不动产登记规划范文

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2018年，新组建的中华人民共和国自然资源部，开始对不动产登记档案实施集中管理。不动产登记档案是指在不动产登记工作中形成的具有保存价值的各种形式各种载体的原始性凭证和材料。不动产登记档案客观、全面、真实记录了工作过程中的各种活动，对于不动产各项工作的开展具有重要的参考价值和指导意义。

1不动产登记档案的特点

1.1复杂性。不动产登记主要涉及土地、海域、房屋及林木等定着物，涉及的部门和内容多。从不动产登记的类别来看，包括首次登记、变更登记、注销登记、查封登记等；而从具体不动产权利来看，《不动产登记暂行条例》中明确了十大类适用不动产登记的权利，包括集体土地所有权、建设用地使用权、地域权及宅基地使用权，等等。可以看出，不动产登记工作本身就比较复杂，而从不动产登记的具体运行来看，各项工作的程序也十分复杂，譬如，房屋登记工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋销售面积等，需要搜集记录大量的内容和数据。而我国疆域辽阔且人口众多，不动产登记工作十分复杂，相对应档案管理工作也具有复杂性，管理难度大。1.2动态性。市场经济快速发展，不动产交易成为市场交易的一种普遍形式，最为常见的即商品房交易。有交易就会涉及不动产产权的变化。不动产登记工作是动态发展的一项工作，需要即时更新相关的信息，以确保信息的准确性，从而确保产权人的合法权益。基于此，不动产档案同样需实时更新，真实客观地反映不动产交易的各项活动，档案管理工作要求及时、全面、客观、真实。1.3专业性。从专业性的角度来看，不动产登记档案具有其独特性，是一种特殊的专业档案，2016年，《不动产登记暂行条例实施细则》颁布，其中第六章第九十四条明确了不动产登记档案的具体内容：一是不动产登记簿等不动产登记结果；二是不动产登记原始资料，如申请人身份材料、登记原因等。［1］可以说，不动产登记档案存储了权利人的所有登记信息，能够为相关职能部门和个体用户提供不动产登记信息、出具相关证明，相比于一般的文书档案，不动产登记档案具有较强的专业性。

2不动产登记档案管理的问题分析

2.1管理难度比较大。不动产登记档案管理难度大主要源于三点原因：一是档案意识薄弱。不动产登记档案以法律的形式明确了物权所有者的权利，能够保护物权所有者的合法权益。但在档案管理的实际工作中仍存在意识不强的问题，部分单位并未出台符合工作实际的配套管理制度，档案管理缺乏规范性。二是配套设施不完善。互联网+时代，档案的信息化建设、数字化管理成为发展趋势，但由于资金问题，部分基层管理部门仍存在基础设施和设备不健全的问题，这不利于档案的规范化管理。三是档案数量与日俱增。随着市场经济的繁荣发展，城市规模不断扩大，房地产市场十分活跃，不动产管理活动在社会生活中发挥着越来越大的作用，也造成了各种不动产档案资料的不断累积。［2］发达省份的市级单位产生的不动产档案存卷可能多于100万卷且资料分散保存在各个不同的部门，难以实现档案的统一规范化管理。2.2信息更新不及时。前文已经提到，不动产登记档案工作具有较强的动态性，随着我国房地产市场的繁荣发展，不动产交易的数量和频次与日俱增，房产权属的变更成为普遍现象，这就要求不动产登记档案管理工作做到信息的即时更新，以确保信息的准确性和真实性。但从不动产登记工作的实际运行来看，全国范围内每天的交易次数多，可能存在应发生变更的不动权属，但不动产档案尚未紧随权属的变更而即时更新数据，这样就可能造成后期产生法律纠纷问题。此外，随着经济和社会发展的需求，国家的土地政策也历经了多次改变，由于档案意识薄弱或者专业人员不足等原因，不动产登记档案信息更新不及时，从而产生系列后续问题。2.3管理格局不成熟。不动产登记档案涉及的内容十分广泛，既包括自身各档苑论坛类业务工作行程的档案资料，还包括从不同部门，如农业部门、林业部门、房管部门等移交过来的档案资料，形成了一个十分庞大的档案信息资源库。目前，不动产档案管理工作主要由自然资源和规划部门负责，能够有效解决城镇化建设中住房拆迁安置补偿问题和市场经济中房地产交易问题。但不动产登记档案涉及多个部门，部分领域不动产登记档案工作机制尚不成熟，仍存在收集不齐全完整、保管不规范等问题，这就给不动产登记档案的规范化管理带来了不良影响。如何进一步完善管理格局，逐步实现不动产登记档案的统一规范化管理值得探究。2.4数字化管理不健全。“互联网+”时代，信息技术快速发展，“互联网+不动产登记”大大提升了不动产登记工作的效率，但给不动产登记档案管理带来了冲击，主要体现为三个方面：一是不动产登记机构更加注重精简流程，业务部门完成登记后，未即时与档案管理部门完成有效对接，由此造成业务工作与归档工作脱节。二是“互联网+不动产登记”，此种工作方式能够实现“不见面审批”，推行“无纸化办公”，但部分机构忽视电子文件的归档，只是在业务系统中完成信息的相关登记，并未完整保存好业务过程中形成的各类电子文件，导致登记材料缺失影响正常归档。三是“互联网+不动产登记”形成的档案资料包括纸质和电子两种载体，相比于传统的纸质档案管理，档案管理的手段和方式均需进行调整。［3］

3不动产登记档案规范化管理探析

3.1参照相关标准，完善管理制度。完善的管理制度能够为不动产登记档案的规范化管理提供执行依据，为实现档案管理的规范化、科学化、现代化，各省市职能部门均结合自身不动产登记工作实际出台了相应的管理规范。譬如，2019年，湖南省不动产登记中心制定的《不动产登记档案管理规范》正式，立足湖南省不动产登记工作实际，明确了不动产登记档案的分类标准、归档范围及保管期限等相关规范，［4］对于推动省内不动产登记档案的管理具有重要意义。职能部门出台的相关管理规范在档案管理方面发挥着重要作用，完善相关管理制度要参照相关的标准，如《中华人民共和国档案法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等，这些是开展不动产档案管理工作的重要参照标准，在遵循法律法规的前提下，要以上述规定标准为主要指导依据。3.2理顺工作机制，实施动态管理。不动产登记档案具有较强的实时性，需要进行动态管理，保障产权人的合法权益。实施动态管理需关注三点内容：一是实现业务工作与档案工作的无缝对接。不动产登记工作本身就具有动态性，任何环节的变动、任何信息的更改均会影响档案，档案管理工作要紧随业务工作的进度适时更新相关信息。二是明确各职能机构的职责。不动产登记档案管理工作涉及多个部门，各部门之间应强化交流，对档案管理工作进行统一规划，明确各职能部门在档案管理中的作用并督促落实各项工作，确保档案收集的齐全完整。三是要强化档案意识。通过宣传教育进一步强化产权人、业务办理人员和档案管理人员的档案意识，各参与人员意识到档案的重要性有利于实现各方的良性沟通，有利于做好档案数据的更新工作。3.3掌握核心技术，推进数字管理。“互联网+”时代，不动产登记档案面临新的机遇与挑战，档案管理的模式需要进一步完善以适应不断变化的形势。不动产登记档案管理机构应充分运用大数据、云存储等先进技术，实现档案的智能化管理。推进数字化管理可以从三个方面着手：一是逐步推进传统载体档案的数字化建设。将以前遗留的纸质载体档案进行数字化处理，采用OCR识别技术将数字化形成的图像文件转化为文字文件，实现档案的全文检索。二是建立不动产登记档案管理系统，实现各业务系统与档案管理系统的有效对接，用大数据思维管理档案，档案的收集、利用等各项工作均实现在线办理。三是注重信息化人才的引进与培养。不动产登记档案的数字化管理是一项系统工程，是一个持续性发展的工作，需要专业的人才作保障。

在人才引进阶段，注重考察人才的专业技能、信息技术及职业素养。此外，注重人才的培养，系统开展专业技能、信息技术、知识结构和服务理念等方面的培训，以更好地适应不动产登记档案管理工作出现的新变化和新需求。

参考文献：

［1］不动产登记暂行条例实施细则［EB/OL］.［2020-08-30］.

［2］王小童.不动产档案的集约化管理思路和策略分析［J］.兰台世界，2019（9）：73—75.

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1.相关上位法对登记结果提出了更精准的要求

《条例》用了整章篇幅对不动产登记簿（登记结果的体现）做出了规定，要求不动产基本单元及编码、主体自然状况、主体权属状况及权利事项等必须准确无误。目前，重庆市正在拟定的《重庆市不动产登记条例》将进一步细化以上要求。因此，新系统建设须从登记业务的“收、审、登、发”主要环节全面考虑，以登记业务的法律特征和合理流程再造为驱动、信息技术为手段来确保电子登记簿中的登记结果准确无误，进而维护不动产登记簿的核心地位。

2.农村不动产的纳入对信息平台的兼容性和高效性提出了更高要求

一是农村区域广阔，我市农村区域占全市幅员总面积超90%，人口多，涉及登记的数据量将更大；二是原有基础薄弱，数据格式不规范，数据衔接难度大；三是由于原多部门分别登记发证，已发权利证书存在权利重叠的现象，矛盾较多，情况复杂；四是农村区域广，交通不发达，权利人多跑路，办事困难；五是基层工作力量薄弱，乡镇办理点少，通常一个片区国土所要辖2-4个乡镇。

3.相关部门及社会公众对登记信息共享提出更精细、更便捷的新要求

随着不动产统一登记的社会关注程度不断增强，政府相关部门和社会公众对登记信息共享利用的要求逐渐精细化、便捷化。以渝中区为例，2016年前三季度受理的登记案件数量为54563件，而受理的档案查询申请数量为88081件，不动产登记信息查询的社会需求已经超过了不动产登记办件的需求；另一方面，对登记信息利用的精细化程度要求不断提高，金融机构在办理抵押、注销抵押时，税务部门在办理核税、减免税费时，公检法纪部门在办理司法协执、线索查询时，均对登记信息查询的精细化程度提出了更高的要求。

4.“互联网+”“大数据”等概念对登记信息的安全提出更高的保密要求

随着“互联网+”“大数据”等概念深入人心，互联网资源、信息通信技术、数据挖掘技术在信息利用、社会资源配置上的优势日益明显。这些新兴的信息化形态在解决登记各方信息不对称上、提供便捷化服务上、收集办事群众行为反馈上、辅助管理上凸显了巨大的便民作用，但同时对登记信息的保密工作却提出了极高的要求。

二、当前信息平台建设取得的成效

我市自推进不动产统一登记工作以来，市国土房管局充分利用原有成果基础，按照国土资源部相关要求和我市“先城市，后农村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系统”基础上顺利完成了初步升级改造，及时满足了城镇不动产登记的需要。

1.信息平台的建设总体规划构建完成

于2015年10月完成制定的《重庆市不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》（以下简称《总体方案》），构建了该行业平台信息化建设的总体规划。从背景、目的、内容、计划等多个方面规划了我市不动产登记信息平台的建设蓝图，后续的平台建设工作将按照《总体方案》的设计有序推进。

2.实现了城镇区域国有土地上不动产登记信息平台的统一

我市房地产交易管理、登记确权、权籍调查等信息系统，在历史上存在各行政区域各自实施、标准不一、缺乏互通的情况。于2011年至2012年上线实施的“重庆市地房籍管理信息系统”，使相关各类信息系统在使用上完成了统一；2015年至2016年，在“地房籍系统”基础上上线实施的“重庆市不动产登记系统”，实现了信息平台的整合和集中。

3.满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求

以“不动产登记系统”为代表的现有信息平台，实现了对城镇区域国有土地上的不动产登记、房地产交易管理、权籍调查管理三个部分的信息化支撑，初步搭建了宅基地、农林不动产登记的雏形，并在长寿、丰都开展试点。现有信息平台基本满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求。

4.为统一不动产登记的业务标准提供了手段

现有信息平台依照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的要求，实现了部分不动产登记业务标准的统一。一是统一了登记程序，实现了申请、受理、审核、登簿、发证的程序统一；二是统一了登记业务类别，设置完成了城区域国有土地上不动产登记的10个登记大类和69个登记小类，借助信息化手段明确了登记的业务范围；三是统一了登记簿，实现了国有土地及其定着物的电子登记簿。

三、新形势下信息平台优化建设总体思路

为达到不动产统一登记的真正目的，信息平台建设须以“便民、高效”为宗旨，不能出现因统一登记反而办事困难，时间更长甚至给权利人带来不必要的损失等情况。因此，在全市国土房管系统信息化建设总体规划下，考虑到不动产统一登记所面临的新形势和新要求，“不动产登记系统”应按照“总体控制、业务独立”的区分模式单独进行打造。由于此项工作参与人数多、设备投入大，故工作推进中，应以《总体方案》为指导，管理上认真划分信息化管理机构、信息化建设机构以及登记机构等参与各方的职责边界；技术上要根据登记业务的类型、流程及要求，突出以满足登记业务需求为主导、信息技术为手段的思路进行系统设计；应用上要以登记信息的合法应用需求为驱动不断优化和升级系统，同时，使用先进技术手段做好登记信息的安全保密工作；保障上要充分考虑全市区域大、区县基础不一的实际特点，采取登记数据集中汇交管理下的分片区业务数据管理的模式。

四、信息平台建设中参与各方的职能设置

要进一步厘清平台建设过程中各个环节的职能划分，承担平台建设职能的具体单位要各取所长、分工合作。考虑将平台信息化建设职能划分为三个层级，即信息化领导、监督职能，基础平台信息化建设职能，专业平台信息化建设职能。

1.信息化领导、监管职能

承担国土房管行业的信息化建设领导职责，制定行业信息化总体规划，制定信息技术标准，开展信息技术指导、监督与培训，提供信息化咨询，指导信息安全工作等。体现为统一规划，集中管理。

2.基础平台信息化建设职能

承担国土房管行业基础平台信息化的建设职责，开展行业内通用领域的信息化建设。如基础设施建设、“互联网+”服务、云计算、大数据及数据分析、数据汇集、对外公示一致性、数据管理等。体现为标准统一，集中建设。

3.专业平台信息化建设职能

是指国土房管行业内，与具体职能业务相关的一系列信息平台的建设职能。如不动产登记、土地利用、执法监察、公积金、公租房等。体现为统筹安排、分部建设。

不动产登记机构作为具体的登记职能单位，需要在上级信息化建设部门的领导、监督下，在基础平台信息化建设成果的支撑下，开展不动产登记信息平台的建设工作。

具体到不动产登记信息平台的建设，主要需要支撑不动产登记行业的相关业务，如城镇区域不动产登记、农村区域不动产登记、不动产登记信息查询利用、房地产交易管理、不动产权籍调查等业务范围。

五、健全登记业务为主导、信息技术为手段的建设机制

不动产登记具有法律专业性，登记工作涉及到众多专业技术领域，登记信息利用的精确化要求也非常高。在建设信息平台时，需要坚持登记业务为主导，充分发挥信息技术的优势，登记机构同信息化建设机构分工协作、加强交流，健全平台的建设机制。

1.登记业务主导，开展平台的业务分析、需求分析、系统设计

在建设信息平台时，应当按照“先摸清业务规则，再开展需求分析，最后设计信息系统”的步骤来进行。登记机构作为业务的具体承担机构，应当在这部分工作中发挥熟悉业务的优势。

首先，政策法规和办件需要是信息平台建设的业务依据，登记机构应当着力于这两方面的研究工作，一方面开展政策法规研究，确保系统的合法合理，另一方面整理日常办件过程中的业务需要，实现系统对登记办件、信息利用、权籍调查、市场监管、管理决策等业务的支持。

其次，在进行业务分析的基础上，开展系统建设的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求调研、收集工作，制定需求调研计划，完成《软件可行性研究报告》；二是需求评审工作，不动产信息平台的相关使用单位、建设单位建立联系机制，对需求分析报告进行评审，降低因需求调研不到位、分析有误、人员理解不一致等原因带来的风险，形成“软件需求说明书”；三是需求管理工作，在系统试运行时、局部调整时、革新换代时，不断收集因需求变化带来的系统问题，并建立机制对这些变化的需求进行管理，确保系统生命周期的延续。

最后，在建立起需求分析机制的前提下，开展平台的设计工作。一是逻辑模型设计，分析设计信息平台的关系数据模型（如受理要件、审批流程、登记簿），以及非关系数据模型（如一张图）；二是功能设计，对信息平台将要实现的目标进行明确，划分系统与子系统的功能边界，接口方式，形成“系统功能说明书”；三是部署设计，充分利用现有的基础信息资源（网络资源、虚拟主机资源、存储资源、数据灾备资源等），划分集中部署与分部部署的模块，开展数据安全管理。

信息平台的系统设计，既涉及业务，又涉及信息技术，登记机构与信息化建设机构需要在该环节上加强沟通，将业务优势与技术优势有效结合。

2.发挥技术优势，运用软件工程的思想开展信息系统建设与运营

尽管信息平台的建设应当由业务进行主导，但最终仍会落足在信息技g上。信息化建设机构应在该环节中发挥知识优势，合理运用先进的技术手段，提高系统的科技含量。建设一套系统是实现统一不动产登记信息平台的起点，而运营好这套系统才是实现平台价值的体现。

运用软件工程的思想，开展系统版本迭代，通过机制不断完善系统，实现系统生命周期的延续。

六、坚持登记信息合法利用、确保信息安全的原则

不动产登记产生的数据信息既要服务于社会利用，又要保障信息安全，这两者看似一对矛盾体，但能通过合理地建设信息平台来兼顾。

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在2008年《城乡规划法》实施前，对于集体土地上建房，审批部门存在多头管理、不统一的现象，如批准部门既有乡镇人民政府或乡镇人民政府下设的村镇办公室，也有建设管理部门。不同审批部门按照本部门的标准进行审批管理，宽严不一，审批资料的保管利用也存在一定的风险。而且，存在很多先建后批、审批与实际建设不一致的情况。以上这些情况都容易成为虚假风险防控的漏洞。目前，以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登记，主要表现为3种形式。

1.假证假信息

村镇工程建设许可证书的载体是虚假的，即提供的系非村镇建设主管部门监制的证书。证书的内容也与实际建造不符。非法申请人从其他渠道获取仿真度高的证书或私自印制的证书来骗取不动产登记，以此获得不动产权利，谋取私利。

2.真证假信息

非法申请人通过非法渠道骗取货真价实的套好印章的村镇工程建设许可证书，但证书的内容与实际建造的房屋信息完全不符。

3.假证但信息与实地一致

非法申请人提供的村镇工程建设许可证书为虚假证书，但证书记载的内容与实际建造完全相符。如何处理这种可能虚假的村镇工程建设证书问题？

首先，与颁发证书的村镇工程批准建设部门联系，调取当时的村镇工程建设许可证书样本，留存，方便登记机构进行真证与假证对比。也可以从已发证的档案里，找出类似的村镇工程建设许可证书，以作参考。

其次，加强与村镇工程建设批准部门的联系，如发现疑似虚假证书或批准部门无法找到存根的情况，建议不要收取此类证书。若申请人不认可虚假的，登记机构可联系当地法院，通过司法鉴定部门来解决。司法鉴定部门可以通过证书的公章和笔记来辨别真伪。当然，如果申请人能提交村镇工程建设批准部门出具的符合规划建设要求的证明，并经批准部门的负责人或授权人同意，也可以视为适格的建设许可证明。

再次，了解集体土地房屋建设的基本知识，提高自身专业水平，做到层层把关，使虚假证书无可乘之机。

二、房屋超建部分申请不动产登记的问题及处理建议

农村房屋的建造因自然条件、经济条件等因素存在着“未批就建”、“边批边建”、“批少占多”、“批东占西”等情况。另外，农村房屋与城市房屋不同，除用于居住外，还为满足农业生产的需要，如居住房屋旁搭建的猪圈、工具房等，其建筑多为简易或棚户结构。

上述种种情况造成规划、土地审批手续与实际建造不一致，给登记机构的房屋登记带来了较大的困难。对于申请人超土地批准面积建造的房屋，登记机构如何登记？规划审批面积与实际建造面积不一致时，房屋登记中是按规划审批面积，还是按房屋实际建筑面积进行登记？针对以上两个问题，笔者作如下解答。

1.违反规划许可证明建设的问题

对于规划审批面积与实际建造面积不一致的问题，如规划批准建造2层楼房，实际建造了3层楼房；规划批准建造50平方米平房，实际建造了100平方米平房。前一种现象属加层违章，后一种属扩建违章。这两种现象，登记机构该如何处理呢？

根据《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可见，规划审批建造2层，但实际上建造了3层或3层以上的情况，就是未按规划的规定进行建设，而并非其中2层为合法建筑。因此，笔者建议，应由建造人补办好相应的规划审批手续后，登记机构方可登记。对于规划批准建造50平方米平房，而实际却建造了100平方米或以上平房的情况，若已建50平方米的房屋符合登记基本单元的条件且在土地用地范围内，登记机构可认定50平方米符合规划的规定，扩建的部分则属于违章建筑。

2.符合规划许可证明的要求但超土地批准面积的问题

在目前法制较为健全的年代，这种问题基本不会发生。对于已经存留的此类问题，超土地批准面积建设的房屋，而土地使用证附记栏注明该用户超占规划用地面积的，可通过两种方式来处理：一是由申请人先到土地管理部门补办土地批准手续，然后再办理不动产登记。二是申请人无法补办超土地面积的，登记人员至实地查看，若在合法用地范围内建设的房屋符合基本单位且属规划批准的，登记人员可按基本单元登记符合土地用地范围的房屋，超出土地批准面积建设的房屋则不予登记。若整体房屋部分在合法用地范围，部分建造在未批准的土地范围内，由于房屋无法实体分割，则该房屋不能办理登记。如果涉及同时超土地或超规划的情况，笔者建议，登记机构可根据前述的处理方法。若部分合法建筑符合登记单元的，在不动产登记簿和不动产权证上注记两方面内容，如：李某批准建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核准120平方米，超占20平方米。建议登记机构在合法面积写明120平方米，并在附记内注记“核准建筑面积180平方米，超建20平方米，核准土地面积120平方米，超占20平方米”。

三、房地权利人不一致的问题及处理建议

1.土地审批手续的使用人与规划审批手续的建房人不一致的问题

实务操作中，登记机构会遇到土地审批手续记载的使用人与规划审批手续的建房人不一致的情况，根据房屋所有权人和土地使用权人主体一致原则，这种情况是不能办理房屋登记的。但是，对于已存在的建实，笔者认为，可采取和谐处理、避免矛盾的登记原则，规划审批手续的建房人要取得房屋所有权，前提条件是征得土地使用权人同意，并向土地管理部门取得合法的土地使用手续，方可办理房屋初始登记。由于《不动产登记暂行条例》已正式施行，今后面对此类情况，建议土地使用权人和房屋所有权人统一协商，形成一致的房、地权利人，方可办理不动产初始登记。

2.登记簿记载的房屋所有权人、土地使用权人不一致的问题

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专家是指在某一方面有专门研究或独到技艺的人。对不动产（房屋）登记机构专家（分别指登记、档案、测绘三大业务专家）的定义，笔者参照大前研一的理论，结合不动产（房屋）登记管理的特点，认为应具有以下条件：一是具备较强的不动产（房屋）登记管理法律法规知识、专业知识以及创新理论与服务等其他相关能力；二是有一定的实际经验，以服务不动产（房屋）登记当事人为第一位；三是对工作充满激情、责任心、进取心；四是严格遵守各项纪律，具有较强的自我情绪管理和压力管理能力。

由此可以把专家型不动产（房屋）登记机构作如下定义：以专家小组为主体的专门从事不动产（房屋）登记行政管理与服务的组织。

1.专家型不动产（房屋）登记机构的专业组织模式

针对不动产（房屋）登记机构的主要特性，可以设计一种简化的 “双向互动”模式：即打破行政职务的界限，不动产（房屋）登记机构的领导层另行成立以具备法律专业背景及丰富经验的专家为核心，组成“专家小组”（登记、测绘、档案三大业务专家至少各一名），授权“专家小组”成员自上而下地定期专业指导、业务督察、培训技术人员，技术人员则自下而上地向“专家小组”成员专业咨询、业务请示、专题学习的纵向理论互动；“专家小组”成员不定期前台坐镇，专业技术人员后台辅助，专业技术人员前台接待，“专家小组”成员不定期后台把关的横向实践互动。此外还可以由“专家小组”对各类业务实行分级管理、规范自由裁量权；由“专家小组” 依法科学民主地会审复杂疑难、历史遗留等申请登记件；由“专家小组”协调变通处理业务交叉问题、破解实际操作难题、调研专业前沿课题；由“专家小组”成员定期向专业技术人员讲解会审意见、特殊案例等。

2.关于专家型不动产（房屋）登记机构的专业组织结构

设计以登记、档案、测绘三大业务人员与专家小组双向互动为重心，以登记业务为顶点，测绘楼盘表先行登记核准（审批表）档案后勤（登记簿）最后与测绘信息整和对接，形成快速联动、稳定而牢固、准确而有效、划分职权、明确职能的业务循环 “铁三角”结构（见图1）。

这种新型的组织具有“扁平化、咨询式、开放性”的特征，即扁平化――压缩组织层级、授权分权；咨询式――凸显专家作用、双向互动；开放性――打破交流屏障、通力合作。

创建专家型不动产（房屋）登记机构，具有以下五方面的意义。

第一，为优质高效实现不动产（房屋）登记机构职能，提供强大的学术支撑。

第二，为提升登记簿记载公信力和权威性，提供强大的专业保障。

第三，为防范行政登记赔偿风险，提供强大的法律咨询。

第四，为识别申请登记造假诈骗，提供丰富的经验帮助。

第五，为实现房地图档一体化管理，提供坚实的技术基础。

二、创建专家型不动产（房屋）登记机构的原则

1.渐进推动原则

专家型组织不可能一蹴而就，各地不动产（房屋）登记机构要视本身专业人才队伍现状，科学制定五至十年专业组织发展规划，导入人才竞争机制（如业务职位竞聘、竞选，学术理论成果竞赛等），激励专业人员脱颖而出，成为专家，循序渐进地推动创建工作。

2.宁缺勿滥原则

“专家”的称谓，既不是行政职务，也不是技术职称，是人才通过钻研和磨砺，以自身知识技能和以理论成果转化成实践绩效，自然而然获得业界和社会公认的。各地不动产（房屋）登记机构要让德才兼备的专家进入“专家小组”，防止任用伪专家。任用专家，应宁缺勿滥。

三、专家型不动产（房屋）登记机构同时又是活力型组织

专家型不动产（房屋）登记机构应是一种具备复杂性、正规化、低集权化结构的有机组织，应具有更强的适应性和应变能力。简单地说，充满活力的专家型不动产（房屋）登记机构应完成好三大任务。

1.创新理论和服务

我们正处在一个创新的知识经济时代，各业务专家应当把逻辑思维和创新思维有机结合，留意当前新技术的专业应用，创造性地开展工作，就测绘、登记、档案实践中出现的新情况、新问题，把新的行之有效的工作经验、专业手段、业务技巧、信息技术等，总结为理论成果，进而为制定法律法规提供理论支撑。更要创新服务模式、拓展服务范围、提升服务效能、提供人性化、个性化服务，着力打造有影响力的服务品牌。

2.跨界沟通与协作

专家型不动产（房屋）登记机构应积极与社会各界沟通，运用各界集体智慧，克服关乎民生利益的跨界职能程序障碍，灵活地服务不动产（房屋）登记当事人；加强与法院、公证、公安、民政、财税、规划等部门的协作，集合各自专业技术，共同消除不动产（房屋）登记风险。

3.信息化建设

不动产（房屋）登记机构的专家必须是既掌握专业知识技能又精通信息化技术的复合型人才，要高度重视信息化的规范建设，并为系统升级、程序设计等出谋划策。专家型不动产（房屋）登记机构要加强规范化不动产（房屋）登记信息系统建设，努力促进社会信息化发展；同时要顺应网络化的发展潮流，建立专有网站，提供如合同备案、登记预审、业务宣传、专家咨询、受理预约等信息化便利服务。

四、创建专家型不动产（房屋）登记机构的措施

1.强化创建学习型组织、着力培养高素质专业人才。

2.倾力营造学术探讨氛围、奖励员工发表专业论文。

3.依法规范行政行为、提升不动产（房屋）登记簿记载公信力。

4.理顺业务职能关系、提高工作效能。

5.对内简化业务程序及优化专业流程、对外加强沟通与协作及创新服务模式。

6.探索建立业务会审制度。