房地产服务市场调研范文

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随着房地产业市场竞争的逐渐激烈，服务营销将作为一种新兴的营销手段在房地产业商战中发挥着越来越重要的作用。虽然我国房地产业中的服务营销发展还不成熟，各种的理论和技术还都不健全，但房地产开发企业，如果率先肯定服务管理营销理念，贯彻落实服务营销策略，将会在以后的房市竞争中其获得更大的市场竞争优势，因此，在房地产业中开展服务营销策略具有十分重要的作用。

一、实施全程服务营销

房地产全程服务营销就是市场服务营销贯彻房地产策划、、销售全过程。可以说房地产服务营销的目的主要在于深度市场调研和策划前期市场，实行全程服务营销，刺激顾客循环消费。换句话说，房地产企业开展服务必须考虑顾客的需求，以及顾客所处的生命周期阶段，从而采取相应的营销策略。

在初始阶段，服务营销的目标是提高潜在顾客的兴趣。服务营销者可以利用传统产品营销的策略，例如媒体广告、宣传手册、公共关系、人员推销等手段，并注意服务具有的不可感知性的特点。在进入到购买阶段以后，房地产企业应该让潜在客户意识到接受企业的服务的选择是有价值的。当潜在客户接触服务企业时，经常带着问题或者需求，服务提供者需要将注意力集中到顾客的相应的问题或特定需求上，同时提出与之相对应的服务产品或解决方案。另外，由于服务不可存储的特点，导致房地产企业无法通过库存手段来适应需求的波动，只能采取需求管理策略。房地产企业应该在充分了解消费者需求的基础上，不断适应消费者的需求，对市场进行细分并找出本企业的目标市场。

对顾客的需求管理除了要了解客户需求和适应客户需求以外，还应该主动引导客户的需求，找出并实施引导方案。房地产业近些年来涌出很多概念地产，如旅游概念主题、体育概念主题、休闲概念主题等，使房产不再仅仅是居住的房屋，而且也变成一种体现人们休闲、爱好、生活理想以及个人地位的物质实体。概念地产的营销方式实际上就是让消费者先具备了对某种消费的理念，进而再推出符合这种理念的产品从而取得成功。利用房地产的广告、情境模拟、展台布置、终端促销等从行为上引导客户进行产品消费。

二、提高市场服务营销人员的素质

面对房地产市场服务营销人员的素质偏低的普遍现象，笔者认为可以从以下几个方面进行培养和提高，作为一名优秀的房地产营销人员，良好的“悟性”和自我激励能力是两个必备的基本素质，当然交际能力，谈话技巧，工作经验，教育背景等也是必不可少的条件。

这两个基本素质的交互作用来决定了一名优秀房地产营销人员的销售能力。这两个基本素质在交互作用的同时，彼此相互加强。一名卓越的地产营销人员必须具有强烈的自我激励能力，再加上自身良好的“悟性”，才能不断完成销售的目标。只有同时具备两个基本素质的销售员，才是每一个房地产业公司需求的人才，才具有第一流人才的潜力，加以正确的指导和训练，他们一定能够有杰出的表现。

三、开展多元化的服务营销组合策略

房地产服务营销组合策略是未达到最佳的促销效果，从而将广告、人员推销、公共关系、销售促进四种方式有效地组合在一起。由于房地产建设的周期比较长，企业面临的内外环境很可能发生变化，因此企业应随之调整所选择的营销组合策略。促销组合中的各种促销方式产生相互推动作用，各种促销方式互相配合，能弥补彼此之间的缺点的同时叠加其优点，从而产生良好的促销效果。因此，房地产组合策略是一种多层次的营销策略。

房地产业在选择服务营销组合时应考虑以下因素：一是房地产产品的特性。因为面对不同的目标顾客，所以应采用不同的促销组合。例如别墅主要针对高收入讲究舒适、享受的人群，就应该采用人员推销的策略；而普通住宅就主要采取广告、公关、销售促进等促销手段。二是房地产业服务市场竞争的现状。开发企业在确定服务营销方案时，不仅要考虑市场的现状，也要考查竞争者的服务策略，这样才能达到良好的促销效果。三是企业的服务营销费用。服务营销费用制约着服务营销方式的选择，房产企业应根据营销预算，恰当地选择营销方式，以达到预期的效果。

四、根据顾客关系生命周期实施服务营销

顾客关系生命周期中的不同阶段会对企业营销活动的成效产生影响，因此，房地产企业应该根据顾客所处的生命周期阶段，并结合服务营销的特性，从营销的角度利用好企业的各方面资源，从而让顾客感到满意，争取让顾客进入下一个阶段或进行循环消费。总之，房地产企业开展服务营销必须制定对应的阶段的服务营销策略，对处在不同生命周期阶段的顾客采取不同的营销策略。

打好服务牌，综合利用服务营销策略，使服务营销真正“服务”于房地产业企业，引领房地产业走向更加成熟和理性，促进房地产业持续、健康、快速发展。

参考文献

[1]彭加亮.房地产市场营销[M].高等教育出版社，2006（01）.

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关键词：物业管理;服务营销;营销策略

文章编号：1674-3520（2014）-11-00-01

一、物业的价格营销策略要精准

随着房地产物业市场越来越规范化，发展商“微利”的时代已经来临，近年来，楼盘销售竞争也日趋激烈，注重楼盘品质与品牌的整体营销策划，早已成为发展商最为激烈的竞争手段，制定一个合理的价格营销策略才是在“微利”时代下取胜的关键。

物业产品价格是指在房屋建筑、建设用地开发以及经营过程中，凝结在物业商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。通俗地来理解就是指消费者为获得物业所有权或使用权所支付的货币数目。它受到房屋建造的全过程的造价（开发成本）、流通费用、税金和利润组成，因此开发商想要在价格上赢得竞争优势，需要从这几个方面下手考虑，制定优质的价格营销策略，在确保房屋质量的前提下，又能满足住户用户需求，赢得胜利。

二、物业服务营销重在管理的高效高质

物业管理包括居民物业、商业物业、工业物业以及其它用途的物业，当今社会，物业与业主的矛盾日趋恶化，业主在谈论楼盘是否值得购买的首要考虑因素就是物业管理是否完善。作为一名普通用户，当发生问题时，最需要的是物业能够第一时间的解决问题，这时候高效高质处理问题的能力，就尤为重要，一旦有了优秀的案例，市场传播就会自动扩散，从而能很快建立良好的市场口碑，为之后的营销发展打下良好的基础。

三、物业管理转为服务营销

与市场上其它商品一样，房地产商品也有售后服务――这就是物业管理，物业管理在中国是一个新兴的行业，大多数发展商没有认识到物业服务企业其实就是服务产品的营销企业，才产生了一些不利于发展的因素。在《物业管理条例》中，也已把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，其实，只要物业公司认清楚，业主就是你的顾客，顾客可以购买你的产品，也可以不买你的产品，把管理业主的思维转化到服务业主的思维上来，善于细分市场，找准目标市场，以先进的经营理念、专业化队伍、规范化管理、人性化服务来实施物业服务营销活动。物业服务营销是服务经济时代的必然产物，物业服务企业为提升其服务竞争优势，增强其核心竞争力，采取服务营销策略来参与物业服务市场竞争才是理性的选择。

四、结论

本文从HS物业管理有限公司的实际情况出发，对秦皇岛地区的物业管理公司进行了深入研究，同时同当地的市场情况进行了调研与分析，掌握了当前物业管理市场的基本状况与基本需求，探索了未来HS物业管理公司的发展方向与趋势。得到以下结论：

（一）HS物业管理企业应在满足顾客基础服务的基础上寻求创新产品。随着经济全球化发展，HS物业管理公司面临的已不仅仅是国内的竞争者，国外专业物业管理公司也在不断蚕食着中国物业市场，因此仅仅追随竞争者的脚步是远远不够的，再提供高标准物业服务基础产品的同时，企业应该依据顾客需求，开发创新性产品。

（二）服务营销是HS 物业管理公司发展的基石。作为服务型企业，HS物业管理公司永远要将顾客放在第一位，而作为发展中的企业，HS物业管理公司要想从众多物业管理企业中脱颖而出，就必须开发创新型服务产品，同时追求独特服务理念，制定区别于竞争者的产品策略，寻找新的盈利平衡点，通过有效的沟通，塑造新颖的企业品牌与商标，在飞速发展的市场中，寻找突破口。

（三）有效的公司制度、人才结构是公司发展的有力保证。员工是HS物业管理公司直面顾客的一线人员，因此，加强内部管控，建立完善的公司管理制度，实行有效的员工培训与考核制度，对于保证公司服务质量、提高顾客满意度具有重要作用。

本文的创新点：

1、对物业管理的概念进行了补充，提出了软服务与硬服务的概念。

2、提出创新性产品的服务理念

3、依据不同员工，提出详细考核制度与考核指标

4、提出HS物业管理企业的具体工作流程。

本文的不足：本文研究范围主要来自HS物业管理公司，而主要数据在2012年之前;同时阅读市场营销、物业管理、服务营销等相关的论文有限，没有对整体的研究趋势进行很好的把控;本人市场营销知识有限，对相关理论介绍不足，对论文的整体研究产生了一定的影响。

随着步入21世纪，我国物业管理行业将进入黄金时代，物业管理专业知识不断成熟、市场不断扩大、业主的消费水平不断提高、法律制度不断健全，越来越多的物业管理公司加入了竞争的行列，因此HS物业管理公司要建立自己成熟的市场、获得长久的竞争优势，是一件长期的、艰巨的工作，不能一蹴而就，必须要进行精准的市场定位，充分进行企业的内外部环境分析，对市场进行完整的市场调研，坚持高要求的服务标准，以无微不至的服务与高水平的管理，昂首进入经济竞争的新时代。

参考文献：

[1]郑晓奋《物业管理》 东北财经大学出版社，2009-11-1

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快速发展的中哥经贸关系

钦奇利亚总统指出，中哥两国自2007年建交以来，经贸关系发展迅速，双方在科技、文化、学术、汉语教学、体育、贸易和投资等方面均开展了大量的交流与合作，两国签署的自贸协定为双方企业提供了更为广阔的合作空间。钦奇利亚总统强调，尽管中国与哥斯达黎加国情不同，但在经济等领域互补性强，两国应充分发挥各自优势促进交流，汲取对方的发展经验，进一步密切双边经贸合作。希望以两国自由贸易协定生效为契机，扩大双边贸易和相互投资，吸引更多中国企业赴哥投资，并利用哥斯达黎加的区位优势，拓展拉美市场。

统计显示，自2010年中哥两国签署自由贸易协定以来，两国经贸快速发展。目前中国已成为哥斯达黎加第二大贸易伙伴。据中国海关统计，2011年中哥贸易额为47.28亿美元，其中中方出口38.84亿美元，进口38.44亿美元，同比分别增长24.6%、28.5%和23.7%。中方主要出口产品包括纺织原料及制品、轻工、机械和电器设备等，哥方出口主要包括集成电路、农产品、木材以及皮革等产品。

哥斯达黎加：进入中美洲市场的重要跳板

在谈及哥斯达黎加的投资优势时，钦奇利亚说，哥斯达黎加地理位置优越，并与包括中国在内的全球主要经济体签订了自由贸易协定，很多国家的产品得以进入哥斯达黎加，并以此为平台进入其他中美洲国家市场。

哥斯达黎加外贸部长安娜贝尔·冈萨雷斯强调，哥斯达黎加地处美洲中部，地理位置优越，对周边国家市场的幅射能力强。由于紧邻太平洋和加勒比海岸，拥有24条海运航线，而且机场距离首都只有15公里，海运和空运价格也较有竞争力。这样的区位优势非常适合生产企业从事出口贸易。中国企业可以通过在哥斯达黎加投资建厂利用哥斯达黎加区位优势，进入美洲市场。同时，哥斯达黎加与墨西哥、多米尼加、巴拿马、智利、加拿大、美国等签署了自由贸易协定，并且正在积极与欧盟进行自贸协定谈判，这意味着在哥斯达黎加制造的产品能在进入上述市场时享受关税优惠。

冈萨雷斯指出，哥斯达黎加政局稳定、法制健全，人才资源素质较高、关税较低，而且投资政策优惠。2011年，哥斯达黎加“高科技产品出口”、“教育系统品质”、“社会治安”以及“全球创新指数”均名列拉丁美洲第一名。同时，哥斯达黎加物种超过50万种，占地球生物的5%，是全世界五大绿色国家之一。过去十年，哥斯达黎加吸引外资年均增长率达16.7%。目前已有超过200家的高科技医疗设备、先进制造业和服务业的企业落户哥斯达黎加。这其中就包括Hospira公司、百特公司、波士顿科学公司、圣犹达医疗、英特尔、Trimpot-伯恩斯、威泰克、宝洁、惠普、西联、艾默生、麦肯锡和原理图等一批全球著名企业。目前哥斯达黎加向中国出口的许多集成电路就是由在哥投资的英特尔公司生产的。

冈萨雷斯介绍说，为了促进外国企业来哥投资，哥斯达黎加建立了工业园区。在园区内投资可以享受一定的优惠。比如，在工业园和保税区投资，免除全部进口原材料、零部件、和主要商品的进口税；头8年免除企业所得税，随后4年减免50%；全部免除出口税，增值税、地区税以及国家税；资本流动完全自由等。

自贸协定助力两国经贸关系发展

钦奇利亚特别指出，去年8月正式生效的中国-哥斯达黎加自由贸易协定的签订为中哥双方企业的合作提供了稳定的法律框架，也为哥斯达黎加和周边国家带来了新的机遇，使哥成为了通向中国的桥梁，中国企业可以利用哥斯达黎加作为平台进入中美洲市场。

据悉，已于2011年8月1日正式生效的《中国-哥斯达黎加自由贸易协定》是中国与中美洲国家签署的第一个包括物贸易、服务贸易、原产地规则、海关程序、技术性贸易壁垒、卫生和植物卫生措施、贸易救济、知识产权、合作等内容的一揽子自贸协定。按照协定，中哥双方将对各自90%以上的产品分阶段实施零关税，共同迈进“零关税时代”。双方60%以上的产品将立即享受零关税待遇，另外30%左右的产品将在5-15年内逐步享受零关税待遇。中方的纺织原料及制品、轻工、机械、电器设备、蔬菜、水果、汽车、化工、生毛皮及皮革等产品和哥方的咖啡、牛肉、猪肉、菠萝汁、冷冻橙汁、果酱、鱼粉、矿产品、生皮等产品将从降税安排中获益。在服务贸易领域，在各自对世贸组织承诺的基础上，哥方将在电信服务、商业服务、建筑、房地产、分销、教育、环境、计算机和旅游服务等45个部门或分部门进一步对中方开放，中方则在计算机服务、房地产、市场调研、翻译和口译、体育等7个部门或分部门对哥方进一步开放。

有关专家指出，作为一种互惠互利的贸易安排，中哥自贸协定是为各自具有优势和竞争力的产品和服务进入对方市场创造了良好条件。中国企业可以借助该自贸协定，扩大对哥斯达黎加和中美洲市场的出口，扩大市场占有率。特别是中方具有比较优势的纺织原料及制品、轻工、机械、电器设备、化工等众多产品，在进入哥方市场时将更具竞争力。同时，在服务贸易领域，中国企业可以利用哥在导游服务市场准入的承诺，进入其国内提供导游服务市场，分享哥旅游资源开发的成果。

关注科技、农业、旅游等领域投资机遇

谈及未来的投资机遇，冈萨雷斯表示，未来几年，哥斯达黎加将对道路、港口、机场等基础设施进行大规模改造。此外，在通讯电信、清洁能源等领域，哥斯达黎加也希望能与中国企业开展投资合作和技术交流。冈萨雷斯指出，“中国在太阳能发电方面具有先进经验，我们希望通过合作，将中国生产的光伏电池板销售到中美洲其他市场。”

哥斯达黎加投资促进署官员指出，哥斯达黎加在生命科学、企业服务、先进制造业、洁净科技和水产养殖等领域具有很多投资机会。

——生命科学领域。目前全球有超过40家从事生命科学的公司在哥斯达黎加设立机构，员工13000人，产值达2亿美元，主要出口产品包括静脉套及配件、植入物（整形）、无线电频率电气设备和诊断设备（如活检钳和圈套），以及妇女健康设备和生物心脏瓣膜等。

——企业服务。哥斯达黎加高素质的人才资源吸引了包括共享服务、软件、娱乐、媒体、设计与工程，以及联络中心等100多家全球知名服务性企业前来投资，为哥创造了35万多个就业机会，实现产值达28亿美元。

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关键词：服务业广西北部湾启示

虽然从产业投资上，北部湾重视发展旅游业、物流业和文化产业，但是，对服务业的完整理解依然有利于北部湾在发展现代工业的同时，也同时建立起较为匹配的服务业，从而直接从农业经济步入后工业时代。

服务业的不同分类方法

服务业是北部湾的弱项，对服务业的研究有利于北部湾深化对产业发展的认识。服务业要求最低的“入门口”，与人口密度、城市化水平、服务产品输出、GDP等密切相关。服务业对城市化和工业化的水平有着较强的依赖，在自然经济条件下，服务业只能在局部地区和局部时段有一定优势，难以作为产业发展，在国民生产总值中所占的比例也较低。一定范围内相对密集的人口，相对集中的企业群，相对收入较高的购买力强的人群，这些都是服务业发展的基本条件。一国的服务业在国民生产总值中的产值和就业人口中的比例均超过50%以上，该国就被认为进入了服务经济社会。

基层对服务业的认识存在误区，基层提供服务业的能力也存在不足。一般来说，较低级的服务业有：餐饮、按摩、洗浴、卡拉OK、小卖部、集贸市场等。有些地方剩余劳动力都开饭店，结果没有顾客；集贸市场里卖服装的很多，结果服装卖不出去；到处是卖烟的小烟摊，或者小卖部；到处是按摩中心，结果也没有顾客。所以，为了更好地认识服务业，先得理解服务业的分类，看看到底服务业有哪些。

（一）分类方式一：传统服务业和新兴服务业

传统服务业。传统服务业可以分为主体行业和一般行业。运输业、邮电业、商业、饮食服务业、金融业、保险业等属于前者。家政和传统商业属于后者。新兴服务业主要有:信息服务业、咨询业、广告业、技术服务业、租赁业、旅游业、广播电视业、民间体育业、家教业、新型娱乐业、物业管理业、人才交流业等。其中主体行业有信息服务业、咨询服务业、广告服务业和旅游服务业等。

对于广西北部湾来说，新兴服务业的市场还比较小。新兴服务业在大都市有着较充分的发育。北京的新兴服务业像广告业、都市旅游、艺术品买卖、广播电视、技术服务等十分发达。另外，北京的饮食、金融、商业也十分发达。但是，这些服务业在广西北部湾则发育得十分有限。毕竟，没有发达的第一与第二产业，就没有相对密度较高、收入较高的购买人群。

（二）分类方式二：流通服务、生产者服务、社会服务、个人服务

流通服务。交通、仓储业、通讯业、批发业、零售业(不含饮食业)、广告业以及其它销售服务。流通服务业是最大的服务业，几乎占总就业人口的1/5还多，大约是生产服务业的两倍。

生产服务。银行、信托及其他金融业、保险业、房地产、工程和建筑服务业、会计和出版业、法律服务。生产者服务业拥有日益增多的专家人才和科技精英，作为知识技术密集型服务的投入，这个过程推动生产向规模经济和更高的效率发展。所以，生产者服务被认为是新兴经济的关键服务。

社会服务。医疗和保健业、医院、教育、福利和宗教服务、非营利机构、政府、邮政、其他专业化服务和社会服务。社会服务的发展是在一定生产力发展水平上的产物。随着经济的发展，政府管理经济和社会的职能迅速扩张，政府以及各种非营利性的公共事业单位向社会民众提供着更多更广泛的服务。这表明公共服务中有相当一部分是为维持制度运行而产生的。

个人服务、旅馆和饮食业、修理服务、洗衣服务、理发与美容、娱乐和休闲、其它个人服务。个人服务主要来自最终需求，它们大多是传统服务业，一般具有规模小、分散经营、人力资本和物质资本投入少、技术含量低等特点。在社会经济发展过程中，个人服务有不断下降、社会服务有不断上升的趋势。

按照分类方式二，北京流通服务、生产者服务、社会服务、个人服务等都是发育较为充分的。对广西北部湾来说，交通、仓储等流通服务业在最近几年发展较为迅速。生产服务类似金融、保险、会计、出版等行业发育不充分，但是，房地产与工程业发展却较好。社会服务业中，医疗、教育等虽然有了长足进步，但与北京等大城市差距较大。这些方面还有发展空间。

（三）分类方式三：国际服务贸易的分类方法

商业服务业。专业：包括法律、会计和审计、税收、建筑、工程、城建、医疗等服务。除了专业服务，还有计算机及相关服务、研究与开发服务、房地产服务、设备租赁服务、其他的商业服务。其它商业服务包括：广告服务；市场调研与民意测验服务；管理咨询服务；与咨询人员有关的服务；技术测验与分析服务；与农业、狩猎、林业有关的服务；人员的安排与补充服务；安全调查；有关的科学技术咨询服务；建筑物清洗服务；照相服务；包装服务；印刷、出版服务；会议服务及其他。

其它十大类：通信服务业、建筑及有关工程服务业、销售服务业、教育服务业、环境服务业、金融服务业、健康与社会服务业、与旅游有关的服务、文化娱乐及体育服务业、交通运输服务业。

分类方式三借鉴意义不大。

北部湾服务业发展现状的简单分析

（一）从分类方式二展开的分析

按照分类方式二，流通服务业促进就业，广西北部湾也有一定优势。交通仓储随着港口、“铁公机”等的发展而迅速发展。而批发业则离不开专业批发市场，如粮油、药材、水果、花卉等批发市场，再如钢材、建材、家具、家纺、服装、家电等批发市场。零售业则包括百货商场、超市、小型专业市场等。广西北部湾要重点发展专业批发市场，这些市场有着一定的区域辐射能力，能够吸引区外交易商参与。所谓“大工业、大流通”必须建立专业批发市场。而且，可以大力发展虚拟交易市场，即通过计算机交易平台来辅助交易实现。

按照分类方式二，广西北部湾的生产服务业方面的金融、会计、出版等行业还有发展空间。特别是金融业，直接金融较为落后。这些共识已经达成。首先是生机勃勃的经济受需求刺激，茁壮成长。其次，竞争促进企业效率的提高，企业要寻求更高效的外部服务。当这些需求达到一定规模时，为生产服务的服务市场就会逐渐形成。现在的主要困难是，广西北部湾的园区投资不少是从外部引入的，良好的企业生态并没有形成。广西北部湾的生产服务业还有很大的发展空间。

按照分类方式二，广西北部湾的社会服务业包含的医疗、教育既是直接为个人服务，也是间接为企业服务的。至于个人服务业则可以提高个人的生活质量，是社会进步的重要方面。

（二）从企业角度展开的分析

北部湾地区的工业企业往往是“橄榄型”的结构，在企业整个经济活动中，从事研究开发的人少，从事制造的人多，从事销售及售后服务的人少。近年来，很多企业在向“哑铃型”结构转变。“新工业化理论”重视服务业生产率提高对整体经济增长的重要意义，实际把服务业看作了一种未来的工业。

随着信息社会的逐渐成形，创新型中小企业可以获得一定时段的竞争优势。除了传统垄断性行业，在机械、电子、航空等领域都存在着大量高精尖科技的中小企业。这些企业获得的高额利润是其分工细化的动力。中小企业从组织管理和成本压缩角度，需要大量从外部购买专业服务。如果没有大量中小企业，企业服务的外部市场就没有形成的必要和可能。大企业通常配备齐全，封闭，且不愿意从外部获得服务。

（三）广西北部湾服务业发展方向

大旅游产业。南宁、南海、防城港、钦州的旅游业资源经过整合，能够为国内外提供多样的、个性化的服务。

大文化产业。如文化娱乐、体育健身、卫生保健等产业都是新兴的朝阳产业。

物流业。港口物流、机场物流等需要与商业结合，与保税区建设结合起来。

社区服务、物业管理、房地产、饮食服务业等也是很多地方的经济增长点。

农业服务特别是农产品流通和营销很不发达，是目前制约农业发展、农民收入提高和收入实现的薄弱环节，也是具有很大潜力的产业。

（四）从产业结构的角度认识服务业的发展

配第―克拉克定理。农业劳动力的比重基本与经济发展水平成反比。尽管制造业的劳动力比重在发达国家普遍比发展中国家高，但就个别国家来说情况有很大差异。例如，法国、英国等老牌资本主义国家最高40%，而美国最高30%以下。这是因为美国的生产率高。交通业的劳动力比重与一个经济的开放程度和运输技术有关。与经济发展水平相关程度最密切的是商业和金融业。美国的小企业集中在建筑业中，而日本就集中于商业，日本小企业的40%左右在商业领域。美国还有一个特点是它的专业服务业的就业比重特别大。发展中国家服务业中，商业就业人数所占的比重最大。

发展中国家服务业产出比重的上升，在人均收入水平很低时主要依靠商业、旅馆和饭店业的推动；当人均收入水平上升到600-1000美元的阶段时，主要靠运输、仓储和邮电业、金融保险、不动产和工商服务业的推动；当人均收入进一步上升到2000美元以上的较高水平时，金融保险、不动产和工商服务业的推动作用继续增大。上述规律符合中国的事实。当然，由于通货膨胀、汇率等的变化，其数据可能不再精确是2000美元。但其服务业结构的不断升级却是共同规律。

结论

运输、通讯、银行、教育、保健和公用事业等服务业是每个国家基础设施的主要组成部分。拥有上述服务业部门有助于解决“瓶颈”问题，形成经济发展的前提条件。

服务业要大量应用新技术，促进多项技术之间的相互沟通和发展，并指引新技术发展的方向。例如运输和仓储业就直接融合了运输工具、仓储管理和FRID技术、GPS位置定位技术、其它信息技术等多个领域。广西北部湾必须大力提高服务业的科技含量，以提高服务质量和效率，降低服务成本。服务业也类似于公共品，其成本的降低和效率的提高，可以大大反作用于第一产业和第二产业的发展。

服务业产出的增长主要是金融、保险、房地产、贸易、个人服务、教育、卫生和社会服务等。这些产业的发展要制定十二五规划，通过内引外联等方式来提高服务水平。医疗水平的提高需要引进大量医疗设备和培养一流的医生。贸易方面需要大量东南亚语种的复合型人才、银行的大力支持和有贸易经验的人才。教育方面要增加投入，改革运行机制，引进一流人才。

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中图分类号：F840 文献标识码：A

一、引言

面对市场上琳琅满目的商品和应有尽有的服务，有意创业的人们不免发出一种生不逢时的感慨：如果早生十几年，我也能发现很多商业机会，如今市场这么发达，想要找到一个市场机会太难了。不过，现实情况是，我们身边还是不断的涌现出一批批令人意想不到的新事物，如智能手机、平板电脑和微博微信等，并且还将有更多的新鲜事物走进我们的生活。

市场瞬息万变，商机稍纵即逝。如何才能持续、有效地发现商业机会，永远是摆在企业面前的一道不可回避的问题。对识别商业机会方法的准确认识，则是解决这一问题的必要前提和有益指导。

二、什么是商业机会

所谓商业机会是指客观存在于市场过程中，能够给企业及其他盈利性活动组织或个人提供销售（服务）对象，并带来盈利可能性的市场需求豍。据此，商业机会具有如下特征：第一，客观性。商业机会是客观存在的，无论你是否发现，它都存在。第二，与市场并存性。商业机会存在于市场过程中，没有市场就没有商机。在石器时代，市场还没形成，当然也就不存在所谓的商业机会。第三，销售或服务对象的可提供性。也就是说，能够提供销售或服务并不意味着把握住了商业机会，关键在于能让人乐意去买这些产品或享受这些服务。第四，盈利的可能性。商业机会未必都能使企业盈利，能否盈利还受该组织或个人的执行力等一系列因素的影响。第五，市场需求性。商业机会本质上是一种市场需求。市场需求是指顾客对某种商品或服务愿意而且能够购买的数量，受意愿和能力两方面因素的影响。这些特征为我们研究识别商业机会的方法提供了基本线索。

三、识别商业机会七法

基于以上对商业机会概念的剖析，我们对如何识别商业机会也就有了明确的方向。通过对识别商业机会方法的理论与实践的认真分析与总结，我们认为有以下七种识别商业机会的方法可供企业使用。

（一）市场细分法。

市场细分法是指根据消费者在市场需求方面客观存在的差异，将市场中的所有消费者划分为若干具有相似需求特征的消费者群，并就此提供与其相适应的产品或服务的方法。消费者客观存在的这种差异可以是地理环境或地理位置的不同，可以是消费者年龄、性别、收入、教育程度或的不同，也可以是商品用途或购买行为的不同。

同样是汽油，但是由于南北气候的差异，这就要求企业提供给北方消费者的汽油要足够耐寒，不至于在气温零下几十度的冬季冻结；同样是牙刷，但是由于消费者牙齿发育程度的不同，这就要求企业有针对性地为儿童开发出相应的产品；同样是衣服，但是由于购买目的的不同，这就要求企业为那些致力于通过衣着表露自己尊贵身份的人提供具有较高身份附加值的服装。

（二）需求挖掘法。

需求挖掘法是指通过分析消费者现有的消费情况，从而挖掘其可能存在的其他潜在消费需求的方法。这种潜在需求可以是因为现有的产品或服务不能够满足或者不能够完全满足其目的，也可以是因为现有的产品或服务而引发的一系列配套需求。

海尔集团通过市场调研发现，在刚步入社会的高校毕业生中有很多都有意愿买台洗衣机，但是所有品牌的洗衣机在该群体中的销售情况并不理想。通过进一步分析发现其原因并不在于他们没有购买力，而在于这部分消费者大多还没成家，每次要洗的衣服少，并且大多住在狭小的租房中，摆放洗衣机的空间有限。为此，海尔集团专门开发了体积较小的“小小神童”洗衣机，一举成功。

另外，智能手机近年大行其道，一些精明的商家立即推出各种手机贴膜、挂饰、保护壳和清洁套装等。

（三）空白填补法。

空白填补法是指利用市场上往往被人们所忽略的市场缝隙，从而发掘商业机会，开拓产品或服务市场的方法。这种市场缝隙可以是以前不被人们所发现或注意的，也可以是已经被人们所发现或注意但不屑去做的。

曾经很长一段时期，我国的饮料市场一直被可口可乐和百事可乐两大国际巨头垄断。这时，狭缝中求生存的旭日集团另辟蹊径，开发出更符合中国人饮食习惯的茶饮料，填补了市场空白，同时也在市场中站稳脚跟。

美国食品研究机构把黄豆列为健康食品后，很多专注于尖端产品的美国机械制造企业都看到了这将是一个不错的商业机会，不过他们却不屑于去研究生产这种简单的加工机械，觉得这些产品赚钱太少。台湾厂商则立即抓住了这一商业机会，迅速推出了加工豆制品的相关产品。当这些简单的加工机械大举进入美国市场后，那些美国厂商也是追悔莫及。

（四）市场预测法。

市场预测法是指通过对企业所处环境进行深入地分析、认真地调研，从而科学地预测产品或服务的今后的发展方向，并提前进行产品或服务布局的方法。企业所处的环境包括企业内部环境和企业外部环境，其中外部环境涵盖政治、经济、文化、法律、人口、科技和资源等各个方面。

某便利超市经理通过天气预报得知四季干旱少雨的当地将在来年春季迎来长时间的降雨，毅然决定将当地一家苦于往外打发的十万把积压雨伞买了过来。第二年春天，预测应验，那十万把雨伞一销而空，该超市为此大赚其利。

改革开放初期，国家逐步放开各领域的限制，商品房开发也逐步升温。冯仑、王功权、易小迪和潘石屹等“万通六君子”根据国外的发展经验，成功地预测了房地产将是未来中国的一大支柱性产业，成为中国大陆进行房地产开发的第一批商人，并大获成功。

（五）危机转化法。

所谓危机转化法是指利用企业或社会危机给现实带来的冲击，审时度势地把握其中的商业机会，化危机为商机的方法。危机固然会给企业或社会产生一定的不利后果，不过危机和商机就像一对孪生兄弟，总是相伴相生。简言之，有危机的地方就会有商机。

康泰克含PPA（苯丙醇胺）的事件至今为人们津津乐道。当年，在国内感冒药市场占据40%市场份额的康泰克被检测出含有PPA，给市场带来一片恐慌豎。不过，在公司的积极运作下，仅用九个多月的时间便推出了新康泰克，消除了市场疑虑，并在一年内取得了四亿元的销售额，顺利地将康泰克的危机转变为新康泰克的商机。

随着史上最严新交规的实施，给社会带来不少冲击，很多老司机甚至直言自己一夜之间不会开车了。其中开车不能打电话，否则扣分并罚款的条款也令很多司机直呼不适应。不过，在这场驾车危机的背后，却给销售蓝牙耳机的商人们带来了巨大的商机。据淘宝指数显示，在新交规实施的第一周内，“蓝牙耳机”的搜索指数环比增长43.1%，与同期相比暴增315.7%，销量更是供不应求。豏

（六）技术创新法。

技术创新法是指通过发明创造、技术创新等方式，开发出更能满足消费者需求的产品或服务的方法。科学技术是第一生产力，对于企业来说，其更是孕育着无限商机。这就要求企业要善于发现实现需求的新动向，不断开发出符合市场需求的新产品。

目前风靡全球的苹果手机之所以能够持续获得消费者的青睐，一个很重要的原因就在于其在技术方面几乎做到无可挑剔，一直引领着智能手机的技术潮流。它将众多数码产品的功能融入到一部小小的手机当中，满足了消费者照相机、摄像机、功能手机和笔记本电脑等功能，开创了智能手机的新时代，也使企业获得巨大的商业成功。

（七）无中生有法。

无中生有法是指利用人们相信或乐于相信一些虚假或原本不存在事物的心理，因势利导地提供相应的产品或服务的方法。这种方法的关键在于把握好消费者的心理，使他们乐于购买那些并不能达到预期目的的产品或服务。该产品或服务的价值在于满足消费者的心理需求。

西方的圣诞节进入我国后，人们都很乐意在平安夜花上几元或者十几元的钱买一个苹果，为此，不少商家大发其财。这是为什么呢？原因就在于他们相信或乐于相信平安夜吃个苹果可以保佑自己来年平平安安，而商家们成功地利用了消费者的这一心理。

玛雅人的世界末日预言和名为“2012”的电影让很多人都调侃要花钱买张诺亚方舟的船票。当大家只是一笑而过之时，一名山东张姓男子敏锐地抓住该商业机会，在天猫上卖起来“末日船票”，两个月大赚60多万元。

四、结语

不论是初进商场的创业者还是摸爬滚打多年的企业家，商业机会对他们来说意味着企业的生命，这一刻不能把握住商业机会，下一刻可能就倒下。通过对商业机会概念的梳理和分析，本文提出了识别商业机会的七种方法，每种方法都是以市场需求为导向，切中要害，干净利索，为苦于寻找商业机会的人们提供了一个很好的思路与参考。

当然，敏锐的商业嗅觉绝不仅仅是掌握识别商业机会的方法那么简单，还受个人的商业敏感度等因素的影响。同样，识别了商业机会并不意味着你就能把握住商业机会，想要在商场上叱咤风云还得坚实地走好每一步。

（作者：刘安，天津商业大学商学院教授、硕士研究生导师，主要从事现代企业管理研究；徐彬，天津商业大学商学院硕士研究生，主要从事管理理论与方法研究）

注释：

篇6

一、引言

面对未来人口结构老龄化加速的局面，我国基本建立了“以居家养老为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老服务体系[1]。需要自我照料和社会化服务配合的居家养老模式，其施行关键在于提供适老化的居住环境。目前，在我国大部分城市中老年人的居住场所均处于旧住区，无法满足适老化居住的要求。同时，旧住区内的建筑能耗问题也十分突出，亦成为阻碍低碳居家养老发展道路上的另一大难题。巨大的供需矛盾，不仅带来了严峻的挑战，也为旧住区的适老化与节能改造的发展提供了机遇。笔者认为有必要在城市旧住区的升级改造中，通过一体化的服务方式，将居住建筑的适老改造和节能改造统一起来，既满足了老年人的基本养老需要，又有利于环保、减少能源浪费。鉴于对旧居住建筑的适老改造和节能改造的一体化研究是一个创新性命题，缺乏系统性、前瞻性的探索，而从价值链视角去审视的一体化改造的内涵及其关键环节，对其发展至关重要。本文以价值链理论为视角，在构建了旧住区节能适老一体化改造的价值链模型的基础上，分析存在于节能适老一体化改造的难点问题，并对今后的实现路径提出了建议。

二、旧住区节能适老一体化改造设想的提出

1、节能改造和适老改造的可行性

纵观现有的研究，笔者发现其分成了两个体系进行。对于建筑节能改造，主要涉及市场性质、发展阶段、激励政策、融资模式、评价体系与政府监管等方面[2][3][4][5]。对于适老改造，其研究起步较晚，主要集中在法律环境、专业化组织发展、技术促进、投资和融资、需求影响因素等方面[6][7][8]。尽管学者曾就不同角度提出许多重要观点和研究成果，但尚未从诸多相似性中意识到两类改造服务存在向一体化改造发展的趋势，如这两种改造的对象都是既有住宅，且目标均是提升既有住宅的居住效能。

本文所设想的一体化改造，是从旧住区内老年业主为目标客户群而衍生出的，以新型低碳的生态化生活方式为主，涵盖了生产、流通、消费、服务等环节，有完整价值链的基础设施改造活动。其包含了两种改造所涉及的工程技术内容，指完成后既能够满足老年人心理需求、方便其日常生活的居所，又能达到最大限度的建筑节能的技术实践。

从可行性的角度出发，本文提炼出一体化改造所面临的四个难点问题。首先，政策法规有待加强。虽然我国出台了一系列支持适老化改造和节能改造的政策法规和规划，一定程度上反映了我国对发展节能减排和老龄事业的决心与愿景。但与发达国家相比仍存在不足，如在具体的有关建筑节能和适老改造项目的立项审批、设计施工、质量监督及管理运营等各个环节未给予明确的规定。针对一体化改造制定相应的政策指导和管理体系困难较大，在于其涉及到的相关部门较多，立法与行政部门缺乏经验，没有事例进行规范研究等。政策上缺乏系统性、可操作的对设计、项目评估、融资、市场培育和监管等制度的规划，是节能适老改造服务一体化发展的制约条件。其次，需求潜力亟待释放。如何从根本上了解居民的改造意愿，进而释放出潜在的需求，是一体化改造亟需解决的难题。但很多地方上仍倾向于拆旧建新，从意识上并不重视现有建筑的改造。旧居住区的改造服务市场尚未得到充分、有效的开发，现有的节能或适老化改造服务，与住户的需求之间仍存在较大差距。第三，资金来源渠道较窄。融资渠道不畅、资金来源单一、缺乏科学合理的市场机制等问题，是阻碍改造服务的一体化发展的另一大障碍。一方面，我国既有建筑的节能和适老化改造事业起步时间不久，尚处于市场形成阶段。适老改造项目建设资金仍主要以城区改造专项资金的形式由财政负担，面向广大老年家庭适老改造服务项目的多渠道融资途径和融资机制尚未开发和建立[7]。另一方面，从经济性考虑，对既有建筑进行节能、适老改造所需的成本费用数额较大，投资回收期限长。节能改造的投资收益受节能效果影响较大，且适老改造的投资收益尚不明确，以上原因使得企业对改造服务项目的投资意愿不高。

2、节能适老一体化改造的应用前景

笔者认为，城市旧住区的适老化改造，无法实现类似养老地产的租售性收入，应将二者原有的价值链进行延伸和联结，以持续经营产生的收益为主要收入，注重后期多元化服务带来的利润增加和增值效应。经营主要包括老年配套设施内的医疗、基本生活（老年食堂和商业配套）、文化娱乐（老年大学）和临终关怀等。在结合节能与适老一体化改造价值链的上下游资源的思路下，改造服务公司可以和社区养老服务机构合作。前期就介入整个开发过程，以项目为平台进行集中的融资、设计、施工和维护；后期社区养老机构入驻，提供介护、介住等服务。借鉴使用合同能源管理模式，由节能服务公司与节能主体签订合同，客户以减少的能源费用来支付节能项目的全部成本[9]。住户通过能源节约效益分摊部分养老服务费用，或支付适老化改造的费用。改造企业不但可以从原有的节能改造服务中获利，而且促进了社区养老事业的发展。未来如果能借助节能改造的或适老化改造试点项目同步进行一体化改造试验，以试点示范带动市场发展，将大大缩短节能、适老一体改造服务市场化和产业化的发展进程。

三、旧住区节能适老一体化改造路径分析

1、旧住区节能适老一体化改造的价值链模型

一体化改造的价值链是指将适老化与节能改造的整个过程视为一系列相互作用的活动，并通过各个活动的相互协调作用实现最终产品的过程。从适老化与节能住宅改造管理的视角出发，其价值链主要由以下几个方面构成：

（1）市场调研。市场调研能够使决策者充分了解改造市场，掌握主体客户群的消费意向，使方案设计及经营策略更加准确。住宅改造的市场调研也应该关注时机的选择，为投资作出适时调整。

（2）可行性研究。主要是对项目进行技术经济分析，对其进行财务评价及社会效益评估。此阶段需考虑改造服务的市场供需状况、建筑材料价格水平、施工方案技术水平、资金链保障及银行利率。

（3）适老与节能技术方案设计。专业的设计团队应在符合方便老年人生活的原则和节能规范的要求下，进行详细的节能和适老化设计。规划设计时需要综合考虑生活区与活动区的布局、智能化水平等。

（4）施工建设及竣工验收。该阶段主要包括改造项目招投标、工程施工、竣工验收等环节。一体化改造服务应以公开的形式选择能够满足项目要求的施工队伍，并对质量、进度及成本进行控制。当适老化与节能的主体工程和配套设施完工之后，进行竣工验收。

（5）一体化改造模式选择。我国现有的旧住区建筑节能改造一般由小区原有产权单位牵头，政府、建设相关部门的既有居住建筑节能改造办公室三方，为此项目专门组建节能改造指挥部负责实施具体工作，而适老化改造尚无可循模式。

（6）一体化改造市场推广。市场推广主要包括推广渠道的选择、推广策略、定价策略、营销管理等。一体化改造的主要功能是满足老年人的居住需求以及休闲娱乐的需求，节能改造要满足低碳环保和节约能源的需要，在进行一体化改造的市场推广时要充分考虑消费者的特殊性。

（7）一体化改造的售后服务。一体化改造的售后服务包括物业管理及其配套服务。主要包括房屋修缮、节能设备管理、社区安保及景观环境管理等；配套服务主要是针对适老化住宅配建的生活服务、医疗及休闲娱乐设施等。通过物业管理和配套服务可延长住宅的使用寿命，提高顾客的满意度。

（8）人力资源管理。在一体化改造的具体运营中，人力资源管理主要是各类人才的招聘、培训等。企业可以选择将不擅长的业务外包，提高服务的专业化水平。

（9）技术研发。技术研发工作在整个一体化改造价值链中起着重要作用，它贯穿于设计、建设、运营与管理的全过程。

依据价值链理论，根据上述旧住区节能适老一体化改造的价值链的构成及其自身特点，本文将旧住区节能适老一体化改造的价值活动归类为以下五个方面：

（1）投资决策活动，其主要涉及的价值活动为市场调研与可行性研究。

（2）前期准备活动，对住宅进行适老化与节能改造运营的实施做充分的准备，如项目的选址以及规划设计。

（3）工程建设活动，主要是对住宅的适老化改建和节能改建及之后的验收工作。

（4）市场营销活动，一体化改造必须要依靠独特的运营模式及市场推广，将其服务产品传递给顾客。

（5）售后服务，由于售后服务包括物业管理以及老年群体的养老、介护等其他服务，故将其单独归为一类。

节能适老一体化改造的价值链是由基本活动与辅助活动共同作用的结果。上述五类是节能适老一体化改造项目价值链的基本活动，而采购活动、人力资源管理与其他价值活动，共同构成了该价值链的辅助活动。

2、节能与适老化一体化改造的实现路径

从前文的分析来看，一体化改造服务的业态复合性和管理复杂性特征显著。因此，针对其实现路径上的方法必须能产生充分增长的、比原有的更有优势的价值链。本文提出以下建议：

（1）借鉴先进经验，引导各方参与。发达国家城市中老旧建筑较多，经过数年的摸索实践，已经发展出符合各自国情的建筑改造模式，视野上已经从个别的建筑单体升级到周围环境、整个区域，对住区改造的途径与资金来源、参与组织、人才培养等方面建立了完善的支撑体系[10]。笔者认为我国今后一体化改造服务市场的健全发展，可借鉴英国“伙伴组织”的经验，政府、企业和民间组织组成三方协同的“合作伙伴”，并建立一套完善的与之相应的参与、协调机制。从价值链具体分析，参与方共六部分，分别是业主，旧住区内的老旧住宅业主是价值链的核心，整个改造服务价值创造的出发点；改造服务机构，一体化改造相关服务的提供企业等；政府机构，是一体化改造事业发展不可缺少的有力因素，主要是法规政策等的支持，是改造事业的组织者和协调者；民间组织，具有非营利性的、不同于政府与市场组织的、具有提供公共服务的特定使命与目标的社会组织[11]，扮演与其他组织相互联系、配合的角色，弥补参与各方之间因信息不对称所造成的协作不畅，是整合资源以及服务最佳的传递者和共同的价值创造者；服务内容，找出针对性的根据不同顾客定位的服务，使一体化改造所提供的服务有别于普通的适老或节能改造；信息分析，搜集业主对于居住环境的各项需求，并且根据搜集的信息进行分析，对服务质量进行不断地改善。只有通过多渠道的监管、协调和参与机制的建立，充分利用社会资源和发挥专业团队的力量，各方发挥自己的特长和优势，才能推动旧住区的节能适老改造服务的一体化发展。

（2）技术为先，带动系统化平台革新。旧住区的节能适老改造需要对原有建筑进行重构，相比原先的单独改造，一体化工程的设计施工技术更为复杂。其研发和设计是对建筑材料科学、人机工程学、生态学等的综合运用，是为居住者提供舒适健康、低碳环保的居住环境的系统工程。虽然现有的节能改造中使用的能耗模拟软件，如PKPM、DeST-h等对建筑改造后的能耗状况进行测算，能对各种改造方案进行评价。但是其功能过于单一，在参与设计环节的深度不足。建筑信息模型（BIM）以其信息化、数字化的方式实现了企业原有业务流程的重新整合，使得当今建筑领域从设计到施工发生了深远变革。一体化改造依托BIM这个沟通建筑物设计、建造、使用各参与方的信息协同平台[12]，参数化数据库和分析软件工具贯穿建筑全生命期过程的管理，可对系统上各个专业化的系统进行有效链接，如能源系统（新能源与可再生能源的利用）、水回用系统、供热系统、绿化系统、废弃物管理与处置系统、游憩系统和绿色建材系统等，使内部或外部的专业技术团队之间搭建了随时可以沟通的桥梁，免去了以往改造项目不能直观和动态的效果反映。随着市场对BIM技术的广泛采用，价值链的上下游环节将会不断整合，为改造服务更深层次的系统化管理平台革新新提供了无限可能。

（3）统筹思路，完善治理体系。城市旧住区的改造，广义上看属于城市改造的一部分。其关联面巨大而影响其因素繁多，包括环境保护、城市能源消费的结构，居住区长期形成的空间分异、城市未来发展规划等。对于城市管理部门，在试点节能改造和适老改造时，可以采用最佳管理措施（BMPs）的思路全盘考量本地区的旧住区改造计划。BMPs方法起初在国外用来控制地域范围大、治理具有复杂性的非典源类污染，而采用的各种具有特定设计标准和操作系数的设施或操作程序工程或非工程措施。而BMPs方法的工程措施主要依靠工程设施来控制各项节能或适老指标，如通过减少节能措施抵消安装电梯带来的能耗增加等；非工程措施是指用管理措施来达到控制目的，对于建筑节能方面，如对居民用电采用阶梯电价、用暖采用分户计量，处罚使用燃煤锅炉的小区等；对适老改造方面，如对没有达到适老化要求的社区，采取征收一定社会改造基金，用于补贴正在进行改造的社区。在对可选项目进行决策时，城市管理者可结合管理决策支持系统（SUSTAIN），对各种BMPs治理项目的选址和布局进行优化模拟，有利于决策者在城市节能减排控制目标下达到经济与社会效益最大化。

四、结语

随着我国以房地产为引导的城市开发向着综合性的、可持续的城市经营转变，城市旧住区节能适老改造一体化服务的价值空间逐渐凸显，传统的改造服务体系已经不能适应市场日益增长的需求，其价值链上新的增长点亟需开发，一个综合节能适老改造于一身的新型产业必将形成。本文认为，推动节能适老一体化改造服务的有序发展，应主要集中于以下几个方面：首先，建立和完善科学的法律规范，使一体化的改造服务事业有规可循。其次，建筑行业内部应尽快出台结合两种改造的指导性设计规范和技术标准，以加速新技术转化为产能。第三，改造服务企业必须以高效整合价值链为理念，以产品服务为基础、客户价值和企业利润为驱动，对价值链进行拓宽与升级。第四，制定激励产业化形成的经济政策，如项目投融资模式的创新，借助市场的力量，发挥其对资源配置的决定作用，以追求社会利益与商业价值的平衡。

参考文献

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[2] 刘继仁，郭汉丁，崔斯文等.既有建筑节能改造市场发展机理研究综述[J].建筑经济，2014，（9）

[3] 杨茂盛，闫晓燕.基于物元理论的西安市住宅建筑节能效果评价[J].科技管理研究，2012，20：60-63.

[4] 赵延军，刘晓君，赵琰.住宅小区节能改造项目风险的控制与评价[J].西北大学学报（自然科学版），2014，02：306-310.

[5] 刘玉明，刘长滨.采暖区既有建筑节能改造外部性分析与应用[J].同济大学学报（自然科学版），2009，11：1521-1525.

[6] 刘桦，刘倩.中外居住建筑适老改造事业发展政策比较研究[J].城市发展研究，2014，02：72-76.

[7] 刘桦，窦立军，李博.城市旧住区适老改造的问题及其解决途径[J].城市问题，2013，05：41-45.

[8] 刘桦，李博.城市住宅适老改造需求的关键影响因素研究[J].改革与战略，2012，03：175-178.

[9] 郭刘桦，李亮亮.居住建筑的合同能源管理[J].城市问题，2012，02：85-89.

篇7

一、承诺

（一）承诺的分类

承诺分为水平承诺和部门承诺两大类。水平承诺，指在减让表中按照四种方式（跨境交付、境外消费、商业存在和自然人流动）对所列的所有服务部门、分部门或活动的市场准入和国民待遇都做出了承诺。部门承诺是指按照四种方式，针对具体部门和分部门的市场准入和国民待遇的限制。

（二）减让表承诺的方式

服务贸易减让表承诺的方式有三种，分别是“没有限制”、“有限制”和“不作承诺”。“没有限制”的部门或活动所占比例最能代表服务贸易自由化的程度，它代表成员国不采取市场准入或国民待遇限制对以该种方式提供服务的外国服务提供者加以限制。“不作承诺”的比例越高，服务贸易壁垒越高，它是指成员国不承担任何义务，充分保留政策自由权。如上表所示，对成员国采取在国民待遇方面对土地和既得权利不做承诺。“有限制”则是明确列出市场准入或国民待遇限制的内容和性质。如上表，国民待遇限制中非柬埔寨籍自然人和法人可以租赁但不能拥有土地，提供服务者必须满足这一规定。

（三）具体部门承诺

根据部门承诺的需要，依据《联合国中心产品分类系统》的分类方法，《服务贸易协议》将服务业分为了十二大类子行业和 一百五十五种服务活动，再对中国―东盟《服务贸易协议》下各成员国的承诺部门进行细化，以此来考查承诺的广度。

具体来说，新加坡在中国―东盟自由贸易区的11 个国家中，是开放行业和部门最多的国家，总计 70 个项目，主要涉及商务服务、金融服务、通讯服务、分销服务、运输服务等行业；其次马来西亚开放了建筑服务、金融服务、通讯服务、商务服务等 8个行业 36 个项目；中国位居第三，涉及 5个行业的 32 个项目，承诺主要有建筑服务、商务服务、运输服务、环境服务、娱乐服务；菲律宾在通讯服务、旅游服务等 5 个服务部门做出了进一步承诺；泰国在运输服务、商务服务、教育服务、旅游服务等 11 个项目做出了承诺；缅甸在运输服务、商务服务、通讯服务和金融服务 4 个行业 11 个项目做出了承诺；印度尼西亚只在建筑服务和旅游服务行业做出了 7 个项目的承诺；文莱的承诺只有旅游服务和运输服务的 4 个项目；老挝仅仅是在中国―东盟框架下对金融服务的 6 个分项做出了承诺。

二、市场准入

服务贸易的市场准入指各缔约方通过实施相关法律法规，对其他缔约方的服务和服务提供者进入本国服务市场进行宏观掌握和控制。市场准入根据各成员方的实际情况，确定准入的部门和开放的程度。

三、国民待遇

国民待遇是指对其他成员的产品、服务或服务提供者及知识产权所有者提供的待遇不得低于本国同类产品。

国民待遇是为了在对方市场上获得与该本国自然人、法人同等的条件和地位，以便于与其本国公民公平竞争，扩大贸易。它通过个成员本国国内立法和中国―东盟《服务贸易协议》加以规定，被各成员国普遍认可和接受。国民待遇从理论上讲可以防止对外国人实行不公平的歧视性待遇。

国民待遇分为准入前国民待遇和准入后国民待遇。准入前国民待遇即将国民待遇的使用延伸到了投资发生阶段和建立前的阶段，该定义的核心是赋予外资准入权，即指在企业设立、取得、扩大等各个阶段给予外国投资者及其投资不低于本国投资者及其投资的待遇。

国民待遇的通常适用范围有：运输、商标注册，专利权、国内税、转口过境、船舶在港口的待遇、船舶遇难施救、申请发明权、著作权、民事诉讼权等。

四、中国“承诺”的主要内容

（一）水平承诺

1、市场准入限制

（1）跨境交付限制

在跨境交付上没有限制。

（2）境外消费限制

在境外消费上没有限制。

（3）商业存在限制

在中国，外商投资企业包括外资企业（也称为外商独资企业）和合资企业，其中合资企业有两种类型，股权式合资企业和契约式合资企业 。股权式合资企业中的外资比例不得少于该合资企业注册资本的25%。 由于关于外国企业分支机构的法律和法规正在制定中，因此对于外国企业在中国设立分支机构不作承诺，除非在具体分部门中另有标明。允许在中国设立外国企业的代表处，但代表处不得从事任何营利性活动，在以下部门具体承诺中的代表处除外：一是根据两国政府航空协定设立的外国航空企业常驻代表机构，可根据协定内容从事特定航线的票务经营；二是根据入世承诺以及行业管理法规设立的法律服务、会计、审计、簿记服务、税务服务以及管理咨询类外国企业常驻代表机构可以从事规定内容的经营活动。对商业存在的人员限制如下：

①对于在中华人民共和国领土内已设立代表处、分公司或子公司的一成员的公司的经理、高级管理人员和专家等高级雇员，作为公司内部的调任人员临时调动，应允许其入境首期停留3年；

②对于被在中华人民共和国领土内的外商投资企业雇佣从事商业活动的WTO 成员的公司的经理、高级管理人员和专家等高级雇员，应按有关合同条款规定给予其长期居留许可，或首期居留3年，以时间短者为准；

③服务销售人员――即不在中华人民共和国领土内常驻、不从在中国境内的来源获得报酬、从事与代表一服务提供者有关的活动、以就销售该提供者的服务进行谈判的人员，如：（a）此类销售不向公众直接进行，且该销售人员不从事该项服务的供应，则该销售人员的入境期限为90天。

④合同服务提供者――为履行雇主从中国获取的服务合同，进入中国境内提供临时的外国自然人。其雇主为在中国境内无商业存在的其它成员的公司、合伙人、企业。合同服务提供者在外期间报酬由雇主支付。合同服务提供者应具备与所提供服务相关的学历和技术（职业）资格。停留时间以合同期限为准，但最长不超过1年。在中国停留期间不得从事与合同无关的服务活动。合同服务提供者提供的服务仅限于以下部门： ① 会计服务；②医疗和牙医服务；③建筑设计服务；④工程服务；⑤城市规划服务（城市总体规划服务除外）；⑥计算机及其相关服务；⑦建筑及相关工程服务；⑧教育服务：合同服务提供者应具有学士或以上学位；有相应的专业职称或证书，且具有两年专业工作经验；与其雇主签订合同的中方合同主体应为具有教育服务职能的法人机构。⑨旅游服务

⑤其它类别――主要是机器设备配套维修和安装人员。为机器或工业设备提供配套安装或维修服务的技术人员。服务的提供需建立在机器或设备所有者向制造者支付费用或签有合同的基础上。合同双方均为法人。此类自然人入境停留时间以合同规定期限，但最长不得超过 3 个月。在中国停留期间不得从事与合同无关的服务活动。此类自然人应具备相应的技术（职业）资格。

（4）自然人移动限制

在自然人移动上没有限制。

2、国民待遇限制

（1）跨境交付限制

在跨境交付上没有限制。

（2）境外消费限制

在境外消费上没有限制。

（3）商业存在限制

对于给予视听服务、空运服务和医疗服务部门中的国内服务提供者的所有现有补贴不作承诺。对于中国入世后制定的给予任何新部门的和分部门中的国内服务提供者的所有补贴不作承诺。

（4）自然人移动限制

除与市场准入栏中所指类别的自然人入境和临时居留有关的措施外，不作承诺。

（二）部门承诺

1、市场准入限制

（1）跨境交付限制

计算机订座系统服务规定：A.外国计算机订座系统，如与中国空运企业和中国计算机订座系统订立协议，则可通过与中国计算机订座系统连接，向中国空运企业和中国航空人提供服务。B.外国计算机订座系统可向根据双边航空协定有权从事经营的外国空运企业在中国通航城市设立的代表处或营业所提供服务。C.中国空运企业和外国空运企业的直接进入和使用外国计算机订座系统须经中国民航总局批准。

（2）境外消费限制

在境外消费上没有限制。

（3）商业存在限制

软件实施服务、数据处理服务方面、房地产服务、管理咨询服务、笔译和口译服务、公路运输、机动车的保养和修理服务、仓储服务允许设立外资独资公司。

市场调研服务、建筑外的项目管理服务、人员安置和提供服务、摄影服务、环境服务仅限于合资企业形式，允许外资拥有多数股权，需进行经济需求测试。

建筑及相关工程服务规定合资企业，允许外资拥有多数股权。允许设立外商独资企业。外商独资企业只能承揽下列4种类型的建筑项目：（1）全部由外国投资或赠款资助的建设项目；（2）由国际金融机构资助并通过根据贷款条款进行的国际招标授予的建设项目；（3）外资等于或超过50%的中外联合建设项目；及外资少于50%、但因技术困难而不能由中国建筑企业独立实施的中外联合建设项目；（4）由中国投资、但中国建筑企业难以独立实施的建设项目，经省政府批准，可由中外建筑企业联合承揽。

航空运输服务和航空器的维修服务允许外国服务提供者在中国设立合资航空器维修企业。中方应在合资企业中控股或处于支配地位。

计算机订座系统服务允许外国服务提供者在华与中国的CRS 服务提供者成立合资企业。中方应在合资企业中控股或处于支配地位。设立合资企业的营业许可需进行经营需求测试。

城市间定期旅客运输仅限于合资企业形式，外资股比不超过49%，需进行经济需求测试。

货物运输服务允许有至少连续3年经验的外国货运在中国设立合资货运企业。允许设立外资独资子公司。合资企业的经营期限不得超过20年。在中国经营1年以后，合资企业可设立分支机构。外国货运在其第一家合资企业经营2年后，可设立第二家合资企业。

（4）自然人移动限制

在自然人移动上没有限制。

2、国民待遇限制

（1）跨境交付限制

在跨境交付上没有限制。

（2）境外消费限制

在境外消费上没有限制。

（3）商业存在限制

航空运输服务、航空器的维修服务中，中外合资、合作航空器维修企业有承揽国际市场业务的义务。

（4）自然人移动限制

篇8

担任职务：总裁

创立时间：1995年10月

资金来源：自有+私人借款

公司远景：在未来几年里，开始向全国范围扩张，将大陆品牌逐步推广到其他城市，成为中国最大的全国性会员制汽车俱乐部。

经营业绩：拥有各类会员近15万名。有高档车会员，也有低档车会员；有私车会员，也有公车会员。市场占有率以60%的速度在增长。

发展状况：作为中国最早也是最大的一家汽车俱乐部，目前投资额近4000万元人民币，拥有员工150多人。在北京，拥有最大的路面救援车队和救援队伍。

预计市场空间：北京的私车数量正在快速增长，已达100万辆，目前大陆汽车俱乐部所占份额为5%， 随着人们对汽车俱乐部安全保障意识的加强，预期市场空间将会很大。

综合评价

产业的新颖性：

行业的成长性：

企业的领先性：

企业核心能力：

可效仿指数：

创业建议：行业的进入壁垒较低，在目前竞争尚不激烈且无序的情况下，提高服务质量和拓展新的成长空间是成功的关键。

与成功相关的原则 创造性的见识 正确的思考 协作精神

时光截至1995年，汽车俱乐部在西方已有百年的历史。而这个时候，一方面中国还没有汽车俱乐部的出现，另一方面中国的汽车工业已蓬勃发展起来。留美归国的高洋看到这种现状后决定抓住机会，并在创业的艰辛中把大陆汽车俱乐部打造成了中国汽车俱乐部行业的第一品牌。

不同的驾车感受催生第一家汽车俱乐部

汽车俱乐部首先是由西方发达国家，特别是汽车面世较早的国家经过自发互助组织的，随着汽车的普及、救助需求的增大，逐步演变成今天的拥有西方国家国民70%左右为会员的汽车俱乐部。

在美国的那几年，作为北美洲最大的汽车俱乐部AAA汽车协会的一员，高洋深深感受到了国外汽车俱乐部的影响力有多大。由于国外已有上百年的汽车历史，其汽车业及相应的配套设施早已十分健全。从四通八达、平坦的道路到小小的交通服务手册，乃至路边的麦当劳店，便利无处不在，而汽车俱乐部的服务更让驾车出行成为当地人们生活中不可分割的部分。因为其庞大的组织和影响力，使得很多人一有车就毫不犹豫地加入汽车俱乐部这种组织之中。

高洋想，国外汽车俱乐部之所以这样深入人心，发展之巨，主要是因为两方面的原因：第一，无论多好多贵的车都可能出毛病，因为汽车由成千上万个零部件组成，而每个部件又有不同的工作寿命，因此无论新车旧车，出现毛病的可能性都差不多，纯粹是个数学概率问题。这样，车主对救助的需求自始至终永远存在。而且驾车发生意外的可能性也存在。第二，车一旦出现毛病，谁来帮助车主？谁能信得过？这是令每个驾车人最为头疼的事情。修理厂也许会更换本可继续使用或本来正常的部件，还要驾车人支付一笔不菲的费用。此外，当有突发事件发生时，车主没有不希望得到安全快速救助的。国外知名的汽车俱乐部以会员利益为第一宗旨，以专业救助服务使得驾车人与俱乐部的紧密程度很高。

1995年，高洋回到国内。此时，正值中国的汽车产业开始发展之机，他认为汽车俱乐部的成立将是市场的必然需求。于是，高洋拿出自己积蓄的大部分，并从朋友处筹得其余款额，于该年10月成立了大陆汽车俱乐部――中国第一个会员制的汽车俱乐部（以下简称大陆）。在注册之初，工商、交管部门对汽车俱乐部的概念并不清楚，是在高洋的一再解释和说服之下，加之北京丰台区相关部门的调查，这一新的投资概念才被接受，大陆汽车俱乐部才被特批可以经营汽车救援这种服务。

希望，在困难中孕育

一切从零开始。

在找好办公地点、置办了各种设备如拖车等之后，摆在高洋面前最重要的问题是如何打开市场局面。可能新生事物总有一个被认可和接受的时期，大陆汽车俱乐部从一开始就面临着艰难的市场开拓。1995年的时候，中国汽车业不像现在这样红火，人们的消费观念还很保守，对汽车俱乐部的概念更是闻所未闻。

尽管心里很清楚国外汽车俱乐部是怎么回事，尽管做了很多市场调研和摸索，但国内的市场环境却让高洋心有余而力不足。高洋想，对于我们大多数人来说，的确无法控制外部条件，那怎么办呢？最踏实可行的办法就是通过自己坚持不懈的努力间接地控制周围的环境。他相信，很多伟大的事业都是在所谓的困难时期开始并建立起来的。于是，高洋坚守着自己的选择，当然，他本人不仅为此付出了精力上的代价，同时付出了经济上的代价――最初200万左右的投资进去不见回报，而后面的投资还得继续。

为了开发市场，高洋做着各种尝试：到街上做广告宣传，到修车厂发资料，找到车主谈入会……但尝试可能就要走弯路，各种尝试都需要不断地投资，而个人的投资能力终究是有限的，资金不足导致公司无法进入良性循环，关联反应是公司的管理也出现各种大大小小的问题。高洋维持了大概两年这种举债经营的日子。此时，他的压力很大。尽管如此，在经营举步维艰的时候，高洋仍强调公司为会员提供的服务质量必须是优质的，一年365天，每天24小时服务，为会员进行免费救援以及其他服务，每次服务之后都要进行回访，长年坚持不断。他为此下了很大的功夫，要让大陆像车主的保姆一样，只要车有问题就可以找大陆。这也为日后外部市场环境变得逐渐有利时大陆汽车俱乐部的借势而起打下了基础。

有人说，在中国汽车俱乐部发展史上，高洋应该是一个符号性的人物，他应该有成就感，尽管起初做得并不成功。

在艰难地拓展市场的同时，高洋意识到，在中国发展汽车俱乐部，需要引进国外同行先进的经营理念和管理经验。1999年12月，大陆与澳大利亚最大的财险集团合资，从而大大加强了经济实力，并成为国内第一家拥有国外先进经营理念的汽车俱乐部。大陆的外资方是NRMA Insurance international，它的母公司IAG（Insurance Australia Group）是澳大利亚最大的财产保险集团。由于NRMA汽车俱乐部是澳大利亚最大的汽车俱乐部，拥有会员220万，有80多年为驾车人提供驾车出行保障的经验，其成功的商业运作被大陆汽车俱乐部所吸纳。大陆从外方母公司那里得到及时的技术支持和有效的管理经验，包括帮助人们买车、卖车、维护车辆运行，以及重要的确保会员和他们家人的驾驶安全，甚至如何更好地获得政府的支持和协助等经验，都在各个方面一点一滴地渗入大陆的体内。例如，在处理某种类似的问题时，公司都有一套操作规范，这套规范借鉴了澳大利亚和英国等西方发达国家汽车俱乐部的经验。澳大利亚汽车俱乐部的首席执行官是大陆汽车俱乐部的董事，一些问题在董事会上即被澳大利亚方面的管理人员所解决。自此，大陆在技术和操作规范上更为严格和专业。

如今，澳大利亚财险集团出资3000多万元人民币，占大陆汽车俱乐部99%的股权，剩余的1%由高洋个人所有。这样，在经营理念、技术培训、管理规范等方面，大陆已经在完全按照国际汽车俱乐部的模式前进。

面对竞争，勤修内功

至1997年左右，北京开始出现多种不同类型的汽车俱乐部，其中很多类似于大陆的服务模式。看到后来者纷纷涌现，大陆最初也感到了不轻的压力，于是千方百计地去竞争：内部提升企业经营管理水平，外部加紧通过更多的渠道争取大陆的会员……

但高洋看到，新成立的汽车俱乐部中不乏一些急功近利者，他们对汽车俱乐部本身并没有科学客观的认识，只在想这是个很好赚钱的行业，一个人收取会费380元，那一年争取1万名会员不就可以收入380万元吗？他们不知道这并不是一个能很快收回投资的行业，相反需要投资者树立起长远的投资目标，也许几年内投资人都看不到持平的情况出现，要不断地投入，不断地亏损。结果进入这个行业后，才发现事实远不是想象的样子。于是，在一批汽车俱乐部成立不久，其中一些就不得已关闭了；有一些则放弃了会员制，干脆成了纯粹的拖车公司；最后，真正像大陆这种会员制的汽车俱乐部已经没有几家了。

虽然像大陆这样专注于会员制的汽车俱乐部并不多，很多汽车俱乐部被大陆抛在了身后，但高洋仍加紧修炼内功，时刻考虑着现在的竞争和将来可能出现的更为激烈的竞争。因为是服务行业，自然对服务质量更为敏感和重视。大陆一方面在多渠道地发展会员，同时在服务的多样化和个性化方面更为专业。例如，在拖车过程中，大陆汽车俱乐部非常注重对车本身的保护，而不是简单地将车拖走，却可能留下一些看不见内部损伤等隐患，这其中涉及到对汽车构造的了解以及服务技术的严格要求。大陆汽车俱乐部对不同的车型都有一套相应的科学依据。所有这一切，都在市场上树立了企业的信誉和会员的信任。

大陆目前的统计数字显示，公司平均每天接到的会员及非会员求助电话200多个。其中95%的情况下，大陆汽车俱乐部都现场解决了问题，让驾车人继续他们的行程。只有5%的情况不能现场解决，出现这种情况时，大陆会将车拖至驾车人指定的地点。大陆没有自己的修理厂，也不与任何汽车修理厂挂钩，由会员选择如何修理。在这一点上，一些汽车俱乐部则与相关修理厂挂钩，拿修车回扣。高洋说：“正因为大陆没有这样做，才能发展到今天的会员规模。而大陆的收入以会费为主，其他各项服务为辅。”

记者联系到在加拿大生活多年之后回国发展的蒋先生，对于加入大陆，他说：“就像开惯了车的人，不能没有车开一样。习惯了有俱乐部服务的车主，也离不开汽车俱乐部的‘呵护’。”刚回国时，由于整体条件及驾车状况的差异，蒋先生感觉很不适应。但让他不曾预料的是，国内也已经有了像大陆这样服务与国际接轨的汽车俱乐部。当然，由于国内基础设施的差距及其他一些综合因素，大陆的服务仍有许多需要改进和完善的地方，蒋先生表示对此理解。与国外比较起来，他对大陆提供的“自驾车旅游”感到非常满意。他由衷地感慨：大陆的服务真像保姆似的。这是因为国外汽车俱乐部并不提供这种服务：“有车有人跟着，免费？做不到，他们不可能花那么高的人力、物力确保你玩得安全、开心。”

做到比现在更好

据统计，1995年到现在，北京市面上C型车增长了将近100万辆，大陆在汽车服务市场上一直独占鳌头。现在，大陆拥有最大的路面救援车队和拖车队伍：18辆救援车、11辆拖车（其中一辆8吨拖车为北京市仅有）和一支接受过澳大利亚NRMA救援专家培训的近百名的员工队伍。

高洋说，为了扩大大陆的影响力，大陆成立至今努力开拓市场，承揽了很多救援和拖车工作。例如，1998年6月，大陆承担了“555国际汽车拉力赛”北京段的救援工作；2002年春两起落河事件中，大陆承担起困境救援的重任；2002年12月1日一起落山救援，大陆救援部前后共派4辆拖车，近17人，历时20个小时，将一辆事故车从240米深的山沟里拖了上来，完成了史无前例的特种救援；2002年的汽车展上承担了宾利、奔驰、宝马车的拖车工作。高洋现在将更多的事务交由总经理赵柏成负责，赵柏成清楚地记得，2003年3月11日中午11点25分救援部接到一辆奔驰smart车主的救援电话，救援员工赶到现场后查出汽车无法启动的原因是电瓶没电所致，但是由于此种型号奔驰在北京只有3辆，其电瓶位置特殊，很难找到，于是从经理到员工四处查询，最后从奔驰车德国总部获知此型奔驰车电瓶在副驾驶地板下（此种情况非常少见），立即赶往现场予以解决。在此期间，车主也曾找过多家奔驰轿车特约维修站，包括卖车的公司，但仍未能解决问题。

篇9

钟韵(通讯作者)(1976-)，女，广东广州人，暨南大学特区港澳经济研究所副教授，研究方向为服务贸易与区域经济。

摘要：CEPA的签订，旨在促进内地和香港特别行政区经济的共同繁荣与发展，减少或取消双方之间的贸易壁垒。逐步实现服务贸易自由化。但迄今为止，CEPA实施的现实效果与预期效果却存在较大差异，文章运用对比方法就CEPA演进对广州商务服务业所起作用进行实证分析，得出结论后提出相应对策建议。

关键词：CEPA；商务服务业；实证分析；对策建议

中图分类号：F712.9

文献标识码：A　文章编号：1002-0594(2009)03-0040-05　收稿日期：2008-11-26

内地与香港于2003年6月签订了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(即CEPA)，包括零关税、投资便利化和服务贸易自由化三大主要内容，服务贸易自由化作为其一，其目的在于“促进香港与内地的服务贸易自由化，逐步减少双方的贸易壁垒”。

改革开放后，粤港的“前店后厂”合作模式的成功使广东成为全球的“制造业工厂”，香港也确立了国际大都市的地位。区域经济的发展，对粤港合作的模式提出了新的要求，但由于香港的服务业未能及时跟进(封小云，2007)，导致粤港“前店后厂”合作模式的升级较为困难。有研究认为，CEPA可以被视为加强内地与香港合作的一项制度创新，在其签订之初，有舆论曾对其作用做出了美好的预测。

但从CEPA签订到其五次补充协议的签订和实施，迄今已有5年，实际成效并未如预期。本文试从CEPA实施的预期效果与实际成效的对比人手，以广州的商务服务业为例。根据企业访谈资料。分析CPEA中服务贸易自由化内容的演进对香港商务服务业进入广州状况以及对广州同行业发展的作用影响，得出结论并从“互利、双赢”的角度提出加深两地服务贸易自由化的对策建议，强化CEPA协议的有效落实。以期通过解读CEPA演进的作用，为CEPA框架下加快内地和香港服务业合作提供有益的思路。

一、CEPA框架下的预期成效与实际成效对比

(一)CEPA协议的预期成效

CEPA协议是内地与香港特别行政区代表经过多轮磋商签订的，旨在促进内地和香港特别行政区经济的共同繁荣与发展，减少或取消双方之间的贸易壁垒，逐步实现服务贸易自由化。

根据预期，CEPA协议的签订将有助于内地和香港两地政府间的合作协调和资源整合，扩大香港服务业市场半径，刺激香港经济的更快发展，同时提升内地服务业发展水平。就商务服务业而言，两地服务同行可高密度聚集在一起，配以一定的配套制度设计(即不断完善地区利益获得机制和地区间利益分享与平衡机制)，两地间将不再存在地方服务贸易壁垒，服务人员能够自由流动，并根据各自优势开展业务，由此共同构建出一个协调平等竞争的商务服务体系平台，构建起有利于区域经济整合的体制和协调运行机制，避免因信息不对称而导致的低效率资源配置，实现商品、生产要素自由流动、投资便利化和服务贸易自由化，实现外部服务效应内部化，为产业链的有效延伸降低交易成本。

(二)实际成效

1　从CEPA协议签订至今的成绩看，可以说是累累硕果。从CEPA协议到补充协议五，内地在法律、会计、建筑、医疗等38个领域对香港采取了192项开放措施，其中约三分之二的措施已实现国民待遇，开放的服务行业2009年也将达到40个，包括会展、银行、建筑、运输物流等相关领域的服务。截至2008年5月底，香港共有37家银行全面办理存款、兑换、银行卡和汇款4项个人人民币业务，人民币存款达’776.8亿元。建筑领域内地与香港共有2037人通过互认取得了对方的专业资格(泛珠三角合作信息网，2008)。广东企业每年在香港投资也超过1亿美元，截至2007年6月底，广东省经批准在香港设立和增资的企业共787家，协定投资额35.9亿美元，约占广东境外投资总规模的40％。

而就广州服务贸易而言，香港第三产业向广州转移的趋势也在加快，从第一家符合CEPA条件上报商务部审批的企业――新柏泓(广州)国际货运有限公司成立以来，2006年香港投资广州的服务业项目235个，占同期香港对广州投资项目总数的47.76％，合同外资6.13亿美元，实际使用外资4.83亿美元。穗港经贸合作已从过去劳动密集型为主的“前店后厂”、“前店后仓”的较低层次，向高新技术和现代服务业等高端产业迈进。(香港经济年鉴，2007)

2　虽然CEPA协议成绩斐然，但现实效果和预期效果却仍存在较大差异。不少港资服务业反映其中存在不少问题和障碍，并形象地将之称为“大门打开后仍有多个小门”，服务开放的领域仍显不足，对香港服务提供者要求过高、限制太多，申请审批手续繁杂、透明度不高等问题层出不穷，从而影响实际运作。

例如，虽然CEPA开放的服务领域已由最初的17个扩展到现在的40个，但就目前而言，我国服务开放度仅为1％，可见服务开放领域仍显不足。而在律师服务界，按CEPA协议规定，内地律师事务所可聘用香港法律执业者，但香港律师事务所驻内地的代表处却不允许聘请内地律师，除非这些内地律师放弃其律师身份，而香港律师要从事内地业务只能以公民身份出现，而不得以律师身份出现。以至当前香港650家律师行中，仅有一成在内地设有律师事务所(香港经济年鉴，2007)。对香港服务提供者的限制可见一斑。此外，CEPA的政策性安排也仍未到位，相当一部分政策落实不到位和具体操作程序的模糊不清，造成港人依CEPA协定进军内地市场的投资热情锐减。

二、服务贸易自由化的内容演进及影响分析

本文从CEPA服务贸易内容演进和基于访谈的实证影响进行对比分析。

(一)服务贸易自由化的内容演进

就服务贸易自由化的内容演进而言，主要从服务开放的行业数目、服务提供者要求和业务选择等方面进行说明。

1　服务开放的行业数目逐步增加。自2004年1月1日CEPA正式实施以来，中央政府和香港政府先后于2004年至2008年签署了CEPA补充协议1至5，使得CEPA尤其是服务业开放的内容不断得以充实，就行业数目看，由最初的17个行业逐步扩展到目前的40个行业，即由原来的房地产、法律、银行业、证券业和保险业等17个行业逐渐扩大到现在的职业介绍、市场调研服务、与管理咨询相关的服务等40个行业，其中商务服务业由原来的6个扩大到现在的13个。

2　服务提供者要求由严渐松。首先根据CEPA协议，对以法人形式提供服务的香港服务提供者申请在内地提供服务时应根据香港特别行政区《公司

条例》或其他有关条例注册或登记设立，并取得有效商业登记证，并从事实质性商业经营3年以上(含3年)，其中提供建筑及相关工程服务以及保险等服务的香港服务提供者应从事实质性商业经营5年以上(含5年)。其次香港服务提供者在内地居留时间和获取从业资格证要求方面，本文以法律服务业和会计师服务为例列表具体说明(见表1)，从表1可以看出CEPA协议对香港服务提供者限制要求呈现出由严渐松的特点。

3　香港服务提供者业务选择由少渐多。根据CEPA及各补充协议调整，对香港服务提供者在内地的业务选择规定表现为由少渐多，具体以法律和会展服务为例对香港服务提供者在内地业务选择要求做简单梳理(见表2)。

从以上开放的行业数、服务业提供者要求和在内地的业务选择上看，开放的行业数由少到多，服务提供者要求和业务选择由严渐松，CEPA协议总体上是个逐步演进的过程，CEPA所产生的经济效应也将是个循序渐进的过程，前途是光明的，道路是曲折的。就目前而言，CEPA还存有较多问题，需要进一步努力改进。

(二)基于访谈的实证影响分析

在CEPA框架下，香港的服务提供者纷纷“北上”进入内地市场，根据服务贸易自由化内容的演进和CEPA的预期效应，本文以广州的商务服务业作为实证分析对象，就香港商务服务进驻广州市场的实际情况和广州同行对CEPA协议的看法进行了为期3个月的问卷调查和深入访谈，结果显示，CEPA对促进香港商务服务业进入广州的情况未如理想。

1　港资商务服务业在广州市场受限较多。从问卷调查和访谈的结果来看，港资商务服务提供者认为在广州开展业务存在较多的限制，大大影响了港资商务服务在广州的发展，主要体现在以下几个方面：

(1)进驻广州的商务服务企业有限。如会计师事务所目前在广州暂时还没有，广告业资则寥寥无几，外资律师事务所目前仅有23家，港资律师事务所就更少了，而且据香港律师事务所驻广州办事处的管理人员介绍，香港律师事务所驻内地的代表处按照规定是不允许聘请内地律师的，除非这些内地律师放弃其律师身份，以至当前香港650家律师行中，仅有一成在内地设有律师事务所。

(2)业务选择上受限制。如法律服务，访谈中了解到香港律师事务所目前只能做涉外的业务。如果香港律师要从事内地业务只能以公民身份出现，而不能以律师身份出现，以至在内地的业务部分只能找内地同行协作，极大限制了港资律师事务所的业务。会计师服务方面，港资会计师认为内地的严重，怕服务内地市场，即使进入内地市场也找国内的同行合作，同时由于港资会计师对内地相关规定等不太熟悉，而境外客户看重的是会计师事务所的业务能力，而不存在内外资的选择问题，这对港资会计师服务来说限制了其业务运作。

(3)获取从业资格证难度较大。如法律服务，因两地不同的法律制度及专业环境，即使是香港资深律师，要通过内地的考试也要从头学起。据2004年12月国家司法部公布的资料，2004年度共450多名港人报名参加内地律师资格考试，但涉险过关者却仅为4人，考试成绩很不理想。而会计服务方面，则因为香港会计不了解内地的《税法》与《经济法》等，要香港会计师在较短时间内投考完全陌生的内地会计师专业课程也有较大难度(陈恩，2006)。

(4)审批手续繁杂、限制较多。如法律服务，即使港商在内地申办一个联营律师事务所，也要一级级报到司法部及商务部审批，而且要求提供的材料也是五花八门，限制较多。而会展服务，如果港商要在内地开展会展业务则要求港商提供各种各样的材料证明，申请展览的手续极其复杂，并要求按照海关有关条例，展品进出海关需要按货物的价格交纳押金，摊位费也要求高于内地同行数倍。

(5)相关法律法规条文不明确。如法律服务，允许驻内地的香港律师事务所与内地律师事务所联营，但内资和港资联营的相关规定等迟迟未出台，导致两者在利益上缺乏共识，联营得不到落实。而在会展方面，香港展览公司进入内地后，将会主要发挥其信息资源优势，以举办国际展览为主，但港资展览公司取得内地办国际展的资格，需要具备什么条件，应由哪些专业团体或政府部门来认定等问题，目前仍未有明确规定(陈恩，2006)。

2　广州内资同行总体感觉基本没有影响。相反，由于两地间服务价格和服务等级存在差异，如法律服务业，被访的某内地律师认为：内资律师事务所的收费远低于境外律师事务所；而香港的法律服务业专攻性极强，导致其服务范围较窄；港资和内资事务所各自都已形成了较固定的客户群：内地政府还在一定程度上实行着保护内地不太成熟服务业的措施，致使内资同行基本感觉不到CEPA所带来的影响。

三、对策建议

区域经济合作本质上是一个区域间资源配置优化和产业结构优化的过程，也是一个不断发现问题和解决问题的过程。CEPA协议签订以来取得了一定成绩但也存在较多问题，为推动CEPA协议的有效落实，本文按照“前瞻、全局、务实、互利、双赢”的原则，根据问卷调查和访谈出现的问题提出相应的政策性建议。

(一)进一步开放服务行业数目

我国的服务业发展相当落后，国际上规定的140多种服务行业种类，据相关统计在内地仅有40种，并且，国内服务市场在全球属于最封闭的，服务市场的对外开放度全国仅为l％，广东亦在3％以下。香港服务业高度发达，为充分利用香港服务业提升内地服务业发展水平以应对来自境外的竞争。需要内地政府进一步扩大服务业开放领域。从各地区实际情况出发，寻找可合作的服务切入点，政府并予以支持，以期达到双赢。

(二)降低对港资服务提供者限制

从对广州商务服务业港资企业访谈结果可知，港资服务提供者在内地开展业务等还存在诸多限制，为提高CEPA的实施效果，需要政府更进一步减少对港资服务提供者的要求限制，如在律师界，政府应取消香港律师和内地律师之间流动的身份限制，不要求双方律师放弃律师身份，让其能自由流动；业务选择上也不应做限制要求，只要律师能胜任，业务可自行决定；港资内资合作形式也可自行选择。否则，即使CEPA降低了服务业的进入门槛，港企进入内地市场后仍将难以公平开展业务，内地律师同行也将失去提升服务水平的机会。

(三)降低从业资格证考试要求

针对目前香港服务提供者对于从业资格证考试难的问题，内地政府可降低对港资服务提供者考试，要求，具体在考试试题方面可对香港服务提供者区别对待，如采用适合香港当地答题习惯的方式出题，或者双方互相承认两地的从业资格证，对具有从业资格证的同行可自行从事业务。如在法律界，可对有律师从业资格证的双方以平等竞争的方式从事法律服务，而不需要其放弃律师身份，并在业务选择上自行决定境内外业务，以此提高两地律师合作水平。

(四)简化审批程序，规范行业行为，促进公平竞争

针对当前审批手续繁杂的问题，需要两地政府在审批上争取服务业行业的审批权限下放、减少环节、简化手续，降低目前已开放的服务业进入门槛与执行标准，提交的材料能简化则简化，以便港内资的服务同行能在一个公平的审批程序下竞争，并实行普遍优惠制，同时加大知识产权的保护力度，打击非法侵权活动，整顿不正当竞争和严重的短期行为，清理违规运作和无序竞争，形成内外资平等竞争、良性循环的多元化服务结构体系。

篇10

爱康医疗（北京）投资管理公司常务副总经理张弘炜对记者表示：“目前收购企业医院可谓是“快鱼吃慢鱼”，2005年将成为爱康并购企业医院数量最多的一年。”

业内认为，企业医院是我国重要的医疗卫生资源，许多民间资本看中企业医院的“壳资源”，而企业医院自身也渴望与资本牵手。

主辅分离后的“壳资源”

爱康在收购冶钢医院前做了充分的市场调研，冶钢医院曾经是黄石市一流的企业医院，由于资金投入不足造成医院医疗设备落后，另一方面冶钢医院产权相对清晰，职工安置问题容易解决。这为爱康成功并购冶钢医院奠定了基础。

中华职工医院管理学会主任委员王甫群告诉记者：“按照有关规定，国有和国有控股企业分离办社会职能工作到2005年必须完成，企业医院是分离的重点对象。”北京市已经限定147家企业医院分离的期限在今年年底。用一位卫生部官员的话说：“现在，企业医院与企业的剥离正在政府要不要、企业放不放、医院肯不肯之间徘徊。”

据了解，作为计划经济时期企业办社会的特殊产物的企业医院，涵盖油田、电力、航空、矿业、农垦、军工、三线工厂等行业，全国共2万多家，占据全国卫生资源40%的比例。北京市就有147家企业医院，其中地方国有及国有控股大中型企业自办的医院占2/3，中央在京企业自办的医院近1/3。

早在2000年，北京建工集团率先响应国家政策，进行主辅分离，引进民间资本――凤凰医院管理集团，精心策划了一个股份制改制的可行性方案，着重解决国有资产保值，维护双方股东利益和医院长远发展等政府和企业最关注的难题，双方签订合作协议，以建工集团保留34%，凤凰医院集团控股66%“股权”的分配方式，投资6000万元对医院进行了股份制改造，成为北京最大的营利性医院和营利性医疗保险定点医院。

有关人士认为，这样的做法虽然一次投资数额较大，投资回报期较长，但产权清晰，有利于长远发展。

王甫群认为，企业医院民营化是一个必然的发展方向，企业医院的改革首先是产权问题，可采取改制形式：一是整体分离，即与企业脱钩，成为独立核算、自负盈亏、具有事业法人资格的医疗卫生服务实体；二是重新组合，即医院与地方医院组合、并入，或是寻求多个投资主体，联合举办；三是明确产权问题，一时难以解决的产权问题，可以先搁置一下，可以先搞联营，委托经营、承包经营、租赁经营等方式。医院产权制度改革是医疗机构资源管理费用实现卫生资源优化配置的先决条件，企业医院采用什么形式进行改革，核心是明晰医院产权关系。

张弘炜分析说：以医疗体制改革为界，20年前历史上最会“做医院”的企业，在未来10年将变得最不会“做医院”；因为旧有的规则将被完全重新定义，民营资本将引领国内医院发展的趋势。

凤凰医院管理集团的创始人徐宝瑞在接受记者采访时说：“民资进入医疗产业正处于一个很微妙的状态，没进来的想进来，进来的很多想出去。”

收购的最佳时期

张弘炜认为，未来3～5年内将是民营资本并购医院的黄金时期。企业医院产权相对明晰，这样既可以绕过一般公立医院的产权问题，又比自立门户更有效率。

“收购国有企业医院是民营资本与医院对接最好、最快速的方式。收购黄石仅仅是爱康投资医疗产业的开始。”张弘炜对记者说。2004年6月，爱康以3200万元的价格买断湖北冶钢医院的全部产权，创造了国内首家民营企业成功并购国有企业三级医院的先例。

1940年，冶钢医院还是一个仅有几张病床、20多名医护人员的小卫生所。1951年冶钢医院正式成立。在上世纪80年代以前，冶钢医院一直是黄石一流的医院。鼎盛时期，医院的病床数达500多张。1997年，冶钢医院被评为国家三级乙等医院。2000年，内忧外困的冶钢医院决定从冶钢集团母体剥离，欲孤军奋战闯出一条生路，终因条件不成熟而流产。2004年4月，冶钢向社会公开拍卖。在黄石招标中心的主持下，有着64年历史的冶钢医院被爱康医疗投资管理有限责任公司买断全部产权。

投资医疗产业是张弘炜和他的团队多年的梦想。张弘炜对记者说：“收购国有企业医院是民营资本与医院对接最好、最快速的方式。”爱康医疗投资公司的母公司华盛世纪集团是北京一家大型房地产集团公司，张弘炜的另一个身份是北京华盛世纪集团公司的副董事长。在进入医疗产业以前，华盛世纪集团从2002年开始研究投资医疗产业的诸多政策和市场机遇。

拥有雄厚的资金和海外战略投资者的支持并不是爱康医疗投资公司的惟一优势。据了解，爱康拥有一支专业化和国际化的经营管理团队。目前，担任黄石爱康医院总裁的徐洪波是拥有国际教育与工作背景的管理专家，来自北京同仁医院的刘福元和多位权威专家是爱康投资公司的技术顾问。

“目前政府投资的公立医院产权不清晰，政策还不明朗。新建医院存在定位难和市场培育周期长的难题。因此，未来2年内，爱康主要集中精力和资金收购企业医院。现阶段爱康利用自己的资本优势，原则上只做控股收购。” 张弘炜的一个观点就是，并购医院是一种机会成本，并购时间和过程越短，成功率就越高。“先要对目标医院资产进行快速评估，抢先收购，然后再慢慢地整合。”

华盛世纪集团公司的意图非常明确，希望在短时间内把黄石爱康医院打造成爱康医疗投资公司培养专业技术人才和医院管理人才的“黄埔军校”。

下一步，爱康准备在北京、天津、上海、广州等一类地区建立一家体现爱康医疗技术最高水平的旗舰医院，在治疗、科研和学术等方面，把爱康塑造成国内医疗产业的品牌。

中华医院管理学会职工医院管理分会主任委员王甫群告诉记者：“并购只是其中一种形式，还有股份制、托管、合并等各种方式，还有的企业医院直接就关门了。”他认为，“在没有一个很规范的政策出台前，收购企业医院肯定有一定的风险，但却能抢得先机。”

并购法则

爱康并购湖北黄石大冶医院正是爱康并购策略的最好体现，爱康在并购医院过程中成功地把握了几个关键环节。张弘炜认为，收购医院的危险条件主要在被并购方，因此，在收购过程中首先取得当地政府的支持；其次是保护以院长为核心的关键岗位人员的利益；再者是要使职工的切身利益有保障；还有一条是要有使收购方有获得可观利润的机制。据了解，已经改名为黄石爱康医院的前冶钢医院还未有员工下岗。

被收购医院的资产定价是购并过程中的焦点问题。张弘炜对记者说：“按照《国有资产评估管理办法》及其实施细则规定，国有资产拍卖、转让、收购，须进行国有资产的评估和确认。买方与卖方对资产价格的认识不同是自然的。”在张看来，资产的价格是由资产的盈利能力决定，由于目前处于改制环境中的企业医院的资产价值尤其是无形资产被低估了，收购方高于资产的价格收购也绝非吃亏。

爱康的并购行为突破了很多民资“改造”企业医院的限制。张弘炜对记者说：“我们在收购企业医院的同时获得了土地使用权。企业医院原有土地是工业用地，在并购重组过程中，并购方必须通过缴纳土地出让金才能使土地变成商业用地，避免企业未来出现隐性负债，这才是最彻底的收购。”

谈到选择并购对象的标准，张弘炜认为，现阶段的重点是进入北京、上海、广州等一类发达地区和二、三类地区，选择具有市场竞争潜力的企业医院。关键要看目标医院是否拥有富有吸引力的医疗服务市场网络，审视目标医院的现金流状况和竞争对手的情况。

目前，爱康当初承诺的1500万元后期投入也已经开始到位，预计投资回收期是12年左右。张弘炜表示，公司将用3～5年的时间，投资5亿～10亿元左右，在中国整合10家以上同等规模的医院，形成一个大型医疗网络集团，并争取海外上市。

“随着国家医疗卫生体制改革的推进，部分公立医院将向民间资本开放，爱康会在一、二类地区选择有一定知名度的公立医院作为并购目标。”张弘炜说。

改制后的悬念

冶钢医院直接转制成私有民营医院对爱康来说是一项长期考验。那么企业医院这块“烫手的山芋”如何在爱康手中嬗变呢？

据了解，爱康承诺，原有医院员工的各种保险续接，员工年工资总额不低于改制前。如今，爱康在收购冶钢医院中创造了零上访率和零失业率，员工工资和福利有了大幅度的提高，医院的医疗服务质量明显提升。据统计，2004年7～10月，门诊量平均每月增加9 000人次，病床使用率增加22%。

民营资本给冶钢医院注入了崭新的活力。下一步，爱康准备投入1500万元用于医疗先进设备和医院信息化建设。五年内爱康准备投资5000万元在黄石新建一座现代化的住院大楼，使床位增至1200张以上，投资1000万元改建医院门诊大楼。

用爱康医院的名字取代冶钢医院只是爱康医疗投资公司塑造“爱康”品牌的开始。张弘炜说，“设立合理的利润目标，追求医疗的质量是爱康医院经营的宗旨。爱康的医疗质量方针是以全新的经营理念，科学的管理模式，训练有素的员工，为顾客提供安全、快捷、舒适、满意等高品质的健康服务。”

专家分析，目前企业医院直接转成股份制非营利性医院，时机还不够成熟，政策上没有明确的规定，如果企业医院直接转成股份制医院，按照卫生部2002年下发的《关于城镇医疗机构分类管理的实施意见》，股份制医院就会被定为营利性医疗机构。

目前，营利性民营医院在税收、医保定点等方面还不能与公立医院站在一个起跑线上去竞争，纳税成了企业医院与政府办的公立医院共同竞争的最大负担。据了解，黄石爱康医院目前缴纳的税种类为：营业税、城建税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、教育附加税等共计11项。

张弘炜分析说，营利性医院虽然有3年的免税优惠政策，这只是暂时的。从爱康医院的经营范围和医院级别来看，办成营利性医疗机构并不有利。也许爱康在扩张中能否提高规模效应是营利的关键。

篇11

一、完善企业机制，强化基础管理

综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。

计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。

行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造和谐的工作环境。

市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。

人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。

二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展

物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。

实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。

承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。

锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于某某人，目前公司(含外聘)员工，仅有某某名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，

扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客(业主)。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。

三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望

目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。

物业主管个人工作计划2020(二)

1、完善各项管理制度，形成配套的考核、监督机制。某某年，我们将在原来的基础上，修改、完善各项管理制度，改变以前“人管人“的被动状态，从而走向“制度管人，制度约束人“的良性轨迹。进一步加强对人的管理，并把各项工作标准进行细化、量化，一方面，便于操作人员熟悉自己该怎么做，该作到什么程度;另一方面，方便主管人员的考核、监督，减少个人的主观因素。工作中，坚持“定人、定岗、定时、定标准、定任务“的“五定“方针，对具体的工作采取有效的措施，加强对操作人员的管理，优化人员结构，更有利于以后工作的开展。

2、树立服务品牌。服务品牌的树立，有利于企业的知名度，对一个部门也是一样，有利于提高部门的影响力，更有利于增强部门的凝聚力，目前，我们本着“清扫一户，洁净一户，满意一户“的原则，为业主提供家政服务，得到业主的好评，在业主心中树立了良好的形象。

3、确定两个工作目标。即达到青岛市a类物业卫生标准和达到经济效率最大化的目标。根据小区定位及物业服务定位，我们保洁部会为业主创造一流的生活环境而不懈努力，工作严格执行a类物业卫生标准，并能力争创青岛市十佳物业公司。在做好保洁工作的同时，我们会做好废品收购及家政服务工作，最大限度地减员增效，提高物业的经济效率。

4、一个家政服务公司。一方面，由于我们保洁人员素质不同，工作质量有所差异，所做的家政服务的效果也不同;另一方面，目前轮流作业的形式，也不便于人员的管理。家政公司，在保证服务质量，规范内部管理的同时，我们还可以提取一定的服务费用。

5、建立一个垃圾中转站。随着业主入住的不断增加，小区垃圾不断增加，垃圾的清运、中转、处理，是保洁工作的一个重要内容。希望在集团领导的大力支持下，尽快建立一个中转站。

6、保洁与绿化的统一整体性与不可分隔性。保洁、绿化都是小区环境管理的一部分，小区离开了保洁，就会出现脏、乱、差的现象;小区离开了绿化，就不会有花草树木。如果两者属于不同的部门，就会出现年前两者相互矛盾、相互推委、相互扯皮的现象。建议把两者合并为环境部。

物业主管个人工作计划2020(三)

一、指导思想与工作目标

2020年是某某集团公司深入改革和发展的关键一年。

物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。

根据后勤公司三年发展规划和某某年工作要点，物业服务中心某某年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

二、基本工作思路

今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。

二是要充分整合现有资源，努力做强做大。

因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。

二是积极创造市场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。

三、具体实施办法

(一)进一步加强内部管理和制度建设

1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。

重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向某某质量标准体系接轨。

2、完善监控考核体系。

根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。

实行中心考核与站级考核相结合。

考评结果与分配相结合的考评分配体系。

3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。

规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。

4、进一步加强经济核算，节支、增效。

经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

5、加强队伍建设，提高综合素质。

中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。

同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。

逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。

6、争创“文明公寓”。

根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。

某某等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。

(二)进一步完善功能，积极发展，提高效益

1、进一步解放思想，强化经营观念。

各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。

2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。

中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。

同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。

3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。

争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。

4、下半年某某新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1-2个点，拓展武进校区市场。

5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1-2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。

物业主管个人工作计划2020(四)

新的一年，新的起点，希望和困难同在，机遇与挫折并存，站领导提出每个人都要有新的工作思路，这是一个非常好的创意。在新的一年里，我要以新的思想面貌对待工作中的方方面面，也力争在大家的帮助下工作中有新的进步。

一、努力学习，加强自身修养，不断提高个人素质

在日常生活和工作中，我要努力学习别人的好思想和好作风，不断加强自身修养、提高个人素质。要时常坚持做到“工作要向高标准看齐，生活要向低标准看齐，艰苦奋斗、助人为乐”，继续发扬“三老四严”的作风。我虽还不是一个党员，但要以一个党员的标准来要求自己，不断提高个人的思想觉悟水平。在此期间，还要时刻记着以自己的实际行动影响和带动大家把各项工作做到位。与此同时，我还要结合站上的工作安排和本队实际情况，积极协助队长带领全队员工认真学习处、站各项会议精神和上级的文件精神，上传下达贯彻执行上级的各项工作要求，始终把综合队的服务理念“服务追求完美，住户享受幸福”贯彻落实到各自的实际工作中去。

二、工作中的学习要求

1、作为物业管理人员，今后要多学习一些物业管理知识，向书本钻研、向区长和楼长学习，不耻下问，增加知识面，力争学以致用。多了解一些社区知识，把小区当成自己的家。要时常学习钻研物业服务标准规范，对一些内容要多了解，对一些重点部分要时刻牢记在心，大胆实践。

2、技能管理的学习要有目标，有计划的学习一些经营管理知识，抓紧时机多向有关专业人员学习，同时有计划地看看有关的书，联系自己的工作实践，以求能活学活用。

3、对水厂的工作过程及流程已有一定的认识，但还远远不够，要多观察、多思考，以求对水厂的工作有所帮助。对食堂工作流程了解不多，以后要多看看、多学习。对公寓的管理了解也很肤浅，以后也要多向人们请教，以求想问题能更全面，把工作进一步做好。

三、牢记自己的岗位职责，做好队长的好助手

1、水厂的核算工作已交给别人半年多了，但自己摸索出来的经验不能忘，还要及时向他人请教以求深化，因为这是一笔贵重的财富。同时，还能对水厂和公寓结算工作有所帮助。维修监管督促工作移交给大厅两个多月了，但工作经验不能忘，还要继续发扬以往的上进精神。维修班还时常来综合队所管的部门进行维修工作，所以对他们的监管和协作还在继续。

2、做好队长的好助手，时刻以人为善，以队长和站长为榜样，多了解人、关心人，必要时要胸怀大局，多做自我批评，坚持以人为本的原则，在安排工作时要时常来鼓励人，激发人们的自尊心和上进心，让人们在自觉、自愿中发扬团结协作精神，努力把上级安排的工作做好，且为下一步工作的顺利进行打下基础。

四、具体工作措施

1、勤奋工作，在重点工作之余抓紧时间把队上的各种资料理顺，及时写完整。

2、抓紧时间及时写出消息通讯，把遇见的好人好事进一步发扬光大。

3、做好各部门的好后勤，让他们在轻松愉快中做好工作。不怕吃苦，也不怕吃亏，一切为了集体的利益，个人受点委曲没有什么，相信吃亏是福。

4、在生活和工作中谦虚谨慎、注意细节，多锻炼，经风雨、见世面，多和人交流，不断创新工作方法。

以后不管安排到什么岗位，都要向赵队那样干一行、爱一行、专一行，不必斤斤计较，从大处着手，力所能及地做好工作，让工作成为自己的责任，让工作的过程成为自己对生命的享受过程，多积累生命的亮点，让个人平淡的生命也有自己的亮度。

物业主管个人工作计划2020(五)

一、环境绿化

植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;

对区域内的树木进行整形修剪。

二、环境保洁

做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。

三、安全

原门岗24小时服务电话：“某某”从2020年月日起变更为“某某”;

住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助;

严格进出管理，请住户在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品;

大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件;

燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响;

小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。

四、公共秩序

代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;

对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

五、维修

我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，2020年将更好、更快的为住户服务。

六、文化宣传

我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示＼小区通告登出;

与社区联合放露天电影，老年人活动票;

建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重;

发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚;

对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务;

增设两个公益宣传栏(别墅区)，通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据;

调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境;

为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友;

节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

七、其它

管道天然气报装，为业主解决实际生活需求;

篇12

然而电大发展还是不平衡的、存在着隐忧的。“开放教育试点”开展之后，“市场营销”作为一「]专业才于2001年正式列入教育部专业目录。自2002年开始，为数众多的省级电大在原专科工商管理专业的基础上开设了工商管理(市场营销方向)，各省级电大的课程安排基本一致。在这种背景下，市场营销专业与工商管理专业的教学计划相互交织，课程设置雷同、招生范围重叠，服务岗位群相仿。由于两个专业实质教学内容没有明显区别，有约1/3%的省级电大只开设了其中一个专业或称方向。

改革开放已经走过三十个年头，广播电视大学系统“开放教育试点”从1999年至今已近十年，在此期间，无论是社会环境还是教育环境都发生了巨大的变化，目前广播电视大学的教育改革己经进入到关键时期。一方面“随着社会的发展、信息技术的进步，随着教育的发展，特别是老百姓对教育、对电大教育的要求越来越高，传统的电大教育模式显现出越来越多的不适应。在这种情况下，如何跟上现代化的步伐，同时，如何推动电大更加深入地拓展开放性，成为电大发展的历史性命题。，，I’l另一方面广播电视大学的开放教育面临着从未有过的严峻形势。很多有影响力的高校都在有计划地开展网络教育，占据了不少的市场，如在湖南省就有外省几十所高校的网络学院开班设点，对电大的传统教育构成极大的竞争威胁。

随着我国改革开放向纵深发展，电视大学所面对的服务群体结构、以及所承载的教育使命都在发生变化，为了适应新的社会需求和教学改革的需要，原属于电大工商管理专业所服务的范围需要细分、作为其中的市场营销方向需要剥离，该营销方向的课程需要调整。从国家劳动和社会保障部公布资料获悉，2004年8月建立新职业信息制度以来，我国己经了11批共114个新职业信息。这些新职业都被正式列进《中华人民共和国职业分类大典》。在新增加的职业中，有营销师、商务策划师、市场调查员、职业经理人、品牌管理师、会展经营策划师、采购供应师、国际货运、竞争情报分析员等等。随着商业竞争的加剧，有理由相信，与营销有关的新的职位还会不断涌出，这些职位或把持战略、或塑造品牌、或掌控促销、或直面渠道……分工细致且责任重大，被越来越多的企业视为‘生命线”。这些职位群都需要精湛的市场营销知识，营销人才必须有专门职业素质、相当的岗位适应能力、市场应变能力、和创新能力。来自权威调查机构报告，全国人才市场招聘数量排前10位的专业占招聘总数的“.8%，其中，市场营销专业招聘人数居各专业首位。[3]目前电视大学市场营销人才的培养模式无论从数量上还是质量上都难以满足这种现实需求。

面对如此局面，作为电大市场营销专业的出路何在，己经引起电大教学体系内外人士的密切关注。唯有继续解放思想，用科学发展观审视该专业的过去、现在和将来，才能够找到解决问题的途径和具体对策。

二、电大教学体系中“市场营销”作为工商管理专业方向而存在的弊端

1.市场营销专业教学内容与工商管理专业重叠，专业发展受到局限

电大开放教育教学体系的特色之一是全国各省级电大教学计划高度一致。从可以查阅到电大教学体系的资料看，各省级电大工商管理(市场营销方向)的教学计划除了极个别课程有调整之外，7~8年以来几乎没有什么变化。

在开放教育各专业教学计划中，设置了必修课、限选课、选修课和集中实践环节。必修课由中央电大开设，故又称“统设”课，占全部课程60%以上;限选课和选修课由中央电大统一提供教学大纲、多种媒体教材、考试等教学资源的支持服务，故又称“统服”课，占全部课程20%以上;在25至27门课程中约有2门课程可以由省电大开设，被列入选修课程中，称为“省开”课，教学资源由省级电大自主提供。

以湖南电大的工商管理(市场营销方向)为例。2002年开始设置工商管理(市场营销方向)(专科)专业，在2008年教学计划中一共开有25门课程，总计76.0学分，分布如下():根据计算下来，营销方向与工商管理专业开设的课程重叠度高达卯%，因此电大“市场营销”专业方向培养的人才与工商管理专业培养的人才实至同归。

2.不利于满足社会发展对市场营销人才培养的禽要

市场营销学属于管理学范畴，它虽然依托于工商管理，但它发展至今己经是一门建立在经济科学、行为科学、和现代管理理论基础上的研究市场营销全过程的综合性应用科学。营销人才除了要具备工商管理人员的基本素质外，还需要侧重于市场营销活动的技能训练，在市场营销策划、研究能力方面得到专业性指导和提高。

(1)从专业内容的涵盖面看，工商管理专业己经不能完全承载市场营销专业

自1978年算起，市场营销学在我国先后经历了引进和认知时期、传播和发展时期、理念推广和知识应用时期三个阶段。市场营销知识的推广和普及工作的重点发生了历史性变化，由对市场营销原理的一般介绍转变为向企业输送专业人才、提供咨询服务;企业对工商管理普适性人才的需求转变为对精通市场营销专业的管理人才的需求;市场营销专业人才的出路由偏重于大中型企业转变为大、中、小企业各层次兼顾，全民、集体、个体企业兼顾;市场营销学研究从消费品市场推广到生产资料市场和服务市场，如金融市场、技术市场、劳务市场、信息市场、房地产市场和旅游市场等各个领域;市场营销专业人才的发展方向由致力于国内市场转变为全球经济一体化的外向型经济领域，并致力于国际市场营销原理与策略的研究和推广应用。企业己经离不开营销，正如管理大师彼得·德鲁克(PeterEDrucker)指出:“任何组织若没有营销或营销只是其业务的一部分，则不能称之为企业。”间企业广泛应用各种营销战略、策略、方法、技术，逐步与国际接轨。研究重点从市场营销学的基本原理、策略和方法发展到知识经济时代经济全球化条件下的中国市场营销以及国际化与本土化的结合。

(2)从市场营销专业发展层次看，己经构成一个完整的发展链

在1984年广西商业高等专科学校经自治区教委批准开设大专层次“市场营销专业”，1986年又增设“国际市场营销专业”;1988年国家教委批准山东大学试办“市场营销专业”，同年招收本科生;在2001年市场营销正式列入教育部专业目录时，开设市场营销专业的院校已有213所，到2007年，通过连续几年扩建扩招，包括民办院校在内，设有市场营销专业的院校，已经超出400所。其中，设有市场营销专业硕士研究生的院校估计有150所左右:从1990年中南财人商业经济专业市场营销方向博士点申报成功到2003年中国人大商学院正式设立市场营销管理博士点、20(抖年上海财大增设市场营销学博士点，包括在企业管理等专业内招收市场营销方向博士生的大学在国内有20余所。

(3)从市场营销工作从业人员的组成看，潜在市场大，发展前景好

据资料统计，历年排在企业需求量首位的是市场营销专业人员，.其用人单位对学历要求不很高，本科以下学历需求量约占总需求量的56%。闻市场营销人员服务的行业众多，就业的去向复杂多样，不仅工业企业、商品流通企业、服务饮食业需要众多的营销人才，金融业(含保险与证券业)、农业、养殖业、信息产业等都需要营销人才。据国家职业资格营销师培训机构粗略估计，我国市场营销从业人有6000万，而据估计国内院校市场营销专业培养的学生每年只有4~5万人;在从业人员中90%以上是由其他专业转行或非专业人员担纲，社会上存在大量实际从事市场营销工作、需要在专科甚至本科层次上系统学习营销专业知识的各类群体，包括那些国内外非经贸专业本科、或研究生毕业，希望考取高级营销师的高端人才在内。他们有相当强的自学能力，又不可能脱产或花大量时间进行重复学习，短期突击培训虽然有一定效果，可能获得高等级营销师资格证，但是要运用营销知识解决实际问题，还得进行系统训练，当今电大开放教育尚没有进军此领域。如果电大市场营销专业层次分明、课程设置得当，是完全有可能将对市场营销知识有需求的这一部分潜在生源吸收到电大终身教育体系中来的。

(4)从目前在电大开放教育学习市场营销专业方向的学员组成来看，结构是复杂的和多样化的在电大开放教育学习市场营销专业方向的学员中，有小学毕业文凭的(经后天努力获取资格)，也有在校学习或已经毕业的本科生，他们的一个共同特点是为有市场需要而来，为自身的职业规划而来。但以往真正学到的知识偏重于工商管理，并非市场营销技能;有的学员报了名，听了几次课，觉得没有针对性，就走人的情况时有发生。随着我国市场经济的不断完善，市场营销理念日益渗入到各行各业、各种各样的企业，不仅是外资企业、民营企业，国有企业也都在讲市场营销。并且，随着我国住房制度的商品化发展和商品房信贷业务的日益红火，房产推销员的作用日益重要;随着小轿车的大幅降价及国民收入的逐年增加，小轿车进入中国三分之一以上家庭己不再是神话，汽车营销人员日益走俏职场;随着人们对自身保健意识的增强、人的生命周期的延长、家庭理财的多样化，保险推销、金融产品营销日益成为热门职业..…加此等等，不但预示着市场营销专业在职求学队伍人员日益广泛、成分日益复杂化和多样化，也预示着市场营销专业将要细分出各种方向才能够满足人们日益增长的需要。如何稳住各种生源、不断开拓新的生源，实现很多地方电大提出来的“有教无类、因材施教、注册入学、严教高出”办学理念，使“以生为本”提供教学全过程指导与服务的办学模式落到实处，还有大量工作要做。

基于以上几点分析，在电大开放教育改革方面，现在的工商管理(市场营销专业方向)承载不了企业和社会对市场营销专业人才需求的培养任务，要改变市场营销人员的素质参差不齐、打造市场营销专业人才队伍，除了用市场营销的战略眼光深入的审视电大发展的契机外，需要更细致的探讨和做更扎实的工作。

三、电大开放教育市场营销专业教学改革和创新的思路

1.将市场营销从工商管理专业中分离出来，是“开放教育试点”改革的要求

在党的十七大“发展远程与继续教育，构建全民学习和终身学习的学习型社会”的精神指引下，根据全国电大运行模式，可以由中央电大在条件基本成熟的个别省级电大先进行分离试点，组织专家学者和企业界权威人士组成教育改革指导小组，开展深入细致的社会调查，广泛听取各方面的意见，对第一步开设市场营销专科专业、第二步开设市场营销本科专业的现实性和可能性进行充分论证，以坚持社会主义办学方针，坚持面向地方、面向基层、面向社区，主动适应地方经济和社会发展的需要为方针，提炼职业岗位能力、确定开放教育专科、本科市场营销专业培养目标，结合现代远程教育工程的特点缮制教学计划，应用现代化教学手段，多层次、多规格、多功能、多形式办学条件，精选课程内容，实行“五统一”的教学原则:主干必修课程(建议占全部课程30%左右)由中央电大统一开设，执行学大纲、材、统一考试和统一评分标准，把握准集权和分权问题上“量和度”的关系，以投资少、见效快、理盖面广的优势对成果进行推广，提升办学层次，创新办学模式，提高办学质量，扩大办学规模，为我国培养更多的市场营销应用型专门人才，为提高我国从业人员和国民素质提供多层次教育服务做出电大人的更大贡献。

2.用创新的战略思想创办市场营销专业

市场营销方向专科所开课程与电大办学方针相矛盾(工商管理方向所开课程亦然)，课程是务虚多务实少，学科味浓技能味淡。查阅各省级电大工商管理(市场营销方向)的培养目标，基本上都表述为:“适用于工商企业经营管理人员、市场营销人员、政府机关部门管理人员、个体经营管理者及与工商管理相关的各种职业;本专业培养具备经营与管理知识，能在各类企、事业单位及各种所有制单位从事管理工作。”从这种表述上不难看出问题所在。

开放教育的一大功能就是要将普通全日制院校不能接纳的在职人员的继续教育纳入主轨道，实现不同学习层次间有机衔接和学历教育与非学历教育沟通。开放教育专科招生对生源的要求并不高，对学成后要获得什么技能、能够从事什么具体岗位的指向性就一定要明确，由此制定的培养目标要使学员可望又可及。这里笼统地告白学员“适用于相关的各种职业……的管理工作”，打造的是学员的白领情结，与社会和企业对电大学员要求不高，要能“下得去、留得住、用得上”[1l的灰领情结、蓝领情结不符合。如今围绕市场营销专业培养目标是什么、开什么课程的问题，各级各类学校讨论得非常多.针对专科层次，市场营销专业人才培养模式核心是如何利用自身资源，理论教学以“需要、够用”为度，以技术运用能力为主线突出特色。例如，有的以“精理论、多实践、重能力、求创新”为指导思想，以培养社会需求、服务于地方经济的“职业素质优良，专业技术适用，工程能力突出，社会责任感强”的高等技术人才为目标，以加强学生动手能力培养和创新能力的培养为主线，进行高职高专市场营销模式的改革，充分调动学生的学习积极性和创造性，提高高职高专教育教学质量，争强高职高专学生的就业竞争力，以及实现高职高专教育可持续发展。”阁;还有的是以“市场和就业为导向，以培养学生职业素质和能力为主线，建立。一个专业，多个方向’模块式、开放型、个性化的理论和实践教学体系，培养高素质、宽基础、高技能、适应性强的营销高级技术应用性人才”。

与同层次的全日制院校市场营销专业培养目标比较，目前工商管理(市场营销方向)的培养目标还是停留在与工商管理专业同质化阶段。反映在课程设置上，与当今市场营销专业职业化培养目标差距较大。如温州职业技术学院市场营销专业开设的课程具有极强的操作性:如应用文写作、大学语文、数学应用、计算机应用、经济法、企业管理、市场营销、演讲与口才、商品学、推销技巧、营业推广、广告实务、营销心理学、营销调研、销售管理、服务营销、营销策划、连锁经营、国际贸易实务、贸易谈判、物流实务、创业之路、营销新趋势、综合实习、岗位技能训练和毕业实习等。

当前一般本科院校都是根据企业或用人单位、地区经济发展的需要，结合自身历史渊源和核心竞争力开设相关课程。其中综合性比较强、顾及面比较广、具有代表性的课程设置为:一是必修课，主要课程有:“微观经济学、宏观经济学、会计学、统计学、商业写作、专业英语、管理学原理、财务管理、商法、市场营销学、市场战略规划、消费者行为研究、广告学、公共关系学、市场调研与预测、产品理、渠道管理、客户关系管理、促销管理、推销与谈判、营销策划、营销管理与营销分析和营销案例实训”;二是选修课，主要包括“商业政策、价格学、创业学、当代营销发展、零售市场营销、服务市场营销、工业品市场营销、沟通技巧。这种课程设置体现了教育为现实服务的要求，符合企业对本科市场营销人才的需要。’，调全国电大有自身的优势和资源条件，在长期的改革开放中，已经形成了自身的特色，具有了比较好的品牌效应。开放教育试点改革己经到了关键时刻，要将改革不断深化下去，必须寻找新的突破口。“他山之石，可以攻玉”。吸取兄弟院校教育改革的成功经验，加强横向联系，顺应当前市场营销专业教育改革的主流，用战略的眼光分析市场营销专业发展走向，激流勇进，迎头赶上。

3.用市场营销的理念经营市场营销专业

(1)电大开放教育要将市场营销专业独立出来，符合安索夫矩阵的密集化增长战略。只有不断开发新市场、开发新的产品，才能灌输新的活力。

(2)在教育改革全面推进的客观环境要求下，趋利避害，开拓市场营销专业新市场，提供课程新产品必须凭借已经形成的一系列办学成果的有利条件，对市场营销专业脱胎于工商管理专业，直接面对社会竞争的优势、劣势、机会、威胁做出SWOT分析，取得战略上的成功是完全有把握的;针对自身的不利条件，在战术上加以重视，稳扎稳打，也没有克服不了的困难。正所谓“尺有所短，寸有所长”，全日制高校营销专业所遇见的滞阻对开放式教学也许并不形成难以逾越的障碍。例如，实践教学对于学生的成长十分重要，学校、企业和学生都有加强营销实践的计划、要求和渴望，但是如何解决好这一问题，对一般院校一直是老大难问题。其难点在于:一是形式和效果的统一问题;二是理论与实践的结合问题。对于这一点，电大开放教学的特点是学员和企业之间有着更多天然的联系，若能因势利导，将不成为大难题。

(3)电大开设市场营销专业的核心竞争力之一就是可以用通识教育进行规模化扩展。现代社会进入知识经济时代，个性化服务成为发展趋势，目前许多用人单位在招聘市场营销人员时，不再单纯需要市场营销专业的对口人才，更重要的是具备某一领域相关专业知识的销售人才。例如服装营销人才除了要懂得市场营销，还要了解服装设计、服装市场，甚至是国际的服装潮流，才能为服装营销方向作出准确的判断;汽车营销人才不但要有熟练的营销技巧，还要具有相关从业经验，‘懂得汽车结构，了解汽车行业相关知识，这样才能更全面系统地为客户服务。这种专业化的服务趋势对全日制高校开设市场营销专业增加了难度，因此各院校都在尽力依靠资源优势、利用行业背景、寻求企业合作、结合专业实际，办出各具特色的市场营销专业。温州职业技术学院市场营销专业就在房产营销、机械营销、饭店营销、电子营销、旅游营销、服装营销、鞋革营销、金融营销、医药营销、计算机营销等ro个方向上提供支持服务。这样做的结果虽然增加了专业特色，但是不利于规模扩张，因此并不完全适合开放教育体系采用。电大开放教学培养的学生，大约有50%以上来自各种行业，相关专业知识己经初步具备，为填平补齐营销知识提供了前提条件，也为电大将市场营销专业独立开设、成功后在全国电大系统中普遍推广扫清了部分技术障碍。