不动产登记风险点范文

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一、不动产登记制度概述

（一）不动产登记的概念

所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。

（二）不动产登记的意义

首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。

二、我国现行不动产登记制度的不足

（一）欠缺统一的不动产登记法律

建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。

（二）不动产登记范围不明确

众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。

（三）法律责任风险控制机制缺失

不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。

（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明

我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。

三、完善我国不动产登记制度的构想

（一）制定统一的不动产登记法

建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。

我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。

（二）完善不动产登记范围

不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。

（三）建立科学的风险管控机制

所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。

（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题

笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。

四、结语

笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。

参考文献：

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对于不动产收费权的概念，我国现行法律没有对其作出明确的阐述。从不动产收费有关规定来看，所谓不动产收费权，是指权利人基于法律法规的直接规定或者政府行政特许而享有的就特定不动产设施收取费用的权利。从《办法》里明确规定的公路、桥梁、隧道、渡口等这几种不动产收费权来看，不动产收费权具有如下几个特征：

不动产收费权是一种“特许权”。不动产收费权是由国家有权机关（包括国家行政机关及其授权的人）赋予具有特定资格的特定主体的专有权利。由于该权利的产生是基于有权机关的特许而产生，因此具有明显的“行政授权”色彩，它不同于一般基于民事主体之间合意所产生的“债权”。

不动产收费权是一种收益权，该种收益权往往以一定的投资为基础产生。不动产的收益权是立足不动产的产生需要一定投资而衍生出来，有权机关的特许收费在一定程度上对该种投资的补偿或回报。该收益权是因不动产为诸多不特定主体使用而产生一定的便利，由这些受益的不特定使用主体做出适当支付。从收益权角度来看，不动产收费权具有物权的特性，具有财产权利的共性。

不动产收费权也具有请求权的特性。它是由权利人对不特定的使用其不动产的主体收取一定费用的权利，在这些不特定主体特定化――使用不动产后便形成了明确的请求权，从这角度来看，不动产收费权也具有债权的某些特质。

不动产收费权是一种期待权。收费权无论从其权利内容来看，还是从权利所指向的实体财产收益来看，它具有期待性，即它更多地指向未来不特定的义务主体。一旦这些不特定主体特定化地成为权利主体的债务人之后，则已经不是收费权意义上的权利，而是一种典型的债权债务关系。期待权的特定决定了收费权的权益含量有明显的不确定性，因此收费权的价值评估也有较强的不确定性。

不动产收费权依附于特定的不动产。特定不动产是不动产收费权产生的物质基础。虽然收费权主体并不拥有对不动产的所有权，但是收费权的实现离不开不动产；只有权利主体有效地对不动产行使控制权才能真正实现收费权。

接受不动产收费权质押存在的风险

近年来，银行信贷业务中出现了越来越多的以不动产收费权为质押发放的贷款。一些不动产基础建设项目投资大、贷款期限长，而贷款主体多是为进行基础设施建设而新设立的项目公司，它们难以找到合适的抵押物、质押物或第三方保证人，因此，收费权质押也就成为银行和贷款人的共同选择。尽管现今对于不动产收费权质押的合法性依据不再缺失，但在具体的操作中，还是存在诸多风险，主要表现在以下几方面。

质押无效的风险。《办法》只明确规定了公路、桥梁、隧道、渡口这几种不动产收费权，那么其他未明确纳入的不动产收费权能否作为质押标的？法律法规和规章缺乏明确规定，如果在实践中发生以其他不动产收费作为质押的情形，可能存在收费权质押合法有效性的问题，一旦发生纠纷，可能在诉讼中被法院认定为无效。

质押权灭失风险。根据《办法》的规定，登记期限最长不超过5年，登记期限届满，质押登记失效；质权人办理登记时所填写的出质人的法定注册名称或身份证件号码发生变更的，质权人应当在变更之日起4个月内办理变更登记，未办理的，质押登记失效。根据我国《物权法》第二百二十八条规定，“质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。”如此看来，我国对质权成立的标准是采取登记生效主义的。因此若质押登记失效，质权也就随之灭失。另外，由于收费权依附于一定的行政权力，受政府政策的影响很大，若政府基于某种政策或是收费权行使的方式不符合相关的规定，可能导致收费权被有权机关撤销。一旦收费权的法律效力丧失则势必导致质押权的丧失，从而危及贷款安全。

重复质押的风险。根据《办法》第五条规定：“在同一应收账款上设立多个质权的，质权人按照登记的先后顺序行使质权”。由此可见，在同一收费权上设立多个质权是允许的。若出质人以同一收费权质押在多家银行贷款融资，当其收费权效益无法偿还所有贷款资金时，则会影响质押登记在后的银行的利益实现。

第三人抗辩的风险。收费权质押贷款多用于建设项目的支出，因此，收费权不是现有的，收费权能否现实取得关键是看该工程能否顺利完成。而一项工程的顺利进行必须依靠项目公司和其他与项目有利害关系的第三人的合作，若在项目施工进行中一旦发生纠纷，尤其是施工方权益无法得到保障时，工程完成后不动产收费权的质押可能面临施工方权利主张的挑战。

不动产收益不确定性风险。由于质押是以贷款项目本身的收益作为质押标的，这种收益的测算往往具有很多的主观性和对不确定未来的预测性，如果评估预测中受到某种干扰，还可能导致很高的不确定风险。以公路收费权为例：出质人以某两地之间的公路收费权为质押标的进行贷款融资，在质押期间，若在这两地之间又修建了其他的交通设施，这样势必会影响前一条公路的交通流量，使得其收费权的收益大大减少，最终影响到银行的贷款收回。

收费资金的监管风险。由于收费权是由权利主体行使，而不是享有质权的银行直接行使，因此银行对收费权行使所获得资金的监管也成为保障收费权质押有效落实的关键环节。如果收费权主体滥用或恶意转移收费资金，则将导致对收费权质押项下贷款安全受到威胁。

应对不动产收费权质押风险的注意事项

银行为了有效防范不动产收费权质押有关风险，必需注意以下事宜。

第一，确保收费权质押合法有效。首先，确保收费权的合法有效。用于质押担保的收费权必须具备相关主管部门批准核发的收费手续，对于尚不具备批准收费条件的新建项目应要求有权审批机关作出明确承诺，一旦项目竣工即尽快办理相关手续保证收费权的合法性。其次，确保收费权质押合法有效。有效的收费权质押最核心的环节是办理合法有效的收费权登记。为此，银行应及时到中国人民银行征信系统进行登记，并及时办理质押权证书。这是质押生效的必经程序。在质押期间，出质人办理登记时所填写的出质人法定注册名称或有效身份号码变更的，应及时通知银行并且在变更之日起的4个月内办理变更登记。注意登记期限，登记期限最长不超过5年，质权人应在登记期限届满前的90日内申请展期。再次，应当签订有效的质押书面合同。银行不能因为办理了质押登记手续而疏忽签订质押合同，因为《物权法》第二百二十八条明确规定：“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。”

第二，通过收费权质押合同防控出质人损害收费权担保的效果。收费权是一种权利，容易发生变化，所以除质押合同所具有的基本条款以外，还应针对收费权及其质押的特点和问题，在合同中注意如下条款的设定：（1）要求出质人承诺保证登记系统中资料的真实性。出质人在法定注册名称或有效身份证号码变更时，必须通知质权人。（2）要求出质人做出放弃对质权人行使抵消权抗辩的承诺。（3）在质押期间，出质人进行承包、租售、兼并、合并、分立、合资、联营、变更或产权变动时应提前通知质权人，并征得出质人的同意，以防止以后出现纠纷，而互相推卸责任。（4）注意协调主债务届满期限、质权实现时间与收费权的时限关系。由于收费权是一种有期限的权利，有权机关批准的收费期限过后，将不能再收费，因此银行借款的最后履行期限必须先于收费权期限届满。另外，质权因收费权质押登记有一定的期限限制，银行必需确保质权的有效期间不短于主债务的届满期限。（5）妥善安排质权实现的方式。收费权质押属于权利质押，有关权利质权以及普通债权质权的实现方式均可适用于收费权质权。银行可以结合收费权及其所依附的不动产及有权机关批文的特殊性，适当规范主债务届满质权的具体实现方式。

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不动产登记作为民事产权变更和公示的主要方式，广泛存在于各国立法之中，在我国2007年的《物权法》中也有明文体现。最早不动产登记源于明确产权的变动效力，法国在1804年的民法典中最先规定了该项制度。最初拿破仑成立的立法团队认为，不动产不经登记变更的，不发生物权变动效力，这无疑是对不动产产权交易中安全风险的最佳控制。不过，草案一出，很多法国贵族阶层非常反对，因为登记制度很可能会触及到权贵产权公示、增加额外税收负担等问题，所以，最后拿破仑皇帝在颁布民法典时做出妥协，对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易风险问题，但是，却因登记“非必要条件”使得效果大打折扣。

后来，统一不久的德国也颁布了民法典，长期战乱使得该国产权非常不明确，因此，德国首先确立了不动产交易变更必须登记，不登记的不发生无权变更效力。这样一来，在德国首先确立了不动产统一登记制度，这对德国日后经济发展起到很大的积极作用。

我国对不动产登记在物权法上的效力属于德国式立法，即不登记的不动产交易变更，不发生物权效力。对机动车等物权变动沿用法国式立法，即不登记的机动车交易，不发生对抗第三人的效力。虽然这些在我国物权法中曾有明确规定，但是，实践中不动产登记制度在全国范围内仍然缺乏整齐划一的制度保障，登记存在地区差异和立法空位，导致交易存在的风险依然很大。同时，我国不动产统一登记制度又作为国家调控、房产征税、征信制度等一系列制度的起点，如果不确立统一的登记制度，不仅会影响到不动产交易安全，而且还会影响到其他政策和调控的落地实施。

既然统一不动产登记制度立法势在必行，那为什么立法却姗姗来迟呢？主要有以下几方面原因。

第一，纵横交错的法律相互冲突难以协调。我国目前尚未有统一的民法典，民事法律体系中很多法律法规涉及不动产登记制度，例如《土地管理法》、《房屋登记办法》、《房地产管理法》、《草原法》等，各项法律立法和监管部门都不一样，如此一来，登记机关的选择、立法主导、登记收益、错误登记责任等问题就相互交织在一起，错综复杂，要理清其中主线，辨清权利义务关系实属不易。可见，出台一部统一的登记制度，实际是牵一发动全身，演变成部门之间利益的博弈。

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一、不动产登记制度改革的主要内容及意义

1.不动产登记制度的主要内容

不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。

2.不动产登记制度改革的意义

我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。

二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施

我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：

1.提高员工素质

不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。

2.加强部门管理

不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。

3.注重制度建设

任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。

4.实施违规问责

落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。

5.拓宽登记领域

不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。

三、结束语

伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。

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一般来讲，不动产登记程序按申请-受理-审核-登簿-发证的环节依次进行，但在各地不动产登记工作实践中，咨询服务环节一直客观存在且日常接待量时或很大，并贯穿于不动产登记的事前、事中、事后。咨询服务质量的优劣与否直接影响到不动产登记的质量和效率，不动产登记当事人或关系人的首要需求通常是“登记咨询服务”，但各地不动产登记机构对提供咨询服务的重视程度不一，有的还未专设咨询窗口。随着不动产统一登记管理逐步法制化与规范化，不动产登记当事人或关系人必将对不动产登记机构业务人员的综合素质提出更高要求，而要求提供准确全面、通俗易懂、文明礼貌、耐心细致的优质咨询服务更是首当其冲并日益迫切。

国家已全面推行“首问负责制”，即“有问必答、有疑必释”，各级地方政府对行政窗口咨询服务的要求也越来越严格，在此形势下，各地不动产登记机构都应高度重视并倾力提供优质咨询服务，为不动产统一登记工作夯实服务基础。

二、不动产登记优质咨询服务的作用

除极少数不动产登记当事人或关系人外，绝大多数不动产登记当事人或关系人对相关法律法规以及不动产登记的办理程序与相关知识知之甚少，甚至根本不懂，即不动产登记当事人或关系人与不动产登记机构之间实际存在着严重的信息不对称，而不动产登记优质咨询服务是消除两者间信息不对称的重要手段，也是不动产登记机构提高窗口服务质量、提升服务效能以及提高登记效率、优化登记质量的首要措施，更是绝大多数不动产登记当事人或关系人不断增长的需求和愿望。

三、实现不动产登记优质咨询服务的路径

不动产登记机构应着重从三个方面来实现，即要求不动产登记机构业务人员做到以下三个必须：（1）必须学习、了解、熟悉、掌握、理会、贯通相关法律、法规、规章、规程、不动产登记管理及其相关专业技术知识；（2）必须在接待上下苦功夫，多说业务俗语口语，少说专业术语，最好能用形象的比喻解答提问，消除疑虑、迷惑、歧义、误解、讹传等，让不动产登记当事人或关系人了解和理解；（3）必须灵活接待不动产登记当事人或关系人，对不同性格类型、不同文化层次、不同地域、不同要求的不动产登记当事人或关系人最好能采取个性化、细节化的咨询服务方式。

四、不动产登记优质咨询服务的延伸

不动产登记机构常常会面临登记高峰时人声鼎沸、窗口拥挤的延时服务局面，对此如何有效控制并优质保量地完成不动产登记服务，是摆在不动产登记机构面前的难题，而延伸不动产登记优质咨询服务应是破解之道。

由此可设计一种不动产登记受理式咨询服务模式。这种模式特指不动产登记机构在应对登记高峰时，采取增设平行受理窗口，增加人手人力，统一为申请人或其人边提供咨询服务边指点填写相关表格、帮忙复印相关材料，随后即进行受理环节中的如查验、核对、询问等操作，将余下的如录入相关信息、签署受理意见、出具受理凭证等操作另行加班加点及时完成的灵活变通处理方法。

五、不动产登记咨询顾问服务

1.不动产登记咨询顾问服务的定义

所谓不动产登记咨询顾问服务，是指不动产登记机构委任具备较强的不动产登记管理法律法规、专业技术等知识且具有较长实际从业经验的专家，解答不动产登记当事人或关系人主要就不动产登记的复杂疑难、历史遗留等问题在现行相关法律体系内能否解决或如何解决的智力活动。在提供不动产登记优质咨询服务的基础上创建高度负责、逻辑清晰、善于聆听、言语得体的不动产登记咨询顾问服务制度应是不动产登记咨询服务的科学发展之路。

2.不动产登记咨询顾问服务的主要作用

（1）为不动产登记当事人或关系人提供高效满意的服务

各地不动产登记机构在其工作变化发展过程中，至今或多或少地存在情形各异的不动产权属历史遗留问题以及不时出现的新情况，涉及此类问题的不动产登记当事人或关系人渴望得到高效满意的定性、评估、分析、厘清等解答服务，进而以期获准登记。目前，唯有不动产登记咨询顾问服务才能担此重任。

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资金监管，特别是全额资金监管，是降低交易风险的有效措施。在经过房源核验、卖方资格审查、购房人资格审查、购房人贷款资格预审、合同网签、不动产登记、贷款审核、贷款指定账户拨付、交易资金给付等流程后，买方的首付款、应得的后续房款可以保证不被挪用；如交易不能继续，卖方也能顺利追回首付款。

不动产统一登记后，监管所涉各方由原来房屋登记机构与银行、交易当事人变成了房屋交易、不动产登记、银行、交易当事人。格局的变化带来了流程的动，部分交易登记分设的城市，原监管机构无法独立完成交易登记事项，监管流程整合未能跟上，监管平台未能更新，导致二手房交易资金监管名存实亡。监管部门宜根据住建部《房屋交易与产权管理工作导则》要求，继续做好二手房资金监管工作，不动产登记机构应予以协助。

二、以不动产登记为抓手保护交易安全

以二手房交易登记为例，买方负有在一定期限内给付房款的义务，由于这个期限与登记时间不一致，必然导致登记与给付不同步。这种不同步便是交易双方风险的主要原因。从预告登记、抵押权首次登记着手，完善交易登记流程，可以有效避免风险。

首先，在交易双方签订房屋买卖合同后申请转移登记前，双方当事人可按照合同约定申请房屋所有权（建设用地使用权）预告登记。买方可根据《物权法》的规定，取得物权的期待权，防范卖方一房两卖。需要注意的是，预告登记的有效保护时间为自核准预告登记至能够进行不动产登记之日起3个月。因此，买方应督促卖方在合理的时间内完成登记申请。

其次，交易双方签订房屋买卖合同时，双方当事人可在合同中约定：买方取得房屋后，将该房屋作为给付后续房款的担保。双方在申请房屋所有权（建设用地使用权）转移登记时同时申请抵押权首次登记，不动产登记机构可以一并受理并登记。卖方可以了解贷款（抵押）的进度，防范买方将房屋恶意变卖或用于其他目的的抵押。需要注意的是，办理二手房贷款的银行可能会对此持有不同意见，不愿接受已设有抵押房屋作为抵押物，应加强协调。

三、加强二手房贷款资金流向监管

一般来说，银行对二手房贷款的审核包括贷款原因、贷款用途、贷款人信用、还款能力、抵押物有无瑕疵、抵押价值是否足够等，并不审查所贷款项的去向。

鉴于二手房交易的购房贷款中，贷款申请人明确贷款目的为购房，银行在审核阶段，可以接受拟用于抵押的房屋已为剩余房款的给付提供担保，具体可按如下流程操作：

1.交易双方签订合同；2.申请转移登记及余款给付抵押登记；3.买方申请贷款；4.银行、交易双方签订付款协议，明确贷款全部用于清偿房款，并直接拨付至双方共同指定的账户，钱款到达指定账户后，视为房款给付；5.银行审核；6.银行申请抵押权顺位登记；7.买方申请注销抵押权登记，银行拨付贷款；8.银行自动转为第一顺位抵押权人。

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1.国内信贷资产证券化的发展总体情况

1.1发行规模稳步上升，产品多样化趋势明显

2016年1至6月，国内共发行信贷资产支持证券43只，发行规模达1345.85亿元，较2015年上半年（发行规模1152亿元）增长了16.83%。产品多样化趋势明显。1.2 CLO占比下降，公积金贷款支持证券发展迅速

2016年上半年，国内发行的43单信贷资产支持证券中，有17单为CLO，金额占比34.62%，2015年该类型产品金额占比为76.75%。在非CLO类产品中，发行规模占比增幅最大的是公积金贷款支持证券，从2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。

2.国内信贷资产证券化发展存在的不足

2.1个人住房贷款证券化产品发展缓慢

个人住房贷款是银行信贷资产中比较优良的信贷资产，也是银行信贷资产中放贷时间最长，最需要盘活的资产。央行统计数据显示，2016年6月末，国内个人购房贷款余额16.55亿万元，同比增长30.9%。而根据中债资信相关报告数据显示，至2016年6月末，国内发放个人住房贷款支持证券399.27亿元，仅占个人购房贷款余额的0.25%。

2.2“三农”信贷资产证券化产品尚处于空白状态

我国金融机构发放的“三农”贷款多为政策扶持贷款或小额贷款。“三农”的信贷资产质量相对偏低，违约风险高于其他信贷资产。主要原因：一是农业经济受气候条件等客观环境影响较大，经营风险较高；二是农村地区低收入人群聚集，农户收入不稳定，农户融资渠道欠缺。这些因素严重阻碍了‘三农”信贷资产支持证券化产品发展。

2.3公积金贷款支持证券发展潜力尚未得到充分发挥

2016年5月份的《全国住房公积金2015年年度报告》显示，2015年，国内共发放1.11万亿元的住房公积金贷款，比2014年增长68.10%。截至2015末，国内公积金个人住房贷款余额3.29万亿元。2015年有69.63亿元住房公积金贷款实施了证券化，占公积金个人住房贷款余额的比重仅为0.22%。可见，我国的住房公积金贷款支持证券业务发展空间巨大。

3.不动产登记新规对我国信贷资产证券化发展的影响

3.1有助于推痈鋈俗》康盅捍款证券化发展

首先是有助于优化个人住房抵押贷款质量。随着近几年我国房地产去库存压力猛增，房地产业的风险越来越大，房地产商跑路的新闻屡见不鲜，购房者无法收房断供已经成为个人住房抵押贷款的质量下降的主要原因。《细则》第八十六条规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”这一规定将从根本上解决了同一不动产不同阶段同时抵押的问题，可有效预防开发商携款潜逃，也确保了购房者对房子所有权和购房抵押的唯一性，提升了个人住房抵押贷款的质量。

其次是有助于建立健全抵押贷款电子记录系统。《细则》第九十五条规定：“不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。”这将促进我国在短时期内建立健全抵押贷款电子记录系统，使抵押权人追踪抵押贷款及其附随权利的转移情况变得更加方便。个人住房抵押贷款质量的提高和信息追踪的便利性都有助于推动我国个人住房抵押贷款证券化的发展，使其在市场上更有竞争力。

3.2有助于推动“三农”信贷资产证券化发展

一是《条例》第二条明晰了不动产的概念，在第五条指出集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等权利登记的要求条件。不动产登记制度的实施为有效盘活农村不动产资产提供了强有力的保障以及依据。

二是土地承包经营权、林权、海域使用权以及相关定着物的确权，还有抵押权登记的实施，使得与“三农”经济相关的不动产抵押更为的简单和明确。有利于“三农”信贷资产证券化的发展。“三农”信贷资产证券化将会给投资者提供一种全新的投资方式，引导更多的社会流动资金支持我国的“三农”经济。

3.3有助于改善小微企业融资环境，缓解其融资难问题

首先，明确了不动产的抵押原则，杜绝多头抵押，明确不动产唯一性。《细则》第五十六条规定建设用地使用权、海域使用权和该土地、海域上的建筑物、构筑物必须一并抵押，不可以分开抵押。该条例的实施让金融机构在今后处置不动产抵押品的时候不再遇到房屋、土地分属多个不同抵押权人等情形，避免抵押权混乱和抵押权人实施权益冲突造成的处置难度。

其次，《条例》完善了抵押品处置程序，确保抵押权人基本权益。条例的实施很好的解决了抵押物处置困难，甚至长期搁置没法处置的问题，确保了抵押权人的最基本的权益，也降低了抵押贷款的风险。

4.完善不动产登记制度，促进信贷资产证券化发展的建议

4.1开展不动产登记信息数据整合，尽早实现信息共享

不动产登记系统的电子化已经成为必然趋势，要加快建立全国不动产登记信息统一系统，整合各部门掌握的不动产信息，完善电子登记系统，使其能够完整呈现不动产信息。将有以利于抵押权人更详细和全面了解抵押物，准确的判断抵押物的市场价值，推定不动产抵押交易市场化建设。

4.2借鉴国外先进做法，出台相关法律法规支持、保障不动产登记制度的有效实施

日本不动产登记制度已经拥有百年的历史，其不动产登记的主要法律依据是“民法”和“不动产登记法”两项法律。为了法律的严密性，日本曾对全国土地情况进行了长达近30年的调查勘测，绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。我们可以借鉴国外的做法，出台专门的法律法规，不断修改完善不动产登记实施细则，推动不动产登记制度的全面落实。

4.3加强不动产登记新规的宣传推广

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中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）08-122-01

一、不动产登记制度的概述

不动产登记制度是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

物权法是民法的重要组成部分，也是市场经济法律中不可缺少的部分。而不动产物权法律制度在物权法中占有重要的地位。不动产登记制度是物权法律制度的重要组成部分，建立和完善不动产物权登记侧度，对于完善我国物权法律制度有着重要基础愈义。完善的物权法律制度对明晰财产关系，保护国家、集体和公民个人的财产权益，调动各类市场主体创造财富的积极性，维护财产交易安全和市场经济秩序，合理利用资源有重要意义。

二、不动产登记制度的缺陷

（一）没有建立统一的不动产登记体制

我国对不动产登记进行调整的一些规定，并没有一部专门的登记法的存在，而是零散的出现在一些法律法规之中。其次，登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能，使登记机关呈现多方执政的局面。这种局面既不利于当事人查阅登记，以便获取全面的交易信息，也不能给当事人进行登记带来便利的条件，使登记制度的公示作用不能充分的发挥，更加不利于交易安全。

（二）不动产登记制度登记审查制度不健全

我国法律法规对不动产登记倾向于实质审查方式。随着我国不动产交易市场日益昌盛，《物权法》出台后，不动产登记如何审查申请人提交的资料，检验申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐全、签字盖章是否真实等，将不动产进行有效的登记。但不动产物权变动数量也日趋增加，相对而言则登记人员数量较少，水平也参差不齐，加之工作任务繁重，不可能对各种登记一一调查取证，一些弊端又显现出来，实务操作性在审查方式有很大的差距。

（三）异议登记制度不完善

异议登记制度的主要在于提醒物权利害人注意到该物权存在一定的异议，很可能针对该不动产所进行的交易是不受物权法保护的。目前我国物权法针对该制度主要存在以下两个问题：一是异议登记的效力问题。虽然依靠异议登记可以提醒第三人在进行该物权处分过程中可能会出现的风险问题，但是如果第三人愿意承担这种风险，异议登记无法对第三人的处分行为进行阻止。但是这个在物权法上并没有给出明确的答案，对该效力问题进行了回避。二是制度适用条件上的完善问题。在我国新物权法上针对异议登记适用条件规定了两个方面的内容：首先是利害关系人认为不动产物权登记上存在问题；其次原登记权利人不愿意对该权利登记不同意更正。因此在实践中，最重要是要求原登记权利人不同意对此进行更正，但是这点对于利害关系人而言往往很难确定。

（四）预告登记制度有待进一步完善在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度

预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现。但相较而言，我国的预告登记制度的范围相对狭窄，并且预告登记的效力不明确。

三、不动产登记制度的完善

关于如何完善我国的不动产登记制度，针对登记制度的诸多弊端，从不同角度提出了建议，归纳起来主要有以下几个方面：

第一，制订统一使用的不动产登记制度。我国应制定统一的不动产登记制度，改变现有的登记管理制度，对多样的不动产种类，进行统一的登记管理。第二，统一登记部门，也就是说要建立专门的不动产登记部门，对不动产事务进行统一的管理。第三，统一登记程序，在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记的各个环节作统一规定。这样有利于提高工作效率，同时起到了方便群众的作用。

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不动产登记的审查模式,是指在不动产登记程序中行政登记机关应当依法遵循何种程度与范围的审查原则来对当事人的申请内容进行核查与认可。不动产登记的审查模式不同,体现了行政权对私权利的干涉程度的不同,同时其审查方式还涉及到登记的法律效力、登记的效率和登记错误的法律责任等问题,因而不动产登记审查模式是不登记行为的核心程序要件,也是不动产登记制度的核心问题。就目前国内学者对此问题的看法,主要有两种观点,即形式审查原则和实质审查原则。在这两种审查模式中,行政主体的参与程度、对登记后果的责任大小及其对登记审查的范围、事项、程度等都是不一样的,两者有很大的区别。

一、形式审查

所谓不动产登记形式审查系指不动产登记机关对当事人的不动产物权登记申请进行审查时,只对法律所要求的形成登记所需的形式要件是否完备进行审查,而不对这些要件的合法性与真实性进行甄别。因此,登记机关对于登记要件瑕疵造成当事人或第三人权益受损不承担责任。西方多数国家采取这种审查模式,这是因为一方面可以简化不动产登记程序,提高登记效率;另一方面,形式审查还有利于分清登记机关与当事人的法律责任界限。但同时也存在登记的公信力比较弱、登记错误率比较高的

缺点。

二、实质审查

实质审查是指不动产登记机关是在对申请人主张的物权变动事实进行审查时,既要对形成不动产登记所需的形式要件是否完备进行审查,还要对这些要件的合法性与真实性进行审查。所谓真实性是指登记所要求的身份、主张等要件必须符合当事人的真实意思表示,合法性是指登记要件要符合登记相对人和第三人之间的特定法律关系或承诺,即还要审查不动产物权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵,而不得损害第三人的权益。如果因登记有错误、遗漏等情况导致第三人受损,行政机关应当承担赔偿责任,这是因为根据实质审查作出的登记具有公信力,登记内容具有对世的可信效力,善意第三人的信赖利益因行政登记而受到保护。实质审查的优点在于保证不动产登记的真实性和合法性,减少瑕疵登记的几率,使得国家公信力得到维护,而不至于因瑕疵登记纠纷造成不动产登记制度公信力下降。当然这种审查方式也存在弊端:一方面,实质审查方模式与形式审查模式相比,其审查范围更广,审查程序要求更高,那么其行政成本也将会高于形式审查,有限的行政资源会被过量消耗;另外一方面,因为实质审查的标准是由行政机关掌握,所以,可能会导致国家行政权的过度干涉而滥用行政权。

三、我国应采用的审查原则

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关键词 不动产登记 形式审查 实质审查

不动产登记的审查模式,是指在不动产登记程序中行政登记机关应当依法遵循何种程度与范围的审查原则来对当事人的申请内容进行核查与认可。不动产登记的审查模式不同,体现了行政权对私权利的干涉程度的不同,同时其审查方式还涉及到登记的法律效力、登记的效率和登记错误的法律责任等问题,因而不动产登记审查模式是不登记行为的核心程序要件,也是不动产登记制度的核心问题。就目前国内学者对此问题的看法,主要有两种观点,即形式审查和实质审查。在这两种审查模式中,行政主体的参与程度、对登记后果的责任大小及其对登记审查的范围、事项、程度等都是不一样的,两者有很大的区别。

一、形式审查

所谓不动产登记形式审查系指不动产登记机关对当事人的不动产物权登记申请进行审查时,只对法律所要求的形成登记所需的形式要件是否完备进行审查,而不对这些要件的合法性与真实性进行甄别。因此,登记机关对于登记要件瑕疵造成当事人或第三人权益受损不承担责任。西方多数国家采取这种审查模式,这是因为一方面可以简化不动产登记程序,提高登记效率;另一方面,形式审查还有利于分清登记机关与当事人的法律责任界限。但同时也存在登记的公信力比较弱、登记错误率比较高的缺点。

二、实质审查

实质审查是指不动产登记机关是在对申请人主张的物权变动事实进行审查时,既要对形成不动产登记所需的形式要件是否完备进行审查,还要对这些要件的合法性与真实性进行审查。所谓真实性是指登记所要求的身份、主张等要件必须符合当事人的真实意思表示,合法性是指登记要件要符合登记相对人和第三人之间的特定法律关系或承诺,即还要审查不动产物权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵,而不得损害第三人的权益。如果因登记有错误、遗漏等情况导致第三人受损,行政机关应当承担赔偿责任,这是因为根据实质审查作出的登记具有公信力,登记内容具有对世的可信效力,善意第三人的信赖利益因行政登记而受到保护。实质审查的优点在于保证不动产登记的真实性和合法性,减少瑕疵登记的几率,使得国家公信力得到维护,而不至于因瑕疵登记纠纷造成不动产登记制度公信力下降。当然这种审查方式也存在弊端:一方面,实质审查方模式与形式审查模式相比,其审查范围更广,审查程序要求更高,那么其行政成本也将会高于形式审查,有限的行政资源会被过量消耗;另外一方面,因为实质审查的标准是由行政机关掌握,所以,可能会导致国家行政权的过度干涉而滥用行政权。

三、我国应采用的审查原则

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本文所称不动产登记机构网上协助执行，特指不动产登记机构通过互联网电子邮箱与执行法院以互传加密邮件的方式来即时协助执行法院限制或解除限制债务人处分登记在其名下的不动产物权的行为。具体而言，就是执行法院绑定唯一公用电子邮箱，与不动产登记机构内部负责协助执行部门（通常是档案信息管理部门）的专用电子邮箱通信，不动产登记机构即时完成协助执行法院对登记在债务人名下的不动产物权的查封和解除查封。

二、不动产登记机构网上协助执行操作模式

如由各地不动产登记机构建立与各地各级法院联通的专用网络或数据库接口来实现即时网上协助执行，所需物质资源与运行成本巨大，加上各地不动产登记机构和各地各级法院的信息化建设与管理水平不一，在短时间内难以建成。与此相比，目前由不动产登记机构与执行法院借助互联网以互传加密邮件的方式来实现即时对登记在债务人名下的不动产物权的查封与解封就具有成本较低、简便高效、安全可靠、保密防盗的优势。

执行法院网上搜索不动产登记机构官方网站或专有网页后，可用电子邮件方式发送加盖公章的法院法人代表亲笔签名的申请书、法院组织机构代码证的电子版并绑定法院唯一公用邮箱账户办理由不动产登记机构协助其查询、查封、解封的网上注册。1-3个工作日内，不动产登记机构对执行法院进行法人实名认证，即安排专人电话回访执行法院法人代表，核实执行法院及其法人代表身份的真实性等。如一切无误，执行法院将在其申请注册绑定的唯一公用邮箱收到不动产登记机构专用邮箱发送的回执，确认其注册备案成功。

执行法院通过绑定唯一公用邮箱注册备案成功后，即获得不动产登记机构协助其办理查询、查封、解封的权限。执行法院的其他邮箱或未注册备案成功的邮箱无任何权限。执行法院原则上不得变更绑定唯一公用邮箱，如为账户安全而变更，必须重新申请注册备案。

执行法院注册成功后，必须与不动产登记机构网上签订关于信息安全保密协议的电子合同，确保其查询、查封、解封行为仅用于工作需要，且不得擅自泄露散布相关信息，若有违反，须承担一切法律责任。

执行法院注册成功后，每次查询、查封、解封时必须通过绑定的唯一注册公用邮箱以加密电子邮件形式发送查询、查封、解封相关法律文书，两名或以上执行人员的工作证与执行公务证的电子版以及执行人员的电子签名至不动产登记机构专用邮箱，以证明其每次查询、查封、解封的合法性。执行法院的查询、查封、解封行为只能用于与法律文书相对应的当事人及其不动产物权。不动产登记机构经审核确认无误后，对零星查询或批量查询的，分别于当日工作时间内或1-2个工作日内，通过专用邮箱将相关查询结果信息以加密邮件形式发送到法院绑定的唯一注册公用邮箱；对查封、解封的，即时给予协助执行后通过专用邮箱将《接受协助查封（解封）决定书》、《协助执行审查建议书》的电子版以加密邮件形式发送到执行法院绑定的唯一注册公用邮箱，执行法院收悉后必须立即将《协助执行通知书》、《执行裁定书》、《民事裁定书》等相关法律文书原件以及两名或以上执行人员的工作证与执行公务证的复印件以挂号方式邮寄给不动产登记机构，签收后立卷归档。

执行法院查封到期前10个工作日，由不动产登记机构信息系统自动发送到期提醒信息至不动产登记机构协助执行业务人员（通常是档案信息管理人员）办公自动化系统的待办业务或收件箱，再由不动产登记机构协助执行业务人员手工发送到期提醒邮件至执行法院绑定的唯一注册公用邮箱；也可由不动产登记机构办公自动化系统读取到期提醒信息后直接自动发送到期提醒邮件至执行法院绑定的唯一注册公用邮箱。最后由执行法院根据案件执行进展情况来决定是否续行查封或重新查封。另外，如果执行法院的轮候查封自动转为正式查封登记时，不动产登记机构信息系统亦会发送相关信息至执行法院绑定的唯一注册公用邮箱。

三、不动产登记机构网上协助执行风险管理

网上协助执行存在的信息安全风险有：网上黑客入侵、网络病毒感染、网络硬件瘫痪、信息软件崩溃或失控、内部人员操作失误或违法违规操作等。对于此类网上信息安全风险的防范与控制，就不动产登记机构与执行法院而言，主要有以下几点。

第一，重点在于管理，借助安全隔离网闸和防火墙等不断升级更新的技术手段可有效阻挡黑客入侵和病毒感染。

第二，更重要的是，相关操作人员要树立安全意识、增强责任心。

第三，通过内外网物理隔离，严防信息泄露套取及主动感染病毒。

第四，建立严谨高效的办理―审核―审批的三级负责机制，防止人为操作失误，杜绝出现违规违法事件。

第五，定期维护系统硬件，防患于未然。

第六，信息系统使用者遇到问题时应立即与管理员沟通，共同完善信息软件。

第七，着力做好网络数据库安全防护、后台保密加密防御工作。

四、不动产登记机构网上协助执行的法律效力

（一）电子文件的法律效力

我国档案行业标准《档案工作基本术语》对电子文件的定义为：“电子文件是以代码形式记录于磁带、磁盘、光盘等载体，依赖计算机系统存取并可在通信网络上传输的文件。”2012年第二次修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第八十七条规定：“经受送达人同意，人民法院可以采用传真、电子邮件等能够确认其收悉的方式送达诉讼文书，但判决书、裁定书、调解书除外。采用前款方式送达的，以传真、电子邮件等到达受送达人特定系统的日期为送达日期。”

虽然我国目前对电子文件与网上传输方式的法律效力尚未全面细化规定，但是从民事执行是法院使用公权力的强制行为、协助执行是直接发生法律效力的行为、互联网传输与认证技术、执行综合信息平台与电子政务的实际操作现状等多方面来看，执行法院通过网上绑定的唯一注册公用邮箱与不动产登记机构专用邮箱之间互传具备公信力及严肃性的电子文件，从法理上来讲，应当推定其合法有效。

（二）电子签名的法律效力

《中华人民共和国电子签名法》第三条规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。

前款规定不适用下列文书：（一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；（二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；（三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；（四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。”第十四条规定：“可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。”可见，代表执行法院依法履行职责的执行人员结合其有效的工作证和执行公务证的电子签名从法理上来讲，应当推定其合法有效，同时也是不动产登记机构网上协助执行时验证防伪的核心安全保护手段。

五、不动产登记机构网上协助执行未来展望

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中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1005-5312（2011）30-0285-01

不动产登记的审查模式，是指在不动产登记程序中行政登记机关应当依法遵循何种程度与范围的审查原则来对当事人的申请内容进行核查与认可。不动产登记的审查模式不同，体现了行政权对私权利的干涉程度的不同，同时其审查方式还涉及到登记的法律效力、登记的效率和登记错误的法律责任等问题，因而不动产登记审查模式是不登记行为的核心程序要件，也是不动产登记制度的核心问题。就目前国内学者对此问题的看法，主要有两种观点，即形式审查原则和实质审查原则。在这两种审查模式中，行政主体的参与程度、对登记后果的责任大小及其对登记审查的范围、事项、程度等都是不一样的，两者有很大的区别。

一、实质审查

实质审查是指不动产登记机关是在对申请人主张的物权变动事实进行审查时，既要对形成不动产登记所需的形式要件是否完备进行审查，还要对这些要件的合法性与真实性进行审查。所谓真实性是指登记所要求的身份、主张等要件必须符合当事人的真实意思表示，合法性是指登记要件要符合登记相对人和第三人之间的特定法律关系或承诺，即还要审查不动产物权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵，而不得损害第三人的权益。如果因登记有错误、遗漏等情况导致第三人受损，行政机关应当承担赔偿责任，这是因为根据实质审查作出的登记具有公信力，登记内容具有对世的可信效力，善意第三人的信赖利益因行政登记而受到保护。实质审查的优点在于保证不动产登记的真实性和合法性，减少瑕疵登记的几率，使得国家公信力得到维护，而不至于因瑕疵登记纠纷造成不动产登记制度公信力下降。

二、形式审查

所谓不动产登记形式审查系指不动产登记机关对当事人的不动产物权登记申请进行审查时，只对法律所要求的形成登记所需的形式要件是否完备进行审查，而不对这些要件的合法性与真实性进行甄别。因此，登记机关对于登记要件瑕疵造成当事人或第三人权益受损不承担责任。西方多数国家采取这种审查模式，这是因为一方面可以简化不动产登记程序，提高登记效率；另一方面，形式审查还有利于分清登记机关与当事人的法律责任界限。但同时也存在登记的公信力比较弱、登记错误率比较高的缺点。

三、我国应采用的审查原则