项目资金需求及来源范文

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文中所指的固定资产投资是指全社会固定资产投资，是以货币形式表现的在一定时期内，全社会建造和购置固定资产的工作量以及与此有关费用的总称。

固定资产投资的资金来源包括国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等五部分。资金平衡是指固定资产投资资金的供给与需求情况。

二、2007年至2011年固定资产投资情况

（一）固定资产投资情况

2007—2011年，甘孜州固定资产投资累计839.57亿元，固定资产投资呈逐年递增的趋势。5年固定资产投资增速分别为24.16%、30.25%、31.89%和16.78%，年平均增长速度达25.77%。

数据来源：甘孜州2007—2011年统计公报、甘孜州统计局

固定资产投资呈现以下几个特点：一是投资总量逐年快速增长。甘孜州固定资产投资总量从2007年的98.98亿元增长到2011年的246.53亿元。5年时间内突破了100亿元和200亿元大关。二是投资结构趋向明显，第二产业投资加大，水电投资是甘孜州投资增长的主要支撑点。水电投资从2007年60.98亿元增长到2011年157.77亿元，增长2.63倍，超过同期固定资产投资总量增长速度。三是固定资产投资大于地区生产总值。甘孜州经济发展具有典型的投资拉动特征，固定资产投资对经济发展起了重要的贡献。

（二）固定资产投资资金来源分析

固定资产投资资金到位率较高，2007—2011年5年资金到位率均达80%以上。分别为80.21%、81.38%、82.65%、86.27%和83.98%。从各种资金来源来看，国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金等各类资金均呈逐年增长的趋势，但在固定资产投资总额中所占比例趋势不同。

数据来源：甘孜州2007—2011年统计公报、甘孜州统计局

固定资产投资资金来源呈现以下几个特点：一是国家预算内资金是甘孜州固定资产投资资金来源的重要渠道之一。2007—2011年国家预算内资金占比一直保持10%以上，高于全国同期水平。二是国内贷款是甘孜州固定资产投资资金来源的重要渠道，对固定资产投资起着重要作用，呈现逐年增长趋势。2007—2011年甘孜州固定资产投资资金来源中，国内贷款平均占比达到42.02%，在2010年占比达45.94%，是所有资金来源中占比最大的。三是自筹资金支撑作用日益增强，固定资产投资的自主性不断提高。2007—2011年，甘孜州固定资产投资资金来源中自筹资金由24.11亿元增长到81.89亿元，增长了57.78亿元。2011年自筹资金在全部资金来源中的占比达39.55%，仅次于国内贷款占比。四是其他资金来源增长缓慢。其他资金占全部投资资金来源比重较低，一直保持在4%左右。

三、2012年甘孜州固定资产投资资金供需形势分析

（一）需求形势分析

2012年是实施“十二五”规划的关键之年，甘孜州十一届一次人代会明确提出2012年全州地区生产总值（GDP）同比增长14%，固定资产投资增长30%。按照这个要求，2012年全州GDP和固定资产投资规模将分别达到173.53亿元、320.49亿元。

根据近5年甘孜州固定资产投资资金来源情况分析：2007—2011年国家预算内资金占固定资产投资总额14.5%，国内贷款占35.23%，自筹资金占29.89%，利用外资占0.07%，其它资金占4.17%。2012年在实现藏区跨越发展目标引导下，来自国家的投资、银行贷款和招商引资的比重将会增加。假定2012年固定资产投资资金来源结构基本保持前5年的结构水平，预计甘孜州2012年固定资产投资：对国家预算资金的需求约为46.47亿元；对银行信贷的需求约为112.91亿元；对自筹资金的需求约为95.79亿元；对利用外资及其他融资的需求约为0.22亿元；对其它资金的需求为13.36亿元。

（二）供给形势分析

2007—2011年甘孜州国家预算内资金、国内贷款、自筹资金和其它资金的年平均增速分别为15.37%、27.48%、36.10%、28.75%。以此增速测算，2012年国家预算内资金、国内贷款、自筹资金和其它资金供给分别为37.02亿元、104.31亿元、111.46亿元、13.75亿元。按照甘孜州政府确定的招商引资目标任务，2012年全年将利用外资2000万美元折合人民币1.2亿元。

数据来源：甘孜州2007—2011年统计公报、甘孜州统计局

（三）供需对比分析

据预测，2012年固定资产投资资金需求为268.75亿元，能够实现的资金供给约261.66亿元，缺口7.09亿元。

说明：缺口为负值，说明资金供给小于资金需求；缺口为正值，说明资金供给大于资金需求。

通过上表分析可以看出，2012年固定资产投资资金供给总体不足，国家预算资金和国内贷款供给缺口分别为9.45亿元和8.76亿元。

四、保持2012年固定资产投资增长的建议

从2011年和2012年上半年经济运行形势看，2012年“稳中求进”的压力较大，影响经济发展的不确定因素较多，为确保甘孜州经济保持平稳较快发展，应拓宽融资渠道，加快重点项目前期工作，抓住招商引资，促进投资增长。

（一）多方联动，努力拓宽融资渠道

一是应抓住藏区跨越发展的机遇实行产业结构升级换代、加快调整步伐的重点，加大政府财政性资金的投入力度，给予企业适当的财政、税收优惠政策，继续争取国家政策性资金支持。二是构造以信贷融资为主、财政融资和证券融资共同发展的融资格局，支持符合条件的企业在资本市场发行股票、债券，扩大融资范围，确保固定资产投资的长期性和稳定性。三是进一步完善政府与金融机构之间联系机制，加大对优势产业、“节能减排”项目的支持力度，围绕拓展产业链要求，筛选推出生态能源、生态旅游、基础设施等一批重点项目，形成新的投资增长优势，增强投资信心。

（二）加快重点项目前期工作进度，争取金融机构信贷支持

目前甘孜州各商业银行都确立了优先满足成熟大项目贷款需求的政策，把投入的重点放在重点项目及重点企业上，尤其是能源开发、矿产开采和基础设施建设的信贷投入。因此政府应加快开发“两江一河”水电资源，建立完善“两江一河”流域水电开发协调机制，推进长河坝、黄金坪、猴子岩等电站建设，加快探矿采矿和原矿加工推进优势矿业发展，以争取金融机构的信贷支持。

（三）完善投融资管理，创新招商引资机制，进一步扩大利用外资

改善投资环境，逐步完善投融资管理制度，全面清理含有行政垄断和行业垄断的政策文件，废除不合理的审批和收费；出台鼓励自筹资金投资项目登记备案制等规章制度和实施细则，实现投资行为的法制化、规范化和程序化。同时突出招商重点，在齐抓一、二、三产业项目的同时，突出抓能源、旅游项目；围绕优势产业重点包装、重点招商；要坚持走出去、请进来，以商引商，高度重视对落户企业的服务，确保项目引得进、建得成、留得住，达到“引进一个、建好一个、带来一批”的联动效应。

（四）充分发挥财政资金杠杆作用

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1.高校会计核算的目标更高，一方面要满足高校经济活动财务管理的需要，同时也要与财政改革要求相适应。

2.支出业务的核算更加明细。《新制度》要求按照支出功能和经济内容细化支出类科目，将原会计制度下“教育事业支出”科目细分为“教育事业支出”“科研事业支出”“行政管理支出”“后勤保障支出”“离退休支出”几类，并要求区分资金来源和预算类别，在上述明细科目下还应当按照《政府收支分类科目》中“支出经济分类”的款级科目进行明细核算。

3.预算管理要与会计核算进一步衔接。一方面高校的财务预算编制程序要更加规范，按照学校事业发展规划及年度工作重点科学编制，坚持“量入为出、收支平衡”的原则，同时要求高校财务预算的执行与会计核算进一步地衔接，提高预算的执行准确性。除此之外，《新制度》还有一些变化，如扩大了权责发生制使用范围、计提固产资产折旧和无形资产摊销、完善了会计科目的编码、基建并帐处理、优化了报表项目结构体系和校内独立核算单位会计信息的纳入等等。

二、高校会计核算目标的探析

基于《新制度》的新变化和提出的新要求，本文对高校会计核算的目标进行了再梳理、再思考，认为主要有以下几点：

1.会计核算要满足《新制度》所要求反映的会计信息需求。从信息需求视角的来看，高校会计信息的需求者主要有：（1）主管部门、财政部门、高校决策管理者；（2）不确定的人员，如教学评估人员、各类检查人员、以及其他社会公众。因此我们会计核算体系的构建要能提供上述人员所需要的会计信息。

2.会计核算要与部门预算挂钩，进一步促进预算编制与预算执行统一。高校部门预算不能有效地和会计核算系统衔接，也是高校会计核算体系的一个短板，由此造成,会计核算人员不能及时、正确的掌握预算的执行情况，并造成不正确账务处理、资金使用效率低下、预算执行不够精细等现象。

3.会计核算要满足教育成本核算要求，便于高校的内部成本费用管理。根据《新制度》要求，高校应当根据事业发展需要，实行内部成本费用管理，按照相关核算对象和核算方法，逐步进行成本核算，这些工作的开展都有赖于会计核算体系的完善和创新。

4.会计核算体系要科学合理，便于提高会计工作效率，实务操作。随着会计信息需求的数量和质量的要求越来越高，会计核算体系的设置要体现科学、高效、准确。会计核算体系顶层设计考虑要完善、精细；基础操作要简单快捷。

三、构建完善的高校会计核算体系

目前高校普遍采用会计核算体系主要包括科目体系和项目体系。科目体系主要指会计科目，一级会计科目按制度的规定设置，明细科目（制度规定的除外）根据实际情况自行设置；项目体系主要是指根据单位的管理需要，按以项目为核算对象自主设置的核算体系。，通过对《新制度》和高校会计核算目标的进一步思考、探析，本文认为，除了现有的科目、项目维度外，必须增加会计核算体系维度，优化核算结构，具体如下：

1.完善科目核算维度设置方式。根据《新制度》要求，高校每笔支出业务必须按其预算类别（基本/项目）、资金来源（财政补助/非财政专项/其他资金）、功能分类和经济分类进行核算，按此设置，以“教育事业支出”科目为例，必须下设“教育事业支出—预算类别—资金来源—功能分类—经济分类”至少5级明细科目，由此计算所需设置的会计科目数将非常庞大，既不利于日常科目的管理维护，也会造成会计核算工作效率下降。因此建议简化科目设置层级，可采用“教育事业支出—经济科目”模式，将预算类别、资金来源和功能分类科目等信息纳入“资金来源”维度核算。

2.增加“资金来源”核算维度。由于简化了科目设置，因此建议增加“资金来源”维度来核算科目设置中减少的预算类别、资金来源和功能分类等信息，例如可以按照“资金来源—功能分类—预算类别”模式将资金来源维度定义为“财政补助—高等教育—基本支出”等，其他的以此类推，并按一定的规则将其编码。设置好的“资金来源”通过会计核算软件可以与项目关联，或直接与会计科目关联，以此来标识每一笔支出的资金来源信息。

3.优化项目核算维度的设置。传统的“项目—科目”二维核算体系，是体现“做的什么事—用的什么钱”的思路，项目的设置主要反映需要做的事情。但是在多维核算体系中，项目的设置要细化，项目需承载更多的核算信息，以便于在会计软件中将“科目—项目—资金来源”进行规则化的关联。因此，每个项目的建立需要体现以下信息：（1）项目核算对象，实际操作中可以为具体院、系和特别指定的核算对象，核算对象要区分为教学、科研、行政管理、后勤保障和离退休五类；（2）项目资金来源，主要区分信息是财政补助、非财政专项和其他资金三类；（3）项目资金预算类别，是指该项目资金是基本支出还是项目支出；（4）项目的受益层面，主要用来指定项目资金的受益对象，可细化为学校层面、院系层面、班级层面等，还可以根据需要指定层面，该项目信息主要用来进行教育成本核算。项目设置要与高校预算编制协调一致，项目的预算类别和资金来源信息随着预算的变化而变化；项目设置要涵盖高校所有的支出，即学校发生的每一笔支出都要有相应的项目与其对应。高校应当建立统一的项目编码规则，规则既要易于识别，又能方便组织核算。

四、总结

多维核算体系的建立后，高校每一笔经济业务发生，均包含有各维度的管理信息，通过选择不同维度的组合，可以根据管理需要产生不同的会计报告，以满足不同信息使用者的需要。

作者：张敏 单位：常州机电职业技术学院

参考文献：

[1]戚艳霞.《高等学校会计制度》征求意见稿的特点分析[J].财会月刊.2009(12).

[2]解文清.新会计制度下高校应收及暂付款管理探析.[J].行政事业资产与财务.2011(11).

[3]蔡催冬.高等学校会计核算面临的问题及对策_基于《新高等学校会计制度》[J].会计之友.2014(9).

[4]于莉萍,靳鑫.新高校会计制度下高校教育成本核算体系探析.《大连大学学报》[J].2013(4).

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1、房地产开发企业预算与项目紧密结合

房地产开发企业预算与项目紧密相关，预算的项目性特征突出，项目预算是企业预算的关键，其有效执行是房地产开发企业预算的重点，项目预算得到有效执行了，公司整体预算也就不会存在太大的问题。开发项目从选址、取得土地使用权、设计、施工，到销售回笼资金，每个节点与进度都得计划控制好，项目开发进度与资金支付进度也得受预算控制，资金的来源保证需预先得到落实，销售回款及还债付息的时点与金额得有序衔接，所有这些都体现了房地产开发企业预算与项目紧密结合的特点。

2、房地产开发企业预算与融资紧密结合

房地产开发资金需求量大，一般都需进行大量的融资，融资资金是预算资金的重要组成部分，也是重要的资金来源。因此，企业编制预算时，要特别关注融资资金。融资资金的到位时点，融资资金的成本支付金额与支付时点，都是企业预算的重点，企业预算脱离了融资，或融资不能受预算有效的控制，都很可能给企业带来资金周转的困难，甚至引发财务危机。

3、房地产开发企业预算各环节紧密相扣，且滚动性特点明显

房地产开发企业预算是一环扣一环，环环相扣，且滚动影响。项目预算的上一环节直接影响下一环节，某一环节的预算变化会影响到项目的整个预算，一个项目的预算会影响到企业整体预算，一个项目预算的资金有部分是直接来源于其他项目的回笼资金，这个项目的资金回笼是另一个项目开发的资金来源，项目之间实现滚动开发，这种滚动性给企业预算的有效执行带来较大的不确定性，使之难以驾驭。

二、房地产开发企业预算管理存在的主要问题

1、单个项目资金预算控制不力，大量占用其他项目的资金

虽然房地产开发企业每个项目都实行预算管理，但是房地产开发的特点使项目预算经常变动、经常调整。项目开发进度受国家宏观政策及企业自身对市场的判断等因素影响，企业经常调整项目开发进度，或者企业资金安排未能及时到位，项目出现短时停顿等待资金到位现象，也有因企业过于乐观，战线拉得过长，多个项目同时开发，使得一些项目资金投入跟不上开发进度，项目不能按进度正常开展，预算不能按计划安排资金，使得资金得不到及时周转与回收，同时也占用了企业其他项目的资金，单个项目的资金预算控制不力，容易造成公司预算的失控。

2、大项目经常打乱企业预算，资金总体调配无序

房地产开发企业为了提升企业知名度与竞争力，或在区域布局方面，为了重点突破某一区域某一城市的市场，全力挺进该城市的标志性大项目地段。但这种大项目仅地价就需一次性支付十几亿甚至几十亿的资金，导致企业资金存量突然减少，安排用于其他正在开发项目的资金被大项目占用，企业不得不到处抽调资金，这就完全打乱了企业原来预算，使资金调配混乱无序，很容易陷入资金困境。因此，企业必须慎重考虑是否介入大项目以及介入的时点，通盘考虑后续资金供应，避免大项目与众多小项目同时开发给企业各方面带来的资金压力。

3、融资总量失控，还本付息预算得不到有效执行，公司经营风险增大

一些企业因担心国家宏观政策及金融环境的不利变化，持有多借款多负债的心态到处融资，融资与资金投入不匹配，造成负债过高，或因公司多项目同时开发，负债在某一时期陡然上升，到了还本付息时，项目的资金未能及时回笼，导致资金周转困难，经营风险增大。因此，房地产开发企业融资预算不仅要准确，也要谨慎，不可盲目乐观，融资如果未能按计划取得，就必须有替代方案。

三、房地产开发企业预算的战略管理

1、产品差异化战略管理

随着我国市场经济的发展，房产需求旺盛已有十来年，过去纯属于卖方市场，不愁卖不出去的历史已在悄然改变。目前房产市场需求增长速度虽较以往有所下降，但总体需求仍很大，需求旺盛的局面还将延续多年。近几年来，房地产开发企业的数量也在迅速增加，区域性房地产企业、全国性房地产企业不断涌现，市场竞争进入了白炽化阶段。

此外，房产市场逐渐进入正常供求关系后，人们对产品的品质要求越来越高，产品品质已成为房地产企业之间竞争的核心。产品品质包含产品质量、产品定位、企业文化、客户价值等元素，客户价值即通过产品帮助客户实现的增值保值，只有从客户价值角度去开发产品，产品才能最终获得客户的青睐，才能顺利地实现销售。产品差异化战略是实现客户价值优先应考虑的主要因素，植入了企业文化的产品差异化战略，将使企业产品焕发出新活力，让人耳目一新，这样的产品才能在市场中立于不败之地，成为大家热购的对象。

产品差异化战略给企业带来了持续的竞争力，房地产企业产品不仅要明显区别于其他竞争企业，而且同一城市内的项目产品也要实现差异化战略，将产品与艺术、产品与生活品质紧密联系起来，从而实现产品的完美销售。产品的完美销售可使公司及时回收资金，巩固企业的现金流，使企业预算得到健康的执行与实现，企业资金实现良性循环。

2、上下游一体化战略管理

房地产开发企业的上下游企业主要是钢筋水泥企业、设计公司、建筑公司、营销策划公司及中介公司等。企业与上下游企业的一体化战略合作可通过参股、控股或者交叉持股的方式实现，房地产开发企业参股、控股上下游企业或与上下游企业进行交叉持股，通过对上下游企业的影响，提高产品质量，并有效推动开发销售环节各项事务按计划顺利进行。同时，房地产开发企业可以更有效地进行应付账款的管理，管控资金的使用进度，使企业预算得到有计划地执行与控制。近年来，与上下游企业建立利益共同体的一体化战略思想已在大中型房地产开发企业逐步形成，上下游一体化战略加大了房地产开发企业对上下游的影响与控制能力，使房地产开发企业预算得到了较好的执行。

3、资金互补多元化战略管理

房地产行业利润率仍然明显高于社会平均利润率，房地产开发阶段资金占用量大，实现销售后，大量资金回流，因此房地产开发企业对资金的调控能力与对预算的有效控制就显得特别重要。为减少企业财务风险与经营风险，房地产开发企业亟需建立资金互补的多元化战略，以有效减少经营风险。资金互补多元化战略主要有三种开发模式。

（1）与商业结合的多元化战略管理。“地产+商业”开发模式是指房地产开发企业在开发项目销售商品房的同时，规划出部分房产作为娱乐休闲、文化健身、百货餐饮等商业经营，“地产+商业”开发模式是一种注重资金风险及价值提升的开发模式。房地产企业经营商业有先天的优势，且房地产开发与商业经营具有较高的资金互补优势，房地产开发可以为商业提供特有的位置、成熟的周边环境以及潜在的消费群体；而商业经营可以为地产开发提供周转的流动资金，这大大降低了房地产开发因资金周转困难而产生财务危机的风险。同时，商业房产具有巨大升值空间，房地产开发企业持有商业地产，即使不自己经营商业，将商业地产直接出租，也能为房地产企业带来丰厚的租金回报及价值提升。

（2）与金融行业结合的多元化战略管理。大型房地产开发企业已进入了“地产+金融”开发模式，金融行业准入门槛高，所以只有业绩好、有实力的大型房地产开发企业才能成功运用“地产+金融”开发模式。“地产+金融”开发模式是指房地产开发企业同时经营或参与经营银行、资产管理公司、财务公司、信托公司、保险公司等金融机构。房地产开发资金需求量大，融资需求强烈，房地产企业与金融机构密切相关，可以说，房地产企业离不开金融机构。房地产企业能控制或有力影响金融机构，将为企业提供多元化融资渠道，使企业融资渠道畅通，也能大大降低企业的融资成本。这里需强调的是，金融经营中的寿险经营能为房地产企业提供强有力的资金保障与资金互补，寿险经营所得的长期资金正是地产开发投资阶段充足的资金来源，而地产资金回笼也能给寿险资金带来喜人的回报。

（3）与电子商务结合的多元化战略管理。房地产开发企业“地产+电子商务”是一种崭新而极具魅力的开发模式，这种开发模式是指房地产开发企业经营电子商务企业，这里所说的电子商务企业是指像阿里巴巴这样的电子商务企业，其盈利模式主要是靠买方与卖方通过其电子商务平台交易，来享有买卖双方因资金结算时间差而带来的资金沉淀。电子商务带来的资金沉淀及资金滚动能为房地产企业提供充足的资金来源，房地产企业又可以通过上下游资源以及上下游辐射出的更广阔资源为电子商务带来更多的业务量，从而实现互相促进。可以预见在未来的几年，这种开发模式将在房地产开发企业中得到广泛的运用。

“地产+商业”、“地产+金融”、“地产+电子商务”这三种开发模式是房地产开发企业实现资金互补多元化战略的重要措施，这些开发模式的优势不仅体现在资金互补上，也体现在价值互相促进，最终实现价值共同提升上，其有力保障了房地产开发企业预算的有效执行与有效控制。

四、结论

房地产开发企业预算受制于房地产开发经营的特点，企业预算得不到有效执行也源于企业的经营特点。从企业的战略管理层面积极影响企业资金供应，从而实现企业预算的有效执行，是解决房地产开发企业预算困难，避免企业经营失败的有效方法之一。

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中图分类号：U231文献标识码： A 文章编号：

城市轨道交通投融资基本模式有政府投融资模式、市场化投融资模式和混合模式。所谓政府投融资模式，是指政府为实现调控经济的目标，依据政府信用为基础筹集资金并加以运用的金融活动，政府投融资主体是指按《公司法》组建的国有独资公司，资金来源渠道主要有两类：一是政府财政出资；二是政府债务融资，包括国债资金、政策性贷款、境内外债券、国外政府或国际金融组织贷款等。政府是唯一的投资主体，资产所有结构为单一的“国有”，政府以未来的预算安排还款。市场化投融资又称为商业化投融资，是指非国有独资的公司制企业以盈利为目的，依据企业信用或项目收益为基础，以商业贷款、发行股票等商业化融资为手段，筹集资金并加以运用的金融活动。作为国有独资企业，南京地下铁道有限责任公司（以下简称“南京地铁”）自2000年成立以来，经过近十年的发展已成为集工程建设、项目运营、资源开发、土地运作于一体的集团化企业。在建项目兼备了政府投融资和市场化投融资的运作特征，并已形成政府投资、多渠道融资、多元化运作的混合型投融资模式。南京目前拥有总人口640万，城市化水平达74%。预计2010年南京城市化水平将达到80%以上，城市人口高度密集，通流量大幅提高。南京地铁的修建对解决南京城市交通拥挤、保护南京古城风貌、提升南京城市现代化水平将产生积极的影响。

南京地铁项目概况

南京地铁1号线于2000年底开工，线路全长21.72 km，工程概算84.83亿元。南京地铁2号线一期工程全长25.15 km， 计划投资104.5亿元，将于2009年竣工通车。根据南京市城市规划，2010年前，南京要完成地铁1号线的南延和2号线的东扩工作，使南京的轨道交通达到77 km;2020年前， 南京轨道交通达到200 km;到2050年南京市的轨道交通线网将由9条地铁线、4条轻轨线构成共计433 km的网络。我国地铁投资一般在6亿～8亿元/km ，按每公里7亿元计算，资金需求3 262亿元;按目前南京地铁一期工程综合造价每公里3.92亿元计，仍需要约2 000亿元的资金，在单一政府投入模式下，政府财政面临巨大压力，创新投融资体制，大量吸收民间资本，实现投资主体的多元化是必由之路。

运营及在建项目投融资情况分析

目前，南京地铁已投入运营项目为一号线南北线工程，全长21.72公里。根据2004年市政府出台的《南京市轨道交通发展专项基金管理暂行办法》规定，纳入政府投入的轨道基金的来源构成包括财政预算安排专项资金、用于地铁建设的土地出让金、市土地储备中心运作划拨的土地净收益、人防结建费、地铁公司代扣代缴施工企业营业税、地铁公司及所属全资或控股子公司减免的营业税、所得税、建设规费以及国家、部、省补助的专项拨款等七个方面。

三、储备土地及其他项目投融资情况分析

1、储备土地投融资情况分析

截止2008年12月31日，分中心资金来源合计3.2亿元。基本完成了线路代垫储备土地运作资金的归还清理。为尽快实现土地运作变现、收益，实现资本金的到位，政府划拨的各类土地需投入大量的前期资金，2009年全年计划前期投入9.39亿元，由于考虑到目前各家银行对房地产行业贷款持谨慎态度，且土地融资成本较高，均不同程度上浮贷款利率。

2、其他项目投融资情况分析

南京地铁从2003年起至今已直接投资累计3.76亿元，成立了地铁房地产公司、地铁实业集团公司、科技咨询公司、地铁土地储备分中心等四个全资子公司、机构以及仙林地铁投资公司、公用事业IC卡公司和捷运公司。截止2008年12月31日，实际出资余额为3.71亿元，对外投资4.22亿元，实现投资增值0.51亿元。投资资金来源主要为核心资源收益及短期流动资金贷款。

四、在建项目资本金情况与存在问题

1、一、二号线一期工程资本金情况与存在问题

截止目前，除所街地块外，南木地块已基本具备挂牌上市条件，可取得总收入8.4亿元，扣除各项刚性计提和拆迁成本后仅可实现收益0.8亿元，但因为目前拆迁协议并未完全达成，预计上市时间在五月份以后，收益回笼时间更为滞后。另有汪家村站地块拟自行摘牌，因此设计出让价不宜高，收益回笼预计不足0.5亿元。

2、一号线南延线工程项目资本金情况与存在问题

由于二号线对资本金的认可仅限于现金到账形式，因此在2010年通车之前要足额提取银团贷款需至少实现17.56亿元土地收益，而土地运作收益与资本金需求存在12.72亿元缺口。另有概算调增需追加资本金13.91亿元，需依靠地铁公司自身经营运作解决的资本金将更大。南延线为足额提取银团贷款，尚需完成12.39亿元土地评估入账。鉴于目前沿线完成的拆迁资金均由我公司垫支，而要完成概算投资，南延线实际需要土地运作收益23.46亿元。在不包含两条线需追加资本金合计22.32亿元的情况下，两条线路建设期内（2010年末之前）实际需要实现土地运作收益41.02亿元，甚至更高。

五、运营及在建项目还本付息风险提示

1、一号线南北线工程还本付息风险提示

2009-2015年一号线长贷还本付息情况表单位：亿元

上表所示，2009-2015年长贷需还本付息合计54.22亿元，平均每年需还本付息近8亿元。在现有的还本付息方案下，我公司应积极争取缩短财政一号线还本付息资金拨款年限，提高每年资金预算安排，减少财务费用支出。

2、二号线一期工程还本付息风险提示

2009-2015年二号线一期工程还本付息情况表单位：亿元

由上表可知，2009-2015年七年内长贷需还本付息36.35亿元，其中建设期内，仅2009、2010年两年便需还本付息7.98亿元。还本付息资金不同与资本金，资本金可采取评估入账或是土地出让金账户过渡的方式来视同到位获取项目贷款，但还本付息资金需依靠自身土地运作实际收益来实现。二号线储备土地运作与建设期资本金及还本付息资金需求仍存在17.24亿元缺口。

3、一号线南延工程还本付息风险提示

2009-2015年一号线南延工程还本付息情况表单位：亿元

由上表可知，七年内需还本付息24.69亿元，其中2009-2010两年需付息6.11亿元。2009年已将青龙片区两块土地——袁家边1号和袁家边2号列入前期运作计划。南延线储备土地运作在尚不考虑增加概算所需追加资本金的前提下，与建设期资本金及还本付息资金总需求存在约40亿元缺口。

六、对南京地铁融资建议

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中图分类号 X321 文献标识码 A 文章编号 1002—2104（2012）10—0043—05 doi：10.3969/j.issn.1002—2104.2012.10.007

环境保护是我国的一项基本国策，环境保护投资是执行环境保护基本国策和实施可持续发展战略的重要保证。随着各级政府、企业及社会公众对环境保护工作的重视，环境保护投融资政策正在不断完善，政府、企业环境保护投资力度进一步加大，多元化的环境保护投融资体系正在逐步建立。本文所称环境保护投资（简称环保投资，下同），即环境污染治理投资，由工业污染源治理投资、建设项目“三同时”环保投资、城市环境基础设施建设投资三部分组成，投资渠道主要分为政府投资、金融机构和社会化专业公司投入、企业投资等来源。

1 环保投融资政策

“十一五”期间，环保专项资金、预算内基本建设资金、环境转移支付政策以及排污收费政策已成为政府环保投资的重要渠道及资金保障。继2004年设立中央环境保护专项资金之后，“211环境保护”科目于2007年开始实施，“十一五”期间主要污染物减排专项资金、“三河三湖”及松花江流域水污染防治专项资金、城镇污水处理设施配套管网以奖代补资金、农村环境保护专项资金、重金属污染防治专项资金等中央财政环境保护专项资金相继设立。税收优惠、排污收费、绿色信贷以及脱硫电价等价格政策在促进企业环保投资方面发挥了重要的作用。绿色证券政策以及发行企业债券等社会化融资手段逐步建立。

2 投资规模

按照《国家环境保护“十一五”规划》确定的目标及任务需求，规划提出了实现“十一五”环境保护目标需要环保投资约为15 300亿元，约占同期国内生产总值的1.35%。“十一五”期间，我国环保投资总额为2.16万亿，相对1.53万亿的投资需求而言，实际投资超出投资需求6 320亿元，超出比例为41.3%。

1981年至今，环保投资总量呈持续递增趋势，从“十五”开始递增趋势较明显，环保投资占GDP的比重出现波动，但总体亦呈递增趋势（见图1）。“十一五”期间，环保投资总量达21 620亿元，较“十五”增长157.4%；环保投资占GDP的比重达1.44%，较“十五”增长0.26个百分点。从“十五”和“十一五”的情况来看，五年计划第一年环保投资增长率较低；五年计划的最后一年环保投资增长率快速提升，呈现先慢后快的现象（见图2）。

3 环保投资构成

“十一五”期间，工业污染源污染治理实际投资2 415.1亿元，占实际环保投资总额的11.2%，较投资需求（2 500亿元）减少3.4%；建设项目“三同时”实际投资7 885亿元，占实际环保投资总额的36.5%，较投资需求（4 400亿元）增加79.2%；环境基础设施建设实际投资11 319.9亿元，占实际环保投资总额的52.3%，较投资需求（8 400亿元）增加34.8%（见图3）。

逯元堂等：“十一五”环境保护投资评估

中国人口·资源与环境 2012年 第10期1991年至今，工业污染源治理投资先是持续递增，自1996年开始出现波动，自2008年开始呈下降趋势；建设项目“三同时”环保投资基本呈持续稳步递增趋势，2009年出现下降；城市环境基础设施建设投资呈持续快速递增趋势（见图4）。

1991年至今，工业污染源治理投资占环保投资总量的比重基本呈下降趋势；建设项目“三同时”环保投资占环保投资总量的比重先是在波动中呈上升趋势，自2008年以后呈下降趋势；城市环境基础设施建设投资占环保投资总量的比重在波动中呈上升趋势。

“十一五”期间，工业污染源治理投资较“十五”增长78.76%；建设项目“三同时”环保投资较“十五”增长26501%；城市环境基础设施建设投资较“十五”增长

图1 环保投资总量及占GDP的比重变化

图2 环保投资增长率（%）

“十一五”期间，工业污染源治理投资占环保投资总量的比重为11.2%，较“十五”减少4.9个百分点；建设项目“三同时”环保投资占环保投资总量的比重为36.5%，较“十五”增加10.8个百分点；城市环境基础设施投资占环保投资总量的比重为52.3%，较“十五”减少5.9个百分点（见图5）。

4 环保投资空间分布

“十一五”期间，东、中、西部环保投资分别为11 775.6亿元、3 957.1亿元和3 734.6亿元（不含国家级），占全国环保投资的比例分别为60.5%、20.3%和19.2%，东、中、西部比“十五”分别增加138.4%、159.7%和196.6%。东、中、西部环保投资年均增长率平均值分别为28.36%、28.16%以及46.49%。东部与中部地区增速基本持平，西

图3 “十一五”环保投资需求与实际投资对比

图4 中国环保投资构成变化

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二、新型城镇化金融需求分析

金融是新型城镇化建设中的核心支持因素，是协调人、业、地、生态等要素的中枢环节。当前，我国城镇化正在快速推进之中，城镇化将引发巨大的潜在投融资需求。以人为核心的新型城镇化在金融需求结构上表现为基础设施、公共服务和社会保障的融资需求占比将大幅提升，在金融需求量上呈现出资金数量大、周期长、低成本等特点，并主要体现在以下几方面:

(一)基础设施建设的金融需求。

相较于农村地区，城市和城镇的重要特征就是拥有相对完善的基础设施体系。根据世界银行定义，基础设施可以分为经济基础设施与社会基础设施。其中，经济基础设施是指长期使用的工程构筑、设备、设施及其为经济生产和家庭所提供的服务，具体包括电力、通信、自来水、管道煤气、排污等公共设施，水利、道路等公共工程，以及铁路、交通、港口、机场等交通设施。社会基础设施主要是指教育、卫生保健等公共服务设施。据测算，每转移一个农村人口需要增加城建费用约6万元，那么仅仅当前转移就业的2亿农村户籍的城镇人口就将产生12万亿元的建设资金需求。随着未来人口的自然增长以及城镇化的不断推进，基础设施建设中的资金需求将继续扩大。

(二)人口城镇化的金融需求。

人口城镇化主要是部分农业人口选择从事非农业劳动，转而进入城镇生活，完成从农民到市民的角色转换。农民进入城市生活，在住房、教育及医疗、社会保障和个体经营方面，需要一定的金融支持。

(三)产业结构调整升级的金融需求。

新型城镇化的加快，必然伴随着主导产业、支柱产业的转换。意味着需要投入大量的金融资源来支持新型城镇各类产业的调整以及集约型、低碳型产业的发展，推进城市产业转型升级，推进小微企业的发展，为新进人口提供就业机会，营造良好创业环境，增强城市经济活力和竞争力。

(四)新农村建设的金融需求。

城镇化和新农村建设是统筹协调、相互促进的关系，伴随着新型城镇化建设进程的推进，强农惠农仍将是促进经济社会发展的重中之重，新农村建设资金需求巨大。综上，根据新型城镇化规划，2020年常住人口的城镇化比率要达到60%左右，未来人口城镇化比率将以每年接近一个百分点的速度增长，每年将有大约1300万人进入城市。按照2012年国务院发展研究中心在2012年的抽样调查研究显示，在新型城镇化背景下，新增城镇人口每增加一人，财政支出平均需要8万元，那么未来每年城镇化需要的新增财政支出就将达到10400亿元。财政资金的配套是解决城镇化金融需求的一个重要方面，剩余部分资金缺口仍然要通过其他制度设计予以安排。

三、新型城镇化金融供给分析

在城镇化发展的不同阶段，资金供给存在不同的特点。1986－1990年期间，以财政投入为主、银行信贷为辅，1991－1997年期间，以土地资源收益为主、银行信贷为辅，1998至今，城镇化建设资金来源主要渠道有政府财政资金、政策性金融、商业性金融、政府融资平台、地方债等五个方面。

(一)政府财政资金。

包括中央政府的专项补助、国债资金、地方政府预算内的城建资金以及土地出让金收入等等，而土地出让收入成为地方财政支持城镇市政基础设施建设资金的重要甚至主要来源。近年来，土地出让金收入占全国财政收入的30%以上，占地方财政收入的70%左右。

(二)政策性金融投入。

它是介于财政投资和商业银行贷款之间的融资来源，在我国主要是国家开发银行、农业发展银行和中国进出口银行等政策性银行，根据国家宏观经济政策要求，向新型城镇化中的基础设施等提供融资。

(三)地方政府融资平台借入。

主要是设立城司，通过土地或用财政等政府信用作抵押，从银行取得贷款或者发行建设债券，国家审计署的公告显示，截至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务206988.65亿元，负有担保责任的债务29256.49亿元，地方政府债务资金有87%投向了市政建设、土地收储、交通运输、保障性住房等基础性、公益性领域。

(四)地方政府债券。

2011年和2012年两年中央政府在确定的地方政府债券发行规模内，本着自愿原则，选择经济基础较好、债务负担较轻、资本市场发育成熟的上海、浙江、广东、深圳作为地方政府自行发行债券的试点省(市)，其余地区仍由中央财政发行。今年国家又批准了京沪苏浙等十个地方政府自行发债。

(五)商业金融支持。

商业金融体系有着较强的吸纳社会闲散资金的能力，各地在城镇化过程中，通过大力发展商业银行、丰富信贷产品，为新型城镇化建设提供多元化金融服务，推动人口城镇化、产业城镇化、基础设施及公共服务的协调发展。金融支持新型城镇化建设过程中，现有金融体制难以有效匹配城镇化建设资金供求双方，与城镇化旺盛的金融需求相比，金融供给总量明显不足，主要存在以下问题:一是财政收入难以长期支持城镇化，尤其是土地财政不可持续。二是政策性金融提供资金及服务能力有限。三是平台融资额度有限且容易累积风险。四是通过资本市场获得的融资有限，大量的社会资本未参与到城镇化建设中。五是农村金融服务存在金融抑制现象，难以满足城镇化建设需要。

四、金融支持新型城镇化的路径选择

解决新型城镇化建设的金融供给问题，核心是理顺城府和市场功能边界问题。在城镇化建设中，政府与市场功能边界划分存在以下影响因素。

1.资金规模与投入周期。

投资规模大、建设与回收周期长的城镇化建设项目，普遍具有外部性，存在商业效益较低或投资风险较大的问题，呈现明显的公共产品特征，难以通过完全的市场商业性渠道获得金融支持。然而政府资金规模有限，如何调动市场力量，实现政府与市场的有效结合，成为当前亟待解决的问题。

2.区域差异与金融发展水平。

不同区域的城镇化发展阶段不同，其金融发展水平也存在较大差异。以东中西部固定资产资金来源结构为例，根据2013年统计年鉴，西部地区经济金融发展相对滞后，国家预算内资金投入占比达12.8%，城镇化建设对财政资金依赖度大大高于东部地区的3.5%与中部地区的4.2%;国内银行信贷仍是城镇化建设的重要资金来源，西部地区金融市场不发达，资金主要依赖于银行信贷，国内贷款投入比例为16.0%，中部与东部地区则分别为8.6%和14.2%;自筹资金主要来源于地方财政、企事业单位贷款、发行债券等，西部地区地方与市场力量较弱，自筹资金比例仅为59.3%，中部与东部地区则分别为76.2%和61.2%。

3.信息透明度。

对于村镇、中西部地区以及部分建设项目，信息透明度相对较低，信息不对称致使商业性金融机构难以发展业务。各级政府需要对这些领域进行合理规划，搭建完善的信息沟通机制，实现市场与政府信息共享，提升信息透明度，健全相关保障机制，保证城镇化建设的顺利进行。

4.风险收益水平。

在城镇化建设中，部分项目具有公共物品特征与公益性质，如垃圾、污水处理等设施建设，难以产生现金流，需要政府通过财政补贴等政策予以支持，保证还款来源。此外，一些行业、项目具有很大的不确定性，风险较高，担保不易落实，还款来源有限，商业性金融机构无力承担，也需要政府介入保障。因此，为解决城镇化建设资金供需的矛盾，推进城镇化建设，必须创新融资模式，明确政府与市场的功能定位，处理好政策性金融与商业性金融、间接融资和直接融资的关系，根据新型城镇化发展的不同阶段，构建差异化、个性化的长效金融支持体系。

(一)坚持市场主导、政府引导。

建立透明的收费制度加强项目现金流建设，推进公私合营PPP项目的选择，以责权利对等的合约规范各种经营主体的经营行为，吸引社会进入市政公用事业领域。财政资金主要支持无现金流、无收益的纯公益性项目，并通过建立财政资金引导基金，全方位吸纳社会各类资金投入新型城镇化建设;政府要积极推进信息透明度、构建良好的金融生态环境。

(二)政策性金融和商业性金融融合发展。

积极发挥政策性金融在支持农业、重大基础设施建设项目等方面的作用，拓宽低成本、长周期、安全性高的融资来源渠道;发挥商业性金融在促进产业发展和结构升级方面的优势，加强对城镇化建设中能产生现金流的经营性项目的支持力度，增强对重点产业及中小城市、中小企业的金融供给，实现新型城镇化的产城融合发展。

(三)建立多元化融资渠道。

赋予更多地方政府自主举债权，建立健全地方债券发行管理制度，不断创新市场债等融资工具;大力发展资本市场，推进资产证券化，建立产业链投资基金，为新型城镇化的建设提供多元化的资金支持，发挥市场在资金配置中发挥决定性作用的城镇化资金保障机制。

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1.1风貌“硬件”规划

移民居住区风貌规划首先需满足移民户个体建筑风貌规划的基本需求，主要包括如下内容:(1)外墙面装饰(“穿衣”)。移民居住区外墙面主要考虑使用外墙漆材料进行装饰，在保持地方传统特色的同时兼顾时尚美观、古朴灵活的视觉效果。(2)屋顶装饰(“戴帽”)。移民居住区屋顶装饰主要通过瓦的颜色以及屋脊颜色、高度，翘角、飞檐、漂檐的色调、长度、宽度及其相互之间的协调配合来呈现。(3)房屋整体协调搭配(“细节点缀”)。除了屋面、外墙面效果外，一栋房子的整体外观效果更多来自于围墙、女儿墙、风火墙以及门窗雕刻、装饰等细节;对联排或相邻安置的移民户，通过布局优化，使房子间融合协调;对砖混结构和土墙等不同的建筑结构，通过对围墙、女儿墙、窗棂不同的样式、颜色等进行装饰点缀，使房屋间相互连接，相互融合，形成整体。

1.2风貌“软件”规划

移民居住区风貌规划，除了满足移民户个体基本需求外，还需考虑居住区公共部分的风貌规划，主要包括对周边环境改造和景观配套规划两方面内容。(1)周边环境改造。结合移民居住区传统特色以及资源优势(如旅游资源)和区位优势(交通便利、城镇附近等)，周边环境改造主要包括集中居住区对外连接道路硬化、结合危岩清理及泥石流整治等灾害治理，开展相应的绿化工程以及垃圾集中收集和处理、道路两旁种植经济作物等。(2)景观配套规划。一般景观规划，包括广场及街道空间规划、视觉通道规划、绿地规划、自然景观和夜景照明规划等;特色景观规划，如石柱、雕像、亭子、寨门、喷泉等。

2风貌规划建设投资

2.1投资来源保障

移民居住区风貌规划建设有三种主要资金来源保障模式:(1)地方政府独自承担模式。所有风貌规划建设费用由政府来承担。优点:减轻业主和移民户压力。缺点:一方面增加了政府资金压力，另一方面业主参与度不够，未履行相应的社会责任。(2)地方政府+业主分摊模式。业主参与部分资金分摊。优点:减轻地方筹措资金压力，满足发改能源〔2012〕293号文“探索多渠道、多途径安置移民政策，研究水电建设促进移民脱贫致富途径和措施”要求，具有较强的可操作性。缺点:增加了项目业主资金压力。(3)地方政府+业主+移民户分摊模式。地方政府、业主、移民户多方参与资金筹措。优势:多方分摊，进一步拓宽资金来源渠道，使地方政府、业主、移民户成为利益共同体，有利于控制风貌规划规模和规划投资。缺点:增加了移民户的负担，同时，由于不同移民户生活品质需求不同，对风貌规划项目、规划内容要求会有差异，对风貌规划项目的实施将产生一定的阻碍。综上分析，为使移民居住区风貌规划建设资金来源有保障，且在不增加移民负担的同时能加快移民脱贫致富步伐，建议采用第二种模式，即由地方政府和业主共同分摊风貌规划建设投资的方式。同时，根据国家发展改革委《关于做好水电工程先移民后建设有关工作的通知》中“落实项目法人的参与责任。项目法人……根据企业情况和项目特点，积极履行社会责任，认真研究促进移民脱贫致富的措施，经各方协商一致后按有关程序纳入移民安置规划设计文件，使项目融入当地，得到地方政府和移民群众的支持”的要求，建议由业主承担风貌“硬件”即移民个体基本风貌规划建设方面的投资;同时，鉴于风貌"软件"规划建设主要为了满足公共需求，具有很强的社会服务性质，属于政府应履行的职责范畴，建议由地方政府承担该部分费用。

2.2投资计列方式

考虑到移民居住区风貌规划的“普惠性”，为了减少不必要的攀比，建议将移民居住区移民户个体风貌规划建设方面的投资，以一种补助费的方式计列;移民居住区公共风貌规划建设方面的投资，由地方政府结合移民居住区风貌规划建设需要从区域产业发展规划资金、后期扶持项目资金、扶贫资金等方面多渠道筹集。

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目 录

1、基本情况

2、项目建设的可行性及必要性

3、建设内容及规模

4、资金来源及管理

5、项目效益分析

6、项目设计概算

**县回龙镇敬老院院建设项目概况

项 目 名 称：**县回龙镇敬老院建设

项 目 地 址：**县回龙镇回龙居委会

项目主管单位：**县民政局

项目承办单位：**县民政局

项目法人代表：黄光敏

项目投资规模：总面积2000㎡

项目编制单位： 回龙镇人民政府

项目编制时间：二0一*年六月二十五

一、基本概况

为了落实科学发展观，贯彻党的十“老有所养”,以基本养老为重点的精神，进一步加快社会和谐的建设步伐，使全县的特殊困难群体及老年人的生活环境得到改善，结合我县实际，为满足我县社会日益增长的社会福利服务需求，促进基本社会服务享有的均等化，以推动我县社会福利事业深入发展，拟建回龙镇敬老院。

二、项目建设的可行性及必要性

1、项目建设的必要性

**县回龙镇敬老院建设工程项目可改善我镇部分老年人、孤残儿童、生活无着落的流浪乞讨人员生活条件，提高他们的生活水平，使之在物质、精神、文化、生活上有所养、有所依、有所乐，切实为他们营造整洁、优雅的集体生活，集养护的生活环境。以提高养老服务为重点，兼顾为孤儿、等特殊困难群体提供服务的敬老院。使他们能幸福安度晚年，为构建我镇和谐社会打下良好的基础。

2、项目建设的可行性

该项目建设地处回龙镇中学旧址。在工程管理上，成立工程领导小组，专门负责该项目的建设实施。在财务管理上，实行专款专用，按建设工程的实际进度进行分期分批拨付，同时，政府还派专人负责对工程的安全、质量方面进行监控、督促和管理，确保该建设项目的各项工作顺利开展，全面落实。

三、建设的内容和规模

新建回龙镇敬老院，占地面积2000平方米，建筑面积800平方米，内设40张床位，室内设施有餐厅、健身娱乐室、综合办公室、保管室等。该服务中心主要为老年人居住区。1、土地征用：新征土地3亩，需资金6.6万元。

2、主体建筑物800平方米，按现有市场价钢混结构房屋每平方1100元左右（含基础部分）建设需投入资金88万元。

3、室外附属设施。主要有室外硬化、围墙、大门、值班室、绿化、净化、美化等共需资金15万元。

4、室内设施。每个居室按3000元计算，需投入12万元；医疗保健室内设施和器械设施需5万元；健身娱乐内部设施3万元；办公室内设施3万元。

四、资金来源及管理

1、项目资金来源

2、项目资金管理；

建立建全财务管理制度，实行专账专人管理，封闭运行、按工程进度分期分批进行拨款，并接受上级有关部门的监督和审查。

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一、2009年我国房地产市场状况概述

今年以来,我国房地产市场异常火爆。国家统计局数据显示,前11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款8994亿元,个人按揭贷款7009亿元,总计流入房地产行业的信贷资金1.6万亿元,同比增长69.1%。前11个月全国银行人民币新增贷款9.21万亿元,16.6%的贷款流入到了房地产领域。过多的信贷资金进入到房地产领域,给商业银行埋下了潜在的信贷风险。

二、当前商业银行房地产信贷面临的主要风险

1.政府宏观政策调控给房地产信贷带来的政策风险

面对今年以来全国部分城市房价上涨过快的态势,12月以来国务院相继出台了调控政策,从抑制投机性购房到二手房营业税优惠政策到期结束,又从明确提出遏制部分城市房价过快上涨,再到土地出让金首付不得低于50%。这一系列政策的出台,不但使商业银行的房地产开发贷款面临的违约风险加大,而且对其个人住房贷款带来潜在风险。我国商业银行的个人住房贷款面临的潜在风险主要表现为炒房投机风险和假按揭风险。对于以炒房为目的的投机行为,一旦政策收紧带来房价下跌,就会造成买卖脱节,投机性需求带来的银行贷款将面临违约风险。政府对房地产行业的宏观调控将使商业银行的假按揭贷款大量暴露。部分商业银行的员工与和开发商利用当前个人按揭贷款和房产管理制度中的漏洞,通过虚构房源、虚拟买主、虚假评估、虚报用途等手段,骗取贷款。

2.房地产开发贷款的还款来源存在不确定性

房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中,而中小户型、中低价位住宅比例偏低,不能有效满足普通居民的住宅需求。已开发完成的商品房销售不畅,从而造成房地产开发资金大量沉淀,引发开发商资金链紧张,进而使房地产开发贷款的第一还款来源存在不确定性。一方面,开发商采取的滚动开发模式使其可能违背原先的协议规定,逃避银行资金账户监管,挪用销售资金用于填补项目资金缺口,或将贷款挪用弥补其他资金缺口,不再按销售比例或按期归还银行贷款。另一方面,银行和企业之间存在着严重的信息不对称,银行难以防范开发商资金链断裂的风险。同时,由于国内房地产开发贷款基本采取以项目土地及在建工程做抵押,房地产市场的向下调整将可能导致抵押物价值覆盖率降低,第二还款来源不足。

3.信贷管理手段落后形成操作风险。

出于对经营利润的追求,我国商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对该项业务风险的分析与控制认识不够。如对贷款项目的审查以主观判断为多,定量分析为少,没有科学、完整的风险度量指标体系;也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和监管制度要求的变化,对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失,使得我国商业银行房地产信贷风险控制难于实现精细化而存在操作风险。

三、我国商业银行加强房地产信贷风险防范的措施及建议

1.建立房地产市场预测监控体系,严格控制押品价值,推动房地产信贷资产转让、重组

(1)密切关注政府宏观调控政策和房地产市场的变化,加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通,及时获取最新房地产信息,并对当地房地产市场形势进行分析与判断。(2)重视房地产周期性调险,关注房地产抵押品处置变现能力,确保贷款抵押足值有效。(3)因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,商业银行要借助其信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。

2.把好市场准入, 实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理

(1)实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险。要严格控制房地产贷款占全部贷款的比重,有效规避周期性波动可能带来的系统性风险。(2)实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理。重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目,逐步开拓经济发达、价格合理的二三线城市房地产信贷市场。减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。(3)强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理。加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查,重点支持管理规范、项目区位和品质优良企业的发展,扶持企业做大做强。

3.加强房地产开发贷款流向监管,严防信贷资金挪用

(1)对项目进行严格审查。通过对项目的评估,确定房地产贷款投放的金额、投放时机,签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款,并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。(2)对项目资金进行封闭管理。建立专户监管和使用跟踪制度,项目资金用于项目专项支出;建立资金用前审查制度,在审查资金用途证明等资料的基础上,根据工程进度进行资金拨付;建立贷款回收制度,在项目达到一定进度后,及时收回原有的开发贷款。(3)开发新项目需要重新审批。原项目竣工后,需要开发其他项目,商业银行要根据新项目的具体情况确定是否给予信贷支持。

4.规范个人住房贷款业务操作,提升风险防控水平

(1)建立科学规范的贷款调查、审批、发放、管理流程,注重对借款人第一还款来源的严格审核。即要以借款人的未来现金流作为考虑是否提供贷款的决策基础,而不能仅仅依赖房产抵押等作为第一还款来源。(2)信贷人员严格执行与借款人面谈、面签制度,信贷人员坚持自主、双人、独立调查的原则,严禁采信未经核实的贷款信息。(3)加强贷款经办人员的素质和职业道德教育, 杜绝由银行内部产生的假按揭行为。

参考文献:

[1]杨睿:金融危机背景下中国房地产市场的发展与监管.中国房地产.2009.2

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第二，相对市场开发需求及购房需求而言，远远不足。前10个月，住宅土地供给建筑面积为832万平方米，而同期的住宅新开工面积及销售面积分别为1265.53万平方米和2138.68万平方米。如果以市场规模不增长计算，土地供给仅相当于开发需求的65.74%，相当于购房需求的38.9%，目前市场销售则维持在30%以上的高增长状态。

第三， 相对北京市场土地供给计划而言，还远没有完成供地计划。根据2005 年土地供应计划，北京市供应商品房用地面积应该是1750公顷。但截止到10 月底，北京市国土局向北京市供应住宅用地仅为572公顷。也就是说，前10个月仅完成全年计划的32.69%。

供给短缺无可避免，价格仍将上涨

从目前先行指标看，北京房地产供给短缺无可避免。房地产开发的特点是周期较长，当期的供给量是由前期的施工项目决定的，而施工面积又由再前期的开工面积决定，开工面积又会受到再前期的土地开发及土地购置面积的影响。同样，今后的竣工面积及投资额，则是由目前的施工面积、开工面积、土地开发面积、土地购置面积等指标所决定的。

因此，通过观察先行指标的增长情况，基本上就可以判断未来行业的增长情况。自2003年起房地产开发的先行指标开始回落，特别是进入2004年，回落速度开始加快，而且基本上是越是先行的指标，回落的速度越快。

2005年前个月，先行指标均处于低位，越是先行的指标，下降幅度越大，下图 2、3反映了这种情况：

供给短缺必然导致房价的加速上涨。多年来北京房价一直保持相对稳定，但自2004年底开始，北京供给增速在快速下降，导致房价加速上涨， 未来一段时间，北京供给（至少是增幅）下降将更加明显，北京房价涨速仍将持续在较高的水平上。

资金、土地仍是导致供给下降的主要原因

供给短缺的主要原因在于开发商资金短缺，在过去两年内，房地产开发对资金的需求大幅上升，但资金供给却遭受巨大限制，导致资金短缺。

一方面，由于土地价格上涨、地价支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，导致住房开发对资金需求量大幅增加，增加幅度估计在5 至10 倍。

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一、引言

众筹，就是借助于互联网技术的高度普及，为解决筹资人自身，或者项目发起人所发起的创意项目的资金需求，面向广大普通人进行融资的一项金融活动。音乐类众筹平台不断兴起，乐童音乐、三分半音乐、唱江湖等众筹平台层出不穷。2015年，京东与腾讯视频合作开发起了音乐众筹项目。这次新加入的众筹项目听起来是“三赢”。除了平台和歌手，歌迷也可以靠”投资“收获粉丝权益。

风险树搜寻法是进行风险识别的基本方法之一，运用图解的方式，将风险进行分解，然后按图索骥、寻根究底，找出具体的风险来源，最终形成风险树状图。这种方法能够明确众筹融资的风险来源，为风险防范和控制提供决策指导。

众筹融资模式是由音乐人、大众出资人、众筹融资平台共同组成的三位一体的融资模式，它的三个参与主体正是开展众筹融资的重要风险来源，本文从这三个方面研究众筹平台存在的风险。

二、音乐类众筹项目的风险识别

1.音乐人方面风险

第一，投资决策风险。音乐人作为项目的发起人，需要对融资项目做出主观决议，做出自己想做的作品，但是这容易产生无法达到投资人预期效果的风险。

第二，技术风险。音乐人所筹资项目的效果与其自身的音乐素养，技术水平，创新能力有很大关系，这些不确定因素构成风险。

2.众筹融资平台方面风险

众筹融资平台是连接音乐人和众多投资者的桥梁，通过平台的对接，音乐人能够获得所需资金，投资者也能支持自己喜爱的音乐，获得满足感。众筹融资平台充当金融服务中介的职能，是众筹融资活动中重要的一项风险来源。

第一，逆向选择。逆向选择风险主要源于大众投资者与众筹融资平台之间的信息不对称。众筹融资平台在审核和调研音啡说闹诔锶谧氏钅渴保众筹融资平台可能只批准有额外好处的项目，从而产生道德风险，严重损害投资者的利益。

第二，资金托管。众筹融资平台的资金流转过程中众筹融资平台实际上履行了第三方资金托管部门的职能，而不再是资金供求双方的沟通服务中介。目前来看，庞大的资金托管业务对众筹融资平台的信用将是一次严峻的考验。

3.大众投资人方面风险

第一，参与风险。社会大众对众筹融资的认知度不足、参与程度不高直接阻碍了音乐人众筹融资的开展。众筹融资模式来到我国不足四年时间，发展时间很短，属于新生事物。从社会文化角度来看，我国居民通常比较保守，不愿参与概念或创意的开发。

第二，利益不一致风险。在众筹融资模式中，音乐人是资金的需求方，大众出资人是资金的供给方，双方有不同的利益诉求。音乐人的目标是自身利益最大化，大众出资人追求的是效用最大化或回报最大化，二者的目标差异会导致投资人陷入利益受损的境地。

三、关于众筹的建议

第一，完善法律法规。在现有法律下无法促进互联网众筹融资的合法发展，无法促进发展和创新，不能释放民间投资需求。必须调整和完善法律，适应不断变化的经济发展形势。首先需要根据社会发展的大背景，对非法集资刑事政策进行调整，并以此为政策基础对非法吸收公众存款罪的成立范围进行限缩解释。此外，针对互联网众筹融资的法律制定应以风险为导向，加大虚假信息披露的违法成本，促进投资者与筹资者之间契约有效的签订。

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二、新型城镇化建设政府融资的风险种类

从政府角度而言，新型城镇化建设融资的需求需要克服困难予以满足，同时，也应对其风险加以防范。如果从项目角度而言，融资风险的来源体现在以下五个方面。

（一）信用风险城镇化基础设施的兴建和农民市民化的投入都需要多个部门的协调与合作，任何一个部门的缺位或阻碍都可能导致项目搁置、资金成本会剧增。一方面，城镇化基础设施兴建的合作方选择需要优先考虑资金实力雄厚、信用卓著的企业，以免项目中途搁置，由政府兜底；另一方面，农民市民化的投入中，养老保险支出是远期支出的项目，而中短期项目的支出，主要包括教育和住房保障等。资金的筹措就需要兼顾中短期支付与长期支付的信用风险。

（二）经营风险经营性城镇化基础设施如供水、供电、供暖设施投资，需要正确估算市场需求，一旦市场需求结构或数量发生不可预期的变化，投资者需要承担经营性收入不足而导致的投资回收延期的风险。如果投资者因收入不足而降低服务质量导致供需方矛盾激化，政府不能卸责。因此，在项目投融资决策过程中，政府需要凭借其信息优势，帮助投资方准确估计与研判可能遇到的经营风险。

（三）市场风险城镇化基础设施投资需要的大量资金来源可能是多渠道的，因此，各种资金来源的数量与时间配合需要专业化的设计，才能在保证资金充裕的基础上，节约资金成本。但具体操作过程中，可能因利率、汇率政策变化或市场管制变化而导致资金链条断裂，进而导致市场风险。政府在项目推动过程中，应会同投资合作方科学预估市场风险并制定预案。

（四）完工风险城镇化基础设施投资需要依托一定的自然地理环境，又有赖于精心设计的施工方案。项目实际投资过程中，因自然因素或人为因素无法完工或不能按期完工、完工后无法达到预期目标的情况并不鲜见。完工风险可能导致投资回收不利或延期，从而导致融资成本骤增。政府有职责会同水文、地质、工程专家，合理预期完工风险。

（五）政策风险以上资金来源中，政府财政投入有预算约束；世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构为城镇化基础设施的贷款需要经过严格的审核；市场化的融资方式便利与否也有赖于货币政策的宽严程度，因此，城镇化融资受政策影响较大。地方政府也需对新型城镇化中遇到的政府策性风险预留空间。

三、新型城镇化建设政府融资的风险传导途径

新型城镇化过程中，尽管可以吸纳较多的融资渠道资金注入，但总体来看，由于地方政府居于主导地位，因此，其风险主要还是要由地方政府来承担。从地方政府融通资金的来源看，财政投入主要来源于国家税收；世界银行、亚洲开发银行、外国政府贷款，上述融资渠道均由政府信用在做担保；国内政策性银行贷款如果出现呆坏账，需要认定核销，但最终还是要由地方政府来买单，因此，体现为地方政府的直接债务。通过政府融资平台来组织的专业投资商或吸引外商的投资，地方政府需要做出相应市场需求承诺的，体现为政府的或有债务。通过资本市场、产业基金、信托、保险等经营机构来向社会公众发售融资票证进而融资的，如果地方政府未做担保，政府可以免责。但辖区内若因种种原因未能如期回馈投资者，金融领域的风险具有传染性，融资风险可由金融领域迅速扩展到整个实体经济领域，进而演化为通货膨胀风险，危及社会的稳定。由上述风险传播链条看，新型城镇化融资风险的控制源头在于项目风险的控制。地方政府需从新型城镇化项目的遴选入手，严格控制项目的规模与进度。一方面，要使项目能够及时铺开不误整个新型城镇化的进程；另一方面，要控制其风险规模，不使某个项目的搁置，对整个区域经济发展产生较大的负面影响。

四、新型城镇化建设政府融资的风险防范措施

由上分析可知，新型城镇化建设政府融资的风险防范根源还在于对项目的审慎抉择。目前，辽宁省正在多个城市同步推进新城区建设，沈北新城、铁岭新城、沈抚新城、沈本新城、灯塔新城、辽阳河东新城、鞍山达道湾新城、海西新城和营东新城等31座新型城镇正在崛起。大量公共基础设施项目正在建设。在此过程中，政府对项目融资风险的科学评价至关重要。从风险防范的角度而言，政府可做的选择有风险自留、风险转移、风险转换和风险控制。

（一）风险自留风险自留意味着对于进城农民的社会保障、子女教育等新型城镇化的软性投入，以及非盈利性的公共绿地、公共道路、桥梁铺设等公益基础设施项目仍由政府承担主要风险，其资金仍沿用传统的财政拨款渠道。辽宁省在做好城镇发展规划的同时，可以将各新城区的多个建设子项目统一融资，分别建设，当小城镇中的多个子项目“先批发，后零售”的投融资思路确定后，就会吸引大量的投融资机构由于规模经济而给予辽宁省更多的关注，也有助于提高辽宁新型城镇化的投融资效率。为保证公益性基础设施项目的如期完工，可在技术难度较小的传统项目中采用代建制，通过招投标方式优中选优，以达到预期目标，合理控制融资成本。

（二）风险转移对于经营过程中，具有显著经济效益如供水、供电、供暖等项目，民间资本有较强参与意愿。政府可以通过契约、合同、金融工具等形式，将风险责任转由具有更强风险控制管理水平的企业或金融机构来承担。经过多年的发展，辽宁省的金融生态环境不断改善，吸引了大量的国内外投融资机构进驻沈阳、大连等核心城市，截至2013年6月，全省共有银行业机构143家，包括3家政策性银行、5家国有大型银行、11全国性股份制商业银行、2家域外城市商业银行、15家城市商业银行、29家外资银行、11家农村商业银行、59家村镇银行，邮储银行、省农信联社、农村合作银行、信托公司各1家，财务公司4家。⑥这些金融机构正在积极拓展业务，为辽宁的新型城镇化推进提供了良好的投融资基础。同时，以法国水务公司为代表的实业资本家也在积极地寻找投资机会。这为利用公私合作方式共同投资建设城镇基础设施提供了可能性。从理论层面看，风险转移可分为全部风险转移和部分风险转移。全部风险转移的主要形式为外包、租赁、委托和出售等方式；部分转移的主要形式常见的形式有证券化、股分化等。对于金融相对发达的沈阳、大连两地，新型城镇化项目多，融资额大，收益性项目获利的可能性大，可以优先考虑证券化融资创新；对于省内其他地区项目，金融基础弱、收益性项目需求不足，融资规模小，可以更多地考虑使用银行贷款的传统模式。

（三）风险转换风险转换中在风险无法转移的情况下，将风险预期值较大、风险集中的项目预案，替换成风险预期值较小或分散可控的风险预案。过去，辽宁在引进外资投资基础设施项目时曾有过承诺外商固定投资回报率的经历。今天看来，这种方式虽然可以增加投资建设方积极性的作用，但企业就此放弃提高服务质量、积极市场拓展的努力，政府承担了较大的市场风险；城司发债的方式使得一任政府借，多届政府还，可能导致债务负担集中。在未来的融资过程中，就需以此为戒，在大量引进社会资本参与收益性基础设施项目建设的过程中，对于供水、供暖等项目中合理设定以市场价格为基础、因用户数量不同而设置的阶段性定价机制；合理设计城司发债的规模、频率与还债时段等，以期将债务风险转换为可控风险。

（四）风险控制风险控制是指在风险客观存在的情况下，采用资源合理配置的做法，避免风险的扩大化。例如，辽宁的沈抚新城以新材料和动力装备为特色；沈本新城以生物制药为主体，其产业化融资具有一定的优势。新型城镇化本身会为产业的发展带来良好的契机，明显受益于城镇化的产业会有较好的获利空间，从这些产业入手，积极筹划发行产业发展基金，吸引公众投资者为融资对象，产业与城市共同发展，就是较好的风险控制的方法。以产业发展为依托的城镇化实现了基础设施“硬件”的改进与市民化的“软件”文化及服务体系完善相匹配；城镇基础设施的建设与实体经济的生产设施运转需求相匹配；新型城镇化融资工具创新与金融机构风险控制需求相匹配。换言之，新型城镇化的投融资活动应既着眼于现实，又为进一步的发展预留空间，合理控制投融资规模、地区与分布时段。