地产项目作出最初的评估后，经过政府的设计规划、方案评审、立项批复就可以正式卡法建设了，此时股东的大量资金已经变成了土地成本，融资时该阶段迫在眉睫的问题。对于该阶段发生的财务危机，企业必须避免两个极端问题的发生：一个是过分自负，一个是盲目圈钱。
3、项目销售及资金回笼阶段财务危机的防范
房地产企业的销售是最关键的，根据房地产企业销售的特点，企业必须明确产品的定位、对产品进性科学的定价、制定合理的销售政策、掌握灵活的销售技巧。而对于销售过程中的资金回笼问题，企业必须针对不同的客户采取不同的对策，降低财务危机发生的几率。
总之，房地产企业发生财务危机的原因很多，企业必须针对不同的原因进行认真的分析，寻找防范财务危机的对策，避免财务危机的发生，使房地产企业能为我国国民经济的发展做出更大的贡献。
参考文献：
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财务报表分析是财务信息的的需求者通过财务报表了解企业财务状况、经营状况的有效途径，对财务报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以获取自己需要的信息。但是房地产企业由于其经营特征显著区别于其他一般企业，决定了其财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。
1 房地产企业的经营及其对会计核算的影响
房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。
房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。
房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的项目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。
除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。
2 房地产企业财务报表分析的局限
传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。
2.1 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润来表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，因此利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，在整个经营周期内，企业的价值创造在不断地进行，但其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售而支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。
2.2 房地产预售制度下企业大量预收账款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不实。根据房地产企业经营产品的特殊性，我国房地产企业的销售实行预售制度，企业在预售时一般会按照合同要求客户支付大部分甚至全部的价款，但按照收入的确认原则，只有等到房地产开发完成并办理了产权转移手续时才能确认销售收入，在此之前，预售取得的收入以预收账款的形式存在。由于房地产企业的经营周期相当长，因此预收账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从性质上来说，预收账款是企业的负债，但对房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，根据项目的完工程度应该将相应的预收账款确认为收入，并结转完工成本。因此，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，同时也包含企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。
2.3 企业开发成本计价不准确，造成资产账实不符。企业的开发成本的计价主要采用历史成本法，但由于在房地产企业的整个开发周期内其各种资产的价值会发生较大幅度的变动，导致以历史成本计价的资产价值不实，尤其是对土地成本的核算，账面价值会与其实际价值产生较大的差额。另外，房地产项目开发过程中，有相当部分的开发成本由施工单位垫付，房地产开发企业计入工程成本的支出也会与在建项目实际发生的成本有较大出入。这些都会影响报表使用都对资产项目的判断。
3 房地产企业财务报表分析的特殊性要求
根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析应该充分考虑房地产企业的特殊性，对传统财务分析方法进行改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况。
3.1 充分利用表外信息。传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产开发企业来讲，由于其报表数据存在着局限，因此其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。
3.2 对财务报表的项目进行具体分析并做出调整。鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，将对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。
3.3 重视对现金流量表的分析。与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。
参考文献：
[1]郭公民.房地产开发企业会计核算的几个问题［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．
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一、财务预警系统的概述
财务预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于企业经营活动的全过程，以企业的财务报表、经营计划及其他相，关的财务资料为依据，利用财会、金融、企业管理、市场营销等理论，采用比例分析，数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警。它与财务评价系统相互依赖，互为补充。从财务预警角度看，对企业财务危机的预测不仅仅限于对筹资风险的预测。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其所体现的经济关系。由此财务管理应是对企业资金运动及其所体现经济关系的组织和控制、协调，是组织财务活动、处理财务关系的一项综合管理工作。对财务风险含义的界定应按照广义的财务风险观来理解，更适合房地产行业。
二、房地产财务风险形成的原因
首先，管理不规范，控制力不够。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。此外，房地产开发的调整能力差，缺乏灵活变动性，进一步加大了投资决策的难度，使房地产行业投资面临着较大风险。资金管理跟不上，开发房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。这些都严重影响了房地产企业财务部门的控制能力。在项目建设中，涉及的部门较多，还有许多行业标准，这都加大了开发项目质量管理的难度与风险。项目的工程建设质量虽容易监控，但项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量。除此以外，由于房地产和政策性风险很容易凸显。因此，对房地产企业项目质量的管理成为使某个项目成功的基本前提。
其次，负债金额大，对银行的依赖高。房地产开发的特点决定了其筹资金额巨大，而虽然其也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本相当低，大量的开发资金都来源于借贷，而有些企业根本没有自有资本。近年来，我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。有些房地产企业为了使项目上马，在所谓高回报利益的驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险。由于通货膨胀等的影响，一旦货款利率发生增长变化，必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。与此同时，房地产项目的市场定位往往也成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。
最后，对财务不够重视。在不同的房地产开发项目中，各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，这一特点决定了其与其他企业之间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任也更大。很多企业忽视了财务部门的成本管理优势，在房地产企业财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，致使整个房地产企业财务管理的成本核算无从做起。或者是只强调财务部门加强成本核算，而没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。
三、财务预警机制的功能
1.信息反馈。进行财务风险预警需要对国内外与企业有关的各种信息进行收集并分析整理，包括企业行业竞争情况、宏观产业政策、横纵向的供应商及客户情况等等。
2.进行风险预警，防范风险损失。通过信息收集整理可以对企业横向、纵向比较，与历史对比、与先进企业对比，分析标杆企业、恶化企业的财务指标，从而最大限度地做出防范经营风险措施，最大限度地减小企业损失。
3.控制危机。当财务发生潜在的危机时，财务预警系统还能及时寻找导致财务状况恶化的根源，使经营者有的放矢，对症下药，制定有效的措施，阻止财务状况的进一步恶化。
4.进行有效借鉴，完善企业管理。企业通过财务风险预警系统，不仅可以发现问题、找出问题、解决问题，更能“存储”问题，把历史数据保留下来，如果以后还碰上相同或者类似的问题，即很快能从这些数据中找出更行之有效的解决办法或者是进一步改进的解决办法。
5.提供决策支持地、提高企业管理水平：财务风险预警的最终目的是为决策者利用，防止企业经营偏离正确轨道，防止企业不同的管理者、不同阶段犯相同的错误决策，所以财务风险预警能很好地帮助企业发出问题、分析问题及解决问题的作用。
总 结
房地产企业资金投入大、资金占用大、建设周期长、资金回收慢等因素的影响，房地产企业的财务风险较高。财务风险的提高造成了企业经营与发展过程中极易受市场、政策等因素影响而出现经营困难的问题。财务预警系统的建立与实施能够帮助房地产企业及时发展财务风险，并以科学的控制与预防方式减少财务风险对企业经营的影响，促进企业抗风险能力的提高，促进企业的健康发展。
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前言
科学且高效的财务管理的支持和保障，是房地产企业实现其发展战略目标和正常发展的基础。如何加强财务管理，确保房地产企业的利益最大化就成为房地产企业当前的首要课题。可以说，只有不断提升房地产企业的财务管理水平，才能实现房地产企业的良性发展，最终获得持续性核心竞争能力。
一、房地产企业财务管理核心问题分析
现在，大部分房地产企业在财务管理上仍是基础阶段，并没有发挥财务管理在企业管理中的重要作用，在人员管理、资金管理、投资管理这三个方面还存在许多不足，体现在以下几方面：
1.财务管理意识淡薄
具体来说，目前大多数房地产企业还没有认识到：没有有效的财务管理的支持企业是很难取得长远发展的。许多房地产企业在看待财务管理问题上，大大忽视了财务管理的支撑作用，而是仅仅将其看作单纯的记账、薪资等基础性工作，财务管理意识相当淡薄。而且在具体工作中财务人员也仅凭个人经验、直觉，这加剧了房地产企业的经营风险。
2.资金流动性差
一般而言，多数房地产企业都有较多的长短期债务，而又由于房地产企业财务管理中出现资金流动性差的现象，往往会导致房地产企业的短期偿债压力大。房地产现金转换周期较长，流动性差，而房地产企业资金的流动性主要是房地产库存。这对处于长期债务中的房地产企业来说，还可通过长期的销售处理债务。然而，对处于短期债务中的房地产企业而言，可能无法在短期内筹集到足够的资金，往往会造成更大的财务风险出现，进而导致企业陷入财务危机。
3.融资渠道狭窄且出现盲目投资
在房地产企业财务管理的融资方面还存在一些问题，主要有融资渠道狭窄、盲目投资这两大问题。首先，对于房地产企业而言，实际上可供选择的融资渠道有很多。但是对某一家单独的房地产企业，再加上由于受到融资环境、融资条件等的大幅度限制，其所采用的融资方式往往局限于某一种或两种，一般都是采用银行贷款和合作机构注资这两种方式，而其他的融资方式却极少被采用，使得房地产企业的融资渠道狭窄。其次，房地产企业当前一些盲目的融资也反映出其需要大量的资金，在融资过程中往往会忽视融资成本和融通资金的合适使用这个关键问题，从而导致房地产企业融资与项目开发的不配套、融资成本过高等问题。
二、房地产企业财务管理问题的解决对策
房地产企业是高投入、高风险性产业，其经营效益具有很大的不确定性。针对房地产企业财务管理中人员管理、资金管理、投资管理这三大核心问题，笔者提出了自己的几点建议，希望能够为降低房地产企业财务风险，提高房地产企业财务管理水平提供参考。
1.提高对财务管理重要性的认识
房地产企业财务管理对于企业生存和发展都至关重要。不论是企业领导者还是财务人员，都要从根本上认识到企业财务管理的重要性。首先，对于房地产企业的财务管理，要引起高度关注，要在房地产企业组织决策上提高财务管理的战略地位，将其转变为企业的指导思想。其次，确定财务管理部门和财务人员的职责，促使他们自觉地规范工作，有条不紊地进行财务管理活动，同时也要积极推进企业改善财务管理，确保财务管理发挥出应有的作用。
2.加强资本结构的控制
对于房地产企业的财务管理而言，应当根据房地产企业规模、融资环境、未来规划、经济形势和其他一些因素来确定企业项目的股权和债务的比例。首先，应充分考虑房地产企业项目总投资和市场营销的发展规模等多项因素，对房地产企业的资本结构加以控制。其次，确保房地产企业的融资有个良好的环境，保证财务状况相对稳定，促进房地产企业项目的市场需求和销售高利润业务的发展。
3.拓展融资渠道，并设置融资决策基本流程
融资渠道狭窄对于房地产企业来说一个重要原因是企业本身的信誉以及承担风险的能力不高。首先，房地产企业要实现有效融资，从而降低财务风险。然而在扩大融资渠道上，只有积极的心态，这是是远远不够的，最重要的还是要通过正确的市场行为，建立良好的企业信誉和企业实力。其次，为了有效地解决融资问题的盲目投资管理，应合理地设置融资决策基本流程，从而最大限度地降低融资成本与风险，确保房地产企业的融资安全。
三、结束语
面对当今社会激烈的竞争，房地产企业要想实现长期发展，获得持续性核心竞争力，就必须提高财务管理的整体水平。具体而言，要在正视房地产企业财务管理核心问题的基础上，对其进行深入分析，寻找出解决方法，并切实执行和落实，才能促使房地产企业财务管理水平的进一步提高，最终实现房地产企业的良性发展。
参考文献
[1]周守宏.新形势下房地产企业财务管理中存在的问题及对策[J].分析财经界,2009,(7).
