房地产风险案例范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇房地产风险案例范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

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[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.25.117

1 房地产抵押过程中出现法律风险的影响因素

1.1 抵押物确认中的影响因素

（1）抵押人权利的确认。《物权法》规定，抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人，其提供的抵押物必须拥有处分权才能设定抵押权，否则将导致抵押无效而出现没有担保的风险。

（2）法定优先权的确认。房地产抵押执行过程中经常涉及抵押权和建设工程价款优先受偿权的问题。我国物权法制定过程中理论界对优先权所下的定义是：“特定的债权人依据法律的规定而享有的就债务人的总财产或特定财产（动产或不动产）优先于其他债权人受清偿的权利。”因此，商业银行在以房地产为抵押物发放贷款前，应调查核实是否存在法定优先权的情形。

1.2 抵押物登记确认中的影响因素

银行在办理房地产抵押登记时必须重视抵押登记的风险防范，把潜在风险和纠纷降到更低，减少日后纠纷的产生，在办理过程中应切实注意以下环节：一是不能以不得抵押、产权不清甚至产权丧失的房屋建筑物作为抵押登记；二是同一房地产不能重复抵押登记，重复抵押不符合财产所有权的原理，违背了抵押担保债权实现的宗旨；三是抵押合同变更和终止，必须按规定办理抵押变更或注销登记；四是抵押权人应与抵押人一同到抵押登记部门办理抵押登记手续，领取房地产他项权利书并妥善保管和使用；五是要对抵押登记内容与抵押合同进行审核，防止虚假抵押登记或因登记机关工作失误造成抵押登记无效。

1.3 抵押权实现中的影响因素

（1）房地产抵押权实现所符合的条件。房地产抵押权的实现是抵押权效力的集中表现。贷款银行在依法行使房地产抵押权时，房地产抵押权的实现有以下五种情况：一是当以房地产担保的债权由于履行期满而未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；二是抵押期间债务人被宣告解散或破产的；三是抵押人死亡而无继承人或继承人放弃继承、继承人拒绝履行偿还债务义务的；四是抵押人违反法律规定，擅自处分抵押房地产的；五是抵押合同约定的其他情况（如可能影响抵押人履行或承担期相应责任、义务的各种事件）出现时，抵押权人即可实行其抵押权，以房地产的交换价值来满足债权。

（2）房地产抵押权实现所符合的方式。《物权法》增加了“当事人可以约定实现担保物权的情形”的内容，扩展了贷款银行行使担保物权的条件。因此，银行在与抵押人约定担保物权条款时，可以将有关违约情况作为实现担保物权的情形，保障银行债权的安全。

（3）房地产抵押权行使中应注意的法律问题。银行在行使抵押权时，除必须要符合规定的条件和方式以外，在具体操作过程中还应注意遵守有关法律法规：银行在与抵押人协议处置抵押物时，当抵押的房地产为共有或者出租的，应当对共有人或承租人下达书面通知，同等条件下共有人或承租人依法享有优先购买权；抵押人以土地使用权设定抵押的，在实现抵押权时，银行未经法定程序不得擅自改变土地的性质和原有用途，原以划拨方式取得土地使用权的，应依法以处分土地使用权所得价款缴纳土地出让金后才能用于实现抵押权的优先受偿；抵押人原以土地使用权连同地上建筑物和附着物，包括新增房屋一并设定抵押的，地上建筑物和附着物不属于抵押物，虽然可依法一并处置，但银行对建筑物、附着物价款的处置无优先受偿权；抵押人在房地产抵押物上设定多个抵押权时，各抵押权人应当按照抵押登记的先后顺序受偿，后一顺序的抵押人只能在前一顺序的质押权人优先受偿后，对剩余部分的价值进行受偿，如果抵押登记的顺序不分先后，则按照各抵押权人的债券比例进行清偿。

（4）房地产抵押权实现的及时性。依据《合同法》对违约责任的规定，对于借款合同、抵押合同，当债务人、担保人出现违约时，银行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行归还贷款的条款。当债务人出现严重违约行为或恶意逃废银行债务行为时，银行可依据合同约定提前终止合同收回贷款，及时行使房地产抵押权。在《物权法》实行后，银行可在双方没有就抵押权实现方式达成协议时，直接向法院申请拍卖、变卖抵押财产，便于银行提高效率，防止不良的贷款出现。

2 房地产抵押贷款法律风险的案例分析

2.1 案例

某信用社发放一笔个人抵押贷款，期限一年，以借款人的门面房抵押担保，该门面房地理位置优越，被认为变现容易。但是，贷款尚未到期，该抵押的门面房被法院资产保全。经核实，是一起民事案件涉及该抵押房产：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，购房款来源是其情夫通过银行卡转账购买。情夫原配从国外回来后，提供足够证据证明该房产是其丈夫用夫妻共有财产购买，第三者系非法所得。因此，原配将第三者（借款人）至法院，法院判决原配胜诉，鉴于房产在信用社抵押，原配申请了资产保全。

贷款到期后，信用社向借款人追索债权，要求其归还信用社贷款，借款人虽然入股和别人合伙做生意，但却因生意不景气而回款无望。另外，借款人平时只负责在家带孩子，其本人也没有还款能力，尤其是被原配后，情绪波动加大，更加不配合归还贷款。信用社将其至法院，借款人拒不在送达传票上签字，法院只好采取公告送达，信用社被迫卷入案件纠纷中。信用社作为无过错方尽管在法院判决中胜诉，但其抵押权的实现是颇费周折。

2.2 分析

该案件是一起轻视第一还款来源，对房地产抵押物权利没有进行详尽的调查，没有对抵押物的权利进行确认，只重视第二还款来源，且因第二还款来源引发法律纠纷导致不良贷款的典型案例。一是银行没有对抵押物的抵押权进行详实确认。商业银行在房地产抵押权确认过程中应要求抵押人提供房地产抵押物的权利证明，该案例中的客户经理在调查贷款时，并没有对该抵押物进行详尽的了解，过度依赖于抵押物的足值、易变现，认为只要抵押物足值、易变现，贷款就没有风险，因此放松了对借款人人品、借款资格、个人身份的审查，忽视了对第一还款来源的详尽调查，导致出现民事纠纷时给自己带来不必要的麻烦。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律担保效力或效力存在争议。《物权法》中规定，抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人，提供的抵押物必须有处分权才能设定抵押权。案例中的女借款人在表面上有该抵押物（门面房）的处分权，但实质上购房款的来源是其情夫通过银行卡转账而购买获得，房产是原配夫妻共有财产购买，第三者系非法所得，也就是说该女借款人对该抵押物（门面房）的处分权存在争议。女借款人用物化房产的他人资金与信用社设定的民事抵押贷款合同，尽管资金来源不明，但是房屋产权明晰，信用社在贷款过程中为无过错方，抵押担保视为有效，拍卖所得不影响优先受偿，信用社可以优先享受赔偿权利。因此，在充分保护原告享有物权的前提下，女借款人所得资金物化了的房产应当优先偿还信用社。三是没有对房地产抵押实现的方式进行补充完善。该案件中信贷管理人员过度依赖于抵押物的足值和易变现，也对第一还款来源过度依赖，且因还款来源引发法律纠纷，从而导致贷款长期无法归还，信用社不得不卷入案件诉讼的案例。信贷管理人员在与抵押人约定担保物权条款时，没有完善“实现担保物权的情形”，没有切实保障信用社的债权安全。

3 防范房产抵押贷款背后法律风险的对策

第一，认真审核贷款材料，实时关注抵押物状况。贷前调查是信贷业务的第一道“过滤网”，对防范信贷风险起到未雨绸缪、防微杜渐的作用。首先，要对借款人的身份、人品及家庭成员状况进行详实的了解，注重借款人的道德品质，了解其资金来源，是不是正当、合法收入，是否存在资金来源不明或者洗钱等情况；其次，严格抵押物准人制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，防止非法、无效或者有纠纷的房屋产权证作为抵押物。最后，关注抵押物状况，注意防范抵押物带有过多的交易限制性条件等。

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改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

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不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

新鸿基地产公司案例分析

1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。

新鸿基地产公司收益模式变迁

内容摘要:伴随着我国房地产市场的快速发展,房地产企业必将面临收益模式的选择问题。本文首先对物业销售收益模式、物业租赁收益模式、混合型收益模式的概念和特点进行了比较。其次,通过香港新鸿基地产公司案例分析,论证了香港房地产市场进入成熟期和调整期后,混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面的优势。本文认为混合型收益模式从长远而言是寻求可持续发展企业的最佳选择。

关键词:收益模式物业销售物业租赁香港

不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

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[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0115-02

房地产企业主要负责对开发房地产和销售房屋，在整个工作进程中存在很多不确定的因素，从公司财务到组织构成再到销售过程中产生了一系列的不确定因素，这些不确定因素的存在就是房地产业财务风险产生的重要原因。[1]在了解房地产业中财务风险成因形成的过程中我们发现，经营者采取有效的措施来应对风险的产生，目的是获得更大的企业收益。

1财务风险的成因及特点

从整个开发到销售的过程中，房地产企业的政策、资金以及产品的质量等不确定因素都会影响房地产业的经济收益，因为这些不确定因素的存在为房地产业的正常运作带来一定的风险。

11房地产业资本运作周期产生的风险

对房地产产品进行开发需要大量的时间，整个过程从前期的可行性分析到产品的规划设计，同时还有一些征地、建筑施工以及建设设施等步骤，在这些步骤全部完成以后代表着全部工序的完成。房地产的运作周期中不确定因素的产生与运作之间的长短存在一定的关系，运作周期越长，不确定因素产生的就会越多，也就是说造成的风险就会越大。

（1）运作周期越长风险越大。房地产形成受到的影响因素有很多，这些因素会随着时间的推移而不断发生变化，如果房地产运作的周期越长，在这段时间以内对房地产的投入与产出的变化就会越大，这个变化越大就会为企业的收入带来一定的危险。[2]比方说，房地产企业的资本运作的过程中会有国家宏观调控的参与，国家的宏观调控会使土地的价格得到提高，同时增大银行的贷款利率，这些变化导致的结果就是大大增加了房地产的投入资本和企业的先期投入，这样一来运作企业资本过程中就会带来一定的风险。

（2）综合考虑多方面的因素。因为现阶段我国的国民收入水平已经明显提高，人民对居住需求逐步增大，更多人将目光投向房屋外形、质量以及供暖、交通等方面，这些因素成为人们选购房屋的关键因素。[3]这就要求房地产企业必须要加快发展的步伐，在开发的同时综合考虑多方面因素。一般来说房地产运作的周期都比较长，这样长的运作周期在一定程度上使房地产开发的进程产生了滞后，目前房地产开发已经不能满足人们对房屋的需求，这在一定程度上为房地产企业的正常财务运作带来了一定的风险。

12房地产业产品的特点以及产生的风险

房屋和房地产产品是不能被移动的，这就表明房屋在建成以后在一定时期内会被长期存留，因为受到人文、经济等因素的影响，在经过一段时间以后，在一定的区域之内就很容易形成一种房屋的特色，[4]房屋的区域性特色形成以后就更不容易受到破坏了。城市与国家都有自己房屋的特色，在城市之间也会形成不同的房屋特色，所以，房地产业在开发房地产，进行投资运作的时候，应该充分考虑到不同地区房地产开发的前景。在不同的地区，经济、环境以及交通等方面的因素都会严重影响对房屋价格的定位，而且这些因素还具有一定的复杂多变性，在进行资金运作的过程中，房地产商需要面对很多不确定的因素，面对这些不确定因素带来的风险。与其他行业相比，房地产业的商品价值要大得多，销售的周期也更长，而且会随着建筑投入、土地价值、房屋销售价格的变动，运行的资本也会发生变动。[5]这就意味着，房地产业的资本会受到市场变动的影响而出现一定的波动。

13房地产资金的运作及其产生的风险

在运行每一个阶段的时候，房地产业都会对资金的投入提出很多要求，而只有为工程建设不断的投入资金，才可以使房地产开发过程的顺利运行得到保证。在开发初期，房地产业投入的资金总量还不到总需求量的1/3，为了保证后期工作的顺利展开，房地产商需要进行融资，通过大量的融资保证资金的来源。而这些资金主要来源于信贷机构、银行以及房屋的预售款等。这种资金运作方式位房地产企业带来了极大的负债率，同时也带来了极大的财务风险。

14房地产业的结构形式及其产生的风险

很多房地产公司为了方便，组建不同的子公司，表面上看这些子公司为总公司带来了很大的收益，而实际上却为公司的管理埋下了严重的隐患。因为项目分公司是公司的人，这个人在一定的范围中起到的作用，但是因为受到区域性差异的影响，以及受到信息传输过程中的时间差影响，总公司在一定程度上不能准确把握分公司的实际信息，也就不能对分公司进行实际的操控。这样总公司的营销策略就得不到有效的贯彻落实，财务管理的分公司也不能得到有效的实施，这位企业实际收益造成了很大的影响。

2房地产企业财务风险的防范

通过对整个房地产企业经营模式进行了解以后就可以对其进行深入的分析，提出有针对性的对策。

21房地产融资风险的防范

如果想使融资过程中产生的风险变小，就要对具体的融资行为进行预测与评估，与企业自身情况相结合，作出科学的融资计划。要想将计划做的合理、科学，就要从以下几个方面做起：

（1）优化企业自身情况，改善企业资本结构。要对本行业有充分的理解，对以前的成功案例进行研究，从而找到与本企业相适应的资本形式，再与企业的实际情况相结合对资本形式进行改进，对企业的资本结构进行改善，最终达到减少成本输出的目标。

（2）综合评比各种融资手段。应该对整个融资过程中的所有融资手段进行综合的评比，通过综合评比选出最优的方案，最终达到使融资风险降低的目标。

（3）做到具体问题具体分析。企业应严格控制每个融资项目，做到具体问题具体分析，使融资过程中带来的风险得到减少。

（4）对比项目，寻找成功案例。使企业内部关注得到提高，对比企业中的所有项目，寻找并推广优秀的成功案例，达到减少企业成本的目的。

22房地产投资风险的防范

在房地产业活动中投资是非常重要的环节，与企业发展密切相关，投资计划是否正确与企业活动的成败有直接的联系，所以应该注重投资过程中的风险。首先，要仔细研究投资项目的可行性，因为进行投资的时候，企业都会动用大量的资金，所以存在非常大的风险。要想降低这一风险，就要对投资项目的可行性进行准确的分析，综合资金的流入与输出以及资本的运作过程等方面因素进行综合的分析，确定项目之间存在的差异，最后评选出最佳的方案。其次，不仅要选定投资方案，还要选择备选的补救方案。因为受到生产技术、市场倾向的变化等因素的影响，在项目投资收益上企业会被动发生一定的波动，这就为预估企业财务的工作带来了很大的不确定性，从而带来了一定的风险。所以备选补救方案是非常有必要的，可以为项目的顺利完成增加一层保障。

23日常资金运作风险的防范

资金的日常运转对一家企业的正常工作具有非常重要的意义，只有保证了资金的正常运转，企业的稳定才能得到保证，所以企业应该重视日常的资金运作，这对于减小企业面临的风险是非常必要的。首先，要对企业的日常资金需求量进行准确的预估。资金在正常运转的过程中会存在一些不确定因素，因为这些不确定因素的存在，会导致运作的过程中伴随着一定的财务风险，所以一定要准确预估企业资金的日常流动，准确分析日常资金流动可以使企业管理者对企业的投资方向等运转情况充分的掌握。所以精确预估日常资金需求量可以使企业面对的风险得到有效的预防，进而使风险减小甚至得到避免。其次，集中管理企业资金。房地产企业的经营模式偏向于集中管理，因为项目公司与总公司之间是紧密联系的，如果资金利用率高，企业资金短缺和富余的问题就会得到有效解决，进而使集团内部的运作效率得到大大的提高，减小风险发生的概率。

3结论

我国房地产市场是目前发展最迅速的行业之一，在国民经济增长方面做出了巨大的贡献。总体来说，在房地产企业资金运作的过程中，应该对各方面可能出现的影响因素进行准确的把握，采用合理的、科学的措施对这些可能出现的财务风险进行防范，只有这样才可以对企业中各种财务风险的出现进行有效的控制，进而保证房地产业可以稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]许杭房地产企业财务风险的特点与防范[J].审计与理财，2009（12）.

[2]张笑杰房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）.

[3]杜俊娟我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）.

[4]王涛房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界（学术版），2013（14）.

[5]程雨浅谈房地产企业财务风险的控制和管理[J].经营管理者，2011（24）.

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【关键词】房地产企业；财务风险；预警指标

财务风险是房地产企业所有风险的最集中的体现。若处理不好，会使房地产企业遭受巨大创伤，最严重的直接会导致企业破产。房地产市场可以说是波涛汹涌，充斥着太多的不确定性。因此，作为其中的“弄潮儿”，房地产企业要想在波涛汹涌中一路当前，就有必要构筑坚实的屏障用以抵御风险，那就是构建属于房地产企业自身的财务风险预警体系。

一、房地产企业财务风险预警指标的选取

资金密集是房地产企业的特性，而且是最突出的特征。因此，在选取预警指标时，本文对与资金关系密切的指标予以重点考虑，以突出房地产企业的特性。其他的指标在借鉴前人研究成果的基础之上结合房地产企业特性进行选取。选取原则是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的预警经验。选取结果如下：

（一）偿债能力分析指标：房地产企业所需资金量大，资产负债率高，应格外注意对偿债能力指标的分析，因为不能偿还到期债务是财务风险最显著的特征。

短期偿债能力指标：

流动比率=流动资产/流动负债 （1）

速动比率=速动资产/流动负债 （2）

现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债 （3）

长期偿债能力指标：

资产负债率=负债总额/资产总额 （4）

产权比率=负债总额/股东权益 （5）

已获利息倍数=税息前利润/利息费用 （6）

上述对房地产企业偿债能力指标的选取，既考虑了房地产企业的短期偿债能力，又考虑了其长期偿债能力。在短期偿债能力指标中尤其考虑了现金流对债务的保证程度，这符合了房地产企业“现金为王”的特征。短、长期指标相融合，通过计算各项指标数值，将结果与标准值相比较，就能看出房地产企业在偿债能力方面的强弱程度，给各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地产企业本身，通过对该项数值指标的分析，发现企业在偿债能力方面存在的问题，及时采取相应的补救措施，以使企业的偿债能力维持在一个较合理的水平，充分利用财务杠杆的有利一面，给房地产企业带来更大的财务杠杆利益。

（二）盈利能力分析指标：影响房地产企业财务风险的最大因素是偿债能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然会加大房地产企业的财务风险。因此，应设置一组反映房地产企业盈利能力的指标，通过对该组指标的分析，透视房地产企业在激烈的市场竞争中的优劣状态。本文选取如下盈利指标：

销售净利率=净利润/销售收入净额 （7）

净资产收益率=净利润/平均净资产 （8）

总资产报酬率=息税前利润总额/平均资产总额 （9）

上述选取房地产企业反映盈利能力的指标当中，净资产收益率是综合程度最强的指标，在杜邦分析法中，可以将这一核心比率进一步分解，通过层层分解，可最终找出影响净资产收益率的各个因素：企业的盈利能力（销售净利润率）、营运能力（总资产周转率）、资本结构（即偿债能力如权益乘数）。后文在预警案例的分析中，将揉合杜邦分析法对案例企业的财务状况进行更详尽的分析，通过指标间的串联关系，找出案例企业财务风险的问题所在。

（三）资产营运能力分析指标：房地产企业的资产营运能力反映了企业在资产管理过程中的效率。它也同样会对房地产企业的财务风险产生影响。资产周转速度快，会提升企业的盈利能力，同时也相当于企业增加了资产投入；相反，资产周转速度慢，企业的盈利能力会降低，相当于浪费了企业的资产，资产营运能力指标和盈利能力指标相结合，对房地产企业盈利能力的评价才是全面具体的。本文选取房地产企业的营运能力指标如下：

总资产周转率=销售收入/平均资产总额 （10）

存货周转率=主营业务成本/平均存货余额 （11）

应收账款周转率=销售收入净额/应收账款平均余额 （12）

应收账款的周转速度快，说明了房地产企业应收账款的变现能力强，坏账损失的可能性就越小，同时也折射出企业管理水平较高，而这一点，恰恰是房地产企业的要害。当然，在进行这一项目的分析时，也要一分为二，不能因为只注重提高应收账款的周转率而忽视了利用赊销来扩大销售渠道这一因素。存货在房地产企业中比重较大，应将该比率控制在一个较合理的水平，否则会导致资金的浪费。如目前在房地产市场当中，过高的空置率影响了开发商资金的周转，使房地产企业始终处于财务风险的风口浪尖上。资产周转率表明房地产企业运用其全部资产获取利润的能力，在杜邦分析法中，它是一个桥梁，它把利润表和资产负债表联系起来，使净资产利润率可以综合整个企业的经营活动和财务活动的业绩。

（四）发展能力分析指标：一个最终深陷财务危机的企业，一定会在危机爆发的前几年就显现了它的停滞不前的状态。所谓的“冰冻三尺非一日之寒”，说的就是企业的发展能力与财务风险的关系。所以，在房地产企业，有必要选取若干显示发展能力的指标来揭示财务风险的状况，发展能力指标选取结果如下：

销售收入增长率=（本期销售收入-上期销售收入）/上期销售收入 （13）

总资产增长率=（期末总资产-期初总资产）/期初总资产 （14）

净利润增长率=（本年净利润-上年净利润）/上年净利润 （15）

上述发展能力指标越高，表明房地产企业的市场前景越好，其发生财务风险的可能性就越小。

上述选取的共15个财务指标基本上代表了房地产企业的特性，由它们作为房地产企业的财务风险预警指标进行预警，虽然在精确度上难以保证，但因为其简便、容易理解的特点，而且，在企业财务危机爆发的最近时间（前2、3年）其预警能力还是很强的。因此，它一直被广泛使用。本文将选取的房地产企业的财务风险预警指标作为财务风险预警体系的一个组成部分，除此之外，还将引入前人已创造的经典财务风险预警模型，下面就对几个最常见的、经典的财务风险预警模型作以简单介绍。

二、房地产企业财务风险预警模型的构建

（一）单变量财务预警模型：单变量财务预警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同时也是运用财务比率对企业破产情况进行预测的先驱者之一（另一位是Altman，下文会述及）。Bevaer首先从1954-1964选出79家失败企业和79家非失败企业（两类企业的行业、资产规模等都相同），他所选用的财务比率依然是借鉴了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了现金流量方面的指标。他认为：企业拥有的现金多越多、营运资本支出越少、负债越小，企业失败的概率就越小；反之，企业失败的概率就越大。Bevaer仔细考察了样本当中30个财务比率在企业失败前5年的差异情况，最后证明有5个财务比率对企业破产的预警能力较强，按预测能力高低依次排序是：现金流量/负债总额（预测准确率达87%）；净收入/总资产（预测准确率达79%）资产负债率（预测准确率达77%）；营运资本/总资产（预测准确率达76%）现值率（预测准确率达78%）。Bevaer构建的单变量财务预警模型获得了比较高的预警能力，但他的缺陷也是暴露无遗的：各个单一的财务指标有时在反映同一信息的时候，结果会不一致。这种片面性使得人们不得不另外探索一种更加精确、更具说服力的财务预警模型。

（二）Z模型：Z模型的创始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列称之为运用财务比率来预测企业破产情况的先驱。他们二位这种具有开创性的研究为后来的财务预警模型的研究奠定了坚实的基础。

Altman同时也是第一个使用多变量技术来判定企业财务危机状况的学者。他克服了Bevaer创建的单变量模型的缺点，将多个财务比率结合起来，将这些财务比率融入同一个方程式来解释和判别企业的财务状况。Altman所带给人们的这种综合分析问题的思想，在对企业财务危机预测研究方面，影响是极其深刻的。Altman的Z模型创建经历了以下几个阶段：

第一，Z-socre模型阶段。这个阶段的模型主要是针对上市的制造业研究的，Altman选取从1945—1965年间的33家破产企业和33家同类型、同规模的正常企业为样本，经过大量细致的工作，从一开始选定的22个财务比率中敲定5个变量来对企业的财务状况进行预测，构造出一个多元线性函数，命名Z-socre模型，其表达式为：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：

X1=营运资本/总资产；X2=留存收益/总资产；X3=息税前利润/总资产；X4=普通股、优先股市场价值总额/总负债；X5=销售收入/总资产

上述表达式中，变量前的权重系数是按照变量对企业财务危机的影响程度大小设置的，经过加权计算之后得到的Z值代表企业综合风险值。通过它与设定的临界值对照，就能知道企业财务危机的程度。上式中临界值的规定如下：Z—socre>2.765表明企业具有较好的财务状况，破产机率小；Z—socre

第二，Z2模型阶段。上述Z-socre模型只针对上市公司，且只面对制造业。而事实上，许多处于财务危机的公司是没上市的，故直接用Z-socre模型预测，其准确性就遭到了质疑。针对这种情况。Altman重新对Z-socre模型进行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表达式分别如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5适用范围：用来预测非上市公司的财务危机状况。此处表达式中，X4的含义与Z-socre中X4不同，更改为所有者权益/总负债。此时，临界值的区间规定及意义如下：Z2≥2.99，表达企业陷入财务危机的可能性极小，企业财务状况良好；2.7≤Z

第三，Z3模型阶段。Z-socre模型的缺陷在于只针对上市公司，只面对制造业；Z2模型的缺陷在于只针对非上市公司。而在我国，是难以获得非上市公司的财务数据的。故对我国房地产企业财务预警研究时，不能直接使用上述两个Z值表达式。Altman的Z3模型克服了我们的难题，Z3模型是用来预测非制造业上市公司的财务状况的，它的表达式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表达式中，X1，X2，X3，X4的含义与Z2式中规定是一样 的。临界区间规定如下：Z32.9，表明企业的财务状况是良好的，可不考虑破产的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企业财务状况有问题，须严加注意，否则，后果不堪设想，若积极面对，企业才能摆脱困境。本文中，鉴于Z3模型的适用情况，笔者将直接选用Z3模型作为本文房地产企业财务预警体系的另一组成部分，直接用Z3模型来对后文的案例企业进行财务风险分析，计算Z3值，判别其财务风险的大小。

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收益法与成本法、市场法是价值评估的三种基本方法。而收益法对评估收益性房地产的价值，具有显著优势，也更加符合报告使用者的心理需求，因而成为评估收益性房地产价值的主要方法。

一、收益法简介

收益法理论依据为效用价值论，即房地产价值在于未来该房地产所带来的收益，因而可通过折现未来收益的现值之和求取该房地产的价值。其基本计算公式为：

其中：V-收益价格（元，元/O）；

Ai-未来第i年的净收益（元，元/O）；

R-资本化率（%）；

n-未来可获收益的年限（年）。

二、收益法在房地产评估应用中存在的问题

（一）收益法适用的范围

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291―1999）（以下简称《房地产估价规范》）规定“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。收益法适用于有收益性的房地产的评估，例如商场、写字楼、公寓、旅馆等；排除如政府机关、公园、广场等不以盈利为目的的公益性房地产。收益法是以房地产的预期收益为基础，因而它不仅适用于有现实收益的房地产，而且适用于没有现实收益、却有预期收益的房地产，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地产，虽然没有现实收益，但可以用同一供求圈内、类似房地产的客观收益作为估价对象的可比租金实例，采用市场比较法来求取估价对象的客观收入。

（二）房地产的净收益的确定

房地产的净收益是房地产的客观收入减去相关费用后的净额。《房地产估价规范》界定“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金”。房地产的客观收入应在市场上同一供求圈内收集类似租赁案例，根据房地产的实际情况，综合考虑市场因素、区域因素、个别因素等因素，采用市场比较法确定，对有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金；此外，房地产收入还包括押金的利息收入；同时，要考虑空置率和租金损失。房地产成本费用是指与房地产收入相关的预计应发生的经营成本、经营费用、税金和损失。

（三）折旧费用的扣除问题

就房地产单项资产评估而言，其现金流出中是没有折旧的，或者说折旧只是会计核算中的配比原则下的一种会计处理方式，并不因为企业计提了折旧，就造成了现金流出。因此，收益法评估房地产价值时是不考虑折旧的。

（四）确定资本化率相对困难

资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率，也称折现率、还原利率。一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。《房地产估价规范》规定，房地产资本化率以市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法和投资收益率排序插入法确定。

⑴市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。在评估工作中，如果可以搜集到3个以上类似房地产的租赁和产权交易资料，则可以直接采用市场比较进行评估确定折现率。当然，在市场法提取资本化率计算过程中，除需对可比案例的区域因素以及面积、楼层、装修、物业类型等个别因素外，还需十分注意租期、付款方式、押金数额等因素的影响。

⑵安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。由于风险调整值一般根据经验判断，主观随意性大，不同人员的取值范围可能会跨度较大。

⑶复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。但是抵押贷款收益率与自有资本收益率以及两者的权重均不容易确定。

⑷投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。这要求估价人员对资本市场具有丰富的经验，并充分了解当地的房地产市场，才能求出适当的资本化率。

三、加强收益法在房地产评估过程中应用的具体策略

（一）建立健全房地产估价的标准体系

应进一步完善和提高我国房地产估价理论和方法，组织行业专家抓紧修订新版《房地产估价规范》及相关理论教材；同时，制订房地产估价相关资料及参数的数据库，利用网络平台，规范相关参数取值范围，防止参数取值畸高或畸低。政府有关部门在不侵害公民隐私权的前提下，应在一定的范围内公开房地产租赁、产权交易等相关数据，方便估价人员采用。

（二）合理确定有关参数

应用收益法评估房地产价值，估价结果主要取决于净收益、资本化率和收益年限等3个关键因子。上述3个因子的取值只要稍微变动，估价结果就会有显著的变化，因此，估价人员在评估过程，应恪尽职守，严格遵守相关估价规程，科学计算，不得随意调整参数。

（三）加强估价人员的专业技能和职业道德培训

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1 房地产交易过程中的风险

1.1 开发商欺诈引发的风险

由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。

1.2 房地产中介组织欺诈引发的风险

1.2.1 房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。

1.2.2 一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

2 一手房交易中买方的风险及其防范措施

2.1 充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。

2.2 谨慎交定金，签合同

掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方（一次付款方式）或银行（按揭付款方式）将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。

2.3 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜

如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。

3 房地产交易中的风险防范的几点建议

3.1 加强房地产法制建设

我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。

3.2 宣传诚信理念、倡导诚信价值观

首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。

3.3 规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质

当前，房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。

一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。

3.4 建立房地产市场信息体系

首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说，只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。

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2008年，美国次级贷风波，就是由于房地产泡沫经济等原因导致了严重的金融危机，政府采取了多种解决措施，其中最重要的手段就是治理整顿不动产抵押贷款评估业，做好房地产贷款项目评估工作，对于合理有效地利用信贷资金，防范贷款风险，具有十分重要的意义。

一、房地产估价是防范金融风险的有力工具

（一）房地产估价

房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理的价值进行分析、测算和判断的活动。[1]

根据央行提供的数据，2009年前三季度，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，前三个季度个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。鉴于房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的中介环节，在防范金融风险中起着承上启下的重要作用，只有科学合理的把握好估价环节才能维持房地产市场的健康发展。

二、目前商业银行抵押贷款业务中抵押物估价存在的问题

（一）房地产抵押估价中估价方法的选择

房地产估价的三大基本方法为市场比较法、成本法和收益法。1999年建设部颁布的《房地产估价规范》中要求:“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”。但尤其在房地产市场繁荣甚至过热的阶段，大量运用市场比较法进行估价极易增加金融风险。

市场比较法是将估价对象在估价时点今起交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此求取估价对象的价格的方法。

1．可比实例选取注意问题

所谓可比实例是指用作比较参照的交易实例。选取可比实例应符合下列要求:（1）是估价对象的类似房地产；（2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

2．可比实例价格、因素差异修正应该注意问题

选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、互相可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括:统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。

为便于对交易案例与待估对象进行比较与修正，通常把影响房地产价格的因素分为如下几类，并依次修正，修正顺序为:①交易情况修正；②交易日期修正；③房地产状况修正；④………。

其估价公式是:p=p0*f1*f2*f3*…*fn

其中:P为估价对象价格；

P0为可比实例价格； f1、f2、f3、…fn为各因素修正系数。进行因素差异修正时，计算修正系数的方法有百分率法和差额法等。百分率法是将交易案例与待估房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正交易案例价格的方法。而差额法是将交易案例与待估房地产之间的差异所导致的价格差额求出来，对交易案例价格直接进行加减，从而得出价格修正值的方法。[1]

由以上几点可见，市场比较法的本质是以近期的房地产交易价格为导向进行评估。在市场过热、交易价格高出合理价格区间时，依此方法计算出的抵押物价格必然也高出其真正价值，扩大实际贷款额度。之后，当市场回归理性，房地产成交价格下跌至合理区间时，抵押物的实际价格也逐渐显现出来，由此造成借贷方违约成本减小、金融风险增加，带来大量的呆账、坏账。

（二）商业银行在选定房地产估价机构时缺乏制度约束

商业银行应以估价机构的资质、信誉和报告质量、服务水平作为衡量标准，选择估价机构。倘若不能严格按照上述标准而依据社会关系、收费分成及其他主观条件进行选择，势必出现以下常见违规行为：一是要求估价师根据抵贷比例调整评估价值，甚至先贷款，后评估，以完善贷款手续；二是要求估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查；三是干预估价作业时间，使估价师不能完成正常的现场勘查和资料搜集，或来不及确定合理的估价技术路线，影响出具高质量的估价报告，或对报告格式只要求列明评估项目名称、坐落位置和估价结果，并由估价机构和房地产估价师签章后就结束。

三、完善房地产估价措施、建议

（一）重视收益法的应用与不同类型房地产要采取合理的估价方法

1．重视收益法的应用

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。论文大全。

报酬率资本化公式如下：

V—评估价格；

N—房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限；

A1，A2…—分别为房地产相对于评估时点而言的未来第1期，第2期…第n期末的净收益；

Y1，Y2…—分别为房地产相对与估价时点而言的未来第1期，第2期，…第n期末的报酬率。[1]

由此公式可以看出，收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法不仅仅考虑当前的市场形式，更多的注重未来的市场走势和收益状况。运用收益法评估抵押物，能够很好的避免市场比较法的缺陷和估价的时点性问题，有效评估出抵押物的长期合理价值，预防在较长的贷款偿还期内的金融风险。尤其在市场出现泡沫的情况下，运用收益进行抵押物估价结果会更接近该房地产内在合理的价值，避免泡沫破裂时候，对金融的冲击。

根据收益法的特征，收益额选择的正确与否，直接决定收益法所产生结论的科学性。在资产评估收益法中，对收益额的定义是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。其具有两个比较明显的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的世界收益。

折现率的确定。从收益法的公式中可以看出，折现率的细微差异，将会导致评估结果的巨大差异，因此折现率是收益法评估中最重要的参数之一。折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。通常确定折现率时，需要遵循四个原则：①不低于无风险报酬率；②行业基准收益率不能作为确定折现率的依据；③折现率要与收益额相匹配；④根据实际情况确定的原则。

综上所述，对于未来收益额的确定，应总结和分析预测科学，研究预测科学应用评估实践的科学体系，建立和完善评估预测科学体系，具有现实意义。对于折现率的选取，应借鉴国外的先进经验，研究我国折现率影响因素及指标体系，提出一套完善的折现率选取的评估指标体系，用于指导、规范应用收益法的评估市场。

2．不同类型的抵押房地产要选择合适的估价方法

不同类型的抵押房地产，具有不同的特征，影响房地产价格的因素就不同，其价格的形成也就各具不同的原理。论文大全。因此不同类型的房地产的估价，就必须选择各自适用的估价方法。

①居住抵押房地产价格主要因素有造价因素、质量因素、成新因素和政策因素，居住房地产房屋和土地资产的成新度因素。居住房地产的折旧是指房地产价值的损失、贬值，它包括物理折旧、功能折旧和经济折旧，房地产的物理折旧包括房屋折旧及土地资产折旧两部分， 房屋的物理折旧主要由主体结构及水、电、煤、卫等功能设施和装修部分的贬值。所以，在确定房屋的成新度时应把主体结构与功能设施及装修部分的成新度分开，把主体结构成新度作为基础，参考房屋功能。

②影响商业抵押房地产价格的因素主要有区位因素（地段、交通、临街）、实务状况（建筑品质及内部构造、楼层、净高、面积、装修、无形价值）。

对于出租型的商业房产一定要了解待估对象是否存在合约的限制。采用市场法时要直接求取商业房地产价格；在求取商业房地产的租金，再用收益法测算商业房地产价格，其关键在于交易实例的选择和修正系数的确定，在交易实例选择时应关注其交易形式、价格内涵。

对于运营中的商也地产主要采取收益法进行评估采用收益法进行评估。在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益=主营业业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。

对整幢商业房地产估价，首先，了解不同楼层的业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次，了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后，根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法。一般采用收益法、市场法。

③完整的工业房地产通常包括厂房、厂区内仓储用房、办公与生活用房等建筑物，若干构筑物，以及所占有的土地等。一般地说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。

（二）合理选择估价机构，共享估价机构质量保证资源

估价机构质量保证体系是在估价机构内部为减少面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。论文大全。该模式要求从获取估价任务、选择估价业务开始，一直到项目完成，即向用户提供估价产品—估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。通过建立适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束，互相促进，做到职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。由于房地产估价极具地域性，国家对估价机构的执业范围没有在诸如项目规模、评估价值大小及技术复杂程度等方面加以限制，导致在同一地区不论估价项目大小、操作难易，各资质级别的估价机构在职业上没有本质区别。因此，商业银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有估价机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的估价机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法.北京，经济科学出版社，2004.

[2]江其务.中国金融:支持经济与加强监管[M]. 北京，经济科学出版社，2004.

篇9

案例背景：咸阳市某商住楼工程建筑面积32000平方米，工程造价4000.0万元，该项目的建设单位为某印务有限责任公司（本项目土地所有方、开发方、施工合同的谈判及履约方）；某房地产开发有限责任公司（开发资质挂靠方、合同签订方）。

某印务有限责任公司依法享有该项目所在地块的国有土地使用权（土地用途为生产用地），并负责本项目的申报手续办理、资金投入、开发建设及房屋销售，自行承担相关所有风险及责任，独立享有项目销售的全部收益，对项目的全过程实施负全部责任。

某房地产开发有限责任公司为项目施工合同的签订方，在本项目的实施中仅向某有限责任公司提供建设开发所需的相关资质资料。

1 房地产合作开发建房合同的表现形式

自党的以来，房地产开发项目在国家的政策扶持和现代科学技术的辅助下，显现出良好的发展势头。地产项目的开发建设大大改善了人民群众的居住环境，有力推动了社会经济的快速发展。从近几年建筑市场房地产开发项目的发展形势可以看出，房地产合作开发建房及其合同形式大致包括五种形式：

第一，由房地产开发商提供技术支持和资金支持，拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，在双方的名义下共同开发，再根据双方约定的比例分配，并对自己名下的房屋进行销售或使用。无论是合作开发的形式还是内容，都充分体现出房地产开发项目的特点。在合作开发的过程中，双方在合同的约束下共同经营，荣辱共担，同时也按分配比例承担经营风险。就目前来看这种合作开发的模式较为普遍。

第二，由一方当事人提供技术、资金方面的支持，已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，以后者的名义合作开发房地产项目。项目建成后，遵照合同内容以转让的方式将房屋及其占用范围内的土地使用权转让给投资商。这种合同形式实际是在合作开发的名义下吸收开发资金、分享利益的合同，也就是说开发商为了吸收资金，以共同开发的名义向另一方借贷的合同。地产项目的经营运作及其可能产生的风险全部由拥有土地使用权的一方承担，给予技术和资金支持的另一开发商只享受合同中约定的利润分成或获取固定的房屋，并不加名合作，无需承担经营风险。

第三，由具有一定资质的房地产开发商提供技术支持和资金保障，拥有土地使用权的一方出地，两方在前者的名义下合作开发房地产项目。项目建成后，开发商按照合同中的相关规定，将房屋所有权及土地使用权转移给提供土地使用权的一方。从合同的实质来分析，该合同形式其实是由单方负责、双方合作的开发合同，也就是甲乙两方以合作开发的名义通过转让土地使用权合作开发建设地产项目的合同。

第四，由提供资金支持的一方与拥有土地使用权的一方共同组建一个房地产开发项目公司，两方在公司的名义下合作开发建设房地产项目。房屋建成后，由甲乙两方根据合同内容按比例分配房屋或房屋出售后的利益所得。从合同形式来看，公司性质的合作模式与法人型的联营体极为相似，项目公司在相关部门许可的经营范围内进行开发和建设，甲乙双方共同承担由此产生的经营风险，完成项目公司使命后即告终止。从某种层面来分析，这种合作模式更有利于化解合作双方的经营风险。

第五，已拥有土地使用权的当事人，以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方一般为非房地产开发公司，负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益。

本案例的开发合作形式属于第五种表现形式范畴，某印务有限公司不但负责开发经营所需资金，还负责办理合作项目的立项、批地、报建、施工合同履约，办理房屋产权证，房屋销售。

2 认定房地产开发合作建房的合同效力

合同效力指的是合同所具有的法律约束力。这种约束力受法律保护，合同双方无权以各自的意志决定其是否生效或废止。《合同法》对合同效力也有明文规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。但是应该注意一点，甲、乙双方签订的合同如未经法定程序确认，一律视为无效合同。在法律认定过程中，相关机构主要根据甲乙双方土地使用权的取得、合同内容及其主体资格等信息进行审核。

2.1 审查合同主体是否具有房地产开发经营资格

并不是所有民事主体都能从事房地产开发经营活动。1995年1月1日正式颁布实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，就房地产开发经营的主体资格的审核流程进行了详细说明。根据法规规定，只有经工商行政管理部门认定，持有企业法人营业执照，并有当地建设管理部门备案记录的房地产开发商才拥有地产项目的合法经营权，否则视为非法经营，双方当事人签订的合同也一并视为无效合同。

2.2 审查合同所涉及合作开发用地的取得是否合法

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，必须在合法取得国有土地使用权的土地上开发建设房地产项目，如果土地使用权非依法取得，合同也就失去了合法的基础，是不具有法律效力的，应视为无效合同。在房地产项目开发和建设过程中，此类现象屡有发生，如拥有合法的土地使用权的一方和另一方在未经合建审批且没有依法办理土地使用权变更登记手续的情况下，盲目签订合作开发合同共同开发地产项目，根据相关规定，此类合同以及甲乙双方约定的合同内容并不具有法律效力，属无效合同；另一种情况是甲乙两方依法通过了合建审批，但未办理土地使用权变更手续，在开发手续尚未健全的基础上甲乙两方通过订立合同加名合作开发房地产项目，此类合同同样不具有法律效力，应视为无效合同。合法签订合作开发合同的流程应为：甲乙两方签订合作开发合同，经规划部门认定并依照法定程序在土地管理部门办理了土地使用权变更手续，根据合同内容以两方的名义共同开发房地产项目，双方的合作开发合同可作有效认定。

根据以上分析认定，本案例中与施工单位签订施工合同的某房地产开发有限责任公司不具有该项目地块的土地使用权，故施工单位与其签订的施工合同为无效合同；而与施工单位进行经济往来及合同履约的某印务有限公司并未和施工单位存在任何法律意义上的合同关系。在项目实施过程中一旦发生纠纷，极易产生三方扯皮现象，对施工方的履约及工程款的回收将造成很大的商务风险。

另外，该项目虽然有国有土地使用证，但土地使用性质为生产用地（土地使用期限仅剩37年），土地性质并没有变更为商业用地，施工前的建设用地规划许可证未办理，取得建设用地规划许可证是取得土地使用权的前提，没有取得建设用地规划许可证就不可能合法取得土地使用权，而拥有土地使用权和占有该土地是建设工程施工合同履约的基础，直接影响到施工合同能否实际履行，最终影响到能否实现合同的根本目的，没有取得建设规划许可证的施工合同应该也是无效合同。

根据《中华人民共和国合同法》的规定：“合同无效或者被撤销后，以该合同取得的财产，应当予以返还；不能返换或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽当事人不能以合同无效而逃避自己的责任，但在项目实施过程中一旦发生纠纷，施工方也将承担一定的责任，对施工方的履约及工程款的回收将造成很大的商务风险。

在项目的施工过程中，某印务有限责任公司因内部资金问题不能如期支付施工单位的工程进度款而导致停工，施工企业提请诉讼后该施工合同被认定为无效合同，施工方也应承担一定的责任。从本案例中施工企业应吸取经验和教训，要从每个项目的投标伊始，针对项目的合法性、合作方的合法性审查上引起足够的重视，从根本上规避潜在的商务风险。

参考文献：

[1]许涤平.论工程合同管理中风险评估及应对[J].价值工程，2012（10）.

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Key words: real estate; risk; prevention measures; conclusion

中图分类号：F293.35 文献标识码：文章编号：

前言

房地产投资风险是指房地产投资主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的，风险的存在不仅会带来损失，在许多情况下，风险也蕴藏着某种机遇。所以，科学预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。 1、房地产交易过程中存在的风险概述 1.1 开发商欺诈引发的风险 由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。 1.2 房地产中介组织欺诈引发的风险 房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。 2、房地产交易中买方的风险及防范措施 2.1 充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。 2.2 谨慎交定金，签合同 掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。 2.3 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜 如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。 3、防范房地产交易风险的具体措施 3.1 加强房地产法制建设 我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。 3.2 宣传诚信理念、倡导诚信价值观 首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。 3.3 规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质 一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。 3.4 建立房地产市场信息体系 首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说，只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。

4、结论及建议

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不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中碰到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

新鸿基地产公司案例分析

1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。

新鸿基地产公司收益模式变迁

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分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。

另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。

分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。

分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。

案例分析小结

案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。

综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。

笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:

在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。

企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。

增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。

为企业预留了创造品牌价值的机会。

香港经验对内地房地产企业的启示

香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。

篇12

不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看，以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式：其一是物业销售收益模式；其二是物业租赁收益模式；其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节，最终以销售方式获取房地产投资收益；所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后，通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节，最终以租赁方式获取房地产投资收益；所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合，是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见，本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型，而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中，为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响，表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权 物业销售收益模式在销售完成后，将物业的所有权转移到买方手中，因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反，物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权，所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度 在物业销售收益模式下，物业价值一次性实现，因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程，该模式有效的提高了资金周转速度。相反，在物业租赁收益模式下，物业价值在长期内实现，资金周转速度相对较慢。

收益稳定性 在物业销售收益模式下，现金流入在物业销售时完成，并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大，因此收益不稳定。相反，物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险 在物业销售收益模式下，一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险，由于物业的物理形态还没有实现，因此变现能力差，企业抵御流动性风险的能力弱。相反，在物业租赁收益模式下，由于企业持有一定量的物业，因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言，在具有房地产投资信托的房地产市场中，企业可以通过资本市场套现，物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险 在物业销售收益模式下，房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险；在物业租赁收益模式下，房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素，房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性，因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应 在物业租赁收益模式下，房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象，创造品牌价值。例如，香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉，而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此，就提升公司形象而言，物业租赁收益模式更具优势。

分析表明，两种收益模式各具特色，很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而，纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史，笔者认为随着房地产市场的不断发展，两种收益模式正在不断融合，混合型收益模式由于集成了两种模式的优点，而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主，分析投资收益模式变迁的深层次原因。

新鸿基地产公司案例分析

1963年，郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日，新鸿基企业有限公司在香港上市，1973年改名为新鸿基地产发展有限公司（下简称“新地”）。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力，最初崇尚开发中小型的住宅项目，随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来，“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首，堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略，以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析，定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。

新鸿基地产公司收益模式变迁

分析一：物业销售与物业租赁收益模式的结构变化 据相关数据表明，“新地”总资产（按照建筑面积计算）中，已租赁物业比率呈快速上升的趋势，从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%，基本与在建物业（包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分）持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后，“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式，选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。

另外，“待销售物业”从1990年开始快速上升，1995年至2000年期间稳定在55%左右，并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势，即从1990年大幅度下降后，在整个90年代稳定在10%左右，并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段，物业价格指数超过租金指数大幅度上涨，到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后，香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段，房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段，积极的削减“待租赁物业”的比率，将更多的资金周转用于“待销售物业”，因而在房地产价格快速上升阶段，获取了巨额投资收益；相反，进入周期循环的下降阶段后，“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整，通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会，从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。

分析二：在建物业和已租赁物业的类型结构 “新地”在建物业和已租赁物业中，各种物业类型所占的比率情况（按照建筑面积计算），图略。在建物业以住宅为主，工商综合的结构变化最为明显，尤其是1994年以后，工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率，保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之，从1994年的24%增长至2004年的32%。另外，工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低，在10%以内。由此可见，虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势，但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。

分析三：收益稳定性分析 据相关数据表明，自1988年以来，“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势，并于1998年达到最大。虽然1998年后，租赁物业的面积仍在不断增长，但由于亚洲金融危机后租金大幅下调，所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比，这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年，销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外，从租赁收入占销售收入的比率上可以看出，发生亚洲金融危机以后，租赁收入所占比重大幅度提高，如在2000年，租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明，考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见，物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性，物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益，降低了公司的经营风险。

案例分析小结

案例分析表明，“新地”在过去近20年中，投资策略和经营绩效有四个显著特点：第一，物业租赁在总资产中比重不断提高，收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变；第二，租赁物业中，各种物业类型的结构保持稳定，商业物业、写字楼和工商综合比率最高；第三，在混合型收益模式下，通过动态调整销售和租赁物业比率，“新地”适应了房地产市场周期循环的变化；第四，在混合型收益模式下，稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性，提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。

综上所述，对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司，在不断发展的过程中，其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。

笔者认为，房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看，房地产市场进入成熟期后，商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下，混合型收益模式的优势表现为如下四点：

在房地产周期循环中，企业可以根据房地产价格和租金的变化，调整物业销售和物业租赁比率，提高了企业的经营灵活性，公司总体的市场风险降低。

企业享有部分物业的所有权，因此在成熟的房地产金融条件下，企业资产流动性增强，即保证了资金周转的速度，又可以控制流动性风险。

增强了企业收益的稳定性，改善了公司的经营绩效。

为企业预留了创造品牌价值的机会。

香港经验对内地房地产企业的启示

香港房地产企业发展的经验表明，只有在转轨期间选择正确的收益模式，企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此，笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先，房地产企业应在成熟发展期到来之前，适当增加物业租赁的比率，并逐步过渡到混合型收益模式。其次，对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型，也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次，在成熟发展期的房地产周期循环中，企业应灵活的改变投资策略，从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之，本文的结论表明，虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势，然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势，使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。