销售项目分析范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇销售项目分析范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

研究证实，适当饮用红葡萄酒对健康有益，红酒提炼的SOD活性特别高，其抗氧化功能比由葡萄直接提炼要高得多。葡萄子富含的营养物质多酚，其抗衰老能力是维他命E的50倍，是维他命C的25倍，而红酒中低浓度的果酸还有抗皱洁肤的作用。

随着生活水平的提高，越来越多的人开始注重生活的情趣和品位，红酒正是作为一种生活品质的符号而受到越来越多人的喜爱。众所周知，喝红酒有许多的好处，比如红酒是女人养颜的佳品，它能够提供人体所需的多种营养素，还有助于睡眠;而一项来自荷兰科学家的最新研究也显示，适度饮酒，特别是每日饮用适量的红酒可以延长男性的寿命。红酒在西方有深厚的文化底蕴，红酒文化源远流长，但是在我国许多人对红酒的了解还停留在表面，要想真正了解红酒文化，理解红酒文化的真谛还有待努力。正是鉴于此，红酒之家对于渴望了解红酒文化，享受高品质生活的人来说就显得尤为珍贵和重要。

【目录】

第一部分 红酒销售项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、红酒销售项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;

4.《产业结构调整目录20xx版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、红酒销售项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 红酒销售项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、红酒销售项目建设背景

(一)红酒销售项目市场迅速发展

红酒销售项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国红酒销售领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、红酒销售项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、红酒销售项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的红酒销售工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

红酒销售项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 红酒销售项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、红酒销售项目产品市场调查

(一)红酒销售项目产品国际市场调查

(二)红酒销售项目产品国内市场调查

(三)红酒销售项目产品价格调查

(四)红酒销售项目产品上游原料市场调查

(五)红酒销售项目产品下游消费市场调查

(六)红酒销售项目产品市场竞争调查

二、红酒销售项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)红酒销售项目产品国际市场预测

(二)红酒销售项目产品国内市场预测

(三)红酒销售项目产品价格预测

(四)红酒销售项目产品上游原料市场预测

(五)红酒销售项目产品下游消费市场预测

(六)红酒销售项目发展前景综述

第四部分 红酒销售项目产品规划方案

一、红酒销售项目产品产能规划方案

二、红酒销售项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、红酒销售项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 红酒销售项目建设地与土建总规

一、红酒销售项目建设地

(一)红酒销售项目建设地地理位置

(二)红酒销售项目建设地自然情况

(三)红酒销售项目建设地资源情况

(四)红酒销售项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)红酒销售项目建设地人口情况

(六)红酒销售项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、红酒销售项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 红酒销售项目红酒销售、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、红酒销售项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、红酒销售项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、红酒销售项目节能方案

按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、红酒销售项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、红酒销售项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 红酒销售项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、红酒销售项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、红酒销售项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训

本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。

第八部分 红酒销售项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、红酒销售项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、红酒销售项目实施进度表

三、红酒销售项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 红酒销售项目财务评价分析

图-4 财务评价基本思路

一、红酒销售项目总投资估算

二、红酒销售项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、红酒销售项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。

2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。

3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。

4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。

5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。

6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。

(二)项目测算基本设定

五、红酒销售项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

第十部分 红酒销售项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 红酒销售项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(1)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 红酒销售项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 红酒销售项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6.可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1.项目建议书(初步可行性报告)

2.项目立项批文

3.厂址选择报告书

4.资源勘探报告

5.贷款意向书

6.环境影响报告

7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8.需要的市场预测报告

9.引进技术项目的考察报告

10.引进外资的名类协议文件

11.其他主要对比方案说明

12.其他

三、附图

1.厂址地形或位置图(设有等高线)

2.总平面布置方案图(设有标高)

篇2

1.确定鲜明的品牌资产

使用文本以及非字元素，如视频、音频和强大的图像以在目标受众的心目中创造多层次感官的品牌印象。在理想的情况下，营销人员应该开发自己独特类型的品牌资产。

2.把品牌与教育公益信息关联

webpower认为，这是一个自然的契合，因为消费者需要了解社会和环境效益。品牌可以考虑创建与自己的品牌价值关联，关于绿色回收、污染和废物管理等话题的专有教育内容。然后，把自己的品牌置于一个能够与公益支持者、教育工作者、家长和孩子共鸣的独特渠道。而触及这类人群的另一个优势是，他们将成为大使，并动员他们的伙伴和家人采取行动。

3.使数字营销机遇最大化

通过社交媒体、移动设备、平板电脑或基于Web的APP传播品牌的数字内容，传达"绿色"的信息内容。创建的品牌的数字形式的营销内容可以到一个网站，并链接回社交平台，包括博客、微博页面、微信，以及邮件营销等渠道。

找到品牌核心目标受众所处的数字生态系统和聚焦的媒体平台，可以最佳地服务于品牌战略。如一个自行车品牌想要开发可以用于下载的移动APP，并提供给手机用户播放，以触及到在旅途中的潜在目标受众。在此情况下，品牌可以利用针对性的技术，如定义地理边界软件geo-fencing，识别及获知可能在实体店或某一实际地理位置的骑行者。

了解用户的位置和生活方式、喜好等信息，有利于品牌提供及时、相关性的信息，并利用品牌编辑内容传达关键的营销产品服务以促进目标受众的转化，提高投资回报率。以webpower邮件营销为例，利用快速便捷的邮件发送平台，轻松了解及掌握包括用户地理位置、个人喜好、购买记录等用户自然属性及行为数据，然后通过个性化邮件内容、响应邮件设计、触发邮件发送等实现内容的实时精准发送。

4.关注结果

篇3

近年来，随着“扩招”政策的实施，我国教育事业获得了迅猛发展，现有的资源已经不能满足需求了，必须增加学校基础设施的建设。高校的基础建设主要包括教学楼、学生宿舍、食堂等建筑物建设，机器、仪器等设备建设以及各种场地建设等。高校的基础建设需要有大量的资金投入，高校的资金主要来源于国家财政拨款、银行贷款、高校自筹资金三个方面。就目前而言，国家财政拨款已经不足以满足学校建设的需要，所以节约成本就成了高校基础建设的重要内容，本文拟从基建项目角度进行成本分析控制，使有限的资金发挥最大的价值。

一、高校基本建设项目成本控制现状以及问题探究

随着高校基本建设日益增多，资金投入也越来越多，据统计，5年内（2000-2005）我国部属高校完成基础建设总共投入了550多亿元，虽然财政部拨款也在增加，但也只有2.4%左右，2007年我国人均GDP已经达到3000多美元，但教育投入比例只有3.32%，远远不能满足我国教育事业的快速发展。所以很多高校通过银行贷款的方式来完成基础建设，据业内人士统计，高校基础建设过程中有80%以上的资金是通过银行贷款的，使学校利息费用巨增，还款压力过大。

高校基本建设成本控制的问题主要表现在：（1）成本控制主体的定位不准，认为基建成本的控制主体是施工单位，其实成本控制从基建项目提出、立项到交付使用全过程涵盖。（2）成本控制的重点把握不清，成本控制的关键应该在设计阶段，设计阶段所考虑产生的成本包括建筑的体量、功能要求、设备和材料选用等约占整个基建成本的四分之三，合理的设计可以有效的节约成本。（3）建设过程监督乏力致使成本超预算，在项目实施过程中不注重概、预算的执行情况，擅自改变设计内容、乱摊成本、监理公司审核工程价款流于形式、施工单位工程结算的时候高估冒算等现象，造成了基建项目成本不实，资金浪费。

二、成本性态阶段性成本控制策略

（一）基本建设项目成本分析

基本建设项目的成本分析离不开成本性态分析，一个建设工程项目从开始到结束一共分为五个阶段：项目决策、项目设计、项目招投标、项目施工、项目验收，应该把他们结合在一起进行分析。在管理会计中，成本按性态分为三类，具体为变动成本、固定成本、混合成本。对于基建项目来说，例如：施工原材料、机械使用费、计件工资等随着工程量变动而成正比变动的成本属于变动成本；管理费、固定资产使用费等在一定时间和规模内不随工程量变化而保持相对稳定的成本属于固定成本；还有如加班工资、施工水电费等不随工量增加成正比增长，也不保持相对稳定的成本属于混合成本。所以，在做成本分析的时候，需要用一定的技巧分析出成本性态，并且可以将成本性态分析运用到具体工程的实践中去，这样就可以更好地进行成本控制了[1]。

（二）成本性态阶段性成本控制方法

从项目开始到结束都进行的成本控制可以称作全生命周期成本分析，它可以指导人们自觉地、全面地从工程项目的各个环节出发，综合考虑项目的建设成本，同时也是一种重要的投资评估和经济分析手段。在高校建设资金不充足的情况下，我们可以选择这种方式进行控制成本[2]。

首先从项目决策阶段开始控制成本，决策阶段是项目高风险管理的阶段，是成本控制的重要阶段，这个时候可以对众多方案进行综合考量，主要从方案的可行性、投资性、未来的发展潜力等方面对这个方案做出总体预算，并确定出固定成本和变动成本的预算；其次是项目设计阶段控制成本，虽然设计费占整个项目投资很少，但其对于整个项目周期的作用却非常重要。对于项目而言，整个项目功能性、结构安全系数、材料的选取、施工等成本费用，在设计阶段就应进行整体的规划；有些由于设计的原因对成本带来很大影响，导致成本控制难度加大，因此，在项目设计阶段要把握每一设计细节的成本性态，根据不同阶段的设计特点，分别进行控制成本；招投标阶段应对参与投标企业的资信、施工水平、合同执行力等进行调查审核，投标时评估现行标底与市场实际价格及我国项目预算定额的差距，计算出能够反映招标单位期望价格的预期价格，通过公开招标获取较低的报价，达到控制成本的目的；在项目施工过程中，主要是材料、机械等变动成本和管理人员工资、固定资产折旧费等固定成本构成，应该对这些成本进行系统性地分析，从而使成本得到有效地控制。比如施工中需要改变的项目增加、材料更就必须在更改设计前进行技术、科学分析和经济比较； 最后就是项目竣工和验收成本，在项目结束后，按照合同、招标文件验收施工材料品牌、规格、型号的一致性，安装节点、景观施工与原设计的一致性，施工质量、工期是否符合要求等，可能还会存在一些问题，这时候需要根据问题的原因进行划分，并根据实际情况做出保修预算，从而实现项目竣工验收的成本控制。

三、高校基本建设项目成本控制建议

高校基本建设工作是一项具有较强政策性和技术性的工程，所以在项目开始实施时，就要做好成本控制工作，成本控制自始至终贯穿于项目建设过程之中。

首先，我们要结合学校的实际需求，合理布局、科学地规划项目建设。

在项目实施的过程中，建立成本控制管理体系，学校的相关部门要明确分工，实行责任制，从施工开始到结束进行层层把关，使成本控制逐步落实。还要定期抽查成本指标，对施工全过程进行系统的成本监控，具体责任要明确到每一个人，严格控制好预算，对超出预算的部分，要根据具体原因追究责任人[3]。

在施工的同时还要做好记录和计量工作，需要有专门的人员对项目的人工、机械、材料消耗做好记录，从这些记录中我们就可以准确了解到项目的具体情况，对于已经完成的项目还要进行现场实际计量，防止重复计量的发生。还需要特别注意的是严格把控工程合同的管理，要按照合同法的相关规定，与施工方签订合同，明确双方应该承担的责任和义务，并要求施工方不得随意修改设计图纸，争取用最低的建设成本完成最优质的建设，要维护学校的合法权益[4]。

在项目完工的时候，学校要及时组织相关人员进行验收，如果有问题，可以及时提出来进行整改。根据项目的预算核实项目的实际工程量、质量，看其是否符合高校建设项目的要求，对项目总体投资成本进行综合评价。

高校还要加强项目财务风险管控意识，根据学校总体发展规划、项目投资计划和实际偿还能力把握贷款额度，确定长短期贷款结构，选择最有利的筹资方式，及时了解基本建设资金的使用情况，努力降低基建贷款成本，减少利息支出，有效降低基建财务风险。对于基本建设项目中不可预见的成本风险也要进行分析和预控。

四、结束语

高校的基本建设应运用现代的成本控制管理手段，建立新型适合学校管理的成本分析方法与成本控制体系，由于高校基础建设的资金比较紧张，我们不应把所有的注意力都放在外来资金上，应该从根本上解决问题，主要是通过控制成本来解决，从而可以达到用最少的资金得到最大效益的目的。

参考文献：

[1]郑丹.博弈论视角下的高校国家助学贷款成本分析--以“河南模式”为例[J].经济研究导刊，2015，16（10）：196-197.

[2]张莎.高校生均成本分析――基于某高校数据[J].教育财会研究，2016，27（4）：29-33.

篇4

1.前言

大众传媒指现代社会中传播者与受传者之间以印刷媒介、电子媒介进行信息交流的传播工具或手段,如报刊、杂志、书籍、广播、电视、电影和互联网等。随着科学技术的进步，大众传媒得到了快速的发展，传媒无处不在地影响着人们的日常生活。体育与大众传媒的关系变得越来越紧密，人们通过传媒了解体育运动的基本知识，学会欣赏体育表演和比赛，并参与体育运动。本文通过对我院学生参与运动情况的调查与分析，探讨高校学生对运动项目的选择性受大众传媒的影响，以便更好地利用大众传媒的作用，培养高校学生对体育运动的兴趣，找到适合于他们个人特点和爱好的运动项目，为终身体育打下良好的基础。

2.研究对象和方法

2.1调查对象

本文以我院08、09级学生为研究对象。

2.2研究方法

2.2.1观察、交流研究法

通过日常观察及与学生的交流，掌握学生对运动项目兴趣的第一手感性资料。

2.2.2问卷调查法

调查对象：我院在校学生400名（男330名 女70名），根据研究内容设计了调查问卷，共发放问卷400份，返回392份，返回率98％，其中有效问卷389（男320 女69）份，有效率97.25％。

2.2.3数理统计法：

对回收的调查问卷中有效数据进行数理分析。

3.结果与分析

3.1我院学生通过传媒经常关注的运动项目及经常参与的运动项目（详见表1，表2）

首先应指出的是，学生通过传媒经常关注的运动项目，一定是自己喜爱的或是感兴趣的项目。从调查表1可以看到我院学生对各项运动项目喜爱或感兴趣的程度，男生依次是篮球、足球、乒乓球和羽毛球，女生是羽毛球、篮球、乒乓球和健美操。男生喜欢运动激烈、对抗性和观赏性强的项目，女生则喜欢对抗不太激烈、身体接触少、运动强度比较平和的项目。

3.2我院学生对运动项目的选择性及大众传媒对其影响

从表2中发现，我院学生在对运动项目的选择上，与其平日关注的运动项目程度大致吻合，男生依次是篮球、足球和羽毛球，女生依次是羽毛球、健美操和排球。乒乓球项目受场地器材影响较大，女生在篮球项目上有较大出入，反映出她们更喜欢去欣赏，而不是参与，这可能是受校园的运动环境、运动氛围影响较大。

对调查表1和调查表2中的数据进行统计学分析得出，学生通过传媒关注的运动项目与他们经常参与的运动项目的相关系数（r）：男生为0.87，女生为0.66，两组数据P0.01。说明相关具有非常显著意义。

在与学生的交流中了解到，在众多传媒中，电视和网络对他（她）们所产生的影响显得更直观、更具体。他（她）们大多是通过看电视转播喜爱上某项运动的，传媒对体育明星的追捧，很容易造成他（她）们对一些体育明星的崇拜，他（她）们往往是从喜爱某些项目的体育明星，逐步发展到对这些运动项目的喜爱，并且通过传媒的作用在不断地强化他们的兴趣和爱好，而这些变化可以反映在他们依赖大众传媒对运动项目的关注程度上。通观我国的各种传媒的内容发现，篮球、足球、乒乓球、羽毛球等运动项目的内容所占比重较大，受媒体的重视程度较高，受其影响这些项目民众的参与程度就比较高。而其它一些运动项目，甚至是国外的一些主流运动（如网球、棒球、曲棍球、游泳、田径等），在国内受到关注的程度却不太高，民众参与程度就相差很多。一旦我国的运动员在某个运动项目取得突破性的好成绩时，国内传媒对这个项目的宣传报道的力度就会大幅增加，甚至把取得的成绩，提升到国家兴盛、民族振兴的政治层面，民众对该项目的热情就会迅速升温，并且在很长一段的时间内吸引着人们对该项目关注的目光，学生对运动项目的选择性也会随之发生变化，1981年中国女排首夺世界杯冠军、中日围棋擂台赛的连续胜利，在校园掀起的排球热和围棋热就是很好的例子。学生对运动项目的选择性上，喜爱是其主观因素，大众传媒是在客观上潜移默化地引导着学生对运动项目兴趣和爱好的取向，使他们在通过传媒关注运动项目的同时，不断地得以强化，但并不对他们的选择性起决定的作用，而是使他们对运动项目的兴趣、爱好，起着一种积极的导向和强化的作用。

4.结论与探讨

4.1结论

4.1.1大众传媒对高校学生参与运动的项目的选择性起着非常重要的作用。

4.1.2与大众传媒对运动项目的传播密度和强度相符，我院学生对运动项目的兴趣，主要集中在篮球、足球、羽毛球和乒乓球这四个球类项目上（这与其它高校学生的情况基本符合），对排球及一些非球类运动的兴致不高。

4.2探讨

4.2.1随着社会的发展与进步，大众传媒无时无刻地影响着人们的生活，如何利用大众传媒的作用，激发人们对运动的热情，引导人们参与运动，是一个应该认真思考和解决的问题。

4.2.2学生在运动项目的选择性方面，受环境、场地、器材、经济状况等因素的影响也较大，应通过大众传媒的作用，多方位引导学生参与运动（特别是一些简单易行的民族体育项目），以满足学生对运动的需求。同时应加大力度改善运动环境的，提高运动场地、器材的利用率，特别应加强女生运动锻炼的场地设施建设。

篇5

一、会计舞弊的概念

国内外对于会计舞弊的定义从不同的角度有着不同的理解。至目前为止，对于会计舞弊这一概念学术界尚未有一致的定义。根据我国2001年7月的《独立审计具体准则第8号——错误与舞弊》中对“会计舞弊”的定义为：导致会计报表产生不实反映的故意行为：包括会计人员或有关当事人为了谋取经济利益采取非法手段进行会计处理的不法行为。《中国注册会计师审计准则第1141号》将会计舞弊定义为：被审计单位的管理层、治理层、员工或第三方使用欺骗手段获取不正当或非法利益的故意行为。

由此可见，会计舞弊是指财务造假主体为获取不正当经济利益采取非法手段故意的、有目的的谎报具有重要性质和实质性财务事实的违法行为。

二、上市公司会计舞弊的表现形式

（一）利用关联交易：

1.关联购销。关联方之间的商品销售和提供劳务，最终并未将其产品销售出去，形成上市公司与其关联企业之间的利润转移而已。

2.关联方企业相互承担债务和费用。上市后，控股公司继续由关联公司为其提供后勤服务。因为各项收费的具体标准和摊销原则操作弹性很大。当股份公司出现经营不善等情况时，子公司可以主动调低上市公司的应缴费用，或直接承担控股公司的相关费用等以此达到转移费用、增加上市公司利润的目的。

3.虚构关联交易。主要做法是在关联双方签订销售合同时，将库存商品中尚未出售的资产确认为主营业务收入，将不符合资产确认条件的资产确认为资产；从而虚增企业当年的主营业务收入。上市公司与关联方之间通过银行间相互转账虚列收入、虚支成本从而达到虚构利润的目的。

（二）运用不恰当会计政策：

1.改变折旧政策。折旧政策包括两个因素即折旧方法和折旧年限。折旧年限的确定可以通过人为估计来实现，上市公司可以依据资产预期经济利益的实现方式选择折旧方法，但因实现方式的概念并不清晰。通常试图通过降低当期的折旧费用的手段来从而增加当期利润。

2.滥用资产减值准备。我国企业会计准则中明确规定的不允许转回减值的资产主要是固定资产、无形资产、在建工程以长期股权投资等长期性资产，其他如存货、应收账款、短期投资、长期投资、委托贷款等资产的减值准备仍可转回。

3.使用不当的收入确认方法。根据新会计准则，收入的确认应该在满足收入的确认条件时才应予以确认和记录。但我国上市公司的管理层经常通过舞弊的手段虚增销售收入。主要方法包括提前确认收入和扩大销售核算范围虚增收入。

4.使用不当的费用确认方法。收益性支出资本化，就是将期间费用以及应当与本期收入配比的营业成本等故意列作长期资产，以此虚增利润。

费用摊提目标化，企业基于配股、增发等融资目的，或者为了迎合市场盈利预期等，常常人为调节诸如广告费、折旧费、研发费、预计损失、无形资产摊销等费用的计提或推销的依据比例、固定资产、无形资产折旧及推销期限的延长或缩短均可使当期费用减少或增加。

（三）虚构交易事项：

虚构交易事项通常涉及到虚构销售业务、伪造经济合同、填制虚假发票、银行账单、海关报关单、税务发票等等一系列原始凭证。

三、上市公司会计舞弊行为的识别

1.资产负债表项目分析

（1）资产项目分析。分析应收账款项目首先要考虑应收账款的规模与企业的信用政策、经营方式、行业特点是否相称，考虑应收账款的来源。其次，应该考察企业应收账款背后是否有真实的交易，企业是否按规定对应收账款计提了充足的坏账准备，并且建立了科学的应收账款管理政策。

（2）负债项目分析。分析负债项目要同企业的经营形式相联系，分析企业采购政策、分利政策、付款政策和其他经营特点。对于商业企业，通常是流动负债和销售收入同时增长；对于工业企业，通常是长期负债和利润项目增长，而流动负债无明显变化。

2.利润表项目分析

（1）收入项目识别。首先要关注主营业务收入增长速度。其次，要分析主营业务税金与主营业务收入比例是否合理。第三，将主营业务收入与现金流量表结合分析，判断其与现金流入量是否协调。

（2）费用项目识别。对于费用项目的分析应当重点关注两点。一是销售费用与销售收入的数额。二是关注应收账款的坏账准备。

（3）利润操纵分析。分析企业是否存在利润操纵，首先要判断企业利润的来源，如果企业利润中有很大一部分来自一次性利得而不是企业的营业利润，那么利润真实性则需要深入分析。长期依靠利得获利的企业，缺乏核心竞争力，持续经营的前景不容乐观。并且利用利得操纵利润操作上容易，效果直接而明显，是上市公司的常用手段。

此外，要留意企业利润的现金保障。企业现金流既是企业盈利能力的体现，也是企业支付能力和偿债能力的保障。通常来讲，企业通过粉饰利润表进行财务舞弊的可能性比较大，而操纵企业现金流的难度却非常大，因此分析企业价值和盈余质量时，一定要分析现金流量。有些企业净利润很高，经营现金流量净额却很低甚至为负，这些上市公司实施财务舞弊的可能性较大，因为虚构的交易收入可以虚增盈余，但那些子虚乌有的所谓应收账款是无论如何也带不来现金流量的。

参考文献：

[1]我国上市公司会计舞弊的识别研究 杨薇 《河南大学硕士论文》2008-05-01

篇6

一. 角色定位教学模式的定义

角色扮演(Role Play)是一种教育方法,强调互动与启发,寓教于乐,在教学中由教师根据学生的专业特点,以学生为中心,让学生根据在仿真场景中充当相应角色,,对教师及学生进行具体的角色设定,身临其境地按设定岗位的职责、任务、工作程序、人际协调等提出观点、方案或进行实际操作。

二.角色定位型教学方法的设计与实施

1.教学目的 2.项目分析

教学项目需要学生自主完成,解决实际面临的问题。教师在设计与布置好教学项目后,需要对学生进行必要的知识引导与技能指导,以帮助学生完成项目,实现教学目标。项目分析就是老师要明确教学项目实施要达到的目标,提供实施教学项目的背景与,提示实施教学项目所需要的知识与技能,并规定完成教学项目所需要的时间。

3.角色定位内容设计

根据销售管理课程相关教学章节及教学要求,设计xxx大型知名企业,欲进入江西,并确立其市场地位。该企业现在江西设立分公司,选派一名经验丰富的销售经理,独立运作和管理整个江西市场。假设学生是该公司的销售经理。行业选题定位:、体育用品、方便食品、大小家电、家具家居、汽车、手机、数码产品、烟酒行业、综合类等。

该分公司经理为开拓新市场开展以下工作: 三.“角色定位”教学模式面对的挑战

《销售管理》课程教学中实施“角色定位”教学方法,从教学目标、教学内容到教学效果,都取得了预期的效果。但反思“角色定位”教学过程,还是有一些需要注意和进一步改进的问题,主要是教师与学生的互相适应以及教学条件的改善问题。

1.“角色定位”教学对教师提出的挑战

教师的不适应主要表现在三个方面:一是受心理定势的影响而不适应。过去教师都是在事先作好充分准备的情况下进教室的,现在则不然,我们很难估计在学习过程中学生会做出什么样的反应,因而心理总有些不踏实;二是受知识面的影响而不适应。过去的教师往往从事一门或多门具体的课程教学,在课堂上没有遇到过那么多的现实问题,现在则不然,学生提出的问题对教师的专业知识与专业技能提出了挑战;三是受实践经验的影响而不适应,很多教师没有企业的工作经验,而学生涉及到的问题多半都面向实际,而且都是很细节的问题,对于缺少企业、实践经验的教师来说难以应对,对教师的实践经验提出了挑战。

2.“角色定位”教学对学生提出的挑战学生的不适应主要表现在三方面:一是受心理定势的影响而不适应。学生早已经习惯了老师“填鸭式”教学,在课堂上被动地学习,而现在需要自己完成教学项目,主动学习相关知识、掌握相应技能,对学生的学习能力提出了挑战;二是受传统学习方式的影响而不适应。

篇7

中图分类号：F406文献标识码： A

一、概述

房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制。成本管理体系通过建立有效的目标成本体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。房地产项目全过程成本管理流程如下图所示，本文围绕这个流程展开阐述。

1 、房地产项目成本控制是投资控制

房地产项目的成本控制，就是在该项目既定的目标收益或者利润率的前提下，根据对未来销售收入的预期，确定该项目的总成本并且项目实施过程中动态控制支出原则上不超过目标成本值，以保证目标收益或者利润率得以实现的过程。

房地产项目的成本控制是一个动态的投资控制概念，需要经历可行性分析、设计、开发报建、招标采购、招标建设、营销、交楼然后进入物业维护过程，整个开发过程任何环节成本的失控都可能导致项目成本超出目标成本而降低目标收益或目标利润率。

2 、全生命周期贯彻目标成本

经历了2008年启示之后，公司逐步加强了项目全生命周期的目标成本控制，实施过程中动态控制投入，设定警戒比例，实施项目全生命周期目标成本管理。

行业内其它公司对全生命周期成本的作出了上图，揭示了建设过程中各个阶段对成本的影响大小，可以看到随着项目的推进，对成本的影响在逐渐的减少。

（1） 建立目标成本

可行性研究结算做出目标成本估算，规划方案确定后建立执行的目标成本。

各阶段目标成本的编制情况以及深度应符合：

立项阶段：形成项目目标总成本;

规划设计阶段：制定目标成本，并分解形成各专业目标成本;

方案设计阶段：将各专业目标成本分解形成分项工程目标成本;

扩初设计阶段：在分项工程目标成本基础上形成设计限额指标;

施工图设计阶段：根据设计限额指标进行作业，设计出目标成本符合要求的施工图;施工实施阶段：动态监控目标成本执行情况，及时统计已发生成本。

（2）动态执行和控制

项目目标成本重点在于执行和控制。执行目标成本过程分为设计阶段、招标采购阶段、工程施工阶段和结算阶段，营销费用和开发报建费用由于在整个项目费用构成中所占比重不高且弹性较小，故不在本解决方案中讨论。

获取到项目后，成本管理部根据市场信息进一步细化目标成本，给到产品设计中心设计限额指标，设计在限额指标约束下开展设计工作，成本过程中参与设计，对各个阶段图纸进行测算，保证设计成果符合目标成本。施工图出来后，成本在施工图的基础上进行合约规划，确定需要选取的合作单位的要求，同时将工程内容分解到各个合同范围内，对合作单位和材料供应商进行采购。工程建设过程是设计效果呈现和合同履行的阶段，但是施工阶段已经不是影响成本最大的阶段。

目标成本的执行和控制，是保证目标成本得以实现的有力保障，是本解决方案讨论的重点内容。

（3） 房地产行业成本控制现状

房地产行业在中国经历了多年的发展，各房地产企业均不断加强成本控制意识，纷纷研究自己企业的特点并借鉴同行经验，研究产品、材料和工艺，把成本管理从粗放化管理转移到精细化管理上来。

在各大房地产开发企业中，不乏一些企业在成本控制上做得比较成功，如万科、碧桂园、雅居乐，其成本控制能力在行业中处于领先地位，大大增强了他们在激烈的竞争环境下的生存能力。

成功的房地产企业，大抵都有一个共同的特点，就是全民成本意识。他们在项目获取阶段开始构思自己的成本构成，逐个阶段对成本进行严格控制，任何一个阶段超出成本都必须拿出强有力的说明。

项目论证是是否获取项目的必须且最重要的过程，而且产品定位是决定项目成本的最重要因素。要做好项目论证阶段的成本控制，主要是要做好项目的可行性研究分析，基于城市和当地房地产市场的状况作出准确的项目定位、项目成本构成分析和项目运作计划，在成本调研的基础上把握好当地成本情况。

《可行性研究报告》应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容，另外还须包括的成本造价活动有：成本费用估算和控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;《竞投方案》(仅限招标、拍卖项目);投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见。

3项目定位分析

项目定位直接决定了产品档次和目标客户群，产品档次与项目成本成正比例关系。而且，产品定位根据目标客户确定，直接关系到产品销售情况。要做好项目定位分析，主要从下面这些角度着手考虑。

二、建立完善的目标成本管理体系

1 、城市发展状况

城市发展状况的构成要素很多，其中影响到房地产市场的主要有城市GDP总量、人均GDP、常住人口总量、户籍人口总量、人均可支配收入、房地产投资在固定资产投资中所占比例、城市总体规划、城市交通规划，这些因素直接影响到城市房地产市场的发展。项目经理圈子

2、 城市房地产状况

城市房地产状况直接影响到项目的定位、项目定价和开发节奏，对项目利润率有直接影响。做好城市房地产状况分析，是进行项目分析的重要前提条件，主要需要考虑的因素有房地产市场供求现状、房地产开发投资额、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格走势、土地市场概况、竞争对手分布及实力。项目经理圈子

3 、项目分析

项目分析是整个可行性研究分析中的核心内容，是决定项目走向和项目操作方向的关键过程。转自项目管理者联盟项目分析需要考虑的因素主要有项目概况，包括地理位置、与重要市政设施的相对位置和距离，项目周边以及交通状况、项目现状、项目客户定位、来源以及特征、产品定位、产品面积配比、产品定价分析、项目运作计划、项目里程碑计划、项目风险预计以及控制。精确的项目分析是项目运作的前提和总纲领，是值得重点关注的内容。

三、项目成本估算

可行性研究报告中，针对项目的实际情况，根据预计销售和目标收益率作出项目的成本估算。

1、 项目成本调研

正所谓知己知彼，才能百战百胜。对项目严密的成本调研，才能有助于项目上精确地把握市场制定好目标成本。是否有效进行项目目标成本管理是体现房地产开发企业管理水平的重要标志之一。目标成本管理就是通过制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解，再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。建立完善的目标成本体系，要做到以下几点：

1、确定成本管理体系，包括集团及下属区域公司的成本管理定位-职责-权责，对下属区域公司成本信息监控手段和明确的监控制度要求;

2、制定准确的项目目标成本，全面客观反映项目各项成本信息;

3、规范成本管理流程，定义如何在各个实施阶段完成对目标成本的细化修订，形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理;

4、充分实现成本信息共享;

5、在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。

四、项目论证阶段的成本控制

项目在论证阶段着重的是土地费用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本确定，直至项目结束该成本一般都不会有大的变化。可行性研究报告一般应包括地块基础资料、周边环境及其发展趋势、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位、成本费用估算及控制目标和措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及其影响、资金计划、投资风险及应对措施、项目综合评价意见等。

五、设计阶段的成本控制

设计阶段的成本控制的重点除了控制好设计费之外，更重要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。根据经验数据显示，设计费一般只占到建设工程全寿命期费用的1%，但正是这少于1%的费用对于工程造价的影响占到了75%以上，可以看出设计阶段的成本控制是整个项目实施阶段造价控制的关键。在满足质量保证的前提下，防止因设计自身失误原因导致成本增加。确保每一设计阶段的成果质量后方能进入下一个设计阶段(包括方案、扩初、施工图设计阶段)。施工图设计合同应具备有关限额设计要求的条款并载明对应的奖惩措施。并且可在施工图完成后由设计、工程、成本人员和监理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出修改意见，督促设计单位进行修正，避免或减少因设计不合理导致的投资损失。

六、工程施工阶段的成本控制

工程施工阶段的成本控制重点在于工程供应商的选择管理、材料设备供应商管理、工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理和工程结算管理。

1、工程供应商、材料设备供应商的管理。材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容。在成本目标确定的情况下，首先要明确工程总包、分包、材料分级等的范围、采购方式及权限，确定材料是甲供、乙供或甲定乙供;其次，完善招标流程，规范供应商资质考察、询标、定标、签订合同等程序，本着公开、公平、公正的原则引入各类承包商，充分体现市场竞争力，实现降低成本的目标。另外集团可建立自己的供应商信息库，确立战略合作伙伴，这样既避免了供应商质量的不稳定性，又可以拿到战略合作采购价，对多项目成本的控制起到了良性循环的作用。

2、对于工程进度款的管理，要严格按照合同和流程进行控制。成本管理部要对施工单位上报的节点款、进度款等进行审核，经财务部确定后方可付款。同时对合同进度款累计到达合同金额85%的项目，要停止付款，以便掌握结算时的主动权。项目经理博客

3、设计变更、现场签证的管理。要完善流程，明确各职能部门、各相关责任人的签字权限。防止乱签、多签、责任不明确等漏洞，避免结算时发生“扯皮”现象。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。

4、工程结算管理。严格执行项目必须符合竣工方能移交的原则，成本管理部门应对项目进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出成本超、降的原因，并提出改进措施及意见。

七、营销阶段的成本管理

营销成本主要指项目销售过程中形成的各类费用，包括广告费、推广费、售楼处、样板房等费用。控制营销成本关键还是要提高营销策划水平，使有限的营销投入发挥最大的效用，寻求最大性价比，降低营销成本。项目管理论坛

八、有效进行动态成本管理

动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反映目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。

动态成本的核心是实时性，要做到在项目实施过程中的任一时间点都能实时掌握项目最新的成本动态，只有这样才能控制成本、辅助营销决策。

动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本

由上式可见，合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，由于其具有不确定性，导致了成本控制的复杂性。因此，成本管理必须要以合同为中心，抓住三条主线“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”，方能很好的反映项目成本执行的全貌。可在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时、定期调整成本台账、及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径及时进行调整、消除造成成本异动的不合理因素。

九、成本管理的项目后评估

提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一，方法之一是通过后评估来改进，同时可以提高成本管理的有效性，因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几方面评价：

1、比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异(评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性);

2、对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异(评价成本管理工作的有效性);

3、 分析各期《项目动态成本分析报告》(评价项目成本管理的科学合理性)项目管理培训

4、 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响 ;

篇8

一. 角色定位教学模式的定义

角色扮演(Role Play)是一种心理教育方法，强调互动与启发，寓教于乐，在教学中由教师根据学生的专业特点，以学生为中心，让学生根据在仿真场景中充当相应角色，，对教师及学生进行具体的角色设定，身临其境地按设定岗位的职责、任务、工作程序、人际协调等提出观点、方案或进行实际操作。

二.角色定位型教学方法的设计与实施

1.教学目的

(1)考核学生如果作为销售企业的新任经理，将如何开展本职工作，如何建立一套完整的系统化的“销售管理计划”和“销售管理流程、制度”。 (2)了解回顾所学销售管理相关知识。(3)灵活掌握运用相关知识，理论联系实际，培养自己的创造思维模式和动手能力。(4)设计自己的职业定位，建立、健全销售企业的销售管理、销售制度、销售流程。

2.项目分析

教学项目需要学生自主完成，解决实际面临的问题。教师在设计与布置好教学项目后，需要对学生进行必要的知识引导与技能指导，以帮助学生完成项目，实现教学目标。项目分析就是老师要明确教学项目实施要达到的目标，提供实施教学项目的背景与环境，提示实施教学项目所需要的知识与技能，并规定完成教学项目所需要的时间。

3.角色定位内容设计

根据销售管理课程相关教学章节及教学要求，设计xxx大型知名企业，欲进入江西市场，并确立其市场地位。该企业现在江西设立分公司，选派一名经验丰富的销售经理，独立运作和管理整个江西市场。假设学生是该公司的销售经理。行业选题定位:医药、体育用品、方便食品、大小家电、家具家居、汽车、手机、数码产品、烟酒行业、综合类等。

该分公司经理为开拓新市场开展以下工作:

(1)销售组织的设计(组织形式、岗位设计、岗位职责、定额分解)编定“组织设计”。(2)销售计划制定(市场预测、销售配额的制定、分解;人员定额分解，销售预算的制定、分解):制定“销售计划”。(3)销售区域管理(区域设计及分解;渠道的选择、评价、激励、处罚):建立“区域管理流程”。(4)销售客户管理(档案的收集和建立，关系管理、服务):建立一套“客户管理制度”。(5)销售信用管理(组织的建立，职责，信用政策、等级;分公司的财务，费用管理制度):建立一套信用、财务管理制度。(6)销售人员管理(招聘―培训-激励-指导-考核-报酬):建立一套“人员管理制度或流程”。(7)销售过程的管理(准备-访问-处理异议-合同管理-售后服务-解决问题):建立一套“销售过程管理流程”。

三.“角色定位”教学模式面对的挑战

《销售管理》课程教学中实施“角色定位”教学方法，从教学目标、教学内容到教学效果，都取得了预期的效果。但反思“角色定位”教学过程，还是有一些需要注意和进一步改进的问题，主要是教师与学生的互相适应以及教学条件的改善问题。

1.“角色定位”教学对教师提出的挑战

教师的不适应主要表现在三个方面:一是受心理定势的影响而不适应。过去教师都是在事先作好充分准备的情况下进教室的，现在则不然，我们很难估计在学习过程中学生会做出什么样的反应，因而心理总有些不踏实;二是受知识面的影响而不适应。过去的教师往往从事一门或多门具体的课程教学，在课堂上没有遇到过那么多的现实问题，现在则不然，学生提出的问题对教师的专业知识与专业技能提出了挑战;三是受实践经验的影响而不适应，很多教师没有企业的工作经验，而学生涉及到的问题多半都面向实际，而且都是很细节的问题，对于缺少企业、实践经验的教师来说难以应对，对教师的实践经验提出了挑战。

2.“角色定位”教学对学生提出的挑战学生的不适应主要表现在三方面:一是受心理定势的影响而不适应。学生早已经习惯了老师“填鸭式”教学，在课堂上被动地学习，而现在需要自己完成教学项目，主动学习相关知识、掌握相应技能，对学生的学习能力提出了挑战;二是受传统学习方式的影响而不适应。

3.教学效果的反馈与评价

学生根据角色定位的相关内容与行业，在进行课程设计或生产实习时，到真正的企业体验“销售”的感觉。 根据已实施角色定位型教学模式学生的反馈意见和相关数据的收集，对新旧教学模式进行比较，并设计‘学生课程满意度调查问卷’对课程效果进行评价。

“角色定位”教学体现了理论与实践的一体化，这种理论实践一体化教学方法，改变了传统的理论教学和实践教学相分离的做法，突出了教学内容和教学方法的应用性、综合性、实践性和先进性。“角色定位”真正把学生带入了职业领域，实现了学习与就业的“零距离”，这也正是职业教育的目标所在。销售管理课程的学结束后，茌学生的评教活动中，对《销售管理》教学的评价中，“教学目标”、“教学内容”、“教学方法”、“教学效果”诸项的满意率达到100%。绝大多数的学生能够接受“角色定位”的教学并感到自己有能力胜任销售经理的职位。

参考文献

[1]张启杰.“行动导向"教学模式在销售管理教学中的应用. 《中国科教创新导刊》2009年第28期

篇9

全供应链过程管理

全供应链过程，是指把产品或服务从供货方交付给需求方的完整过程。全供应链管理因素包括成本结构、订货到货时间与质量、员工效率升级、客户服务水平等。这些因素决定着一个企业的供应链管理水平，也是相关企业财务管理的核心工作之一。

全供应链管理，尤其是供应链全程的成本费用管理，可以带给公司许多好处：首先，这一管理思想对财务的三大报表的主要项目均有显著影响；其次，提高资金周转率，使得物流、资金流和信息流有效合一；再次，可以促进业务流程的协作和整合。

在我们所关注的案例中，某企业采购成本占到运营成本的85.89%，人员工资仅占6.9%。实施全供应链管理并从供应链角度实施全业务过程的成本监控后，2011年该企业节约成本1700万，相当于2.8亿元合同产生的营业利润（见图1）！

要建立这种效率型的供应链，就应注意以下要点：

首先，应不断加强企业与供应商、分销商之间的协作，从中寻求利益平衡点，逐建降低整条供应链上的成本；

其次，通过缩短提前期与增加供应链的柔性，及时响应市场需求，在尽可能短的时间内提供顾客需要的个性化产品；

再次，通过为不同产品生产尽可能多的通用件来增强部分产品模块的可预测性，从而减少需求的不确定性。

最后，应加强对供应链管理的整体观念。供应链的整体绩效取决于各个供应商节点的绩效，各个部门分属不同的单元，都有各自的目标与任务，有些目标和供应链的整体目标是不相关的，因此要避免这种各行其道的“本位主义”。

全供应链总成本设计

全供应链总成本设计方案，能够帮助企业监控整个业务过程中的成本状况。

全供应链总成本分为两大类：显性成本和隐性成本。显性成本是露出水面的“冰山一角”，包括运输费、仓储费、配送费、搬运费、投标费、采购成本、交付成本、维护成本等；隐性成本是水面下的“冰山”，包括资金成本、库存风险成本、原料积压、跌价损失、设施投入、设备陈旧、人员培训等，这类成本是最容易被企业忽视的，所以，我们的方案设计有很多可以围绕这部分来做。

按照所占比例将上述成本分成A、B、C三类，其中，A类是成本费用占比高、企业控制上有重大盲点和问题的；B类是成本费用占比居中、控制上有一些盲点和问题的；C类是占比不高、可以暂时忽略的（见图2）。

分类之后，CFO可以在这些类项中拉一条线：从供应商到客户都涉及哪些环节；每个环节的成本费用是多少、控制的节点是什么、业务和供应链分别扮演的角色是什么、改善的空间和策略是什么、对应的流程是什么；然后匹配到不同的事业群，列明具体规则是什么、重要关注点在哪里，等等。

方案设计重点

全供应链总成本设计方案始终围绕着以下四个纬度来考虑的：成本结构（权重最大）、订货到货时间与质量、员工效率的升级、客户服务水平。

在设计整个企业或者某个项目的全供应链管理方案时，CFO需要考虑实施方案可能遇到的困难，以及需要的资源保障，因为财务的角色和作用就是支持企业的价值创造。

例如，制定投标管理方案、成本变更管理方案、采购管理方案等，都需要CEO和CFO说服事业部总经理，获得他们的支持，为了加大执行效率，还要跟绩效挂钩；方案的挑战主要来自于业务人员的不配合。

提前介入采购方案则需要增加售前采购人员，实行奖惩机制和定期轮岗；其挑战来自于采购人员的专业能力和工作量能力，售前采购人员可能被打击报复，或者干脆被“同化”。

再如交付成本方案，需要按方案成立相应的项目组，实施结果与项目组成员绩效考核挂钩；这一方案的挑战主要是其跨多个部门，沟通协调难度较大。

全供应链总成本设计方案最重要的意义在于：

1. 从总供应链成本最优出发，进行整体的规划和运作，对公司的财务业绩产生很大的贡献。在设计全供应链管理方案时，CFO应考虑方案可以直接给公司财务的三大报表带来哪些贡献，比如，对损益表的贡献程度、对现金流量表的贡献程度等，同时还应考虑方案执行达到30%、50%、70%、90%的效果时可分别带给公司的财务贡献。

2. 为顾客创造价值。

3. 使信息流转更通畅。

4. 促进业务流程的协作和整合。

在全供应链管理中，还应注意供应链信息的优化管理。

首先，要关注数据准备和数据挖掘，从已准备好的数据中集中提取隐藏其间的知识模式，根据要求来确定需要何种类型的知识数据，选择合适的知识算法，从数据中表达出原因。

其次，要关注数据解释与评估。为获取更为有效的信息，要反复提取数据进行模型测算，对这些模型测算进行评估，确定哪些是有效模型。在评估中，要根据多年的经验及相关的直接数据来检验其准确性，以确保最终数据信息的稳定性和可行性，通过数据库抽取出关联数据，制作出各种报表。

分业务的供应链流程设计

我们提供了一些方案的思路模板，供企业及CFO参考：

首先是投标费管理方案。

改善方向：投标费。

改善方法：加强投标管理和丢标管理。

其中，从投标管理来看，中标率≥30%去投标（包括项目信息、客户关系、产品机会、公司资源等）；中等项目解决方案要提前报备，要有投标评审纪要；大型开发项目要有预算评审纪要。

丢标管理，则要从价格、配置、案例、表述不满、服务承诺等方面进行分析，月度按销售或部门进行排名，并将排名结果与绩效考核挂钩。

行动方案：在核心部门试行，并由财务部门提供月度分析报告，根据分析结果提出改进路径，最终推广至整个企业。

监控报告：包括《中标分析报告》、《丢标分析报告》等，以月为单位汇总分析。

奖惩：违规投标要有惩罚，并与年终评优挂钩。

其次是采购成本管理方案。

改善方向：采购成本变动、交付成本变动要与承诺利润挂钩。

改善方法：加强订单评审单据核查，增加销售信用管理。

各个部门订单利润要锁定，要与指定供货、第三方费用挂钩；提前采购转订单、销售毛利承诺兑现要与销售及事业部领导的信用挂钩；中型解决方案项目或大型开发项目在合同评审时要检查其投标及预算评审纪要。

行动方案：选择一个运行环境较成熟的中型解决方案项目和一个大型开发项目试行，项目管理部门要提供异常项目分析报告及销售信用积分报告，根据分析结果提出改进路径，最终推广至所有项目。

篇10

2《房地产营销》课程改革背景

2.1行业背景

自从我国土地转让市场化和住房市场化以来，地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一。而近年来，房价不断飞涨，百姓怨声载道，在这种背景下，国家出台了史上最严厉的调控措施。[2]2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化，房地产市场进入调整发展时期。[3]面对政策的调控、市场的变化，开发公司也进入洗牌阶段，能否在调整阶段保住市场甚至扩大规模，项目营销策划发挥着重要作用。为给市场输送专业化营销策划，在传统知识灌输基础上进行课程改革，以岗位工作流程为主线进行培养，提高准员工技能水平。

2.2专业背景

房地产经营与估价专业是以市场为导向，具有良好职业素养，掌握房地产基本理论知识，熟悉房地产行业基本制度和政策，在房地产生产、流通、消费领域企业一线岗位，熟练掌握房地产经纪、估价、物业管理等业务实操能力的高素质高技能型人才。本专业通过市场调研了解专业面向岗位，通过岗位工作流程分析完成行动领域分析，在工作核心任务分析基础上完成学习领域课程体系构建。[4]调研发现营销策划人员岗位为主要需求岗位，为提高专业学生技能水平和就业能力，进行《房地产营销》课程改革。

3《房地产营销》课程改革目标

《房地产营销》通过以房地产营销策划具体工作任务为载体的项目化教学，使学生了解房地产营销策划的基础理论知识、常用的各种营销手段，当前主流的操作模式和操作流程，掌握房地产目标市场定位，房地产价格策划，房地产销售推广策划，房地产销售技巧和相关法律知识。学生学习以后，具备产品推广的定位能力，营销策划书的制订能力，营销策划推广的执行能力，销售的接待和签约能力。具体实现目标如下：

3.1知识目标

（1）熟悉房地产营销策划的原则和程序，掌握房地产营销策划的主要方法；（2）了解房地产营销策划的流程，掌握房地产营销策划方案编制、调查问卷设计以及信息采集与分析的基本方法；（3）掌握样板房包装与售楼书制作的基本方法；（4）掌握房地产销售相关流程管理方法；（5）掌握房地产销售的现场接待礼仪和销售技巧。

3.2能力目标

（1）能够进行针对具体项目的调查问卷设计和市场调查；（2）能够进行具体项目的市场细分定位；（3）能够进行具体项目的价格策划；（4）能够制订项目营销策划书；（5）能够现场接待客户，进行楼盘信息解说答疑。

3.3职业素质目标

（1）培养热情、乐观和沉着的职业素养；（2）培养耐心细致、积极主动的工作态度；（3）培养风险防范意识、团队合作精神及应变和抗压能力。

4《房地产营销》课程改革内容

4.1教学设计改革

为突出工作任务与知识的联系，让学生在职业实践活动的基础上掌握知识，增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性，提高学生的就业能力，课程设计时以营销策划工作过程为主线，《房地产营销》课程改革将整个工作流程分解为5个项目、12项任务，编排依据是该职业所特有的工作任务逻辑关系，使工作任务具体化。在具体设计中，以杭州市在建楼盘为营销策划对象，让学生进行项目市场细分定位、项目营销策划方案制作、项目营销策划方案实施管理、样板房包装和楼书制作及客户现场接待和签约练习，锻炼学生实际操作能力。让学生在真实的交易、真实的环境中，用真实的材料学习房地产营销策划工作流程及技巧。

4.2教学内容改革

以岗位内容和要求为出发点的教学内容改革，主要安排5个项目，分别是项目市场细分定位、项目营销策划方案制作、项目营销策划方案实施管理、样板房包装和楼书制作及客户现场接待和签约，在5个项目基础上以工作流程顺序，分解出12项任务，分别是竞争性项目调查、项目细分定位、房地产市场总体调查描述、竞争性项目分析、目标项目SWOT分析、项目营销策划方案、营销策划的进度安排、营销策划活动的监控评价和调整、样板房包装、楼书制作、现场接待和销售签约。在具体任务学习过程中，以流程、技巧、问题处理为主要学习内容，例如竞争项目分析，能够根据目标项目的地段、单价、总价、产品类型等要素确定竞争性项目，并确定调查内容进行相关调查，调查结束通过小组讨论形式开展竞争形势分析会，进行竞争项目分析总结。

4.3教学方式改革

为实现学生“学了能用”的目标，理实一体化课程改革中，按照“教、学、做、评、思”的步骤开展教学。本课程教学以杭州一个在建楼盘为学习对象，每堂课开始时，教师会下发准备好的该堂课对应的实训单，然后以任务为出发点提出教学目标，并通过一个导入任务让学生了解具体实现教学目标后能解决什么问题，在明确教学目标后围绕需要解决的问题进行知识点讲授，通过案例教师示范知识的应用，学生通过学习和观察掌握知识与技能，依据任务不同个人或小组练习并汇报成果，教师对学生成果进行评价，学生反思并总结，完成实训单。例如项目市场细分定位，教学目标为掌握市场细分与定位的原理和市场细分与定位的操作流程，对项目本身潜力分析，并针对竞争态势进行市场细分定位。教师给出任务：2009年5月，7月以及2010年9月，绿城房产集团先后联手浙报集团，海航地产，浙江铁投等公司，以均价10,000元左右的楼面地价通过土地出让获得杭州市西湖区蒋村区域几个相邻地块，此项目案名为《绿城西溪诚园》，针对前期进行的竞争性项目调查，假如你是绿城房产《西溪诚园》项目的策划人员，请问你将如何进行市场细分和定位？请分组完成《西溪诚园项目市场细分与定位报告》。在明确任务目标前提下，学习市场细分的依据、原则、方法和程序，房地产项目目标市场选择考虑因素及策略，掌握项目市场定位原则。知识点讲授完毕，教师进行示范，以杭州滨江房产钱江新城项目（滨江金色海岸）为例进行目标市场定位介绍。依据示范，让学生分组对本学期营销目标对象练习市场细分和定位并汇报。教师对学生的汇报进行点评，学生进行完善，并完成报告上交。

4.4考核方案改革

《房地产营销》课程考核以过程性考核为主，期末试卷考核为辅。过程性考核以能力和知识应用考核为主，考核内容分为3个部分：课堂表现、小组作业和小组展示。课堂表现以是否认真听讲、积极回答问题和参与教学组织活动为主；小组作业以上交的小组报告为检查依据；小组展示主要有销售现场接待和销售签约。期末考核以知识点考核为主，考核房地产营销基础知识和房地产营销趋势及模式。具体考核标准见表1。

篇11

2、财务分析报告的格式。严格的讲，财务分析报告没有固定的格式和体裁，但要求能够反映要点、分析透彻、有实有据、观点鲜明、符合报送对象的要求。一般来说，财务分析报告均应包含以下几个方面的内容：提要段、说明段、分析段、评价段和建议段，即通常说的五段论式。但在实际编写分析时要根据具体的目的和要求有所取舍，不一定要囊括这五部分内容。

此外，财务分析报告在表达方式上可以采取一些创新的手法，如可采用文字处理与图表表达相结合的方法，使其易懂、生动、形象。

3、财务分析报告的内容。如上所述，财务分析报告主要包括上述五个方面的内容，现具体说明如下：

第一部分提要段，即概括公司综合情况，让财务报告接受者对财务分析说明有一个总括的认识。

第二部分说明段，是对公司运营及财务现状的介绍。该部分要求文字表述恰当、数据引用准确。对经济指标进行说明时可适当运用绝对数、比较数及复合指标数。特别要关注公司当前运作上的重心，对重要事项要单独反映。公司在不同阶段、不同月份的工作重点有所不同，所需要的财务分析重点也不同。如公司正进行新产品的投产、市场开发，则公司各阶层需要对新产品的成本、回款、利润数据进行分析的财务分析报告。

第三部分分析段，是对公司的经营情况进行分析研究。在说明问题的同时还要分析问题，寻找问题的原因和症结，以达到解决问题的目的。财务分析一定要有理有据，要细化分解各项指标，因为有些报表的数据是比较含糊和笼统的，要善于运用表格、图示，突出表达分析的内容。分析问题一定要善于抓住当前要点，多反映公司经营焦点和易于忽视的问题。

第四部分评价段。作出财务说明和分析后，对于经营情况、财务状况、盈利业绩，应该从财务角度给予公正、客观的评价和预测。财务评价不能运用似是而非，可进可退，左右摇摆等不负责任的语言，评价要从正面和负面两方面进行，评价既可以单独分段进行，也可以将评价内容穿插在说明部分和分析部分。

第五部分建议段。即财务人员在对经营运作、投资决策进行分析后形成的意见和看法，特别是对运作过程中存在的问题所提出的改进建议。值得注意的是，财务分析报告中提出的建议不能太抽象，而要具体化，最好有一套切实可行的方案。

二、撰写财务分析报告应做好的几项工作

（一）积累素材，为撰写报告做好准备

1、建立台账和数据库。通过会计核算形成了会计凭证、会计账簿和会计报表。但是编写财务分析报告仅靠这些凭证、账簿、报表的数据往往是不够的。比如，在分析经营费用与营业收入的比率增长原因时，往往需要分析不同区域、不同商品、不同责任人实现的收入与费用的关系，但这些数据不能从账簿中直接得到。这就要求分析人员平时就作大量的数据统计工作，对分析的项目按性质、用途、类别、区域、责任人，按月度、季度、年度进行统计，建立台账，以便在编写财务分析报告时有据可查。

2、关注重要事项。财务人员对经营运行、财务状况中的重大变动事项要勤于做笔录，记载事项发生的时间、计划、预算、责任人及发生变化的各影响因素。必要时马上作出分析判断，并将各类各部门的文件归类归档。

3、关注经营运行。财务人员应尽可能争取多参加相关会议，了解生产、质量、市场、行政、投资、融资等各类情况。参加会议，听取各方面意见，有利于财务分析和评价。

4、定期收集报表。财务人员除收集会计核算方面的有些数据之外，还应要求公司各相关部门（生产、采购、市场等）及时提交可利用的其他报表，对这些报表要认真审阅、及时发现问题、总结问题，养成多思考、多研究的习惯。

篇12

一、本项目招商计划书市调工作

市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要，是一切研究的基础。市调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。

我司在营运方面是专业的地产咨询顾问及管理专家，所以我们只要进入某一城市地产市场，就一直保持着对该城市信息的严密追踪。同时，我们也拥有强大的市场信息数据库，并且在以往的市调过程中，摸索出了城市印象法、相对高度法、连续跟踪法、案例分析法等一系列成熟的市调工作方法，依次作为我们市调工作的保证。

对于贵司项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面：

1、项目招商计划书调查目的

这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的放矢，商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业中心地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为济源市及其周边区域大型商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司"xxxxxx商业步行街"项目未来客户群体的分布情况及招商销售计划。

2、项目招商计划书调查方法

这是一个如何调查的问题，调查方法有多种。针对竞争项目的调查方法有"神秘顾问法"、同业讨论法；针对客户群的调查方法有问卷法、在售项目深访法；综合的项目调查方法有案例分析法等。我们将会把案例分析法作为一个重点调查方法来继续，并根据现实情况选择适当的调查方法。

3、项目招商计划书预定客户群选择

这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区，对客户群的调查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的初步目标客户群，以及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。

二、地段分析

1、区域地段的过去与现状

区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为济源市的商业中心，使得在此项目的运作过程中，针对此地段分析尤为重要。

其中，主要内容包括：

（1）宏观地段分析

（2）中观地段分析

（3）微观地段分析

（4）城市印象分析

（5）交通环境分析

2、未来在城市结构中的位置

项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到"河南济源凯旋商业步行街"的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）项目区域在未来城市结构中的变迁

（2）项目区域在未来城市结构中的地位

（3）区域更新改造对项目区域长短期影响

三、项目招商计划书项目区域市场分析

1、项目招商计划书中市场形势分析

区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。

项目招商计划书其中的主要内容包括：

（1）相关物业市场供应分析

（2）相关物业市场需求分析

（3）现有竞争项目分析

（4）潜在竞争项目分析

（5）市场空间分析

四、项目招商计划书中市场定位工作

1、项目招商计划书中客户群定位

根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）区域客户群分析

（2）目标客户群分析

2、项目招商计划书中亚客户群定位

不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其分解，并进行详细论述。只有客户群进一步分成不同动机的亚客户群，才能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）亚客户群定位

（2）亚客户群类群分析

（3）亚客户群经营行为分析

3、项目招商计划书中产品定位

由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）商业规划概念

（2）产品概念

（3）物业风格建议

（4）设施配套建议

（5）环境特征建议

（6）租售价格定位建议

五、项目招商计划书中租售策略建议

结合项目出租与出售的可能性和贵司的投资汇报需要性，并结合贵司项目投资汇报的需要，我们将具体地向贵司提供所需要的总体租售策略。这包括不同类型的物业投资顺序、规模、产品定位以及价格策略。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）租售模式建议

（2）租售程序建议

第二阶段商业概念设计

一、项目招商计划书中商业概念设计（需外聘专业商场设计建筑师进行，费用另算）

1、总体商业规划概念设计：以平面图的形式将总体商业规划的设计概念表达清楚，并配以适当的文字说明（需发展商提供原始图纸，表明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路）；

2、空间结构分析图：以平面和剖面的形式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；

3、人流动线分析图：以平面图的形式表达商业街区规划与人流动线体系，并力图寻找到最佳的商业组合；

4、外观环境特色分析图：以平面图的形式标明地块的现状、项目处和环境将未来能实现的景观，并分析产品四置外向的特色景观；

5、产品概念设计特色建议：针对设计及建筑产品本身的功能、外观、结构、设施装修用料等提供设计概念，并对建筑的外观设计特别提供特色要求，以增强建筑物之时代感及风格；

6、概念设计辅助资料：提供我司积累的相关设计资料，包括许多辅的图片和文字；

7、商户组合策略：以平面图的形式，将我司对商铺市场分析后的成果，综合商户组合落实在各层区的建议图上；

8、设计工作会议：由投资商召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸；

9、方案评审：根据贵司项目之实际需要，对贵司聘请设计公司所作之方案，进行审核评定，并出具相应评审意见，以供贵司作为方案修订之参考。

二、项目招商计划书中招商策划

以下内容是指我们为贵司项目招商推广出具报告的具体内容。在经济可行性原则的基础上，并针对贵司项目的财务安排及资金回收计划，制定出合理的招商计划：

1、项目招商计划书中整体市场招商策略定位

由客户群购买能力行为分析得出整体市场招商销售策略定位。商业行为分析包括决策人、决策时间、客户心理特征、影响因素等，这些都决定了我们的销售策略。

其中，主要内容包括：

（1）招商及销售总体计划建议

（2）招商及销售策略计划建议

（3）宣传推广策略建议（商场推广活动之设计、安排及执行则由专业公司提供，不含在标本工作安排内）

2、项目招商计划书中定价策略

对于房地产项目而言，价位的确定既是整个营销计划的核心，也是未来展开项目竞争最重要的工具，为此，我们必须制定出与我们项目相匹配的租售价格策略。

其中，主要内容包括：

（1）分阶段价格策略

（2）项目平均定价

（3）竞争性价格策略

这是针对周边地区相关的竞争项目，制定出的相关竞争性策略，以使得我们项目在市场竞争中，能够储备好相应的应变预案。

其中，主要内容包括：

（1）竞争对手策略分析

（2）项目竞争优劣势分析

第三阶段商场物业、设施管理前期介入

一.项目招商计划书中服务范围

（一）前期管理筹备工作

1.协助发展商建筑施工单位对各项设施、设备智能化管理、节能等提供专业意见。

2.提供各排水系统布置和预理参考建议。

3.提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。

4.提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。

5.提供消防系统设施布置建议。

6.草拟管理公约、出售与出租条件，方便发展商出租物业时对各类管理文件妥当齐全。

7.配合销售部门订定物业管理收费标准。

8.制定物业验收、移交、交付使用程序。

9.拟定及筹组项目之物业管理中心，制订各类物业管理规章制度。

10.核查设备安装、调试运行情况，并指导物业管理工程人员收集、整理有关数据。

11.委派专业职员出席发展商组织的研究或协调会议并提供物业管理意见。

12.制定智能化管理项目，并提出智能化设备安装的各项意见及建议。

二.项目招商计划书中服务内容

（一）行政人事

1.筹建管理中心

2.制定招聘计划，参与员工选聘。

3.制定管理费预算。

4.制定楼宇交付使用的各项流程。

5.制定员工守则、岗位制度、工作细则及劳动合同。

6.制定各部门管理制度、各项表格。

7.制定员工上岗培训计划。。

8.对各部门员工进行上岗培训。

9.定期检讨人员架构、薪酬建议及员工福利，及时作出适当调整。

（二）项目招商计划书中财务

1.制定财务制度。

2.监管财务各项工作，并就工作作出意见及建议。

3.定期制定各项预算支出。

4.定期作好各项税务安排。

（三）项目招商计划书中工程

1.我们将协助管理中心防止停电、火警，设备失灵或发生故障等情况出现。

2.我们有多名具备综合技能的技术人员，24小时随时候命，为客户提供服务。

（四）项目招商计划书中与租户的关系

1.我们将协助管理中心定期与业主联络主对租户的要求或建议作出及时的回复，以达到与租户间的良好关系。

2.我们将协助管理中心与各租户商讨对项目的各项保险（包括：公众责任险、水险、第三者人生意外险等）做出预算购买报告。

3.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保投诉事项得到适当的处理。

4.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保收集租户对管理上的意见。

5.本公司透过定期巡察及召开会议，及时向租户反映有无改善工作的意见及建议。

三、项目招商计划书中顾问工作时间与顾问工作费用

（一）顾问工作时间

根据贵司项目的实际情况，我们工作范围将分三部分进行，具体工作时间表将按贵司之项目进度另行订定：

（二）顾问工作费用

1、市场分析与定位（包括制定市场调查报告及相关费用）：人民币万元整（RMB）。

2、商业策划顾问费为人民币万元整（RMB），服务期暂定为半年。

3、招商佣金：按相等于出租面积个月租金之金额计算。