房地产纠纷法律诉讼范文

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篇1

居住地：上海

电　话：139********（手机）

E-mail：

最近工作 [ 2年]

公　司：XX保险公司

行　业：保险

职　位：法律部经理

最高学历

学　历：本科

专　业：法学

学　校：湖南师范大学

自我评价

精通国家有关法律法规，具有多年律师执业经验；熟悉金融业务及财务分析，尤其擅长房地产纠纷、存款纠纷等；能够通过自己的经验和专业知识为公司提供良好的具有建设性的法律建议，规避公司的法律风险。英语能力良好，口语交流熟练，善于沟通及处理人际关系，能为公司争取利益最大化。

求职意向

到岗时间： 一周之内

工作性质： 全职

希望行业： 法律

目标地点： 上海

期望月薪： 面议/月

目标职能： 部门经理

工作经验

2010/9—至今：XX保险公司[ 2年]

所属行业： 保险

法律部 法律部经理

1、负责部门的档案管理；

2、负责审核法律条款、产品说明书、起草各类法律文书等；

3、负责审核公司的各类合同：合作协议、买卖合同、租赁合同等；

4、负责为不同地区的分公司提供各类法律服务；

5、负责协助审核不同地区的保单，做好善后工作；

6、负责各部门之间的协调工作。

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2009/8—2010/8：XX律师事务所[ 1年]

所属行业： 法律

律师 法律顾问

1、负责处理****方面的法律诉讼和相关事务；

2、负责为客户提供诉讼和相关法律援助；

3、负责审阅各种法律文件，做好排查、搜证工作；

4、负责为客户的经营管理进行风险分析和预测，提供相应的法律帮助；

5、负责帮助客户健全法务管理体系和风险管理体系。

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2008/7--2009 /7：XX房地产开发有限公司 [ 1年]

所属行业：房地产开发

法务部 法律顾问

1、负责公司所有与法律相关的事务；

2、负责审核各类法律文件；

3、负责处理公司的***案件，为公司挽回**的经济损失；

4、负责处理公司和承包商之间的纠纷案件；

5、负责协助公司健全法律体系，保证其安全运作。

教育经历

2004/9 --2008 /7 湖南师范大学 法学 本科

证 书

2008/6 全国律师资格证书

2006/12 大学英语六级

篇2

中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）03-0092-02

1 ST昌鱼简介

ST昌鱼全名湖北武昌鱼股份有限公司，2003年以前主营业务为渔业养殖、畜禽养殖、农产品加工等。

2002年6月华普集团介入尚未被ST的武昌鱼公司。华普集团联同北京中联普拓技术开发有限公司，分别受让武昌鱼第一大股东鄂州武昌鱼集团所持武昌鱼29%和115%的股权。当月，武昌鱼向鄂州武昌鱼集团出售了所拥有的肉禽蛋加工厂等资产，并决定以2.9亿元的价格收购华普集团旗下的中地公司51%的股权，自此，武昌鱼踏入了房地产行业。2007年8月，华普集团又以2.25亿元的价格向武昌鱼转让中地公司46%股权。ST昌鱼分两次以515亿元的代价收购了中地公司97%的股权，并通过其子公司间接持股了剩下的3%股份。中地公司成为ST昌鱼的全资子公司。

然而，收购中地公司并没有给ST昌鱼带来好运气。由于2006年与2007年连续两年的亏损，2008年5月，武昌鱼正式戴帽成为ST昌鱼。其年度每股收益只有在2008年为正数，当年每股收益.0019元，而其2009年和2010年的每股收益更是仅为-.1561元和-.0329元。而截至2011年中报，ST昌鱼账上货币资金仅有367万元，ST昌鱼合并报表的负债合计高达25.57亿元。ST昌鱼由一家盈利公司变为一家长期深陷亏损的公司。

2 ST昌鱼的长期困境

2.1 惨淡的经营业绩

2006年，武昌鱼不仅因资金大量流向北京中地导致其他业务荒废，就连出资324.61万元取得的25.87万平方米土地也因无力开发，闲置时间超过两年而被收回。当年巨亏9898.65万元。

从2008年以来，其年度每股收益只有在2008年为正数，当年每股收益.0019元，其2009年和2010年的每股收益仅为-.1561元和-.0329元。2009年，全国房地产业走出次贷危机阴影，房价继续攀高，可是ST昌鱼的主要子公司北京中地房地产开发公司与北京中天宏业房地产咨询有限责任公司仲裁导致公司的房产不能销售，直接影响了公司的营业收入和利润。来自于房地产业的营业利润为-2319.70万元。

2.2 子公司三年未决的产权纠纷诉讼

中地公司对华普中心大厦I段的开发始于2001年。但随着2003年的房地产调控，即央行关于加强房地产信贷的121号文，该项目资金捉襟见肘。2006年，中地公司为融入资金开发华普中心，就该项目与中天宏业签署投资协议，向其定向融资逾11亿元。二者签订了关于华普中心的《商品房预售合同》，以此方式作为融入资金的安全保证。

然而到2008年5月，随着金融危机到来，摩根大通和瑞安建业先后退出中天宏业。经过一系列股权转让后，中天宏业成为韩国佰益的全资子公司。韩国佰益公开撕毁，并中地公司。中天宏业认为，这笔钱是房屋预售款。双方为此于2008年5月诉诸中国国际经济贸易仲裁委员会。

围绕价值约40亿元的华普中心大厦I段房产，ST昌鱼子公司中地公司与中天宏业的官司纠缠了3年，目前，该诉讼仍在等待最终裁决。由于此次的产权争议，华普中心无法对外租售，而中地每年还要背负巨额的维护费用和财务成本。

2.3 一波三折的资产重组方案

2009年5月，为了应对诉讼对上市公司的不利影响，华普集团与上市公司签署了资产重组协议。协议规定：标的资产――中地房地产94%股权定价将根据诉讼结果而定。如果仲裁决定支持中天宏业的申请，则华普集团收购价格以2009年3月31日的净资产价值溢价6%予以收购，此项交易将增加上市公司800万元净利润，回笼现金2亿元；如果中地公司胜诉，则华普集团将以6亿元的价格收购中地股权。此项交易可以回笼现金6亿元，并增加净利润3.15亿元。

2010年3月，ST昌鱼停牌讨论重组事项，在复牌公告中称，在股票停牌期间，已与控股股东及各重组方就重组方案达成一致，但终因相关手续办理不及时而暂停。4月6日公司复牌，并称3个月内无重组。

然而在中地与中天面临仲裁和法律诉讼间，ST昌鱼因信息披露违规被证监会立案调查。按照被调查期间不得进行重组的相关规定，重组计划也不得不被搁置。

虽然公司多次重组进展公告，但除了知道控股股东在策划重组外，既不知道谁是重组方，也不知道重组项目是什么，甚至是什么性质的重组也不知道。ST昌鱼通过重组改变现在的经营困境也显得遥遥无期。

3 ST昌鱼长期困境原因分析

3.1 内部原因

（1）大股东操纵。

①一股独大的治理结构。

武昌鱼公司的十大流通股股东中没有一家机构投资者，除了它的大股东北京华普产业集团有限公司持2.77%流通股，它的其他九大流通股股东，持股均不到1%，而这九大流通股股东，有7个是个人投资者。

华普集团的一股独大为华普集团操纵上市公司提供了极大的便利，加上监管方面的不完善，武昌鱼公司投资决策无端，内部管理混乱，大股东通过操纵上市公司谋利而侵犯了众多股东的利益。

②利用上市公司提供违规担保。

华普集团入主武昌鱼后，操纵上市公司实施了一系列违规担保，将华普的债务和各种纠纷转嫁了上市公司。华普集团总裁翦英海操控武昌鱼，与华普的关联方成立各种合资公司，以此掏空上市公司的资产和资金。

2002年华普入主武昌鱼以来，通过担保方式向上市公司转嫁债务的事件共有20余项，累计担保额高达近10亿元。这些担保多数转变成了武昌鱼的债务负担。

华普入主武昌鱼后第一年，武昌鱼便为北京中地房地产开发有限公司提供担保，担保数量达7500万元人民币。2003年武昌鱼为湖北武华电子科技有限公司提供担保，担保金额4000万元人民币。2006年武昌鱼又违规为湖北多佳股份有限公司提供担保，担保金额高达1亿元。当时武昌鱼的净资产才5亿元。

③操纵上市公司套取现金。

入主武昌鱼后，华普方面通过和上市公司合资成立新公司，以上市公司资产作为贷款抵押等等手段，从武昌鱼方面获取了大量的现金。

在华普2002年8月入主武昌鱼的同时，武昌鱼就出资收购了华普集团拥有北京中地房地产开发有限公司51%的股权，总价款为人民币2.9亿元。而在此同时，华普为收购29%的武昌鱼股权，共支出了2.15亿元。但通过这笔中地房地产开发有限公司的交易，华普方面实际只付出了7000多万元的现金。

2002年10月，武昌鱼改变4945万元募股资金投向，增资湖北武华电子科技有限公司，而该公司是由湖北武昌鱼股份有限公司和鄂州市武昌鱼生物药业有限公司共同投资设立的，公司原注册资本只有1000万元人民币。

（2）荒废主业。

从2004年华普集团入主武昌鱼集团后，武昌鱼因资金大量流向中地房产导致其他业务荒废。华普中心的房产占了ST昌鱼总资产的90%，而在其深陷官司之后，ST昌鱼几乎处于无主业的状态，从而导致整个公司的经营完全受制于一场诉讼的输赢。

ST昌鱼放弃原先盈利的水产品主业，一味投身于高利润诱惑的房地产行业，而未做好风险的控制，最终在风险化为现实之时，既因为产权纠纷惹得一身债务，又因荒废了曾经的主业而无力回天。

（3）高风险投资。

华普大厦一段项目根据当时房地产交易管理网临近楼盘交易价格推算可实现销售收入约38.87亿元，净利润约为7.77亿元。但面对这样乐观的收益，中地未解决自身资金匮乏，在2006年引进了战略投资者中天宏业合作开发华普中心大厦一段项目，中天宏业将向华普大厦项目定向投资11.10亿元资金，作为回报，最终中地公司应该将华普中心大厦销售款中不低于17亿元作为投资优先回报支付给中天宏业，超过17亿元部分中地和中天宏业按80∶20的比例进行分配，按此计算，最终华普大厦绝大部分收益归于中天宏业，中地所剩无几。如若中天宏业为了回避投资风险提前收回投资，进而将华普中心大厦低价出售，中地受损无疑。

由上述分析可以发现，即使武昌鱼公司最后没有陷入与中天宏业的官司纠纷，武昌鱼高溢价从大股东手中收购中地股权，换回的却是巨大的投资风险。

（4）子公司官司缠身。

作为ST昌鱼的全资子公司，中的地产在“华普中心”的资产占了ST昌鱼总资产的90%，而中地深陷与中天宏业在“华普中心”的产权纠纷，导致这一价值40亿元的黄金楼盘迟迟无法出售，每年还需要背负巨额的维护费用和财务费用。诉讼的结果还未得出，中的地产又遭遇了中天宏业公司实际控制人涉嫌韩国骗贷及涉嫌境内伪造中地公司公章，骗取了华普中心大厦I段测绘数据并办理了测绘备案手续的案件。一系列的诉讼使得公司资产承担着巨大的风险，也造成了公司在几乎没有主业的状态下遭遇长期的亏损困境。

3.2 外部原因

房地产调控。2003年国家开始对房地产进行宏观调控，人民银行6月13日的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121号文，通知中规定，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款。“封顶才能卖房子、办按揭”，这对开发商的资金实力以及操盘能力都提出了新的要求。明确提出建立房地产信贷业务分析制度，对商业银行的违法违规行为不仅要限期改正，并要给予相应的行政处罚。各商业银行相继出台政策控制地产信贷规模，这使得该ST昌鱼的子公司中的地产的“华普中心”项目资金日益捉襟见肘而又借贷无门。面对高额的利润诱惑，中地地产不顾高风险，寻求外资进行定向融资以保证项目的顺利进行。

4 进一步思考

（1）斩断大股东“掏空”之手。

从华普集团的入主到武昌鱼的步步陷落，利用上市公司为大股东及其关联方借款提供担保；通过关联交易转移上市公司资产，大股东华普集团在其中的操纵不禁引发我们的深思。上市公司资产被转移或背上债务，中小股东在毫不知情的情况下权益受到严重侵犯。

防止和打击大股东“掏空”上市公司行为，需要标本兼治。一方面完善公司治理，提高上市公司经营管理和规范运作水平，逐步强化其内部监督制衡机制；另一方面综合运用经济、法律和行政手段，强化外部监督的整治作用。

（2）热钱与房地产调控的后遗症。

让中地公司麻烦缠身陷入绝境的原因是对资金的饥渴却借贷无门，在合作伊始就不得不受制于人，并在签署的合同中留有模糊地带，而由此引发的这场旷日持久的官司。

自从2005年7月央行启动人民币汇率形成机制改革。大量国外热钱想方设法进入中国，房地产则成为热钱普遍进入的领域。从中地地产的案例里我们看到了在国内房企借贷无门的情况下，外国的热钱发挥金融杠杆作用，撬动了规模更大的资金，享受高额回报，留下随时会爆发的后遗症。国外热钱坐收渔翁之利的同时也影响了国家对房地产的调控效果。

（3）实体经济空心化的隐忧。

曾经的水产股，如今却让中汇广场占了它90%资产，深陷官司后，除此资产外ST昌鱼处于没有主业的状态。近年来，上市公司为了追求高利润，纷纷投身于高收益前景的“副业”。上市公司主业不济副业来补的现象已经非常普遍，房地产，股票，矿产和淘金等方式都被公司青睐。从长远来讲，上市公司一窝蜂投入以钱生钱的行列，这背后的危险值得警惕。武昌鱼荒废了水产的主业投身地产更是将这股热潮走向了一个极端。实体经济空心化带给人们的或许是财富，但更多的是隐忧。

参考文献

篇3

1997年年初，温州建设房地产开发公司在温州市东部郊区的新城片，开发建造了一处豪华别墅区“银都花园”。其中有74幢别墅，30套跃层楼。每幢别墅售价约200万元，每套跃层楼售价约80万元。二者均比周边同类房价高出一倍多。

开发商在各媒体广告及售楼书中宣传称，“四星级家园，不再是梦想”“园区内拥有三个标准网球场，一个游泳池，拥有1368平方米物业管理用房。拥有4500平方米的银都维多利亚俱乐部，内有健身房、乒乓球、KTV等健身娱乐设施。区内拥有超市、医疗、保健、银行等生活设施。别墅实行全封闭星级物业管理，并有红外线报警、卫星电视及自发电设备。小区绿化率达38.60%”等等。

这样的公配水准和楼价在当时堪称“温州之最”。温州市104位企业界知名人士及富人冲着如此美好的环境、设施和承诺，纷纷花巨资购置了该区的别墅和跃层楼。

“缺斤短两”被诉求赔偿五千多万元

黄龙忠、郑品严等上百名业主从1999年始陆续入住。入住后他们相继发现，实际情况与开发商的承诺大相径庭。开发商在别墅区围墙及围墙内侧通道的地基上增建了别墅，大部分地盘则改建为绿地卖掉了，导致全封闭管理永久性不能恢复。区内的网球场、游泳池等设施也租给他人用作商业经营。特别是盼望已久的4500平方米的银都维多利亚俱乐部在2001年装修完工后，一夜之间竟“割”给他人，成为一家商业酒店，业主们也是永久性无权享用。小区的绿化率仅为34.7%，这一减，被整整割掉4.1亩土地，价值超千万元。另外，超市、医疗、保健、银行等生活设施不见踪影，入住者生活极为不便，买一包酱油、一盒烟都得驱车到区外购买。因全封闭全方位的管理成为一纸空文，区内经常发生偷盗事件，业主的生命和财产受到严重威胁。

对此，业主们认为自己被欺骗了。针对开发商的欺诈和严重的“缺斤短两”行为，业主们在无数次交涉无果的情况下，决定运用法律手段维护自己的合法权益。为了解决人力松散的问题，他们自发联合，授权委托由全体业主选举产生的银都花园业主委员会（主任、副主任本身也是业主），以该民间自治组织的名义，与开发商对簿公堂。

2001年12月，银都“业委会”先向温州市鹿城区法院。其间历经艰辛，受阻重重。无奈之下，他们不得不于2003年10月撤诉。次日，即直接向浙江省高级人民法院。他们聘请北京京哲律师事务所房地产专业律师张仁，针对开发商上述8大“缺斤短两”问题，向法院提出8项诉讼赔偿，共计赔偿5070.6万元。如此高的商品房纠纷诉讼标的，在全国较为罕见。

对这起浙江省首例以业主委员会的名义的商品房买卖合同纠纷案，浙江省高院经认真研究，受理了此案。

2004年3月9日，浙江省高院第三法庭开庭审理此案。由三十多人组成的原告方“陪审团”清一色是温州企业界董事长级人士。被告方没有出庭，委托其律师到庭应诉。

广告承诺能否成为购房合同条款

此案争议的主要焦点是，广告承诺能否成为购房合同条款。开发商的辩护律师认为，广告宣传资料要作为房屋合同条款，根据最高人民法院的有关司法解释规定，必须具备如下条件：房屋出卖人对开发的“房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确”。而开发商被指控未履行的8项广告宣传承诺项目，都是零碎地出现在1997年至1999年的一些相关资料中，这些承诺不能视为具体的、明确的。因此，这些承诺不能作为房屋买卖合同条款，开发商也不构成违约。

银都“业委会”方认为，最高院的有关司法解释规定：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，房屋出卖人对开发的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品买卖合同的订立以及房屋价格确有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，银都“业委会”称，一方面，开发商对银都别墅的广告宣传是大量的、多方位的，这是广告宣传形式上的“零碎”，而非广告内容上的“零碎”。另一方面，其每一次（种）广告宣传的内容又都是非常具体、明确而非“零碎”的。实际上这些广告对104名消费者订立合同购买银都别墅都产生重大影响。而且，有关俱乐部的广告不仅具体、明确、有吸引力，开发商还就此项目向每位购房者增收了6万元以上的配套设施费。这说明宣传广告对房屋价格“确有重大影响”。故开发商未按广告宣传承诺的事项去做，已违反了购房合同内容，是违约侵权。

“业委会”可否受权代表业主打官司

此案争议的另一大焦点是，业主委员会能否作为诉讼主体。法庭辩论中，被告律师认为，“业委会”是业主大会的执行机构，是代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治组织。而此案是一起商品房买卖合同纠纷案，原告和被告之间应当是商品房买卖的当事人。而开发商并未与银都“业委会”建立商品房买卖关系，故双方不存在任何纠纷。“业委会”可以维护业主的相关权益，但它不是房屋产权所有人，不能介入房屋买卖纠纷。因此，银都“业委会”作为该案的原告主体，显然不合适。

银都“业主委”方则认为，根据有关法律规定，业主委员会可以代表住宅小区内的产权人、使用人维护他们的合法权益。这些配套设施是业主的共有财产，但因住户人数众多，不可能每个人都来参与共有财产的管理，应该由“业委会”代为管理。如果发生诉讼，其诉讼标的是和共有财产有关的，那么“业委会”就可以代表业主、应诉或参与调解等等。原告方律师张仁认为，他们查询了相关资料发现，最近，上海、深圳等地“业委会”的法律诉讼主体都先后得到确立，但目前浙江尚无先例。“我们想通过这起民事纠纷使人们充分认识‘业委会’的地位和作用”。张仁说。

温州市新城银都花园业主委员会借鉴温州打火机协会“挑头”为百家企业打“洋官司”的经验，受权帮助购房者打官司，索赔金额高达五千多万元。这是浙江省首例以业主委员会名义的商品房维权纠纷，自然引起社会各界的高度关注。

便利诉讼节约官司成本好处多多

有关房地产的法律专家认为，这场官司在全国有一定的典型意义。首先，小区“业委会”代表广大购房消费者诉讼，既可有效维权，又可大大节约诉讼成本，这为全国的购房消费者提供了有益的启示和借鉴。相对而言，单个购房者是弱势群体。打起官司来，往住以他们的吃亏而告终。而“业委会”的地位、作用则可与开发商“对称”、抗衡。一个住宅小区的购房者可能是100人，也可能是数百人。一个购房者的合法权益若受到侵害，其背后就是一大片。由“业委会”出面诉讼，则可“以一当百”，减轻法院的压力，提高诉讼效率。同时，也有利于社会稳定。

此案受到社会各界的广泛关注。来自全国各地的一些住宅小区业主也前来法院旁听。杭州“西湖家园”几名“业主委”成员说：“我们是来取经的。”他们称，如今一些小区的公配设施不到位乃至被开发商出租转卖已是司空见惯，业主们单独出面讨公道力不从心。温州“银都花园”通过“业委会”提讼，这在浙江还是首例，对广大购房者依法维权是个有益的借鉴。

篇4

将楼盘与名校捆绑销售是开发商常用的招数之一。为了孩子的教育着想，家长往往会狠心接受比周边高出一截的房价。但在实际情况中，不少家长遭遇了伪学区房，距离名校虽近却进不了名校，或者买房之初广告里承诺的配建名校始终不见踪影。去年，本市一家知名开发商就因此被26名业主联合告上了法庭。

这家开发商铺天盖地的广告上都声称买房能上北京四中房山分校，再加上其本身的知名度，所以尽管房价比周边楼盘每平方米要高出数百元，很多人还是毅然加入了排队买房的大军。但后来，有消息曝出就读四中分校有六年期限限制，且能否入学取决于届时的教育政策。于是，业主将开发商告上了法院。

从 2月1日开始，除了不能出现与升学有关的内容，房地产广告中也不能再出现为入住者办理户口、就业等承诺。事实上，很多消费者购房看中的都是其未来升值潜力，规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件无疑会令房子加分。所以开发商都喜欢抓住这些配套或规划作为卖点，广告宣传上也多以此作为广告热点，以达到楼盘热销的效果。新规明确指出，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

项目示意图需用恰当比例

以项目到达某一具体参照物的所需时间标示项目位置，也是房地产广告中禁用的内容之一。通俗说，楼盘广告中经常出现的毗邻奥森、距国贸仅30分钟之类含糊不清的描述，将被禁止，以避免引起购房人的误解。

29 岁的小侯在买房过程中对此深有体会。广告的水分太大了，为了给自己和未婚妻选一个合适的婚房，他最近半年的节假日几乎都在看房。精挑细选后对位于燕郊某楼盘的一套房户型和价位刚好能接受，所以小侯就格外用心地试验了一下进京所需的时间，尤其是每天早上上班时间。广告说离国贸30分钟，这是在路上一辆车都没有的情况下吧。实际上，30分钟还没挤上公交车呢，冲出京通高速的堵车大军也不止30分钟。小侯认为，这类表述误导性太强了。

按理说，开发商标出楼盘地理位置，能让消费者更方便地了解是否满足自己购房的需求。但开发商往往用简单示意图来标示，比例严重失当。在一些示意图上，东三环到东四环的间隔与东四环到燕郊的间隔甚至长度一样。对此，新规中明确，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。