房产开发市场调查范文

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篇1

一腔热血，说干就干

说干就干，我的创业之旅就此启航。

我们兵分三路，一路负责产品技术可行性；一路负责公司注册咨询；我这一路负责市场调查和消费者测试。说明一下，我是大股东兼操盘者。

经过两个星期的咨询、调查，结论令我们为之振奋，首先是产品技术并不复杂，可以由台湾获得，成本也不高；让人兴奋的是市场前景异常看好。有资料显示：近年来，随着人们生活水平不断提高，工作节奏进一步加快，现代化、时尚感以及简单操作的智能遥控系统将具有更加广阔的空间和极大的发展潜力。换句话说，这是一个利润非常可观而且竞争并不激烈的领域。

很快，公司注册成立，我是法人兼总经理。我们的目标市场包括两个部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年轻家庭为主，这些人具有收入较高，品位较高和新居为主的特点；2、房地产开发商，期待有新的房产卖点，其目标群定位同上。②

针对目标市场的需要，我们的产品对应开发了两个系列，一是具有节能功能的节能控制系统，命名为节能星；另一个就是我们的主打产品，可以控制四路、六路灯具的多路控制遥控系统，命名为智慧星。这几种产品都采用小的接收器，能安在吊顶灯内，不破坏整体美观。

在定价方面由于缺乏参照，针对过去节能遥控系统的价格多为20元以下，我们把节能星的价格定为35元，以期快速打开市场。把智慧星四路控制定为228元/套，智慧星六路控制定为298元/套。该价格经市场调查，大部分目标群体都愿意接受。

在渠道方面，我们确定了分销与直销相结合的方式，在分销方面，采取直供小区灯具终端，开发市内小区，利用批发开发市郊市场的办法；在直销方面重点发展房产开发商，争取一次性覆盖整个楼盘，保证零售，同时开展商区直销，扩大渠道接触面。

在宣传推广方面，我们颇费了一些脑筋，一开始我们准备采取润物细无声的方式，先进入家庭，再采用媒体公关炒作的方式，期待市场缓慢升温，但是又担心一旦市场升温，巨头切入，我们就等于自掘坟墓，怎么办？

最后，我们制定了针对不同渠道开展不同宣传的办法。针对房产开发商，采取与上层紧密沟通，先包装样板房积累口碑，时机成熟一次性进入的方式；针对分销网点和小区终端，采取布置宣传、陈列物，重在产品展示和效果演示方面的推广；针对直销家庭，采取直销广告入户、报纸夹带等策略。同时为配合直销系统，我们建立了一支专业化的安装队伍，保证在24小时内上门送货安装。在推广的顺序上，我们采取先激活直销家庭和小区终端，再影响经销商分销和切入房产商的推广顺序，以保证推广的连续有效。③

一切准备就绪，似乎就等提个包包捡钱了。

市场受挫，创业告急

我们的产品终于按计划上市，所有的宣传、直销也按计划推进。我们最初的设想是许多消费者一看到广告，就会有购买需求，进而产生购买。但是结果却出人意料，广告出了一个月，应者寥寥，要求安装的更是少的可怜，是广告效果不佳，还是宣传力度不够？一种失败的情绪笼罩在公司内部，大家都觉得前途渺茫，一些股东也提议是不是早点撤退算了，以免损失太多。这时，我们的投入已经快支撑不住了，我一边劝说大家“广告需要有一个产生效果的过程，希望大家耐心等待”，一边寻找对策，当时我的心里也没有好的办法，但我知道，问题一定出在消费者那里，于是立即开始新一轮的市场调查。

消费者的调查令我们大吃一惊，大部分人已经收到了产品信息，也有安装的冲动，但是仍担心安装的风险，因此回应者不多。我们在市场调查初期犯了一个常识性的错误，没有考虑到市场的缩小效应，当时调查的结论放到市场实际中就会严重缩水。另一方面，等待的时间过短，市场还没有形成购买习惯。怎么办，光有意向不购买，我们岂不是要饿死？④

峰回路转，曙光初现

面对这一局面，我一筹莫展，恰在这个时候，一件偶然的事情给了我很大的启发。与广告公司的A君探讨洗碗机的市场，A说上市前的调查表明大多数人有购买兴趣，超过30%的人肯定购买，但是一上市就没人买了，这是需求的特点决定的。闻听此言，我的眼前为之一亮，对呀，智能遥控系统不就是另一个洗碗机吗？消费者的需求可以划分为必然需求与边际需求，边际需求的产品就会产生购买和使用障碍，速溶咖啡当年也碰到了这种情况，解决的办法就是先试用，再购买。

先安装试用，再付款的方案出台了，在市区的所有用户都可以享受先安装，后付款的优惠政策，期限是两个星期，不满意可以退货。应该说，这种办法已经在其他行业有所尝试，但在电子领域绝对是第一家。

新的策略一出台，形势立即好转，要求参加者由少变多，直至络绎不绝。最直接的销售出现在直销领域，方案出台第一周，我们就接到了100多个要求安装的电话，小区直供终端也售出了几十套产品，一个月后，我们的销售收入就达到了50多万，且收款也极为顺利，基本上没有呆死帐发生。与此同时，房产商方面也传来喜讯，经过样板房试安装运行后，一家有1000多户规模的房产商也下了订单。原本空闲的安装队一下子忙得不可开交，为此我们又开始扩招安装工人，最多时达到100多人。为了进一步炒热市场，我们开始在各大媒体上采用整版软文的形式进行整体推广，市场进一步升温，销售超出预期，我们的产品开始供不应求，我分明看到了成功的曙光。⑤

也就在此时，潜伏在的喜悦之中的危机开始萌芽，尔后的爆发更是让我束手无策，只能眼睁睁地看着公司一步步跨掉。⑥

危机来袭，一败涂地

在如此大好形势下，我一方面要求快速进行楼盘开发，另一方面继续加大市场促销力度，以期通过销量增长降低成本，提高利润。我们原本想通过直接引进台湾的产品进行销售，由于成本太高而作罢，于是采用国内委托加工的方式生产，为了保证产品质量，我不得不请一大批技术人员逐个进行产品检验。我们的技术要求是在50米范围内，实现360度自由控制，这样就可以保证18楼以下的住户在楼下就可以控制灯具开关。刚刚上市的产品就达到了这样的要求，而且也取得了良好的口碑传播。

然而，意外的是，上市两个月的时候，产品质量问题出现了。事实上，一个月之后，我们就开始接到投诉，遥控距离变短，灵敏度下降，市场对产品的检验往往比我们的工作人员更加真实与准确。原来，我们引进的台湾的技术已经落伍，更可气的是，生产工厂为了降低成本，大量使用了质量没有保证的电子元件，导致这种问题是全面性的，而不是某一项改进所能解决的。面对如此困境，我们期待着通过解释与维护工作，保持现有客户，以保证市场规模；同时快速接触上规模、有技术实力的电子厂家，实现产品更新换代。但是，市场是无情的，市场没有给我们充足的时间去弥补因产品质量引发的种种纠纷。⑦

篇2

中图分类号：F832.45，F069.9 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。市场风险是指由于商业房地产市场价格的变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样以来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震、水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。建设银行对此投资者在实施投资项目贷款的同时，一定要根据企业自身及市场状况进行金融分析，尽量避免脱离实际的计划付诸行动，必要时采取相应的措施，降低金融风险。

参考文献：

篇3

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

近年来随着国家对房地产开发市场的从严控制，对住宅质量的从严要求。由于房地产项目投资大,而且其投资行为具有不可逆转性,一旦质量不符合要求,将会造成资源的大量浪费,直接影响人民的生活、生命和财产。因此,推行房地产开发项目的全过程质量管理,保证房地产项目的质量,已经成为现代房地产企业管理的重要内容之一。

一、房地产项目质量管理的特点

房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性:在质量管理体系所涉及的范畴内, 组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求, 而产品、过程和体系又都必须具有固有特性。时效性: 由于组织工作的顾客和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的, 例如, 原先被顾客满意认为质量好的产品会因为顾客满意要求的提高而不再受到顾客满意的欢迎。因此, 组织定期对质量进行评审, 不断地调整对质量的要求, 相应地改进产品、体系或过程的质量, 确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性: 组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求; 也可能性对同一产品的同一功能提出不同观点的需求。需求不同, 质量也就不同,只有满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。

二、房地产项目质量管理存在的问题

1、单位方面的问题

由于投资者的疏忽使一些不具有商品房资质的单位承担起施工任务，或者是超越现有资质条件的单位承包工程，这是常见的一种质量管理问题。这些没有资质或者资质不健全的单位，在能力、质量控制等方面的问题较多，加上频频出现非法挂靠、非法转包、分包等现象，导致房建工程质量难以保障。更有一些不法单位为了获取不正当的利益，采取以垫资、压价，甚至行贿等违法手段承揽工程，这样不仅影响了招投标工作的顺利进行,给房建工程的质量管理带来了巨大的隐患。并且由于企业急于收回成本从而不顾一切的压低成本，在此过程中使用低劣材料、偷工减料、违反操作规范的现象屡屡出现。在工程竣工验收过程中， 弄虚作假、掩盖工程质量很容易造成质量安全事故。

2、设计、规划阶段存在的主要问题

现今的建设项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象, 导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象; 施工图设计是对质量标准的进一步细化, 是具体施工过程的指导文件, 施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文, 而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优, 变更图纸多于施工图纸的怪现象。

3、施工阶段存在的主要问题

建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件, 把关检验不严格, 不合格品投入使用, 另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择, 管理使用和保养。

监理工程师的选择没有进行严格审查, 导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理, 监理人员素质低, 监理工作不到位、不规范, 因而在监督管理过程中不能及时发现问题, 留下隐患。

三、房地产项目质量管理对策

1、项目前期策划阶段质量管理

在同宿迁君临国际广场的前期阶段,我们首先确定了项目质量总目标, 在项目质量目标、进度目标、成本目标三个方面寻求一个合理的平衡点, 协调好三个目标之间的关系。主要措施有:

(1)做好市场调研工作

根据我们计划投资的地点,我们就客户的需求量、客户的购买力、项目所在地段的价值等作了专门的市场调查,为进行投资可行性研究提供基础信息。

(2)做好开发方案的设计

由专业人员设计开发方案, 包括开发规划、开发步骤、项目投融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等, 宿迁君临国际广场的开发方案,我们委托了具有国家一级资质的南京东南大学建筑设计研究院进行了设计, 并成立了项目开发小组, 对进行了认真的审核和评估。

(3)做好技术经济指标的计算

根据专业人员设计的不同开发方案,计算其对应的技术经济指标,包括住宅密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标等。

(4)比较、评价技术经济指标

根据计算得到的技术经济指标,采用适宜的科学方法,对项目方案进行评价比较,分析不同方案的特点, 提出改进意见。

(5)选择最优开发方案

在对方案的技术经济指标进行评价的基础上,针对存在的问题进行改进,形成最终实施的开发方案。

2、 设计阶段的质量控制

（1）方案设计阶段

开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

（2） 设计阶段质量控制方法

为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。

3、房地产开发项目实施阶段

（1）实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念，培养他们实事求是的办事作风，让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时，在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工，如发现不按图纸施工，管理人员要及时纠正并令其返工。

（2）尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙，市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容。认真处理必须发生的设计变更，涉及到费用增减的设计变更，必须三方即设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。开发企业派遣常驻施工现场的工程造价管理人员随时掌握工程造价的变动情况。

（3）严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚，签证内容要与实际相符，不能超过签证范围。

（4）控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的大宗主要材料进行统一招标和购进，多方验收，减少材料在使用前的多余环节，做好材料抽检工作，将质量不合格的材料不采用原则落到实处。严格控制材料代用。

（5）严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。关键隐蔽点要求标明项目、被隐蔽部位、工艺和质量完成情况。如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明尺寸，附上简图，最好能保留摄像资料，切实做到上道工序达不到要求下道工序不开工。

（6）支付工程进度款要实行多级化管理并有效控制，严格按签证及审查制度办事。杜绝施工方绕过多级管理直接找开发企业支付工程进度款的怪现象。每一级管理人员谁签字谁负责，达不到质量要求暂停付款，不能让多级化管理流于形式。

4、房屋交付后的质量管理

房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。

总结：

通过以上房地产项目质量管理对策的实施，宿迁君临国际广场竣工交付使用后，通过我们的调查和业主反馈的信息，完美实现了项目前期确定的质量管理目标，达到了较好的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1] 杨帆. 房地产项目管理和质量控制[J]. 经营管理者. 2011(02)

[2] 郭鸿飞,李凡. 房地产项目质量管理体系思考[J]. 合作经济与科技. 2011(05)

篇4

随着人口的持续增加，住房问题成为人们首先考虑的问题，正所谓“安居乐业”，只有解决了最基本的衣食住行，才能谈其人的个人追求。改革开放以来，国家逐步对城市土地使用制度和住房制度进行改革。一时间房地产业成为推动我国经济发展的重要推动力，这种现象，将会在未来的几年里一直持续。发展到今天房地产开发，自身暴露了很多问题，例如房价偏高、投资性购房比例偏大，供求结构组成体矛盾等。这就迫切要求我们建立新的房地产开发理念，及时的采取相关的对策，实现我国房地产健康发展，真正的做到实现国民经济的有序发展。

一、当前我国房地产发展状况

在改革开放以来，中国的国民经济增长比例一直，保持持续增长的趋势。2006年，全国房地产开发投资19432亿元，同比增长了百分之22.8，比往年同期高出0.9个百分点，2010年第一季度，房产开发完成了投资弹3543.78亿元，同比增长了百分之26.9，增幅同比加快6.7个百分点，高于同时期城镇固定投资增幅1.6个百分点。2006年，东部、中西地区房地产开发累计完成了投资金额分别为12398.59亿元、3569.41亿元，同比增长了百分之30.5、29.9。其中中部地区投资增长最快，东部百分之14。从全国各地区来看，31个省市，其中16个省市的房地产开发增长速度超过了平均水平，增长较快的地区分别为：内蒙、吉林、河南、福建、安徽、广东等省份，同比增长幅度在百分之30以上，当然在这中间内蒙增长的最快，累计房地产开发为资金投资弹一倍以上，其中上海和浙江在百分之10以内。这样的差距，房地产开发任然拉动固定资产投资的重要来源，房产开发在城镇规定投资比例中占有重要的地位。

1.土地开发面积的扩大

我国房地产开发经历了两年的低速增长，2006年-2010年房地产开发面积大幅度增加。2006年一年全国房地产开发面积为26078万平方米，同比增长了百分之17.9，比2005年同期增长了40.3个百分点。2010年1-4月份全国开发土地面积为7687万平方米，同比增长不到百分之5的比例，这个增长速度和2003年的增长水平相差不大，为了提高房地产投资的面积，国家政策已经明确的规定，企业购买的土地，如果不在规定的时间开发，政府将在一年内加收他们的费用，如果两年还没有开发，则有权利收回土地。迫于政策的压迫，企业开发商压站土地的情况，虽然有所减少，但是企业相对购买土地的量，反而减少。统计显示，2006年，企业购买土地36781万平方米，同比减少了百分之3.6，这种政策虽然在一定情况下，控制了企业使用土地的闲置，但却减少了企业购买土地的量。

2．银行为贷款房地产投资做强有力的支撑

2006年，全国房地产开发累计资金为22768.25亿元，同比增长百分之29.9，2010年第一季度房地产开发到位资金7256.5亿元同比增加了百分之27.5，投资金额翻了两倍，作为房地产开发的重要的资金来源，银行贷款和定金两项收款占百分之50，自2005年以来国内的房贷比例逐渐提高，银行贷款已经成为，推动企业经济发展的主要力量。在广大居的购房信息不足的情况下，房地产开发商的意愿下降，国内银行为了顺利收回前期已经发放的贷款，不得不继续发放，与此同时，房地产开发商为了努力扩展融资渠道。

3.商品房和住宅房现状

商品房和住宅施工新开发弹面积有所回落，但是竣工面积和销售面积则有所增加，全国商品房施工面积在17.63亿元平方米，同比增加了百分之18.45，住宅面积3.78亿平方米，同比增长百分之8.9，但现在城市空置房屋面积在日趋增加，其中东、中部分地区的空置商品住宅呈负增长趋势，40个重点城市中有十个城市商品房销售面积大于同期竣工面积。

二、房价上升的原因

如果在不考虑地段、结构等外界因素的情况下，2006年的房屋成交价格比同期有所增长，其中，商品房增加百分之7.1,2010年第一季度商品房销售价格涨幅在百分之6.0，笔者对全国70多个城市进行了调查，结果发现北海、深圳、北京、广州、福州、等地方，商品房房价上涨的比较快，东、中部地区商品房平均价格增长幅度较快。导致这种原因的主要是：土地价格的上升、施工原料的上涨、住宅配套设施的要求比较高、房地产市场需求，中低档的住房供给量下降，高档商品房供给增加，无形中提高了房价，给收入一般的居民带来了沉重的购房压力。

再者就是，在为满足较高消费水平人的需求以前，不可能去开发低廉的房子，国家对房子开发虽然种种限制，但是不能限制房地产的炒作，房地产的产品差异及市场空间的竞争性质决定了其垄断性。

其次，尽管在出现房价高涨，泡沫经济被各界人士关注，但是居民的购房热情一直不减，销售量持续大幅增长，在需求量的支持下房价依然有增无减，1998年以来城镇人口逐渐增加，超过住宅价格增长速度，城镇人口数量增长过快，住房需求自然提高，国民经济持续增高是城镇居民可支配持续增长的基础。

三、房地产业发展中存在的问题

在房地产业发展飞快的今天，我们应该看到其中存在这些影响社会公众生活水平的新问题。

1.供求的差别

现在高端产品和中端比例不够正常协调，中小户型的住房供给不足，商业住宅整体价格偏高，成品商业住宅单价在38.7%，建筑面积在80平方米的户型占1.1%此外，个别地区商业住房，住宅和非住宅比例不公正，高档商品房积压，供不应求，经济适用房常常被抢劫一空，很多房地产开发商，在开发房产时缺乏应有的市场调查和猜测，在市场销售量有限的今天，必然对供需紧张，这样无形中就给加大了投资者的风险。

2．部分地区的房价上涨较快

自2005年以来，住房价格日益上涨，个别城市的价格上涨超过了百分之20，虽然房间的上涨和各方面的因素有关，例如土地交易价格、原料价格、住房需求量等，2006年，住宅物业上涨、土地交易同比上涨，涨幅比上季度上涨，其中，居民用地、产业仓储用地、贸易用地上涨。一时间除了商业用房以外，商品价格上涨过快，商品销售价格增长幅度远远大于同期的国民经济和社会公众的增长幅度。引起房价上涨的主要原因是，房价上升过快，一些特殊的地理位置，人文环境，明显的影响了投资环境，相对增值较大的城市吸引众多的购房者，但在其中的操作现象将不利于房地产健康的发展。

3.房地产开发土地过高

随着生活水平的提高，人们的生活质量也在逐步提高，全国显示我国房地产开发土地成高增长趋势，全国有3万多家房地产开发企业掺和了土地超前圈地活动，这对我国有限的土地资源开发和可持续发展极为不利。

4.住房体系不完善

住房保证体系是房地产开发市场控制的一个重要组成部分，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保证体系建设并没有特别的关注。甚至有的城市并没有建立廉租房，有的虽然有廉租住房，但面积偏大，住房制度不严格，符合标准的居民根本就排不上号。从总体上看，住房保证体系在整个市场中所占的比例较小，无形中造成大量的住房需求，这种需求冲向市场，在一定情况下就加剧了市场上的供求矛盾。

5.市场开发不规范，制度不完善

我国房地产，经过这几年的高速发展，虽然房地产市场有一定的市场结构，但是产业化和市场化的信息结构体系，任然不能完善，在市场竞争的条件下，房地产业存在明显的霸王条款和垄断行为，严重的影响了我国房地产持续的发展。

四、怎样保证房地产产业持续健康的发展

在社会主义市场条件下，发展现代经济调节、市场监管、社会治理的作用。为房地产正常有序的运行做保证，政府必须依据自身的职能，围绕房地产发展的基本动力对房地产也的发展采取有关的措施。

1.弱化房地产在国民经济中的经济占有率

由于房地产业对当地的经济发展有十分重要的作用，在一定情况下关系社会的各个方面，最总要的是拉动内需，提高各地的政府经济收入，碍于这些原因，政府在政策上也支持房地产开发，这样就助长了房地产经济泡沫，如果想要控制房地产，房价过高的现象，只能规范房地产经济的各种金融和社会风险。

2.公开考核标准