房地产技术创新范文

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篇1

中图分类号:F293.3文献标识码:A

在竞争激烈的房地产市场中,一些精明的房地产商发现,有效的技术创新战略,可以提高企业的竞争优势,获得更多的经济效益。由于技术创新是一项具有风险的活动,一些不成熟或不适宜的创新手段在给楼盘开发造成损失的同时,也给企业带来巨大的负面效果。因此,有效的技术创新效率评价对房地产商做出正确的决策具有重大意义。

目前,对技术创新效率问题的评价很多,但大部分集中在国家或产业的角度来实施,从企业的角度对房地产企业技术创新效率的综合评价至今还很少有人研究。企业技术创新效率的评价方法中最常用的有两种:一是单一指标的投入产出评价,一般用比较简单的算术比例法;二是对多投入和多产出指标采用的评价方法,如随机前沿分析(SFA)法、数据包络分析(DEA)法等。由于数据包络分析方法是评价具有多投入和多产出决策单元的一种较好的方法,本文基于此,通过数据包络分析的方法对我国10家大型房地产企业进行了评价,并且从DEA有效性、规模收益情况和投入产出冗余三方面做出合理的分析。

一、房地产企业技术创新效率评价指标体系的建立

在对技术创新能力的讨论中,大部分文献认识趋于一致,认为技术创新能力由6个方面构成:创新资源投入能力、创新决策与管理能力、创新倾向、研究开发能力、产品制造能力、市场营销能力,个别文献认为应该包括财务能力。而创新大师熊彼特赋予了技术创新特定的含义:技术创新是指技术发明的第一次商业化运用。技术创新强调的是首创行为,而不是模仿行为;是商业化营销行为,而不是技术行为。

对技术创新能力的评价,涉及面广、考察的范围大、评价指标多而复杂。影响技术创新能力的因素既有定量指标也有定性指标,因此选取能合理量化定性指标的评价方法也很重要。在一些文献中还有将技术创新指标体系按表1分类。(表1)

目前,相关领域研究的指标选取多是针对高科技型企业的技术创新指标,对房地产企业,大多学者都把其归入到劳动密集型企业中。笔者认为,这是一种观念的误区,作为资金、技术、劳动高度密集的房地产行业,已经成为国民经济的重要组成部分。我们需要在对其认识上提高到一个理论的高度。而技术创新这个概念,不单单指纯技术,它也包括一种观念、管理方法等软科学的东西。所以,我们在相关领域研究时一定要把握住大的方向。针对房地产这个特定的行业,我们选取了以下四个输入性指标和两个输出性指标,具体指标如表2所示。(表2)

二、模型的建立

1、C2R模型。假设有n个生产决策单元DMUj(j=1,2,…,n),每个DMU都有m项输入Xj=(X1j,X2j,…,Xmj)T,s项输出Yj=(Y1j,Y2j,…Ysj)T,则第j0个DMU的效率评估模型为:

min TY

s.t TXj-TYj≥0

TX0=1

TX0≥・eT,T≥・eT

其中:(X0,Y0)为DMUj0的输入输出,ε为非阿基米德无穷小,e为元素s维向量。其对偶问题为:

min[-(eTs-+eTs+)]

s.t.X+S-=X

Y-S+=Y

≥0,j=1,…,n

S-≥0,S+≥0

该DMU模型是生产可能集T=[(X,Y]|产出Y可由投入X生产出来,满足以下公理性假设:凸性、锥性、无效性和最小性。

2、B2C模型。生产可能集的锥性假设有时是不现实的,或是不合理的,因此去掉该项假设。当生产可能集T只是满足凸性(加入条件∑=1)、无效性和最小性时,便可得到满足规模收益可变的B2C模型:

min[-(eTs-+eTs+)]

s.t.X+S-=X

Y-S+=Y

=1

S-≥0,S+≥0

≥0,j=1,…,n

这种模型单纯评价DMU的技术有效性。其对偶形式为:

max (TY0-u0)

s.t TYj-TXj-0≥0

TX0=1

≥,≥,u0E1,j=1,2,…,n

式中:u0为规模收益指示量。问题最优解中=0*则(1)u0*0,规模收益递减。

三、实证研究

根据上述模型和选取的指标,我们选取国内10家大型房地产企业作为评价对象,各个指标基础数据来自CCER中国经济金融数据库、中国房地产统计年鉴、万方企业数据,拟评价2008年这10家企业技术创新效率。利用Lingo软件进行求解,得到结果如表3所示。(表3)

模型结果表明:DEA有效的企业只有万科和招商局地产两家,其余8家房地产企业技术创新效率偏低,所选企业当中DEA有效率只有1/5,这是一个相当小的比例。可见,我国众多房地产企业的技术创新效率是普遍较低,行业内企业之间的实力相差悬殊。

根据模型解的运算,处于DEA无效的8家房地产企业都存在人力、财力、物力投入冗余现象。深圳中航、保利、天津房地产发展都在技术创新资金投入、管理成本和产品营销成本上可以削减。此外,天津房地产和中房置业都在净资产的增长方面有严重的不足现象。可以通过提高住宅产品的质量,减少管理成本和营销来保证企业技术创新活动的有效性。此外,从各房地产企业的规模收益情况来看,所选企业都处于规模收益不变状态。由于所选企业都是国内大型房地产企业,它们的发展水平在国内众多企业中处于领先水平,出现这种情况是属正常。

四、对策与建议

通过DEA模型建立与测度,在对测度结果分析的基础上,对如何提高国内房地产企业技术创新有效性提出如下建议:

1、整体来看,提高房地产企业的技术创新效率势在必行。国内房地产企业技术创新效率普遍低下。在欧美发达国家,房地产业经济增长的43%来自技术创新的推动,27%来自市场需求。而我国市场和生产需求的推动力大大超过技术创新发展的推动力。所以,房地产商、政府相关部门应该激励技术创新的主动性,促进技术创新资源的合理流动,以提高房地产企业的竞争力。

2、加强技术创新评价体系的研究,使房地产企业的发展与技术创新评价指标相结合,相互促进,相互发展。技术创新评价对技术创新具有导向作用,目前的技术创新体系还不完善,存在重形式、重数量、轻质量等特点。因此,要加快新型技术创新评价体系的建立,鼓励和引导科研人员在企业的核心技术上开展深入、长期的研究。作为房地产企业,应采用先进的管理,新颖的设计、物业、服务理念以及创新的营销模式,提高技术创新效率,从而在激烈的市场竞争中保持优势,推动企业健康稳定发展。

(作者单位:1.西安建筑科技大学管理学院;2.邢台职业技术学院)

主要参考文献:

[1]吴文江.数据包络分析及应用[M].北京:中国统计出版社,2002.

[2]魏权龄.数据包络分析[M].北京:科学出版社,2004.

篇2

文章编号：1003－4625（2008）10－0029－04中图分类号：F830.6文献标识码：A

近年来，随着我国“三农”经济的快速发展，农业生产逐步实现了机械化、规模化、产业化，对金融支农的广度、深度提出了更高要求，传统的小额信贷产品越来越不能满足“三农”经济发展的需要。由于农村金融产品既受到客观自然风险的影响，又受借贷双方信息不对称所导致信用风险的制约，农村金融面临着需求与供给的严重脱节，同时也造成了农村信贷资金的大量外流。要发挥农村金融在新农村建设中的支撑作用，就必须根据“三农”客户信贷需求特点，加快农村金融创新，研发适合“三农”特色的金融产品和服务模式。

一、当前农村金融需求特点与“第三方信用约束”

近年来，随着农业生产逐步实现机械化、规模化和产业化，农村劳动力大量转向非农产业，农村金融需求也发生了较大变化，主要体现在：

（一）农村资金需求量更大。随着农村产业结构调整和农业产业化的推进，特色农业和农村乡镇企业得到快速发展，农村小城镇和基础设施建设进度加快，导致资金总量不断扩张，农村的资金需求量将显著增大，“三农”经济对借贷资金的需求规模和依赖性越来越大。

（二）农村金融需求呈现多元化。农村金融需求的多元化发展主要表现为，一是农村经济由传统的“三农”向广义的“大三农”转变，农村金融需求从生存性需求向生产性转变，并由农业生产需求向工业生产需求转变；二是需求主体转向农村生产大户、种养大户和乡镇企业；三是产生了新的金融需求领域，如为农民提供农产品市场信息、就业信息、职业技能培训等项目的信贷资金支持。

（三）农村金融需求周期延长。以农业产业化经营为特点的新兴农业发展迅速，产业链条的延长使得资金需求从生产环节延伸到产、供、销的各个环节，这类金融需求延长了资金的需求周期。同时，大型农业生产工具的购进等需要与其生长周期与成本回收相匹配的资金支持，致使资金需求的周期相应延长。

然而现实中，由于融资双方信息不对称，加之“三农”产业的弱质性及信贷需求的个体微小性，农村信贷风险居高不下。现有金融产品与“三农”经济发展不相适应的主要根源在于融资主体可抵押资产少、贷款抵押担保难，其核心是信用主体的信用问题和信息不对称问题。针对农村金融需求的特点，金融部门必须加快金融创新，提供更为丰富的金融产品与服务，满足“三农”经济的发展需要。近年来在我国一些农村地区，“第三方信用约束”正逐步显现出防御信贷风险的活力,成为农村金融产品创新的新生力量。

所谓的“第三方信用约束”是指在融资双方处于信息不对称时，通过第三方信用中介广泛收集整理企业或个人信用信息，并利用第三方的自身信用、自我约束、风险补偿等机制有效防范和化解融资供给方的信用风险，从而解决融资双方“信息不对称”造成的融资难。其主要形式包括各类资金互助组织、信用担保协会、企业联保协会等。以联保协会为基础的“第三方信用约束”具有会员企业生产关联性强、组建成本低、融资费用低、风险易于控制等优点，在一些区域得到了较快的发展。

二、开展农村金融产品创新的基本原则

通过农村信贷产品和服务方式的创新，探索以商业化和低成本为基本原则的金融支农可持续发展道路。一方面让受贷农户和农村企业得到资金支持，解决“农民贷款难”，支持农业龙头企业产业化，改善农业基础设施，促进“三农”经济的全面发展；另一方面让放贷金融机构得到风险补偿，以实现“双赢”目标。

（一）坚持商业可持续性原则。我国农村金融经历了农业补贴信贷范式，到农村金融市场范式（或农村金融系统范式），再到金融体系的功能范式的转变，实践证明，农村金融可持续发展的首要因素在于商业化。所谓商业可持续性原则，是指农村金融产品与服务模式的研发必须以市场为导向，以收益最大化为目标，在有效降低信贷风险、增加信贷收入的基础上，实现信贷资金的不断增值和循环周转。

（二）低成本原则。即农村金融产品与服务方式的创新，要综合考虑农村客户对信贷需要的分散性、小额性、季节性等因素，尽可能地降低产品推广成本，或通过国家对农村经济发展的“绿箱政策”，适当将部分产品推广成本转嫁到政府部门，从而降低农村金融机构开发新产品的成本，减轻“三农”客户的负担。

（三）适应性原则。即农村金融产品的创新要具有较强的适应性，能够在较大范围内进行推广，产生的社会效益和经济效益。

三、基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新模式

基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新，首先是引入了第三方信用中介以及第三方风险补偿机制，通过“第三方信用中介”解决信息不对称，降低金融机构信用风险。在实践上，其主要表现为以下几种模式：

（一）“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式

“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式主要适用于农户，是在评定信用户、信用村、信用乡（镇）基础上，组建信用协会，将个体信用转化为集体信用，并引入政府救助、保险保障等风险分散机制，有效降低了金融机构信贷资金的风险，其操作流程如图1。

这一模式首先按照农村信用工程建设的要求，采集农户家庭信息，按一定标准评定信用户，对信用主体进行甄别；其次，按照集体信用优于个体信用的原则，由不少于20户的信用户组建成立信用联保协会，并在民政部门登记注册；再次，联保协会成员要在信用社存入一定金额的联保基金，并通过信用联保协会与金融机构签订贷款协议，信用社则按担保基金的20倍提供贷款额度，随用随贷，周转使用，简化贷款手续；最后，政府部门出资建立风险补偿基金存入农村信用，并适当引入商业保险。

该模式主要通过以下渠道防范信用风险：

一是集体联保约束。在这一模式中，信用联保协会的全体成员都要对每一笔贷款承担连带责任，将个人信用融入团体信用之中，其在风险防范上，一方面由于协会成员彼此承担连带责任，能够有效地将信用不佳的客户自然排除在协会外部，降低信息不对称的风险；另一方面，可以促使协会成员相互监督生产与投资项目是否安全，降低经营风险。

二是联保基金。由于单一贷款户的违约风险，金融机构首先冻结协会联保基金，再由协会组织会员向贷款户施加压力还贷，仍然不能清偿贷款的，利用协会联保基金清偿贷款。

三是政府风险补偿基金。因市场风险形成的贷款人偿贷能力集体下降，实行农户尽力还贷，政府风险补偿基金适当贴补的方法，最大限度降低信贷资金风险。

四是保险风险转嫁。对因火灾、水灾等自然灾害造成的贷款户损失，由保险公司进行一定的理赔，金融机构作为第一受益人获得保险赔偿，将信贷风险损失降到最低。

河南省永城市农村信用社自2006年以来开始试点“信用户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”的模式，市政府为此出资300万元成立了担保补偿基金存入农村信用社。至2007年底永城市已建成信用乡（镇）3个，注册信用协会88个，已授信用证的农户达到39563户，农信社累计发放支农贷款7.4亿元，贷款到期本息收回率100%。由于缺乏农业政策性保险，实际操作中，该市以农户参加人身意外险、财产险等商业性保险替代，农村信用社通过适当的优惠利率降低农户的保费负担。

（二）“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式

“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式以具有一定生产经营实力的独立法人，自愿组成行业联保协会，在完善法人、财产保险的基础上，以会员贷款保证金和集体资产为抵押向金融机构贷款，同时引入保险机制，防范意外风险与损失，适用于会员之间生产或经营同类商品，有共同的贷款意向的行业群体。其基本流程如图2。

这一模式是由生产或经营相近产品的涉农企业组成企业联保协会，会员企业缴纳保证金，由协会专户存入金融机构，金融机构按同期存款利率支付利息；联保协会对会员企业资产进行评估登记，会员企业以自有资产向协会作抵押；会员企业以联保协会为第一受益人办理财产保险和人身保险；协会与金融机构签订授信协议，金融机构在贷款金额、利率、服务等方面作出承诺，可选择分散模式、集中模式或混合模式，对会员企业及时提供信贷。

该模式的运作突破了单个企业由于抵押担保条件不具备造成贷款难的瓶颈约束，在贷款的需求与供给之间搭建一座桥梁。其特点是充分发挥了联保协会的自律作用，设计了五道风险防范屏障，把个体会员的风险尽可能地消化在协会内部，最大限度地保障了银行贷款安全。这五道屏障一是联保会员资格的严格认定，由于企业一旦成为联保会员，就要以自有设备、厂房等为全体会员提供信用保证，因此会员间的选择必然是知根知底、信用较好、风险承受能力高的企业，自然排除了风险隐患大的不良企业。二是会员企业的保证金，可以部分地弥补贷款损失。三是会员企业之间的联保，一旦会员企业不能按时归还贷款，其他会员企业应按比例代为清偿。四是会员企业抵押给协会的自有资产，一旦不能清偿贷款，协会有权拍卖抵押资产且变现性非常高，既可偿还银行贷款，也有利于行业内部的兼并和优势整合。五是保险。当会员企业发生意外损失时，保险公司将会提供赔付补偿，也将为贷款安全提供最后保障。

永城市面粉行业贷款联保协会和虞城县企业互助担保协会在这一模式的试点中取得了较好的成效。永城市面粉行业贷款联保协会成立于2006年7月，现有会员29家，固定资产5.6亿元，职工5930人，累计贷款3亿元，目前贷款余额4700万元。该协会在加强内部行业约束的情况下，分别与人寿保险公司、中华联合保险公司签订了合同，协会以集体形式参保，以化解协会的风险和企业的风险，截至2007年底统计，29家面粉会员单位共缴保费30.7万元，共保资产6.4亿元；人寿团队意外和工伤保险共缴保金16.8万元，共保金额8500万元，通过保险的介入，消除了企业的后顾之忧。

（三）“仓单+保证金+保险+信贷”模式

“仓单+保证金+保险+信贷”模式是借款企业以存储在第三方仓储企业的仓单作为质押物向金融机构申请贷款融资的一种模式。金融机构在借款企业缴纳保证金和对标的物进行货物保险后，按仓单标的物价值的折扣率提供一定比例的贷款，达到控制信贷风险的目的。适用于大宗农产品购销企业、加工企业融资需要，其基本流程如图3。

本模式是在“库贷挂钩”的基础上增加第三方仓储企业监管、保险介入和保证金，最大限度降低银行信贷风险。在操作上，首先是金融部门对仓储企业和借款企业进行资格审查，签署《不可撤销的协助行使质押权保证书》、《仓单质押贷款三方合作协议书》等相关协议；其次，借款企业依据协议向仓储企业存入货物标的，仓储企业验收合格后，向借款企业开具专用仓单，借款企业对仓单作质押背书，办理货物保险，并按10%-30%比例缴存保证金后，向银行申请贷款；银行、借款企业、仓储企业按协议对质押货物进行日常监管，贷款期内借款企业正常销售货款全额划入专用账户，银行按协议根据到账金额，结清对应仓单的贷款本息后，开具提货单给借款企业，仓储企业核实发货，余款保留在企业专用账户供借款企业自行支配。

“仓单+保证金+保险+信贷”模式对风险的控制主要有：一是金融机构要加强对仓储企业的资信调查，把好准入关；二是对借款企业的经营风险，金融机构一方面要加强借款企业的日常监督管理，另一方面，在贷款到期后经催收仍不能完全清偿，银行可以通过拍卖质押物、抵扣保证金降解信贷风险；三是由于自然灾害形成的仓单标的物损失风险，银行可以通过抵扣保证金和保险赔付金将风险降至最低。

2005年以来，商丘市农发行开始对棉纺企业进行仓单融资，至2007年累计发放仓单质押贷款5.72亿元。农发行对棉花收购实行银行、仓储企业和收购企业“三方监管”的融资模式，商丘市棉花收购企业统一将棉花库存入商丘市银河纺织有限公司，由棉花交易市场统一销售或企业自行销售，销售资金先返回农发行，农发行开具棉花出库单，企业才能发货。这种资金管理模式既满足了企业收购资金的需要，又有效降低了银行的信贷资金的风险，三年来，该行发放的仓单质押贷款均能按时收回，没有形成一笔不良贷款。

四、营造“第三方信用约束”环境，建立金融支农长效机制

“第三方信用约束”有效地解决了信贷双方信息不对称的问题，降解了农村金融交易的信用风险，提高了金融交易合约的签约效率与履约率，为农村金融产品与金融服务创新提供了一个新的空间。在实践基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新过程中，需要从多个方面入手，形成联动机制，营造良好的农村金融生态环境，推动“第三方信用约束”机制的形成，吸引更多的金融机构投身到农村金融中来，从而不断形成“多赢”的局面。

首先，要发挥地方政府的推动作用。一是完善法律法规和政策配套，健全农村金融市场，更好地约束市场参与者，维护相关利益主体的权益。二是加强农村信用工程建设，引导农村信用社、邮政储蓄银行加强农村信用户、信用村、信用乡（镇）评定和创建活动，优化农村信用环境。三是协调推动农村贷款担保体系建设，推动建立农村互助担保组织或财政、企业共同出资的担保公司，研究利用农民专业化合作组织的增信作用和担保作用，探索新型贷款担保模式，扩大农户贷款的覆盖面。四是建立完善金融支农的风险补偿机制，鉴于农业生产的高风险、低收益特点，建立金融支农风险基金，向涉农金融机构提供适当贴息和弥补呆账损失等支持。五是建立政策性农业保险制度，各保险经营组织在由政府统一提供的农业保险制度框架下经营农业保险和再保险，并对农业保险产品进行有差别的适当的财政补贴。

其次，建立金融支农协调工作机制。以政策性银行、农业银行、农村信用社、邮政储蓄银行等涉农金融机构为主体，其他各商业银行和保险公司积极参与配合，建立金融支农协调工作机制。一是整合金融机构资源，联合规划，全面推进农村金融服务。二是充分发挥政策性金融在农村金融市场中的先导作用，运用财政手段分配金融资源，将培植农村的自我造血功能与金融资源的有效配置有机结合起来，促进农村经济增长。

再次，充分发挥基层人民银行的作用。基层人民银行尤其是县级人民银行处在货币政策传导的前沿，在“窗口指导”、服务金融创新上有着不可替代的作用。一是要在金融生态环境建设工作中，以改善农村金融生态为重点，积极倡导、指导和引导农村信用工程建设。二是大力推动农户信用信息系统建设和涉农企业信用评级工作的推广。三是合理调剂支农再贷款限额，对支农力度大的农村信用社进行激励。

参考文献：

[1]杨菁,何广文.合作经济组织在农村金融交易中的效应分析[J].金融理论与实践,2008,(3):21-24.

[2]王雨舟.农村信用工程建设中信用风险防范机理浅析[J].金融理论与实践,2007,(5):30-32.

[3]陈清源等.农村专业合作组织发展与农村金融创新问题研究[J].福建金融,2008,(1):16-19.

篇3

学校坚持走服务地方经济和社会发展的道路，以创新校企合作模式为突破口，自2007年与江苏磊达股份有限公司合作后，不断创新校企合作模式，升级校企合作内涵，为校企合作提供了一个又一个成功的案例。

磊达模式，开启校企合作之门

江苏磊达股份有限公司（以下简称“磊达”）位于东台市南郊，总资产约65亿元，在东台市有着重要的影响力。据公司张增贵总经理介绍，公司不仅是中国建材百强企业之一，近10年来已经形成了建材水泥、钢帘线、宾馆酒店、造船物流四大产业。2007年，磊达公司在东台经济开发区投资42.5亿的钢帘线项目技术含量高，需要人才的及时输送。东台分院抓住机遇与磊达进行校企合作，就学生实习的福利待遇、实习生管理以及学生就业等达成协议。在此基础上，学校与磊达进行了订单培养，校企共同招生，共同管理，并采用现代学徒制教学，八年不断探索，最终形成了磊达模式。

每年招生季，学校与磊达共同商定开设专业、招生人数、就业岗位及待遇等，如2013年磊达钢帘线厂预计招收员工120人，学校确定招生计划为200人左右。“自2013年起，学校每年与磊达合作开办机电技术应用专业钢帘线班2个、旅游服务与管理班1个、中餐烹饪班1个，实现了多种产业的订单培养。”东台分院校长虞静东告诉记者。

这些订单班实行三年学制，学生入学时就与企业签订就业协议。企业还为班级确定一名企业班主任。前两年半，学生以工学交替为主，最后半年顶岗实习。日常的教学课程按照校企双方制定的人才培养方案进行，学生在校就读的日常考核与管理由学校教务处、学生处、实训处等部门负责。企业班主任依据综合成绩，每学期为成绩优秀的学生发放奖学金。

为了切实做好学生在企业实习、就业的管理工作，在每批学生进入企业实习前一周，校企双方首先要进行人员的对接。校企共同召集各方面的管理人员，具体为分管校长与企业经理进行对接，招就处与企业人事负责人对接，系部主任对接分厂负责人，班主任及专业教师对接企业线长、大班长及指导师傅。他们对接后互换联系方式，这样一来方便双方及时解决学生实习管理过程中出现的问题。在完成第一步人员对接之后，学生开始进入企业实习；第二步，校企需要在学生培训方面进行对接，一方面学生经过工学交替、顶岗实习以及职业培训合格后上岗，另一方面学校也负责对企业一线员工进行培训。双方利用学生和教师在企业实习这段时间，共同开发培训教材、企业员工手册、岗位知识培训资料；第三步，校企相关人员在问题处理上的对接，针对学生实习、就业管理过程中出现的问题，前期以学校班主任教育为主、企业管理人员协助，后期处理则需要以企业为主、学校为辅；第四步，做好学生职业生涯的发展对接，在这个阶段企业对学生进行职业生涯发展规划教育，使学生了解进入企业后的发展空间，促使学生做好本职工作，积极争取发展机会。

以上“四个对接”模式横向覆盖了学生进入企业后的每一个方面。在纵向时间的管理上，校企还制定了“三定期”管理制度：一是每月底校企双方召开学生管理人员例会，协商解决学生实习过程中出现的问题；二是定期集中通报制，企业根据生产实际，在工学交替时间内每周安排半小时左右集中向学生通报校企双方对学生实习的要求；三是定期考核奖惩制，每月底对实习表现突出的学生，校企双方及时通报表扬或物质奖励，学校还在校园网站及校报上进行宣传，并按月对相关管理人员、实习班主任、实习带队教师进行考核、发放补贴。校企双方共同做好学生工学交替、顶岗实习情况的鉴定，并进行考核奖励。

磊达模式促使学生更好地掌握技能，满足了企业用工需求，为校企合作树立了典范，从而带动了其他企业与学校合作的积极性，江苏领胜城科技有限公司、江苏捷士通科技有限公司、东台市永宁汽车城等10多家企业也相继与学校开展了紧密型校企合作。

传承发绣文化，校企合办特色专业

发绣艺术是东台市一项非物质文化遗产。据记载，唐代海陵西溪镇（即东台市东台镇）佛教兴盛，信女们为表示对佛的虔诚，用青丝在丝绢上绣成观音、如来等佛像，朝夕焚香，民间女子受其影响，也以发丝绣成鸳鸯蝴蝶等赠送情人。宋徽宗年间，这一民间艺术被引入宫廷，兴于元明，衰于民国，几近失传。为更好地传承发扬发绣艺术，东台县工艺品总厂成立，使发绣这一民间绝艺重现生机。

为做大做强发绣产业，培养高水平的发绣人才，2012年由东台市人民政府牵头，东台市文广新局和东台分院联合开设了发绣艺术专业班。该班实行三年学制，每年招生50人。在市委、市政府的支持下，学校依托东台地方发绣企业、发绣协会、东台发绣艺术馆等资源，与东台市天艺发绣有限公司合作，在校内建成了集发绣生产与学生实习为一体的专用车间，实现了学生在校内实习与企业生产的零距离对接。

由于发绣技艺的民间传承多以手口相传、师徒面授为主，没有相关的专业教材。因此，学校相关专业教师与东台市发绣行业协会、企业专家联合组成了专业建设指导委员会，共同研究发绣专业建设、发绣人才培训方案的修订及发绣专业教材的开发，编写出版了《刺绣基础》《刺绣针法》《刺绣艺术设计》等专业教材，后期相关教材的研发工作仍在进行。

围绕培养发绣艺术基础型人才和发绣艺术大师两大目标，学校为发绣班配备了专业教师指导学生实践，企业也配备了2名具有实践经验的师傅指导学生实习。发绣艺术班采用半天理论课、半天实训课的教学模式，管理上参照磊达模式实行校企共同管理。

发绣艺术班的学生除了免学费和住宿费之外，每学期还享有助学金。当学生能单独完成产品并达到企业生产质量要求时，企业按照标准计件支付学生报酬，在顶岗实习时，学生与企业员工同工同酬。校企合作让学生在学习传统文化、提升技能的同时，也体现了自身价值，如学生盛星晨的作品《春晓》被天艺发绣有限公司收购，部分学生参与创作的《富春山居图》也得到了企业的肯定，发绣专业学生林娜获2013年光华创业精神大赛江苏赛区一等奖，校企共同开发的发绣作品获2014年全国“金凤凰”创新产品设计大赛银奖。

“发绣艺术班的开办为东台市发绣企业提供了新鲜血液，东台发绣企业众多，学生就业形势非常好，发绣专业成了学校的特色专业，发绣艺术班学生供不应求。”虞静东说到。

对接新型产业，合作之路越走越宽

在东台沿海经济开发区，有一片由海水冲击而成的滩涂，每年以一万亩的速度增加。当地政府对滩涂进行围垦，发展生态农业、旅游业和新能源开发等。在虞静东的陪同下，记者参观了滩涂上全球单体规模最大的“风光渔”一体化发电站——上面风力发电、中间太阳能发电、下边养鱼。一座座风塔上徐徐转动着的宽大叶片，一排排光伏矩阵，连绵不绝；广阔的电池板下方，清澈的水面上，鱼儿欢跃。参观过程中，一辆大巴上下来一支旅游团，带队的导游和记者打了一声招呼，虞静东说：“这是我们学校旅游服务专业的学生，东台富有鲜明的生态特色，除了黄海森林公园、永丰林生态园、佛教文化园等，就是这片利用滩涂形成的‘风光渔’观光基地。我们利用沿海新校区的地理优势，与周边旅游产业基地也达成了校企合作意向。”

随着地方产业升级，绿色环保的新能源产业成了东台市的一大支柱产业。学校沿海新校区位于东台沿海经济开发区内，借此机遇成立了新能源职教集团，集团主要是利用学校的机电技术应用中职、机电一体化高职等专业与风光电等新能源生产、相关的设备制造和维护企业的合作。上海电气东台风电设备有限公司是东台市新能源装备制造的领军企业，致力于兆瓦级陆上、海上和潮间带大型风机的整机装配生产线及安装调试、维护，江苏捷士通移动科技有限公司和上海思恩电子科技有限公司，分别涉及新能源通信产品的生产和以太阳能产品生产为主。学校与这几家企业合作进行订单培养，实现了校企生三赢。

据了解，上海电气东台风电设备有限公司与学校合作后，2010年9月第一台风机下线，当年纳税超千万元，2014年8月该公司二期工程竣工投产。公司发展之所以如此快，得益于与学校的合作。该公司一方面通过订单培养预定人才，另一方面与学校合作开办高级工技能提高班，目前已有36人参加培训，24人获得高级工证书，11人获得技师证书，1人获得高级技师证书。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）07-287-01

进入21世纪以来，房地产市场竞争呈现激烈化、需求个性化，质量、设计、结构要求更舒适的特点。如何增强房地产公司的竞争力，已成为我国房地产业关注的热点。增强房地产企业竞争力的首要问题是培育具有独特竞争优势的能力，构建能为人民大众提供最大价值的能力。

一、房地产公司核心竞争力的内涵和具体体现

核心竞争力是指企业配置资源，形成独特竞争优势，获得稳定超额收益的能力，是指能够使企业长期具有竞争优势的能力，能够使企业长期为顾客提供最大价值的能力。核心竞争力具体包括三个方面：一是企业获取各种资源和技术的能力；二是将技术和资源转化为企业技能和产品的能力；三是企业组织协调各生产要素，优化配置资源的能力。

与制造业企业相比，房地产企业生产发展要素明显不同，房地产企业核心能力有如下特性：创新能力包括开发理念和规划设计的创新能力、管理创新能力、营销创新能力和技术创新能力。房地产企业的资源整合能力包括资源组合能力、资源协调能力、资源判断能力和资源决策能力。规划设计能力包括市场定位能力、周详的功能规划能力、细致的设计识别能力。项目管理能力包括需求的准确把握能力、对房地产变化趋势的快速反应能力、营销手段的应用能力与管理危机能力。品牌能力包括品牌理念、品牌塑造、品牌拓展。房地产核心能力是经过长时间知识、技术和人才积累逐渐形成的，具有动态性的特征：在房地产企业间竞争的日益激烈的市场环境下，若企业固守某一管理或技术不再发展，则其核心竞争力随时间的推移就会减弱，长时间形成的技术和建筑产品优势就会消失；具有整体型特征：房地产企业核心竞争力是企业技术水平、生产能力、管理能力和经济实力的综合体现。

二、提升房地产公司核心竞争力的基本条件

1.核心技术是获得核心竞争力的必要条件。房地产企业核心技术包括技术管理、制造技术、营销技术、品牌技术等一系列技术的总称。拥有自己的核心技术是房地产企业获得核心竞争力的必要条件，它有助于防止竞争对手的模仿，从而获得竞争优势。技术创新在企业可持续发展阶段中居战略地位，技术优势在企业可持续发展中居关键地位。按照经济学家熊彼特的理论，一种技术成为优势后将进入经济循环的静态轨道，随着竞争者模仿产品加入市场，将不会创新的增值价值。也就是说，某项技术只能拥有一时的竞争优势，不能拥有永久的竞争优势。即企业要保持长期的竞争优势就必须不断进行技术创新。众所周知，万科走专业化道路，依靠自己的核心技术获得了巨大的成就，万科发展的脉络是“制造万科”，“技术万科”。所以房地产企业要想更好地生存和发展，必须重视技术领先这一利润增长点。

2.低成本优势是房地产企业提高核心竞争力的关键。低成本优势是指房地产企业通过建立一个相对于其他竞争者的“低成本地位”来获得成本竞争优势。这样低成本优势的规模经济在技术创新上的花费一般比“差别化”战略要小，并且其中大部分用来实现规模性建筑产品生产。它的经费很少用于促销，强调价格优势是其主要促销手段。对于房地产企业来说，应根据自己企业规模（资金、技术等条件）进行市场选择，它可以在每个细分市场内追求其低成本优势。

3.差别化是房地产企业提高核心竞争力的有效手段。差别化是指房地产企业在追求竞争优势时，试图制造出特别的、被顾客高度评价的房地产产品或服务。实施差别化战略能够在顾客群中建立起品牌忠诚，并减少顾客考虑其他类似产品的机会。同时能减少顾客对价格的敏感性，这就使得公司在不降低成本的前提下仍能获得高额利润。房地产企业可以通过许多方法来“差别化”自己的产品或服务。

三、构建房地产公司核心竞争力的有效途径

1.以创新特色房地产产品为途径。房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品。通过对最终产品与细分市场的选择，发展其具有创新特色建筑产品。主要是从项目策划、资金筹措、获取土地、规划设计、建设、交易和物业管理七个环节，着手寻找发展的创新特色要素。

2.以优化产品价值为途径。通过对房地产开发与经营流程与价值链的配置，主要是选择如何优化流程、整合房地产企业价值链系统来专注于顾客要求，以适应不断变化的顾客期望，为顾客提供最大化的产品价值。

3.以房地产企业的战略资产与核心能力为途径。这就是指房地产企业内部相互联系的一组技能、技术与资产的超值结合，它由基于技术的独特竞争优势与基于服务的独特竞争优势来支撑。

4.以创新房地产企业管理方式为途径。企业核心竞争力的培育与提升，管理方式的创新显得极为必要和紧迫。一方面，灵活、高效、柔性的管理有助于企业抓住市场商机、获得竞争胜利；另一方面，企业管理方式的创新有利于维持企业竞争优势，从而保持和提升核心竞争力。创新企业管理方式，具体可以从三个方面入手：（1）坚持以企业经营管理理念创新为突破口，千方百计维持企业比较优势，形成可持续发展性的核心竞争力；（2）建立现代企业制度，明确企业内部权责利和分工，建立股东会、董事会和经理班子权力相制衡约束的体制机制，为提升核心竞争力营造良好的内部环境；（3）建立于完善的企业激励和评价机制，以最大限度地调动企业员工的积极性、主动性和创造力。

5.以房地产企业的战略规划与发展远景为途径。企业通过战略规划的制定，展望中长期的发展远景。它的主要任务是确立企业的使命与目标，使企业员工树立信心，看到希望，以鼓舞士气。塑造战略管理中的关键程序、利用战略与结构的关键设计企业组织结构、界定支持企业战略和价值观念，以保障企业核心竞争力的不断提升。

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1、引言

随着信息化和全球化浪潮席卷而来，房地产企业面临着前所未有的挑战和机遇。我国房地产市场潜力巨大，而房地产企业管理的总体水平还远未达到应有的水平，因此房地产企业管理创新已是迫在眉睫。

在21世纪的今天，新经济时代的房地产企业不再是以单纯的金融资本或自然资源作为企业的战略资源，而是以知识、信息作为新的竞争资源。有成效地提高企业经营管理的知识和信息含量，把科技、知识经营创新与企业管理结合得更加紧密，是房地产企业管理创新的一个重要内容。

2、管理创新的概念和意义

2.1管理创新的概念

管理，就是在特定的环境下，对组织所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导和控制，以便达成既定的组织目标的过程。

创新，“首先是一种思想以及在这种思想指导下的实践，是一种原则以及在这种原则指导下的具体活动，是管理的一种基本职能。”对于企业而言，创新主要包含技术创新和管理创新两个方面。

管理创新是适应社会和经济的发展， 对管理工作所作的改革、变化、重组， 使整个管理系统处于动态协调之中。有研究表明， 新经济条件下企业管理创新是企业观念、组织、制度等的系统化创新。

2.2管理创新的意义

企业的创新包括技术创新和管理创新，管理创新不仅促进了技术创新的发展，并且为技术创新开拓了市场，找到了刺激技术创新的动力。

新经济时代不断改写市场竞争的游戏规则，面对复杂、多样、快速易变的需求模式，一味墨守陈规将很快为市场所淘汰。要确立企业竞争优势，企业是否具有创新能力日益重要。

房地产企业的管理创新固然有制度创新、产品创新、市场创新等，但无论什么创新都需要经过企业管理职能逐步实施，管理创新在企业创新中处于综合统筹、指挥协调的关键地位。

3、我国房地产企业管理现状与发展

3.1我国房地产企业管理的问题

当前我国房地产企业的管理现状大多还是粗放型和松散型的战略、管理模式，管理水平普遍比较低下，如管理制度松弛、管理手段原始、管理方法落后、管理人员的综合素质低等，与国际强势企业相比存在相当大的差距。

我国房地产企业管理主要存在的问题包括：缺乏科学的经营理念，依赖经济粗放经营；成本控制意识薄弱；企业的结构性缺陷导致自身处于制度创新的盲区，人才大量流失。因此，我国房地产企业应努力提高经营管理水平，并不断进行管理创新，缩小与国际强势企业的差距。

3.2新经济带来的挑战

所谓“新经济”，是指在信息技术革命和经济全球化的带动下，以生命科学、新能源、新材料、空间技术、海洋技术、环境技术和管理创新等为龙头的经济。新经济时代的两大主要特征就是信息化和全球化。

信息化意味着事情的迅速发生，互联网使得信息分享程度达到前所未有的广度和速度。信息化的发展使企业将随时面临无限机遇，而这种机遇的持续时间却非常短暂，这就要求企业对信息迅速地做出判断、决策、行动。这样一来，企业与外部环境之间的联系和影响日益密切，竞争也将更为激烈。

在经济全球化的大背景下，企业市场竞争形式和手段也在发生着变化。在国际市场这个战场上，企业之间的竞争已经从以商品贸易为竞争利器的时代，进入技术、资本、管理等生产要素正面交锋的新时代，这对我国企业来说将是严峻考验。

3.3管理模式的发展

管理思想随管理实践的发展而演变，现代化管理思想的发展包含了企业文化、企业战略、企业再造、学习型组织等多种理论发展。

知识经济时代的到来，新旧管理模式发生碰撞，传统管理模式的存在基础发生前所未有的动摇，全新的多样化、柔性化、各功能一体化的创新管理模式出现。这就要求未来的管理者必须是在其管理范围内起作用，更新组织模式及管理思想，才能把僵化的旧组织结构转变为具有适应性的新组织。

4、房地产企业管理创新对策

4.1管理思想创新

管理思想创新指的是企业的价值观、企业理念以及企业对顾客、对员工的看法等。企业的管理思想创新是关系到企业能否具有远大的追求、企业能否拥有强大的凝聚力、能否可持续发展的根本问题。所谓企业，顾客即企业，知识即企业。卓越的企业家其思想境界往往超越了利润。这些富有远见的经营理念为企业发展提供了强大动力。

4.2管理制度创新

管理制度创新指的是企业产权结构、资本负债结构、企业经营管理机制、企业分配制度等方面的创新，建立产权明晰的现代企业制度是社会发展、企业发展的必然。改革的方向是加快现代企业制度建设，实行政企分开、政资分开、政事分开，进一步转换经营机制，深化市场化改革，真正自主经营、自负盈亏，成为市场经济主体和市场竞争主体。改革的措施是：（1）国有股东遵循有所为有所不为的原则，逐步减持股权；（2）创造条件让经营者与骨干持股，考虑到国有企业的经营者长期辛勤工作，很少有自身的资金积累，可以试行一种新的银企合作方式，即由企业集团与某一银行合作，设定一定资金额度作为支持经营者骨干持股的贷款额度，由经营者向银行申请，并将所购买的股权抵押给银行，而银行向借贷者发放股权额约70%的贷款；（3）试行期股奖励制度。

4.3管理方法创新

管理方法与手段创新是管理创新组合的重要保证。房地产企业组织是一个知识系统，知识经济其灵魂就是创新，人的智力和创造能力在经济发展中起主导作用，并且包含人的创新能力的人力资本对现代经济增长的至关重要的作用。

不管是先进管理思想、管理方法和管理手段，还是培养现代化管理的人才，这所有的一切都需要通过人来建立并具体实施，所以积极开发应用人力资源特别是大力提高企业管理人员的素质，是房地产企业管理现代化的最根本、最重要的环节。我们应大力开发人力资源，充分调动人的智力因素，培养和发挥人的工作能力，营造一个能发挥创造力的环境。

5、结语

面对新世纪经济全球化、信息化和高新技术的迅猛发展，创新已日益成为一个国家、民族兴旺发达的关键因素。虽然我国企业技术创新、管理创新都有不同程度的进展，但总体创新水平还不高。房地产企业为求生存和发展必须追求卓越，不断推进管理创新，以应变市场需求，才能牢牢把握企业发展的主动权，开创经营管理的新天地。

参考文献：

[1]满孝青.管理创新组合及房地产企业管理创新研究[D].武汉理工大学，2002

[2]沙玫.房地产企业的知识管理[J].企业导报，2009，（09）

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中图分类号：F293文献标识码： A

近年来随着房地产业快速发展，房地产档案管理的现代化建设也被提上日程。房地产企业档案管理的内部环境和外部环境发生了许多变化，同时也出现了一些问题。房地产档案的数量越来越大，门类越来越多，但是档案管理的手段和方式却很落后，严重影响了房地产档案的利用和管理，导致档案管理工作质量不高。过去的房地产档案管理主要是被动型、封闭型和管理型，现在逐渐向科技型、开放型和服务型转变。作为房地产行业的管理人员，如何实现这一转变，怎样实现档案管理促进房地产业的健康发展是本文研究的问题。

一、房地产企业档案管理的现状分析

档案管理本来是一项政策性和专业性很强的工作。在当今社会，正处在一个知识爆炸、信息迅猛增速的时代，房地产业也正处速发展的时期，因此，怎样管好、用好房地产档案对于当地资源的有效开发和房地产企业经营管理水平的提高有着非常重要的意义。

但是，在当前的新形势下，一些房地产企业档案管理工作还存在管理意识淡薄，对于一些档案的收集范围和保管的时间比较模糊，一些企业档案盒资料存在归档不够及时、收集不够完整和齐全的现象。同时，房地产行业面对档案管理门类的不断增多，档案数量的不断加大，缺少一些档案管理的措施。管理方法和手段的落后，导致房地产档案管理水平不高，在一定程度上给档案的保管和利用带来一些麻烦。对于房地产行业的一些原始的资料，特别是一些房地产建设项目的原始档案缺乏系统性和规范化的管理，一些房地产企业的领导存在对档案认识不足的现象，做不到及时对资料收集、保管、整理和分类，这样就会导致一些档案在企业需要的时候找不到、资料丢失或者很难查找的现象。另外，房地产档案的管理机制和管理体制不够健全，存在对制度的认识程度不到位，理解不够透彻的现象，不能充分发挥档案的真正作用；缺少完善的保障体制和专门的档案管理设施，还没有形成一套完善的良性循环机制。这些问题的存在必然会影响到企业对资源的有效利用，制约了档案管理工作的开展，不能够有效发挥档案的有效性和实用性，出现档案管理工作和企业的经营管理互相脱节。

二、房地产档案管理的创新途径

为了有效的满足房地产行业的高效化和现代化发展的内部需求，房地产档案管理部门和档案管理人员必须在认清房地产档案管理现状的基础上，对一些传统的管理机制和管理手段进行改革和创新，推动房地产档案管理逐步走上现代化和信息化的轨道。

1、重视技术创新，加速房地产档案管理手段的现代化进程。现代科技在实际工作中的作用越来越突出，档案工作的技术创新也就越来越重要。要实现科技创新首先应深刻认识到科技知识在档案工作中的重要性，向科学要效益，在现代化管理上下功夫其次，要改善工作中运用的工具、设施和手段，它包括微机、传真、网络等现代化的办公工具及通信手段。档案信息系统主要包括：建立档案、档案管理、交易审批、住房补贴申报、综合查询、统计分析、数据转换、系统维护等功能模块。该系统能全面反映房产的多种统计信息，并且要及时收集综合各地住房档案管理的实际要求，设计出多种版本（中心版、单位版）以适合各级房改机构以及大、中、小单位档案管理的业务需要，实现全方位的信息交换，也能为上级部门的查询、统计、分析以及决策提供依据。好的房地产档案管理信息系统应该是建立在住房普查的基础上的一套动态管理系统 ，能全面反映职工家庭、单位 、以及辖区住房的统计情况，能提供有效的数据处理和分析工具，能为正在实行的住房货币化分配、开放住房二级市场和建立新的住房供应体系提供服务。要建设本地域内高效的区域网和基础数据库，开发房地产交易登记系统做到所有资料能统存统取，随查随阅。

2、建立健全管理机制。首先要健全绩效考评激励机制。因缺乏有效激励机制，房地产档案管理人员的工作积极性和创造性不足。房地产档案管理部门应当根据自身特点，创新激励机制，将个人工作能力和业绩作为考核的重要内容，并将考核评价结果与劳动报酬、职位晋升相联系。根据能力素质按能定岗、按岗定责。根据职责难易度确定薪酬系数，按照实际业务量实施计件考核取酬，全面落实绩效考评激励机制。其次要建立岗位培训机制。岗位培训机制是实施档案管理创新活动的人力资源保障。房地产档案管理信息化是现代信息技术、科学管理方法在档案管理领域的应用。档案管理工作人员的综合素质和专业技能直接影响着档案管理与服务的质量和效率，因而，实现房地产档案管理创新就必须建立岗位培训机制，提高员工的专业理论知识、业务操作技能以及现代管理理念和技术。

3、改进房地产档案管理的服务模式，促进档案管理人员由被动型向服务型转化。知识信息时代对房地产档案资料的需求呈现大量化和多样化，这就要求档案管理工作人员转变传统 “坐店等客” 的被动式服务为需求为导向的主动式服务。在服务意识、服务态度、服务方式、服务机制上不断完善和创新。增强房地产档案宣传服务力度，提高社会对房地产档案的认知，开展多样化的服务形式，以适应社会发展的客观需要。

三、结论

总之，档案是一个企业的历史，是一个企业文化的传承和载体，担负着企业继往开来、承前启后的历史重任，来源于民生、应该于民生，为人民的生产生活服务是档案的最终使命。档案的转播和交流，不但丰富了人们的精神生活，还增进了人类的智慧。因此，房地产档案管理要采取走出去、引进来的方式，不断创新科技技术、创新管理模式，及时搜集工作中的第一手资料，积极主动的为利用者服务，我们的房地产档案管理才能跟上时代的步伐，才能做到为民所用，为企业所用。

参考文献：

[1] 李安. 浅谈房地产档案的数字信息化管理[J]. 价值工程. 2010(12)

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中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2014）08-055-02

一、引言

我国房地产市场历经30多年发展日趋成熟，随之产生的房地产咨询业自上世纪90年代初产生并逐渐发展，自1996年中国楼市开始复苏以来，专业咨询企业不断地涌现。根据中华人民共和国建设部第50号令《城市房地产中介服务管理规定》第2条规定，本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。现实中的具体业务可分为信息咨询业务和投资决策咨询业务两大类。信息咨询业务即以各种方式为有需要的房地产活动当事人提供房地产市场信息，是房地产咨询业务中最为广泛和普及的一种：提供房地产开发、投资有关的各方面信息，如房价、地价及其动态情况和预测、待出租、出让、出卖和交换房的情况、寻求房地产投资伙伴、招商投资、政府出台的房地产政策以及其他关于房地产变动信息等，以便开发商、投资商等客户能及时了解某一城市或区域的房地产市场形势，还提供对房地产业的政策、法律法规和程序、资费、项目规划设计方案、项目包装与广告策划等方面的咨询和服务。投资决策咨询业务是诸如接受房地产活动当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划及房地产市场营销策划等。现我国房地产咨询产品多以调研报告，方案等书面或报告形式提供给客户，主要是应用SWOT分析，经验理论等为依托，对数据分析较少，产品单一，质量、可信度上也不尽人意。

博弈是指利益存在冲突的决策主体在相互对抗（或合作）中，对抗双方（或多方）相互依存的一系列策略和行动的过程合集。博弈论的方法和思想广泛应用于经济学、社会和行为科学研究中。本文将囚徒困境和纳什均衡等理论应用到房地产咨询企业竞争行为分析。

二、博弈模型的建立与分析

1.对存在不合作可能性的博弈分析。假定存在两个房地产咨询企业：甲公司和乙公司，两提供的咨询服务无差异，价格及市场占有率均相同且利润均分。在上述假定下，有如下支付矩阵：

如表1所示，两家房地产咨询企业的行动集合是相同的（不创新，创新），当甲公司创新而乙公司不创新时，甲公司的收益为T，乙公司的收益为S，这时数量关系为：T>P>R>S；反之乙公司创新而甲公司不创新时，乙公司的收益为T，甲公司的收益为S；当双方都进行创新并获得成功时，双方收益为P。

因此，在不合作的情况下，容易得出表1中矩阵的纳什均衡是（创新，创新）。因为无论甲公司还是乙公司，选择“创新”才是最佳策略。但因创新是一项阶段性、多变性的活动，两个公司之间可能不在同一时间完成创新。在寡头竞争市场，在每一阶段各寡头都在关注着对手的行动，从而调整自身的决策。所以我们假定每个公司都是在通过多个时期的努力才能够创新成功，而且企业在不同时期会增加在技术创新上的投入。设t表示不连续的时间段t=（0，1，2……，T）；并假定存在一个从时间到随机量k（t）映射，k（t）表示到时间t累积的创新上的投入。用πi（i=1，2）表示厂商在另一厂商没有率先成功的情况下分期获得的利润，用π0表示另一厂商率先成功的情况下未成功厂商分期获得的利润。设定贴现系数为δ，人们对未来收益越看重（δ越大），寡头双方预计再次竞争的可能性也越大。当利率为r，则δ= ，率先获得成功者利润的现值可用 表示。用μ（k（t），t）表示创新战略失败的概率，这一概率取决于房地产咨询企业在产品创新上的投入。失败的概率会随着投入的增加而降低；反之，则失败的概率会升高。再令C（k（t））为在创新活动中投资的成本，则抢先成功的期望利润的现值为：

上式告诉我们，抢先成功的期望利润的现值是时间与累计投入的函数。各寡头采取理性竞争行动的判断标准是权衡抢先成功的期望利润和被人抢先后自身的所得利润，即如果πp（k（t），t）>π0，房地产咨询企业便会进行产品创新，（创新，创新）是纳什均衡；反之，（不创新，不创新）是纳什均衡。

在双寡头竞争市场，博弈双方不会因为预计同时创新后依然平分市场而且利润比不创新时有所增加就必然产生（创新，创新）的纳什均衡。在不合作的情况之下，因为一项产品创新要经历多个研发阶段，每个阶段有不同的分任务并且需要不断的资金投入，因此这种模型设计过于简单化。房地产咨询企业必须通过多方面调研了解市场及对手的动态，适时对失败概率函数μ（k（t），t）进行调整。

2.对存在合作可能性的博弈分析。由于房地产当事人对咨询产品要求的多样化，替代产品的增加，潜在的房地产咨询企业进入，激烈的竞争环境使得各个企业纷纷以产品创新作为应对措施。若不进行产品创新，原有产品可能不满足客户的需求，致使客户寻求其他咨询服务提供者，这样，房地产咨询企业将减少在市场占有份额。但是在市场优胜劣汰的调整过程中，寡头们的利润不一定有增加，他们进行技术创新的目标是市场份额。

如表2所设，T>R>P>S情况是可能出现的，两个房地产咨询企业完全有动力合谋，即有可能出现合作博弈。如果博弈双方各自进行技术创新并且成功后出现P

尽管由于合作不创新博弈双方都是有利的，但在一次性博弈中，双寡头创新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈问题，唯一的纳什均衡为（创新，创新）。为解决此问题，引入重复博弈。

3.无限次重复囚徒困境博弈。重复博弈是一种特殊的博弈，在博弈中，相同结构的博弈重复多次，甚至无限次。因为其他参与人过去的行动的历史是可以观测的，因此在重复博弈中，每个参与人可以使自己在每个阶段选择的策略依赖于其他参与人过去的行为。在重复博弈中，常用的一种策略为“触发策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方随即也采取不合作策略并且永远采取不合作策略。

针对双寡头市场的产品创新博弈分析，房地产咨询企业采取的行动步骤：甲公司先选择不创新（合作）；如果乙公司在上阶段选择不创新（合作），则甲公司在本阶段继续选择不创新（合作）；如果乙公司在上阶段选择创新（不合作），则甲公司在本阶段及其后阶段均选择创新（不合作）。

设t表示不连续的时间段t=（0，1，2……，T）。在此策略下，如果咨询公司选择不创新（合作），则他的期望效用为：

如果咨询公司选择创新（不合作），则他的期望效用为：

在长期博弈过程中，贴现率δ越大，说明博弈双方越看重未来收益，博弈双方再次相遇的可能性也越大。

当Ua>Ub时，可得：δ≥

若T与P相差越大，同时T与R相差越小则（不创新，不创新）出现的可能性越大。但是，若T与R相差较大时，博弈双方在自身选择创新或不创新的差距较大，合作的关系可能被打破，则（创新，创新）出现的可能性较大。

通过上述分析，无论房地产咨询企业竞争中是否合作，都有出现产品创新的可能。随着产品的创新发展，市场占有份额可能逐渐增加，随之带来的是良好的收益，也更容易获得垄断地位。

三、房地产咨询企业产品创新实例

伴随房地产业的发展，房地产咨询企业在我过的发展也逐步扩大，各咨询企业之间的竞争也不断增加，每个房地产咨询企业的产品创新脚步也越来越快。

易居（中国）控股有限公司是中国首家在美国纽交所上市的中国轻资产地产概念公司，旗下克尔瑞信息集团为企业提供房地产资讯、信息集成和解决方案，包括住宅、区域开发、主题地产、旅游地产、商业地产咨询等服务。易居在近些年发展中不断地创新产品，2013年5月，独立第三方房价指导平台“克尔瑞房价”系统正式上线；2013年11月，在上海举办的“超・跃――易居中国2013年度创新峰会”中宣布CRIC房地产决策咨询信息系统升级，将使其房地产咨询业务更加专业化、高成效；从表3中可以看出，房地产咨询业务收入在2012年虽然有所下降，但是，在2013年全年过后，同比增长40.66%，不仅远超2012年收入，也创下近年新高。

易居中国在2014年1月，B2C战略全面启动，这是从B2B到以B2B与B2C为核心战略的转变。在接下来的房地产市场咨询行业发展中，创新产品也成为提高竞争力的主要手段之一。

四、结论

通过对房地产咨询企业在相互竞争中是否采用产品创新战略博弈分析，从双寡头垄断市场入手，分别讨论了企业不合作和合作的可能性。本文对房地产咨询企业在行业竞争中的发展战略决策上有一定指导意义。房地产咨询企业应借鉴优秀咨询企业的经验，利用先进的理论知识和专业软件，不断创新产品。

参考文献：

[1] 杜建国，彭萍.我国房地产咨询业务扩展战略与发展趋势研究[A].房地产咨询论文集[C]，2011

[2] 陈俊华，武泽江.国际房地产咨询业务经验借鉴[J].中国城市经济，2010（11）

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[4] 涂智勇.博弈论[M].北京：北京大学出版社，2009

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[7] 姚国庆.博弈论[M].北京：高等教育出版社，2007

[8] 彭萍，刘静，任叶倩.房地产咨询产品界定及发展建议[A].房地产咨询论文集[C]，2011

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房地产是人们进行生产、生活及各种活动的重要场所, 是国家经济建设的基本物质要素。随着我国经济社会的快速发展，房地产市场亦同时获得发展的动力，呈现出在全国范围内的“房地产热”的发展动态。房地产测绘行业是房地产经济发张过程中必须依赖的支撑性行业，在社会主义市场经济条件下，房地产测绘行业以市场化运作的形式来适应房地产经济又好又快发展的需要，随之使得越来越多的测绘单位参与到房地产测绘工作中来，那么如何保证并提高房地产测绘成果的质量，这就对房地产测绘的质量管理工作提出了更高的要求。

一、房地产测绘涵义

房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况，为房地产产权、产籍管理、房地产开发利用、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房地产测绘具体可分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸，既房地产分幅平面图。房地产项目测绘是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房地产测绘所形成的成果产品只有被房地产行政主管部门确认后，才能在法律上得到认可。因此房地产测绘企业必须具备房地产测绘相应资质，能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码，并经所在行政区的房地产权属登记机构审核，纳入房地产档案集中统一进行数据处理，建立统一的信息管理系统，为房屋权属登记确权及其档案利用服务，并承担相应的法律责任。

二、房地产测绘的质量管理的内容

1、测绘资格审查

房地产测绘资格审查是《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》等法律法规规定的重要制度，从事房产测绘的单位必须取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》，任何单位和个人不得无证或超出《测绘资格证书》所载明的房产测绘业务范围、作业限额从事房产测绘活动。

2、作业时间管理

进行房地产测绘时，外界环境因素对房地产测绘有较大影响，工作人员应根据实际情况选择合适时间并采取适当措施来较少或消除外界环境因素的影响。

3、仪器管理

保证房地产测绘质量的基本前提是使用质量检验合格的测绘仪器进行房地产测绘。房地产测绘单位应定期检验并校正房地产测绘仪器与工具，经常对其进行保养。在房地产测绘单位的日常经营活动中，管理房地产测绘仪器的精度是一项复杂且经常性的工作。传统的测绘仪器管理方法是通过手工记录方式对测绘仪器进行登记注册及资料变更等工作，随着时间的延续，传统测绘仪器管理方法易出现查询测绘仪器效率低、测绘仪器相关资源繁多、数据冗长、新旧测绘仪器相关资源混淆等弊端。进行改进的方法是使房地产测绘单位利用计算机信息技术建立专门的测绘仪器数据库，随时更新测绘仪器的相关资料，实现测绘仪器的数据共享。

4、人员管理

房地产测绘工作人员也是影响房地产测绘质量的一个重要因素。不管房地产测绘单位采用多么先进的自动化仪器采集数据并进行自动化房地产测绘，但自动化仪器的安装、使用位置与使用时间，仍是由房地产测绘工作人员决定，因此房地产测绘质量必然会受到工作人员的影响。这就要求房地产测绘人员拥有扎实的测量知识、丰富的作用经验以及对测绘仪器操作方法的熟练掌握。房地产测绘工作人员必须经过专业培训，合格之后才可上岗。

三、提高房地产测绘的质量管理水平的措施

1、加强质量意识教育，树立质量责任感

房地产测绘的质量管理是一项长期的系统工程，须各部门各尽其职、协同管理。技术管理部门要依据房地产测绘技术的发展和房地产测绘手段的变化及时修订相应操作规程；质量检验部门要制定相应的检查验收和质量评定的实施细则，为作业员和检查员提供管理制度上的支持。不仅如此，要提高房地产测绘单位的质量水平，还要大力度对干部和职工进行质量教育，提高质量意识，树立“质量第一”的观念。在进度与质量相冲突时，要将质量放在首要位置，处理好房地产测绘质量与进度之间的关系。在考核房地产测绘成果时，应把质量作为考核中最重要的指标。对房地产测绘的质量可实施责任追究制，进而加强企业各个部门和各个员工的责任感。

2、加强业务素质培训，提高员工职业水平

员工业务素质的高低是决定单位竞争力的关键。只有加强对房地产测绘单位员工的技术培训，才能提高其业务素质，从而促进房地产测绘单位的持续发展。对房地产测绘单位员工的培训要按不同类型的员工分层次制定科学合理的培训计划，使培训内容满足不同类型工作的需要。

（1）作业人员。对作业人员的培训应着重于理解和掌握作业流程与房产测量规范，不仅要加强对全站仪的操作使用技能和对住宅建筑设计图纸的辩读技能的培训，还要加强对数字化测图、AutoCAD等信息化技术能力的培训，使其能够熟练应对日常测绘工作中出现的问题。

（2）项目负责人。项目负责人肩负技术指导和产品中间过程把关的双重重任，是实际工作中的骨干力量。对项目负责人的培训不仅要使其掌握房地产测绘新技术，还要使其熟悉房地产测绘项目质量管理的全过程及相应技术标准和质量评定标准。

（3）质检人员。质检人员是把握产品质量的重要关口，对质检人员的培训重点应放在熟悉质量把关的过程、关键结点、依据的标准及产生的具体质量记录上。而且还要加强对质检人员执行力度的要求，并针对质检过程中出现的问题具体分析、及时讨论、总结经验，以不断提高质检人员的质检水平，保证成果质量。

3、加强技术创新，提高行业竞争力

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一、立足质量第一观念，狠抓质量意识教育

抓工作质量要从抓人的质量意识教育入手：首先要抓测绘单位部门领导的质量意识，部门领导的质量意识对产品质量起着决定性作用，部门领导的质量意识强，这个部门的质量就有人抓、有人管，各项管理制度就能得到落实。在抓好部门领导的质量意识的同时，也要大力提高职工的质量意识，把质量教育与理想教育、职业道德教育有机地结合起来，使每个职工意识到我们的工作是形成产品质量的一部分，不断提高职工爱岗敬业精神和遵守质量法规意识。

在抓质量教育的同时，工作中还应正确处理以下几个关系：一是质量与市场的关系，抓好了质量就是抓住了市场，优质的测绘成果就意味着对测绘市场的占有；二是质量与法规的关系，质量必须满足国家相应房地产政策与法规的需要，达到国家房产测量规范标准的成果质量才是真正的质量；三是质量与科技的关系，新技术、新设备的投入使用，可大大减少测绘的中间环节，缩短作业周期，尽早提供测绘成果报告，而且也可以缩小误差的积累，不同程度地防止弄虚作假现象的发生，保证测绘质量的提高；四是质量与效益的关系，没有质量就没有效益，质量意味着效益，而单位没有经济效益，软硬件跟不上，人心涣散，质量也就无从谈起；五是质量与成本的关系，注意测绘产品价值形态的质量，尽力降低质量成本，以最少的投入获得高质量的测绘产品，即使项目收费偏低，成果质量标准也不能低。要确立没有质量就没有市场，没有市场就没有效益，没有效益就没有发展的经营理念。

二、提高队伍业务素质，抓技术培训

就房地产测绘单位来说，当前提高职工队伍素质的首要问题就是加强技术培训，大力提高职工队伍的业务素质，使单位的持续发展建立在职工技术业务素质不断提高的基础上。培训时要制订科学合理的培训计划，从培训内容、培训人员、培训经费上抓好落实工作；培训应分阶段、分层次进行，不同的职工培训的内容又有所不同。

1、作业人员。对作业人员的培训重点应放在对作业流程和房产测量规范的理解和掌握上，尤其应当加强对全站仪的操作使用、数字化测图、计算机应用基础知识、AutoCAD 技术以及住宅建筑设计图纸的辨读等重点项目的培训上，使他们能够解决日常测绘工作中遇到的一些常规问题。

2、项目负责人。项目负责人是生产中的骨干力量，肩负着技术指导、产品中间过程把关的重任，项目负责人的培训除了使其掌握相关房地产测绘新技术外，还应当让他们熟悉测绘项目质量控制的全过程及相应的技术标准和质量评定标准。要有意识让有潜力的项目负责人担当大型房地产测绘项目的技术负责，让他们更多地接受实践锻炼，在实践中发挥才干、积累经验。

3、质检人员。质检人员的职责是把好产品质量关。对质检人员培训的重点，应使每位质检人员熟悉质量把关的过程、关键结点、依据的标准及产生的具体质量记录，并能认真严格地执行。另外，要利用质检过程中产生的具体问题，及时开展专题讨论，总结质检工作的成败经验，扬长避短，以此来逐步提高质检人员的质检水平，确保成果质量。

三、加强技术创新，不断增强竞争能力

要提高测绘成果的技术含量。首先，不能墨守成规，要用辨证的观点去评判原有的技术，不断改进创新；要大胆采用新技术、新手段来提高成果质量和缩短作业周期。充分利用计算机技术开发适用于房地产测绘生产的建筑面积计算、公用面积分摊和测绘成果管理的计算机软件，以此来减少人工计算的随意性和差错率，提高成果的准确性和可靠性。其次，要针对市场对房地产测绘产品的需求不断做客观地分析，并结合生产实际情况，根据市场的供求关系，提出技术创新的目标和措施。在单位的管理工作中，要大力扶持新技术的应用，制定相应的奖励措施，鼓励职工进行技术创新。

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1 入世后我国房地产业面临的机遇

1.1 入世开放金融及保险业，将促进房地产融资多元化，有利于弥补开发资金不足缺陷

入世后后，国外金融及保险机构进入我国，涉足国内房地产业，如开展人民币购房抵押贷款业务，在偿还方式和偿还期限以及贷款利率与首付率搭配方面采取灵活策略，这些都有利于满足我国住房的金融需要，从而改变房地产融资的国内银行贷款一元格局。

保险与房地产业紧密相关，财产险中，房地产保险占相当比例。我国保险业的放开和境外保险机构的进入，一方面会极大促进居民的购房贷款，另一方面巨大的保险资金会成为房地产业融资的又一巨大源泉，有利于弥补房地产开发资金短缺的不足。

1.2 入世对我国房地产市场需求与供给的增长有着积极的刺激作用

入世后，一方面随着金融、保险、律师、电信等专业领域放开，将大大吸引外资的投入。这些境外企业趋于频繁的经济活动必然刺激对高档写字楼公寓、住宅及旅游酒店等配套的房地产产品需求；另一方面，入世会极大拉动中国经济的增长，居民就业和收入将大幅增加，购房支付能力相应提高，这必然刺激居民住房的需求。这两项有效需求的扩大，对房地产市场的供给起到了巨大拉动作用。

1.3 入世有利于我国房地产业产品价格的降低和产品质量的全面提高

入世后，我国将逐渐降低各种关税，这必将明显降低进口建筑材料的成本，这不仅为国内房地产企业采用优质建筑材料提供较大选择余地，并对建材业产生巨大冲击，使房地产建造成本会一定程度下降；而且还能由于国内外建筑材料的竞争，提高房地产产品质量。

1.4 入世有利于实现我国房地产业市场秩序根本改观，实现专业化、规模化和规范化

入世后，国外地产商在带来大量资金、先进技术同时，也加剧了该行业的竞争。房地产业的竞争根本还是取决自身的实力。只有体制市场化、业务专业化、市场规范化、产品和服务接近国际水平的企业，才可能在更加激烈的市场竞争中立于不败之地。因此，加入WTO造成的竞争压力，可促进房地产行业优化资源配置以及提高经营效率，加速专业化、规模化的进程。

2 加入WTO我国房地产业所面临的挑战

2.1 我国房地产业面临激烈市场竞争的严峻挑战

加入WTO以后，国内外房地产企业将处于公平的竞争环境中，新增的市场需求及原有的市场份额将有部分面临被国外同行其抢占的可能。与国外房地产开发商的资金实力、管理经验、技术水平相比，我国房地产开发项目的策划水平不高、产品定位不准、融资手段有限等方面的问题就会暴露显现出来。

2.2 国外房地产业的低价优势将给国内的房地产企业带来价格方面的巨大压力

境外房地产企业具有成熟的管理经验、先进的建造技术、优质价廉的建筑材料和较高的工作效率，这些都会极大的减低房地产的开发成本。另外，境外房地产商资金较国内同行要雄厚许多，充足的资金进行大规模成片、成区开发可以产生规模效应。两方面原因使外商在房地产竞争中占有优势，并给国内企业带来价格挑战。

2.3 与房地产相关的境外行业市场准入将一定程度上影响我国房地产业

入世后，国外的房地产信息咨询、抵押、担保、评估、中介、保险机构和设计单位等与房地产相关行业会迅速进入我国，一些实力雄厚的国外物业管理公司也瞄准了中国内地市场。这些境外房地产相关行业同样管理经验丰富、资金雄厚、技术先进、效率高。他们的进入会使我国国内的物业、房地产中介、评估、抵押、咨询等行业面临巨大挑战，从而间接对国内房地产业产生影响。

3 加入WTO我国房地产业的应对策略

3.1 清理调整房地产业法规政策，完善行业相关立法

我国用来规范房地产业有关行为的法律、法规现屈指可数的就是《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产管理法》等几部，而且政府在房地产产业政策方面也存在许多不足。另外影响房地产买卖交易进行的政策还切实存在，限制了房地产的流通。因此，必须按照国际标准和惯例，制定和健全相关的公共性法律或专门法规，调整相关行业政策，完善配套的房地产开发政策、市场政策、产权政策、价格政策、金融政策、中介服务政策等政策性法规。使整个法规体系趋于完善，并使之公开化、透明化、创造条件保证市场信息畅通。

3.2 转换房地产企业经营机制，树立竞争观念，提高品牌意识，增强自身实力

我国房地产企业发展历史短、运作经验少、市场规模小、资金实力弱、政府行为多。为提高竞争力，必须尽快转换经营机制，建立现代企业制度。积极推进资产重组，加快集中化速度，实现规模化经营，这对于降低经营风险、提高核心竞争力，有不可忽视的作用和意义。要提高品牌意识、实施品牌战略，创造差异化的产品，以特色求生存、求发展是当今企业经营的关键所在。

3.3 建立符合国际惯例和中国国情的房地产市场运行机制。

境外房地产商进入必然引起国内房地产市场竞争加剧。必须加大改革力度，建立符合国际惯例和中国国情的房地产市场运行机制。

3.3.1 研究合理使用土地，实现可持续发展的经济模式。学会在土地租赁制、城市土地有偿使用全覆盖、土地使用权交易规范化的市场环境中生存与发展。

3.3.2 研究和把握中国住房制度改革的进程，学会在住房资源市场化配置和住房分配货币化改革过程中获得发展机会。

3.4 有效进行技术创新和实现技术进步，并不断提高相关人员营销水平

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一、企业战略新思维――价值创新

长期以来，竞争一直是企业战略的核心思想，传统战略管理理论始终强调企业应增强并充分利用自己的竞争优势。但是，法国的两位教授金昌为(W.C.Kim）和莫泊奈(Renée A.Mauborgne）提出了一种不同于传统战略的新思维模式――价值创新。其战略思想的核心是顾客需求,而不是竞争对手。

价值创新是以价值工程的功能成本分析为基础的创新活动。价值工程由美国的麦尔斯(L・D・Miles）提出，所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠的实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。其数学表达式为:价值=功能／成本。我们将传统竞争战略与价值创新进行对比（如表所示），可以总结出价值创新的特点。

1.舍弃“标杆”， 创造需求

遵循传统的竞争战略，企业把竞争对手，特别是行业中的领先企业作为设计战略的唯一参照，这时，企业往往被“你好，我要比你更好”的战略思维所束缚。而这种战略思维却在三个方面存在缺陷:一是这种针对性极强的战略，容易导致行业内的恶性竞争;二是模仿的最高境界往往也只是做到和“标杆”企业接近的水平，而很难实现超越或是要付出很大的代价实现超越；三是企业一旦陷入这种模式，容易忽视了市场和顾客需求的变化。而价值创新则以“顾客的需求是什么?这种需求是否得到了满足?”为企业的战略逻辑起点，以创造顾客的新需求为企业的战略目标。舍弃“标杆”，创造需求的结果是企业成为行业新的“标杆”。

2.打破规则，重塑标准

传统竞争战略的前提是企业认可并遵循现有的“游戏规则”，即承认现有的市场划分与产品标准，企业的任务就是在这个标准下做得更好。而价值创新则首先对“游戏规则”提出质疑。以顾客需求的满足程度去评价现有的规则，就会发现其并不可靠。一方面，外部环境的不断变化使顾客的选择标准也在不断发生变化，如城市的扩张、交通条件的改善等使房地产产品的区位因素在人们选择标准中的重要性程度降低，而随着人们环保意识的加强，对健康关注程度的提高，住宅的健康性由最初不在考虑之列的指标变为比较重要的选择标准。企业仍遵循原有的价值标准则会远离顾客的需求；另一方面，现有的市场划分标准未必能准确全面反映不同层次、不同类型顾客的需求。对规则的质疑，使我们发现在两类住宅标准之间存在的市场空白点。价值创新正是通过识别顾客需求的变化，改变原有价值曲线的手段，发现新的市场，创造出一种全新的产品，进而重新划分市场。

3.远离竞争，扩展视野

目前，世界正在进入一个技术进步节拍加快，产业边界模糊，新竞争者不断出现，客户变得越来越挑剔的超强竞争时代。在这种背景下，企业针锋相对的竞争，大打价格战、广告战，最后往往陷入两败俱伤的窘境。而远离竞争的最好办法就是寻找竞争的空白点，在更广阔的范围内审视产品的内涵。如房地产产品，仅把其看作是“遮风避雨的居住空间”，则其产品要素仅为质量、价格、配套、地点等，而企业在这几方面很难超越竞争者或者这种超越超出了市场需求的范围。但如把其看作是“承载生活的人居空间”，则其产品要素增多了，企业可以伸展的空间也扩大了。

4.思维创新，重在持续

价值创新的实质是一种打破固有思维模式的思维创新，创新手段以经营模式的创新为主。它不以技术创新为前提，因此，一方面它具有低成本性，不像技术创新需要投入大量的资金进行研发，它所投入的是具有规模效益递增性的智力资本;另一方面它重在持续创新，因为不像技术创新可以利用技术壁垒、专利保护等形式保护创新成果，其创新成果容易被竞争对手所模仿。因此，企业只有通过持续的创新，不断为顾客创造更多的增加值，才能保持企业优势。

二、房地产营销的价值创新――隐性营销

房地产隐性营销是基于价值创新思维，以创造并提升顾客价值为目标，满足消费者的隐性需求，通过隐性传播方式与多样化的传播媒介，树立组织的良好形象，潜移默化地影响消费者的决策，实现房地产产品（泛产品）向消费者的转移的过程，其创新表现如下：

1.创造和提升顾客价值为目标，扩大了产品内涵

目前，产品的概念日益趋向整体化，产品需求层次的外延不断扩展。现代产品观念表明，产品的外延从其核心产品（基本功能）向一般产品（产品的基本形式）、期望产品（期望的产品属性和条件）、附加产品（附加利益和服务）和潜在产品（产品的未来发展）拓展。房地产产品也不再局限于仅在质量、造型、配套等有形产品与附加产品上，已经形成了侧重于提供体验与美感、自我实现、知识获取等作为社会人应具有的完整性格与需求的泛产品概念。房地产隐性营销的客体是泛产品，它将人们的隐性需求包括其中，以满足并开发顾客的隐性需求为其差异化的手段。房地产隐性营销的泛产品的策略契合了人的生命本质、家庭的天然本质、环境的自然本质、建筑的生活本质，从而充分满足了消费者日益多样化、个性化的需求。

2.变寻找顾客需求为培育与创造顾客

根据经济学原理，消费者选择某种产品的依据在于这种产品所能给他带来效用的大小。因此，无论什么样的产品，无不以满足消费者的需求为前提。传统的房地产营销在研究顾客需求时存在两方面的缺陷：第一，它是对市场变化被动、消极的反应。在新经济条件下，消费者需求变化的速度在加快。但是，房地产产品投资多、开发建设周期长的特点使房地产产品不能像其它产品那样迅速适应消费者需求的变化，往往滞后于市场需求的变化；第二，它仅满足了顾客较低层次的需求。顾客的需求层次应包括顾客认为产品应具有的基本功能属性、顾客表达出的对属性的更高要求、顾客未说出的更高要求、顾客未预期到的需求。寻找需求仅仅能够满足顾客所能表达出的需求，但由于房地产产品的复杂性及专业性，顾客往往不能准确表达其需求。房地产隐性营销与传统营销的区别在于它以满足顾客更高层次的未说出和未预期到需求为目标，变被动迎合市场为主动创造市场。

三、房地产营销的价值创新模式

1.价值创新的过程

房地产隐性营销价值创新的起点是顾客的需求，其创新来源来自三方面：一是对更高层次需求的挖掘，特别是知识获取、道德情操、自我实现等隐性需求的挖掘，旨在满足更高层次的需求;二是研究顾客需求变化的趋势，通过对趋势的预测，把握创新的方向；三是审视顾客获取价值的过程，通过价值传递过程中对顾客的培育扩展创新的范围。功能成本分析是评价价值创新的依据，价值创新不是为了单纯追逐标新立异，只有使顾客价值得到提升的创新才是有价值的。重构价值曲线是价值创新的工具，它有三个途径：一是增加或减少产品要素的功能；二是提升产品平台，完全改变产品的功能；三是降低顾客成本。通过这三个途径重新设计标准，创造出全新的产品。而价值创新的结果是达到顾客满意、企业增盈的双赢。企业的增盈又为持续创新提供了保障和基础，由此形成良性循环。

2.价值创新的平台

(1)理念平台

理念创新是一切创新活动的原动力，因此，理念平台是价值创新的基础平台。理念创新的实质是对传统业务的重新界定，企业的思维方式应立足于顾客所寻求的整体解决方案，不管这样做是否会超出传统业务的定义与范畴。如，我国房地产业起步阶段，房地产开发的范畴就是建造房屋，但这仅满足了顾客“住”的最基本需求。一些有创新思想的开发商引入了物业管理改变了原有房地产开发的范畴，将房地产重新界定为一种更好的生活服务。

(2)产品平台

应用价值创新进行房地产产品的设计与开发，改变了传统的以设计师、开发商为主导的产品开发模式。它是一种以顾客需求为主导的“后推式”开发模式。顾客需求是最基本的输入信息，设计师和开发商的任务是识别与挖掘顾客的现实需求和潜在需求，并把这些比较抽象的需求与产品要素之间联系起来，实现从顾客需求到产品设计要求的转化。传统模式下，产品一开始就受到原有定义和功能的束缚，如阳台的传统定义是多层房间与室外接触的平台，提供休息、眺望或家务活动的功能，那么无论其外观如何变化都无法改变其原有功能。而“后推式”开发模式，设计师面对的是顾客的需求表，如，“我想增加书房或儿童房。”设计师带着顾客的这种需求重新对照产品要素，这就会产生将阳台加宽增加书房功能的设计灵感。

(3)服务平台

服务平台是传统战略中容易忽视的一部分。传统房地产营销提供服务的方式是一种“黑箱服务”，即顾客只获得服务结果，但服务的过程是不透明的。这种服务是基于销售阶段的服务，它具有短期性、顾客信任度低和差异化小的缺点。而基于价值创新的隐性营销通过重新审视顾客在接受服务整个过程中的需要，首先，使服务过程变得透明、开放，即把服务作为知识向顾客转移的过程，并通过知识转移使顾客知识增值，如开发商通过开展的住房知识普及活动，在增加消费者房地产知识的同时，也增加消费者对开发商的认同感；其次，延伸原有服务范围，房地产企业打破传统销售服务的局限，而附加了产品使用中消费者可能需要的服务，如，考虑到目前投资性置业的需求正迅速增加，一些项目在销售时企业为客户作投资顾问，设计了投资回报计划，或是提供带租约的房地产产品。

(4)推广平台

推广平台是传统营销战略中最容易陷入误区、最容易产生“同质化”的部分。传统的房地产营销推广片面认为广告费用的投入与营销效果成正比，而造成大量广告投入变成“沉没广告”。而隐性营销关注推广的有效性，更注重功能评价，即希望以最小的广告投入获得最好的宣传效果。营销推广的实质是把产品或服务的信息送给目标顾客，从而引起兴趣，促进购买，实现企业产品销售。它的成功取决于两方面:一是传递信息的渠道是否正确、顺畅，能否在最大范围内被目标顾客接收到；二是传递的信息是否能引起目标顾客的兴趣，而与推广费用投入的大小没有必然联系。

在渠道的选择上企业必须要考虑备选的传播媒介是否适用于本项目的目标顾客；采用何种传播方式易于扩大“顾客链”。在信息设计上企业应考虑这种设计是否突出项目的特色，是否有助于树立项目或企业的形象。房地产推广策略应以彰显产品特色，提高产品美誉度，形成口碑效应为最终目标。

参考文献:

[1]罗永泰等:不同经济类型的演进模式与隐性营销的形成[J].财经问题研究，2003.11

[2]罗永泰:知识型产品的整合营销模式创新[J].科学学与科学技术管理，2002.12

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中图分类号：P2文献标识码： A

引言

房产测绘是根据房产产权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘，而房产测绘质量的好坏，直接影响到房屋土地使用和当事人的合法权益。

一、房产测绘管理过程中存在的问题

1、测绘人员水平不高

随着房地产测量机构与房地产部门管理机构的分制实施后，房地产测绘企业的数量急剧增加，而部分房地产测量企业并不具备国家规定的房地产测绘的资格，也未通过严格的审核，由此企业内的测绘人员也没有经过系统的培训。在房地产测绘企业中，测绘专业人才较少，并且由于未通过统一的系统培训，从而对房地产的测量没有系统而整体的了解，在对复杂房屋结构的测控中容易混淆概念，对相应房间的空间计算不清楚。由此，相应测绘人员所提出的房地产的测绘报告也难以反映出房屋的实际情形。此外，由于企业间的市场竞争，一些企业所选用房产测绘软件并不统一以及企业内部的测绘管理不规范，致使企业对同一房产的测算也将出现不同的结果。将给房地产的管理工作带来障碍。

2、难以保证测绘质量

房地产测绘是一项长期性的基础工作，需要长期保存测绘资料以供今后工作查阅，并且还应不间断地对本地区的房产现状进行修测和补测，建立房地产测绘相关的数据库，从而能适应房地产测绘信息管理的切实需要。部分企业无法进行对房地产的基础性测绘，将不利于房屋权属登记，房屋权属登记的企业需要既能从事基础性测绘又能从事项目性测绘，从而能保证房地产测绘质量。

房地产测绘规范中存在不明确之处，也未对共有建筑面积的界定进行明确的指示，从而在实际房地产测绘中具有诸多不便，而地方的行政管理部门也没有及时制定出符合本地区的房地产测量实施的管理准则，在房地产测绘中，也未对测绘软件进行有效统一，那么容易导致同一项目的成果精度不同，造成房产面积的纠纷。房产机构的成果不一致将对房地产管理的开展造成一定的阻碍。

二、加强房产测绘管理工作的措施

1、立足质量第一观念，狠抓质量意识教育

抓工作质量要从抓人的质量意识教育入手：首先要抓测绘单位部门领导的质量意识，部门领导的质量意识对产品质量起着决定性作用，部门领导的质量意识强，这个部门的质量就有人抓、有人管，各项管理制度就能得到落实。在抓好部门领导的质量意识的同时，也要大力提高职工的质量意识，把质量教育与理想教育、职业道德教育有机地结合起来，使每个职工意识到我们的工作是形成产品质量的一部分，不断提高职工爱岗敬业精神和遵守质量法规意识。在抓质量教育的同时，工作中还应正确处理以下几个关系：

1.1质量与市场的关系，抓好了质量就是抓住了市场，优质的测绘成果就意味着对测绘市场的占有；

1.2质量与法规的关系，质量必须满足国家相应房地产政策与法规的需要，达到国家房产测量规范标准的成果质量才是真正的质量；

1.3质量与科技的关系，新技术、新设备的投入使用，可大大减少测绘的中间环节，缩短作业周期，尽早提供测绘成果报告，而且也可以缩小误差的积累，不同程度地防止弄虚作假现象的发生，保证测绘质量的提高；

1.4质量与效益的关系，没有质量就没有效益，质量意味着效益，而单位没有经济效益，软硬件跟不上，人心涣散，质量也就无从谈起；

1.5质量与成本的关系，注意测绘产品价值形态的质量，尽力降低质量成本，以最少的投入获得高质量的测绘产品，即使项目收费偏低，成果质量标准也不能低。要确立没有质量就没有市场，没有市场就没有效益，没有效益就没有发展的经营理念。

2、提高队伍业务素质，抓技术培训

就房地产测绘单位来说，当前提高职工队伍素质的首要问题就是加强技术培训，大力提高职工队伍的业务素质，使单位的持续发展建立在职工技术业务素质不断提高的基础上。培训时要制订科学合理的培训计划，从培训内容、培训人员、培训经费上抓好落实工作；培训应分阶段、分层次进行，不同的职工培训的内容又有所不同。

2.1作业人员。对作业人员的培训重点应放在对作业流程和房产测量规范的理解和掌握上，尤其应当加强对全站仪的操作使用、数字化测图、计算机应用基础知识、AutoCAD技术以及住宅建筑设计图纸的辨读等重点项目的培训上，使他们能够解决日常测绘工作中遇到的一些常规问题。

2.2项目负责人。项目负责人是生产中的骨干力量，肩负着技术指导、产品中间过程把关的重任，项目负责人的培训除了使其掌握相关房地产测绘新技术外，还应当让他们熟悉测绘项目质量控制的全过程及相应的技术标准和质量评定标准。要有意识让有潜力的项目负责人担当大型房地产测绘项目的技术负责，让他们更多地接受实践锻炼，在实践中发挥才干、积累经验。

2.3质检人员。质检人员的职责是把好产品质量关。对质检人员培训的重点，应使每位质检人员熟悉质量把关的过程、关键结点、依据的标准及产生的具体质量记录，并能认真严格地执行。另外，要利用质检过程中产生的具体问题，及时开展专题讨论，总结质检工作的成败经验，扬长避短，以此来逐步提高质检人员的质检水平，确保成果质量。

3、加强技术创新，不断增强竞争能力

要提高测绘成果的技术含量。首先，不能墨守成规，要用辨证的观点去评判原有的技术，不断改进创新；要大胆采用新技术、新手段来提高成果质量和缩短作业周期。充分利用计算机技术开发适用于房地产测绘生产的建筑面积计算、公用面积分摊和测绘成果管理的计算机软件，以此来减少人工计算的随意性和差错率，提高成果的准确性和可靠性。其次，要针对市场对房地产测绘产品的需求不断做客观地分析，并结合生产实际情况，根据市场的供求关系，提出技术创新的目标和措施。在单位的管理工作中，要大力扶持新技术的应用，制定相应的奖励措施，鼓励职工进行技术创新。

4、建立科学的质量体系，积极推进质量认证

房地产测绘市场化后，房地产测绘单位立足的根本就是房地产测绘产品的质量。要在市场竞争中立于不败之地，不断追求满足用户的需求目标，就必须有科学的质量体系来向用户证明测绘单位的质量保证能力。此外，随着房地产测绘管理体制的改革变化，房地产测绘市场竞争机制的引入，客观上也要求房地产测绘单位要运用科学的质量管理方法来改变原有管理方法中陈旧落后的部分，来适应市场竞争的环境。

通过对房产测绘质量管控工作，可找出存在的薄弱环节，明确各部门的质量职责、权限和配合方法，理顺关系，分清责任，加强协调，使本单位的质量工作更加科学化、规范化、标准化，进一步提高单位的社会信誉度，更好地适应市场竞争的需要。

结束语

随着城市建筑结构日趋复杂化以及房屋结构的多样化发展，房地产的测绘逐渐实现了良好的发展体系，占据着越来越重要的位置。经济在不断更新发展，测绘技术也要跟随他的脚步在经济浪潮中，积极创新，不断进步。只有测绘技术水平的不断更新、创新，才能把关键技术掌握在自己手中，为房地产行业增添一抹新景象。