房地产企业规避风险范文

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随着我国国家政策对房价的进一步调控，房地产企业面临的财务风险更加突出，为了解决由此而产生的问题，房企应该建立适应这种风险的财务管理模式。房地产企业应该从战略层面的角度上重视这一问题的变化，从财务风险规避的角度对企业组织结构和企业资源进行战略性的规划，提高资金管理的安全性，增强其竞争力。 一、财务风险识别

企业财务风险的影响因素很多，这种风险对企业的影响参透到企业的每个工作环节中，由于存在这样的风险，因此房企必须对自己所面临的财务风险进行识别并评估，为财务风险规避提供依据。

二、财务风险种类

房地产企业是涉及资金链很广的一种企业经营模式，因此影响其财务管理的风险类型也很多，主要有：基准利率变动风险、偿还能力风险、收益分配风险。

（一）基准利率变动风险

在企业资金结构复杂的今天，基准利率或者货币兑换汇率的轻微变动都会对房企资金链产生重大的影响，特别是当房企处于负债经营的情况下，通货膨胀必将使其贷款利率增长，这样的增长在影响其资金成本的同时，必将影响其筹资的难度，从而影响企业资金的流动性，严重者会造成资金链的断裂，使企业破产。为了降低由于利率波动的影响，房企应该提高应收账款的回收周期，降低被其他公司转移过来的财务风险。

（二）偿还能力风险

目前房地产行业中，房地产开发企业主要以资本金制度为主，但很多房地产开发企业在项目初期都是在债务繁重的情况下进行项目开发的，贷款是公司的重要资金来源，由于自有资金低和企业负责繁重的因素影响，公司财务成本高，这大大降低了其债务偿还能力，而这种低偿还能力使公司信誉受到影响，从而影响其再贷款的可能性和贷款金额，影响企业的资金流通，这就造成了恶性循环，使公司资不抵债，促使公司破产。比如，欧洲隧道公司就是由于先天性的资金风险影响使其被迫申请破产保护，最后进行重组，变成现在的欧洲隧道集团。

（三）收益分配风险

收益是公司资金的另一个重要来源，而收益分配是影响其收益的重要组成部分，特别是在集团公司中。由此推理得知公司收益分配方式间接的影响企业的资本来源。从资金筹集的角度来说，公司分配方法对企业投资者有一定的刺激作用，好的分配方式将会吸引更多的投资者将其资金转移到公司投资中，形成公司重要的资金来源。因此房企进行收益分配制度的制定时应充分的考虑这一点，应该结合公司的实际情况，制定能刺激投资者加大投资的收益分配政策。

三、财务风险规避

由于影响房地产企业财务因素复杂性，房企财务管理风险的规避方法也很多，以下主要从资本回收期、资本结构和投资组合的角度进行风险规避分析。

（一）缩短资本回收期

在企业的活动中，资金回收是企业财务管理的重要环节。应收账款和应付账款是影响资本回收期的两个重要因素。在企业财务管理中， 应收账款虽然是企业利润的一种表现形式，但它又是企业一种现金流出形式，是减少企业现金流的一个原因， 从而增加企业承担应收账款中产生的利税，使现金流出加速，从而影响了资本的回收期。房地产即是消费品也是投资品，这样的性质使得其回收期相对于其他投资产品来说风险要大很多。

（二）丰富投资组合

不要把所有的投资都集中到某个产品上，而是将投资资金分散到其他产品上，这是一种风险分散的方式。分散风险是一种常见的风险规避方式，为了达到降低财务风险的目的，公司应该丰富其投资组合，优化其产品种类，将风险分散到各个领域中。由于房地产行业的复杂性，不同产品所面临的风险不一样，风险严重程度也不一样，为了使公司获得稳定的利润，科学的投资组合是风险规避的重要方法。房地产企业应该结合自己的实际情况，进行合理的投资组合比例分配，扬长避短，对不同类型产品进行功能补充，调整其资金组合，适应市场变动，提高房地产企业规避风险的能力。

（三）优化房企资本结构

在现代企业中，企业资本结构种类繁多，不同企业在长期的发展过程中形成了自己独特的资本结构，从企业资本构成方面研究发现，企业资本结构大体上主要有长期债务资本机构和权益资本结构。不同的资本结构影响其财务资产的构成和企业收益的分配方式，不同的资本结构也会产生不同的财务成本。比如，债务资本会产生财务成本，如果成本结构不合理，过多的债务成本会增加公司的财务风险。

四、结语

在房地产企业经营管理中，财务风险对企业产生重大的影响。因此，加强房地产企业财务风险规避是企业管理活动的重要组成部分，为了规避这种风险，企业应根据项目风险识别和评估体系分析影响财务管理的重要因素，并建立符合企业自身情况的资本结构，实行科学的现金流，缩短资本回收期，从而达到更好的规避风险的目的。

参考文献：

[1]董邦国.房地产企业财务风险管理分析[J].商场现代化，2010（7）.

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土地增值税计算增值额时，主要取决于房地产转让收入和扣除项目这两个因素，最重要是对扣除项目的准确把握，房地产企业如果虚增扣除项目，增值额就会相对“缩水”，扣除项目计算时要注意以下三点：

1．扣除项目凭证必须提供合法有效凭证，不能提供者不能予以扣除。然而在实际业务中购买土地使用权有时很难取得全部合法真实的发票，不能取得部分就不允许扣除，比如某房地产商地价款支付金额为13640.78万元，取得合法凭证9870.3万元，地价支付费用无合法凭证3770.48万元就不能税前扣除和加计扣除。

2．房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，要注意开发成本会计口径和税法口径两者的不一致，税法不包括资本化利息，而会计开发成本允许包括资本化利息。

3．与转让房地产有关的税金要注意不包括印花税。

二、关于清算对象的涉税风险点

土地增值税清算对象一般指的是按照房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象，但是对于不同开发项目，如果同时符合特殊条件，可以合并为一个清算对象。如果既建普通标准住宅又建其他类型房产则要求按“二条线”分别核算，如果未分别核算，那么就不能享受免税政策，即如果故意不分别核算，把盈利高的非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块互相抵消，使总增值额减少从而少交税的话会有很大税务风险。

对于同一宗土地上建造的综合楼，即既建住宅又建写字楼、商铺等非住宅的，应按照不同的房产类型归属于不同的清算对象进行清算。

三、关于清算条件的涉税风险点

对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的和已转让和自用的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务会要求进行清算。要注意：1．所谓的总建筑面积特殊情况下要含地下建筑面积；2．无产权架空层的建筑面积不属于可售建筑面积；3.对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，未进行清算的，税务机关有权进行核定征收，会面临补税和滞纳金的风险。

四、销售收入的涉税风险点

要对销售收入确认标准进行严格把关，注意以下几点：

1．房地产开发企业将预收销售房款挂入预收账款或其他应付款或者不进行账务处理都会存在较大的涉税风险。

2．房地产开发企业应重点关注代收收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不应扣除代收费用。

3．在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，预售房款要按照规定预缴税款，实际中房地产企业常采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，或者以预售的名义延迟纳税，达到拖延纳税或不纳税的目的税务风险极大；同时注意没收的购房定金要及时转做收入并缴纳土地增值税。

4．开发产品出售后要按照税法规定的六大原则确认收入的实现。例如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业如果采取不及时入账的方式推迟收入的确认存在税务风险，要进行规避。

5．将房地产用于对外捐赠没有按照税法规定确认收入和利润的风险。在当前税收政策下仅有两种情况下捐赠房地产不缴纳土地增值税。比如以继承、赠与方式无偿转让房地产给直系亲属或承担直接赡养义务人以及非营利的社会团体和公益事业等等。除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。

6．视同销售未按照税法规定确认收入和利润的风险。房地产开发企业将自建房产用于对外投资、分配给股东以及职工福利等视同销售时，如果所有权发生转移应当视同销售房地产缴纳土地增值税，如果产权没有发生转移，则不必缴纳土地增值税;但是如果在税款清算时不列收入不征收增值税的，那么对应的成本也不允许扣除。

7．房地产企业进行房地产的交换，应属于土地增值税的征税范围，因为实务中房地产交换可以看做交换双方取得了实物收入，需要申报缴纳土地增值税。

8．以房地产作价入股进行投资或联营的注意点

如果所投资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的属于土地增值税纳税范围，也就是说只要有一方是房地产企业就需要缴纳土地增值税。

9．如果代建工程建设期超过一年的，需要按照完工百分比法确认收入的实现，同时工程节约的材料以及下脚料等如果归企业所有的，应该按公允价确认收入纳税。

五、关于土地成本的涉税风险点

1.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税可以扣除。

2.房地产开发企业交纳的土地闲置费所得税可以税前扣除，但是土地增值税不允许单独扣除。

3.按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施发生的成本费用，要分清是否属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，如果属于可据实扣除，如果不属于则不允许扣除。

4.一个项目为另一个项目提供了部分安置房，土地成本的构成原则是房地产企业支付补差价款的，计入拆迁补偿费；回迁户支付的补差价款的，应抵减本项目的拆迁补偿费。

六、关于前期工程费和建筑安装工程费的涉税风险点

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二、会计核算在房地产中的主要内容

不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业，会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面，需要对其购买和加工等内容作出计划，对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面，需要对固定资产的账务作出处理，还需要对固定资产的变化情况作出监督，对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面，需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面，需要作出比较精细的核算，在账目方面要加强明细账目，提高企业的利益。

三、房地产会计核算中存在的问题

(一)会计核算的科目设置比较复杂

会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候，依据国家的相关法律法规，对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴，周期较长，使得会计核算的难度加大，也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候，往往会年终结账后建立新帐，这样就把账目上的处理变得复杂，增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言，是不利于其发展的。

(二)会计核算在财务风险披露方面有一定的不足

新会计准则认为，财务风险应该是指企业在活动中，其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距，使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险，包括投资风险，筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险，房地产在投资时，更应该小心谨慎，规避风险。基于这些因素，房地产需要更进一步完善其相关会计制度，做好财务管理工作，保障其收益。

(三)收益评价指标难以反应企业的真实业绩

房地产投资属于长周期投资，会计年报表上会有比较大的业绩波动，在建设期间业绩比较差，当房屋完成验收出售之后，预收款项计入收入，使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。

(四)会计核算在合作建房方面也存在一定的问题

土地和建设资本来源不同，因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时，很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。

四、房地产会计核算中存在问题的解决策略分析

针对以上问题，需要进一步解决。首先，会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面，需要根据其企业的规模等，结合自身情况进行设计，使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目，宏观调控房地产企业资产问题。其次，要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力，降低风险。第三，企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入，降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后，要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。只有这样才利于企业财务制度的完善。

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中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

7月5日，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。其中，针对房地产行业，意见提出应认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。为此笔者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，就房地产项目经营管理防范风险方面进行探索。以期对房地产项目的经营管理具有指导意义。

一、房地产企业成立项目专门机构

1、决策机构。房地产业由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

2、论证机构。房地产企业在项目实施前一定要建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜的房地产项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

3、研发机构。房地产企业在承接项目前就应该合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。

二、房地产企业要与时俱进建立管理制度

1、建立现代的企业管理制度。积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

2、强化从业人员的素质。加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险。

三、房地产企业的现代现代项目管理机制

1、加强房地产项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为房地产项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

2、利用现代技术手段对房地产项目风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

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一、引言

当今社会市场环境瞬息万变，再加上国际“金融海啸”的影响，企业综合实力、竞争力已成成为企业在激烈的市竞争中取胜的关键，而这些综合实力、竞争能力都离不开企业优质、完善的内部控制体系。内部控制体系作为企业在竞争中取胜的支撑，贯穿在企业整个管理流程，可有效防范和控制风险，对企业发展起到举足轻重的作用。房地产业由于其自身的特性，受国家政策和其他各种环境因素影响十分明显，房地产业具有开发工程量大、周期长、资金需求量大等特点，这些特征使得风险管理成为其企业内部控制中的核心问题。因此，研究风险导向下房地产企业的内部控制研究很有必要。

二、房地产企业经营中存在的主要风险

（一）资金周转风险

房地产企业行业特点比较突出，其中最明显的是具有高价值性，该特点决定了房地产企业经营过程中要涉及大量的资金运作，这就容易造成资金周转风险。一般资金运作的流程为：融资-开发-还款-再融资-再开发-再还款-……该过程需要每个环节都要顺利实现，这样才能确保房地产企业资金正常运转，各项业务有序开展，从而实现自身的经营目标，一旦某个环节出现差错，致使资金链断裂，企业将会陷入资金短缺的困境中，从而引发其他一些“并发症”出现。

（二）融资风险

房地产业资金运作的特点决定了房地产业运作过程中必须经历“融资”阶段，需要从外部寻找资金投入，从而确保项目能顺利完成。房地产企业进行项目运作时，其项目周期比较长、工程量大，资金周转期也相对较长，资金需求量也较大，若是未及时得到融资，项目被迫被搁置，其所造成的负面影响将十分严重。此外，房地产企业融资的方式众多，如果没有经过缜密地分析和甄别，选择的融资方式不符合房地产企业的要求，将会增加房地产企业的融资风险，影响到资金的正常周转，给房地产企业造成严重的经济损失。

（三）成本风险

房地产企业一般存在同时投建多个项目的现象，需要投入大量的资金，运行成本相对较高，需要房地产企业选择合适的成本管理方式，否则将会增加企业的成本风险，加大企业的资金成本，降低项目利润。同时，许多房地产企业采用“长期银行贷款”的方式，其利率相对较高，增加运行成本，降低企业效益。

三、风险导向下房地产企业加强内部控制的措施

（一）加强资金周转监控，有效防范潜在风险

资金周转风险值得人们重视，房地产企业要保证自身的资金正常运作，确保所有项目的正常开展，满足所有项目的资金需求，最大限度地降低资金周转风险。房地产企业在项目决策的过程中，需要经过缜密地分析和甄别，对项目不足之处进行及时的纠正，降低偏差，同时也需要及时监控资源的消耗和各项目的收支情况。房地产应立足企业自身特点，防范潜在风险，做好前期项目的可行性分析研究，在紧密结合业务授权的基础上，完善企业内部控制体系，合理规划和监督各项成本的支出情况，从而在最大限度上降低风险、减少损失。

（二）采取融资风险的内控措施

为了降低房地产企业的融资风险，需要采取科学、有效的风险内控策略，具体为：一是融资风险回避法，房地产企业可以采用长期债务的方式降低房地产市场不可控因素对企业造成的影响，同时还应该选择投资法律层面和政策层面风险相对较低的项目，这样能够有效的帮助房地产企业规避各种融资风险。二是融资风险分散法，房地产企业的融资风险具有一定的全面性，为了防止多部门、多领域同时受到风险冲击，需要采用风险分散方法进行控制。房地产企业的风险分散方法主要从资金来源渠道进行控制，采用多渠道融资、多元化发展方式，优化资产负债率，严格控制流动负债的比例，有效降低融资风险。

（三）健全内部控制机制和项目成本控制机制，强化成本控制

房地产企业要规避各种成本风险，需要不断的健全内部控制制度和项目成本控制机制，具体为：一是健全内部控制机制。通过创建符合房地产企业实际状况的内部控制机制，形成规范、有力的内部控制文化，有效提高所有人员的内部风险控制意识，保证内部控制制度能够真正的贯彻和落实到实处，帮助企业规避各种成本风险。二是强化项目成本控制机制，要加项目成本控制机制建设，做好设计成本规划、工程成本控制，制定合理的成本控制方案，并对企业生产经营的各种成本开支、资源消耗等进行全面调控、监督和指导，及时纠偏，帮助企业规避各种风险，降低预算外支出，控制运行成本，不断提高房地产企业的经济效益。

四、结束语

综上所述，房地产企业经营过程中存在众多风险，如资金周转风险、融资风险以及成本风险等，如果不及时够采取有效的措施进行控制，势必会影响企业的经济效益和长足发展。因此，房地产企业需要加强资金周转监控，采取各种融资风险内控措施，健全内部控制机制和项目成本控制机制，做好成本控制管理工作，帮助企业规避风险和降低风险造成的影响，为房地产企业和行业的可持续发展奠定坚实的基础。

参考文献：

[1]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业，2010，（5）：268-269

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中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

为了遏制房地产业投资过热、房价虚高的势头，进一步规范房地产市场秩序，保持房地产行业健康稳定发展，国家从 2010年开始就相继出台了很多的宏观调控政策，这些政策的出台给我国的房地产业带来了新一轮的行业大调整，房地产业的市场竞争格局也发生了重大改变，一些中小企业纷纷破产，房地产中介裁员，商品房成交量不断下降，房地产企业的发展陷入低谷。面对困境，房地产企业须认清形势，控制成本，寻求自保，规避风险。保障安全、谋求发展是新时期房地产企业生死攸关之际的应对策略。

一、加强成本管理，不断提高成本预测、控制水平

为了使成本控制工作制度完善、流程清晰，原则明确，保证各项工作顺利开展，房地产企业对成本控制应执行"全面管理、目标管理、主动控制、持续改进"的原则。目标管理原则是要求房地产企业成本管理遵循计划---控制---核算---调整的流程，各项成本均设定目标计划，在计划内支出和控制，并依据计划目标来考核成本管理绩效。主动控制原则是要求房地产企业所有与成本支出相关的人员都应提高成本控制意识，主动做好成本的事前、事中和事后控制。持续改进原则是要求房地产企业将降低成本、提高利润变成永恒的主题，对成本控制工作常抓不懈、精益求精，不断总结已完成项目成本控制的经验教训，仔细核算和分析各类成本分项指标，及时积累充实成本管理知识，不断提高成本预测、控制水平。

二、发展专业化战略，形成核心竞争力

房地产项目开发的价值链中的各环节主要包括投资策划、土地获取、规划设计、施工管理、营销管理和物业管理等。房地产企业应该依据价值链分析和确定自身的优势和劣势，充分利用自身资源和社会外部机会，尽量缩短自己的业务范围，将企业的自身优势业务作为核心业务，专注于房地产产业链中企业自身最擅长、最富有价值的环节来开展生产经营活动，而把企业自身不具有优势的业务可以选择外包给专业公司来完成，建立起专业化优势，形成企业的核心竞争力，从而快速提升企业的实力，迸一步积累企业的发展实力。

三、保障自身安全，注重现金流量

对企业而言，安全大于一切，是生存与发展的基础保障。而企业的安全与否不在于其规模大小，固定资产多少，而在于其财务状况是否良好。房地产企业作为资金密集型企业，其项目运营只靠自有资金基本无法实现。因此现金流对于企业而言比利润率更为重要，是维持企业生命的血液。在国家宏观调控的背景下，房地产业"量价齐跌陷入低迷，陆续出现市场"拐点"说，大部分消费者都在"持币观望市场逐渐转为理性。成交量急剧减少，银行贷款紧缩，种种情况导致房地产资金紧张。若不重视现金流入，及时回笼资金，则会造成资金链断裂，企业走向困境。

(一)规避风险，理性决策

由于 2009年至 2010年房地产市场异常火爆，利润率很高，致使许多房地产企业为了获得高额的利润率盲目拿地扩张，投入巨额资金，使企业的资金链趋紧，依赖银行贷款维持周转。但在现今宏观调控下这种发展模式已不再适用，国家对房产市场由扶持变成抑制，房地产企业融资方式困难，资金回笼缓慢，因此需要房地产企业在项目确定前，对项目所处地区的市场、环境及自身经济状况进行充分的研究、分析和工作，合理安排投资规模，使投资更加趋于理性化。虽然目前房地产市场低迷，但随着中国城市化进程的不断加快，城市人口不断增长，房地产市场潜力仍然巨大，只要房地产商理性决策，运用合理方式规避风险，就能逆市而上，提高成交量，增加现金流，促进发展。

(二)拓展金融渠道，进行融资创新

房地产企业应织极探索金融渠道，扩大融资规模。如发展房地产产业基金，适度放开债权型外商投资，分散金融风险，降低对银行信贷与股市融资的依赖，向民间资本开发。对房地产企业进行筹资管理，用绝对值与相对值法分析资金成本，选择资金成本较低的使用资金，使房地产企业获得成功的方法。在银行信贷紧缩下，现在有些开发商遭遇资金周转的问题，通过开盘前团购的途径，走民间融资的方式获取开发资金，即使用购房者资金建设，又不用考虑后期的销售问题，不失为一种好的"避险"方法。

四、 塑品牌重营销，谋求自身发展

(一)树立品牌优势，实施差异化发展战略

品牌战略是国家经济发展程度的重要标志，是各行业竞争的主要形式，树立品牌优势是房地产企业发展的必由之路。大力推行品牌战略力度，在产品设计、营销、服务模式上打造核心竞争力，让品牌创造更大的附加值。对占大多数的中小型房地产企业，拼实力，拼规模，拼品牌都比不过大型品牌房地产企业。宏观调控是房地产企业的一次重新洗牌，许多实力稍逊、管理不善的企业将在这一轮竞赛中出局。在此背景下，中小企业应另辟蹊径，创自己特色，开发有很强产品或地域特色的产品，在某个特定领域做强，能以明显差异化产品占据市场的一席之地。

(二)重视营销创新，推崇绿色发展

21世纪是全球绿色经济发展时代，促进绿色发展是生态文明企业谋求生存和发展的必然选择，在我国创建两型社会和发展低碳经济背景下，只有房地产企业坚持绿色发展的方向，才能促进企业可持续发展。

开发商要充分认识到房地产暴利时代的终结，房地产业已进入新的历史发展时期，要积极配合国家调控政策，既追逐利润又勇于承担责任，加强质量管理，做好市场营销创新。实施营销理念创新，谋求企业的长期利益与可持续发展。进行营销方式创新，综合运用人文营销、知识营销、网络营销、绿色营销、合作营销、服务营销、社会营销等营销战略。

五、总结

随着房地产企业的规范经营、信用体系的完善，银行改革的推进，金融体制的深化、房地产企业要合理避开目前发展的低谷、挖掘自身资源的潜力，加速资金周转、降低融资风险、拓宽发展渠道、实现环境资源的损耗与补偿的良性循环，使企业与社会效益的共同协作规范房地产市场、最终实现我国房地产业的良性的可持续发展。

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一、现金流量与财务风险的关系

(一)现金流量体现

企业的盈利状况，可以识别企业的财务风险比起企业的经营利润，反应收益现金流量似乎更有发言权。在权责发生制下的利润进项，现金的收入并不与销售收入一致，应收账款的影响最大，应收账款由于无法收回导致的坏账，致使财务报表无法精确的反应企业真实的利润水平。而现金流量可以解决这种不确定性，它不存在虚假的部分和坏账，所以可得出实际的经营利润。

(二)现金流量的有效管理可为规避风险提供便利

在公司的资产中现金流量的流动性最强。现金流量的有效管理可以维持公司的稳定运行，还可以使资金的周转率加快。现金流的良性运转可以进一步减轻公司的财务负担，保证了财务体系的安全，使企业在竞争中处于优势位置。既然现金流量的作用如此重要，在建立财务风险预警系统时一定要将现金流量指标考虑在内。与此同时，作为一个举足轻重的要素，要以其为根基建立财务风险预警系统。

二、我国房地产上市公司的发展现状和财务风险状况分析

(一)我国房地产行业的发展现状与特征

1.国房景气指数逐月下滑

国房景气指数就好比房地产开发行业的温度计，是衡量国内房地产的综合计量指数。2010年之前该指标由于房地产行业的持续走高而不断上升，在同年3月份达到巅峰，然后在国家的各种宏观调控的控制下有所下降，在下一年就下滑至100以下，并且再也没有回升。进入2014年，从二月份的96.91逐月下跌至93.93。国房景气指数的持续走低也预示着房地产行业的高速增长势头不复存在。

2.房地产投资增速下滑，房地产开发面积下降

2014年，国家宏观调控的紧缩政策和趋紧的信贷政策致使了房地产市场的颓废态势。购买者的购买意愿减弱，多数购买者处于观察状态，其需求观望的情绪严重，使得房地产出售量已经连续10个月持续下降。对比去年同期的全年购买20%的增速，今年的房地产投资显著降速，而且一至三季度增幅趋近于2006年的最低水平，进而影响了房地产的开发。2014年前三季度，房屋新开工面积下降9.3%。由于各个地区持续不断的进行房地产开发，各地房地产大量积压导致房价增幅放缓，人们通过投资房地产进行收益的愿望变弱，所以导致房地产投资增速放缓，开发面积下降。

3.银行收紧房地产贷款，房地产整体资金链承压

2014年，银监会强调要把切实防范和化解金融风险隐患作为对各银行的明确要求，对房地产贷款风险进行严格控制，对重点企业给予高度关注，降低个别企业由于资金链断裂可能带来的风险。在实际应用中，建设银行已经对部分房地产类贷款余额占比进行结构化控制，从2012年房地产开发贷款呈现负增长，到2013年底更甚，达到5004.28亿元，比例也随之下降到5.83%。银行紧缩的信贷政策势必会给购房者和房地产开发者带来资金压力。

(二)我国房地产开发企业面临财务风险的现状

1.资产负债率进一步提高，资本结构不合理

企业的资本结构是指企业的权益资本和长期负债资本与企业总资本之比，以资产负债率表示。依据行业标准，我国房地产企业资产负债率的临界点为65%,在实际工作中，当房地产企业的资产负债率大于70%时，该企业会因无可抵押资产而导致丧失融资能力的后果。

2.盲目投资，楼市成交量萎缩，投资风险加大

近年来我国房价久涨不退，房价飙升使投资过热，即使2014年投资增速有所回落，但投资总额仍在持续增长。社会政治、经济发展都会对房地产开发企业的投资效果造成影响，房地产开发企业面临的宏观经济风险较大。而有一部分企业不能对宏观政治经济环境、市场的供需、顾客的购买力等因素进行合理的预估，高估了房地产行业的发展前景，花费巨额资金圈地，盲目扩张不具备投资项目可行性报告的土地，致使房地产开发企业没有更多的资金维持生存。在这种情况下，再加上楼市成交量的萎缩降低了投资楼盘的流动性，便进一步加大了投资风险。

3.多元化经营加剧成本费用管理难度

近年来房地产开发企业基于行业趋势，向多元化经营战略转变，尝试进入与其相关产业或政府支持的朝阳行业，如酒店业、物业管理、装修设计、工程施工等产业。通过多元化经营，扩大经营领域的同时增加了利润来源，一定程度上降低了母公司房地产企业的行业风险。但暴露的弊端就是不同业务经营范围的扩大改变了下属公司的部门结构，从而导致成本费用的控制难度进一步增大，母公司的运营效率由此降低。因此，在迎合房地产行业未来发展趋势的同时，要足够重视跨行业经营带来的经营风险，做到在规避风险的同时提高盈利。

4.融资渠道单一且筹资难，资金链承压大

当下我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款。根据2010年住建部调查报告，商业银行的贷款在房地产企业开发项目中占有61%的比例，且短时间内这种融资格局不会改变。但受2014年国家政策的影响，谨遵全国银行监管工作会议上严控房地产贷款风险的明确要求，银行信贷投放过于紧张，基金、信托等金融工具也开始考虑兑付风险，商业银行对房地产开发企业的融资逐年减少，致使房地产开发企业的资金状况紧张。

三、基于现金流量完善我国房地产上市公司财务风险预警的建议

(一)以现金流量管理为基础构建预警系统

企业如果构建了完善的财务风险预警系统，可以在财务风险来临之前预警即将发生的威胁，提前对可能发生的危机加以预防并预先做出精准的对策，将风险降至最低。大数据是财务风险预警系统的前提，即在大量的信息基础上做出决策。这对企业的信息管理部门提出了更高的挑战，它要求信息管理人员应具备专业的素质，能及时、准确、全方位的向企业的财务风险预警系统提供相关信息，并在信息的采集、处理以及反馈的各个环节要做到高度的协调配合。

(二)增强现金流量组成结构的合理性

房地产企业没有合理的现金流组织结构，公司的整体组织结构也不会合理，长此以往，企业的正常经营就会存在安全隐患。因此，房地产企业在构建组织结构时，要明确职责、合理分工以及建立明确的组织结构。要有健全的会计体系，严格的会计制度，健全的成本管理方法，合理的内部控制制度。在控制制度上，任何一项经济业务从其产生到结束的全过程，一定要做到内部牵制，经济透明。

(三)提高房地产上市公司的经营活动现金流量

如果一个房地产企业的经营活动现金流量持续两年呈现负增长，那么这个企业很可能会面临倒闭的风险。作为房地产企业，经营活动现金净额不可低于同期净利润，净利润的现金含量是房地产企业竞争力的体现。可以说,经营活动净利润最大化是房地产企业的首要目标。总而言之,房地产企业的长期发展,依赖于经营活动产生高水平的现金流量。(四)保持房地产上市公司现金流量的平衡性房地产企业正常经营的关键资源就是现金。现金的流动过程贯穿于企业经营活动的始终，脱离了现金，房地产企业就无法正常运转，所以,房地产企业要具备较高的速动比率才能确保正常的构建活动。财务部门要实时监控企业现金流量的流动，防止由于成本管理的不到位，而致使资源的浪费；进行合理的税务筹划，分配税后利润，使资金发挥最大的效用；严格管理原始资本，使原始资本在保值的基础上实现最大的升值。

四、总结

企业财务风险诱发因素很多，而现金流量的作用无疑是最为显著的。现金流量相关指标能更准确的反应房地产开发企业的获利能力和偿债能力，防范融资风险。传统的偿债能力指标，流动比率和速动比率可以在一定程度上反应现金的流动性，但有其局限性。依据现金流量表相关数据所反应企业的获利能力和偿债能力，进行财务风险的预警，能够评价房地产上市公司未来的获利能力，为企业管理者的投资决策提供依据。同时，还可以衡量企业的财务适应性，提高企业财务信息的可靠性。

[参考文献]

[1]杨知宇,杨景海.基于现金流量视角的财务风险预警模型分析———以ST上市公司为例[J].会计之友,2014(30):46-50.

[2]柯桂汶.企业现金流量的财务预警系统研究[J].会计师,2016(23):24-25.

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中图分类号：F293文献标识码： A

社会的发展带来了我国经济的快速进步，同时也带动了我国房地产行业的发展。房子是人们生活中必不可少的物质，是人们的资产之一。房子对人们的影响是很大的，在很大程度上和人们的生活息息相关。房地产在社会竞争过程中处于不断发展的阶段。当然，房地产有其自己的特性，在会计核算方面也有一定的难度。会计工作在企业发展过程中起着重要作用。企业在会计核算环节的好坏，关系到企业的直接利益和资金安全。在房地产行业，投资金额大，风险高，周期长，会计核算在其中发挥着重要作用。

一、房地产会计核算的重要意义

会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算，从而将企业的经济活动状况进行反映，会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始，就存在着残酷的竞争，只有在不断的竞争过程中，房地产企业的实力才得以体现，房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来，实现其盈利，就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计，为企业提供数据支持，利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一，经过会计核算，实现财务信息的收集，利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。

二、房地产行业会计核算的主要内容

不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业，会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面，需要对其购买和加工等内容作出计划，对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面，需要对固定资产的账务作出处理，还需要对固定资产的变化情况作出监督，对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面，需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面，需要作出比较精细的核算，在账目方面要加强明细账目，提高企业的利益。

三、房地产行业会计核算有待解决的问题所在

会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候，依据国家的相关法律法规，对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴，周期较长，使得会计核算的难度加大，也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候，往往会年终结账后建立新帐，这样就把账目上的处理变得复杂，增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言，是不利于其发展的。

新会计准则认为，财务风险应该是指企业在活动中，其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距，使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险，包括投资风险，筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险，房地产在投资时，更应该小心谨慎，规避风险。基于这些因素，房地产需要更进一步完善其相关会计制度，做好财务管理工作，保障其收益。

房地产投资属于长周期投资，会计年报表上会有比较大的业绩波动，在建设期间业绩比较差，当房屋完成验收出售之后，预收款项计入收入，使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。土地和建设资本来源不同，因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时，很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。

另外，在有些房地产公司中,核算工作中最常见的毛病就是不够深入细致,只讲粗线条。这就使得一方面使当成本费用不实,造成当期收支不配比,不能真实地反映当期的收支结余和预算执行情况;另一方面使得对事业单位的资产和负债的反映不够全面、不够真实。企业财产与个人家庭财产经常发生相互占用的情况,企业的财产就像个人银行,可以自由存取,不受任何限制,给会计核算工作带来不少困难。会计核算中的要点也是难点之一在于全面、正确地编制会计报表。有些房地产企业会计核算有违规操作现象。有些企业根本不设账,以票代账,或者虽然设账,但账目混乱。由于房地产企业的项目部大部分都在外地,数据的收集及传递较慢,所以有些房地产企业干脆设两套账或多套账,不按规定使用会计科无视会计核算的一般原则,待摊费用、预提费用不按规定摊提,收入与费用不配比,人为操纵利润现象经常发生,造成会计基础工作整体性不强,最终导致房地产企业会计汇总报表不够准确。同时，我国有些房地产企业缺乏相互制约的财务监督机制。有些房地产企业的管理者常干预会计工作,会计人员由于受制于管理或受利益驱使,往往按管理者的意图行事,会计的监督职能无法进行。有的建立了财务制度和会计制度,但是存在规定不到位等许多漏洞,单位会计出纳由一人兼任,移交不规范,内部会计管理失控,给违法违纪行为造成可趁之机,使违规行为得不到及时地纠正,就可能导致职务犯罪的发生。有的制度设计上比较严密,但是执行上大打折扣,管理不到位。赊账过多、过滥,不能实行统一有效管理。

四、房地产会计核算中存在问题的解决办法

针对以上问题，需要进一步解决。首先，会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面，需要根据其企业的规模等，结合自身情况进行设计，使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目，宏观调控房地产企业资产问题。其次，要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力，降低风险。第三，企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入，降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后，要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。第四，房地产企业应按规定设置会计机构,根据自身业务量的大小,配备足够的、业务素质较高的会计人员。会计人员应不断加强业务学习,熟悉会计的基本知识,以及行业会计制度,练好基本功,掌握操作技能,以适应不断变化的形势要求,同时不断加强对政策法规的学习,严格按照会计制度和相关政策法规处理各种会计事项,不断提高会计人员业务水平和职业道德素质财会人员要定期或不定期地检查核算人员核算情况,督促核算人员及时、准确地搜集财务数据严格资金核算。房地产企业核算人员要正确地运用会计科目进行会计账务处理,做好建造合同核算的各项基础工作,适应市场经济和社会发展的的需要,为房地产企业的各段工作做出贡献。

五、结束语

房地产会计核算中存在的问题较多，针对这些问题提出改进策略，对于完善房地产会计核算有着重要意义。相信在不断的完善过程中，房地产企业会计核算会更加成熟。

参考文献：

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房地产企业开发周期较长，资金投入较大，财务管理风险问题日益凸显，财务管理在房地产企业管理中占据着重要的地位，加强财务管理工作能够有效的规避风险，促进房地产企业真正实现平稳、健康与可持续发展。

一、房地产企业财务管理的特点

1.开发周期长、资金投入大

房地产企业在开发的过程中会投入较多的资金，当前地价较高，决定着企业需要大量资金的支撑，在具体的房屋建造施工过程中，资金的顺利周转也十分重要，必须运用不同的融资方式进行资金投入。

2.开发风险大

房地产具有投资大、周期长等特点，在具体的开发活动中会出现很多不确定的因素，都会给企业投资带来一定的影响，房地产开发风险较大。投资决策准确性也会影响企业的发展，尽可能的避免投资失误，应提高财务管理人员的素质，保证投资决策的科学性，使企业有效的规避风险。

二、房地产企业财务管理存在的问题

1.缺乏完善的财务管理机制

当前，房地产企业由于缺乏财务管理机制，给企业造成了一定的影响，使企业的正常运营受到了一定的制约。在资金方面，资金的筹资力度不够，因房地产在项目的开发中都离不开资金的支撑，项目开发周期较长，会出现很多不确定因素，部分房地产企业资金投入力度不够，无法延长资金链，资金的周转不够，不利于项目的建设。在审计监督方面，房地产企业审计监督力度不够，审计监督部门之间无法协调，没有严格履行审计监督规章制度，使审计监督工作不能够有效的开展，也因企业没有对审计监督引起重视，导致审计监督无法发挥应有的职能，而且审计监督管辖的范围有限，还有部分审计监督管理人员职责意识不强，素质不高，阻碍了房地产企业财务管理的开展。

2.融资渠道单一

一般房地a企业是向金融行业借款来筹集资金，融资渠道有限。但部分房地产企业信誉较低，只能通过部分银行以及金融机构获取资金，导致融资极为困难，融资渠道单一，无法实现多元化的融资渠道。房地产企业竞争较强，对于房地产民营企业来说更加不利，一般银行会偏向于给国企提供资金支持，使大部分民营企业得不到融资，融资渠道有限，便阻碍了房地产企业的发展。

3.成本管理

当前，房地产企业在成本管理上存在着较多的问题，成本管理力度不够，不能够对成本管理进行实时监管，使企业的成本投入增加，无法实现企业的经济效益同比增加。成本管理模式传统，无法适应现代化的发展，没有将成本管理落实到各个环节中，比如在工程造价方面忽略了项目开发之前以及设计之前的造价管理，工程造价与各个工作步骤严重脱节，增加了企业成本资金投入，企业的经济利益受损。

4.缺乏高素质的财务管理人才

当前，房地产企业的财务管理人员素质普遍较低，由于企业没有设置较高的门槛，无法保证财务管理人员的学历性以及专业性，在财务管理方面容易出现失误。企业对财务管理人员的培训力度较低，导致财务管理人员无法提高自身的素质，给财务管理工作带来了影响。

三、房地产企业财务管理的有效途径

1.健全财务管理机制

房地产企业应不断的完善财务管理机制，树立资金管理意识，使资金能够增值，加强资金的投入力度，延长资金链，还应对资金进行严加管控，避免资金出现乱开支的情况，完善财务部门的职责，与资金相关的工作只能通过财务部门实行，其他部门不可参与资金管控。房地产企业应加强审计监督，使部门之间能够有效的进行协调，部门应履行规定，使审计监督工作能够有效的开展，企业应对审计监督工作引起重视，通过审计监督与指导提高财务管理水平。

2.实行多元化的融资渠道

房地产企业应不断的实行多元化的融资渠道，制定科学的融资方案，房地产企业应重视信誉问题，才可以得到资金提供方的信任，不断的拓宽融资渠道，得到大量资金支持，更好的进行房地产项目开发，使工程能够有序进行。另外企业也可凭借自身较好的信誉，向资本市场以及非银行金融单位等来寻求资金投入，完善企业的资金结构，有效的降低筹资风险。

3.加强成本管理

房地产企业应要求财务管理人员积极参与到成本管理工作中，做好成本预算工作，加强成本管理，明确可控与不可控费用。财务管理人员应定期制定出来成本分析文本。企业应对成本进行有效的控制，完善成本管理模式，使成本管理更加精确化，能对企业工作中的各个步骤进行预算，有效的防治财务风险，加强成本管理能够最大限度节约企业的成本投入，实现企业的经济效益。

4.加强财务管理人员的培训力度

新时期对于财务管理人员提出了更高的要求，房地产企业必须加强对人才的投入力度，培养财务管理人员专业的理论知识与实践经验，必须在保证人员掌握理论知识的基础上提高实践能力，保证每个人员都能够接受到培训，为人员实行激励机制与考核机制，提高人员工作的积极性，根据考核的结果进行合理的奖惩，确保每一名财务人员都能胜任岗位工作。高质量的财务管理工作是房地产企业健康发展的保障。

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近年来国家不断推出新的调控政策，控制房价的的非理性增长。房地产企业面临着的风险影响因素也不断变化，对投资风险进行正确评估，减小风险对收益的影响程度，提高项目的投资效益，对于指导项目开发具有非常重要的意义。

一、我国房地产业投资风险分析

1、政策风险

政策风险是指由于政策发生变化给房地产生产者与经营者带来的经济损失。由于房地产业在我国国民经济中占据着越来越重要的地位，其发展对于其他产业的发展以及整个国民经济都具有不可替代的作用。因此，政府会根据国民经济的发展情况对房地产业进行宏观调控，使房地产业与其他产业相协调，共同促进国民经济的健康发展。政策风险是影响房地产投资的重要风险因素之一，包括产业政策、土地政策、经济体制及住房制度改革等，它们都会对房地产投资者的收益目标带来很大的影响。

产业政策风险是政策风险中的重要方面，是指因产业政策和产业结构发生变化对房地产生产者和经营者带来的经济损失。如“上海国五条细则”：“坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款；同时要增加普通商品住房用地供应，按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求。”这在一定程度上抑制了商品房的需求。当前的土地制度使土地供应逐年呈现负增长，而货币不断超发，也使得投资渠道缺乏。土地使用年限的减少、补偿费用的收取都可以增加房地产开发的成本。经济体制的改革刺激了经济的增长，增加了人们的收入水平，进一步提高了公众的购买力，刺激了商品住宅房的需求。

2、经济风险

经济风险是指一系列与经济环境、经济发展有关的不确定因素的出现对房地产投资产生影响的可能性。主要包括市场供求风险、融资风险、利率风险以及国民经济发展风险。市场供求风险，由于房地产项目的价值通常比较大，因此受供求关系的影响较大。市场的供给与需求是不断变化的，当供给短缺或需求不足时，房地产市场的主体就会受到损失。这种供需之间的不平衡，就会给房地产投资者带来巨大的损失，因此房地产企业要根据市场的供需变化的客观规律进行科学预测，规避市场供求变化带来的投资风险。

房地产投资者一般会借助于各种融资工具，有研究表明，在大部分的房地产投资中，贷款额度占到总投资一半以上，甚至更高。比率的大小受投资的成本以及项目的预期收入及贷款利率等因素的影响，贷款的利率越高，房地产企业的贷款成本就越高，而降低了市场购买力，最终导致房产预期收益的减少。反之利率越低，贷款成本越低，人们的购买力旺盛，房地企业更容易得到较好的收益。此外国民经济的发展水平也会影响房地产市场，经济越发达，房地产市场越繁荣，而经济停滞，房地产市场也会呈现萧条。

3、技术风险

技术风险是由于技术部门设计或施工管理技术不足而给房地产企业带来的经济损失。随着科学技术的不断发展，房地产市场化程度的不断深入，人们对住房消费的需求苛刻程度增加，因此，企业要提高施工技术，率先将其应用于房地产项目中，不断满足消费者对住房质量的要求，提高市场竞争力。技术风险主要包括建筑材料的更新、施工技术和革新、计算失误风险等，如果不能处理好这些技术问题，将会给房地产企业带来直接经济损失。

4、购买力风险

购买力风险是指由于投资完成后收回的资金与初始投入的资金相比，由于购买力的减低给投资者带来的风险。由于房地产投资资金大、周期时间长，其投资风险的高低与通货膨胀率存在着很大的关系，只要存在通货膨胀因素，投资者就面临着通货膨胀的风险。因此，房地产投资者应该十分关注此风险因素的影响，并且通过适当的方法来减少通货膨胀风险。如，可以通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。

5、自然风险

自然风险是由于不可抗力的因素变化而对房地产商品开发过程中或着已经开发完成的商品的危害，从而给房地产企业造成的经济损失。自然风险主要包括地震、洪水、火灾、泥石流等灾害。因此房地产企业可以根据当地的地理气候条件来购买相应保险规避风险，减少自然灾害对项目造成的经济损失。

二、房地产业投资风险规避策略

1、顺应政策导向，把握投资时机

要顺应政策导向，对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，房地产市场需求基本上是一种引致需求，相对投资项目的销售来说这种需求是一种有支付能力的需求，包括现实需求和潜在需求两部分。要从宏观经济上分析经济发展水平，从微观上分析影响房地市场的相关因素，合理预测房地产市场的需求类型和需求量。把握房地产周期波动，合理选择投资时期。根据马斯洛“需求层次理论”，对住房需求，了解消费者需求，不断开拓市场，对项目开发方案进行评价和风险分析，选择可靠性强、风险小的开发方案，保证项目收益。

2、合理分配资金，提高保险意识

在房地产企业投资时，在收益相同的前提下总是追求风险最小，或着在风险相同时追求利益最大化。在投资时，要注意合理分配资金，灵活应用投资组合理论，选择不同区域的投资组合或不同房产类型的投资合等来达到分散风险的目的。投资者要依据房地产投资的风险程度和获利能力，遵照一定的原则搭配各种不同的房产类型以降低投资风险。要提高保险意识，通过保险手段来转嫁风险，通过向保险公司投保，缴纳保险为代价，将风险转移给保险来承担，降低自身的损失程度。也可以通过拟定正当、合法的合同条款将风险转嫁给其他经济单位，如可将施工过程中危险性较高的工作转色给其他专业施工单位，减少自身承担的风险责任。

3、完善监管机制，加强施工管理

房地产业是一个高风险行业，这就需要强化业务宏观指导，建立地区房地产市场监测机制，建立房地产市场定期分析报告制度，探索住房金融改革以及发展的深层问题。加强工程施工过程的管理，创新施工工艺，将其率先应用在施工过程中，提高工程质量，树立品牌意识。对于难度较大的工程项目，可以转包给专业施工团队，提高施工质量，降低自身风险。

4、提高管理水平，降低决策风险

房地产开发必须建立一支高水平、专业的开发团队，提高管理水平，要加强对房地产市场的调研，对方案进行可行性研究。要对影响项目开发的政治、经济、社会及环境因素进行的搜集与分析，建立信息系统，通过科学预测、对项目的定位，选择合适的投资时机以及投资项目的类型，降低投资开发的盲目性带来的风险。通过对政策走势的研究、房地产行业发展的趋势以及消费需求等问题进行分析，将不确定的因素控制到最低，为投资决策提供前瞻性和科学性依据，确保投资决策的正确性，降低决策风险，从而更好地控制房地产投资过程中的风险。

房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，具有高风险、高效益的特性，市场存在着诸多的不确定性。这就需要房地产企业在投资决定前进行科学分析来预测风险，预先采取规避措施，将风险控制到最低限度，从而减少不必要的损失，提高房地产企业的收益。

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从2004年的房地产发展市场开始，面对商、住房供需结构的特殊矛盾化，国家针对房地产开发出现的问题进行全面客观的规避和管理。通过土地管理、银行利息调控、国家税务等一系列宏观的政策展开，以解决居民住房紧、买房贵、入住率低等诸多问题，全面实现住房供需的合理化。在房地产开发中需要全面的防范风险，有效的识别风险，合理的规避风险。下面对房地产开发项目的风险进行研究。

1 产业政策调控，市场风险加大

在2004年的房地产发展中，国家从土地、税务、银行金融等方面对房地产开发存在的问题进行管理和解决。

1.1 土地政策的规范

国家控制房地产年开发量对土地的占有率，从2004年开始限制开发非建筑、规划范围内的土地，当年土地开发的面积减少12%，从而将房地产开发的竣工率提高102.3%，商、住房的年销售量有显著的提高，使得一年之内商住房的供不应求局面加剧，促使全国范围内房价上涨，涨幅为13%。虽然历时一年之后，从2005年开始政府放宽了土地开发的面积限制，但开发、竞标等一系列成本的加剧高升，使得房价居高不下。

1.2 银行利息金融方面调控

从2004年开始出现不断上涨的房价市场，国家通过各种银行调控措施来降低房地产开发市场的风险，不断调高商住房贷款利率，以贷款下线为国家银行的调控起点，商业银行在国家规定的贷款下线基础上可以自主确定利率水平。利率的提高使得购房还贷居民的经济压力和风险有明显的上升。

1.3 国家财政税务调控

税务所得是国家财政收入的重头表现，而土地使用、房地产开发涉及的税务项目直接影响税务的收入总额。2006年国税总局发〔2006〕第187号文件，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，文件明确要求：土地增值税要以国家专门的土地管理部门审核批准的房地产开发项目为一个单位进行土地增值税核定征缴。对于分期、分项开发的项目，以各分期、分项为单位进行税务征缴，同时所开发的项目包括普通也其他住宅的，要进行分项核算征收土地增值税。国家加强税收调控政策对抑制开发商进行房屋炒作，从而进一步规范房地产开发市场有极其重要的意义。

2 市场风险将房地产风险放大化

政府加大力度调控房地产开发市场，以实现房地产在领头羊市场中得到充分的带头作用，实现居民住房结构合理化。在市场竞争中，房地产开发企业的开发管理模式和经营风险给房地产开发市场带来严峻的考验。

2.1 房地产开发项目资金的来源风险

在经济飞速发展的今天，房地产开发资金无疑给开发企业带来重大资金压力。从开发土地的购置，到房地产的新建，再到房地产项目的建成销售和房地产项目后续开发这一资金链的有效供应和合理利用，都需要大量投入过程，现如今大多开发商在土地开发时就已经是负债经营，导致这些企业年度资产负债率逐渐提到，远远高过规定的比例60%。同时，银行利息的提高也很大程度提高了房地产开发企业的资金风险。

2.2 房地产开发市场自我调控的风险

在强有力的政府房地产开发支持力度下，比如在限购、经济适用房、廉租房等国家房地产开发宏观调控政策下，房地产开发企业开始利用自己的开发项目规避政府带来的开发压力和风险。国家通过有效的管理职能推行各种房地产开发中购房优惠政策，房地产开发企业针对政策进行调控，例如开发商提出购买房支付全款有优惠或者精装，针对2012年房地产开发市场的停滞和房地产销售市场的灰暗，促使个别房地产开发企业提出首付10%的大胆之举。当银行利率逐渐提高时，对房屋供需方将带来极大的风险，导致购房者无力偿还利息放弃房屋所有权，开发商商住房销量直线下降资金链无法运转。

3 风险管理及防范措施

在房地产开发市场运行缓慢的今天，必须防范房地产开发带来的风险，及时发现房地产开发中存在的风险因素，合理有效的规避风险带来的经济压力。

3.1 强化房地产开发项目可行性研究中的风险分析

可行性风险分析，是在该项目立项前就对该项目所涉及的项目资金、开发、销售等进行分析和评价。分析该项目风险对预期的项目开发成本利润的影响，评估该项目风险的隐患和风险危害程度。

3.2 加大销售力度以减少开发后的房地产项目风险

房地产开发项目资金必须得以迅速回笼，以平衡房地产企业的资产负债率，不断降低负债比率。而迅速回笼资金必须做到合理的定价策略和营销模式。实现由商品房的预售模式到现房的销售模式的，使供需双方充分了解房地产开发的项目特征和购房者需求。达到供需双赢的目的。但同时限制了前期预售资金的回笼，所以必须考虑更加完善的销售模式通过销售来规避风险。

4 房地产开发项目风险研究结论

从国家宏观调控体系，将房地产开发项目的相关建设管理、交易管理、中介服务项目管理及其他相关的后期再建服务管理等各种不同的房地产项目管理纳入我国房地产法律规范体系，促使我国房地产开发市场经济体系有法可依、执法必严、违法必究，从而提高我国现有房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．针对我国房地产项目风险管理现状，从房地产企业内部的管理完善和外部的环境建设抓起，扩大各种资金管理渠道，同时促进房地产开发企业加强房地产项目风险管理的关键在于加强自身抵抗风险的能力。实现房地产管理的政府宏观与市场微观的有效结合。

参考文献

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[2] 宋晋杰.对房地产项目风险管理的一些认识[J]. 天津建设科技. 2007(S1)

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税务筹划是企业的重点工作之一，随着国民经济的发展，我国房地产企业面临着更为广阔的市场，然而机遇与挑战并存，企业要做好税务筹划工作，也就是利用国家税收政策的优惠，预先调整企业的经营活动，节约房地产企业的税务支出，做到企业利益最大化。

税务筹划是企业财务管理的重要组成部分，房地产企业也加大了自身的税务筹划工作。房地产企业做好税务筹划工作有利于提高房地产企业在市场中的竞争力，最大限度增加房地产企业的利益，促进房地产企业的可持续发展。

税务筹划有利于提高企业经营管理与会计核算水平。房地产企业纳税筹划主要是规划资金流程。纳税筹划有助于房地产企业合理的利用资金，增强资金的利用率，避免房地产企业因为多交税而减少企业资金总量。而税收筹划的前提是真实可靠的信息资料，健全的管理制度。这就对房地产企业的经营管理水平与会计核算水平提出了一定的要求，有助于企业加强经营管理水平与会计核算水平，以便为税务筹划提高真实可靠的信息。

二、房地产企业税务筹划工作出现的问题

（一）房地产企业的税务筹划风险意识不强

房地产企业的税务筹划风险是指企业在实际的税务筹划活动中，由于外部因素导致税务筹划活动的实际收益与预想收益有所出入。一般包括外部风险、内部风险、税收政策风险和经营风险。许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。

（二）房地产企业税务筹划人员素质良莠不齐

税务筹划人员的素质不高，直接导致房地产企业的税务筹划管理工作不到位，部分税务筹划人员对税务筹划都是模板套用纸上谈兵，能力亟待提高。税务筹划人员对税法或者相关的税务规定不熟悉，导致房地产企业的税务筹划工作脱离实际，与企业的实际情况不符合。税务筹划人员的专业素质不高，企业领导者缺乏相应的会计知识，都会导致房地产企业的税务筹划工作开展不到位的情况。

（三）外部因素对房地产企业税务筹划工作的影响

近几年我国法律制度在不断完善，税法也在不断完善整改中，但是税法中还是有不少不合理的地方，这为房地产企业的税务筹划工作增加了难度。我国的税收政策频繁变动和反避税政策的不断实施，也增大了房地产企业开展税务工作的风险，税收政策经常改动将有可能把房地产企业的合法节税行为变成了违法的行为，不利于房地产企业税务筹划工作的开展。

（四）房地产企业的税务筹划工作缺乏整体性

税务筹划工作虽然是在合法的情况下，调整企业的经营活动来减轻企业的税收负担，但房地产企业的税收筹划工作仍然属于财务管理的一部分。然而很多房地产企业都把税务筹划工作独立开来，没有和企业的投资战略和长远目标相挂钩，忽视了税务筹划工作和企业发展整体性的联系。房地产企业的税务筹划工作应该和企业的发展相联系，才能真正做到企业利益的最大化。

三、房地产企业做好税务筹划工作的措施

（一）树立房地产企业的风险意识，做好风险预警工作

税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。

（二）提高税务筹划人员的素质和专业技能

税务筹划是房地产企业财务管理中的重要组成部分，对税务筹划人员的专业技能素质要求也很高。这要求房地产企业在招聘的时候要重视企业员工的专业技能，要定期安排专业技能培训，提高员工的税务筹划水平，培养员工的职业道德和爱岗敬业的思想。加强税法知识学习，同时树立依法纳税、合法节税的理财观念；税收筹划人员在准确处理企业账务的基础上，应钻研税收专业知识，全面了解与经营、投资、筹资活动相关的税收法律法规，在各项财务活动中体现筹划节税意识。

（三）房地产企业的税务筹划工作要与时俱进

21世纪是信息爆炸的时代，每时每刻都会瞬息万变，这要求房地产企业关注经济形势的变化和国家政策的变动，时刻调整房地产企业的税务筹划工作，与时俱进，才能减少房地产企业税务筹划工作产生的风险。企业的税务筹划工作紧紧跟随相关的法律政策作出调整，提高了房地产企业税务筹划工作的灵活性，这要求房地产企业税务筹划人员有敏锐的触觉和长远的目光，能够及时对市场的变化作出反应，及时调整新的税务筹划方案，从而降低企业的税务筹划风险，扩大企业收益。

（四）合理筹划土地增值税

随着土地增值税预征率的提升、清算的从严执行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值税事实上已成为最重的一个税种。其筹划方向主要分为以下两点：