资产的计价方式范文

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篇1

2007年新会计准则中对金融资产进行了具体的分类,其中交易性金融资产是指:企业为了近期内出售而持有的金融资产。通常情况下,以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券和基金等,应分类为交易性金融资产,并且一旦确认为交易性金融资产及其直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产后,不得转为其他类别的金融资产进行核算。

在会计准则中有这样的说明:金融资产满足以下条件之一的,应当划分为交易性金融资产。

1.取得该金融资产的目的,主要是为了近期内出售。

2.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。

3.属于衍生工具,但是,被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。

交易性金融资产一个非常显著的计量特征就是:公允价值计量,也就是在期末交易性金融资产都必须根据市场价格以调整日(即期末)的价格进行账务处理,以合理地反映目前的真实市场价格。

企业在进行会计核算时,如果涉及到了会计特殊中期(半年末)及会计年末的时点时,按现行制度规定,必须按当时市价进行交易性金融资产账面价值的调整,通过“公允价值变动损益”科目予以调节,合理反映账户的浮盈、浮亏。

2009年1月1日,某上市公司购入10 000股股票,每股价格10元(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产,所得税率25%。

借:交易性金融资产――成本100 000

贷:其他货币资金――存出投资款 100 000

2009年6月30日,该股票市价13元:

借:交易性金融资产――公允价值变动 30 000

贷:公允价值变动损益30 000

公允价值变动损益贷方发生了30 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增30 000元,同时导致企业所得税费用增加30 000×25%=7 500元,净利润最终增加22 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增30 000元。

2009年12月31日,股票市值16元。

借:交易性金融资产――公允价值变动 30 000

贷:公允价值变动损益 30 000

公允价值变动损益贷方发生了30 000元,在上市公司下半年利润表中导致利润虚增30 000元,导致企业所得税费用增加30 000×25%=7 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)再次虚增30 000元。

2010年1月1日,将股票全部售出,出售价格16元(不考虑相关税费)。

借:其他货币资金――存出投资款 160 000

公允价值变动损益 60 000

贷:交易性金融资产――成本 100 000

――公允价值变动 60 000

投资收益60 000

2010年上半年利润表中,公允价值变动损益虚减了利润60 000元,投资收益却使利润增加了60 000元,从利润总额的角度考虑,并没有导致利润的变动,却使所得税费用增加60 000×25%=15 000元。

但其中“投资收益”反映的是真正实现的收益60 000元,从原始的投入成本100 000元及最近售出的价款可以得知,真正收益的确是10 000×(16-10)=60 000元。

从理论上来看,随着时间的推移,“公允价值变动损益”的合计数最终趋于零,对整个企业不会产生任何影响,但新会计准则中,也提醒我们:货币时间价值对企业的资金有着多么重要的影响,因此在不同的经济大环境下进行会计业务的处理时,必须考虑到时间对企业的各项会计要素产生的影响。

在实际工作中,更可能会遇到这样的问题:

在市价上涨时期。

接上例,如果在2009年3月1日,以市价11元的价格又购入同一公司的股票5 000股(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产。

借:交易性金融资产――成本55 000

贷:其他货币资金――存出投资款 55 000

2009年4月5日,出售1 000股,市价11.5元(不考虑相关税费),在转出交易性金融资产成本时,可以参照存货的发出方式对比以下不同处理方式,对会计各要素产生的影响:

1.加权平均法

加权平均单价=(100 000+55 000)/(10 000+5 000)

=10.33元

借:其他货币资金――存出投资款11 500

贷:交易性金融资产――成本 10 330

投资收益 1 170

2009年6月30日,该股票市价13元。

借:交易性金融资产――公允价值变动37 300

贷:公允价值变动损益 37 300

在加权平均法下:公允价值变动损益贷方发生了37 300元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增37 300元,企业所得税费用增加37 300×25%=9 325元,净利润最终虚增9 325元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增37 300元。

2.先进先出法

借:其他货币资金――存出投资款11 500

贷:交易性金融资产――成本 10 000

投资收益1 500

2009年6月30日,该股票市价13元:

借:交易性金融资产――公允价值变动37 000

贷:公允价值变动损益 37 000

在先进先出法下:公允价值变动损益贷方发生了37 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增37 000元,企业所得税费用增加37 000×25%=9 250元,净利润最终虚增9 250元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增37 000元。

3.后进先出法

借:其他货币资金――存出投资款 11 500

贷:交易性金融资产――成本 11 000

投资收益 500

2009年6月30日,该股票市价13元:

借:交易性金融资产――公允价值变动38 000

贷:公允价值变动损益 38 000

在后进先出法下:公允价值变动损益贷方发生了38 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增38 000元,企业所得税费用增加38 000×25%=9 500元,净利润最终虚增9 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增38 000元。

通过上述分析,得出:在物价上涨时期,无论采用哪种方法,对于企业而言当期资产、利润要素都会虚增。从货币时间价值的角度去分析,对于企业而言,就可以有相对富足的资金去周转流动,实现货币的增值。

在市价下跌时期:

接上例,如果在2009年3月1日,以市价9元的价格又购入同一公司的股票5 000股(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产。

借:交易性金融资产――成本45 000

贷:其他货币资金――存出投资款 45 000

2009年4月5日,出售1 000股,市价8.5元(不考虑相关税费),在转出交易性金融资产成本时,可以参照存货的发出方式对比以下不同处理方式,对会计各要素产生的影响:

1.加权平均单价

加权平均单价=(100 000+45 000)/(10 000+5 000)

=9.67元

借:其他货币资金――存出投资款 8 500

投资收益1 170

贷:交易性金融资产――成本9 670

2.先进先出法

借:其他货币资金――存出投资款 8 500

投资收益1 500

贷:交易性金融资产――成本10 000

3.后进先出法

借:其他货币资金――存出投资款8 500

投资收益 500

贷:交易性金融资产――成本9 000

加权平均法下,交易性金融资产将单位成本予以了平均,对于前后各期不同价格的交易性金融资产来讲,起到了一个价格平衡的关系,因此对于资产、利润、所得税而言,前后各期都相对均衡,差异不大。

先进先出法下,在市价上涨时期,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较低者,因此期末资产虚增,利润总额虚增,所得税同样虚增。在市价下跌时,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较高者,因此期末资产虚减,利润总额虚减,所得税同样虚减。

后进先出法下,在市价上涨时,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较高者,因此期末资产虚减,利润总额虚减,所得税同样虚减。在市价下跌时期,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较低者,因此期末资产虚增,利润总额虚增,所得税同样虚增。

对于一个企业而言,完全可以在合理的范围内进行利润的调控及所得税的调节。每个企业都可以在会计制度允许的范围内粉饰会计报表,因此计价方法显得非常重要。

此外,从企业财务管理的角度分析:对于不附带利息的货币收支,与其晚收不如早收,与其早付不如晚付。也就是说,货币在自己手上,可以立即用于消费而不必等待将来消费,可以投资获利而无损于原来的价值,可以用于预料不到的支付,因此早收、晚付在经济上是有利的。目前在财务估价中,广泛地将货币时间价值运用到了记账方法里面,而不像原先会计记账和财务分析有区分。从最新的会计制度看来,货币有时间价值的理念已不再是管理上要考虑的,而是在进行会计记账时就要考虑的问题。

因此,结合这一理念,笔者总结出一条基本原理:应保留更多的资金,前期是资金相对较少的流出企业。在市价上涨时:应采用后进先出法;在市价下跌时:应采用先进先出法。当然,目前会计制度上已将存货发出计价的后进先出法取消了,所以在许多教材上,我们看到的都是加权平均法,这样做使前后期成本平均,比较好处理,但从实际工作中,本人建议不妨在制度允许的范围内根据企业的实际需要,进行合理的会计要素调节。

篇2

一、投资性房地产公允价值计量模式的相关规定

1、投资性房地产计量模式

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。其范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物。

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。

企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是当投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的，投资性房地产的后续计量可采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

2、投资性房地产的转换

房地产转换，是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。有确凿证据表明房地产用途发生改变，企业可将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，确凿证据包括：企业董事会或类似机构就房地产用途形成正式的书面决议；房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积），待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

3、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，应当终止确认该项投资性房地产；企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

下举例说明根据上述规定的会计处理：

【例一】2008年8月，甲企业与乙企业签订租赁协议，约定甲公司搬迁至新办公楼后，将旧写字楼租赁给乙公司。2008年9月30日甲公司完成搬迁工作，旧办公楼租赁给乙公司使用，租赁期开始日2008年9月30日，租赁期一年，同日写字楼公允价值4000万元，原价5000万元，已提折旧1500万元。2008年12月31日，写字楼公允价值4100万元。2009年9月30日租赁期满，甲企业将写字楼收回自用，同日写字楼公允价值4150万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业账务处理如下：

1、2008年9月30日

借：投资性房地产——成本 4000；累计折旧 1500；

贷：固定资产 5000；资本公积——其他资本公积 500

2、2008年12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动 100；

贷：公允价值变动损益 100

3、2009年9月30日

借：固定资产 4150；

贷：投资性房地产——成本 4000，——公允价值变动 100；公允价值变动损益 50

【例二】接上例，如果，2009年9月30日，甲企业将写字楼以4150万元的价格出售给乙企业，款项已收讫。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。

甲企业账务处理如下：

借：银行存款 4150；公允价值变动损益 100；资本公积——其他资本公积 500；其他业务成本 3500；

贷：投资性房地产——成本 4000，——公允价值变动 100；其他业务收入 4150。

二、问题提出

分析以上两个案例的账务处理，我们注意到，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入到“资本公积——其他资本公积”，待该投资性房地产处置时，因原转换而形成的资本公积一并结转，所结转的资本公积对处置期间的当期损益产生了影响（该项结转导致利润表内“营业成本”减少相应数额）；如果，该投资性房地产没有进行处置，而是因用途发生改变又转换为非投资性房地产，在第二次转换以及将来该非投资性房地产处置时，企业会计准则没有对第一次转换所形成的资本公积是否结转、何时结转、如何结转作出明确规定。

其他资本公积，是指股本溢价（或资本溢价）项目以外所形成的资本公积，主要包括：

1、长期股权投资采用权益法核算时，被投资单位存在除净损益以外所有者权益的其他变动，投资方在持股比例不变的情况下，按持股比例计算本企业应享有的份额，相应调整长期股权投资账面价值，并形成其他资本公积；股权处置时应进行相应结转，将与所出售股权相对应的部分自资本公积转入当期损益。

2、以权益结算的股份支付换取职工或其他方提供服务的，应根据权益工具在授予日的公允价值，计入相关资产成本或当期费用，同时计入其他资本公积；在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的其他资本公积。

3、可供出售金融资产公允价值变动形成的利得，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，计入其他资本公积，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。另：将可供出售金融资产转换为持有至到期投资，与其相关的原计入其他资本公积的余额，应在该项金融资产的剩余期限内进行摊销。

可见，其他资本公积是由特定资产的计价变动而形成的，当特定资产处置时，其他资本公积也应一并处置。

如果，对本文所提出的问题没有明确规定，那么，因房地产本身具有保值增值性，特别的，在当前地产价格不断攀升的背景下，通过案例我们可以看到，企业通过对自用房地产出租然后收回自用的方式，将可以达到原有固定资产账面价值和营业利润同时增加的双重效果。

笔者建议，应采用适当方式明确规定，投资性房地产转换为自用房地产或存货时，与该投资性房地产对应的其他资本公积，在转换日一并转出，抵减自用房地产或存货的账面价值。

根据这样的规定，【例一】中，甲企业2009年9月30日将写字楼收回自用时的账务处理如下：

借：固定资产 3650，资本公积——其他资本公积 500；

贷：投资性房地产——成本 4000，——公允价值变动 100；公允价值变动损益 50

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计价模式

《国际会计准则第40号―投资性房地产》允许主体在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。

成本模式

成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本（减去任何累计减值损失）予以计量。

在国际会计准则第16号中提出了两种模式：成本模式和重估价模式，第16号准则主要是规范固定资产的确认、计量和披露，而投资性房地产若是选择了成本模式，可以比照该号准则中成本模式的相关规定进行处理。而按照《国际财务报告准则第5号―持有待售的非流动资产和终止经营》，符合持有待售分类标准的（或归类为持有待售的处置组中包含的）投资性房地产应按照《国际财务报告准则第5号》核算。

公允价值模式

在公允价值模式下，投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，公允价值的变动确认为损益。

所谓公允价值，是在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿购买者是指自愿而不是被迫购买，该购买者既不过分急于也不准备按任意价格购买。假定的购买者不会支付高于由熟悉情况的、自愿的购买者及销售者构成的市场所要求的价格。而自愿的销售者则不是一个过分急于出手，也不是一个准备接受任何价格的被迫的销售者，更不是一个抱着固定价格不放，而不理性考虑当前市场状况的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。

公允价值有别于常提到的另一个概念：使用价值。公允价值反映了熟悉情况的，自愿的购买者及销售者的知识以及估计。与之相对，使用价值反映了主体的估计，包括可能是主体特定的而不是适用于一般主体因素的影响。例如，公允价值不反映以下因素（因为熟悉情况的、自愿的购买者及销售者一般不具备这些因素）：将不同地理位置的房地产进行组合所产生的附加值；投资性房地产与其他资产之间的协同作用；只针对目前所有者的法定权利或法定约束；以及针对目前所有者的税收利益或税收负担。

此外，投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。另外，实际上，公允价值的定义还假设了销售合同的交换和完成是同步的，没有任何价格上的变化。如果交换和完成不是同步的，则熟悉情况的、自愿的当事人之间的公平交易中就很可能出现价格的变化。

值得注意的是，在确定投资性房地产的公允价值时，企业不应当重复计算作为单独资产或负债确认的资产或负债。例如，电梯或空调等设备往往构成某一项建筑物整体的组成部分，通常应当包括在投资性房地产的公允价值之中，而不是单独作为不动产、厂房和机器设备来确认；再如，如果某一间办公室与配备的家具一同出租，办公室的公允价值通常包括家具的公允价值，因为租金收益是配备了家具的办公室的收益。在投资性房地产的公允价值中包括家具的情况下，企业不应当将家具作为一项单独资产确认。

投资性房地产的公允价值也不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，例如，由与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等等。公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出，同样的，也不反映由这些未来支出所产生的相关未来利益。

计价模式的具体运用

资产要进入会计系统进行反映需要衡量和确定价格。对于大多数资产而言，其账面金额的确定并不十分困难，所以并不需要专业的估计。但是，投资性房地产具有其特殊性：第一，房地产作为不动产，价值量一般较大，估价的花费和资产的价值相比可能只占其很小的份额，从而使得估价可行；第二，房地产具有独特性，不同房地产可能因为地理位置、结构、用途的不同，而在价值上差别很大，而且在企业持有房地产的过程中，其价值还可能发生很大的变化；第三，投资性房地产不同于机器厂房，其持有的目的在于未来出售或是出租，因此，一旦投资性房地产的价值大大提高，企业就很有可能将其出售从而获得收益。所以，如果对所有投资性房地产都单单以最初获得投资性房地产的历史成本来反映其价值，显然不能很好地为信息使用者提供所需的信息。此时，就需要对投资性房地产应计录的价值进行重新评估。常见的房地产计价方法主要有以下几种：

市场比较法

市场比较法（market comparison approach）是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。根据替代原理，在房地产交易时，当事人都会将拟交易的房地产价格与类似房地产的成交价格进行比较和分析，从而做出买或不买的决策。因此，类似房地产的价格之间必然会接近或相互影响。所以，在对投资性房地产计价时，可以用类似房地产的已知交易价格，通过比较、修正，从而得出计算对象的价格。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产则很难适用。

收益法

收益法（income approach）是求取估价对象在估价时点之后的正常净收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。收益法以预期原理为理论依据，将投资性房地产不断取得的年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率，还原出房地产价值总额。这种计价方法主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适宜用收益法估价。

成本法

成本法（cost approach）一般以建造房地产所需要的各项费用之和为主要依据，扣除折旧，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产的价格。然而，成本并不等于价格，有些成本的增加并不能增加房地产的效用或价值。因为这一原因，更多的时候是在对特殊目的、特殊建造、狭小市场或是无交易的投资性房地产计价时采用成本法作为估价方法。

比较上述三种方法，当采用市场比较法、收益法时，采用的是公允价值模式；而当采用成本法时，运用的则是成本模式。可以看到，房地产的计价方法并不是唯一的，而且不同计价方法的理论依据并不完全相同，所以计算出来的金额也是不相同的，甚至可能差别巨大。会计准则规范投资性房地产在确认、计量、披露等各个环节应记录多大的金额才是适宜的，其实，也正是对如何选择上述计价方法的规范。准则具体规定了在不同情况下应该采用何种计价模式，运用何种计价方法。在国际会计准则中提到：公允价值最好的证据是在活跃市场中对同一地理位置和相同状况并具有类似的租赁和其他合同的类似房地产的现时价格。主体应注意辨别房地产在性质、地理位置或状况方面的差异，或与房地产有关的租赁和其他合同条款方面的差异。显然，这里运用的是市场比较法。然而，很多时候并不存在上述情况，可能无法在活跃市场上找到类似的资产进行比较，此时，准则规定：在不存在上述的活跃市场现时价格的情况下，主体应考虑各种不同来源的信息，包括：（1）在活跃市场中，不同性质、状况或地理位置的房地产的现时价格（或不同租赁或其他合同中的现时价格），对其进行调整以反映那些差异；（2）相似房地产在不太活跃市场的近期价格，对其进行调整以反映自按这些价格发生交易之日以来经济状况的变化；（3）根据对未来现金流量的可靠估计所作的折现的现金流量预测，辅以任何现有的租赁和其他合同，以及（如果可能的话）处于相同地理位置和状况下相似房地产的当前市场租金等外部证据，采用反映当前市场对现金流量的金额和时间的不确定性估计的折现率。显然（3）中提到的是收益法。而当投资性房地产不满足上述条件，无法运用市场比较法和收益法进行计价，也即企业无法可靠确定公允价值时，应采用成本模式计量投资性房地产。

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中图分类号：F270文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0074-02

前言

中国近几年的发展实践表明，房地产业是中国国民经济的支柱产业，而其在国民经济发展中所扮演的角色也越来越重要。作为房地产业主体的房地产企业，其绩效直接决定着房地产业的发展，间接地影响社会资源的优化配置，而房地产企业之间的竞争也日趋激烈，因此房地产企业的绩效问题成为社会关注的一个热点问题。

一、文献综述

企业绩效问题是企业理论研究的重点之一。从工业革命以来企业绩效问题的研究与实践从来没有停止过，研究先后从传统企业财务评价到以财务为主结合非财务指标的评价，再到以战略为导向的关键绩效指标评价，这些研究都获得了极大的发展[1]。

（一）传统财务评价方面的研究

韩芳艳、张孝友（2009）选取了重庆市21家上市公司2007年的财务报表数据，以11个传统财务指标（流动比率、速动比率、资产负债率、销售利润率、净值报酬率、ROA、EPS、每股净资产、总资产周转率、现金流量与销售收入的比率、每股经营活动产生的现金流量净额等）组成指标体系，运用因子分析法，对这21家上市公司的综合业绩进行了因子得分计算和排名[2]。

岳蕾（2009）在其硕士论文中对中国上市银行的经营绩效进行了评价，她将评价指标分为盈利能力指标、经营能力指标、偿债能力指标、成长性指标和安全性指标等五类，每类指标下都有不同的细分指标，例如盈利能力指标下有ROE、ROA和净利润率等三个细分指标 [3]。

（二）财务为主结合非财务指标评价方面的研究

王敏（2005）在定性分析的基础上，不仅选取了传统的财务指标，如投资收益率、主营业务收入增长率等，还选取了研发费用比例、主营业务市场份额和客户满意度等非财务指标[4]。同样地，江斌（2008）的研究也采用了财务为主结合非财务指标的绩效评价体系，他从顾客角度、内部运作流程角度和学习与成长角度考虑了非财务指标体系的设计，采用的非财务指标有市场占有率、顾客满意度、全员劳动生产率、返工率、受培训人员比率和研发投入强度等 [5]。他们的研究均取得了较理想的效果。

（三）战略导向的关键绩效指标评价方面的研究

目前企业战略绩效评价的主流方法主要是关键绩效指标法（KPI）和平衡计分卡（BSC）。杨成炎（2006）在评价EVA和BSC的优缺点基础上，对两者进行整合。以 BSC为载体，以EVA为导向，将BSC在企业长期战略中的作用和EVA评价系统的导向作用相结合，构建新的BSC体系。较之以前的研究是一个较大的突破。

综上所述，随着企业绩效评价研究的发展，学者们对于客户需求、企业内部管理、员工态度以及员工成长等因素越来越重视，采用因子分析等定量方法的研究也逐渐普及开来，但是，这两方面在房地产企业绩效评价的研究中却还不多见，因此，本文拟借鉴BSC模式和前人的研究成果，建立一套较完善的绩效评价指标体系，并采用因子分析法进行定量分析，以科学地对中国房地产上市公司绩效进行评价。

二、实证分析

（一）指标体系的确定

借鉴BSC模式，综合前人的研究成果，本文拟建立如下的房地产上市公司绩效评价指标体系：

1.财务角度：（1）盈利能力指标：总资产收益率（X1）、净资产收益率（X2）、每股收益（X3）、净利润（X4）；（2）营运能力指标：存货周转率（X5）、流动资产周转率（X6）、固定资产周转率（X7）、总资产周转率（X8）、应收账款周转率（X9）；（3）市场价值指标：市盈率（X10）、市净率（X11）；（4）企业规模指标：总资产自然对数（X12）、主营业务收入自然对数（X13）；（5）现金流指标：经营净现金比率（X14）、每股现金净流量（X15）、利润现金含量（X16）、销售商品收到的现金（X17）、现金净流量（X18）、经营活动现金净流量（X19）。

2.顾客角度：房地产业务市场占有率（X20）。

3.内部运作角度：房地产业务销售增长率（X21）。

4.学习成长角度：高学历人员比率（X22）、净利润增长率（X23）、净资产增长率（X24）。

（二）样本选择与数据预处理

1．样本选择。本文以在上交所和深交所上市的房地产企业为研究对象，并按照如下原则进行筛选：（1）不得缺少当年与本研究相关的数据；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有异常变动的上市公司。最后符合研究要求的企业有73家。

2．数据收集与预处理。本文使用的是样本企业2009年度的数据，数据主要来自房地产上市公司所公布的年报，或者是以年报中的数据为基础计算得出。

（三）因子分析

1．指标筛选。根据所有公共因子对某个原指标解释的方差不小于0.7的原则对指标进行筛选，即剔除变量共同度

0.917）、现金净流量（X18，0.805）、经营活动现金净流量（X19，0.799）、房地产业务市场占有率（X20，0.893），共有16个，括号中的数值为变量共同度。

2．KMO和Bartlett球形检验。运用主成分分析法在SSPS中进行分析，结果显示KMO值为0.619，Bartlett球形检验给出的相伴概率为0.000，小于显著性水平0.01，因此拒绝Bartlett球形检验的零假设，根据以上两项检验，我们认为，本文选取的指标及其数据适合于因子分析。

3．因子萃取。按照主成分特征值大于1的原则进行因子萃取，满足条件的因子共有5个，表1列出了经旋转后满足条件的因子的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率。

表1 特征值、方差贡献率与累计方差贡献率

从表1还可以看出，前5个因子的累计方差贡献率达到84.06%，说明因子萃取的效果较佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有较大的载荷；F2在X5、X6、X8上有较大的载荷；F3在X1、X2、X3上有较大的载荷；F4在X15、X16、X18上有较大的载荷；F5在X14、X19上有较大的载荷。

4．因子得分与排名。以每个主因子的方差贡献率占5个主因子总方差贡献率的比重作为权重进行加权计算总因子得分，其计算公式为：

F=0.35 F1+0.185 F2+0.181 F3+0.175 F4+0.109 F5

限于篇幅，本文只将总因子得分排名前十位的房地产上市公司列出（见表2）：

表2总因子得分排名前十位的房地产上市公司

从表2可以看出，传统的“招保万金”四大豪门房企均进入这份榜单，特别是万科和保利地产分别排名第一和第二，并且在总因子得分上遥遥领先于其他房地产上市公司，这说明本研究设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。

结论

本文以中国房地产上市公司为研究对象，在借鉴BSC模式和前人研究成果的基础上，设计了中国房地产上市公司绩效评价体系，运用因子分析法分析了73家样本企业2009年的财务及非财务数据，研究发现本文设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。

参考文献：

[1]乔均.企业战略绩效评价研究综述[J].市场营销导刊，2007，(1).

[2]韩芳艳，张孝友.重庆市上市公司财务业绩评价――基于21家公司2007年财务数据的因子分析[J].重庆三峡学院学报， 2009，(2).