房地产行业如何融资范文

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

一、我国房地产企业融资存在问题

（一）融资渠道较为单一。融资渠道单一是我国房地产企业长期以来存在的问题之一。目前来看，我国房地产企业的资金链很大程度上还是依赖银行贷款，并且在很长一段时间内无法改变这一现状，这也从一定程度上制约了房地产企业的发展。另一方面，随着国家对房价宏观调控政策的出台，各大银行对房地产企业的贷款额度也有所下降，这也给房地产企业在筹措资金方面带来很大困难，一旦出现资金链断裂的现象，将可能给房地产企业带来无法挽回的致命打击。因此如何增加企业的融资渠道，为企业带来足够的资金，是摆在房地产企业面前无法逃避和必须面对的问题。

（二）资金结构不合理，财务杠杆过大导致财务风险升高。房地产企业的资金来源除了银行贷款以外，其余大部分都来自于买房者的定金和承包商垫付的资金。但是随着政府对银行贷款和提前支付的购房房款的严格控制，这给房地产企业在融资方面带来很大的麻烦。换句话说就是，房地产企业的资金来源不能够得到长期的保证，融资结构十分不合理。另外，由于近几年房地产行业的蓬勃发展，许多房地产开发企业都存在急功近利，盲目扩张的现象，这给房地产开发企业带来很高的财务杠杆。然而，在我国现有的市场经济体制下，房地产企业在筹措资金方面受到很大的约束。因此，过高的财务杠杆必然会给企业带来更高的财务风险，一旦企业的资金链出现断裂，企业就不能够正常的运转。

（三）行业融资难度空前，房企资金融通受到限制。房地产企业融资难一直以来都是一个老大难的问题.对于房地产行业来说，房地产企业资金的杠杆率是衡量企业融资的难易程度的标准之一。杠杆率越高，表明房地产企业筹措资金越容易，企业的发展前景越好；杠杆率越低，表明房地产企业筹措资金越困难，企业的发展就会受到很大的阻力。另外，房地产企业融资除了向银行和其它企业贷款外，还有企业上市，发行股票来筹措资金这一方法。但是，在现有的市场经济体制下。对于房地产开发企业来说，由于政府相关宏观调控政策的约束，上市融资存在很大的难度。不仅面临苛刻的审查条件，还要办理各种各样的手续，而且持续的时间也十分长，这对房地产企业的发展是十分不利的。

（四）房企融资水平差异较大。近几年，随着房地产行业的蓬勃发展，房地产企业如雨后春笋出现在祖国大地上，企业的规模，背景也是参差不齐。其中，以国有企业占主体，民营企业也有相当一部分。民营企业大部分的经营范围都只是在本土地区，所以相对来说，民营企业对于本土以外的资金的需求比较小。而且，不同背景的房地产企业的融资水平显然会存在较大的差异。在房地产企业上市方面，国有企业显然占主体地位。但是随着房地产企业民营化的程度不断加大，国有企业的市场份额也在不断减少，民营企业显然已经开始主导房地产行业的发展。然而，大部分的民营房地产企业都是中小型企业，没有足够的实力和市场份额作保证，因此企业在融资方面就会存在很大的困难。相比之下，国外的房地产企业虽然拥有足够的资金和强大的实力。但是由于政策的约束，也很难在我国房地产行业有所作为。

二、拓宽房地产企业多元化融资渠道的相关对策措施和建议

（一）完善相关法律法规。在我国现有的市场经济体制下，房地产企业的发展与企业的融资能力是紧密相关的。因此，如何拓宽房地产企业多元化的融资渠道是房地产开发企业必须面对的问题。由于我国房地产行业起步比较晚，相关房地产行业的法律法规还不是十分的完善，许多企业或多或少都存在骗贷的情况，这也是造成房地产企业融资难、融资风险大的原因之一。因此，需要建立完善的法律法规。这在一定程度上可以约束企业和个体的经济行为，使得企业融资变得有根有据，有助于降低企业的融资风险，促进房地产行业的发展。

（二）加大房地产信贷监管。尽管我国经济迅速发展，经济总量世界第二。但从目前来看，我国市场经济体制下的金融市场仍然处于起步阶段，还需要进一步的发展。我国的银行贷款主要以一种循环的方式进行，融合了房地产企业、承包商、购房者等。对于房地产行业，最终的风险都会体现在银行本身，导致银行不能够及时收回贷款，以至于资产流失，从而影响了我国现有的金融体系。因此，政府必须加强房地产行业的信贷监管，促使房地产行业金融体系的健康发展，这样不仅有利于房地产企业本身的良好发展，更是促进了整个房地产行业，甚至我国金融市场的健康发展。

（三）解决金融信用缺失问题。无可否认，我国改革开放以来，经济得到了很大的发展，人民的生活水平也得到了很大的改善，但这也同时衍生了许多问题。比如，金融信用缺失问题，偷税逃税，骗贷等。金融信用的缺失直接导致银行的金融风险提高，这不仅影响企业和银行之间的合作，更是不利于整个房地产行业的发展，甚至社会的发展。一旦银行面临高额的信贷风险，银行本身在出于自身保护的原则上，一定会谨慎放贷，对于申请贷款的企业也会有更为苛刻的条件。这从一定的程度上都会降低投资者的热情，增加房地产企业的融资难度。一旦房地产企业得不到足够资金做保证，那么企业的运作就会受到影响，这是不利于企业发展的。因此，如何解决金融信用缺失的问题显得尤为重要。一方面，政府应该尽量完善行业相关的法律法规，使得企业在融资方面能够做到有法可依，政府部门在管理方面做到有法必依，执法必严，违法必究；另一方面，政府应该从道德层面上，鼓励个人和企业诚信为本，以此来减少金融信用缺失带来的影响。这样不仅有利于促进我国金融市场的健康稳定、房地产行业的良好发展，更是有利于营造良好的社会环境。

（四）加强政府宏观调控。一个企业的生存与发展不仅和企业本身的经济实力和管理水平，更在于是否能够正确的把握政府的政策动向及其所带来的市场竞争环境的变化。由此看来，政府的宏观调控对于企业的生存和发展是十分重要的。因此，在拓宽我国房地产企业多元化融资方面，政府很有必要发挥其宏观调控的作用，借此来促进我国房地产行业融资多元化的良好发展，从而进一步促进房地产企业的发展，维护我国金融市场的稳定性。从另一方面来说，市场不是万能的，我们不可能放任市场完全自由的发展。一旦市场竞争环境发生变化，失去控制，将造成无法估量的影响。因此，必须兼顾市场和政府双方的作用，这样才能够更好的预测风险，降低风险，解决风险，更加有利于房地产多元化融资渠道的发展。

三、结语

房地产行业的融资对其发展有着重要意义，目前我国房地产行业融资还存在诸多问题，例如：融资渠道较为单一财务杠杆过大导致财务风险升高、房企资金融通受到限制、房企融资水平差异较大等，这些问题的存在，严重的制约了房地产行业的发展。所以房地产行业需要完善相关法律法规、加大房地产信贷监管、完善二手房交易市场、加强人才的培养和教育、解决金融信用缺失问题、加强政府宏观调控，这样才能够解决房地产行业的资金问题，同时为全社会提供了投资渠道。

参考文献：

[1]齐晓玲.新形势下房地产企业融资渠道探析[J].商业经济，2011（18）.

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目前房地产信托产品发行状况如何?投资者转战房地产信托又有哪些风险?如何选择好的信托产品?就此记者采访了北京唐古拉投资管理有限公司的副总裁张晓光先生。

谁是信托之主力

据用益信托工作室的数据显示,1-9月,信托产品的发行总量为1335个、总发行规模是2480多亿;而房地产信托产品发行数量是377个、发行规模超过1240亿。相比而言,房地产信托发行数量约为信托发行总量的30%,而发行规模则占总发行规模的50%左右。即整个信托管理的资产有50%的资产都投向房地产行业。房地产信托缘何成为信托市场的主力呢?“这是一个双向选择的问题:信托选择房地产行业的同时,房地产企业也选择了信托。”张晓光解释道。

房地产行业是一个资金高稀缺性的行业,始终存在融资的需求。而目前市场上比较主流的融资方式有二,即银行和信托。就银行而言,今年伊始,银监会对其控制非常严格,导致银行为了迎合国家政策,不得不提高房地产企业融资的门槛,增强其对房地产项目的风险审核,甚至会出现不贷或惜贷等现象。而吃了闭门羹的房地产企业就只能依靠信托这一渠道进行融资了。

收紧信贷是调控楼市政策之一,那么,未来银监会是否会打压信托来调控楼市呢?“很有可能!” 张晓光表示,。目前,已经有14个城市出台了限购令。这其实是带有计划经济性质的调控手段,可见政府对楼市调控决心之大。目前来看,银监会对银行的限制是起到了一定的效果,而对信托尚未收得那么紧。如果国家调控的决心依然很强,那么对信托行业进行限制不无可能。 “譬如,限制地产类信托发行的规模或一段时期内暂停对房地产项目的融资,都是有可能的。”

而信托选择房地产项目多是出于利益驱动。众所周知,房地产行业的利润率相对较高,其通过信托去融资的利率也较高,通常在15%以上,甚至也有可能达到25%-30%左右。这就不难解释为何信托选择房地产行业了。

规避风险才是关键

目前对房地产市场调控之严,使投资房地产的风险集聚,不少购买者都选择观望或去投资其他金融产品。

其实,市场的资金始终会选择最好的投资标的。今年的股市、楼市都充斥着不确定性、风险也较大,投资者势必会考虑资金下一步要投到什么地方去。“此时,信托其实是不错的选择。”张晓光表示,信托可以满足投资者任何收益水平的要求。目前市场上对信托有一定的误解,认为信托产品是固定收益类,每年8%-11%。其实不然,它也有高风险、高收益的产品,譬如阳光私募或结构性产品等。

目前有些投资者不买房而转向房地产信托的意向较为明显。“这些投资者是比较理性的,除了房地产信托,也有其他信托产品供投资者选择。不过,房地产信托也是不错的投资选择。只是投资者要了解,买房和购买房地产信托产品还是有区别的。”

买房涉及一系列问题需要购买者去考虑和决定。譬如,某个城市是否适合投资;某个项目的位置、前景、周围配套设施是否齐全;如果购买期房,还要考虑开发商的实力如何,会否成为烂尾楼;即便买下房子,将来要考虑何时出手。出手以后还将有一系列繁琐的手续去办理。这一切都要靠购买者自己去决定。如果选择房地产信托则不同了。首先,投资类别不同。投资房产是实物投资,而房地产信托产品投资(大致上讲有两种方式:一是房地产项目贷款类,二是股权投资。)是金融产品投资。而上述需要购房者考虑的问题全部转由信托公司去考虑,投资者只需与其达成契约关系即可。即使未来出现问题,也由信托公司作为有很强的竞价和议价能力的金融机构去跟企业谈判,去解决问题。“从信托行业规范后至今,尚未发生投资人未拿到信托公司承诺的收益或本金丢失现象。实际上,信托产品是比较稳健的。”张晓光告诉记者。

那么,如何选择一个好的房地产信托产品呢?张晓光表示,首先,要选择实力过硬、专业能力强的信托公司,如中信信托、北国投、中诚信托等,都是公认的实力很强的信托公司。如果发生风险,由于他们实力足够强也一定会兑付客户的资金。就这方面而言,投资他们的产品风险相对较小一些。

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前言：房地产业作为国民经济的支柱产业之一，对促进我国经济的发展和社会主义现代化建设起到了至关重要的作用。但房地产行业发展过于迅速以及中国经济放缓的影响，从2007年开始我国的房地产市场逐渐走向低迷，甚至趋近于崩溃的边缘，如何挽救房地产市场成为中国政府扭转经济下行局面的关键。中国的房地产业占据我国国内生产总值的13%，同时，房地产业与钢铁、煤炭、建材等行业有着直接或间接的关系，所以，中国房地产行业的兴衰决定着中国经济的走势。

一、房地产行业对中国经济的影响

（一）对国内生产总值的影响。在经济新常态的背景下，在中国向制造业创新型大国转型的前提下，如何确保房地产行业的稳定和回暖成为促进我国经济发展的重点。根据有关数据显示：2013年我国房地产行业直接投资比重占社会固定投资比重的26%，这一数字充分说明了房地产行业对中国经济发展的重要意义。而且房地产行业与其它一些国民支柱产业息息相关，如：建筑业、钢铁业、建材业、能源行业等。牵一发而动全身，房地产行业发生变化其它行业都会产生影响。

（二）对基础设施建设的影响。近年来，我国不断加大基础建设的投入，房地产行业与基础设施建设也有着十分紧密的联系，我国基础设施建设主要由政府进行融资，政府融资的方式主要依赖于土地出让金，根据有关数据表明：房地产业的投资和基础建设的投资占总投资比重的50%以上。而且房地产行业还影响着政府财政收入，政府从房地产业的的收入主要来源于税收收入和土地出让金收入，有些地方政府依赖这笔收入促进地区经济发展，房地产行业不景气势必造成地方财政收入状况堪忧。

（三）对城镇化的进程产生影响。城镇化有利于实现我国经济的稳定增加，提高人民的生活水平，但是随着房地产行业受到影响，中国的城镇化建设效率缓慢，根据有关数据表明：中国城镇人口增速已经连续三年下滑，城镇化建设效果不明显。城镇化有利于调整我国的经济结构，促进我国经济稳定增长。

二、房地产行业现状分析

（一）市场低迷，房价下行压力大。由于房地产行业发展过于迅速，房价上涨导致了我国房地产行业市场呈现出一种低迷的状况，由于市场需求的无限扩大和土地资源的紧缺造成了我国房地产行业楼市价格暴涨，行业利润激增，这也导致了我国房地产的无序发展，楼房如雨后春笋般林立于城镇的大街小巷，没有充分的考虑供求关系，造成了供大于求，新建楼房空置率很高，开发商遭受巨大的经济损失，房价下行已成房地产行业发展的必然趋势。

（二）房地产行业地区发展不均衡。房地产行业的地区发展不均衡对不同地区的经济的发展有着直接的影响，发达地区的房地产行业普遍竞争压力大，房价高昂，如：北京、上海等。房价过高给城市居民增加了沉重的经济负担。一些二线、三线城市房地产行业竞争无序，不考虑市场需求，大肆开发房地产项目，造成了楼房难以售出，空置严重，开发商蒙受巨大经济损失，楼市泡沫为地方经济发展制造了巨大的麻烦。

（三）国家政策调控。房地产行业是我国经济发展的支柱产业，随着我国经济的稳步增长，在新常态下房地产行业的发展必须遵循我国经济发展的客观规律，确保行业发展的科学性，维持房地产发展的秩序。政府必须充分发挥其主导作用，对房地产行业进行深化改革，保证房地产行业的有序发展，合理竞争。随着政府一系列调整政策的提出，我国的房地产行业目前趋于稳定，平稳发展，出现反转的迹象。前不久，央行降息降准的消息在一定程度上刺激房地产行业，有可能实现房地产市场的复苏，恢复了市场信心，楼房空置问题有望得到进一步解决。有关数据表明：房地产行业投资的各项指标均趋于稳定，但是增长速度还是比较缓慢，说明国家的有关政策已经取得了良好的效果，但政策的落实需要时间，房地产市场投资已经进入新常态的发展趋势。随着全国各地区的楼房销售量和销售额的增加，能够有效的促进房地产行投资的回升，促进我国经济稳步增长。

三、结语

随着房地产行业的发展，很多的房地产企业开始向多元化发展，在地产行业低迷的状况下锐意改革，实现产业升级，房地产企业并购，集中化发展趋势明显，根据我国的基本国情和发展趋势，养老、旅游、文化等地产项目增多，进一步的促进了我国房地产行业的发展，我国房地产行业开始走向科学化和专业化的发展之路。

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一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题

1993年以来，国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显著，面对房地产行业的跌宕起伏，国家也适时进行宏观调控，综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台，击碎了房地产泡沫，使中国经济实现“软着陆”，房地产市场在迎接美好前景的同时，也面临巨大的挑战。

（一） 宏观调控政策下房地产行业发展现状

1.开发商土地购置谨慎，土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中，土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年，房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年，国家为了应对金融危机，稳定经济制定并投入实施了四万亿计划，使得房地产行业土地供应量呈上升趋势；而2010年以后，政府出台了严格的土地调控政策，使得政府在对土地出让的过程中，对房地产行业也提出了严格的要求，包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等，这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外，2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》，防止地方政府为谋求经济增长急功近利，加强了对用地规模的整体调控，力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策，使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎，2014年1-6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点，部分城市土地出现供过于求现象[1]。

2. 房地产市场主要面向大中城市，对小城及以下关注不够。2014年，国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策，即：全面放开城镇及小城市户籍限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整，为农民“农转非”提供了便利的条件，同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大，平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看，我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中，并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中，市场的全面建立还需要一段过程。

3. 保障性住房建设力度加大，地产商劳动需求增大。2014年，我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部，这一部门的建立，有助于减轻中低收入者购房压力，强化了社会保障体系，力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上，十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施，对于扩大房地产市场有积极的作用，刺激了房地产市场的需求，也刺激了地产商的建设欲望，促使各企业积极响应国家政策，也使得行业内对劳动力的需求扩大。

4. 房地产商资金获取压力大，资金来源单一。2003年开始，国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控，文件一出，增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力，有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来，对于消费者买房，乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态，使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺，大部分资金来自于银行贷款，以及国家对贷款政策的严格把控，使得地产商面临资金危机，甚至出现垫资建设的情况，严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。

（二）宏观调控政策下房地产行业存在的问题

1.地产商土地获得资金压力大，土地获得难度增大。一方面，国家改挂牌出让为招标出让，房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格，这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面，国家对土地出让的限制，使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布，虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象，但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是，如果开发的产品为住宅，其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。

2.目标市场范围小，建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障，但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外，在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅，产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平，受限严重，无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响，因此，市场规模亟待扩大，市场开发及产品建设重心亟待转移。

3.地产商开发资金储备不足，过于依赖银行贷款。目前来看，整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设，过多的依赖外力，是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足，开发与建设产品的资金都要依靠外力，而主要的方式是银行贷款，除了这种方式，对于其他融资手段的应用还比较少，过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一，也成为宏观调控政策下，阻碍房地产行业发展的重要原因。

4.行业发展不够灵活，缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远，缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下，房地产市场依旧走老路，未能及时灵活的调整发展战略，对政策变化反应不灵敏，没有制定有效的应对限制的策略，缺乏灵活变通的能力。另外，行业内没有发掘新的房地产行业利润增长点，过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型，实施高房价。但是，就宏观调控政策而言，国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松，因此，此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。

2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%；2013年的行业数据显示， 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看，房地产行业整体发展台式良好，但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁，整个行业需要有针对性的进行战略调整。

二、当前政策下房地产行业战略调整策略

针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题，整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力，逐步进行战略调整，灵活市场策略，调整经营理念和经营方式，寻求新的利润增长点和市场机遇，以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。

（一）调整经营观念。发展初期的房地产行业，经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售，不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下，商品化的程度也大大加深，越来越多的房地产企业进入行业内，导致行业内竞争越发激烈。因此，注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化，将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下，也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时，也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。

（二）调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看，过于注重开发新的土地来发展经营，建设产品已经不适应当前发展，因此，房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用，对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同，指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式，在其他国家已经初具雏形，并产生了很好的效果。开发方式的转变，不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力，也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力，也从另一个侧面，为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础，为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下，成为房地产行业新的利润增长点。

（三）调整目标市场。随着户籍政策的变化，房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小，中、小城市户籍政策的放开，无疑会打开中小城市的房地产市场。因此，房地产行业应该审时度势，将市场眼光扩大，更加重视中小城市的市场。另外，国家住房保障制度的实行，使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋，拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场，房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。

（四）调整产品多样性。目标市场范围的扩大，相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性，需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来，依据国家政策、根据目标市场定位，有针对性的开发商品，力图准确预测市场需求，抓住机遇，更好发展。针对住宅用地，合理规划中小户型的设计，实现精细化、标准化；对于商业地产的开发需谨慎，对于繁华商圈，避免重复建设商业地产，造成地区商业虚假繁华，应针对具体需求，在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产；对于工业地产的开发与选址，要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设，尽量与政府合作，实现工业地产开发的有序化与合理化；就目前形势看，我国房交量处于萎缩状态，因此，继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态，因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是，对旧楼的选择也要格外慎重，被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的，对于年久危楼不建议采取改造措施，在改造过程中，可以对楼体外观进行重新装潢，对内部格局进行改造，使之符合当代消费者的需求，成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求，缓解交易萎缩的态势。

（五）调整开发融资模式。就当前我国的形式来看，各房地产企业的资金多来源于银行贷款，国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此，房地产行业调整开发融资的模式，也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式，诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道，获得产品开发资金，解决当前资金短缺，垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测，合理安排、选择合作机构，安排企业开发资金来源，不断拓宽企业融资渠道，从而降低企业的融资成本以及融资风险。

（六）调整供应商与购买者之间的关系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现，市场信息不对称，对房地产行业的供求关系造成很大影响，他们建议政府在进行宏观调控过程中，通过政策措施乃至法律手段，要求供应商完全的产品信息，实现供应商与购买者之间的信息平衡，实现行业一级市场的有序发展[4]。因此，房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系，全面的产品信息，包括附加产品信息，使得消费者能够全面了解产品，实现交易公平。另外，房地产商应该多站在消费的角度思考问题，进而可以更加准确的预测消费者需求，更好的销售商品，同时打破传统的供需关系，实现经营-服务-售后-关怀的模式，拉近供应商和消费者之间的关系，获取更多消费者的信任，促进产业的持续健康发展。

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一、前言

房地产行业作为国民经济增长的主要推动力之一，现已成为我国经济发展的支柱产业。房地产行业与其他行业相比，具有一定的行业特殊性。例如，具有一定的项目开发周期性，在开发周期内，需要投入大量的资金。因巨额的资金需求，资金的运作贯穿着整个开发周期。金融业为其提供资金来源，与房地产行业相依相存，共同发展，关系密不可分。

毫无疑问，融资对于房地产企业自身发展来讲，是非常重要的，尤其是在当前国家对房地产行业实行宏观调控政策的背景下，国内各中小型房地产企业均面临融资难的问题。为解决融资难问题，就需对各种融资渠道进行分析，选择正确的融资渠道组合。

二、房地产企业融资渠道现状分析

房地产企业融资是指通过一定的途径，为项目开发筹措资金的过程。按照融资渠道，可以分为两大类：一种是内源融资，是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。一种是外源融资，是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。目前，国内房地产企业普遍存在内源融资无法满足项目开发需求的情况，所以大多会转向外源融资。外源融资又主要分为银行贷款、债券融资、股票融资、房地产投资信托基金等方式。

（一）2015年银行贷款方式现状

银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。相关数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源于银行贷款，房地产开发资金对银行贷款的依赖程度最大，银行信贷资金几乎介入了房地产开发运营的全过程。2016年1月19日，国家统计局公布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。2015年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%；国内贷款20214亿元，下降4.8%。值得注意的是，房地产开发企业到位资金中利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

狭义的银行贷款资金仅包括房地产项目开发贷款，2015年度共计发放20214亿元，广义的银行贷款资金除了包括房地产项目开发贷款外，还包括个人按揭贷款，合计共有36876亿元。

（二）2015年债券融资方式现状

房地产企业的债券融资与上市房地产企业股票融资是相似的，通过一个开发项目进行债券融资，总的来说，房地产债券融资是一种专项融资。

2015年以来，房地产企业发债主体不断扩容，交易场所延伸以及审批流程缩短的政策引导下，非上市公司参与发债，有效缓解了房企的融资压力，成了中性以上优质房企的重要融资渠道。2015年，房企公司债发行总规模达到3160亿元，增长幅度明显。2015年恒大分三批发行400亿元境内债，创房企发债规模记录；中海发行两个品种规模共计80亿元的公司债，票面利率仅为3.4%和3.85%，创房企发债利率新低；龙湖首获批发行80亿元境内公司债，其中20亿元5年期品种的票息低至3.93%。

（三）2015年股票融资方式现状

房地产的股票融资模式从理论上讲是最佳融资途径，因为股票融资可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。截止到2015年年底，我国注册的房地产企业约有94000家，但在中国A股市场上成功上市的房地产企业只有137家，2008年金融危机之后，成功在中国A股市场上市的企业仅有4家，2009年上市的有世联行和南国置业，2015年上市的有招商蛇口（换股吸收合并重组）和新城控股（B股转A股），其他均只能通过借壳上市等其他方式，说明通过IPO上市筹资的道路困难重重，并不适合每个房地产企业。2015年1月，证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，资本市场由剧烈波动逐渐趋于稳定。在此背景下，房地产行业2015年定向增发规模达到1579亿元，同比大幅增长254%。

（四）2015年房地产投资信托基金融资方式现状

房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，是指通过发行基金受益凭证募集资金，并交由专业投资管理机构运作，该基金募集资产将专门用于房地产行业相关项目，以获取投资收益或资本增值的一种基金形态。2015年，面对房地产市场存在存货过剩的情况，为刺激市场，提高资金的使用效率，部分房企开始尝试资产证券化，实现轻资产运营。6月8日，鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册，世茂集团分别于7月和11月推出全国首单物业费ABS和购房尾款ABS。天虹商场所持深圳鼎诚物业资产支持专项计划圆满完成，天虹商场收到股权转让款人民币14.5亿元，实现了国内市场首单国有不动产类REITs项目最终落地。

（五）2015年房地产行业融资渠道情况

就本文所述银行融资、债券融资、股票融资和REITS融资四种渠道，2015年度融资金额分别是20214亿元、3160亿元、1579亿元和14.5亿元，占比分别是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合计融资总额为24967.5亿元。

三、房地产企业融资组合策略选择

房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：房地产企业处于发展初期则需融资来开发项目；处于发展中期则需要融资来维持项目；发展到一定规模一定阶段还需要融资扩大规模。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。

（一）成立初期的融资组合策略

一个刚刚成立不久的房地产企业，要想在激烈的房地产竞争市场中立足，首先需要拿出大量的资金进行土地竞拍。由于刚刚成立，还没有稳定的收入来源，仅凭注册资本竞拍土地，需要非常雄厚的初始资本，另外，注册资本使用完毕，对日常生产经营也会形成阻碍。此时，可以选择“自有资金+股权融资”模式，吸收新的投资者进入，共同拿地开发，进行原始的资本积累。

（二）成长期的融资组合策略

房地产企业不断地进行项目开发和销售，此阶段将陆续形成资金流回企业，同时随着项目的开发、广告的宣传，房地产企业在当地将具有一定的知名度，行业竞争力将逐步提高。此时，可采用“自有资金+银行贷款”模式，利用自身的知名度和信用度来获取银行贷款以及各材料商、供应商的商业信用额度。除了该模式外，还可以继续采用“自有资金+股权融资”模式，吸引潜在机构投资者和风险投资资金。

（三）成熟期的融资组合策略

房地产企业处于成熟阶段，企业的市场竞争力大幅提升，拥有了稳定的市场和客户群体，市场占有率也大幅提高。企业为了进一步扩张市场，占领更大的房地产市场，有条件的房地产企业可以到证券市场公开发行股票或债券进行融资，还可以向房地产投资基金筹资和国外投资基金筹资等。

（四）衰退期的融资组合策略

房地产企业现有项目已接近尾声，又没有合适可行的投资项目时，融资的压力反而减轻，还有可能因后期销售回款出现较大的现金流入，出现资金盈余。但仅靠该盈余又无法进一步扩大规模，此时可以吸收合并其他房地产企业，打开新的市场格局，重新回归市场。

除了房地产企业的发展周期决定着融资组合策略外，其实在项目开发过程中，项目开发周期因素也影响着融资组合策略的选择。要通过有效合理的组合策略，以保证开发资金的投入与使用，回收在时间和金额上做到协调一致，以保证项目的顺利进行。

四、房地产企业应对融资风险的措施

（一）建立多层次的房地产融资策略

我国虽然有多种融资渠道，但根据本文2015年房地产行业融资渠道情况可判断，主要的融资方式仍然以银行贷款为主，融资额度占外源融资额度的80.96%。近年来，在国家对房地产行业的宏观调控政策下，银行贷款收紧，房地产企业倍感资金压力。建立一个多层次的房地产融资体系，为不同层次的房地产企业提供区别化的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖，更好地把控资金来源，控制项目风险。

（二）根据企业资金情况，适时调整战略方向

根据国家对房地产行业的宏观调控政策可以看出，现阶段国家层面对房地产行业持谨慎态度，房地产开发企业也需谨慎对待新的开发项目，避免过度的市场扩张，控制项目开发风险。房地产行业是国家监控的重点行业，因其与金融体系、国家经济命脉息息相关，所以房地产行业的发展受国家政策的影响较大，房地产企业应据此调整自身战略方向，与国家政策保持一致。2015年3月，重庆楼市有“西城王”之称的晋愉地产处于破产清算的风口浪尖，因其同时在重庆开发8个楼盘，在银行收紧银根的情况下，资金链几度出现断裂，被迫申请破产保护。

（三）慎重选择开发项目，注意区域风险

房地产作为不动产，区域位置上的选择尤为重要。房地产企业不应单纯考虑房价预期走势，而更应该考虑销售是否受阻，对应区域房地产市场是否饱和。2015年度，全国除一线城市外，其他二三线城市新房房价大多出现同比下降，也证明了目前二三线城市房地产市场趋于饱和，若房地产企业继续进行盲目扩张，将会走进融资难的困境，并出现经营风险。

（四）开发适销对路产品，加快房款回收速度

房地产作为一种产品，最终将会体现其产品属性，只有生产适合对应人群居住的产品，消费者才愿意购买。房地产企业在开发前期，需进行市场调研，了解消费者真正的需求，开发适销对路的居住产品。另外，房地产企业需重视销售管理，加速销售房款资金回笼，增加企业营运现金，降低融资风险，摆脱融资困境。

五、结语

当今房地产企业的融资方式越来越多，企业可以根据自身发展和资金需要，进行融资方案组合的设计，主动进行房地产金融的发展和创新，由单一融资模式转向多元化、多层次的融资体系。房地产企业融资渠道策略的选择，也要与房地产企业的发展阶段相适应，不同的发展阶段需要采取不同的融资模式。同时，融资渠道策略的选择，也影响着房地产企业的发展，只有选择正确的融资渠道策略，才能为企业发展注入血液，企业有了良好的发展才能形成良好的竞争力，最终促进房地产行业的良性发展。

（作者单位为重庆乐信实业集团有限责任公司）

参考文献

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[2] 吕连菊.我国房地产企业融资渠道分析[J].安徽商贸职业技术学院学报，2013（3）：36-39.

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一、引言

2013年2月国务院公布调控房价的新五项措施无疑在中国房市掀起了轩然大波，自2003年国务院出台 “18号文件”至今，恰是中国房地产宏观调控10周年，且不论政府调控效果如何，对房地产行业而言，调控政策频出银根一再收紧，其传统的单一依靠银行贷款融资途径受到严峻考验。地产行业资金高度密集、金融属性强，但目前存在的客观问题是房地产开发过度依赖银行贷款这种间接融资模式，市场缺乏其它金融工具。早在2005年行业商会会长聂梅生就曾经提出房地产行业主要向银行借贷这种间接融资模式要转变，应该动员社会上闲散资金通过各种形式投入进来，分享行业发展红利、稳定市场。

根据国际房地产发展经验，促进融资多元化、发展地产融资市场必将是房地产行业健康发展之路。近几年国内市场正在积极探索地产融资新途径，房地产基金得到迅速发展。中国城镇化进程持续进行中，房地产市场需求仍强劲，发展房地产基金这一有效的融资工具既能减少银行和其它金融机构的风险又能推动房地产行业的进步，更能促进行业金融化进程。

二、房地产基金的优势

欧美等发达国家推出房地产基金较早，发展成熟亦有完善的法律体系支持。如美国地产业已形成房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商等为辅的格局，行业融资来源中银行仅占15%，房地产基金达35%的份额，其中房地产投资信托基金（REITs， Real Estate Investment Trusts）是主要形式。REITs是指由专业人员管理的房地产类资金集合计划，是标准的可流通的金融产品。

国外的REITs具有高收益、低波动、低税收、流动性强等优点，这既与当地市场的特点和政策密不可分，也是其内在优点所决定的。（1）房地产基金主要是股权投资，不会增加开发企业债务负担，相比之下银行借贷和发行债券都属于债务融资，不但会增加企业的债务成本，并且银行通常是嫌贫爱富，资金分配不平衡；企业发行债券则受到诸多法律法规的严格要求、程序复杂。（2）房地产基金的投资策略是分散投资以防范风险，因而对某个房地产企业的投资不会使得该企业丧失对项目的控制权和经营权。（3）房地产基金运作专业化，操作过程中容易积累丰富的经验，掌握灵活的融资策略，资金来源广泛。（4）房地产基金可以将高品质和较低品质的地产项目捆绑销售，获得理想的价格。（5）房地产基金是普通个人投资者参与地产投资的重要渠道，起到稳定市场的作用。近年来，我国房地产业发展迅速、利润可观，若早有成熟的房地产基金使得社会闲散资金可以分享行业红利，也许就不会有那么多炒房团了。

三、我国房地产基金的现状

2010年房地产宏观调控最为严厉，银行信贷一再紧缩，使得房地产基金迅速发展，不过房地产基金在国内还是一个新兴领域，加上政策环境不完善、专业人才缺乏等问题的制约，其发展模式与国外相比还有很大差别。

目前多数房地产基金以私募方式募集，通过金融机构委贷给房地产开发企业或以股权投资，与真正意义上的房地产基金有很大不同。私募股权基金由GP和LP组成，GP是普通合伙人，通常出资比例很少，主要负责基金管理，LP是有限合伙人，负责出资。国内的房地产基金主要还是以投资公司形式运作，投资公司的形式有诸多弊端：基金规模相对较小、股东容易操纵公司、投资利益得不到保障，还易陷入非法融资的风险。

另外，房地产基金的退出机制受限于国内市场环境也存在先天不足。由于国内房地产行业的特殊性，房地产基金通过IPO方式退出难以实现，因此多采用股权转让、股东回购和管理层收购等退出方式。投资人出于对风险的考虑以及管理人急于做出业绩等因素导致我国房地产基金通常追求短期回报，不利于基金的长期发展。根据国外成熟经验来看，房地产基金应该长期化甚至永续化，以投资人的退出而非基金的退出结束，这样房地产基金才能获得长远发展。

四、结论

鉴于成熟的国外房地产业发展经验来看，发展房地产基金既能实现我国房地产行业融资模式的转型，又能有效的防范金融风险，对促进我国房地产行业金融化进程起到举足轻重的作用。（1）中国政府应放眼长远，首先要建立健全法律环境，明确税收优惠政策，这对房地产基金的初期发展尤为重要；其次政府应引导规范房地产开发商的行为、培育房地产中介市场；另外，除了支持大型国有企业，政府还应鼓励民营房地产基金公司快速成长，做大做强国内房地产基金。（2）随着宏观调控的长期深入以及行业发展的逐渐成熟，房地产企业与房地产基金合作的需要越来越明显，房地产开发企业应主动加强与房地产基金公司的合作，防范风险，共同促进行业发展。（3）房地产基金公司要采取“引起来”和“走出去”的战略，加强与国际先进水平的专业化公司合作，这样才能提高自身的专业资产管理水平，尽快培养出专业化、了解市场又精通业务的管理队伍，促进我国房地产基金快速成长。

参考文献：

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前言

如今我国房地产行业发展迅猛，是支撑国民经济发展的重要行业。因而房地产行业是否保持稳健的发展和我国社会经济发展息息相关。房地产行业属于资金密集行业，在房地产行业中最关键的部分就是融资，因而选择正确的融资模式于房产行业的发展至关重要。

1.我国房地产企业融资模式的现状

近年来，向银行申请贷款是我国房地产企业的主要融资模式。对于房地产企业而言，向银行申请贷款虽然形式较为传统，但胜在可靠，风险和门槛较低。随着社会经济的发展，房产企业开始逐渐的利用专门的投资基金和私募投资来进行融资，在融资的过程中融资人所负担的风险更小，投资人也可从投资中获得更高的利益，因而这种投资形式越来越受房地产企业的喜爱。

房地产企业想要上市难度很大，前期的投资量也很大，维持稳定的现金流更困难，因此房地产企业要对自身的融资模式和融资情况有充分的了解，进而结国外先进的融资模式制定出适合企业自身的融资模式，帮助企业稳健的发展。

2.我国房地产企业融资模式存在的问题

2.1我国房地产企业融资渠道单一

房地产企业是资金密集行业的典范，因而其发展主要依靠大量的资金，现今我国房地产企业的发展主要依靠银行信贷的帮助，但是由于房地产企业对于银行信贷过于依赖致使企业运营的负债率很高，给房地产行业带来了更大的风险。如果房地产企业资金短缺、将对银行乃至我国社会经济产生巨大的影响。我国房地产企业一味依赖银行的主要原因是我国金融体系不完善，缺乏创新，银行信贷的成本较低。

2.2我国房地产企业融资缺乏创新

现今我国房地产企业的金融工具与先进国家的金融模式相比急需创新，房地产企业的金融工具并未按照房地产企业的实际状况开展创新活动，因而在贷款上缺乏专业性和多元化。目前房地产企业的融资模式大多采用的是最原先抵押和按揭的形式。在现今信贷、上市融资困难的背景下，房地产企业传统的融资模式已无法满足现今的需求，因而房地产企业需要尽快的开辟新的融资模式。

2.3我国房地产企业融资体系不健全

2.3.1融资结构不合理

房地产企业现今的融资结构非常不科学，中期融资和短期的融资很多，但是长期的融资很缺乏，这样容易导致企业周转资金不足的现象，使房产企业内部出现风险。在我国土地政策中，关于闲置土地的使用年限和用处较为开放，房地产企业都借此机会大力发展，因此导致房地产企业需要承担的财务风险很高。

2.3.2.我国房地产企业融资法律法规有待完善

由于房地产企业中消费者信息不协调，消费者缺少信息、缺乏相关的法律法，我国房地产企业的法律法规还不够完善，使房地产企业缺乏规范性，严重制约了房地产企业的发展。

2.3.3我国房地产企业融资系统有待完善

在我国缺乏信用系统、监管不足、金融产品的应用领域缩小的背景下，房地长企业的融资模式依然是传统的形式。融资系统的不完善，导致房地产企业依然在使用依赖银行信贷来经营的单一融资模式，加大的企业流动资金获得通道的限制，增加了房地产企业的财务风险。

3.完善我国房地产企业融资模式的建议

3.1建立多元化融资渠道

单一的融资模式已经无法满足目前复杂多变的市场，因而房地产企业要继续发现新的融资模式，满足企业对于资金的需求，才可以帮助企业长久的发展。

3.2优化融资模式、灵活应用融资模式

对我国房地产企业的融资模式进行优化极其重要。在社会不断发展的背景下，企业的需求也在不断变化，若企业一直不求上进原地踏步就会被淘汰。因而房地产企业应该根据自身的实际情况选择合适的融资模式，使企业可以在与顾客相互信任的基础上进行融资活动，保持稳健的发展。

3.3完善我国房地产融资系统

3.3.1完善融资系统的结构

企业在发展中都会遇到很多的问题，完善的管理系统至关重要。企业应该随着社会的发展及企业内部的变化制定出适合自身的科学的管理系统，房地产融资也是如此，只有完善融资系统的结构，才能降低企业风险帮助企业稳健发展。

3.3.2完善房地产融资的法律法规

房地产行业发展缺乏规范性，我国应该完善相关的法律法规为房地产行业的稳健发展提高保障。我国要先将房地产金融相关的一些条例放入基本的市场经济条例中，制定专门针对房地产企业融资的法律法规用以促进房地产企业的发展。

4.结束语

现越来越激烈的市场竞争下选择良好的、适合企业发展的融资模式尤为重要，本文通过对房地产企业融资模式的现状研究，发现了我国房地产企业融资模式中存在融资渠道单一、融资缺乏创新、融资体系不健全的问题，进而提出了建立多元化融资渠道、优化融资模式、灵活应用融资模式、完善我国房地产融资系统的建议，希望可以帮助我国房地产企业的稳健发展。

参考文献：

[1]方梦莉.基于物流金融研究我国如何创新中小企业融资模

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[2]商璨.基于互联网的众筹融资模式研究[J].中国集体经

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[3]孙喜艳.金融控股企业融资模式创新探析[J].财会学习.

篇8

所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。

一、房地产企业财务风险形成的原因

（一）缺乏完善的财务管理体系

虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。

（二）对财务预算不够重视

房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。

（三）资本结构不科学

利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。

（四）融资渠道单一

我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。

二、房地产企业财务风险防范对策

（一）完善部门和制度建设

思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。

（二）加强财务预算工作

由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。

（三）建立科学的资本结构

资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。

（四）明确战略目标

融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。

三、总结：

房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。

参考文献：

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[3]陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J].中国城市经济，2008，32(3)：34～35.

篇9

引言：我国社会经济的整体发展水平正在不断上升，在这个高速发展的环境中，房地产经济正面临着一系列的问题，而由于房地产经济在国民经济中的地位，如何解决这些问题便关系到国家的整体发展。因此，探寻房地产经济的可持续发展就成为当下的一个重要任务。

一、房地产经济现状概述

我国房地产经济目前稳中向好，既刺激了国民经济总量的上涨，也促进了我国经济发展水平，但是仍然有许多问题在房地产经济的迅速发展中暴露出来。一、房地产经济发展缺乏理性，从业者过度追求经济效益，忽视了房地产产业作为供给民生必需品的行业特征；二、投资不断增长，房地产经济总体积的扩大导致房地产从业者忽视市场风险，其抗风险能力也有待考量；三、随着房地产经济总体积扩大而来的问题还有资源得不到充分利用，房地产行业没有与社会其他行业充分地结合起来，而这导致许多资源在缺乏协同合作的行为模式中被浪费掉；四、房地产经济的发展中忽视了其改造自然的副作用，破坏生态环境、宜居度下降等生态问题都很突出；五、房地产体制改革正在进行中，由于房地产经济的总量过于庞大，需要更有效的手段控制市场。

二、新形势下房地产经济持续发展的策略

（一）宏观调控

当前的房地产经济增速过快，因此需要强有力的宏观调控来给房地产市场“降温”。目前房地产经济的发展模式导致市场泡沫等重大问题，需要政府相关部门通过房地产产业的多个方面来制定房地产产业调控政策，如优化税收模式、加强土地管理、明确银行信贷信息等政策都可以针对房地产经济的运行模式来实现宏观调控。住房作为人们的生活基本需求，应当得到妥善调控，杜绝利用社会高需求度的特征，过度谋取利益。同时，要注重房地产经济在我国国民经济中的重要地位，明确房地产行业内部的行业划分以及房地产行业与其他行业的关系，以综合性的眼光看待宏观调控，除了控制税收、银行贷款、土地政策等手段，还可以管控分散的个体投资者和投资集体，多方位地制定宏观调控政策。

（二）完善金融体系

房地产经济的发展离不开地产金融的支撑，可持续地发展房地产经济也就要考虑到如何完善金融体系。面对房地产经济不断扩大的现状，首先要控制好房地产融资标准，避免集中性质的融资风险。其次合理引入信贷机制，以解决房地产经济金融流动中存在的隐患，增强房地产经济的整体抗风险能力。另外还要探索房地产融资渠道，事实证明资本融资水平是房地产产业能否完美运作的标准，因此要提高产业的融资水平，并且提高资本融资的使用效率，充分结合房地产经济的二级市场，提高社会资本市场的融入水平。最后，可以尝试并实践各种金融方法，如发展债转股模式、尝试建立房地产信托基金、尝试建立提高资本流动性的模式来合理降低金融风险。最终促使房产市场与资本市场的紧密结合，维护房地产整体金融体系的稳定，从而实现房地产经济的可持续发展。

（三）合理配置资源

房地产经济作为一种综合经济，其所需的资源和掌控的资源较为复杂，但这个行业最根本的资源是房产资源和地产资源，因此在处理这类国家重要资源时，要分析房地产的现状，结合房地产行业的运转模式，并通过政府宏观调控政策探索更为有效的配置各类资源的方式。面对配置资源，第一要明确房地产经济定位，确保房地产经济的社会功能，不让市场经济的弊端影响到房地产经济的职能。第二、分析房地产经济在国民经济中的供需关系，抑制房价，规划房地产经济的可利用资源，缩减不平等现象。第三，综合运用多种土地政策以及供给侧改革来实现房地产经济的可持续发展，促进房地产经济与整体市场经济的全面结合，运用提高资源利用率的做法实现房地产经济的可持续发展。

（四）生态、文化建设

房地产经济在实际的建设环节当中，往往会忽略其造成的环境影响，只考虑房屋建造的经济效益，未能考虑建造过程的环境破坏和住房的宜居度问题，因此房地产经济要走可持续发展道路，必须意识到建筑与自然环境的关系，争取将对自然的破坏降到最低，合理处置产业废料，在建筑施工区探查水源状况、保护当地植被。不盲目追求实际使用面积面积，多考虑居民对于自然和文化的需求，可适当增添文化娱乐设施，另外也要认识到房地产行业的实体在城市规划中的特殊作用，加强住宅区、商业区等城市分区之间的联动。最重要的是将国家城市发展战略融入房地产行业的发展理念，建设生态的、绿色的、健康的城市文明。

（五）强化监管力度，规范市场主体行为

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[中图分类号] F420 [文献标识码] B

一、我国上市房地产公司资本结构现状分析

房地产行业由于其关乎国计民生的特殊地位，一直以来都是各方关注的焦点。2013年2月，国务院再次出台调控楼市的新“国五条”，进一步加大了对房地产行业的调控力度。国家如此大力的调控说明房地产行业必然存在自身发展的不足，那么，房地产行业现状如何，其资本结构又存在怎样的特点？

（一）我国房地产上市公司资产负债率分析

从图1中数据统计中可知，近十年来，我国上市房地产公司资产负债率的均值始终高于50%的安全理论值，如此高的资产负债率对于资金密集型的房地产行业来说，企业将承担相当大财务风险。而我国上市房地产公司的最大股东为国家，企业贷款是以国家信用为担保，一旦企业出现资不抵债、无力偿还银行贷款的情况，国家宏观经济也会随之受到严重冲击。尤其从2002年开始，资产负债率一路攀升，2007年达到峰值84.62%，企业大部分资产来源于外债，自有资产比率较低。直至2008年，受经济危机的冲击，资产负债率持续走高的现象才有缓和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要进一步的控制和降低。

图1 2002-2011年资产负债率年平均值

（二）我国房地产上市公司偿债能力分析

通过对最近10年来我国上市房地产公司的财务数据分析表明，如下表1所示，企业的产权比率常年居高不下，甚至在2005年时，均值达到431.34%之高，这说明房地产行业属于高风险、高收益的行业。同时，居高不下的产权比率也反映了房地产公司所拥有的负债远大于所有者权益，这表明企业中大部分资本是由外债构成，而企业自身所拥有的资产低于因借款而得到的资产，从上述研究可以发现，高负债率，低偿债率使得企业经营风险被扩大，上市房地产公司的财务结构存在着一定的不合理性，这导致我国房地产行业的发展处于不健康的趋势。

（三）我国上市房地产公司现金比率分析

随着我国房地产市场近年来的迅速发展，管理能力的不断提高，从图2中可以清楚看出，从2002年开始企业的现金比率呈曲折下降趋势，从2005年开始，基本保持在35%左右。但房地产行业具有一定的特殊性，房地产企业大部分资产为变现能力差的存货，加之国家近年来对房市的大力打压，进一步加大了商品房变现的难度。企业拥有较高的资产负债率，又没有与此匹配的长期偿债能力，而此时房地产企业仍在一味追求发展，保持着较低的现金比率，如企业继续采取这种激进的生长模式，房地产企业将面临巨大的还债压力。

图2 2002-2011现金比率年平均值

综上所述，我国上市房地产公司的资产负债率近几年来持续偏高，企业大量借入外债加大其自身财务风险，同时房地产公司的产权比率近几年来也高居不下，企业的长期偿债能力较差，但为了配合公司的高速发展，企业又保持着较低的现金比率，短期偿债能力也不理想，企业即将面临巨大的偿债压力。如房地产公司继续保持这种病态的财务结构，势必会影响到房地产公司长期健康发展，企业资本结构的优化迫在眉睫。

二、优化房地产上市公司资本结构的相关建议

（一）风险测评与企业成长趋势相匹配

高资产负债率表现出我国上市房地产公司一度出现过度扩张的态势。近几年来，房价的持续走高，不断刺激房地产开发商对企业发展采取扩张态度，大量借入外债，优先考虑债权融资，导致资产负债率高达70%以上，部分企业甚至出现资不抵债的现象，这充分表明我国房地产开发企业的发展存在过度扩张的趋势。高风险的行业特征决定了企业必须强化风险测评，以应付高负债结构给企业带来的支付风险。房地产市场的激进发展策略、国家经济政策的不断打压等因素，导致企业风险测评至少应每年进行一次，以及时调整企业自身的资本结构，使其达到最优状态。

（二）筹资顺序应该是先股权、后负债

目前房地产公司的融资模式为先负债、后股权。按照传统优序融资结构的观点，企业最优的融资顺序应为先进行内部融资，通过自身的储备及有利条件，扩大内源。其次为进行低风险的外援融资。最后为负债融资。而由于我国房地产公司的第一大股东为国家，也就是说，企业贷款是由国家做担保的，使得房地产企业更倾向于采取债务融资。不健康的融资模式，不仅增加了企业自身的经营风险，高债务造成的房地产泡沫也对国家经济持续稳定发展造成了严重威胁。

（三）企业应充分做好资金内部贮备，以提高融资效率

研究结果表明，企业的高负债率并没有适当的短期偿债能力与之相匹配，一旦房市崩盘，房地产泡沫破裂，巨额的银行债务不仅使企业自身惨遭破产，房地产市场产业链的锻炼，将对国家整体经济造成严重冲击。为避免这一现象的出现，应通过增加内部贮备，增强短期偿债能力来优化企业的资本结构。企业应该合理安排资金取得和债务偿还的时间，避免出现效率低下的融资模式。

（四）加强企业合并与“合作开发”

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“马佳佳对于90后重视自我和其所在的社会属性的分析，还是比较准确的。”北京万通地产股份有限公司（下称万通地产）财务总监徐晓阳在接受本刊记者采访时表示，“但同时必须认清中国的房地产是一个典型的政策市场，一方面跟中国整体经济转型密不可分，另一方面受到本行业政策调控的影响很大。”

徐晓阳认为，过往粗放式的发展不再适应当前形势，房地产企业势必要往精细化方向推进。“尤其是房地产行业，各家公司都在强调要打造差异化的竞争能力。”徐晓阳称，“这就要求CFO们有能力看到公司应打造的差异化核心能力在哪里，然后将有限的资源倾斜和配置到这个差异化上去。”

谈到管理升级，徐晓阳认为，传统的房地产开发流程主要涉及安排资金、获取土地储备、建造并控制成本，以及通过营销去获取良好的市场回报，这些组织流程都是传统房企CFO们驾轻就熟的，然而面对互联网的冲击，企业更多地要去转变思维，企业应更关注客户需求的深度挖掘、思考价值链布局当如何重新调整。相应的，传统阶段房企CFO在配置资源时会放更多精力在开发端，如会关注如何压控成本等问题，但现阶段，她认为企业需要对客户的价值痛点及后端的服务给予更多的投入。“CFO们在有限的资源下，对价值链的分布一定要敏感，同时对于长远战略要有规划。前端的营销加后端的服务，成为传统开发领域的双向延伸。”她称。

谈到房地产企业的互联网思维，徐晓阳认为其实质就前置并精准把握客户需求。正如马佳佳所言，未来人对房子的需求更注重社会属性而非物理功能。“新生代讲究自我，买房子也讲究要符合我、匹配我，我才愿意，不是说你给我提供一个物理的水泥空间，我就愿意，我认为这一点马佳佳挖掘得是对的。”徐晓阳解释道，“在产品端，要精准定位找到客群，这好比互联网时代，人人在谈的‘抢入口’，前期通过提供免费产品，绑定客户，然后未来所有收费的服务都可以通过这个‘入口’输出。”徐晓阳设想房地产行业的未来即是如此，“客户资源是入口，客户全生命周期需要的增值服务都是开发商、品牌商们可以整合的。“就和淘宝一样，如果你的客户平台够大，就会有商家来你的平台服务，甚至可以用移动互联的方式来解决。”徐晓阳说。

房地产企业的互联网思维不止是一个美好畅想，也是整个行业将面对的机遇和挑战。在隐私权范围内，运用技术手段观察和收集客户的行为，通过大数据分析客户偏好，并提供相应的服务，房地产行业能够由此延伸出更多的价值链，这或许才是房地产行业的出路。

为了找到“嫁接”互联网的合作方式，万通地产已经着手设立全资子公司，用互联网的思维、互联网的资源，推动公司核心业务的变革与创新。“最近在各种思潮的洗礼下，我们的触动很大，房地产行业将如何被互联网改造，是未来我们需要更多探索与实践的。”徐晓阳说，“未来的房地产运营模式很可能会平台化，我们甚至可以想象，开发商拿到一块土地，放到一个房地产开发平台上，网络定制化的营销会精准地告诉我们客户的需求，规划设计方案则相应产生，专业的建筑商通过平台承揽了总包，智能家居公司提供集成的家居、物业管理机构提供后期系列服务等等。甚至不需要房地产公司逐一成立项目公司。”不过，她强调，房地产与互联网的嫁接要考虑到房地产的特殊性，所以在广泛的讨论中，企业仍应做好最基本的业务。

应该说，过去房地产开发的模式是高周转，快速获得利润，作为CFO，对内更重视内部管控、预算体系、投资决策，对外全力组织资金，工作性质相对传统。然而，随着地产业变革加剧，传统的财务管理理念也相应需要调整。“当公司的价值驱动因素改变，一些理念就不应该被约束。”她举例，“比如我们现在的创新公司，可能短期内只会产生费用，不能带来效益，但它对公司的长远发展有意义，那么财务就应该去鼓励和支持。”在她看来，转型期下，CFO们除了要做好传统的融资决策、预算管理和内部管控，随时保持对行业发展的敏感度外，CFO还要抱着一种开放、积极的态度去学习，需要具备一个清醒、敏锐的头脑。“不能误杀那些能够为公司长远发展有益的想法，而应该配置合适的资源给它，随时随地去平衡长远价值和短期效益。”徐晓阳强调。

融资优势分化

随着国家对房地产调控的力度不断加大，融资成为了地产企业CFO们的首要任务。回顾过去几年，徐晓阳认为，整个政策和金融环境给房地产企业融资带来的压力是巨大的，上市公司在资本市场上的再融资几乎是停滞的。

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中图分类号：F28 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）17-0145-02

房地产业对国民经济的发展影响巨大，其中，融资结构的合理与否对房地产企业的发展至关重要。如何在当前严峻的形势下解决融资问题，采用切实可行的融资模式对房地产企业长期健康稳定的发展具有重要的意义。

一、宏观调控对房地产企业的影响分析

近几年，我国房价不断上涨,国家调控政策频频出台，中央旨在通过对房地产企业信贷环节的控制，起到抑制房地产发展过快，调整房地产业格局的作用。

2011年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置业门槛，卡紧了开发商的资金链。为控制物价，货币政策在2010年由“宽松”转向“稳健”，银根日益紧缩。央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率，其中仅2011年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点，但难以影响全年的信贷紧缩大局。

受到央行多次提高存款准备金率的影响，银行放贷周期延长，有的银行甚至停止放贷业务。同时受到影响的还有房地产企业，其银行贷款、股市融资这两大渠道被堵死，房地产企业的资金链日趋紧张。

二、房地产企业融资的特点及存在的问题

（一）房地产企业融资特点

房地产行业是典型的资金密集型行业，风险高，投资回报高，但又存在很大的不确定因素。其行业的特点就是生产周期长，资金量大，投资回报周期长。属于高投入，高风险，高回报行业。而房地产融资最突出的特点就是资金投入与回报的时间周期长，而跨时间的配置风险正是各种金融工具最主要的作用。各种金融工具的特点优劣不同，如何通过各种工具有效的融资，保证资金投入与回报在时间和数量上的平衡，是那个最优融资结构的根本问题。因此在选择哪种金融工具应该在国家宏观政策的大范围下，审慎选择收益风险配比合理，融资成本可以接受的金融工具。

（二）房地产企业融资存在的问题

1.融资渠道过度偏重于银行

目前房地产融资对象主要是银行，而银行从中所获得的收益却只是固定的贷款利息，与其所承担的风险不对称，并不利于银行的稳定。随着政府出台的宏观调控措施效应的显现，银行业用于房地产信贷资金的减少，房地产企业的银行贷款审批从严从紧，过去传统的房地产行业的融资手段面临前所未有的挑战。

2.侧重于隐性融资

由于近年来房地产建筑行业竞争激烈,房产商长期处于卖方市场,部分建筑承包商为了中标取得项目的建筑施工权,通常只能接受开发商提出的垫资施工要求,这样房地产企业在无形中获取一笔免息贷款。虽然此前国家明文规定建筑商不得垫资,但此种做法的事实普遍存在。再有,按照通常的工程付款模式,房地产企业一般均以分期付款的形式支付工程款,这种付款方式实质上也是一种变相的融资。

3.房地产企业上市融资比较困难

企业上市融资已经逐渐成为一些大房地产企业的融资渠道,上市融资不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。上市企业审查严格,要求较高，绝大多数房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限,真正有能力利用直接融资工具的房地产企业少之又少。

4.房地产债券短期难以形成规模

债券也是房地产企业融资的一种手段，但就目前债券市场的情况看，房地产企业要想大规模的实现债券融资难度很大。首先，房地产企业发行债券对其本身就存在一定的风险，在房地产市场供需两旺的情况下，发行债券可以实现较大的利润，而一旦市场出现波动，房地产企业资金链过紧，却又缺乏有效的避险手段，很容易出现资不抵债的处境。其次，由于房地产企业的资金结构特点使其在发行债券的审批上难度增大，一般行业企业的负债率在40%~60%之间，企业负债率不能太搞，而房地产企业的负债率基本都处于这个区间的上限，而且房地产企业作为国家宏观调控的对象，政府主管部门在审批上更为严格，因此要通过政府的审批难度较大。再次，发行债券基本对象锁定在上市企业，而目前上市房企很少，大多数为非上市公司，这一政策限制了很多房地产企业的债券融资渠道。

三、房地产企业融资渠道的选择——房地产信托（REITS）

随着国家出台的关于房地产行业的各项宏观金融调控政策，传统的融资渠道面临巨大的挑战，房地产企业资金链不断吃紧，房地产企业的前期开发资金面临严峻考验。目前的银行贷款、上市融资等方式实行困难的情况下，要规避金融政策变动风险和利率浮动风险，房地产企业必须创新房地产的金融工具。而房地产信托REITS，对于解决目前国内房企的一种融资将是个有效的手段。

房地产信托作为目前欧美成熟的一种融资产品，在我国还处于初级的探索的阶段。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式,集聚多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构,这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。REITS以分散投资、降低风险为基本原则，属于股权投资，在房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，不会增加债务负担，不会是企业丧失自主经营权。

（一）REITS的特征

REITS是一种投向房地产及其相关权利投资基金。根据不同的方式分为不同的类型：第一种，是否上市，分为上市型和非上市型房地产投资信托基金。目前国外大部分房地产投资信托基金都属于上市型，一般在证券交易所上市交易。第二种，投向区分，根据不同的投资方向和运用方式分为权益型、抵押型和混合型，权益型靠租金获得收益；抵押型用于直接或间接发放房地产抵押贷款；混合型兼备权益型和抵押型两种模式。

REITS的风险收益特征是股本金低,具有较高的流动性。投资可任意分割,可随时将任意金额的股权变现,克服了不动产投资流动性差的风险。收益平稳,波动性小,市场回报高,可以投资于不同的项目,回避风险的能力较强。而且股息率相对优厚,可享受税收优惠,股东收益高。

（二）REITS具备的两大优势

1.创新空间宽广,具有巨大的灵活性

信托具有制度优势和灵活的创新性，可以与银行的资金优势互补互动。信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身的开发和不同阶段、不同水平的项目量身定做不同的信托方式。从开发、流动到后期的消费资金，乃至一些特殊问题都可以通过信托解决。REITS是连接货币、资本和产业市场的综合融资平台优势，实现一个企业或项目的融资组合。

2.信托具有财产隔离功能

信托财产既不是信托公司的资产,也不是信托公司的负债,即使信托公司破产,信托财产并不被划入破产财产范围而进行分配,实现了风险的隔离。

(三)我国发展REITS的意义

1.有利于房地产的宏观调控

根据目前国家宏观政策和调控手段，一些机构已经开始研究如何在中国房地产市场上推行REITS,例如：廉租房投资信托基金，廉价房信托基金，以配合国家政策解决中低收入家庭的住房问题。

2.有利于丰富基金品种

国外的基金品种很多，但到目前为止，我国的基金品种主要是证券投资基金，而且这个基金在金融市场上很受广大投资者的热爱。其他类型投资基金我国目前还没有，适时推出REITS对于丰富我国的投资基金品种，推进我国资本市场的建设将有很大的作用。

REITS与银行信贷相比，其具有收益共享、风险共担的特点，从而降低整体金融风险，在国家政策相应的扶持下，大量机构投资者会带来房地产投资的长效性，减少目前国内房地产市场的大量短期交易行为，有利于稳定市场。REITS其要求回报率更理性，如果能成为房地产投资市场的主题，有利于降低投资中的违规和非理，对中国房地产行业而言，建立以REITS为主的金融体系势必会给房地产行业提供一个稳定的资金支持平台，更好地推进我国房地产行业的可持续发展。

参考文献：

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