房地产公司工程管理范文

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08年6月开工建设的置地汇丰广场项目地下2层，地上27层，总建筑面积约10万平米，功能为五星级酒店、商业及办公。如何在短短的一个多月时间内把办公楼从底板施工至一层是面临在我们面前的第二个问题，我们组织桩基单位、土方单位、总包单位通过改进基坑支护的施工工艺、分阶段24小时流水施工计划落实到天、责任落实到人、。每天开碰头会检查、反馈、会商对策、实施等措施完美实现了第一个节点计划。为了在保证工程质量和现场安全文明施工的前提下完成主体2009年9月份结构封顶，在工程管理中我按照“三控”、“两管”、“一协调”控制目标要求，以施工计划、施工组织设计、施工合同和现行规范为工作准则，始终坚持“质量第一、安全第一”，“样板引路，过程控制”的管理理念；找出工程施工过程中的重点和难点，早计划、早安排并要求施工单位编制专项施工方案，组织相关专业有经验的工程师对施工方案进行评审并严格要求施工单位按照投标文件、审批的施工方案执行以及按照合同中的相关规定和承诺，做好现场文明施工和安全生产的措施；要求项目组管理人员严格执行旁站制度和施工材料的现场抽检；要求监理单位每月组织参建单位对项目进行进度、质量、安全大检查并制成幻灯片组织项目管理人员学习和研究对策并在下一阶段的施工中避免同一问题的再次发生，通过这些管理手段加强了项目的过程管理和控制，确保了节点目标的实现并取得了一定的成绩，该项目在2009年8月28日结构封顶创造了安徽置地新的速度，同时在2009年度获得“合肥市结构优质奖”及“安徽省级质量安全标准化示范工地”。

同时同项目管理团队管理的财富广场三期和栢景雅筑1-3#楼住宅楼处于项目施工的后半阶段。财富三期工程体量大，有住宅、办公和商业三种业态模式，五月份该项目剩余工程量巨大，总分包管理混乱，甲供材料供应不及时，室外管网及环境还未开工，五层顶约5000M3土方及建筑物周边环境土方尚未回填，针对这些问题我们做出了如下措施：1.对总包单位现有的项目管理班子和工程部项目负责人进行了调整，撤换了项目经理、项目负责人和不称职的管理人员；2.建立项目负责制和专业负责制的双重管理模式，对财富广场三期工程分专业和项目双重管理；3.安排项目管理成员对现场剩余工程量进行了盘点，重新安排劳动力和施工计划；4.采取先立项后消项的办法，工程量和责任落实到个人；5.每天开由我主持的工程协调会，现场解决工程中的设计、协调、材料等问题。因为管理措施得力再加上施工单位和项目组的共同努力，财富三期还是按照公司既定的目标完成了2009年10月28日的交房任务。栢景雅筑1-3#楼工程的收尾工作效仿了财富广场三期的管理措施，也完成的非常好。

我们的团队在工程管理工作中的不足与改进：

一、要加强对新开工工程的施工队伍的考察和筛选。工程开工建设前根据项目自身的特点做好施工单位（特别是拟派的项目管理班子）和劳务队伍的考察工作，承建的施工单位及项目的监理单位对整个项目的成败关系重大，选的合适正确也就成功一大半了！

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1 房地产开发简介

最近几年来，我国的房地产行业得到了大规模的发展。从现在的情况来看，在房地产方面的投资已经成为固定资产投资的重要组成部分。同时房地产行业的不断发展也是促进国民经济不断进步的重要推动力。房地产行业的发展好坏也直接影响到了广大老百姓生活的品质。房地产开发公司和建筑施工公司的最大的区别就是，房地产开发资金的运作和行业管理方面都是属于密集型的行业。通过市场实现将资金进行转化。通过严格规范房地产开发企业的行业规范和降低运营的成本等一系列有效的途径可以有效的提高房地产开发企业的工程管理的水平。

要做好房地产公司的工程管理首先要对房地产的开放要进行一个全面的认识。房地产具有固定不动的特性，房地产的开发包括房产和地产两种不同的类型，通常将房产可以分为住宅和非住宅住房两种不同的用途。

房地产开发的特性： 1）房地产位置的固定特性。房地产不能够随人们的意愿随便的进行移动。只能在房地产开发的工程所在地进行生产，并且要受到所在地然地理环境的影响。

2）房地产开发的差异特性。房地产在位置的选择上具有天然的差异性，虽然房地产开发项目在设计和建设上相同，但是如果位置不同的话，房地产项目从本质上说也是不一样的。

3）房地产项目的耐久性。房地产项目是造价较高的项目，必须具有足够的耐久性。根据我们国家的规定，城市用地之中，居住用地的使用年限为70年，工业用地的使用年限为50年。

4）房地产开发要考虑土地资源稀缺的特性。我国的人口多，人均土地面积的所占的比列很小，并且土地资源是不可再生的资源，只能对土地资源进行重复的开发和利用，所以必须对房地产开发项目进行慎重的考虑。

5）房地产开发项目效用的多层次性。房地产项目能够为人的生存、享受和发展三个方面提供不同层次的性质。房地产项目是将三种性质资料很好的结合在一起。房地产项目首先的目的就是为人们提供最基本的住宿场所。其次对着社会的发展，人们对日常生活水平的要求也越来越高，不仅仅满足住宅的需求，还要提供更加舒适的生活。另外房地产项目还要能够为人们正常的生活、娱乐和自身的发展提供坚实的条件。

6）房地产项目具有增值和保值的特性。房地产项目是以地产为承载的基础，房产不会因为使用年限的延长而消失，另外地产会随着时间的延长和社交环境的变化而升值。

2 房地产开发公司建设工程管理体系的内容

2.1 投资前的管理

投资前的管理主要是针对从达成投资意向到实现项目的评估决策的这个过程，在投资前的管理这个过程中主要是对房地产开发公司的建设项目进行科学的论证，并做出正确的决策。这是关系到房地产开发公司开发项目最终成败的关键，是项目管理体系建立的一个关键环节。投资前的管理决定了项目能否成立的基础，成立的项目规模有多大，资金了来源方式和资金了利用状况等。一般对于大型发房地产开发公司的项目将投资前的项目管理分为四个不同的阶段：投资机会的研究，项目建议书的编制，项目可靠性的研究和项目的评估与决策。

2.2 投资建设期的管理

投资建设期的管理指项目决策后，从项目选址到项目竣工验收、交付使用阶段的管理活动，在这一阶段房地产开发项目主要目的是将建设项目从决策阶段变为现实的固定资产的形式。此阶段一般要需要完成项目的选址、设计、建设计划、施工准备和管理、竣工验收这几个阶段

2.3 工程竣工验收质量管理

按照规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程和单位工程进行检查和验收。对质量报告和技术性文件进行审核。并且对有关工程质量的技术性文件进行编目和建档。

3 房地产开发公司工程管理制度的建立

房地产工程的管理制度体系包括：设计管理、合同管理、进度计划管理、质量管理、安全管理、工程管理检查评估、专项工程的管理标准化文件。本文重点从房地产工程的施工进度、安全管理和质量管理方面入手构件管理制度体系。

4 构件房地产开发公司工程管理体系的措施

4.1 成本控制

房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标，规划设计和设计变更洽商的管理两个方面是控制成本的重点。规划设计是项目实施的前提，在此阶段房地产开发企业应事先做好充分的调研及市场分析工作，对房屋的结构类型、户型平面、供热方式等都有明确的、经过充分推敲的结论后再开始施工图设计。变更、洽商产生的原因在于施工图纸设计不清的部位的深化设计、甲方对使用功能的变更及各专业之间有矛盾需做现场调整之处。

4.2 进度目标控制

进度目标关系到工程是否按期完工及项目能否如约交付使用的问题，而且工程进度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。项目确定总包单位、监理单位后，正式开工之前，开发公司工程管理人员应与总包单位及监理公司共同商定项目总进度计划，根据合同约定的工期，根据项目交付使用的标准及现场条件排出合理可行的进度计划。项目正式开工后，将总进度计划分解为季度进度计划、月度进度计划及周进度计划，由工程管理人员（现场工程师）每周现场检查进度完成情况，并定期召开监理例会、进度计划会等专题会议,随时调整进度完成时间。

4.3 质量目标控制

事前质量控制指在施工及设备安装等工作开始前的质量控制措施。包括：1）施工技术准备工作的质量控制；2）现场准备工作的质量控制。包括现场平整度及压实程度是否满足施工质量要求；测量数据及水准点的埋设是否满足施工要求；施工道路的布置及路况是否满足运输要求；水、电、热及通讯等情况是否满足施工要求；3）材料设备供应工作的质量控制。材料设备的供应程序与供应方式是否能保证施工顺利进行，进场材料检查验收制度是否完善，做到合格证、现场取样及报验资料与实际材料质量相符。

事中质量控制指在施工中对现场工作的质量控制措施，此阶段工作甲方工程管理人员要充分调动监理公司、总包管理人员的监督作用，并建立质量奖罚制度，起到实际的促进作用。

事后质量控制指对通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值的最终产品（单位工程或整个项目）及其有关方面的质量控制过程。本阶段工作从工程移交后开始，至工程保修期结束为止，如本项目属房地产开发公司自有物业公司管理，则继续其维修责任。

4.4 工程管理体系信息化建设

由于信息管理贯穿业主项目管理全过程，涉及到项目管理的各个部门和所有项目建设参与方，开发公司应成立项目经理领导的信息化领导小组，统一布置建设工程项目信息化工作，建立项目信息收集、存储、处理和传递的程序，在相关的项目管理职能部门设立专职信息员，形成上通下达的信息资源管理组织体系。

数据资源是管理信息系统的血液，数据的完整与准确是系统的质量保证。因此，需要建立建设工程项目信息资源开发和应用的相关制度，确保管理信息收集、存储、传递、加工和使用顺利进行。

结语

房地产行业是国民经济发展的重要组成部分，房地产行业的发展能够有效的带动全社会各行各业的发展，工程管理体系对于房地产开发项目的成败起到了非常关键的作用。必须要加强在工程管理体系的构件和不断发展完善。

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我国的房地产事业快速发展，对于推动经济发展具有积极的意义，房地产的质量是当前人们关注的主要问题，但是在房地产工程项目的质量管理中还存在着不少问题，影响着工程质量，所以我们要积极采取措施，努力提高房地产工程项目的质量。

一、建筑质量管理的现状

从整体上来说，我国的房地产工程质量管理不容乐观。虽然，我国的一些房地产企业意识到房地产工程管理质量管理的重要性，但是，所采取的方法有欠妥当。同时，这也只是一部分的企业意识到这个问题，大多数的房地产企业都没有将房地产工程质量管理重视起来，因此，我国经常会出现房屋倒塌、桥梁塌方的现象，这也是我国相关企业不重视房地产工程管理质量管理的一个表现。我国的房地产工程管理质量管理存在着极大的问题，这需要我们进一步解决。

二、 建筑质量管理的必要性

1、 良好的房地产工程管理质量管理控制有利于我国建筑业的健康发展

随着我国经济的飞速发展，我国的建筑业在不断的发展的同时，竞争也越来越激烈。因此，如果一个房地产企业想要健康快速的发展，那么一定要进行严格的自身管理，尤其是房地产工程管理质量管理。如果房地产企业能够在所承包的工程中对工程的质量进行严格的管理，确保了工程的质量，那么就能树立一个良好的企业形象，从而不断地增强自身的竞争力。如果建筑行业中其他的企业能够积极严格的进行工程管理，那么我国的建筑行业就可以建立起较为规范化、制度化的管理方式，也在一定程度上能够不断的推进我国建筑业的发展。

2、 良好的房地产工程管理质量管理控制有利于房屋的使用安全

之所以说房地产工程管理的质量管理控制十分重要，最主要的原因是他与广大群众的生活与生命安全息息相关的。良好的房地产工程管理质量管理控制有利于房屋的使用安全，也有利于我国和谐社会的构建。房地产工程本身就是一个具有公共利益的项目，相关的施工单位一定要对广大公众负起责任。

三、建筑质量管理的具体措施

1、要提高工程前期的规划管理力度

在我国的房地产工程项目管理工作中，对工程前期都缺乏管理，使得整个工程的质量以及安全受到了很大的影响，所以为了提高对工程项目的质量管理，房地产公司在工程开工前，就要进行有效的准备和管理，保证整个工程的顺利开展。在工程开工前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，预测工程的风险，然后根据考察的实际情况，进行相应的图纸设计，综合考虑所有的自然、人为因素，做好计算和测量，保证设计图纸能够真实的反映工程的实际情况，为接下来的施工打下良好的基础。

2、对建筑工程使用的材料与工程质量控制进行严格的管理

建筑材料的好坏直接决定着建筑工程质量的好坏。因此，我们要加强对建筑工程材料应用进行严格的管理。首先，我们要对建筑材料的来源进行严格的把关，要有准确的采购信息； 其次，我们要对建筑材料的质量进行检测与分析，找到适合本工程的建筑材料； 最后，要对建筑材料的使用进行严格的把关，避免不恰当的使用。同时，我们要也对工程的质量控制进行管理，尽量的完善建筑企业与施工队的质量控制，从而确保房屋建筑工程的质量。

3、施工过程中加强对整个工程项目进行质量管理

工程的整个建设过程中，施工阶段是最为重要的，对工程的质量影响也最大，所以我们要对工程的施工阶段做好质量管理工作，确保工程质量的实现。房地产工程相对来讲要比价复杂， 施工的环节要多，所以我们要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，切实加强工程质量。在对施工环节进行质量管理时，要确保每一个环节、步骤都满足质量要求，只有前一道工序合格，才能进行接下来的施工，如果质量不合格，就要重新改进，否则严禁进入到下一环节，从根本上保障工程的质量。同时要对施工技术、使用材料、设备的质量加强管理，确保质量合格，一旦发现了不合格的材料、设备，就要立即停工，对材料、设备进行质量检验，合格后方可继续施工。建立完善的监督管理部门，对施工现场进行全天候的监管，及时发现存在的问题，并积极解决。

4、加强施工项目安全控制与进度

施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关， 包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时， 能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标， 并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等， 并编制施工的总进度计划， 让施工人员控制和执行， 以便按期完成施工项目的任务。安全管理是为了落实安全责任， 管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目， 有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度， 以明确工作人员的安全责任， 使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质， 让操作人员和管理人员签订安全协议， 详细、认真的记录安全生产责任的情况， 作为补偿、分配的原始资料。

5、建立完善流畅的管理制度

在建筑工程施工过程中，必须有一个规范的、合理的管理制度来监控工程施工的整个流程，保证施工现场的管理科学化、规划化和系统化。在工程施工开始之前，就应该制定完善的施工质量管理制度，例如施工现场考勤制度、施工仓库的管理制度、安全生产管理制度、保卫管理制度、消防管理制度、工艺流程使用制度。利用制度来规范施工过程中药面对的一系列问题。严谨规范的管理制度，可以监督整个施工流程的进行，确保工程施工中没有差错，一步一步提升建筑工程的质量和管理效率。

6、工程项目竣工后要加强质量管理

工程的竣工后的质量检查，是检验工程质量问题的最后一关，做好质量管理工程，及时发现问题，防止工程投入使用后出现质量问题。工程竣工后，要根据国家的质量检验标准对工程项目进行质量的验收和认定，如果发现问题，要及时改正，保证整个工程项目的质量合格。然后形成完善质量评估报告，对整个工程的质量信息进行有效整合，以便指导今后的工程建设。

7、提高工作人员的质量意识，加强管理

加强对房地产工程项目进行质量管理，还要努力提高施工人员的素质，使他们树立质量、安全意识，具备高度的责任感，能够认真工作，保证工程质量，对于工程中出现的问题能够及时反映，及时解决，有效的保证工程质量。还要提高他们的专业技术和能力，在施工时能够较好的利用各种新技术、新设备，把提高工程项目的质量问题落到实处。

总之，质量是建筑企业的生存根本，是建筑企业的效益源泉，是建筑企业的竞争力保障。只有通过制度化的严格管理，管好建筑企业的人和物，因地制宜地改进建筑设计、施工、验收方案，做好相关部门的协调工作才能真正做好建筑企业的质量管理，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

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一．概述

近几十年来，房地产业的发展十分迅速，房价也有较大幅度的上升。政府部门虽然颁布了一些宏观调控政策以抑制房价，但是由于该行业的利润比较可观，

土地又是不可再生资源，这就使得房地产的开发商间有十分激烈的竞争。在相同的条件下，在工程项目建设中，工程质量及其进度能同时确保，又兼顾项目开发成本的有效方法与途径：将工程建设项目的各阶段与各环节都控制好。能做到这一点的企业获胜的几率较大。

二．项目管理和成本控制具体措施

（一）对工程项目的投资决策与设计进行加强

1.投资阶段

该阶段与企业的领导的经验与眼光，相关部门的作用等有关。工程造价部要与财务部等有关部门积极的配合，尽早将工程建设中的所有费用准确的计算出来（前期规费、土地成本、工程造价、管理费用等等），并对工程经济中的一些相关的指标进行估算和评价，将经济与技术间的关系处理好。争取做到让决策层首先对完成该项目所需用的资金、经济、投入有个了解，为其做投资决策打好基础。

2.设计阶段

对该阶段实行招投标制度能达到设计方案的优化。通过该方法选择最佳设计单位，为保证设计的合理性与准确性及其先进性打下基础，从而确保工程设计的质量。工程项目中，限额设计是很好的控制方法，对投资规模的控制很有效帮助。工程项目的设计直接关系到建设费用、周期及其产生的价值、效益，所以该阶段要十分重视。充分应用价值工程。合理的运用该工程，不仅能将工程功能提高、使工程造价降低，还能保证设计工作的功能和造价统一起来。要严格的审查设计图纸及其图纸质量，对于专业间的图纸矛盾要及时提出并修改，避免返工和浪费的现象。还要考虑图纸的合理性、造价经济性、施工可行性，从而达到提高设计质量的目的。

（二）工程项目的具体实施

首先要严格的审查施工单位的资质，如有必要可进行实地考察，这样可以有效的避免质量差、信誉差的施工单位进入投标单位。施工企业应该有足够的实力，从而保证它自身的生产、经营与效益。同时要对招标条件进行严格掌控，将工程标底与标书进行严格的编制，同时也要对评标定标的工作好好把握，通常采取公开或邀请招标的方式进行工程招标。招标书的条款要保证准确和严谨，工程造价应尽可能的不外泄。还要将标底编制好，若能自行编制更好，要保证工程标底的质量，控制合理的造价，还要对造价水平进行合理的审查，确保其在投资控制范围之内。合理的低价中标，业主方要细心，避免低于成本价的恶意竞标现象出现，还要随时掌控好项目的工程造价。中标之后，要严谨、细致的签订合同条款，工期也要合理，避免双方出现责任不清的现象。要以中标价为基准，再经过协商谈判将合同及工期确定下来，所有的负责人都要对工程施工的合同相关条款有所了解，还要对建筑行业的惯例与规范负相应的责任，并对施工过程中索赔的因素进行充分考虑，避免发生过多的索赔事件，同时还要对工程保险与担保进行合理有效的控制，将风险转移与分散，从而将工程的造价提高。

对工程施工的各个阶段而言，因为已经完成了相应的工程设计，工程量也已经具体化了，施工的招标工作也已经完成了，工程的承包合同也相应完成。在施工的各个阶段，业主方要对合同的管理进行加强，尤其对施工现场的管理要更加重视，因为该阶段的资金投入较多，所以就有可能造成浪费投资。

管理好合同，以防出现工程的索赔现象。将成本有效控制的方法是将工程变更控制好，所以业主方一定要把关好事前的工作、还要对过程进行严格监控、对工程的变更进行审核，从而将工程费用尽量的减少，以防出现投资失控的现象。除此之外，对于那些不履行合同的材料供应商及其施工单位应提出反索赔，从而有效的控制项目的成本。同时，要对施工现场进行管理，避免浪费投资。应该在施工的各个阶段和环节将造价控制及其工程管理的观念渗透进去，从而使项目的管理目标得以实现，工程的效益得到提高。为了做好工作，业主方应着重将这几方面工作做好：

（1）要对现场施工的管理人员与技术人员的经济观念、素质教育进行加强，要积极与监理工程师配合，在保证工程的安全、质量、工期的基础上注重节约投资。

（2）使设计的变更尽量减少。很多因素均会引起设计变更，有效的将设计变更减少很重要。首先严禁借助设计的变更来将建设规模扩大，将设计标准提高，使建设内容增加，一般设计的变更是不允许的，除非在不变更的情况下使项目的功能发挥受到影响，或者项目不能进行的情况下才可以变更。其次，要对必要的设计变更进行仔细的处理，对于有关费用的设计变更，一定要由设计单位的代表、业主方的现场代表、总监理工程师三方共同签字才可以生效。有条件的话，业主方可派工程造价管理方面的专业人员对施工现场监控，随时把握工程造价。

（3）严格管理好现场签证。工程的技术人员应该与经济人员积极的配合，要做到边做边签，同时还要保证签证的量化要求，工程的签证单上的任何字都应准确清晰无误，所签内容也应和实际相符，在签证范围之内。

综上所述，项目管理能有效的提高生产率，保证经济效益，它对成本控制的极其重要。开发商要对工程签证建立严格的管理制度，明确分工，保证签证质量，避免发生虚假签证现象，办理工程的签证时还要确保它的及时性。同时，隐蔽签证要确保以图纸为基准，对项目与工艺、被隐蔽的部位及其完成的质量情况要标明。

（三）对竣工后各个环节的管理与控制

工程项目的整个施工过程中，都要对其进行审计，包括事前、事中、事后和竣工审计。事前审计能将一个项目的施工方案编制得更加合理，避免失误的出现；事中审计比较具有针对性和效益性，提高工程完成的效率。工程的投资效益要提高，企业应该重用工程管理与造价控制这两方面的人才，人才从某种意义上说能决定工程的效益和进度。除此之外还要对建设项目后的评估工作给予重视，在项目竣工后，对其进行结算审核，对项目造价资料、分析结果进行汇总，并建成数据库，这不仅可为以后的工程项目提供参考，也可用来考核公司的项目部绩效。

三．总结

项目管理的加强与工程成本的降低是人们可以控制的。土地成本逐年增高，房地产的企业要对自身资金进行加强、同时要控制好项目管理和投资，从而有效的降低工程项目的成本，有效控制工程造价才能在竞争市场立足，创造更大的经济效益。

成本的管理对于房地产而言是一个极其系统的工程，务必保证每一个环节都准确无误。在经济日益紧张的情况下，成本管理不仅关系到赢利的多少，更能决定企业是否能够继续生死，在竞争激烈的市场条件下，成本管理的重要性已不容忽视。

参考文献：

[1]郝立楠.如何进行房地产投资的有效控制[J].山西建筑,2008, 34( 28) : 238-239.

[2]王田苗,胡耀光.基于价值链的企业流程再造与信息集成[M].北京：清华大学出版社，2002.