房地产开发的分类范文

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我国房地产开发尚处于快速发展阶段，房地产开发在工程建设阶段大量消耗资源、影响环境，国家积极倡导实施绿色施工1。在施工过程中固体废弃物的有效管理和处置是体现绿色施工的重要方面。

1、施工过程中固体废弃物的分类

固体废弃物的合理分类是实现固体废弃物有效管理、合理处置的前提，能够针对不同类别的固体废弃物提出不同的减量化、资源化措施，采取不同的收集、储运和处置方法。

在施工过程中产生的固体废弃物主要包括生活垃圾、粪便、危险废弃物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固体废弃物数量的绝大比例。

1.1 生活垃圾

施工过程是大量人员参与的过程，有人参与则必然产生生活垃圾。虽然与建筑垃圾相比占比不大，但是由与现场每日均有数量可观的人员生活、工作在施工现场，造成生活垃圾产生的绝对数量不容忽视。按照人均0.5kg/人.日估计，对于一个建筑面积在10万平方米的住宅小区，日均工人数约在300人，则日产生生活垃圾约150kg，若按2年建设周期计算，则施工期内将产生一百余吨的生活垃圾。

在施工过程中的生活垃圾可以按以下方式分类：

（1）厨余垃圾：主要包括于职工生活区施工人员剩饭、剩菜以及食堂剩余的食材；

（2）植物残枝：办公生活区绿化植物的落叶、残枝、枯死植物等；

（3）可回收垃圾：主要包括办公区产生的废纸、职工废旧衣物鞋帽、各类饮料瓶罐等；

（4）其他垃圾：主要是办公与生活区卫生清洁时产生的渣土。生活办公区产生的少量废旧电池、灯管、废旧电子类产品等可以不按危险废物处理2，归入生活垃圾处理。

1.2 粪便

在建筑施工过程中，职工生活与办公区周边市政设施不完善，为解决各类人员的“方便”问题而建设的临时厕所的排水无法排入市政排水管道，需要单独建设粪便的临时收集设施。

1.3 危险废弃物

在建筑施工过程中产生的危险废弃物主要包括：

（1）施工机械设备运行、维修保养过程中产生的废弃矿物油；

（2）机电设备安装、调试过程中产生的废弃矿物油；

（3）施工过程中各类废弃的含石棉的建筑材料

（4）施工过程中各类废弃的油漆、涂料、有机溶剂、发泡胶以及其他有污染、含毒性的化学材料等。

1.4 建筑垃圾

建筑垃圾3指人们在从事拆迁、建设、装修、修缮等建筑业的生产活动中产生的渣土、废旧混凝土、废旧砖石及其他废弃物的统称。建筑垃圾是施工过程中主要的固体废弃物，对于一个10万平方米建筑面积的新建住宅小区可产生约4000-5000吨的建筑垃圾，数量惊人！

在建筑施工的不同阶段产生的建筑垃圾主要有：

（1）旧建筑拆除阶段：分为砖和石头、混凝土、木材、塑料、石膏和灰浆、钢铁和非铁金属等几类；

（2）土地开挖阶段：分为表层上和深层土，前者可用于种植，后者主要用于回填、造景等；

（3）道路开挖：分为混凝土碎块和沥青混凝土碎块；

（4）建筑工地垃圾：分为剩余混凝土（工程中没有使用掉的混凝土）、建筑碎料（凿除、抹灰等产生的旧混凝土、砂浆等矿物材料）以及木材、纸、金属和其他废料等类型。

从便于管理的角度，建筑垃圾按照资源属性进行分类：

（1）可就地利用的垃圾：土地开挖阶段的表层土、土地开挖阶段的深层土。

（2）可回收利用的垃圾：废旧木材、废金属材料、废塑料、包装材料、玻璃、陶瓷碎片等。

（3）有资源化可能的垃圾：废混凝土、废砂浆及砖渣、废沥青等。

（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危险废物的混杂材料等。

2、施工过程中固体废弃物的管理

2.1 制定固体废弃物管理规划

按照分类收集、分类处理、源头减量的原则建立固体废弃物的管理规划，设定固体废弃物管理目标，建立固体废弃物减量、分类、收集与处理技术的培训制度，成立专门的固体废弃物管理的组织机构，明确固体废弃物管理的具体实施方案以及考核方法，列出固体废弃物管理费用专项预算。

2.2 生活垃圾的分类管理

（1）垃圾分类习惯的养成

应通过培训和教育，首先让每位职工从建立清洁的生活办公环境角度不能乱扔垃圾，其次让每位职工均能够正确分类和投放各类生活垃圾。

在初期，对乱扔垃圾的以处罚为主，未按垃圾分类要求投放垃圾的职工以批评教育为主；经过一段适应时间后，对未按垃圾分类要求投放垃圾的职工采取一定的处罚措施。

（2）垃圾减量化措施

建筑施工过程中容易实现减量化且减量后能大幅降低垃圾最终处置难度的生活垃圾主要是厨余垃圾。食堂应根据就餐人数采购合理数量的食材，并对食材妥善保管，防止食材的腐败变质造成浪费；其次应号召职工开展“光盘行动”，减少剩菜剩饭的产生。

（3）垃圾分类收集设施的建设

垃圾分类收集设施的设置应便于职工分类投放垃圾。根据服务人数，在工地生活办公区设置多组垃圾分类收集箱，每个收集箱应有明显标示用以标明可以投放的垃圾种类。在职工食堂门口设置厨余垃圾收集桶，专门用于收集剩菜、剩饭等。应安排专人定期对垃圾箱及垃圾箱放置地点进行清扫，保证卫生环境条件。

（4）垃圾分类运输与处置

应与环卫部门联系，定期将分好类的生活垃圾及时分类清运出工地现场。

2.3 危险废弃物的分类管理

根据工程施工实际需要，建立危险废弃物的管理制度，列出工程施工过程中可能产生的危险废物种类，估计各类危险废弃物的产生量，设置合理的危险废弃物储存容器和储存场所。

危险废弃物应本着“谁产生、谁收集、谁负责”的原则，由产生危险废弃物的部门或施工班组按照有关技术规范完成危险废弃物的收集，在危险废弃物储存容器上贴上标签，而后送入工地现场统一的危险废弃物临时储存场所，并办理入库手续。危险废弃物储存场所应设置专人负责管理和巡查，建立危险废弃物的登记台账，及时联系专业公司外运和处置危险废弃物。

2.4 粪便

临时厕所的建设应满足相关的环境卫生规范，定期请环卫部门清运粪便。

2.5 建筑垃圾

2.5.1建筑垃圾减量化

（1）提高建筑寿命，充分利用旧建筑

首先应保证建筑在设计使用年限内能够充分发挥使用功能，防止因功能不匹配对建筑大拆大建；其次应防止因政府相关规划的变更导致“短命建筑”的出现；最后应是尽量通过利用旧建筑改造以适应新的建筑功能需求。由此尽量减少旧建筑的拆除，从而减少建筑拆除垃圾。

（2）建筑施工阶段，充分利用建筑工业化生产技术，减少现场施工作业

提高建筑部品的工厂化生产水平，增加建筑部件预制化比例，减少现场施工作业，以减少施工阶段各类建筑垃圾的产生。

通过全面落实建筑工地使用预拌砂浆和预拌混凝土，减少施工现场废弃水泥、砂等废弃建筑材料。

通过钢筋加工的工厂化生产，可以提高钢筋的利用率，减少废弃钢筋的数量。

使用工具型定型模板，提高模板的周转率，减少废弃模板的产生。

采取精装修交房的方式，减少装修的二次拆改，减少建筑垃圾的产生。

（3）合理设定各类建筑物料的损耗，实现建筑物料的定量管理

建筑物料的损耗中有很大一部分通过各种方式变成了建筑垃圾。因此通过管理措施和技术方法减少物料的损耗对建筑垃圾的减量化具有十分重要的意义。

在建筑施工阶段，首先通过新工艺、新材料的应用减少损耗；其次设定合理的损耗率基准，对低于损耗基准的给予奖励，超过合理损耗的给予惩罚。由此通过降低损耗达到减少建筑垃圾的目的。

大宗物料的合理损耗可以参考以下数据4：

现场钢筋加工损耗率≤4%，预拌混凝土损耗率≤1.5%。

（4）合理简化建筑物料的包装，物料供应商回收部分包装物

建筑部品、建筑物料的包装物也是建筑垃圾的重要组成部分，因此采取合理简化建筑部品与物料的包装（比如通过使用散装水泥而不是袋装水泥以减少包装袋产生量）、供应商回收包装物（比如各类托盘、电缆盘等）等措施可有效减少现场废弃包装物

2.5.2建筑垃圾分类收集

（1）设置建筑垃圾分类收集设施

在施工现场合理划定建筑垃圾堆放及回收点，各类材料回收点采用有明显标识（包含颜色、文字、负责人）和堆放区域界限（挡板、围墙），对于有防水、防雨要求的材料应加盖顶板。

在每个作业面须配备分类垃圾收集筐，施工人员在施工过程中须将分类垃圾收集至筐中，待当日施工完后，由专人拉运至垃圾堆放区进行统一分类堆放，做到现场工完清完，保持现场整洁。

（2）建筑垃圾的分类记录

根据现场调研，为建筑垃圾收集单位制定填写表格，由专人负责记录各类垃圾的产生量并保持记录的连续性、准确性。

2.5.3建筑垃圾分类处置

（1）可就地利用的垃圾

开挖阶段的表层土可用于现场小区的园林绿化，开挖的深层土可用于室内外回填。

（2）可回收利用的垃圾

废旧木材、废金属材料、废塑料、各类包装材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由资源回收部门收运。

（3）有资源化可能的垃圾

对施工现场周边有废混凝土、废砂浆及砖渣、废沥青等建筑废弃物的资源化企业的，可由资源化企业回收利用；周边无资源化企业的，可以运往政府指定的建筑垃圾消纳场所。

（4）其他垃圾

若现场或周边具备渣土利用条件，渣土可以进行室内外的回填作业；不具备利用条件的，渣土可运往政府指定的渣土消纳场所。

对未混有生活垃圾及危险废物的混杂材料等可以直接运往政府指定的建筑垃圾消纳场所。

3、结论

对房地产开发施工过程中固体废弃物的合理分类是实现固体废弃物有效管理的前提。同时针对不同种类的固体废弃物制定不同的减量化措施，采取不同的收集方式和处置方式，可以有效减少固体废弃物的产生量，提高固体废弃物的再利用率，真正实现“绿色施工”。

参考文献：

1. 绿色施工导则. 建质[2007]223号

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估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：

1　根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。

2　利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。

3　利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。

4　将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。

二、我国房地产企业资产规模估算

1　我国房地产开发企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产开发企业总数

根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：

将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。

(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量

2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。

(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值

首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。

其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。

最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。

(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值

将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。

2　我国物业管理企业总资产值估算

(1)估算2009年我国物业管理企业总数

根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。

估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。

(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量

2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。

(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值

2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。

在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。

由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。

(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值

将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。

3　我国房地产中介服务企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数

根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。

估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。

(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量

2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。

(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值

2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。

销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。

由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。

(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值

将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。

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房地产开发企业的项目建设工作具有开发周期长，资金需求量大的特点，其资金收回周期较长，因此房地产开发企业的财务管理工作存在一定的时间差，其纳税义务的时点与房地产开发企业开展会计核算时点不同步。其次，由于税法中对收入确认的时间要求和房地产开发企业收入确认时间的要求不一致。比如税法规定房地产开发企业在签订《房地产销售合同》或者是签订预售合同时应该对所取得的收入进行确认，并要求其按照计税的利率计算预计利润额，并将其归入应纳税所得额。但是在房地产开发企业的会计核算上，房产预售取得的款项并不符合会计准则中收入的确认条件，因此并不能确认为营业收入，由此可见房地产开发企业的收入确认条件不一致。再者，房地产开发企业的项目建设周期通常按年度计算，开发成本的发生时间通常跨越多个纳税年度，因此，房地产开发企业的会计成本核算和纳税成本确认时间不一致。

（二）房地产开发项目的成本结转扣除方式不合理

根据国家税法的相关规定可知，房地产开发企业销售未完成的产品应该按照具体条例降低纳税率，但是根据税法的要求，不同地区的纳税率降低的程度是不一样的，比如，对位于省级、自治区或者直辖市的人民政府所在地的房地产开发项目，应采用不低于15%的毛利率税费，但是对于开发项目位于地级市的项目因采用不低于10%的毛利率税率。国家相关税法规定，允许房地产企业扣除预售收入带来的营业税及其附加税，同时可以适当降低房地产企业的土地增值税。这一税法规定和税收优惠措施，减少了房地产行业的税收负担，不利于体现税收的公平性。其次，较低的房地产开发企业毛利率计征方式使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将企业所得税递延至项目完工收入确认阶段，导致房地产开发企业该年度的税收压力较大，这种的成本结转方式不利于保证房地产行业的稳定发展。

二、房地产开发企业加强所得税清算和管理工作应该采取的措施和对策

房地产开发企业的所得税清算和管理工作质量直接影响着企业的资金周转情况，直接影响到房地产企业在纳税年度的财务稳定状况，因此房地产开发企业要重视所得税清算和管理工作。

（一）要及时建立税源监控制度

房地产企业要做好所得税纳税工作，应该要全面了解房地产开发项目的实际情况，要了解项目的实施进度，重视项目结算和完工收入的确认工作，可以按照项目开展的区域将施工项目进行分类，并设置具体的监控人对项目情况进行动态监控，同时做好项目资料收集整理工作。其次，房地产开发企业可以建立项目税源管理台账，并对工程进度进行重点跟踪，了解预售收入、资金流向情况。同时，房地产企业应该及时组织税款入库，建立健全房产预售资金监督管理制度。企业要根据实际的收入确认情况和成本结转情况来选择纳税方式，合理确定纳税年度和时间，并要对企业的财务工作采用精细化管理模式，优化财务管理方式，以便保证财务状况的稳定性和安全性。

（二）做好项目成本报备工作

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

进行房地产开发，首要工作就是开发项目的成本测算，通过对房地产开发项目的评估与分析，得出该开发项目的成本估计值，再结合其他方面的数据与资金流动量，从而大概得出该开发项目的可盈利润值，然后制定并选择合适的房地产开发方案。在确定开发方案后，在开发项目实际建造过程中，同时对开发成本进行测算和控制，通过对管理模式的改变，对成本费用的控制，使房地产开发单位、企业的经济效益最大化。

一、房地产开发成本测算的分类研究

房地产开发成本，是指房地产开发公司、企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，开发成本测算是将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要准确地测算房地产开发成本，需要结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，以该项目土地的面积、容积率、规划要点已确定为前提，并且房屋建造所需建材市场行情相对稳定，开发商有较完善的管理水平，本文试图从以下几个方面分别予以论述。

1.土地成本

土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。

2.前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3.建筑安装工程成本

建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。

4.市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。

5.开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：①管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。②销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。③销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。④其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析。

二、房地产开发成本控制的分类研究

房地产开发成本控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用最少的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。

1.对征地和拆迁补偿、安置费的控制

房地产开发项目的选址，必须符合城市的总体规划，考虑到地理位置、交通状况及环境因素等，要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策熟练把握。

2.勘察设计和前期工程费的控制

对行政事业性收费通过争取各项优惠政策来降低；勘探设计必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。房地产开发项目的设计标准要与市场定位适应，积极推行价值工程管理。

3.建筑安装工程成本的全程控制

加强项目投资决策的科学性、系统性，争取最大的效益；成立成本评估审核部门，积极实行设计监理制度；加强监控、预算审查，安排施工全过程的材料和质量监理；在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；处理好质量与成本的关系。

4.管理费用

定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。部分业务可以分包给外部的专业公司，节省费用；推行各部门管理费用承包、限额奖惩。

5.对财务费用的全面控制

安排合理的融资方案，筹资费用的节约，进度的合理安排等。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。

6.对税金的控制

房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。

7.建立动态成本控制制度

房地产开发单位的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产开发单位应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。

三、总结