房产投资成本范文
时间：2023-08-04 09:20:19
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篇1
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
随着社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑领域的竞争日渐激烈，企业竞争目标的实现不得不更加依靠房地产投资成本的管理和控制，也可以在获取利润最大化的同时占据市场竞争中的长期优势。其重点和核心是房地产投资成本管理。房地产投资项目成本是指在房地产投资项目上发生的全部费用的总和，包括直接成本和间接成本。而房地产投资成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，每个环节都离不开成本管理工作。以下就房地产投资成本管理问题展开探讨研究。
1.房地产项目经营管理概述
1. 1房地产项目属性
（1）建设投资大。房地产业属于资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
（2）开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的对象，其一般工程规模较大。本身需要一定的开发周期，同时，由于客观条件的不可预测性、以及应政府要求，经营房地产开发项目需要办理许多相关部门的繁杂手续。从项目获取施工许可证、预售许可证到竣工验收，所需要的时间都不太可控，都影响着项目开发周期。完成一个开发，甚至更长的时间。
（3）受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发项目的过程中，涉及到社会生产生活多个方面。房地产行业己经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。其生产过程，必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须严格遵守国家产业政策、法律法规，响应城市统一规划等。
1. 2房地产项目经营管理简述
1. 2. 1房地产开发项目成本管理
（1）成本管理意识匾乏。更多注意产品成本的事后核算，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想，对导致成本发生的作业一一“合约”缺少事前控制的意识。
（2）无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。由于伴随项目的开发，时刻发生着成本，成本也在时刻的变化当中。最新动态成本，需要项目内外部多方面的配合才能核算出来，因此动态成本情祝经常滞后。
1. 2. 2房地产开发项目销售管理
（1）年度销售任务是公司根据对市场的预测及工程的进度预计估算的，销售计划很难做准。
（2）团队管理粗放，常常重结果而轻过程，缺乏精细化的销售管控。
（3）定价管理上，销售价格受诸多因素影响，销售率缺乏管控，外部应变能力差。
（4）费用管理上，营销投放缺乏规范和价值分析，而营销策划是一项创造性的工作，其效果无法完全预测。
2.房地产成本管理中存在的问题
2.1不重视决策阶段的成本控制
许多房地产商做前期策划仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达到顺利筹集到资金的目的。这样导致了前期做的策划报告可操作性大大降低。很多策划报告显得虚无缥缈，远未达到“指导企业投资决策”的基本要求。在收集材料的代表性和广泛性，分析指标选择的合理性，逻辑推理的严谨性，计算过程的规范性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样消极的投资决策下，房地产开发企业的过失在有增无减地出现，大量的开发资金损失在有形和无形之中。
2.2不重视图纸设计阶段的成本控制，只重视实施阶段的成本控制
房地产开发商普遍对项目工程实施过程中的施工阶段成本控制非常重视。一般的房地产公司均设有土建安装工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工质量、进度等进行直接的监控。房地产开发企业普遍存在一个认知错觉：工程成本主要花在工程建设阶段的“一砖一瓦一水泥”中，加强过程监控就可节约大量的施工成本。为了切实落实到实际中，开发商经常费尽心血，采取多项控制措施。
2.3不重视控制计划，导致成本失控
长期以来房地产开发企业缺乏认识成本控制计划的重要作用。计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划几种。很多房地产企业认为长期计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的规划、制定和实施。这一错误认识的直接影响是企业生产经营发展前景，没有长远规划，走一步算一步。往往使企业投资经营失去连续性，甚至又“断层”现象的出现。企业的资源远没有得到合理规划和利用。我们在评估成本支出时，往往只看重一些表面的显性的支出，而实际上，由于企业资源得不到合理的利用而造成的隐性成本支出却往往更加令人触目惊心。
2.4工程招投标工作没有起到真正的成本控制作用
建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大变革，有利于降低促进公平竞争，提高工程质量，降低工程造价，缩短工期，防止产生腐化现象。特别是在现阶段，不完全统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60%，招投标工作推进不理想的具体原因十分复杂。客观地讲，目前招投标工作实际存在一个困惑点就是施工单位投标的依据是各省市统一的《建筑安装工程预算定额》，而不是企业内部各自的“企业定额”。
3.房地产开发成本的控制
3.1实行设计招标或设计方案竞选
工程设计的优劣对工程项目建设的成败有着重要的影响，所以，在确定设计方案时，必须坚持设计方案的评价，择优确定设计单位和方案。 设计方案的评价包括民用建筑设计评价和居住小区设计评价。 民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则，小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。择优选取设计方案招标或设计方案竞选两种方式优选设计方案，达到拟建工程项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。
3.2做好施工过程中的成本控制
施工阶段是投资资金使用最为集中的阶段，基本上为总投资费用的 90%以上，因此，发挥技术优势，做好施工阶段的工程投资控制对于实现建设工程全过程成本控制有极其重要的作用。
（1）工程变更。由于工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。 因此，出现工程变更成为不可回避的问题。 工程在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。 所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模， 提高设计标准，增加建设内容等，实行“技术管理、分级控制、限额签证”的制度。 对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，应尽早尽快解决，减少损失，否则，势必造成重大变更损失。 工程变更分为设计变更和其他变更两大类。 为严格控制工程投资，无论是哪一种变更，必须严格按变更程序、限额审批实现变更，否则，很难实现投资的控制。
（2）施工组织及技术措施的控制。 施工技术措施对工程造价有很大的影响，因此，施工技术措施的审查，除监理单位和建设单位审查外，还可邀请设计人员参与审查，这样施工技术方法就和设计意图做到了有机的结合，从而使施工技术措施更有针对性和时效性。
（3）工程资金筹措支付及施工进度控制。大多数房地产开发企业都会面临资金筹措问题，资金筹措的方式多为银行贷款。 工程资金的筹措、支付情况对工程的开发成本将产生很大的影响。 资金充足、支付及时，就能保证承包单位的施工进度，进而保证整个工程的交、竣工时间和房屋的销售，使建设资金按计划回笼，减少建设资金的贷款利息。
4.结语
房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。
参考文献：
篇2
序号 项目 建筑面积 楼面地价 总金额 估算说明
------------------------------------------------------
平方米 元/平方米 万元
1 土地出让金 321959.0 3000.00 77335
2 契税 321959.0 90.00 2897.63
合计 80232.63
前期反应估算
序号 项目 单价 单位 数量 金额(万元) 估算说明
---------------------------------------------------------------------
1 勘测费 1.5 元/平方米 411685.0 61.75
2 方案及施工图设计 43 元/平方米 411685.0 1770.25
3 景观设计费 14 元/平方米 82810.0 115.93
4 三通一平费用 2 元/平方米 411685.0 82.34
5 临设（现场办公楼） 8 元/平方米 411685.0 329.35
合计 68.5 2359.62
基础设施成本分项测算
序号 项目 计费基数 单位 计费标准 总金额 估算说明
-------------------------------------------------------------------
万元
1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88
2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86
3 天然气工程 321959 元/平方米 20 643.92
4 变配电工程 321959 元/平方米 45 1448.82
6 电信及闭路电视 321959 元/平方米 12 386.35
7 绿化工程及景观 82810 元/平方米 200 1656.2 含球场泳池等
8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98
9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06
10 邮政报箱费 2028 户 250 50.7
11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96
合 计 687 6890.73
建安成本测算
序号 项目 建筑面积 单方造价 金额合计 备注
------------------------------------------------
平方米 元/平方米 万元
1 土建（地上） 321959 1150 37025.29
2 土建（地下） 86946 2300 19997.58
3 给排水 321959 90 2897.63 含消防
4 暖通工程 321959 10 321.96
5 电气照明工程 321959 60 1931.75
6 电梯 321959 120 3863.51 进口高速
7 监控、电讯等智能工程费 321959 100 3219.59 高标准
8 室内装饰工程费〔管理用房〕 1800 800 144
合计 69401.31
配套设施测算
序号 项目 单价 单位 数量 金额(万元) 估算说明
----------------------------------------------------------------------
1 小区配套费 0 元/平方米 321959 0
合计 0
结果
本小区不存在该项费用
税金及规费
序号 项目 建筑面积 单方造价 金额合计 估算说明
------------------------------------------------------
平方米 元/平方米 万元
1 人防费 321959 0 0
2 煤气大市政费 321959 15 482.94
3 白蚁防治费 321959 1.6 51.51
4 各类审查，核准费 321959 5 160.98
5 高等教育费 321959 10 321.96
6 墙改费、水泥基金 321959 4 128.78 考虑了返还因素
7 交易手续费 321959 3 96.59
8 面积测绘费 321959 1 32.2
合计 1274.96
序号 项目 单价 单位 数量 金额(万元) 估算说明
-----------------------------------------------------------------------
1 开发间接费用 0 元/平方米 321959 0
合计 0
其他费用
序号 项目 计费基数 计费标准 总金额(万元) 备注
-------------------------------------------------------------
1 招投标交易服务费、管理费及公证费 76292.04 0.50% 381.46 计费基数为建安工程费及基础设施费
2 工程结算编制和审核费 76292.04 0.30% 228.88
4 工程监理费 76292.04 0.80% 610.34
5 工程质量监督费 76292.04 0.05% 38.15
6 道路绿地占用费及修复费 411685 10 411.69
8 检测费等零星费用 411685 5 205.84
合 计 1876.36
成本估算
序号 项目 1 2 3 4 5 6 7 8 合计
--------------------------------------------------------------------------------------
1 土地资金投入 40116.32 40116.32 80232.63
2 一期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
3 一期销售回笼 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
4 二期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
5 二期销售回笼 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
6 三期其他投入 3932.58 3932.58 3932.58 3932.58 15730.33
7 三期销售回笼 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)
8 净需求资金 40116.32 40116.32 7865.17 (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)
累计贷入资金余额 40116.32 80232.63 88097.80 81902.10 79638.98 59104.17 41667.21 9056.40 479815.60
财务费用 1604.65 3209.31 3523.91 3276.08 3185.56 2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62
土地投入 80232.63
其他投入 78651.66
土地分摊 其他投入 总计投入 销售回笼
一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
篇3
房地产行业在我国经济建设中具有非常重要的地位，在国家宏观调控的大背景下，房地产市场由于市场变化、紧缩地根和紧缩银根等原因，使得房地产行业在新时期面临新的挑战。房地产项目投资成本控制与管理对房地产行业的有序发展有着非常积极的促进作用，通过更高效的手段来对房地产市场的投资成本进行管理，能够有效的规避市场风险，在激烈的市场竞争中获得有利地位。房地产行业基本模式的建立也是以成本分析与造价计算为基础的，运用科学的管理手段，在强大的技术支撑下，最大化产品价值。只有这样，才能在当前的房地产行业当中占据有利位置，开拓更广阔的市场。
一、项目决策阶段的投资成本控制与管理
在房地产项目实施的过程中，投资决策阶段是非常重要的阶段，是对房地产项目工程的整体把握。在决策投资阶段中，工程造价对项目建设会造成决定性的影响，在建筑项目中工程的总造价直接关系到项目是否能够建立起来，并且在决策阶段必须对房地产项目的建设标准、建设地点、建筑工艺以及设备等诸多方面进行考量，这些都会形成预算在工程造价的表格中体现出来，形成工程总造价，进而使得投资人在决策阶段就能够对某个环节进行调整和安排。工程总造价就是房地产工程项目所投入的资金总额，而相对完善的投资成本控制与管理能够帮助投资者计划投资数额，对判断项目选择与实施具有非常重要的参考价值。在房地产项目当中，必须在先期投入时候进行精确的计划和准备，才能保证项目在实施过程中的资金投入，也直接影响到投资者的投资预期，对投资的效果有着重大的影响。工程造价管理人员必须核准和提供完整的工程造价估算，已达到控制总投资的目的。通常情况下，决策阶段投资成本控制与管理对项目经济性造成的直接影响达到95%以上，这也从另一个角度说明了投资成本控制与管理在房地产工程项目中的重要作用。因此，投资成本控制在决策阶段发挥着非常重要的作用，能够直接影响后续环节的进行，保证工程施工的科学性与合理性。
二、项目设计阶段的投资成本控制与管理
设计阶段是在项目工程造价确定后，进行项目设计的阶段，也是工程项目建设的另一个重要环节。在设计阶段中，成本控制与管理也更为细分化，对项目成本的控制主要体现在建筑风格、建筑方案、建筑设备以及施工工艺几个方面，在保证设计完整性的同时，通过成本控制与管理，对各个方面的投资行为进行限制。在存在多种方案选择时，也可通过成本控制来选择方案的最优化，正确定位项目以保证资金的使用，同时能够使提高项目设计的质量，最后通过专家评定的方式对工程造价进行核对与评审。在设计过程中对施工图设计所需投入要进行限制，其明确限额的指标通常由以下几点：
（1）每平方米消耗钢材的钢筋含量指标；
（2）每平方米消耗砼的砼含量指标；
（3）整体与各部分施工图的预算指标；
（4）发生设计变更所导致的费用限额指标。
通过对以上指标的和旋，能够在很大程度降低设计变更，有效缩短设计的周期，并能对施工图预算的准确性进行把握，防止超资的现象发生。
三、招投标过程中的投资成本控制与管理
招投标在房地产项目中比较常见，招投标也是市场经济中重要的交易方式之一，在以房地产为首的大型项目中普遍存在。招投标在房地产项目建设过程中有非常重要的地位，而在招投标过程中针对投资成本控制与管理需要做好以下几点：
（1）对标底的编制要准确合理。目前，在建筑安装工程中的招投标的标底主要有工程概算、工图预算、综合定额以及平方米造价包干等方法进行编制，同时也存在以市场价格来报价的情况，这些针对标底的编制要准确合理，并且注意都要在可控的投资范围内进行；
（2）对投标的报价要规范认定。在投标过程中可以通过市场竞争的方式进行，选择三家以上的招标单位，实现“货比三家”；
（3）对评标的过程要公正公开。评标过程要坚持“三公原则”，在专家的指导下，形成严格的管理与监督机制，规避市场上的不公平竞争行为，保证项目的顺利开展。
四、项目施工阶段的投资成本控制与管理
项目施工阶段是房地产项目实施最为重要的阶段，在通过招投标确定施工团队后，通过签订合同等手段达成施工协议，并在施工过程中强化管理，规范投标方的施工作业情况。在施工过程中要严格投资成本的控制与管理，避免发生“三超”现象，若发生“三超”现象，就必然会对企业的利润造成损失，如果失控则更可能是企业亏本。因此，房地产行业在市场经济条件下运行，其主要仍然是以盈利为目的，因而必须做好项目施工阶段的投资成本控制与管理，其具体工作主要表现在以下几点：
（1）对合同实施有效管理 尽量避免工程索赔
施工阶段中的成本控制具体是在工程变更的情况下，对工程变更所产生的投资成本进行成本管理。在工程量清单报价中，有部分开发商形成一种低价中标，通过合同索赔的方式实现盈利的方式。因此，在施工过程中要严格按照合同内容来进行施工，对施工过程进行监控，对工程变更的情况进行严格审核，通过核算工程变更的费用支出，进行有效的成本控制，避免出现投资失控的现象。除此以外，对材料供应商和施工单位进行反索赔，能够在一定程上有助于实现成本的有效控制。
（2）加强施工过程管理 形成完善的监理制
在项目施工阶段，要加强对项目施工过程的管理，按照监理规定与实施细则进行施工，通过责任制严抓工程质量，在管理层面实现施工过程中的投资成本控制。同时，要加强对工程款的使用用途进行审核，经过监理审批通过合同规定的款项及内容，进行工程进度款的划拨。
（3）在技术层面上对投资形成的有效控制
在技术层面上要对施工方案进行论证分析，通过新方法、新材料和新工艺的引进，实现成本的有效控制。技术层面的革新是唯一可以在不改变投资成本的前提下为企业创造更多里热闹的方法。据统计，工程款中有70%是材料费，因而采用新方法新工艺提高生产效率，能够缩短工期以保证项目进度。
（4）在经济措施上对投资形成有效控制
在整个项目建设的过程中，会产生如费、广告费、销售成本等各种费用，因而在具体的成本控制中要降低静态投资。
五、竣工结算阶段的投资成本控制与管理
在竣工结算阶段中，成本控制与管理的主要内容是根据合同预算与在施工过程中所形成的其他费用进行决算。通过合同和法律对工程款的使用情况进行核定，核实工程量并落实联系单，对工程的实际造价进行计算。
（1）认真核对合同条款，防止重复计算；
（2）对施工日志、隐蔽的验收记录和验收手续进行仔细检查，确定是按图施工；
（3）核对设计变更以及签证部分，检查变更流程是否符合程序，防止出现重复签证的现象发生；
（4）按照设计图纸与设计计划对工程量进行核实；
（5）以合同为基础执行投标中的所报单价，杜绝高套单价的情况发生；
（6）对施工过程中产生的费用按流程进行统计；
（7）复查复核，防止出现误差。
六、结束语
总而言之，房地产开发项目从项目策、项目实施到销售完成，直至最后的交付使用，这才是房地产开发项目完整的流程，而投资成本控制与管理需要贯穿与整个房地产开发这个系统性的工程当中，需要通过各部门的通力合作、相互配合，形成有效的成本控制与管理机制。只有这样，才能体现出成本控制对企业利润所产生的影响，真正降低成本，进而提高企业在项目中所获得的利润。
参考文献：
[1]郑忠毅.房地产建设项目的投资管理[J].上海企业，2008（06）.
篇4
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
一、开发成本的控制
房产开发在项目选址时就开始策划，对开发经营的经济效果就进行了必要的分析，其中开发成本分析占主要篇幅。项目开发决策后，在前期准备和实施阶段，由于工作的深度不同，工作对象不同完成各项任务投入的人力资源不同，开发的经济效益会有很大的差异，这就需要加大对开发成本的控制。
前期费用的控制：
前期工作内容涉及面广，费用繁杂，需要分门别类地分析费用的内在质量和完成工作任务的人为因素，应针对性地研究出办事的原则，方法、目标确定合适的办事人员，才能使前期费用的开支得到有效控制。
1、妥善安排前期各项费用的交纳时间，早交和晚交涉及到资金周转和利息损失。同时在关键时刻支付应交纳的费用，还可以加深企业在政府的印象。
2、准确掌握运用各项费用的计算公式，避免基数不准，造成多交费用。特别是以建安造价、建筑面积、直接工程费，土地面积等计算单位的，则计算单位必须绝对准确。
3、征收费用的单位应分门别类罗列清楚，同时对所征费用的理由、范围、时间段都应调查清楚，做到钱花的明白。
4、理清各种费用交纳的轻重缓急，将应交费用分为急办、必办、应办、缓办四个等级，根据资金储备情况，合理安排分批、分期付款时间。
5、加强公关工作，将征收各项费用的单位和办事人员、主管领导逐一排队分析，通过有利的社会关系，动之以情、晓之以理，在费用交纳的时间上和分期分批的数额上尽可能避免使企业的资金链断链，造成困境。
6、熟悉前期费用的全部业务，要有预见性地做好费用交纳前的洽谈工作，不干毫无准备的事。
建设费用的成本控制
建设费用的成本在整个开发成本中占很大的比例，从节约成本的角度中，只要控制好建设成本，就可以达到降低成本的目的。
1、通过合理规划控制建设成本
总体规划受规划设计条件的制约，而规划设计条件是由规划管理部门依据国家相关规范编制的，所以对国家相关规范的理解程度决定着总体规划的质量和水平，同时也影响着建设成本的控制。所以应力争提高容积率，增加开发面积，提升土地的利用价值。通过总体规划设计的方案优化来节约投资，其比重占个渠道节约投资总额的60%~70%，必须引起高度重视。
（1）合理控制临街建筑的后退距离。
临街建筑的后退距离一方面是根据建筑的类别和功能性质来确定，另一方面是根据建筑所在地段和道路来确定的。所以建筑物的功能定位尤为重要，同时要掌握好地方政府在这一方面的规划政策要求。应与规划主管部门的相关人员探讨磋商，如何合理确定临街建筑的后退距离。举一例：某一小区，临街地段长度为245米，总体规划设计条件中相关标准，比相邻的另一同类小区多退后了10米 ，后退面积=245×10=2450m2，按照容积1.3系数计算，2450×1.3=3185m2，利润值也就会因为缩小了建筑面积而减少。
（2）科学计算控制日照间距系数
日照间距系数影响着建筑物之间的距离，也就影响着容积率。各地区的日照时间不同，其日照系数也不相同，特别是旧城改造，应有不同的折减系数，应准确掌握标准，再精确计算，将建筑物的体形平面布置设计得更加合理。举例说明日照间距的影响：某小区规划条件考虑到城市边沿区，有部分平房旧建筑，将日照间距2折减成1.9，总建筑面积为120000m2,如果按照1.8来确定日照系数，则可以多建12000÷1.9×0.1=6316m2，利润值也会相应增加5.26%，（6316÷12000m2=0.0526）。
（3）巧布置建筑物的朝向，将建筑物结合地形布置成一定的朝向角度，也可以折减日照间距系数，如当建筑物朝向南北方向偏离15度~30度时，日照间距的折减系数则为0.8。由此可以看出，掌握好建筑物布置的方位，同样可以缩小建筑物之间的距离，提高容积率，扩大利润值。
（4）建筑物平行距离，北侧后退地界距离，都影响着容积率，有效利用临街道路宽度，测算好周边建筑物的距离，合理布置住宅和非住宅，多层和高层，力争缩短间距，提高出房率。这就要求吃透规划设计规范的各项标准及计算方法，合理的进行小区综合布置。
（5）多方论证规划设计中的建筑密度和容积率的上限指标。建筑密度与容积率成正比，也就是建筑密度越大，容积率就越高。而建筑密度和容积率受建筑物的层次，功能及所在区域的影响，所以合理、科学的确定建筑物的层次与使用功能，才能使该片土地的利用率达到理想化，利润最大化。
（6）总体规划设计中应尽可能优化小区道路，小区停车位，小区室外管网（给水、排水、热力、电力）、公共设施及管理用房，服务用房的布局及设计方案，在确保小区使用功能配套合理的前提下，尽可能通过方案的优化来节约投资。
总之，总体规划设计必须始终贯穿节约投资的经营思想，在设计的理念中，寻求最佳的规划设计方案，使建设成本始终在开发商自己的掌控之中。
2、优化施工图设计，节约建设成本：施工图设计方案的优化程度是仅次于总体规划设计方案的一项重要重要成本控制任务，如果说总体规划设计方案降低建设成本占60%~70%的话，那么单项工程的施工图设计方案降低建设成本就约占20%~25%，必须引起高度重视，严格掌控。这就需要我们熟悉和掌握设计规范中影响建设成本的主要内容。
（1）结构造型是降低建设投资的主控内容
从建安造价分析中可以得知，结构部分的造价占单位工程建安总造价的55%~65%，如此大的比重，稍有不慎浪费的投资就不是小数目。结构选型是根据地质条件，结合建设项目的功能及规模来确定的，同一栋建筑物，选用不同的结构，其建安造价有很大的差异，如一栋多层住宅楼，选用框架结构比选用砖混结构，其建安造价会高出20%~30%，所以在开发中，尽可能选用比较简单的结构类型，以达到节约投资的目的。
篇5
评估确认价是指投资双方在投资过程中，经专业评估机构评估，共同认可的价值，是多数投资行为中遵循的资产计价方式。按评估价确定放弃非现金资产初始投资成本，有以下几种考虑。第一，符合我国关于国有资产产权变动的有关规定。国有资产产权变动时要进行评估，衡量资产的现时价值，保证国有资产价值，防止资产流失。评估可以根据实际情况选择不同方法，例如收益现值法、重置成本法、现行市价法，几种方法都是按现值来评估资产的价值，共同点是体现现时价值，但大多数估价需要职业判断，根据市场情况进行估价。评估确认价更能体现投资双方的公允、公正。更容易被人们接受。第二，评估确认价在会计实务上具有可操作性。几种方法都有其计算模型。
在现行会计制度中也对股份制改造要求进行评估，并采取评估价计量。以评估价计量缺点：第一，尽管评估更能体现资产现时价值，但在放弃非现金资产中，如果每项资产都进行评估会计成本会加大，太多的估价会导致很大误差。有悖于投资目的。第二，评估价不利于投资方的会计处理。非现金资产在投资方是以历史成本计价，而投资时又以评估价计价。非现金资产评估价与账面价出现差额将无法处理，不能准确反映其性质。
二、按公允价值确定
公允价值在国际会计准则中所下定义：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额。”可以通过未来现金流量的估计，运用预期现金流量法计算现值，公平交易是指双方在互相了解、自由的、不受各方之间任何关系影响的基础上商定条款而形成的交易。公允价值计量能够真实反映资产给企业带来的利益。在放弃非现金资产中如果采用公允价值计量体现几点优势。第一，在会计实务中，已在一定范围内使用这种计量属性，具有实践基础。第二，公允价值体现了一定时间上资产的实际价值，体现了交易双方均为维护自身利益确定的价值，体现交易双方的自愿性。第三，与国际会计惯例接轨。公允价值作为计量模式被越来越多的国家会计准则采用，国际准则也将其作为一项重要计量属性。公允价值是会计计量的发展趋势，但基于我国的现实情况，放弃非现金资产初始投资成本如果以公允价值计量，存在许多现实问题。公允价值确定非常困难，公允价值计量在理论上很完善但其前提必须有发育成熟的市场，而我国的市场经济不存在活跃的资本市场不易取得资产的公允价值。再加之我国会计人员的素质不高，职业判断能力差，不易操作公允价值的计量。
三、按非货币交易原则确定初始投资成本
非货币交易原则是指放弃非货币资产取得投资时以投资方账面价值作为初始投资成本。这种方法的优点就是会计处理简单，体现历史成本计价原则，不存在投资过程中账面价与现时价差额。缺点包括：第一，未能真实反映投资价值，众所周知账面价只代表取得时的成本，随着市场变化，资产的价值将发生变化，账面价与真实价存在差异，在会计交易中资产价值计量要求反映真实的交易事项，而账面价值并不能准确反映资产的价值。第二，以账面价值计量，将会影响以后各年投资收益取得时的确认，账面价反映投资方投资资产成本的情况，并不能反映在被投资方所占股权的大小。投资收益是被投资方按股权比例分配的。投资成本与收益不存在配比。容易出现利润操纵。
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2020年东京奥运会的体育场正在建设，其工程造价费用为13.5亿英镑，成本比原先的预算高出了4.7亿英镑。有数据显示，其实不止是东京，大部分奥运会主办城市的房地产都借到了奥林匹克的东风。
2000年悉尼奥运会：从1993年到2000年，每年房价递增的幅度都超过10%，在随后的七八年时间中，城市房价翻了近一番。
2004年雅典奥运会：从1995年到2002年，房价涨幅超过65%。
2008年北京奥运会火了亚奥板块，房价从2006年均价9702元/O涨到2015年的87418元/O整整翻了5倍。
今年趁着里约奥运会的东风，巴西新区巴哈最贵的小区，已经高达8万雷亚尔/平方米了（约16万元/平方米）。
从历届奥运会主办城市的经验来看，奥运场馆的建设一般会带动周边地价的提升，有的甚至是大幅提升。
2小时直航 换取更高投资回报率
相对于国内房产，投资日本物业无论在投入成本和租赁利润上，都更具优势。首先，像上海这样的一线城市，内环内已经找不到低于千万人民币的房产，年租赁利润仅为2%。而在新宿，目前均价仅在4663万日元（约300万人民币），已经可以购买到地段、交通、配套、屋况等均好性都非常理想的公寓物业。目前山手线以内区域收益率在5%左右，甚至可达7%-10% 。
日本房产的租赁市场一直保持较为活跃的状态，尤其是在日本旅游签证开放后，仅针对中国人的旅游短租，也已大幅升级。由于两国往来飞行时间较短、时差较小、文化接受度更高，再加上日本国际一流的城市面貌、居住品质和发达的服务业深受中国客户喜爱，令中国客户投资日本房产的意愿水涨船高，也因此，民宿投资以其灵活的自住和租赁功能，尤为受到欢迎。目前东京房价目前依然维持在1991年崩盘前1/4价格水平左右，入市仍是良好的时机。
20- 30年中古房，投资日本房产的不二之选
作为爱买新房的中国人，首先必须理性考虑为自住买房、还是为投资买房，其次必须了解日本房产的一些政策和特点，作为投资参考。
日本新房的价格普遍高，成熟地区的新房，在预售阶段也会采取摇号的方式进行购买，新房的价格一般会比20-30年前的二手房高出70%，有的甚至翻倍，对于自用的客户而言，购买高价位的新房能够满足自身的居住需求，而对于投资客户而言，也许更看重的是投资收益。日本所谓的中古房，就是我们常说的二手房。在日本很多职业房产投资人对二手房情有独钟，通过购买多个在地铁沿线的小户型住宅来获得更多的租金。一般日本房产的楼宇的使用年份为50-60年，其间由住户共同持续支付“公积金”，待物业到了一定的年限，可以使用“公积金”翻新房屋甚至重建。如果购入这些即将翻新物业，也许你只要再投资部分资金可以将一个旧房变成一个新房，资产也会至少有50%的增值，有些甚至可以翻倍，这个有点类似中国购买动迁房获得收益的方式，获益颇丰。
在日本投资建造于80年代以后，房龄没有超过30年的房产也是性价比非常高的。除了保持后续20-30年的稳定居住，屋况维护也较为理想。在选择二手房时，由于东京的公共交通非常发达，JR线遍布东京各个地区，很多投资人更看重房屋与地铁的步行距离，往往在山手线和中央线站点附近的房屋更受大家欢迎，同等地区的房屋在价格上并没有明显的差异，但是房屋更容易出租，租金也会较高。同样这些交通便捷的1房2房公寓也非常容易出手，这些小户型由于面积的关系，总价很低，普通的1房2000万日币（130万人民币）就可以在新宿地区买到。这样的房价对于日本人而言都是可以轻松获得的。
新宿地区的房价是东京房价的典型代表，二手房普遍售价低、租金回报率更为可观，可达5.8%-8.1%，而新房租金回报率约为3.7%-4.2%。同样在西新宿一套1房的1986年建造的卖价是1120万日元（近73万元人民币），2002年建的次新房房价约为2190万日元（近143万人民币），新房的房价是二手房1.96倍，而租金却只有1.3倍。收益率显然有很大的差别。这种现象在东京比比皆是，由于日本楼宇的维护非常好，即便是楼龄较长的二手房也会通过内部装修将房屋内部整理得整洁、焕然一新。所以出租的价格反而没有房价差得那么多。
投资日本房产需要你像一个“古董”爱好者一样，在二手房市场“淘”到租金收益高的优质房源。
新宿四大板块一览
西新宿都厅板块
位于新宿区中央车站以西的西新宿是东京政府新规划的行政与商业新都心，众多大型企业的摩天大楼在此密集，成为日本最高的天际线之一，标志性建筑为48层高的东京都厅（The New Tokyo City Hall）――东京都政府的总部大楼。是东京的商务办公区域之一。
新宿御苑板块
新宿御苑板块位于中央车站以东、新宿御苑及其以北区域，仅10分钟步行距离即可到达新宿中央车站以东的商业圈，这里商业气息更显繁华，聚集着众多日本本土品牌的商场和卖场，其中包括著名的伊势丹、高岛屋时代广场、东京最大免税店LaoX等。区域内新宿御苑是东京三大赏樱胜地之一，赏樱季节带火了周边的酒店及民宿。
新大久保板块
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1 房地产投资商进行成本控制的必要性
我国房地产行业经历了漫长的发展历程，已经由过去的统分统筹的计划经济时代跨越到现在的市场化竞争的阶段，房地产行业朝着规范化、公开化和透明化的发展方向迈进，并发展成了国民经济的支柱性产业。在白热化的市场竞争中，企业想要战胜竞争对手取得成功，要结合自身发展特点，切实以最小的投入获得最大的经济效益，因而加强企业的成本控制是必由之路。
成本控制不仅是财务管理的重要内容，还是企业的战略手段。如何科学地进行成本控制，成为企业兴衰成败的关键。只有降低企业的经营管理成本，才能为企业提供有力支撑，给企业带来经济效益。因此，降低企业的成本，加强成本控制已经成为备受房地产开发商关注的话题。成本控制自始至终的贯穿于整个房地产开发项目，并涉及到房地产企业的每个职能部门，房地产企业的成本控制任重而道远。
2 房地产企业在成本控制方面存在的问题
2.1 缺乏科学的成本控制方法
科学技术发展日新月异，房地产企业应该把先进的科学技术引入成本控制领域，使企业成本能够得到行之有效的控制与管理，以实现利润最大化的经营目标。然而，从目前的发展情况看，房地产企业成本控制的分析方法太过片面、简单，缺乏系统性，例如，片面强调对生产过程的成本控制，而忽略了在招投标环节、开发前期以及销售阶段的成本控制，使得企业总体成本难以控制下来。
2.2 行业整体成本控制意识不到位
各种传统因素影响着房地产投资商的成本控制意识，许多房地产企业的成本控制缺乏整体性，只关注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽视长远的整体利益；只限于施工阶段和财务领域的成本控制，轻视设计、选址、规划过程的成本控制；单纯依靠扩大投资规模，搞规模化经营来获得利润，不懂得合理控制经营规模。以上种种行为，都不利于企业形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整个工程项目的成本。
2.3 企业风险意识较为薄弱
虽然竞争日益激烈，企业的生存难度加大，然而，房地产企业仍然缺乏足够的风险意识，或者风险意识不强。房地产企业的风险意识淡薄会加大企业在行业中的竞争风险，企业间的竞争不断加剧，经营风险也与日俱增，这就使得房地产企业要转变意识，强化竞争意识和风险意识，加强企业内部管理和控制，提高企业相关管理人员的思想意识，树立风险意识、成本意识，以免影响企业的长远发展。
3 房地产投资商的成本控制有效策略
3.1 在工程项目的投资决策和设计环节加强成本控制
对工程项目的投资决策和设计环节进行成本控制是整个项目工程实施成本控制的关键环节。长期以来，我国房地产投资商普遍关注工程项目施工阶段的成本控制，而不注重项目前期的成本控制。只有把精力放在工程项目的投资决策和设计阶段，才能从源头上控制企业的生产和经营成本。
3.1.1 优化招投标和设计方案
房地产投资商在进行项目投资时，适度引入竞争机制，在委托设计时采取设计招投标机制来确定设计单位，竞争机制可以优化项目设计方案，选取有实力的设计公司，以此来保证工程设计的科学性、合理性以及安全性，在根本上控制企业的工程成本，减少直接的经济损失。
3.1.2 实施工程项目限额设计
在工程项目建设过程中，实施限额设计能够有效地控制工程项目的建设成本，抑制大规模盲目投资，是控制房地产投资规模的有效手段。此外，工程项目的设计影响着整个工程项目，决定着建设费用和建设周期，也决定着工程项目完工后的使用价值和经济效益。
3.1.3 加大对设计图纸的评审力度
在对设计图纸审查环节，加大对设计图纸的审查和复审力度，是为了保证施工环节的畅通、有序。在审查过程中，对于设计图纸不完善的环节及时向设计企业提出修改意见，以免在施工环节出现无法施工而影响工程进度。对设计图纸的技术性指标进行严格审查，保证施工的合理性和可行性，避免出现由于设计环节的失误而影响整体工程的情况。
3.1.4 价值工程在开发项目中的运用
价值工程能够把创新理念巧妙融入房地产的设计中，通过经济分析和技术分析，实现了使用价值最大化。不仅能够降低工程造价，还能最大限度地提高工程整体功能。例如，保温层墙体设计，既能有效使用太阳能资源，还能减少资源浪费和环境污染，使设计工作完成了成本控制和环保功能的完美结合。
3.2 在工程项目具体实施阶段进行成本控制
3.2.1 在招投标阶段实施有效的成本控制
在招投标阶段进行有效的成本控制是项目工程成本控制的核心环节。工程项目的招投标主要包括两个方面：材料设备的招投标和施工招投标。房地产开发商通过招投标可以择优选择建筑施工材料和设备，选择优秀的施工单位，这对整个工程建设至关重要，这不仅能够提高施工企业自身的经营效率，还能够为建设单位解决后顾之忧。
3.2.2 在工程施工阶段进行成本控制
施工阶段是建设资金投入最多的阶段，是建设时期最长的阶段，做好施工环节的成本控制也是投资企业较为注重的环节。加强对施工阶段的控制，也就是加强对履约行为的监督和管理。
首先，加强对合同的管理，避免出现工程索赔事件。造价管理人员要做好事前把关，加强监控力度，对于工程变更严格审核，避免投资失控；其次，建立和完善监理机制，明确职责分工，落实责任制，加强对项目投资的有效控制；再次，工程建设可以采用新工艺和新材料，在技术方面对成本进行有效控制，力争提高劳动生产效率，缩短施工周期，进而降低在建工程成本；最后，对于施工现场的经费和管理费用进行控制，使费用支出合理化。
3.2.3 在竣工阶段实施成本控制
对竣工阶段进行成本控制，要依据项目合同、工程预算及费用定额对工程款项进行审核，审核是否在工程建设的某个环节出现纰漏，款项的支出和预算是否一致，同时根据合同及相关规定，对报送的竣工结算进行审核，保证结算与工程实际造价相吻合，做到量准价实。
4 结束语
在激烈的市场竞争中，房地产投资商除了要迎合市场需求提供优质的产品和服务外，还要在建设项目开发过程中，保证工程进度与质量，严格做好成本控制，力求以最低的项目投资成本取得最大的经济效益和社会效益。唯有如此，才能在市场竞争中抢占商机，掌握竞争主动权，只有进行有效的成本控制，才能使房地产企业长久健康地发展。
参考文献：
[1] 陈小文.房地产企业成本控制的战略思想[J].中国房地产,2004,(07).
篇8
《会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称“投资性房地产准则”）是2006年颁布的一项新准则，旨在将作为一种高风险高收益投资手段的房地产从原有固定资产中划分出来，单独加以会计规范。将“投资性房地产”这样一个全新的概念运用于实务界，其影响必将是深远的。通过对该准则的学习发现，投资性房地产在成本模式下转化和处置时，其规范尚有不尽完善之处。
一、存货转换为投资性房地产时减值计提不连贯
投资性房地产准则第十三条规定：“企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（一）投资性房地产开始自用。（二）作为存货的房地产，改为出租。（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（四）自用建筑物停止自用，改为出租。”可见，本条款所说的“其他资产”应当包括作为自用房地产的固定资产、房地产开发企业的存货以及可能作为无形资产处理的土地使用权。在该准则第十四条规定：“在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。”从准则表述来看，当自用房地产、房地产开发企业的存货、用于出租或赚取资本增值的土地使用权与投资性房地产因用途或功能改变而进行转换时，无需损益确认，只按原有账面价值对资产进行重新分类，即将原有资产入账价值、折旧摊销和计提的减值分别记入新用途下资产的相应科目中。由于固定资产、无形资产和投资性房地产均作为非流动性资产，它们的减值与折旧摊销口径均相似，在转换中很容易对接，减值计提清晰连贯。异议在于存货与投资性房地产之间转换时，如何体现减值计量的连贯性问题？
在现有会计准则体系下，存货属于流动性资产，不再通过设置折旧账户来反映其价值的补偿问题，而且存货的减值处理完全不同于投资性房地产（非流动资产）的不可逆转的计提理念，已计提的存货跌价准备在减值因素消失后可以在原计提范围内予以转回。由此可见，存货与投资性房地产在转换中，两者的口径是有差异的。那么，如何体现转化前后对同一资产计量的一致性问题呢？在财政部会计司编写的《企业会计准则讲解2006》（以下简称《讲解》）中阐述道：“企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记‘投资性房地产’，原已计提跌价准备的，借记‘存货跌价准备’科目，按其账面余额，贷记‘开发产品’。”现举例说明。
例1：甲企业是从事房地产开发业务的上市公司，2007年3月10日，甲企业与乙企业签定了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额55 000万元，已计提存货跌价准备5 000万元，要求对甲企业进行会计处理。
甲企业会计处理如下：
借：投资性房地产500 000 000
存货跌价准备 50 000 000
贷：开发产品550 000 000
从上例的会计处理可以看出，因持有目的的改变，将原有的流动性资产存货转换为非流动资产投资性房地产时，没有按照严格的重分类口径将已计提的“存货跌价准备”科目对应结转至“投资性房地产减值准备”中，而是一并在“投资性房地产”科目余额中扣减。由于在房地产转换时中断了减值计量的连续性，就不能完整地反映出该项房地产价值变化全貌，不利于报表使用人依此作出正确判断。
笔者建议，在将满足条件的存货转换为投资性房地产时，也应将该存货视同固定资产理念处理，力求转换前后口径一致、科目一一对应，保证该资产减值计提金额的连贯性。如上例甲企业的会计处理可以表述为：
借：投资性房地产 500 000 000
存货跌价准备50 000 000
贷：投资性房地产减值准备50 000 000
开发产品 500 000 000
通过这样的会计处理后，就延续体现出该项房地产价值走向的全貌，利于报表使用人形成客观正确的判断。
二、投资性房地产处置时有利润结构操纵空间
投资性房地产准则第十八条规定：“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。”在《讲解》中阐述道：“处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记‘银行存款’等科目，贷记‘其他业务收入’科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记‘其他业务成本’科目；按其账面余额，贷记‘投资性房地产’科目；按照已计提的折旧或摊销，借记‘投资性房地产累计折旧（摊销）’科目；原已计提减值准备的，借记‘投资性房地产减值准备’科目。”可见，投资性房地产处置损益是通过“其他业务收支”来体现，最终反映到利润表中的营业利润项目中。显然，应将该活动理解为“日常经营活动”，这与作为固定资产类的自用房地产（包括作为无形资产类的土地使用权）的处置理念是完全不同的，因为后者的处理是通过“营业外收支”来体现，不形成营业利润，而直接体现在利润表中的利润总额项目中。也就是说，针对企业的同一项房地产，若作为投资性房地产来处置，其形成的收益就构成具有很好稳定性的较高质量的营业利润；若作为非投资性的一般自用房地产来处置，其形成的利润就不能作为高质量营业利润的来源，这为利润结构操纵留下了充分的空间！因为针对一项房地产，到底作为固定资产还是投资性房地产，是根据会计人员针对其用途的不同进行职业判断得来的，该判断很难避免主观的随意性，这种主观随意性势必要延续到利润表构成上，导致利润结构纵。现举例说明。
例2：甲企业是一家上市公司，为了满足市场需求，扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁至郊区。2007年3月，管理层决定将原厂区陈旧厂房平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3 000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2010年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4 000万元。假设不考虑相关税费。要求对甲企业进行账务处理。
分析：由于甲企业“管理层决定将原厂区陈旧厂房平整后，持有以备增值后转让”，所以应将原计入“无形资产”科目的土地使用权计入“投资性房地产”科目，最后以“投资性房地产”作为处置对象
甲企业账此务处理如下：
①转换日
借：投资性房地产――土地使用权30 000 000
累计摊销9 000 000
贷：无形资产――土地使用权30 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销）9 000 000
②计提摊销（假设按年）
借：其他业务成本 525 000
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 525 000
③出售时
借：银行存款40 000 000
贷：其他业务收入40 000 000
借：其他业务成本28 425 000
投资性房地产累计折旧（摊销）1 575 000
贷：投资性房地产――土地使用权30 000 000
从以上处理可以得知，其他业务利润＝其他业务收入－其他业务成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利润表中营业利润项目中增记11 000 000元。
若管理层没有“持有以备增值后转让”意图，而是一直待售直至最终成交，其利润影响又如何呢？势必要按无形资产正常处置处理，通过“营业外收入”和“营业外支出”核算处置损益。那么，营业外收入＝银行存款累计摊销－无形资产账面余额＝11 000 000元（假设数据不变，同例2），即仅在利润表的利润总额项目中增记11 000 000元，这与前述处理形成11 000 000元的营业利润构成迥然不同。然而追其差异根源却主要在于“管理层是否持有以备增值”这一主观用意上，准则如此规范实在差强人意。
笔者建议，为了保证企业报告的客观性、公允性及其各企业间的横向可比性，对同一项房地产在处置时就不应过分强调其处置前的用途差别，我们的关注点应落在处置该项资产将给企业带来多少未来现金净流量上，宜采取“用途不同但对利润金额及结构影响却趋同”的处理态度。也就是说，在成本模式下进行投资性房地产处置时，要与该资产仍为固定资产或无形资产采用相同的损益处理理念――一律视为非日常经营活动，通过“营业外收入”和“营业外支出”科目核算，不再影响利润表中的营业利润项目，避免人为地对利润结构进行操控。
【参考文献】
篇9
一、研究样本分析
（一）三岔口周边区域区域内整体态势是一种由行业领头、生产厂家直接入住销售，并经统一第三方现代物流直接配送到终端客户群的新型产销模式。主要内容包括：各大类大宗商品组成的一级综合性市场；配套相关的仓储物流设施、物联网系统、电子商务系统等现代流通体系；结合其他金融配套、生活配套；形成覆盖攀西的物流枢纽节点式综合性区域。最终实现跨区、跨省商贸流通，成就一个连接成都、攀枝花生产地区，辐射云、贵地区的大型商品交换区域。
（二）研究样本本文以对商用型房产有需求并且是有效需求的人群作为研究样本,即有意向购买并且有能力购买的人群。通过假期进入区域内发放调查问卷，总共发放了150份问卷，回收问卷150份，有效问卷为126份，通过调查问卷的分析可以了解到，目前对房屋有有效需求的投资者对西昌市的房产市场行情并不持有乐观的态度，担心因为国家宏观调控，国内经济下滑等原因造成房产贬值，在没有特定房产的需求的前提下，对房产类型的投资选择上更愿意选择营业性用房进行自行营业或者是转租。而极大部分投资者对预期的收益并没有进行过估算，但是对预期收回投资的时间都有一定的要求，利用散点图对收集到的投资者预期收回投资的年限进行分析，选取较为集中的数据73份，算出平均期望的收回初始投资的年限为9.5年，近似以10年为数据研究标准。
二、计算与研究
（一）测算方法的选用在投资过程中，投资者若选择选时投资，计算就是以基金每期的净现金流为基础来表示基金投资者在考察时间段内的平均收益。最终的计算结果代表了基金投资者在采取选时策略情况下的实获收益。西昌市的持续开发，尽管经济发展有所放缓，但是三岔口周边环境的变化势必会影响到每年净现金流的变化，每年的收益规模不同。从一个地区普遍的发展历程来讲，当地建筑群的物业管理等费用增长幅度相对于投资者将房屋用于出租的产生的收益来说增加幅度是微小的，而所索取的租金在商业区构建打造的时期在一段价格区间内平稳的震荡,并在商业区周边环境打造成熟的情况下出现较大攀升，再趋于稳定，并根据市场环境和走向呈现一定的回落。根据三岔口现在的城市发展规划，预估在2020年之前租金将不会有太大的变化，在2020年之后，三岔口城镇规划完成，租金将根据周边环境的变化上升。商业用房地产主要用作货物周转或者是货物批发零售，作为营业性用房，房地产用于出租，以此赚取的租金是房地产所有者的主要收益。而本文计算的基础，正是收益还原法。收益还原法本是通过预测估价对象在未来的正常年收益，并采用适当的还原利率，将收益转换为价值来评估房地产价格的方法。房地产的净年收益相当于年金，将未来的净现金流折现，即能够计算出房地产当前价格。而本文在假设当前已知房地产售卖价格为房屋价值，通过投资者预期的收回投资成本的时间，代入计算投资收益率，观察是否符合现在市场的真实情况，以此来判断投资者的预期收益是否能够得到满足。
（二）市场调查根据调查所得到的资料，主要选取40m²至60m²的商铺作为调查对象，剔除租金价格过低或者过高的商铺，选择租金价格较为集中的样本。西昌市的商铺租金增幅约为8%一年，甚至在原邛海周边改造完成之后，原本12万一年的租金暴增到20万一年，因此当三岔口规划发展完成，其租金量完全有可能会有一个较大的增幅。
（三）计算过程以三岔口周边区域中68平方米的商铺为计算对象，投资者将付费。以2014年为购买商业房产的初始年限，从2015年正式计算投资收益。假设每年年末之时获得净现金流。在三岔口尚未完全规划完成的前5年时间内，以四牌楼商业区房地产的租金价格为基准，四牌楼目前的平均租金价格为每月26元/m²。当房产面积为68m²时，平均租金价格为1768元/月，取值1500元为起始租金，在这5年内，租金以10%的增幅递增。从2020年开始，三岔口建设完成，假设三岔口在2020年已经将周边市场环境打造成熟，三岔口内商铺的租赁价格可以达到目前具有同样成熟的市场环境龙眼井商业区和城市商区的价格。目前龙眼井的平均租金价格为每月54.6元/m²，航天路的平均租金为每月54元/m²。当房产面积为68m²时，龙眼井平均租金价格为3713元/月，航天路为3672元/月。在2020年至2025年这5年的剩余预期收益期内，可以迈向成熟的同类商业区的批发市场一样的价格，考虑通货膨胀等因素，取最大租赁价格6000元作为5年内三岔口可以增至的租金，4000元为2020年起始的租金。
三、研究结论
篇10
家住上海市金山区枫泾镇的夏喜环在澳洲投资了两套房产，都是在国内完成的。他告诉记者：“我在投资澳洲房产过程中并没有直接到澳洲去，所有手续都是在国内办的，比如签买卖合同，直接委托澳洲的律师跟对方开发商签的。”这些手续包括选房、支付定金、签订合同、支付首笔款项、申请贷款、支付尾款以及收房等，都在国内完成。
考虑到日后管理自己无法亲历亲为，夏喜环在选择合作机构的时候非常小心，最后他选择了在国内一直从事澳洲房产销售的公司。目前，他投资在墨尔本的那套房产已经交付，也已经委托这家公司成功租出。
当然，投资澳洲房产同样也要面临投资成本问题，因此夏喜环建议提前准备一些资金，以应付税费开支。他缴纳的费用主要包括印花税、律师费等，其中印花税支出金额较大，总数加起来约占房价的4%左右。如果把其他税费如律师费、市容建设费用等全都加上，接近总房价的4.8%。不过他提醒说，因为有些州的印花税最高征收标准可达到5.5%，因此这会直接导致投资成本上升，超过6%。
利用银行资金轻松投资
篇11
1、 房子是投资
很多人说买房是最好的投资，这一点也许没错，因为拥有自己的房产能在税收方面获益良多，而且每月还贷也成为一种强制储蓄。
和许多投资一样，你拥有房产的收益体现在两个方面：升值和收入。
同样，虽然你的房产可能升值，但你口袋里并未增加很多现金。当地的房产交易情况只能让你感觉到地产增值可能带来的高额收益。
2、金融市场是摇钱树
与房地产相似，金融市场常被视为美国的赚钱机器之一。不过，我不得不做出这样一个结论：大多数金融市场投资者根本没赚到钱。
假设你拥有一个股票和债券配比平衡的投资组合，年收益为6%；从中减去2%的投资成本，则收益降为4%；再扣除25%的所得税，收益降为3%。如果通货膨胀率也是3%呢？以实际收益来看，你根本一分钱也没赚到。
当然，如果你尽量避税，并减少投资成本，那结果看上去会好一些。但有几个人能做到这两点呢？
3、价格不体现价值
你交易的次数越频繁，决策失误的次数也越多。大多数投资者的交易过于频繁，事实上，每天在华尔街市场都有几百万投资者在问同一个问题：买还是卖？
我本人也经常问这个问题，但结果并不能让我满意。最后我领悟到一点，不要以买入或卖出的投机观点看待市场中的每个部分，而要假设一切估价都是合理的。当然，市场中的实际情况会让这种假设看起来有些荒谬，因为有些部分的价格确实会飙升，而另一些会暴跌。
然而，由于太难判断哪些价格会上扬或下跌，因此更理性的做法是假设目前的价格水平与实际价值相差无几――这样你才不会轻易放弃某一板块，或对另一板块情有独钟。
4、投资组合要注重配比
我过去经常为投资组合中的配比问题苦恼不已，比如新兴市场的股票该占多少，垃圾债券该占多少，或美国大型股该占多少。但现在如果有人问我如何配置特定投资的比例，我通常的回答是：只要理性分配，其实结果都差不多。
篇12
对于绝大多数普通散户来说，玩股指期货可能并不太容易。期货对于一些老股民来说可能并不陌生，因为我国早已推出普通商品期货投资品种。但股指期货却与普通商品期货有所不同，是一种小众投资品种，其门槛相对较高。比如规定投资者必须同时满足“三有”条件。此外，周刊文章中也提到了期货的高风险特性，对于一般并不熟悉交易规则、策略、流程以及手法的投资者来说，则应先经过学习之后再参与，否则还会闹出投资权证到期不行权式的笑话。
当然，股指期货的推出还是给投资者提供了一个新的投资渠道，让投资者在熊市通过做空也能获得收益。不过，笔者认为，在介入市场之前，还是先静下心来修炼一段时间为好。如先做仿真交易，并从商品期货开始练兵。
广州 邓林
面对新年促销潮不要心急
每年春节前后，商家总会摆出一番大出血的架势，以“跳楼价”来吸引消费者血拼。但如果从理财角度出发，做一个理性的消费者，笔者还是建议面对降价促销潮来袭，不必心急。
也许我们有过这样的经历，有些商品价格确实便宜，便宜到让人忍不住掏钱购买，但买下来之后却又后悔，因为买回来的这些便宜货却并无多大的用处。因此，面对琳琅满目的降价商品，我们一定要先深吸一口气，然后再仔细想一想：那些东西是自己真正要买的吗?如果想不出购买的理由，那么请快快离开而不要留恋。
还有，要提防价格欺诈。在形形的打折促销活动中，不乏以次充好、先提价再打折的现象，如果不加以甄别，很有可能会落入商家设下的圈套，让自己吃亏。
正确的理财观告诉我们，要讲究合理消费。面对降价促销潮，则更是要注重合理消费，因为这个时候往往会面临很多诱惑。
杭州 毛建伟
指数使用费到底该谁负担
伴随着指数基金的大扩容，以往基本无人关注的指数使用费进入了基金公司和投资者的视线。按照惯例，基金使用费一般由基金公司用自有资金支付，并不计入基金资产的合同，但现在一批新指数基金中，纷纷将指数使用费列入基金合同，意味着指数使用费将由基金持有人来买单。
随着指数基金资产规模的扩大，指数使用费用越来越高，于是有基金公司将这部分费用转嫁给了基金持有者。从现有的法律角度来看，确实没有规定到底该由谁来负担这部分费用，因此新指数基金的做法并无不合理之处。只不过这种只顾全自身利益的做法还是让投资者感到有些反感。
就基金公司与投资者关系来说，应该承认，按照一般市场公平原则要求，在指数使用费究竟该由谁买单问题上，应通过平等协商相互认同的程序来确定。可从现有基金公司收取情况看，事先既没有公平的协商程序安排，事后又可以以格式合同让持有人买单的行为方式，在某种程度上，可以说不能不让人觉得是一种违背市场基本公平原则、剥夺基金持有人权利的行为，并且也应该是一种制度存在缺陷的市场具体表现。
上海 邹伊新
投资房产已经不合时宜
国家出手调控楼市，其重点工作之一就是打压投机性购房。这是不是意味着房产投资已经不合时宜了呢?
如果准备在现阶段购买房产用来投资，这显然已经不太合适。不管任何一种投资，要关注两个方面，其一是投资成本，另一方面就是预期收益。先说投资成本。国家调控政策已经明确，对于投资性购房，将提高首付比例和差异化信贷政策，这表明购房成本将会上升。
