房地产行业内部审计范文
时间：2023-06-19 09:23:11
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篇1
控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而是取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此，编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排，使企业保持较高的盈利水平，同时保持一定的流动性，并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面反映出来。如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。对制定的预算必须定期审计。
二、采用资金集中管理模式
房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，形成集团公司模式。集团公司不是几个公司的简单组合，为了能利用集团公司的协同效用，提高项目公司日常资金运作效率，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团公司资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为，也能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金多头开户造成的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策，能最大限度地拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理，由于集中管理具有较大的规模和实力，在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位，如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。对资金使用效率进行内部审计。
三、房地产行业的内审要点
企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定是控制风险的关键。在企业现金流量的各项指标中，最为基本的就是经营性现金流指标。如果企业没有经营性现金流，就没有长期稳定的现金流供应；经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款及费用管理非常必要。这方面的具体内审要点如下：
（1）对货币资金的查证
a.首先要对库存现金进行实地盘点，对大额的现金收支进行大范围的凭证测试。b.对银行帐户的开设情况进行核实，必须派专人去基本户开房银行取证，有否发现帐外开户的事项及有无对外担保情况。c.对所有银行的对帐单与对应的银行日记帐进行比对，是否发现重大资金进出不入帐情况。d.核实现金支付、银行支付及与费用支出的凭证，查看其后附的原始发票、签呈、附件等，并且与合同及付款审批单进行核对。
（2）实物资产查证
a.取得被审计单位的固定资产、低值易耗品等实物资产的各项管理制度，并对这部分内控制度设计的合理性、完整性、有效性进行全面了解。b.查证固定资产以及低值易耗品的所有权或控制权：对各类实物资产，获取、收集不同证据以确定其是否归属本公司所有；对外购的机器设备等固定资产，审核采购发票、采购合同等。c.实地监盘全部重要的固定资产，以确定其是否存在，并关注是否存在已报废仍未核销的固定资产。
（3）已售房源的价格查证
a.应获取本公司各阶段房源价格目录，全面查证售价是否符合既定的价格政策。b.着重了解销售给关联方、内部职工、关系密切的重要客户的情况，查证其房源、价格、数量、金额和比例等。c.取得本公司有关折扣的具体规定和其他文件资料，并抽查较大的折扣发生额的授权批准情况，与实际执行情况进行核对，检查其是否经授权批准，是否合法、真实。d.根据《商品房销售管理办法》，在未取得预售证的情况下，有否收取定金性质款项，是否造成涉税风险。
（4）费用支出查证
a.对公司所发生的开间费用、管理费用、销售费用等科目中的大额支出进行大范围的凭证测试。b.管理费用的明细项目的设置是否符合规定的核算内容与范围，特别是开间费用和管理费用之间的分类是否有错误。c.查证公司经费（包括办公费、会议费、广告费、差旅费和业务招待费）是否系经营管理中发生，并查阅相关费用报销内部管理办法，核实是否有合法原始凭证支持。d.涉及大额费用支出的部分经济合同进行必要的查阅，并就合同情况询问相差经办有员。
根据《企业会计准则》规定及房地产企业的核算要求，明确区别开间费用与期间费用，这有利于公司利润情况的准确列报。房地产开发企业开间费用指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，这些费用与具体某个房地产项目的“开发”相关，与开发产品的销售、公司的日常营运费用没有相关性。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。而期间费用则与某个房地产项目没有关系，系为维持公司正常营运所发生的费用。如将销售费，楼盘广告均非开间费用，应作为期间费用处理。
（5）财务预算的审计
a.了解公司预算制度及执行概况。b.查证大额付款是否实行费用预算控制，并核实款项支付权限的履行情况。c.复核各项费用支出实际数额与预算数额的差异情况。d.抽取月度预算并与当月实际发生数进行比对，查阅年度决算报告，比对相关数据。
（6）招投标实施情况
a.工程招标清单编制是否有误，投标方报价是否存在不平衡现象。b.招标条款设置是否合理，能否体现招标效果，达到降低成本的目的。c.招投标实施程序是否规范。d.项目招投标内控管理制度执行情况。根据招投标管理制度，公开招标项目应进行询标。
（7）工程合同的签订及执行审计
a.合同内容是否严谨。b.施工合同是否改变招标文件的实质性条款，是否会导致投资失去有效控制。c.工程进度款付款控制管理是否到位。
（8）联系单签证方面的审计
a.工程联系单是否与合同内容有重复。b.工程联系单的签复是否严谨。c.工程联系单签复是否结合实际情况综合考虑。d.工程联系单签复单价是否符合市场实际。e.工程联系单签复提供的资料完整性。f.联系单涉及到专业技术问题，签发时必须有设计单位的答复意见。
（9）甲定乙供材料管理方面审计
a.定价方式是否合理。b.必须对部分材料的签证价格的询价与同类项目材料结算价格比对。
（10）内控制度执行情况审计
a.项目内控管理制度执行到不到位。b.项目是否有效控制投资，投资有否超概算较大。c.项目工期延误情况是否严重，赔偿管理是否规范。
篇2
近几年来，伴随着我国社会经济水平的提高，房地产这一行业的兴起引起了社会各阶层的关注，由于中国人口不断向沿海地区迁移，使得沿海地区的房价不断攀升，从而带动了全国房价的上涨。这一问题引起了政府的重视，于是政府采取了一系列的宏观调控政策，对房价进行抑制，房地产行业本来内部就存在畸形发展，再加上国家一定的干预以及面临经济结构变化带来的制约，房地产行业面临的挑战更加严峻。因此，房地产行业应该有计划的调整内部管理，这样才能应对突如其来的经济变化情况。一直以来，我国房地产企业始终立足于内部控制管理制度，内部会计工作问题对房地产行业的各项经营活动的开展起到不可忽视的作用，下面就来对我国房地产企业的发展状况进行分析。
一、房地产企业的发展现状
我国房地产企业的发展现状主要有以下两点：
1.房地产的整体规模增大，但区域发展不平衡。就目前我国发展的状况来看，国民对于购房的需求只会增加不会减少，这使得我国房地产行业的投资规模不断扩大，据统计2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。虽然规模实际增加了不少，但是在区域方面的发展极不平衡。这表现在两个方面：第一，东部地区和沿海地区的经济发展水平较高，所以房地产企业发展比起中西部地区来说，相对完善。尽管近几年来，中西部的经济也得到了快速的发展，但是相对于东部沿海地区，还是存在一定的差距;第二，城市和农村的住房条件存在差异。经济的发展使得城市的水平要高于农村的水平，城市优越的生活条件吸引了大批农村人口向城市涌入，这改变了我国的土地结构，导致城市的住房用地不够，使得房价飞涨，而在农村，却存在大量的农用地得不到很好的利用。
2.房地产价格提升的过快。在我国，商品房价格一直呈现稳定发展的趋势，但从2009年开始，全国商品房价格开始飞涨，东部沿海地区出现这种现象尤为显著，这给中低收入的家庭带来了不小的困难，因此国家采取一系列的政策来改变这种状况，但是还是有不少投机者利用此种机会来炒房，使得房地产行业面临更大的问题。
二、房地产企业内部会计存在的问题
1.监督体系不够完善
监督管理制度一直是一个企业发展的基础保障，尤其是对于会计这一重要的环节，监督制度的完善显得尤为突出。对于房地产内部来说，监督管理执行力度显然不够，比如对内部工作人员的监督不够，尤其是对高层领导来说，他们是最能体现的主体。还有就是内部审计部门缺乏相对的独立性，使得其功能无法得到很好的发挥。
2.企业内部人员自身素质不高
如今，房地产内部的工作人员的综合素质存在一定的差距，一个企业如果工作人员的综合素质的不高，也会影响一个企业的良好发展，而对于房地产内部会计工作这重要的部门来说，相应的人员也必须提升自己的综合素质，才能满足这个企业的需要，才能适应这个社会的发展。
3.企业内部信息沟通不畅
信息的透明确保了数据的有效性和真实性，信息的畅通有利于各部门交流的畅通无阻，从而降低沟通成本，但在房地产这一行业中，管理层与员工缺乏交流，而对业务部来说，也经常表现为各自为政的状况，导致整个企业信息沟通渠道受阻，对于内部会计部门来说，及时获得信息资料，将有助于该部门对某事项进行合理的资金预算，从而为企业预算盈利。所以加强内部信息的畅通很有必要。
三、解决房地产企业内部会计控制问题的对策
1.完善内部监督体系
内部控制建设是一项需要全体参与的活动，从企业内部高层领导到基层工作人员，只有相互配合，才能有效的进行监督工作，所以首先要做的就是建立一套完善的内部监督机制，并且制定相应的监督计划，如对内部资金的每一笔用途都要及时的备案记录;再者，充分发挥内部审计部门的职能，这就需要内部审计机构对本企业的内部控制制度做出有效的评价以及监督，从而完善内部审计监督职能。
2.加强员工综合素质，增强企业内部工作人员的责任感
员工的综合素质主要表现在专业知识和思想道德素质两方面。从专业知识来看，企业可以组织一定的活动来加强对会计人员道德的测验和提升。而从专业知识方面来看，则可以定期组织人员学习最新相关会计的改革和相关的法律法规进行专门的培训。员工的综合素质提高了，责任感也会随之加强。
3.加强各部门信息的沟通
房地产企业应根据内部经营情况，实现资源共享的目的，达到每个部门能够及时获得信息的地步，从而是每个部门高速的运作，例如，在具体的运作中，只有通过业务部把信息和计划及时有效的传达给会计部门，会计部门才能根据具体的情况制定详细的资金预算，如果所有信息都能像这样及时有效的传达的话，那么房地产企业内部的运作将会更加快速有效的发展。
四、总结
篇3
在我国的税收制度中，营业税和增值税是两个十分重要的部分，税收体制的不完善、不合理造成我国增值税在流通等环节无法形成完整的、合理的、科学的链条。为了适应新经济发展形势和市场经济的要求，我国开始实施“营改增”税制改革。随着我国营改增在各行业中的稳步推进，房地产行业实施营改增也已全面铺开。从具体的实施情况来看，房地产行业不论是在税率方面，还是在进项税额的抵扣方面都发生了重大变化。可见“营改增”的实施对于房地产行业而言正面临着重大的挑战，房地产企业的财务管理工作也将会由此而受到巨大影响。内部控制作为房地产企业财务管理中的重要环节必须与时俱进、审时度势，认真研究房地产企业在实施“营改增”后的变化，加强内部控制工作，以此来保证房地产企业各项工作的顺利、健康、有序开展，为促进房地产企业进一步发展奠定基础。
一、房地产企业内部控制现状及问题分析
我国在借鉴西方经济发达国家关于内部控制框架的基础上，结合我国的基本国情设置了适合中国经济发展的《内部控制规范――基本规范（试行）》，这也是我国最权威、最具影响力的内部控制标准，更是我国上市公司进行内部控制活动的基本依据。随着经济的发展，我国又出台并颁布了《企业内部控制应用指引》《企业内部控制评价指引》《企业内部控制审计指引》等三大配套指引措施。房地产行业作为一个高风险、高收益的行业，国家十分重视其内部控制及发展状况，并先后多次采取宏观调控政策。可见，房地产业在多重危机面前面临着高利率、难贷款、资金流断裂等风险，这就要求房地产企业内部必须通过完善的、良好的内部控制、风险管理措施以保证企业的正常运营。
（一）房地产企业内部控制环境令人担忧
良好的内部控制环节是企业的相关人员防范风险、处理风险的基础环节，它不仅对企业战略发展目标的制定、业务活动的组织、风险的识别评估及处理等有着重要影响，更是对房地产企业的控制活动、各职能部门之间的信息沟通、监控活动的设计与执行等产生着重要影响，亦是保证房地产企业内部控制顺利实施的基本要素。但是，就目前我国大部分房地产企业的内部控制环境的营造来看，问题还十分明显，例如：有的企业过分信赖职工自身的高素质，对员工缺乏道德风险的培训与教育，对企业内部目前的管理现状盲目自信，最终导致房地产企业内部组织结构不完善、一些必要的部门缺乏设置、缺乏内部控制活动；再例如：有的房地产企业在人力资源管理上存在问题，员工晋升空间少、激励机制匮乏，这不利于员工的自我提升、不利于员工工作效率的提升；还有的房地产企业文化建设不到位，上至单位的领导层、下至普通员工都缺乏企业文化意识，单纯依靠制度进行企业治理。
（二）房地产企业内部风险评估机制不健全
随着近年来我国对房地产采取的多重宏观调控政策的实施，我国房地产行业所面临的行业环境、市场环境、政策环境等呈现出多样化的发展和变化趋势，很多企业在应对风险与把握机遇之间难以平衡，使得管理者面临新的问题。再加上我国房地产行业属于资金密集型行业，每一项目都涉及巨额资金，而这些巨额资金基本都来源于各种金融资本市场，这也就对我国房地产行业的资金内部控制、资本结构风险内部控制等提出了较高的要求。另外，房地产的建造过程专业技术性很强，房地产建造的价值计量极端复杂并需要具备专业的造价人员操作，这也对房地产企业的内部控制能力提出了较高的要求。风险评估量化指标难以制定，定性方式的模型难以准确选取及应用也是房地产企业面临的主要问题。而且，面对企业面临的风险，很多房地产企业的领导层并未加强风险防范意识，对各部门经理的考核机制尚不健全，这些都为经营风险的产生提供了机会。
（三）房地产企业内部控制活动有待完善
内部控制活动是保证房地产企业内部控制实施的重要手段，更是控制风险的最佳操作手段。但是，就目前房地产企业内部控制活动的现状来看，还存在明显漏洞。例如：房地产企业的员工严重缺乏不相容职务分离意识，对企业内部业务活动的规范性还缺乏管理机制；对企业内部的固定资产处理不及时，这不便于企业内部资产信息的及时更新；企业在制定全面预算制度时并未将企业所面临的实际问题考虑在内，并缺乏预算变动的空间，特别是在预算的执行中更是缺乏有效的激励与考核机制；业务流程虽然较为完善，但是在实际工作中缺乏严格执行，为风险的发生提供了温床。
（四）房地产企业内部监督缺失
目前我国房地产企业内部审计监督部门不健全，有的房地产企业虽然建立了内部审计监督部门，但是在执行过程中却流于形式例如：有的房地产企业的整体监督活动基本是由各部门的负责人通过零散的方式展开的，监督与控制活动缺乏整体性、系统性、科学性、规范性；有的房地产企业缺乏对管理层的监督导致管理层营私舞弊现象严重；有的房地产企业以结果导向作为监督的主要方式，导致企业的监督活动明显滞后。
二、“营改增”后房地产企业内部控制的加强与优化措施
2016年5月1日起，我国“营改增”扩大了试点范围，并将房地产行业涵盖其中，这一举措全面推动了我国房地产行业正式迈入增值税时代。“营改增”后我国房地产行业应从以下几个方面采取措施加强内部控制。
（一）加强对员工的培训，完善房地产行业的内部控制环境
一直以来，我国房地产行业执行的是营业税，因此，房地产企业内部财务内人员、领导者、普通员工等对增值税相关的法律法规、会计处理等工作还认识不足。因此，这就要求各房地产企业必须根据自身的实际情况，加强对本企业内部员工的培训，要求相关人员尽快掌握增值税的计算、账务处理、纳税申报和相关的税务筹划等知识和理论，为内部控制的实施营造良好的内部控制环境。例如：可以组织企业内部人员进行集中学习、自学，组织相关人员对所学知识进行考核，使相关人员尽快熟练掌握相关的知识，并能够与企业内部的实际情况进行正确地、合理地、综合地运用，从而为避免企业内部可能出现的财务核算风险、行政事务风险、经济业务风险、承担法律后果风险等奠定基础。
（二）树立风险防范意识，加强对纳税风险的控制
增值税业务是一项较为复杂的业务，对于增值税专用发票的领取、保管、使用等环节都必须严格按照相关法规的规定执行，特别是针对进项税额抵扣环节，一定要满足抵扣的要求，一定要杜绝偷税漏税行为的发生，为房地产企业避免承担法律风险提供保障。例如：加强对增值税专用发票的领用、保管、使用等环节的控制，严格按照增值税专用发票的使用规定执行。再例如：房地产企业还必须加强对员工风险防范意识的提升，要求相关员工必须严格遵守法律制度，坚决杜绝出现虚开、伪造、非法出售、非法购买增值税专用发票等事件的发生。
（三）加强业务流程控制，完善房地产企业内部控制机制
在实施“营改增”后，房地产企业的相关业务流程发生了转变，为了确保房地产企业各项业务的顺利实施，各房地产企业就必须根据增值税管理的相关要求不断加强对业务流程的完善和控制，以实现内部控制机制的完善。例如：为保证事先控制环节的顺利实施就必须尽快完善企业内部的会计制度；为保证事中控制完善性，就必须尽快改进、完善房地产企业内部的信息化处理系统和流程，通过程序化设计保证会计处理的严格、规范、科学；为保证事后控制的完善性，房地产企业应按照相关规定加强事后监督与审核，以此来保证每一笔业务、每项工作都有专人负责，避免各种差错的出现。
（四）加强制衡与监督机制的构建，完善房地产企业的内部监督环节
在实施“营改增”后，房地产行业的很多上下游行业都有所涉及，形成了完整的增值税抵扣链条，为确保企业确实降低税负，在制衡及监督机制构建上，企业各业务部门既要协同合力，又要不相容岗位相分离，业务发生后取得增值税专用发票，财务部确实负担起审核职责，同时，加强内部审计机构的建设，并保证内部监督机构的独立性、权威性；房地产企业还应该不断拓宽内部监督举报的渠道，为广大群众提供举报的途径。
总之，“营改增”为我国房地产企业的发展带来了新的机遇和挑战。我国房地产企业必须紧跟时展步伐、与时俱进，以此为契机，加强内部控制制度的建设与完善，加强企业文化建设，提升企业风险管理能力，为保证房地产企业的健康、稳定、可持续发展保驾护航。
参考文献：
[1] 张伟巍.营改增后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015（17）：26- 27.
篇4
二、房地产企业内部审计管理现状分析
（一）房地产企业对内部审计的重视程度有所缺乏
内部审计能否在一个企业中良好的开展下去，很大程度上取决于内部审计工作能否保持自身的独立性以及权威性。而内部审计的独立性和权威性则取决于企业的管理层对内部审计工作的支持和重视。从这个逻辑来看，房地产企业对内部审计工作的支持和重视程度越高，内部审计工作的权威性和独立性就有所保障，进而促使内部审计工作得以在企业内部良好的开展。但是，就目前房地产企业的现状而言，很多房地产企业对内部审计工作都没有给予足够的重视，认为内部审计工作仅仅是财务部门的工作，在开展内审工作时就直接从财务部门选派人员，或者日常的监督审计都是由财务人员兼职，这样的工作状况难以满足内部审计的职责分离等要求，内部审计形同虚设。不单单如此，在房地产企业，除财务部门之外，其他部门对内部审计工作的认识也有一定偏差，有些房地产企业的部门甚至对内部审计的工作存在抵触和排斥的心理，从而造成内部审计工作无法正常开展下去。
（二）房地产企业赋予内部审计的职能较为狭窄
我国对内部审计人员的职能定位是服务和监督，既要对企业管理层级的经济行为进行监督，又要对其经济行为负责，担负两重角色。这两重角色一旦分配不好或者内部审计人员利用不当，就会造成内部审计人员的日常工作难以开展，处于两难境地。目前，我国房地产企业的内部审计大部分偏向的是事中审计和事后审计，没有进行事前的防御，审计的价值并不是很高，而且，日常的内部审计工作都是将审计目标集中在资产安全、差错防弊以及对财务资料完整性和真实性的分析检查，这些工作的进行虽然可以在一定程度上解?Q问题，但是在房地产企业风险管理提高以及经营效率的改善等方面没有太大的帮助。房地产行业所涉及的资金量都是非常大的，财务杠杆较高，因此，房地产企业对风险管理的相关工作应当尤为注重，而风险管理工作的进行离不开内部审计，扩大内部审计职能，赋予内部审计人员更多的权力是目前房地产企业内部审计管理亟待解决的问题。
（三）房地产企业内部审计部门在人员构成方面有所欠缺
房地产企业的内部审计人员很大一部分都是由财务部门的人员借调过来的，对于内部管理需要的其他与房地产企业相关的知识，特别是建造预算等知识有所缺乏。有些房地产企业内部审计部门是临时设置的，对于日常的审计工作没有予以足够的认识，更不用说培养专业的内审人员。内部审计部门缺乏专业的内审人员，而一旦出现较多的审计项目就需要从其他部门借调相关人员来对审计工作进行辅助，在这样的人员构成下，房地产企业对内部审计中的管理审计以及绩效审计的要求难以满足。再加之缺乏专业的内审人员，在对房地产企业内部审计管理进行综合分析时难以及时发觉实质性、深层次的问题，在这种情况下，不仅内部审计的作用无法真正得以体现，房地产企业的竞争力也难以得到提高。
三、完善房地产企业内部审计管理的相关措施
（一）房地产企业应当及时的转变对内部审计的观念
作为内部控制制度重要的组成部分之一的内部审计，房地产企业同样应当予以足够的重视，原因在于房地产企业涉及的金额都是巨大的，内部审计可以通过风险管理等形式来对房地产企业的经营风险和财务风险进行控制和预防，不仅可以提高房地产企业的管理水平以及日常的运行效率，还可以促使房地产企业市场竞争力的提高。
通过前面的叙述已经知道，企业的管理层对内部审计的重视程度很大程度上决定了内部审计工作能否顺利地开展下去。基于此，房地产企业的管理层应当及时改变传统的观念，学习内部审计的相关知识，了解内部审计对企业的重要程度，然后提高内部审计在房地产企业中的地位，将内部审计的重要作用予以明确。不论是政策方面还是资金方面，管理层都应当予以支持，确保内部审计工作可以有效开展下去。在实际的工作中，内审部门的负责人应当由房地产企业最高管理层管理和任免，在内部控制、财务报告以及日常的经营决策等工作中，内部审计都应当参与进去。与此同时，内审部门应当保持与最高管理层的及时沟通和交流，一旦发现问题，要及时的采取相关的整改措施，并保证这些整改措施都能得到有效的落实，确保房地产企业的内部审计部门的权威性和独立性。
（二）房地产企业应当将内部审计部门的工作范围进行扩大
目前，房地产企业的内部审计工作仅仅局限于财务和经营这个两个领域，对管理领域涉及的较少，而在房地产企业开展审计工作时又仅仅是事中审计和事后审计，对于事前的审计工作，房地产企业的内审管理没有予以足够的重视。基于此，对内部审计部门工作范围的扩大就可以从以下几个方面着手：首先，内部审计的工作范围必须要涉及到管理领域，相关的授权审批等工作内部审计部门都要参与，特别是对于风险管理，内部审计应当尤为注重。房地产行业本身的财务杠杆较高，对于风险的防范就应当尤为注重，将风险管理纳入到内部审计的工作中势在必行。其次，内部审计工作应当注重事前审计，进行全过程审计，要知道良好的事前审计工作不仅可以大大减少事中审计和事后审计的工作内容，还可以减少工作差错的产生概率。最后，内部审计要对企业的财务风险和经营风险进行控制和预测，注重企业的管理效率以及内部控制，不仅可以确保企业整体的管理水平得到提高，还可以为企业长远的发展目标的实现奠定基础。
（三）房地产企业应当积极建设内部审计人员队伍
内审人员的职业素养以及内部审计部门的人员构成对内部审计质量的影响是非常大的，因此，内审人员应当不断地加强自身的知识面以适应新时期审计的严要求和高标准，积极进行知识的更新，对国家出台的相关法律法规以及经济的改革方案等要牢记于心，不应局限于内部审计的知识，对于新时期最新的经济管理知识也要加以涉猎。对于房地产企业而言，定期对内部审计人员进行房地产运营、设计、营销、成本、工程、税收等知识培训，促使每个内审人员有能力对各个部门进行审计，方便内审工作的安排。
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随着我国市场经济不断纵深发展，房地产企业为了更好地适应不断扩张发展，就必须加强对于企业人员、资金、财务等环节的规范和管理。有效地内部控制制度的实施能够帮助房地产企业规范对于生产经营各环节的控制和管理，有利于提高房地产企业的管理控制水平，促进房地产企业在激烈的竞争中可持续的生存与发展。
一、房地产企业内部控制的重要性
纵所周知，房地产行业是个高风险行业。虽然很多房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制意识淡薄，缺少应对风险的相应措施，内部控制的有效性和执行情况不容乐观。究其原因，在很大程度上归结为房地产企业内部控制的失效。因此，完善房地产企业内部控制制度，增强适应环境的应变能力及抵抗风险能力，帮助企业安全渡过危机，显得尤为迫切。
然而，很多企业认为，内部控制就是各项工作制度和业务规章的汇总，有了规章制度，企业就有了内部控制。甚至，部分企业认为制定大量规章制度，增加了办事环节、程序和人员，束缚了手脚，影响办事效率，增加了企业的经营成本。这些都是没有真正理解内部控制的内在含义，没有把内部控制当作是企业加强经营管理，实现经营目标不可缺少的重要环节。
二、房地产企业内部控制存在的问题
（一）房地产企业内部控制环境薄弱
1.房地产企业管理层内部控制意识薄弱。我国的大部分房地产企业的性质为民营，他们的管理者往往是从基层施工人员发展而来，们自身的文化素养和管理水平比较有限。对于内部控制的实施，更是缺乏系统和宏观的概念和认识。内部控制制度的试试效果往往会跨越几个经营周期，其效果回报往往具有耗时长、成本高、回报不明显等特点。很多房地产企业的经营者往往认为内部控制制度的实施与企业的生产经营和利润不十分相关，因此怠于实施内部控制制度。另一部分管理者，认为内部控制制度就是一纸条文，只需建立制度即可却疏于内部控制的真正实施。还有一部分管理者视内部控制制度为限制其管理行为的方式，是投资者不信任其的表现，因此对于内部控制的实施态度较为抵触。这些来自房地产企业管理层的内部控制意识缺失，就使得内部控制不能得以有效实施。
2.房地产企业缺乏专业的内部控制人才。房地产企业的大部分员工都是从事业务的人才。然而内部控制能否有效实施关系到房地产企业能否健康稳定的发展，内部控制专业人才的缺乏将不利于企业内部控制制度在生产经营各环节的实施。房地产企业的大部分员工由于缺乏基本的内部控制素养，导致绝大部分房地产企业员工只重收益，轻内控的现象，这将严重影响企业的正常生存发展。
3.权责分配不合理。我国大部分的房地产民营企业多半采用家族式管理模式。这种管理模式的最重要的特点在于权利的集中。许多房地产企业在一些岗位上采取一人多岗的方式来节约成本。然而这种权责不清的管理模式一方面使得员工混淆自己的分内职责，不利于员工工作的有效率进行。另一方面，有些重要岗位若权责不清将会对企业整体的发展走势产生至关重要的影响。还有一些房产企业管理结构不十分健全，其董事会、监事会的设置往往是“摆设”，而没有达到三权制衡的效果，这将角色的重叠就使得房地产企业内部控制制度的实施和有效性水平不容乐观。
（二）内部控制制度执行能力低
1.房地产企业业务流程设计不清晰。房地产企业常常伴随着高风险与高利润，因此，管理者对于各环节的生产业务环节的设计存在设计不清晰，控制水平低下等情况。对于项目的建设和运作往往取决于管理者的个人职业判断，鲜有固定规范的模式可以依据和追寻。这种混乱的生产运作形式不利于内部控制制度的有效实施.
2.资金管控缺乏有效制约。房地产企业因其资金运营的特殊性，使得大多数的企业缺乏专门进行资金集中管理的部门。因房地产企业往往具有跨区域性，因此为了便于项目投资的正常进行，房地产企业常常提前预付项目开发人一定的资金以确保项目的正常实施。然而由于房地产企业与项目所在地往往不一致，使得房地产企业对于投资项目资金不能有效进行控制和约束，容易导影响资金利用有效性。
（三）缺乏畅通的信息沟通渠道
1.管理层缺乏有效的与员工交流渠道。无论是管理层向员工传达公司整体战略思路和布置各阶段工作任务，还是员工向管理层反馈工作结果都离不开通畅的交流渠道。房地产企业存在的内部管理机构与渠道不健全的问题，有时会导致管理层无法及时有效地向员工布置和调整员工工作内容，另一方面也会影响员工向管理层反馈工作成果以及在工作中发现的问题。这种双向交流渠道的不畅将会影响了企业的管理信息的传达和反馈，将大大影响企业的经营的效率。
2.业务信息系统集成程度较低。高速有效的业务实施离不开健全集成的信息系统平台。房地产企业各环节设计存在不清晰、冗余的现象，其采购、生产、销售、投资、融资、财务管理、人力资源管理等环节均没有形成层层流转，环环相扣的信息体统管理，因此使得各个环节难于彼此协调，无法保证信息在各环节之间及时、准确的传递，不利于房地产企业对潜在的风险进行有效的控制。
（四）缺乏有效规范的内部控制监督
1.内部控制监督流于形式，缺乏实际意义。内部控制监督的实质在于对企业生产各环节经营效率与效果进行有效的检查和监督。然而我国房地产企业将内部控制监督的内容仅仅理解为对财务报告真实性进行监督。房地产企业的内部控制监督机构几乎将所有的精力与时间用来检查财务报告的数据是否真实可靠，而忽视对企业资产安全、各环节实施情况进行实际有效的监督。
2.内部审计部门独立性缺失。部分房地产企业虽设置了内部审计部门，但却将管理层的权利凌驾于内部审计部门之上，严重影响了内部审计人员的内部控制效率与效果。许多企业的管理层甚至要求内部审计部门要直接对管理者负责，这样一来不利于内部审计部门对于管理层的决策和行为进行有效的监督。另一方面，有些房地产企业使财务部门或其他部门的主管或员工兼任内部审计的工作，以降低内部控制成本。这样会影响内部审计人员的独立性，从而严重影响内部控制的效果。还有些企业将内部审计部门“束之高阁”，不赋予实际的内部控制监督权力，使得内部审计部门成为名存实亡的兼职机构，不能有效地实施内部控制。
三完善房地产企业内部控制的对策
（一）构建健康的内部控制实施环境
1.提升内部控制及风险意识。房地产企业应积极展开针对于内部控制和风险防控的相关知识普及，调高管理层与员工对于风险防控和内部控制实施必要性的认识，并将内部控制以及风险防控效果纳入到员工和管理层薪酬计划范畴，使得与员工及管理层切实将内部控制和防控作为影响其自身发展的一个重要“因素”来看待，从而较为深刻地转变以往员工及管理层内部控制及风险意识缺乏的问题，防止企业的盲目扩张，有利于企业的长远发展。
2.加快员工内部控制专业素养的提升。房地产企业应就企业生产运营环节的内部控制管理设专门人员及专门机构进行管理和控制。并制定计划，聘请内部控制实施方面的专家为本企业的内部控制负责人员定期进行内部控制理论和实践环节的培训，这样一来将有利于房地产企业专业性内部控制管理人才的内部控制和风险防控等专业素养的提高。
3.建立健全房地产企业的内部治理结构。完善的内部控制治理结构是内部控制有效实施的基础，房地产企业一方面应该加强董事会的主体地位，赋予董事权利，重视董事会在对房地产企业进行决策过程中的力度。另一方面要建立专门的内部控制监督机构，使得内部控制监督部门能够独立于生产经营管理的各环节，展开内部控制实施有效性评价。建立健全企业的内部控制治理结构有利于加强内部控制制度的实施效果。
（二）提升房地产企业全面风险管理水平
1.实现对资金的综合管理。通过建立及时资金的预算计划、资金的集中核算中心实现对资金尤其是货币资金的计划预算、筹集、运用于集中管理等环节，结合房地产企业自身的经营特点，建立房地产企业资金的综合结算中心，便于对于资金的管理和控制。
2.积极探索新型的融资方式，拓宽融资渠道。为了改变目前我国房地产企业主要向银行进行资金借贷的融资结构，房地产企业应结合自身的经营特点，可以考虑采用上市融资、信托融资、夹层融资和短期融资券等新型的融资方式加强房地产企业资金流转能力，丰富融资方式，拓宽房地产企业的融资渠道。
（三）建立有效的房地产企业业务运营流程
1.严格监督招投标环节的规范性。房地产企业应该建立供应商的档案信息平台，对供应商的综合排名、分类、偿债能力等方面要进行严格把控，使得招投标环节透明化，杜绝招投标环节存在不公平、不公允的现象。
2.加强对房地产企业的合同内部控制管理。房地产企业合同管理是房地产企业整个运营过程中的重要环节。从合同签订伊始至合同到期退出企业的过程中，如何利用企业的内部控制制度对合同的实施效果进行全方位、完整、完善的实施，是整个环节的重中之重。房地产企业可以通过对合同按照不同的类别进行划分整理，建立台账，便于各项合同实施情况的监督与追踪。
3.建立有对应关系的客户信息内部控制管理平台。房地产企业应首先建立客户信息卡片，完善对于客户基本信息进行管理和控制监督。其次，要对房地产企业销售过程进行严格全面的监督。在制定价格时，应综合考虑项目所在地的物价水平以及房屋所在区域、户型、楼层、装修、物业等问题，不得随意定价。同时，建立24小时销售监管平台，对于房地产企业销售情况进行有效的监督。
（四）建立房地产企业内部控制动态监控机制
1.强化对房地产企业投资阶段风险评估。房地产企业在投资项目选择时，应积极做好对于项目投资收益、风险等方面的预估，判断投资项目的可行性，加强对房地产企业投资项目的风险评估，为管理者做出投资决策提供基础和保证。
2.加强对房地产企业工程施工全过程进行有效监督。施工阶段是房地产开发企业的核心环节，因此应将内部控制制度应用于该环节中，实现对房地产企业工程施工的全过程有效监督。首先，在审批阶段，所有房地产的企业管理者、重要岗位的领导应严格按照公司的规章进行工程实施。所有员工必须按照公司所给的权限进行动态有效的内部控制监督。
（五）提升房地产企业内部审计实施效果
1.强化房地产企业内审人员的独立性。房地产企业应建立独立的内部审计机构，派专门的内部控制人员对整个企业的内部控制有效性进行评价。在内部审计部门行使其内部控制监督职能的过程中，房地产企业应充分保护内部审计机构与人员在职务上的独立性。首先，内部审计部门必须独立于其他任何生产经营环节，其行为直接对董事会负责；其次，企业的管理层不能将权力凌驾于内部审计部门或内部审计人员之上，要切实做到对内部审计部门及人员在形式上和实质上的独立性的保护。
2.提升房地产企业内部审计人员的职业水平。内部审计人员是内部控制自我评价的实施者和监督者，其专业素养水平将直接影响着房地产企业的内部控制管理水平的高低。因此，房地产企业应定期聘请专业的内部控制专家和风险评估与防控专家来到企业集中对企业的内部审计人员进行培训，同时也应加强对于内部审计人员职业道德的提升。
（六）提高信息化水平
随着计算机技术与网络技术的广泛普及与推广，信息化已经成为了当前房地产企业内部控制的一个必然趋势。通过现代化的信息技术，能够帮助企业将各个部门集中到一起，实现统一管理，这样一来，各个部门之间便可以有效实现资源共享，同时也可以进行实时的交流和沟通，不仅能够提高管理效率，而且还能够进一步提高管理水平。
参考文献
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[2]施红卫.浅谈房地产企业内部控制存在的问题及其解决策略.
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一、引言
《内部控制基本规范》所称的内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，对房地产开发企业来说尤为如此。随着国内外形势的不断变化，我国房地产企业生存发展的环境面临着巨大的挑战：融资环境恶化、银行银根紧缩、政策监管力度不断加大、市场竞争越发激烈、开发成本不断上升等等。面对这种新形势，房地产企业只有加强与改进内部控制，不断提高经营管理水平，及时地调整企业发展战略，将外部危机努力转化为发展机遇。总体上讲，我国房地产企业都能加强内部控制制度的建立健全工作，但是随着内外形势的变化，许多房地产企业在内部控制方面都暴露出一些问题，发现这些问题并加以解决已成为当前诸多房地产企业的重要课题。为此，本文首先概括了房地产企业内部控制的特点，接着对房地产企业内部控制存在的主要问题进行了分析，然后针对这些问题提出了一些解决对策，最后得出本文的结论。
二、我国房地产企业内部控制的特点
要想加强与完善房地产企业的内部控制制度，首先得深入了解房地产企业内部控制的特点。房地产企业的内部控制呈显出以下几个方面的特点：
（一）房地产企业内部控制的涉及面广而复杂
房地产开发企业的经营内容较为复杂，涉及的相关利益都较多，从而导致其内部控制涉及面广，控制相对复杂。房地产业属于项目主导型行业，其经营内容主要有：土地的开发与建设；房屋的开发、建设与经营；代建工程的开发等，再加上项目开发周期较长，地域性强，筹资额较大，资金周转期长，涉及环节多、部门多。房地产企业在经营活动中涉及到投资者、债权者、企业职工、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位、工商、税务、各上级管理部门等等多个政府部门、企事业单位及个人。不言而喻，房地产企业生产经营的涉及面越广，相应的内部控制的涉及面也就越广。由于房地产企业既要从事商品的开发，又要从事商品的经营，因此房地产企业的内部控制不仅涉及生产领域的，还要涉及销售及售后服务领域。另外，房地产企业的预收预付、应收应付、营业收入、利润分配等财务关系都较为复杂，无形中也加大了房地产企业内部控制的涉及面。
（二）房地产企业内部控制的重点和难点突出
房地产企业开发项目的投资数额巨大，动辄需要几百万、上千万、甚至上亿元的资金。资金是房地产企业生命之所系，当然也就成为房地产企业的内部控制重点。但在整个工程项目管理的实务中，如何筹集和使用资金并不是一件简单的事情，房地产企业整个项目开发过程中复杂性、长期性都加大了房地产企业资金管控难度。另外，房地产企业的成本管理难度也大。房地产企业项目的开发成本大体可以分为六大部分：土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。有些成本在项目初期可大体确定，波动幅度较小；有些成本会因为项目涉及众多复杂因素出现前后预测差异较大的情况。如何采取有效措施对开发成本加以控制，对于房地产企业来说并不是一件容易的事。房地产企业的资金控制与成本控制是企业业务层面控制的重点也是难点。
（三）房地产企业内部控制执行难度大
房地产企业的规模一般较大，可能有多个子公司、分公司、项目部等。很多房地产企业为了项目管理上的方便，往往没有给子公司、分公司、项目部给予统一明确的财务授权机制。有些房地产企业的二级项目开发公司就各自为政、自成体系，母公司无法有效地进行管理，集团管理控制能力下降，一些内部控制制度无法执行到位；另一方面，房地产企业内部控制易受外部因素干预。房地产在开发过程中可能遇到各种非可控因素的干预：市政规划调整、产业政策改变或调整、市场和行业形势多变等等，这些风险因素都会或多或少地对房地产企业内部控制的执行产生干扰，往往使原先制定的各项内部控制制度因外部干扰而半途而废。
三、目前我国房地产企业内部控制存在的主要问题
从当前现况来看，房地产企业的内部控制普遍存在以下几个方面的问题：
（一）房地产企业内部控制环境不太理想
我国房地产企业内部控制环境还存有一些不足的方面，具体表现为：①对内部控制认识不到位。目前，我国许多房地产企业对内部控制的意识还不够强：有些房地产企业片面地认为会计控制就是内部控制，未能全面理解房地产企业内部控制系统的含义；有些房地产企业“重业务，轻内控”，认为内部控制不能直接产生经济价值，而且需要多设置人员岗位，增加办事环节和程序，对内部控制有抵触情绪，没有充分认识到建立健全内部控制制度的重要性。②法人治理结构“形似神离”。近年来，我国许多房地产企业虽然也建立了法人治理结构，但并未达到内部权力制衡的效果。很多房地产企业董事长、总经理由一人兼任，董事担任监事的也屡见不鲜。这种情况下，股东大会、董事会、监事会形同虚设，没有真正发挥公司治理应有的作用。③人力资源机制不完善。一些房地产企业的人力资源政策还存在着“论资排辈”、“吃大锅饭”的现象，没有根据当前时展的要求，制定科学合理的人力资源政策，严重阻碍了员工工作、学习以及参与内部管理的积极性。④企业文化还不能发挥应有的作用。不可否认，企业文化已被越来越多的房地产企业所认可，有些房地产企业也投入了相当大的人力与物力到企业文化建设当中。但现实是很多房地产企业未将企业文化与内部控制制度有效地结合起来，企业文化只是停留在口号上或者表面上，没有形成具有鲜明特色的企业理念，更没有深入到房地产企业员工的内心里，无法对员工成有效的影响与制约。
（二）房地产企业风险管理能力不强
2008年金融危机爆发以后，我国大部分房地产企业都能有针对性地临时设立相应的风险管理机构来加强企业的风险管理，以应对金融危机所带来的影响，这种现象说明我国房地产企业的风险管理的相关内部控制只是一种“救火式”的管理，而非“防火式”，更谈不上风险管理工作的长效机制。在当今全球经济一体化日益加速的背景下，全球的所有企业，无论规模、结构、性质或所属行业，在其内部的所有层面都面临着风险，我国房地产企业也不例外。但由于我国大多数房地产企业在近几年的经营活动中都是盈利的，这就使得许多房地产企业的风险意识逐步下降，放松了风险管理的意识，致使有些房地产企业遇到风险时毫无应对措施，风险管理一片空白。
（三）房地产企业内部控制措施不健全
我国房地产企业内部控制措施不健全，有些房地产企业内部控制的措施只是在相关会计制度的基础上加以补充与修改，在一定程度上存在以企业会计制度代替企业内部控制制度的倾向，混淆了内部会计控制与内部控制的关系；有些房地产企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况，生搬硬套其他行业的内部控制制度，造成内部控制措施不切实际，内部控制制度执行不力，使内部控制制度流于形式，失去了应有的刚性和严肃性。
（四）房地产企业的信息和沟通系统不完善
房地产企业应当建立信息与沟通制度，明确内部控制相关信息的收集、处理和传递程序，确保信息及时沟通，促进内部控制有效运行。然而我国许多房地产企业在信息与沟通系统建设与完善方面还不到位，主要表现在以下几个方面：①内部控制制度建设滞后于时代的要求。目前经济全球化与互联网迅猛发展，使得企业网络办公已经得到普及，这些都要求房地产企业制定出能适应这个新形势发展要求的内部控制制度，可是很多房地产企业内部控制制度仍是以前所定的几条，未能对其进行及时的修改、充实。②网络环境下的企业信息系统安全措施不健全。虽然有很多房地产企业采用网络化办公，加强了房地产企业的信息和沟通系统的建设，但是网络是一个开放的环境，在这个环境中一切信息在理论上都是可以被访问到的。因此，网络环境下的企业信息系统很有可能遭受非法访问甚至黑客或病毒的侵扰，这种攻击可能来自于系统外部，也可能来自系统内部，而且一旦发生将造成巨大的损失，但很多房地产企业只建立了数据备份制度，没有建立防止黑客或病毒的侵扰的安全措施与相应的应急制度。③企业反舞弊机制形同虚设。许多房地产企业虽然设立了专门的反舞弊机构、举报专线与舞弊案件的举报、调查、处理、报告和补救程序，但是真正有效执行的企业很多，从而导致企业反舞弊机制形同虚设。
（五）房地产企业内外部监督没有形成合力
内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，评价内部控制的有效性，对于发现的内部控制缺陷，及时加以改进，是实施内部控制的重要保证。目前我国房地产企业内部监督主要依靠内部审计部门（或类似机构）来实现，但大多数房地产企业管理者对内部审计重视不够，或存在观念上的误解，导致内部审计工作难以开展，有的房地产企业甚至从未开展过内部审计活动；有些房地产企业不设立内部审计机构或实际上与财务部门重合，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。这些都大大降低了内部审计的作用，使得内部监督没有起到应有的监督管理效果。另外，内部监督本应作为外部监督的有力配合与支持，但现实中因财政、审计、税务、证券监管等外部监督部门的各种监督功能交叉，标准不一，再加上分散管理，监督主体之间缺乏横向的信息沟通，内外部监督未能形成有效的监督合力。
（六）房地产企业相关人员素质不能满足内部控制发展的要求
新形势的发展对我国房地产企业设计和执行内部控制制度的全体员工提出了更高的要求。但是目前我国房地产企业的中高层管理人员及员工的素质从总体讲并不是太高的，还不能满足现代内部控制发展对他们提出的要求。大多数房地产企业的员工只局限于对本职岗位的工作，参与内部控制管理的意识淡薄，对内部控制的意义、作用等方面知之甚少，致使内部控制的作用得不到全面发挥。另外，我国房地产企业普遍存在忽视对员工进行职业培训的现象，大部分房地产企业员工，尤其是基层人员得不到有效的培训，专业水平很难适应内部控制管理的发展要求。
四、解决我国房地产企业内部控制存在问题的对策与建议
面对上述存在的问题，我国房地产企业应结合有关部门内控规范的要求，努力建立完善的内部控制制度。笔者认为我国房地产企业应从以下几方面加以改进，以不断地完善与创新房地产企业的内部控制：
（一）优化房地产企业的内部控制环境
任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中，只有建立良好的内部控制环境才能保证制度的真正落实，才能真正达到内部控制的目的。因此，房地产企业要结合自身规模、业务特点等方面的实际情况，从以下几个方面优化内部控制环境：①努力提高企业全体员工对内部控制的认识程度，增强内部控制意识。房地产企业要加强对员工内部控制的培训，让工作人员正确理解内部控制的目标和含义，重视内部控制在企业管理活动中的重要地位，树立全面控制的概念。只有房地产企业全体员工认识上得到了提高，房地产企业各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业各项内部控制制度。②完善房地产企业治理结构，为内部控制的有效运行提供制度保障。房地产企业要努力解决董事会弱、经理班子强、监事会行同虚设等治理结构中存在的主要问题，加强董事会在公司治理结构中的主导地位，突出董事会在建立和完善内部控制体系过程中的核心作用。③重视人力资源的开发与利用，建立健全人力资源管理制度。人力资源是房地产企业兴旺发达的源泉与基础。房地产企业要想充分调动企业员工的积极性、主动性、创造性，发挥员工的潜能，就必须重视人力资源的控制，结合房地产企业的行业特点建立健全人力资源管理制度。④加强“以人为本”的企业文化建设。房地产企业应充分考虑自身状况，加强“以人为本”的企业文化建设，形成企业内部的软管理。相对于刚性的内部控制制度管理而言，企业文化强调人与人之间的沟通与合作、道德观与价值观等软约束方面的东西，它可以形成一种无形的力量影响着企业的内部控制，在内部控制环境中起到不可忽视的作用。
（二）培养房地产企业的风险意识
融资环境恶化、银行银根紧缩、政策监管力度不断加大、市场竞争越发激烈这些都对房地产企业的风险管理提出了新的挑战。能否有效应对房地产企业所面临的各种风险将直接影响到房地产企业的生存和发展。因此，房地产企业要努力树立起风险意识，建立有效的风险管理系统。首先，房地产企业要积极开展风险评估，准确识别与实现控制目标相关的内外部风险，确定相应的风险承受度。房地产企业识别内部风险时，应当结合行业特点重点关注与房地产项目资金和成本相关的风险因素；房地产企业识别外部风险时，除应当关注经济因素、法律因素、社会因素、自然环境因素等外，还要关注国内外的政治因素。房地产企业应当配备专业人员，组成风险分析团队，按照严格规范的程序开展工作，确保风险分析结果的准确性；其次，房地产企业要建立健全风险预警机制。预警机制就是预先告知特定对象已面临危险情况及可能发生危险，并告诫其采取防范措施的机制。房地产企业预警系统至少应包括生产经营活动预警、现金预警、财务预警等几个方面。
（三）设计适合房地产企业的控制措施
房地产企业应从房地产行业的实际出发，抓住房地产企业的内部控制关键点，实施有效合理的内部控制。房地产企业的内部控制措施要得当，除完善不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等控制措施外，还要建立内部报告制度，全面反映经济活动情况，及时提供业务活动的重要信息，增强内部管理的时效性和针对性。另外房地产企业在建立内部控制时要重点关注货币资金控制、工程项目控制、成本费用控制等几个重点领域，将房地产企业内部控制的难点与重点管控好。
（四）加强房地产企业信息沟通建设
房地产企业应当对收集的各种内部信息和外部信息进行合理筛选、核对、整合，提高信息的有用性，帮助房地产企业经营管理者正确决策，提高应变能力和信息处理能力。房地产企业应当加强对信息系统开发与维护、访问与变更、数据输入与输出、文件储存与保管、网络安全等方面的控制，保证信息系统安全稳定运行。另外房地产企业的高层管理者要需要花一定的时间接待员工的来访或是进入员工中间了解情况，掌握必要的信息，培养一种员工可以畅所欲言的反映问题和消除疑虑的氛围，从而提高企业内部信息质量。
（五）整合房地产企业内外部监督力量
对于房地产企业自身来讲，房地产企业要进一步强化企业内部审计，使内部审计参与到企业的整个经营管理中来，充分发挥内部审计对加强管理、提高经济效益的作用。房地产企业还应注重审计机构人员构成上的多元化，不仅要有懂财务的审计人才，而且还应配备精通企业各相关业务的专门人才，选择有丰富业务经验的人员加入内部审计部门，使内部审计在企业内部控制制度中发挥更大的作用。同时，房地产企业应尽量把内部审计部门及人员隶属于董事会领导，增强内部审计部门的独立性与权威性。另外，房地产企业也要主动接受财政、税务、审计、人民银行、证券监管、保险监管等部门的外部监督，变动被动监督为主动监督。只有将房地产企业内外部监督力量整合到一起，才能确保内部控制制度得到全面、准确的实施。
（六）提升房地产企业人员综合素质
房地产企业全体员工素质的高低直接关系到企业内部控制是否有效运行。因此，房地产企业应努力提升全体员工的综合素质。首先，房地产企业要有计划地对其全体员工进行业务、管理知识等方面的培训，以提高其业务水平和工作能力，从而使其增强内部控制意识。房地产企业要注重对管理人员、关键岗位人员进行职业道德教育和业务培训，以提高其工作能力，减少在业务处理中的技术错误。房地产企业也要结合企业实际情况对管理人员和重要岗位的人员实行休假和轮岗制度。定期轮换岗位、交接工作，容易暴露以往工作中的差错和不轨行为，从而消除或阻止某些人的不良念头，增强企业人员的自我约束能力。另外房地产企业也要努力提升会计人员、内部审计人员的综合素质与修养。会计人员又承担着监督经营者及其他参与经营活动人员执行会计控制规范的责任，会计人员的作用发挥得如何，关系到内部控制制度实施的成败。
五、结束语
总之，房地产企业要认真总结和探索新方法、新思路，不断地加强房地产企业内部控制，这不仅是房地产企业自身健康发展的需求，也是房地产企业面对市场风险与挑战的需要。
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1.行业特点要求加强企业内部控制
房地产企业具有开发项目成本发高投资额度大、经营活动的资金密集性、经营业务的服务性的特点，这些特性决定了房地产企业的发展更易受到自然条件、经济因素、政策导向以及管理水平的限制，因而面临较大的内外部风险
2.有效的房地产企业内部控制是外部环境的要求
2008年金融危机爆发后，全球经济还未走出低谷，持续低迷，而近年来国家连续颁布了一系列不利于房地产企业发展的宏观调控政策，使得房地产行业陷入了危机中。国家对房价调控的力度不断加大，从而导致房地产企业之间的竞争也日益激烈，面临着更大的经营风险和生存压力。在如此严峻的形势下，切实加强内部控制，提高自身的风险防范和应对能力，对我国房地产企业来说显得极其紧迫和现实。
3.完善的房地产企业内部控制是建立现代企业制度的必要途径
加强内部控制是提高现代企业管理水平的一个主要手段。房地产企业是我国经济的一个命脉，要实现房地产企业健康和可持续发展的目标，必须加强内部控制这个关键部分。内部控制是指确保识别可能阻碍实现某些目标的风险因素并采取预防措施，它贯穿于所有的业务部门。只有加强和完善了房地产企业内部控制，才能建立一个完善的内部控制制度，不仅是建立现代企业制度的需要，而且提高了房地产企业的内部监督管理水平，使得房地产企业可以更好的持续发展。
二、我国房地产企业内部控制中存在的问题
新世纪以来，随着我国经济的进一步发展，房地产行业也乘风破浪、飞速发展，数以万计的房地产企业迅速崛起，做大做强。在内部控制政策方面，我国颁布了与市场相对应的《基本规范》和《应用指引》，共形成了具有我国特色的内部控制理论体系基本框架。房地产企业在高速发展的同时，内部控制也存在着一定的问题，制约着其健康的发展，具体主要体现在以下方面：
1.领导阶层对加强内部控制的意识淡薄
我国房地产企业从发展初期开始就开始存在着明显的企业产权结构问题，其原因是大股东持有率过高，影响了小股东的权利和利益。同时这样的企业产权结构不利于企业控制权、执行权和监督权的执行。我过经济在近十几年来都有着高质量平稳的发展，尤其是在2000年到2008年之间，房地产企业在这一段时间内发展迅速，市场非常好，前景特别乐观，所以大部分房地产企业将精力放在了地产开发和销售上，比较重视外部市场，较少主义企业内部控制问题，没有意识到企业产权结构出现了问题，只着眼与市场没有考虑企业长远的发展不仅需要成本控制、会计控制，更需要企业内部控制，有些企业甚至把内部控制看成企业发展的束缚，更多引发了企业内部人员矛盾，不利于企业的和谐发展。
2.缺少相关组织架构
大部分房地产企业其实也都制定了自己的内部控制，但多数都形同虚设，没有得到很好的执行，一方面是因为市场好，因此企业重点工作都集中在了房地产开发与销售，对企业的内部控制不太重视，另一方面，其实大部分企业都没有对内部控制太上心，缺少相关组织结架构，所以许多内部控制都不够科学合理，时常直接引入其他企业的方案，这样既不能针对自身企业进行管理控制，很多细节问题一旦发生，没有照参的方案，这样的内部控制缺乏实用性，故请专业组织架构合理的有针对性的内部控制非常有必要。
3.企业内外部监督乏力
内部审计和监督缺失，激励机制不合理。严格的内部审计和监督是内部控制目标得以实现的重要途径。内部控制应当与在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督的局面。企业内部控制应当与企业的规模、业务范围、风险水平相适应的，并随着实际情况的变化而不断改变。如果一个企业的内部控制不能在实际工作中应用，就算它设计的再完美、在严密，也是没有实际意义的。尽管当前一些房地产企业建立了一些内部控制制度，但是总体来看这些内部控制制度还是不太完善，存在一些缺点，并且没有得到较好的执行。目前大多数房地产企业没有建立与企业内部控制执行挂钩的奖惩机制，不能很好地使员工能投入到内部控制的建设与执行中。
4.财务人员的职业道德和业务素质也不能够完全满足内控需要
很多会计工作人员缺乏职业理想和敬业精神，总是认为自己工作忙，没有时间去学习会计法规，充实自己，使自己的思想和会计处理技巧能跟上时展的脚步，这就使得他们不能很好的遵纪守法、依法办事。很多单位内部审计人员多为会计部门的工作人员，出现了“自己做的账目自己审计”，使得企业内部审计多为形式，根本起不到监督和检查的作用。再者，尽管有关部门每年都要进行财务账目处理，但因其检查范围、时间的局限性以及检查人员的大意，也不能对单位内部控制监督提供强有力的保证。在现实工作中，大部分会计人员为大专学历水平，更有甚者为非会计专业人士，这就造成了他们业务处理能力低下，对会计工作应付差事，不利于企业内部控制的执行和监督。
5.信息化水平不够
众所周知，我国的信息化发展起点低，速度缓慢，进而在当前的信息化水平下无法满足企业内部控制的基本要求。在会计信息系统中，企业的所有会计数据都保存在计算机中，所以在现实工作中，没有授权的人可以盗取授权者身份进行会计数据篡改、伪造，并且可以不留下一丝痕迹。与此同时，运用会计信息化软件处理企业会计账目，会计人员对会计数据进行直接的修改或数据的在输入都变得更加容易，这就使得凭证与账簿的保管只是形式，基本起不到监督作用。因此，由于会计信息化系统的不完善，使得企业内部控制工作目标在当前情况下不能很好的实现。
三、加强房地产企业内部控制的策略措施
针对房地产企业内部控制的现状和当前存在的问题，建议从以下方面采取措施，加以改善。
1.提高企业领导对内部控制的重视，进行风险评估
内部控制是是为了达到某些目的而进行的一系列的管理过程，内部控制的实施经常会运用风险管理方法，内部控制是基于风险的控制过程，是对风险评估和管理的必要过程。通过内部控制的实施，可将风险控制在一定的范围内，确保企业的经营按照既定的目标前进。风险评估是企业及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标相关的风险，合理确定风险应对策略，企业应当全面、持续的收集相关信息，结合实际情况，及时进行风险评估。另外，建立房地产企业的SWOT分析。完善的SWOT分析，能够帮助房地产企业进行比较全面的风险评估，从而选择出最有利于公司进行内部控制的决策。
2.完善投资决策
在当前复杂的国际和国内经济环境下，房地产投资是否能够盈利还是一个未知数。在国家不断实施各种政策来进行调控的今天，房地产行业的未来将何去何从也并不是很明晰。然而，一些房地产企业基于旧有经验，依然投入大笔资金，追求资产增长，而不顾过高的负债，轻视资金回笼，仅仅看重短期收益，而不看重企业的可持续发展。这种情况下，房地产企业做出的投资决策必定不够科学合理。企业为保证资金资产安全、提高公司经营效率和盈利能力，就要尽可能地避免错误的决策。
3.做好预算控制
结合房地产企业的日常活动，要采用项目预算与资金预算相结合的预算模式。项目预算的对象主要是企业将要开发的产业目标。预算内容包括：项目建设的可行性、对投资费用的设计规划、项目开发成本及期间费用、借款计划和最终受益等。
资金预算的过程包括：企业各部门对资金申报需申报的合理性、企业权利机构对申报进行汇总、权利机构以公司的整体资金为依据，整体目标为标准实行动态预算。资金预算的权利机构依据一定的标准，将工作层层分解到各部门的责任中心，因此，企业工作任务的执行单位便成为各个责任中心。每个责任中心通过编制汇总工作完成年度项目预算工作和资金预算工作，建立相应的预算报备体系，随时将信息传给上一级，以此对预算进行跟踪和检查，从而对资金实行动态管理，有效的保证了房地产企业整体预算目标的顺利进行。
4.加强资本结构管理和运营资本管理，使房地产的资金得到最合理有效的运用
要加强资本结构管理和运营资本管理，使房地产的资金得到最合理有效的运用。就要通过努力降低成本和提高员工工作效率的方法提高效益。要通过财务报告中现金流量净额这一指标的分析，来了解企业的财务状况。具体包括：现金流出的变化指标可以预测企业是否将会面临财务危机，现金流入的指标结合相应的成本数据可以反映企业的真实活力情况。若发生利润上升、现金流下降的现象，则说明企业的收益下降，此时，企业应引起高度重视；若企业在某段时间内利润大于现金流，说明企业有虚构利润的嫌疑。在房地产企业内部，现金净流量可以很好的反映企业的财务风险，所以企业要高度重视，及时评估，及时发现问题，解决问题。
5.建立高效的房地产企业的信息化管理系统
信息化管理是房地产行业未来发展的重要环节。每一个房地产企业也都应当运用计算机和各种先进的网络技术，建立起本公司的信息管理系统，从搜集到储存，到加工，以及输出和使用等各个环节都要密切关注，以保证信息资料的完整、准确、及时、权威和易于使用，用以满足企业对信息的需求。没有充分有效的信息资源，企业其他资源的运动就失去方向，内部控制就无从谈起，也不再需要。
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【关键词】
房地产企业：则务风险：控制：措施。
一、房地产企业财务风险的表现。
房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。
（一）面临利率变动带来风险。
利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。
（二）通货膨胀引起的风险。
通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。
（三）税率变动带来的风险。
由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。
（四）因资产负债率增加引发的风险。
因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。
（五）再筹资带来的风险。
高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。
（六）投资收回导致的风险。
政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。
二、房地产企业财务风险的形成原因。
（一）缺乏有效的财务预算管理。
房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。
（二）成本费用控制不严。
房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。
（三）内部审计机制不够健全。
内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。
（四）缺乏对现金流量的科学管理。
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。
然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产企业财务风险的控制措施。
（一）对企业的资本结构进行优化。
虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。
（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。
众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。
（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。
企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是反映房地产企业的风险晴雨表。
（四）建立强有力的风险预警机制。
房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来损失的可能性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析，可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现规避和化解财务风险的目的。
（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。
对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地产企业的项目管理水平在很大程度上影响着项目的开发周期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步增强企业防范财务风险的能力。
四、结束语。
综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时，财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。
【参考文献】
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3、关涛。国内房地产企业财务风险及防范措施[j].经济研究导刊，2008，（18）。
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一、企业内部控制的含义
内部控制是指企业管理者为了企业内部物资的完整、安全，保证企业会计信息可靠、全面、真实，并保证企业经济活动的效果性、效率性和经济性以及遵守国家规定的各项法规，而对企业内部的经营业务活动和会计记录进行的制约、检查、调整和管理的措施。对于房地产企业来说，内部控制主要分为经费收支内部控制、会计信息内部控制和财产物资内部控制三个部分。经费收支内部控制的主要目标是保证企业按照合理的标准进行收费，对不该收费的绝不收费，该收费的要及时收费。会计信息内部控制是指保证企业财务部门按照标准方法和程序进行财务数据的记录，并向企业管理层提供及时、真实、完整的数据信息。财产物资内部控制的主要目标是合理保障企业内部物资和财产安全，杜绝非法侵占和流失，并提高财产物资的使用效率。
二、房地产企业内部控制制度建立的原则
（一）合法性原则。房地产企业内部控制制度的建立要遵守合法性原则，符合国家有关部门规定的要求，并且要符合政府的监管要求。
（二）重要性原则。房地产企业内部控制制度不仅要兼顾企业全方位，还要在此基础上进行特别针对性风险控制，要针对企业高风险或者比较重要的事项进行更为严格的管理，把重大风险降到最低。
（三）制衡性原则。主要是指房地产企业内部岗位、机构的设置要科学合理、权责分明，在符合企业内部控制要求的基础上保证各岗位和各部门之间可以相互监督、相互制约。并保证企业内部进行控制监管的部门具有独立性，企业内任何人不得有凌驾于全面内部控制的权利。
（四）全面性原则。企业内部控制不仅要符合国家法律规定，还要具有全面性，对企业的内部控制层次应该上升到包含所有房地产企业的财务活动，在财务流程上应该兼顾执行、决策、反馈、监督等每一个环节，杜绝财务内部控制制度出现漏洞和空白。
（五）有效性原则。有效性主要是指企业内部控制日常活动应该为内部控制最终目标实现提供有效合理的保证。对于房地产企业来说，管理层要合理实施政策，保证企业全体员工自觉维护并配合内部控制的执行。保证企业内部控制实施和建立过程中遇到的问题能及时处理和纠正。
（六）成本效益性原则。是指企业内部控制在保证有效性的基础上，合理保证企业运行，处理好成本和效益的关系，力争用最低成本创造最高的效益。
（七）适应性原则。主要是说企业内部控制要做到合理改进，合理保证财务活动风险状况、特点、规模以及具体环境等要求相适应。房地产项目活动是在不断发展变化的，企业内部控制也要随着管理要求和环境变换进行逐渐的完善和改进，提高管理效率。
三、房地产企业内部财务控制制度现状分析
（一）房地产企业的内部控制制度需要进一步完善
就目前状况来看，很多房地产企业内部控制制度不健全，在很多方面做的不够完善和全面，例如内部监督、信息沟通、内部环境、控制系统、风险评估等。房地产企业内部控制不健全的原因有很多，一方面，企业在进行内部控制制度建立时没有及时考虑企业将来发展的战略。另一方面，没有对房地产企业的管理要求和发展规律进行考虑，进行盲目地构建，不进行系统化地分析，导致内部控制分散，凌乱不全面，只有文字性的规定，没有相配套的系统流程，没有一定的可靠性和使用操作性。
（二）房地产企业内部控制的环境比较复杂
目前，我国房地产企业统一缺乏有效的可指导性和可操作性文件。一些企业从根本上就没有规定相关的制度，还有一些企业即便是有制度规定，却没有规范性和操作性，没有合理的计划，造成内部控制不健全。归纳起来，主要问题在于企业内部控制主体素质不高，不能够合理满足现实工作的要求；内部控制多头管理，严重越权；领导对内部控制不重视，不制定相关文件等，导致房地产企业内部控制和管理的难度加大。
（三）受外部环境影响内部控制不全面
目前，经济全球化日益发展，企业外部环境逐渐变的复杂化。一方面，对于房地产企业来说，不仅仅要接受国内企业竞争的挑战，还要应对国际企业的压力。另一方面，房地产企业本身具有特殊性，风险高、资金投入高、控制难度较大等。另外，房地产企业内部会计核算比较特殊也在一定程度上导致企业内控复杂，在内部会计核算上，企业没有必要也不可能进行每一个步骤产品开发的计算，这就导致企业内部控制的严重复杂化。
四、房地产企业改善内部控制制度的措施
（一）对企业内部审计工作进行强化
要合理保证房地产企业内部控制制度健全，首先要对企业内部审计工作进行强化，企业内部审计工作的完善对内部控制健全有很大作用。审计工作的完善，要首先保证其权威性和独立性。其次，应该对其部门职责进行明确，保证审计的全面性和准确性。审计部门要对企业内各项业务和各个岗位部门进行周期性和日常性的检查，严格评价和监督企业内部控制的全过程，及时报告企业各个环节中的问题，坚决避免风险。另外，房地产企业在招揽审计人员时，要选择那些素质较高的人才，对内部人员进行业务强化培训，促进知识更新，快速适应市场变化规则。
（二）对企业会计流程进行控制
1、对企业借款进行控制。对于企业的借款要严格按照规定执行，因公借款要经过部门领导或者负责人的批准，并且在办理完成付款以后要取得规范、完整的付款和结算凭证，及时办理还款和报账手续。如果款项借出之后没有按照规定时间进行还款办理，部门财务经理要经过批准在个人工资中予以扣除。
2、报账控制。企业内部的各项开支都要按照预算执行，每一项开支都要与预算表相符合，对于那些大额开支，要按照企业采购规定执行。在对付款凭证进行审核时，要依据下面资料进行大额相关项目支付：（1）大额支付一定要对验收资料和合同进行检验。（2）关系到企业固定资产购置方面的，要对固定资产记账单进行检验，保证即将购入的资产能够纳入房地产行业管理。（3）对于不在年初预算范围内的开支，要经过领导批准。
3、支付审核。当企业出纳员按照一定的凭证付款之后，会计人员要对支付凭证进行复核，预防舞弊。
4、对企业会计核算进行控制。保证会计人员依据相关原始凭证登记记账凭证，并进行复核。企业每月要对固定资产进行核对和盘点，保证账实相符合账账相符，并及时办理往来账项。
（三）对企业成本效益问题加强重视
企业进行内部控制也需要一定的成本，控制强弱所需要的成本也不一样。也就是说增加控制措施会相应地增加成本，而这个时候控制也会更严格，出现差错的几率更小。那么，当企业控制成本增加量低于企业期望减量时的控制措施才是最合理的。在日常工作中，要根据相应的情况，综合具体考虑影响因素，采取合理的措施进行内部控制。
五、结束语
房地产行业是比较特殊的行业，其建设消耗大，周期长。在企业内部建立完善的控制，有助于房地产企业稳定合理发展。只有建立科学完善的内部控制，才能够降低房地产企业项目成本，促进经济效益更大化，提高房地产行业的社会效益。所以加强房地产企业财务内部控制制度很有必要。
参考文献：
[1]袁涛.内控制度对企业的重要性[J].时代经贸（学术版），2008年
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我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。
（二）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大
房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。
（三）房地产的建造价格具有隐蔽性
各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。
二、加强房地产开发企业内部审计相关对策
（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度
1、建立符合企业特点的内部审计机构。目前，在公司治理划分的组织模式下，按隶属关系具体可分为：（1）属于职能部门的组织模式；（2）董事会或董事会下设的审计委员会领导的组织模式；（3）监事会领导的组织模式；（4）总裁/总经理领导的组织模式。这四种内部审计机构设置均具有一定程度的缺陷，不能同时协调内部审计职能与独立性两方面关系，房地产开发企业需根据自身特点及组织规模，遵循独立性原则、权威性原则、效率优化原则，因地制宜地来设置内部审计机构，所以产生了第五种机构设置形式：双重领导的组织模式，即在业务上向审计委员会报告业绩，在行政上向经理层负责并报告工作。
2、完善内部审计制度。建立了理想的内部审计模式还需要各个部门明确职责，并建立健全一套科学规范的内部审计制度，来监督和保障内部审计工作的有效执行，不断加强企业内部经营风险的控制，保障经济运行质量和会计信息的真实合法，有效提高企业资产收益率和经济效益，实现房地产开发企业的健康发展。因此，房地产开发企业可以根据自身特点，参照《内部审计具体准则》、《内部审计基本准则》以及其他规定，建立适合企业自身的内部审计工作制度，规范企业的内部审计程序，并写入公司章程，并请股东会或董事会予以批准，以便以保证内部审计工作的顺利开展。
3、加强法制建设，完善相关法律法规。要想内部审计职能按照制度设置的方向运行，相关部门就必须制定一系列相应的法律法规，国家有义务为房地产开发企业内部审计工作提供一个良好的法律环境。相关部门需进一步完善《内部审计准则》和《审计署关内部审计工作的规定》，对之不断加以完善，以制定出更为健全且适宜于房地产开发企业的内部审计规章制度，最终使我国房地产开发企业内部审计达到规范化。这样审计人员才能做到有法可依，并在相应的法律框架中执行审计工作，以有效发挥内部审计职能，来制约企业中和违法行为的发生，减少企业风险。
（二）加强房地产开发企业内部控制环境建设
1、找准职能定位。内部审计的两大基本职能是服务和监督，我国内部审计必须做到不放松任何其一。在市场经济下房地产开发企业内部审计由“监督主导”型向“服务主导”型转变离不开管理层观念的转变。为了顺利转型，需做到：在意识上要重视内部审计工作，开展富有建设性的参与式审计，审计理念要从根本上转变，创新审计方案，参与形式更加多变。但是要注意处理好内部审计转型过程中原有的监督性实务同新兴的服务性实务之间的关系，充分发挥内审协会的作用，推进房地产开发企业内部审计顺利转型。
2、树立风险意识，完善内部控制制度。风险在企业内部具有感染性、传递性、不对称性等特征，即一个部门造成的风险或疏于风险管理所带来的后果往往不是由其直接承担，而是会传递到其他部门，最终可能使整个企业陷入困境。因此，必须在管理层和普通职员的日常工作中树立风险意识，内部审计机构对企业的高风险区域应当进行经常性检查，及时发现已经存在或潜在的风险，并给予相关改进措施，以降低企业面临的风险。同时，内部控制并不只是生硬的规章制度，而应该深入每个职员平日的工作中，让内部控制的意义和目标深入人心，员工能够各司其职，自觉履行其职责，并建立一整套奖惩制度、业绩考核制度。人力资源政策要有激励性，将高素质的人才吸引到合适的岗位，并使其具有胜任能力和高尚品行，以减少的发生，形成健康的企业文化氛围。
3、建立内部控制监督机构。内部控制监督机构必须要形式和实质上保持独立。其中，形式上独立是指监督人员应独立于本单位的业务和管理人员，不能自己监督自己；实质上监督则是指在掌握相当数量的政策法规和内部规章制度基础上实施稽核。稽核工作要制定科学、合理、统一的监督审计程序，要有一定的稽核覆盖率和稽核频率，涵盖主要业务和重要风险点。内部审计是内部控制的重要组成部分，如果有一个良好的内部控制环境，必然对内部审计的有效开展提供良好环境基础，才能有助于内部审计工作的开展，有助于提高审计效率，降低审计风险，提高审计质量，加速现代审计方法的变革。
（三）有效提高企业内部审计执行力
1、拓宽内部审计工作领域。在国际上，内部审计师已经从事包括财务检查与审计、经营审计、管理审计以及遵纪守法审计在内的综合审计工作。而我国大多数房地产开发企业停留在财务收支审计，将内部审计的范围缩小了。我们应以财务审计为基础，以管理审计为重点；围绕规范化建设，加强内部控制审计；突出战略审计和风险管理审计，投资决策审计、固定资产投资审计、施工项目审计、采购合同审计、战略审计、成本费用效益审计等。由于单纯的事后审计已不能满足对企业做出科学合理全面准确评价的要求，因此内部审计应由事后审计向事中、事前审计发展。要求内部审计把关口逐步前移，由从前的事后审计为主向事中、事前审计逐渐发展，参与经营决策、产品转型、企业发展战略等决策研究，利用审计掌握的企业内部信息，提出意见和建议，发挥预测预警作用，为领导决策服务。使管理者了解内部审计的本质和作用，将内部审计渗透到企业的每个运转环节和经营活动中去。
2、提高内部审计人员素质。内部审计人员素质是决定内部审计工作质量，保证内部审计作用充分发挥的关键。首先要在任用、培训、定岗、升迁等方面做出适当的规定，不能简单随意地将财务岗位上的人员安排到内部审计岗位上，而应该吸纳那些高素质，品质优秀的综合性人才到内部审计队伍当中。可以参照国际内部审计协会的做法，建立注册内部审计师资格考试制度，提高内部审计人员的就业门槛，优化内部审计队伍的整体素质；其次要做好人员的培训工作。每年定期安排相应的综合知识学习，要不断更新房地产、生产、经营、管理、经济、财务、法律、金融和审计等各方面的知识，不断提高发现问题、解决问题、协调工作等方面的综合能力，这样才能提高审计队伍的整体素质，适应更高层次内部审计工作所提出的要求。
3、及时改进审计手段。房地产开发企业内部审计必须更新审计方法，引进和应用先进的审计理论和方法努力改进工作方式和提高审计效率。积极将现代科技手段运用于内部审计工作中的应用，实现审计手段创新。当前，房地产开发企业在生产管理上都采用了先进的ERP、MIS等系统进行人力、物力、财力的配置与调度，不仅形成书面载体，也形成了较多的信息流转环节。但内部审计往往停留在利用手工或简单的EXCEL处理上，很少利用先进的风险导向型内部审计技术。房地产开发企业可参照国外大型企业，引入计算机审计技术，建立财务数据仓库，与ERP数据相连接，必要情况下可以开发适应自身的审计软件。这样就可以实时地调用掌握企业财务数据和经营情况，减少人为的主观判断，提高审计的客观性，同时也有利于提高审计效率，顺应风险导向内部审计要求。
（四）结合企业自身特点展开审计工作
我国房地产业经过近20年的发展，真正的市场经济序幕已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。建筑产品在具有一定相关性的同时，又各具特点，有各自个性的一面，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性加大。这就要求内部审计加强全过程监督，因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。对于特殊的项目，还可以考虑引入专门的中介机构如造价师、评估师等进行鉴定。
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二、房地产企业开设内部控制的现状分析
房产企业在发展的过程中，获得相应发展机遇的同时，也面临着各种内外部风险。经济形势的变化、政府的宏观政策调控以及企业内部财务状况、运营管理质量等都为房地产企业实现经营目标带来了很大的不确定性。严峻的市场竞争形势及各种新的挑战，要求房地产企业必须始终保持充分的谨慎，并制定有效的风险防范措施，健全内控机制，加强风险预警的防控机制。
（一）对于企业内部控制缺乏认识
目前，国内许多的房地产企业都是民营性质的企业，其管理层的人员多数是来源于基层，由于其综合文化素养有限，从而使得管理层人员的企业内部控制理念落后。相比之下，管理者最关注的是企业自身的业务发展，而忽略对相关法规的遵循。管理者认为繁杂的内部控制制度会在一定程度上阻碍企业的发展，将内部控制与企业发展对立起来。一些员工也认为内部控制制度是领导和监察部门的事，与自己的日常工作无关。而内部控制贯穿企业决策、执行和监督的全过程，需覆盖企业的各种业务和事项，故房地产企业管理者应树立现代管理理念，强化风险意识和法制观念，实现内部控制全员、全过程管理。
（二）内部控制体系不完善
现今国内房地产企业的内部控制系统的发展还处于初级阶段，部分企业治理结构形同虚设，缺乏科学决策以及良性运行机制和执行力。内部机构上也存在设计不科学、权责分配不合理、机构重叠、推诿扯皮、运行效率低下的现象。企业应根据业务特点和自身的发展战略、文化理念和管理需求，对现有治理结构和内部部门设置进行合理梳理，确保符合现代企业制度要求。
在内部控制活动设置上，房地产企业应加强对工程建设过程的监控，确保工程的质量、安全和进度。在营销管理程序上，应强化对产品管理、营销策划管理、销售管理、品牌管理的费用控制，降低运营风险。在设计管理上，应促进设计管理专业化、标准化和规范化，获得最大的开发投资效益。在成本管理上，应搭建涵盖项目立项、产品市场定位、目标成本控制、动态成本管理和合约规划管理的成本管理制度。在资金管理上，应统一筹划、全面监控资金活动，充分发挥资金整体运作优势，提高资金运用效率，控制资金使用风险。
（三）企?I内部信息反馈不及时
现阶段，部分房地产企业管理机制不完善，企业管理层无法更好地与公司员工进行高效率的沟通与交流，企业内部信息流动缓慢，影响了信息反馈的及时性，企业的经营效率下降。房地产企业内部控制建设应梳理内部信息传递过程中的薄弱环节，建立科学的内部信息传递机制，优化以办公自动化为重点的信息化管理系统，完善文件审批、行政办公、公文处理、协同办公等线上操作，提高信息传递和审批效率，保证内部重大事项信息的快速传递、归集和有效管理。同时提高信息系统的安全性、可靠性和合理性，为有效的信息与沟通机制提供保障，防范经营风险。
三、房地产企业内部审计现状分析
内部审计是外部审计的对称，企业通过对内部牵制制度的充分性和有效性实施检查，对会计及相关信息真实、合法和完整进行监督，对资产安全、企业自身经营业绩和经营合规性施以评价，以促进企业目标的实现。
（一）内部审计部门组织模式不科学
我国内部审计制度建立较晚，现阶段部分房地产企业的内部审计部门设置比较随意，在领导模式上有隶属于董事会与总经理的，也有隶属于监事会的，甚至有隶属于财会部门。由于其机构设置的随意性，使得内部审计部门的独立性、客观性和权威性得不到应有的保障，影响了内部审计作用的发挥。
由于内部审计部门是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，发现内部控制缺陷，并加以改进的必要组织形式，因此房地产企业的内部审计部门应直接隶属于公司最高管理层，在行使审计监督职责和权限时，内部各部门不得干预，企业最高管理层还应授予内部审计部门追查异常情况的权力和提出处理处罚建议的权力，以确保其独立履行审计职责。
（二）内部审计认识存在偏差
内审人员的工作范畴应朝多元化的方向发展，从审查评价财务活动的真实性、合法性扩大到企业经济活动的内部控制的有效性。当前，许多房地产企业高层管理层没有意识到内部审计能够发挥更大的作用，对内部审计工作重视程度不够，支持力度不强，部分审计人员对自身的工作能力也没有客观的认识，对于公司内部构造相关信息、未来发展走向的评定不准确及专业技能的不牢固，都造成审计工作判断力的下降。以一笔销售收入为例，部分内审人员认为其工作内容就是对收入金额的核对，缺少了对价格影响因素等定价合理性的深层次问题的探讨。
（三）内部审计人员专业能力不足
目前，大多数房地产企业的内部审计人员都来自于企业财务部门，其中多数人员没有接受过系统的专业训练，不具备必要的学识及业务能力，严重影响了内部审计的效果和权威性。为充分发挥房地产企业内部审计部门在内部控制设计和运行中的监督功能，企业应加强对内审人员业务能力的考核，通过后续教育保持和提高专业能力。内审人员自身应主动熟悉企业经营活动和内部控制，加强与其他职能部门及企业最高管理层的沟通，确保内部审计工作高效运行。
（四）内部审计相关法规不完善
我国现行有关内部审计的法律规范只有原则性的条款规定，比较笼统，可操作性不强，内部审计人员在开展内部审计事务的过程中，由于缺乏一套完整、科学和具备相当权威的准则用于指导操作，审计结果呈现形式化，影响了内部审计的规范性和严肃性。
由于内部审计部门在评价内部控制的有效性以及提出改进建议等方面起着关键作用，房地产企业内部审计部门在开展公司财务收支、经济效益、经济责任审计及内部控制制度评审工作时，应制定严格的审计工作程序和内部控制评价程序，按照规程定期或不定期地对公司财务、内部控制、重大项目及其他业务进行审计和检查，有效监控公司的整体经营风险。
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摘 要：随着我国人民生活水平的不断提升和建筑市场日益变化，我国的房地产行业存在着更大的机遇和挑战，风险和竞争也不断加大，使房地产财务管理存在着一定的问题。由于房地产行业具有投资周期长、不确定性强等特点，因此我们应深入了解房地产开发和经营过程中财务管理的特点，并探寻完善房地产财务管理体系的具体途径。
关键词 ：房地产；开发和经营；财务管理；构造
中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1000-8772-（2015）05-0039-01
收稿日期：2015-02-06
作者简介：朱利亚（1974-)，女，河北赞皇人，本科，会计师。研究方向：财务管理。
随着房地产行业的快速发展，越来越多的人开始重视房地产开发和经营的情况，与此同时，房地产企业的资金投入量变大，使得房地产企业具有很大的资金风险，如果不注重对房地产开发和经营过程的财务管理，就可能限制房地产企业的长远发展。
一、房地产企业财务管理现状
1.财务风险增加
随着城市化进程的不断加快，房地产行业获得了很大的发展优势，越来越多的房地产项目得到了开发和建设。但是与此同时，房地产企业的财务管理周期加长，使得房地产企业在开发和经营的过程中存在着很多不确定因素，使得房地产投资存在着很大的风险。为了能够降低经营中的风险，房地产企业对财务管理人员也提出了更高的要求，希望他们可以以专业的角度来使风险得到分散和降低。
2.财务管理难度提高
由于房地产开发和经营呈现出复杂性，使得房地产企业的财务管理也呈现出复杂的关系，增加了财务管理的难度。一般情况下，房地产企业的财务管理不仅包括了开发企业、投资人、债权人、内部职工等，还包括的上级管理部门、勘察单位、设计单位等，房地产企业与这些单位都有着资金上的往来，使得房地产企业的财务管理难度加大。唯有正确处理好企业自身与各个单位的关系，才能够更好地促进房地产企业的开发和经营工作顺利进行。
二、完善财务管理系统，保障房地产企业经营活动
如今房地产企业的现状是资金缺乏合理监管，筹集资金困难很多，流动资金紧缺，成本管理制度不够完善造成房地产企业的生存状况让人担忧。由于房地产开发和经营活动具有不确定性、复杂性、周期长等特性，给财务管理带来了很大的困难，为了能够更好地保障房地产开发和经营过程中的资金安全，降低财务管理中的风险，我们应积极完善财务管理系统，以促进我国房地产行业的稳定发展。
1.拓宽筹资渠道
由于房地产行业的特殊性，在开发的过程中需要大量的资金投入，使得财务人员具有很重的筹资任务。为了能够保障资金来源和可靠性和资金的稳定性、快速性，应加强对多个筹资渠道的开发，使企业能够具备多元化的筹资渠道，从而使资金能够快速到位，完成筹资任务。首先，企业应发展银行贷款之外的其他形式金融业务，例如商业汇票、银行承兑汇票等结算方式；其次，企业应积极寻找进入资本市场的最佳途径，例如发行债券等方式进行筹资，最后，房地产企业可以实施并购、重组等措施，加大自身在市场中的份额，既能够使企业更加壮大，也能够成功筹集资金。
2.采用现代化财务管理制度
在新形势下，企业如果想得到良好的发展，就需要采用现代化的管理制度，使企业的内部管理能够符合时展的需求，才能够更好地完善财务管理体系。并且，随着时代的发展，企业内部的审计职能也向着多元化方向发展，不仅限于企业的核算，也向着评价与咨询的方向扩展。随着企业规模的不断增大和内部管理层级增多，公司内部审计工作也逐步向着经营管理方向渗透，不仅局限于财务管理方面，还渗透在公司经营管理的各个方面中。
3.进行动态性财务管理
房地产企业的开发和经营不应只局限于一个项目中，而应从全局的角度来对多个项目工程进行分析，从而进行归类总结。财务管理人员应从纷繁复杂的资料中对有用的信息进行提取，使投资者能够进行科学的投资决策，并且，应在企业内部建立动态的管理模式，使整个房地产开发和经营的环节相互连接，使其能够在财务管理人员的监督下进行，从而能够保障房地产企业运行过程中的真实性和有效性。
三、结语
在新形势的推动下，房地产企业的财务管理也应顺应时代的发展，探索更多创新管理理念和方法，完善企业财务管理体系，从而使房地产企业的项目开发和企业内部经营活动能够顺利开展，使企业的资金风险降低。在本文中，我们对当前房地产企业财务管理的现状进行了分析，并探索了完善房地产企业财务管理体系的具体措施，希望能够与业内同仁共同努力、共同进步，为房地产行业的蓬勃、快速和长远发展提供良好的保障。
参考文献：
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