老人住房设计范文

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中图分类号：TU24 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2014）03-286-01

老年人处于一个特殊的年龄阶段，其生理和心理上都与年轻的时候大不相同。人的需求总是多样化的，本文主要从马斯洛的需求理论来分析老年人的住房需求。

一、老年人住房需求

美国著名的人本主义心理学家马斯洛把人的各种需求归纳为五个层次，这就是生理需求，安全需求、尊重需求、归属与爱的需求和自我实现的需求。

（一）生理需求

生理需求是人最低层次的需求，它包括人的衣、食、住、行。随着年龄的增大，老年人身体开始衰老，生理需求也大不相同。在食物方面，老年人更注重保健，对饮水和空气环境的需求也更讲求洁净、新鲜、卫生；在服装方面，老年人需求与自己年龄相符的服饰，讲求宽松、轻便、保暖、透气和适用；在住房方面也同样有不同的要求，如老年人更需要方便、舒适、无障碍的卫生间，喜欢更低调一点的颜色，安静的环境等。

（二）安全需求

在人对生理需要相对满足后，就会产生保护自己的肉体和精神，使之不受威胁、免于伤害、保证安全的欲求。老年人的安全需要较之其他人群更为迫切，尤为集中在医、住和行这样三个方面。在医疗康复保健方面，老年人希望老有所医、老有所乐、健康长寿。在住房方面，老年人的居室要求稍宽敞一些，以便于行走和活动，室内要求通风、干燥、透光；内部设施要便于老年人使用和行动，比如卫生间要有扶手和坐便器之类，楼道要安装栏杆和扶手，以防其摔倒；居住楼层不宜太高，以便于老年人进出和下楼活动。

（三）归属与爱的需求

一个人在社会生活中，他总希望在友谊、情爱、关心等各方面与他人交流，希望得到他人或社会群体的接纳和重视。老年人也需要参与社会活动，渴望与邻里、亲朋好友的接触和交流，害怕孤寂。在住房方面，老年人更希望房子大些，能和子女住在一起，或是子女能偶然回家看下，哪怕就住一两天或是中午休息一下。

（四）尊重需求

一个人在社会上总希望自己有稳定、牢固、强于他人的社会地位，需要自尊和得到他人的尊重。老年人特别爱面子，自尊心强，特别需要别人对他的尊重，对于他人对自己的态度尤为敏感。在前面的需求得到相对满足的时候，老年人更喜欢把家里装修的好一点，房子漂亮一点，拿的出手，希望得到朋友的赞扬等。

二、老年人住房设计要点

设计老人住房时，要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等各个层次需求，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。以下我们重点分析下老年人客厅、卧室、厨房和阳台设计

（一）客厅及卧室设计

阳光是保障老年人身心健康的重要条件，在具体设计中，客厅、卧室应尽量选择南向，具有良好日照条件、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。根据居住入口、家具尺寸及轮椅活动空间，老年人居住的客厅、卧室面积及开间尺寸略大于普通人居住的客厅、卧室，客厅面宽4.8米以上，卧室面宽3.6米以上。墙面、门洞及家具位置，应满足轮椅通行、停留及回转的适用要求。即轮椅通行的门洞净尺寸大于900mm，住宅内走道宽度大于1500mm。老年人往往因不注意或路面不平，绊倒而发生骨折，在客厅、餐厅一定要避免台阶之类的不平地面，同时，也要注意消除不必要的突出部分。老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角。老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。应避免使用有强烈凹凸花纹的地面材料，因为这种材料往往会令老年人产生视觉上的错觉。如误认为地面上有高差，从而影响其正常行走，所以地面材料应尽量统一。

在客厅、卧室设双控照明开关，可避免老年人往返行走。如在卧室入口处开电灯，等上床后在床边关掉卧室电灯，不用到开电灯的位置去关电灯，且夜间方便老年人开灯起床。老年人睡眠较轻，易受干扰，在休息时需要较安静的环境。因此，有效控制老年人居住建筑的环境噪声对老年人的健康是非常重要的，在楼地面做法中，可以增加轻骨料混凝土填充层以达到隔声的要求。另外，考虑到老年人生理的特点，对卫生间的使用比较多，因此，尽可能老人卧室设独立卫生间，卫生间需要使用坐便器，地砖需要做专门的防滑处理。

（二）老年人厨房设计

老年人住房的厨房面积要考虑到操作的安全性和方便性，应略大于普通家庭厨房面积，轮椅使用者使用的厨房应留有轮椅回转面积即满足1.50m×1.50m。为减少老年人的通行困难和放置物品的便利，厨房位置距门厅越近越好，并且路线要便捷，光线要明亮，空气要流畅。为了进出和使用的便利，老年人使用的厨房为开敞式最为理想，因可减少许多动作，特别受到乘轮椅者的欢迎。厨房可布置至少两人使用的小餐台，以便老人在厨房简单用餐。

老年人行动能力较差，操作台面的高度要掌握两个原则，一是站着操作不用弯腰，二是坐着操作能够得着。因此厨房操作台面距地面的高度为0.75～0.80m。主要操作台和洗涤池下的橱柜最好向里面凹，预留0.60m高，0.25m深的空间，以便老人坐凳子干活时不顶腿，宁愿浪费储物空间，也要让老人能坐着省劲儿干活。

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电影投放市场前,做好电影的广告宣传工作非常重要,因为它直接关系到电影票房的收入,因此相关的宣传受到各大电影制片公司与电影放映机构的重视。20世纪前期,老上海的电影广告种类较多,如电影海报、报刊电影广告、路牌电影广告、电影宣传单等形式多样,为取得良好的宣传效果,每种电影广告都将吸引人注意力问题作为要解决的首要问题。我国现代广告界对广告吸引消费者注意力问题关注较早,20世纪初期,我国就已出现“广告非提醒阅者,不足收功”[1]的论断。老上海是20世纪前期我国娱乐业的中心,其电影广告在吸引人注意力方面方法较多,成绩突出,很值得当代电影广告界借鉴。笔者试将老上海电影广告中吸引人注意力的方法分析如下。

一、文字与图形引导视线

在电影广告获得人足够的注意力的方法中,采用元素引导是一个比较好的方法。但应引起广告设计师重视的是,元素引导需采用一种具有较强刺激的醒目的形式。20世纪前期,我国广告设计界认为“只有最强的刺激才能引起的注意”[2]88,在引导元素的处理上,“文字图画,惟浅显醒目是求”[3]是基本的准则,也是老上海电影广告以元素引导人注意力的最基本表现形式。老上海电影广告中采用醒目的文字引导人视线的设计方法出现较早,在1913年9月底上海《申报》《时报》《神州日报》等报纸刊登亚细亚影戏公司“上海战争活动影戏”的广告中,就有一幅配以“看!看!!看!!!空前绝后之上海战争活动影戏”的带有引导性的毛笔字体文字和手指上方“看!看!!看!!!”文字、呼喊中类似小丑的卡通人物图形等元素构成的电影广告,在当时取得了较好的宣传效果。除醒目的文字外,用图形来引导人的视线也是老上海电影广告的常用设计方法,在当时,我国各类电影广告常“用引人入胜的图画,以挑起人们的阅读心思”[4],如1925年张石川导演明星影片公司出品的电影《最后之良心》的以文字为主的广告中,“良心”二字处衬以很大的心形图形,不仅醒目、突出主题,而且能给人很强的视觉刺激,吸引人去阅读该广告。1934年应云卫导演、电通影片公司出品的《桃李劫》电影海报以泛黄的中间爆炸开并反卷的载有《桃李劫》电影信息的旧报纸和炸开成洞处露出的电影中黑白男女主人公照片为主图形。这种以爆炸式的轮廓中设置男女主人公的头像的形式,既吸引人,又是对当时电影男女演员的一种强调,在当时吸引了不少观众的注意力。

二、增大元素面积

电影广告元素较多,包括文字、图形、色彩、幅面等,增大任何一种元素面积,都可以起到吸引观众注意力的作用。20世纪前期我国广告设计界已经认识到“广告面积的大小,对注目力量的强弱,很有关系”[5]。因此,老上海电影广告设计中,设计师常常通过增大重要文字如影片名称、放映场所或著名导演、著名演员姓名面积的方法使电影广告能够瞬间引起人的注意。翻开20世纪前期上海的各类电影广告,我们不难发现,这种吸引观众注意力的方法被普遍运用在老上海的报纸电影广告、电影海报、路牌电影广告、电影宣传单等形式的广告中。如1939年3月15日沪光大戏院在《文汇报》刊登的《木兰从军》电影广告中,“沪光”与“木兰从军”六字几乎占去了该广告面积的四分之三;1940年张石川导演国华影业公司出品的电影《孟丽君》电影海报中导演“张石川”、主演“周璇”“舒适”名字被放大,片名“孟丽君”三字占去了整张海报面积的三分之一,这些粗大字体的运用,使得这些电影广告很能吸引人的注意力。增大图形面积也可以起到吸引人注意力的作用,为了引起人的足够注意,老上海有些电影广告中主要电影人物与剧情图片往往占到整个电影广告的一半以上,如1947年上海国际大戏院散发的黄佐临导演的《假凤虚凰》电影宣传单(当时称本事、剧情介绍或说明书)正面三幅男女主人公的黑白剧照差不多就占了四分之三,其中两幅为男女主人公的半身剧照,很是引人注目。在几乎所有的老上海电影海报中,图形都占据了画面的主导位置,相对于文字而言,图形更能吸引人的注意力。除了增大文字、图形面积外,大面积的色彩渲染,也是老上海电影广告用来吸引人注意力的良好方法,如1934年蔡楚生导演联华影业公司出品的《渔光曲》电影海报中,渲染了整幅画面的霞光色在当年不知吸引了多少人的目光。

三、运用留白

留白在20世纪前期也叫提空,是“与对比相关的一种因素”[2]90。这种方法之所以能引人注意的原因,是因为这种方法能使广告设计中的对象“离群独立,有一种卓然挺立的精神,所以容易引起一般人的注意”[2]90。空白部分多了,不仅给读者留下了视觉休息的空间,也使实体部分更容易引起人的注意。这种方式常出现在老上海各类期刊、报纸上刊载的电影广告中,以黑白方式表现为主,是一种既吸引人,又便于报刊制版的广告设计形式。1927年民新影片公司出品的《复活的玫瑰》海报中只有文字与剪影式的玫瑰及女主人像,大面积的留白使得广告图形与文字异常突出,很吸引人。联华影业公司1935年出品王人美、葛佑治主演的电影《小天使》广告除了小天使等少量的文字和飞翔的小天使头像,画面留下了大片的空白;1936年马徐维邦编导,陈燕燕、郑君里主演的电影《寒江落雁》广告,除两主演的漫画头像与片名等寥寥数字以外,大量的留白,使得图像与文字信息非常引人注目;1940年国联影片公司出品的《乡下大姑娘》海报除倚在木柱上的女主人公与少量前景外,背景以近乎纯黑色表现,近似留白的背景处理手法,使得女主人公很容易成为人们注意力的中心。

四、突出名导演、名演员与社会名人

名导演、名演员与社会名人极容易引起社会关注,出现在电影广告中很容易引起人们的注意。20世纪前期,我国民众已经具有“名导演”的意识,很多老上海的电影海报也顺应民众的这种意识,在宣传上突出对于名导演的宣传。如1934年明星影片公司出品的电影《再生花》海报宣传中突出对导演“郑正秋”的宣传;1947年文华影片公司出品的电影《夜店》海报中导演“黄佐临”名字的文字大小要超过当时已是名演员的周璇等人,其文字大小仅次于电影名称大小。除了名导演容易引起人们的关注外,名演员也是20世纪前期人们关注的重要内容,因此老上海的电影海报中突出名演员形象的案例屡见不鲜,如1930年郑正秋导演、明星影片公司出品的电影《桃花湖》宣传册,封面采用的就是在当时人气极旺的女明星胡蝶与男主人公的形象;1934年联华影业公司出品的电影《神女》海报中红极一时的女明星阮玲玉的形象占据了画面的主导位置;1947年史东山导演、联华影艺社出品的电影《八千里路云和月》海报中突出的就是白杨和淘金的形象。一些社会名人有时也会参与影片的拍摄,如1928年张普义拍摄电影《洪宪之战》时,曾邀请参与此事件的唐继尧将军做影片主演。在该电影海报设计中,社会名人唐继尧将军的戎军照被放置在海报的显要位置,吸引了不少观众的目光。

五、采用新奇手法

新奇手法类似我们今天的创意手法。20世纪前期我国设计界观点认为“新奇之广告,犹之魔术,能引人入胜”[6]。为了更好地吸引人们注意力,新奇手法被运用到了老上海的电影广告设计中。在老上海的电影广告中,新奇的手法主要通过文字、图形与色彩这三大要素体现。在文字表现方面例如1926年李泽源导演、上海长城画片公司出品的《一串珍珠》电影广告中,“一串珍珠”四个字由红色的象征珍珠的小圆圈排列而成,在两个圆形的主人像周围以白色珍珠环绕。这种通过元素组合构成文字的新奇形式,既吸引了观众的眼球,又给观众留下深刻的印象。通过文字的肌理变化,也能起到创作新奇视觉效果的作用。上世纪40年代昆仑影业公司上海分公司出品的《三毛流浪记》海报中“三毛流浪记”五字由淡黄色带木纹肌理的碎木条图形拼成,活泼而带有流浪的意味,不仅醒目而且让人容易记住影片名称。通过图形变化创造新奇视觉效果往往能起到令人想象不到的吸引人注意力的效果。如1926年汪均康导演的《石榴裙下》海报在放大的石榴裙下聚满了缩小的或跪倒或站立的崇拜者的人物图像,夸张的石榴裙造型占据了画面较大的空间,既点明主题,也容易吸引读者的目光;1927年陈天导演的《白芙蓉》电影广告中坐着的男女主人公的头发各被夸张地拉出长长的一缕,集中到右上角飞着的小天使的手中,设计师用这种新奇的表现手法表现剧中男女主人公的爱情关系,既突出爱情主题,又很能吸引人的注意力。在色彩表现上采用新奇手法以吸引观众注意力方面,主要是在电影广告的色彩运用中打破常规,以新的色彩搭配形式来吸引人的目光。当时已经有广告设计研究学者注意到常用的“白底黑字――有时或者不足以引起注意。所以有许多的广告,是用了黑底白字,或白底红字及其他颜色的字体,来引起人们的注意”[2]90。增加广告设计中色彩对比的目的,主要就是让广告中的重要信息显得醒目,容易引起人的注意。1926年洪深、张石川导演、明星影片公司出品、刊登在1926年《明星特刊》杂志第19期上的电影《爱情与黄金》广告中,金黄色的片名文字与白色的其他信息文字在墨绿色背景色的对比下,显得独特而引人注目。1948年昆仑影业公司出品的电影《万家灯火》海报中,粗大的红色的“万家灯火”四个美术字在白色背景的映衬下,显得格外耀眼。这些新颖的配色方案,在吸引读者注意力方面起到了重要的作用。

六、结 语

以上几种老上海电影广告中的吸引人注意力的常用广告设计方法,即使以今天的评价标准来看,其理论与设计水准也较高。这些设计方法很好地解决了电影广告设计的首要问题――吸引观众注意力问题,为老上海电影的成功宣传奠定了坚实的基础。当代中国电影业已经进入到了前所未有的繁盛时期,然而在电影广告设计上却普遍模仿西方,迷失了中国人自己的方向,有些海报设计水准平平,毫无吸引力可言。老上海电影广告中的这些吸引人注意力的广告设计方法,或许能给我国当代的电影广告设计一些有益的启示与借鉴。

[参考文献]

[1] 陈铎,等.日用百科全书(商业)[M].上海:商务印书馆,1919:16.

[2] 童泳鎏.怎样设计一幅动人的广告[J].心理季刊,1937(01).

[3] 孙作民.中国日报广告以外之广告事业:近十年中国之广告事业[M].上海:华商广告公司,1936:18.

[4] 萧剑青.工商美术[M].上海: 世界书局,1940:82.

[5] 黄宇祯.广告制成的要素[J].自修,1940(98).

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作为一项改革试点，刚刚有点响动就面临媒体一片唱衰声，这样的情况在中国似乎并不多见。实际上，保监会本身对试点也表现出足够的谨慎，这表现在4 城市的试点是有期限的——以2 年为期，这在以往的改革试点中亦属罕见。社会舆论不看好“以房养老”，主要是站在老人的立场，譬如老人是否接受，家属是否接受，等等。但从去年9 月国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”至今，经过长时间的思考，发现另有一个问题似乎还没有得到社会的关注。其实，以房养老最大的风险也许是在保险公司。

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上述两篇媒体评论，从两个方向道出了“以房养老”在当今中国现实社会生活中遭遇的尴尬。前者把“阻力”归结到“伦理”，但“伦理”并非唯一阻力。就一个家庭而言，将住房抵押给金融机构从而获得“倒按揭”来为父母养老，其中涉及的问题显然远远超越“孝”与“不孝”的范畴。后者是“业内”的意见，其实是从另一个角度证明，若是“无子女”，不言而喻，“伦理阻力”也就不存在了。但是，在当今中国，有房产的“孤寡老人”究竟有多少人？如果算上有子女但子女不在乎房产不房产的老人，这个群体又有多少人？

因此，在现实生活中，“以房养老”只会是一个非常“小众”的政策，基本上影响不了老年保障和老年服务的大局。

以上所述，只是问题的一个方面。另一方面，“以房养老”还必须考虑接受质押的贷款方的利益，亦即金融机构是否肯接这个盘子。十年来，其实有很多地方一直都在做这方面的“试点”，但效果不佳。现在将这个“试点”称作“老年人住房反向抵押养老保险”，那么，必须考虑的是，保险自有保险的规律。如果一个保险标的未来前景无法预测，其实是做不了保险的。现在住房市场有哪些不可预测的影响因素呢？

首先，就是如今媒体上热议的“70年大限”。虽说《物权法》规定，可以“续期”，但怎样“续期”？续期时要不要交费？并没有明确规定，估计近期内恐怕也难以出台相应的规定。那么，这就使住房这个抵押物品的估价成了难题。譬如说，住房已经住了10年，在抵押时是否要“折旧”？而另一方面，住房本身价格是在上涨，这又怎么估算？还有一个“利坏”消息，就是中国城镇的居民住房，平均寿命据说只有30～40年。怎样综合考虑这些影响因素，进而对住房进行估价，并最终作出决策，恐怕并不是一件容易的事情。

其次，现在一线城市房价看涨的趋势还是比较明显的；二线城市目前也是涨声一片，但是对下跌的担忧也同时并存；三线、四线城市就不好说了，很多“鬼城”的存在就说明了这一点。这样不确定的涨涨跌跌所造成的困扰，对保险精算也是个大麻烦。如果今年签了“倒按揭”的协议，明年房价大涨了或大跌了，又将怎么处理？

总之，住房市场的走势不企稳，前景难预测，其实是无法做保险精算的，因而也就无法做出相应的保险方案。如果硬要以行政手段去“推动”、去干预，会不会出现“中国式”的“次贷危机”？金融机构迄今没有对“以房养老”表现出积极性，恐怕其深层的理由也正在这里。

所以，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，必须具备两个前提条件，一是老人的住房必须是可以由他们自由支配的，二是住房市场的价格是稳定且可持续的。

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“以房养老”不如买国债？

“以房养老”其实官名叫做“反向抵押贷款”，也称“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合股票基金综合保险的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件，领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这也就是通常说的“以房养老”。

保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段，开展试点盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。

但是，这种新型养老模式似乎并不被看好。新浪针对网友们对“以房养老”的态度做了一个调查，有九成网友认为“以房养老”荒唐，仅一成网友认为有合理之处。在不少网友激烈的言论中，多数网友认为“无法接受，不确定因素很多且不靠谱”。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账：以北京为例，如果在城区有一套房产，平均售价在300万元左右。如果将其出售，购买5年期国债，年收益就可以达到16.23万元。在这种情况下，不仅收益稳定，本金还可以以备不时之需。

保险公司态度谨慎

除了消费者对于该项政策的接受程度有限，事实上，满足条件的保险公司，态度也较为谨慎，有险企负责人向记者表示，目前尚无试点公司和试点产品的报备。险企人士也表示，尽管拥有了所抵押不动产的处置权，“但是未来老人家一旦去世，房产70年产权到期，房产贬值，房屋维修等多方面的不确定性仍然困扰着保险公司。

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    住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

    住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。2002年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。这一创新模式借鉴引人我国，将只是一个时日选择的问题。

    一、我国养老保障制度的完善呼唤住房反向抵押贷款的设立

    1.中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓

    按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民(见《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条)。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12. 26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97 %。毫无疑问，我国已开始步人老龄化社会。养老问题日显突出。设立住房反向抵押贷款最核心的意义在于，它是对现有养老方式的补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。

    据山东省烟台市最新统计数据显示:目前全市人口约650万，其中60岁以上的老人达到95. 6万，已占总人口的14. 8%以上，并且人口老龄化以每年3. 2%的速度增长。这就意味着，烟台进人“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿童节”的孩子。人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。10年后，占当前老龄人口多数的低龄老人也将逐步迈人高龄阶段，其日常生活将必须得到他人帮助和照顾。业内人士分析:人口老龄化问题，已成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的一个重大社会问题，正对社会保障、劳动力结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响。理应引起全社会的共同关注。

    2.养老资源严重不足，社会保障体系不太健全

    我国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策;改革开放以后的巧年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹;1995年中央决定将个人账户制度引人中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以，解决养老问题需要开辟新思路，增加新的养老资金的来源。

    3.养儿防老的现实性大大减弱

    社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60. 2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是儿子儿媳，8%是女儿。“四二一”家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重;而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。

   二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议

    应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。

    在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。

    变换的方式可包括:(1)资产置换:在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x(1-7%)÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。(2)老年人与金融机构合资购房:该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。(3)老年人向房地产商反向抵押贷款:老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达20年的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。(4)老年人合作购房并办理反向抵押贷款:有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。

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美国政府推动“以房养老”，为市场运行树立了标杆。政府成立保险基金，为借贷双方提供担保，授权合法的参与机构，制定专门的法律法规和详尽的实施细则。政府的公信力强化了承办机构和申请老人两方的信心。另外，多种多样的资金领取方式满足了老人的不同偏好，保证了老人规划晚年生活的自由度，更容易获得接受和认可。

美国的住房反向抵押贷款以62岁及以上的老年人为服务对象，主要有三种形式：第一种住房权益转化按揭（HECM，Home Equity Conversion Mortgage），第二种住房持有者贷款（The Home-Keeper Program）， 第三种是财务自由计划（Financial Freedom Program）（前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导）。第一种适用对象为拥有较低价住房的借款者，不管其收入水平和借款用途;第二种主要针对不符合 HECM 条件的借款人而设计，如房产价值高于限额规定、共有房产等情形，更适合拥有中档住房的老人;第三种适用对象是拥有高档住房的老年人，由老年人财务自由基金公司提供（私营机构），专门为净值超过 40 万美元的住房提供贷款。第三种贷款对象资格不需要政府的认可，属于个人理财产品。联邦政府为HECM双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。因此，HECM计划运作较为成功，是美国最主要的住房反向抵押模式，约占据了95%的市场份额。

日本的“不动产担保型生活资金”制度主要对象是不愿搬离自己房屋的低收入并无子女同住的老人，主要分成两种方式：一种是由各地方政府参与的，可分为政府直接融资和间接融资。另一种则是民间机构参与，包括银行、信托公司、信托银行等金融机构提供一些“反向抵押贷款”类型产品。房地产公司利用此项目资金侧重经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品，为居住在危房的低收入老人改善居住环境。日本成功的经验是，发挥各机构的特色提高了效率。比如，保险公司设计“以房养老”产品，政府审核老人资格，银行发放贷款，各司其能。

新加坡现行的“以房养老”模式主要有“屋契回购计划”，针对家庭月收入不超过3000新元的63岁及以上老人，政府回购组屋的部分剩余租期，发放相应的金额，使老人获得养老资金保障。同时，老人可以以30年的租约形式继续住在原有组屋中。如果在30年的租期到期之前去世，老年人的继承人享有剩余的回购屋契所得;如果寿命超过30年的租期上限，建屋局将这些老年人安排到护理居住地点。新加坡的主要经验是：一是分化组屋的使用权，创造新的剩余价值;二是由政府统一为参加“屋契回购计划”的老人购买保险，一定程度上减缓了老人预期寿命压力。 从美国、日本、新加坡的经验可知，“以老人需求为本”的产品设计是推行“以房养老”的核心，政府必须支持低收入老人的“以房养老”。

我国“以房养老”：金融的机遇和难题

日益剧增的养老压力和不完善的养老保障机制需要发展新的养老保障模式，“以房养老”就是很好的突破口。

我国人口老龄化的加深不断增加养老压力。我国从2000年开始已进入老龄化社会， 2014年末 60周岁及以上人口数为21242万人，占总人口比重为15.5%;65周岁及以上人口数为13755万人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口将每年增长100万人，今后我国社会养老负担十分沉重（《中国老龄事业发展报告2013》）。

老年人自身养老储备普遍不足，社会保障机制不完善，养老保障资金需求巨大。2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据显示：城市老年人领取退休金（养老金）的比率为84.7%，城市老年人平均月养老金收入为1527元，即年均18324元。然而，我国的社保基金缺口大，部分城市已空账运行。加之，目前我国养老机构和设施严重不足，劳动力短缺和医疗技术发展，养老成本快速上涨。因此，需要开辟新的养老融资渠道。

高的住房自有率、养老观念和养老模式的转变必将推动“以房养老”金融产品的发展。城市居民自有住房的拥有率为85%，不少居民的资产大部分固化在住房上。我国正在经历人口结构转变时期，老龄化进程快。尤其，“421”家庭结构的养老压力非常之大，不给子女增加养老负担是祖辈、父辈的主要心愿之一。

但近十年来，诸多相关金融尝试并未取得实质性进展。

2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地尝试过“以房养老”，但均因效果不理想而搁浅。北京市中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”。根据老年人养老申请，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住养老服务中心产生的相关费用，房屋产权不变更。由于缺乏公信力，只有几位老人通过该方式入住养老服务中心，目前均已离开。上海市公积金管理中心推出“住房自助养老项目”，老年人将自己的产权房卖给市公积金管理中心并一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租金与市场价等同。该项目失败的主要原因在于大多数老人不能接受签约的时候变更房屋产权归属。2005年，南京汤山的温泉留园推出“以房换养”业务，60岁以上的孤残老人自愿将房产抵押给留园，入住留园享受终身免费养老服务，老人去世后房屋产权归养老院所有。养老院没有充足的现金流，无法持续支付预支的养老服务费用，即使勉强维持服务质量也势必会降低。中信银行于2011年推出“以房养老”按揭贷款业务，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。

我国“以房养老”难产的原因主要有以下几点。

对企业而言，单向现金流流量大，房产贬值风险高，收益难保障。“以房养老”业务必须先长期垫付现金，然后再把不动产变现获取收益。如果没有其他担保，房产的贬值风险直接影响企业收益。我国居用地使用权仅为70年，产权到期后将导致房产贬值。另外，我国住宅建筑质量普遍低，房产抵押之后产生的维修、保养和折旧费难以估算。

对个人而言，存在资产缩水风险和养老风险。我国居民非常执着于住房，多数老人还是希望把房子留给子女。另外，现在的老年人经历了长期的通胀和房价的快速上涨时期，既担心未来上涨的住房价值远远超过自己领取的养老金金额，又担心定额养老金跑不过物价的上涨将面临养老资金不足。

缺乏制度的保驾护航。无法获得制度保障和有公信力的组织担保，金融机构和个人都担忧风险。

政策建议

修缮法律法规，明确土地使用权的续期问题。为保证居民财产的保值，居住用地使用权年满70后，可以无偿续期使用或低价有偿续期使用。在低价有偿续期使用时，可以实施土地年租制，促进土地市场的可持续发展。

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Abstract: from the common housing development to the individual housing, an older house and ecological residential three aspects discussed the progress of the architecture design trend.

Keywords: personalized; An older housing. Ecological design; Environmental protection

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1个性化的建筑设计

社会经济的发展，使人民的收入增加，所以生活质量也不断提高,居民对住房品质的要求也越来越高,住房的个性化将成为购房者尤其是年轻人的第一需求。另一方面,求创新、求个性是一个建筑设计师的基本素养,不能只是堆砌、重复和抄袭。因此,可变的、多样化平面布置的大开间灵活隔断住宅将会成为住宅市场中的亮点,个性化住宅是目前民用住宅的一个发展趋势。在建筑设计时可以从以下几个方面体现个性化住宅的设计意图:

1.1 丰富住宅空间的功能和形式

设计者要注意到，在设计主卧室时，要设计独立卫生间和独立衣帽间及书房。除了客厅、餐厅满足日常需求,休闲厅或第二起居室同样也是人们的日常需求。阳光房、屋顶花园、空中花园则为那些喜欢阳光、喜欢接近自然、享受生活的人们所青睐。而错层、复式、跃层等建筑则通过空间的变化满足了有限面积的不同层次的需求。

1.2 细部的个性化

设计形式多样的窗如凸窗、落地窗、转角窗。阳台的形式也越来越多样,方形、弧形、三角形、半圆形等应有尽有。阳台的进深也大小不一,小到只有 600～900mm, 多与卧室相连; 大到 3000mm,休闲、娱乐完全没有问题,很受住户喜爱。诸如此类的建筑设计,可以满足不同人群的不同需求,实现个性化住宅的设计。

2 老年人住宅建筑设计

我国已经进入老龄社会。目前,我国的老龄人口已达 1.32 亿,占总人口 10%之多。预计 2050 年,我国老龄人口将达到 40 亿左右,占总人口的1/4 以上,这将给社会带来极大的压力和负担。如何在住宅设计中体现对老年人的关怀,满足老年人的特有需求是当前民用住宅建筑设计的另一发展趋势。人们随着年龄的增长,在体态及心态上都会发生显著的变化。在体态上会出现视力下降,肌肉动作迟缓,腰腿疾患等;在心理上,老年人往往更容易产生孤独感失落感, 生活上则喜欢安静,但不希望寂寞;喜欢阳光,不喜欢阴暗,等等。诸如此方面的变化,在住宅设计时需要充分考虑老年人的生理、心理特点,满足老年人群的使用功能。在建筑设计时,应注重考虑以下几个方面:

2.1 建筑外观

针对人年老以后记忆力衰退,应加强楼宇外观的识别性。设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异、改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别性。

2.2 楼梯

建筑的入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡度放缓、宽度加宽、双侧设置扶手。

2.3 房门

居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方便进出;同时不设置门槛,无高度差。

2.4 房间朝向

老年人由于脂肪组织的减少,对外界气候变化十分敏感,夏天怕热,冬天怕冷,且容易患骨质疏松症, 卧室应选择向阳的房间,保证四季有充足的阳光。窗户的位置应根据当地的气候情况,选择背风的方向,既能透气,又能避寒。

2.5照明

在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点,应多处安装就近照明用灯,以方便其使用。

2.6警报装置

由于生理老化,老年人的判别力、行动力急剧减退,因此,室内应安装紧急呼叫装置,能方便、及时地或自动地发出警报,从而使老人在紧急、危险的情况下能够得到及时救助。

2.7其它方面

老年人一般喜静,所以墙壁一定要隔音。老年人由于生理老化,腿、脚动作逐渐变得不灵活, 所以住宅内的地面材料要求防滑, 要排除高差和门槛,门最好是推拉式。浴室和卫生间也须考虑老人的生理要求,在厕所和浴室应安装扶手、有暖气,最好淋浴或采用平底浴盆。要给护理人员或家人留有护理空间,特别是浴室和厕所,一定要大一些,以保证老人活动需要和协助老人时所需要的空间。总之,老年住宅设计应体现老年人的生活及形态特点,从功用性、安全性、健康性等方面考虑进行合理的建筑设计。为老年人开发建设安定、舒适的住宅是社会的使命, 也是对老年人的关爱。

3生态建筑及其设计理念

如今的社会提倡低碳的生活理念，作为设计师当然也要紧随时代的发展要求，如今绿色、环保、生态、智能化、节能等名词逐渐耳熟能详,在各种报刊、视听节目和老百姓的口中频频出现,它体现了一个时代的进步和人心所向。现代意义上的生态建筑,是指根据当地自然生态环境,运用生态学、建筑技术科学的原理,采用现代科学手段,合理地安排并组织建筑与其它领域相关因素之间的关系,使其与环境之间成为一个有机组合体的构筑物。同样,生态建筑是当前民用住宅建筑设计的一个发展方向。通过建筑设计, 生态建筑力图实现舒适、健康、高效、美观的核心思想。舒适指的是通过设置适宜的温度、湿度而满足人体的热舒适。显然,人为地改变温度、湿度,违反自然规律,不仅造成人体的不舒适,还会带来极大的浪费。例如许多发达国家和地区在夏季室内空调温度往往很低,甚至达到需要穿上长衣长裤、薄毛衣裤的地步。这种畸形的舒适不仅是对能源、资源的极大浪费,还会给人体健康埋下极大的隐患。因此,健康的设计理念尤为重要。在建筑设计时,应该尽量使室内拥有充足的日照以实现杀菌消毒, 有良好的通风以获得高品质的新鲜空气, 以及采用无辐射、无污染的室内装饰材料等。在心理健康方面,需要进行合理的建筑设计, 以满足人们对私密、安全及与邻里之间交流交往的要求。高效的设计理念不仅指通过合理的设计满足人们的各种需求,更重要的是指尽可能最大限度地利用资源和能源,特别是可再生的资源和能源。对于上述夏季室内空调温度过低的例子,过分地依赖人工照明、空调等高能耗的机械设备,低劣的建筑质量等等,这些显然有悖于高效的设计理念。

美观和谐也是生态住宅的设计理念。在建筑设计时,应该尊重材料固有的美学特性,发挥材料的物理性能而不矫揉造作;还可以通过巧妙的绿化设计,同时达到舒适、健康、高效与美观的生态要求。要提高环境的绿化覆盖率,除了增加绿地面积以外,还可以向立体发展,向空中拓宽,采取屋顶绿化,窗、墙垂直绿化等手段。

总之,在建筑设计时,可以通过以下几个手段达到生态设计的目的:

一是利用外部环境中的因素。例如由土壤、绿化、水及空气组成的外部环境以及其他建筑组成的现实环境,为住宅室内设计提供了多种可能性, 这样可以减少建筑中设备的数量和功率,节省能源和运行的费用。

二是挖掘新材料和新技术的潜力。例如 3R 材料（节约资源-Re－duce、可再生利用-Reuse、可循环-Recycle）, 雨水与中水的利用及节水器具的使用等。

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Abstract: With the aging of the population of residential district planning and aging community residential layout and the external environment of processing problems.

Key words: aging; living mode; the apartment for the aged; environmental psychology

中图分类号：[X191] 文献标识码：A 文章编号：

引言：据联合国的有关规定, 一个国家65 岁及以上的老年人所占总人口的比例超过7 %或60岁以上的老年人口所占比例超过10 % , 即可称为“老年型”国家。我国是世界上人口最多的国家,2003 年我国60 岁及以上的老年人口将达到1136 亿人, 占总人口比重将上升到1012 %。北京、上海、南京等特大城市已率先进入老龄化城市，老龄问题将是我们社会面临的最严峻的问题之一。为老人创造一个老有所养、老有所乐、老有所学的居住环境, 将是国家和政府以及建筑师们所面临的重大课题与挑战。

老年人居住模式现状

目前, 在城市住宅中, 有老人的住户基本分为两种居住模式: 一是老人与子女一起居住生活； 二是各自独立, 分居两处, 相距较远。从现实的使用情况来看, 这两种居住模式都有不尽人意的地方：与子女一起居住的老人，由于两代人的生活方式、思想方法、、兴趣爱好等不同而形成了“代沟”，给同住的两代人带来了生活上的不和谐。而各自在相距较远的地方分居, 又不便于子女很好地照顾老人。

受传统观念的影响，东方人讲究“三代同堂”, 老死不离儿孙，构成大家庭单位。随着社会的发展,核心家庭趋于普及，传统的家庭养老模式受到冲击，今后仅由一对老年夫妇组成的“老龄人”家庭将大量出现并迅速扩大。在这种矛盾之下，“老年公寓”应运而生。

二、什么是老年公寓

所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅具有分散的家庭养老所没有的服务设施，又具有一般养老机构所没有的家庭气氛。

三、老年公寓的选址

老年人养老的目的就是保持健康长寿和安享晚年，因此对环境质量的要求很高。现有的一些养老院、福利院大多选址在市中心，噪音和空气污染比较严重。随着人们对养老质量要求的提高，带有老年公寓的居住区从主城区向城郊转移会成为必然趋势。

但考虑到老年人对旧的建筑和环境有深厚的感情, 完全陌生的环境会让他们失去安全感，因此一些老年人较认为理想的居所是其居住生活了大半生的地方。在选址上也应该注意：地形尽可能平坦，减少陡斜的步道或者台阶，购物、逛公园时不必穿越主要街道，一些基本的商业设施如超市，药房最好尽可能地邻近，小区内设立老年人活动中心、活动站或活动室，并且结合各级公共绿地设立，给老年人提供健身、文娱、知识讲座等各种活动，丰富老年人的精神生活。

老年人住宅不能因为但求清净而简单地把老年住宅设置在偏僻处，与社会隔离开来，因为老年人经常面对或老或病的同伴，大多会产生失落感和忧伤感。因此在设计人居环境时应该充分注意这一点，在进行规划设计时将老年人住所与儿童、青年人的活动场所相结合布置，这样可以让老年人看到青年和幼儿朝气蓬勃的身影，有利于老年人的心理健康。

带有老年公寓的居住区规划特点

老年社区在规划上要针对性的为老年人的不便进行一些特殊的规划设计。

4.1 户外规划

老年人非常重视居住地的户外环境。具有老龄化特点的社区规划，在设计中应该充分考虑无障碍设计，为老人不方便生活提供方便，道路应该人车分流，避免因老人行动不便与车发生危险，开阔空间活动场所，提供老人的户外活动空间，增加休息座椅，方便老人随时休息。居住区内应该人车分流，小区内设置无障碍环形步道，人流入口处设置在离公交车站较近的地方。

老龄住宅的外部环境处理为老人提供一个优美、安全的室外环境,结合地形营造自然式景观, 创造富于情趣的生态居住环境，给提供老人亲近自然的机会, 同时满足老人们的各种户外活动需求。通过分析老年人的生理行为特点, 他们对户外的心理需求有两个要求：

安全性、可识别性。在设计中, 尽可能减少、消除老年人在活动时可能遇到的不安全因素, 创造安全无障碍的生活环境, 如道路的坡度、扶手、活动空间的安全等。

社交性、休闲性。由于身体机能的下降, 适当的体育锻炼可以使老人的病痛得到缓解, 同时强身健体。

4.2老年住宅设计特点

老年公寓的设计应该适合不同年龄层次的老人，根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：60~74岁为年青老人，75~89岁为老年人，90岁以上为长寿老人。各个年龄组的老人对于住宅，环境，心理的需求都有所不同，因此开发修建老年公寓也需要考虑不同年龄组老人的特点。针对以上三种年龄组老人的生理特点，老年公寓的设计要点是要避弊趋利。

楼层不能太高，4层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置轮椅和安装升降椅。住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过。

室内地板应当平坦，防滑，没有高差，不可以设置门槛此类的障碍物，防止老人摔跤，也便于轮椅通过。

厨房和卫生间面积要适当加大，操作台与盥洗台下部应有空位, 以便老人坐着轮椅操作。卫生间的浴缸旁设置过度座凳, 卫生间门用拉门或外开门, 使用可以从外开启的锁, 以防不测。

老人由于身体较弱, 在家的时间相对年轻人要多一些, 故老人卧室宜朝阳布置。阳台应稍宽些, 能放一小桌, 供下棋、看报、聊天喝茶等用, 也可供有兴趣的老人养花、鸟之类来消遣。

除了这些特点之外，老年公寓住宅的一个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不用需要而设计。

年青型老年人：这类型的老人生活能够自理，因此住房面积不必太大，但要有相应的厨房、卫生间和一些服务系统，比如菜市场，超市。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构参加活动。

老年型老人：这类型的老人身体素质逐渐下降，生活基本不能自理，因此室内设计转为无障碍设计，家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，住宅入口、卫生间、浴池、座便器旁应增设扶手，地板需要加固防滑，门最好改为推拉式并且有明显的色彩标志，以提醒老人注意。此外，改变方向的或者有高差的地方应该有鲜明的标准或者色彩，设置专门的家政人员为老人们提供日常必需服务。

长寿型老人：这类型的老人是需要特别护理的，为长寿型老人设计的住宅不仅要具备以上两种年龄组老人住宅设计的功能以外，还应该开设治疗，护理，康复以及临终关怀等齐全的医疗康复设施。室内也应设有紧急呼救设施，以应付老人突发病和突发事件。要融服务、医疗、护理为一体，老人在这里能得到全方位的护理。

东西方老年住宅的对比与启示

欧美各国由于受传统个人主义的影响，比较注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而东方受儒家思想影响，一些已开发或者正在开发的国家试图寻求维系传统的家庭伦理观念和尊老爱幼的社会风气。例如，美国的老年人住区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动就超过80种以上。东方老年住区发展较好的有日本、新加坡和香港，日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的，能够提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活既“二代居”的住宅产品。

结语：对于居住区中越来越多的老年人, 城市规划师和建筑师应充分意识到人口老龄化的紧迫性, 在当前的居住区规化设计中, 从明显改善老年人居住方式、住房特点、公共服务设施和外部环境等方面入手, 给他们创造一个安度晚年的良好居住环境。

参考文献

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[4]吴义曲.基于老年人心理需求的居住区景观设计[J]. 武汉理工大学学报，2010(15) .

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老年公寓是出售的。老人先花几万甚至几十万美元(价格根据地段和档次而定)买下公寓,然后按月支付服务费。根据提供的服务类型,老年公寓分为3种。第一种是自住型公寓。这种公寓是为生活能自理的老人设计的。公寓并不提供与日常生活、医疗相关的服务,只提供环境优美、生活舒适的居住社区。这里不仅有食堂、洗衣房、公共交通等设施,还有丰富的娱乐设施,如游泳池、健身房、图书馆、俱乐部等。大部分公寓每天至少组织一次集体活动。由于提供的服务较少,每月收的服务费一般约为1300美元。

第二种是协助型公寓,目前最流行,有55万美国老人住在这种公寓里。公寓为日常生活需要帮助,但不需要专业医疗护理的老人设计,提供与日常生活有关的各种服务,如穿衣、洗澡、吃饭、喂药、洗衣等。公寓的收费每月约为2000美元,要求的服务越多收费越高。

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094

[中图分类号] F840.67；G924.21 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03

1 引 言

全国第六次人口普查显示，我国当前60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点，中国正迈入老龄化社会，据社科院权威，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年，社会进入深度老龄化阶段。然而，长期计划生育政策导致大部分家庭为所谓的“四二一”结构，抚养系数太大，导致子女负担太重，而社会经济的高速发展，人们对生活品质的要求越来越高，但中国养老模式并不完善，主要依靠家庭养老，社区养老和机构养老等，为了缓解人口老龄化的巨大压力，养老模式更应多元化，因此“以房养老”逐步浮现。

2 我国“以房养老”的概念及发展现状

2.1 “以房养老”的概念

“以房养老”，全称叫“老年人住房反向抵押养老保险”，又叫“倒按揭”。简而言之，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，其间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故。而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余金额返还给老人指定的继承人。

2.2 我国“以房养老”的发展现状

“以房养老”最早出现在荷兰，成熟于美国，这种模式在西方国家已经日渐完善。在中国最早提出“以房养老”概念的是“中国房地产之父”孟晓苏博士。2006年全国政协委员，建设部科学技术司司长赖明，在两会上提出《关于推行“以房养老”的建议》提案，引起热议。2013年9月13日，由国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，第一次将“养老”与“房子”相结合，引发讨论。2014年6月23日，中国保监会了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险，试点两年。2015年3月，经过保监会批准，幸福人寿保险股份有限公司推出“幸福房来宝”A款，首款保险版“以房养老”产品，这一年4月，北京的两位老人签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，标志着“以房养老”保险正式落地。2016年7月，保监会了《P于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市。

相关数据显示，此次试点，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市仅有一家保险公司推出了相关产品，并且只有60户投保。对于2亿多60岁以上的老年人来说，这只是九牛一毛，还有很大的空间可以发展。据了解，还是有很多老人前来咨询，但因为传统观念的束缚，政府参与度不高，相关法律政策的不完善和房地产市场不稳定等问题，而没有参与进来，说明与“以房养老”相关的许多问题亟待解决。

3 推行“以房养老”中遇到的问题

3.1 传统观念的束缚

东亚文化一直保有“但留方寸地，留与子孙耕”的思想，受传统观念的束缚，父母觉得自己全部的财产应该留给子女，也怕将房子抵押后，而与儿女产生隔阂，而且大部分子女认为父母的房产留给自己是理所应当的，不支持父母参与“以房养老”。并且中国人把房子看得很重要，因为它不仅代表中国传统观念的家，还与户籍制度息息相关，所以大部分人从年轻的时候就从银行按揭贷款买房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦还完贷款，还要把自己大半辈子还款来的房子拿来抵押，心理上是难以接受的。第一个推出“以房养老”的荷兰，也是因为受传统观念的影响而愿意把房子留给下一代以及对房子的重视，导致此方案在荷兰的不成功。所以要改变根深蒂固的传统观念并不是一件易事，这个道路是漫长而坎坷的。

3.2 法律制度和政策不完善

一个新项目想要被大多数人接受，需要有相关配套的法律保障和政策支持，但“以房养老”试点两年多，一直没有建立相关的法律和政策，目前只有中国保监会颁布的一份部门规范性文件《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》来规范市场，但法律效力较低，条例太笼统，对于相关行业没有配套的法律政策支持，没有具体规范双方的权力与义务，没有相应的监管部门以及相关的税收减免政策。而我国在房屋产权的续期上还存在相关问题，《物权法》第149条，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对此中国城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，房屋产权70年到期后，究竟是免费自动续期还是有偿续期，有偿续期的标准与补偿费用计算及土地出让金、税费如何征收，目前都没有明确的法律、政策规定。这才是关键的问题，许多保险企业因此都心存顾虑，不敢投入进去，而国外房子产权私有化，保险企业因此不承担手续费问题，投资风险更小一些，更容易实行。

3.3 政府的参与度不高

一个新项目的实行更需要政府的大力推广，但“以房养老”的推行，缺乏政府的参与，缺乏公信力，而机构是以盈利为目的，公众对它们信任程度不高，反之国外政府对于“以房养老”给予大力的支持，类似于2008年的金融危机，机构的损失是由美国政府来提供担保；英国对贷款机构的借款人权利和贷款费用等有着非常严格的要求，如果不符合，将对你进行处罚；新加坡政府更是直接引领“以房养老”。以上证明政府的支持会更容易推行，没有政府的支持，老百姓因此会觉得没有保障，机构会对未来产生的风险感到焦虑，政府应该切身介入，对于机构的风险和投保人的风险，给予财政上的大力支持，使双方都积极参与进来。

3.4 房地产市场不稳定

中国房地产市场发展不成熟，房价波动风险较大，房价不稳定，所以双方对于未来的房价的不确定而造成参与的积极性不高，对于保险企业来说，无法规避未来房价波动的风险，因此试点这两年多，大部分保险企业都处于观望状态，不敢以身试险，而对于投保人来说，心里往往对于未来房价预期很高，不愿意轻易尝试。房地产的交易又离不开房地产评估行业，但我国房地产评估行业属于起步阶段，存在评估制度的不完善，良莠不齐，造成市场有恶意竞争，使“以房养老”发展举步维艰。

4 对策建议

4.1 加大宣传力度，改变人们的固有观念

由于传统观念根深蒂固，新事物就很难进入公众的视野，所以推行“以房养老”不易。“以房养老”在美国的成功离不开政府的宣传，我国可以借鉴美国设立专门宣传的非营利机构，向老年人宣传养老新产品，帮助国民突破传统观念的束缚；政府也可以通过大众媒介，来引起舆论，提高国民对“以房养老”的理解；对老人宣传要注意语言的通俗易懂，保险条款的简洁明了，用一种更容易接受的方式，来转变他们的观念。

大部分人在年轻时通过按揭贷款来买房子，用家庭财产的一大部分来还贷款，到了中老年时终于把贷款还完，但家中的流动资金也不充足了，正所谓“有房富人，现金穷人”，应该引导老人合理运用占总资产大部分的房子，使固定资产转化为流动资产，在不需要改变居住习惯的基础上，提高老人生活水平，可以有一个更好的晚年生活，也需要对子女进行宣鳎消除她们认为父母的房子就一定留给儿女的观念，提高年轻人自我奋斗意识。

4.2 建立和完善相关政策和法律法规

2017年3月15日国务院总理在答中外记者问时，针对“房屋产权70年到期后怎么办”的提问，回应称“住宅土地使用权70年到期问题，国务院已经抓紧研究提出议案，可续期，不需申请，无前置条件，不影响交易”，表明了政府想要解决房屋产权问题的决心，这对想要参与“以房养老”的保险企业增添了信心。“以房养老”刚刚起步，涉及多方包括保险行业，金融行业及房地产评估行业等，需要建立相关法律以保障它的运营实施；政府应对“以房养老”的运行程序，投保人的申请条件，双方的权利义务，机构的行业门槛进行法律规定；成立专门机构进行监督与管理，保障投保人权益；出台税收减免政策，降低企业所得税，对投保人的养老金收益实行减免个人所得税，这样既可以减免机构的风险，又可以减少公众的顾虑。建立一个公正透明的法制环境，加强政府监管，规范经营主体，保障投保人的利益，规范市场机制，避免产生不良竞争，为“以房养老”创造一个良好的法律环境，让公众积极参与进来。

4.3 政府深入参与

“以房养老”参照其他国家经验，起初应由政府介入，进行宣传引导，心理上给予民众支持，制定相关的政策支持，提高双方的积极性。比如房子发生天灾等不可抗力的事件，政府应该提供担保，降低保险企业的各种风险，政府还可以分担评估房子的相关手续费，对保险企业实行税收减免，财政贴息等相应的优惠政策，对相关的行业提供资金支持。政府可以联合保险行业，金融行业和信托行业设计有中国特色的“以房养老”产品，来各司其职。

4.4 规范房地产市场

“以房养老”的显著特点是长期性，为避免未来房价大涨或大跌，政府应通过土地、税收和法律等方面来宏观调控房地产市场的波动，严格规划房地产供给计划，限制房地产投机行为，防止恶性炒房，从而稳定房价，减少双方顾虑。其次要建立健全房地产评估行业相关法律，提高行业人员专业水平，加大对行业的市场监管力度，来增加群众对行业的信任，为“以房养老”奠定一个良好的基础。

5 结 语

一项制度的引进到发展成熟需要一个过程，不能一味照搬照抄，应结合本国国情，逐渐转变成适合本国特色的制度。因为我国传统观念等多方面的限制，“以房养老”普遍发展的可能性不高，所以可以针对部分群体来培养，比如孤寡老人、空巢老人和失独老人等，把他们作为重点发展的对象，对于 13亿的人口大国来说，必须发展多元化的养老模式，满足不同人群的需要。一项制度的发展离不开国家和政府的支持，“以房养老”还需要不断探索与实践。

主要参考文献

[1]肖岳.“以房养老”的前世今生[J].法人，2016（7）：29-30.

篇12

后半生拿房子抵押，是对“以房养老”的通俗解读。

所谓“以房养老”，是指老年人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金，房主去世后，房产出售用于归还贷款，升值部分归金融机构所有，也被称作反向抵押或逆按揭。

9月13日，国家对于“以房养老”模式明确表态。公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称：《意见》）明确提出，要开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付公开表示，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年一季度出台具体操作办法和实施细则。

恐非银行一己之力

国家发改委相关负责人在解读《意见》时表示，开展老年人住房反向抵押保险试点，对于老年人和保险公司来说都是好事。但“好事”也需银行来帮忙，因为在我国，保险业不允许做按揭贷款，所以银行信贷资金仍是养老资金的重要组成。

然而目前市场上，多家银行均没有推出此项业务。无规可依、风险顾虑，及业务各自为营成为最大障碍。

中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。其养老按揭业务细则规定，“贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过两万元。贷款期限根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年”。

现实情况是一方面养老所需贷款金额有限；另一方面银行贷款门槛设置较高，如年龄要求在55周岁以上；抵押房屋必须是老人或其赡养人的第二套房子等。自该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。

借鉴国外经验来看，“逆按揭”已经是一种比较成熟的养老模式。业务由借款人、政府部门、银行、保险、养老机构、评估机构，甚至房屋中介组织共同参与、权责明确、共担风险、合力运作。

如让银行用一己之力面对“以房养老”的“逆按揭”贷款业务，将会面临重重风险。

最大的风险在于我国土地使用权限只有70年。除产权有年限外，“逆按揭”业务的唯一抵押物就是房产，对于银行来说，一旦房产出现贬值、拆迁、灭失的风险，就容易导致资不抵债、坏账的发生。

另一个突出风险就是人的寿命具有不确定性。多数“逆按揭”业务往往只能在老人死亡这一特定条件下，银行才有权利处置房产收回贷款。生命存续期愈长，贷款期限愈长，银行承担的风险则越大，这是因为“逆按揭”业务周期将延长，有可能出现贷款本息金额超出房屋本身价格的情况。

此外，贷款期限较长则意味着信贷资金占用的机会成本风险较大。贷款期间，一般银行机构不会规定老人偿还本息，而考虑到一般情况下，个人消费贷款利率低于资本市场的平均利率，因此如用将来的利率计算现在的资金占用成本，显然存在较大风险。

“以房养老”不能仅靠银行力量。在8月召开的国务院常务会议上，国务院总理就强调，让社会资本轰轰烈烈地办好养老服务业。而据记者了解，近几年多个城市以不同方式进行了“以房养老”的试点：北京成立了“养老房屋银行”，上海实施了“以房自助养老”，南京实行了“以租换养”等。发动社会力量，通过不同途径，才是今后解决养老问题的必由之路。

金融机构顾虑重重

“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，相较其他金融机构，保险公司的优势在于拥有依靠生命表定价的机制及自身已有客户数据的经验分析。但若从技术角度而言，保险机构仍有诸多地方需要突破和创新。

“生命表只有寿险公司才有，依靠这个生命表，寿险公司可以判断某一年龄段的死亡比例以及这一年龄段一般生存多久，这是寿险公司的优势。但是房产抵押应该是财产险公司的业务，而不是寿险公司的业务。以房养老到底是财产险公司做还是寿险公司做？”一家寿险公司相关负责人表示。

与此同时，保险公司不能直接放贷也成为未来房屋反向抵押业务开展的一大障碍。经营主体模糊、无放贷经验、无合适产品等技术难题制约着保险机构参与“以房养老”业务。

在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

在美国，并非所有人都可以申请办理房屋反向抵押。首先，符合年满62岁以上并拥有房屋产权的老人，才有资格申请住房反向抵押；其次，根据联邦住房管理局的规定，抵押的房屋必须是单户住宅。如果是多单元的住宅，那么投保人必须居住在其中的一间内。换句话说，这套房屋不能全部租借给别人，投保人（屋主）必须也居住在里面。

不过，有保险的住房贷款也分为两种。一种是联邦住房管理局“有保险”的住房“倒按揭”贷款。这是经美国国会认可的贷款，其形式较为灵活。申请者可以尽可能长地生活在该住房内，不过只能在一定期限内得到分期贷款。另一种是放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款是由金融机构办理的，申请贷款者的资格不需要经过政府认可。届时，金融机构可与申请者共同享有住房增值收益，不过，金融机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。