不动产登记风险点范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了4篇不动产登记风险点范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

一、不动产登记制度概述

（一）不动产登记的概念

所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。

（二）不动产登记的意义

首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。

二、我国现行不动产登记制度的不足

（一）欠缺统一的不动产登记法律

建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。

（二）不动产登记范围不明确

众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。

（三）法律责任风险控制机制缺失

不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。

（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明

我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。

三、完善我国不动产登记制度的构想

（一）制定统一的不动产登记法

建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。

我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。

（二）完善不动产登记范围

不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。

（三）建立科学的风险管控机制

所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。

（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题

笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。

四、结语

笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。

参考文献：

篇2

对于不动产收费权的概念，我国现行法律没有对其作出明确的阐述。从不动产收费有关规定来看，所谓不动产收费权，是指权利人基于法律法规的直接规定或者政府行政特许而享有的就特定不动产设施收取费用的权利。从《办法》里明确规定的公路、桥梁、隧道、渡口等这几种不动产收费权来看，不动产收费权具有如下几个特征：

不动产收费权是一种“特许权”。不动产收费权是由国家有权机关（包括国家行政机关及其授权的人）赋予具有特定资格的特定主体的专有权利。由于该权利的产生是基于有权机关的特许而产生，因此具有明显的“行政授权”色彩，它不同于一般基于民事主体之间合意所产生的“债权”。

不动产收费权是一种收益权，该种收益权往往以一定的投资为基础产生。不动产的收益权是立足不动产的产生需要一定投资而衍生出来，有权机关的特许收费在一定程度上对该种投资的补偿或回报。该收益权是因不动产为诸多不特定主体使用而产生一定的便利，由这些受益的不特定使用主体做出适当支付。从收益权角度来看，不动产收费权具有物权的特性，具有财产权利的共性。

不动产收费权也具有请求权的特性。它是由权利人对不特定的使用其不动产的主体收取一定费用的权利，在这些不特定主体特定化――使用不动产后便形成了明确的请求权，从这角度来看，不动产收费权也具有债权的某些特质。

不动产收费权是一种期待权。收费权无论从其权利内容来看，还是从权利所指向的实体财产收益来看，它具有期待性，即它更多地指向未来不特定的义务主体。一旦这些不特定主体特定化地成为权利主体的债务人之后，则已经不是收费权意义上的权利，而是一种典型的债权债务关系。期待权的特定决定了收费权的权益含量有明显的不确定性，因此收费权的价值评估也有较强的不确定性。

不动产收费权依附于特定的不动产。特定不动产是不动产收费权产生的物质基础。虽然收费权主体并不拥有对不动产的所有权，但是收费权的实现离不开不动产；只有权利主体有效地对不动产行使控制权才能真正实现收费权。

接受不动产收费权质押存在的风险

近年来，银行信贷业务中出现了越来越多的以不动产收费权为质押发放的贷款。一些不动产基础建设项目投资大、贷款期限长，而贷款主体多是为进行基础设施建设而新设立的项目公司，它们难以找到合适的抵押物、质押物或第三方保证人，因此，收费权质押也就成为银行和贷款人的共同选择。尽管现今对于不动产收费权质押的合法性依据不再缺失，但在具体的操作中，还是存在诸多风险，主要表现在以下几方面。

质押无效的风险。《办法》只明确规定了公路、桥梁、隧道、渡口这几种不动产收费权，那么其他未明确纳入的不动产收费权能否作为质押标的？法律法规和规章缺乏明确规定，如果在实践中发生以其他不动产收费作为质押的情形，可能存在收费权质押合法有效性的问题，一旦发生纠纷，可能在诉讼中被法院认定为无效。

质押权灭失风险。根据《办法》的规定，登记期限最长不超过5年，登记期限届满，质押登记失效；质权人办理登记时所填写的出质人的法定注册名称或身份证件号码发生变更的，质权人应当在变更之日起4个月内办理变更登记，未办理的，质押登记失效。根据我国《物权法》第二百二十八条规定，“质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。”如此看来，我国对质权成立的标准是采取登记生效主义的。因此若质押登记失效，质权也就随之灭失。另外，由于收费权依附于一定的行政权力，受政府政策的影响很大，若政府基于某种政策或是收费权行使的方式不符合相关的规定，可能导致收费权被有权机关撤销。一旦收费权的法律效力丧失则势必导致质押权的丧失，从而危及贷款安全。

重复质押的风险。根据《办法》第五条规定：“在同一应收账款上设立多个质权的，质权人按照登记的先后顺序行使质权”。由此可见，在同一收费权上设立多个质权是允许的。若出质人以同一收费权质押在多家银行贷款融资，当其收费权效益无法偿还所有贷款资金时，则会影响质押登记在后的银行的利益实现。

第三人抗辩的风险。收费权质押贷款多用于建设项目的支出，因此，收费权不是现有的，收费权能否现实取得关键是看该工程能否顺利完成。而一项工程的顺利进行必须依靠项目公司和其他与项目有利害关系的第三人的合作，若在项目施工进行中一旦发生纠纷，尤其是施工方权益无法得到保障时，工程完成后不动产收费权的质押可能面临施工方权利主张的挑战。

不动产收益不确定性风险。由于质押是以贷款项目本身的收益作为质押标的，这种收益的测算往往具有很多的主观性和对不确定未来的预测性，如果评估预测中受到某种干扰，还可能导致很高的不确定风险。以公路收费权为例：出质人以某两地之间的公路收费权为质押标的进行贷款融资，在质押期间，若在这两地之间又修建了其他的交通设施，这样势必会影响前一条公路的交通流量，使得其收费权的收益大大减少，最终影响到银行的贷款收回。

收费资金的监管风险。由于收费权是由权利主体行使，而不是享有质权的银行直接行使，因此银行对收费权行使所获得资金的监管也成为保障收费权质押有效落实的关键环节。如果收费权主体滥用或恶意转移收费资金，则将导致对收费权质押项下贷款安全受到威胁。

应对不动产收费权质押风险的注意事项

银行为了有效防范不动产收费权质押有关风险，必需注意以下事宜。

第一，确保收费权质押合法有效。首先，确保收费权的合法有效。用于质押担保的收费权必须具备相关主管部门批准核发的收费手续，对于尚不具备批准收费条件的新建项目应要求有权审批机关作出明确承诺，一旦项目竣工即尽快办理相关手续保证收费权的合法性。其次，确保收费权质押合法有效。有效的收费权质押最核心的环节是办理合法有效的收费权登记。为此，银行应及时到中国人民银行征信系统进行登记，并及时办理质押权证书。这是质押生效的必经程序。在质押期间，出质人办理登记时所填写的出质人法定注册名称或有效身份号码变更的，应及时通知银行并且在变更之日起的4个月内办理变更登记。注意登记期限，登记期限最长不超过5年，质权人应在登记期限届满前的90日内申请展期。再次，应当签订有效的质押书面合同。银行不能因为办理了质押登记手续而疏忽签订质押合同，因为《物权法》第二百二十八条明确规定：“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。”

第二，通过收费权质押合同防控出质人损害收费权担保的效果。收费权是一种权利，容易发生变化，所以除质押合同所具有的基本条款以外，还应针对收费权及其质押的特点和问题，在合同中注意如下条款的设定：（1）要求出质人承诺保证登记系统中资料的真实性。出质人在法定注册名称或有效身份证号码变更时，必须通知质权人。（2）要求出质人做出放弃对质权人行使抵消权抗辩的承诺。（3）在质押期间，出质人进行承包、租售、兼并、合并、分立、合资、联营、变更或产权变动时应提前通知质权人，并征得出质人的同意，以防止以后出现纠纷，而互相推卸责任。（4）注意协调主债务届满期限、质权实现时间与收费权的时限关系。由于收费权是一种有期限的权利，有权机关批准的收费期限过后，将不能再收费，因此银行借款的最后履行期限必须先于收费权期限届满。另外，质权因收费权质押登记有一定的期限限制，银行必需确保质权的有效期间不短于主债务的届满期限。（5）妥善安排质权实现的方式。收费权质押属于权利质押，有关权利质权以及普通债权质权的实现方式均可适用于收费权质权。银行可以结合收费权及其所依附的不动产及有权机关批文的特殊性，适当规范主债务届满质权的具体实现方式。

篇3

不动产登记作为民事产权变更和公示的主要方式，广泛存在于各国立法之中，在我国2007年的《物权法》中也有明文体现。最早不动产登记源于明确产权的变动效力，法国在1804年的民法典中最先规定了该项制度。最初拿破仑成立的立法团队认为，不动产不经登记变更的，不发生物权变动效力，这无疑是对不动产产权交易中安全风险的最佳控制。不过，草案一出，很多法国贵族阶层非常反对，因为登记制度很可能会触及到权贵产权公示、增加额外税收负担等问题，所以，最后拿破仑皇帝在颁布民法典时做出妥协，对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易风险问题，但是，却因登记“非必要条件”使得效果大打折扣。

后来，统一不久的德国也颁布了民法典，长期战乱使得该国产权非常不明确，因此，德国首先确立了不动产交易变更必须登记，不登记的不发生无权变更效力。这样一来，在德国首先确立了不动产统一登记制度，这对德国日后经济发展起到很大的积极作用。

我国对不动产登记在物权法上的效力属于德国式立法，即不登记的不动产交易变更，不发生物权效力。对机动车等物权变动沿用法国式立法，即不登记的机动车交易，不发生对抗第三人的效力。虽然这些在我国物权法中曾有明确规定，但是，实践中不动产登记制度在全国范围内仍然缺乏整齐划一的制度保障，登记存在地区差异和立法空位，导致交易存在的风险依然很大。同时，我国不动产统一登记制度又作为国家调控、房产征税、征信制度等一系列制度的起点，如果不确立统一的登记制度，不仅会影响到不动产交易安全，而且还会影响到其他政策和调控的落地实施。

既然统一不动产登记制度立法势在必行，那为什么立法却姗姗来迟呢？主要有以下几方面原因。

第一，纵横交错的法律相互冲突难以协调。我国目前尚未有统一的民法典，民事法律体系中很多法律法规涉及不动产登记制度，例如《土地管理法》、《房屋登记办法》、《房地产管理法》、《草原法》等，各项法律立法和监管部门都不一样，如此一来，登记机关的选择、立法主导、登记收益、错误登记责任等问题就相互交织在一起，错综复杂，要理清其中主线，辨清权利义务关系实属不易。可见，出台一部统一的登记制度，实际是牵一发动全身，演变成部门之间利益的博弈。

篇4

一、不动产登记制度改革的主要内容及意义

1.不动产登记制度的主要内容

不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。

2.不动产登记制度改革的意义

我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。

二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施

我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：

1.提高员工素质

不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。

2.加强部门管理

不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。

3.注重制度建设

任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。

4.实施违规问责

落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。

5.拓宽登记领域

不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。

三、结束语

伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。