房地产开发的分类范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇房地产开发的分类范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

我国房地产开发尚处于快速发展阶段，房地产开发在工程建设阶段大量消耗资源、影响环境，国家积极倡导实施绿色施工1。在施工过程中固体废弃物的有效管理和处置是体现绿色施工的重要方面。

1、施工过程中固体废弃物的分类

固体废弃物的合理分类是实现固体废弃物有效管理、合理处置的前提，能够针对不同类别的固体废弃物提出不同的减量化、资源化措施，采取不同的收集、储运和处置方法。

在施工过程中产生的固体废弃物主要包括生活垃圾、粪便、危险废弃物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固体废弃物数量的绝大比例。

1.1 生活垃圾

施工过程是大量人员参与的过程，有人参与则必然产生生活垃圾。虽然与建筑垃圾相比占比不大，但是由与现场每日均有数量可观的人员生活、工作在施工现场，造成生活垃圾产生的绝对数量不容忽视。按照人均0.5kg/人.日估计，对于一个建筑面积在10万平方米的住宅小区，日均工人数约在300人，则日产生生活垃圾约150kg，若按2年建设周期计算，则施工期内将产生一百余吨的生活垃圾。

在施工过程中的生活垃圾可以按以下方式分类：

（1）厨余垃圾：主要包括于职工生活区施工人员剩饭、剩菜以及食堂剩余的食材；

（2）植物残枝：办公生活区绿化植物的落叶、残枝、枯死植物等；

（3）可回收垃圾：主要包括办公区产生的废纸、职工废旧衣物鞋帽、各类饮料瓶罐等；

（4）其他垃圾：主要是办公与生活区卫生清洁时产生的渣土。生活办公区产生的少量废旧电池、灯管、废旧电子类产品等可以不按危险废物处理2，归入生活垃圾处理。

1.2 粪便

在建筑施工过程中，职工生活与办公区周边市政设施不完善，为解决各类人员的“方便”问题而建设的临时厕所的排水无法排入市政排水管道，需要单独建设粪便的临时收集设施。

1.3 危险废弃物

在建筑施工过程中产生的危险废弃物主要包括：

（1）施工机械设备运行、维修保养过程中产生的废弃矿物油；

（2）机电设备安装、调试过程中产生的废弃矿物油；

（3）施工过程中各类废弃的含石棉的建筑材料

（4）施工过程中各类废弃的油漆、涂料、有机溶剂、发泡胶以及其他有污染、含毒性的化学材料等。

1.4 建筑垃圾

建筑垃圾3指人们在从事拆迁、建设、装修、修缮等建筑业的生产活动中产生的渣土、废旧混凝土、废旧砖石及其他废弃物的统称。建筑垃圾是施工过程中主要的固体废弃物，对于一个10万平方米建筑面积的新建住宅小区可产生约4000-5000吨的建筑垃圾，数量惊人！

在建筑施工的不同阶段产生的建筑垃圾主要有：

（1）旧建筑拆除阶段：分为砖和石头、混凝土、木材、塑料、石膏和灰浆、钢铁和非铁金属等几类；

（2）土地开挖阶段：分为表层上和深层土，前者可用于种植，后者主要用于回填、造景等；

（3）道路开挖：分为混凝土碎块和沥青混凝土碎块；

（4）建筑工地垃圾：分为剩余混凝土（工程中没有使用掉的混凝土）、建筑碎料（凿除、抹灰等产生的旧混凝土、砂浆等矿物材料）以及木材、纸、金属和其他废料等类型。

从便于管理的角度，建筑垃圾按照资源属性进行分类：

（1）可就地利用的垃圾：土地开挖阶段的表层土、土地开挖阶段的深层土。

（2）可回收利用的垃圾：废旧木材、废金属材料、废塑料、包装材料、玻璃、陶瓷碎片等。

（3）有资源化可能的垃圾：废混凝土、废砂浆及砖渣、废沥青等。

（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危险废物的混杂材料等。

2、施工过程中固体废弃物的管理

2.1 制定固体废弃物管理规划

按照分类收集、分类处理、源头减量的原则建立固体废弃物的管理规划，设定固体废弃物管理目标，建立固体废弃物减量、分类、收集与处理技术的培训制度，成立专门的固体废弃物管理的组织机构，明确固体废弃物管理的具体实施方案以及考核方法，列出固体废弃物管理费用专项预算。

2.2 生活垃圾的分类管理

（1）垃圾分类习惯的养成

应通过培训和教育，首先让每位职工从建立清洁的生活办公环境角度不能乱扔垃圾，其次让每位职工均能够正确分类和投放各类生活垃圾。

在初期，对乱扔垃圾的以处罚为主，未按垃圾分类要求投放垃圾的职工以批评教育为主；经过一段适应时间后，对未按垃圾分类要求投放垃圾的职工采取一定的处罚措施。

（2）垃圾减量化措施

建筑施工过程中容易实现减量化且减量后能大幅降低垃圾最终处置难度的生活垃圾主要是厨余垃圾。食堂应根据就餐人数采购合理数量的食材，并对食材妥善保管，防止食材的腐败变质造成浪费；其次应号召职工开展“光盘行动”，减少剩菜剩饭的产生。

（3）垃圾分类收集设施的建设

垃圾分类收集设施的设置应便于职工分类投放垃圾。根据服务人数，在工地生活办公区设置多组垃圾分类收集箱，每个收集箱应有明显标示用以标明可以投放的垃圾种类。在职工食堂门口设置厨余垃圾收集桶，专门用于收集剩菜、剩饭等。应安排专人定期对垃圾箱及垃圾箱放置地点进行清扫，保证卫生环境条件。

（4）垃圾分类运输与处置

应与环卫部门联系，定期将分好类的生活垃圾及时分类清运出工地现场。

2.3 危险废弃物的分类管理

根据工程施工实际需要，建立危险废弃物的管理制度，列出工程施工过程中可能产生的危险废物种类，估计各类危险废弃物的产生量，设置合理的危险废弃物储存容器和储存场所。

危险废弃物应本着“谁产生、谁收集、谁负责”的原则，由产生危险废弃物的部门或施工班组按照有关技术规范完成危险废弃物的收集，在危险废弃物储存容器上贴上标签，而后送入工地现场统一的危险废弃物临时储存场所，并办理入库手续。危险废弃物储存场所应设置专人负责管理和巡查，建立危险废弃物的登记台账，及时联系专业公司外运和处置危险废弃物。

2.4 粪便

临时厕所的建设应满足相关的环境卫生规范，定期请环卫部门清运粪便。

2.5 建筑垃圾

2.5.1建筑垃圾减量化

（1）提高建筑寿命，充分利用旧建筑

首先应保证建筑在设计使用年限内能够充分发挥使用功能，防止因功能不匹配对建筑大拆大建；其次应防止因政府相关规划的变更导致“短命建筑”的出现；最后应是尽量通过利用旧建筑改造以适应新的建筑功能需求。由此尽量减少旧建筑的拆除，从而减少建筑拆除垃圾。

（2）建筑施工阶段，充分利用建筑工业化生产技术，减少现场施工作业

提高建筑部品的工厂化生产水平，增加建筑部件预制化比例，减少现场施工作业，以减少施工阶段各类建筑垃圾的产生。

通过全面落实建筑工地使用预拌砂浆和预拌混凝土，减少施工现场废弃水泥、砂等废弃建筑材料。

通过钢筋加工的工厂化生产，可以提高钢筋的利用率，减少废弃钢筋的数量。

使用工具型定型模板，提高模板的周转率，减少废弃模板的产生。

采取精装修交房的方式，减少装修的二次拆改，减少建筑垃圾的产生。

（3）合理设定各类建筑物料的损耗，实现建筑物料的定量管理

建筑物料的损耗中有很大一部分通过各种方式变成了建筑垃圾。因此通过管理措施和技术方法减少物料的损耗对建筑垃圾的减量化具有十分重要的意义。

在建筑施工阶段，首先通过新工艺、新材料的应用减少损耗；其次设定合理的损耗率基准，对低于损耗基准的给予奖励，超过合理损耗的给予惩罚。由此通过降低损耗达到减少建筑垃圾的目的。

大宗物料的合理损耗可以参考以下数据4：

现场钢筋加工损耗率≤4%，预拌混凝土损耗率≤1.5%。

（4）合理简化建筑物料的包装，物料供应商回收部分包装物

建筑部品、建筑物料的包装物也是建筑垃圾的重要组成部分，因此采取合理简化建筑部品与物料的包装（比如通过使用散装水泥而不是袋装水泥以减少包装袋产生量）、供应商回收包装物（比如各类托盘、电缆盘等）等措施可有效减少现场废弃包装物

2.5.2建筑垃圾分类收集

（1）设置建筑垃圾分类收集设施

在施工现场合理划定建筑垃圾堆放及回收点，各类材料回收点采用有明显标识（包含颜色、文字、负责人）和堆放区域界限（挡板、围墙），对于有防水、防雨要求的材料应加盖顶板。

在每个作业面须配备分类垃圾收集筐，施工人员在施工过程中须将分类垃圾收集至筐中，待当日施工完后，由专人拉运至垃圾堆放区进行统一分类堆放，做到现场工完清完，保持现场整洁。

（2）建筑垃圾的分类记录

根据现场调研，为建筑垃圾收集单位制定填写表格，由专人负责记录各类垃圾的产生量并保持记录的连续性、准确性。

2.5.3建筑垃圾分类处置

（1）可就地利用的垃圾

开挖阶段的表层土可用于现场小区的园林绿化，开挖的深层土可用于室内外回填。

（2）可回收利用的垃圾

废旧木材、废金属材料、废塑料、各类包装材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由资源回收部门收运。

（3）有资源化可能的垃圾

对施工现场周边有废混凝土、废砂浆及砖渣、废沥青等建筑废弃物的资源化企业的，可由资源化企业回收利用；周边无资源化企业的，可以运往政府指定的建筑垃圾消纳场所。

（4）其他垃圾

若现场或周边具备渣土利用条件，渣土可以进行室内外的回填作业；不具备利用条件的，渣土可运往政府指定的渣土消纳场所。

对未混有生活垃圾及危险废物的混杂材料等可以直接运往政府指定的建筑垃圾消纳场所。

3、结论

对房地产开发施工过程中固体废弃物的合理分类是实现固体废弃物有效管理的前提。同时针对不同种类的固体废弃物制定不同的减量化措施，采取不同的收集方式和处置方式，可以有效减少固体废弃物的产生量，提高固体废弃物的再利用率，真正实现“绿色施工”。

参考文献：

1. 绿色施工导则. 建质[2007]223号

篇2

估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：

1　根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。

2　利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。

3　利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。

4　将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。

二、我国房地产企业资产规模估算

1　我国房地产开发企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产开发企业总数

根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：

将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。

(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量

2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。

(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值

首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。

其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。

最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。

(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值

将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。

2　我国物业管理企业总资产值估算

(1)估算2009年我国物业管理企业总数

根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。

估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。

(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量

2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。

(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值

2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。

在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。

由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。

(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值

将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。

3　我国房地产中介服务企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数

根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。

估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。

(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量

2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。

(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值

2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。

销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。

由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。

(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值

将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。

篇3

房地产开发企业的项目建设工作具有开发周期长，资金需求量大的特点，其资金收回周期较长，因此房地产开发企业的财务管理工作存在一定的时间差，其纳税义务的时点与房地产开发企业开展会计核算时点不同步。其次，由于税法中对收入确认的时间要求和房地产开发企业收入确认时间的要求不一致。比如税法规定房地产开发企业在签订《房地产销售合同》或者是签订预售合同时应该对所取得的收入进行确认，并要求其按照计税的利率计算预计利润额，并将其归入应纳税所得额。但是在房地产开发企业的会计核算上，房产预售取得的款项并不符合会计准则中收入的确认条件，因此并不能确认为营业收入，由此可见房地产开发企业的收入确认条件不一致。再者，房地产开发企业的项目建设周期通常按年度计算，开发成本的发生时间通常跨越多个纳税年度，因此，房地产开发企业的会计成本核算和纳税成本确认时间不一致。

（二）房地产开发项目的成本结转扣除方式不合理

根据国家税法的相关规定可知，房地产开发企业销售未完成的产品应该按照具体条例降低纳税率，但是根据税法的要求，不同地区的纳税率降低的程度是不一样的，比如，对位于省级、自治区或者直辖市的人民政府所在地的房地产开发项目，应采用不低于15%的毛利率税费，但是对于开发项目位于地级市的项目因采用不低于10%的毛利率税率。国家相关税法规定，允许房地产企业扣除预售收入带来的营业税及其附加税，同时可以适当降低房地产企业的土地增值税。这一税法规定和税收优惠措施，减少了房地产行业的税收负担，不利于体现税收的公平性。其次，较低的房地产开发企业毛利率计征方式使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将企业所得税递延至项目完工收入确认阶段，导致房地产开发企业该年度的税收压力较大，这种的成本结转方式不利于保证房地产行业的稳定发展。

二、房地产开发企业加强所得税清算和管理工作应该采取的措施和对策

房地产开发企业的所得税清算和管理工作质量直接影响着企业的资金周转情况，直接影响到房地产企业在纳税年度的财务稳定状况，因此房地产开发企业要重视所得税清算和管理工作。

（一）要及时建立税源监控制度

房地产企业要做好所得税纳税工作，应该要全面了解房地产开发项目的实际情况，要了解项目的实施进度，重视项目结算和完工收入的确认工作，可以按照项目开展的区域将施工项目进行分类，并设置具体的监控人对项目情况进行动态监控，同时做好项目资料收集整理工作。其次，房地产开发企业可以建立项目税源管理台账，并对工程进度进行重点跟踪，了解预售收入、资金流向情况。同时，房地产企业应该及时组织税款入库，建立健全房产预售资金监督管理制度。企业要根据实际的收入确认情况和成本结转情况来选择纳税方式，合理确定纳税年度和时间，并要对企业的财务工作采用精细化管理模式，优化财务管理方式，以便保证财务状况的稳定性和安全性。

（二）做好项目成本报备工作

篇4

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

进行房地产开发，首要工作就是开发项目的成本测算，通过对房地产开发项目的评估与分析，得出该开发项目的成本估计值，再结合其他方面的数据与资金流动量，从而大概得出该开发项目的可盈利润值，然后制定并选择合适的房地产开发方案。在确定开发方案后，在开发项目实际建造过程中，同时对开发成本进行测算和控制，通过对管理模式的改变，对成本费用的控制，使房地产开发单位、企业的经济效益最大化。

一、房地产开发成本测算的分类研究

房地产开发成本，是指房地产开发公司、企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，开发成本测算是将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要准确地测算房地产开发成本，需要结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，以该项目土地的面积、容积率、规划要点已确定为前提，并且房屋建造所需建材市场行情相对稳定，开发商有较完善的管理水平，本文试图从以下几个方面分别予以论述。

1.土地成本

土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。

2.前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3.建筑安装工程成本

建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。

4.市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。

5.开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：①管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。②销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。③销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。④其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析。

二、房地产开发成本控制的分类研究

房地产开发成本控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用最少的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。

1.对征地和拆迁补偿、安置费的控制

房地产开发项目的选址，必须符合城市的总体规划，考虑到地理位置、交通状况及环境因素等，要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策熟练把握。

2.勘察设计和前期工程费的控制

对行政事业性收费通过争取各项优惠政策来降低；勘探设计必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。房地产开发项目的设计标准要与市场定位适应，积极推行价值工程管理。

3.建筑安装工程成本的全程控制

加强项目投资决策的科学性、系统性，争取最大的效益；成立成本评估审核部门，积极实行设计监理制度；加强监控、预算审查，安排施工全过程的材料和质量监理；在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；处理好质量与成本的关系。

4.管理费用

定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。部分业务可以分包给外部的专业公司，节省费用；推行各部门管理费用承包、限额奖惩。

5.对财务费用的全面控制

安排合理的融资方案，筹资费用的节约，进度的合理安排等。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。

6.对税金的控制

房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。

7.建立动态成本控制制度

房地产开发单位的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产开发单位应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。

三、总结

篇5

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

篇6

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏完善理论指导

目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。

（二）可行性研究注重经验分析

虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。

（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。

（四）先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。

三、房地产开发项目可行性研究完善对策

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

参考文献：

篇7

[作者简介]何风琴（1990―），女，东华理工大学硕士研究生，研究方向为不动产经济与管理；陈荣清（1973―），男，东华理工大学副教授，硕士研究生导师，研究方向为土地可持续利用、土地整理。（江西南昌 330013）

[基金项目]国家自然科学基金项目“土地整理中农户宅基地退出决策行为分析及管控措施研究”（41261041）

一、问题的提出

住宅商品化的推行，房地产业在我国迅速兴起和发展，中国房地产业取得了令世人瞩目的成就，然而中国房地产市场表面繁荣也难以掩盖其深层次的症结，一些问题还日趋严峻，为此，国家出台一系列的宏观调控政策。纵观我国房地产市场宏观调控政策，都是采取了“一刀切”的调控模式，没有充分考虑到房地产市场发展的区域差异、空间差异。这些调控模式并没有达到预期效果。我国局部区域房价上涨仍然过快，房地产供给结构矛盾仍然突出，房价上涨速度远高于城镇居民可支配收入的增长速度。房地产市场分类研究的研究方法、研究结论对我国房地产市场宏观调控政策的制定有重要意义。

因房地产商品的不可移动性，关于房地产市场区域差异研究较多，主要是集中在从房地产市场发展单方面指标的差异分析、东中西部地区差异分析、35个大中城市的差异分析、采用多元统计分析方法研究区域差异性。如90年代张二勋就认为房地产市场的研究需要强调空间和区域差异，陈浮、王良健（2000）从土地出让市场化程度、住宅私有化程度等指标分析了中国东部、中部、西部三大地区的差异，顾云昌（2004）从房价入手分析了北京上海广州房地产市场差异，郑大川（2008）在行政区域划分基础上运用聚类分析方法对房地产市场进行了区域分类的探索，把全国房地产市场分成了7类，辛园园、杨子江（2011）从住宅市场的规模、人均发展水平以及城市的经济发展水平等方面对35个大中城市住宅市场的差异性进行综合研究，范莉丽（2014）用泰尔指数测度中国房地产价格区域差异。

上述学者研究思路和方法为本文撰写提供了借鉴和参考，但其研究也有不足之处，比如研究对象上主要集中在东中西部比较，研究内容上侧重单项指标的比较，不能系统地建立房地产市场发展指标体系进而分析这种差异性，本文主要针对江西省11个地市开展研究，以期从江西省房地产市场发展综合指标方面对这种差异性进行尝试分析和探索。

二、江西省房地产市场发育现状分析

本文数据来源于江西省2014年年鉴数据，从房地产开发投资状况、房地产市场供需方面、房地产信贷规模、房地产市场结构等四个方面分析了房地产市场发育状态。以下利用的人均指标均采用市域地区人口数。

本文参照全国同类研究，采用人均指标来对比各地市房地产投资状况差异。

从图中可以看出，人均房地产开发投资差异较明显。人均房地产开发投资较多的有南昌市、新余市、鹰潭市、景德镇市、赣州市，分别为人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三个地市超过全省水平，较多的人均开发投资与其良好的经济基础有关系，南昌市与排在末位的吉安市人均房地产开发投资额差距最大，达到6555.21元，与排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒数第二位的上饶市与吉安市相差322.92元。

新余市人均住宅竣工面积处于前列，遥遥领先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面积0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、赣州市0.30m2、上饶市0.26m2，江西省各地市房地产供给方面差异较大。

从图中可以看出，2013年江西省各11个地市商品房销售面积差异较为明显，各地市销售面积差异曲线起伏较大，也就是说各地市房地产市场需求有很大程度上的差异。商品房销售单价虽然差异不明显，但还是有略微差距。萍乡市销售面积最小，两者相差777.77万m2，商品房销售均价相差2779.46元/平米，各地市销售均价相差最大3302元/平米。赣州市其商品房销售面积仅次于南昌，全省第二，两者面积相差259.70m2，销售均价相差1788.24元/平米。

11个地市国内贷款来源所占资金来源比重差异较大，上饶市、南昌市、萍乡市国内贷款比例相对较大，达到16.47%、14.85%、13.06%，说明这三个地市利用金融水平能力相对其他地市较强。鹰潭市自筹资金比重在其他地市中最高，达到54.92%，国内贷款比重最小，只有2.68%，说明鹰潭市房地产开发资金主要靠企业自身筹集，借助外界力量较小，景德镇市、抚州市、赣州市、国内贷款比重都较低，分别为5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信贷规模较小。

南昌市90平米及以下住宅销售比重相对其他省市较大，达到24.49%，景德镇市、九江市、抚州市90平米住宅销售比重较大，但都没有超过20%，分别为17.96%、16.58%、16.19%，而萍乡市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重较小。

以上分析主要是从房地产市场发育单项指标分析了11地市房地产发展现状和其差异性，为了更全面的体现这种差异性，本文采用聚类分析方法深入综合分析差异性。

三、江西省房地产市场区域差异综合分析

（一）聚类分析原理与方法

聚类分析是用来对所研究对象进行分类的方法，通过简化变量个数，以便针对性地进行研究。聚类分析的前提假设是研究的变量之间存在一定的相似关系。假设所研究的有N个变量，每个变量有M个特征，变量之间的某些特征有相似性。把相似程度高的变量划为一类，再重新计算相似程度，把相似程度高的划为一类。以此类推，直到所有变量划为一类。聚类分析分为系统聚类法和非系统聚类法。而系统聚类法（Hierarchical clustering method）是通过产生一个层次树，把T维向量中最近的向量连接到一起，再连接最近的下级组。不同的方法是因为对“最近”的不同定义。样品与样品之间的常用距离主要有，绝对值距离、欧式距离、明可斯基距离、切比雪夫距离、马氏距离，本文主要用到欧式距离。

（二）聚类分析指标的选定

在对不同区域房地产市场进行分类时，需要对房地产市场的各个主要方面选取不同指标，如在市场规模、供求关系、市场结构、市场发展阶段以及资金来源各方面中选取主要指标进行考核。这样才能全面又主要地抓住各区域房地产市场的差异特性和共同性。

聚类分析指标的选择应该科学合理规范，所选取的指标基本上能反映房地产市场发育状况，同时具有数据获取的可行性，本文拟选择房地产开发投资额、房地产开发投资额增速、房屋施工面积、人均房地产开发投资额、人均房屋竣工面积、房地产开发资金国内贷款来源、房地产开发资金国内贷款来源占房地产开发总来源比重、房屋销售额、房屋销售面积、房屋销售均价、房屋销售均价增速等11个指标。该11个指标包含在房地产开发、房地产施工、房地产销售、房地产信贷规模四个大类中，这四个大类较为全面地反映了房地产经济活动，能够较为全面地反映房地产市场差异。

（三）分类结果及分析

在聚类之前，为消除指标的量纲不同带来的误差。要对表二的数据进行标准化处理，spss默认的标准化方法就是z-score标准化。这种方法基于原始数据的均值（mean）和标准差（standard deviation）进行数据的标准化。将A的原始值x使用z-score标准化到x'。z-score标准化方法适用于属性A的最大值和最小值未知的情况，或有超出取值范围的离群数据的情况。新数据=（原数据-均值）/标准差，然后再利用SPSS19.0统计软件对标准化后的数据进行进行聚类分析，得出聚类分析树状图如下：

为了结果的准确性，本文还采取了变量平方欧式距离法和类与类组间平均距离法的组合，得出和上文距离法组合一样的分类结果。

通过对十一地市聚类分析的结果可以看出，全省的房地产市场可以划分为四大类：省会发达区只有南昌一个省会城市；赣南较发达区包括赣州市；赣东赣中潜力区包括九江、上饶、宜春、吉安、抚州、萍乡、景德镇、鹰潭市；赣西欠发达区包括新余市。

根据分类指标对分类区域进行差异分析，结合各地市的经济发展状况指标进行综合分析。

1.省会发达区

省会发达区房地产市场发展水平较高，多项指标均在其他地市之上，从表二可以看出，房地产开发投资额、房地产开发投资额增速、人均房地产开发投资额、房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价、房屋施工面积、房地产开发资金国内贷款来源分别为406.14亿元、17.94%、7834.06元、841.49万m2、597.50亿元、7100.52元/m2、3992.51万m2、109.58亿元，这些指标都位于全省前列，作为江西省的省会，宏观经济的稳定发展和固定资产投资的稳步增长，为房地产市场的发展提供较为坚实的基础，2004-2013年南昌市地区生产总值以年均15.78%的速度从770.46亿元增加到3336.03亿元，远高于其他地市。各项指标的遥遥领先使得南昌市房地产市场较其他地市都发达。

2.赣南较发达区

赣南较发达区赣州市房地产市场发展虽然没有省会发达区南昌的迅速，很多指标仅次于省会发达区南昌市，2004 -2013年赣州市地区生产总值以年均15.58%的速度从393.35亿元增加到1673.71亿元，经济发展水平相对高于其他9个地市，所以2013年赣州市房地产开发投资额、房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价、房屋施工面积、房屋竣工面积、房地产开发资金国内贷款来源等指标都仅次于省会发达区，分别为196.62亿元、581.79万m2、309.06亿元、5312.28元/m2、1919.14万m2、251.24万m2、31.84亿元。这些指标都高于其他九个地市，但由于赣州市人口规模最大，2013年达到847.80万人，其人均指标处于全省较低位置。

3.赣东赣中潜力区

赣东赣中潜力区包括九江、上饶、宜春、吉安、抚州、萍乡、景德镇、鹰潭市，赣东赣中潜力区房地产市场发展的大部分指标均低于省会发达区和赣南较发达区，且指标间相差较大，但由于这些城市经济稳步向前，各地市旅游开发较快，人均收入也在不断提高，房地产市场发展潜力无限。宜春市被授予中国宜居城市、中国优秀旅游城市等称号，为房地产市场发展提供良好的社会环境，从一定程度上刺激买房需求，2013年宜春市房屋施工面积仅次于南昌、赣州市，在赣东赣中潜力中面积最大，为1189.80万m2。九江位于长江、京九铁路两大经济开发交叉点，是长江中游区域中心港口城市，其房地产市场发展在赣东赣中潜力区中较发达，2013年九江市房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价在赣东赣中潜力区中均达到最高水平，分别为304.84万m2、147.44亿元、4836.69元/m2。景德镇市是江西省重要的旅游与工业城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面积0.49m2，在赣东赣中潜力区中最大，仅次于南昌市。进入21世纪以来，上饶市市场经济体制框架基本形成，进入工业快速增长时期，城镇化水平不断提高，房地产开发投资不断增加，2013年房地产开发投资达到106.75亿元，仅次于南昌、赣州市，同时房地产开发资金利用金融工具的水平全省最高，房地产开发资金国内贷款来源比重占16.47%。赣东赣中潜力区房屋销售均价水平较一致，均远低于省会发达区南昌的7100.52元/m2，略低于赣州的5312.28元/m2，八个地市均价相差不大，九江4836.69元/m2与4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。

4.赣西欠发达区

赣西欠发达区的新余市大多数房地产市场发展指标在江西省都处于较低位置，新余市人口规模较小，是房地产市场发展限制性因素，但同时也是其人均指标在全省水平较高的原因，新余市作为江西省的一个新兴工业城市，城市化率达到56.6%。2013年房地产开发投资额41.52亿元，较2012年提高了67.91%，2012年开发投资额只有24.73亿元。可见，新余市房地产开发投资额一直以来较少，但其人均房地产投资额在全省处于高位，人均3592.98元，仅次于南昌，人均房屋竣工面积在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋销售面积、房屋竣工面积、房屋销售额分别为131.78万m2，124.33万m2，150.5亿元，人均房屋销售均价全省最低3798.52元/ m2，与全省最高均价水平相差3302元/m2，与全省均价水平第二的赣州市相差1513.76元/m2。

四、小结

本文通过利用房地产市场发展指标，采用聚类分析方法，把江西省房地产市场划分为四个区域，即省会发达区、赣南较发达区、赣东赣中潜力区、赣西欠发达区，并且从房地产开发投资额、房地产供给需求、房地产市场结构、房地产信贷规模四方面详细分析了四个区域的市场发育差异性。这种差异性的分析结果为江西省针对房地产市场健康发展实行分区调控提供政策参考。

[参考文献]

[1]高峰.房地产市场宜分区分类调控[J].城乡建设，2013，（11）.

[2]张二勋.我国房地产业发展的区域差异分析[J].中国土地，1995，（4）.

[3]陈浮，王良健.中国房地产市场化区域差异与战略分析[J].财政理论与实践，2000，（5）.

[4]顾云昌.房地产市场的地区差异性分析[J].中外房地产导报，2003，（24）.

[5]易成栋.中国房地产业的地区差异――基于第一次经济普查数据的实证研究[J].经济地理，2007，（6）.

[6]杨春亮，杨朔.房地产经济区域差异研究新视角[J].科技经济市场，2009，（6）.

[7]郑大川，尹晓波.对中国房地产区域分类的探索――基于聚类分析的实证研究[J].华东经济管理，2008，（2）.

篇8

中图分类号:F830.572 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我国房地产市场状况概述

2010年以来,房地产市场持续“高烧”,疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快,房价增速远超居民人均可支配收入增长,一般居民越来越难以承受。房地产市场秩序仍较混乱,亟待整治。在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下,房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。而且,房地产市场投机、投资行为较为普遍,哄抬房价现象较为严重,市场秩序需要着力进行治理。此外,商品房供应结构不合理,中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足、保障房建设投入不足。

为了防止地产市场的泡沫,国家陆续出台了一系列房地产调控政策,4月14日和17日,国务院连续通知,其中4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为楼市调控“新国十条”,由此拉开密集调控序幕。“新国十条”公布后,楼市也开始出现了一些积极的变化,部分城市更是出现了“量价齐跌”。经历了2009年及2010年初的疯狂上涨后,中国楼市正面临着新一轮调整期,而且本轮的调整才刚刚开始,未来房地产市场无论是成交量还是房价均面临着较大的下滑可能。因此,商业银行不能忽视对房地产信贷风险的防范。

二、商业银行房地产信贷面临的主要风险分析

1.房地产开发贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的渠道就是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年5月20日,按银监会要求,各商业银行公布了房地产贷款压力测试结果。若房地产价格下降30%,交通银行开发贷款不良率将增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点;兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点,个贷不良率上升0.3个百分点。

目前,宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅,加之信贷紧缩,在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调整,一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。当前在房地产开发贷款中,银行特别要关注下列风险:一是“楼盘烂尾”;二是开发商的现金流出现较大问题;三是小企业运作大项目;四是房地产开发项目运作不合规。

2.集团资金链断裂导致银行损失。房地产市场调整,可能引起涉足房地产业的一些企业集团资金链紧张。房地产开发项目往往具有建设投资大、开发周期长的特点,涉及多种项目资金的运用,对资金的衔接运用要求很高。中国目前有集团背景的开发商较多。集团公司的资金实力和负债状况以及对开发商投资的真实状况和关联交易往往对开发商的业绩有重要影响。如果企业热衷于资本运作――通过各种方式使企业自身规模扩大或使财务指标转好而对外部投资者构成吸引力,特别是如果形成少量资本运作巨额资产的情形,无论是房地产业领域或者是其他产业领域出现较大资金窟窿的问题,均可能引起企业资金链断裂风险,进而导致银行贷款风险。此外,企业集团还存在资金担保型资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险,相关资金链断裂可能会对银行构成不利影响。在房地产市场调整时期,商业银行还要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。

3.抵押品市场价格大幅下降使得银行信用风险增大。在房地产市场调整时期,房地产抵押品的市场价值下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格,那么借款者很可能违约。而在借款人违约后,在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。在商业银行的抵押贷款业务操作中,抵押担保贷款额一般不超过抵押品变现值的70%,这通常意味着当房地产价格跌幅逾30%以上时,商业银行面临的信用风险将陡然上升。

4.房地产市场出现深幅调整时,银行个人住房贷款风险上升。中国商业银行个人住房贷款在总贷款中占有较高的比重,并且超过房地产开发贷款所占的比重。个人住房贷款常见的风险是由于个人投机性需求引起的。当房地产价格节节上涨时,在“正反馈资产价格效应”的影响下,个人住房投机性需求增加。而当房地产价格泡沫破裂时,由前期个人住房投机性需求产生的个人住房贷款产生坏账的风险加大。当房产价格急剧下滑时,会出现“断供”的银行风险。

当房地产市场出现深幅调整时,银行要留意两类个人住房贷款信用风险的爆发。一类是“理性违约”,当抵押房产的市价下降到低于贷款余额时,借款者从自身利益最大化出发主动违约;另一类是“被迫违约”,房地产市场调整会与经济调整相互作用,经济下行可能使得一部分贷款者的收入减少,可能出现借款者有偿还贷款的意愿,但由于偿付能力不足而无法如期还贷。

5.假按揭、假首付、假房价等增多使银行信贷风险增加。在房地产开发企业资金链趋紧时,部分过度扩张的企业可能采取诸多冒险行为,例如通过虚增注册资本金套取银行贷款、采用“假按揭、假首付、假房价”等手段套取银行贷款等,从而使银行信用风险增大。“假按揭”主要是一些房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段,骗取银行贷款;“假首付”是房地产开发商利用预售环节以分期首付或为购房者垫付首付款等手段违规为借款人办理首付;“假房价”主要是开发商通过虚构的房价来套取更多的银行贷款。

三、商业银行应对房地产市场深入调整的措施及建议

面对房地产市场深入调整可能给银行带来的巨大风险,商业银行除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外,还应进行内部经营管理的调整,加强房地产行业风险管理。

1.把好市场准入关,实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理。一是实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理,重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理,加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支持中小户型、中低价位的普通住宅项目,对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目,要严格进行限制。

2.坚持房地产开发贷款封闭管理,严防信贷资金挪用。首先,要明确项目资本金审核等要求,确保企业自有资金和前期销售收入全部到位,并加强与城建、房管、土地等政府部门横向交流沟通,及时获取最新项目信息。其次,贷款发放要掌握好节奏,要根据项目的销售情况、工程进度情况、施工合同中约定的付款进度,合理安排贷款发放。再次,要做好资金使用监管。全面介入整个项目建设销售过程,消除信息不对称给银行带来的风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况,督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理,首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理,保证开发贷款能按期收回。

3.完善房地产贷款风险监控机制,做到风险的早发现、早处置。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警,建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系,及时分析掌握行业发展态势和区域特点,为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理,通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等,及时预警和处置贷款风险。要明确贷后检查人员的岗位责任,加强监督管理,切实杜绝贷后检查流于形式等不良作风。三是盘活风险贷款,积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,要借助银行的信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。

4.高度重视个人住房贷款的潜在违约风险。商业银行要吸取美国次贷危机的教训,采取严格的贷前信用审核,注重客户资信状况和还款能力分析,避免出现假按揭现象;严格执行首付款政策,并根据客户资信状况适度提高首付比率,杜绝出现零首付或低首付现象。

篇9

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

一、城市规划与房地产开发的定义及特点

（一）城市规划的定义及其特点

城市规划：指根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系，研究城市的未来发展和合理布局，综合安排城市各项工程建设，确定城市性质、规模和布局，统一规划城市土地用途，保证城市有序发展，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

城市规划的特点：他是城市发展的规划蓝图，是城市建设和管理的依据，是城市管理的重要构成，是城市规划、城市建设、城市运行三个管理阶段的“龙头”，是一种政府干预行为，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益，协调各方面关系，使城市建设经济合理、坏境优美，为城市生活创造良好条件。

（二）房地产开发的定义及特点

房地产开发：《城市房地产管理法》中指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。从经济学意义上讲，房地产开发指企业或个人以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，是以城市规划为基础，结合自身利益实现城市规划目标的经济活动。

房地产开发的特点：是在依法取得土地使用权后，对土地进行综合开发，是一种商品生产和管理行为。主要任务是对城市进行建设, 提高城市化的建设水平,使城市能够适应人们居住和生活需求，并从中换取收益。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约，并对城市建设有很大的积极作用，是城市化进程的重要表现与必然产物。

二、城市规划与房地产的对立

（一）城市规划与房地产开发的利益出发点不同

城市规划的利益出发点是城市建设整体最优，考虑整个城市土地的合理利用，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性特点。房地产开发则注重个体最优，从自身利益出发，选择合理的区域进行建设，要求更高的容积率，追求利润的最大化，是个体商业行为。两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾。

（二）城市规划与房地产开发的利益长远取向不同

城市规划寻求城市发展的整体最优，立足于长远利益考虑。房地产开发是商业行为，追寻的是如何使投入资金在一定时间内获得最大利润，更加注重短期利益。城市规划更强调城市建设的多功能，实用和美观并举，更利于长期发展。房地产开发更加着重于经济开发，更加着重于自身利益，促进房地产企业的迅速发展。

（三）城市规划与房地产开发的权利不同

在城市建设中，城市规划不具有地产开发的使用权，但具有否决权，它决定着土地的使用性质。房地产开发具有土地的使用权，但不具有否决权，即不能改变土地的使用性质。二者权利的不同，导致在城市建设中两者产生误解和冲突。

三、城市规划与房地产开发的统一

（一）城市规划与房地产开发的目标统一

城市规划与房地产开发的目标一致，都是为城市建设服务，共同建设城市，使城市更适宜人居，满足社会、经济、环境效益的需求。城市规划通过对房地产开发的管理，兼顾房地产发开发的适当利益，推进城市化进程。房地产开发则服从、执行城市规划，体现城市总体规划意识。从城市建设目标上二者达成了相互统一。

（二）城市规划与房地产开发的对象统一

城市规划的对象是城市建设，房地产开发的对象同样是城市建设。城市规划是房地产开发的“龙头”，指导和制约着房地产开发，决定着城市性质、职能与规模,土地分配使用,从总体上决定了房地产开发的走向。同时城市规划的蓝图又要靠房地产开发来实现。

因此，城市规划与房地开发有着密切联系，二者相互对立和统一，相互依赖又相互独立，相互联系又相互制约，谁也离不开谁。城市规划离不开房地产开发，房地产开发也不能脱离城市规划随意建造。以上矛盾的对立和统一导致了城市规划与房地产开发既存在良好的合作，也存在一些问题。如商品房开发过度、开发商增大建筑密度导致居住环境质量下降等。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；如果过分强调短期效益，则可能损害城市长远发展。不能只看重长远利益而忽略了当前利益,更不能只重视当期利益而忽略了城市的长远利益和可持续发展。那么如何协调发展两者之间的关系，兼顾长远利益与短期利益，使城市规划与房地产开发统一、协调、合理、健康发展？

四、实现城市规划与房地产开发的统一协调发展

（一）深度协调配合，加强规范监督和管理

城市化建设必须坚决执行“规划先行”的原则，从源头上把住房地产开发的关口，加强房地产开发指导。建立规范房地产开发制度，严厉打击损害公众利益，扰乱房地产市场秩序的不良行为。建立房地产城市规划执行档案，并向社会公示和接受监督。建立行业信息披露制度，引导房地产合理开发。建立房地产企业动态管理制度，对不按规划执行的企业进行取缔。

篇10

1 房地产开发贷款的内涵、特征及分类

1.1 房地产开发贷款的内涵和特征

房地产开发贷款指由商业银行向房地产企业发放，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。房地产行业开发周期长、资金需求量大，对银行贷款依赖程度较高，房地产开发贷款具有以下特征。

1.1.1 资金额度大，风险较高。房地产项目开发中的各个环节都需要大量资金，单个企业授信额度较大，销售易受经济周期和政策环境影响，影响贷款发放及后期管理过程中出现问题，存在较高的信用风险。

1.1.2 还款周期长，风险因素多变。房地产项目从做出决策到上市销售，开发周期较长，导致开发贷款的还款周期延长，土地政策、土地出让价格、利率水平等因素发生变化的可能性加大，直接导致房屋建设成本和销售情况的不确定性增加。

1.1.3 抵押物单一，价值不稳定。房地产开发贷款抵押物主要包括抵押土地使用权和抵押在建项目，二者价值并不稳定，当房价处于下行周期，抵押物估值将缩水。

1.1.4 环节较多，链条效应明显。房地产开发可分为土地批租、房地产开发和租售三个阶段，各阶段资金链条相互影响、环环相扣，每个环节都包含政策风险、市场风险、财务风险。只要其中某一环节出现风险，就可能导致房地产企业出现资金链断裂。

1.2 房地产开发贷款分类

1.2.1 信用风险。我国房地产市场的迅猛发展，商业银行房地产开发贷款发放规模也逐渐增大，房地产企业的信用风险成为商业银行风险的重要组成。开发商违约的主要原因是地产项目销售不畅，资金回笼速度和规模没有达到预期目标。受现行房地产限购政策、购房者持币观望和即将开征房产税预期的影响，很多开发商存在在建或已建成项目销售困难问题，房地产开发贷款可能无法到期归还并发生延期或倒逼银行进行贷款重组，造成信用风险。

1.2.2 市场风险。我国房地产价格的影响因素复杂，房地产企业通常按周边楼盘销售价或者当地及周边区域最新出让土地价格来定价，房屋价格不确定性很高，随意性较强，均衡的房价不能准确预测和评定。同市场上短期供求状况不可能反应社会的真实需求，消费者对房价走势的预期一旦发生变化，就会持币惜购，市场有效需求萎缩，形成市场风险。

1.2.3 银行操作风险。受利润驱使，银行容易产生放贷冲动，如果不注意操作环节的监管和控制，极易产生操作风险。银行操作风险主要包括以下几项：①违规发放贷款，银行可能为了完成年度或季度贷款发放指标，不按照工程进度合理放款；②信贷资金无法执行封闭运作，难以监控；③抵押物变现存在困难，银行很难全额收回贷款本金及利息。

1.2.4 房地产企业经营风险。企业经营风险指由于企业投资、出售、人事等方面经营决策失误，造成实际收入或利润没有达到预期，直接影响现金流，造成难以规划银行贷款的风险。地产开发受到筹资方式、设计定位、成本估算、政策干预等因素的影响，某一个环节出现问题，整个开发项目会产生联动效应，造成公司损失，资金回笼出现问题。

2 我国房地产开发贷款风险成因分析

我国市场经济体制并不健全，市场和法律还有待完善，特别是利率市场化未充分放开，商业银行的资产定价机制尚未确立，并没有实现真正意义上的商业化。由于房地产在我国经济发展中的特殊地位，商业银行的房地产开发贷款风险的形成也受到众多因素印象。

2.1 我国房地产开发贷款风险形成内部因素

2.1.1 贷款发放监管机制不足。商业银行向企业提供的贷款资金未能严格遵照合同条款，房地产企业在实际操作中，运用资金的范围超过了当期的收益预期。商业银行放使企业对借贷资金的用途超过了其未来收入的现值，造成在比较充裕的时间段内，房地产企业总是可以不断的用新增借贷资金偿还旧贷款的利息。

2.1.2 短期利益高引发贷款发放规模扩大。存款、贷款和中间业务是商业银行对下属机构、客户经理和前台操作人员进行考核和评定的重要指标。对房地产公司放贷能够派生出大量的存款和零售、中间业务，使得相关操作人员倾向于大规模发放房地产开发贷款，甚至存在违规方法贷款，重规模、轻质量的现象。

2.1.3 风险计量技术落后。我国商业银行的风险计量基本处于起步阶段，重视对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。

2.2 我国房地产开发贷款风险形成外部因素

2.2.1 多方资金涌入房地产领域。受房地产行业经营模式简单、投资回报率较高等因素的影响，大量企业或机构进军地产市场，投机性经营增加，推动地产投资过热。作为主要的资金来源，房地产开发贷款规模也不断扩大，易导致商业银行房地产贷款规模膨胀，更多的资源向房地产业持续集中，而将各类风险推向商业银行。

2.2.2 行政干预导致贷款风险加剧。土地出让金成为多数地方政府进行基础设施建设等公益事业的重要资金来源，地方政府倾向于干预商业银行决策，尽可能多的获取资金来支持地方经济的发展。国有商业银行的新增贷款中，有政府背景或政府担保的长期贷款，政府干预下的贷款行为缺乏风险约束，容易推动贷款资金过度扩张。

2.2.3 国家宏观调控措施缺乏前瞻性。2003年以来，为了引导房地产业健康发展，国家相继出台了一系列引导和限制类调控政策。任何一项政策效果都需要经过一段时间的实际操作才能显现，过于密集的政策出台不但不能很好的实现政策意图，还有可能造成意料不到的负面影响。

3 我国房地产开发贷款风险防范建议

3.1 建立持续稳定的房地产调控政策。相关政策的出台尽管有助于抑制房地产开发过热、房价过高现象进一步发展，但同时却加大了房地产信贷风险，房地产企业一旦资金链断裂，商业银行就将遭受巨大信贷损失。政府要保证房地产市场的健康稳定，不能只靠一时的紧缩贷款发放、限购等政策，要从源头上进行调控，改变地方政府的土地财政发展模式，调整房地产业的供给结构，增加有效需求，在根本上减少房地产市场的投机行为，为房地产金融的发展创造良好的环境。

3.2 严格审查房地产开发及销售的流程。在发放贷款前，商业银行就要根据这个特点对申请贷款的企业进行全面的资格审查，对抵押品价值是否满足贷款要求等进行验证，以保证贷款能够按期足额归还。主要审核内容包括：①要对项目开发的合法、合规及可行性进行审查；②自筹资金达到一定比例后，才能发放贷款，按照项目进度分批发放；③对商品房的预售过程进行深入的监管，充分了解销售和库存情况，从而防止开发商隐瞒销售事实，只要预售收入达到约定的还款点，就要要求开发商及时足额的偿还贷款。

3.3 加大信用风险度量量化模型的应用。我国商业银行信贷管理手段比较落后，对开发贷款项目的审查主要通过主观判断和定性分析，定量分析较少，没有建立科学、完备的信用风险指标度量体系。同时，也没有根据宏观经济形势的变化、信贷环境的变化、商业银行信贷资金的流动性以及监管制度要求的变化等，对房地产开发贷项目的量化指标及时的动态调整。缺少有效的信贷风险度量工具，这就使得银行房地产开发贷款信用风险控制很难实现精细化。所以，商业银行要加大信用风险量化研究，积累客户的历史违约率及其他信用资料，为应用先进、科学、适用性强的信用风险度量与预测模型提供数据和技术支持。

4 结语

在我国，不能简单地将房地产视为一个行业，地产业因其产业链带动效应、资金聚集效应和产品的特殊性，在我国经济社会中有着非常重要的地位。在梳理房地产及其开发贷款特点的基础上，系统分析我国房地产开发贷款风险的形成原因，理解关键控制点，有助于商业银行制定有效的应对措施和控制方法，防范房地产开发贷款风险。

参考文献：

[1]杨晋丽，沈琨.全国房地产信用风险压力测试分析[J].云南财经大学学报，2011（1）.

篇11

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-0-01

一、前言

所谓政策风险，它是指由国家颁布实施的、且与房地产相关的政策变动，为房地产开发所带来的风险。因为房地产业同国家的经济发展有着密切的联系，所以它很容易受政策变动的影响。房地产开发所面临的政策风险主要由土地政策风险、货币政策风险、财政政策风险等组成，本文主要针对这些政策风险，提出相应的政策风险应对建议。

二、房地产开发的政策风险应对建议

在房地产的开发过程中，它将会面临来自各方面的风险，其中政策风险则属于系统性风险，由于系统性风险不但无法避免，并且还会给从事房地产开发的企业造成巨大的影响。所以，从事房地产开发的企业要对国家的政策导向进行准确地把握，并及时了解国家颁布实施的各项与房地产开发相关的政策，从而积极应对这一类的风险。

1.摸清房地产政策的导向，及时识别政策风险

虽然政策风险对于房地产开发企业来说是无法避免的，但是实力雄厚的房地产开发企业，通常都会努力摸清相关的房地产政策导向，而那些中小型的房地产开发企业，反而不太重视这项工作，他们的目光仅限于在开发之前核算成本与造价，以此来判定开发此项目能否获利。尤其是在当前这个时期，房地产已经成为了大众关注的焦点，房地产的相关政策也不断出台，政策环境可以说是日渐从紧，所有房地产开发企业都将成为其调控对象。所以，房地产开发企业无论规模大小，都应该及时且准确的识别来自房地产开发的政策性风险，对所有与房地产有关的政策，特别是新颁布的政策，都要迅速进行收集、分析以及整理，同时将政策研究的结果做成报告的形式，递交给开发企业的管理层保管，以便在决策时作为参考。通过对相关政策的研究，它不但可以帮助房地产的投资者掌握正确的投资与开发方向，比较准确的对未来市场需求进行预测，并且还能有助于投资者在政策发生变化时，及时对投资策略进行调整，起到最大限度地控制政策风险的目的。

2.大力拓宽融资的渠道

大部分的政策风险其实都可以利用准确把握相关政策与规范其开发行为来进行应对，例如货币政策的变动为企业所带来的融资风险，企业就可以通过大力拓宽融资渠道，从而改变太过依赖于银行贷款的不良现象。目前，在银行贷款之外还有多种融资渠道，可让房地产开发企业对其进行选择。

第一，以上市进行融资。上市无疑是房地产企业迅速筹措巨额资金的一个有效方法，而且筹措到的所有资金都可以当成注册资金永久使用，不存在确切的还款日期。同时，上市还能为开发企业提供相对稳定的资金，以满足开发过程中的资金需求。据统计，我国在2009年底的时候，房地产开发企业共有80407个，可直到2011年的3月底，房地产开发企业实现上市的才149个。当然，上市对于房地产的开发企业来说，还是会有一定的挑战性，但是只要企业能够上市成功，便会让资金融通突破其瓶颈问题，让它能在众多实力强劲的房地产开发企业里脱颖而出，并以此增强自身在该行业中的竞争能力。

第二，以房地产投资信托进行融资。它指的是以利用收益凭证进行发行的方法，使特定投资者的资金汇集在一起，交由专门的投资机构对其进行房地产的投资与经营管理，再把投资所得的全部收入，按一定比例分给投资者的一种信托基金。它不但是一种难得的融资方式，同时也打通了民间资金直接参与到房地产开发中去的融资渠道。

第三，债券融资。因为房地产债券相比于一般债权来说，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同时它还兼具一定的流动性，因此对于投资金额较大、开发时间较长的房地产业来看，对外发行企业的债券不失为一种好的方法。

第四，融资租赁。该方法是由房地产专门的租赁公司，通过各种融资手段对社会上的投资进行吸收，以此来转变我国房地产业仅依靠银行贷款这种单一的融资方式，从而把风险降到最低。

3.规范自身开发行为，积极应对政策风险

根据政策研究报告中的相关内容，再把开发商的开发行为与之进行比较，使其开发行为更加规范化。只有开发商在实施开发行为之前就摸清国家的相关政策，明白哪些开发行为国家是大力支持的，哪些开发行为又是国家明令禁止的，才能够对即将进行开发的项目做出正确的决策，从而有效保证该开发项目能顺利进行。

三、结语

在房地产开发的过程中，必然会面临着不同的风险，目前越来越明显的便是政策风险。为了能提高开发效率和保证开发效果，开发企业务必要仔细对房地产的相关政策进行研究，同时积极拓宽其融资渠道、规范自身的开发行为，切实做好政策风险的应对工作，确保房地产的开发能顺利进行。

参考文献：

[1]苏亚莉,张玉.浅议房地产开发的政策风险应对[J].东华理工大学学报(社会科学版),2011,30(04).

[2]初彦峰.房地产开发的风险与应对策略[J].城市建设理论研究(电子版),2012(06).

篇12

关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目

1房地产开发项目全面风险管理的方法

全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。

在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。

2房地产开发项目全面风险管理的流程

2.1房地产开发项目风险识别

房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。

2.2房地产开发项目风险评估

房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。

2.3房地产开发项目风险监控

房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。

3房地产开发项目全面风险的应对策略

3.1风险回避

风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。

3.2风险控制

风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。

3.3风险转移

风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。

风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。

风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。

3.险自留

风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。

3.5风险利用

风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题

4.1制定风险应对计划应具有针对性

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。

4.2注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

4.3注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更

经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。

参考文献

［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.