房地产公司经营状况范文

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关键词:logistic回归STT检验预警模型

继1998年3月中国证监会了《关于上市公司状况异常期间的股票特别处理方式的通知》后,同年4月沪深交易所即宣布将对财务状况或其他状况出现异常的上市公司的股票进行特别处理(Special Treatment,简称ST),从此ST板块的股票即成为我国股票市场上一个特殊的群体。无论是资产重组的题材,还是关联交易的频繁发生,都可以引起市场对ST股票的敏感反映,使得该类股票的波动远大于市场波动的平均幅度,成为制造投机成分,为股市营造变数的一个板块。为排除行业不同所造成的影响,本文选择ST板块中房地产业的上市公司作为研究对象,运用常用统计分析软件SPSS对这些上市房地产公司的财务困境进行研究,并运用logistic回归寻找造成财务危机的原因,试图构建相应的财务预警模型,为ST公司和投资者的经营和决策提供参考。

研究选样标准与指标体系的建立

本文选取的研究对象为2009年被ST的12家房地产公司,并且选取了在沪深两市中排名前12位的表现正常的12家房地产企业作为对比样本。样本相关变量数据取自CSMAR数据库中各上市房地产公司2008年的数据以及证券之星、中国上市公司资讯网、和讯网等网站。

(一)财务风险预警指标的初步选取

美国纽约大学的Edward.Altman教授在建立企业破产预测的Zeta模型时,财务指标的最初选取遵循了两个原则:该指标在以前的研究中出现的频率;指标与所要研究问题的潜在相关性。结合这两个原则以及敏感性、先兆性、关联性、可操作性和互斥性,本文从反映上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力、成长能力四个方面提取了各项财务指标,具体说明如下:

1.盈利能力指标。X1净资产收益率:该指标是从所有者的角度考察企业盈利水平的高低。该指标越高,表明资产增值能力越强,企业越有活力,财务状况越健康;X2总资产利润率:该指标反映企业总资产获得利润的能力,是反映企业资产综合利用效率的指标。该指标越高,表明资产利用效果越好,企业发生财务危机的可能性越小。

2.经营能力指标。X3应收账款周转率:该指标反映企业应收账款周转速度的比率。该指标越高,表明公司收账速度快,坏账损失少,资产流动快,偿债能力强;X4存货周转率:该指标是衡量企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它影响到企业的短期偿债能力。该指标越高,存货的占用水平越低,企业的变现能力越强;X5总资产周转率:该指标综合评价企业全部资产经营质量和利用效率。数值越高,表明企业总资产周转速度越快,销售能力越强,资产利用效率越高,发生财务危机的可能性越小。

3.偿债能力指标。X6流动比率:该指标是流动资产对流动负债的比率,用于衡量企业流动资产在短期债务到期前,可以变为现金用于偿还负债的能力。该指标越大,企业短期偿还债务的能力越强;X7速动比率:该指标是速动资产对流动负债的比率,衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。该指标是对流动比率的补充,它越大,企业的短期偿债能力越强,财务风险越小;X8资产负债率:该指标又称为财务杠杆系数。在企业经营状况良好的情况下,适当的财务杠杆可以起到正面的作用,在经营不良时,过度的财务杠杆会导致企业的财务状况恶化。

4.成长能力指标。X9主营业务收入增长率:该指标衡量公司的产品生命周期,判断公司所处的阶段。该指标越大表明企业的发展潜力越大;X10总资产增长率:该指标反映企业本期资产规模的增长情况。该指标越高,表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。

(二) 财务风险预警指标的进一步筛选

进入预警模型的指标应当能够显著地区分ST公司和非ST公司,因此,本文选取应用多元统计方法中的T检验对预警指标进行再次筛选。对同一财务指标而言,当两组样本具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

当两组样本不具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

利用24家上市房地产公司的样本数据,采用SPSS统计分析软件中的双样本(独立)平均数检验Independent-Sample T Test,对样本2008年的数据进行显著性检验的结果如表1所示。由表1可以看出,在财务风险发生的前一年中有三个指标通过了显著性检验,分别是:X7速动比率、X5总资产周转率和X10总资产增长率,这三个指标可以有效地区分有财务困境和没有财务困境的企业,因此,选取它们作为logistic回归中的入选变量。

财务困境预测模型选择和构建

根据上述筛选出的三个财务指标,本文试图预测我国上市房地产公司发生财务困境的可能性,即根据该指标组刻画的财务状况推测企业未来发生亏损的概率。

Logistic回归是处理定性被解释变量的常用统计分析方法,尤其对于相依变量为二分类变量时的模型往往具有较好的效果。并且相对于多元线性回归,logistic回归不要求变量服从正态分布,因而比判别分析更加稳健。其表达式为:

其中,xn的值为自变量,β0为截距, βi为回归系数,P为在给定自变量的条件下事件发生的概率。

运用SPSS统计分析软件对筛选出的三个经过T检验的财务指标进行logistic回归分析,得到如表2所示。

所得方程可表示为:

logistic回归模型一般以0.5为最佳判定点,即如果通过模型计算出来的某事件发生的概率(Y=1)大于等于该事件不发生的概率(Y=0),则判定该事件发生,否则判定该事件不发生。在本文中即为当P>0.5时,该企业被判定为ST公司,当P

将样本公司的财务数据代入模型,进行回判,得到结果如表3所示。

从上述预测结果来看财务指标的综合运用大大提高了预测的准确性,本文对ST公司的正判概率为83.3%,对正常上市公司的正判概率为83.3%,综合正判概率即为83.3%。

结论及亏损的原因

(一)结论

本文利用logistic回归对中国预亏上市房地产公司的财务困境进行了预测研究。采纳的数据是综合反映公司经营状况的财务指标,判断公司发生财务困境的标准是被ST。此外,作为对比研究,文章还选入数量相同的未发生亏损的业绩正常的上市公司。从logistic回归模型的预测结果来看,判别的准确率达到83.3%,表明模型在预测上市房地产公司发生亏损方面是有效的。因此,这个模型可以为资本市场上的机构与个人投资者做决策提供参考。同时,这个模型可以看做是对上市房地产公司连续亏损原因的解释,表明速动比率、总资产周转率和总资产增长率这三个指标所代表的相应的偿债能力、经营能力和成长能力对企业的财务状况具有重要的影响,这三个指标越大,企业的发生财务困境的概率越小,因此,企业的管理层应当在这些方面给予足够的关注。

(二)我国上市房地产公司连续亏损的原因

企业偿债能力偏低,风险大。我国房地产企业普遍存在自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。而对比ST企业与经营良好企业的财务指标可以发现连续亏损企业的资产负债率多在90%以上,有的高达1000%,远远高于正常经营的企业,而速动比率却明显偏低。这样,过高的负债,不足的偿债能力必然导致企业经营的成本增加,盈利下降,以致出现亏损。这种自由资金不足,过分依靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等方式来进行房地产开发的公司,一旦商品房销售不畅,资金不能即时回笼,将导致工程难以为继,极易出现亏损乃至破产。 企业重开发,轻经营管理。依据上述研究结果中显示的经营能力,再结合实际,可以发现被ST的房地产企业相对于业绩良好的房地产企业而言更加轻视物业经营管理。在这种情况下,公司业绩取决于具体的开发项目,而一个开发项目的周期只有2-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外,物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重,这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。

企业开发能力低,发展潜力小。房地产业是非常密集的资本密集型产业,而我国很多房地产企业规模小,资源分散,开发企业整体水平不高,与其密集的行业特点极不相适应。这也是ST房地产企业所面临的问题之一,再加上它们偿债能力和经营能力的欠缺,导致其融资能力也大受影响,进而影响到企业的发展潜力。而发展潜力所映射的成长能力的缺乏又进一步增加了其亏损的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表现在:由于考虑了行业和规模进行实证分析,难以取得足够的样本,这可能会导致研究结果与实际状况存在一定误差。样本的选取局限于上市公司,限制了模型的适用范围。由于搜集数据的途径有限,有关公司治理、宏观环境、行业竞争情况等影响企业财务状况的非财务指标因素没有纳入研究范围。

参考文献:

1.于立勇,詹捷辉.基于Logistic回归分析的违约概率预测研究[J].财经研究,2004(9)

2.杨蓬勃,张成虎,张湘.基于Logistic回归分析的上市公司信贷违约概率预测模型研究[J].经济经纬,2009(2)

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一、引言

企业核心能力的异质性和延展性不仅决定了企业经营的差异化，也决定了企业效率的差异性，一般来说，只有多年的经营效率都很高的房地产公司，才具有核心能力。效率的高低作为企业经营状况的外在表现，也是核心能力的本质，可以说，效率和核心能力是相辅相成的，效率是打造核心能力的内在动力。DEA模型通过对房地产上市公司的经营绩效进行评价，不仅可以判断上市公司是否具备核心能力，还能够通过评价结果对核心能力的构成要素投入进行优化配置。房地产公司作为资本密集型企业，具有投资周期长、资金链脆弱等特点，这要求其在以追求效率最大化为目标的同时，要控制投入产出要素的协调配置，避免造成资源投入的浪费。因此，如何提高核心能力已成为房地产上市公司生存和发展的关键。

二、DEA模型的基本原理及选取

1.DEA模型基本原理

数据包络分析法(Data Envelopment Analysis,以下简称为DEA) 为1978 年由A.Charnes 和W.W.Cooper 在“相对效率评价”概念上发展起来的一种系统评价体系[1]。DEA是一种非参数方法，只需投入和产出指标符合模型体系就可以使用，不需要对投入--产出指标体系作出相应的函数形式假设。数据包络分析是把每一个被评价单元作为一个决策单元（DMU），再由这些DMU构成被评价目标，以DMU的各个投入和产出指标的权重作为变量，通过对投入和产出比率的分析，确定有效生产前沿面，并根据各DMU与有效生产前沿面的距离，识别各DMU是否有效。

假设有N个决策单元DMU，每个DMU都有M种输入及S种输出，对应的权系数分别为，；设、分别为第j 个DMU (决策单元) 的输入和输出量， ， ，则一个特定决策单元的绩效是通过将此单元的输入、输出向量和“经验生产可能集”PE 进行比较而确定的[2]，在此，，每个决策单元相应的效率评价指数为：，可以适当的选择u和v，使其满足。

2.DEA模型的选取

在本论文研究中，主要是通过对整体技术效率、纯技术效率和规模效率的有效性分析，识别出房地产上市公司是否具备核心能力。由于房地产上市公司的投入比产出有更大的可控性，考虑到输入、输出指标数目不是很多，而且与输入输出指标和生产可能集的要求相符合，本文结合C2R模型和C2GS2模型进行综合评价。

现构造评价综合效率的C2R模型和纯技术效率的C2GS2模型分别为：

式中，，分别为第j个决策单元DMU的综合效率和纯技术效率；，分别为冗余和产出不足。

设为第j个DMU的规模效率，根据模型（1）和（2），得出，因此有，。若，则称规模有效，若如果，我们称规模收益递增；如果，则称规模收益递减。

三、上市房地产公司的DEA分析实证

1.输入、输出指标体系的建立

美国学者Smith等指出：尽量减少输入或输出项变量可以起到提高DEA效率区别能力的作用，但是，如果变量相当重要却被删除，同样不能得出准确的效率值。只有被评价的MNU的个数n及输入和输出个数之和（m+s）必须满足，才能不会影响到DMU效率的区分度和准确度[3]。结合房地产上市公司的行业特点，选取时应考虑到指标的可获得性和可控性，尽量避免负值和比率性指标。由于DEA 采用的为非随机方法, 资料数值变动及要素选择对其评估结果相当敏感, 因此在使用DEA 方法分析时, 应尽量采取正式资料[4]。本文选取2010年中国房地产上市公司测评研究报告中，综合实力排名前7家的企业作为研究对象，初步选取总资产（百万元）和总股本（百万股）作为输入指标，选取营业收入（百万元）、净利润（百万元）、每股收益（元）和资产负债率四项指标作为输出指标。数据来源于各上市公司2010年度报告，数据列表见表1.

2.指标相关性分析

为了更加科学、准确的使用 DEA 模型分析上市房地产公司的效率，应对指标进行相关性分析。分析指标之间相关性来选择指标的原则是：投入指标之间和投入指标之间，应尽量不相关，而投入指标与产出指标之间，应尽可能相关[5]。各指标之间的相关系数，如表2所示。

由表2可以看出，每股收益与其他指标的相关系数均较低，不符合指标选取要求。因此，本文在DEA模型分析中不采用每股收益和资产负债率作为模型的输出指标，最终选取总资产和总股本作为输入指标，营业收入和净利润作为输出指标，这同时很好的符合指标尽量少的原则。

3.数据处理与求解

通过对20家上市房地产公司的财务数据进行整理，运用MaxDEA-5软件求解各上市房地产公司2010年度的C2R模型和C2GS2模型的效率值及规模收益情况，计算结果见表3

从表3可以看出，在2010年，仅有保利地产和北京城建为DEA有效（C2R）;万科地产、保利地产、金地集团、嘉凯城、首开股份、为DEA有效（C2GS2）,也就是说，保利地产既为技术有效又为规模有效的房地产公司，万科地产、金地集团、嘉凯城、首开股份为技术有效、规模无效的房地产公司；其它公司为规模、技术均无效的房地产公司。通过规模收益分析，除万科、金地集团、嘉凯城规模收益递减外，其它非DEA有效（C2R）决策单元，均呈现规模收益递增状态，表明这些房地产公司适当增加要素投入量，最大可能产出会有更高的增加比例，相反，万科、金地集团、嘉凯城展在适当缩减要素投入量的基础上，才能实现规模有效。

四、结论

本文通过应用 DEA 评价模型对二十家上市房地产公司的投入产出效率分析，结果显示保利地产和北京城建2010年达到了规模、技术均有效，公司经营效率较高，可以认为其达到了具备核心能力的基本条件。我们还发现7家上市房地产公司的效率值相差很大，说明我国的房地产上市公司的发展参差不齐, 虽然排名靠前, 部分原因是企业内部的高效运营, 部分是通过大量的资源要素投入带来的高产出，为了解决上市公司存在的潜在问题，有待于此研究基础上对各房地产上市公司进行核心能力的具体识别和评价。

参考文献

[1] 魏权龄. 数据包络分析[M]. 北京: 科学出版社, 2004

[2] KUMBHAKAR S C , LOVELL C A K. Stochastic frontier analysis [M]. London: CambridgeUniversity Press,2000 :32-158.

[3] 戚勇,李千目.科学研究绩效评价的理论与方法[M]. 北京: 科学出版社,2009

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[中图分类号] F470 [文献标识码] B

房地产行业在我国的经济发展市场中占有重要的地位，这主要c我国的社会经济发展阶段和目前的国家政策有关系，目前我国正在积极推动城镇化建设和城乡一体化建设，在城镇化建设的背景下，大量的农村和落后城市正在积极推进旧城改造计划，在这个过程中必然要进行拆迁和楼房的兴建，这样一来就促进了房地产行业的发展。而在我国的大型城市中，大型发达城市的外来人口和流动人口不断增多，也促进了房地产市场的繁荣发展。虽然房地产市场的前景良好，但是房地产市场上市公司的负债状况却不容乐观，存在很多的问题，希望本文对于房地产上市公司负债状况的分析，能够帮助对房地产公司合理处理负债问题，提高债偿能力做出贡献。

一、我国现阶段房地产上市公司负债状况分析

（一）房地产上市公司资产负债率多年来持续攀升

我国房地产上市公司资产负债率连年上升并且负债水平较高。从表1中我们可以看出，我国2008年的资产发债率为62.91%，2009年的资产负债率为65.19%，而2016年的资产负债率则高达76.49%，通过这些数据我们发现近年来，房地产上市公司的负债率持续攀升。在高负债率下，一旦资金链条出现断裂，那么就会引起一系列的不良反应，这样一来就容易导致房地产业自身财务出现问题，这不会影响到房地产公司的业务经营，也会使得和房地产商相关的上下游企业一起产生连锁反应，并且波及到银行系统，严重的还会危及到国家的经济发展，引起社会的动荡，因此房地产业的负债率问题不得不引起重视。

（二）以银行贷款为短期负债结构

房地产上市公司为了维持公司内部运营和生产建设需要发生借贷行为，主要是通过银行借贷，这说明公司的短期融资能力和资金能力不足，房地产上市公司的流动资金不够，这种情况的产生可能有两个方面的原因，一是房地产上市公司的经营存在困难，资金回收和资金的利润率很低。二是房地产上市公司受到了央行调整存款准备金的问题，使得房地产上市公司存在困难，这样极容易造成房地产上市公司资金流通的困难和经营信用方面出现风险。

（三）负债融资来源有广泛化和多元化的趋势

房地产上市企业不再仅仅依托于银行，而是积极扩大各方面的融资来源，努力促进房地产上市公司出现广泛化和多元化的趋势，主要表现在股权性融资开始出现并慢慢占据了重要的位置，房地产上市公司的一大优势就是可以通过上市获得大量的外部股权融资。在其他行业，上市公司会通过股权融资的方式获得大量的资金，这种股权性融资在其他行业的融资途径中占有主要的位置，但是在房地产市场领域，这种股权性融资并没有占有主要的地位，而且我国房地产虽然市场巨大，但是我国的房地产公司想要上市却并不容易，目前已经上市的房地产公司并不多，不过这种广泛化和多元化的趋势是有利于房地产公司融资的稳定性，从而保证房地产投资发展的速度，因此房地产公司还应该在具备实力的情况下积极的谋求上市经营。除此之外，还有房地产基金的融资方式，但是这种融资方式主要是在国外比较发达，但是在我国还出于起步阶段，不过房地产上市公司也不应该放弃这一块的融资，通过各方面的途径扩大企业的融资。

（四）基建工程债务较多

房地产行业主要有房地产开发企业，房地产中介服务企业以及房地产物业管理企业三个部分组成，而房地产上市公司中，房地产的开发企业债务较多，房地产公司尤其是在基建工程方面存在较多的债务，主要是因为房地产企业一般的经营思路是房地产开发商通过银行借贷的方式向当地政府拿地建房，之后再通过和上下游企业的贷款合作、先开发建房，等房子建起来之后再通过买卖的方式将房地产出售回收资金偿还给银行，所以房地产开发公司基本上是通过负债的方式进行基建的，这样容易出现的一个问题是如果房地产上市公司的资金链断裂，那么房地产公司只好将抵押的房屋用来偿还银行贷款，容易造成开发商、银行和业主间的纠纷，引起社会的动荡和不安。

二、我国房地产行业负债引致的风险问题

（一）不良贷款对银行业产业冲击

房地产行业的发展不仅仅是关乎企业本身的生死存亡问题，更是关系到企业民生，在现代城镇化发展的情况下，政府也十分重视房地产行业的发展，而且房地产行业是银行的贷款大户，但是一般而言房地产公司不仅仅是开展房地产的业务还可能开展企业的业务，并且房地产行业受到国家政策的影响很大，因此房地产行业的未来发展难以预测，这样就容易使得银行存在不良贷款，如果一旦房地产的银行贷款出现了坏账或者逾期的情况对于银行业的冲击是很大的，这将导致银行业的经营困难，所以房地产行业的发展直接关系到银行业的发展经营状况。如果银行业再出现问题，这对于一方的经济是一个严重的打击。

（二）拖欠债务将影响上下游企业的发展

现在随着房价的不断上涨，房地产建设所涉及到的上下游企业也受到了影响，因为房地产的基建基本上是需要外部融资来建设的，所以在建设之初会度通过负债的方式和上下游企业开展经营业务，但是如果房地产公司存在负债问题，资金周转出现困难甚至出现资金链断裂的危险，那么和房地产相关的上下游企业都会受到影响，尤其是和房地产业发展息息相关的钢铁业、木材业和建筑行业等都会出现经营方面的问题，从而影响到社会的整体发展。

（三）拖欠工程款会产生连锁反应

拖欠工程款是房地产公司容易发生的情况，因为房地产建设公司的建筑基本上都外包给建筑商，而建筑商所雇佣的建筑工人的流动性比较大，因此，容易出现房地产公司拖欠建筑商工程款的问题，而建筑商也容易出现拿到工程款却不发给建筑工人或者是只发放一部分的情况，这种拖欠工程款引起的连锁反应波及到多个行业和建筑工人的家庭，而且也容易引发社会问题，在社会上就出现过因为拖欠工程款民工出现跳楼威胁等情况，引起不良的社会反响，也影响到房地产行业的声誉。

（四）问题积压可能会导致系统风险

从表2和表3中可以看出一些房地产公司不能够正确估计市场，不能够根据企业本身的实力来开发房产，而是采取推土机式的，搞房地产开发的工程，房地产开发公司先从银行进行贷款，之后再通过这笔资金向当地政府拿地建设，拿到地之后再将地抵押给银行，再进行贷款再去拿地，房地产圈地之后再通过借贷的方式进行开发建设，一般和建筑公司、以及钢铁、水泥等建筑业进行借贷，等房子盖起来之后只等着靠出售楼房回款，但是目前房地产市场出现饱和的情况，市场前景不容乐观，多方拖欠的贷款有的是用楼房抵消贷款，而有的则H仅拖着，这样就会引起银行系统、建筑等行业以及建筑工人本身的矛盾，使得房地产行业积压的问题产生了蝴蝶效应，导致多方的问题，从而影响房地产行业的长期发展以及房地产行业的信誉。

三、国房地产上市公司负债结构性问题风险防范的对策

（一）积极响应“去库存”政策

目前，房地产市场存在饱和的趋势，尤其是在中小城市，房地产市场已经饱和，但是还是有很多房地产商不满足于现状，有合适的地块就采用银行的贷款疯狂的融资，之后进行房屋建设，这就使得房地产市场一方面存在着尚未出售的挤压楼房，另一方面却在大肆建设新楼房，不断开发新楼盘，但是这房地产的开发建设对于房地产本身来说存在回款时长的风险，这也会连累银行等相关行业，使得资金无法进行合理有效的流动，我们国家面对了这一情况，对于房地产市场提出了一系列的调控政策，其中最重要的一条就去库存，要求房地产市场先消化目前的库存，先解决当前的问题，将一些挤压的房屋通过积极的政策调控进行消化这样在降低了房地产公司贷款压力的同时也帮助有利于改善民生。房地产市场的去库存政策有助于缓解银行等系统的还贷压力，增加房地产公司的现金流，帮助房地产公司积极健康的发展。

（二）融资时加大风险测评和规避风险的准备

房地产这个行业有一定的特殊性，因为房地产行业是人们生活中的必需品，可能房价受到市场的影响有高有低，但是却不存在消亡的情况，因此很多房地产开发商的思维是建造好了房子慢慢出售，所以房地产公司在融资时候以能够融到资金，能够扩大融资为根本，却不考虑融资的风险，很多房地产公司认为只要能够融到资金，就应该采取先发制人的手段在优势的地块拿地进行建设，这样才能在房地产市场获得优势，然而房地产公司要想做大做强就必须要有稳定的资金来源，一旦资金出现风险，那么企业的信用就会受损，这些房地产可能会被银行抵押，从而成为抵押资产而无出售，这将会导致房地产公司的破产。因此，在融资时应加大风险测评并在规避风险上做好准备。

（三）强化企业的日常信用管理

企业的信用管理在影响到企业的投融资的一个重要方面，如果企业的信用缺失，那么必然会出现经营困难，也更不用谈企业的融资情况了，所以，房地产公司应该重视对于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三个方面，一是公司对于银行的信用管理，银行是公司的重要借贷主体，所以房地产公司应该在银行的借贷上加强信用，重视和银行之间维持良好的合作关系，积极和银行进行磋商，在资金借贷上研究新的思路，新的政策，通过合理的借贷方案的设计，争取资本利用的最大化，争取双赢的局面。二是上下游企业的信用管理，针对有信用的房地产企业，上下游企业会对还款的时间和还款的金额有一定的优惠措施，所以企业在和上下游企业进行业务洽谈的时候要通过信用优势尽量延长还款时间，但是一旦贷款到期就应该尽快的还贷，这也有利于企业的正常日后和这些企业的友好合作。三是企业的建筑商之间的信用，如果企业拖欠建筑商的款项，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工资，这样就容易引发社会事件，从而影响房地产公司的信誉，因此加强和企业建筑师之间的信用，有利于营造良好的社会声誉，促进商品房的销售。

（四）扩大合作领域以降低结算风险

房地产行业应该扩大融资的范围，不要将融资仅仅依靠银行和债券公司，由于目前受到全球整个经济发展不景气的影响，也波及到了金融行业，如果房地产仅仅是依赖银行作为主要的信贷资金来源，那么就容易使得房地产在银行业务不景气的时候无法扩大资本融资，而且银行贷款基本上都会有连锁反应，这也容易导致在金融借贷方面银行业集体不予合作，这将会给房地产公司的发展造成很大的困难，银行业应该开拓合作领域，积极的和信托公司、房地产基金公司等加强合作联系，确实银行系统是一家独大，可以给房地产企业提供不菲的资金，但是房地产系统应该多方融资，这样减小各方融资压力的同时可以降低结算的风险。

（五）政府有关部门要加大行业监管力度

房地产的市场经营除了靠内部的自律和自觉之外，还应该加强政府对于房地产市场的监管力度，房地产市场要想取得良性的发展，更需要政府相关部门的合理严格的监督政策，房地产行业主要的作用是解决居民的住房问题，但是房地产作为特殊的商品，需要占用土地，所以政府应该合理规划当地的土地使用情况，在梳理统计当地房地产库存的同时，结合当地经济和人口发展的情况，在房地产征地审批，房地产银行借贷审计方面都应该加强管理，这样有利于规范房地产行业的发展，也有利于整个房地产行业系统的良性规范化发展。

结语

房地产市场在国民经济中占有重要的地位，房地产市场对国民经济的贡献比较大，而且在国家发展过程中也起到重要的作用，但是近年来也存在房地产市场发展过快、过乱的情况，表现为我国现阶段房地产上市公司存在负债水平较其他上市公司负债水平较高，主要是以银行贷款为短期负债结构，负债融资来源主要有广泛化和多元化的趋势以及基建工程负债较多；这样会引起不良贷款会对银行业造成冲击，拖欠债务将影响上下游企业的发展，拖欠工程款会产生连锁反应，问题积压可能会导致系统等风险因此房地产积极响应“去库存”政策，融资时加大风险测评和规避风险的准备，强化企业的日常信用管理，扩大合作领域以降低结算风险，政府有关部门要加大行业监管力度。希望本文对于相关研究者有所贡献。

[参 考 文 献]

[1]蒋蕴琪，孙福明.我国房地产上市公司负债结构分析[J].科技和产业，2016（10）：94-97

[2]贺海毅.我国房地产上市公司资本结构分析与优化思考[J].财会月刊，2011（18）：21-23

[3]何晓薇.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].企业导报，2015（1）：7-9

[4]陶萍，申长青，孙业慧.房地产上市公司财务风险识别及处置措施研究[J].工程管理学报，2010（1）：107-112

[5]郑婷婷.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].知识经济，2017（2）：98-99

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外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。

通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要 是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。

目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

（1）完工确认收入法

房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

（2）完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。

现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

（3）完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。

现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号―建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。