地产合同管理范文

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1.目标

1.1规范合同拟订、签约、执行及监控过程。

2.适用范围

2.1本流程适用于悦达地产公司工程类(含设计、材料设备)合同的管理。

3.各部门职责

3.1 项目公司：负责标准合同的审核，负责招投标后合同技术条款的审核，负责合同的执行及执行中的问题上报及定期通报工作;

3.2 规划设计部：负责标准合同的审核，负责招投标后合同技术条款的审核，负责合同的执行及执行中的问题上报及定期通报工作;

3.3 合约管理部：负责合同的拟订，采购相关文档的存档，合同原件及复印件的分发，合同执行过程中的协助协调及监控;

3.4 其他合同执行部门：指物业公司、商场经营公司、销售企划部等部门，执行与工程相关的合同时，须按照本流程进行合同管理;

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关键词：

内部控制；房地产；合同管理；方法

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文将内部控制下的房地产公司合同管理方法作为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及如何完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用，有效地推动房地产事业的发展和进步。

一、房地产公司合同管理常见问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题。目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同的签订都和房地产公司的经济利益有很大的联系。由于近几年房地产市场比较火暴，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为，给予的重视度不够。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面由于缺乏严格的审核程序，在具体操作中，工作人员容易忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理，缺乏完整性和严密性，漏洞百出，问题层出不穷。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力。在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，有专门人员处理、监督每一个环节，这样才可以保证合同的顺利执行，同时也可以降低房地产公司的潜在风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，对企业的形象造成了影响。所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门共同协作，相互配合完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失，树立良好的企业形象。

（三）对合同管理缺乏正确的认识。由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的后果，这给许多企业敲响了警钟，许多房地产公司才给予重视，大多都提高了对合同制定的重视程度。但是隐性的危机仍然存在，大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理欠缺统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节问题没有后续跟进，欠缺解决。同时更没有对合同进行复审的环节。这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失，或者牵涉经济纠纷。

二、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的适合本公司的合同管理制度。在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，保障相关企业与本公司的利益，切实维护企业经济利益不受损失，获得双赢。

（二）设立规范的组织机构。房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视，时刻将合同的严谨性和条理化记于心中，作为标尺；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工，在实践中严格执行，保障制度的执行；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，既从宏观把握全局，注重整个合同的完整性，又要注重合同中的每一个细节，着实处理合同签署后的每一个环节的工作，使企业的合同管理制度更加完善，为企业的发展在合同环节扫除障碍。

（三）加强对合同各个环节的监督管理。房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。1、加强合同制定前的管理。首先，需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解，把握每一个条款对双方的利害关系；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力，签署的合同真实有效；最后，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判，确保整个流程顺利进行。2、对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确，合同所涉及的双方权利义务是否对，等等。3、合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜；二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼，通过法律途径获得最好的解决办法；三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况，及时将变化的信息更新。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题，防患于未然。

三、结束语

随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，人事、财务、风险等各个部门都会存在不同的问题。但是比较重要的一点就是合同管理问题。合同管理在公司中举足轻重，关乎企业的长远发展和经济利益，以及潜在的风险问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，对解决该问题时可以给予相应的借鉴，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，解决了房地产公司中存在的潜在问题，解析了本领域的疑难杂症，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的，促进房地产事业的可持续发展。

主要参考文献：

［1］余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位［J］.交通标准化，2004.10.

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一、合同管理在财务管理上的重要性

合同是商品交换的法律形式，企业经济活动通过合同形式来体现。企业合同管理是对企业经济活动进行的有效管理。合同管理关系到整个企业的成败与信誉，因此企业必须重视合同管理。对于房地产企业而言，加强合同管理尤为重要，因为房地产企业除一些日常费用支出外，其余大量的经济活动都是通过签订合同来完成的，例如销售不动产、支付工程款等，都需要通过签订合同来实行资金流转。对于房地产企业来说，加强合同管理可以对房地产的各个工程项目进行有效管理，又可以对房地产的其他经济活动的运作进行有效管理。在房地产企业中，合同管理与财务管理紧密相连，是财务管理中的一个重要组成部分，所以加强合同管理就是加强财务管理。具体地说，合同管理在财务管理上的重要性，可以从以下几个方面来体现。

（一）资金管理

房地产企业资金流动性大，大额的资金都是依据合同来进行支付的。只有加强合同管理，熟悉合同条款的相关内容，才能准确知道每一笔大额资金的支付时间，为制定资金计划提供宝贵的第一手资料。

在为制定资金计划起到重要作用的同时，合同管理也可以为资金支付提供可靠的依据。加强合同管理，可以准确的支付每一笔合同款项。在支付这一笔合同款项时，也能根据合同条款，知道整个合同金额是多少，已经支付多少，还有多少没有支付。这样就能控制企业在合同款项上的支付风险，因此说，合同管理是控制企业经营风险和财务风险的重要步骤。

（二）项目管理

合同是项目决算的前提，对房地产企业而言一个工程项目结束后，往往要对该项目进行事后决算。做好事后决算，就需要对整个项目期间签订的所有合同进行梳理。通过对合同的整理来确定该项目签订了多少合同金额，哪些合同在项目施工过程中因发生签证等情况增加了合同金额的，每一笔合同金额的实际支付情况，后续还须支付多少金额，还有没有未签订的一些工程整改合同，等等。通过对合同进行以上的整理，就能明确整个项目的实际成本，确定该项目利润，明确该项目的赢利情况，也为下一个项目提供宝贵的一手资料。加强合同管理，清晰齐全的合同资料是项目决算的必要条件。

二、加强合同管理的措施

基于以上几点，在房地产企业里，合同管理对于财务管理来说，具有非常重要的意义。那么，如何加强合同管理？拟从以下几个方面来探讨。

（一）财务部确定专人进行合同管理

合同管理人员不仅仅是一个档案管理人员，而是一个财务管理人员。合同管理人员的职责，不仅是对合同进行整理、记录、归档，还包括对合同要素进行审核。审核合同金额是否合理；审核合同付款方式是否科学；审核合同中是否明确合同款项结算时须提供符合当地主管税务机关要求的发票；审核与合同有关的其他经济数字（如质保金、违约金）是否合理。合同管理人员应根据合同条款进行付款审批，确定是否每笔款项都是严格按照合同条款进行支付的，这是企业风险控制的重要环节。

（二）建立完整的合同台账

合同管理人员在对资金支付申请进行审核的同时，要登记合同执行情况，即建立合同台账。一个完整的合同台账应包括销售类合同台账、管理类合同台账、工程类合同台账。销售合同台账主要归集与销售活动相关的经济合同，也就是在财务账务中计入销售费用的合同。管理合同是和平时工作中日常经营管理有关的合同，也就是在财务账务中计入管理费用的合同。这两类合同台账的要素比较简单，主要包括合同编号、合同名称、对方单位、合同内容、合同总额、签订时间、支付条件、应付款金额、实际付款金额等。当支付每一笔实际付款金额后，合同管理人员就把实付金额填写在本次申请额内，以便准确掌握已付款金额。

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二、房地产企业合同管理过程中存在的问题

合同是企业经济业务的反映，是经济业务起点到终点的规范和约束。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。合同管理不仅仅关注合同的订立内容，还关注合同签订前的准备工作及合同签订后的履约管理。目前我国房地产企业合同管理大致存在下列问题。1.相关主体的资信审查匮乏。资信审查指的是，对房地产项目的审查包括承办方的信用审核和资质审核。房地产项目合同签订之前的拟定环节、相关主体的资质和履约能力等等直接关系到盈利能力。房地产公司倘若在拟定合同前，忽视了对合作方的审核，很容易埋下合同风险，导致内控管理机制失效，甚至影响房地产公司的正常经营。因此，如何加大对合同主体的审核机制是房地产工作签订合同之前的重要内容。例如某些“皮包公司”缺少施工资质，也缺少固定的营运场地，“皮包公司”仅仅是通过利用某些大型施工企业骗得发包方对施工方的信任，倘若房地产企业忽视了对其的资质审查，很容易影响其后续的盈利能力。2.合同文本内容不细致严谨。合同是企业经济业务经济行为的规范和约束，若合同条款内容约定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多种选择，各个利益主体处于自身经济利益的考虑选择对自身最有利的履约方式，相关的纠纷矛盾也将随之发生。3.合同重签订，轻执行，违约风险加大。合同生效后，其合同主体便需承担相应的责任和义务。房地产企业的施工合同、销售合同等履约时间长达好几年，部分企业在合同签订后对履约的条件、时间、违约条款等关键要素没有持续跟踪，导致出现未按合同履约或者违约现象。例如某房地产开发企业资金支出的审批程序较为繁琐，资金收支缺乏预算，后续的工程款无法按约支付，导致拖欠工程款、农民工工资和延期竣工交房等问题，引起了严重的诉讼案件，拉低了该房地产企业的社会信誉，造成了无法挽回的经济损失。4.合同保管零散，缺乏系统管理。房地产企业合同种类繁多，根据合同标的物可分为采购合同、施工合同、勘察设计合同、广告宣传合同等、不动产销售及租赁合同等。部分房地产企业的合同在各个部门各个经办人员手中零散保管，没有系统保管管理，不能从既往的合同中分析总结收入成本的有效数据，甚至出现合同缺失导致合同履行缺乏依据的情况。

三、基于内部控制下的房地产公司加强合同管理的措施

1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。房地产企业首先要参照企业内部控制制度，结合企业自身的发展阶段，制定职责明确、分工合理的合同管理制度。房地产企业需依据各个部门的职能，科学规划合同商榷、草拟、审批、履约、保管等合同管理中各个环节的执行部门，明确每个部门在合同管理过程中的职责，需要注意的一点是财务部门一定要对合同有前期介入或者审批，并由独立部门（比如审计部或者风控部）对前面各个环节进行程序监督或过程监督，由此形成全面的系统的动态的合同管理，减少企业的合同风险。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意识主要包括法律意识的宣传培养，也包括合同条款内容中对法律法规的遵守和运用。一方面房地产企业可定期组织员工学习房地产法律法规，在日常合同管理环节中，培养员工法律和风险意识，提高员工的法律知识水平。另一方面，可以设置专门的法务部门或者外聘法律顾问，对重要或者一定金额以上的合同参与合同草拟或者对合同出具法律专业意见或建议，弥补具体业务部门在法律条文上的知识空白或欠缺。3.强化合同管理的监督机制。强化合同管理监督机制可从组织架构和内控措施入手，房地产企业可指定或者新增合同管理的监管部门，合同监管部门要定期或者不定期对进入供应商目录库的合作方资质的审查、合同审批的程序、合同的执行、合同的保管归档进行检查，详尽落实合同管理的内容，及时发现合同管理中存在的问题，责令相关部门及责任人改正工作纠正偏差。4.提升合同管理的电子信息化水平。房地产企业合同繁多，有条件的企业要利用信息技术进行合同管理，比如委托开发或者购买专门的合同管理软件，逐步实现合同管理的程序化和电子化。尚不具备条件的企业也应分类建立合同台账，比如施工合同台账、不动产销售合同台账、不动产租赁合同台账、广告宣传合同台账等，对合同主体、标的、金额、付款方式、保证金、已收付款、最终结算价、是否履行完毕等关键因素进行登记，实现数据的集成与汇总，提高合同管理效率。5.提高房地产企业的合同履约能力。房地产企业合同签订后，承办部门便需积极开展合同的交底工作，交底工作是需将合同内容细化至每个部门和员工，保证合同条款正确有效执行，全方位树立员工的合同管理意识。例如，合同履约部门需落实合同履行义务，在履约时需坚持安全性、谨慎性原则，加大对各类文件管理的同时，收管文件原件，并做好相关文件交接记录，例如施工项目的签证、设计等等，保管与之相关的资料，切实防范合同履约的法律风险。再如，财务管理部门加大对流动资金的管理力度、及时监管价格波动趋势、及时关注尾款结算、保证金收回等情况，提醒履约部门做好收尾工作，这些都可实现合同管理的“闭环管理”。再者，房地产企业在保证自身权益的同时，还需重视合同纠纷的索赔机制，在施工项目竣工验收时，可由组成验收队伍小组，按照国家标准进行验收，杜绝流于形式的验收方式，加大对开发项目的质量把控，减少日后客户的投诉和索赔纠纷。最后，针对我国法律政策的变化，房地产企业需对此加以重视，树立风险导向性合同管理理念，预防可能发生的法律风险，对其可能发生的违约问题尽快解决，并拟定解决方案，预防房地产企业的经济损失。例如，当房地产企业履行抗辩权时，倘若由于房地产企业的原因引起的合同履约方面存在的问题，房地产企业需积极弥补合同，防止违约行为的发生。

四、结束语

综上所述，随着房地产企业风险管理意识的增强，合同管理也逐步成为其内控管理的重要内容，房地产企业需加大对合同的管理力度，实现房地产企业的持续健康发展。

参考文献

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在人口不断集中的过程中,空余的房地产数量也随之增加,空余房地产出币团人原先的单独出租,发展到目前的大规模出租,在管理上,也实现了由分头管理转变为集中化管理。特别是在一些大中型的城市中,空余房地产的升值空间更大,在目前的房地产事业中,空余房地产租赁管理已经成为了一项重要的课题。而空余房地产租赁管理本身就具有较强的复杂性,其所涵盖的内容有很多,而合同管理则是其中一个关键的环节,其贯穿空余房地产租赁管理的全过程,在租赁管理中占据重要的地位。下面本文就主要针对加强空余房地产租赁的合同管理进行深人的探究。

1、加强空余房地产租赁管理中合同管理的重要性

一般来说,合同受到法律的保护,其所起到的主要作用就是维护社会主义市场经济发展的秩序,另外也是对个体行为进行保护,其可以有效的维护个体的权益。合同的签订都需要严格的依据法律的效力,如果没有融合法律观念,那么该合同将没有法律效力,不会受到法律的保护。空余房地产租赁合同管理本身就具有较为突出的管理优势,而最为明显的就是全过程以及系统化的管理优势。所谓的全过程就是指代的合同的自开始洽谈到合同结束的一系列过程。而所谓的系统性就是指代的合同中的各项有关的房地产管理内容都要进行全面的管理。并不是合同签订完成了就可以了事,而是在合同签订完成后,要严格的按照合同中的内容进行各项活动的开展,针对合同实施有效的管理,在合同签订前以及签订后的各项条款都要进行有效的管理。

2、目前空余房地产租赁管理合同中存在的问题

2.1法规意识不强,合同意识淡薄

目前很多的空余房地产都是租赁给个人或者是单位,很多地区的空余房地产都有着各自的历史遗留问题以及其自身的特殊性,这就使得很多的单位以及个人在进行空余房地产租赁的时候,需要根据其特殊性和历史遗留问题与自身的发展是否相符来进行全面的思考后,再确定是否选择租赁空余房地产,但是很多的个人以及单位对于这方面并不重视,在不清楚房地产租赁存在的历史问题以及特殊性的基础上,针对相关的法律法规也不遵守,不具备较强的法律意识,这样就使得合同的执行并不规范,很多的合同并不具备法律效力,形同虚设,从而使得房地产企业受到了巨大的经济损失,在经济发展上出现了倒退的现象。

2.2空余房地产部分租赁合同不规范

一些空余房地产的租赁合同并不规范,很多的内容并不符合法律法规的要求,这就使得租赁合同不具备法律效力,在法律上无法使得空余房地产合同受到认可,而造成这一情况出现的主要原因就是相关的人员不具备较强的法律意识,在法律认识上比较欠缺,从而使得空余房地产部分租赁合同并不受到法律的保护,使得房地产企业蒙受较大的损失。

2.3合同引起的纠纷

由于没有做好相应的协调工作,加上出现的问题迟迟得不到解决,在产权隶属关系上较为模糊,这一系列问题的出现,都使得道路以及电力等公共设施无法得到切实的落实,从而使得用地出现纠纷,租赁双方的权益都会受到的影响,导致了经济效益的下降,严重的会使得房地产行业的发展出现倒退的现象。

3、加强空余房地产租赁合同管理的措施

3.1严格规章制度的贯彻落实

加强对各项法律法规制度的完善处理力度,使得各项法律法规能够更加符合现代房地产发展的需求,可以充分的依据这些法律法规来进行空余房地产租赁合同的管理,在审批手续上可以更加的规范化,针对房地产租赁合同管理的法律意识进行有效的强化处理,展开对空余房地产租赁合同管理的法治教育,积极的进行法律法规的宣传,从而可以使得空余房地产租赁合同管理能够有法可循,使得空余房地产租赁合同管理工作能够有效的开展。

3.2强化合同的规范性,加强监督力度

针对空余房地产租赁合同进行管理的过程中,要合理的应用相应的法律手段,将既定的法律规范当做参考的依据,保障相关的房地产管理部门能够针对租赁合同进行全面的管理,针对合同中的各项内容进行规范化设定,保障监督工作的顺利开展,针对合同管理进行有效的监督,这样不仅能够使得空余房地产得到有效的利用,防止资源的浪费,同时也能够更好的推动房地产行业的发展,从而使得房地产行业可以具备更大的经济价值和社会价值。

3.3合理审核合同内容,减少纠纷,提高履约率

一份合同能否顺利执行,会不会引起合同纠纷,很大程度上取决于合同在签订前是否对合同条款进行过认真的评审。对空余房地产租赁合同的内容审查,主要包括界限清晰、租金明确、租期适当、文本流畅、防止错漏或产生歧义等几方面的内容。各单位应把合同内容的审查作为一项硬性规定实施于空余房地产租赁管理中来,只有对合同内容进行细致合理的审查,才能有利于房管部门宏观合同管理,还可以从微观上防止无效合同和诈骗行为的发生,有利于协调合同主体之间的关系,提高履约率。

4、结语

通过本文的分析可以了解到,针对空余房地产租赁合同实施高效的管理,具有一定的必要性。而要想能够使得空余房地产租赁合同的管理力度可以得到强化,就需要构建相应的合同管理机构,依据该机构来对租赁合同实施高效的管理,同时要构建高质量和专业的人才队伍,通过这两点,就能够使得空余房地产租赁合同得到强化管理,从而就可以进一步的推动空余房地产经济效益和社会效益的提升,使得房地产行业能够实现长远的可持续发展。

参考文献:

[1]王杉,高屹.空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨[J]价值工程2014(22)

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资金，是企业生存的血液。企业的经营和发展离不开资金，资金贯穿于整个企业经营的始终。因此，资金也是企业管理中的一条主线。企业的经营活动简单地说就是通过合同约定，把投入资金变成合同约定的载体，最终按照合同约定把载体再变为比投入资金更多的资金，从而实现盈利的过程，即：资金载体资金。房地产企业是资金密集型企业，资金管理尤为重要。房地产企业除了销售费用、管理费用、财务费用三大费用中的日常小额支出外，其他支出大多都要签订合同，管理好合同，按照合同进行企业的经营和管理，企业的运作才可能成功。

二、财务活动中的合同管理策略

合同和资金是企业管理的两根主线，房地产企业管理抓住这两根主线就能抓住管理脉搏，管理企业就能起到事半功倍的效果。

（一）合同管理融入财务管理的必要性

1.合同管理是资金控制的前提

房地产企业资金流动较大，而大额流动资金的依据主要是合同。在资金支付前，把握合同相关条款，是控制企业经营风险和财务风险的重要一步。合同付款不同于报销流程，必须经合同管理人员审核，否则会给企业带来巨大风险和损失。

2.合同是财务缴纳税金的依据

现行的印花税，是直接依据合同进行缴税的税种。根据合同的种类，印花税又细分了很多相应的税目，如：购销合同、加工承揽合同、建筑工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同等，不同的税目，税率也不一样，因此合同管理要为财务计算缴纳印花税等提供准确依据。《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预收合同》所取得的收入，应确认为收入的实现”，所以合同也是企业所得税收入确认的依据。

3.合同是准确清算土地增值税的依据

土地增值税清算是根据据实发生的收入和支出计算出土地增值额，进而根据相应税率计算出土地增值税应纳税额。收入的确认要依据房地产企业与购房人签订的购房合同，开发成本的确认要依据建筑设计合同、建筑安装等合同，费用确认要依据广告合同、委托合同等等，因此，清晰齐全的合同资料是进行土地增值税清算的必备条件。

4.合同是财务准确核算的依据

财务人员只有根据合同才能确认业务的性质，如收入类别的确认，购房合同是作为主营业务收入，租赁合同则作为其他业务收入。再如保证金条款，一般的建筑安装合同都要求有5%的工程款作为质量保证金，合同中规定的保证金条款是财务扣款的依据。如果没有约定，财务则不能强行扣留。合同中规定的收款、付款条款是财务确认收入、支付工程款项的条件，也是合同管理的重要内容，合同管理人员要时刻关注合同的执行情况，其职能正如军事中的预警，合同管理人员是企业经济活动中的第一预警人员，当合同在执行过程中出现异常时，合同管理人员要及时提醒相关部门，以避免违约风险。

（二）合同管理和财务管理的融合

合同管理和财务管理貌似风马牛不相及，实则联系密切。两者都渗入管理活动的方方面面，都是企业主要管理目标。虽然如此，两方面的侧重点还是不一样的。财务管理的核心部门是财务部，财务部作为企业经营成果的反映部门不仅需要对企业的经营事项进行相关的核算和监督，同时还要参与企业的预算管理，对企业的经营活动进行计划、控制和反馈。合同管理除设有法务部的企业外，大多数房地产企业都是依据各自职能，由相关部门组织订立相关合同和实施。在现代企业分工中，合同管理一般不属于财务部门的管理范畴，那么如何把合同管理融入财务管理之中呢？

1.建立资金拨付前的合同审核岗位，配备合格的合同管理人员

房地产企业对大多数合同管理人员一般没有授予合同审核的权利，这是欠缺的。合同管理人员不仅仅是一个档案管理员，还是企业风险控制中的重要一环。由于企业合同众多，品目繁杂，涉及企业经营事项的各个方面，因此，合同管理人员的素质要求较高。（1）要熟悉国家的法律法规，特别是经济法规，能对合同的合法性进行初步审核，当然，如果没有这方面人才，就应当聘请法律顾问；（2）要有一定的文字水平，对合同中语言表达的准确性能够进行辨别，避免歧义；（3）要有一定的档案管理知识，合同管理要求分门别类，条理清楚，要便于保存还要便于查找；（4）要具有一定的财务知识，只有具有相关的财务知识，才能在合同管理中建立相应的合同管理记录，即合同管理台账。（5）要熟练应用计算机。只有将大量合同利用微机管理，才能提高效率，实现合同管理的及时、快速、准确。对于大型的房地产公司，随着ERP等现代化办公软件的应用，已将合同管理纳入到整个管理流程中，但由于职能的原因，合同执行情况仍不能一目了然，因此，设置合同管理岗位非常必要。（6）要有时间观念。合同事项都是在一定时间段内的，超过这个时间段，汇报的数据再准确又有何用？这一点与财务是一致的，因为会计的四大假设之一便是会计分期，对时间提出明确的要求。

2.对合同管理人员明确授权

对不符合合同约定的收付款项有权拒绝签字；对其工作职责做出明确界定。合同管理人员在对资金支付申请进行审核的同时，要登记记录合同执行情况，即合同台账，合同台账要求每个合同一页，具有相同性质的合同归为一类，同在一个项目的归为一项，即台账设置原则是：项目按合同性质设类，如建筑合同、安装合同、土地合同、广告合同等合同账页，每个合同账页的页首通常包括合同编号、订立时间、订立人（对方）、合同期限等，表页一般包括拨款（收款）时间、金额、拨款（收款）事项，未执行合同金额等，具体参见表1。合同审核的依据即合同文本，要对合同条款准确理解，对拨款时申请人提供的相关资料对照合同进行合规性审核。对涉及合同的收付款项，要制作一式三联的收付款通知，一联财务，二联合同管理，三联存根，一联是财务的主要原因是各项审核签字都在第一页，财务要作为原始凭证；二联是合同管理，是给合同管理台账做依据，该联最好能与相关合同或台账一起存放；三联是存根，是为了整本使用后，能整本存放整个收付款情况，以作备份。

3.合同管理人员记录的合同台账要每月与财务进行核对，发现问题，双方要及时整改。在核对完成后，要对公司所有当月未完合同的执行情况编制合同执行报表。一般应包括：合同金额、合同期间，合同执行情况（收付款情况）、违约情况等，参见表2。

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房地产开发企业从土地获取、前期手续办理、招投标、施工建设到完工交付，参与主体多,开发建设周期长,涉及合同种类繁多。合同的制订、履行过程中出现的问题多，本文主要介绍和施工方签订的施工合同容易出现的问题及解决方案。

一、工程合同概念

建筑工程合同指的是承发包双方以实现建设工程目标,明确相互责任、权利、义务关系的一项协议；是承包人实行工程建设,发包人支付价款,掌控工程项目投资、进度、质量,从而确保工程建设活动能够顺利开展的法律文件。[1]建筑施工合同的内容主要由建设工期、工程造价、技术资料、工程质量、材料与设备供应责任、拨款与结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款构成。

二、建设单位合同管理常见问题

（一）招标阶段工作不当

招投标时，投标单位比较多，竞争激烈，依据法律法规，要严格坚持公平、公开、公正、择优的原则展开。[2]但是在实际招标过程中，由于各方面的原因，最终的中标单位并不一定是配合最好的单位。

（二）现场合同管理存在漏洞

建设单位对施工现场的合同管理不重视，造成施工方现场行为违反合同而建设方没有发现的现象，对建设方造成经济损失。

（三）没有及时变更合同

合同变更主要由合同内容变更以及合同主体的变更这两部分构成。若合同的主体与变更内容脱节达不到一致，后期势必会在合同变更索赔时产生诸多繁琐问题，进而对完善合同管理造成不利的影响。

三、建设单位合同管理对策

（一）招标时严格审查企业资格

在工程招标时还应该对施工企业的主体资格、企业信誉、注册资金、财务经济状况、履约能力、与招标工程相类似的工程施工经验等进行严格审查，以确保投标企业的内在质量。在价格的选择上遵循工程规律，防止“超低价”的价格，避免出现“低价中标，高价索赔”的现象。多数房地产公司建立招标采购中心，参与招标采购全过程，从源头选好施工单位。

（二）健全合同管理机构

做好合同管理工作的基础是建立健全合同管理机构。在建设单位内部，需要成立专门的合同管理机构，对合同加以统一管理与保存，匹配专业合同管理者对合同管理加以负责，设立合同台账，及时统计、检查合同并报备合同管理机构，进一步提升工程合同管理工作的水准。

（三）施工合同签订注意要点

1合同价款的结算方式是否明确，到底采用固定单价、固定总价还是按实结算的方式结算。2合同中是否约定了风险幅度。按照2013工程量清单计价规范的规定，采用工程量清单计价规范的规定，采用工程量清单招标的工程宜采用固定单价合同，且双方应在招标文件或合同中明确风险内容及范围、幅度，不得采用无限风险、所有风险约定风险范围及幅度。主要材料、人工、机械风险幅度在±3%～±6%区间考虑，如果合同中没有对上述幅度进行约定则应补充相应条款。3应重点关注预付款、进度款等条款的约定。关于暂列金额、专业工程暂估价、文明安全施工费在预付款及进度款中的支付问题进行明确约定。工程质量保证金由于不同的保修时间，往往会引起承发包双方的争议，建议约定时间，比如自工程交付之日起2年内无质量问题，退还质保金的70%；防水工程质保期满后无质量问题，7日内支付质保金的30%。4工程暂估价材料确定应该约定，暂估价材料价格确定的程序及价差调整方式。工程水电费的计量及结算方式，尤其涉及多家分包单位的工程，水电费应严格计量，杜绝重复计费和水电浪费。5工程延期的条款是否约定，界定工程竣工的时点是否科学合理，尤其对涉及工期提前奖的项目，各方对时点的约定必须清楚：建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收通过还是备案通过。

（四）设计变更的签证与索赔管理

设计变更的签证、索赔务必做到准时按照程序展开。许多业主或者监理工程师在变更工程时随性较大，通常在现场发现图纸有问题，又或者是实际情形出现变动时就会提出施工单位变更或会议上的口头通知，施工现场人员需要做好现场施工记录和会议纪要，并让业主和监理进行签字认可；要准时发出变更核定单，及时跟踪签字，且签字手续要保存好；变更核定单务必做到规范完整，变更内容要做到清晰准确，实事求是，与此同时签字盖章要做到规范。变更费用要在变更单确认后要及时确定，各项费用的计算要做到有理有据，有规范可寻，准确到位。

（五）推行合同示范文本制度

公司合同管理部、法律事务部要严格依照国家颁布的合同范本来制定各自单位的合同范本，各项目要因地制宜依照自身情形修改自用。推行合同示范文本制度,主要有以下两方面的好处。首先，能够促使当事人知晓并掌握相关法律、法规，让现实中实行的项目建设工程合同与法律法规的要求一致，防止缺少项，杜绝产生有失公允的条款，同时也提高当事人熟知合同运行的流程的能力；其次，能够使得行政管理机关加强合同的监督力度，仲裁机构或者人民法院可以及时有效的裁判纠纷，最大力度的对当事人的利益进行维护。采用标准化的范本进行合同的签订，对于推动建设工程合同管理制度的日益完善。

四、结束语

建设项目合同是建设单位市场化运作的基础，施工合同管理是工程管理的重要环节。对施工合同进行有效管理能够促进双方全面履行合同约定的义务，维护双方利益，确保工程质量。就合同管理工作而言，建设单位要根据施工合同管理中的问题及时采取必要措施，提升合同意识，完善合同管理机构，推行合同示范文本，控制施工合同的签订，重视懂合同管理的专业人才，提高履约中的施工现场管理，加强合同索赔管理。

参考文献：

[1]宋宗宇.建筑合同法规原理与实务[M].重庆:重庆大学出版社,2005.

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b．合同谈判。一旦中标，招标文件中合同的主要条款已经确定，那么合同谈判阶段主要任务就是对合同的细节进行研究协商的过程。建设过程中存在着许多不确定因素，通过谈判完善合同内容，合理分配合同风险。比如施工合同中配合费包括的工作内容、清单工程量变化措施费的调整方式等;分包方实际的水电费承担、垃圾清理、对总包方工期的影响等这些细节都是合同谈判过程中应该考虑到的问题。

c．合同起草签订。合同条款中的文字表述尽量要严密、细致、准确。例如:在设备采购合同中，对设备供货商的卸货地点、卸货方式、一般合同都会明确，但有时表述不够细致，如有的大项目，工地现场比较大，而合同条款仅写明地点为工地现场，没现场的具体范围，这样在合同的履行过程中就有可能产生纠纷。

2事中管理阶段

a．重视合同交底。合同签订后，就进入合同的履约阶段即合同的事中管理阶段。这个阶段对合同的管理不仅仅是合同管理部门的事情，而是涉及到工程、质量、财务、预算等多个部门。合同签订后，合同管理部门应该对合同履行相关的部门进行合同交底。只有各相关部门熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建设过程中，只有依据合同相关条款对工期、质量、投资进行有效控制，才能保证工程的顺利完成，从而使企业的投资取得最大的收益。

b．在合同履行过程中对偏离合同的事项，要及时采取措施。尤其对施工合同中安全、进度、质量、投资的控制，一定要注重过程的管理。只有在合同履行过程中控制好每个环节，才能保证合同的顺利履行。项目建设过程中安全是第一位的，一个小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程师应当对施工单位编制的安全生产专项施工方案严格审核，并且对方案的落实情况进行检查监督，比如四口五临边的防护、配电箱的设置、临时用电等，对于有可能造成安全事故的操作及时纠正。工程进度涉及到业主和承包商的利益，工程进度控制的依据是施工进度计划，科学合理的工程进度计划是保证工程按期完工的前提条件，因此施工现场管理人员要对承包商所制定的施工进度计划的合理性和可行性进行审查，并对计划的执行情况进行追踪检查，当发现实际进度与计划不符时，必须及时提醒承包商，帮助分析查找原因，适时指导承包商调整进度计划，并监督其采取行之有效的补救措施。质量是工程建设的核心，也是施工过程中管理的核心工作。

督促承包商完善内部质量管理体系，把好质量管理关;加强监督管理，严格按规范施工，是施工过程中管理的重中之重;严把质量关，未经批准的施工图纸不得使用，未经同意不得变更工程设计，未经检验或经检验不合格的材料不准使用，未经试验或证明不可行的施工方案不准采用，上道工序未经认可不得进行下道工序，未经质量检验认可的工程不可计量等等，只有在每个细节上把好质量关，才能保证工程竣工后达到合同要求的质量标准。工程投资的控制是合同管理中的一项重要内容，要控制投资就得重视过程控制，严格按照合同约定支付工程款。要控制好工程进度款，除了预算上认真审核外，施工现场的管理人员应当根据现场的施工进度并结合合同的质量要求严格形象进度的审核。

c．业主相关人员对于一些作为合同依据的文件要认真审核。对例会纪要、设计变更、技术核定、施工组织设计、施工方案的审批一定要仔细认真。不仅要从技术角度考虑，还应该从预算角度审核。因为这些文件一旦批准同意，就意味着同意由此产生的费用。尤其是施工方案，方案的不同费用会相差很大。比如钢筋的连接方式、脚手架的搭设方式、模板的材料等等。审批这些方案的时候应该让预算相关人员参与并进行费用测算后审批，不能只考虑方案的可行性。

d．在合同履行过程中发现问题，双方要共同协商及时签订补充协议或者变更合同。只有在合同履行过程中对小的争议纠纷及时解决才能够避免工程完工后发生一些大的合同纠纷，减少双方的经济损失。

3合同的事后管理

合同的事后管理主要是对合同的执行情况进行评估和分析，对合同中的违约情况及时反映给法律顾问，尽量以协商的方式解决合同纠纷。同时对合同履行过程中容易产生扯皮和纠纷的部分进行分析和研究，避免在下次签订合同时发生类似的问题。

4从思想上重视合同、加强法律意识

建设合同的履行涉及多个部门，多个专业，除了合同管理人员要具备一定的专业技术知识、法律知识外，还要加强建设项目相关人员的法律意识和合同知识的培养。只有相关专业人员了解合同，重视合同才能在合同的履行过程中及时发挥监督作用，发现有偏离合同的行为及时采取措施，更好的促进合同的顺利履行，减少因违约带来的经济损失。

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一、引言

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。

二、房地产公司合同管理常见的问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题

目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力

在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。

（三）对合同管理缺乏正确的认识

由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。

三、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度

在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。

（二）设立规范的组织机构

房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。

（三）加强对合同各个环节的监督管理

房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。

1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。

2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。

3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。

四、结束语

随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，比较重要的一点就是合同管理问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的。最后，衷心的祝愿房地产行业能够顺利发展，再上一个新的台阶。

参考文献

[1]余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化.2004(10).

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合同管理渗透在房地产开发和施工的全过程中，能够有效保障房地产建设项目的成本、进度、安全和质量，使建设过程中的风险显著降低。随着建筑行业的不断发展，合同管理的重要性也逐步被人们重视，并试图希望通过科学方法进行合同管理，从而保障房地产建设项目的经济效益和社会效益。

一、合同管理的特点

1.具有长期性

房地产开发是一个长期的过程，包含着非常复杂的流程，既要对房地产开发的可行性进行分析、，对施工规模、地点和图纸进行规划和设计、，对施工中所需要的材料、人员、设备等进行准备，还要对施工中的各种要素进行科学控制和管理，。大部分房地产建设项目都需要数年才能够完成，因此其中的合同管理也具有长期、连续的特点。

2.内容庞大

由于合同管理涉及到施工的方方面面，因此在房地产开发的过程中，涉及到的内容非常多的内容，如土地合同、人力合同、材料合同、资金合同、设计合同、及监理合同等等，。这些合同的内容都不同，并且涉及到很多专业知识，关系着各个单位之间的协调性，因此内容非常复杂、庞大，需要专业的管理人员和完善的管理体系，才能够有效降低合同管理中的风险。

3.存在很大的合同风险

由于房地产开发过程过长，在其中存在着很多因素，将会出现合同风险，例如，如果施工中出现雨雪、冰雹等重大自然灾害天气，施工就会停止，使影响施工进度受到耽误，使施工无法按照合同上执行，从而存在着违约、罚款等风险。同时，国家的政策会出现不同程度的变化，有可能今年获得审批的项目明年就受到政策影响而停工整顿，房地产企业要按照合同给施工单位或业主进行一定的赔偿索赔，给房地产开发企业带来重大的损失。

二、完善房地产企业合同管理体系的有效途径

1.对合同管理制度进行完善

由于房地产建设项目的各个环节都需要合同管理的参与，因此，为了能够确保每个流程的科学、合理性，便于控制和管理，在施工的各个环节建立可操作的制度，对介绍信的开具、信息的跟踪、合同的草拟、洽谈、评审、用印、交底、责任分解、履约跟踪、变更、索赔、违约、解除、及终止等环节进行科学管理和严格监控，通过完善的制度来使每个单位都能够分工明确、互相配合，从而使建设项目顺利实施。

2.完善合同管理信息系统

当前，科学技术的发展也带动了房地产建设项目中各项技术的发展，尤其是信息技术，得到了迅猛发展，应用在房地产建设的档案管理、信息等多个环节中，有效提升了工作效率。在合同管理的过程中，我们应在房地产企业内部建立合同管理信息系统，使施工中的各项动态都能够得到及时的交流，及时传递合同文件、变更记录、补充协议、会议纪要、和各方的来往函件等文件，使合同管理能够借助互联网的优势，得到科学管理。

3.完善合同管理组织体系

为了能够使合同管理贯穿在房地产开发的每个环节中，应加强对合同管理组织体系的建设，在总公司、分公司和各个项目单位都设置合同管理岗位、合同管理小组等机构，让合同管理能够渗透在房地产企业的各项工作中，深入到每名员工的内心，使所有员工都能认识到合同管理的重要性，并严格对经手的每一份合同进行检查和修订，防止其中存在的问题。同时，应对所有合同管理人员进行培训和教育，使其严格对企业中所有合同进行监督，并掌握采取科学的措施，防范对合同中存在的风险进行防范，并具备解决合同纠纷的能力。

4.完善合同管理的有关法律法规

完善和健全法律法规是确保建筑市场正常运行的首要前提，是工程项目合同管理的基础依据。制定从项目可行性研究至工程交工验收全过程的一系列法律法规，将工程建设整个过程纳入法制轨道进行规范和管理，对于规范建筑市场主体行为、维护建筑市场秩序、增强各方主体的法制观念具有重要意义。针对建筑市场中的信用缺失、合同履约率等问题，要及时进行研究和，探索创新制度创新，制定新的更规范的法律法规，矫正市场运行中的种种偏差，遏制消极因素，规范各方行为。同时，对不断出现的新问题要制定相应的更具操作性的法律法规，促进建筑市场的健康和可持续发展，为建设工程项目合同管理创造更好的宏观环境。

三、结语

综上所述，随着人们风险防范意识的不断提升，合同管理受到了房地产企业的重视，希望通过科学的合同管理，能够规避房地产建设项目中的风险，避免不必要的资金、物资损失，确保房地产企业的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1]文石强.我国房地产企业的合同法律风险及防范[D].湘潭：湘潭大学，2013.

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合同管理指代的是企业将自身当成是当事人依法开展相关的合同订立、履行以及转让等一系列工作的统称。房地产开发企业和合作企业之间施行的经济往来措施，一般情况之下使用到的是签订合同的措施。房地产项目开发工作是一项复杂性和系统性比较强的工程。

一、对合同管理在房地产企业中起到的作用进行分析

1.可以为企业经营目标的实现做出一定程度的保证

合同隶属于契约包含的范围之内，是当事人之间依法确定、变更以及终止民事权利和义务关系的过程中需要使用到的一项协议，合同是房地产项目任务委托以及承接工作进行的过程中需要使用到的法律依据，在施行的过程中是合同双方需要遵循的最高行为准则，在合同当中是对双方应当享有的权利以及应当承担起来的义务做出的规定，对合同双方都起到了较为重要的制约、督促以及保障作用，在房地产项目施行的过程中，涉及的所有活动都是需要依据合同中的规定办事的，在此基础之上才可以保证实现经营目标。

2.提升合同管理工作的力度

提升合同管理工作的力度，满足我国市场经济发展进程向前推进的过程中提出的客观要求。在我国市场经济发展向前推进的过程中，不断地强调的一点就是市场微观主体在市场管理工作进行的过程中发挥出来的作用，虽然说在市场经济发展向前推进的过程中，政府的职能被弱化了，市场主体自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市场管理的要求得到满足。承包商在建筑市场中占据主体地位，因此在我国市场经济发展向前推进的过程中起到的作用是较为重要的。

二、提升房地产企业合同管理工作的力度的过程中应当施行的措施

1.公司部门架构中应当设置专门的人员展开合同管理工作

从事合同管理工作的人员不单单是一个档案管理人员，与此同时也是一个精通工程、成本、财务的人员。合同管理人员自身承担的职责不单单是针对合同展开整理、记录以及归档工作，也是应当针对合同要素展开审核工作的。审核合同的金额是否科学合理；审核合同库款的方式方法是否是科学合理的；审查合同中涉及的款项结算工作进行的过程中需要提交的当地主管税务机关的发票是否正确；审查合同中涉及的有作用的经济数字是否是科学合理的。合同管理人员应当将合同条框中提出的明确要求作为依据展开付款审批工作，以此为基础也就可以确定下来是不是每一笔款项都是严格的依据合同条款展开支付工作的，笔者提到的这几项工作在企业风险控制领域中占据的地位是较为重要的。

2.构建完善性比较强的合同台账合同管理机制

相关的工作人员针对资金支付申请展开审批的过程中，是需要将合同的具体执行情况登记下来的，其实也就是构建合同台账。一个较为完善的合同台账中应当包含的是销售类型合同台账、管理类型合同台账以及工程类型合同台账。销售类型合同台账主要指代的是和销售活动有一定相互关系的经济合同，其实也就是在财务中划归到消费费用领域中的合同。管理合同也就是在日常工作进行的过程中使用到的和经营管理相关的合同，其实也就是在财务账务中划归到管理费用包含的范围之内的合同。每当将一笔实际付款金额支付掉之后，合同工作人员应当将实付金额天禧在这一次申请额度范围当中，以此为基础也就可以对已付款金额形成全面且明确的了解。

三、结语

总而言之，合同管理工作在房地产项目管理领域中占据的地位是较为重要的，也是防范和控制经营风险的过程中需要使用到的一项极为重要的措施，针对房地产企业全过程成本控制工作取得的效果来说是十分重要的。在现阶段我国房地产行业市场竞争越发激烈的情况之下，房地产行业中的各个相关企业只有将合同管理工作做好的前提条件之下，才可以对经营风险形成有效的控制，从而也就可以在此基础之上使项目开发投资获得的经济效益水平得到一定程度的提升。

作者:瞿有亮 单位:湖北联投小池滨江新城投资有限公司

参考文献：

[1]袁意生.御海龙湾项目建设成本管理体系构建与实施策略研究[D].长春:吉林大学,2015.

[2]孟繁璋.房地产企业合同管理策略与方法——兼论合同与财务管理的融合[J].财会学习,2012(10):26-27.

篇12

1.1合同前管理不规范

有的单位报批手续不齐，报批不及时或不报批擅自出租房地产；有的单位合同条款不严密、责任不具体；有的单位越权审批，签订超期限、超范围和阴阳合同，形成遗留问题；个别单位违规将军事行政区内的房地产出租，造成地方人员、车辆进出频繁，军民混住、军地混杂，影响办公秩序和安全。

1.2合同后管理不严格

有的单位片面追求经济利益，重租轻管，出租的房屋危破，存在水电线路老化、房屋部分垮塌和火灾隐患严重等问题，尤其是二次转租管理不到位，容易引起军地纠纷；有的单位租金管理不严格，租金缴纳不能及时足额到位，租金收入未纳入财务统管；有的甚至私自减免租金，导致租赁效益上不去。

2、军队空余房地产租赁工作中的合同管理

要解决空余房地产租赁工作中出现的问题，房管人员要加大宣传力度，通过各种途径让租户了解军队空余房地产租赁的政策，积极配合租赁管理工作，同时房管人员要加强自身学习，增强合同意识，通过加强合同管理维护军队的形象和合法权益。

合同管理是一个系统性动态性的过程，包括合同在产生和有效期内的一切管理活动，整个过程从招租、租户审核、洽谈、签订合同、合同审核生效直至合同终止。军队空余房地产租赁中的合同管理具有如下三个特点：

2.1系统性

合同管理涉及一系列的国家法律和军队的诸多规定；合同管理由一系列的步骤和程序组成，需要不同的部门和人员在一定的时间内配合完成；合同的内容涉及了租赁工作的方方面面，对双方的权利和义务作了全面的约定。

2.2动态性

合同管理不是一成不变的，要根据租赁的实际情况，根据合同的约定灵活处理；对于合同没有约定的内容，合同双方应依据国家和军队法律法规协商解决；同时，合同本身也不是一成不变的，根据情况变化，如租金、租期、标的物的变化，双方可协商对合同条款进行修改、补充，甚至重签和终止合同。

2.3军事性

军队空余房地产租赁的目的是为了更好的管护房地产，为军事行动提供有力保障。军队空余房地产出租管理应首先保障军事效益，在不影响军事应用的情况下兼顾经济效益。因此军队法规对出租的范围进行了严格的约定：处于军事行政区内的、影响军事安全保密的、属于违章建筑的、权属有争议的、不符合使用安全标准的，均不得对外出租。

3、加强合同前管理的措施

3.1明确出租房地产保障战备的具体任务

储备房地产担负着“战略储备库”的作用，一旦军事需要必须及时为军事行动提供土地和营房保障，因此在开展租赁活动前应明确其担负的战备任务，在不影响其保障使命的前提下开展租赁活动。明确具体保障任务，才能有针对性的开展租赁活动，在合同作相关的规定和明确，有效避免租赁纠纷。保障战备的使命任务可分为保障战争性军事行动和非战争性行动，也可按平时和战时应急保障来区别，主要由房管部门统一管理的储备房地产保障。战争性军事行动主要是指部队编制调整、驻训、演习等，相关保障任务就包括部队编制调整所需的营房保障、战时建指挥所、野战临时营房、临时医院、通信站等。部队平时使用的营区因训练和生活等大量的活动而暴露在敌方侦查之下，不利于战斗力的发挥。在战时启用储备营区，能达到较好的隐蔽和出奇制胜的效果。非战争军事行动是指反恐维稳、防暴处突、抗击洪水、地震雪灾、控制各种疫病传染等任务，主要目的是保证人民群众生命财产安全，这就要求储备营区具有保障大量群众临时生活的能力，需要在预案中作出相应的考虑并配置相应的设备设施。

3.2明确租户的情况

军队空余房地产租赁是为军队建设服务的，因而对出租项目要有所 取舍。在选择租赁项目时，从事生产销售易燃易爆等危险品和环境污染大的项目不能租，出现事故将造成严重的影响，严重损害军队形象；涉及外资背景的项目不能租，可能危及军队的信息安全；涉及“黄、赌、毒、私、假、法”的项目更是要杜绝。

要避开不良项目，需要在合同签订前的招租过程中加强对租户的审核，包括对租户的政治背景、信用情况和经营项目的审核，从源头上清除隐患，杜绝不法份子利用军产从事违法活动，避免给租赁管理造成被动。

3.3明确租赁双方的权利和义务

总部统一制订的制式《军队房地产租赁合同》（简称制度合同）是总部经过大量的调研和反复修改后确定的，充分考虑了军队空余房地产的军事性等特殊性，权利义务规定全面细致，能最大程度的避免军民纠纷，维护军队权益。在军队空余房地产出租中必须使用制式合同签订租赁合同，规范租赁秩序。

一是制式合同明确了租赁双方的权利和义务，方便了管理。制式合同明确了由租户负责所租房地产的看管维护、环境卫生的维持、安全防火、流动人口管理、计划生育管理等与产权无关的工作。此规定明确和管理范围，减轻了房管人员工作压力，强调了“以房养房，以租看房”的要求，强化了军队空余房地产的安全管理。

二是制式合同明确了相关权属问题，确保产权明晰。制式合同规定，经军队研究同意的由租户进行的装修改造项目或者新建添建项目，其房屋产权一律归军队所有。由于部分军队空余房地产较老旧，部分租户在承租后由于种种原因要求对营房进行装修改造或新建添建的情况比较普便，处理不当就会导致产权纠纷。制式合同对该类问题的处理原则作了明确，保证了军队空余房地产的产权清晰。

三是制式合同明确了因军事原因提前终止合同的，租户必须无条件退还房地产及相关财产，并互不补偿。这条规定对于空余房地产出租尤为重要，保证了空余房地产的根本职能的有效履行，保证了在部队需要时进的去、住的下。

4、加强合同后管理的措施

4.1督促保养维护，确保房地产安全

部分租户安全意识不强，对安全隐患不重视，或者发现安全问题后因侥幸心理，考虑经济原因不愿处理。房管人员要经常检查出租房地产的状况，提醒和教育租户绷紧安全弦，严格按照合同的约定及时处理隐患，加强维护保养。遇大风、大雨、大雪、冰雹等恶劣天气时更要加大检查力度，避免出现破窗效应，增加维护的难度和成本。对于出租用于办学、办厂和做休闲购物场所等的房地产，应加强临督管理，如检查消防措施是否到位、卫生条件是否合格等，避免出现群死群伤等重大安全事故。对发现的问题及时提出，限期整改，对整改不力的应果断中止合同，消除事故隐患。

4.2复核租户情况，确保租赁安全