房地产存在的问题及建议范文

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其一，不能正确判断房地产的抵押有效性。尽管《土地管理法》 《城市房地产管理法》 《担保法》等法律具体规定了不同性质的房地产作抵押，如房改房，集资房等，但现实业务中有些评估人员并不熟悉这些法律法规，只是按照以往的评估经验，对被估房地产做出测算，其结果是评估出的抵押物价值与实际价值相差甚远， 从而造成抵押价格无效或缺值。

其二，概念不清晰，易产生歧义。例如，对于房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”。那么所谓的“正常价格”是什么呢？是二级市场的房地产销售价格还是三级市场的二手房交易价格？一般来说，销售价格高于二手房交易价格，而抵押房地产的价格属于三级市场，所以，如果以销售价格来估算抵押房地产价格，就会导致评估价值高于实际价值。而这样的歧义正是由不完善，不健全的准则和规定造成的。

其三，对于本身存在问题的规定评估中也未涉及。房地产抵押是一种在将来可能转让的行为，其前提是房地产权利进行了登记，并通过让渡来实现。但事实上并不是所有的房地产权利都能登记，而在当前的房地产价值评估中并没有提及这些不能登记或无法登记的权利，也就是说在评估时没有把这些客观的权利价格评估进去，就会导致抵押人的房地产权利大于等于抵押权人所能实现的房地产权利，可想而知，这样估算出来房地产价值并不是真实的房地产价值。

其四，责任划分不明确，加大了评估的法律风险。由于涉及资产评估的行政管理部门较多，加上现行法律法规的不健全，所有的行政管理部门都希望通过立法或颁布法规的形式对其管辖的资产来进行管理。

2 房地产估价行业本身也存在一些问题，具体包括

第一，评估人员自身素质不高。自身素质包括专业胜任能力和职业道德两方面。专业胜任能力不足会影响其对抵押资产价值特性的判断、对特定评估目的的理解以及对委托方提供资料的辨析等等。职业道德水平不高，往往表现在评估师在评估业务中受到来自委托方对评估报告期望用途的影响。

第二，抵押贷款的特殊目的涉及到银行、评估机构和委托方。在评估业务中，委托方要想把其拥有的房地产进行抵押以拿到更多的贷款，就必须依赖评估公司对房地产价值进行高估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须讨好银行以获取业务来源。

第三，评估收费过高。不考虑不正当的抵押评估，单就目前评估行业规定的收费来看，确实给委托方造成了一种负担。目前，房地产行业是以累进费率方式收取的，具体如下：100万元以下，收取5‰；100万-1000万元，收取2.5‰；1000万-5000万元，收取1‰；5000万元以上，收取0.5‰。按照上述规定，无论贷款金额的大小，价值600万元的房产评估后需一次评估费15000元，除此之外，还需缴纳房地产抵押登记费用。有不少需要融资的企业，因评估成本过高而放弃了贷款的请求。

针对以上问题，本文提出以下几点建议：

第一，健全相关法律法规，加强市场监管。房地产评估行业的相关法律法规应在相关部门的指导与领导下尽快制定并完善。将其中不详细的规定予以完善，不合理的制度予以纠正，不仅如此，相关部门还应当就不同的评估目的制定不同的规定和准则，以便为房地产评估行业健康正确的发展创造一个良好的条件。

第二，完善评估程序及评估方法，提升房地产评估行业公信力。房地产估价过程兼具复杂性和综合性。评估程序中任何一项操作不慎或遗漏，都有可能造成评估结果失真，引起评估风险。同时，应学习借鉴其他机构或西方国家的先进的评估方法，结合具体实例，选择多种方法进行比较，提高评估结果的准确性，提升房地产评估行业的公信力。

第三，对于相关金融机构应加强管理，建立外部监管制度。凡是涉及抵押贷款评估的金融机构应当建立完善的抵押评估管理制度，通过内部控制确保评估机构和评估行业的独立性和有效性。同时，为了防止委托人与评估机构串通，银行内部应设有专业人员对评估报告进行复核，或委托其他评估师进行复核。针对涉及抵押评估业务的金融机构，建议政府部门定期对其进行检查，并将检查结果作为对银行考核的内容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培养房地产估价专业人才，促进房地产评估行业整体水平提高。房地产评估行业是智力劳动密集型行业，该行业的健康发展离不开评估人员综合素质的提高。因此，相关部门应定期对房地产评估从业人员进行文化、业务及职业道德等素质的培训与教育，并组织活动交流各评估人员的实践经验，使房地产估价人员的知识更新加快，同时对于抵押贷款评估中的违法违规行为应严厉惩罚，规范行业整体道德水平。

第五，借鉴国外经验。由于我国抵押贷款估价起步较晚，而国外抵押贷款体系相对比较成熟，因此，可以向国外经验借鉴。如国外对于抵押贷款估价通常就是传统与抵押估价方法并行。此举是为了说明抵押贷款估价结果与一般性估价结果之间的差别，反映抵押估价的谨慎性、保守性的特点及风险观点。并且通过评估结果的对比，还可以表明评估人员对被估对象的风险意识以及对房地产价值的持续观点，这样便能体现房地产估价咨询性和顾问型的特点了。

鉴于此，本文旨在“抛砖引玉”希望有更多专业人员关注房地产抵押评估，从我国实际情况出发，引进国外科学、成熟的行业管理和各种评估方法，早日探索出一条适合我国实际情况的房地产抵押估价方法。

【参考文献】

[1]韩国强.房地产抵押评估中存在的问题及其对策[J].浙江金融.2007（10）

[2]张重望，闫旭东.关于房地产抵押评估的若干认识和建议[C]国际房地产估价学术研讨会 论文集，2005

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一、我国房地产融资渠道现状分析

房地产融资它包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两大点,包含着筹集资金和供应资金两个基本环节。在我国目前的资金融通过程中, 常见的融资渠道主要有以下几个方面。

(一)融资现状分析

目前我国房地产市场主要的融资方式根据企业规模大小可以主要分为上市融资和银行借贷。产生这两种主要融资方式的原因可以大致归结为企业自身规模和所面对的市场。对企业来讲，一般大型的房地产企业会选择上市融资，这类企业一般大多资金雄厚，企业信誉高、声誉好，能够通过国家严格的上市审查，可以通过发行股票来进行融资，开拓融资渠道，但是这样的大规模上市房地产公司在中国还属少数。而对于中小规模的房地产企业来说，面对的是地方性市场，资金数量和规模都有限制，对于国家的上市审查来说，一般时间较长，成本较高，不适合上市融资，所以一般更多地采取银行借贷的方式进行融资。

(二)银行贷款

房地产贷款主要指的是与房产或者是地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。迄今为止我国房地产开发资金的来源主要还是靠银行信贷为主导的单一融资格局。因为银行贷款是最一种有效的房地产融资渠道。但是根据相关统计,我国银行贷款占房地产总投资的70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。结果是房地产企业把自身的经营风险转为银行的金融风险,从而影响国家的金融安全。但是随着银行信贷被逐步收紧,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少,也可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。面对资金瓶颈,房地产开发商亟待拓宽新的融资渠道。

(三) 融资渠道

融资渠道单一，风险相对集中一直以来都是我国房地产业面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，我国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。同时,资金供给的单一性也是房地产融资不完备性的最显著表现特征。由于房地产业的高风险高收益特性,管理层对房地产企业上市融资一直持谨慎态度。

根据前面论述，房地产融资市场上的融资方式主要是银行信贷是有一定原因的。由于中国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，他只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。

(四)上市融资

公开上市,是一种直接融资,可以分散金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。所以理论上讲上市融资是最佳的房地产融资渠道。但是,房地产企业上市非常困难,首先是因为特殊的行业经营和赢利模式,资金流和经营流周期性现象明显,难以达到上市要求。其次,房地产企业上市门槛依然很高,监管层也层多次关闭上市大门,不论是通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资, 一般的房地产开发企业很难做到,所以上市融资对于房地产企业特别是中小企业来说仍然将是一种奢望。这种融资方式只限于少数优质房地产企业。

(五)房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金,是专业化的投资机构通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专业化的投资人员进行具体经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。并通过组合实现风险的分散。具有高收益、低风险、高流动性、专业化管理等特点。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场, 融资形式也是多种多样。可以说信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,房地产投资信托基金可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。但是我国产业基金法没有出台, 法律上的障碍成为房地产投资信托基金在我国发展的最大现实问题。同时委托机制风险的存在,影响资金配置的效率, 造成风险与收益的不匹配。三是专业人才缺乏的制约,很难适应大规模房地产投资信托基金的经营运作。

二、房地产融资渠道多元化的作用

(一)有利于降低房地产融资中的单一融资的金融风险。房地产业提供的是一种特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、资金回笼慢、不能移动的特点。房地产商享有开发项目的收益,也就承担了相应巨大的市场风险。而当开发资金主要来自于银行时,就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。而融资渠道多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。这样就把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者，降低了房地产企业和贷款银行的金融风险。

(二)有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。在成熟的房地产金融市场上，不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。

三、 拓宽与完善我国房地产融资渠道的对策及建议

(一)完善相关法律法规, 规范房地产融资渠道

目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善,法律体系不健全, 规定不具体,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展,因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等,明确规定房地产企业的权利与义务,规范房地产企业的融资行为, 促进房地产金融市场健康发展。

(二)吸收社保基金, 拓宽房地产融资渠道

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0.引言

中小型房地产企业相对于大型房地产集团而言，由于形式灵活，组织结构相对简单，所需注册资金相对较少，需要员工相对较少，所以近年来发展较快，数量较多，占我国房地产企业95%以上。由此可见中小型房地产企业在我国房地产市场中起着重要作用，它推动着我国城市的发展。随着国家宏观政策调控房地产市场，使得房地产开发的门槛越来越高，房地产市场越来越不景气，中小型房地产企业受到很大冲击，一些中小型房地产企业被淘汰出局，而未被淘汰出局的企业要想更加长远的发展，除了根据环境变化，相应调整企业经营战略和财务战略外，还应加强内部管理，及时建立健全完善的内部控制制度，规避企业经营活动中的重大隐患，而财务内控问题也是其中急需完善的问题之一。

1.中小型房地产企业财务内控存在的问题

1.1 财务内控管理制度不健全

中小型房地产企业具有一定的财务内控管理制度，但管理制度不健全，缺乏科学性，流于形式，财务内控管理制度与总体经营战略和财务战略相脱节，与企业实际经营活动不符，控制节点不清晰，缺乏可操作性，致财务工作的盲目性。总的来说就是财务内控管理制度不健全，不切合实际。

1.2 财务内控管理制度执行不力

再好的制度，若在实际工作中得不到有力执行，那也只是纸上谈兵，起不到任何作用。中小型房地产企业财务内控管理制度执行不力主要有以下两个原因：一是财务内控管理制度本身设计与企业实际不符，以至在企业实际经营中缺乏可操作性，制度形同虚设；二是财务内控管理制度本身设计没问题，但未得到有力执行。多数中小型房地产企业在进入房地产行业之前大多没有房地产开发管理经验或经验不足，他们的管理者在房地产方面的管理经验有限，对房地产开发各环节的风险预测及财务控制能力不足，容易使企业整体运作及资金运转的管理造成漏洞，而且中小型房地产企业管理形式比较灵活，也造成了管理上的松懈。另外中小型房地产企业中个人决策及工作人员主观臆断性强等问题比较突出，这也会导致公司财务内控管理制度执行不力。

1.3 人力资源不足问题

人力资源的不足也是制约中小型房地产企业发展的重要因素之一。中小型房地产企业由于规模较小，资金实力不如大型房地产企业雄厚，工资待遇相对较低的事实，其从业人员中，也存在专业知识不过硬，专业技能比较差的情况，这在一定程度上也制约着中小型房地产企业的发展。

1.4 企业内部未形成对财务内部控制管理有效的企业文化

在中小型房地产企业财务内控问题之一就是在企业内部未形成有效的财务内控文化。企业文化对企业的战略管理和经营目标的实现有着重要支持作用，当一个企业的战略符合其所处的环境要求时，企业的文化就会支持企业目标实现并使企业的战略更有效率；当企业所面对的环境产生了变化，并显著地要求企业对环境变化适应以求得生存时，企业文化对公司经营的负面影响就会显得尤其明显。近年来，房地产行业所处的外部环境复杂多变，中小型房地产企业能否根据外部环境的变化，适时调整公司战略，且由于战略具有前导性，文化具有滞后性的特点，中小型房地产企业即使能够根据外部环境的变化，适时调整公司战略使之与外部环境相匹配，但企业文化能否支持调整后的公司战略或是能够在多大程度上支持调整后的公司战略，这也对中小型房地产企业财务内部控制管理的有效性起着重要作用。

2.解决中小型房地产企业财务内控存在的问题建议

2.1 建立健全财务内控管理制度

财务内控管理制度是一个企业开展财务管理的制度保障。中小型房地产企业要根据现今的外部环境，自身资源能力，分析核心竞争力，以企业制订的总体经营战略和财务战略为目标，结合企业实际经营活动，科学地建立健全财务内控管理制度，做到财务内控控制节点清晰，避免财务内控管理制度流于形式，缺乏可操作性。

2.2 确保财务内控管理制度得到有力执行

确保财务内控管理制度得到有力执行，是公司经营战略和财务战略有效实施，实现公司经营目标，最终完成公司使命的有力保障，有利于公司的长久发展。对于中小型企业而言要确保财务内控管理制度得到有力执行，需要从以下两个方面解决：第一，调整公司组织结构，设置与财务内控管理制度设计节点或要求相符的相应岗位使不相容职务相分离，关键岗位定期轮岗，以保证财务内控管理制度的有效实施；第二，建立及时有效的信息交流平台，例如使用管理信息系统或企业资源计划系统等信息平台，确保公司内外部信息有效沟通。

2.3 招聘和培养合格的专业财务管理人员。

人才是企业内部的重要资源，中小型房地产企业一方面应加强外部招聘，另一方面抓紧内部的人员培养，为企业提供符合战略发展要求的人力资源。

2.4 创建学习型组织，根据环境变化，协调企业战略和企业文化，形成对财务内部控制管理有效的企业文化

企业文化代表了企业内部的行为指针，它们不能由文件明确下来，但却制约和规范着企业的管理者和员工。要在中小型房地产企业内部形成对财务内部控制管理有效的企业文化，首先就要建立一个学习型企业，鼓励员工在各个方面加强学习；其次，要根据环境变化所导致的企业战略在多大程度上变化以及企业当前文化对战略变化的一致性来做相应的调整，具体来说，有以下四个方面可以协调：（1）企业战略变化大，但企业当前文化对战略变化相一致时，企业就充分发挥现有人员在战略变革中的作用，考虑进行与企业目前的文化相适应的变革，不要破坏企业已有的文化氛围，例如在调整企业的奖励系统时，必须注意与企业组织目前的奖励行为保持一致等；（2）企业战略变化小，且企业当前文化与战略变化相一致时，企业要充分利用目前的有利条件，巩固和加强企业文化，根据企业文化的需求，解决企业经营中的问题；（3）企业战略变化小，但企业当前文化对战略变化却不支持时，企业需要研究外部环境变化是否可能给企业带来成功的机会，根据经营的需要，在不影响企业总体文化一致的前提下，对某些经营业务实行不同的文化管理；四、企业战略变化大，但企业当前文化对战略变化也不支持时，企业首先要考虑是否有必要推行这个新战略。如果企业外部环境发生重大变化，企业考虑到自身长远利益，必须实施与企业现有文化不一致的重大战略变革，企业则必须重塑企业文化，进行文化管理，使企业文化的变化符合战略变革的需要，此时企业需要从四个方面采取管理行动：（1）是企业的高层管理人员要痛下决心进行变革，并向全体员工讲明变革的意义；（2）是为了形成新的文化，企业要招聘或从内部提拔一批与新文化相符的人员；（3）是改变奖励结构，将奖励的重点放在具有新文化意识的部门或个人的身上，促进企业文化的转变；（4）是设法让管理人员和员工明确新文化所需要的行为，形成一定的规范，保证新战略的顺利实施。

3.结论

在当代的房地产企业中，财务内部控制是最为其管理工作的重中之重而进行存在的。对于企业在运行和长远目标的实现中都有着非常关键的作用。要解决中小型房地产企业中存在的财务内控管理制度不健全、执行不力、人力资源不足等问题，就应从建立健全财务内控管理制度入手，并确保之得到有力执行，加强招聘和内部培养专业财务管理人才，佐之以有效的企业文化。在经济一体化不断发展的今天，中小型房地产企业中的财务内部控制将被赋予新的任务和地位，只有对财务内部控制进行不断地改革和深化，才能满足市场发展和社会进步的要求。 [科]

【参考文献】

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二、民营房地产企业内部控制中存在的??题

1.民营房地产企业内部控制的认识不足

目前，许多民营房地产企业的经营管理者到施工人员对于企业的内部控制仍不够重视，而是将工作重点放在房子的开发和销售上，再加上很多管理人员对于内部控制并没有实践经验，对于内部控制不能够完全理解，片面地认为内部控制就是成本控制，从而认为这是财务部门的职责，或者很多企业认为内部控制就是增加相关的规章制度，这样没有起到强化内部管理的作用，反而使工作更加繁琐，同时也影响了办事的效率，从而对内部控制重视不够，积极性不高。另外，企业员工认为内部控制是领导阶层要考虑的事情，与自己无关，导使得内部控制制度没有得到有效执行，对于企业的良好发展十分不利。

2.民营房地产企业内部控制制度不完善

在民营房地产企业中，内部控制工作实行得比较晚，加上对内部控制工作认识不足，重视不够，使得内部控制的相关制度不健全，在内部控制工作中缺乏合理的依据来开展工作，虽然有些企业建立了内部控制制度，但内部控制制度不完善，缺乏细节性的内容，如财务控制中，对于财务成本控制内容不详细等，或者对于内部控制的执行能力相对较差，同时，有些民营房地产企业的内部控制制度没有结合自己企业发展的实际情况，使得相关制度与实际脱离，导致了企业的难以实现良好的长远发展。同时部分民营房企公司治理结构不太完善，影响了内控制度制定及执行效果；特别是部分2000年代起开始的国企改制潮中改制企业，经过变更，成为两个股东的“夫妻店”，一人说了算，缺乏相对规范的治理结构，内控的规范建立存在较大难度。

3.民营房地产企业内部控制人员的素质相对较低

在大多数的民营房地产企业中家族意识较浓，大多数都是一个大家族管理，很多部门管理人员的能力相对比较欠缺，管理意识不强，使得内部控制工作难以有效开展，加上培训工作不到位，使得内部控制工作开展不到位，影响了企业的发展壮大。

三、民营房地产企业内部控制的解决建议

1.提高民营房地产对企业内部控制的认识

首先，为了保证民营房地产企业的经营状况良好，促使民营房地产企业的经济效益实现最大化，要使得企业内部人员对于内部控制具有正确认识，这样才能够使得从根本上对内部控制重视起来，这也是内部控制工作中一个十分重要的环节。要营造一个良好的内部控制环境，企业内部管理人员要真正重视内部控制工作，为员工做出榜样和宣传，对于企业预防风险的能力也有所提高，同时要加大内部控制的宣传力度，使得每一个工作人员能够意识到内部控制的重要性，使得民营房地产企业内部控制能够有序的进行。同时经营者要转变观念，建立相对规范的公司治理机制，并不断完善内控；寻求外部帮助，借助外部咨询机构测试企业的内控漏洞，帮助企业制定完善的内控制度，并采取有效举措确保有序执行，充分发挥出作用。

2.健全民营房地产企业内部控制的制度

在内部控制中，风险评估是十分重要的一个环节，对于企业的健康、持续发展有着十分重要的意义。为了使得民营房地产的风险能够有效降低，就要建立风险评估制度，这样能够及时的将企业中的各个环节进行有效的分析和控制，科学分析企业经营管理活动中存在的问题，使得企业能够实现良好的发展。此外，还要建立完善的信息沟通制度，这样能够有效使得企业内部和外部的联系交流加强，使的相关的数据能够及时收集和整理，为企业领导层决策提供准确的依据。最后，还要引进信息化的内部控制系统，强化内部管控，提高工作效率，确保工作能够更加的高效快捷。

3.提升民营房地产企业内部控制人员的素质