房地产存在的问题及建议范文

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其一，不能正确判断房地产的抵押有效性。尽管《土地管理法》 《城市房地产管理法》 《担保法》等法律具体规定了不同性质的房地产作抵押，如房改房，集资房等，但现实业务中有些评估人员并不熟悉这些法律法规，只是按照以往的评估经验，对被估房地产做出测算，其结果是评估出的抵押物价值与实际价值相差甚远， 从而造成抵押价格无效或缺值。

其二，概念不清晰，易产生歧义。例如，对于房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”。那么所谓的“正常价格”是什么呢？是二级市场的房地产销售价格还是三级市场的二手房交易价格？一般来说，销售价格高于二手房交易价格，而抵押房地产的价格属于三级市场，所以，如果以销售价格来估算抵押房地产价格，就会导致评估价值高于实际价值。而这样的歧义正是由不完善，不健全的准则和规定造成的。

其三，对于本身存在问题的规定评估中也未涉及。房地产抵押是一种在将来可能转让的行为，其前提是房地产权利进行了登记，并通过让渡来实现。但事实上并不是所有的房地产权利都能登记，而在当前的房地产价值评估中并没有提及这些不能登记或无法登记的权利，也就是说在评估时没有把这些客观的权利价格评估进去，就会导致抵押人的房地产权利大于等于抵押权人所能实现的房地产权利，可想而知，这样估算出来房地产价值并不是真实的房地产价值。

其四，责任划分不明确，加大了评估的法律风险。由于涉及资产评估的行政管理部门较多，加上现行法律法规的不健全，所有的行政管理部门都希望通过立法或颁布法规的形式对其管辖的资产来进行管理。

2 房地产估价行业本身也存在一些问题，具体包括

第一，评估人员自身素质不高。自身素质包括专业胜任能力和职业道德两方面。专业胜任能力不足会影响其对抵押资产价值特性的判断、对特定评估目的的理解以及对委托方提供资料的辨析等等。职业道德水平不高，往往表现在评估师在评估业务中受到来自委托方对评估报告期望用途的影响。

第二，抵押贷款的特殊目的涉及到银行、评估机构和委托方。在评估业务中，委托方要想把其拥有的房地产进行抵押以拿到更多的贷款，就必须依赖评估公司对房地产价值进行高估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须讨好银行以获取业务来源。

第三，评估收费过高。不考虑不正当的抵押评估，单就目前评估行业规定的收费来看，确实给委托方造成了一种负担。目前，房地产行业是以累进费率方式收取的，具体如下：100万元以下，收取5‰；100万-1000万元，收取2.5‰；1000万-5000万元，收取1‰；5000万元以上，收取0.5‰。按照上述规定，无论贷款金额的大小，价值600万元的房产评估后需一次评估费15000元，除此之外，还需缴纳房地产抵押登记费用。有不少需要融资的企业，因评估成本过高而放弃了贷款的请求。

针对以上问题，本文提出以下几点建议：

第一，健全相关法律法规，加强市场监管。房地产评估行业的相关法律法规应在相关部门的指导与领导下尽快制定并完善。将其中不详细的规定予以完善，不合理的制度予以纠正，不仅如此，相关部门还应当就不同的评估目的制定不同的规定和准则，以便为房地产评估行业健康正确的发展创造一个良好的条件。

第二，完善评估程序及评估方法，提升房地产评估行业公信力。房地产估价过程兼具复杂性和综合性。评估程序中任何一项操作不慎或遗漏，都有可能造成评估结果失真，引起评估风险。同时，应学习借鉴其他机构或西方国家的先进的评估方法，结合具体实例，选择多种方法进行比较，提高评估结果的准确性，提升房地产评估行业的公信力。

第三，对于相关金融机构应加强管理，建立外部监管制度。凡是涉及抵押贷款评估的金融机构应当建立完善的抵押评估管理制度，通过内部控制确保评估机构和评估行业的独立性和有效性。同时，为了防止委托人与评估机构串通，银行内部应设有专业人员对评估报告进行复核，或委托其他评估师进行复核。针对涉及抵押评估业务的金融机构，建议政府部门定期对其进行检查，并将检查结果作为对银行考核的内容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培养房地产估价专业人才，促进房地产评估行业整体水平提高。房地产评估行业是智力劳动密集型行业，该行业的健康发展离不开评估人员综合素质的提高。因此，相关部门应定期对房地产评估从业人员进行文化、业务及职业道德等素质的培训与教育，并组织活动交流各评估人员的实践经验，使房地产估价人员的知识更新加快，同时对于抵押贷款评估中的违法违规行为应严厉惩罚，规范行业整体道德水平。

第五，借鉴国外经验。由于我国抵押贷款估价起步较晚，而国外抵押贷款体系相对比较成熟，因此，可以向国外经验借鉴。如国外对于抵押贷款估价通常就是传统与抵押估价方法并行。此举是为了说明抵押贷款估价结果与一般性估价结果之间的差别，反映抵押估价的谨慎性、保守性的特点及风险观点。并且通过评估结果的对比，还可以表明评估人员对被估对象的风险意识以及对房地产价值的持续观点，这样便能体现房地产估价咨询性和顾问型的特点了。

鉴于此，本文旨在“抛砖引玉”希望有更多专业人员关注房地产抵押评估，从我国实际情况出发，引进国外科学、成熟的行业管理和各种评估方法，早日探索出一条适合我国实际情况的房地产抵押估价方法。

【参考文献】

[1]韩国强.房地产抵押评估中存在的问题及其对策[J].浙江金融.2007（10）

[2]张重望，闫旭东.关于房地产抵押评估的若干认识和建议[C]国际房地产估价学术研讨会 论文集，2005

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一、我国房地产融资渠道现状分析

房地产融资它包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两大点,包含着筹集资金和供应资金两个基本环节。在我国目前的资金融通过程中, 常见的融资渠道主要有以下几个方面。

(一)融资现状分析

目前我国房地产市场主要的融资方式根据企业规模大小可以主要分为上市融资和银行借贷。产生这两种主要融资方式的原因可以大致归结为企业自身规模和所面对的市场。对企业来讲，一般大型的房地产企业会选择上市融资，这类企业一般大多资金雄厚，企业信誉高、声誉好，能够通过国家严格的上市审查，可以通过发行股票来进行融资，开拓融资渠道，但是这样的大规模上市房地产公司在中国还属少数。而对于中小规模的房地产企业来说，面对的是地方性市场，资金数量和规模都有限制，对于国家的上市审查来说，一般时间较长，成本较高，不适合上市融资，所以一般更多地采取银行借贷的方式进行融资。

(二)银行贷款

房地产贷款主要指的是与房产或者是地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。迄今为止我国房地产开发资金的来源主要还是靠银行信贷为主导的单一融资格局。因为银行贷款是最一种有效的房地产融资渠道。但是根据相关统计,我国银行贷款占房地产总投资的70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。结果是房地产企业把自身的经营风险转为银行的金融风险,从而影响国家的金融安全。但是随着银行信贷被逐步收紧,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少,也可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。面对资金瓶颈,房地产开发商亟待拓宽新的融资渠道。

(三) 融资渠道

融资渠道单一，风险相对集中一直以来都是我国房地产业面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，我国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。同时,资金供给的单一性也是房地产融资不完备性的最显著表现特征。由于房地产业的高风险高收益特性,管理层对房地产企业上市融资一直持谨慎态度。

根据前面论述，房地产融资市场上的融资方式主要是银行信贷是有一定原因的。由于中国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，他只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。

(四)上市融资

公开上市,是一种直接融资,可以分散金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。所以理论上讲上市融资是最佳的房地产融资渠道。但是,房地产企业上市非常困难,首先是因为特殊的行业经营和赢利模式,资金流和经营流周期性现象明显,难以达到上市要求。其次,房地产企业上市门槛依然很高,监管层也层多次关闭上市大门,不论是通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资, 一般的房地产开发企业很难做到,所以上市融资对于房地产企业特别是中小企业来说仍然将是一种奢望。这种融资方式只限于少数优质房地产企业。

(五)房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金,是专业化的投资机构通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专业化的投资人员进行具体经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。并通过组合实现风险的分散。具有高收益、低风险、高流动性、专业化管理等特点。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场, 融资形式也是多种多样。可以说信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,房地产投资信托基金可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。但是我国产业基金法没有出台, 法律上的障碍成为房地产投资信托基金在我国发展的最大现实问题。同时委托机制风险的存在,影响资金配置的效率, 造成风险与收益的不匹配。三是专业人才缺乏的制约,很难适应大规模房地产投资信托基金的经营运作。

二、房地产融资渠道多元化的作用

(一)有利于降低房地产融资中的单一融资的金融风险。房地产业提供的是一种特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、资金回笼慢、不能移动的特点。房地产商享有开发项目的收益,也就承担了相应巨大的市场风险。而当开发资金主要来自于银行时,就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。而融资渠道多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。这样就把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者，降低了房地产企业和贷款银行的金融风险。

(二)有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。在成熟的房地产金融市场上，不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。

三、 拓宽与完善我国房地产融资渠道的对策及建议

(一)完善相关法律法规, 规范房地产融资渠道

目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善,法律体系不健全, 规定不具体,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展,因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等,明确规定房地产企业的权利与义务,规范房地产企业的融资行为, 促进房地产金融市场健康发展。

(二)吸收社保基金, 拓宽房地产融资渠道

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0.引言

中小型房地产企业相对于大型房地产集团而言，由于形式灵活，组织结构相对简单，所需注册资金相对较少，需要员工相对较少，所以近年来发展较快，数量较多，占我国房地产企业95%以上。由此可见中小型房地产企业在我国房地产市场中起着重要作用，它推动着我国城市的发展。随着国家宏观政策调控房地产市场，使得房地产开发的门槛越来越高，房地产市场越来越不景气，中小型房地产企业受到很大冲击，一些中小型房地产企业被淘汰出局，而未被淘汰出局的企业要想更加长远的发展，除了根据环境变化，相应调整企业经营战略和财务战略外，还应加强内部管理，及时建立健全完善的内部控制制度，规避企业经营活动中的重大隐患，而财务内控问题也是其中急需完善的问题之一。

1.中小型房地产企业财务内控存在的问题

1.1 财务内控管理制度不健全

中小型房地产企业具有一定的财务内控管理制度，但管理制度不健全，缺乏科学性，流于形式，财务内控管理制度与总体经营战略和财务战略相脱节，与企业实际经营活动不符，控制节点不清晰，缺乏可操作性，致财务工作的盲目性。总的来说就是财务内控管理制度不健全，不切合实际。

1.2 财务内控管理制度执行不力

再好的制度，若在实际工作中得不到有力执行，那也只是纸上谈兵，起不到任何作用。中小型房地产企业财务内控管理制度执行不力主要有以下两个原因：一是财务内控管理制度本身设计与企业实际不符，以至在企业实际经营中缺乏可操作性，制度形同虚设；二是财务内控管理制度本身设计没问题，但未得到有力执行。多数中小型房地产企业在进入房地产行业之前大多没有房地产开发管理经验或经验不足，他们的管理者在房地产方面的管理经验有限，对房地产开发各环节的风险预测及财务控制能力不足，容易使企业整体运作及资金运转的管理造成漏洞，而且中小型房地产企业管理形式比较灵活，也造成了管理上的松懈。另外中小型房地产企业中个人决策及工作人员主观臆断性强等问题比较突出，这也会导致公司财务内控管理制度执行不力。

1.3 人力资源不足问题

人力资源的不足也是制约中小型房地产企业发展的重要因素之一。中小型房地产企业由于规模较小，资金实力不如大型房地产企业雄厚，工资待遇相对较低的事实，其从业人员中，也存在专业知识不过硬，专业技能比较差的情况，这在一定程度上也制约着中小型房地产企业的发展。

1.4 企业内部未形成对财务内部控制管理有效的企业文化

在中小型房地产企业财务内控问题之一就是在企业内部未形成有效的财务内控文化。企业文化对企业的战略管理和经营目标的实现有着重要支持作用，当一个企业的战略符合其所处的环境要求时，企业的文化就会支持企业目标实现并使企业的战略更有效率；当企业所面对的环境产生了变化，并显著地要求企业对环境变化适应以求得生存时，企业文化对公司经营的负面影响就会显得尤其明显。近年来，房地产行业所处的外部环境复杂多变，中小型房地产企业能否根据外部环境的变化，适时调整公司战略，且由于战略具有前导性，文化具有滞后性的特点，中小型房地产企业即使能够根据外部环境的变化，适时调整公司战略使之与外部环境相匹配，但企业文化能否支持调整后的公司战略或是能够在多大程度上支持调整后的公司战略，这也对中小型房地产企业财务内部控制管理的有效性起着重要作用。

2.解决中小型房地产企业财务内控存在的问题建议

2.1 建立健全财务内控管理制度

财务内控管理制度是一个企业开展财务管理的制度保障。中小型房地产企业要根据现今的外部环境，自身资源能力，分析核心竞争力，以企业制订的总体经营战略和财务战略为目标，结合企业实际经营活动，科学地建立健全财务内控管理制度，做到财务内控控制节点清晰，避免财务内控管理制度流于形式，缺乏可操作性。

2.2 确保财务内控管理制度得到有力执行

确保财务内控管理制度得到有力执行，是公司经营战略和财务战略有效实施，实现公司经营目标，最终完成公司使命的有力保障，有利于公司的长久发展。对于中小型企业而言要确保财务内控管理制度得到有力执行，需要从以下两个方面解决：第一，调整公司组织结构，设置与财务内控管理制度设计节点或要求相符的相应岗位使不相容职务相分离，关键岗位定期轮岗，以保证财务内控管理制度的有效实施；第二，建立及时有效的信息交流平台，例如使用管理信息系统或企业资源计划系统等信息平台，确保公司内外部信息有效沟通。

2.3 招聘和培养合格的专业财务管理人员。

人才是企业内部的重要资源，中小型房地产企业一方面应加强外部招聘，另一方面抓紧内部的人员培养，为企业提供符合战略发展要求的人力资源。

2.4 创建学习型组织，根据环境变化，协调企业战略和企业文化，形成对财务内部控制管理有效的企业文化

企业文化代表了企业内部的行为指针，它们不能由文件明确下来，但却制约和规范着企业的管理者和员工。要在中小型房地产企业内部形成对财务内部控制管理有效的企业文化，首先就要建立一个学习型企业，鼓励员工在各个方面加强学习；其次，要根据环境变化所导致的企业战略在多大程度上变化以及企业当前文化对战略变化的一致性来做相应的调整，具体来说，有以下四个方面可以协调：（1）企业战略变化大，但企业当前文化对战略变化相一致时，企业就充分发挥现有人员在战略变革中的作用，考虑进行与企业目前的文化相适应的变革，不要破坏企业已有的文化氛围，例如在调整企业的奖励系统时，必须注意与企业组织目前的奖励行为保持一致等；（2）企业战略变化小，且企业当前文化与战略变化相一致时，企业要充分利用目前的有利条件，巩固和加强企业文化，根据企业文化的需求，解决企业经营中的问题；（3）企业战略变化小，但企业当前文化对战略变化却不支持时，企业需要研究外部环境变化是否可能给企业带来成功的机会，根据经营的需要，在不影响企业总体文化一致的前提下，对某些经营业务实行不同的文化管理；四、企业战略变化大，但企业当前文化对战略变化也不支持时，企业首先要考虑是否有必要推行这个新战略。如果企业外部环境发生重大变化，企业考虑到自身长远利益，必须实施与企业现有文化不一致的重大战略变革，企业则必须重塑企业文化，进行文化管理，使企业文化的变化符合战略变革的需要，此时企业需要从四个方面采取管理行动：（1）是企业的高层管理人员要痛下决心进行变革，并向全体员工讲明变革的意义；（2）是为了形成新的文化，企业要招聘或从内部提拔一批与新文化相符的人员；（3）是改变奖励结构，将奖励的重点放在具有新文化意识的部门或个人的身上，促进企业文化的转变；（4）是设法让管理人员和员工明确新文化所需要的行为，形成一定的规范，保证新战略的顺利实施。

3.结论

在当代的房地产企业中，财务内部控制是最为其管理工作的重中之重而进行存在的。对于企业在运行和长远目标的实现中都有着非常关键的作用。要解决中小型房地产企业中存在的财务内控管理制度不健全、执行不力、人力资源不足等问题，就应从建立健全财务内控管理制度入手，并确保之得到有力执行，加强招聘和内部培养专业财务管理人才，佐之以有效的企业文化。在经济一体化不断发展的今天，中小型房地产企业中的财务内部控制将被赋予新的任务和地位，只有对财务内部控制进行不断地改革和深化，才能满足市场发展和社会进步的要求。 [科]

【参考文献】

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二、民营房地产企业内部控制中存在的??题

1.民营房地产企业内部控制的认识不足

目前，许多民营房地产企业的经营管理者到施工人员对于企业的内部控制仍不够重视，而是将工作重点放在房子的开发和销售上，再加上很多管理人员对于内部控制并没有实践经验，对于内部控制不能够完全理解，片面地认为内部控制就是成本控制，从而认为这是财务部门的职责，或者很多企业认为内部控制就是增加相关的规章制度，这样没有起到强化内部管理的作用，反而使工作更加繁琐，同时也影响了办事的效率，从而对内部控制重视不够，积极性不高。另外，企业员工认为内部控制是领导阶层要考虑的事情，与自己无关，导使得内部控制制度没有得到有效执行，对于企业的良好发展十分不利。

2.民营房地产企业内部控制制度不完善

在民营房地产企业中，内部控制工作实行得比较晚，加上对内部控制工作认识不足，重视不够，使得内部控制的相关制度不健全，在内部控制工作中缺乏合理的依据来开展工作，虽然有些企业建立了内部控制制度，但内部控制制度不完善，缺乏细节性的内容，如财务控制中，对于财务成本控制内容不详细等，或者对于内部控制的执行能力相对较差，同时，有些民营房地产企业的内部控制制度没有结合自己企业发展的实际情况，使得相关制度与实际脱离，导致了企业的难以实现良好的长远发展。同时部分民营房企公司治理结构不太完善，影响了内控制度制定及执行效果；特别是部分2000年代起开始的国企改制潮中改制企业，经过变更，成为两个股东的“夫妻店”，一人说了算，缺乏相对规范的治理结构，内控的规范建立存在较大难度。

3.民营房地产企业内部控制人员的素质相对较低

在大多数的民营房地产企业中家族意识较浓，大多数都是一个大家族管理，很多部门管理人员的能力相对比较欠缺，管理意识不强，使得内部控制工作难以有效开展，加上培训工作不到位，使得内部控制工作开展不到位，影响了企业的发展壮大。

三、民营房地产企业内部控制的解决建议

1.提高民营房地产对企业内部控制的认识

首先，为了保证民营房地产企业的经营状况良好，促使民营房地产企业的经济效益实现最大化，要使得企业内部人员对于内部控制具有正确认识，这样才能够使得从根本上对内部控制重视起来，这也是内部控制工作中一个十分重要的环节。要营造一个良好的内部控制环境，企业内部管理人员要真正重视内部控制工作，为员工做出榜样和宣传，对于企业预防风险的能力也有所提高，同时要加大内部控制的宣传力度，使得每一个工作人员能够意识到内部控制的重要性，使得民营房地产企业内部控制能够有序的进行。同时经营者要转变观念，建立相对规范的公司治理机制，并不断完善内控；寻求外部帮助，借助外部咨询机构测试企业的内控漏洞，帮助企业制定完善的内控制度，并采取有效举措确保有序执行，充分发挥出作用。

2.健全民营房地产企业内部控制的制度

在内部控制中，风险评估是十分重要的一个环节，对于企业的健康、持续发展有着十分重要的意义。为了使得民营房地产的风险能够有效降低，就要建立风险评估制度，这样能够及时的将企业中的各个环节进行有效的分析和控制，科学分析企业经营管理活动中存在的问题，使得企业能够实现良好的发展。此外，还要建立完善的信息沟通制度，这样能够有效使得企业内部和外部的联系交流加强，使的相关的数据能够及时收集和整理，为企业领导层决策提供准确的依据。最后，还要引进信息化的内部控制系统，强化内部管控，提高工作效率，确保工作能够更加的高效快捷。

3.提升民营房地产企业内部控制人员的素质

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目前一些经济发达的国家，如：美国、日本、英国、瑞士等都已经有一套比较完善的房地产税收制度。目前我国的税收制度在一定的历史时期发挥过它的积极作用，但目前已明显不适应我国市场经济和商品经济的发展，已明显有悖于税收作为政府宏观调控的职能。鉴于此，房地产业内和学术届内有识之士关于改革原有的房地产税收制度，建立适应时代要求的税收制度的呼声渐涨。2008年12月131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确规定取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。国家财政部、国家税务总局共同颁发的财税[2008]137号文件做出调整房地产交易环节税收的规定，并酝酿把二税合一，改为在保有阶段统一征收物业税。具体来说，存在以下问题：

1目前我国房地产税制存在的问题分析

1. 1各征税环节税负分布不合理

房地产开发流通环节税负重，而在房地产保有环节税负较轻，且税收优惠范围大，造成了房地产全寿命周期中各个阶段的税负不合理状况，这对房地产市场的健康发展是很不利的。目前，房地产开发期间的税费主要有配套设施建设费、基础设施建设费、建筑工程质量安全监督费、物业管理基金等，占房地产相关税收的比例为8.92%。交易环节的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易管理费、交易印花税、土地增值税和所得税等，所占比例为72.95%。目前我国房地产保有阶段的税费有房产税和城镇土地使用税，所占比例为18.13%[7]。考虑到开发期间需要支付巨额的土地出让金，房地产开发环节和交易环节的税费都大大高于保有环节的税费。

政府的经济职能之一，就在于利用税收制度促进经济发展、提高经济效益、增进社会分配的公平和平等。税收制度，对于纳税人而言，本应该产生多收益多交税、多占用资源多交税的效果，但目前我国的税收制度难以实现这一效果。另外在开发、建设、转让等流转环节多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者，导致房价很高；由于房产保有阶段的税收少（目前只对生产经营性的房产征收房产税和土地使用税），导致土地闲置和房屋空置现象严重，增加投机性购房的积极性，鼓励土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，这些都不利于房地产市场的健康发展。

1. 2税种繁多、重复征税

我国现行房地产税制，存在重复征税。主要体现在以下几个方面：

1.2.1土地营业税、增值税和所得税的重复

企业所得税以企业的生产、经营所得和其他所得为课税对象，用每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额乘以所得税率来计算。土地增值税是以转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，每转让一次就征收一次土地增值税。所以，土地增值税也具有所得税的特征。另外，营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人应按计税营业额乘以适用税率计取营业税。这就意味着在房地产品转让过程中，既要征收营业税又要征收土地增值税和所得税，造成了重复征税。

1.2.2房地产租赁中重复课税

营业性房屋出租取得的租金收入，需缴纳12%的房产税、5%左右的营业税，还有所得税、城市维护建设税以及教育费附加等，房产税本来归属于财产税，在这里又扮演了流转（营业）税的角色，造成了重复课税。目前市场上住宅类房产无论自用或出租都没有强制征税，政府就丧失了大量的优质税源（由于房地产本身具有保值和增值的特点，激发了投资客投资房产的热情，有的人名下有多处房产。）。因此，降低交易阶段的重复征税，不但能更好地激活房地产市场，也有利于地方政府形成丰富、稳定、可持续的税收收入，有利于进行可持续的基础设施和公共服务设施的建设，真正做到取之于民用之于民。

1.2.3契税与印花税的重复

对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要按书据或契约所承载金额缴纳万分之五的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。印花税是就经济活动中书立的凭证契约征收，契税是对房屋产权转移时就双方当事人所订立的契约征收，在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复问题，有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度。

1.2.4营业税自身的重复

营业税是房地产开发与销售过程中的一个主要税种，在开发阶段它是以从事建筑、安装、修缮装饰和其他工程作业所取得的营业额为计税依据；在销售阶段的计税依据除包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用外，还包括前一阶段己缴纳的营业税；如果房地产在流转过程中经过多次交易那么就不可避免地产生了重复征税的问题。重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担，从宏观上来说，加重了房地产业的税负，阻碍房地产业的正常发展。

1. 3内外税制不统一

我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，具体表现在四个方面：

1.3.1两套房产税制度

现行房地产税制规定对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费。

1.3.2两套所得税制

对内资房地产企业开征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。

1.3.3城市维护建设税和教育费附加内外不统一

对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，对外资房地产企业尚未开征。

这种“内外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争。

1. 4征税范围过窄

房产税只在城市、县城、建制镇、工矿区征收，其中，县城、建制镇指县、镇政府所在地。农村不包括在征税范围中，相当于在农村城市化程度不断提高的今天，自动放弃了一大块稳定的税源，也使税制本身显失公平。房产税还规定了行政事业单位、机关团体、军队及由财政部门拨款的单位自用房产免税，个人非营业用房产免税，这些政策与目前我国个人财富向住房转化及公房制度改革的现状不符合，也放弃了较大的税源。

1. 5计税依据不合理

我国现行的城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据的从量计征。这种方式虽然简单，但依据只是有限的土地面积，而土地作为稀缺资源，其价值会不断上升。这种从量计征方式使得税收收入不能随课税对象的价值上升而上升。我国现行房产税的计税依据分别为按房产原值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税按照房产原值一次减去10%-3 0%后的余额乘以1.2%的税率计算（这里的房产原值是历史成本），利用这种计税方法，房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。从租计征是按租金收入乘以12%的税率计算。同一处房产分别按两种方法所得的结果是不一样的，这样的规定显然是不合理的。

1. 6税费体系混乱，税轻费重

我国目前的房地产税费体系混乱，具体表现在：

1.6.1税费并立

在现行税费管理体制下，几乎所有的收费（基金）项目都是以行为来征收，与以行为为目的来征税的税种相互重叠、并立。例如在市政基础设施建设方面，城市建设维护税与“市政设施建设费”，“城市规划建设费”和“商业网点配套费”属同一性质。

1.6.2税轻费重

我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且这些收费项目多集中在房地产的开发建设和交易阶段。比如：在房地产开发阶段有企业开发登记费、城市规划设计费、土地闲置费、预算审查费、招标管理费、施工执照费、质量管理监督费、市政公用设施建设费、公共配套设施费、基础设施费等等，据统计费项总数远多于税项总数。有关资料表明，国外房地产开发企业，房地产价格中成本、费用、税金、利润这四部分的比重分别为73%， 10%，10%，7%，而我国为41 %，40%，10% ，9%。可见对我国的房地产开发企业而言，提高房地产的开发建设质量，降低或取消弹性的和不合理的收费是他们努力的方向。并且如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。同时，我国目前的房地产行政性收费大多缺乏法律依据，许多地方、许多项目都是乱收费、乱摊派。另外，行政性收费机关较多，主体不一。据调查，不仅有关的行政机关向房地产开发经营交易人收费，而且某些非行政机关也巧立名目，以行政机关的名义收费，造成房地产行政性收费的极大混乱，并且许多机关收费以后据为己有，不向上级主管机关申报，造成国家收入的极大流失。

2房地产税制改革的建议

通过以上分析，借鉴国际惯例和经验，结合我国实际，在遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的基础上，笔者认为房地产税制应从以下几个方面进行改革：

2. 1房地产取得税制改革

在房地产取得环节，将契税并入印花税中。契税是一个传统的税种，但鉴于印花税具有契税的所有功能，我们可以考虑将契税并入印花税。印花税以产权转移书据所载金额为计税依据。

2. 2房地产保有税制改革

从以上分析可以看出，房地产开发建设阶段和交易阶段相对于房地产保有阶段来说税种多且所占的比重大。针对这种情况，建议如下：

2. 2. 1改革房产税

合并房产税与城市房地产税，在统一内外税制的基础上，设计全新的房产税税制，目前城市房地产税已经取消。全新的房地产税包括征收对象、计算依据和税率三方面，根据不同地区分别设置。比如：征收对象可以按照以家庭为单位，其名下的房产面积总和低于90平方米的免征，90-120平方米的设定一个比率，120平方米以上的设定一个较高的比率。计算依据应以房地产的市场价格为准。如果国家和地方政府每年对房地产的价格进行评估，就会花费大量的人力和物力，而且每年评估一次也没有必要，建议以三年作为一个周期，每三年评估一次。

2 .2. 2建议土地使用权出让金一次性缴纳改为分年度缴纳

目前我国实行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用权出让金，在某些城市这部分收入已经占到财政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基础设施建设资金 40%以上来自上年度的土地出让金。但我国土地资源有限，如果地方政府的财政收入大部分来自于土地使用权出让金，会造成现任政府把土地50-70年的土地使用权出让金在几年内就用掉，不利于城市的可持续发展。同时也会造成城市缺乏创新性和活力。所以建议土地使用权出让金分年度缴纳，具体数额按当年的评估价格确定。

2 .2. 3取消城镇土地使用税和耕地占用税，建议开征土地闲置税

我国现行的土地出让制度是土地批租制，规定在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以通过交纳土地出让金的方式取得一定期限的土地使用权。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。因此，从严格意义上说，我国的土地使用者应当支付地租，而不是承担土地使用税。因此，建议取消城镇土地使用税和耕地占用税，开征土地闲置税，促进土地资源的有效利用，减少士地的浪费。1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定了对闲置年限不同的土地的惩罚规定，但这种规定已经不符合目前的市场情况，各个地区需根据自己的实际情况重新制定规则。

2. 3房地产流转税制改革

2. 3. 1对房地产流转取得的收益仅征收所得税

首先要从统一税收法律法规入手，对房地产实行内外统一的税费制度。首先， 将企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税合并为统一的适用于内外资企业所得税。其次，将外资企业和外籍人员纳入房地产税的纳税义务人之中，纳入房地产费的征收之列，使房地产税费负担与收益一致， 谁受益谁纳税缴费，受益多负担多，收益少负担少。从而为市场主体的平等竞争创造条件。最后值得一提的是将房屋租赁收入也纳入所得税一并征收，不再征收营业税和房产税，并适当降低税率。

2.3.2适时开征遗产税与赠与税

遗产税、赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税、赠与税的主要征收目的不在于财政收入，而在于协助个人所得税，调节财富分配，因此，应采取高起征点和高累进税率，促进社会公平。

3总结

本文通过对我国房地产税制存在问题进行深入分析的基础上，遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的前提下提出了符合我国客观实际的房地产税制改革的政策建议。同时，笔者认为为了使这些政策建议有效地落实，相关的配套措施必须跟上，比如，对房地产租、税、费概念的澄清，加强房地产产权产籍信息的管理，完善房地产评估制度和评估机构，加强房地产业的税收征收管理等等。

参考文献：

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[2]韩斌.浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划策略及案例分析.才智，2009/04

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[5]刘英.借鉴国际经验完善我国房地产税制.中国房地产金融，2009/03

[6]黎显扬.税收调控房地产市场：发达国家经验及借鉴.中国房地产金融，2009/02

[7]丁芸.不动产保有环节税收的国际及我国香港地区借鉴.中央财经大学学报，2009/01

篇6

一、前期策划的地位及作用

古人云“先谋后事者昌，先事后谋者亡。” 房地产开发各阶段潜在成本节约额和风险大小如图1.1所示可见，只有通过前期的市场调查、项目可行性研究，进行准确的市场定位，项目定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，有效地规避风险。因此，前期策划是决定房地产开发项目成败的关键。

二、前期策划的内容及工作流程

（一）前期策划内容

房地产开发项目前期策划包括：项目定位（市场定位、客户定位、功能定位等），产品建议（规划布局、单体、平面、户型、户型面积配比等），客户群分析（消费心理、偏好、审美等），根据融资能力、渠道、开发规划、开发策略等确定项目开发步骤的综合安排，根据产品和市场的各方面做出价格策略，同时也要适当考虑推广、销售的策略。

（二）前期策划工作流程

前期策划的重点是，在市场调查研究的基础上去进行市场定位，找准市场，进行产品定位，从而使市场和产品结合起来，生产出适销对路的房地产产品，增强产品的竞争力。前期策划是一个系统工程，其内容主要包括：市场调研，市场细分，确定目标市场，市场和产品定位，价格定位及推广策略，可用图2来表示，其中，市场定位及产品定位是其核心部分。

三、前期策划存在的问题

目前，我国房地产业前期策划存在诸多问题，概括起来主要有以下几方面：

（一）房地产市场方面。中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、 规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。

（二）开发商存在的问题。开发商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。开发商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开发商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。

（三）建筑师存在的问题。在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。

（四）市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。

（五）偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。

（六）目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。

四、加强房地产项目开发前期策划工作的建议

针对当前我国房地产项目开发前期策划中存在的诸多问题,特提出以下建议:

（一）要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。其具体内容包括：对本地区和本省、周边城市以至全国房地产开发建设的总体情况，如近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。

（二）要了解房地产政策法规和政府有关措施。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。

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当前，经济发展进入新常态，在经济增速下滑、市场需求相对不足的形势下，房地产开发企业普遍存在资金短缺的现象，有的甚至存在资金断链的危机。资金管理水平的高低成为决定房地产开发企业可持续发展的因素。加强资金管理成为房地产开发企业迫切需要解决的问题。

一、房地产开发企业资金管理的特点

资金是企业的血液，是企业生产经营最基本的因素。资金管理是对企业生产经营管理各个环节资金流入及流出的管理。企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为核心。资金管理涉及房地产开发企业开发经营管理各个环节的方方面面。房地产行业作为资金密集型行业，具有投资大、工期长、资金回笼慢的特点。房地产开发投资数额巨大，一旦出现资金短缺，将直接影响开发项目的正常建设。加强资金管理，促进资金的良性循环，关系到企业的可持续发展。因此，分析房地产开发企业资金管理的特点，并针对性地提出相应的加强措施具有迫切的现实意义。房地产开发企业资金管理有其自身的特点，具体主要体现在如下方面：

（一）资金管理的风险性

房地产市场受国家宏观调控政策、市场供求状况、消费者消费取向等众多不确定因素的影响。房地产开发项目从立项到销售完结一般需要3～5年时间，时间跨度大，不确定因素随之增多，增大了企业经营风险，资金管理风险也随之提高。

（二）资金管理的复杂性

房地产开发建造过程复杂，涉及的产业链众多，资金管理环节众多，资金运作过程复杂，这决定了房地产开发企业资金管理的复杂性。

（三）资金筹集的关键性

房地产开发企业项目投资数额巨大。受企业内部积累的限制，房地产开发企业的自有资金远远不能满足企业投资开发的需要，需要大量依赖外部筹资，资金筹集成为资金管理的关键环节。

二、房地产开发企业资金管理现状及存在的问题

近年来，我国房地产业发展迅速，已成为带动国民经济发展的重要力量。在资金管理方面，国家颁布了相关的政策、法规，房地产开发企业的资金管理逐步得到规范，但是目前在资金管理上还存在很多问题，具体分析如下：

（一）资金预算管理制度不完善，资金预算流于形式

目前，很多房地产开发企业建立了资金预算，却存在重编制轻执行的现象。预算编制出来后，并没有用于指导公司资金运作，使资金预算流于形式，造成预算与实际脱节，资金使用缺乏控制，致使在资金使用的各个环节出现成本超支的现象。

（二）融资渠道狭窄，资金筹集困难

在目前的经济体制下，大多数房地产开发企业不具备通过发行企业债券或发行股票的方式筹集资金的条件，企业往往只能通过银行贷款的方式筹集资金，导致资产负债率过高，企业偿债压力大，资金成本高。这种单一的融资方式不利于企业筹集资金，致使企业资金缺口大，资金筹集困难，限制了企业的发展规模，成为限制房地产开发企业发展的瓶颈。

（三）资金使用分散，资金结算模式落后

很多房地产开发企业在不同地点、不同区域甚至不同省市都有开发项目。房地产开发企业一般采用项目承包责任制的方式将这些开发项目承包给不同的项目组，并授予其财务管理权和采购权的双重权利。这些项目组通常设立单独的银行账户，导致企业资金分散，容易出现资金账外循环现象。由于开发企业对项目资金管理重视不足，没有将资金管理指标纳入对项目组的绩效考核范围，使得项目组对资金管理缺乏重视。同时，由于其权力过于集中，项目资金的使用情况很难得到真实反映，增加了项目资金被挪用的风险。

（四）投资决策不科学，投资行为盲目

投资是资金使用环节，投资决策的正确与否，关系到企业资金能否按时回笼。很多房地产开发企业往往只注重当前利润，对行业发展周期性和行业潜在的风险重视不足，项目立项阶段缺乏可行性研究，投资决策缺乏科学依据，盲目跟风投资。一旦投资失误，就会造成资金回收困难，使企业遭受重大损失。不注重财务收支平衡，盲目扩大投资规模，开发与销售脱节，造成了资金沉淀严重。

（五）内部控制薄弱，资金使用缺乏监管

很多房地产开发企业资金使用缺乏有效的管理和约束，内部控制薄弱，资金使用不规范，造成资金浪费和低效运行。对资金使用情况缺乏监督检查，对应收款项缺乏跟踪管理，没有建立奖惩激励制度，增加了资金的安全隐患。

三、加强房地产开发企业资金管理的对策措施

针对房地产开发企业资金管理的特点和目前房地产开发企业资金管理存在的问题，提出如下加强房地产开发企业资金管理的对策措施：

（一）建立完善的资金预算管理制度

企业领导要高度重视资金的预算管理，建立完善的资金预算管理制度。成立资金预算管理工作组，赋予其相应的权利与义务。资金预算管理工作组应督促项目负责人全面理解项目资金预算计划并赋予其必要的职权，使其在预算执行过程中更好地落实资金预算。资金预算管理工作组要对资金预算的执行情况进行跟踪管理，分析预算与实际的差异，对存在的问题分析原因，提出改进措施和建议并定期向预算管理部门上报资金预算执行情况，使预算管理部门了解预算执行情况，从而修正预算，使得预算更加符合企业实际，确保企业预算目标和经营目标的顺利实现。

（二）建立多元化的融资渠道

销售是回笼资金的主要途径。房地产企业要创新销售模式，从项目预开发、开发、销售推广到客户服务的各个环节，灵活运用多种销售策略，加快资金回笼。房地产开发企业还可以通过开展项目合作或参建的方式吸引资金。在不影响商业信用的情况下，利用供应商、施工单位垫资，延迟资金流出也是一种融资渠道。从长远来看，房地产投资信托是我国房地产开发企业发展融资模式的一种趋势。房地产开发企业只有具备实力发展成为可上市股份制企业时，才能通过发行股票或债券方式筹集资金，从而达到降低资金成本和财务风险的目的。因此，房地产开发企业必须加强自身的经营管理，不断发展壮大。

（三）建立内部资金集中管理制度，合理调剂资金

房地产开发企业应建立、健全内部资金的集中管理制度，通过建立内部资金结算中心，对企业内部资金进行集中、统一调配和监督使用，从而严格控制出现账外资金循环的现象。同时企业要合理调剂资金。由于工程支出节点具有一定的可调节性，房地产开发企业可以根据各项在建项目工程资金需求的紧急程度，制定各个环节工程款的支付计划，从而达到控制工程费用支出的目的。

（四）建立科学的项目投资决策机制

为提高投资决策的科学性，有效降低资金使用风险，房地产开发企业要通过加强项目立项可行性研究、提高评审程序的专业性和科学性、健全投资决策约束机制来提高投资决策水平。企业要设立专门机构管理工程项目，根据发展战略和年度投资计划，提出项目建议书，开展可行性研究，编制可行性研究报告。组织规划、工程、技术、财会、法律等部门专家对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审，出具评审意见，作为项目决策的重要依据。重大工程项目的立项，应报经董事会集体审议批准。

（五）强化内部控制，加强资金监管

房地产开发企业要强化内部控制，加强资金使用管理，严格规范资金的收支条件、程序和审批权限，健全资金使用约束机制。定期、不定期地检查资金使用情况，监督企业资金流向，加强应收账款、预付账款等应收款项的跟踪管理，将应收款项的回收速度和回收金额与项目负责人及业务人员的绩效挂钩，有效降低坏账损失发生，提高资金安全性。企业可积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩的真实性、合法性进行审计与监督。企业可利用现代化的网络平台，实施资金在线监控，使企业实时掌握资金的使用情况，及时发现资金使用中存在的问题并加以解决，降低资金使用风险。

总之，房地产开发企业应通过加强资金预算管理、结算管理、建立科学的投资决策机制、完善资金监督激励制度，拓宽融资渠道来不断提高资金利用效率和使用效益，降低资金成本，增加企业收益，促进企业的良好发展。

（作者单位为泰安市中房城市建设开发有限公司）

参考文献

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Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.

Keywords: real estate property; registration system

中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

房地产属于不动产，房地产在空间方面具有不可移动的属性，造成了它不会跟一般物相同，只是采用占有或者是实际的控制就能够表明它的权属状态。长时间的占有或是使用的时候，使用者与所有者产生不断改变的时候，就非常容易引起权属的纠纷。因此，国内房地产的登记环节一直存在于房地产的开发建设与交易的过程中。建立房地产的登记制度是现在国际上各个国家所采取的有效措施。但是因为一些历史性原因，现在国内的产权登记制度相关的规定还是不够完善，大多数都是原则方面的规定，还存在着一些问题需要进行深层次的研究。

因为国内的房地产产权登记的制度是通过体制的改革推动而发展的，房地产的登记管理体系也有很多需要改变的方面。如，国内房地产的登记实施土地的使用权与房屋的所有权分开登记的制度，就无法成立统一化不动产的登记机关，登记范围也不统一、登记的效力不够确定等。为了使房地产产权的登记制度更加科学化、统一化、规范化,通过对房地产产权的登记制度中存在的问题，提出了相关的建议。

国内与国外的房地产产权登记制度的实际情况

（一）国外的房地产产权登记制度

对房地产的产权采取登记制度的方式是全世界都采用的。房地产在国际上的很多国家被叫做不动产或是地产。所以，在大多数的国家都把房地产产权登记叫做不动产的登记或是土地登记。登记部门在每个国家也是不一样的。现在，在轨迹上有关房地产登记的制度大概能够分成三种：一种是法国创建的契据登记的制度，一种是澳大利亚人创建的登记发证的制度，还有一种是德国创建的强制性的登记制度。在具体的产权登记方面，国外大概采取这两种方式：一是成立独立的登记部门，如，日本的登记所，二是法院或是别的司法部门来充当，如，美国地方的法院等。

我国的房地产产权的登记制度

我国现在实行的房地产产权的登记制度是强制性的登记制度，登记的方式可以被归纳字第三种模式中，就是让房地产的行政部门来进行登记。

按照我国的有关房地产的管理法规，房地产的权利改变是需要进行登记的，这就表明了房地产的产权改变是要通过登记才能够成立的。

现在实行的房地产产权登记制度存在的问题分析

（一）不动产的登记分属不同部门，这违反了房地产的一致性原则

我国在土地与房屋物权方面的登记，不但有建设机构的相关管理条例，还有土地部门的相关规则。土地登记的发证部门是土地行政的管理部门，二房屋的登记发证部门是房产的管理机构。尽管地产的相关法律规定了地方政府能够建设一个专门的机构来负责房地产的管理与土地的管理工作，能够颁发一些统一的房地产产权的登记证书，但是因为已经存在了土地与房产的管理分别归属与不同的部门的格局，到现在我国的很多地方还在采取房产与地产分开登记发证的方式。这样的方式，不仅违反了房地产产权一体化的原则，还会造成房地产产权的主体不同等一些问题，出现纠纷。也会让登记的手续变得复杂。

房地产登记的效力和房地产交易的合同效力关系不清晰

根据城市房地产的相关管理条例，房屋的买卖一定要向县级以上的人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构申请房屋登记，房屋的所有权才可以进行转移。房地产的权利登记应该存在于物权登记的范围之内，它的功能是可以将所有权的归属和其他的权利状态都进行公示，来实行物权表证的作用。房地产的交易合同关系应该存在债权的范围内。它的功能是组建民事上的法律关系，能够起到确定合同双方的当事人民事的权利和义务的法律关系的功能。因此，物权和债权属于不同的民事权利，物权的登记效率是不可以影响到债权的成立的。房地产的登记属于行政管理方面的确权行为，但是房地产的交易合同是民事方面的合意产物，要是达到了合同中规定的成立条件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能够以行政的明确来作为最后的生效条件，要是强制性地把登记当作是房地产交易合同的生效条件，就会违反了合同法律的原来意义，就会导致当事者就民事的内容，在不妨害国家、社会以及集体或是其他人的利益的基础上，有权利协商并达成一致，来处理法律赋予的民事权利自由被剥夺。

房地产的登记表现在行政管理方面的需求，这同物权的保护目的不同

国内现在实行的有关土地管理的法规都被注明了管理法，别的与房地产法律相关的法律也都是一些行政法规与条理所构成的，导致了国内的房地产法律具有行政方面的管理制度。但是，房地产没有通过登记就存在在市场中的状况也是存在的。为了更加方便地交易，在私底下通过协议的方式进行房产权证书、土地使用证书等的交换，不通过登记就出租的房屋租赁状况也是普遍存在的。如，一个房屋租赁的案子里面，租房子的人张某租了某个单位的门面房几间，但是没有办理任何的手续，在几年之后，双方由于房屋的租金、水电费用等一些问题出现了纠纷，后来又由于房子失火，损失了很多的财产，双方到了法院讨说法。根据法律的相关规定，要是租赁合同没有效力的，案件就会很难进行审理。

改善房地产产权登记制度的建议

我国房地产产权登记的制度在立法方面的层次比较多，并且兴致的权利和民事的权利没有区分，多数是行政管理的法律。因此，建议：

社会市场经济的不断发展，房地产行业的运作也在逐渐地规范起来，应该让房地产的登记作用不断地由管理的功能上转移到对私权的维护上，使它成了调整平等个体间犹豫不动产而出现的民事关系的法律规定。

让房地产的登记成为人们保护自己交易安全的活动。

应该成立统一化的登记法规，建立专门的房地产产权登记的管理机构，建立统一化的程序规定，让不动产登记更规范、更方便。

对农村的土地房屋的管理方面也需要建立权属登记的制度，来适应现在经济发展的需求。

应该在房屋转让、租赁等方面进行确定的登记和合同行为关系，将行政管理与民事管理的行为区别开，使房地产的产权登记制度更科学、更规范。

总结：

本文主要论述了房地产产权的登记制度，主要根据现在国内的房地产登记中出现的一些问题进行了分析，对房地产登记的相关法律规定中出现的一些问题，如，登记的部门不统一，效力不确定等，进行了阐述。房地产属于不动产，房地产在空间方面具有不可移动的属性，造成了它不会跟一般物相同，只是采用占有或者是实际的控制就能够表明它的权属状态。长时间的占有或是使用的时候，使用者与所有者产生不断改变的时候，就非常容易引起权属的纠纷。为了使房地产产权的登记制度更加科学化、统一化、规范化，通过对房地产产权的登记制度中存在的问题，提出了相关的建议。

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1．引言

随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。

2．M房地产公司业务分析和成本核算现状

2．1公司概况

M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分:土地开发和建设业务;房屋、建筑物的开发建设和经营业务;配套设施开发和建设业务;代建工程开发和建设业务;物业管理和服务业务。

2．2现行成本核算现状及主要问题分析

M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本———房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。

3．M房地产公司成本核算制度改进建议

3．1细化成本核算对象

结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。

3．2补充房屋开发成本明细账

针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本———房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本———房屋开发成本———第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本———房屋开发成本———第N期项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括:土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

3．3完善房屋开发成本账户的归集

①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施———第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

3．4新增预提配套设施费的核算

在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下:①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录:借:开发成本—一房屋开发成本—一XX贷:应付账款———预提配套设施费②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录借:应付账款———预提配套设施费贷:银行存款/应付账款———应付工程款③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账:借:应付账款—一预提配套设施费贷:开发成本—一房屋开发成本④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品贷:银行存款/应付账款———应付工程款如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:应付账款—一预提配套设施费贷:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品

作者:杜天然 单位:武汉大学经济与管理学院

参考文献:

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二、工作机构

为保障专项整治工作的顺利开展，成立县城区房地产开发专项整治工作领导小组，县政府主要负责同志任组长，县人大、县政府、县政协分管负责同志和县监察局主要负责同志任副组长，相关部门和单位负责同志为成员，集中时间，开展专项整治工作。领导小组办公室设在县监察局，抽调专人集中办公。

三、工作原则

统一组织，分工负责；突出重点，分步实施；整纠结合，务求实效。

四、整治对象和范围

城区年以来出让土地的房地产开发项目和所有在建的房地产开发项目（附件一）。

五、整治的重点内容

（一）项目批准情况。项目是否取得县政府或县城乡规划委员会（县城区规划审批领导小组）批准。项目出让前是否由规划部门出具规划条件，是否按规定公开出让，是否办理土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，是否取得预售许可等。

（二）规划执行情况：项目是否按批准规划实施，有无擅自调整容积率情况，项目配套设施建设及使用情况，有无擅自改变配套设施用途等。

（三）出让合同履行情况：项目是否按合同约定进行建设，是否按合同缴纳土地出让金，是否存在拖延开发周期等现象。

六、整治的时间安排

从7月下旬开始，用两个月左右时间完成专项整治工作。

七、整治的方法步骤

（一）动员部署

召开城区房地产开发专项整治工作会议，领导小组全体成员和各房地产项目开发单位负责人参加会议，让房地产开发企业了解专项整治的重要性和严肃性，按实施方案认真进行自查自纠。同时，各有关单位细化实施方案，进一步制定落实措施。

（二）自查自纠

各房地产开发企业按专项整治内容进行自查自纠，于8月10日前将专项整治自查表（附件二）及附件材料报送领导小组办公室。

（三）全面清理

领导小组组织专门工作组，对照开发企业自查表及相关材料，赴各房地产开发项目现场检查，调查清楚开发项目批准面积、开工面积和实际建设面积以及应配建的公共设施，摸清存在问题及企业整改情况，造册登记，形成检查报告。

（四）集中处理

针对存在的问题，由各部门提出处理建议，报领导小组研定后，集中处理。

八、整治的工作要求

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Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

中图分类号：F293.35文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）

0 前言

房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。

随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。

1.当地房地产中介行业发展现状及问题

1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状

当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。

1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低

市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。

1.2.2经营失信，社会信誉度低

日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。

1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差

据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。

1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。

1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力

当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低

目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。

1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为

目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。

2. 健全房地产中介行业的对策和建议

2.1 房地产中介行业发展对策

2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展

由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。

2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设

鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。

2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质

应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。

2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律

制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。

在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。

2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理

将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。

2.2 对相关立法的几点建议

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中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析

对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。

2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题

由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。

在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。

3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径

房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。

除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。

很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。

4 结论

当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。

参考文献