民宿经营的风险范文

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中图分类号： F59 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）36-86-2

1 问题的提出

民宿这种小微住宿形态在最近两年以迅雷之势崛起，越来越多的人接受且喜欢上这种住宿形态。民宿在旅游产业体系里开始扮演着举足轻重的角色，中国各地民宿遍地开花，各种类型的民宿受到旅游者和投资者的热捧。在民宿井喷式发展的情形下，困惑和纠结投资者和经营者的是民宿是美梦情怀，还是噩梦破财？民宿创业真的可以赚钱吗？乡村民宿经营者的风险感知水平受哪些因素影响？这些问题都值得探讨和研究。目前，国内学者都是从满足游客需求角度来研究民宿的现状、问题及对策，而从经营者角度研究的相关资料较少，且定量研究较少。本文从经营者的角度出发，通过浙江省乡村民宿经营者对风险的感知研究，探讨影响浙江省乡村民宿经营风险的因素，提出防范经营风险的对策。

2 研究假设

根据本文的研究主题，在对相关文献研究的基础上，问卷的具体设计参考了赵越、黎霞的调查问卷，并结合浙江省乡村民宿的实际情况进行了修改和完善。本文提出影响乡村民宿经营者风险感知关键因素的假设模型，由利益相关者、设施设备和外部环境3个维度的18个具体因素组成。（见图1）

3 实证结果分析

浙江省是我国民宿业发展较早的地区之一，也是民宿发展相对集中和成熟的省份，浙江省民宿经营者的风险感知研究具有一定的代表性和典型性。笔者在2016年6月27日―8月22日期间，利用为宁波市民宿业主培训的机会和温州地区暑期送教下乡培训的机会，当面访谈了42位民宿业主，并当面发放问卷42份，实际收回有效问卷 42份，有效回收率为100%。

3.1 样本统计分析

调查问卷反映了浙江省乡村民宿经营者多是具有高中学历，年龄在36-60岁的中年男性利用自家房屋改造而成，且有26.2%的经营户是租借别人土地经营的民宿；绝大多数民宿经营者拥有做生意经验，这符合浙江民营经济发达的现象，且近一半民宿经营者拥有相应的管理经验；大部分民宿经营年限在1-2年左右，说明越来越多的民宿爱好者加入民宿投资、改造的群体中，民宿涌现越来越多的竞争对手。访谈中，得知多数业主的“经营业务”除住宿餐饮外，均兼做其他业务，如有28.6%业主的经营业务靠出售旅游纪念品，有23.8%业主还提供出售简单客用品的业务，有42.9%的民宿业以副业为主，如提供采摘、禅修、举办画展、贩卖玉器、马卡等旅游产品为生。从侧面乡村民宿业主仅仅有乡愁情怀是不够的，要靠民宿赚钱创业实现美梦还是有很大的距离。

3.2 经营风险感知因素分析

3.2.1 效度检验

因子分析采用主成分分析法提取公因子，选用KMO和巴特利特球形检验两种方法对数据的适合性进行检验，同时使用方差最大旋转法进行因子旋转，在本研究中，选取特征值大于1的因子，同时，因子荷重大于或等于0.50的变量才能纳入因子分析范畴。因子分析结果如表1所示，得到KMO值为0.713，说明数据适合进行因子分析。

3.2.2 经营风险维度分析

根据因子分析结果，“民宿的餐饮住宿价格比别家高”“民宿的对外宣传不足”、“当地无行业协会规范民宿的经营活动”、“当地政府没有提供帮助”、“经济形势不景气”、“物价上涨”、“当地社会治安不好”、“国家旅游政策出现修改变动”、“旅游淡季来临”9个因子在每个主成分中的因子负荷均未达到0.5以上，予以剔除，对剔该项目后的关键影响因素量表作因子分析，因子分析结果最终确定为3个公共因子。

3个公共因子可描述原变量总方差的71.026%的变异，说明分析结果较好地反映实际情况。将SPSS分析结果与假设模型比较，因子分析后的关键影响因素归为3类，与原假设的民宿经营风险感知因素基本一致，假设模型得到验证。

观察表1可以看出乡村民宿经营者对利益相关者这个维度的风险感知水平最高，方差贡献率达到38.310%。现在各地办民宿，多是引进有实力的财团来整体开发，将本地村民排斥在外，曾发生某山顶民宿的游客被山下民宿拦截堵路的冲突发生，故应特别关注浙江省乡村民宿各利益主体间的利益均衡处理关系。其次，设施设备也是民宿经营者风险感知水平较高的因素，利用自家房屋经营的民宿业主担心其住宿设施的装修和物品配备比不上外来投资者的精装修，面临较大的改造财务压力。另外，当地发生自然灾害这种不可抗力因素也可能给民宿经营带来巨大的损失。笔者在访谈时得知，2016年7月份杭州受台风影响导致某民宿所在区域发生泥石流，数间客房被泥浆冲击，民宿经营者财务损失严重；另外有些民宿选择在“人间稀少”的好山好水的地点，需要游客费些周章才能到达，且客人外出就餐极不方便，民宿的对外交通不便因素也是民宿经营者要关注的重要问题。

3.2.3 经营风险感知总体分析

调查数据显示，选择中度风险和低度风险的经营者人数分别占69%和31%，说明目前浙江省乡村民宿经营者的经营风险总体感知水平为中等。表1反映出经营者对民宿与食品原料供应商、民宿与同村其他村民、民宿与其他民宿矛盾与冲突、民宿员工对游客服务不到位这4个题项的感知是最强烈的。

因此，浙江省需构建科学的村民参与乡村旅游的利益分享模式，提高员工的整体服务水平，促进浙江省乡村民宿健康、有序、规范的发展。

4 主要结论和对策建议

4.1 主要结论

浙江省乡村民宿经营者多是具有高中学历及以上的文化程度的中老年群体，拥有生意经验和一定的管理经验且民宿经营年限在1-2年左右，经营业务多为住宿餐饮加其他业务。乡村民宿经营者风险感知等级水平处于中等水平，经营者的风险感知水平主要受利益相关者、设施设备、外部环境的影响，其中利益相关者的影响最大。

4.2 对策建议

4.2.1 改善乡村民宿利益相关者的关系

根据研究结论，民宿利益相关者是影响乡村民宿经营者经营风险感知最主要的一类因素。它关系到民宿业主跟供货商、村民、同行和内部员工四个层面的利益分配关系，因此，需要改善乡村民宿利益相关者的关系。为此，民宿经营者要与村民进行良好的沟通，增强推动民宿发展的热情。台湾优质民宿联盟执行长也是台湾著名的八番坑民宿的主人吕人凤“我刚到山村的时候，我会带给山民各种小礼物，请他们喝下午茶，主动融入他们的生活。随着和村民关系的融洽，村民逐渐认同了自己的产业。”的做法值得浙江省乡村民宿经营者仿效。充分发挥经验丰富的社区民宿领军人物的传、帮、带效应，加强民宿业主间的内部交流，共同促进风险管理。其次，加强对民宿员工的对客服务态度、服务技能等业务培训，减少由于员工对客服务不到位导致的游客入住率下滑现象。

4.2.2 提高设施设备的舒适感

设施设备是民宿经营者向游客提供服务品质的物质基础，也是民宿经营获利的基础，包括房屋建筑、所有设备及低值易耗品等。有些民宿利用老建筑和古民居改造，其隔音、上下水等基础设施装潢不到位，严重影响顾客的睡眠质量。为此，要提高民宿设施设备的完好性和舒适感，建议民宿业主自己要当一回“民宿体验师”，住一晚自己家的客房，只有自己入住体验过了才能观察出民宿装潢设计存在的缺陷，才能明白顾客流失的原因。

4.2.3 重视风险认知及风险管理的培训

民宿经营者为了自由和情怀，为了乡愁梦想的动机开民宿无可厚非，但一味追求美梦情怀而失去对风险的客观评判是不明智。应理性对待美梦情怀和现实经营风险的关系，不能盲目地追随民宿投资热潮中。民宿位置的选择成功与否对民宿投资回报、可持续发展将产生极大影响。加强民宿经营者风险认知及风险管理的培训。民宿行业协会应经常举办民宿风险经营管理培训班，同时帮助投资者降低法律风险，以及与政府沟通的成本。

综上所述，影响民宿经营风险感知是一个多维度和很复杂的事，有太多的影响因素，任何一个因素的脱节都有能导导致不良的后果，希望从事和即将从事民宿的经营业主保持理性思考，通过对民宿经营风险的识别、预测和衡量、选择有效的手段，有计划地处理风险，以获得民宿的可持续发展。

参 考 文 献

[1] 曾磊，段艳丽，汪永萍.台湾民宿产业对大陆乡村旅游发展的启示[J].河北农业大学学报，2009，11（4）：507-513.

[2] 胡敏.乡村民宿经营管理核心资源分析[J].旅游学刊，2007，9（22）：64-69.

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一、民宿酒店化的基本认识

民宿源自于日本的Minshuku，在日本的发展已有一百多年的历史，而我国的民宿萌芽于20世纪80年代的台湾省，21世纪初，台湾颁布《民宿管理办法》，将民宿定义为“利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所”[1]。王显成（2009）认为民宿是民宿主将一部分的住宅出租给游客，部分民宿在提供住宿服务之外，还提供基本的餐饮和导览服务，为游客提供温馨体贴的家庭式服务[2]。尽管对于民宿概念的表述有所不同，但可以确定的是民宿最基本的概念应该立足于把自家空余的房间整修后能够为游客提供住宿服务，随着现在的沙发客、短租等特色住宿方式的流行，我们不应该再将民宿的概念局限于乡村，城市中的民宿业也是民宿中的一项重要的产业类型。

民宿的发展有些是由于本土的文化氛围浓厚，然而更多的是依赖于旅游目的地的客源市场或当地景区。邹益民、董艳琳（2006）的研究指出游客选择民宿的动机有 5 个，分别是寻求特色体验、追寻人文环境、体验服务口碑、享受自然环境和追求实质效益[3]。陈春燕（2015）提出民宿吸引游客的4个要素，即文化主题性、服务温情性、主客互动性、体验参与性。民宿的核心资源就在于在这样的环境和服务中与主人的互动和深层次的体验，时刻向游客传递人文情怀。民宿不需要豪华的设施，只需要有干净整洁的房间和温馨的家庭式服务，客房的布置和装饰上，向客人展示着家庭的故事和主人对人生的态度。

随着民宿业的蓬勃发展，很多的酒店品牌也开始注意到这一强劲的产业形态。尝试在民宿中引入专业化酒店管理品牌进行连锁化管理，将传统民宿和酒店经营管理模式有机结合在一起。笔者认为民宿酒店化的概念是指将酒店管理模式融入到传统民宿，追求服务的标准化和经营的规模化，以达到最大的经济效益。区别于农家乐等传统的民宿或酒店，通过保留原有的乡土外部风貌、配套标准化内部设施的方式，将当地民居改造成标准化酒店，并以此为特色吸引游客入住。但民宿酒店化并不仅仅是简单的做精品酒店，牵涉到很多方面，因而就有很多的利弊问题。

二、民宿酒店化的优势

首旅酒店与山里寒舍共同出资1000万元成立首旅寒舍，成立“山里寒舍”和“山里逸居”品牌酒店，截至2015年2月中旬，已经开业项目有3家，分别为北京密云干峪沟项目、北京密云黄崖口项目、苏州吴江黎里项目，计划未来3年打造300个这样的项目结合当地特色做出差异化的产品。首旅这样的尝试是在民宿中引入专业化酒店管理品牌进行连锁化管理，将传统民宿和酒店经营管理模式有机结合在一起。游客想要住宿不需再费心在村子里选择农家乐，而是进村后直接找到该村乡村酒店的前台去订房间，或是之前就在网站上进行预定。民宿统一运营，降低成本和费用，发展精品民宿、开发高端产品，能够增加当地居民收入，提高经济效益。

民宿在近些年的发展中，虽然因为它的独特的文化特性受到很多游客的推崇，但在服务、卫生、管理和餐饮等方面受到游客诟病。民宿酒店化将酒店的标准化服务引入传统民宿，注重服务质量，规范民宿的发展。保证客房安全，给游客一个卫生舒适的住宿环境，在服务标准、卫生等方面起引导作用。

借用酒店的管理经验和平台，实现民宿的连锁化经营。民宿的所有者是当地居民，缺乏专业的服务和管理方面的知识，而且单体化的经营形成的效应有限，民宿酒店化借助酒店的管理经验和平台，实现民宿的连锁化经营，以规模化经营的方式面向游客统一运营，连锁化经营资源共享，统一采购，统一销售，统一结算，共用预定系统，节省成本和费用，提升经济效益。

提升民宿的精品化程度，建立中高档民宿。当下的民宿经营投入少，入行门槛低，大多的民宿还停留在低端水平，产品缺乏特色，同质化程度严重，产品质量不高，价格也上不去，除去经营成本，利润空间所剩无几。另一方面，随着游客消费能力的不断提升，精品高端的民宿被越来越多的群体所追寻。因此，打造精品是很多地区乡村民宿发展突破的关键，结合当地风土人情和文化创意向精致化、高端服务化方向发展，满足多元需求，提升民宿促进乡村居民创收的能力。

实现串联营销，降低营销成本。传统民宿因为资金、技术有限，没有办法扩大自身的知名度形成品牌。民宿酒店化实现了串联营销，降低营销风险和营销成本，充分互联网等现代信息技术统一对外公布信息进行促销和形象的认知推广，打造民宿整体品牌，形成品牌效应，塑造良好形象，吸引人们的消费关注度和消费热情。

三、民宿酒店化中的存在的问题

民宿酒店化难免会与当地居民之间产生利益矛盾，一方面，民宿酒店化会对周边没有加入规模化经营的民宿主产生重大的影响，会更加挤压个体民宿主的生存经营空间，导致个体的民宿业主无法继续经营下去。另一方面是民宿酒店的经营业主和民宿主之间的矛盾，农户把他们的承包经营权分离出来，分离给第三方，也就是一些民宿酒店经营业主等，让他们去经营，这就很容易产生所有权和经营权之间的矛盾，各自的利益要求不同。旅游经营者往往只关注自身的利益，想方设法在承包或租赁期内获取最大的利润，所以很可能会缺乏长期的战略规划，不惜损坏当地的资源，采用杀鸡取卵的方式获得短期利益，使得当地居民的利益和当地的民俗风情受到损害。此外，当地农户在民俗酒店化中由于缺少法律、经营等方面的相关知识，势单力薄往往在利益分配中处于弱势地位，民宿酒店化没有办法做到真正的惠民就失去了实际意义。

酒店化在一定程度上代表资本化，资本都是一味的趋利的，很少有经营业主会自觉地去关注非经济效益，过分的趋利就会损害到社会效益和生态效益，使得经济增长变成一次性的，不能很好的实现可持续发展。第二，商业化在民宿中加入的都市文化，破坏了乡土文化和市井文化的原始性和真实性，规模化下生产的产品雷同、单一，没有特色，也就失去了民宿的核心竞争力。第三，服务的标准化使得民宿的服务不再温馨，没有了和民宿主之间的互动，感觉服务不再温馨，缺乏人情味，民宿本来更多的是向客人传达民宿主对于生活的态度和人生的感悟，民宿的酒店化的服务将不再有这样的生活的气息，反而更像精品酒店，标准利落却死气沉沉，原来温馨亲切充满人情味的民宿变得冰冷。

因此，在民宿酒店化的经营过程中，应当在保持原有的民宿状态下，保留各自的特色，共用部分的资源，如预订平台，营销平台等，注重文化的原真性，富有乡土特色和地方特色，同时在保证服务质量的状态下追求服务的个性化。打造精品民宿，并不是简单的标准化而应该是精致化和高端化，结合当地文化的特色做出产品的差异性来，使得民宿的创收功能充分实现。

参考文献：

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关键词：

智慧旅游 民宿业 网络行销

1.台湾民宿业发展现状

自从风险投资人John Doerr在2011年2月提出“SoLoMo（SociaI+Local+Mobile）”概念以及同年11月北美创投家FredWilson提出“SoLoCIoGIo（Social+Local+Cloud+Global）”概念，两者迅速成为数字化媒介社会下各行各业的发展新标杆。智慧旅游就是在这样的时代背景下应运而生，民宿业作为旅游业的核心之一，自然要紧跟潮流。台湾地区《民宿管理办法》（2001年出台）规定：“民宿，指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。”

截至2015年4月，台湾观光局登记台湾民宿户数共5847家（含393家未合法民宿），民宿近三年来呈加速上升趋势。快速增加的部分除台湾居民自家房屋出租外，很多是专门购置房屋经营民宿的“专业房东”，以及国际注资经商者。民宿发展逐渐趋向专业化、大型化、精品化、商业化，见图1所示。

台湾民宿业源于人烟稀少、风景秀丽的东部、南部地区旅游资源开发。近年来赴台旅游人数增多，民宿业主要客源由岛内转移至岛外，预订方式也趋于网络化。台湾民宿业的网络品牌推广对促进台湾智慧旅游发展具有重要作用，体现“SoLoCIoGIo”概念如下：

（1）Social（社交性），台湾民宿业者在接待观光客中热忱真挚的表现，能够满足消费者在陌生城市的社交欲望；（2）Local（本地化），民宿业者普遍是当地住民，可以为住客介绍当地的风土人情，使游客可以细微地深入当地；（3）Mobile（移动性），选择入住当地民宿的多以青壮年游客为主，该类人群使用智能手机等移动客户端比例较高，民宿业针对消费者特点加紧进驻移动客户端具有重要意义；（4）Cloud（云端服务），即网络服务网络，民宿业网络平台与国外相关平台通过网络串联，允许第三方平台进驻，吸引海外客源；（5）Global（全球化），目前台湾观光业主要收入来源于海外市场，伴随近几年对大陆众多城市自由行的开放，大陆游客赴台旅游数量急速上升。

2.台湾民宿业品牌的网络推广

2.1台湾民宿业网络推广的优势和劣势

（1）台湾民宿业网络推广的优势

其1：网络基础建设完备，4G发展空间广阔。据台湾网络资讯中心（Taiwan Network Information Center，TWNIC）2014年编制《台湾网络基础建设概要》统计结果，截至2014年11月底止，台湾域名注册总量已达到712，771。岛内各联机单位互连带宽方面，于2014年10月公布的相关数据呈现增长状态。4G开台五个月之后已有11%受访民众开始使用4G连网，预估2015年10月4G使用人口可达507万人。

台湾网络资讯中心2014年《台湾无线网络使用调查》结果，2014年台湾居民12岁以上曾经使用网络的行动上网率达72.8%，曾使用行动上网的受访者，主要使用3G或3.5G上网，94%使用智能手机联网。民众曾经无线区域上网率为54.7%。无论行动上网还是无线区域上网，智能手机使用均占据榜首。

其2：台湾旅游国际化程度高。民宿业者注重国际推广。台北的店家和花莲等旅游景区的民宿，有很大一部分的客人都来自台湾以外地区，客源主要构成为香港、东南亚、及欧美地区。相对大陆民宿客源几乎都是境内或当地游客的封闭状况，台湾民宿网络推广是以全球为据点起步的。

（2）台湾民宿业网络推广的劣势

其1：法律完善迟滞。台湾2001年出台的《民宿管理办法》，第六条“民宿之经营规模，以客房数五间以下，且客房总楼地板面积一百五十平方公尺以下为原则……特色民宿，得以客房数十五间以下，且客房总楼地板面积二百平方公尺以下之规模经营之。”此条例“家庭副业”定义，在许多业主以家庭主业的形式经营民宿的现状下已脱离时代。条例中对民宿房间数的限制，以及“特色民宿”认证困难，导致一些业主钻法律的空子“走钢丝”；而当地政府为了本区经济，对此类行为睁一只眼闭一只眼，问题发生后再去处理。部分民宿网络平台由此处于灰色地带。

其2：淡旺季客流量遽变、民宿宣传策略匮乏。

台湾观光业存在起伏很大的淡季和旺季，民宿旺季供不应求，淡季门可罗雀，巨大的反差冲击着民宿业经营状况。

民宿业应对淡旺季的主要策略是应季调整价格，淡季联合举办特色活动等吸引有特殊需要的游客，效果颇佳。但是无法从根本上解决淡旺季客流问题。有人提出效仿欧美，实行Timeshare制度来节省成本，可售卖使用权、推广会员制等需要有相当大的规模的民宿商业运作。但是这违背了现行的台湾民宿法规，再者，有能力实行的民宿寥寥无几，目前只是美好的期望。

2.2台湾民宿业网络推广渠道

目前，台湾民宿业网络推广渠道大致分为三类：

（1）专业化销售平台。此类专业民宿平台既有国际化品牌Airbnb、Agoda、Booking等；也有台湾本土品牌“E研”、“TRAIWAN出来玩”、“冰河森林Tourwoods”等；另外，随着近年来大陆赴台观光游客数量激增，大陆客商投资的网络销售平台也与日俱增，如台湾自由行、度假客等。

此类渠道的特点是民宿数量多、家庭出租多、第三方平台性质以及注重信息流通反馈。以Airbnb为例，其中登录的台湾民宿超过3000家，几乎涵括整个台湾，多是台湾居民自家闲置房屋出租，旅客可以一享家庭氛围。房东大多仅提供住宿服务即可；Airbnb作为线上支付的第三方平台，一定程度上避免了诈骗问题；实行互评制度，加强旅客与房东沟通，有效增大了民宿咨询透明度和咨询信息量。

（2）地方民宿联盟。此类联盟平台有台湾民宿联盟、台东优质民宿联盟，花莲民宿联名网，宜兰民宿联名网等。台湾民宿发展源头之一是台湾政府为了补助农村村民收入，挽回农村人口流失。因此台湾东部、南部，如花莲、南投、台东等及北部部分地区，民宿经营时间较早，民宿规模较大，尤其是农村地区多以联盟形式发展至今。

此类渠道的特点是民宿开发时间长，专业经营民宿多，地方特色浓厚以及信息平台性质。以台东优质民宿联盟为例，其中登录的仅十几家民宿，经营特色化、内部风格高度统一；由于开发历史原因，这些民宿往往地靠温泉、农场、果园等，具有山原乡土的独特风情；点击一个民宿链接，会进入到该民宿的独家网站，方便浏览者进一步了解民宿的状况并增强消费欲望；网站不提供线上预订与付款服务，但其本身成为了消费者与房东之间的信息桥梁。

（3）个体推广品牌。例如“花莲云山水”、“阿里山四季星空”、“澎湖蓝海天晴”等。此类网站是专业经营民宿者为所有民宿所打造的专门网站。业者购置大片土地，耗费巨资，构划庭院，整修自然。民宿注重建筑风格和环境特色，除了住宿之外，还提供餐饮和“加值服务”，本身就是游览中的一环。

此类渠道的特点是商业化经营，精致化经营，口碑化经营以及推广加值服务。以“花莲云山水”为例：其地甚大，绿荫遍地，引水成河，郁郁葱葱，繁花似锦，其后有-^工森林，时人置水坝于其中，又置青石为桥，阳光下射，穿叶过林，影影烁烁。五幢欧式洋房置于其中、红墙黑瓦，宛若童话仙境。“加值服务”，是指民宿为住客提供代租机车、提供餐饮、代购门票等便利游览之相关服务。此类民宿往往靠近当地有名游览地，占据地利，顺势推出此类收费项目。“云山水”坐落在台湾名胜景区“花东纵谷”的中段，故借此推出多项游览路线。

此类个体推广平台虽然也附有知名民宿推荐网址链接，但并不靠挂后者。业者通过商业开发，已经使它们自成品牌并发展成熟，独立网站独立宣传，自然成其选择。笔者要特别强调的是，以上所介绍三类民宿网络推广平台，绝不仅限于传统网站，web6.0B寸代下的社区化与交互化趋势同样影响到了台湾民宿的网络推广形式。房东在相关论坛上大力推广房源，顾客在脸书上撰写住宿心得，民宿联盟定期举办网络征文、摄影等创意活动……台湾民宿网络推广不是静态的、分离的，而是动态的、联动的，网站与网站互动，网站与个人互动，个人与个人互动，并从管理者、经营者到消费者，各个部分的良性沟通组合成为整体，打响了台湾民宿的国际品牌形象。

3.台湾民宿业品牌网络推广建议改进方法

（1）串联网络平台，进驻第三方移动客户端

淘宝旅行2014年下半年宣布已完成3000余家台湾民宿的接入，目前淘宝旅行上覆盖全台湾的酒店、客栈、民宿已有近六千家，并陆续完成了与“度假客”、“百酷”、“EZ订”等知名台湾民宿预订商的技术接入，成为国内最大的台湾住宿预订平台。除了与大陆本土知名旅游网站合作外，也有陆台合资开发的销售平台，如“度假客”的推出。与客源地本土的成熟旅行品牌合作，能够在短时间内提高消费者的信任度，消减陌生感提升安全感，增强消费欲望。

伴随着移动4G网络的迅速发展，消费者外出旅行越来越依靠智能手机，民宿业加快速度进驻移动客户端的步伐。一些民宿主动建立与电子导航地图的合作关系，例如google map与ISO自带地图等，方便游客寻找民宿地址，提高重复消费几率与人际网络内宣传效应。

（2）提炼核心竞争力，多方位宣传策略

在台湾民宿业整体数量飞速增长的现状下，避免同质化，树立品牌口碑成为民宿业者最重要的目标。台湾民宿以“文创”成名，已经脱离了传统的B&B式家庭旅馆，转而提供独特的创新型文化感受。常见的废弃铁桶、钢筋，巧妙组合后就成为独一无二的“水牛”、“轮船”，类似的例子比比皆是。台湾民宿业只要继续保持发展“文创”特色，就能从根本上解决同质化问题。移动网络的便利性则提供了多样化的宣传手段，除了传统的文字与图片解说，业者也利用现行的庞大社交网络平台去推广自己的产品。例如利用facebook组建民宿的粉丝团，定期民宿最新的更新状况与活动讯息，拍摄民宿活动视频录像等，增强与潜在消费者的双向互动与民宿的曝光度等。

（3）健全民宿相关法规，迎合民宿业发展潮流

目前台湾民宿业管理最大的弊病就是民宿房间数不得超过5间的硬性要求，对以经营民宿为家庭主业的从业者十分不便。虽有特色民宿，但其申请难度之高让人望而却步；同时旅馆业者表示，一些主营民宿业者个人购买多家民宿，不直接经营，房数可达15间以上，又不需要像旅馆一样硬性规定做消防安检、排污水、营业订金等，损害了合法经营的旅馆业者的利益，扰乱了市场的公平正义。

笔者建议，短时间内，暂时放宽对特色民宿申请之门槛；同时大面积严厉清查违法行为。长远来看，尽快修订《民宿管理办法》，在“民宿”与“旅馆”之间增加一项类似“家庭旅馆”的经营实体，并依照对待小型旅馆的方式检查消防、征收税金等。“堵不如疏”，此举既可以解决主营民宿业合法化问题，又能治理民宿业市场违法乱纪现象。

4.台湾民宿业品牌网络推广对上海的借鉴

上海自上世纪90年代开始发展乡村旅游业，宝山“桃花节”、崇明前卫村、南汇农家乐等享誉长三角地区，为上海地区带来了巨大的经济效应与文化效应。然而，近年来随着农家乐经营户数增多，经营理念陈旧等缘故，上海郊区农家乐旅游吸引力有所下降。“农家乐”并不等于“民宿”。“农家乐”在定义上属于乡村旅游，在地域上也限制为乡村地区。然而由于上海发展的特殊性，上海周边地区已不属于“乡村”，统称为“郊区”。因此传统农家乐的粗放式经营已不适合上海地区农家乐的进一步发展。

另外，上海还存在发展模式更接近于台湾民宿业的日租或月租型房屋以及独门独户的家庭旅馆。前者多位于繁华的上海市内，后者多设于知名景点附近；前者多是由老式建筑改建或独家设计打造的文化沙龙，例如位于《新华日报》旧址的“热岛”、老石库门建筑的“后窗”。后者由多方投资建设完成，风格独特的休闲别馆，例如浙江莫干山知名的“洋家乐”。这两种形式的民宿发展时间不长，但更接近于台湾民宿的模式。无论是传统的“农家乐”，还是新兴的“民宿”，都处于类台湾民宿发展的初期阶段。学习台湾民宿网络推广的经验，能进一步推动上海地区民宿业的成熟，大致几点借鉴如下：

（1）创意为核，文化先驱。台湾“天晴民宿”有―项特殊的规矩，“以艺换宿”。只要旅客能献上高超的音乐表演，就可以免费入住民宿，在夜晚开办热闹的音乐会，载歌载舞，宾主尽欢。房东们还定期义演，为弱势群体筹集善款。以上行为录制成视频或撰写为文章在网络流传，为民宿增色不少。台湾民宿―直以“文创”为核心价值观推广一家民宿致力发展一项及以上独特内容，差异分明。上海民宿业急需学习这一特点：传统农家乐深度挖掘乡村或自然特色，新兴民宿业凸显文化气息、设计性质，以独特性持续吸引客源。

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一、引言

（一）民宿

民宿是私人将其一部分居室出租给游客，以“副业方式”经营的住宿设施，通常只有较少的住宿容量，产权所有人自行经营。民宿作为新型旅游吸引物，在英国、法国、美国、日本等国起步较早，发展较成熟，而国内起步晚，发展薄弱。民宿的出现不仅迎合了休闲经济的需求，也缓解了旅游旺季住宿紧张的压力。

（二）层次分析法

AHP（AnalyticHierarchyProcess）层次分析法是美国运筹学家Saaty教授于二十世纪80年代提出的一种实用的多方案或多目标的决策方法。AHP评价过程大体如下：

1、建立层次结构模型。

深入分析实际问题，将有关因素自上而下分层（目标一准则或指标一方案或对象）。

2、构造成对比较矩阵。

用成对比较法和1-9尺度法，分析系统中各因素间的关系，对同一层次各元素关于上一层次中某一准则的重要性进行两两比较，构造两两比较的判断矩阵。

3、计算单排序权向量并做一致性检验

对每个成对比较矩阵计算最大特征值λmax及其对应的特征向量W=（w1，w2，…，wn）T，利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。

其中CI是给定的，当CR

4、计算总排序权向量并做组合一致性检验

利用总排序一致性比率进行检验。若通过，则可按照总排序权向量表示的结果进行决策，否则需要重新考虑模型或重新构造那些一致性比率CR较大的成对比较矩阵。

二、武汉市民宿体验影响因素分析评价的意义

采用AHP方法分析影响武汉市民宿体验的因素对影响武汉市民俗的各种因素进行有效排序，找到最能影响武汉市民宿体验的因素，从而快速高效的提高武汉市民宿体验的整体水平。同时，该分析评价体系的建立有助于在武汉市民宿发展过程中及时发现问题、解决问题，规范和引导各民宿产权所有人的建设行为和发展方向，促进其和谐发展。

三、民宿体验影响因素的指标体系构建

（一）建立影响因素模型

层次确定与因子设置是层次分析法的关键。通过层次分析法，可以将民宿影响因素的问题分解为几个层次，确保评价结果科学、客观、准确。本研究中，根据对民宿旅游的文献研究与总结，并结合武汉市民宿旅游旅游开展情况进行研究分析，将民宿体验的影响因素分解为“基础设施”、“服务与体验”、“资源特色”“与当地联系”四项4个方面，并在此基础上对每一个方面分别提取其评价因子，各因子之间相互独立，并且同时与“民宿体验”“乡村旅游”这两个理论紧密联系，最终得到“评价目标层――评价准则层――因子层”的分析层次结构，以下是根据武汉民宿旅游实际发展情况建立的决策模型。

（二）_定各层次因素的判断矩阵并计算权重

设评价目标层权重为1.0，评价层次权重采用九度标度定义、判断矩阵法确定，运用本征向量法求解各层权重。本文所建立的评价模型中“基础设施”、“服务与体验”、“资源特色”“与当地联系”是4大评价准则。这4个评价准则对应民宿旅游的主要内容，是衡量一个地区民宿旅游发展状况的核心要素。

根据专家打分，对准则层以及子准则层各个因素进行赋值，通过本征向量法计算特征向量和权重。

（三）影响因素分析结果解读

首先要进行一致性检验，经过的计算，对单排序权向量和总排序权向量并做组合一致性检验，得出所有的一致性指标都小于0.1，通过一致性检验，

最终决策层的比重等于四个准则层分别于子准则层的比重相乘后加和，结果如下：

综合因子层得分和决策层得分可以得出，汉口民宿旅游资源各方面体验因子的得分相对来说较高，汉口旅游资源发展较为均衡，基础设施较为完备，资源特色较为突出。武昌当地居民素质以及周边风景特色为武昌民宿旅游的发展加分，居民与游客，民宿与游客的互动进一步提高了武昌民宿旅游体验因子得分，说明游客越来越注重与当地互动，游客体验很大程度也取决于与当地的联系。

最后结果表明，汉口的民宿旅游更有其优势所在，汉口民宿旅游的发展好于武昌和汉阳，具体来说，汉口经济相对比较发达，基础设施较为完备，同时，汉口优越的地理条件和交通条件为其旅游发展做出了很大贡献，在食、住、游等方面的得分较高。另外，民宿旅游最重要的一点，特色与文化，汉口相对其他两镇是得分较高的，汉口以其独特的文化氛围，地方特色展现的很好，使得民宿旅游的发展情况良好。

四、结论与讨论

用层次分析法对武汉三镇民宿发展现状水平进行分析与评价，找出最能影响武汉三镇民宿旅游体验的因子，将复杂问题数学化。层次分析法对民宿旅游影响因素进行评价分析能够避免一些描述性评价的缺陷，得到比较科学、客观、准确的分析结果，从而对武汉三镇民宿旅游未来的发展提出更可靠的指导意见。

基础设施和民宿特色是地区民宿旅游良好可持续发展的重要因素，武汉市在开发民宿旅游市场时，应该牢牢抓紧已有的旅游资源，特别是独具武汉文化和历史特色资源，通过资源整合，提高武汉市民宿旅游的民宿旅游体验。

【参考文献】

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[3] 邓念梅，詹丽，黄进.鄂西南民族地区民宿旅游发展现状、风险及对策探讨[J].资源开发与市场，2014，30（7）：880-882.