金融项目可行性分析范文

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商如何实现国际项目融资的途径多元化。并从承包商角度提出了企业、政策性金融机构和商业性金融机构进行国际项目

融资的发展方向及政策建议。

关键词：工程承包商；国际项目融资；途径

作者简介：陈祥武(1980－)，男，山东省胶南市人，中国电力工程有限公司商务工程师，硕士，研究方向：金融学。

中图分类号：F831.7　文献标识码：A　doi：10．3969／j．issn．1672-3309(s)．2011．04．07　文章编号：1672―3309(2011)04―57―03

当前国际工程承包领域的带资承包趋势越演越烈，中国的工程承包商也开始积极探索国际项目融资模式，但由于融资渠道匮乏及整个金融体制的障碍，所取得的成效不大。

一、中国工程承包商在海外工程中运用项目融资现状

随着各国政府财政公共建设资金的削减和承包商之间竞争程度的加剧，工程设计和建设业务的融资问题变得愈发重要。工程承包商以各种方式进行投资与协助业主解决资金问题，成为影响国际工程承包市场规模和承包商市场份额的重要因素。国际市场上越来越多的工程需要带资承包：对承包商而言，能否获得利益丰厚的工程项目，关键在于能否带资承包。

所谓带资承包，是指有资金实力的企业通过投入自有资金、寻求融资或协助业主进行融资等方式来承包工程。

带资承包主要包含两种方式，即直接投资与协助业主进行融资。协助业主进行融资是比较低级的带资承包模式。项目融资因其自身的特点被广泛应用于大型基础设施建设项目，是直接投资中主要采用的一种模式。

项目融资作为一种有效的融资模式，尤其适应于大型基础设施建设项目，例如石油、天然气、矿产开采、铁路、公路、港口、机场、电力、通讯等行业的工程项目。项目融资这种融资模式受到发达国家政府和工程承包商的重视。发达国家和地区如英国、澳大利亚、加拿大、欧盟等，专门颁布了法律，来指导和规范各自国家内的项目融资实践。《工程新闻纪录ENR》225强中的绝大多数国外承包商都设立了专门项目融资部门，开展大量的项目融资实践。同时，项目融资这种模式也受到了广大发展中国家的重视，并开始了有益探索。发展中国家因其基础设施落后，政府财政不足，需要大量的私人投资。项目融资很好地满足这种需求。这也为承包商利用项目融资模式提供了良好机遇。主要的发展中国家政府都制定了比较多的法律法规，并大规模开展了项目融资的实践。

中国的工程承包商也已注意到国际工程领域的带资承包趋势，并进行了国际项目融资有益的探索。例如，中国化学工程集团总公司和中国成达工程公司通过BOOT(建设一拥有一运营一转让)模式投资建设了中国在海外的第一个电站。中国石油天然气集团公司作为项目的中方发起人，与哈萨克斯坦Kaz Munay天然气公司成立合资项目公司，负责建设运营“中亚一中国”天然气管道项目。

然而，中国工程承包商在开展国际项目融资过程中，依然存在一些问题，主要困难是融资渠道的狭窄和匮乏。

第一，中国工程承包企业的融资渠道匮乏。例如，西方发达国家的工程承包商成立金融投资公司，从金融方面对其从事工程承包企业给予支持。西方发达国家政策性金融机构的支持，带动了其商业性金融机构在发展中国家或新兴市场的投资，形成了政策性金融支持与商业金融支持的合力。中国工程承包商没有充分利用国际资本市场，只是在国内寻求贷款渠道，且债务融资过度依赖国内银行。

第二，金融体制。政策性金融支持和商业性金融支持的不足制约了中国企业发起和运行规范的项目融资工程项目。在政策性金融支持没有充分体现引导性，手段单一；商业性金融支持项目融资刚刚起步，缺乏经验，项目融资机构、团队建设不到位。

二、在现行金融、法律、经济环境下，中国工程承包商如何实现国际项目融资的途径多元化

笔者认为，中国的工程承包商应基于风险分析及财务评估，充分实现国际项目融资途径的多元化。其主要途径有以下几种：

(一)工程承包商作为发起人(开发商)，直接股权投资

如果经过工程承包商的风险分析和财务分析，工程项目的净现值和内部收益率达到了承包商作为投资人的要求，那么工程承包商可以作为发起人，参与大型工程项目的投资开发。建设―运营―移交(Build―Operate―Transfer，“BOT”)、公私合作伙伴关系(Public PrivatePartnership，“ppp”)、基于资产的证券化(Asset―backedSecuritization,“ABS”)是承包商可采用的项目融资的典型模式。

BOT项目融资方式是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。BOT模式有BOT、BOOT(bu_ld―own―operate―transfer，建造一拥有一经营一移交)、BOO(build―own―operate，建造一拥有一经营)3种基本形式。

ABS项目融资模式是指将缺乏流动性但能产生可预见的、稳定的现金流量的资产归集起来，通过一定的安排，对资产中的风险与收益要素进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。根据资产类型的不同，主要有信贷资产证券化(以信贷资产为基础资产的证券化)和不动产证券化(以不动产如基础设施、房地产等为基础资产的证券化)两种。国际项目融资中主要采用后者。

PPP项目融资模式，即公共部门与私人企业合作模式，是指政府与私营商签订长期协议，授权私营商代替政府建设、运营或管理公共基础设施并向公众提供公共服务。PPP本质上与BOT相似，但PPP的应用范围更广泛，反映更广泛的公私合营关系。与BOT模式相比，PPP更强调的是政府在项目中的参与(如占股份)，更强调政府与企业的长期合作与发挥各自优势，共享收益、共担风险和社会责任。

(二)工程承包商作为外部股权投资者参与项目融资

发起人(开发商)与外部股权投资者是有区别的。前者更侧重于工程承包商积极参与国际工程项目的开发投标，为项目的最终开发成功投标中标，进行一系列的合同谈判及投融资活动，一般股权所占份额较大。后者侧重工程承包商为了实现业务的多元化，降低经营风险，获取工程承包合同，进行部分股权融资，一般股权所占份额不大。前者较后者具有更多的积极性，承担更多的开发成本及风险，当然相应的投资回报率也通常更高。

中国的工程承包商在国际工程项目融资中，通过外部股权投资的方式参与国际大型工程项目的股权投资，从而获得项目，不仅可以短期内实现承包建设合同的收益，而且长期内能够实现股权投资收益。

(三)工程承包商寻找外部股权投资者

基于最大可行的债务，股本比率以及发起人对项目的股本投入能力，有时候需要安排外部股权投资者。这时候，中国的工程承包商就必须了解外部股权投资者的要求、愿望和潜在身份。

工程承包商作为国际项目融资工程的发起人，还可以通过国内、国际股权市场和股权私募，来引进外部股权投资者，拓宽融资渠道，实现风险分担。

(四)工程承包商作为项目公司的贷款方

由于工程承包商的特殊地位，有些出身于施工单位，有些出身于制造商，有些出身于设计单位，可以提供一定的融资便利。如果承包商是制造商，就可以提供租赁融资，如电信行业的工程项目。在国际工程项目中，中国的工程承包商可以利用租赁、延期付款等方式，竞争获得工程承包合同，这本质上是对业主的一种贷款。

(五)协助项目公司从私人部门贷款，获取商业性金融支持

根据贷款人的性质，债务融资渠道可以分为从私人部门贷款与从公共部门贷款。

商业性金融是社会经济生活的金融服务主渠道。在正常市场条件下，有关经济活动的金融需求一般由商业性金融机构的金融服务来满足。商业性金融主要包括商业银行贷款与发行债券。通常来说，寻找商业银行贷款比发行债券要容易。同时，发展中国家的资本市场也是债券融资很好的资金来源，尽管在很多发展中国家资本市场上，资金来源有限，并且借款期限比较短。但随着发展中国家资本市场的逐步完善，逐渐变得可行。截至2010年底，巴西、中国、印度、土耳其、马来西亚、墨西哥，韩国、南非等很多发展中国家都已建立起可行的公司债券市场。随着新兴经济体经济的发展，其自身的资本市场也会随之发展壮大。如果中国的工程承包商投资项目的所在国资本市场存在，那么中国的工程承包商就应该仔细考虑在该市场至少募集部分的资金。这不仅有利于扩大债务融资的渠道，而且有利于控制所投资项目的政治风险。

(六)协助项目公司从公共部门渠道获得贷款、担保或保险，获取政策性金融支持

政策性金融机构既可以为项目融资提供直接贷款，又可以为商业性金融机构提供担保或保险。

1、使用政策性金融机构的出口买方信贷，而非出口卖方信贷。与出口买方信贷相比，出口卖方信贷对中国工程承包行来说会带来很多不利。所以，中国工程承包商进行项目融资时，应特别注意。

中国进出口银行和国家开发银行是中国的出口信贷政策性金融机构。根据英国《金融时报》统计，中国进出口银行和国家开发银行在2009和2010两年内共向其他发展中国家和企业提供贷款1100亿美元。这其中大部分是出口买方信贷。可以预计，这两家银行在未来提供的出口买方信贷只会有增无减。中国的工程承包商应充分利用这一资金来源来开展国际项目融资。另外，出口信贷机构承保的贷款对商业银行来说非常具有吸引力，因为银行监管部门一般允许出口信贷机构发放一些资金支持这类贷款。这为工程承包商协助项目公司从承包商所在国家的出口信贷机构获取信贷支持创造了有利条件。

中国出口信用保险公司是我国唯一承办政策性信用保险业务的金融机构，2001年12月成立，资本来源为出口信用保险风险基金，由国家财政预算安排。

2、申请中国政府官方发展援助。官方发展援助，也称政府发展援助，是经济较发达国家政府对欠发达国家政府提供的一种经济援助，主要用于支持欠发达国家实现本国经济的自主性发展。

从提供官方发展援助的机构和来源划分，官方发展援助主要可以分为由多边机构提供的援助和由双边机构提供的援助。在中国，官方发展援助主要由中国进出口银行承担。中国的工程承包商开展国际项目融资时，可以申请中国对其他落后国家的开发贷款、援外贷款、优惠贷款等，以充分利用该援助机构的贷款。

3、官方及半官方的海外投资基金。官方及半官方的海外投资基金能够带动私人部门对基础设施项目的投资。投资基金的特点之一是既可以进行股权投资，又可以提供贷款，具有比较好的灵活性。例如，2007年6月成立的中非发展基金，是目前国内最大的私募股权基金和第一支专注于对非投资的股权投资基金。

中国的工程承包商在海外工程项目中，可以寻求中国的海外投资基金进行股权、债权投资，从而增强承包商获取项目的可能性。

(七)寻找次级贷款

次级贷款是中国工程承包商作为发起人可以采用的一种项目融资方式，该方式是介于股权融资与债务融资之间的一种融资方式。其贷款条件和定价与传统的债务融资有所不同，主要区别在于次级贷款人在贷款人还款和行使对担保权利要低于其他贷款人(高级贷款人)。通常来说，次级贷款人要求更高的利息率以及更高的贷款费用，以便弥补其增加的贷款人还款及担保风险。

(八)寻找中国政策性金融机构的对外投资保险

投资保险一般是由国家出资经营或由国家授权商业保险机构经营的政策性保险业务。投资保险通过向跨境投资者提供中长期政治风险保险及相关投资风险咨询服务，为跨境投资活动提供风险保障，对保单项下规定的损失进行赔偿，支持和鼓励本国投资者积极开拓海外市场、更好利用国外的资源优势，以促进本国经济发展的目的。

中国信用保险公司作为中国唯一的政策性投资保险机构，对支持中国的承包商带资承建具有非常重要的意义。因此，进行国际项目融资的中国承包商应充分利用中国信保的投资保险，降低自身风险，拓宽融资渠道。

三、中国承包企业进行国际项目融资的发展方向

本文着重从工程承包商即企业的角度提出了项目融资的途径。海外项目融资是个系统工程，只有工程承包企业努力是不够的，还应该有政策性金融和商业性金融机构的参与。只有这样，才能使承包商进行国际项目融资形成风险分担的有限追索或无追索方式，实现真正的项目融资。

(一)大型工程承包企业的发展方向

成立国际项目融资部门，培养项目融资的人才，加强对项目融资的研究，寻求项目融资的机会。

(二)对政策性金融机构的希望

政策性金融机构应加大对国际项目融资的支持，加大境外投资贷款、担保、保险的力度。政策性金融机构不仅要扩大原有产品的支持规模和力度，还要强化功能，实现战略转型，从信贷服务的直接提供者向信贷服务的桥梁转变，承担商业金融机构承担不了的、业务发展急需的各类信贷、融资担保和保险职责，而放弃商业银行可以承担的直接信贷业务，以便吸引更多的国际国内商业资本为扩大带资承包服务。

(三)对商业性金融机构(银行以及非银行金融机构)的希望

研究和认知项目融资，成立项目融资部门，加强与国际金融机构的合作，组织银团贷款，为中国承包商项目融资提供支持。

四、结语

笔者认为，只有通过工程承包商、政策性金融机构和商业性金融机构的共同努力、密切配合，形成利益共享、风险共担的利益共同体，才能拓宽中国承包商进行国际项目融资的渠道，使中国的承包企业做大做强项目融资业务，在国际项目融资市场上取得重大收获。

参考文献：

[1]李心愉、冯旭南．公司融资[M]．北京：中国发展出版社，2008：268―296．

[2]王锦程．项目融资原理与实务[M]．北京：清华大学出版社，2010：38―52．

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可行性分析理论在各行各业都有应用，作为一种理论工具，它直接指导着多项工作的展开。在建筑工程领域内，可行性分析是建筑工程开展前的必要准备，事实上可行性分析的应用可以贯穿于整个建设工程的始终。

一、可行性分析的相关理论

可行性分析是指在一项工作（或工程）开展之前，先根据现有的条件以及之前的经验对这一工作（或工程）的开展进行评估，分析出工作开展时可能产生的问题以及该工作可能带来怎样的效益的一项工作。由此可见，可行性分析的使用范围非常广，在现代社会，环境的变化是非常迅速的，这就加大了企业的风险，作为建筑行业，其对社会的依赖性更强，所以建筑行业面临的外部风险更大，在这种情况下，可行性分析在建筑工作中的作用就变得非常有必要。

二、可行性分析在建筑工程中的作用

根据目前建筑行业的实际情况来看，可行性分析在建筑工程中的作用主要有：

1、可行性分析为建筑工程的启动提供信息支持

在传统理论中，可行性分析的作用发挥主要集中在建筑工程启动前。根据可行性分析的理论也可以发现，它主要是对一个项目的开展与否提供信息参考。建筑工程与其它行业不同，它的投资一般都非常大，所以说建筑工程的启动一般都需要非常严谨的前期准备工作，也就是可行性分析。

（1）环境信息

在进行可行性分析的过程中，会对建筑工程启动时的环境进行分析。主要涉及到当时的国家政策、地方发展情况、地方政府的发展点集中在哪些领域等，而这些内容是整个建筑工程启动的基础。只有周围的环境相对平稳，国家的政策导向在较短时间内不会对建筑工程的启动产生不利影响，同时地方政府的发展点与即将启动建筑工程具有一定的关联，那么建筑工程的启动才能最合适的。

（2）竞争信息

可行性分析会在建筑工程启动前对竞争对手进行一定的分析。竞争普遍存在于各行各业之中，建筑行业作为当前发展较好的行业，竞争更激烈。合理范围内的竞争有利于建筑行业的创新和进步，也有利于建筑工程开展中的自我监督，没有竞争的行业就永远不会有发展，但竞争过于激烈的情况下则很有可能会建筑工程的启动带来致命的伤害，竞争的过度可能导致一些小的建筑工程最终无法继续进行。在建筑工程启动以前，通过可行性分析，可以获得建筑工程启动后可能会面临的竞争，这样建筑工程负责人员就可以权衡这种竞争中建筑工程能否有继续启动的必要。

（3）风险信息

可行性分析可以为建筑工程的启动提供风险信息。从广义上来讲，在可行性分析中，对于环境的分析以及对于竞争对手的分析都可以被认为是一种防范风险的信息，但在狭义上讲，可行性分析为建筑工程的启动提供风险信息主要是指资金等金融风险的风险信息。我们知道，建筑工程的启动耗费的资金是非常大的，所以说对于建筑工程而言，一旦资金方面出现问题，那么整个工程都将荒废，还会给国家的财产带来损失，所以，在可行性分析中对于风险信息的分析是非常重要的。可行性分析时，会充分评估建筑工程启动后会有哪些可靠的资金来源，建筑工程的大部分资金的走向等内容，然后在多种渠道和环节中找到风险的可能发生点，进而获得最完整的的风险信息。

总之，建筑工程启动之前的可行性分析是非常重要的，它直接关系着整个建筑工程的命运，是可行性分析在建筑工程中的作用的最直接的体现。

2、可行性分析为建筑工程的进行提供指导

随着社会的不断发展，人们对于传统观念也开始有所改变，可行性分析在建筑工程中的作用中的体现就是人们开始意识到并逐渐重视起可行性分析在建筑工程进行过程中的作用。可行性分析在建筑工程进行中的作用主要体现在它的指导性上。

在建筑工程启动前，充分的可行性分析的结果表明某项建筑工程可以启动，那么建筑工程就会进入到一个新的阶段，施工阶段，这一阶段正是可行性分析发挥指导作用的阶段。第一，可行性分析为建筑工程的进行提供施工人员的选用的指导。在施工前的可行性分析中，会对建筑工程施工时备选的施工人员进行分析，这样一来，施工进行时就可以直接去选择那些性价比较高的施工人员，保证了建筑工程的效益；第二，可行性分析为建筑工程的材料选用提供指导。对于建筑工程来讲，材料是整个工程开展的物质基础，自然是可行性分析的重要内容，可行性分析需要对材料的来源、质量、价格以及供应量等因素进行分析，进而确定建筑工程的启动是否有充足的材料支持，这样，在建筑工程启动后，相关人员就可以直接选择最优的材料；第三，可行性分析可以为建筑工程的进行提供方向指导，建筑工程启动以后，最终究竟以什么样的方式进行，可以产生哪些建筑风格等这些问题都是很重要的，可行性分析中对于环境的分析内容就可以直接成为这些问题的指导。

三、发挥可行性分析在建筑工程中的作用的几点建议

在上面的分析中可以发现可行性分析对于建筑工程来讲是不可缺少的，但是这并不就意味着可行性分析在建筑工程中的作用的发挥就是随意的，在这个过程中也有很多问题需要注意：

首先，利用可行性分析时有懂得变通，不能完全依赖可行性分析。虽然可行性分析的做出都是非常全面的，会有大量的数据作为基础，但是这并不能就认为可行性分析的结果就是完全正确的。在可行性分析结果做出的过程中，由于人自然属性可能会使分析出现错误，同时可行性分析的技术应用也有可能出现错误，再或者，环境的变化可能不在预期内，这样，可行性分析就有可能并不完全准确，所以利用时要根据实际情况做出适当的变通，不能完全依赖可行性分析，只有这样才能真正发挥可行性分析在建筑工程中的作用。

其次，可行性分析的应用要考虑到建筑工程的实际情况。理论指导实践固然重要，但是理论来源于实践是永恒的真理，一般情况下可行性分析理论都会比较笼统，具有广泛的适用性，所以在建筑工程中应用可行性分析时，要以建筑工程的实际情况为基础。这也是发挥可行性分析在建筑工程中的作用时需要注意的问题。

四、结束语

面对环境的改变以及风险的增加，可行性分析在建筑工程中的作用越来越值得重视，做好可行性分析工作，才能更好地保护建筑工程的进行。

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技术转移是指制造某种产品、应用某种工艺或提供某种服务的系统知识，通过各种途径从技术供给方向技术需求方转移的过程。

1深刻认识技术转移服务的意义和必要性

我国经济正面临着国际金融后危机和国内经济结构调整的双重挑战，金融危机导致主要经济体需求与供给结构正在发生深刻变化，全球资源与市场的争夺不断加剧，世界经济增长模式面临深度调整。而后危机时代，我国大规模经济结构调整需要将大量先进、适用技术进行跨行业和跨地区转移。培育战略性新兴产业需要以技术转移为纽带，提高公共科技财政投入的效能迫切需要创新技术转移机制，这样才能形成科技成果与企业产业化能力的有效对接。随着国际政治、经济局势的变化和我国逐渐成为新的国际技术创新极，国内与国际的双向技术转移将愈趋活跃。今后一个时期我国将面临更大规模的技术转移。

由于技术商品的特殊性决定了技术转移过程的不确定性，使得技术转移服务工作显得极其复杂，需要参与技术交易各方的共同努力才能完成。技术转移的技术来源、转移途径等诸多方面都呈现出多元化发展的趋势，因此，熟悉技术转移的内涵及其运作方式，不仅是提高技术转移实务操作水平的现实要求，也是促进技术市场发展、加快技术成果产业化的原动力。

2优先强化技术转移信息的获取与管理

不同委托方有不同的信息要求，因此，希望获取的信息内容和方式也不尽相同。对技术需方而言，需要获取的是可供或可替代的技术商品信息、技术供方信息以及技术需方的技术发展路径和策略等，以便有针对性地寻找和选择技术供方和技术商品；对技术供方而言，需要获取的是供方的技术商品的信息以及可供选择的需方相关信息等，以便实现该技术商品与技术需方的匹配。

获取技术信息的途径有很多种，根据获取的方式可以分为直接获取和间接获取两种。直接获取技术信息是指通过征集技术难题、技术成果信息、企业实地调研等方式获取技术需求信息和供给信息。通过这种方式获取的技术信息直接明了，真实性强，是获取技术信息的主要方式；间接获取的技术信息是指通过各类科技活动、新闻传媒、科技信息机构、技术转移机构以及各类社会活动等渠道获取技术信息。通过这种方式获取的技术信息信息量大、技术含量高。

通过市场所获得的各种技术信息量大而杂，需要对这些信息进行分析和管理，即通过科学的方法对信息进行分类、筛选和整理，从中获取有价值的部分，使之成为可用资源，为实施技术转移打好基础。

对信息进行收集与管理要特别关注知识产权方面的问题。如果这个问题没有被处理好，可能产生不必要的法律纠纷。技术转移涉及的知识产权方面的问题主要包括专利权、商业秘密、商标权以及著作权。

3精准把握技术转移的可行性及其主要环节

作好技术项目的可行性分析是提供技术转移的必要前提。技术项目的可行性分析是指对技术的先进性和适用性、经济上的合理性、实施的可能性进行综合分析和全面的科学论证，以判断其在技术上是否合理（适用或先进）、经济上是否可行，进而为技术交易提供判断与鉴别依据。技术项目可行性分析的主要环节包括技术可行性分析、市场需求与因素分析、技术承接能力分析和经济效果分析。

3.1 技术可行性分析

对技术的可行性分析有成熟的标准体系，它由技术的真实性、可用性、经济性、先进性和成熟度等指标构成。可将项目的技术参数（指标）与国内外同类技术进行比较来判断项目的技术水平。技术真实性分析是技术可行性的前提，在判断技术真实性时要将伪科学与由于技术特定类型使得技术的不确定性区分开来。技术的可用性分析是指技术转化为特定工业产品所具有使用价值，并投入实际应用达到目标，满足某一方面的需要。技术的经济性分析是指以相关的经济效益指标和技术商品价格进行比较来判断该技术是否具有经济性。技术项目先进性分析是指对技术的使用、竞争能力和市场未来发展趋势的判断。技术项目成熟度分析是指对技术的可靠性、安全性、稳定性进行全面的分析，以反映技术转化为生产的可能性和风险大小的程度。具有科学价值的技术不一定具有市场开发价值，具有一定开发价值的技术成果，若投资过高而收益又过低，企业开发后可能没有直接经济效益。

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前言

近几年，随着土地成本、拆迁费用的日渐增高，房地产开发企业除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格。为了能够最大限度的增加企业的收益，除了合理的提高产品售价外，应当尽可能地减少工程成本。 当前建设工程超支、投资逐级追加的现象在投资建设领域相当普遍。造成这种状况的主要原因是，在开发建设过程的各个阶段中，存在着诸多同题。一是在投资决策阶段，人为压低投资规模，盲目乐观地预测市场前景，使开发项目的可行性分析失实。二是开发项目土地成本过高，造成项目总开发成本过高，使房价高于市场平均水平。三是工程设计不当，造成投资浪费。四是招标工程中，中标工程敞口过大，导致竣工结算价值超出原中标价值，使工程造价失控。五是开发项目配套设施建设计划不周全。也是造成开发失败的原因之一。本文结合工程实际论述了如何有效控制房地产项目的开发成本。

1.把好投资决策关，做好开发项目的市场定位。确保房地产开发项目的投资准确性

1．1准确把握项目投资的可行性分析

房地产项目的可行性分析可分为三阶段，即机会分析、初步可行性分析和详细可行性分析。首先是投资机会分析。房地产投资时机的选择应将地区国民经济发展状况放在首位分析。认真分析与房地产业相关的国家产业政策、金融政策及房地产与国民经济总体发展状况的关系，从项目投资的环境、背景、目的、基础、条件等方面进行调查分析。通过对投资初步设想的鉴别，若可行，就要进行初步可行性分析。初步可行性分析是按照项目所在地区市场的常规条件和项目特点，就其投资教果和可能出现的技术经济问题进行分析。详细可行性分析须作进一步的市场调查，掌握足够的资料，对投资项目进行深入的技术经济分析、论证，这是可行性分析的关键，分析的结果将是投资决策的依据。

1．2 房地产项目投资可行性分析必须具备两个以上方案

有了可对比的方案，才能选择最佳方案，可行性分析才能够向决策者提供评价决策的依据。

1．3 认真研究和预测项目的现金流量

房地产项目投资巨大，影响现金流入、流出的因素很多。项目的现金流量的准确性对可行性分析的结果具有决定性作用，因此认真研究和预测项目的现金流量具有十分重要的意义。

1.4 在项目的财务评价时选择合适的评价指标

项目的经济评价是可行性分析的重要组成部分，按国家计

委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》规定，项目可行性分析既需进行静态经济评价，还要进行动态经济评价，杜绝空洞的、概括性的论述；在完成基本方案的评价后，还必须进行不确定性分析。并提出应变措施，减少市场或其它突变情况而发生的损失。

1．5 加强职能部门的审查，监督和服务功能

具体实施时必须严把可行性分析评估关。分析完成后，决策部门审批前，必须先对可行性分折报告的可信度进行评估，评估实际上是―个“再研究”的过程，这就需要有一个更高层次的专业机构来完成，才达到要求深度。资料不全的，咨询机构有权要求予以完善、补充，否则不予评估。因此。坚持“先评估、后决策”是保证可行性分析质量的重点。

1．6 健全法制建设

对可行性分析人员建立相应的法律、法规及奖惩制度，加强责任约束，改变过去那种成功了有奖，失败了无人负责的状况。

2. 控制好土地开发成本

由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此士地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式不外乎两种：一是通过自行拆迁获取土地开发改造权；二是购买可直接用于建设的熟地。比较而言。第一种方式因多数住房需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言。前期一次性投入的资金较少，而且困部分住户回迁，剩余商品房减少，困此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有高素质的搬迁工作人员，否则若搬迁工作不力，出现几个“钉子户”，就会延长腾地时间，使建设周期延长。从而加大土地成本。第二种方式则一次性投资较大。但由于环节少、可操作性强，还可缩短建设周期，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。

3.工程设计是有效控制工程造价的关键

建设工程的造价控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。做好设计概算是为了准确确定工程造

价，防止任意扩大投资规模或出现漏洞，减少投资缺口，缩小概算与预算之间的差距，避免故意压低概算投资，搞钓鱼项目，最后导致预算超概算现象的发生。

而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段------审核施工圈预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款上。这样作尽管也有效果，但必竟是丢了西瓜捡芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重点放在建设前期阶段上来，尤其是要抓住设计这个阶段。

4.工程招投标是控制工程造价的有效途径之一

新开工建设项目应进行招投标，一是引进竞争机制，二是降低工程成本。首先是对施工单位的选择要慎重，选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与拟建工程相同的施工企业，要求施工队伍的资信可靠。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。以保证工程建设高效、优质、低耗。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下。

5.加强施工管理是控制工程造价的重要环节

是把设计的平面图纸变成具体具有使用价值的实体的过程，也是实现工程造价有效控制，为合理确定工程造价提供原始依据的过程。

5．1 加强合同管理。规范招投标活动

建设项目施工费用占整个工程造价的60%左右，因此施工阶

段对工程造价的影响很大。实施阶段对项目的管理和工程造价的

控制重点应放在招投标活动和施工合同条款的确定上，招标评标

实行舍理低价中标。随着工程造价体制和管理模式改革。大型建

设项目在招投标中应积极推行工程量清单计价，即由招标人按统

一的工程量计算规则，计算并提供工程量清单，投标人视自身的

技术、管理水平和劳动生产率以及市场价格进行自主报价。为了

中标，承包商会自觉提高技术和管理水平，降低工程造价。工程量清单计价对透明招投标活动、减少施工台同纠纷、推行竞争和以市场定价、控制工程造价有着非常积极的作用。因此实施阶段对工程造价的控制，应重点加强合同管理、规范招投标活动。

5．2 加强设计变更的审查

设计变更是施工阶段影响工程造价的又一个重要因素。设计变更是工程变更的一部分，因而也关系到进度、质量和投资控制。所以加强设计变更的管理，对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意义。设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小。

5．3 严格现场签证的审查

由于施工签证存在许多的问题。不仅给工程结算带来困难。

更重要的是工程结算造价难以控制，存在“三超”(概算超估算、预算超概算、结算超预算)的隐患。为此应加强施工签证的管理工作，把施工签证费用缩小到最低限额。

6.把好结算审查关

竣工结算书是一种动态的计算，是按照工程实际发生的量来计算的。经审查的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。无论施工单位还是项目业主都十分重视这项工作，因为它直接反映工程项目的工程费。工程结算书由项目施工单位编制，竣工验收时交业主，业主收到结算书后应及时组织人员审核。如自己不具备审核的条件，可以委托有资质的中介机构进行审核。编制工程结算书不仅直接关系到业主与承包商之间的利益关系，也关系到工程项目造价的实际结果。工程结算要依照国家有关政策和规定，实事求是的进行编制。实践证明通过对工程项目结算的审核，一般情况经审核的工程结算与初编制的工程结算价要相差10％左右，有的高达20％~30％，对项目的投资控制，投入节约资金起到了很重要的作用。

7.后期配套设施建设

在工程建设后期、主体工程竣工后。就开始转入室外工程施

工阶段。在室外施工时，要注意各种管线尽可能集中一次开挖铺

设，避免多次开挖造成过大损失。此外，在进行竣工验收时，开发

商应组织和相关门对工程进行详尽细致的检查，对需要修补的质

量缺陷及时修补，以防工程交付使用后再发生不必要的费用。总之，房地产开发的成本控制是―个系统工程，它贯穿于一十项目的始终从谋划运作到全韶房屋销售出去。成本控制也不应集中于项目部和财务部，而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本控制中的作用，只有这样才能在

激烈的市场竞争中，减少消耗、降低成本，真正化解风险，实现企业效益。

8.结束语

从以上几个方面可以发现，降低工程成本事在人为，加强投资控制。降低工程成本是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好，从根本上解决合理确定和有效控制房地产工程造价问题，推动我国建筑市场的健康发展。

篇5

中图分类号:F293.3文献标识码:A

2008年第三季度的全球金融风暴对我国经济增长形成较强冲击,在国内经济进入周期性下滑和国外经济金融动荡冲击的双重作用下,GDP增速逐季下降。房地产作为一个与经济发展密切相关的行业,也受到经济危机浪潮的严重冲击。针对这种形势,国家和地方政府都出台了相应的措施,但是房地产行业仍面临严峻的形势。因此,加强房地产项目前期研究工作的重视已是刻不容缓。

著名房地产教育学家詹姆斯・格里克普在其经典论文《可行性研究的合理方法》中提出的“当房地产项目分析师认为,一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下,具有满足特定目标的合理的可能性,那么这个房地产项目就具有‘可行性’”。房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标值,以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说,可行性研究是以市场供需为立足点、以资源投入为限度、以科学方法为手段、以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题:一是要确定项目在技术上能否实施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是经济效益。

可行性研究的作用主要表现在以下几个方面:作为投资决策的重要依据、作为筹措资金的依据、作为初步设计阶段工作的依据、作为环保部门审查项目对环境影响的依据、作为项目后评估的依据。

一、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题

1、基础工作不扎实。编制一份高质量的房地产开发项目可行性研究报告,首先需要完成大量的基础工作,需要搜集大量的基础资料。但当前一些房地产项目可行性研究报告编制单位由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响,这方面的工作不深不透,第一手资料匮乏,过分依赖现有的数据或仅凭主观推测、判断,主观比重过大,严重影响可行性研究的质量。

2、人员素质不高。可行性研究涉及工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务等多方面的专业知识。当前房地产项目的可行性研究报告编制人员的素质远远没有达到这个要求,他们可能是某一方面的人才,但不能从全局的角度考虑问题,编制高质量的可行性研究报告。

3、可行性研究的深度不够。一个深度适宜的房地产开发项目可行性研究报告主要体现在:工程实施方案有两个以上方案比选,确定的主要工程数据应满足初步设计的要求,提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策的需要等。而目前可行性研究工作深度不够,主要表现在:定性描述较多,定量计算不足;厂(站)址、主要工艺方案、重大设备选型缺少多方案比选;生产(建设)规模论证不充分;重要数据、参数来源不清,依据不足,等等。

4、重可行性论证,而忽视不可行性分析。目前大部分的项目可行性研究出来之后项目都是可行的。主要是因为其编制人员都是带着求证项目可行这样一种潜意识去分析和论证项目的可行性,这就必然会更多地关注项目可行的一面及正面的影响,而忽略了可能存在的不利因素和负面的影响,有时甚至看不到可能致使项目不可行的重大风险因素。缺乏利用逆向思维去分析不利因素对项目成功的影响。

5、风险预测不足,参考依据不够。房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等,但实践中不少房地产开发项目的可行性研究,对以上风险分析显然不足、不透、不深,在投资估算中,没有相应的工程造价的定额、标准;在经济评价中,随心所欲地采用一些过时的财务比率和参数等。

6、方案优化重视不够。方案设计是不可缺少的程序,也是提高经济效益的重要环节。但方案设计现在更多的是从技术角度和美学角度出发,对如何提高经济效益还重视不够。

二、做好房地产开发项目可行性研究的建议

针对当前房地产开发项目中存在的问题,为了编制高质量的可行性研究报告,应做好以下几方面的工作:

1、提高从业人员的综合素质。提高人的素质是提高工作质量的基础。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才的现状,应有计划、有组织、多渠道地对有关人员进行培训;此外,相应单位还应创造良好的工作环境和生活条件,吸引人才,留住人才,充分发挥他们的积极性和创造性,以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务的复合型人才,适应房地产业发展的需要。

2、突出重点,提高效率。对于不同类别、不同规模的项目有其自身的特点,具体到某一特定的项目,研究的重点也应有所侧重。有关的基础性工作必须扎实细致,重要的基础数据应当可靠、准确,有关项目选址、建设(生产)规模、建设方案应做详细论证比选,同时应特别强调市场需求分析、预测和风险分析。

3、严格审批程序,加大项目管理。按建设程序办事,严格审批可行性研究。严格把好建设项目前期质量关,严格执行基本建设程序,各类项目都要做好可行性研究,任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限,对项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件达不到规定内容和深度的,评估单位不予评估,审批单位不予审批。同时,加强开发项目管理,强化质量意识。

4、建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息(在香港,测量师在分析时,可以从香港土地注册处相当于内地国土房管局,查阅最近成交个案和以往物业的有关资料)。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作,通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据,建立可行性研究数据库。另外,有条件的企业还可加强项目后评价工作,通过分析比较,提取有用的信息,进一步提高可行性研究的实用性。

5、加快专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益激烈的市场竞争成为企业重视、加强可行性研究的外在动力。

6、重视风险分析。投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源,且一旦建成,难于更改,因此必须重视项目的风险分析和控制。

为了有效地防范和控制风险,在可行性研究中,就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等。从经济风险分析来讲,这不等同于经济评价中一般意义的不确定分析(盈亏平衡分析和敏感性分析),应从不同的角度,分析各种风险因素变化的可能性,并相应分析对经济效益的影响状况,且应多着眼于不利的因素及其带来的不利结果。风险因素具有层次性,应深入分析,以识别最基本的风险单元,这样才能有针对性地防范风险。风险分析应该定量与定性相结合,以定量为主,如果投资者有足够的风险意识,就算借助于敏感性分析的结果,也能知晓项目风险,做出科学决策。如果项目评价及其风险分析都以科学的数据说话,建设项目的决策失误就将大大减少。

7、使可行性研究与设计、施工管理有效结合。设计管理应在可行性研究的基础上进行,同时又必须是对可行性研究的补充,在可行性研究编制过程中,可以听取设计施工等方面人员的建议,减少编制过程中的失误,以提高可行性研究质量。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]最新房地产开发项目可行性研究与经济评价及分析报告书编制实例手册.

[2]张威.可行性研究在项目建设中的作用[J].电大理工,2009.

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“小挑战杯”大学生创业计划大赛财务方面作品，评分要求占总评分的20％，也就是20分，具体包括投资分析10分和财务分析10分，要求有财务与投资计划、有详细的股本结构与规模数据、有详细的资金来源与运用计划、多种方法进行投资收益与风险分析、对未来5年的费用有较为充分的估计、详尽的会计报表和分析、设定了风险资本的回报和退出过程。本文根据“小挑战杯”大学生创业计划大赛作品评分表，对财务分析的要求设计了一套创业投资项目财务分析模型，以此帮助参赛者更加合理地评估项目的可行性。

2创业投资项目财务分析模型

本文以“小挑战杯”大学生创业计划大赛财务面作品评分表为契机，设计了一套创业投资项目财务分析模型。

3创业投资项目财务分析模型操作过程

3.1投资规模预算

投资规模是指项目可行性研究报告中规定的全部设计生产能力、效益或投资总规模，即投资项目设定的正常运营年份可能达到的生产能力或使用效益。项目投资规模的大小反映项目生产能力的高低，进而影响项目投资效益的好坏，因此项目投资规模预测向来被视为项目投资决策的一项重要内容。

3.2资金来源预算

资金来源预算主要是对项目进行融资，是对需要大规模资金的项目而采取的金融活动，融资主要不是依赖项目发起人的信贷或所涉及的有形资产，在项目融资中，提供优先债务的参与方的收益在很大程度上依赖项目本身的效益，因此他们将其自身利益与项目的可行性，以及对项目具有不利影响的潜在性敏感因素紧密联系起来。

3.3经营预算

经营预算是指企业日常发生的各项活动的预算，它主要包括销售预算、生产预算、直接材料预算、直接人工预算、制造费用预算、产品成本预算、销售及管理费用预算，以及在此基础上形成的利润表、资产负债表和现金流量表。经营预算可以帮助项目以市场为导向、以销售为龙头、以产定销，通过预算管理，可以合理配置企业内部资源，以保证最大限度地满足市场需求，长期在市场上获得最大收益。

3.4项目可行性分析

项目可行性分析首先需要进行现金流量的计算，把项目计算期内现金流量的情况进行汇总，计算出每个时点现金的净流量，这是进行项目财务可行性分析的基础，也是项目可行与否的关键，这里的数据计算需要根据资金投资情况、资金的流入流出情况；然后是综合资本成本的确定，资本成本的确定需要看具体选择的项目，根据与项目接近的行业平均资本成本或者是可比项目的资本成本来确定，也可以根据项目资金来源及各自的资金成本与比重进行加权资本成本的计算；最后就是计算投资指标，然后进行财务分析评价。例如，a．净现值（NPV）：＞0，项目可行；b．获利指数（PI）：＞1，项目可行；c．内部收益率（IRR）：＞资本成本，项目可行；d．动态投资回收期（PP）：＞同行业的基准投资回收期，项目可行。

4创业投资项目财务分析模型操作过程中注意的问题

（1）风险评估，敏感性分析是估计当某一不确定变量（如销售量、单位成本等）发生一定幅度变化时，项目投资决策指标（如NPV、IRR等）将相应发生的变化程度，据此估测风险的大小，并分析投资决策指标对不确定因素的敏感程度，从而分析项目的抗风险能力。

篇7

[3] 孙焕焕，政企合作模式下居家养老照护服务研究――基于北京市海淀区N社区的试点[D] 2015.

[4]《北京市养老服务设施专项规划》.

[5]《北京2015养老产业发展报告养老床位缺口近5万--公益--人民网》.

篇8

财务管理课程是高职院校会计和财务管理类专业中开设的一门非常重要的课程。随着全球经济一体化的发展，现代企业管理环境已经发生了变化，引发了企业财务管理的创新，财务管理已经向网络化管理模式发展。但财务管理的教学仍然没有适应社会环境和市场的变化。高职院校应当不断吸纳新理念、新内容和新方法。从教学理念、教学内容、教学方法、社会实践等方面进行教学创新，以期培养出更优秀的财务管理人才。

一、财务管理课程的特点

(一)课程内容比较抽象、理解难。财务管理的课程内容体系包括理论教学和实践教学两部分。理论教学涉及融资决策、投资决策、利润分配决策、营运资金管理等方面，实践教学包括课堂实践、课外实践和校外实践，各部分相互联系。因此，财务管理是一门理论性与实践性比较强的课程，如筹资决策、投资决策的内容，既要求学生理解和掌握其相关的筹资和投资理论知识、方法，又要求学生具备筹资决策分析、投资决策分析运用的能力，能根据实际情况灵活运用这些理论知识、方法，解决实际中存在的问题。而这些内容相对会计等课程而言，内容更加抽象。(二)计算量大、公式多。财务管理课程相对其他会计类课程而言，计算量相对较多，计算方法也较多。如，进行筹资决策，需要先进行资金需求量的预测，再权衡成本、收益和风险进行决策。而进行资金需求量的预测，常见的就有销售百分比法、高低点法和回归直线分析法等。进行决策时，常见的有资本成本比较法和每股收益无差别点法等。(三)实践性较强。财务管理课程的性质属于管理学范畴，是一门以微观经济学为理论基础、以资本市场为课程背景、以现代企业为对象，阐述财务管理的基本理论和方法的应用性学科，是一门综合性、政策性和实践性都很强的学科，对于一个企业的经营与发展，财务管理是企业管理中极其重要的一个环节，操作性也非常强。财务管理人员需要了解财经政策，根据企业财务管理环境，企业的目标确立财务管理的目标，并进行相关的预测和决策等财务活动。

二、财务管理教学中存在的问题

(一)教学内容过于抽象。财务管理学课程本身较抽象，基本范畴多且含义丰富，难以理解和掌握。学生学习这门课大多深感内容深奥，晦涩难懂。如，财务管理的环境，学生很难用自身的体验来感知这些理论，感觉理论与现实相差太远。仅靠教师课堂单向传输很难激发学生的学习激情。(二)教学手段和教学方法单一。目前的财务管理教学方法呆板，以教师为中心，以单一教材为对象，教师讲、学生记的“填鸭式”的传统课堂教学仍是普遍存在现象。尤其是财务管理课程涉及大量的计算，有很多老师都把主要精力花在讲解计算公式上，认为公式记熟了，题目会做了，考试出成绩了，学生就教好了。其实，这种想法是错误的。对于财务管理中的计算，只是为企业财务管理活动提供相应的分析数据，关键要掌握对计算结果的分析和判断能力。(三)实践能力较弱。财务管理是一门实践性很强的课程，但目前财务管理实践教学条件欠缺，教师缺乏实践经验，整体实践能力较弱。1、实践教学条件欠缺。企业财务信息保密以及筹集实践经费困难等因素的影响，实践基地难以落实。因此，在财务管理教学中，实践环节相对较少，学生进行实践教学的机会和时间有限，实践教学也主要停留在教师授课时辅以例子或例证，以说明自己所要阐述的观点，基本上忽略了结合财务管理环境。2、实践教师教学能力较弱。目前高校的财务管理老师基本都是科班出身，理论功底扎实。但由于大多是走出校门就走进校门，缺乏实际工作经验，本身实践能力就弱，在教学过程中不可避免出现照本宣科，从理论到理论，即使有些案例，也难以讲解透彻，授课过程显得枯燥乏味。

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1 前言

房地产项目投资具有高风险和高回报的特点。在我国，房地产业经过二十几年的发展，己成为国民经济的重要支柱之一。但是目前国内房地产业中还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析的风险研究方面还不够深入，表现在其一，项目可行性研究重在项目投资开发的各个财务评价指标，并以此作为项目是否可行的判断依据。其二，定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法，决策失误的现象大量存在。鉴于以上状况，作者将结合房地产开发企业的实际情况，以西安市高新区水晶SOHO项目为例，运用SWORT方法进行初步分析，并从经济、社会、环境、技术四个方面对此进行研究和探讨。

2 项目概况

项目场地东临团结南路、南临科技六路。规划总用地面积13333.1平方米，项目拟建设2栋25层高层办公楼，2层商业裙房。总建筑面积约105965.55平方米，其中办公楼68047.14平方米，商业裙房17662.43米，地下建筑面积20209.98平方米。容积率为6.43，绿化率36%。

3 SWORT分析

SWORT分析方法又称为态势分析方法，早在20世纪80年代初由旧金山大学的管理学教授提出来的，它是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的办法。本文将运用SWORT方法对本项目进行剖析，为可行性研究提供参考。

3.1 优势分析（Strength）

首先，公司多年的市场开发经验给了消费市场极大的信心，公司的物业管理和品牌都非常具有优势，这些都为本次项目提供了极大的升值空间。其次，对于此次项目，公司将聘请知名的建筑设计师等，这些都必能增加物业附加值，给客户以信心。

3.2 劣势分析（Weakness）

本项目的劣势主要有三：1.地块周边公交线路较少；2.地块北边近邻南窑头安置用地，外来人口多，品质受到一定影响；3.本项目的规模太小，导致商业体量较小，不适宜开发大型商业。

3.3 机会分析（Opportunity）

1、目前市房地产业处于一个稳步发展阶段，高新区良好的经济环境将吸引更多的企业前来投资创业。

2、项目在未来地理区位发展上处于优势，其周边的商圈发展属初期阶段。西有鸿基新城东有木塔寨两大商圈，其潜在的商业项目对消费吸引巨大。

3、项目开发可以充分挖掘商业价值，以商业来带动写字楼，两者有机结合，推出满足市场的产品，取得良好销售业绩。

3.4 威胁分析（Threat）

1、项目周边的旺座现代城、都市之门、汇鑫IBC等楼盘会流失一部分客户。

2、高新区写字楼较多，竞争激烈，而且未来周边地块大量的商业项目会有潜在地竞争趋势。

4 可行性研究

经对项目的SWORT分析后，可知道此项目在内部的优势和劣势、外部的机会和威胁，形成对此项目的直观把握。现从经济、社会、环境、技术四方面进行深入分析。

4.1 经济可行性研究

项目总投资为80266.45万元。其中，项目开发建设成本费用为61070.70万元，经营成本费用为19195.75万元。

本项目资金的筹措方案拟定为：申请银行贷款31000万元，占总投资的38.6%；建设单位资本金23000万元，占总投资的28.7%；其余资金后期以销售收入获取，可满足项目的建设投资需求。

从财务分析可以看出该项目全部投资税后利润率11.88%，本项目能有稳定的现金流量，能确保项目投资方获取可观的利润，具备经济可行性。

4.2 技术可行性研究

西安高新技术产业开发区房地产开发公司作为一家技术成熟，经验丰富的房地产开发公司，在市场调研、银行还贷、销售转投入以及宣传推介等方面都非常娴熟，具有较高的诚信力度。

合理的规划将有效促进施工进度，有力地控制建设成本与投资成本，及时地交付与销售。各项工序将有条不紊地进行，规避市场风险，极大程度上保障贷款资金的安全性、流动性。

这些都将减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设。所以从技术上来说，此项目是完全可行的。

4.3 环境可行性研究

西安高新区经过20年的发展，成为国家建设世界一流科技园区的六个试点园区之一，是陕西省科技创新、成果转化、科技产业发展的重要承载体和标志。优良的环境与综合配套，不仅为入驻企业提供了良好的办公与生活氛围，而且提升了园区的整体竞争力。

作为西安市最大的招商引资地，这里集中了大批高科技企业和高端专业人才，是西安人口素质和教育文化水平最高的区域，有着大批的消费群体。

同时，由于项目周边的写字楼较多，而本项目的规模较小，竞争相对激烈，而且未来周边地块大量的商业项目会有潜在的竞争趋势，会流失一部分客户。这将会对项目的销售产生一定程度的影响。

综上所述，此项目在环境可行性方面是一个机会与威胁并存的现状。

4.4 社会可行性研究

社会可行性即社会效益分析。

项目所在地居住区密集，日后会聚集大量的生活配套及中端类消费需求，其潜在的商业项目对消费吸引巨大，因此，本项目建设将服务于项目周边人群，解决周边企业员工的吃饭、娱乐、休闲等生活配套需求问题，使项目周边人群在工作之余生活丰富多彩，有利于促进高新区经济健康稳定发展。

本项目实施后，其产业链的发展将使得土地开发，建筑设计，服务营销，物业管理，房地产金融体系等一系列的环节形成良性循环，将为社会提供更多的就业机会，为国家和地方政府获得更多的税收，有利于政府发挥职能、促进地方经济的繁荣发展与社会和谐稳定，因此，从社会评价角度看该项目是可行的。

5 结论

经由SWORT方法分析和经济、社会、环境、技术四个角度的深入剖析，作者初步认为此项目是可行的。

但是与此同时公司应密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。

参考文献：

篇10

一是企业投资决策者对项目投资可行性的必要论证认识不够。长期以来，部分国有企业的体制弊病已经或多或少影响到企业发展的各个层面，部分企业的决策者在项目投资中更多地倾向于“上级部门关照”、受制于“行政手段干预”，而对于是否需要投资、投资规模大小、投资效益如何、企业经营分析等等至关重要的可行性论证，则更多地是履行走走一些“必要的程序”，为以后项目的立项提供一些“必须的资料”。认识的不足致使项目投资的可行性论证成为了一种“摆设”。

二是项目投资可行性论证基础工作不扎实。企业是否需要投资、投资方向及市场定位分析、融资来源、经营效益预测、政策法律因素制约等等，是企业投资可行性论证报告必须要回答的首要问题。这些都需要扎实有序的基础论证工作，完整可靠的基础数据资料来支撑。对部分敏感数据、重要资料的取得，则更是要投入大量的人力、物力和财力，确保其数据来源可靠、详实，直慎。2014年，笔者在对陕西省某国有企业的年度资产负债损益审计中发现，该企业对某境外企业的煤炭探矿权实施战略重组可行性论证中，对国家汇率政策调整预判不足，对拟重组煤炭探矿权预测资源量等关键性的基础数据仅以拟重组方提供的数据为依据，缺乏第一手的资料来源，而聘请的资产评估公司也是在拟重组方提供数据真实可靠的基础上形成的资产评估结果，由此形成的可行性论证报告在项目得以批复后，仅因国家汇率政策调整以及经实际勘探后资源量与预测量出现的偏差，而致使企业背上了沉重的包袱、投资已经出现了亏损。

三是项目投资可行性论证对企业经营效益分析不够。企业投资可行性论证对企业经营效益分析，就是要对企业投资后产品的竞争者业绩、市场定位、产品营销、投资规模等按照市场的规律予以准确、科学的、系统的预测，已达到投入和产出的最佳效益比。2015年，笔者在某省属企业的_项审计中发现，该企业在拟投资的某矿泉水厂可行性论证报告中，对目前国内矿泉水市场纷杂、竞争日趋激烈的情况盲目乐观，将本公司拟生产的富硒矿泉水比照国内某知名品牌矿泉水进行市场前景、销售前景、产品价格、利润目标率“超前”预测，对市场环境、市场风险和投资风险等因素考虑不足，投资盲目决策，项目仓促上马，建设追求“高端”路线，加之融资成本偏高、市场营销手段匮乏、产品销售业绩差，致使企业仅投资一年后就出现巨额亏损，经营前景不容乐观。

四是项目投资可行性论证对风险预测分析不够。投资风险是伴随投资行为产生的，是企业在对某一项目进行投资时，由于许多无法准确估计和预料控制的因素作用，企业预期的收益率与实际收益率发生变化与偏离的可能性。项目投资可行性风险论证就是要对整个市场环境引起的，企业无法进行控制的风险，如市场风险、政策风险、社会因素风险、自然灾害等等进行提前预测并提出相应对策，通过强有力地内部控制，从而达到分散风险、化解风险的目的。2014年，笔者在对省属某企业境外投资审计的可行性论证报告中发现，报告风险预测部分仅对融资风险、物流运输风险、市场定位及营销风险等部分进行了分析，而对于境外投资所涉及的该国的政治环境未见详细说明，对项目实施后可能出现的政治风险预判出现严重偏差。项目正式启动后，由于该国政府和议会之间对项目的原材料价格发生严重偏离，不能达成一致意见，致使首艘运载设备的项目船在抵达该国港口被拒绝靠岸，项目已被无期限关闭，投资已经形成潜在损失。

二、加强国有企业项目投资可行性论证的几点建议

一是要高度重视项目投资的可行性论证工作。项目投资的可行性论证是企业投资的前期关键性准备工作，是系统地收集、分析和报告信息的过程，是决策者投资决策的重要依据，具有很强系统性和科学性。忽视它的重要性，一味闭门造车，在不充分了解市场形势的情况下盲目进行决策，往往会将企业陷入危机之中。为此，企业决策者首先要充分提高思想认识，要真正把论证过程置于项目投资前期的首要位置，杜绝盲目决策、意气决策、感情决策；其次在项目投资论证当中，要通过聘用大量的专业人才和科研机构对拟投资项目进行专业的调查论证，掌握充足而可靠的信息，研究分散规避各类投资风险；再次要制定好人力资源战略，精心打造一支既有高度的社会责任心和历史使命感，又有投资管理经验的、具备财务、金融、审计、税务、法律、管理等专业化的、高素质的人才队伍，增强企业人才储备。

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居住地：上海

电　话：135*******（手机）

E-mail：

最近工作[8个月]

公　司：XX有限公司

行　业：金融/投资/证券

职　位：投资经理

最高学历

学　历：本科

专　业：投资学

学　校：上海财经大学

自我评价

为人诚恳正直、乐观豁达、富有责任心，工作勤奋努力，重视团队合作。具有证券,期货,外汇多年操盘经历。熟悉金融投资领域,具备强烈的投资风险意识,有很强的基本面分析与技术分析能力。有自己的技术分析投资决策系统。选股能力与市场大盘行情分析能力较强；对上市公司，具有一定的公司财务分析能力,和一定的投资风险评估能力。具备较强的财经信息敏感度。具备一定的管理策划能力。

求职意向

到岗时间：可随时到岗

工作性质：全职

希望行业：金融/投资/证券

目标地点：上海

期望月薪：面议/月

目标职能：投资经理

工作经验

2014/10 – 2015/6：XX有限公司[8个月]

所属行业：　金融/投资/证券

投资运营部　投资经理

1.根据公司战略要求，发掘符合公司要求的项目资源；

2.对项目进行前期市场、技术、财务、法律等可行性分析，进行尽职调查；

3.撰写项目评估报告或投资建议书；

4.设计投资架构，组织并参与商务谈判，草拟投资协议或合同；

5.对项目按协议约定实施投后管理或项目退出；

6.协助企业解决在运营过程中遇到的各种问题。

2014/3 – 2014/8：XX有限公司[5个月]

所属行业：　金融/投资/证券

行业分析

投资分析师

1.分析经济发展形势和现代农业发展状况和未来趋势；

2.对具体项目进行市场调研、数据收集和研究分析，提出投资建议；

3.筛选现代农业行业中具有投资价值的企业；

4.协助投资经理进行项目的可行性分析。

教育经历

2009/8— 2014/6 上海财经大学 投资学 本科

证书

篇12

居住地：泰州

电　话：134******（手机）

E-mail：

最近工作[4年]

公　司：XX公司

行　业：法律

职　位：法务经理

最高学历

学　历：本科

专　业：法律学

学　校：江苏大学

自我评价

具有扎实的法律专业知识基础，熟悉金融信贷法律法规，了解信贷行业各项监管政策，能及时把握合规风险；有7年金融行业法务工作经验，能独立完成金融有关的项目文件、合同的合规性审核工作，可独立修订合同文本；能及时了解金融行业相关的法律、法规政策，为公司的产品进行法律可行性分析；有公司项目收购、持有等方面的法律经验，能在必要时提供法律方面的解决方案；积累了一定的行业内律师、法律顾问的人脉资源。

求职意向

到岗时间：一个月之内

工作性质：全职

希望行业：法律

目标地点：泰州

期望月薪：面议/月

目标职能：法务经理

工作经验

2008/7—2012/7：XX公司[4年]

所属行业： 法律

业务部 法务经理

1.负责建立、健全公司相关法律制度、法律体系；

2.完成公司运行过程中的重大事宜的法律论证、风险控制工作；

3.组织、搜集、整理相关的国家政策、法律、法规，为公司决策提供依据；

4.主持、拟定公司日常各类法律文件、合同协议并监督执行；

5.为公司项目收购、持有、退出等提供法律方面的解决方案和风险防范建议，并为公司投资的项目进行尽职调查；

6.善于管理、维护与外聘律师、法律顾问的关系；

7.能代表公司处理对外的一切法律纠纷，保护公司及员工的合法权益，有成功解决的案例。

2005/6—2008/6：XX有限公司[3年]

所属行业： 法律

业务部 法务专员

1.协助法务经理制定、修改公司法务合规制度；

2.协助法务经理完成项目文件及合同的合法、合规性审核，修订业务合同参考文本；

3.协助经理为公司业务提供法律支持，起草修改法律文件；

4.跟踪研究行业相关法律法规政策、公司及同业产品，为公司决策提供法律建议；

5.参与创新业务研发工作，对相关产品进行法律可行性分析，草拟分析报告。

教育经历

2001/9—2005/6 江苏大学 法律学 本科

证书