房产投资价值分析范文

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篇1

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）12-0007-04

一、引言

财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。

二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析

（一）数量少，比例小，增长慢

如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。

由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。

（二）确认方法不一致，差异较大

公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。

从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。

三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析

（一）外部因素

1.公允价值受市场价格影响大

公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。

2.公允价值准则不完善

我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。

（二）企业内部因素

1.增加企业估值成本

对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。

而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。

2.削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本

会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。

3.影响企业的财务指标稳定性

采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。

同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。

四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地一、引言

财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。

二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析

（一）数量少，比例小，增长慢

如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。

由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。

（二）确认方法不一致，差异较大

公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。

从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。

三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析

（一）公允价值计量模式推广困难的原因

1.外部因素

（1）公允价值受市场价格影响大

公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。

（2）公允价值准则不完善

我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。

2.企业内部因素

（1）增加企业估值成本

对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。

而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。

（2）削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本

会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。

（3）影响企业的财务指标稳定性

采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。

同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。

四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地产进行投资，并延伸到了一系列与房地产相关的配套业务，例如广告装潢、家具等，使得该集团拥有了多元化经营的能力。又因为该公司地处黄金地段，集经济、人才、市场、交通等一系列区位优势于一身，满足了其走向国际市场的需求。2007年，世茂股份首次出现投资性房地产这个科目，并选择了成本计量模式。

从表3可以看出，在公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时，投资性房地产占公司总资产的比例极低。

通过世茂股份的年报发现，世茂股份的投资性房地产主要位于北京、上海等大城市，这些城市的房地产交易较为频繁，拥有有利的市场环境。由于具有较好的市场条件，因此客观上公司具备了采用公允价值计量模式的基础。同时，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，会使公司的财务情况、经营业绩等指标得到更加客观、真实的反映。这对投资者而言，既能进一步全面了解公司状况，又能够有效地判断公司的自身价值，尤其是涉及投资性房地产项目的价值。

鉴于客观条件成熟，主观上又有利于投资者的价值判断和决策，公司对投资性房地产的会计政策及会计估计进行了修订，制定了《上海世茂股份有限公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》，于2009年6月1日起变更为采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，以小心谨慎、保守稳定的态度估计公允价值，并区别不同种类的物业使用不一样的方法确定其价格。总的原则是，对于投资性房地产项目，若公司自身拥有交易价格，就以该公司提交的同一时期房产出售价格或房产的上报价格作为估值基础；如果没有确定的交易价格，则进行大范围、多角度、多视点的广泛市场调查。

下面逐项分析采用公允价值模式对投资性房地产计量后对世茂股份相关会计科目的影响。

第一，对成本的影响。这里的成本包括信息收集、信息甄别、聘请专业评估公司等发生的支出。具体来讲，在确定公允价值时，由于世茂股份首次采用公允价值计量模式，还没有找到适合自己的定价系统，只能从相关市场上寻找有关类似的房地产定价信息，这必然增加获取公允价值的成本，同时不同市场中介提供的定价信息差别很大，公司在获取外部信息的同时必然增加甄别成本。假如交易频繁的房地产市场没有被公开，那么公司得到信息的方式只能是通过繁琐的估值技术。这样做不仅会造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允价值计量模式需要每年聘请独立的评估师进行评估和披露，这些都增加了成本。

第二，对折旧的影响。按照准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司在2009年更改会计政策后，对2008年追溯调整，调减由于折旧计提的管理费用1 019 737.92元，调增由于计提折旧减少的利润1 019 737.92元。此后也不再对投资性房地产计提折旧，减少了管理费用，增加了利润，削弱了费用的“税盾效应”，公司间接地将会承担更多的税负。

第三，对税收的影响。从对折旧影响的分析可以看出，折旧的减少导致可抵税项目的减少，使公司将承担更多的税负。虽然会计上对投资性房地产公允价值变动进行确认，导致公允价值变动损益增加，利润出现大幅度增长，由于税法上对此类收益不予确认，不会对企业当期所得税造成影响，但会形成递延所得税负债，在公司收益实现当期即公司出售投资性房地产时纳入当期应缴所得税中进行征收。

第四，对利润的影响。由于首次实施新会计准则需要对以前年度采取追溯调整，因此，对于拥有巨额投资性房地产的企业，计量模式的变更必然会导致当期利润的大幅上升。

由表4可以看出，投资性房地产变动损益占利润总额的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了较高的比重，已经成为利润组成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飙升至2011年的1.01。最为显著的是在变更会计政策当年，公允价值变动损益占利润总额的比例超过50%，但之后的2010年和2011年，增速减慢，维持在占利润总额10%的比例。采用公允价值计量模式，投资性房地产的当期涨价幅度将成为净利润波动的最主要因素。近年来，我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。这就导致因公允价值变动而引起的公允价值变动损益的变化，从而给企业利润造成不小的波动。

第五，对净资产的影响。由表5可以看出，世茂股份在2009年会计政策变更当年，投资性房地产占总资产以及净资产的比重较调整后的2008年有大幅度的增加，分别由0.32%飙升至14.74%，0.65%飙升至33.66%，均增长近50倍。可以看出，投资性房地产已经占领了公司资产很高的权重。同时，随着公司“发行股份购买资产”的持续推进，公司开始越来越多地投入到商业地产的开发及经营业务中，投资性房地产占净资产的比例从2009年的33.66%涨至2011年的83.65%。

总而言之，采用公允价值进行后续计量对以后年度所有者权益的影响，主要是通过公允价值变动影响当期利润，进而影响当期所有者权益。在公允价值模式下，将非投资性房地产变更用途作为投资性房地产使用时，公允价值大于其账面价值的差额计入“资本公积”，由此也会影响当期的所有者权益。由于世茂股份近年来一直进行“发行股票购买资产”的活动，业务重心越来越偏重于投资性房地产，投资性房地产得到持续发展，未有中断，其资产财务状况一直呈现出较好的状态。在公允价值模式下，无论是企业的净资产、利润、所有者权益，还是相关的财务指标如每股净资产、每股收益等，都表现出比在成本模式下更佳的状态。但在分析过程中，不难看出市场环境对公允价值的影响。特别是在近几年政府管控房价的力度加大的情况下，公司的财务状况可能随市场行情的变动出现较大波动。

五、改进措施和建议

（一）构建活跃的房地产市场

只有在成熟的市场环境下，公允价值才能可靠真实地获得。但是我国目前投资性房地产市场环境不成熟，使得准确获得公允价值极具挑战性。我国应该构建一个活跃的房地产市场，这可以借助互联网来完成。利用网络技术建立一个完善的网络房地产交易系统，将与房地产交易相关的部门，如房地产中介、公证、金融、税收等机构全部纳入其中，形成一个信息、交易、管理、服务、监督为一体的大型网络中心，用来归集市场信息，进行网络查询、网上交易、监管监督。

（二）改进会计准则

我国新企业会计准则仅仅说明了公允价值的概念，而对于不同的会计准则中相关的具体用法，并没有做详细的规定和说明。这对新会计准则的具体运用造成一定程度的干扰。那么，制定出完善的公允价值准则是非常有必要的。这既需要有关部门积极参照国际准则以实现与国际的进一步趋同，同时也需要结合中国国情。完善的公允价值准则既包含对公允价值含义的明确，也包括对计量方法和操作流程的规范。

（三）进一步发展第三方评估机构

当企业对投资性房地产采用公允价值计量模式时，评估出来的价值人为控制的可能性比较大。因此为了对投资性房地产进行客观的评估，房地产企业需要邀请具有高质量的评估机构。目前我国具备地产评估资格的有：房地产评估师、资产评估师和土地估价师，分别隶属于建设部、财政部和国土资源部管理，而此三方在进行公允价值估计的时候，分别按照自己的具体评估标准，没有统一的规范，导致投资性房地产的公允价值难以得到一致认可。因此，资产评估协会应当加快制定有关投资性房地产评估的统一细则，对评估方法、适用范围、操作步骤进行规范，以便对第三方的专业评估机构提供技术性指导。同时，应该规范第三方评估机构行业的行业秩序，对具备投资性房地产评估资质的人员进行认证，以确保独立性。

（四）规范信息披露

规范信息披露，使信息披露公开透明化，可以使投资性房地产的信息更为规范、透明，同时也是遏制企业操纵利润的有效方法。2007年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司没有具体介绍到底是采用哪种方法确定的公允价值。因此对企业投资性房地产的代表性指标，就要求企业必须分类说明。在成本计量模式下，企业也应该说明投资性房地产的公允价值信息及其价值增长的状况；公允价值计量模式下，要说明用什么方法确定的公允价值，有什么依据来证明，包括邀请怎样的评估机构、运用什么样的评估方法、证据都来自哪里以及评估假设等有关的因素，其目的是大大减少主观作用，使信息更加科学、规范。

【参考文献】

篇2

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02

对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。

一、投资性房地产定义及确认条件

1.投资性房地产的定义

投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义，而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。

2.成本的确定

新企业会计准则规定，投资性房地产的成本，按照以下规定确定：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。（4）非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本，分别以下情况确定：①该项交换具有商业实质，且公允价值能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠，则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。②该项交换不具有商业实质，或者公允价值不能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，并加减相关补价后的金额确定其成本。（5）债务重组取得的投资性房地产成本，按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。（6）企业合并所取得的投资性房地产成本，分别以下情况处理：①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照被合并方账面价值确定其成本。②属于非同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照购买日该项投资性房地产的公允价值确定其成本。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，其相关成本的确定按照固定资产成本确定方法确定[2]。

二、公允价值模式计量的投资性房地产采用的条件

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易场所；2.企业能够从活跃的房地产交易场所取得同类或类似的房地产市场信息，从而对投资性房地产的公允价值作出估计。同类或类似的房地产，对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地；对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相似的建筑物。

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一旦选择采用公允价值计量模式，企业就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定[3]。

三、公允价值计量模式投资性房地产初始确认和计量

采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，分别计量取得时的成本和持有期间的公允价值变动情况。

1.外购投资性房地产

外购投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照初始取得的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。

2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产

其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业管理当局正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局作出书面决议的日期。企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，应按照该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程（无形资产）”或“开发产品”科目[4]。

3.将非投资性房地产转换为投资性房地产

（1）将存货的房地产转换为投资性房地产，企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该房地产转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

（2）企业将自用的建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧（累计摊销），借记“累计折旧（累计摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目；按其账面余额，贷记“固定资产（无形资产）”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目[5]。

4.由成本计量模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。即：当满足公允价值计量条件时，按照转换日公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目；按照原已经计提的折旧和减值准备，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”科目；按照原来确认的成本，贷记“投资性房地产”科目；按其借贷方差额，借记（或贷记）“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。

投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，企业应当设置“公允价值变动损益”账户。“公允价值变动损益”账户核算企业投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动而形成的应计入当期的损益，贷方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值高于账面余额的差额，借方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值低于账面余额的差额。期末，应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户无余额。

四、投资性房地产中公允价值计量模式的应用

1.后续计量

新企业会计准则规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产选择采用不同的后续计量方法：（1）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，按照固定资产后续计量的原则进行处理。（2）对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，于资产负债表日对投资性房地产以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，对于投资性房地产按照固定资产的预计使用年限和折旧方法计提的折旧在计算应纳税所得额时予以扣除。对于按照新企业会计准则规定选择采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值变动计入当期损益的金额，在计算应纳税所得额时予以调整，即公允价值大于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调减；公允价值小于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调增[6]。

2.减值的处理

（1）新企业会计准则规定，对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值所计提的减值准备，计入当期损益。（2）新企业所得税法对于按照新企业会计准则规定计提的减值准备在计算应纳税所得额时予以调增。

3.应用案例

2011年8月20日，G银行购买一块土地使用权，购买价款为18000000元，支付相关手续费300000元，款项全部以存放中央银行款项支付。企业购买后用于对外出租。G银行对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产2011年取得租金收入为800000元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产2011年12月31日的公允价值为19000000元。2012年2月，G银行出售了该项投资性房地产，取得价款22000000元。

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

五、结论

“投资性房地产”账户也可以用以核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。企业取得投资性房地产和期末投资性房地产的公允价值高于其账面余额时，记入借方；期末投资性房地产公允价值低于其账面余额和处置按公允价值计量的投资性房地产时，记入贷方；期末余额在借方，表示结存的投资性房地产的公允价值。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

参考文献：

[1]李俚.公允价值计量投资性房地产在我国上市公司的运用分析[J].科技致富向导，2008（22）.

[2]徐琼，高云朝.试论投资性房地产公允价值模式的应用[J].内蒙古科技与经济，2009（08）.

[3]王艳，张晗.我国投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].中国证券期货，2011（02）.

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关键词:新企业会计准则 公允价值计量 投资性房地产

投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产,其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。本文就公允价值计量对我国投资性房地产的影响进行了探讨。

公允价值计量模式下对投资性房地产的处理

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。

我国投资性房地产准则中规定,允许企业在两种后续计量模式中做出选择,并规定公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件:一是投资性房地产所在地活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。公允价值模式所适用的范围包括三类:一是已出租的土地使用权;二是持有并准备增值后转让的土地使用权;三是已经出租的建筑物。投资性房地产的最大特点是独立产生现金流量。我国会计实务中,融资租赁的对象主要是动产,房地产等不动产的融资租赁很少见。但是,随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的转变,我国会计准则将与国际准则进一步趋同。

新准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着房地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定,不得随意变更。已采用公允价值模式的,不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的,公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定,如果投资性房地产采用公允价值计量,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧,主要是因为折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

公允价值计量模式下对房地产企业的影响

由于在投资性房地产的确认计量中引入了公允价值模式,因此,这对于我国房地产行业披露的财务状况、经营成果、现金流都会产生十分重要的影响。主要表现在以下几个方面:

第一,对于投资性物业企业的账面净资产有重大影响。根据我国新会计准则的规定,房地产开发类企业占有的土地、在建项目等均不属于投资性房地产范畴。因此,新准则对公允价值计量模式的引入对单纯性质的房地产开发类公司影响很小。而对于投资性物业比重较大的公司则影响较大。公允价值计量模式的特点是反映市场对企业资产价值的变动。因此,公允价值的引入不仅会对企业净资产带来正面作用,同时,在面临不利市场环境的情况下,企业的价值将会减少。这也是房地产企业需要考虑的。

第二,加大了相关企业的利润波动性。采用公允价值计量模式后,相关公司每年净利润的影响取决于投资性房地产的价值变动程度,成本法下的折旧与摊销问题也由过去的显性转为隐性。这样,净利润就会根据公允价值的变动而产生波动,从而一改过去我国房地产市场利润较为稳定的特点。由于我国房地产市场近年来得到了较大的发展,因此,房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。公允价值引入后,房地产企业的利润不仅能够反映企业的经营状况,同时,也能够对房地产市场的价格走向进行反映。如果采用公允计价,投资性房地产物业是体现为持续的升值,则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的利润增加不同于企业盈利水平的提高,各种影响因素大大增加,重新在新的市场格局中产生作用,达到平衡,从而对企业利润带来一种不稳定。

第三,会对会计信息质量产生影响。财务会计理论的一个基本问题是,如何平衡会计信息的相关性及可靠性。账面价值侧重于解决会计信息的可靠性,而公允价值侧重于解决会计信息的相关性。从决策有用性的观点看,对于金融工具,投资性房地产等会计核算对象来说,用公允价值进行计量显然要优于其它计量方法。用公允价值进行计量,企业的估值水平有可能因为新会计准则而发生变化,这种影响主要源于新会计准则对会计信息质量的改善。从这个角度讲,新会计准则的实施将为投资者提供更高质量的会计信息,因而可能会改变之前对企业的判断和预期,或者增强投资信心,导致对公司的估值发生变化。

公允价值计量模式的发展对策

这几年,国内房地产市场投资过热,政府不断实施宏观调控降温,不少公司都出现了资金短缺的问题。一旦采用公允价值模式后续计量投资性房地产,虽会直接导致企业资产价值问题,但收益的增幅很难保证跟上相应的比例,也就是说,一旦采用公允模式,净资产收益率很可能反受其累。除此以外,在公允价值计量模式引入房地产企业的实践中,仍然存在很多问题。对此本文提出如下策略:

首先,公允价值模式应与历史成本模式平等的作为企业可以选择的计量方法,与国际会计准则接轨,配合金融市场改革开放。国际会计准则倾向于企业优先选择公允价值模式,只有在特例的情况下,企业首次取得一项投资性房地产时,企业才采用成本法模式计量。

其次,在公允价值具体计量方法上,适时制定我国单独的《公允价值计量》准则,解决新准则实施和运用过程中面临的计量难题。

再次,指引第三方房地产专业评估机构进行评估计量。国内经济正处于转轨时期,市场经济发展不成熟,房地产市场波动相对较大,应该谨慎地运用公允价值模式计量。引入第三方房地产评估机构,能增加公允价值计量的独立性。建议上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构,对投资性房地产进行独立评估,企业不能自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构,避免人为操纵企业利润。

最后,上市公司应充分规范披露投资性房地产的信息。公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法,企业应分类披露主要投资性房地产的区位、面积、初始价值、同类房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业,应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况;选用公允价值模式计量的企业,应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。

结论

对企业而言,在会计方面,投资者和股东及企业职工更想了解企业当前经营状况和未来经济前景的信息,而以历史成本为计量基础不能很好的表达企业当前经营状况和反映未来经济前景。这在客观上要求必须改革其计量体系,引入公允价值计量模式。

另外,从发展的眼光看,随着我国经济的市场化程度不断提高,有关资产和负债的公允价值将更容易取得,因此按照公允价值进行计量将是未来的必然发展趋势,我国的会计计量模式势必会与国际惯例取得一致,并将其定位在合理的计量模式上。

参考文献:

1.郭立新,翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通讯,2007(12)

篇4

一、公允价值与投资性房地产的内涵

（一）公允价值的内涵

公允价值是指买卖双方在信息对称的情况下，按照公平交易和自愿的原则所确定的价格，或是在公平交易的条件下无关联的双方就买卖一项资产或者清偿一项负债而达成的成交价格。我国的《企业会计准则———基本准则》对公允价值计量的定义作出了规范，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。分析各国对公允价值的定义会发现都存在同样的假定，即：假定企业处于持续经营状态，没有清算的意图与实际情况，且是在公平交易的条件下进行交易。

（二）投资性房地产的内涵

《企业会计准则第3号－－投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。

该准则为投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种计量模式。在成本模式下，投资性房地产计提折旧或摊销，并要在期末按照规定进行减值测试，计提相应的减值准备；采用公允价值计量的投资性房地产不计提折旧、摊销，其价值变动通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。

二、投资性房地产采用公允价值计量的影响分析

本文选取了2010年第一季度到2011年第一季度我国房地产上市公司中披露了公允价值变动损益信息的21家房地产上市企业的数据，对这些数据进行分析得出以下结论：

（一）投资性房地产采用公允价值计量对资产的影响

通过分析发现，采用公允价值模式计量与采用成本模式计量相比，投资性房地产资产账面价值更容易作。用公允价值模式计量，公允价值上升会大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化，这将使投资性房地产占资产比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升，从而会降低企业的资产负债率，使企业呈现出较低的财务风险，这将对企业融资和释放公司利好消息十分有利。由此导致企业为了粉饰财务报表而对投资性房地产采用公允价值计量模式。

（二）投资性房地产采用公允价值计量对所有者权益的影响

企业在对投资性房地产计量模式由成本模式转化为公允价值计量模式的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。通过分析发现，在目前房地产市价普遍高于历史成本的情况下，会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，使得所有者权益大大增加。另外企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原账面价值，则其差额也将计入资本公积，也会增加企业的所有者权益。

（三）投资性房地产采用公允价值计量对利润的影响

采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。在资产负债表日，企业还应当按照有活跃的房地产交易市场的地区同类或类似房地产的市场价格或按评估的公允价值为基础调整其账面价值，其差额计入当期损益。通过分析发现，在目前房地产大幅增值的情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响，使利润大幅增加。这将使企业释放利好消息，进而带动企业股价的上升。

三、更好发挥公允价值在投资性房地产中的作用的建议

（一）制定适于投资性房地产运用的公允价值准则

由于基本准则中并没有对公允价值的应用进行详细的规定，这极大地阻碍了公允价值在投资性房地产中的应用与发展。有鉴于此，我国应在充分考虑国情的前提下，尽早推出对公允价值的细节问题予以详尽说明的公允价值计量的理论及应用体系。相关管理部门可以采取相应措施，结合国内房地产市场体系的现状，出台相关业务的具体操作指引，这将有利于在当前条件尚不十分成熟的环境下，进一步提高会计信息的可比性，有效降低公允价值全面运用可能带来的整体性风险。

（二）建立投资性房地产市场评估体系

由于公允价值确定的主观性强，随意性大，管理当局可以通过调节公允价值，来达到调节盈余的目的。所以建立健全投资性房地产市场评估体系，收集整理必要的信息，使得公允价值的评估具有公正性，对于推动公允价值计量模式在投资性房地产中的运用具有十分重要的意义。

（三）加强公允价值计量的外部监督

应充分发挥证监会的监管作用，限制企业会计政策的选择权。要求注册会计师严格按照有关要求实施必要的审计程序，以合理保证公允价值计量的合法性、公允性。特别是在公允价值计量采用估价方法时，要详细披露公允价值确定的依据、确定的方法及其变动对损益的影响。同时，要引入风险披露机制，增加会计信息透明度，避免公允价值计量沦为企业平滑利润、粉饰报表的工具

参考文献：

［1］周天海.关于完善投资性房地产准则的探讨［J］.中国总会计师，2010，（6）.