房地产项目投资分析范文

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引言

近10年来房地产的高速发展，一方面是得益于我国的城市化进程，另一方面则是民众改善住房消费的强烈要求。但是2003年以来，房地产市场快速发展，房价上涨过快，导致很多企业、机构和个人纷纷利用各种资金投资房地产，通过投机炒房获取高额利益。房价是事关社会、经济发展的重大问题，商品房居高不下对经济发展及民生绝非好事。会给我国经济的良性发展和实体经济竞争力的提升带来负面影响。因此，2011年的中央经济工作会议提出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

在这样形势背景下，眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，库存积压，持币观望气氛较浓，坚挺的房价开始松动。相较于其他产业，房地产业的生产链条较长、关联部门较多。房地产行业的变迁，将使其上下游几十个相关行业受到波及。因此如何合理界定房地产开发的成本，分析目前房价还有多少下降空间，开发商的利润到底有多少，是否存在暴利，特别是现阶段房产市场已进入调整期的情况下，做好房地产项目的投资分析攸关重要。

本文以河南郑州郑东新区一楼盘为例，作项目的投资分析。

1项目概况

1.1楼盘介绍：本项目位于河南郑州郑东新区，总征地面积67434.57m2，总建筑面积109312m2，规划住户544户，停车位410个，其中地下车位268个，地上142个。未来居住人口2000余人，社区由小高层和高层围合而成，共10栋楼。

1.2社区规划布局：社区规划科学合理，以人为本，高层住宅布置在地块的北侧，小高层布置在小区的南面和东面，形成北高南低的建筑布局，有利于住宅采光、通风和充分享受小区的景观绿地。

1.3环境景观：社区在景观规划上，融合中国博大精深的：“天人合一”景观设计理念与国际园林精粹，景观规划主要分为五大区域：南主入口景观区，北人行入口景观区，中央水景区——凤舞园，健身活动区——凤栖园，儿童活动区——凤起园；景观主动线承载了中国古代“龙”文化，以史脉为辅助；在住宅小区中部自然围合成一个超过12000平方米的中央私家花园，每幢住宅分别从不同角度面对花园，从容欣赏大自然的美，看云卷云舒和青青园中景致；营造了具有“诗意家园”的品位居住空间。

1.4建筑风格：社区建筑造型采用了纯粹的现代主义风格，立面设计遵守“少就是多”的经典信条，从功能的实用角度考虑立面的造型；整个外墙花岗岩干挂、从容欣赏景色的观景电梯、圆润流畅的弧形阳台，整个建筑以优雅、稳重、简洁、明快的风格，在郑东新区的住宅建筑群中独树一帜、熠熠生辉。

1.5配套：社区周围高档商业配套完善，文化氛围浓重，行政事业单位、高档居住社区群集，娱乐休闲设施齐全；郑州市第四十七中、北大附中外国语小学、河南省实验小学等40余所大、中、小学校；全优的教育环境，为孩子成长提供浓厚的学习氛围，让孩子一出生就继承名仕家族的格雅风范；热力颐和医院、同仁医院等8所大型省内外知名医院；现代化的城市规划，21个城市休闲公园，2条人工运河，拥有CBD各类商业街繁华高档设施。

1.6物业管理社区把服务作为体现产品优越品质的一个重要组成部分，邀请国内一流管家——XX物管担纲住区物业顾问。

2投入与支出

房地产项目的总成本费用一般由开发成本和开发费用两部分组成。开发成本是按照《企业会计准则》的要求有关成本开支范围的规定，以开发产品为成本核算对象，归集和计算开发经营过程中所发生的各项费用，包括土地使用权获取成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间费用。开发费用是指与开发产品的开发建设无直接关系，不能计入某个特定开发产品成本的费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。

下面通过本项目的利润分析表来具体分析项目的各开发成本及费用是如何组成，具体每项的成本是多少，费用是多少，在每平方米的造价中的组成。通过数据来真实反映房地产项目的获利现状。

3投资分析

3.1净利润率指标

由于投资者不止有一个目标，所以选择的评价指标也可以多种多样，如投资利润率、投资净利润率、资本金利润率、销售利润率、成本利润率等。而投资净利润率最能够反映项目的真实盈利能力，因为所得税也是需要考虑的一项费用支出。

本项目的总投资=开发成本+开发费用+流转税金

=34021.4187+8681.5+5181.946=47884.8647（万元）

故投资净利润率=净利润÷总投资×100%

=8113.3345÷47884.8647×100%=16.94%

16.94%这就是我们开发的这个楼盘开发四年的净利润率。

3.2总投资单价组成分析表

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第一章 房地产开发项目风险概述

1.1 房地产开发项目风险的相关概念

风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。

项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。

1.2 房地产项目风险分析的一般过程

一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。

风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。

第二章 房地产开发项目风险识别

2.1 概述

风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。 [2]。

2.2 房地产项目风险识别方法

房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法

及筛选―监测―诊断技术等方法。

第三章 房地产开发项目风险评估

3.1 风险估计与评价常用方法

房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。

3.2 我国传统项目风险评估方法

我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。

3.3 盈亏平衡分析

盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。

3.5 风险概率分析

3.5.1 房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。

3.5.2 风险概率分析的方法

风险概率分析总结起来主要有以下几种：

（1） 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率

（2） 利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率

（3） 蒙特卡罗模拟法

第四章 房地产开发项目风险应对

4.1 风险应对概述

风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。

4.2 项目风险回避

风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。

4.3 项目风险转移

风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。

4.4 项目风险控制

相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。

4.5 项目风险自留

风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。

第五章 结语

5.1 本文主要工作和结论

本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。

参考文献

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关键词 房地产 投资项目 筹资方案

一、影响房地产投资项目筹资的因素

1．五力分析法对经营决策的影响

美国哈佛大学商学院教授迈克尔.波特指出，最直接地影响企业的外部环境，是它的竞争环境，一个企业直接的竞争环境存在5种基本的竞争力量，即：新进入者的威胁、行业中现有企业间的竞争、替代品或服务的威胁、供应商讨价还价的能力、购买者讨价还价的能力。

这5种基本竞争力量的作用不同，问题的关键在于企业如何找到能较好的防御这5种竞争力的办法，甚至对这5种基本竞争力量施加影响，使企业做出正确的决策。

2．SWOT分析法对经营决策的影响

SWOT是英语优势、劣势、机会、和威胁这四个词的第一个字母所构成的缩略语。SW表示在各项经营活动中具有自身的各种优势和劣势。OT则表示这些经营活动又面临的环境的各种机会和威胁。SWOT分析法的主要内容就是把这些企业具有的优势和劣势以及环境提供的机会和威胁综合分析，努力使企业优势与环境机会匹配组合，以找到一个或几个较为满意的战略方案。

SWOT分析图：

当企业的战略态势处于象限Ⅰ时，企业面临着众多的机会，并且拥有利用这些机会的强大的企业内部优势，这时企业宜采用发展型战略。当企业处于象限Ⅱ时，企业面临良好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。当企业处于象限Ⅲ时，企业处境不利，在相对较弱的地位上，又面临着越来越险恶的环境威胁，此时企业适采取紧缩的战略。

当企业处于象限Ⅳ时，企业拥有内部优势却面临着不利的环境威胁，在这种情况下，企业宜采取多元化经营战略，分散经营风险。

二、T公司新建阳光小区项目筹资方案分析

1．T公司简介

T公司为国有独资的房地产开发企业，20多年来开发了本市的大量项目，开设有多家直属企业，曾经是当地的一级资质开发企业、当地的纳税大户。但从1994年开始，贷款利率高至18%甚至更高，过高的贷款利息抽光了公司的流动资产。通过对T公司现实的状况进行认真的分析、研究，虽然其内部有劣势，但外部的机会也是存在的。而且，现在就有一个很好的可以抓住的能使企业摆脱困境的机会，这个机会就是对地处城北区阳光小区项目的开发。

2．利用五力模型对拟决策方案进行分析

（1）新进入者的威胁

房地产开发企业的进入有一定的障碍，首先要有足够的注册资金、还要有足够的技术人员，才能够在限定的时间办理好资质证书。由于房地产行业属于高进入壁垒和高退出壁垒的高利润高风险的行业，有丰厚的利润空间，新进入者的威胁也很大。一个只有40万人口的小城市，注册了168家房地产开发公司。

（2）供应商议价的能力

房地产开发企业的供应商主要是土地、钢材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社会的有效需求等特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化。钢材、水泥的价格，随着通货膨胀的不断加大，钢材、水泥的价格也在不断的提高，但是只要有资金还是能保证供应。

（3）替代品的威胁

房地产企业受其替代产品的威胁很小。每个人都想有一个温暖舒适、功能齐全的家，虽然有人生活在房车里，或者有几个人生活在太空，但是目前在市场上还没有替代房子的更好的居住产品。在阳光小区附近，几个楼盘已销售完毕，2年内暂无其他新楼盘。替代品威胁小。

（4）购买者议价能力

房地产的价格购成决定了房屋的成本高低，随着土地价格的不断上涨，税收负担加大，房屋的成本也越来越高。购买者议价能力较差。随着中国经济持续快速增长，供应领域的逐步扩大，市场需求量还要增大，阳光小区项目地理位置特殊，交通便利，有升值的潜力，购买者没有议价的空间。

（5）行业竞争者的威胁

经济适用房、限价房、廉租房等项目的推出对其他的房地和开发商是一种威胁。民营房地产开发企业经营方式比较灵活，管理模式先进，囤积有大量成本低廉的土地资源，足够未来5-6年开发所需，房地产行业竞争者的威胁很大。

3．利用SWOT分析法对拟决策方案进行分析

（1）T公司的优势

第一，内部条件。T公司是有一个较好声誉的老品牌企业，开发的项目质量好，技术含量最高，可信度高；有一批工作熟炼、技术经验非常丰富的技术骨干；还有一批成本非常低廉的出租老房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足资金的需求，大宗的房产也根据公司的资金需求情况进行处置。

第二，新项目地理位置条件优越。公司即将开发的阳光小区项目，紧临新火车站和汽车站，土地占地面积26000平方米，周边地区的交通、环境等都很便利，随着将来火车站和汽车客运站这两个旱码头的启用，阳光小区的房地产价格一定会因商户争购而紧俏异常。

（2）T公司的劣势

首先，缺乏人力资源管理：长期的国有企业管理模式，计划经济成份沉淀，员工观念落后，人浮于事，机构臃肿，工作效率低下，企业吃大锅饭的思想观念根深蒂固，总认为事业单位的工资是保底工资，公司必须为做了事的员工付加班工资或资金，公司上下不是比贡献而在比工资的高低。

其次，面临政策调控的威胁。近几年，我国房地产行业进入新一轮宏观调控，国家针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策，中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，对房地产业是一个很大的威胁。经济适用房的推出对房地产业是一种威胁。民营企业的经营方式比较灵活，管理模式先进。所以说民营地产开发企业是T公司的威胁。

4．拟投资方案

T公司根据外部环境及自身的经济现实状况，为了减小资金的压力，经过认真分析、研究，决定分两期开发，同时按所需筹集资金量的80%计算，仍需要资金3000万元。公司经营班子列出了A、B、C三套筹集工程款资金的方案：

A方案：与资金充裕的G药业公司合作开发，G公司是一大型的制药厂，拥有大量的闲置资金，G公司同意出资3000万元，交换的条件是T公司必须分给G公司100套，合计面积约12000平方米的房屋用于解决其职工的住宿问题，T公司一次性筹足第一期开发所需资金；B方案：由T公司公司处置部分旧房产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集；C方案：由T公司通过银行贷款取得资金，全额投入，完成工程建设资金的筹集。

三、各方案利弊分析及结论

新建项目旁的新火车站和汽车站已建成4年，如果永远都不启用的话，房价大幅提高的可能性小。通过以上优势、劣势、机会、威胁等因素的矩阵分析与比较，T公司正处在一个十字路口，企业处于象限Ⅱ，企业面临较好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。

1．对各筹资方案的利、弊进行分析比较

A方案：由G公司直接投入3000万元的工程资金，在工程完工后分给G公司100套房屋约12000平方米的房产用于解决职工住房问题。这样T公司只需投入很小的资金，阳光小区的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利润的感觉，公司节约向外筹资的费用，公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。但实际实现的利润也相对减少了很多，对于T公司来说这些房屋的销售收入远远大于原始投入的3000万元。按T公司预计的售价，总收入最码起3600万元，投资收益约为20%，远远高于同期的贷款利率。相当于T公司分了600万元的利润给G公司，还没有考虑车站启用房价是涨因素。A方案资金可以足额及时筹集到，但是项目的利润减少了很多。

B方案：由T公司处置部分旧产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集。公司还有一批成本非常低廉的用于出租的存量房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足流动资金的需求，大宗的房产根据公司的资金需求情况进行处置。估计这2000万元资金，在4-5个月内就可以通过出售房产筹集到，可以减少旧房产的积压，盘活旧资产，让所有的资产都流动起来。另外如果实施此方案，T公司多年来经济效益不太好，职工集资部分的资金到位有一定的难度。毕竟这种筹不到资金的可能性不大但损失小，以较小的损失换取尽可能多的利益，应该是划算的。B方案兼顾了各方面的利益与矛盾，很具有实际操作的可能性。

C方案：直接向银行贷款3000万元。资金到位后，阳光小区第一期就可以顺利的竣工，全部房产都可以提供销售，不需要牺牲部分房产作为筹集资金的代价，除去贷款利息后，实际实现的利润比以上两种方案的利润都要多。只要贷款到位，其他筹资工作量比A、B两方案都要小，筹资的风险要小一些。这样公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。公司职工就有足够的资金去购买享受折扣的房屋，促进房产的销售。但是，因为T公司以前经营中累计所欠银行的贷款至今都没有还清,并且银行近期对房地产项目贷款的审批非常严格。T公司想在封顶后得到银行贷款是非常困难的，而想在开工前取得贷款方进行开发的可能性几乎不存在。总之，C方案操作起来也比前两个方案更困难，应当慎重。

四、结论

选择A方案，公司只需花费很少的筹资成本实现筹资目的，但开发完成以后，公司需要分房产给G公司，不能全部支配房产，万一房价大幅飚升，公司将蒙受很大的损失；选择B方案，所需资金筹集相对难些，但员工的满意度和可操作性较强；选择C方案，公司将独享工程完工后产生的全部经济效益，但该方案操作起来困难太大，实现筹资目标的可能性太小。通过对各个方案的细分项目进行打分，最终得出B方案为最优方案。

参考文献：

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改革开放以来,房地产业得到了蓬勃发展,已经作为国民经济的一大支柱产业,同时房地产业的健康发展业已成为衡量一个地区、一个国家经济发展的一个重要指标。项目投资回收期是评价投资项目经济效益的一个重要指标,探讨房地产投资项目投资回收期的影响因素,对房地产项目投资具有十分重要的实践指导意义。

一、投资回收期的计算方法

投资回收期是指投资方案所产生的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。它是反映项目投资回收能力的一个重要指标。投资回收期Pt通常可以用下式计算:(1)

式中,Pt为投资回收期;CI为现金流入量;CO为现金流出量;(CI-CO)t为第t年的净现金流量;i为贴现率。

当投资回收期小于或等于基准投资回收期时,说明投资方案的经济性较好,方案是可行的;反之,说明方案的经济性较差,方案不可取。由此可见,对于一个投资方案而言,投资回收期越短,经济效果越好,风险也越小。

二、投资回收期影响因素分析

从公式(1)可以看出,影响投资回收期的因素主要包括收益、支出、贴现率等,但是对于房地产投资项目而言,由于房地产投资区别于其他投资的特殊性,影响房地产投资项目投资回收期的因素显得更加复杂。

1.房地产调控政策对投资回收期的影响。房地产业已经成为我国的一个支柱产业,促进房地产业的健康发展是我国经济建设过程中的一个重要目标。政府对房地产投资的政策倾向将直接影响房地产业的发展。2005年以来,房价过高、房地产投资增长过快等问题引起了中央政府的高度重视。2005年3月26日,《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》针对房价上涨过快明确提出八点要求,首次以行政问责的形式将稳定房价提高到政治高度,被业界称为老“国八条”;4月27日,总理主持召开国务院常务会议,指出目前房地产市场存在的主要问题是:房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱。会议强调,必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题,作为当前加强宏观调控的一个突出任务;5月9日,《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在土地、税收、金融、住房保障等方面提出了八点措施,被业界称为新“国八条”。针对房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。2006年5月17日国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题,提出六项调控措施,被称为“国六条”;5月29日,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》提出15条具体调控措施,被称为“国十五条”。诸如此类的政府调控政策在一定程度上将影响房地产投资导向,一定程度上压抑投机性和投资性购房需求。就投资项目而言,将影响房地产项目的投资成本和项目收益,从而影响房地产投资回收期。

2.地段对投资回收期的影响。时机、地段、质量是房地产投资获得成功的三大要素。房地产的增值程度在很大程度上是因为土地的增值。而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度,都与地段有着密切关系。而地段的不同,直接影响地价的差异,进而影响房地产价格的不同。朱道林、董玛力认为地价和房价与所在地段与市中心的距离有关:(2)

式中:G为房屋或土地的价格梯度;为距离的变化;为随着距离的变化价格的变化水平。

房屋价格梯度表示随着单位距离的增加,房屋价格下降的速度,而土地价格梯度表示随着单位距离的增加,开发商们愿意支付的土地价格下降的速度。该公式也说明地段的不同,地价也随之变化。

而刘琳、刘洪玉等认为地价与房价之间为线性正相关关系,可以表达为(3)

式中:P为房价(元/平方米建筑面积);PL为地价(元/平方米土地面积);F为容积率(%);γ为综合税率(%);C为建筑物的建安造价(元/平方米建筑面积)。

若在上式中,设,A和B为任一不为零的常数,则公式(3)可表达为(4)

公式(4)正是表明房价与地价存在线性正相关关系。

综上分析,当房地产所处地段不同,地价存在显著差异,从而导致房价的不同。而房价的差异必然导致投资项目收益的不同。从公式(1)可以看出,影响投资项目投资回收期的一个很重要的因素是项目的收益,因此,对于房地产投资项目而言,地段的区别,对投资回收期有较大的影响。

从公式(4)可以看出,项目收益(房价)随着土地价格的上涨而增长,由公式(1)可知,随着收益的增加,投资回收期随之缩短。因此地段对项目投资回收期的影响可以用图1简单描述。

3.单方投资额对投资回收期的影响。由公式(1),投资回收期是指用投资方案的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。对于房地产项目而言,投资方案的现金流入主要来自于销售收入和租赁收入,而投资额主要包括土地价格、建安费、基础设施费、各种税费等。对于在同一地段、同一时期的房地产项目,房屋的销售价格和租赁价格基本相同,此时影响房地产投资项目的投资回收期的主要影响因素为现金流出(CI)。

从房地产投资项目的运行规律分析,项目的现金流出主要集中在项目建设期,因此可以用项目总投资(I)作为项目现金流出的一个综合指标。由于销售价格和租赁价格通常是以单位建筑面积为计价单位,为了便于比较分析,以单位建筑面积的投资额(I/S)作为现金流出的指标更为适用。

若以静态投资回收期为研究对象,则公式(1)可表达为

上式中,如果以房屋销售价格或租赁价格作为现金流入(CI),以单位建筑面积投资额作为现金流出(CO),则可以得到:当销售价格或租赁价格相对稳定时,项目的投资回收期Pt随着单位建筑面积投资额(I/S)的提高而延长。

同样,若考虑动态投资回收期,按照公式(1),同样可以得出结论:在销售价格相对稳定时,项目的投资回收期随着单方投资额的提高而相应延长。

4.房价对投资回收期的影响。任何市场的供给和需求都是动态的和不确定的。这种不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性,因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比一般市场要大些,因为房地产商品的价值受供求影响的程度很大。

房地产市场供求的变化受多方面因素的影响。宏观上,房地产市场需求类型和需求量受社会经济发展水平的影响,尤其是工业化水平和城市化水平。工业化和城市化是引致房地产需求变化的最主要因素。工业化和城市化的兴起和发展使土地具有了多种多样的用途,从而使房地产需求类型不断增加。同时,工业化和城市化使大量农村人口从农业中分离出来转向城市,极大地扩大了房地产需求的规模并使这种规模呈集中化趋势发展。微观上,房地产市场的供求变化受收入水平、人口增长、消费者偏好以及供给状况的影响。

房地产市场供求状况的变化以及其他各类市场因素的变化的结果是导致房地产商品价格的变化,而房地产销售价格又直接影响房地产投资项目的收益,因此房地产销售价格对投资回收期也有着直接的联系。

假设房地产项目的销售收入即为投资项目的收益(CI),则项目收益可以表达为(6)

其中Pi、Si分别代表房地产项目中不同类型房屋的销售价格和销售面积。显然,项目收益CI随着销售价格P的上升而增加,而由公式(1),投资回收期Pt将随着前期收益CI的增加而缩短。因此,当房地产商品的价格上涨时,在其他影响因素基本稳定的前提下,投资回收期将随之缩短;反之,当房地产商品价格下跌时,投资回收期相应地延长。

三、结语

投资回收期作为房地产投资项目的重要评价指标,然而因房地产投资的特殊性,影响房地产投资项目的投资回收期的因素众多,本文从投资回收期的本质出发探讨了影响回收期的四个主要因素,对于项目投资决策具有一定的指导意义。

参考文献:

[1]范如国:房地产投资与管理[M].武汉:武汉大学出版社,2004.3