房地产公司工程管理范文
时间：2023-07-21 09:13:47
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篇1
08年6月开工建设的置地汇丰广场项目地下2层，地上27层，总建筑面积约10万平米，功能为五星级酒店、商业及办公。如何在短短的一个多月时间内把办公楼从底板施工至一层是面临在我们面前的第二个问题，我们组织桩基单位、土方单位、总包单位通过改进基坑支护的施工工艺、分阶段24小时流水施工计划落实到天、责任落实到人、。每天开碰头会检查、反馈、会商对策、实施等措施完美实现了第一个节点计划。为了在保证工程质量和现场安全文明施工的前提下完成主体2009年9月份结构封顶，在工程管理中我按照“三控”、“两管”、“一协调”控制目标要求，以施工计划、施工组织设计、施工合同和现行规范为工作准则，始终坚持“质量第一、安全第一”，“样板引路，过程控制”的管理理念；找出工程施工过程中的重点和难点，早计划、早安排并要求施工单位编制专项施工方案，组织相关专业有经验的工程师对施工方案进行评审并严格要求施工单位按照投标文件、审批的施工方案执行以及按照合同中的相关规定和承诺，做好现场文明施工和安全生产的措施；要求项目组管理人员严格执行旁站制度和施工材料的现场抽检；要求监理单位每月组织参建单位对项目进行进度、质量、安全大检查并制成幻灯片组织项目管理人员学习和研究对策并在下一阶段的施工中避免同一问题的再次发生，通过这些管理手段加强了项目的过程管理和控制，确保了节点目标的实现并取得了一定的成绩，该项目在2009年8月28日结构封顶创造了安徽置地新的速度，同时在2009年度获得“合肥市结构优质奖”及“安徽省级质量安全标准化示范工地”。
同时同项目管理团队管理的财富广场三期和栢景雅筑1-3#楼住宅楼处于项目施工的后半阶段。财富三期工程体量大，有住宅、办公和商业三种业态模式，五月份该项目剩余工程量巨大，总分包管理混乱，甲供材料供应不及时，室外管网及环境还未开工，五层顶约5000M3土方及建筑物周边环境土方尚未回填，针对这些问题我们做出了如下措施：1.对总包单位现有的项目管理班子和工程部项目负责人进行了调整，撤换了项目经理、项目负责人和不称职的管理人员；2.建立项目负责制和专业负责制的双重管理模式，对财富广场三期工程分专业和项目双重管理；3.安排项目管理成员对现场剩余工程量进行了盘点，重新安排劳动力和施工计划；4.采取先立项后消项的办法，工程量和责任落实到个人；5.每天开由我主持的工程协调会，现场解决工程中的设计、协调、材料等问题。因为管理措施得力再加上施工单位和项目组的共同努力，财富三期还是按照公司既定的目标完成了2009年10月28日的交房任务。栢景雅筑1-3#楼工程的收尾工作效仿了财富广场三期的管理措施，也完成的非常好。
我们的团队在工程管理工作中的不足与改进：
一、要加强对新开工工程的施工队伍的考察和筛选。工程开工建设前根据项目自身的特点做好施工单位（特别是拟派的项目管理班子）和劳务队伍的考察工作，承建的施工单位及项目的监理单位对整个项目的成败关系重大，选的合适正确也就成功一大半了！
篇2
1 房地产开发简介
最近几年来，我国的房地产行业得到了大规模的发展。从现在的情况来看，在房地产方面的投资已经成为固定资产投资的重要组成部分。同时房地产行业的不断发展也是促进国民经济不断进步的重要推动力。房地产行业的发展好坏也直接影响到了广大老百姓生活的品质。房地产开发公司和建筑施工公司的最大的区别就是，房地产开发资金的运作和行业管理方面都是属于密集型的行业。通过市场实现将资金进行转化。通过严格规范房地产开发企业的行业规范和降低运营的成本等一系列有效的途径可以有效的提高房地产开发企业的工程管理的水平。
要做好房地产公司的工程管理首先要对房地产的开放要进行一个全面的认识。房地产具有固定不动的特性，房地产的开发包括房产和地产两种不同的类型，通常将房产可以分为住宅和非住宅住房两种不同的用途。
房地产开发的特性： 1）房地产位置的固定特性。房地产不能够随人们的意愿随便的进行移动。只能在房地产开发的工程所在地进行生产，并且要受到所在地然地理环境的影响。
2）房地产开发的差异特性。房地产在位置的选择上具有天然的差异性，虽然房地产开发项目在设计和建设上相同，但是如果位置不同的话，房地产项目从本质上说也是不一样的。
3）房地产项目的耐久性。房地产项目是造价较高的项目，必须具有足够的耐久性。根据我们国家的规定，城市用地之中，居住用地的使用年限为70年，工业用地的使用年限为50年。
4）房地产开发要考虑土地资源稀缺的特性。我国的人口多，人均土地面积的所占的比列很小，并且土地资源是不可再生的资源，只能对土地资源进行重复的开发和利用，所以必须对房地产开发项目进行慎重的考虑。
5）房地产开发项目效用的多层次性。房地产项目能够为人的生存、享受和发展三个方面提供不同层次的性质。房地产项目是将三种性质资料很好的结合在一起。房地产项目首先的目的就是为人们提供最基本的住宿场所。其次对着社会的发展，人们对日常生活水平的要求也越来越高，不仅仅满足住宅的需求，还要提供更加舒适的生活。另外房地产项目还要能够为人们正常的生活、娱乐和自身的发展提供坚实的条件。
6）房地产项目具有增值和保值的特性。房地产项目是以地产为承载的基础，房产不会因为使用年限的延长而消失，另外地产会随着时间的延长和社交环境的变化而升值。
2 房地产开发公司建设工程管理体系的内容
2.1 投资前的管理
投资前的管理主要是针对从达成投资意向到实现项目的评估决策的这个过程，在投资前的管理这个过程中主要是对房地产开发公司的建设项目进行科学的论证，并做出正确的决策。这是关系到房地产开发公司开发项目最终成败的关键，是项目管理体系建立的一个关键环节。投资前的管理决定了项目能否成立的基础，成立的项目规模有多大，资金了来源方式和资金了利用状况等。一般对于大型发房地产开发公司的项目将投资前的项目管理分为四个不同的阶段：投资机会的研究，项目建议书的编制，项目可靠性的研究和项目的评估与决策。
2.2 投资建设期的管理
投资建设期的管理指项目决策后，从项目选址到项目竣工验收、交付使用阶段的管理活动，在这一阶段房地产开发项目主要目的是将建设项目从决策阶段变为现实的固定资产的形式。此阶段一般要需要完成项目的选址、设计、建设计划、施工准备和管理、竣工验收这几个阶段
2.3 工程竣工验收质量管理
按照规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程和单位工程进行检查和验收。对质量报告和技术性文件进行审核。并且对有关工程质量的技术性文件进行编目和建档。
3 房地产开发公司工程管理制度的建立
房地产工程的管理制度体系包括：设计管理、合同管理、进度计划管理、质量管理、安全管理、工程管理检查评估、专项工程的管理标准化文件。本文重点从房地产工程的施工进度、安全管理和质量管理方面入手构件管理制度体系。
4 构件房地产开发公司工程管理体系的措施
4.1 成本控制
房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标，规划设计和设计变更洽商的管理两个方面是控制成本的重点。规划设计是项目实施的前提，在此阶段房地产开发企业应事先做好充分的调研及市场分析工作，对房屋的结构类型、户型平面、供热方式等都有明确的、经过充分推敲的结论后再开始施工图设计。变更、洽商产生的原因在于施工图纸设计不清的部位的深化设计、甲方对使用功能的变更及各专业之间有矛盾需做现场调整之处。
4.2 进度目标控制
进度目标关系到工程是否按期完工及项目能否如约交付使用的问题，而且工程进度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。项目确定总包单位、监理单位后，正式开工之前，开发公司工程管理人员应与总包单位及监理公司共同商定项目总进度计划，根据合同约定的工期，根据项目交付使用的标准及现场条件排出合理可行的进度计划。项目正式开工后，将总进度计划分解为季度进度计划、月度进度计划及周进度计划，由工程管理人员（现场工程师）每周现场检查进度完成情况，并定期召开监理例会、进度计划会等专题会议,随时调整进度完成时间。
4.3 质量目标控制
事前质量控制指在施工及设备安装等工作开始前的质量控制措施。包括：1）施工技术准备工作的质量控制；2）现场准备工作的质量控制。包括现场平整度及压实程度是否满足施工质量要求；测量数据及水准点的埋设是否满足施工要求；施工道路的布置及路况是否满足运输要求；水、电、热及通讯等情况是否满足施工要求；3）材料设备供应工作的质量控制。材料设备的供应程序与供应方式是否能保证施工顺利进行，进场材料检查验收制度是否完善，做到合格证、现场取样及报验资料与实际材料质量相符。
事中质量控制指在施工中对现场工作的质量控制措施，此阶段工作甲方工程管理人员要充分调动监理公司、总包管理人员的监督作用，并建立质量奖罚制度，起到实际的促进作用。
事后质量控制指对通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值的最终产品（单位工程或整个项目）及其有关方面的质量控制过程。本阶段工作从工程移交后开始，至工程保修期结束为止，如本项目属房地产开发公司自有物业公司管理，则继续其维修责任。
4.4 工程管理体系信息化建设
由于信息管理贯穿业主项目管理全过程，涉及到项目管理的各个部门和所有项目建设参与方，开发公司应成立项目经理领导的信息化领导小组，统一布置建设工程项目信息化工作，建立项目信息收集、存储、处理和传递的程序，在相关的项目管理职能部门设立专职信息员，形成上通下达的信息资源管理组织体系。
数据资源是管理信息系统的血液，数据的完整与准确是系统的质量保证。因此，需要建立建设工程项目信息资源开发和应用的相关制度，确保管理信息收集、存储、传递、加工和使用顺利进行。
结语
房地产行业是国民经济发展的重要组成部分，房地产行业的发展能够有效的带动全社会各行各业的发展，工程管理体系对于房地产开发项目的成败起到了非常关键的作用。必须要加强在工程管理体系的构件和不断发展完善。
篇3
我国的房地产事业快速发展，对于推动经济发展具有积极的意义，房地产的质量是当前人们关注的主要问题，但是在房地产工程项目的质量管理中还存在着不少问题，影响着工程质量，所以我们要积极采取措施，努力提高房地产工程项目的质量。
一、建筑质量管理的现状
从整体上来说，我国的房地产工程质量管理不容乐观。虽然，我国的一些房地产企业意识到房地产工程管理质量管理的重要性，但是，所采取的方法有欠妥当。同时，这也只是一部分的企业意识到这个问题，大多数的房地产企业都没有将房地产工程质量管理重视起来，因此，我国经常会出现房屋倒塌、桥梁塌方的现象，这也是我国相关企业不重视房地产工程管理质量管理的一个表现。我国的房地产工程管理质量管理存在着极大的问题，这需要我们进一步解决。
二、 建筑质量管理的必要性
1、 良好的房地产工程管理质量管理控制有利于我国建筑业的健康发展
随着我国经济的飞速发展，我国的建筑业在不断的发展的同时，竞争也越来越激烈。因此，如果一个房地产企业想要健康快速的发展，那么一定要进行严格的自身管理，尤其是房地产工程管理质量管理。如果房地产企业能够在所承包的工程中对工程的质量进行严格的管理，确保了工程的质量，那么就能树立一个良好的企业形象，从而不断地增强自身的竞争力。如果建筑行业中其他的企业能够积极严格的进行工程管理，那么我国的建筑行业就可以建立起较为规范化、制度化的管理方式，也在一定程度上能够不断的推进我国建筑业的发展。
2、 良好的房地产工程管理质量管理控制有利于房屋的使用安全
之所以说房地产工程管理的质量管理控制十分重要，最主要的原因是他与广大群众的生活与生命安全息息相关的。良好的房地产工程管理质量管理控制有利于房屋的使用安全，也有利于我国和谐社会的构建。房地产工程本身就是一个具有公共利益的项目，相关的施工单位一定要对广大公众负起责任。
三、建筑质量管理的具体措施
1、要提高工程前期的规划管理力度
在我国的房地产工程项目管理工作中，对工程前期都缺乏管理，使得整个工程的质量以及安全受到了很大的影响，所以为了提高对工程项目的质量管理，房地产公司在工程开工前，就要进行有效的准备和管理，保证整个工程的顺利开展。在工程开工前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，预测工程的风险，然后根据考察的实际情况，进行相应的图纸设计，综合考虑所有的自然、人为因素，做好计算和测量，保证设计图纸能够真实的反映工程的实际情况，为接下来的施工打下良好的基础。
2、对建筑工程使用的材料与工程质量控制进行严格的管理
建筑材料的好坏直接决定着建筑工程质量的好坏。因此，我们要加强对建筑工程材料应用进行严格的管理。首先，我们要对建筑材料的来源进行严格的把关，要有准确的采购信息； 其次，我们要对建筑材料的质量进行检测与分析，找到适合本工程的建筑材料； 最后，要对建筑材料的使用进行严格的把关，避免不恰当的使用。同时，我们要也对工程的质量控制进行管理，尽量的完善建筑企业与施工队的质量控制，从而确保房屋建筑工程的质量。
3、施工过程中加强对整个工程项目进行质量管理
工程的整个建设过程中，施工阶段是最为重要的，对工程的质量影响也最大，所以我们要对工程的施工阶段做好质量管理工作，确保工程质量的实现。房地产工程相对来讲要比价复杂， 施工的环节要多，所以我们要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，切实加强工程质量。在对施工环节进行质量管理时，要确保每一个环节、步骤都满足质量要求，只有前一道工序合格，才能进行接下来的施工，如果质量不合格，就要重新改进，否则严禁进入到下一环节，从根本上保障工程的质量。同时要对施工技术、使用材料、设备的质量加强管理，确保质量合格，一旦发现了不合格的材料、设备，就要立即停工，对材料、设备进行质量检验，合格后方可继续施工。建立完善的监督管理部门，对施工现场进行全天候的监管，及时发现存在的问题，并积极解决。
4、加强施工项目安全控制与进度
施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关， 包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时， 能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标， 并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等， 并编制施工的总进度计划， 让施工人员控制和执行， 以便按期完成施工项目的任务。安全管理是为了落实安全责任， 管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目， 有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度， 以明确工作人员的安全责任， 使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质， 让操作人员和管理人员签订安全协议， 详细、认真的记录安全生产责任的情况， 作为补偿、分配的原始资料。
5、建立完善流畅的管理制度
在建筑工程施工过程中，必须有一个规范的、合理的管理制度来监控工程施工的整个流程，保证施工现场的管理科学化、规划化和系统化。在工程施工开始之前，就应该制定完善的施工质量管理制度，例如施工现场考勤制度、施工仓库的管理制度、安全生产管理制度、保卫管理制度、消防管理制度、工艺流程使用制度。利用制度来规范施工过程中药面对的一系列问题。严谨规范的管理制度，可以监督整个施工流程的进行，确保工程施工中没有差错，一步一步提升建筑工程的质量和管理效率。
6、工程项目竣工后要加强质量管理
工程的竣工后的质量检查，是检验工程质量问题的最后一关，做好质量管理工程，及时发现问题，防止工程投入使用后出现质量问题。工程竣工后，要根据国家的质量检验标准对工程项目进行质量的验收和认定，如果发现问题，要及时改正，保证整个工程项目的质量合格。然后形成完善质量评估报告，对整个工程的质量信息进行有效整合，以便指导今后的工程建设。
7、提高工作人员的质量意识，加强管理
加强对房地产工程项目进行质量管理，还要努力提高施工人员的素质，使他们树立质量、安全意识，具备高度的责任感，能够认真工作，保证工程质量，对于工程中出现的问题能够及时反映，及时解决，有效的保证工程质量。还要提高他们的专业技术和能力，在施工时能够较好的利用各种新技术、新设备，把提高工程项目的质量问题落到实处。
总之，质量是建筑企业的生存根本，是建筑企业的效益源泉，是建筑企业的竞争力保障。只有通过制度化的严格管理，管好建筑企业的人和物，因地制宜地改进建筑设计、施工、验收方案，做好相关部门的协调工作才能真正做好建筑企业的质量管理，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
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一．概述
近几十年来，房地产业的发展十分迅速，房价也有较大幅度的上升。政府部门虽然颁布了一些宏观调控政策以抑制房价，但是由于该行业的利润比较可观，
土地又是不可再生资源，这就使得房地产的开发商间有十分激烈的竞争。在相同的条件下，在工程项目建设中，工程质量及其进度能同时确保，又兼顾项目开发成本的有效方法与途径：将工程建设项目的各阶段与各环节都控制好。能做到这一点的企业获胜的几率较大。
二．项目管理和成本控制具体措施
（一）对工程项目的投资决策与设计进行加强
1.投资阶段
该阶段与企业的领导的经验与眼光，相关部门的作用等有关。工程造价部要与财务部等有关部门积极的配合，尽早将工程建设中的所有费用准确的计算出来（前期规费、土地成本、工程造价、管理费用等等），并对工程经济中的一些相关的指标进行估算和评价，将经济与技术间的关系处理好。争取做到让决策层首先对完成该项目所需用的资金、经济、投入有个了解，为其做投资决策打好基础。
2.设计阶段
对该阶段实行招投标制度能达到设计方案的优化。通过该方法选择最佳设计单位，为保证设计的合理性与准确性及其先进性打下基础，从而确保工程设计的质量。工程项目中，限额设计是很好的控制方法，对投资规模的控制很有效帮助。工程项目的设计直接关系到建设费用、周期及其产生的价值、效益，所以该阶段要十分重视。充分应用价值工程。合理的运用该工程，不仅能将工程功能提高、使工程造价降低，还能保证设计工作的功能和造价统一起来。要严格的审查设计图纸及其图纸质量，对于专业间的图纸矛盾要及时提出并修改，避免返工和浪费的现象。还要考虑图纸的合理性、造价经济性、施工可行性，从而达到提高设计质量的目的。
（二）工程项目的具体实施
首先要严格的审查施工单位的资质，如有必要可进行实地考察，这样可以有效的避免质量差、信誉差的施工单位进入投标单位。施工企业应该有足够的实力，从而保证它自身的生产、经营与效益。同时要对招标条件进行严格掌控，将工程标底与标书进行严格的编制，同时也要对评标定标的工作好好把握，通常采取公开或邀请招标的方式进行工程招标。招标书的条款要保证准确和严谨，工程造价应尽可能的不外泄。还要将标底编制好，若能自行编制更好，要保证工程标底的质量，控制合理的造价，还要对造价水平进行合理的审查，确保其在投资控制范围之内。合理的低价中标，业主方要细心，避免低于成本价的恶意竞标现象出现，还要随时掌控好项目的工程造价。中标之后，要严谨、细致的签订合同条款，工期也要合理，避免双方出现责任不清的现象。要以中标价为基准，再经过协商谈判将合同及工期确定下来，所有的负责人都要对工程施工的合同相关条款有所了解，还要对建筑行业的惯例与规范负相应的责任，并对施工过程中索赔的因素进行充分考虑，避免发生过多的索赔事件，同时还要对工程保险与担保进行合理有效的控制，将风险转移与分散，从而将工程的造价提高。
对工程施工的各个阶段而言，因为已经完成了相应的工程设计，工程量也已经具体化了，施工的招标工作也已经完成了，工程的承包合同也相应完成。在施工的各个阶段，业主方要对合同的管理进行加强，尤其对施工现场的管理要更加重视，因为该阶段的资金投入较多，所以就有可能造成浪费投资。
管理好合同，以防出现工程的索赔现象。将成本有效控制的方法是将工程变更控制好，所以业主方一定要把关好事前的工作、还要对过程进行严格监控、对工程的变更进行审核，从而将工程费用尽量的减少，以防出现投资失控的现象。除此之外，对于那些不履行合同的材料供应商及其施工单位应提出反索赔，从而有效的控制项目的成本。同时，要对施工现场进行管理，避免浪费投资。应该在施工的各个阶段和环节将造价控制及其工程管理的观念渗透进去，从而使项目的管理目标得以实现，工程的效益得到提高。为了做好工作，业主方应着重将这几方面工作做好：
（1）要对现场施工的管理人员与技术人员的经济观念、素质教育进行加强，要积极与监理工程师配合，在保证工程的安全、质量、工期的基础上注重节约投资。
（2）使设计的变更尽量减少。很多因素均会引起设计变更，有效的将设计变更减少很重要。首先严禁借助设计的变更来将建设规模扩大，将设计标准提高，使建设内容增加，一般设计的变更是不允许的，除非在不变更的情况下使项目的功能发挥受到影响，或者项目不能进行的情况下才可以变更。其次，要对必要的设计变更进行仔细的处理，对于有关费用的设计变更，一定要由设计单位的代表、业主方的现场代表、总监理工程师三方共同签字才可以生效。有条件的话，业主方可派工程造价管理方面的专业人员对施工现场监控，随时把握工程造价。
（3）严格管理好现场签证。工程的技术人员应该与经济人员积极的配合，要做到边做边签，同时还要保证签证的量化要求，工程的签证单上的任何字都应准确清晰无误，所签内容也应和实际相符，在签证范围之内。
综上所述，项目管理能有效的提高生产率，保证经济效益，它对成本控制的极其重要。开发商要对工程签证建立严格的管理制度，明确分工，保证签证质量，避免发生虚假签证现象，办理工程的签证时还要确保它的及时性。同时，隐蔽签证要确保以图纸为基准，对项目与工艺、被隐蔽的部位及其完成的质量情况要标明。
（三）对竣工后各个环节的管理与控制
工程项目的整个施工过程中，都要对其进行审计，包括事前、事中、事后和竣工审计。事前审计能将一个项目的施工方案编制得更加合理，避免失误的出现；事中审计比较具有针对性和效益性，提高工程完成的效率。工程的投资效益要提高，企业应该重用工程管理与造价控制这两方面的人才，人才从某种意义上说能决定工程的效益和进度。除此之外还要对建设项目后的评估工作给予重视，在项目竣工后，对其进行结算审核，对项目造价资料、分析结果进行汇总，并建成数据库，这不仅可为以后的工程项目提供参考，也可用来考核公司的项目部绩效。
三．总结
项目管理的加强与工程成本的降低是人们可以控制的。土地成本逐年增高，房地产的企业要对自身资金进行加强、同时要控制好项目管理和投资，从而有效的降低工程项目的成本，有效控制工程造价才能在竞争市场立足，创造更大的经济效益。
成本的管理对于房地产而言是一个极其系统的工程，务必保证每一个环节都准确无误。在经济日益紧张的情况下，成本管理不仅关系到赢利的多少，更能决定企业是否能够继续生死，在竞争激烈的市场条件下，成本管理的重要性已不容忽视。
参考文献：
[1]郝立楠.如何进行房地产投资的有效控制[J].山西建筑,2008, 34( 28) : 238-239.
[2]王田苗,胡耀光.基于价值链的企业流程再造与信息集成[M].北京：清华大学出版社，2002.
篇5
工程签证管理是工程施工中一项重要的内容，其范围广泛，构成原因复杂，规律性较差，是个专业性较强的工作。需要专业人员参予建设项目的整个过程，对有关签证资料随时作出动态评估，才能有效控制成本。由于工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例，一般在3-20%之间，由此可见加强工程签证办法的管理是发包人在施工过程中一项重要的工作。
二、工程签证的含义和分类
工程签证就是指工程发承包双方在施工过程中，按照合同约定对支付各种费用（施工过程发生的与设计图纸、施工方案、预算项目或工程量不相符，需要调整工程造价的）、顺延工期、赔偿损失等工程变更所达成的双方意思表示一致的补充协议。合同双方当事人必须对行使签证权利的人员进行必要的授权，缺乏授权的人员签署的签证单往往不能发生签证的效力。
三、工程签证的适用范围
工程签证是按照施工发承包合同约定，由发承包双方代表、监理等就施工过程中涉及合同价款之外的责任事件所作的签认证明。工程签证适用范围如下：
1．承包人依据发包人“工作联系单”的要求，从事合同范围之外的临时性工作。
2．承包人根据设计院或总工办出具的“设计变更通知单”或“设计修改图”而变更的施工内容。如相关部门在发出“设计变更通知单”或“设计修改图”前，承包人已按原图完成了部分工作也应办理相应工程签证。
3．承包人依据设计、监理、施工、建设单位共同认可的“设计变更技术洽商记录”而变更的施工内容。
4、如上述范围中在合同中已有明确规定的事项，以及合同规定的签证限额以下的项目不在签证之列。
四、办理工程签证的程序
1．工程签证由承包人的项目经理向项目监理部提出。同时提交“工程经济签证核定单”及 “工作联系单” 或“设计变更通知单”或“设计修改图”或“设计变更技术洽商记录”。
2．项目监理部收到“工程经济签证核定单”后应对该单的依据、实物工作量、完成质量及价格是否符合合同及国家有关规定进行核查，然后提交工程部复核。
3．工程部经理和相关的专业工程师对经监理核查认可的“工程经济签证核定单”和本办法规定的书面依据内容进行复核，并签署意见。
4．成本部对该项“工程经济签证核定单”的书面依据及单价、金额是否符合合同、国家规定及市场实际水平进行审查。签署意见后提交总经理批准。经批准的“工程经济签证核定单”由造价部留存、登记后经工程部发还承包人。
设计变更、洽商费用管理程序图如附图所示。
施工单位提交工程经济签证资料 监理单位核查 工程部复核 成本部审查 建总经理批准 施工单位实施
五、工程签证的确认
1．总工办负责设计修改的审查并由总工程师签字确认。
2．工程部负责通知承包人按修改通知实施工程变理、检查质量并审查“工程签证”中所列的施工项目完成情况。
3．成本部负责审核“工程签证”的工作量，审查“工程签证”的单价、金额是否符合合同、国家的有关规定及市场的实际价格水平；对无图纸及临时性类工作，工作量由造价部、工程部、项目监理共同现场确认，单价由承包人按合同或国家规定或市场价格水平报价后由造价部审核。
4．总经理负责“工程经济签证核定单”的批准。工程签证除总经理签字批准确认外，其余任何签字均只代表对该签证发生的基本状况的认可，而非发生金额的确认。
5．设计变更、现场签证是施工图纸的补充部分，与正式施工图纸一样具有同等的法律效力，设计变更、现场签证一经确认，发包人和承包人双方必须按规定严格执行。
6．，工程签证一般一式叁份，每份工程签证必须在报送前除明确编制日期外，必须编制加公司简称及连续无缺的唯一性序号，未标注者作为内容不符不予接受。
7．工程签证必须签明事件发生的原始状况，写清签证的事实依据，反映事件的真实、全面和关联有效性。填写时必须注明具体签证原因、位置、尺寸、数量、材料、人工、机械台班等。涉及材料消耗的必须写清材料的品名、规格、厂家、品牌、以及市场价格。同时需写明签证提交日期、签证事实发生日期或完成日期；执行签证事实的书面依据，签证事实及完成情况简述；涉及经济或工期索赔的数量或天数（所得数量应有逻辑关系清晰的计算式）；附图；承包单位签发人员的签名和项目部印章。对内容不全的，事实表述不清或容易引起歧义的，签证单内任何字句有涂改而无签名及加注日期的，要求认定工日或台班数量，但对完成的工作未作定量描述的将作为无效签证处理。
8．承包人应在接到“设计变更通知单”或“设计修改图”或“设计变更技术洽商记录”后14天内向发包人提交工程变更价款报告，承包人因执行“设计变更通知单”或“设计修改图”或“设计变更技术洽商记录”而要求发包人补偿经济损失、增加工期的，应当在工程变更价款的签证中一并提出。承包人在双方确定变更后的15日内不向发包人提交工程变更价款签证，则认为该项变更不涉及合同价款变更、经济补偿和工期增加。发包人在收到“工程经济签核定单”及上述书面依据之日起15日内予以确认，超过15日后，发包人未给予确认的则视为同意“工程经济签核定单”内的全部变更内容。
9．确定变更价款按下列方法执行：
（1）双方确认的合同施工图预算或清单中已有适用于变更工程的价格或者让利条件的，按已有的执行；
（2）双方确认的合同施工图预算或清单中无适用于变更工作的子目，但有类似子目的，可在合理范围内参照类似子目的单价；
（3）按合同预算或清单无法确定变更价款的，由承包人提出适当的变更价格，经发包人确认后执行；
（4）“工程签证”的增、减量差和价差应同时计算，如只计算增加而不计算减少则该签证无效；
（5）变更总价款核定的计价方式按合同约定执行。
10．因承包人自身原因导致的工程变更，承包人无权要求追加合同价款和顺延工期。
11．因事件发生突然，须紧急处理且单项工程签证总金额不足伍仟元的，工程签证办理人可口头请示工程部经理同意，事后按正常程序补办手续，但必须有公司现场工程师及造价部人员签字。
12．对工程承包商进行经济惩罚的工程签证（工程经济反索赔文件）一般由工程部或施工监理提出，成本部及其它相关部门根据工程承包商违约情况也可提出。对工程承包商进行经济惩罚的工程签证办理原则及方法参照对工程承包商工程签证办理原则和方法。
13．承包人在施工中擅自变更设计图纸，该变更部分不得计算相应价款。若造成经济损失或质量问题，承包人除应承担全部损失外，并接受发包人按其工程造价10%的处罚。
14．变更、签证及其价款的调整、经济补偿、工期的增加的确认手续，必须在本办法规定的时间内办理，任何个人签字补办的变更、签证一律无效。特殊情况下由经办人和工程部说明原因，经公司领导批准，方可补办。
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引 言
随着我国改革开放和住房制度改革不断深入, 房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。近几年, 我国房地产行业发展迅速, 房地产也的发展现已逐步成为拉动我国经济发展的重要因素。但从房地产行业发展的规律看, 我国房地产行业的发展还处于起步阶段, 期间存在着许多制度和管理方面的问题。施工阶段是房地产开发经营的重要环节, 如何有效的全面提高房地产企业施工项目管理的质量已成为房地产企业亟待解决的问题。本文结合本人多年的实际工作经验,本文从房地产施工项目管理的内涵入手,强调了施工质量控制、协调各部门工作以及市政配套设施建设的管理。
1.注意施工阶段的过程控制和管理
房地产甲方管理建设工程,应该管些什么?哪些是必须由甲方来管理的,哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢,而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程质量达到甚至超过期望,施工工期控制在充分的时间内,使施工单位获得了合理的经济效益。这样甲方和施工单位不再是对立的双方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要从以下几个方面进行管理。
1.1 严把工程质量关
加强质量管理,控制返工率。在施工过程中,要严把工程质量关,充分认识到“细节决定成败”的含义,各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中,采取防范措施,消除质量通病,避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。
1.1.1 要管理好施工质量,首要的任务是按图施工
甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题,及时处理,该返工则返工,由此造成的损失由施工方负责。但需注意,不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,应责令其改正、处以罚款;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,施工方应负责返工、修理,并赔偿因此造成的损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
1.1.2加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收
房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位,施工方要进行自检,并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录,隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点,并且请求甲方进行验收。若验收合格,甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工,倘若甲方代表查验不合格,施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收,甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。乙方要按要求进行剥露,并配合检查。检查不合格的,甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字,并要求其拆除返工。
1.2确保工程按期完成
在施工进度方面,甲方代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行,发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的。发现在合同约定的工期内确实完不成的,要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。
1.3对施工单位奖惩分明
在施工合同上,可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性,在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”,同时也达到了工程管理的理想境界。
2.做好个部门的协调工作
2.1充分认识协调工作的重要性
工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决,容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题,让我们很难补救,甚至无法挽救。即便是这些小的问题,如果事先不设法考虑解决,事后处理起来也很麻烦,有时甚至要花几倍的代价,而且还会影响工程的质量,造成经济损失。
2.2加强管理建立科学的管理模式
这里所强调的加强管理,是指在现有管理水平的基础上,认真对待每一个管理环节,不走过场,针对影响工程质量品质的一些关键问题,从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制,从而达到进一步提高管理水平的目的。
2.3发挥监理单位的技术协调作用
2.3.1明确监理权力
甲方书面授权给监理单位进行监理,监理在委托的范围内,有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中,监理方是甲方重要的技术协调和行使权力代表。
2.3.2监督监理方是否真正履行其职责
这就要求甲方代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后,对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格,甲方代表要实测一下,发现问题,甲方代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件,或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。
3.重视市政工程建设和竣工验收
3.1市政配套设施建造
市政配套是房地产项目中非常重要的一部分,且自来水、雨污水、电力、采暖、天然气、绿化等市政工程的实施难度极大,体现为时间要求紧、作业场地小、互相影响大,垄断单位多等特点。做好市政配套设施建造的关键一是及早准备,比如说天然气工程,目前其设计与楼体施工图设计脱节,但要在项目主体施工前完成天然气工程的设计及交底,可避免主体的二次破坏、防水隐患、成本等;二是做好各专业间设计图纸的叠加,及时进行设计优化和加强对各专业的施工组织设计的审查:是对垄断专业队伍的选择慎之又慎。
3.2必须安排好竣工验收
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建设项目管理是为实现项日要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算而进行的全过程、全方位的规划、组织、控制和协调，其内容是研究如何高效益地实现项目日标，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规划进行有效地计划、组织、协调和控制。由于建设项目是一次性的，故项日管理需要用系统工程的观点、理论和方法进行管理，具有全面性、科学性和程序性的特点。建设项目的生产要素有劳动力（人）、材料（料）、机械设备（机）、技术（法）和资金（环）。建设项目的施工管理包括进度、质量、安全、劳动要素管理、信息管理和成本管理，六个控制没有轻重之分，同等重要且应有机结合。成本控制项目施工的成功与否，利润率是一个重要指标。利润：收入一成本，町知利润的增长，就要增加收入、减少成本。收入在施工单位竞标以后是相对固定的，而成本在施工当中则是町控制的，因此成本控制是建没项目施工管理的关键工作。
一、建筑工程的施工成本管理
施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方而要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。施工单位应根据市场价格编制施工定额。施工定额要求成本最低化，同时还应注意降低成本的合理性。施工定定额还应根据市场价格的变动，经常地进行调整。房地产建设项目施工是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制，因为施工备阶段的成本控制只是根据施工组织没计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制作好准备；而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了纠差，也已来不及纠正。施工一项曰的成本控制应从项日施工的开始一直到结束。
二、建筑工程的进度时间管理
项目时间管理的五个方面内容：活动定义；活动排序；活动持续时间估算；进度计划编制；进度计划控制。制定项日进度计划，根据项目活动间依存关系，人为依存关系，项目内容与非项目内容之间外部存在依存关系，项日各种约束假设条件来准备合理安排，确定各活动顺序及依据逻辑顺序排列而构成的项曰活动网络路径。派须法、节点活动法( AON)、箭线活动法(AOA)和网络模拟法。时间估算：根据项目活动清单，约束、条件、历史、信息、结算出独立活动完成时间工期。而应适时监控进度计划，正确做法是，每周总结工程进度情况，监控其是否与计划有偏差，寻找原因，落实赶工计划通过召开项目-工程调度协调会，建议一周两次，同过协调会落实项目工过程中场存在的问题、每周的工期目标解决上会议中提出的问题的反馈情况，做到及时纠偏，及时调整、及时跟上。在每周监控的基础上每月、每季或者每年进行一次工程进度总结。最后，应尽量减少赶工期。进度计划一经确定，应严格按照汁划进行施工，原则上不提倡赶工期，赶工期无疑将增大资源的投入。
三、建筑工程的质量控制管理
项目施工的质量控制主要应从人、材、机、法、环、检等六个方面着手控制，由于任何项目都是由人来完成所以人的控制是质量控制中最为关键的工作，是其他控制的基础。
2、人的控制
项日管理中最难最基本的管理就是人的管理。人的控制其一是项目管理团队中人员的控制，管理人员的能力在不同的时间不同的地点是有所不同的，但它的变化应该是围绕一个基点变动的，这个基点每个人是不同的，选择人才时应该重点考虑积极主动性强的。不同的工作对基点的高低要求是不同的，要人尽其才，重点是用好人。另外，应尽量考虑做到一人多能，这样就能精简人员，事半功倍。应充分调动人的能动性。人的能动性其实就是人能够主动地去工作，主动地发现问题、解决问题，每一个人都足不同的，不同的能力，不同的爱好，不同的风格，就算是同一个人在不同的时间，不同的地点都可能有不同同的表现。将这些充满不同点的人组合在一起，共同去完成同一个工作，发挥整个团队的力量。在这样的集体里充分调动人的能动性，譬如企业对员工的认同和支持，让员工有归属感等，这样员工就能尽心尽力为企业谋取利益。其一做好农民工的管理。房地产建筑中需要大量的农民工兄弟，在浩浩荡荡的农民工兄弟大军中，向临技术参差不齐、人员流动性大、队伍不齐整、年龄阶层跨域等特点。经常在年底、节前遭遇农民工工资引发的一系列过激问题，很多施工企业、政府劳动保障部门、农民工们都很头痛，其中不乏很多施工企业已经支付过农民工工资却纠缠不清。主要问题暴露出建筑施工过程中施工企业对农民工的管理出现漏洞造成的。如果在施工建设过程中，施工企业通过项目经理部划出单独针对农民工管理的部门，从农民工进场开始，详细收集农民工身份信息，建立用工管理资料库，并通过每日对农民工考勤、劳动纪律、工伤保险等管理到位。每月依照农民工的考勤与协议待遇发放生活费，并协议每季度或半年进行工资的发放，既能保证农民工队伍的稳定，同时避免了施工企业下发的农民工 工资被挪用和转移的风险。综上所述，人的控制不能生搬硬套，应因人而异，采取不同的方法。
3、材料的控制
材料的控制是全过程的控制，从材料的采购、运输、存储和使用等过程进行控制。材料控制的目的是使在施工项目上所使用的材料尽可能经济合理，并减少损耗。材料的节约主要在于施工过程中的控制，应有算量、提料、采购、分批次发放材料、过程控制、完工后及时返还等工序。针对部分房地产企业在施工中指定施工材料（即甲供材料），施工企业应加强收发管理，详细登记来货时问、种类、型号、使用部位、颜色、价格、数量等，特别需要注意的是数量和型号的核对，避免囚房地产企业自行指定的供货商出现数量少、型号不符等现象，影响施工进度。
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房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、施工、设备、材料、园林绿化、广告宣传、装饰等均需要采购，是一个资源整合的行业，因而采购活动在房地产占据了重要的位置，对采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质和成本，企业因采购环节管理不到位，造成迟迟不能交房的也不乏其例，因此房地产采购管理是非常重要的环节。
一、采购成本控制各过程的意义
随着市场经济的发展、技术的进步、竞争的日益激烈，采购已由单纯的商品买卖发展成一种职能，降低采购成本已经成为企业节省成本、增加利润、获取服务的来源。降低采购成本，刻不容缓。
1.采购预算和估计成本的意义
公司在采购时，通常会有多种选择，而采购资源是有限的，故事先制定采购预算则可让公司选择一种最优的采购方案或组合，可使采购资源得到有效的配置，提高资金的使用价值。同时，制定采购预算，也可时时监控采购资金使用情况，对计划外的采购行为及时发现，及时核实，有效的控制采购资源的使用情况，这样，便可对采购成本进行有效的控制。
2.供应商选择与管理的意义
（1）带来直接成本利益
选择供应商并与之建立长期稳定的合作关系对采购方来说是具有很大现实意义的。采购方与供应商双向选择，双方“利益共享、风险共担”，建立起的是一个共赢的业务关系。
（2）保证及时供货，提高工程效率
在与供应商建立长期合作的同时，也要对供应商进行管理，对同类供应商进行对比，选择最优供应商进行合作。在实际操作时，可建立供应商绩效管理平台，设立相关指标把同类供应商进行量化对比，这样，便可利用量化的结果选择出最有利用于采购方公司利益的供应商。
3.采购环境的意义
建立良好的市场信息机制，充分了解采购环境并将之有效的利用是采购方获得最低采购成本必做的功课。通过对采购环境的了解，采购方便可知已知彼，在采购时于有利地位，寻求物美价廉的货品，有效降低成本。
二、案例分析
本人曾在工作一家公司工作，该公司情况如下：公司共分为三个大部，每个部生产一个种类的产品，每个部自设计划部、采购部和生产部，只有财务在一处统一核算。以下是该公司某个月的入库单的一部分
由上表可以看出，三个部同样要购买电流互感器，横向观察，从每个部门的角度看，一部在三家公司购买了互感器，二部是两家，三部是五家；纵向观察，三个部门的供应商有交叉的部分。
该公司的管理就存在以下几个问题：1、采购部门不唯一，没有实现归口管理；2、采购分工不合理，同一种物料却要分部门采购；3、没有实现集中批量采购。同一种物料，每个部门需要使用的时候都分别采购，便加大了采购的人工成本，而同一种物料分批采购便不能获得集中大量采购可得到的优惠，大大加大了整个公司的采购总成本。
三、坚持降低采购成本的六项措施
综合考虑采购成本优化采购方案、加强采购管理、控制采购成本，实现“降费节支”，是房地产物资部门围绕公司开展责任成本管理和加强物资管理的重要内容。
1. 采购基本原则：实现归口管理
工程施工企业尽管有“点多、线长、不便管理”的特点，但“归口管理”的原则必须坚持。物资采购只有归口物资部门管理，才能为实现集中批量采购打下基础。物资归口管理、统一采购具有以下几点优势：
（1）符合市场经济的价格机制。集中统一采购能比分散购置，取得较多的价格优惠；由于数量集中可直接到生产厂家批量订货，所以能取得更大的折扣，同时也稳定了供货渠道。
（2）符合市场经济的竞争机制。专职采购队伍能选择相对稳定的供货渠道，比较了解生产厂家的生产能力、产品质量、价格浮动、售后服务等状况，从而使购进的产品质量相对稳定，并具有良好的售后服务。
（3）符合市场经济的供求机制。物资管理部门应根据市场供应的难易和各类产品供货时间的长短，及时调整采购数量，做到供求平衡，既防止因物资脱节而影响工程进度，又避免库存物资数量过大而造成积压。
2. 批量采购基础：科学的采购分工
根据ISO9002标准和公司发展的需要，房地产公司将日常所需消耗的材料分为三类，按三类的等级分别由总公司、子公司、项目实施部来进行分级采购。在采购过程中，把ISO9002标准和分工采购相结合，制定严格的采购程序和预算，清晰的采购流程，合理分工，责任到部门、责任到人，这样在不影响日常施工的前提下，做到了集中批量采购，通过批量采购降低了成本。
3.降价节支前提：集中批量采购
市场经济初期，中国的多数企业摒弃计划经济时期的统购统分政策，实行分散采购。这种采购方式不仅需要大量的采购从业人员，在采购效率与采购成本的控制上也不尽如人意。集中采购是指同一企业内部或同一企业集团内部的采购管理集中化的趋势，即通过对同一类材料进行集中批量采购来。
4. 确保低价手段：进行料源渠道管理
同种物资的供应商不止一个，采购环境为采购方的物资采购提供了很大的选择空间，这时，采购方就应寻求成本最低的料源渠道，建立主渠道和多条辅渠道相结合的采购方式。
5.降低进料成本措施：制订合理的采购方案
因供应商、材料价格、运输方式与运费等的多样化，故降低采购成本的有效措施之一是制定合理有效的采购方案。在制定采购方案时，采购人员需根据材料的人力成本、运输方式、采购方需承担的运费、时间成本、到站情况等计算材料到达可使用状态的总成本，然后以实际总成本作为依据，利用采购成本比较法确定最优采购方案。
6. 降低成本重要保障：建立供应商绩效考核机制和组建采购价格信息网络
降低成本的重要保障是建立供应商绩效考核机制和组建采购价格信息网络。采购市场中的采购渠道是多种多样的，价格的也因供应商不同而不同，时间的变化而变化，这些都要求采购方建立供应商采购价格考核激励制度和价格信息网络，这样，既有利于降低采购成本，又有利于采购工作的健康开展。
四、结语
采购对房地产行业来说是一个十分关键的环节，想要从采购入手，控制项目成本，首先要做好采购预算，将要发生的现金流出做好统筹安排，并做好融资准备等。采购时，除了要考虑公司内部情况之外，整个国家甚至是全球的经济状况都要包括在考虑范围之内，关注采购环境也是采购过程需要关注的重要议题之一。为控制成本，只关注成本控制的某一个方面是不够的，需要有全局的眼光，从全局的角度对各个环节进行成本管理，这样才能使成本控制在理想范围之内。
参考文献：
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房地产产品不同于一般产品,由于产品造价高、寿命期较长,其投资额较大、建设和使用周期长等特点，其产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益。从房地产的物质结构来看,房建不仅包括土地和建筑物,而且包括有关配套设备与设施,如水、电、煤气、通讯、交通及智能化管理等。因此,房地产成本管理是一个综合指标,除了工程质量外,规划布局、功能设计、综合配套、居住环境、物业管理、价格水准等,都要纳入房地产质量管理的范围。所以，加强房地产工程项目成本管理要从工程建设成本控制入手，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。总的说来，房建费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于建设方进行的成本管理。
1.房地产工程项目成本管理存在的现象和问题
1.1房地产的生产和使用涉及政府部门、规划部门、设计单位、开发商、施工单位、监理单位、物业管理单位、业主和公共服务部门等,它们之间是相互独立的,共同参与房地产项目的生产和使用过程,对房地产质量都具有相应的影响力。就目前来看，成本管理方法虽然很多，但是，一些房建单位并没有根据自身特点，形成一套切实可行的成本管理方法。而且，还有部分单位仍然沿用一些传统的、过时的成本管理方法和手段，许多房建项目的成本管理只有事后的成本核算和简单的成本分析，缺乏科学的事前成本预测和决策，缺乏严格的事中控制和事后成本考核等。同时，房地产的质量环是一个超企业的质量环。房地产质量管理不能单纯依靠开发商、施工单位和监理单位,而要建立全社会和全行业广泛参与的系统质量管理体系。
1.2成本管理体制问题。论文参考网。成本管理作为一种经济管理活动，也必须有一套与其相适应的管理体制，才能真正发挥其效果。对于房地产建设来说,生产和使用周期较长,更新换代不可能很快。面对市场竞争的沉重压力，有很多房建单位没有深入调查所处的市场环境，与同类竞争对手没有比较，对项目施工所需物料的市场价格了解不够，对价格随着市场变化发生的变动没有充分的心理准备和足够的应付能力。使得各部门基础资料的收集、分析和处理不及时、不准确，从而对成本发生和形成中存在的问题，不能及时采取相应的改进措施，难以达到降低成本提高效益的目的。虽然房地产建成后,通过装修和设备更新改造来也可以改进工程质量,但总是受到原有建筑物的制约。区位质量和环境质量等更不是微观力量所能改变的。论文参考网。因此,房地产的质量和成本控制必须有较长的时间。并在规划、布局、设计和建设过程中，做好房地产工程项目成本管理工作。
2.房建项目成本管理的措施和方法
2.1房地产是国民经济各行各业和人民生活的基本生产和生活资料,其质量好坏关系到人民生命财产的安全。因此, 更新成本管理理念要从房地产单位的角度去考虑。论文参考网。在房地产质量形成过程中,政府行业管理部门和社会积极参与房地产质量管理,审核企业资质、审批工程项目、制定质量检查标准、监督工程质量、组织工程竣工验收等,形成了企业外部的宏观质量管理体系。
房建施工项目仍然是国土资源管理部门的一部分。由于房地产产品具有具有投资额较大、产品固定性、建设和使用周期长的特点,决定了房建项目从成立项目部之后就具有一定的独立性。从中标开始，经过组织施工生产到工程竣工直至保修期满为止，整个运行过程都将影响其成本的变化。并且伴随着市场经济的发展，房地产外部环境的变化不断向深度和广度扩展，而现代成本管理正是紧紧围绕影响成本变化的各个因素去实施运作的。因此，树立新的成本管理理念将是搞好成本管理工作的前提条件。
2.2正确地选择成本管理方法。房地产建设是一个广泛的社会系统工程,单靠政府部门、开发商和施工企业自身的努力是不够的,应该在房地产业中建立全产业参与、全方位控制、全过程协调的质量管理体系,开展政府管理、社会管理与企业管理相结合的房地产质量系统工程。同时，还要根据项目自身特点和实际情况，济实力、技术状况、人员因素以及项目的工期、质量要求等各方学合理的管理方法，才能真正达到降低成本、提高效益的目的。
2.3建立科学的成本管理保障体系。成本管理体系中，目的成本管理工作，在成本管理体系中，是极其重要的。政府在房地产业政策的制定和实施过程中,要突出质量政策和质量目标。要通过制定、宣传和实施房地产质量政策和质量目标,在全社会形成重视和追求质量的风气,使质量第一、质量兴业、以质取胜等观念深入人心,形成政府有关部门和企业的行为准则。发地产开发,要考虑我国经济增长和人民生活水平提高的实际情况,有关质量标准应适当超前。对于民建住宅,如果标准太低,会缩短淘汰周期,造成很大浪费。房地产使用单位和消费者也要增强质量意识,在市场行为中不能忽视内在质量,更不能在装修和使用过程中损害房地产的整体质量。从根本来说,如果社会对房地产质量需求提高,就能引导和迫使房地产供给注重质量、品牌、形象和长远效益。同时，房地产开发、建筑规划设计、建筑施工、项目监理等企业要充分面向市场,以规范的市场经济体制为基础,用有效的约束机制来保证，使得房地产行业向着健康稳定的方向发展。
3.建立完善的房地产质量保证体系
房地产成本控制要从企业内部加强成本管理，建立完善的信息体系，结合房地产建筑市场和竞争对手的情况，进行成本预测，提出投标决策意见。要在房建施工准备阶段，制定出科学先进、经济合理的施工方案，劳动定额、材料消耗定额和技术组织措施的节约计划，编制明细而具体的成本计划，为今后的成本控制作好准备。同时，要根据房建项目建设时间的长短和参加建设人数的多少，编制工程项目预算，为今后的成本控制和绩效考核提供依据。特别要做好每一个分部分项工程完成后的验收，以保证施工任务单和限额领料单的结算资料绝对正确，为成本控制提供真实可靠的数据。工程建成后，要重视竣工验收工作。对验收中业主提出的意见，应根据设计要求和合同内容认真处理，如果涉及费用，应请业主签证，列入工程结算。
总之，房地产项目作为房建单位的成本中心，要实现项目成本管理的目标就必须以先进的管理思想为指导。房建项目管理者要有战略的思维应对成本管理中所遇到的问题，从整体利益出发，对项目实施全面成本管理。同时，房地产工程项目成本管理是个系统工程，需要有相应完善的组织管理体系、切实可行的规章制度、运转高效的信息网络等做保障，才能取得显著的效果。
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中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
近年来，我国的房地产行业快速发展，已经成为国民经济发展的重要支柱之一。但是在快速发展的同时也出现了许多问题，比如房屋老化迅速，较早出现墙面脱落等各种各样的不良现象。
在房地产行业发展的过程中，导致以上不良现象出现的最重要的原因就是传统的房地产施工管理的组织编制已经不能适应快速发展的建筑技术，房地产施工管理的组织编制需要有更好的完善，来适应现在房屋建筑工程管理的实际情况。
在我国房地产建筑工程施工管理主要包括：工程的项目管理、工程的施工管理、工程的现场管理三个大的方面。我们就以这三个大的方面来对如何强化房地产建筑工程施工管理进行一些思考。
一、工程的项目管理
在古代用兵打仗的时候，常会说“兵马未动粮草先行”，其实是说，在一个计划开始之前必须要首先做好周密的布置来取得计划的成功。在一个工程项目开始之前也是一样的，工程的项目管理必须要首先做好才能为工程的顺利进行打下良好基础。
工程的项目管理要做好，一定要重点把握以下几个方面：
1.要使工程顺利地进行，杂乱无章肯定是不行的，这就要要管理者要注意运用系统观念来进行管理，设定、建立工程的施工组织、订立编制工作的一些标准。组织有关的项目管理部门在大型项目的进行过程中对一些施工组织材料进行收集。在材料收集完成之后对其进行分析，并且把经过分析的材料进行，从而是人们能够对分工和工程进度有详细了解，是各部门能够更好的协调。
2.在项目施工的过程中，改变以前由技术部门大包大揽进行施工组织设计的做法，实行由项目管理者设计编制的方法。这样，由最一线的管理者来制定编制，使项目的编制更加适合项目的实施，更好地服务项目管理的全过程。
3.在项目建设开始之前，施工组织管理的设计部门要对项目进行实地考察，从实际出现进行施工施工组织设计，选择合理的施工方案。设计者应该把自己多年工作积累下来的建筑施工方面的有关技术资源与现代的科学管理方法相结合，并且根据项目自身的特殊性来使建筑项目在技术可行性和经济合理性达到一个统一。
二、工程的施工管理
在我国，一般房地产项目的施工建材都会采用发包或承包的的方式来完成，即：把一个大的建筑项目划分成几个小建筑项目（绿化、消防、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来进行或者把工程的施工完全发包给一个施工单位来完成。
在项目建设的过程当中，对于一些大型的建筑项目或者高档的住宅区都会采用MC或CM的承发包方式来进行工程的施工管理。
MC模式也就是施工总承包管理模式即开发商与某一家具有丰富施工管理经验的单位签订施工总承包合同，由该单位来负责此建筑项目的施工组织和管理。一般来讲，这个承包单位不会参与到工程具体的施工，而是对工程进行再次分包的招标和分包。对于工程建设来说，这个模式可以使施工进度加快，这些费用是根据建筑项目安装费用进行某一比例的提取。
CM模式是指建筑项目的开发企业委托CM单位，在施工建设的过程中以项目承包商的身份使用快速路径的试产组织方式来对进行项目的施工管理。CM单位会直接只会建筑项目的施工活动，并且在一堆程度上对项目的设计活动产生影响。CM工程施工管理模式的特点是，项目的设计与施工能够充分的衔接，而且CM企业在这个过程中也会承担响应的风险。
在一个房地产项目的建设过程中，工程的施工管理可以采取不同的模式，但是对于房地产开发企业来说只有被一个目的，就是在把成本控制在合理的范围内，同时用最短时间来完成高质量的建筑项目。为了达成这个目的，开发企业在进行项目施工管理的时候一定会在施工质量、进度、成本等方面进行严格控制，通过施工管理过程中的投招标、施工资质把关、工程款的发放等措施对醒目建设进行掌控。
三、工程的现场管理
在项目建设的过程中，工程的现场管理是房地产建筑工程施工管理非常重要的一部分，它直接关系到建筑工程的质量好坏。对于很多施工企业来说，工作就是天天与工程的现场管理打交道，工程的现场管理是施工企业进行生产经营的进本活动。为了保证工程项目的质量以及施工企业的顺利经营，施工企业在工程的现场管理中应该做到遵守以下几个原则：
1.控制成本原则
在以往的项目建设过程中，很多施工企业只是一味地求“快”或者求“稳”，只重视项目建设的速度和质量，却忽视了项目的成本计算，从而导致了企业单纯的生产观念和进度观念。
在市场竞争日益激烈的情况下，施工企业应该适当转变生产理念，除了重视项目进度和质量之外，树立一定的成本控制观念。在项目建设的过程中，做到每个环节都要精打细算，在管理过程中争取以较少的投入换取更大的产能，杜绝项目建设过程中的各种浪费现象。
2.科学实用原则
在项目施工建设的现场管理的过程中每项工作都应该做到既按照科学的观念进行又要符合现场的实际情况，做到既科学又实用。在现场管理的过程中会出现各种各样的情况可能在以前的理论上并没有遇到过，这样如果只是一味地照搬理论知识想按照科学的方法办事是绝对行不同的。
在就要求施工单位在进行现场管理时要学会可适当变通，做到既符合现代化生产的科学要求，又能够实用施工现场的实际情况，从而科学有效地利用施工现场资源。
3.标准规范原则
在项目施工建设的过程中，施工现场最基本的管理准则就是施工活动的标准化、规范化。在工程施工的过程中，很多项目都是需要不同的人和单位和合作完成的，如果不能达到施工的标准化、规范化项目会很难继续进行。
在进行工程的现场管理时，为了能够是各部门能够协调合作，所有的生产要素必须做到规范化、标准化，使施工现场的生产和管理效率得到本质性的提高，建立起标准、规范的施工现场。
总之，强化房地产建筑工程施工管理并不是建筑项目某一方单独的内容，它涉及到工程建设的各个方面，还学要在以后的实际工作不断探索，使我国的建筑工程施工管理水平能有更大的提升。
参考文献
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第三条 经审查批准登记的开发公司，是具有法人资格的经济实体。开发公司实行自主经营、独立核算、自负盈亏。
开发公司一般不管辖施工队伍。
任何单位和个人不得以任何方式侵犯开发公司的权益，不得平调、挪用、侵吞开发公司的房屋、资金、设备和材料等。
第四条 开发公司的宗旨是为城市人民居住服务，为城市建设服务。
第五条 开发公司应按照国家和省上有关规定，照章纳税。
第六条 开发公司从事城市土地开发和房产开发业务，并可实行多种经营。
第七条 省建设委员会管理全省开发公司资质审查工作。属县（市）管理的开发公司由县（市）综合开发主管部门初审，地（州、市）主管部门复审后报省建委审批；属地（州、市）管理的开发公司，由地（州、市） 综合开发主管部门审查后，报省建委审批；省级各部门和中央在甘单位所属的开发公司，经所在地（州、市）综合开发主管部门审查后，报省建委审批。现已批准成立的开发公司应按上述资质审查程序重新申报。
经审查批准后，凭《甘肃省城市房地产开发公司资质审查证书》到当地工商行政管理部门登记注册、领取营业执照。
第八条 开发公司分为五个等级，具体标准是：
一级开发公司：自有资金三百万元，年完成工作量一千五万元，年竣工面积五万平方米以上，有十五名以上专职的专业配套的工程师、会计师和经济师。
二级开发公司：自有资金二百万元，年完成工作量一千万元，年竣工面积三万平方米以上，有十名以上专职的专业配套的工程师、会计师和经济师。
三级开发公司：自有资金一百万元，年完成工作量八百万元，年竣工面积二万平方米以上，有八名以上专职的专业配套的工程师、会计师和经济师。
四级开发公司：自有资金五十万元，年完成工作量五百万元，年竣工面积一万平方米以上，有五名以上专职的专业配套的工程师、会计师和经济师。
五级开发公司：自有资金二十万元，年完成工作量二百万元，年竣工面积五千平方米以上，有三名以上专职的专业配套的技术人员。
兰州市（不含三县）只能成立四级以上开发公司。各开发公司只能承担与等级标准相适应的开发业务，不得越级开发。
第九条 外省开发公司来我省进行房地产开发，应向省建委交验资质证明文本，经批准后方可从事开发业务。
第十条 开发公司的管理费按《甘肃省城市商品房价格管理暂行规定》执行。
第十一条 开发公司应从管理费的收入总额中提取0.5％缴上级主管部门。上级主管部门按下列比例分级提留：省、地、县三级管理的按2∶3∶5提留；省、地两级管理的按4∶6提留。市辖区不设综合开发管理部门。管理费的使用范围由省上另行规定。
第十二条 开发公司税后所留利润，应根据主要用于开发经营的原则，分别建立生产发展基金、后备基金、福利基金和职工奖励基金。各项基金的比例为5∶1∶2.5∶1.5.第十三条 开发公司的财务管理按国家有关规定执行。
第十四条 开发公司建设的单项工程竣工后，未经有关部门验收或验收不合格的，不得自行销售。
第十五条 开发公司的节余资金，用于建造职工住宅和集体福利设施的，经批准可不计入自筹投资计划指标。
第十六条 开发公司的资质复核每三年进行一次。
第十七条 开发公司可委托银行发售“住宅建设集资证券”，筹措商品房建设资金。
第十八条 建立开发公司级别升降制度。对开发小区有10％的竣工工程未达到验收标准、发生重大质量和安全事故的开发公司，应根据管理权限办理降等手续。
符合升级条件的开发公司，可逐级上报省建委审批。
第十九条 开发公司有下列行为之一的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以五万元以下罚款。法律、法规另有规定的，从其规定。
（一）申请资质等级时隐瞒真实情况、弄虚作假的；
（二）不按规定办理变更或注销手续的；
（三）擅自超越《资质证书》规定承担任务的；
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引 言：房地产项目开发中，工程造价管理是其中最重要的一个工作环节，其不仅会对房地产公司的工程质量造成影响，还会对房地产公司的声誉造成影响。因此房地产在对投资项目进行施工建设的过程中，一定要做好工程造价管理工作，通过工程造价管理工作对工程项目的施工质量以及工程成本进行严格控制，避免对房地产企业的声誉造成影响，在实现企业经济效益提升的同时，树立起企业的品牌形象，扩大其在行业市场上的影响力。
1 全过程造价管理基本理论与方法
与全生命周期造价管理模式相比，全过程造价管理模式更具动态性，是一种基于活动管理的决策和实施方法，它把项目的造价控制看作是一个动态实施的过程，在整个建设项目的全过程当中，都需要对项目的造价进行估算，并对成本实施控制。显而易见，这种模式是一种全新的开发项目造价管理模式，它的核心思想是采用基于活动管理的方法去降低和消除项目中的无效和低效活动，从而实现建设成本的最小化。目前，这一模式已经得到了世界上许多优秀的房地产公司的认可，并在实际应用中取得不错的效果，是一种比较科学的造价管理模式，这也是本文重点分析研究的工程造价管理模式，但建设成本的最小化并不等同于全生命周期投资成本的最小化，这还有待于我们进一步研究。
2 全过程工程造价管理模式的重要性
2.1 严格控制施工，杜绝材料浪费
在全过程工程造价管理过程中，最重要的工作就是对工程施工进行严格控制，杜绝施工材料的浪费。否则，如果不能对工程的施工进行严格控制，提高施工材料的使用效率，即使在施工准备环节已经对工程造价进行了有效控制，也很难将工程造价降下来。在工程造价管理中，房地产公司的监理工程师一定要发挥工程监理作用，在施工时对材料的有效利用进行严密规划和严格管制，决不能出现施工大手大脚，肆意浪费、破坏材料现象的出现。因此来对其施工进行约束，提高施工单位的节约意识，进而达到提高材料利用率，大幅度提升企业经济效益的目的。
2.2 对合同索赔进行有效预防
在对工程造价进行管理的过程中，预防合同索赔是房地产企业对工程施工过程进行有效控制和确保公司经济效益的基础保障。在全过程管理过程中，在工程开始施工之前，房地产公司应该进行实质性的图纸会审，并要求施工单位对设计图纸进行仔细研究和分析，找出设计图纸中存在的相关问题，对工程设计的可行性进行分析。
2.3 调整工程款支付方式，确保公司经济效益
房地产公司工程款支付方式的不同，对施工单位施工情况的影响程度也不同，如果房地产企业在工程款支付上能够对施工单位进行有效约束，就能够有效提升施工单位的施工效率，同时也能够对工程造价进行有效控制。通过全过程工程造价管理模式，可以对房地产公司工程款的支付模式进行有效调整。当房地产公司资金比较充足的时候，应该采用"进度控制"的方式对工程款进行支付，即以工程的施工进度为参考标准对工程款进行支付，以此来约束施工单位如期完工。而当房地产公司的资金较为紧张的时候，房地产公司应该以"质量控制"的方式对工程款进行支付，在支付工程款的过程中，以工程的施工质量为主要参考依据对工程款进行支付，如果满足施工质量要求，则支付安全工程款；如果工程施工质量满足不了施工质量要求，则按照合同规定对工程款进行扣减，以此来在确保施工单位的施工质量的同时对工程造价进行有效控制。
3 全过程造价管理的模式分析
3.1 确定工程造价
在房地产公司以往的工程造价管理和控制过程中，通常只重视对工程施工过程中的造价进行管理和控制，通过对工程施工进行严格控制，刻意的缩减施工流程、降低施工标准或者是使用廉价的材料来达到降低工程造价的目的。但是，这种方法虽然能够对工程成本进行控制，却容易因为保证不了工程施工质量而形成安全隐患，并且，这种方法由于只是对工程施工过程进行控制，而没有贯穿整个工程，没有达到全过程控制工程造价的目的，所以具有一定的局限性，无法达到理想的工程造价控制的目的。
3.2 控制工程造价
（1） 工程设计阶段
在工程设计阶段，房地产公司应该要求设计单位以控制工程造价为目的，设计出多种可供选择的不同设计方案，然后由房地产公司通过对比和选择，选取最合适的建筑结构设计方案[2]。在对设计方案进行确定之后，设计单位还要在满足建筑工程抗震以及整体结构设计要求的前提下，通过优化设计来进一步缩减建筑工程材料的使用量，并尽可能降低施工难度，从而达到对建筑工程造价进行有效控制的目的，全面降低建筑工程的成本。
（2） 材料采购阶段
在全过程工程造价中，虽然设计阶段对整个工程的造价控制具有比较重要的影响，但是其设计费用仅仅占据了其中的1%，而包括材料、设备以及机械等在内的材料费用，却足足占据了整个建筑工程总造价近70%。因此，在对建筑工程造价进行控制的过程中，房地产公司一定要对材料的控制引起足够重视。首先，在对材料进行采购的过程中，应该做好监督工作，避免暗箱操作，中饱私囊等问题的出现；其次，在采购材料时，应该做好货比三家，尽可能在满足材料质量、规格等要求的基础上以最低的价格购买材料，降低成本；最后，在建筑工程施工的过程中，应该做好材料储存工作，避免材料损伤，造成不必要的浪费，扩大成本。
（3） 施工阶段
在工程施工阶段，对工程施工进行控制主要指的是对施工工艺流程以及材料的使用情况进行控制，避免出现延误工期、不按照使用流程进行施工以及施工中材料浪费等问题，进而导致工程施工成本的增加。首先，在施工过程中，房地产公司应该聘请专业的监理工程师对工程施工进行全程监理，以保证施工的顺利进行；其次，应该加强施工中对材料使用的控制，规定施工单位材料的使用额度，奖省罚费，以确保施工人员能够在进行过详细规划和计算之后再对材料进行使用，避免出现浪费。
（4） 工程竣工结算阶段
在全过程造价管理模式下，房地产公司就应该对工程竣工结算阶段的造价控制引起足够重视，首先，房地产公司应该对施工前、施工中签订的合同进行详细核对，避免出现细节上的错误，以影响工程经济效益最大化的实现。其次，在工程竣工结算的控制阶段，一切都要以事实为参考依据，切实反映实际成本，让自身和施工方都了解到该工程的造价问题，在对工程造价进行有效控制的同时，避免日后出现纠纷，保障公司自身的经济效益。
4 结束语
在项目开发过程中，加强工程造价的管理对提升房地产公司的经济效益具有较为重要的影响，而在以往的项目开发过程中，房地产公司在对工程造价进行管理的过程中存在一定弊端，无法确保自身经济效益最大化的实现。因此，在对项目进行开发的过程中，房地产公司就应该通过应用全过程管理模式对工程造价进行管理，进而达到不断提升自身经济效益的目的。
参考文献：
