房地产公司经营状况范文

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关键词:logistic回归STT检验预警模型

继1998年3月中国证监会了《关于上市公司状况异常期间的股票特别处理方式的通知》后,同年4月沪深交易所即宣布将对财务状况或其他状况出现异常的上市公司的股票进行特别处理(Special Treatment,简称ST),从此ST板块的股票即成为我国股票市场上一个特殊的群体。无论是资产重组的题材,还是关联交易的频繁发生,都可以引起市场对ST股票的敏感反映,使得该类股票的波动远大于市场波动的平均幅度,成为制造投机成分,为股市营造变数的一个板块。为排除行业不同所造成的影响,本文选择ST板块中房地产业的上市公司作为研究对象,运用常用统计分析软件SPSS对这些上市房地产公司的财务困境进行研究,并运用logistic回归寻找造成财务危机的原因,试图构建相应的财务预警模型,为ST公司和投资者的经营和决策提供参考。

研究选样标准与指标体系的建立

本文选取的研究对象为2009年被ST的12家房地产公司,并且选取了在沪深两市中排名前12位的表现正常的12家房地产企业作为对比样本。样本相关变量数据取自CSMAR数据库中各上市房地产公司2008年的数据以及证券之星、中国上市公司资讯网、和讯网等网站。

(一)财务风险预警指标的初步选取

美国纽约大学的Edward.Altman教授在建立企业破产预测的Zeta模型时,财务指标的最初选取遵循了两个原则:该指标在以前的研究中出现的频率;指标与所要研究问题的潜在相关性。结合这两个原则以及敏感性、先兆性、关联性、可操作性和互斥性,本文从反映上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力、成长能力四个方面提取了各项财务指标,具体说明如下:

1.盈利能力指标。X1净资产收益率:该指标是从所有者的角度考察企业盈利水平的高低。该指标越高,表明资产增值能力越强,企业越有活力,财务状况越健康;X2总资产利润率:该指标反映企业总资产获得利润的能力,是反映企业资产综合利用效率的指标。该指标越高,表明资产利用效果越好,企业发生财务危机的可能性越小。

2.经营能力指标。X3应收账款周转率:该指标反映企业应收账款周转速度的比率。该指标越高,表明公司收账速度快,坏账损失少,资产流动快,偿债能力强;X4存货周转率:该指标是衡量企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它影响到企业的短期偿债能力。该指标越高,存货的占用水平越低,企业的变现能力越强;X5总资产周转率:该指标综合评价企业全部资产经营质量和利用效率。数值越高,表明企业总资产周转速度越快,销售能力越强,资产利用效率越高,发生财务危机的可能性越小。

3.偿债能力指标。X6流动比率:该指标是流动资产对流动负债的比率,用于衡量企业流动资产在短期债务到期前,可以变为现金用于偿还负债的能力。该指标越大,企业短期偿还债务的能力越强;X7速动比率:该指标是速动资产对流动负债的比率,衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。该指标是对流动比率的补充,它越大,企业的短期偿债能力越强,财务风险越小;X8资产负债率:该指标又称为财务杠杆系数。在企业经营状况良好的情况下,适当的财务杠杆可以起到正面的作用,在经营不良时,过度的财务杠杆会导致企业的财务状况恶化。

4.成长能力指标。X9主营业务收入增长率:该指标衡量公司的产品生命周期,判断公司所处的阶段。该指标越大表明企业的发展潜力越大;X10总资产增长率:该指标反映企业本期资产规模的增长情况。该指标越高,表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。

(二) 财务风险预警指标的进一步筛选

进入预警模型的指标应当能够显著地区分ST公司和非ST公司,因此,本文选取应用多元统计方法中的T检验对预警指标进行再次筛选。对同一财务指标而言,当两组样本具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

当两组样本不具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

利用24家上市房地产公司的样本数据,采用SPSS统计分析软件中的双样本(独立)平均数检验Independent-Sample T Test,对样本2008年的数据进行显著性检验的结果如表1所示。由表1可以看出,在财务风险发生的前一年中有三个指标通过了显著性检验,分别是:X7速动比率、X5总资产周转率和X10总资产增长率,这三个指标可以有效地区分有财务困境和没有财务困境的企业,因此,选取它们作为logistic回归中的入选变量。

财务困境预测模型选择和构建

根据上述筛选出的三个财务指标,本文试图预测我国上市房地产公司发生财务困境的可能性,即根据该指标组刻画的财务状况推测企业未来发生亏损的概率。

Logistic回归是处理定性被解释变量的常用统计分析方法,尤其对于相依变量为二分类变量时的模型往往具有较好的效果。并且相对于多元线性回归,logistic回归不要求变量服从正态分布,因而比判别分析更加稳健。其表达式为:

其中,xn的值为自变量,β0为截距, βi为回归系数,P为在给定自变量的条件下事件发生的概率。

运用SPSS统计分析软件对筛选出的三个经过T检验的财务指标进行logistic回归分析,得到如表2所示。

所得方程可表示为:

logistic回归模型一般以0.5为最佳判定点,即如果通过模型计算出来的某事件发生的概率(Y=1)大于等于该事件不发生的概率(Y=0),则判定该事件发生,否则判定该事件不发生。在本文中即为当P>0.5时,该企业被判定为ST公司,当P

将样本公司的财务数据代入模型,进行回判,得到结果如表3所示。

从上述预测结果来看财务指标的综合运用大大提高了预测的准确性,本文对ST公司的正判概率为83.3%,对正常上市公司的正判概率为83.3%,综合正判概率即为83.3%。

结论及亏损的原因

(一)结论

本文利用logistic回归对中国预亏上市房地产公司的财务困境进行了预测研究。采纳的数据是综合反映公司经营状况的财务指标,判断公司发生财务困境的标准是被ST。此外,作为对比研究,文章还选入数量相同的未发生亏损的业绩正常的上市公司。从logistic回归模型的预测结果来看,判别的准确率达到83.3%,表明模型在预测上市房地产公司发生亏损方面是有效的。因此,这个模型可以为资本市场上的机构与个人投资者做决策提供参考。同时,这个模型可以看做是对上市房地产公司连续亏损原因的解释,表明速动比率、总资产周转率和总资产增长率这三个指标所代表的相应的偿债能力、经营能力和成长能力对企业的财务状况具有重要的影响,这三个指标越大,企业的发生财务困境的概率越小,因此,企业的管理层应当在这些方面给予足够的关注。

(二)我国上市房地产公司连续亏损的原因

企业偿债能力偏低,风险大。我国房地产企业普遍存在自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。而对比ST企业与经营良好企业的财务指标可以发现连续亏损企业的资产负债率多在90%以上,有的高达1000%,远远高于正常经营的企业,而速动比率却明显偏低。这样,过高的负债,不足的偿债能力必然导致企业经营的成本增加,盈利下降,以致出现亏损。这种自由资金不足,过分依靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等方式来进行房地产开发的公司,一旦商品房销售不畅,资金不能即时回笼,将导致工程难以为继,极易出现亏损乃至破产。 企业重开发,轻经营管理。依据上述研究结果中显示的经营能力,再结合实际,可以发现被ST的房地产企业相对于业绩良好的房地产企业而言更加轻视物业经营管理。在这种情况下,公司业绩取决于具体的开发项目,而一个开发项目的周期只有2-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外,物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重,这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。

企业开发能力低,发展潜力小。房地产业是非常密集的资本密集型产业,而我国很多房地产企业规模小,资源分散,开发企业整体水平不高,与其密集的行业特点极不相适应。这也是ST房地产企业所面临的问题之一,再加上它们偿债能力和经营能力的欠缺,导致其融资能力也大受影响,进而影响到企业的发展潜力。而发展潜力所映射的成长能力的缺乏又进一步增加了其亏损的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表现在:由于考虑了行业和规模进行实证分析,难以取得足够的样本,这可能会导致研究结果与实际状况存在一定误差。样本的选取局限于上市公司,限制了模型的适用范围。由于搜集数据的途径有限,有关公司治理、宏观环境、行业竞争情况等影响企业财务状况的非财务指标因素没有纳入研究范围。

参考文献:

1.于立勇,詹捷辉.基于Logistic回归分析的违约概率预测研究[J].财经研究,2004(9)

2.杨蓬勃,张成虎,张湘.基于Logistic回归分析的上市公司信贷违约概率预测模型研究[J].经济经纬,2009(2)

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一、引言

企业核心能力的异质性和延展性不仅决定了企业经营的差异化，也决定了企业效率的差异性，一般来说，只有多年的经营效率都很高的房地产公司，才具有核心能力。效率的高低作为企业经营状况的外在表现，也是核心能力的本质，可以说，效率和核心能力是相辅相成的，效率是打造核心能力的内在动力。DEA模型通过对房地产上市公司的经营绩效进行评价，不仅可以判断上市公司是否具备核心能力，还能够通过评价结果对核心能力的构成要素投入进行优化配置。房地产公司作为资本密集型企业，具有投资周期长、资金链脆弱等特点，这要求其在以追求效率最大化为目标的同时，要控制投入产出要素的协调配置，避免造成资源投入的浪费。因此，如何提高核心能力已成为房地产上市公司生存和发展的关键。

二、DEA模型的基本原理及选取

1.DEA模型基本原理

数据包络分析法(Data Envelopment Analysis,以下简称为DEA) 为1978 年由A.Charnes 和W.W.Cooper 在“相对效率评价”概念上发展起来的一种系统评价体系[1]。DEA是一种非参数方法，只需投入和产出指标符合模型体系就可以使用，不需要对投入--产出指标体系作出相应的函数形式假设。数据包络分析是把每一个被评价单元作为一个决策单元（DMU），再由这些DMU构成被评价目标，以DMU的各个投入和产出指标的权重作为变量，通过对投入和产出比率的分析，确定有效生产前沿面，并根据各DMU与有效生产前沿面的距离，识别各DMU是否有效。

假设有N个决策单元DMU，每个DMU都有M种输入及S种输出，对应的权系数分别为，；设、分别为第j 个DMU (决策单元) 的输入和输出量， ， ，则一个特定决策单元的绩效是通过将此单元的输入、输出向量和“经验生产可能集”PE 进行比较而确定的[2]，在此，，每个决策单元相应的效率评价指数为：，可以适当的选择u和v，使其满足。

2.DEA模型的选取

在本论文研究中，主要是通过对整体技术效率、纯技术效率和规模效率的有效性分析，识别出房地产上市公司是否具备核心能力。由于房地产上市公司的投入比产出有更大的可控性，考虑到输入、输出指标数目不是很多，而且与输入输出指标和生产可能集的要求相符合，本文结合C2R模型和C2GS2模型进行综合评价。

现构造评价综合效率的C2R模型和纯技术效率的C2GS2模型分别为：

式中，，分别为第j个决策单元DMU的综合效率和纯技术效率；，分别为冗余和产出不足。

设为第j个DMU的规模效率，根据模型（1）和（2），得出，因此有，。若，则称规模有效，若如果，我们称规模收益递增；如果，则称规模收益递减。

三、上市房地产公司的DEA分析实证

1.输入、输出指标体系的建立

美国学者Smith等指出：尽量减少输入或输出项变量可以起到提高DEA效率区别能力的作用，但是，如果变量相当重要却被删除，同样不能得出准确的效率值。只有被评价的MNU的个数n及输入和输出个数之和（m+s）必须满足，才能不会影响到DMU效率的区分度和准确度[3]。结合房地产上市公司的行业特点，选取时应考虑到指标的可获得性和可控性，尽量避免负值和比率性指标。由于DEA 采用的为非随机方法, 资料数值变动及要素选择对其评估结果相当敏感, 因此在使用DEA 方法分析时, 应尽量采取正式资料[4]。本文选取2010年中国房地产上市公司测评研究报告中，综合实力排名前7家的企业作为研究对象，初步选取总资产（百万元）和总股本（百万股）作为输入指标，选取营业收入（百万元）、净利润（百万元）、每股收益（元）和资产负债率四项指标作为输出指标。数据来源于各上市公司2010年度报告，数据列表见表1.

2.指标相关性分析

为了更加科学、准确的使用 DEA 模型分析上市房地产公司的效率，应对指标进行相关性分析。分析指标之间相关性来选择指标的原则是：投入指标之间和投入指标之间，应尽量不相关，而投入指标与产出指标之间，应尽可能相关[5]。各指标之间的相关系数，如表2所示。

由表2可以看出，每股收益与其他指标的相关系数均较低，不符合指标选取要求。因此，本文在DEA模型分析中不采用每股收益和资产负债率作为模型的输出指标，最终选取总资产和总股本作为输入指标，营业收入和净利润作为输出指标，这同时很好的符合指标尽量少的原则。

3.数据处理与求解

通过对20家上市房地产公司的财务数据进行整理，运用MaxDEA-5软件求解各上市房地产公司2010年度的C2R模型和C2GS2模型的效率值及规模收益情况，计算结果见表3

从表3可以看出，在2010年，仅有保利地产和北京城建为DEA有效（C2R）;万科地产、保利地产、金地集团、嘉凯城、首开股份、为DEA有效（C2GS2）,也就是说，保利地产既为技术有效又为规模有效的房地产公司，万科地产、金地集团、嘉凯城、首开股份为技术有效、规模无效的房地产公司；其它公司为规模、技术均无效的房地产公司。通过规模收益分析，除万科、金地集团、嘉凯城规模收益递减外，其它非DEA有效（C2R）决策单元，均呈现规模收益递增状态，表明这些房地产公司适当增加要素投入量，最大可能产出会有更高的增加比例，相反，万科、金地集团、嘉凯城展在适当缩减要素投入量的基础上，才能实现规模有效。

四、结论

本文通过应用 DEA 评价模型对二十家上市房地产公司的投入产出效率分析，结果显示保利地产和北京城建2010年达到了规模、技术均有效，公司经营效率较高，可以认为其达到了具备核心能力的基本条件。我们还发现7家上市房地产公司的效率值相差很大，说明我国的房地产上市公司的发展参差不齐, 虽然排名靠前, 部分原因是企业内部的高效运营, 部分是通过大量的资源要素投入带来的高产出，为了解决上市公司存在的潜在问题，有待于此研究基础上对各房地产上市公司进行核心能力的具体识别和评价。

参考文献

[1] 魏权龄. 数据包络分析[M]. 北京: 科学出版社, 2004

[2] KUMBHAKAR S C , LOVELL C A K. Stochastic frontier analysis [M]. London: CambridgeUniversity Press,2000 :32-158.

[3] 戚勇,李千目.科学研究绩效评价的理论与方法[M]. 北京: 科学出版社,2009

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[中图分类号] F470 [文献标识码] B

房地产行业在我国的经济发展市场中占有重要的地位，这主要c我国的社会经济发展阶段和目前的国家政策有关系，目前我国正在积极推动城镇化建设和城乡一体化建设，在城镇化建设的背景下，大量的农村和落后城市正在积极推进旧城改造计划，在这个过程中必然要进行拆迁和楼房的兴建，这样一来就促进了房地产行业的发展。而在我国的大型城市中，大型发达城市的外来人口和流动人口不断增多，也促进了房地产市场的繁荣发展。虽然房地产市场的前景良好，但是房地产市场上市公司的负债状况却不容乐观，存在很多的问题，希望本文对于房地产上市公司负债状况的分析，能够帮助对房地产公司合理处理负债问题，提高债偿能力做出贡献。

一、我国现阶段房地产上市公司负债状况分析

（一）房地产上市公司资产负债率多年来持续攀升

我国房地产上市公司资产负债率连年上升并且负债水平较高。从表1中我们可以看出，我国2008年的资产发债率为62.91%，2009年的资产负债率为65.19%，而2016年的资产负债率则高达76.49%，通过这些数据我们发现近年来，房地产上市公司的负债率持续攀升。在高负债率下，一旦资金链条出现断裂，那么就会引起一系列的不良反应，这样一来就容易导致房地产业自身财务出现问题，这不会影响到房地产公司的业务经营，也会使得和房地产商相关的上下游企业一起产生连锁反应，并且波及到银行系统，严重的还会危及到国家的经济发展，引起社会的动荡，因此房地产业的负债率问题不得不引起重视。

（二）以银行贷款为短期负债结构

房地产上市公司为了维持公司内部运营和生产建设需要发生借贷行为，主要是通过银行借贷，这说明公司的短期融资能力和资金能力不足，房地产上市公司的流动资金不够，这种情况的产生可能有两个方面的原因，一是房地产上市公司的经营存在困难，资金回收和资金的利润率很低。二是房地产上市公司受到了央行调整存款准备金的问题，使得房地产上市公司存在困难，这样极容易造成房地产上市公司资金流通的困难和经营信用方面出现风险。

（三）负债融资来源有广泛化和多元化的趋势

房地产上市企业不再仅仅依托于银行，而是积极扩大各方面的融资来源，努力促进房地产上市公司出现广泛化和多元化的趋势，主要表现在股权性融资开始出现并慢慢占据了重要的位置，房地产上市公司的一大优势就是可以通过上市获得大量的外部股权融资。在其他行业，上市公司会通过股权融资的方式获得大量的资金，这种股权性融资在其他行业的融资途径中占有主要的位置，但是在房地产市场领域，这种股权性融资并没有占有主要的地位，而且我国房地产虽然市场巨大，但是我国的房地产公司想要上市却并不容易，目前已经上市的房地产公司并不多，不过这种广泛化和多元化的趋势是有利于房地产公司融资的稳定性，从而保证房地产投资发展的速度，因此房地产公司还应该在具备实力的情况下积极的谋求上市经营。除此之外，还有房地产基金的融资方式，但是这种融资方式主要是在国外比较发达，但是在我国还出于起步阶段，不过房地产上市公司也不应该放弃这一块的融资，通过各方面的途径扩大企业的融资。

（四）基建工程债务较多

房地产行业主要有房地产开发企业，房地产中介服务企业以及房地产物业管理企业三个部分组成，而房地产上市公司中，房地产的开发企业债务较多，房地产公司尤其是在基建工程方面存在较多的债务，主要是因为房地产企业一般的经营思路是房地产开发商通过银行借贷的方式向当地政府拿地建房，之后再通过和上下游企业的贷款合作、先开发建房，等房子建起来之后再通过买卖的方式将房地产出售回收资金偿还给银行，所以房地产开发公司基本上是通过负债的方式进行基建的，这样容易出现的一个问题是如果房地产上市公司的资金链断裂，那么房地产公司只好将抵押的房屋用来偿还银行贷款，容易造成开发商、银行和业主间的纠纷，引起社会的动荡和不安。

二、我国房地产行业负债引致的风险问题

（一）不良贷款对银行业产业冲击

房地产行业的发展不仅仅是关乎企业本身的生死存亡问题，更是关系到企业民生，在现代城镇化发展的情况下，政府也十分重视房地产行业的发展，而且房地产行业是银行的贷款大户，但是一般而言房地产公司不仅仅是开展房地产的业务还可能开展企业的业务，并且房地产行业受到国家政策的影响很大，因此房地产行业的未来发展难以预测，这样就容易使得银行存在不良贷款，如果一旦房地产的银行贷款出现了坏账或者逾期的情况对于银行业的冲击是很大的，这将导致银行业的经营困难，所以房地产行业的发展直接关系到银行业的发展经营状况。如果银行业再出现问题，这对于一方的经济是一个严重的打击。

（二）拖欠债务将影响上下游企业的发展

现在随着房价的不断上涨，房地产建设所涉及到的上下游企业也受到了影响，因为房地产的基建基本上是需要外部融资来建设的，所以在建设之初会度通过负债的方式和上下游企业开展经营业务，但是如果房地产公司存在负债问题，资金周转出现困难甚至出现资金链断裂的危险，那么和房地产相关的上下游企业都会受到影响，尤其是和房地产业发展息息相关的钢铁业、木材业和建筑行业等都会出现经营方面的问题，从而影响到社会的整体发展。

（三）拖欠工程款会产生连锁反应

拖欠工程款是房地产公司容易发生的情况，因为房地产建设公司的建筑基本上都外包给建筑商，而建筑商所雇佣的建筑工人的流动性比较大，因此，容易出现房地产公司拖欠建筑商工程款的问题，而建筑商也容易出现拿到工程款却不发给建筑工人或者是只发放一部分的情况，这种拖欠工程款引起的连锁反应波及到多个行业和建筑工人的家庭，而且也容易引发社会问题，在社会上就出现过因为拖欠工程款民工出现跳楼威胁等情况，引起不良的社会反响，也影响到房地产行业的声誉。

（四）问题积压可能会导致系统风险

从表2和表3中可以看出一些房地产公司不能够正确估计市场，不能够根据企业本身的实力来开发房产，而是采取推土机式的，搞房地产开发的工程，房地产开发公司先从银行进行贷款，之后再通过这笔资金向当地政府拿地建设，拿到地之后再将地抵押给银行，再进行贷款再去拿地，房地产圈地之后再通过借贷的方式进行开发建设，一般和建筑公司、以及钢铁、水泥等建筑业进行借贷，等房子盖起来之后只等着靠出售楼房回款，但是目前房地产市场出现饱和的情况，市场前景不容乐观，多方拖欠的贷款有的是用楼房抵消贷款，而有的则H仅拖着，这样就会引起银行系统、建筑等行业以及建筑工人本身的矛盾，使得房地产行业积压的问题产生了蝴蝶效应，导致多方的问题，从而影响房地产行业的长期发展以及房地产行业的信誉。

三、国房地产上市公司负债结构性问题风险防范的对策

（一）积极响应“去库存”政策

目前，房地产市场存在饱和的趋势，尤其是在中小城市，房地产市场已经饱和，但是还是有很多房地产商不满足于现状，有合适的地块就采用银行的贷款疯狂的融资，之后进行房屋建设，这就使得房地产市场一方面存在着尚未出售的挤压楼房，另一方面却在大肆建设新楼房，不断开发新楼盘，但是这房地产的开发建设对于房地产本身来说存在回款时长的风险，这也会连累银行等相关行业，使得资金无法进行合理有效的流动，我们国家面对了这一情况，对于房地产市场提出了一系列的调控政策，其中最重要的一条就去库存，要求房地产市场先消化目前的库存，先解决当前的问题，将一些挤压的房屋通过积极的政策调控进行消化这样在降低了房地产公司贷款压力的同时也帮助有利于改善民生。房地产市场的去库存政策有助于缓解银行等系统的还贷压力，增加房地产公司的现金流，帮助房地产公司积极健康的发展。

（二）融资时加大风险测评和规避风险的准备

房地产这个行业有一定的特殊性，因为房地产行业是人们生活中的必需品，可能房价受到市场的影响有高有低，但是却不存在消亡的情况，因此很多房地产开发商的思维是建造好了房子慢慢出售，所以房地产公司在融资时候以能够融到资金，能够扩大融资为根本，却不考虑融资的风险，很多房地产公司认为只要能够融到资金，就应该采取先发制人的手段在优势的地块拿地进行建设，这样才能在房地产市场获得优势，然而房地产公司要想做大做强就必须要有稳定的资金来源，一旦资金出现风险，那么企业的信用就会受损，这些房地产可能会被银行抵押，从而成为抵押资产而无出售，这将会导致房地产公司的破产。因此，在融资时应加大风险测评并在规避风险上做好准备。

（三）强化企业的日常信用管理

企业的信用管理在影响到企业的投融资的一个重要方面，如果企业的信用缺失，那么必然会出现经营困难，也更不用谈企业的融资情况了，所以，房地产公司应该重视对于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三个方面，一是公司对于银行的信用管理，银行是公司的重要借贷主体，所以房地产公司应该在银行的借贷上加强信用，重视和银行之间维持良好的合作关系，积极和银行进行磋商，在资金借贷上研究新的思路，新的政策，通过合理的借贷方案的设计，争取资本利用的最大化，争取双赢的局面。二是上下游企业的信用管理，针对有信用的房地产企业，上下游企业会对还款的时间和还款的金额有一定的优惠措施，所以企业在和上下游企业进行业务洽谈的时候要通过信用优势尽量延长还款时间，但是一旦贷款到期就应该尽快的还贷，这也有利于企业的正常日后和这些企业的友好合作。三是企业的建筑商之间的信用，如果企业拖欠建筑商的款项，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工资，这样就容易引发社会事件，从而影响房地产公司的信誉，因此加强和企业建筑师之间的信用，有利于营造良好的社会声誉，促进商品房的销售。

（四）扩大合作领域以降低结算风险

房地产行业应该扩大融资的范围，不要将融资仅仅依靠银行和债券公司，由于目前受到全球整个经济发展不景气的影响，也波及到了金融行业，如果房地产仅仅是依赖银行作为主要的信贷资金来源，那么就容易使得房地产在银行业务不景气的时候无法扩大资本融资，而且银行贷款基本上都会有连锁反应，这也容易导致在金融借贷方面银行业集体不予合作，这将会给房地产公司的发展造成很大的困难，银行业应该开拓合作领域，积极的和信托公司、房地产基金公司等加强合作联系，确实银行系统是一家独大，可以给房地产企业提供不菲的资金，但是房地产系统应该多方融资，这样减小各方融资压力的同时可以降低结算的风险。

（五）政府有关部门要加大行业监管力度

房地产的市场经营除了靠内部的自律和自觉之外，还应该加强政府对于房地产市场的监管力度，房地产市场要想取得良性的发展，更需要政府相关部门的合理严格的监督政策，房地产行业主要的作用是解决居民的住房问题，但是房地产作为特殊的商品，需要占用土地，所以政府应该合理规划当地的土地使用情况，在梳理统计当地房地产库存的同时，结合当地经济和人口发展的情况，在房地产征地审批，房地产银行借贷审计方面都应该加强管理，这样有利于规范房地产行业的发展，也有利于整个房地产行业系统的良性规范化发展。

结语

房地产市场在国民经济中占有重要的地位，房地产市场对国民经济的贡献比较大，而且在国家发展过程中也起到重要的作用，但是近年来也存在房地产市场发展过快、过乱的情况，表现为我国现阶段房地产上市公司存在负债水平较其他上市公司负债水平较高，主要是以银行贷款为短期负债结构，负债融资来源主要有广泛化和多元化的趋势以及基建工程负债较多；这样会引起不良贷款会对银行业造成冲击，拖欠债务将影响上下游企业的发展，拖欠工程款会产生连锁反应，问题积压可能会导致系统等风险因此房地产积极响应“去库存”政策，融资时加大风险测评和规避风险的准备，强化企业的日常信用管理，扩大合作领域以降低结算风险，政府有关部门要加大行业监管力度。希望本文对于相关研究者有所贡献。

[参 考 文 献]

[1]蒋蕴琪，孙福明.我国房地产上市公司负债结构分析[J].科技和产业，2016（10）：94-97

[2]贺海毅.我国房地产上市公司资本结构分析与优化思考[J].财会月刊，2011（18）：21-23

[3]何晓薇.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].企业导报，2015（1）：7-9

[4]陶萍，申长青，孙业慧.房地产上市公司财务风险识别及处置措施研究[J].工程管理学报，2010（1）：107-112

[5]郑婷婷.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].知识经济，2017（2）：98-99

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外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。

通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要 是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。

目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

（1）完工确认收入法

房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

（2）完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。

现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

（3）完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。

现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号―建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。

篇5

孙宏斌与贾跃亭同为山西老乡，在谈到为何要投资乐视时，孙宏斌表示，自己非常认可贾跃亭的战略思路、运作逻辑及其团队，而且称其是一个小生意。商人无利不起早，这个小生意显然没有那么简单。150亿元补充的都是乐视生态目前赚钱或者即将盈利的项目，包括：乐视网、乐视致新及乐视影业，而资金缺口最大的汽车业务并未在孙宏斌的救援名单上。

对于此次合作，资本市场目前普遍聚焦于双方今后的合作将如何展开，孙宏斌今后是否会追加投资等相关问题，对此，《投资者报》记者致电致函融创中国，得到了部分回复。

“小生意”实际上是大生意

此次孙宏斌投资乐视的决定可以说是非常突然，此前市场上并无传闻。实际上，这场高达百亿元的融资从谈判到最终合作，确实也只花了36天的时间。

据了解，孙宏斌与贾跃亭第一次见面是在2016年12月10日，通过葛洲坝房地产公司董事长何总的介绍认识，“我们谈了六七个小时，”“12月12日，我跟我们公司的团队，还有联想的一些朋友，以及我请的一些顾问去了乐视，跟贾总及他们的团队进行沟通，第二天老贾就去了美国。”孙宏斌回忆称。

为了深度了解乐视，孙宏斌亲自上阵，开始了为期一个月的尽职调查，甚至亲身去乐视上班，以了解乐视方方面面的情况，调查团队的成员来自融创中国、联想控股和泛海集团，后两者均为乐视汽车的股东。

孙宏斌坦言，在乐视“上班”的时间里，并没有完全看懂乐视，但看懂了乐视的现金流。“钱从哪里来，到哪里去，我可能比老贾还清楚。”孙宏斌笑称。据了解，此次孙宏斌投资乐视使用的是自有资金，他还表示，“投资乐视只是小生意，”但150亿元并非小数目，《投资者报》记者注意到，截至2016年年中，融创资产负债率达83%，已高于万科、保利等地产公司。此外，公司2016年半年报显示，融创中国的现金及现金等价物余额仅剩283亿元，且借贷总额已高达628亿元，由此看来，孙宏斌投资乐视也是花了大力气。

那么这么大手笔的投资是否会影响融创发展自身业务呢？答案是有可能的，2016年上半年，公司的经营活动现金流已为负值，这意味着公司主营的业务已面临一定的现金流压力，而现在又要向外投资，钱或许不够用。

注资的都是盈利强的业务

据了解，150亿元投资完成后，融创实控子公司嘉睿汇鑫将控制着乐视网8.61%、乐视致新33.5%及乐视影业15%的股权，其中，嘉睿汇鑫还将成为乐视网、乐视影业的二股东。

记者注意到，融创投资三个公司，均为乐视旗下经营状况较好且从未爆出资金危机的公司。数据显示，乐视网2016年前三季度净利润达5亿元，同比增长31%。而乐视影业在2015年净利润就超过1亿元。而主营智能电视业务的乐视致新虽然并未实现盈利，但其经营状况也正在好转，2016年上半年，公司营收达76亿元，此前乐视致新总裁梁军曾表示，公司将在2017年实现盈利。

那么这笔投资，对于贾跃亭来说到底有什么样的意义？“这笔投资将一次性解决乐视资金问题。”“已经能够非常好地满足乐视生态发展战略第二阶段的需求。”贾跃亭曾对媒体公开表示。

据了解，目前乐视资金紧缺的是乐视手机业务，资金缺口大约在100亿元。此次融资，乐视手机能够获得一部分投入，Z跃亭的压力无疑得到减缓。由此看来，融创的投资一方面降低了乐视整体资金压力；另一方面也为乐视进入战略发展第二阶段提供了有效支持。

此外，融创本次并未投资乐视汽车，孙宏斌称，自己其实挺看好汽车的，但还未腾出时间去具体了解。关于下阶段是否会投资乐视汽车，公司方面也并未给出明确回复。

追求稳健经营

此次融创的及时救场，又掀起了资本市场对于当家人孙宏斌的关注。与贾跃亭一样，孙宏斌也是山西人。大学及研究生阶段都攻读水利专业。1988年，孙宏斌进入了联想，两年之后，他就因突出的业绩破格提拔为联想集团企业发展部的经理。

不过，很快由于存在搞“帮会”嫌疑。他跌入了人生低谷，1992年，孙宏斌因经济问题被判处有期徒刑5年，而后减刑为1年2个月，1994年，孙宏斌出狱，靠着借来的几万元钱，正式进军房地产行业。难得的是，在经历斗争之后，孙宏斌还是与柳传志结成了坚不可摧的友谊，当时孙宏斌创业急需用钱，柳传志还借给孙宏斌50万元，两人的缘分一直持续至今。此次孙宏斌投资乐视，实际上柳传志也提供了不少建设性意见。

目前孙宏斌控制的融创中国成立于2007年，2010年正式上市，从公司的财务报表来看，经营状况还不错，2016年全年销售额达到了1553亿元，是2015年735亿元的两倍之多，中国房企排名第七，2015年公司净利润高达33亿元。

孙宏斌近两年来可以称之为并购狂人，据《投资者报》记者统计，过去一年，融创中国至少花费400亿元收购了数十个房地产项目及一些房地产公司，项目布局于广州、成都等一二线城市，由此看来，孙宏斌希望能通过并购的方式提高公司在房地产行业的市场份额，同时也可以规避竞价拿地的风险。

孙宏斌最著名的两次并购还是应该属于绿地和佳兆业，不过最终因为各种原因，并购无果而终。孙宏斌也及时从两个大手笔的项目中抽身，所幸损失并不大。

孙宏斌在经营中一直强调稳健据了解，融创每年都有一个严格的预算管理规划，其中还包括达不到销售目标的应对措施，以保证现金流的健康。

孙宏斌之所以这样做，是因为他已经尝过了疯狂扩张的苦果。此前顺驰的扩张与毁灭过程到现在都让资本市场记忆犹新。

10年前尝过的苦果

实际上，1994年建立顺驰才是孙宏斌成立的第一家房地产公司，当时主攻天津的房地产市场，名不见经传。然而就在2003年的一次地产大腕例行聚会中，孙宏斌公开叫板王石，宣称，顺驰要超越万科做中国地产行业的老大，这一次，他抢尽了风头，顺驰也由此出名。

随后，公司开始在全国各大城市疯狂拿地，屡屡创出天价，经过一年多的南下北上，顺驰储备的土地面积高达1200万平方米，与万科不相上下，迅速成为一家全国性的大型房地产公司。

当时的顺驰非常风光，但好景不长，2004年，国家对房地产行业及银行贷款业务进行了一些政策上的调整，这直接导致了贷款成本的提高，公众购买能力的下降，致使楼市交易量也出现萎缩，顺驰的项目也受到牵连。销售不力导致回款速度放缓，这直接影响了此前买地需要支付的尾款及在建工程需要支付的施工M用，顺驰陷入资金短缺的危机。

虽然之后孙宏斌用尽各种方式进行自救，但遗憾的是各种手段都失败了。最终，顺驰选择了与路径基建达成股权出让的合作，路径基建以12.8亿元收购了顺驰55%的股权，要知道当时顺驰还有700多万平方米的土地，这样的收购无疑是“白菜价”，而后孙宏斌也失去了对顺驰的控制权，地产界神话就此落幕。

在会上，孙宏斌说，投资乐视是一门生意，但也不难看出他的情怀，现在乐视深陷资金短缺的困扰，与当年顺驰资金紧缺如出一辙，只是当年孙宏斌无人相助，最终只能将经营12年的公司拱手相让，或许，孙宏斌也不希望当年发生的悲剧在乐视身上重演。

寻求跨界经营

孙宏斌此次投资乐视，也是其进行的第一笔非房地产行业的投资。现在150亿元花出去了，那么孙宏斌到底能得到什么呢？

事实上，这150亿元并不是简单的财务投资，孙宏斌将获得制衡乐视的权利。例如乐视网董事会5个席位，融创可提名2席位，对公司决策有非常大的影响力。此外，融创还将向乐视移动和乐视电商委派监事。

在地产方面，据媒体报道，乐视持有的地产总面积不少于两万五千亩。此外，乐视作为一个互联网生态企业，更具备土地的议价能力，土地、房地产是两者结合点之一，或许后续孙宏斌与贾跃亭能在房地产市场上有一些不错的合作。

此外，孙宏斌也表示，投资乐视是为融创中国5年～10年的发展考虑。据了解，这是公司第一次投资非房地产业务。孙宏斌表示，中国房地产市场2015年是8万个亿的销售，2016年是11.5万亿，“今后我估计会保持在10万亿量级的样子，增长挺难的。”在5到10年之内，地产仍是融创中国的绝对主业。

“5到10年以后呢？”孙宏斌思考，“我们为了给5到10年以后做准备，应该探索哪个行业，我们是有非常明确的定义的。”孙宏斌表示。

篇6

一、引言

作为国民经济的支柱型产业，中国房地产行业近年来突飞猛进地发展，房地产企业的队伍不断壮大。但在后金融危机时代，我国政府为抑制房价过高实施了一系列的宏观调控政策，房地产行业受到了显著影响。但是，行业与企业自身的经营效率和综合能力才是反映房地产公司经营状况的终极指标，也是房地产公司能否顺利渡过经济减缓期的决定因素。

近年来，国内外学者围绕房地产上市公司绩效评价问题展开了积极的研究和探索。Wang（2007）指出DEA工具在绩效评估中和传统的方法相比，评估结果更为客观。Zhang（2009）等构建了ROA指标体系进行公司绩效评价，从资产比率、国有股比例、所有权集中度、公司规模、公司成长等因素中探究资本结构与公司绩效的关系。我国学者刘永乐（2005）等人运用数据包络分析（DEA）的模型，对房地产行业上市公司的业绩有效性进行了实证研究。丁琦（2011）等人结合DEA和FCE方法的优点构建基于DEA-FCE的房地产上市公司绩效评价模型，选取了我国25家房地产上市公司的数据对房地产上市公司绩效进行综合评价。

在对房地产上市公司的绩效进行综合评价时，大多数研究者采用多指标综合指数法或统计分析法；在分析我国房地产上市公司的绩效水平时，均采用整体评价法，对我国房地产行业而言，这并不适合。因此，本文选择采用两阶段DEA模型，目的是将我国房地产上市公司的综合运营效率分解为成本效率和利润效率两个方面。本文的特色在于采用以竣工面积作为中间变量的DEA两阶段方法来测度我国房地产上市公司效率值，同时研究的时间为国家为抑制房价过高而实施宏观调控期间，有利于更清楚地分析宏观调控对我国房地产上市公司的影响，以此来寻求提高我国房地产上市公司经营效率的发展策略。

二、建立两阶段DEA模型

人们经常使用数据包络分析（DEA）对效率问题进行分析和评价，根据我国房地产上市公司的实际情况，先前的研究多数采用最初的CCR模型对房地产上市公司运营效率进行分析。CCR模型是由美国运筹学家Charnes、Copper和Rhodes（简称CCR）在“相对效率评价”的基础上发展起来的，它是一种对具有相同类型决策单元（DMU）进行绩效评价的模型方法。对于一些工厂以及偏重于制造的企业来说，数据包络分析中的CCR模型完全可以胜任对于该类企业技术效率和规模效率的测度，但是房地产行业的投入产出关系有其自身的特性，评判的思维更加关注于效率的过程性。根据我国房地产上市公司的实际运营情况，本文特建立两阶段CCR模型来分析我国房地产上市公司的绩效情况。具体模型建立过程如下：

第一阶段，建立投入矩阵为X，输出矩阵为Y的CCR模型，如：

模型（1）中，？兹1为第一阶段绩效值；？姿j为第一阶段的第j个房地产上市企业的变动权重；xij0为所要计算的房地产上市企业第一阶段的第i种投入；yrj0为所要计算房地产上市企业第一阶段的第r种产出，通过模型（1）可求出相应的参数，通过参数对房地产上市公司的第一阶段投入产出进行绩效分析。

第二阶段，该阶段是以第一阶段的产出Y作为输入变量，以房地产上市公司的最终产出Z作为产出变量，具体CCR实现模型如下：

模型（2）中，？兹2为第二阶段绩效值；？字j为第j个房地产上市企业的变动权重；yij0为所要计算的房地产上市企业第二阶段的第i种投入；zrj0为所要计算房地产上市企业的第二阶段的第r种产出，通过模型（2）可求出相应的参数，通过参数对房地产上市公司的第二阶段投入产出进行绩效分析。

DEA有效值判断：当？兹=1，则称决策单元（DMU）为DEA有效；当？兹

三、数据处理

第一阶段，本文在沪深两市选取20家具有代表性的房地产上市公司2009—2011年度中一些指标数据为基础，数据分别来源于各公司年报，并选取被选公司的投入总资产、员工人数、营业成本三项为投入指标，以竣工面积为产出指标，运用matlab分析工具，通过DEA模型（1）式进行计算，结果如表1所示。

从表1可知，2009年有7家公司的绩效？兹1=1，其余的13家公司的绩效？兹1平均值为0.6842；2010年有8家公司的绩效？兹1=1，其余12家公司的？兹1平均值为0.5644；2011年有9家公司的绩效？兹1=1，其他公司的绩效？兹1平均值为0.6451。从第一阶段的计算结果可以看出，我国房地产上市公司在生产环节的效率总体处于上升阶段。

第二阶段，选取在第一阶段被选公司产出指标的竣工面积为投入指标，将各公司的主营业务收入、营业利润和存货周转天数作为产出指标，再次运用matlab分析工具，通过DEA模型（2）式进行计算，结果如表2所示。

从表2可以知，2009年有8家公司的绩效？兹2=1，其余的12家公司的绩效？兹2平均值为0.4931；2010年有8家公司的绩效？兹2=1，其余12家公司的绩效？兹2平均值为0.4525；2011年仅有4家公司的绩效？兹2=1，其他公司的绩效？兹2平均值为0.5008。从第二阶段的计算结果可以看出，在销售经营进一步实现利润环节，我国房地产上市公司在宏观调控阶段，尤其是在2011年，仅有少数公司效率有效，说明我国房地产上市公司在此环节有进一步提升的空间。

四、结论

本文经营效率评价的每一个阶段都可以反映房地产上市公司经营管理的不同侧面，因此，我们可以根据每家房地产上市公司在这两个阶段的实证数据找出公司经营方面的薄环节。房地产上市公司在经历了从2009年后期开始的宏观调控后，各公司都积极调整公司的经营计划以应对楼市的冷冻期。从本文的实证分析可以看出，我国房地产上市公司在生产环节的运营效率总体较为有效，通过对资本的控制，可以达到较好的生产水平。但在销售运营环节，我国大多数的房地产上市公司在此阶段的宏观调控时期，缺乏有效的经营管理手段将存货转为利润，仅有少数公司可以将效率值达到有效，说明我国房地产上市公司在销售环节的运营管理方面需要进行较大的改革，以实现提升。

（注：项目编号：11sd0113，项目来源：四川省教育厅循环经济中心。）

【参考文献】

[1] Wang X P. Study on the performance of listed real estate companies based on DEA[A].Proceedings of the 2007 International Conference on Management Science and Engineering， Finance Analysis Section[C].2007.

[2] Zhang R，Qiu L Y.The empirical analysis of capital structure and company performance of the listed companies in real estate industry[A].Proceedings of the 4th International Conference on Product Innovation Management[C].2009.

[3] 刘永乐、胡燕京、张方杰：基于DEA的房地产上市公司业绩分析[J].决策参考，2005（7）.

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一、铁路房地产开发公司基本情况

铁路房地产开发公司系铁路局所属全资子公司，主营房地产开发经营、商品房出售、出租和物业服务、园林绿化等。主要承担铁路局职工住宅代建、旧城改造、土地开发等职能，对改善铁路办公、生产及职工居住条件，提升站区服务功能和整体形象具有重要意义。

二、积极拓宽融资渠道是铁路房地产开发公司可持续发展必然选择

目前铁路房地产开发公司开发模式为利用铁路局现有旧站区与政府洽谈并签订项目合作框架协议，明确规定向国土局支付的土地出让金全部返还，以用于站区改造基础设施建设。对商业开发建设涉及有关费用，城市配套费用等行政事业性收费，按照政府招商引资和旧城区改造的优惠政策收取。在诸多优惠政策下公司只需筹集开发建设资金即可。但铁路房地产开发公司资金来源局限性较大，主要是向资金结算所内部调剂流动资金。目前铁路局调剂资金量大，存调比超过60%，按照资金风险管理要求，超过60%不得发生新的调剂业务。因此房地产开发公司只能暂停资金调剂。针对铁路房地产开发公司健康持续发展存在的资金瓶颈问题，在国家政策允许范围内，逐步拓宽铁路房地产开发公司的融资渠道，允许符合条件的公司拓展易于管理且较为成熟的外源融资模式，成为铁路房地产开发企业可持续发展的必然选择。

三、委托贷款业务是拓宽铁路房地产开发公司融资渠道的有效方式

1.委托贷款业务根据人民银行《贷款通则》，委托贷款系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。在委托贷款业务中，委托人为铁路非运输企业；贷款人（受托人）为中国铁路财务有限责任公司（以下简称铁路财务公司）；借款人为铁路房地产开发公司。2.房地产开发公司开展委托贷款业务可行性分析（1）无需总公司审批。《中国铁路总公司企业资金管理暂行办法》（铁总财〔2015〕201号）第二十二条规定“所属企业及其控股的各级企业除银行借款（含内部调剂资金）、票据融资外的其他债务性融资事项，有下列情形之一的需报总公司批准：①公开市场融资；②可能涉及资产所有权转移的事项；③可能导致所属企业资产负债率超过80%的事项；④总公司要求报批的其他事项”。铁路房地产开发公司接受委托贷款，若资产负债率不超过80%则无需审批。若需要铁路局提供担保，根据《中国铁路局总公司关于规范铁路局对非运输企业担保事项的补充通知》（铁总财〔2016〕154号）“铁路局按照风险可控的原则自主决策对所属非运输企业担保事项，担保余额（不含对新增铁路基本建设担保）不得超过铁路净资产的50%，担保事项按年度向总公司报告”的规定，铁路局对委托贷款提供担保，也无需总公司审批。（2）筹资成本低。根据委托贷款操作方法，非运输企业进行委托贷款，贷款额度、利率、期限等由委托方自行决定，受托方办理手续约需3-4个星期，降低了铁路房地产公司筹资难度，提高了效率；同时委托贷款在3年期银行贷款基准利率（目前4.75%）的基础上还可下降10%，与商业银行房地产开发贷款基准利率上浮10-20%、且条件苛刻、监控严格等相比，筹资成本极低；最后委托贷款最长期限3年，比内部调剂资金只能使用1年且不能用于购地支出相比，有利于公司在较长时期内无需考虑资金问题而专注于项目建设及销售。（3）需要铁路局审批。《南宁铁路局重大财事项管理暂行办法》（宁铁财〔2013〕177号）第十四条规定“多元投资集团公司及所属企业借款审批权限……预计资金借入后，企业资产负债率达到或高于70%，以及资产负债率低于70%但累计借款余额在1000万元以上的，逐级上报，由多元投资集团公司履行内部集体决策程序后，经局筹融资管理领导小组审查同意，提交局党政联席会审议、决定”、第十五条规定“铁路单位向社会金融机构以银行借款及公开发行融资工具以外的其分方式借入资金，其操作流程、审批权限比照银行借款办理”。目前，多元投资集团公司已撤销，可由财务处会同开发处向局筹融资管理领导小组提报委托贷款方案，审查同意后提交局党政联席会审议。（4）盘活非运输企业资产。非运输企业的资金充足，暂时处于闲置状态，若是委托贷款，支持了房地产公司的发展，盘活了委托人的资金，开辟了铁路房地产开发公司筹融资新途径。同时资金成本在铁路局合并报表范围内抵销，如委托贷款9000万计算，按3年期贷款利率下降10%计算，可节省财务费用1154万元，节支效果明显；

四、房地产开发公司开展委托贷款业务合规性分析

1.业务性质的合规性人民银行允许企业开展委托贷款业务，近几年贷款总量有明显增加，经询广西银监局、各大银行，除《贷款通则》和各银行自定管理办法外，无专门法规规范委托贷款业务。总公司现行制度无明确规定禁止铁路企业开展委托贷款，铁路财务公司已为铁路企业实施了多次委托贷款，直接证明了该业务的可行性和合法性，排除了审计风险。2.贷款资金使用的合规性《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第一条“各商业银行……对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”。房地产开发公司以自有资金支付土地出让金后，办理委托贷款支持项目启动，之后公司以销售回款支付地块土地出让金，以此规避审计风险。《关于规范推进铁路职工住房建设的若干意见》（铁政法〔2009〕26号）规定“要积极争取将职工住房建设纳入地方城市经济适用住房建设计划或旧城改造计划……多渠道筹集职工住房建设启动和周转资金……”。铁路房地产公司委托贷款资金用于站区改造、职工住房拆迁安置等，相关站区改造项目已经原铁道部批准，且总公司近期鼓励和推动资本经营和土地开发。因此，委托贷款资金用途符合总公司资金政策方向。3.成功案例南宁公共交通有限责任公司已取得2500万元清洁发展委托贷款；农行古城支行正在办理广西区农垦公司自有资金对其所属公司的委托贷款。

五、操作程序

（1）确定委托人、受托人。（2）确定贷款额度、年限、利率水平等。（3）联系铁路财务公司协商相关程序和手续。（4）委托人、借款人完成法人内部决策程序，向铁路财务公司申请开立结算账户。（5）铁路局完成审批决策程序。（6）委托人、借款人向铁路财务公司提交申请及资料。（7）铁路财务公司对委托人、借款人的法人资格及贷款资金用途进行合法合规性调查、审核。（8）铁路财务公司审查通过后签订合同、办理款项划转。

六、存在风险及对策

1.存在风险（1）审计风险。铁路房地产公司的委托贷款资金不得用于支付土地出让金从而形成审计风险。公司资金筹集投入方案必须明确，以自有资金支付和销售回款分期分步支付土地出让金，规避审计风险。（2）到期无法偿还风险。如果三年后房地产公司无法偿还贷款，风险止于房地产公司和委托贷款的非运输企业之间，问题性质限于债权未及时清理，不涉及银行信用。可采取企业合并或办理委托贷款展期予以解决。2.防范风险对策（1）把握合规性，防范审计风险。要明确权利义务，严格限定贷款公司责任。虽然委托贷款的对象和用途等要素由委托人确定，但受托人也应对此进行审查，审查贷款用途是否符合政策，资金来源合规合法，是否需要监管部门的审批。（2）完善制度建设，防范法律纠纷风险。委托贷款涉及委托人，借款人，受托人等方面的关系，借款发放后，委托人对借款人使用贷款情况进行监督，自行关注借款人和担保人资信状况、财务状况、生产经营状况、抵质押物状况；一般委托贷款到期后或借款人出现可能影响债权实现的情况时，根据制度及合同约定自行采取救济措施。

七、结论

铁路房地产开发公司建设资金缺口较大，周转困难，而铁路局流动资金调剂款只能用于职工住宅建设，期限较短，不太适合房地产企业投资周期长的特点。委托贷款业务的开展能解决铁路房地产开发公司的资金问题，提高筹资效率，确保重点项目开发建设能够顺利推进，扩大公司的经营规模，提升公司的市场竞争力，促进企业的发展，对发展地方经济、提升铁路形象也具有重要的现实意义。

篇8

由于我国房地产业起步较晚、基础较差、规模较小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产业资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产企业承受着巨大的财务风险。再加上目前国内宏观调控政策的影响，国际经济的变动影响以及金融政策的从紧，使得财务风险已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。本文通过分析上市房地产企业财务风险形成的原因，并提出控制策略，这无疑对上市房地产企业财务风险控制大有帮助。

1 上市房地产企业财务风险的外在表现

房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当、营运资金管理不善等而使企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降甚至造成企业破产的风险，是本企业财务活动和日常经营管理不确定性的综合反映，是企业风险货币化的产物，并会通过各种联系表现在企业的财务成果之上。由于房地产企业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点，国内上市房地产企业在财务风险的表现上有一些共同的特征，在当前复杂的经济形势下，上市房地产公司财务风险的表现形式也不尽相同，但主要表现在三个方面：一是，资金周转率偏低；二是，财务杠杆使用过度；三是，项目调整能力弱。

2 上市房地产企业形成财务风险的原因

2.1 资本结构不合理，偿债能力不足

房地产企业的资金来源主要包括自有资金积累、股权融资、债务融资、预收款、其他商业信用等。其中债务融资占到了企业资本结构的70%到90%，房地产企业如此高的杠杆比例就如同对应同样高的财务风险。如果企业利润下降，股权收益率将成倍下降，企业市场价值随之降低；如果企业资金链管理出现问题，无法按期支付本息，企业将面临被收购甚至破产的风险。

2.2 业务拓展过快，盲目进行投资

部分房地产开发商认为，只要能够成功“圈地”，按照设计图进行施工，在各环节投入相应的资金，按时完工，便会产生其预期的经济利益。很少进行全面的财务预算，没有对开发的房地产项目从征地的成本、资金的运作方式、经济效益的回报率方面做出细致的财务预算。房地产企业大多比较注重工程决算而没有重视项目决策。这些房产企业在事前并未从项目选址、市场需求、投资报酬率、国家法律与政策等各方面进行全面科学的项目分析，也没有进行必要的市场调查，导致决策没有依据，加大了财务风险。

2.3 盲目开展多元化经营，主营业务受损

开展多元化经营是企业防范和化解经营风险、开拓新的市场、培育新的经济增长点的有效途径。我国许多的上市房地产企业在这方面陷入了误区，它们在多元化经营的过程中，往往只是对证券投资组合理论不加分析地简单运用，只注重外延性扩张，盲目地向多领域、多行业投资，极力拉长战线，导致企业无法突出的主营业务，投资分散，机会成本增大，不能形成资金的合力，最终导致企业特色形象缺乏，核心竞争能力丧失，市场萎缩等不利局面的出现。

3 上市房地产企业财务风险的控制对策

3.1 建立科学合理的资本结构

房地产企业必须将负债经营带来的风险控制在刻意接受的范围内，找到适合企业发展的最佳资本机构，通过对两大筹资渠道来源的资金（债务融资和权益融资）科学合理的安排和筹划，使他们呈现最佳的资本结构，达到增加企业价值的目的。其主要手段有：一方面贷款程度要适度，建立科学合理的融资决策机制。对于一些经营状况好、房产销路佳、资金流转快的房地产企业，可以进一步提高资产负债率，更高程度的利用财务杠杠。反之，对于经营状况差、房产销路不畅、资金流转慢的房地产企业，可以适度降低负债规模，防止企业过高的财务杠杠放大风险。另一方面，对于负债来说，合理确定长期负债和短期负债分配，使企业短期内到期的负债处于公司可以支付的范围内，对于流动负债问题一定要及时处理。同时结合公司自身能力、合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。

3.2 进行组合投资，分散投资风险

房地产企业应通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。特别是针对单个风险较大的房地产项目，房地产企业可以采取与其他企业共同进行投资，实现收益与风险的共担，这就能有效分散投资风险，避免因投资风险而引发企业的财务危机。房地产企业可以采取多种经营方式，比如企业应该避免单一类型楼盘的开发，可以将住房、办公楼、商业广场等两项结合或者多项进行综合开发，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力，从而避免单一产品滞销而造成企业财务损失，以及规避单一产品而带来的风险。

3.3 日常营运环节的风险控制

我国市场经济运行还处于初级阶段，企业在日常营运过程中必然会承担很多的经营风险，特别是作为高风险行业的房地产行业，企业必须树立风险意识，在日常运营过程中加入风险管理的学习与培训，使整个企业有备而战。房地产企业必须在应收账款产生之前通过科学设计出最佳的信用政策，在为客户提供信用方面的同时，规避企业坏账风险。此外，收集和积累客户各种信用状况，根据这些资料估计企业能承担的风险水平。根据应收账款有关政策的确立，将应收账款控制在合理的范围之内，通过尽早收款、推迟付款，减少企业发生损失的可能，加快资金周转和流通，实现企业资金的良性循环。

4 结束语

在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险管理的识别、防范和控制，提高抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。笔者通过对上市房地产财务报表进行分析识别财务风险，并总结发生财务风险的原因并提出了一些控制对策，希望能给其他企业一些借鉴。

参考文献：

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中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）08-274-02

一、关于房地产企业融资

从广义上讲，融资，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即企业根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及企业未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证企业正常生产需要、经营管理活动需要的理财行为。房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道，体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2010年12月闭幕的中央经济工作会议在部署2011年经济工作时明确提出，要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，继续加强和改善宏观调控，实现又好又快的发展；继续实施稳健的财政政策和货币政策；根据经济运行中的新情况、新问题，适时适度微调，把握好宏观调控的方向、力度和时机。本文将围绕国家宏观调控的大背景，分析现行金融调控政策与房地产企业融资的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响，为房地产企业成功融资提出几个方面的建议。

二、房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，房地产企业融资问题开始凸显出来，主要表现在：

1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。

2.不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，房地产业在持续走高，房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强。

3.缺乏多层次房地产金融体系，房地产金融市场不发达。就房地产体系而言，目前仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

4.法律不健全，房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系。目前，房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。由于缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

三、完善房地产企业融资渠道的若干建议

我国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善房地产企业的融资渠道首先就是要推动房地产金融产品的多元化，形成包括房地产信托投资基金、企业化债券在内的房地产金融产品体系，并且积极研究适合中国国情不动产的证券工具，加快短期融资信用评级系统的建设等。其次就是需要房地产企业积极参与金融市场的创新。相关专家也提出，形成金融产品体系或企业参与金融创新，让房地产金融多元化从“呼吁”变为“现实”。关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道。笔者认为，可以借鉴他国在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法，包括房地产信托、企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。

1.房地产信托。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款，或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式―信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：一是股权融资。二是模式债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金已达到国家要求，但是由于某些原因造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2.买壳上市融资。上市是无数房地产开发商梦寐以求的融资方式，但政策上的阻碍因素使得只有少数有实力的大型企业才能做到。据不完全统计，在我国两万多家房地产企业中只有60家企业实现了在证券市场上市融资，与1400多家上市企业相比，仅占4％，也就是说，相对于大型房地产企业，中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难。

借壳上市是指非上市公司通过收购控股上市公司来取得上市地位，然后利用反向收购的方式注入自己的有关业务和资产。根据证监会第105号文的有关规定，收购方只要置换进去的资金是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是可能的，所以借壳上市也不失为一种可行的融资方法。

3.金融资源整合。金融资源整合就是借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。一般来说，他们的方法基本上属于迂回融资。譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司，然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起来，形成一个巨大的资金池。“类基金”投资公司除了可以把银行作为一个资金来源，还可以培养很多的定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这也正是很多中小型房地产公司可欲而不可及的事情。

投资管理公司一般会在项目确定以后、进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持方式，而这种融资方式，可以在不增加项目负债的情况下优化公司结构，这样就非常有利于中小型房地产公司的发展，并且它的方式相对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买欲售物业面积。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，此外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。

4.股权出让融资。股权出让融资是指企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资，引入新的合作者的过程，但这将对企业的发展目标、经营管理方式产生重大的影响。例如，可以吸引大型企业的投资，大企业投资小企业的方式一般是收购、兼并、战略联盟、联营。收购兼并的主要方式是全面收购公司股权、部分收购企业股权、增资扩股等形式。吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等目标实现。需要注意的一点就是，对于那些想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的企业来说，股权出让融资并非一种适宜的融资方式。

以上几种方法在房地产融资中都是可行的，房地产企业要想成功融资，要对自己有个清楚的认识，弄明白到底哪种融资方式比较适合自己。这也需要企业在实践行动中去慢慢摸索，寻找适合自己的融资方式。

参考文献：

1.王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[J].上海房地，2007（2）

2.贺彩霞.试论房地产企业融资渠道的创新[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2006

3.杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,2007(33)

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房地产公司具有资本密集型、风险大的特点，房地产公司要实现稳定的、高效的、可持续发展，必须建立完善的财务管理。完善的企业财务管理体系包括完善的财务核算体系、以会计控制为核心的内部控制制度、资金管理体系、全面预算管理体系等等。公司的财务管理理念单一，远远落后于当前经济的迅速发展，因而，公司要树立可持续发展的理念，提高核心竞争力，就必须创立完善的财务核算体系、全面预算管理体系等等。

（一）更加优化企业的理财

公司必须在理财上短期内集中所需的财力、物力，为房地产集团公司的运转提供必需的物质基础，把握住机遇；建立房地产集团公司对所属子公司的财务考评机制。房地产集团公司在具体财务操作过程中，必须遵循整个集团的经营战略，集团财务管理的职能主要为集团公司决策服务方面提供科学的管理。

（二）提高管理的专业性

在管理上，房地产集团公司主要实行“两重”管理思路的财务管理，一方面子公司或分公司财务管理人员主要由集团公司决策层集中委派并管理。另一方面，子公司财务人员应该定期参加培训，参与下属公司的经营管理。这样可以防止下属公司单方面管理造成的损失，加强财务方面的监督，使集团公司财务管理效率增高。

（三）统一机制管理

为了不断加强财务管理的质量和水平，房地产集团公司必须下大力气摸索修改财务管理模式，建立完善的内部控制制度等。同时，进行包括会计学习的交流、财务人员的借调等工作，以便加强各下属公司或财务核算公司的财务交流学习，这样就能增加财务管理的科学性。

二、房地产公司财务管理存在的不足

（一）财务系统不完善

由于房地产集团公司的所有权归政府，经营权归企业，客观上是缩减了成本，企业经营者自负盈亏，但很多领导层根本不熟悉基本的会计知识，财务管理一直是沿用计划经济体制的传统财务观念，在企业发展中也缺乏相应的系统的财务学习。财务部门完全按照总经理的意志行事，事前预测、控制事中、分析事后无法形成，忽视了市场的联系。财务管理人员遵循着按月提供报表及核算清除各个账目、保管好银行存款和现金等惯性模式，财务人员不得参与银行业务、对外经营、成本费用等，完全执行董事长或总经理的命令。公司领导层管理机构等对国际市场的认识不足，财务风险意识、货币资金的现金流动意识淡薄，远远被形势抛弃。

（二）资金管理体系尚未形成

房地产企业经营的一大特点是资金投入量大，资金链正常循环与否往往关系到企业成败，因此资金管理是房地产企业财务管理的重点。但是，很多房地产企业，一是没有有效分解年度建设投资计划目标，编制出月度、季度计划加以管理控制。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些公司紧缺的资金，而另一些却是闲置资金的情况，无法集中资金管理，使用资金效率低下。

（三）财务管理制度流于形式

财务管理人员没有授权制度，权限不明确，经济业务办理审批手续混乱等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。三是财务管理基本处于“事后反映”的水平，没有“事前控制”其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。

三、提高房地产企业集团财务管理水平的方式

（一）推行集中化的核算模式

集中核算模式是适应全球化大企业发展的需求，与企业集团内部扁平化的组织结构及网络化的信息结构相配套，在集权基础上适当分权，集中与分散相结合的财务管理系统模式。财务管理归根结底是对财务信息流的管理，使之能够满足企业集团的高效运作。而大企业集团进行财务管理要求财务信息能够真实、及时传递。而集中核算模式能满足企业集团对财务信息传递的要求。

（二）选择合适的财务内部控制模式

在房地产企业集团内部，母公司处于主导地位，针对不同的子公司，应制定不同的财务控制手段。当然对不同的子公司的财务控制模式也应有所不同。子公司在整个企业集团中的重要程度不同，母公司应对其采用不同的财务控制模式。为保证集团战略总目标的实现，对集团发展具有重要意义的子公司，母公司应选择相对集权的财务控制；对那些不具重要性的子公司，应提高管理效率，充分发挥其积极性，增强其在市场竞争中的独立性考虑，应实行相对分权的财务管理。房地产行业是高投入、高风险的行业，内部控制体系的建立与完善是房地产企业一项重要的企业文化建设。应根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引，从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督五个要素方面加以完，重点是建立统一明确的业务授权制度，明确规定各项业务的执行程序。如在资产处置、资金调度、销售结算、工程签证变更等环节。明确决策者和执行者的职责权限和工作程序，建立事前控制的风险防范体系，以提高管理的规范化与科学性。

（三）有效监督财务运行

由于集团企业各子公司拥有相对的独立性，可以根据企业的外部环境和自身的实际情况自主经营、自负盈亏，母公司对各子公司的领导可以通过事前的预算控制体系来实现。如果一个企业既没有事前的预算管理，事中控制又很薄弱，事后监督等于无效，这样的模式使整个财务监督缺乏整体性和有效性。因此，要加强科学管理观念，创建事前、事中的财务监督体系。

（四）完善信息披露制度

财务信息披露制度包括重大财务情况内部授权制度、通报制度、财务报告制度等。要充分发挥财务信息的控制功能与决策价值，总部必须以制度的形式从报告标准、信息质量标准、组织程序以及内容结构等方面确立一整套可操作性的、明晰的信息报告规范，只有财务信息披露和监控制度建立起来后，才能使企业集团总部提高决策的科学性，而且也能够监控各成员企业受托责任的履行情况。也就是要建立规范的财务报告制度。具体而言包括财务信息报告标准、财务信息质量标准、报告程序、财务信息报告内容结构等。

（五）建立全面预算管理体系

全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种资源进行分配、考核、控制。以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。房地产企业应建立以资金预算为核心，以项目预算为重点的全面预算管理体系。其基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的分析与考核。（1）以资金预算为重点的全面预算管理模式。资金预算是对企业资产、负债及其相互关系进行的预算。项目预算是房地产企业以具体项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。（2）预算的编制与实行。房地产企业全面预算的编制需要反复研讨，对预期的经营状况作全面的估价、量化指标并分解至各责任中心。执行时，以各个责任中心作为预算控制工作主体，预算内业务要严格按照预算控制，预算外业务要按规定程序经审批后控制。

参考文献：

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摘 要：股利政策作为上市公司财务管理的三大核心内容之一，是公司融资、投资决策的逻辑延续。本文以我国房地产行业进行研究，分析了房地产行业股利分配政策的特点和影响因素，并进一步提出了建议。

关键词：股利分配政策；影响因素；房地产

房地产行业的发展是当前社会的热点话题，关于房地产上市公司的股利分配政策也牵涉到众多人的利益。

一、我国房地产上市行业的特点

按照中国证监会2001年4月的《上市公司行业分类指引》，房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置换、装饰、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼具生产和服务两种职能的独立产业部门。

1.房地产企业为我国GDP贡献巨大

房地产的相关产业链长，关联度高，与建筑、建材、交通、能源、冶金等50多个行业具有较高的相关性。

2.房地产行业是资金密集型行业

房地产开发一次性投资量大，产品销售价值量也很大，属于资金密集型产业。3.房地产行业受政策影响明显

首先，我国土地由政府统一开发分配，会影响到房地产的开发状况。其次，信贷政策将影响房地产的融资情况，对房地产资金链产生重要影响。第三，政府出台的税费政策会影响房地产价格，从而影响房地产销售情况。

二、我国房地产上市行业股利分配现状及问题

1.股利不分配现象严重

近几年来我国房地产企业中不分配股利的现象严重。这些不分配股利的企业中，既有盈利能力差的企业，也有经营业绩良好，甚至企业现金流量充足的企业。

2.股利分配方式多样但以派现为主

我国房地产企业中派发现金股利的公司几乎超过半数，其他分配方式也占有较大比重。

3.股利政策缺乏连续性和稳定性

我国房地产上市公司的股利分配政策往往存在大量短期行为，大多数上市公司没有明确且稳定的股利政策。

三、我国房地产上市行业股利政策的影响因素

1.政策约束

我国政府制定了很多相关政策法规，如税费政策、法律政策等来企业行为

2.契约限制

债权人为降低财务风险，往往将有关股利分配的限制性条款加入契约中。尤其是对于房地产这样一个高风险的行业来说，债权人更倾向于通过契约来保证自己的利益。这种情况客观导致房地产行业在发放股利时更加不稳定。

3.宏观经济环境

在经济复苏繁荣期，公司受外界影响一般会盈利，这也会促使公司发放股利。当经济处于萧条衰退期时，公司经营状况不佳会影响公司现金状况，银行通常也会缩紧银根，此时公司倾向于不分配或支付较低的股利金额。

4.公司内部限制

首先是盈利能力。房地产公司盈利能力越好，其可获得的分配额越多，越可能支付较高的股利。

其次是成长能力。地产公司对外投资的机会很多。管理层可能因此少发股利多投资，以免影响到公司未来发展。

第三是偿债能力。房地产上市公司资金主要来源于外源融资。出于应对可预测财务风险的考虑，负债比率较高的公司一般会选择降低股利支付水平，以减轻未来压力。

第四是资产变现能力。变现能力与资产的流动性呈正比，流动性越强，越能满足公司对资金的需求。公司对资金的需求量剧增，则使得资产流动性较低的公司，不太可能支付现金股利。

四、房地产上市公司股利分配政策的建议

（一）国家宏观管理

1.制定相关股利分配政策法规并规范股利分配行为

我国相关监管部门和政府应制定明确具体的股利发放的政策和要求，并对政策实施进行有效的监督，确保其贯彻执行，从而真正的规范我国上市公司的股利分配行为。

2.加强中小投资者培训以促使其合理决策

国家相关管理部门应该加大对广大投资者理财意识培训，使其能够拥有正确的投资理念，对广大投资者进行引导，防止过度投机。

（二）上市公司自身管理

1.上市公司时刻关注外部环境并制定稳定可行的股利政策

上市公司管理者应尽量保持各年度股利分配政策的稳定性。公司管理者制定出稳定可行的股利政策，能给外界传达积极的信号。

2.上市公司拓宽融资渠道并减少契约限制等因素的影响

我国上市公司的融资渠道比较有限，且过度依赖银行等系统，从而导致风险加大。因此，我国房地产上市公司应该拓宽融资渠道，使资本结构多元化，减少公司的财务风险。与此同时，房地产公司因为偿还债务和资金流不稳定导致的低股利分配现象必将得到改善。

3.上市公司努力提高自身盈利水平

公司应不断改进管理，改善机制，向着良性方向发展，提高自己的盈利水平，从而为稳定可行的股利政策打下坚实的基础。

参考文献

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自2008年金融风暴以来，国际经济遭受重创，各国都用各种方式刺激国内经济，以期早日走出困境。我国也运用刺激内需来维持经济稳定，房地产市场也经历了繁荣时期。随着国内经济增速放缓，银行信贷风险增大，对贷款审批尤其是房地产贷款审批要求更加严格。据了解，目前中国第三大信托公司――中融信托及旗下中融资管对房地产项目也在2015年开始对房地产项目要求更高，只接一线城市的房地产项目。这对二线城市的房地产来说无疑是融资途径的雪上加霜。

一、中小房地产企业融资现状

广东GDP在全国处于领先地位，其房地产行业也在全国房地产行业中处于优势地位，其规模和数量遥遥领先于其他城市。以广东的房地产企业为例，根据广东房地产网站的数据显示，目前广东房地产企业的主要资金来源于国内银行的融资和客户的定金及预付金。央行的分析报告表明，房地产企业的融资70%来自于银行，15%来源于定金及预付金。从融资结构上看，房地产企业的融资方式相对单一，银行贷款融资占据这主导地位，其他融资渠道相对缺乏。从财务杠杆上看，目前房地产企业的资产负债率高于75%，加上经济增速放缓，房产销售时间变长，导致房地产企业的资产负债率比其他行业都高。从债务期限结构上看，银行对中长期的房地产企业贷款收紧，对房地产开发的城市和地段的考量因素增加，以及对开发商的要求提高，致使很多房地产企业无法从银行的贷款渠道取得融资。

二、导致房地产企业融资困难的因素分析

房地产企业的自身原因：房地产企业融资困难，首要因素还是在于自身的不足。企业基础薄是重要的一点。大部分的中小房地产企业资金实力弱，自有资金少，规模小，抗风险能力弱。在管理上，中小房地产企业管理漏洞较多，并且管理水平偏低，缺乏有效的内部控制制度和严格的财务管理制度，导致中小房地产企业的经营不稳定。在向银行申请融资中，上述因素往往成为银行考量的贷款安全的第一因素。

第二，影响中小房地产企业融资困难的另一个因素是信用评级和信息公开程度。按照目前国内的评级，大部分中小房地产企业的信用评级在3B或以下，在资金管理上不严格，容易出现抽逃资金、资金链断裂导致无法偿还贷款等情况。这样导致企业的信用受到很大的影响，大额资金很难进入中小房地产企业。另外，由于中小房地产内部管理制度的不完善和信息缺乏公开透明，造成三方（主要是指中小房地产企业、投资者、银行）之间的信息不对称，投资者和银行难以了解到中小房地产企业的实际经营情况，导致投资者和银行在做投资决策和房贷审批中更加谨慎，甚至为了资金安全，宁可放弃投资。

第三，社会大经济环境也是影响中小房地产企业能否顺利取得融资的重要因素。以银行为例，2015年国内经济增速一再往下调，各项经济指标都下滑，很多企业经营都在亏损，银行贷款无法按时归还。因此，银行的不良贷款率飙升。中小房地产企业由于其规模小、资本金少、信用风险高、经营不稳定和信息不透明等因素，导致银行在贷款过程中，更多去考虑企业的自身状况和是否有充足的抵押和更强的还款来源。尽管政策在调整，放宽个人购房条件和个人购房贷款要求，以此促进房地产的资金回笼，缓解房地产企业的资金压力。但对于银行来说，这并没有缓解银行对房地产企业的惜贷政策。

第四，融资渠道单一是房地产企业融资困难的另一因素。目前国内的房地产融资主要是银行贷款，辅之以房地产信托、房地产基金和少量的直接投资机构。房地产信托由于目前刚性兑付要求，结合目前的经济状况和房地产企业经营状况，对房地产项目要求更加严格。一线城市的冷门地段的项目都难以收到青睐，更别说二线城市，甚至三四线城市的项目能从房地产信托公司融入资金。而房地产基金和直接投资机构本身数量少，资金量有限，对抗风险能力不足，从而在项目选择上慎之又慎。

三、拓宽中小房地产企业融资渠道的探讨

针对上述的多种因素造成中小房地产企业融资困难，本文对拓宽房地产企业，特别是中小房地产企业融资渠道提出几点探讨建议。

第一，内外兼修，转变观念。打铁还需自身硬，对于房地产企业来说同样适用。房地产内部管理的不完善就是其融资困难的软肋。完善经营模式、管理模式，规范财务管理，公开公司经营状况信息，留住房地产方面的专业人才，结合自身的发展，制定合理的发展计划。

转变观念，主要是要转变经营观念和融资观念。房地产企业，尤其中小房地产企业需要发展壮大，需要根据自身实力，制定切实可行的发展路径，切勿操之过急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融资扩大的过于远大目标上，以免导致等不到春天的到来。经营上，许多房地产企业仍然停留在单打独斗的观念上。然而，团队作战才是未来的主流。中小房地产企业倘若能与大房地产企业甚至是上市房地产公司合作，在虽然利益上有所减少，但这样的抱团方式能减轻中小房地产企业的资金压力，提高企业的融资能力，改善经营状况。在融资观念上，银行贷款是房地产企业的最传统、最重要的融资方式。在经济形势和政策形势不向好的情况下，银行贷款收紧，一批批的房地产项目因无法实现融资而放弃。房地产信托、房地产基金已经在国内开展多年，其融资门槛相对银行来说会低一点，可操作性强，亦可作为融资的可行渠道。单一的融资渠道已经不符合发展的趋势，需要多渠道的组合融资。而这前提，就是要改变原有的单一融资观念，才有可能去实现新的融资方式，谋求企业的未来。

第二，政府为房地产企业创造融资政策环境。作为市场的设计者、守护者和监督者，政府有责任让房地产市场健康发展。政府出台了建立“中小企业融资担保体系”和“中小企业社会服务体系”的政策，为中小企业提供必要的融资担保和撮合银行对中小企业的贷款。另外，政府鼓励银行设立专门的房地产产业基金，财政拨款，对产业基金贷款进行贴息。这样对于中小房地产企业来说，政策上更加方便，融资上也有更加便捷的房地产产业基金对接，同是还可以减轻资金成本压力。

第三，鼓励房地产企业发展直接融资渠道。与间接的融资渠道相比，直接的融资渠道具有准入手续少，资金成本相对低的优点。发展直接融资，是房地产企业的不二之选。其一，房地产企业直接对接投资机构，可实现房地产金融脱媒，减少中间环节和降低中间成本，从而直接降低总的资金成本。目前可引入的直接投资机构有各大企业的房地产投资部、企业间成立的投资基金和海外的投资基金等。其二，房地产企业也可以通过发行房地产企业债来实现企业的融资。企业债是最直接和成本最低的融资方式，需要有专门的担保企业为融资的房地产企业做担保，放宽审批权限，简化手续，建立多层次的债权交易市场，提高债券的流动性。除此之外，还需要完善房地产企业的债权评价体系，促进房地产企业的良性发展。

第四，发展房地产联合开发融资渠道。房地产联合开发是指多家房地产企业共同开发一个项目，尤其是中小型房地产企业牵手大型房地产企业，进行同一个房地产项目建设。大型房地产企业融资渠道多元化，信用评价相对高，取得贷款容易并且资金成本较低。中小房地产企业在开发项目时，主动与大房地产企业联合开发，吸取大房地产企业的优点，弥补自身的不足。在融资、管理和技术上，都能有所提高。

结合以上分析，房地产融资，特别是中小房地产企业的融资面临的困难不容忽视，倘若能与国家政策相结合，结合自身需要，拓展多渠道融资，还是能在一定解决企业的融资难题，为企业的发展取得新的突破。