房地产风险案例范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了4篇房地产风险案例范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

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[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.25.117

1 房地产抵押过程中出现法律风险的影响因素

1.1 抵押物确认中的影响因素

（1）抵押人权利的确认。《物权法》规定，抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人，其提供的抵押物必须拥有处分权才能设定抵押权，否则将导致抵押无效而出现没有担保的风险。

（2）法定优先权的确认。房地产抵押执行过程中经常涉及抵押权和建设工程价款优先受偿权的问题。我国物权法制定过程中理论界对优先权所下的定义是：“特定的债权人依据法律的规定而享有的就债务人的总财产或特定财产（动产或不动产）优先于其他债权人受清偿的权利。”因此，商业银行在以房地产为抵押物发放贷款前，应调查核实是否存在法定优先权的情形。

1.2 抵押物登记确认中的影响因素

银行在办理房地产抵押登记时必须重视抵押登记的风险防范，把潜在风险和纠纷降到更低，减少日后纠纷的产生，在办理过程中应切实注意以下环节：一是不能以不得抵押、产权不清甚至产权丧失的房屋建筑物作为抵押登记；二是同一房地产不能重复抵押登记，重复抵押不符合财产所有权的原理，违背了抵押担保债权实现的宗旨；三是抵押合同变更和终止，必须按规定办理抵押变更或注销登记；四是抵押权人应与抵押人一同到抵押登记部门办理抵押登记手续，领取房地产他项权利书并妥善保管和使用；五是要对抵押登记内容与抵押合同进行审核，防止虚假抵押登记或因登记机关工作失误造成抵押登记无效。

1.3 抵押权实现中的影响因素

（1）房地产抵押权实现所符合的条件。房地产抵押权的实现是抵押权效力的集中表现。贷款银行在依法行使房地产抵押权时，房地产抵押权的实现有以下五种情况：一是当以房地产担保的债权由于履行期满而未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；二是抵押期间债务人被宣告解散或破产的；三是抵押人死亡而无继承人或继承人放弃继承、继承人拒绝履行偿还债务义务的；四是抵押人违反法律规定，擅自处分抵押房地产的；五是抵押合同约定的其他情况（如可能影响抵押人履行或承担期相应责任、义务的各种事件）出现时，抵押权人即可实行其抵押权，以房地产的交换价值来满足债权。

（2）房地产抵押权实现所符合的方式。《物权法》增加了“当事人可以约定实现担保物权的情形”的内容，扩展了贷款银行行使担保物权的条件。因此，银行在与抵押人约定担保物权条款时，可以将有关违约情况作为实现担保物权的情形，保障银行债权的安全。

（3）房地产抵押权行使中应注意的法律问题。银行在行使抵押权时，除必须要符合规定的条件和方式以外，在具体操作过程中还应注意遵守有关法律法规：银行在与抵押人协议处置抵押物时，当抵押的房地产为共有或者出租的，应当对共有人或承租人下达书面通知，同等条件下共有人或承租人依法享有优先购买权；抵押人以土地使用权设定抵押的，在实现抵押权时，银行未经法定程序不得擅自改变土地的性质和原有用途，原以划拨方式取得土地使用权的，应依法以处分土地使用权所得价款缴纳土地出让金后才能用于实现抵押权的优先受偿；抵押人原以土地使用权连同地上建筑物和附着物，包括新增房屋一并设定抵押的，地上建筑物和附着物不属于抵押物，虽然可依法一并处置，但银行对建筑物、附着物价款的处置无优先受偿权；抵押人在房地产抵押物上设定多个抵押权时，各抵押权人应当按照抵押登记的先后顺序受偿，后一顺序的抵押人只能在前一顺序的质押权人优先受偿后，对剩余部分的价值进行受偿，如果抵押登记的顺序不分先后，则按照各抵押权人的债券比例进行清偿。

（4）房地产抵押权实现的及时性。依据《合同法》对违约责任的规定，对于借款合同、抵押合同，当债务人、担保人出现违约时，银行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行归还贷款的条款。当债务人出现严重违约行为或恶意逃废银行债务行为时，银行可依据合同约定提前终止合同收回贷款，及时行使房地产抵押权。在《物权法》实行后，银行可在双方没有就抵押权实现方式达成协议时，直接向法院申请拍卖、变卖抵押财产，便于银行提高效率，防止不良的贷款出现。

2 房地产抵押贷款法律风险的案例分析

2.1 案例

某信用社发放一笔个人抵押贷款，期限一年，以借款人的门面房抵押担保，该门面房地理位置优越，被认为变现容易。但是，贷款尚未到期，该抵押的门面房被法院资产保全。经核实，是一起民事案件涉及该抵押房产：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，购房款来源是其情夫通过银行卡转账购买。情夫原配从国外回来后，提供足够证据证明该房产是其丈夫用夫妻共有财产购买，第三者系非法所得。因此，原配将第三者（借款人）至法院，法院判决原配胜诉，鉴于房产在信用社抵押，原配申请了资产保全。

贷款到期后，信用社向借款人追索债权，要求其归还信用社贷款，借款人虽然入股和别人合伙做生意，但却因生意不景气而回款无望。另外，借款人平时只负责在家带孩子，其本人也没有还款能力，尤其是被原配后，情绪波动加大，更加不配合归还贷款。信用社将其至法院，借款人拒不在送达传票上签字，法院只好采取公告送达，信用社被迫卷入案件纠纷中。信用社作为无过错方尽管在法院判决中胜诉，但其抵押权的实现是颇费周折。

2.2 分析

该案件是一起轻视第一还款来源，对房地产抵押物权利没有进行详尽的调查，没有对抵押物的权利进行确认，只重视第二还款来源，且因第二还款来源引发法律纠纷导致不良贷款的典型案例。一是银行没有对抵押物的抵押权进行详实确认。商业银行在房地产抵押权确认过程中应要求抵押人提供房地产抵押物的权利证明，该案例中的客户经理在调查贷款时，并没有对该抵押物进行详尽的了解，过度依赖于抵押物的足值、易变现，认为只要抵押物足值、易变现，贷款就没有风险，因此放松了对借款人人品、借款资格、个人身份的审查，忽视了对第一还款来源的详尽调查，导致出现民事纠纷时给自己带来不必要的麻烦。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律担保效力或效力存在争议。《物权法》中规定，抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人，提供的抵押物必须有处分权才能设定抵押权。案例中的女借款人在表面上有该抵押物（门面房）的处分权，但实质上购房款的来源是其情夫通过银行卡转账而购买获得，房产是原配夫妻共有财产购买，第三者系非法所得，也就是说该女借款人对该抵押物（门面房）的处分权存在争议。女借款人用物化房产的他人资金与信用社设定的民事抵押贷款合同，尽管资金来源不明，但是房屋产权明晰，信用社在贷款过程中为无过错方，抵押担保视为有效，拍卖所得不影响优先受偿，信用社可以优先享受赔偿权利。因此，在充分保护原告享有物权的前提下，女借款人所得资金物化了的房产应当优先偿还信用社。三是没有对房地产抵押实现的方式进行补充完善。该案件中信贷管理人员过度依赖于抵押物的足值和易变现，也对第一还款来源过度依赖，且因还款来源引发法律纠纷，从而导致贷款长期无法归还，信用社不得不卷入案件诉讼的案例。信贷管理人员在与抵押人约定担保物权条款时，没有完善“实现担保物权的情形”，没有切实保障信用社的债权安全。

3 防范房产抵押贷款背后法律风险的对策

第一，认真审核贷款材料，实时关注抵押物状况。贷前调查是信贷业务的第一道“过滤网”，对防范信贷风险起到未雨绸缪、防微杜渐的作用。首先，要对借款人的身份、人品及家庭成员状况进行详实的了解，注重借款人的道德品质，了解其资金来源，是不是正当、合法收入，是否存在资金来源不明或者洗钱等情况；其次，严格抵押物准人制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，防止非法、无效或者有纠纷的房屋产权证作为抵押物。最后，关注抵押物状况，注意防范抵押物带有过多的交易限制性条件等。

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改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

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不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

新鸿基地产公司案例分析

1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。

新鸿基地产公司收益模式变迁

内容摘要:伴随着我国房地产市场的快速发展,房地产企业必将面临收益模式的选择问题。本文首先对物业销售收益模式、物业租赁收益模式、混合型收益模式的概念和特点进行了比较。其次,通过香港新鸿基地产公司案例分析,论证了香港房地产市场进入成熟期和调整期后,混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面的优势。本文认为混合型收益模式从长远而言是寻求可持续发展企业的最佳选择。

关键词:收益模式物业销售物业租赁香港

不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

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[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0115-02

房地产企业主要负责对开发房地产和销售房屋，在整个工作进程中存在很多不确定的因素，从公司财务到组织构成再到销售过程中产生了一系列的不确定因素，这些不确定因素的存在就是房地产业财务风险产生的重要原因。[1]在了解房地产业中财务风险成因形成的过程中我们发现，经营者采取有效的措施来应对风险的产生，目的是获得更大的企业收益。

1财务风险的成因及特点

从整个开发到销售的过程中，房地产企业的政策、资金以及产品的质量等不确定因素都会影响房地产业的经济收益，因为这些不确定因素的存在为房地产业的正常运作带来一定的风险。

11房地产业资本运作周期产生的风险

对房地产产品进行开发需要大量的时间，整个过程从前期的可行性分析到产品的规划设计，同时还有一些征地、建筑施工以及建设设施等步骤，在这些步骤全部完成以后代表着全部工序的完成。房地产的运作周期中不确定因素的产生与运作之间的长短存在一定的关系，运作周期越长，不确定因素产生的就会越多，也就是说造成的风险就会越大。

（1）运作周期越长风险越大。房地产形成受到的影响因素有很多，这些因素会随着时间的推移而不断发生变化，如果房地产运作的周期越长，在这段时间以内对房地产的投入与产出的变化就会越大，这个变化越大就会为企业的收入带来一定的危险。[2]比方说，房地产企业的资本运作的过程中会有国家宏观调控的参与，国家的宏观调控会使土地的价格得到提高，同时增大银行的贷款利率，这些变化导致的结果就是大大增加了房地产的投入资本和企业的先期投入，这样一来运作企业资本过程中就会带来一定的风险。

（2）综合考虑多方面的因素。因为现阶段我国的国民收入水平已经明显提高，人民对居住需求逐步增大，更多人将目光投向房屋外形、质量以及供暖、交通等方面，这些因素成为人们选购房屋的关键因素。[3]这就要求房地产企业必须要加快发展的步伐，在开发的同时综合考虑多方面因素。一般来说房地产运作的周期都比较长，这样长的运作周期在一定程度上使房地产开发的进程产生了滞后，目前房地产开发已经不能满足人们对房屋的需求，这在一定程度上为房地产企业的正常财务运作带来了一定的风险。

12房地产业产品的特点以及产生的风险

房屋和房地产产品是不能被移动的，这就表明房屋在建成以后在一定时期内会被长期存留，因为受到人文、经济等因素的影响，在经过一段时间以后，在一定的区域之内就很容易形成一种房屋的特色，[4]房屋的区域性特色形成以后就更不容易受到破坏了。城市与国家都有自己房屋的特色，在城市之间也会形成不同的房屋特色，所以，房地产业在开发房地产，进行投资运作的时候，应该充分考虑到不同地区房地产开发的前景。在不同的地区，经济、环境以及交通等方面的因素都会严重影响对房屋价格的定位，而且这些因素还具有一定的复杂多变性，在进行资金运作的过程中，房地产商需要面对很多不确定的因素，面对这些不确定因素带来的风险。与其他行业相比，房地产业的商品价值要大得多，销售的周期也更长，而且会随着建筑投入、土地价值、房屋销售价格的变动，运行的资本也会发生变动。[5]这就意味着，房地产业的资本会受到市场变动的影响而出现一定的波动。

13房地产资金的运作及其产生的风险

在运行每一个阶段的时候，房地产业都会对资金的投入提出很多要求，而只有为工程建设不断的投入资金，才可以使房地产开发过程的顺利运行得到保证。在开发初期，房地产业投入的资金总量还不到总需求量的1/3，为了保证后期工作的顺利展开，房地产商需要进行融资，通过大量的融资保证资金的来源。而这些资金主要来源于信贷机构、银行以及房屋的预售款等。这种资金运作方式位房地产企业带来了极大的负债率，同时也带来了极大的财务风险。

14房地产业的结构形式及其产生的风险

很多房地产公司为了方便，组建不同的子公司，表面上看这些子公司为总公司带来了很大的收益，而实际上却为公司的管理埋下了严重的隐患。因为项目分公司是公司的人，这个人在一定的范围中起到的作用，但是因为受到区域性差异的影响，以及受到信息传输过程中的时间差影响，总公司在一定程度上不能准确把握分公司的实际信息，也就不能对分公司进行实际的操控。这样总公司的营销策略就得不到有效的贯彻落实，财务管理的分公司也不能得到有效的实施，这位企业实际收益造成了很大的影响。

2房地产企业财务风险的防范

通过对整个房地产企业经营模式进行了解以后就可以对其进行深入的分析，提出有针对性的对策。

21房地产融资风险的防范

如果想使融资过程中产生的风险变小，就要对具体的融资行为进行预测与评估，与企业自身情况相结合，作出科学的融资计划。要想将计划做的合理、科学，就要从以下几个方面做起：

（1）优化企业自身情况，改善企业资本结构。要对本行业有充分的理解，对以前的成功案例进行研究，从而找到与本企业相适应的资本形式，再与企业的实际情况相结合对资本形式进行改进，对企业的资本结构进行改善，最终达到减少成本输出的目标。

（2）综合评比各种融资手段。应该对整个融资过程中的所有融资手段进行综合的评比，通过综合评比选出最优的方案，最终达到使融资风险降低的目标。

（3）做到具体问题具体分析。企业应严格控制每个融资项目，做到具体问题具体分析，使融资过程中带来的风险得到减少。

（4）对比项目，寻找成功案例。使企业内部关注得到提高，对比企业中的所有项目，寻找并推广优秀的成功案例，达到减少企业成本的目的。

22房地产投资风险的防范

在房地产业活动中投资是非常重要的环节，与企业发展密切相关，投资计划是否正确与企业活动的成败有直接的联系，所以应该注重投资过程中的风险。首先，要仔细研究投资项目的可行性，因为进行投资的时候，企业都会动用大量的资金，所以存在非常大的风险。要想降低这一风险，就要对投资项目的可行性进行准确的分析，综合资金的流入与输出以及资本的运作过程等方面因素进行综合的分析，确定项目之间存在的差异，最后评选出最佳的方案。其次，不仅要选定投资方案，还要选择备选的补救方案。因为受到生产技术、市场倾向的变化等因素的影响，在项目投资收益上企业会被动发生一定的波动，这就为预估企业财务的工作带来了很大的不确定性，从而带来了一定的风险。所以备选补救方案是非常有必要的，可以为项目的顺利完成增加一层保障。

23日常资金运作风险的防范

资金的日常运转对一家企业的正常工作具有非常重要的意义，只有保证了资金的正常运转，企业的稳定才能得到保证，所以企业应该重视日常的资金运作，这对于减小企业面临的风险是非常必要的。首先，要对企业的日常资金需求量进行准确的预估。资金在正常运转的过程中会存在一些不确定因素，因为这些不确定因素的存在，会导致运作的过程中伴随着一定的财务风险，所以一定要准确预估企业资金的日常流动，准确分析日常资金流动可以使企业管理者对企业的投资方向等运转情况充分的掌握。所以精确预估日常资金需求量可以使企业面对的风险得到有效的预防，进而使风险减小甚至得到避免。其次，集中管理企业资金。房地产企业的经营模式偏向于集中管理，因为项目公司与总公司之间是紧密联系的，如果资金利用率高，企业资金短缺和富余的问题就会得到有效解决，进而使集团内部的运作效率得到大大的提高，减小风险发生的概率。

3结论

我国房地产市场是目前发展最迅速的行业之一，在国民经济增长方面做出了巨大的贡献。总体来说，在房地产企业资金运作的过程中，应该对各方面可能出现的影响因素进行准确的把握，采用合理的、科学的措施对这些可能出现的财务风险进行防范，只有这样才可以对企业中各种财务风险的出现进行有效的控制，进而保证房地产业可以稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]许杭房地产企业财务风险的特点与防范[J].审计与理财，2009（12）.

[2]张笑杰房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）.

[3]杜俊娟我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）.

[4]王涛房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界（学术版），2013（14）.

[5]程雨浅谈房地产企业财务风险的控制和管理[J].经营管理者，2011（24）.