商场经营状况范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇商场经营状况范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

一、**商场的基本情况

**商场位于东风道和南源路交界处，其前身是**供应站，是我场最早开办的百货商场，营业面积1800平方米，主要经营烟酒茶糖、副食调料、日用百货、五金电料、针纺织品、文化用品、服装鞋帽等多种商品，属公有制单位，负责为全场职工提供后勤服务，长期以来靠总场扶植。然而近年来，随着总场机制的变革，**商场由原来靠总场扶植变为自主经营，自负盈亏单位，加之市场经济的迅速发展，我场各种形式的商场、超市越来越多，竞争日益激烈。由于**商场在经营管理方式、员工主人翁意识和服务意识上都需要进一步调整和适应，加之近年来职工工资增长幅度较大，致使**商场陷入内部成本上升，外部市场疲软的困境，经济效益大面积滑坡，职工发不全工资，到了举步为艰的地步。

二、尚不景气的原因

(一)主观原因。一是经营管理思想和现行管理机制与当前竞争日益激烈的市场形势不相符，存有很大差距。特别是在经营策略和用工制度上受多年来传统观念的制约，难以与其他社会上的商场相竞争。因此，从管理角度讲，难度较大。二是商场员工主人翁意识不强，在服务质量和服务态度上与其他社会商场相比差距较大。由于商场原属公有制单位，商场收入不与职工经济利益挂钩，职工到月拿工资，干多干少一个样，干好干坏一个样。现在一下子变为自主经营，自负盈亏单位，职工不能及时调整心态，吃“大锅饭”的思想观念根深蒂固。另外，现在都讲花钱买服务，而**商场的员工缺乏主动引导顾客消费的经验，在服务质量上距顾客的要求差距较大，未能让顾客享受“上帝”的感觉，这也是造成商场困境的主要原因之一。

(二)客观原因。一是地势较偏。由于总场近几年的发展比较快，广大职工的居住中心转向东北，致使商场离繁华地段教远，影响营业额。二是广大职工的消费观念的改变。随着职工收入水平的提高，居民的生活水平和消费水平也在不断提高，一些人愿意到大城市购物。三是市场竞争激烈。原来职工想买东西，只有**商场一家商店，但是现在随着市场经济的迅速发展，各居民小区内都开办了不同规模的商场、超市，许多顾客图方便，愿意就近购买。四是由于商场员工是国家正式职工，工资水平与社会上商场员工的工资相比要高出2到3倍，而营业额及利润又偏低。因此，造成成本高，经营不景气。

三、解决问题的对策

篇2

商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。

针对商场的调研

以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。

1）、分析各商场的定位并测算其定位的精准性

对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。

2）、业态分布的调研

业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。

3）、动线设计

将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。

4）、功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。

5）、运营模式的调研

将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力

针对商圈的调研

商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。

对项目所在地调研

1）、采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量，以此测算自然顾客流数量；

2）、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。

3）、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况（商业、社区、金融、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。

4）、对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。

对城市其它商圈调研

1）、将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。

消费者调研

消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。

与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（货品、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。

综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。

后注：商业地产寻找策划公司要慎重

做商场规划要慎之又慎

如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。

不要过于迷信另类定位之说

差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。

篇3

成功个案：

李先生住在纺织路某大型小区，该小区去年7月发售多间40-60平方米投资型商铺，均价为7．3―1．5万元／m2。这批商铺有独立产权，客户可自由经营。李先生看中的商铺有九成实用率，8米超宽的店铺门面，面积47平方米，总价70．5万元。经过一番考虑，李先生决定买下这间商铺，他采用银行按揭方式，首付款35万元，剩下做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为4300元／月，投资回报7．3％。最近，该盘再次推出一批商铺，均价已经上升到2．6万元／m2。

失败个案：

朱先生几年前在宝岗大道某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约，6平方米，总价25万元。当时宝岗大道两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时江南西、江南大道一带只有南丰商场、海珠购物中心和宏宇广场，朱先生看好该铺的升值潜力。朱先生该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生于是萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元／m2的物业管理费。

同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值不少，而朱先生的却难以维继、甚至无法脱手?一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有这个注重点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。

李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费力已经不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了区内区外的居民前来消费。而朱先生的裙楼商铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，如果商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。

专家提醒：

小区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、小区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。

篇4

2、不要盲目从众

“做笼子”是一种有人卖货，有人假装买货，以招揽顾客的骗人方法。其实，他们都是说给他人听的，演给他人看的，我们称这种手法“假卖假买”，骗子们以假买卖成交消除他人疑虑，骗取他人钱财。了解了此种骗术的过程和特点，就知道了防骗的措施――保持冷静，勿从大众，尽量避免被动性的交易。

3、防止“钓鱼”骗术

这类骗术的一般方法是：先与企业签订小额合同，认真履行，取得信任后再签大宗巨额合同行骗；或与企业签订大宗巨额合同，先付小额贷款、定金，或采取行贿、回扣等圈套骗取货物。

4、不要让对方找到借口

借口在商场交易是屡见不鲜，从谈生意到货物交易、租凭承包、工人工资变动等直接的经营活动无所不有。它有时可看作是一种技巧，有时又是用来进行诈骗的手段。合理、适当地利用借口可使你生意成功，但不善于对付他人借口，也会使你受骗上当或给生意带来麻烦。

5、要做好事前事后工作

商场上常有这样的情形：作为供方的你，不远千里，辛辛苦苦地把货物运到对方指定的地点，对方却以“货物质量差”等理由，把你的货物拒之门外，或者拒付货款。这多为需货方的欺诈手段。对付需方欺诈，除预先订好具体、明确、公平的贸易合同及封存自己货物样品外，还应请法律顾问或诉诸法院。

6、铺面出租方防止租赁欺诈

签订出租合同，订好全面、完善的细则或条款，尤其必须在合同上标明铺面固有的设备、工具、货物等固定资产的细目，说明其数量及质量、承包方使用范围、损坏赔偿方法等，说明铺面租金的交付方式，确定租金数额；请有关部门给予公证；收取定金或押金，以适当的人际交往方式了解所有租方成员情况。

7、铺面租赁方防止租方欺诈

签订合同前弄清对方出租铺面事由；了解该铺面最近经营状况，尽量找出对自己所经营项目不利之处；签订完备的租赁合同；请工商或公证部门对合同予以公证；租赁期满前几个月，请出租方以定金作为租金，不再另交租金，以防止租方在租赁期满后，不返还定金或故意拖延定金返还日期。

8、运用理性的查证方式可以防止空卖骗术

一些骗子自己无货，却谎称有货，把需方领到码头、货场或仓库，把别人的货说成是自己的货行骗。受骗人的错误在于，有时过于相信感觉，认为亲眼所见，不会有假，而假象往往混杂于这种感觉中。对付这种骗术，主要是打消感性错觉，通过理性的查证方式，弄清物品的真正主人，如请对方出示身份证和有关有效证明等。

9、防止空头合同诈骗

篇5

中国有句古话叫“借地生财”，这条商业谚语是说借用、租用别人或外地的地理优势经商，从中赚钱发财。还有“店不卖钱移闹市，生意不好调柜台”等商谚，也都是强调地理条件对经商的作用。可见，一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和三个客观条件。经营地点选择得有利才能生意兴隆，这是创业成功的一大保障。

所谓地利，从经商的角度讲，至少应该有以下几个特征：人们常去的地方；人口集中的地方；购买力较强的地方；靠近市场的地方；方便顾客的地方；有利于物质流通的地方。通常，对于美容院来说，产品或服务的质量重于店铺的地址，而店铺的地址好坏又重于店铺的规模大小。一旦你决定开店，就必须对所选地点做全面的考查，以了解该地区人口数量和结构、消费水平及其他店铺在该地区的经营状态等，仔细权衡各个地点的利弊，选择最优的地理位置，才会赢得更多顾客，长久稳定地发展下去。

有人说：“选择好合适的店铺，其经营的成功率在70%以上，选择店铺最好避免同条街道上有较强的竞争对手，因为商场上同行是冤家。”但这仅是就一般情况而言，从目前国内市场的经营状况来看，反而是以成行成市的形态出现比较有利。如电器一条街、时装一条街、美容一条街、餐饮一条街等，这样更利于吸引大量顾客光临，并为顾客增加挑选的余地。

总的来看，销售最好的地点和环境是在商业区、闹市区，其次是沿街商铺，最后才是社区。但就算是生意最旺的商业区，也难免有些位置是死角，而一些被人视为偏僻冷清的街道，也有些地方适合于开店。投资者怎样才能选择好有利于自己开店的王牌位置或黄金口岸呢？这里提供几点建议仅供参考：

・选择在交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近步行不超20分钟路程内的沿街开店。

・对于一条马路的两侧，往往是一侧生意好，另一侧生意却不好。所以应选择客流量较大或其他店铺开得较成功的一侧，这样会更利于聚集店面人气。但应避免和杂货店、小吃店、修理铺、洗头洗脚店为邻，这样会严重影响销售。

・应选择一、二级较大的马路，尽量不要选择小马路或小胡同。但在选择大马路时，应选择没有隔离带或较少隔离带、人车混流的马路。因为如果马路有隔离带，汽车行使速度都较快，行人为了过马路，集中精力去躲避车辆，便很容易忽略马路两旁的店铺。

・接近人们聚集的场所。如超市、商场或剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关、学校、医院附近。这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，也会比较容易指引其光顾。

・选择靠近人口会增加的一边。企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客，从而使店面经营上更具发展潜力。

・选择同类店铺聚集的一边。大量事实证明，对那些经营消费品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，更能招徕顾客。但应避免进入低档、信誉不好的同类店聚集处。

・选择店铺的门前台阶不应过高。大量事实证明，门前台阶过高会使顾客产生距离感，不利于经营，一般以选择不超过三级台阶的店铺最适宜。若你已经选择了台阶超过三级的店铺，可考虑将台阶前的地面垫高成坡形以减少台阶级数。

篇6

（一）企业本身的风险

微小企业资产规模小，经营风险大，抗危机能力弱，因此其信用及经营风险相对较大。在调查过程中要注意客户经营状况如何。首先，生产加工企业是否为企业购买火灾意外险，必要的保险措施可以有效规避风险；其次，客户的上下游渠道是否正常，有没有丰富的上游客户和下游客户，若有则可以有效规避风险，实现企业发展；再次，微小企业经营品种单一，产品更新换代慢，抗市场风险能力弱；最后，很多微小企业都实行家族式管理方式，没有充分的管理经验。对企业的未来发展没有一个明确的规划，没有给企业设定明确的发展目标。企业的一切权利都由管理者负责，其个人的能力直接影响企业的发展。员工队伍不稳定，生产效率不高。

（二）外部环境风险

微小企业由于自身的资产规模小，很容易受到国家政策的影响。监管条例的变化，直接影响企业的经营。例如新的进出口政策的实施，新的质量标准的颁布，都会对相关行业的微小企业产生重大影响。国家为调控经济发展，会限制或调整某行业的发展，税收政策的倾斜都会对微小企业的发展产生重大影响。还有重要的一点就是国家的宏观调控政策都会导致相关行业的经营环境恶化，给微小企业的发展造成困难。

二、微小企业融资风险控制———以某地方银行小企业信贷中心为例

（一）营业额核实

面对个体工商户没有销售账目和进货单据情况，需要从各个侧面了解客户的经营收入。常用的方法主要有收集客户的销售单据、销售报表、商场销售回单、与下游客户的对账单、出库单、宾馆入住登记单、饭店的点菜单。这些单据与客户的经营状况密切相关，可以真实地反应客户的销售收入。例如一个销售卫浴的客户，客户有两个店，一个在建材城，一个在家居广场。客户口述月营业额大概在十五万元左右。通过销售小票和POS机流水来进行检验：统计加总申请人能提供的2010年10月至2011年4月销售单据，如表1，得到家居城店铺的月销售额分别为2月份70000元、3月份116000元、4月份58000元。与客户口述的营业额存在很大出入，成表时以实际销售票据所显示的销售额为准。调查过程中严格客户配合调查并按要求提供销售单据贷款流程。在营业额确定后要计算客户店铺的主营业务毛利，以此反推客户主营产品的可变成本，为接下来计算客户月可支配收入打下基础。银行流水方面，公司会有对公账户和对私账户，有些公司的对公账户除了在银行开设基本账户之外还会开设一般账户，很多个体户甚至公司都会有几个用于经营活动的私人账户，因此在收集用于交叉检验的银行流水时要注意收集主要账户的流水。如果有几个账户要注意是否有相互转的情况，更要注意突然的大额支出或转进，要问出原因。

（二）客户软信息调查

在对客户调查的开始阶段，就要核对客户的租赁合同。如果是转租别人的店铺，则要注意转让费和押金的收据。在调查客户的销售合同、合同、工程合同时要注意辨别合同的真伪，写交叉检验时要注意对合同进行统计。在确定商铺的实际经营人之后，就要细致了解客户的家庭信息和生活环境。单身、大龄、无儿女的经营者尽量不给予贷款。客户所在家庭中的责任越大其还款的稳定性越大，对于一个家庭和睦，儿女双全的客户来说，其个人的信用度就会更有保证。

（三）信息汇总与风险评估

1.信息的采集汇总

微小企业贷款是以贷款申请人的正常商业经营所形成的真实现金流作为还款来源，这就要求客户经理人员深入细致地了解客户的实际情况，在申请者的经营场所直接获得所需信息，计算他们的销售情况、存货水平等，根据借款人的实际财务状况分析其现金流和偿债能力，从而确定其是否符合贷款标准。在对客户的调查过程中，主要是为客户建立一份资产负债表和损益表，从而确定其月可支配的收入，进而反推出其月最大还款额。在确定客户营业额之后，为验证客户提供信息的真伪，要进行权益的交叉检验。在进行权益交叉检验中，权益的差异率要控制在10%左右才能通过，否则要查明原因，进行二次调查。在收集完信息后，首要任务就是要检查数字的正确性和信息的完整性，尽可能地避免资产负债表，损益表和交叉检验中的加减乘除的错误。使数据尽可能的客观公正。在信息的采集过程中，要了解客户的非财务信息。如客户的经营模式，行业特征，产品用途，竞争优势和管理能力。尽可能的分析了解客户的诚信度，家庭状况，生活水平和经营的风险点。

篇7

广州流花商圈，又名小北商圈，是广州人流量最大的商圈。流花商圈凭借着富有活力的市场机制，成为目前国内规模最大、成交额最高的服装批发贸易集散地、中国服装品牌的孵化地和国内外知名品牌的交流地，为越秀区赢得“中国服装商贸名城”的称号。但随着互联网时代的到来，广交会地址的迁离，告别展会经济，广州流花商圈面临新的挑战。因此，转型升级是广州服装专业批发市场发展大势所趋。本文通过了解流花商圈的发展现状及面临的挑战，并调查分析流花商圈具有代表性的18座服装商厦，研究其在新挑战下该如何持续发展，对其今后的发展提出对策。

一、广州流花服装商圈的发展概况

根据市场的需求以及各时期生产力水平的特点，流花服装市场不断发展创新，依次经历了形成、起步、发展及提升四个阶段。从2006年至今，流花专业市场处于高密度集聚、规模不断壮大及电子商务进驻流花专业市场的发展现状，进入了整合提升的调整阶段。其特征是“钱-物”面对面的市场交易量出现下降，服装电子商务等多种营销模式已悄然兴起。因为受到广州市市场格局调整的影响，流花专业市场现有的市场格局、功能也在逐步进行适应性调整，形成以服装产业链的高端领域主导，高端、中端、低端市场同时并存、共同发展的发展格局。

二、广州流花服装商圈面临的新挑战

流花商圈面对一次次来自各方面的现实竞争者和潜在进入者的挑战，都能凭借着富有活力的市场机制力量，快速地作出反应，在集成创新中持续地提高自身的竞争力和业态水平。如今，随着互联网时代的到来，商业模式的再次改变，流花服装商圈看似繁荣依旧，但是很多专业市场的老商户都表示由于工厂劳动力的内迁造成区位优势的丧失；电子商务等新型经营模式的出现；商圈规模的扩大导致店铺数量增长带来了竞争的加剧，从而导致经营越来越困难。面临着这些新的挑战，广州流花服装商圈不得不进行转型升级，探索新出路。

三、十八座服装商厦的对比分析

所选的十八座商厦中有白马服装市场、流花服装批发市场、天马大厦时装批发中心等约二十年历史的商厦，也有刚开业不久的广州世贸服装城、新大地服装城及壹马服装市场等，各有千秋，十分具有代表性。通过对比分析这十八座具有代表性商厦的经营业态、经营类型、空置情况及租金情况，有利于提炼出每一类型的服装批发市场存在的可借鉴之处，从而了解在新挑战下，广州流花商圈的发展方向。

（一）经营业态对比分析

经营业态是为满足不同消费需求而形成的不同的营业形态。所以一个商场经营种类的构成与布局能从一定程度上反映商场的需求层次。本研究实地调研了流花商圈站前路、站南路周边的18个服装批发商场。调研发现：

第一，经营好的商场经营业态一般是服装综合体+餐饮+展贸写字楼。根据调查，18个服装商场中人流量较多，经营较好的商厦有白马服装批发市场、天马国际时装批发中心、红棉国际时装城、壹马服装市场、汇美国际和广州世贸服装城。这些商场一般是服装综合体，而且拥有展贸写字楼、餐饮和银行等。

第二，单一业态的商厦面临较大的市场压力。随着市场需求的改变，广州流花商圈为了满足消费者的各种需求，从之前的单一业态为主渐渐转变成综合服装市场。因而批发销售人员为了方便会更加倾向于一栋商厦中有多种经营种类的商厦，这样可以在满足购物者多种需求的情况下提供拿货的方便。因此，现在依然是单一经营业态的商厦具有较大的市场压力，为了更加适应市场的需求，他们会进行改造，比如广州康乐牛仔城。

第三，展贸写字楼和线上线下经营逐渐成为服装商厦的经营形态。随着室内服装市场的升级改造和互联网的发展，有越来越多的服装市场在商厦上面几层都是以展贸写字楼的形式呈现，因为现在很多都是网上订货，然后直接发货的形式，展贸写字楼能更加符合此种需求。

（二）空置情况对比分析

1.具有交通区位优势的商厦空置率低。从下图可见，白马服装批发市场、汇美国际服装城、天马国际时装批发中心、红棉国际服装城、壹马服装市场都是直接分布客运站以及地铁站旁，交通通达性高，人流从站点出来就可以抵达这几栋商厦，甚至出站就是商厦的首层，自然这几栋商厦的经营就好。在调研中调研组就发现这几栋商厦的低层的零售商铺较多，人流也很大。

图1 各商厦目前空置状况（实地调研时间2014.6）

注：康乐牛仔服装城由于正在整体升级改造中，所以不列入空置率的统计分析中。

2.具有客户群体优势的商厦空置率低。调查显示，流花服装批发市场、步步高皮具广场、新星服装城、锦都服装大厦、金详大厦内衣批发市场、富骊国际服装城和广安大厦，尽管不是分布在站点旁，交通区位优势不是很明显，人流相对于上述商厦没有那么大，但是由于其开业时间早，商铺多是专做批发业的，批发的客户基本都是熟客，客户群稳定，自然商铺的空置率也低。

3.新商厦开业时间晚但潜力大。广州世贸服装城、新大地服装城、壹马服装市场的开业时间相对于其他商厦较晚，三者目前还在招商中，所以空置率相对于高些。但是这三座商厦的配套设置、功能规划更加合理，对于打造流花时尚品牌运营区这一规划处于更有利的地位，未来的潜力也更大。

（三）租金对比分析

调研发现，首先，商厦有整栋出租，且只租不售的。如白马服装批发市场和步步高皮具广场。白马在交通区位以及装修级别上都要比步步高好。通过现场询问招商人员得知，白马整栋租金为600元/平方米・月；步步高为400元/平方米・月。

其次，租售并举的商厦不同楼层的租金差异大，如金详大厦内衣批发市场和汇美国际服装城。汇美国际首层为5～6万元，而1楼的租金则2-3万元；不同楼层的租金差异大约在1.5～2倍之间。另调查发现汇美国际的交通区位比金详内衣要好，交通通达性高，人流量大；其次就是汇美国际的业态配置更加丰富合理，它有各色的批发以及零售，而且有配置餐饮，银行等，因而在租售价格上比金详内衣批发广场高。

最后，同一商厦同一楼层在不同的位置租金的差异大，如广州壹马服装批发市场：

表1 同一楼层不同铺位的租金差异

注：经过电话访问所得（调研时间2014.6）。

不同位置，不同面宽，不同开间进深，不同开面数等都会影响铺位租价的定价。

（四）各商厦运营管理分析对比

运营管理方面，提取消防措施、手扶电梯（观光梯）、升降电梯、安全电梯及保安管理这些要素来做简要对比。

消防措施方面，除了天富没有保安对讲系统，锦都没有禁止吸烟告示外，消防栓、灭火器、禁止吸烟告示、保安对讲系统是最基本的东西，每个商厦都有。与之区别开来的是，白马服、红棉国际、壹马、新大地、金详、汇美国际、广州世贸服装城这几个商厦都拥有自动喷淋系统，显示他们在消防方面更加用心。

手扶电梯（观光梯）方面，除明珠外贸服装城、广安大厦外，其他大厦均拥有手扶电梯，但是天富家居服内衣城仅第一层有，其他大厦一般到中间层。

升降电梯（货梯）和安全楼梯（消防楼梯）配置方面，白马拥有10个升降电梯、11个安全楼梯，长江国际拥有8个升降电梯、5个安全楼梯，红棉国际时装城拥有9个升降电梯、7个安全楼梯，壹马拥有12个升降电梯、7个安全楼梯，新大地拥有13个升降电梯、4个安全楼梯，广州世贸服装城拥有7个升降电梯、10个安全楼梯，他们给予了顾客更加便捷的消费体验和更加小的安全顾虑，其他商厦均是三三两两分布。

在保安管理方面，步步高、明珠外贸服装城及壹马的管理人员态度有待提高，楼栋巡查较少。综上所述，白马、红棉国际、壹马、新大地和广州世贸服装城在这一片区内在商厦的运营管理方面做得更加到位。

（五）整体经营状况分析

综合看来在早期开业的商城中白马服装批发市场、汇美国际、天马国际时装批发中心、红棉国际服装城经营得最好。主要优势有：

1.地理位置优越：直接分布在火车站、客运站以及地铁站旁，直达性好，汇集全国各地、五湖四海的人口，人流量大。

2.业态构成合理：以上商城都是服装综合体与展贸写字楼结合，并配有餐饮行业，一方面便于吸引人流，另一方面为入驻商家提供良好的工作环境，同时也为前来选购的消费者提供了很大的便利。

3.运营管理到位：以上商城消防措施完善，电梯配置合理，安保巡查严格，人性化、系统化的运营管理及服务给予顾客便捷的消费体验，减少了人流大带来的安全隐患。

新开业还在招商期的广州世贸服装城、新大地服装城、壹马服装市场经营状况也较为乐观，虽然暂时空置率相对较高，但其配套设置、功能规划合理，具有打造流花时尚品牌运营区的巨大潜力。流花服装批发市场、步步高皮具广场、新星服装城、锦都服装大厦、金详大厦内衣批发市场、富骊国际服装城、广安大厦经营状况较为一般，因其区位一般，部分商厦也在低层兼营零售来吸引人流。

相比之下，康乐牛仔城、长江国际服装城、明珠外贸服装城、天富家居内衣城空置率较高，在经营上存在较为明显的问题。主要原因如下：

1.地理位置相对处于劣势：由于流花商圈不同服装商厦的布局改变，以上商城离广州火车站、地铁站、客运站距离相对于其他服装商厦来说是比较远的，无法集中人流。

2.原始客户流失：康乐牛仔城和长江国际服装城位于旧广交会展馆对面，随着广交会迁琶洲，失去了紧邻广交会的优势，其面向的人民北路的繁华程度下降了许多，商城的原始客户流失惨重，此处的服装批发业务也受到了影响。

3.未能及时调整经营战略：广交会迁至琶洲后，康乐牛仔城和长江国际服装城未能重新确立目标客户、改变经营策略，所以康乐牛仔城经营状况不佳，处于全面的升级改造中，而长江国际服装城也是遭到了铺主的撤租，四楼以上基本是全部空置。

4.竞争日益激烈：流花商圈服装商厦不断增加，商户们面对的竞争日趋激烈，并且随着互联网的发展，紧邻广州火车站的人民北路698号新开了越秀区电子商务孵化基地――友谊裤都，新型服装批发市场模式无疑给传统服装批发行业以重重一击。

四、广州流花服装商圈发展对策建议

（一）行业协会应该积极配合政府，加强公共空间的规划和管理

尽管90年代末，广州市政府通过城市管理体制改革，清退了绝大部分的占道经营，另外，市场管理方面也将整个商厦、商场内的业户作为一个整体行业进行管理，在批发行业内增加了一个专业管理机构，推动着流花市场不断升级改造。

但是现在火车站周边的流动摊贩还是很多，管理也很混乱，对整个流花商圈的市容市貌的影响不小。汽车尾气与流动食品的摊贩的污染，使得空气更加混浊；原本人流，车流密集的站前路，站南路更加拥挤，通行更加不顺畅，这些都将阻碍广州流花商圈的转型升级。积极配合政府的空间规划和管理工作，共同打造有序的商业环境，是流花商圈服装批发市场协会的必然选择。

（二）商厦经营者应及时调整并优化经营模式

社会商业模式变化，服装专业批发市场必然也要转变经营模式，建议各商厦结合自身的特点优化经营模式，摒弃单一旧市场模式，开辟集商务办公、形象展示、餐饮住宿、休闲娱乐等多业态于一体的新市场模式。

（三）优化用户体验，加强运营管理

良好的用户体验是流花商圈服装专业批发市场立于不败之地的必要条件。在规划设计时，应该注重细节，提供更多人性化服务，如充足的消防措施，通畅的安全通道，便利的扶梯电梯，充裕的洗手间，方便的ATM取款机，干净卫生的餐饮等，给消费者惬意的购物体验，并保障相关设施设备的维护。

（四）利用网络，打造电子商务交易平台

互联网的快速发展与现代物流的突飞猛进，电子商务正成为主流趋势，流花商圈的国际定位要求其紧跟时代的步伐，迈向电子商务。流花服装商圈专业批发市场要抓住电子商务的发展机遇，积极注册企业网站、开通电子商务功能。加快现代物流与电子商务的融合发展，借助物流、仓储，打造一个网上供货平台，与线下实体店有机契合，取长补短，相得益彰，着力打造有自己特色的线上线下电子商务交易平台，引导专业市场走线上线下融合，主动构造政府联网信息平台，是服装专业批发市场突围之路。

五、总结

随着互联网时代的到来，商业经营模式的再次改变，广州流花商圈面临着新的挑战。与时俱进地迅速调整定位，确定经营发展战略才可能有新的发展。据此，流花商圈服装批发市场应当加强公共空间的规划和管理；及时调整并优化经营模式；优化用户体验，加强运营管理；实施电子商务网络营销，提高品牌知名度，不断提高自身的竞争力，为未来更好的发展奠定坚实的基础。

参考文献

[1]黄毅.新挑战下专业市场发展原因探析――以广州流花商圈为例[J].时代金融，2014（2）：31-32

[2]黄宗凯.基于电子商务平台模式广州专业市场国际化（应用）研究（硕士论文）.广州市：广东财经大学，2014.

[3]潘丽，张海泉.网络经济下服装销售模式及主要问题分析.商业现代化，2007（2）：107-108.

篇8

一、商圈的定义

商圈指在从事实际购买活动之际优先选择到该商店购物的顾客所分布的地区范围。按可能顾客分布的特点， 可将商圈分为主要商圈、次要商圈和边缘商圈三部分。前者是距商店最近的区域， 包括了该商店约 2/3 的顾客， 每位顾客的平均购货额和购买频率也最高；次要商圈位于前者的， 其顾客约占该店顾客总数的 1/4；后者则包括其余部分的顾客。

二、建立商圈必须考虑的因素

在分析制约商圈范围大小的条件的基础上， 应对已有的或即将建立的商圈进行必要的分析， 以为商家在该区域内营销战略的制定提供依据。

1、需求分析

对需求因素的分析， 主要应从商圈的人口规模和特点的角度加以考虑。这是因为顾客的多少和消费特点是商家赖以生存的基础， 它不仅如前所述决定了商店生存的基本门槛， 而且对不同的商店来说， 其商圈内人口密度和总量是与消费需求成正比的。但是， 某一个商圈内部的人口特性是具有一定差异的， 这种差异又制约着不同顾客的需求和消费差异。因此， 必须对商圈内的人口年龄结构、平均受教育水平、可支配的总收入和个人可支配收入、职业结构等进行详细的分析， 才能对商圈内的需求趋势和特点有一个较为深入的了解，并为营销策略的制定提供依据。如个人可支配收入的多少， 决定了商圈内人口平均社会购买力的高低；而可随意支配的个人收入的高低， 则对经营特殊品、高档耐用消费品的商店有着重要的意义。又如年龄结构往往决定了不同消费者群的消费特点， 这对于那些侧重于以某一年龄段的顾客为主要销售对象的商店来讲， 是进行商圈分析所必须考虑的需求因素。2006年扬州市区人口仅约115万，市区人口密度1180人/平方公里，首先说明了扬州人口总数并不多，市区居民人均可支配收入只有12945元，从整体上来看，人均可支配收入还是比较低的。第一商圈已足够这部分人消费了，并不需要再建立第二商圈。

2、竞争因素

一个商店在设定商圈时， 很可能与其它商店的商圈发生重叠， 这就是商圈的竞争。在重叠的区域中， 竞争双方互相争夺顾客， 重新分配利润， 进而对商店的经营带来影响。从理论上讲一个商圈与其它商圈不发生重叠是可能的， 它可降低商店在竞争方面的损耗。但在实际生活中这种情况并不多见。在一个商业区中， 几百米的路段就可能有为数众多的商店林立，商圈的重叠是必然的。在商圈分析中考虑竞争因素的目的在于通过对竞争对手或潜在的竞争对手的分析， 恰当地确定商圈的范围， 并把竞争给本店可能带来的不利影响降到最低点。为此，必须掌握商圈内现有竞争者的情况， 在此基础上进行竞争者分析， 发现或找出其实力所在和弱点， 进而调整本店商圈范围。如发现竞争者的实力过强， 可适当缩小商圈范围。当分析表明竞争者实力趋降， 本店有可能在竞争中占据优势， 则可适当扩大商圈。以扬州具体情况，可作如下分析。

（1）文昌圈现在已形成一定的规模，下面是各主要商场的基本情况。万家福商场位于汶河北路1号，是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年销售额达1.8亿元。内外部装修一般，经营档次中高档。营业楼层包括地上6层、地下1层。经过2002年的大楼扩建工程，商场进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。万家福商场已有十余年的经营历史，在扬州有着较高知名度，经营状况良好。 商城三楼经营国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等，经营类别较多，整体档次属于中等。

金鹰国际商城位于市中心汶河南路120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。金鹰国际地上楼层共六层，内外部装修气派豪华。经营面积约3.5万平米，主要经营国内外知名品牌的百货用品。年销售额约2亿，居扬州商业零售行业之首。以国际知名高档精品百货为主流。 经营无进场费，只需收3000元保证金（只收一次），退场后二个月内无任何问题全额退还。无场地租金和水电费，只收取销售额的扣点，扣点标准与万家福相近，商铺为金鹰所有，不对外销售。 金鹰国际商城开业已有五年多。经过五年多的经营，不断地调整经营品种，已经被公认为扬州市最高档的购物场所，经营状况良好。

金鹰是高产品差异战略，企业通过向顾客提供具有独特性的产品或服务来创造相对优势。由于为顾客提供了与众不同的附加价值，差异化能够减少顾客对价格的敏感性，是顾客愿意为此支付更高的价格，从而增加企业产品价格与成本的差额，不仅可以给企业带来高于同行竞争对手的利润率，同时也避开了激烈的价格竞争 。而小商品批发市场走的是低成本战略，从而实现盈利。专卖店实行的是目标集中策略，通过针对特定的人群提供服务。

而东方商品城位于金鹰国际商城东南面，是一家百货类小商品批发市场。这里又汇集了大部分的低档商品，经营状况还可以。此外，在文昌路上，还汇集了大量的专卖店，像森林鸟、唐狮、以纯等等。这些专卖店据调查经营也较好。

综上所述，文昌商圈整体上经营状况较好，这里集中了各种业态企业，并且可以满足不同人群的需要，因此，扬州并不适合再发展第二商圈。

（2）以扬州商城、新世纪大酒店为中心的区域，以西站、润扬广场、珠宝城、红星美凯龙、高力汽配城为中心的区域，以万马滨河城和工业品市场为中心的区域，以金盛国际家居和明发广场为中心的区域，包括以广润发、来鹤台广场为中心的区域，这些区域特点鲜明，但大都附带相应房地产或商业项目自我炒作之嫌。香港人打造的瘦西湖德豪新天地可望成为“第二商圈”。但业内人士评价，商圈有独特的定位，主体是广大市民。“德豪新天地”将起到提升旅游服务业层次和品位的作用，是外来旅游者购物、休闲、娱乐的天堂，但未必是市民消费集中区。

一个商贸中心的形成，必须具备以百货零售为主，多种业态兼备等条件，而且公共休闲设施要完备，娱乐元素要纷呈。显然，对照上述要素，上面几个区域还远没有达到要求。

3、经济基础

一个商圈的大小和可能给企业带来的效益还取决于该商圈所在区域的经济基础。对于一个经济发展富有生机的地区而言， 其商店的商圈将比经济萧条地区的商店商圈更大， 给前者带来的收益无疑也远远超过后者。这也是零售商店择址首选前者的重要原因。从商圈分析的角度考虑区域经济基础这一因素， 应注意以下几个方面的分析。

（1）区域产业结构的特点， 它决定了区域经济的发展方向和特征。

（2）企业的多样化程度， 它决定了区域经济的多样化程度。对这两者的分析有助于把握区域人们的生活和需求的变化态势， 也可为上述的需求与供给分析奠定基础。

（3）免受经济波动与季节波动影响的可能性。经济的波动必然带来需求的波动， 当商店所在区域波动的可能性增大时， 意味着区域经济结构的不稳定， 商店经营的风险性必然加大， 商圈性状的不确定性也必然增强。

（4）商圈内金融机构的情况和商店获得信贷的可能性。由于在零售商店的运营资金中， 流动资金所占比重较大， 商业企业的经营特点决定了拥有可靠的资金来源是其发展的重要保证。从商圈分析的角度来看， 只有拥有足够的资金， 维持较大的商圈才具有可行性。

综上所述，无论是从扬州市本身的需求因素，还是竞争因素、经济基础来分析，都决定了扬州不适合再发展第二商圈。

【参考文献】

[1] 迈克尔・波特：竞争战略：分析产业和竞争者的技巧[M].北京华夏出版社，1997.

[2] 扬州统计年鉴，2007.

[3] 褚有福：商圈建设与市场规律[J].商业经济与管理，2001(10).

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一、潮人服装店的基本介绍

（一）本店铺经营特点

所谓的外贸服装就是国内服装生产厂家根据国外来料来样或国外来样，国内面料加工服装，在完成订单后剩余的那部分产品，或因种种毛病提出下来的服装，就成立出口转内销的服装，由于款式，面料考究，所以很是受国内消费者欢迎。

开这家外贸服装的目的是把握外贸服装对消费者的诱惑，这也是潮人服装店存在的基础。

（二）潮人服装店经营状况

从目前经营状况来说潮人服装店经营还算不错。它的投资额不大，经营也不复杂，但是也不是想的那么简单。因为它涉及到吸收资金，进服装，卖服装还有财务管理等许多方面的问题。如果其中一个问题没有解决好那么会影响整个服装店的经营。潮人服装店的最大的问题是它开业不久，从事服装经营的经验不多，对于怎样进货，如何能进更好的货，如何把握消费者心理及销售技巧都不是很了解。这肯定会给潮人服装店的以后的经营带来许多困难。

由于潮人服装店属于独立商店，销售规模小，因而在商品货源方面只能多批次少批量的组织进货，不能享受大批量进货的优惠价格，也没有能力与厂家讨价还价。由于进货批次多使运货订货进货的费用很高。

所以潮人服装店应该在以后的经营中多多吸取经验教训，扬长避短，这样才能把潮人服装店经营的红火。

二、潮人服装店的营销环境分析

（一）潮人服装店的商圈

商圈是一项重要的资源，它不仅决定店商的收益高低，也表现出店商的市场地位和形象，影响店商的零售活动的开展。成功的运用商圈策略可以为服装店打好牢固的根基，提高服装店的形象。一般好的商圈的地理位置好，潮人服装店的地理位置是离居住区较近，而且人口密度较高的，交通便利，很多公交车站都在这里。离唐山百货大楼，三利大厦也近，只需步行十分钟即可。而且旁边的公共设施齐全，各种快餐店，银行，消费者到这里就餐成为了潮人服装店的潜在消费者。而且潮人服装店每天有三次客流量高峰期。服装店可以利用这些商圈资源，把生意做到顾客心里，让她们成为心甘情愿的回头客。潮人服装店不仅要分析自己商圈资源，还要对竞争对手进行分析，比较其优缺点，这样才能知己知彼。

（二）商圈中竞争对手的调查分析

潮人服装店对所处商圈的竞争对手进行了分析，潮人服装店所处商圈，除了本店还有10家经营外贸服装店，同处一条街上有5个，距离较远的有2个，相背的有3个。

紧挨潮人服装店的有1个，它主要经营女性鞋包类产品，开业时间较长，经营状况良好。第二个服装店主要经营商场里卖的名牌衣服，这里衣服比商场便宜，从而满足了消费者花费少但是买到名牌服饰的消费心里。第三个，主要经营休闲服饰，面料舒服，能满足消费者轻松休闲的消费心里，而且有名牌运动装，并且不失时尚风格。第四个，主要经营运动服装，给喜欢运动的消费者一个消费平台。第五个，主要经营女性职业装，这满足了附近白领一族的消费，但是由于地理位置优越，所以租金贵，商品价格自然高些。距离较远的和相背的那几家外贸服装店的经营服饰或有相也是有自己的经营风格的，虽然地理位置不像本店，但是由于其租金低成本低，所以商品价格低，这对于潮人服装店也是个威胁。

三、影响潮人服装店购买行为的因素

经济因素：收入是影响购买力的重要因素，现在唐山女性收入越来越多，这使她们的服装购买需求增加且实际购买能力增强。潮人服装店的目标顾客一般购买力强，而且她们生活方式的都市化使她们对服装种类的需求增加。潮人服装店的服装款式多样可以满足目标顾客的需求。

文化因素：社会热点，流行文化，国际潮流使目标顾客的审美方式发生了日新月异的变化，她们更加追求服装的表现自我的作用。她们在不断追求新款式同时也蛮偏爱传统服饰。潮人服装店是在不断更新新款式的同时也会有经典款式来满足顾客需求。

心理因素：许多目标顾客有求异求新的心理动机，她们不愿意与世俗同流，喜欢新鲜的款式，有的顾客有求名动机，她们更注重服装的品牌，材质，是否能体现自身的地位。

四、潮人服装店的营销策略

（一）价格策略

潮人服装店通常采取两种定价策略，即折扣定价策略和心理定价策略。

潮人服装店为了促进消费会在季末采取折扣定价策略，如八折折扣和特价销售。还会实施数量折扣，如果消费者购买数量多那么就会有折扣或者有礼物。

潮人服装店还根据心理学原理采取尾数定价策略，通常故意保留尾数，这样会使消费者感觉价格便宜，从而激发消费者的购买需求，以刺激消费。如199.9元的衣服感觉就比200元的衣服便宜。

（二）口碑营销策略

潮人服装店通常会让老顾客推荐新顾客，如果老顾客对服装店各个方面满意，她们就会推荐朋友来买，那么这些被推荐的人成为了潜在顾客。推荐本身会给被推荐者带来好的感觉，她们潜意识里更相信这家店。

据说口碑营销比广告的效果好很多。实际上作为店主不能操控口碑，但是潮人服装店一直用最好的服务使每一位顾客满意，培养忠诚顾客。

（三）促销策略

潮人服装店为了在市场上有竞争优势，刺激消费，适应消费者物以稀为贵的心理，通常故意营造供不应求的局面。通常会把款式新颖的服装在服装达到饱和之前实行限销，通过此策略达到提高市场竞争力，刺激消费的目的。

参考文献：

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商场是商品进行买卖从而实现商品价值的主要途径。在商场经营的过程中，商家通过一些经营手段，促使商品迅速流通，实现商家固定资金的增值。在商场的经营过程中，经营策略水平的高低直接关系着商场经营的整体经济效益。随着我国经济社会市场化水平不断提高，商场之间的竞争日益加剧，如何不断创新商场经营，以求得在市场竞争中立于不败之地已成为摆在商场经营者面前的重要课题。

一、人防商场经营现状的分析

随着我国零售市场开发程度的不断加深，由于外资企业在国内投资巨大加上国内各种大型商场层出不穷，零售行业的竞争力越来越大，每个商场占有的市场份额越来越少，零售业的增长速度已经远超居民的购买能力的增长速度，这些问题无疑是对商场经营的一个巨大的挑战。

从总体上来看，国内人防商场的经营状况可以总结为以下几点：第一，随着社会城市化的发展，购物主流大军已经从城市中心向城市周边分散开来。第二，市场竞争和重组加剧，许多人防商场的经营显得非常的被动，从而商场的经济效益逐渐下滑，走向亏损倒闭。第三，现代社会是一个信息化的社会，许多购物方式都比较灵活方便快捷，比如邮购、电视商场、电视直销、电话购物、专营店、连锁店、仓储式商场等等，各种各样的商品销售形态在几年内相继涌现，速度惊人，分流了购买力。第四，国外的零售行业纷纷登陆中国，他们拥有较为较为先进的经营策略和管理模式，给一些用传统方式经营的商场重重的一击（尤其是人防商场），在品位和时尚等方面占有了一大块市场。第五，大多数人防商场呈现“疲软”状态，实际的销售额呈现下降的趋势，利润下滑。第六，一些大型商场用规模经营的方式，想用规模来赢得市场，获得较高的利润。

二、创新人防商场经营策略的建议

1.提升学习能力，创新经营管理思路

创新，只有思想是不够的，必须与此同时密切关注市场动态，科学调研，缜密分析，才能适各种商业环境的变化，将市场发展趋向把握准确，企业才能在竞争的市场中占有主动性的地位。从某种程度上来说，商场的管理水平主要取决于全体工作人员的学习能力。面对社会的向前发展，流通领域的对外开放，消费者的日益成熟，商场所面临的问题越来越多，越来越复杂，传统的经验教训已经远不能解决现代商场面临的新问题。所以，商场必须要坚持不断学习国内外先进的经营策略和管理技术，不断学习新的知识，探讨新问题，吸取精髓，学以致用，最终能够用更全面、更系统、更丰富的方法和科学理论指导商业的运作，推动商场的发展。

2.健全完善制度，提升经营管理能力

建立高效的、先进的规章管理制度。如果商场要想得到理想的成绩，除了要有顾客喜欢的商品、顾客认为合理的价格，还必须要保证充足的供给量来满足顾客的需求。货源短缺，不仅怠慢了顾客，还会使商场错失商机。所以要形成有力的刚性制度管理机制，如定期补货、定数陈列等制度。为提高管理的效率和水平，商场还要进行单品管理。单品是商场实行科学管理的最基本的单位，单品管理是对商品进货、储存和销售等各种环节的全方位管理和控制，可以利用先进的系统，如POS系统等，提供全部的商品进货、存储和销售信息，可以及时准确掌握每一单品的情况，以便及时跟踪，补充畅销商品，避免缺货现象的发生。另外，管理手段的创新也是非常重要的，充分利用信息电子化，实现现代化经营管理。

3.密切关注市场，快速响应消费需求

市场对于一个商场的盈利是至关重要的，所以为了扩大市场，可以向新建的居民区拓展，建构新的店面要随着居民区的迁移方向，在新的居民区构建分店，拓展周边的城乡商场，形成新的商业圈，寻找新的利润增长源。现今，世界经济一体化，许多商场已进军国外拓展市场，在这个过程中必须注意三点：第一，积创办中外合资的商业，不仅要引进国外的商品、资金、设备，更为重要的，是要引进国外的先进的创新的管理经营策略，再结合自身的情况，提高商场管理的整体层次。第二，积极推动商品出口，注意力转向国际市场，开发大量适合国际市场所需要的商品，促进产品结构的调整。第三，到国外创办服务业和商业，实施多元化的经营。此外，还要进行经营方式创新，发展超市经营、连锁经营、股份制和收购等方式，创新人防商场的经营模式，扩大规模，提稿响应消费者需求的能力。

4.创新服务能力，开展服务营销

以时尚和休闲为重要卖点的商场，应该将服务质量摆在首位。服务分为销售服务和形式服务，要重点从这两方面开展工作，开展服务营销。销售服务是指，商场应把顾客全过程服务和自我服务作为创新服务的主要内容，创建快捷、满意、方便的购物途径。形式服务是指，商场应以客户为核心，创造体贴购物者的购物环境，营造既舒适又温馨的卖场环境，让客户感受到宾至如归的购物体验和感受。

三、结束语

这个时代是改革创新的时代，只有改革创新才能有发展。固守传统的经营思想，不但不能发展商业，还有可能使企业日益亏损，甚至倒闭。只有实行商场经营策略创新，才能使商场更好的发展，有更强的竞争力，稳居该行业的领先地位。

参考文献

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商场员工月工作计划

新的一年是鼠年，虎的本性预示着20__又将是不平凡的一年。依据行业现状，20__年将是南通地区家居商场竞争更为严峻、残酷的一年(百安宜家、好一家的持续白热竞争，居然之家的开业)。但危机与机遇并存这一年也将是我们扬起“高端、环保”大旗，迎接市场挑战，夯实商场管理基础，抢夺市场份额站稳脚跟的一年，在集团、区域的帮助支持下南通商场将全面提高商场专业化管理水平，促进各项工作的良性开展，树立第七代生态环保商场的完美形象。为了确保这一目标的达成20__年的主要工作我们做如下规划：

一、各项运营指标

1、经营指标

(1)全年出租率98%，收缴率98%。

(2)全年销售额3亿元，租金收入4568.11万元。

(3)全年共引进品牌18个，其中进口类品牌0个，a+类品牌3个，a类品牌5个，a-类品牌2个，b类品牌3个。品牌优化率5%。

2、企划营销活动

(1)全年组织活动：大型促销4次(3.15、五一、周年庆、国庆)，团购活动10次，小区活动24次，其他节点活动40次节、建材节等)。

(2)全年不出现负面报道。

二、准确商场定位，开展特色营销

锁定客户群，围绕“高端、时尚、环保、体验“几大主题，创新营销思路，每月开展一次大型团购活动，与各大高端交付楼盘、装饰公司、婚庆公司、网站及其他潜在客户群建立战略合作联盟，做好节日、节点促销，持续开展小区营销，发展网络营销，为扩大商场销售建立有效渠道。

三、稳定经营秩序、增强经营信心

开业至今，因为开业时间短、远离市区商圈、交通不便、商户产品线不对路，营销手段单一，营业员技能差，市场适应期短等等原因导致部分商户经营状况较差，持续经营信心不足，出现退租苗头，商场将继续推行“商户座谈会”“商户代表监督员”“定点营销”“帮扶营销”等能保证与商户充分沟通的有效办法，在企划、营销、财务、培训等方面给予商户充分的帮助，稳定商户信心，维护品牌形象。

四、优化品牌

做好品牌储备，各类后备优质品牌至少5个，尤其注重考察经销商的经营意识和能力。全年实现品牌调整面积10000平米。

五、着力强化行政管理

持续招聘，做好人才储备，全年储备输出一套商场管理团队，主管级人员6名重点在业务体系和物业安全方面，健全并加强各部门和各岗位的绩效考核，推行月绩效考核制，合理安排岗位设置，逐步淘汰平庸员工，留住核心员工，年开展提升团队整体素质，增加工作效率，组建讲师队伍，每月组织学习、培训16小时，每月开展读书分享会1次，强化团队执行力。重视党工团工作。提高员工积极性，改善后勤福利，增强企业凝聚力。

六、开源节流

充分重视财务管理作用，完善成本控制体系，对各部门的支出进行预算考核，在制度上控制各项开支，管理出效益，增大利润。

七、完善顾客满意度的各项工作

做到顾客回访率100%，建立有效的三工管理模式，控制客诉率0.5%以内。初步建立顾客信息管理系统、厂家信息快速查询系统。

八、物业安保方面

确保全年无重大安全责任事故，全年进行机电、消防安全大检查各12次，重点防火区域检查48次。高压配电检修2次，空调机电设备检修保养2次，易燃易爆品等五项常规检查50次，夜间值班情况检查24次，细化商场营业结束后的安全工作清场流程。

九、基础管理和现场管理

每周召开“两会”，并及时撰写、上报会议纪要，每季度召开一次员工大会，强化商场各部门的服务意识，制定相应的监督及考核机制，真正做到一线部门为顾客、商户服务，后勤部门为一线服务。现场管理方面以综合巡检、5s管理制度为纲，要求各部门制定详细的检查内容及整改措施，加强楼层的互查、评比，并制定科学的奖惩方案。

商场员工月工作计划

根据____年度工作情况，结合公司发展状况和今后发展趋势;现制定出客服部____年度工作计划，内容如下：

一、发票方面

针对公司发票量不足与顾客急需开票之间的矛盾，制定不同解决方案，包括语言方案和物质方案。

二、会员方面

1、继续鼓励顾客办理会员卡，增加会员人数。

2、确定会员卡积分兑换礼品具体方案。

三、客诉方面

1、根据____年度顾客投诉及建议，制定完善解决客诉方案，不断提升服务质量和服务技巧。

2、开展顾客满意度调查。通过电话回访等方式展开调查，对发现的问题作出相应整改。

3、制定安抚棘手投诉顾客方案，包括向公司申请制作小礼品，报销顾客打的费用或油费。

四、接待方面

1、个人接待。做好客顾客接待和问题反馈的协调处理。

2、团体参观接待。相关人员深入了解公司企业文化及中心相关信息，各区域产品信息，业务流程(收银流程/线上线下销售流程/退换货要求及流程)等。

五、员工培训方面

为不断提高客服人员素质，制定客服人员培训计划。培训内容主要针对仪容仪表、客服礼仪、客服语言技巧、客诉处理、团队凝聚力建立等方面。

商场员工月工作计划

一、抓春节市场，确保开门红，誓夺年度目标以春节营销工作为先导，全面实施旺季市场经营战略，确保一、二月份开门红及年度经营目标的顺利实现。

二、准确把握市场定位，实施差异化经营略微调高经营档次，跟青商、徐东、销品茂实行整体错位，打造区域时尚百货。特别是在区域市场内实现主流品牌经营的格局。

三、组建货品部，实施进销分离，加大招商调整力度通过组织架构的健全，为加快调整进度提供有力的软环境，使调整工作一步一个脚印地向前发展，从而达到区域百货经典的经营格局。

四、以四楼的改造与经营为契机，全面整合场内资源做强做大是企业经营的第一要务。以开发扩大四楼经营面积和内容作为05年的首要任务，进一步提升商场的经营功能，开发新的经济增长点。

五、狠抓百万品牌，全面发挥二八效应要从招商、装修、营销、人员、考核等各方面全面整合，提高百万品牌的成功率、成活率，使已有的百万品牌发挥领军作用。

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关键词：企业管理 薪酬管理 战略

一、企业薪酬管理的理论概述

（一）薪酬的概念及内容

从市场经济和现代企业管理的角度看，对于企业来说，薪酬是挖掘员工内在价值和创造潜力、提高生产效率、实施发展战略的一种措施；对员工来说，新酬不仅仅是对其所付出的劳动力与技能及其所创造的价值与业绩的回报，而且也是员工人力资本投入的一种收益。

员工的薪酬主要包括外在薪酬和内在薪酬。内在薪酬包括参与决策、更富有挑战性的工作、承担较大的责任、企业所能提供的培训机会和学习机会、个人成长机会、较大的工作自由及自由裁定权、较有趣的工作、活动的多元化等内容。外在薪酬包括从组织中得到的各种形式的基本薪酬、奖励薪酬、成就薪酬、附加薪酬、非财务性薪酬等。通常意义上的薪酬是指外在薪酬，所以我们研究的重点是外在薪酬，包括其内容、结构等。

（二）企业薪酬管理的目标

首先，吸纳、留住有价值的员工。在目前市场经济中，薪酬无疑是吸引和留住人才的有效工具。因为，从工作中得到的报酬，对大多数寻找工作的人来说，都是一个主要的考虑因素。报酬不光是一种谋生手段和让人们获取物质及休闲需要的手段，它还能满足人们的自我或自尊需要。因而，如果一家公司的薪酬系统被认为是不适当的，则高级求职者们会拒绝接受该公司的雇佣，并且，现在的雇员也可能离开这个组织。

其次，激励员工的绩效，使其不断地提高效率。如果我们把激励定义为把人们的行为引向目标，我们则可以将激励因素做为引导员工行为始终趋向组织所认为的重要目标的诱因，做为薪酬管理系统，激励的重点在于创立一种系统：将组织支出的大批费用变为高度激励员工取得良好绩效的诱因。

再次，与国家的相关立法和规定相吻合。薪酬和福利是每个国家劳动就业立法的重点领域，发达国家尤其如此。不同时期，国家的经济政策会有所不同，有时刺激消费，有时为抑制通货膨胀甚至下令冻结薪酬。政府对微观薪酬水平的干预，主要是为了发展和完善劳动力市场，引导劳动力的合理流动，同时也是为了规范微观经济组织的分配行为。企业在薪酬管理的过程中，要注意与国家的相关立法和规定相吻合。

二、影响企业薪酬管理的因素

（一）企业的内部因素

1.劳动差别及其特征。首先是劳动者劳动量的分布结构，分布结构不同，薪酬结构也会不同；其次是劳动方式，不同的劳动方式，往往采取不同的薪酬要素支付。

2.企业的经营状况及盈利能力。企业的经营状况及盈利能力是企业所能负担的劳动费用的限度。一般来讲，资本雄厚、盈利能力、经营状况好的企业员工所获得的薪酬，要比资本微薄、盈利能力差、经营状况差的企业员工所获得的薪酬高。

3.组织的分配方式与结构。不同的分配方式和结构，在报酬总额一定时，会直接影响薪酬水平。这主要包括员工福利及各种优惠水平，基本薪酬与奖励薪酬等其他薪酬形式之间的比例等等。从企业组织的角度看，一般愿意支付薪酬而不是福利，但在税收的影响，组织支付福利比支付薪酬合算时，在政府对薪酬水平严格控制，使组织难以通过薪酬留住既有人才时，组织通常倾向于提高福利水平。这种倾向性的强弱又主要取决于薪酬与福利替代可能性的大小及其比率，取决于福利产生的经济效应。

（二）企业外部因素

1.国家政策和法律。不同时期国家的经济政策会有所不同，有时刺激消费，有时为抑制通货膨胀甚至下令冻结薪酬。政府对微观薪酬水平的干预，主要是为了发展和完善劳动力市场，引导劳动力的合理流动，同时也是为了规范微观经济组织的分配行为。

2.居民生活费用。员工的正常收入至少应能支付家庭的基本生活费用，而这个费用又与居民消费习惯及当地物价水平有关。有的国家规定，公职人员的薪酬根据物价水平每年调整一次，以保证生活水准不会下降。

3.劳动力市场的供求状况。影响企业工资水平的一个重要决定因素是劳动力市场的供求状况。劳动力市场的竞争是指一家企业为了与雇佣类似员工的其他公司进行竞争而必须付出的代价。这些劳动力市场上的竞争者，不仅包括那些生产类似产品的公司，也包括那些虽然处在不同的产品市场上，但却雇佣种类相似的员工的那些公司。当市场上对某种商品和劳务的需求增加时，将导致生产该商品和劳务的组织扩大生产规模，这时，组织为了获得足够数量的合格劳动力，将提高薪酬水平；反之，当对某种商品和劳务的需求下降，从而劳动力需求也下降时，组织将降低薪酬水平。

三、优化企业薪酬管理的模式

（一）高弹性模式

该模式主要是根据员工的绩效来确定的。如果员工在某段时间内绩效很高，那么支付给他的薪酬也相应地较高；如果在某段时间内，由于员工的积极性降低，或是其他个人因素影响了工作绩效，那么就支付较低的薪酬。因此，不同时期，员工的薪酬起伏可能较大。在这种模式下，一般奖金和津贴的比重较大，而福利、保险的比重则较小。而且在基本薪酬部分，常常实行绩效薪酬、销售提成薪酬等形式。这种模式具有较强的激励功能，但是，员工缺乏安全和寄托感。

（二）高稳定模式

该模式中，员工的薪酬主要取决于员工的工龄和公司的经营状况，与个人的绩效关系不大。因此，员工的个人收入相当稳定。薪酬的主要部分是基本薪酬，福利水平一般比较高，而奖金的比重则很小，而且主要依据公司经营状况及个人薪资的一定比例发放或平均发放。这种模式有较强的安全感，但缺乏激励功能，而且公司人工成本增长过快，企业的负担也比较大。在现代企业中一般不单独采用这一模式，而是同时采用其他具有较好激励效力的薪酬模式。

（三）折中模式

该模式既有弹性，能够不断地激励员工提高绩效，同时又具有稳定性，给员工一种安全感，使他们关注长期目标。这的确是一种比较理想的模式，它需要根据公司的生产经营目标和工作特点以及收益状况合理地搭配。如果企业资金实力雄厚，而且人工成本占总成本的比例较小，那么在确定薪酬水平时，就不能单纯注重基本薪酬，而忽视了奖金比例的增加。根据公司的实际情况，应合理地组合薪酬的各个组成部分，使薪酬制度既具有激励性，又具有安全性。

总之，企业的发展面临许多困难，薪酬管理在一定程度上已成为企业人力资源开发与管理的瓶颈问题，严重制约了企业的进一步发展。企业薪酬管理方面存在的问题是由众多因素综合引起的。知易行难，要真正实现薪酬激励作用的最大化，还需要企业自身长期不懈的努力。

参考文献：

[1]陈思明.现代薪酬学[M].上海:立信会计出版社，2004.