房地产经纪机构管理范文

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第三条房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，取得房地产经纪机构备案证书，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

本办法所称的房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询服务、进行房地产策划和居间业务的经营活动。

房地产，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产策划，是指向委托人提供房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营并收取拥金的行为。

第四条省建设行政主管部门负责指导全省房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。

各市（州）、县（市）房地产行政主管部门负责指导本行政区域内的房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。

第五条房地产经纪机构（含分支机构，下同）应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门和省建设行政主管部门备案，取得省建设行政主管部门颁发的《吉林省房地产经纪机构备案证书》后，方可执业。

第六条备案机关应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人员等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

第七条房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产经纪人协理。

房地产经纪人员，须取得相应的执业资格证书，注册合格后，持证上岗。

第八条房地产经纪机构分为一、二、三级三个等级。

（一）一级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.从事房地产经纪活动连续5年以上，且取得二级房地产经纪机构等级2年以上；

3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币100万元以上；

4.有7名以上专职注册房地产经纪人，8名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于5人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于12人；

5.有固定的经营服务场所；

6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

7.房地产经纪合同规范。

（二）二级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.从事房地产经纪活动连续3年以上，且取得三级房地产经纪机构等级3年以上；

3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币50万元以上；

4.有5名以上专职注册房地产经纪人，6名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于3人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于10人；

5.有固定的经营服务场所；

6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

7.房地产经纪合同规范。

（三）三级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币10万元以上；

3.有2名以上专职注册房地产经纪人，3名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于1人，持房地产经纪人协理注册证书的人员不少于5人；

4.有固定的经营服务场所；

5.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

第九条房地产经纪机构申请备案，应提交下列资料：

（一）房地产经纪机构备案登记表（一式三份）；

（二）营业执照正、副本复印件；

（三）法定代表人任职文件；

（四）房地产经纪人员注册证书及聘任合同；

（五）企业章程及内部管理制度；

（六）已签订的房地产经纪合同1份。

第十条房地产经纪机构从业限制

（一）一级房地产经纪机构可从事房地产项目营销策划、房屋销售、居间等活动，提供房地产咨询及代办手续等所有房地产经营活动。

（二）二级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划以外的所有房地产经营活动。

（三）三级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划、房地产以外的所有房地产经营活动。

第十一条省建设行政主管部门应当建立和完善房地产经纪机构信用档案，房地产经纪机构应当按季度上报更新企业业绩等信息。

第十二条房地产经纪机构或房地产经纪人员发生变动，应及时办理变更备案手续；遗失证件的需在吉林省建设厅网站声明30日后，方可申请补发。

第十三条房地产经纪机构从事经营活动，按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》和其他有关规定标准收取费用，并接受房地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第十四条房地产经纪机构承办经纪业务，应与委托人签订书面合同。

房地产经纪机构未经委托人书面同意，不得转让受委托的经纪业务。

第十五条房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人员的签名。

第十六条房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外相应的房源、客源信息。

第十七条注册房地产经纪人员只能受聘于一个经纪机构，并以该机构的名义从事房地产经纪活动。

第十八条房地产经纪人员与委托人有利害关系的，委托人有权要求其回避。

第十九条房地产经纪机构开展业务，应当建立风险资金、业务资料档案和业务台账，房地产经纪人员要将执业证书编号和身份证号在机构显著位置公示，并写入房地产经纪合同中。

第二十条房地产经纪机构各类房地产广告，应载明经纪机构的名称、房地产经纪机构备案证书编号。

第二十一条房地产经纪机构及经纪人员，在房地产经纪活动中禁止有下列行为：

（一）涂改、倒卖、出租、出借或者其他形式非法转让房地产经纪机构备案证书或房地产经纪人员注册证书；

（二）转让未经委托人书面同意的经纪业务；

（三）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，泄露委托人商业秘密牟取其他不正当利益；

（四）提高或者压低经纪活动收费标准；

（五）允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；

（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（七）同时在两个或两个以上经纪机构执行业务；

（八）虚假信息和未经核实的信息；

（九）签署损害委托人利益的合同；

（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。

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2011年1月20日,住建部、国家发改委和人社部等三部门联合出台《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》），自2011年4月1日起施行。

一、《办法》出台的现实意义

(一)《办法》出台是国家对房地产经纪行业地位的肯定

《办法》的出台，应该说是国家承认房地产经纪行业地位的表现。我国房地产经纪行业经过近20年的发展，已具较大规模并有不断发展壮大的趋势：1.房地产经纪机构数量庞大、从业人数多。据不完全统计，目前全国房地产经纪机构(含分支机构)达5万余家，从事房地产经纪活动的人员已超过100万；2.经纪业务量大。房地产经纪业务包括一手楼租售的业务和二手楼租售的居间业务，而且北京、上海、广州、深圳等城市的二手楼交易量(套数)已超过一手楼的交易量，二手楼又具有交易分散的特点，更加离不开经纪服务。我国目前大部分城市的二手房交易，有50%是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。

(二)《办法》出台表明国家规范房地产经纪行为的决心

我国房地产经纪行业的现状不尽如人意：1.部分从业人员素质差、缺乏职业道德；2.房地产经纪机构的业务程序缺乏统一规范、内部管理混乱；3.由于政策法规不健全，无论是政府的行政监管，还是行业组织的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题。《办法》的出台表明国家不能容忍房地产经纪行业的混乱状态再延续下去，决心严厉打击非法中介、规范房地产经纪行为，推动整个房地产经纪业规范、健康发展。

(三)《办法》出台是落实国家房地产市场调控的一项重要举措

国家提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的房地产市场调控目标，而房地产经纪业直接参与房地产交易活动，会由于房地产经纪机构和人员的违法违规行为为本已高涨的房价推波助澜，抵消国家房地产市场调控政策的效力。因此，《办法》的出台是落实房地产调控的一项重要措施。

二、《办法》的主要内容解读

(一)完善监管机制，形成行政管理合力

由于一些地方性法规规定由房地产行政主管部门负责房地产经纪管理工作，实践中形成房管部门“孤军作战”，力不从心。《办法》规定建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理，并规定政府三部门要建立房地产经纪机构和人员信息共享制度，建设（房地产）主管部门要定期将备案的经纪机构情况通报同级价格和人社主管部门。政府三个密切相关主管部门进行监督信息共享、协同管理、形成管理合力，这样的房地产经纪监管机制更完善、更加合理。

(二)体现政府寓服务于管理的新理念

为改变过去行业管理中政府重管理轻服务的问题，在规范房地产经纪行业过程中，政府应该扮演什么样的角色？《办法》给出的答案是行业监管者与公共服务提供者的双重角色。公共服务体现在，《办法》要求建设（房地产）主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向备案的房地产经纪机构提供经纪机构备案信息公示、房地产交易与登记信息查询、房地产交易合同网上签订、房地产经纪信用档案公示等公共服务。

(三)房地产经纪监督管理手段多样性

政府对房地产经纪行业监督管理手段的多样性体现在：一是监管过程的方式和措施多样性。《办法》提出建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对经纪机构和人员进行监督。二是监管结果的公开性。《办法》提出建设（房地产）主管部门要建立房地产经纪信用档案（不良信用记录由日常监督检查中发现的经纪机构和人员的违法违规行为、经查实的被投诉举报的记录等信息构成），并向社会公示，供消费者在选择经纪服务时作参考。公开信用档案本身就是一种有效的监管手段。

(四)明确房地产经纪行业协会的职责和任务

《办法》明确提出房地产经纪行业协会的职责是自律管理、反映行业的意见和建议、促进行业发展和提高人员素质。今后，行业协会应认真履行自身的职责，重点要强化新人入职前的教育培训和在职人员的继续教育培训工作，大力提高从业人员的业务素质和职业道德素质。《办法》还提出了行业协会的三大任务：一是制定从业规程；二是建立和完善资信评价体系；三是建立房源、客源信息共享系统。

(五)建立房地产经纪机构备案与备案信息公开制度

目前部分房地产经纪机构没有备案，分支机构没有备案的更多，许多经纪机构是属下部分分支机构有备案、部分没有备案。监管部门对没有备案的不能及时有效地实施管理。往往问题就出在没有备案的机构。针对这个问题，《办法》要求房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到建设（房地产）主管部门办理备案；变更或终止的，应办理备案变更或注销手续；主管部门应将经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示，接受消费者监督。《办法》还规定经备案的经纪机构才能取得网上签约资格，从而推动备案制度的实施。

(六) 重申房地产经纪人员实行职业资格制度

2001年12月原建设部、人事部联合颁布的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》明确：国家对房地产经纪人员实行职业资格制度。但至今该项制度执行的力度不够，如协理资格的考试在许多省份还未开展起来，许多城市无资格证上岗的现象较普遍，因而经纪服务质量难以保证。《办法》重申：房地产经纪人员包括房地产经纪人和房地产经纪人协理两类；房地产经纪人资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，每年举行一次；协理资格实行全国统一大纲、省级命题并组织考试的制度，省考试可每年多次。通过严格考试、注册管理，提高房地产经纪人员的职业水平。

(七)签订劳动合同，稳定职工队伍

当前的房地产经纪人员队伍中未与房地产经纪机构签订劳动合同的现象比较普遍，一些城市存在着“兼职经纪人”、“无底薪提成经纪人”等等。这些人不愿意跟公司签订劳动合同，流动性大，经纪机构无法对其进行约束和管理；也有一些经纪机构为逃避责任不愿与员工签订劳动合同。《办法》规定：房地产经纪机构和分支机构与其招用的经纪人员，应当按照《劳动合同法》的规定签订劳动合同。通过劳动合同确定经纪机构和经纪人员的权利义务关系，一方面能够保障经纪人员的合法权益，让员工安心工作；另一方面保证员工合同期内只在一家经纪机构执业，减少员工的流动性，从而稳定经纪机构的职工队伍。

(八)规范房地产经纪业务流程中的各种行为

针对房地产经纪业务中的各种不规范行为，《办法》对房地产经纪业务流程中各个阶段的行为作了规范。业务准备阶段的规范：1.房地产经纪的内涵。房地产经纪特指房地产居间和等服务并收取佣金的行为，不包括房地产行纪行为。2.经纪业务承接与报酬收取主体。由经纪机构统一承接业务和收取报酬，分支机构以设立该分支机构的经纪机构名义承揽业务，经纪人员不得以个人名义承接业务和收取费用。3.经营场所信息公示制度。公示的内容包括营业执照和备案证明文件，服务项目、内容、标准，业务流程，收费项目、依据、标准，交易资金监管方式，信用档案查询方式、投诉电话及价格举报电话，合同示范文本等。

业务承揽阶段的规范：1.经纪合同形式。经纪机构接受委托提供经纪服务的，应当签订书面经纪合同；建设（房地产）主管部门或行业组织可制定经纪合同示范文本，供当事人选用。2.代办服务。经纪机构提供代办贷款、代办产权登记等其他服务，要另加收费用的，需经委托人同意另行签订合同。3.经纪合同签署。要加盖经纪机构印章，并由经手的1名房地产经纪人或者2名房地产经纪人协理签名。4.书面告知制度。签订经纪合同前，经纪机构应向委托人说明经纪合同和买卖合同（或租赁合同）的相关内容，并书面告知容易产生纠纷的有关事项（如是否与委托房屋有利害关系等），书面告知材料需经委托人签名确认。

业务履行阶段的规范：1.房源信息。经纪机构接受放盘，需编制房屋状况说明书，经委托人书面同意后，方可对外房源信息。2.客源信息收集。经纪机构接受买方或承租方委托，应查看委托人身份证明等资料。3.交易资金监管制度。由经纪机构代收代付交易资金的，应当通过经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转资金，并要经过资金支付方和经纪机构签字和盖章。

业务收尾阶段的规范：1.明码标价制度。不得收取任何未予标明的费用，不得进行价格欺诈。2.佣金收取。未完成经纪合同约定事项或者服务未达到经纪合同约定标准的，不得收取佣金。3.业务记录制度。经纪机构要建立业务记录制度，如实记录业务情况，经纪合同的保存期不少于5年。

(九)强化对房地产经纪违法行为的处罚和责任追究

针对房地产经纪违法违规行为突出问题，《办法》强化了对房地产经纪违法行为的处罚和责任追究。如《办法》规定了10项房地产经纪禁止行为，并作出了相应的处罚规定。其中，对于“操纵市场价格”和“赚取差价”，由价格主管部门责令改正、没收违法所得、依法处以罚款，情节严重的依法给予停业整顿等行政处罚；对于“诱骗消费者交易或强制交易”、“泄露或不当使用委托人的个人信息或商业秘密”、“协助签订阴阳合同”、“分割出租”、“挪用交易资金”、“承购（租）自己提供经纪服务的房屋”、“为不能交易的房屋提供经纪服务”等，由建设（房地产）主管部门责令限期改正、记入信用档案，对经纪人员处以1万元罚款，对经纪机构取消网上签约资格，处以3万元罚款。

参 考 文 献：

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第二条  在自治区行政区域内，凡从事城市房地产经纪活动的，必须遵守本办法。

第三条  本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询和居间业务的经营活动。

第四条  自治区人民政府建设行政主管部门主管全区房地产经纪活动，各盟公署、市、旗、县人民政府房地产行政主管部门主管本行政区域内的房地产经纪活动。

第二章  房地产经纪人员管理

第五条  房地产经纪人员是指依法取得房地产经纪人资格证书，并从事房地产经纪业务的人员。自治区实行房地产经纪人员资格认证和注册登记制度。

第六条  房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员。

第七条  房地产经纪人必须是经全区统一考试、执业资格认证，取得自治区建设行政主管部门颁发的《房地产经纪人资格证》并经注册登记取得《房地产经纪人注册证》的人员。

未取得《房地产经纪人资格证》和《房地产经纪人注册证》的人员，不得从事房地产经纪业务。

第八条  房地产销售员必须是经过考试并取得自治区建设行政主管部门颁发的《房地产销售员证书》的人员。

未取得《房地产销售员证书》的人员，不得从事房地产销售工作。

第九条  房地产经纪人必须是在取得《房地产经纪人资格证》后三个月内申请办理执业资格注册。

房地产经纪人执业资格注册有效期为三年，申请再次注册，必须在有效期满前三个月，交由盟市房地产行政主管部门统一向自治区建设行政主管部门申请，重新办理注册手续。

再次注册，应有聘用单位考核合格和知识更新、参加自治区建设行政主管部门指定的培训机构进行业务培训等继续教育的证明。

第十条  房地产经纪人所在执业机构等内容变更，须在变更前30日内向原注册机关办理注册变更登记。

第十一条  严禁伪造、涂改、转让《房地产经纪人资格证》、《房地产经纪人注册证》、《房地产销售员证书》。

《房地产经纪人资格证》、《房地产经纪人注册证》、《房地产销售员证书》遗失，应当向原发证机关申请补发。

第十二条  房地产经纪人必须在一个经自治区建设行政主管部门认定的具有房地产经纪活动资格的房地产经纪机构注册，从事房地产经纪业务，不得同时在两个或两个以上的房地产经纪机构执业。

房地产销售员必须在取得房地产开发企业资质证书和营业执照的房地产开发公司从事本公司开发的房地产销售业务。

第十三条  房地产经纪人实行年检制度。每年第一季度房地产经纪人必须填写年检申报表等有关年检提交材料向自治区建设行政主管部门申请年检，年检内容主要包括年度房地产经纪活动业绩、职业道德水平等。

《房地产经纪人年检申请表》由自治区建设厅统一印制。

第十四条  房地产经纪人员在执业中不得有下列行为：

（一）索取或收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务或房地产销售业务；

（三）同时在两个或两个以上房地产经纪机构或开发企业执行业务；

（四）弄虚作假，提供不实信息；

（五）采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；

（六）以个人名义承接房地产纪纪业务，收取费用；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

第三章  房地产经纪机构管理

第十五条  从事房地产经纪业务，应当依法设立房地产经纪机构。

房地产经纪机构，是房地产经纪人的执业机构，应当取得相应的资质等级，且具有独立法人资格的经济组织。

第十六条  设立房地产经纪机构应具备下列条件：

（一）有自己的名称、组织机构和章程；

（二）有固定的服务场所；

（三）有人民币10万元以上的注册资金；

（四）有3名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员，同时，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称的人员须占总人数的50％以上。

（五）法律、法规规定的其他条件。

第十七条  房地产经纪机构章程应当载明下列主要事项：

（一）机构名称、住所、宗旨、经济性质；

（二）注册资金及其来源；

（三）经营范围；

（四）组织机构、法定代表人产生的程序及职权范围；

（五）财务制度和利润分配形式；

（六）有关法律责任和其他事项。

第十八条  设立房地产经纪机构，必须经盟市一级房地产行政主管部门对其资质条件进行初审，由自治区建设行政主管部门审查合格，颁发房地产经纪机构资质证书后，再行办理工商登记。自治区直属单位及其所属单位成立的房地产经纪机构、字号前冠“内蒙古”区域名称的，均直接由自治区建设厅进行资质审查，审查合格按等级颁发资质证书。

房地产经纪机构资质证书由自治区建设厅统一印制。

房地产经纪机构应当在领取营业执照后一个月内，到资格审查机关备案。

第十九条  申请房地产经纪机构资格应提交下列材料：

（一）工商行政管理部门核发的企业名称预先核准通知书；

（二）从事房地产经纪业务的资格申请表；

（三）主管部门或审批机关批准的机构成立文件及法定代表人任命文件；

（四）经主管部门审查同意的房地产经纪机构组织章程；

（五）资金信用证明、验资证明或注册资产评估报告；

（六）企业主要负责人职业、身份证明；

（七）固定经营场所使用证明；

（八）房地产经纪人资格证书及其复印件，各类专业技术人员职称证及其复印件。

设立有限责任公司，股份有限公司从事房地产经纪业务的，应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。

第二十条  房地产经纪机构按其资金、人员力量等资质条件分为三个级别：

（一）一级房地产经纪机构应当具备下列条件：

    1.注册资本100万元以上人民币；

    2.7名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员和4名以上中高级工程师（土建）、会计师、经济师；

    3.具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员及取得房地产经纪人资格证的人员须占人员总数的70％以上；

    4.有办公设备微机二台以上。

（二）二级房地产经纪机构应当具备下列条件：

    1.注册资本50万元；

    2.5名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员和3名以上中高级工程师（土建）、会计师、经济；

    3.具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员及取得房地产经纪人资格证的人员须占人员总数的60％以上；

    4.有办公设备微机一台以上。

（三）三级房地产经纪机构应当具备下列条件：

    1.注册资本10万元；

    2.有3名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员和1名工程师（土建）；

    3.具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员及取得房地产经纪人资格证的人员须占人员总数的50％以上；

    4.有办公设备微机一台。

第二十一条  各级房地产经纪机构应按下列规定承办业务：

（一）一级房地产经纪机构，可承担房地产吞吐、居间、买卖、租赁、交换、咨询服务和有关房地产各种手续代办等房地产经纪业务；并可承担跨盟市间的房地产经纪业务。

（二）二级房地产经纪机构，可承担房地产的居间介绍、买卖、租赁、交换、咨询服务等房地产经纪业务；并可承担跨旗、县间的房地产经纪业务。

（三）三级房地产经纪机构，可承担本地房地产的居间介绍、租赁、交换、咨询服务等房地产经纪业务。

第二十二条  各盟市房地产行政主管部门应当每年对房地产经纪机构进行一次年检，报自治区建设厅核准，于每年年初公布年检结果。年检不合格者，不得继续从事房地产经纪业务，由发证机关收回其房地产经纪机构资质证书。

第二十三条  房地产经纪机构必须履行下列义务：

（一）遵守有关的法律、法规和政策；

（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

（三）按照核准的业务范围从事经营活动；

（四）按规定标准收取费用；

（五）依法交纳税、费；

（六）接受行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第四章  房地产经纪业务管理

第二十四条  房地产经纪人员承办业务，由其所在房地产经纪机构统一接受委托并与委托人签订书面经纪合同，按有关规定向委托人统一收取费用，开具发票并依法纳税。

房地产经纪机构接受房地产开发企业委托销售商品房的，还应当有开发企业出具的委托书，经纪机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十五条  商品房销售委托书应当包括下列主要内容：

（一）委托单位名称、住所、法人代表；

（二）受托单位名称、住所、法人代表；

（三）委托项目名称、概况、装修标准、物业服务项目及标准；

（四）委托期限；

（五）其他有关内容。

第二十六条  房地产经纪合同应当包括下列主要内容：

（一）当事人姓名或者名称、住所、法人代表；

（二）房地产经纪服务项目的名称、内容、要求和标准；

（三）合同履行期限；

（四）收费金额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）当事人约定的其它内容。

第二十七条  房地产经纪合同签订后，房地产经纪机构应当派两名以上房地产经纪专业人员办理。

第二十八条  房地产经纪人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

第二十九条  房地产开发经营企业的房地产经纪机构，不得从事公司开发建设的房地产经纪业务。

第三十条  房地产经纪人执行业务，可以根据需要查看委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助，查阅应当为其保守秘密。

第三十一条  房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪合同后，转委托具有相应资格的经纪机构的，应征得委托人同意，并不得增加服务费。

第三十二条  房地产经纪机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐，健全财务会计制度，建立会计帐簿，编制会计报表。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，载明委托人、经纪合同编号、经纪业务类型、承办人、承办日期、办理结果等内容。

第三十三条  因房地产经纪人员的过失，给委托人造成经济损失的，由所在经纪机构承担赔偿责任。所在经纪机构可以按有关规定对有关人员追偿。

第三十四条  房地产市场主管部门应对房地产经纪机构的经营活动进行监督和检查。房地产经纪机构应按季向房地产市场主管部门报送业务统计报表。

第三十五条  房地产经纪机构可向房地产市场主管部门查询房地产开发资料和商品房预销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产市场的政策、法规及其他有关文件，并参加各类相关活动。

第五章  附则

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美国的房地产经纪服务市场监管制度建设始于20世纪初，作为该市场监管制度重要组成部分的房地产经纪保证金制度是其一大特色。日本在“二战”后借鉴美国的经验建立了自己的房地产经纪服务市场监管制度，也包含房地产经纪保证金制度。台湾地区的房地产经纪服务市场监管制度建设起步于20世纪六七十年代，在学习美国和日本经验的同时进行了长时间的探索和实践，到了90年代末才趋于成熟，同样也设立了房地产经纪保证金制度。现将它们的房地产经纪保证金制度做些介绍。

一、发达国家和地区的房地产经纪保证金制度

1.美国的房地产复原基金制度。房地产经纪保证金最早出现在美国，称为“复原基金”或“恢复资金”，是对房地产经纪服务市场进行监管的有效制度之一。该基金由政府主办，大约有40个州要求房地产经纪人员交纳保证金或加入州设立的复原基金，由领照人在申请注册时所缴纳的特别规费积累而成，每个持有牌照者缴纳2千～10万美元，大多数州在2.5万～5万美元的范围。

当持有销售员牌照或经纪人牌照的房地产经纪人员的违规违法行为给客户造成损失，除会受到暂停或吊销其牌照的相应处罚外，受害人可以牌照持有人或其所属公司，从而获得法律判决。但有时候，由于被告偿还能力不足，导致一些判决不能执行，这时可以动用房地产经纪保证金来偿付那些不能执行的判决，以保护社会公众的利益。

2.日本的房地产营业保证金制度。日本借鉴美国的经验设置了“营业保证金”（与美国设置“复原基金”相同）。1952年日本出台关于规范房地产经纪人的法规《不动产交易法》共八章：第一章总则；第二章许可，即房地产交易从业人员需申请许可的各项事宜的规定；第三章房地产交易主任，即房地产经纪人，该章就经纪人的设置、考试、执照核发等有详细规定；第四章营业保证金；第五章业务，规定房地产经纪人业务内容、订金金额的限制、损害赔偿的预定等事项；第六章监督；第七章其他细则；第八章罚则。

日本的法律明确规定房地产交易人员必须将营业保证金寄到事务所附近的信托所，办妥信托储备金后，向建设部长或地方市政府首脑报告，才准予正式营业。其目的也是保护公众的利益，对房地产经纪人进行约束，使社会公众在因某一房地产经纪人的不当行为导致财务损失时能够得到赔偿。

3.台湾地区的房地产营业保证金制度。标志着台湾地区房地产经纪服务市场进入了法制化监管阶段的《不动产经纪业管理条例》（以下简称“条例”）于1998年1月由台湾地区立法机构正式通过。为保障当事人合法权益，“条例”规定了房地产经纪企业开业前应缴存营业保证金，目的是建立房地产经纪从业人员的信用机制。

“条例”规定营业保证金缴纳义务人为房地产经纪企业，企业应依据主管部门规定缴存营业保证金，统一缴存到房地产中介经纪业同业公会或代销经纪业同业公会统一指定的金融机构营业保证基金专户上。同业公会设立营业保证金管理委员会，基金利息用于健全房地产经纪制度。营业保证金缴存以后，发生房地产经纪企业合并、变更的，其已缴存的保证金不受影响，其权利随之转移，不需要重新缴纳。申请退出的企业，自核准注销营业之日起满一年后，可以申请退还其营业保证金本金。受损害人取得对房地产经纪企业或房地产经纪人员的执行名义、经仲裁成立或经基金管理委员会决议支付后，可以在该房地产经纪企业缴存的营业保证金及提供担保总额内，向同业公会请求代为赔偿。

二、国外房地产经纪保证金制度的经验对我国的启示

美国、日本和中国台湾地区的房地产经纪服务市场运作规范，消费者的利益得到保证，这得益于它们都有一套较为完善而有效的房地产经纪服务市场监管制度，其中的房地产经纪保证金制度起到了重要的保障性作用。笔者认为我国应充分认识建立房地产经纪保证金制度的意义，学习和借鉴发达国家和地区的成功经验、尽快建立起具有中国特色的房地产经纪保证金制度，为我国房地产经纪服务市场的健康发展做出贡献。

1.我国建立房地产经纪保证金制度的意义。建立房地产经纪保证金制度的意义在于如下三个方面：(1)强化政府对房地产经纪服务市场的监管能力，提高政府的公信力。目前，我国还没有房地产经纪保证金，若出现房地产经纪机构或经纪人员故意或无意（由于房地产经纪服务过程十分复杂，有时会因考虑不周全的细节而出现过错）导致客户损失，甚至出现房地产经纪机构老板卷款藏匿的恶性事件，客户的损失无法获得赔偿，此时房地产经纪服务市场的监管部门却束手无策，已有的其他市场监管手段无力应对，公众自然会质疑政府的监管能力和公信力。若监管部门掌握房地产经纪保证金这个强有力的监管手段，这时就可以动用保证金，弥补客户全部或部分损失，这样就强化了政府的市场监管能力，提高了政府的公信力。(2)强化房地产经纪行业的信用能力，促进全行业的诚信建设。一方面，设立房地产经纪保证金作为担保以保障房地产交易安全和消费者的权益不受损害，以实际行动树立了房地产经纪行业“诚实信用”的良好“行业形象”，强化了整个房地产经纪行业的信用能力；另一方面，保证金增加了房地产经纪机构和经纪人员“失信”的成本；保证金又是行业全体成员共同缴纳累积而成的风险担保金，一旦某一机构或人员的行为给客户造成损失而支付保证金赔偿时，就会影响到整个行业的利益和形象，必然会遭到行业成员的一致谴责，因而每个成员在从事房地产经纪业务过程中必须小心行事，这有利于促进房地产经纪行业的诚信建设。(3)强化消费者的维权积极性，提高媒体对房地产经纪行业监督的实效性。当消费者的利益受到损害时，如果担心“赢了官司仍不一定能获得赔偿”，他们则不会非常强烈地要求赔偿，只会对房地产经纪行业失去信任而不再消费房地产经纪服务，这个行业就会逐渐萎缩甚至消失。若有房地产经纪保证金做担保，消费者的利益在任何情况下都能得到保护，他们就有积极性到监管部门投诉或到法院违规违法操作的经纪机构和经纪人员，维护自己的正当权益，这样消费者会逐步建立起对房地产经纪业的信任。另外，媒体往往热心曝光违规违法操作者，帮助消费者维护合法权益，但只有在有保证金作担保的情况下，才能真正为消费者挽回损失，对房地产经纪行业的舆论监督才能起到实际效果。

2.我国建立房地产经纪保证金制度的设想。笔者对我国建立房地产经纪保证金制度有如下设想和建议，供有关部门参考：(1)尽快立法确立房地产经纪保证金法律制度。由国务院制定并颁布《房地产经纪管理条例》，在“条例”中规定设立房地产经纪保证金的基本原则；由住房和城乡建设部制定房地产经纪保证金制度的实施细则。由法律法规规定房地产经纪保证金的缴存、管理、性质、用途等具体办法。(2)房地产经纪保证金的缴存与管理。房地产经纪保证金由“机构保证金”和“个人保证金”两部分组成，其缴存义务人为房地产经纪机构（包括分支机构）和房地产经纪人员，其管理者（主办者）为政府行业主管部门。房地产经纪机构及其各分支机构在领取营业执照后，必须按管理者规定的数额把“机构保证金”存入指定的银行账户，方可取得房地产经纪机构或分支机构备案证明书；取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证》和取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证》的人员，必须按管理者规定的数额把“个人保证金” 存入指定的银行账户，方可取得房地产经纪人注册证书或房地产经纪人协理注册证书。政府行业主管部门设立经纪保证金管理委员会，负责保证金的具体管理工作，管委会由政府行政管理人员、资深房地产专家、资深房地产经纪人组成。(3)房地产经纪保证金的性质与用途。保证金的性质有二点：一是保证金独立于经纪机构和经纪人员之外，与经纪机构、经纪人员的财产与债务完全脱离，因而具有相对独立性；二是保证金可以购买国债、定期存款（不能购买股票等高风险投资），利息用于房地产经纪研究、教育及健全房地产经纪制度，因而具有公益性质。保证金的用途是：本金专款用于消费者损害赔偿，即受害者获得法院判决、仲裁机构裁决或保证金管理委员会裁定后，从该房地产经纪机构和经纪人员缴存的保证金所提供担保的总金额内支付赔偿。另外，申请退出的经纪机构或经纪人员，自核准注销营业、执业（或从业）之日起满三个月，且未出现过赔偿事件或赔偿金额未超过所缴存的保证金本金者，可申请退还其所缴保证金的全部本金或剩余本金。

参考文献:

[1](美)查尔斯・F・弗洛伊德马库斯・T・艾伦:房地产原理[M]．上海人民出版社，2005