资产的计价方式范文

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篇1

2007年新会计准则中对金融资产进行了具体的分类,其中交易性金融资产是指:企业为了近期内出售而持有的金融资产。通常情况下,以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券和基金等,应分类为交易性金融资产,并且一旦确认为交易性金融资产及其直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产后,不得转为其他类别的金融资产进行核算。

在会计准则中有这样的说明:金融资产满足以下条件之一的,应当划分为交易性金融资产。

1.取得该金融资产的目的,主要是为了近期内出售。

2.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。

3.属于衍生工具,但是,被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。

交易性金融资产一个非常显著的计量特征就是:公允价值计量,也就是在期末交易性金融资产都必须根据市场价格以调整日(即期末)的价格进行账务处理,以合理地反映目前的真实市场价格。

企业在进行会计核算时,如果涉及到了会计特殊中期(半年末)及会计年末的时点时,按现行制度规定,必须按当时市价进行交易性金融资产账面价值的调整,通过“公允价值变动损益”科目予以调节,合理反映账户的浮盈、浮亏。

2009年1月1日,某上市公司购入10 000股股票,每股价格10元(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产,所得税率25%。

借:交易性金融资产――成本100 000

贷:其他货币资金――存出投资款 100 000

2009年6月30日,该股票市价13元:

借:交易性金融资产――公允价值变动 30 000

贷:公允价值变动损益30 000

公允价值变动损益贷方发生了30 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增30 000元,同时导致企业所得税费用增加30 000×25%=7 500元,净利润最终增加22 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增30 000元。

2009年12月31日,股票市值16元。

借:交易性金融资产――公允价值变动 30 000

贷:公允价值变动损益 30 000

公允价值变动损益贷方发生了30 000元,在上市公司下半年利润表中导致利润虚增30 000元,导致企业所得税费用增加30 000×25%=7 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)再次虚增30 000元。

2010年1月1日,将股票全部售出,出售价格16元(不考虑相关税费)。

借:其他货币资金――存出投资款 160 000

公允价值变动损益 60 000

贷:交易性金融资产――成本 100 000

――公允价值变动 60 000

投资收益60 000

2010年上半年利润表中,公允价值变动损益虚减了利润60 000元,投资收益却使利润增加了60 000元,从利润总额的角度考虑,并没有导致利润的变动,却使所得税费用增加60 000×25%=15 000元。

但其中“投资收益”反映的是真正实现的收益60 000元,从原始的投入成本100 000元及最近售出的价款可以得知,真正收益的确是10 000×(16-10)=60 000元。

从理论上来看,随着时间的推移,“公允价值变动损益”的合计数最终趋于零,对整个企业不会产生任何影响,但新会计准则中,也提醒我们:货币时间价值对企业的资金有着多么重要的影响,因此在不同的经济大环境下进行会计业务的处理时,必须考虑到时间对企业的各项会计要素产生的影响。

在实际工作中,更可能会遇到这样的问题:

在市价上涨时期。

接上例,如果在2009年3月1日,以市价11元的价格又购入同一公司的股票5 000股(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产。

借:交易性金融资产――成本55 000

贷:其他货币资金――存出投资款 55 000

2009年4月5日,出售1 000股,市价11.5元(不考虑相关税费),在转出交易性金融资产成本时,可以参照存货的发出方式对比以下不同处理方式,对会计各要素产生的影响:

1.加权平均法

加权平均单价=(100 000+55 000)/(10 000+5 000)

=10.33元

借:其他货币资金――存出投资款11 500

贷:交易性金融资产――成本 10 330

投资收益 1 170

2009年6月30日,该股票市价13元。

借:交易性金融资产――公允价值变动37 300

贷:公允价值变动损益 37 300

在加权平均法下:公允价值变动损益贷方发生了37 300元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增37 300元,企业所得税费用增加37 300×25%=9 325元,净利润最终虚增9 325元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增37 300元。

2.先进先出法

借:其他货币资金――存出投资款11 500

贷:交易性金融资产――成本 10 000

投资收益1 500

2009年6月30日,该股票市价13元:

借:交易性金融资产――公允价值变动37 000

贷:公允价值变动损益 37 000

在先进先出法下:公允价值变动损益贷方发生了37 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增37 000元,企业所得税费用增加37 000×25%=9 250元,净利润最终虚增9 250元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增37 000元。

3.后进先出法

借:其他货币资金――存出投资款 11 500

贷:交易性金融资产――成本 11 000

投资收益 500

2009年6月30日,该股票市价13元:

借:交易性金融资产――公允价值变动38 000

贷:公允价值变动损益 38 000

在后进先出法下:公允价值变动损益贷方发生了38 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增38 000元,企业所得税费用增加38 000×25%=9 500元,净利润最终虚增9 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增38 000元。

通过上述分析,得出:在物价上涨时期,无论采用哪种方法,对于企业而言当期资产、利润要素都会虚增。从货币时间价值的角度去分析,对于企业而言,就可以有相对富足的资金去周转流动,实现货币的增值。

在市价下跌时期:

接上例,如果在2009年3月1日,以市价9元的价格又购入同一公司的股票5 000股(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产。

借:交易性金融资产――成本45 000

贷:其他货币资金――存出投资款 45 000

2009年4月5日,出售1 000股,市价8.5元(不考虑相关税费),在转出交易性金融资产成本时,可以参照存货的发出方式对比以下不同处理方式,对会计各要素产生的影响:

1.加权平均单价

加权平均单价=(100 000+45 000)/(10 000+5 000)

=9.67元

借:其他货币资金――存出投资款 8 500

投资收益1 170

贷:交易性金融资产――成本9 670

2.先进先出法

借:其他货币资金――存出投资款 8 500

投资收益1 500

贷:交易性金融资产――成本10 000

3.后进先出法

借:其他货币资金――存出投资款8 500

投资收益 500

贷:交易性金融资产――成本9 000

加权平均法下,交易性金融资产将单位成本予以了平均,对于前后各期不同价格的交易性金融资产来讲,起到了一个价格平衡的关系,因此对于资产、利润、所得税而言,前后各期都相对均衡,差异不大。

先进先出法下,在市价上涨时期,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较低者,因此期末资产虚增,利润总额虚增,所得税同样虚增。在市价下跌时,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较高者,因此期末资产虚减,利润总额虚减,所得税同样虚减。

后进先出法下,在市价上涨时,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较高者,因此期末资产虚减,利润总额虚减,所得税同样虚减。在市价下跌时期,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较低者,因此期末资产虚增,利润总额虚增,所得税同样虚增。

对于一个企业而言,完全可以在合理的范围内进行利润的调控及所得税的调节。每个企业都可以在会计制度允许的范围内粉饰会计报表,因此计价方法显得非常重要。

此外,从企业财务管理的角度分析:对于不附带利息的货币收支,与其晚收不如早收,与其早付不如晚付。也就是说,货币在自己手上,可以立即用于消费而不必等待将来消费,可以投资获利而无损于原来的价值,可以用于预料不到的支付,因此早收、晚付在经济上是有利的。目前在财务估价中,广泛地将货币时间价值运用到了记账方法里面,而不像原先会计记账和财务分析有区分。从最新的会计制度看来,货币有时间价值的理念已不再是管理上要考虑的,而是在进行会计记账时就要考虑的问题。

因此,结合这一理念,笔者总结出一条基本原理:应保留更多的资金,前期是资金相对较少的流出企业。在市价上涨时:应采用后进先出法;在市价下跌时:应采用先进先出法。当然,目前会计制度上已将存货发出计价的后进先出法取消了,所以在许多教材上,我们看到的都是加权平均法,这样做使前后期成本平均,比较好处理,但从实际工作中,本人建议不妨在制度允许的范围内根据企业的实际需要,进行合理的会计要素调节。

篇2

一、投资性房地产公允价值计量模式的相关规定

1、投资性房地产计量模式

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。其范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物。

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。

企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是当投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的，投资性房地产的后续计量可采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

2、投资性房地产的转换

房地产转换，是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。有确凿证据表明房地产用途发生改变，企业可将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，确凿证据包括：企业董事会或类似机构就房地产用途形成正式的书面决议；房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积），待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

3、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，应当终止确认该项投资性房地产；企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

下举例说明根据上述规定的会计处理：

【例一】2008年8月，甲企业与乙企业签订租赁协议，约定甲公司搬迁至新办公楼后，将旧写字楼租赁给乙公司。2008年9月30日甲公司完成搬迁工作，旧办公楼租赁给乙公司使用，租赁期开始日2008年9月30日，租赁期一年，同日写字楼公允价值4000万元，原价5000万元，已提折旧1500万元。2008年12月31日，写字楼公允价值4100万元。2009年9月30日租赁期满，甲企业将写字楼收回自用，同日写字楼公允价值4150万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业账务处理如下：

1、2008年9月30日

借：投资性房地产——成本 4000；累计折旧 1500；

贷：固定资产 5000；资本公积——其他资本公积 500

2、2008年12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动 100；

贷：公允价值变动损益 100

3、2009年9月30日

借：固定资产 4150；

贷：投资性房地产——成本 4000，——公允价值变动 100；公允价值变动损益 50

【例二】接上例，如果，2009年9月30日，甲企业将写字楼以4150万元的价格出售给乙企业，款项已收讫。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。

甲企业账务处理如下：

借：银行存款 4150；公允价值变动损益 100；资本公积——其他资本公积 500；其他业务成本 3500；

贷：投资性房地产——成本 4000，——公允价值变动 100；其他业务收入 4150。

二、问题提出

分析以上两个案例的账务处理，我们注意到，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入到“资本公积——其他资本公积”，待该投资性房地产处置时，因原转换而形成的资本公积一并结转，所结转的资本公积对处置期间的当期损益产生了影响（该项结转导致利润表内“营业成本”减少相应数额）；如果，该投资性房地产没有进行处置，而是因用途发生改变又转换为非投资性房地产，在第二次转换以及将来该非投资性房地产处置时，企业会计准则没有对第一次转换所形成的资本公积是否结转、何时结转、如何结转作出明确规定。

其他资本公积，是指股本溢价（或资本溢价）项目以外所形成的资本公积，主要包括：

1、长期股权投资采用权益法核算时，被投资单位存在除净损益以外所有者权益的其他变动，投资方在持股比例不变的情况下，按持股比例计算本企业应享有的份额，相应调整长期股权投资账面价值，并形成其他资本公积；股权处置时应进行相应结转，将与所出售股权相对应的部分自资本公积转入当期损益。

2、以权益结算的股份支付换取职工或其他方提供服务的，应根据权益工具在授予日的公允价值，计入相关资产成本或当期费用，同时计入其他资本公积；在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的其他资本公积。

3、可供出售金融资产公允价值变动形成的利得，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，计入其他资本公积，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。另：将可供出售金融资产转换为持有至到期投资，与其相关的原计入其他资本公积的余额，应在该项金融资产的剩余期限内进行摊销。

可见，其他资本公积是由特定资产的计价变动而形成的，当特定资产处置时，其他资本公积也应一并处置。

如果，对本文所提出的问题没有明确规定，那么，因房地产本身具有保值增值性，特别的，在当前地产价格不断攀升的背景下，通过案例我们可以看到，企业通过对自用房地产出租然后收回自用的方式，将可以达到原有固定资产账面价值和营业利润同时增加的双重效果。

笔者建议，应采用适当方式明确规定，投资性房地产转换为自用房地产或存货时，与该投资性房地产对应的其他资本公积，在转换日一并转出，抵减自用房地产或存货的账面价值。

根据这样的规定，【例一】中，甲企业2009年9月30日将写字楼收回自用时的账务处理如下：

借：固定资产 3650，资本公积——其他资本公积 500；

贷：投资性房地产——成本 4000，——公允价值变动 100；公允价值变动损益 50

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计价模式

《国际会计准则第40号―投资性房地产》允许主体在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。

成本模式

成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本（减去任何累计减值损失）予以计量。

在国际会计准则第16号中提出了两种模式：成本模式和重估价模式，第16号准则主要是规范固定资产的确认、计量和披露，而投资性房地产若是选择了成本模式，可以比照该号准则中成本模式的相关规定进行处理。而按照《国际财务报告准则第5号―持有待售的非流动资产和终止经营》，符合持有待售分类标准的（或归类为持有待售的处置组中包含的）投资性房地产应按照《国际财务报告准则第5号》核算。

公允价值模式

在公允价值模式下，投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，公允价值的变动确认为损益。

所谓公允价值，是在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿购买者是指自愿而不是被迫购买，该购买者既不过分急于也不准备按任意价格购买。假定的购买者不会支付高于由熟悉情况的、自愿的购买者及销售者构成的市场所要求的价格。而自愿的销售者则不是一个过分急于出手，也不是一个准备接受任何价格的被迫的销售者，更不是一个抱着固定价格不放，而不理性考虑当前市场状况的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。

公允价值有别于常提到的另一个概念：使用价值。公允价值反映了熟悉情况的，自愿的购买者及销售者的知识以及估计。与之相对，使用价值反映了主体的估计，包括可能是主体特定的而不是适用于一般主体因素的影响。例如，公允价值不反映以下因素（因为熟悉情况的、自愿的购买者及销售者一般不具备这些因素）：将不同地理位置的房地产进行组合所产生的附加值；投资性房地产与其他资产之间的协同作用；只针对目前所有者的法定权利或法定约束；以及针对目前所有者的税收利益或税收负担。

此外，投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。另外，实际上，公允价值的定义还假设了销售合同的交换和完成是同步的，没有任何价格上的变化。如果交换和完成不是同步的，则熟悉情况的、自愿的当事人之间的公平交易中就很可能出现价格的变化。

值得注意的是，在确定投资性房地产的公允价值时，企业不应当重复计算作为单独资产或负债确认的资产或负债。例如，电梯或空调等设备往往构成某一项建筑物整体的组成部分，通常应当包括在投资性房地产的公允价值之中，而不是单独作为不动产、厂房和机器设备来确认；再如，如果某一间办公室与配备的家具一同出租，办公室的公允价值通常包括家具的公允价值，因为租金收益是配备了家具的办公室的收益。在投资性房地产的公允价值中包括家具的情况下，企业不应当将家具作为一项单独资产确认。

投资性房地产的公允价值也不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，例如，由与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等等。公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出，同样的，也不反映由这些未来支出所产生的相关未来利益。

计价模式的具体运用

资产要进入会计系统进行反映需要衡量和确定价格。对于大多数资产而言，其账面金额的确定并不十分困难，所以并不需要专业的估计。但是，投资性房地产具有其特殊性：第一，房地产作为不动产，价值量一般较大，估价的花费和资产的价值相比可能只占其很小的份额，从而使得估价可行；第二，房地产具有独特性，不同房地产可能因为地理位置、结构、用途的不同，而在价值上差别很大，而且在企业持有房地产的过程中，其价值还可能发生很大的变化；第三，投资性房地产不同于机器厂房，其持有的目的在于未来出售或是出租，因此，一旦投资性房地产的价值大大提高，企业就很有可能将其出售从而获得收益。所以，如果对所有投资性房地产都单单以最初获得投资性房地产的历史成本来反映其价值，显然不能很好地为信息使用者提供所需的信息。此时，就需要对投资性房地产应计录的价值进行重新评估。常见的房地产计价方法主要有以下几种：

市场比较法

市场比较法（market comparison approach）是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。根据替代原理，在房地产交易时，当事人都会将拟交易的房地产价格与类似房地产的成交价格进行比较和分析，从而做出买或不买的决策。因此，类似房地产的价格之间必然会接近或相互影响。所以，在对投资性房地产计价时，可以用类似房地产的已知交易价格，通过比较、修正，从而得出计算对象的价格。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产则很难适用。

收益法

收益法（income approach）是求取估价对象在估价时点之后的正常净收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。收益法以预期原理为理论依据，将投资性房地产不断取得的年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率，还原出房地产价值总额。这种计价方法主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适宜用收益法估价。

成本法

成本法（cost approach）一般以建造房地产所需要的各项费用之和为主要依据，扣除折旧，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产的价格。然而，成本并不等于价格，有些成本的增加并不能增加房地产的效用或价值。因为这一原因，更多的时候是在对特殊目的、特殊建造、狭小市场或是无交易的投资性房地产计价时采用成本法作为估价方法。

比较上述三种方法，当采用市场比较法、收益法时，采用的是公允价值模式；而当采用成本法时，运用的则是成本模式。可以看到，房地产的计价方法并不是唯一的，而且不同计价方法的理论依据并不完全相同，所以计算出来的金额也是不相同的，甚至可能差别巨大。会计准则规范投资性房地产在确认、计量、披露等各个环节应记录多大的金额才是适宜的，其实，也正是对如何选择上述计价方法的规范。准则具体规定了在不同情况下应该采用何种计价模式，运用何种计价方法。在国际会计准则中提到：公允价值最好的证据是在活跃市场中对同一地理位置和相同状况并具有类似的租赁和其他合同的类似房地产的现时价格。主体应注意辨别房地产在性质、地理位置或状况方面的差异，或与房地产有关的租赁和其他合同条款方面的差异。显然，这里运用的是市场比较法。然而，很多时候并不存在上述情况，可能无法在活跃市场上找到类似的资产进行比较，此时，准则规定：在不存在上述的活跃市场现时价格的情况下，主体应考虑各种不同来源的信息，包括：（1）在活跃市场中，不同性质、状况或地理位置的房地产的现时价格（或不同租赁或其他合同中的现时价格），对其进行调整以反映那些差异；（2）相似房地产在不太活跃市场的近期价格，对其进行调整以反映自按这些价格发生交易之日以来经济状况的变化；（3）根据对未来现金流量的可靠估计所作的折现的现金流量预测，辅以任何现有的租赁和其他合同，以及（如果可能的话）处于相同地理位置和状况下相似房地产的当前市场租金等外部证据，采用反映当前市场对现金流量的金额和时间的不确定性估计的折现率。显然（3）中提到的是收益法。而当投资性房地产不满足上述条件，无法运用市场比较法和收益法进行计价，也即企业无法可靠确定公允价值时，应采用成本模式计量投资性房地产。

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中图分类号：F270文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0074-02

前言

中国近几年的发展实践表明，房地产业是中国国民经济的支柱产业，而其在国民经济发展中所扮演的角色也越来越重要。作为房地产业主体的房地产企业，其绩效直接决定着房地产业的发展，间接地影响社会资源的优化配置，而房地产企业之间的竞争也日趋激烈，因此房地产企业的绩效问题成为社会关注的一个热点问题。

一、文献综述

企业绩效问题是企业理论研究的重点之一。从工业革命以来企业绩效问题的研究与实践从来没有停止过，研究先后从传统企业财务评价到以财务为主结合非财务指标的评价，再到以战略为导向的关键绩效指标评价，这些研究都获得了极大的发展[1]。

（一）传统财务评价方面的研究

韩芳艳、张孝友（2009）选取了重庆市21家上市公司2007年的财务报表数据，以11个传统财务指标（流动比率、速动比率、资产负债率、销售利润率、净值报酬率、ROA、EPS、每股净资产、总资产周转率、现金流量与销售收入的比率、每股经营活动产生的现金流量净额等）组成指标体系，运用因子分析法，对这21家上市公司的综合业绩进行了因子得分计算和排名[2]。

岳蕾（2009）在其硕士论文中对中国上市银行的经营绩效进行了评价，她将评价指标分为盈利能力指标、经营能力指标、偿债能力指标、成长性指标和安全性指标等五类，每类指标下都有不同的细分指标，例如盈利能力指标下有ROE、ROA和净利润率等三个细分指标 [3]。

（二）财务为主结合非财务指标评价方面的研究

王敏（2005）在定性分析的基础上，不仅选取了传统的财务指标，如投资收益率、主营业务收入增长率等，还选取了研发费用比例、主营业务市场份额和客户满意度等非财务指标[4]。同样地，江斌（2008）的研究也采用了财务为主结合非财务指标的绩效评价体系，他从顾客角度、内部运作流程角度和学习与成长角度考虑了非财务指标体系的设计，采用的非财务指标有市场占有率、顾客满意度、全员劳动生产率、返工率、受培训人员比率和研发投入强度等 [5]。他们的研究均取得了较理想的效果。

（三）战略导向的关键绩效指标评价方面的研究

目前企业战略绩效评价的主流方法主要是关键绩效指标法（KPI）和平衡计分卡（BSC）。杨成炎（2006）在评价EVA和BSC的优缺点基础上，对两者进行整合。以 BSC为载体，以EVA为导向，将BSC在企业长期战略中的作用和EVA评价系统的导向作用相结合，构建新的BSC体系。较之以前的研究是一个较大的突破。

综上所述，随着企业绩效评价研究的发展，学者们对于客户需求、企业内部管理、员工态度以及员工成长等因素越来越重视，采用因子分析等定量方法的研究也逐渐普及开来，但是，这两方面在房地产企业绩效评价的研究中却还不多见，因此，本文拟借鉴BSC模式和前人的研究成果，建立一套较完善的绩效评价指标体系，并采用因子分析法进行定量分析，以科学地对中国房地产上市公司绩效进行评价。

二、实证分析

（一）指标体系的确定

借鉴BSC模式，综合前人的研究成果，本文拟建立如下的房地产上市公司绩效评价指标体系：

1.财务角度：（1）盈利能力指标：总资产收益率（X1）、净资产收益率（X2）、每股收益（X3）、净利润（X4）；（2）营运能力指标：存货周转率（X5）、流动资产周转率（X6）、固定资产周转率（X7）、总资产周转率（X8）、应收账款周转率（X9）；（3）市场价值指标：市盈率（X10）、市净率（X11）；（4）企业规模指标：总资产自然对数（X12）、主营业务收入自然对数（X13）；（5）现金流指标：经营净现金比率（X14）、每股现金净流量（X15）、利润现金含量（X16）、销售商品收到的现金（X17）、现金净流量（X18）、经营活动现金净流量（X19）。

2.顾客角度：房地产业务市场占有率（X20）。

3.内部运作角度：房地产业务销售增长率（X21）。

4.学习成长角度：高学历人员比率（X22）、净利润增长率（X23）、净资产增长率（X24）。

（二）样本选择与数据预处理

1．样本选择。本文以在上交所和深交所上市的房地产企业为研究对象，并按照如下原则进行筛选：（1）不得缺少当年与本研究相关的数据；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有异常变动的上市公司。最后符合研究要求的企业有73家。

2．数据收集与预处理。本文使用的是样本企业2009年度的数据，数据主要来自房地产上市公司所公布的年报，或者是以年报中的数据为基础计算得出。

（三）因子分析

1．指标筛选。根据所有公共因子对某个原指标解释的方差不小于0.7的原则对指标进行筛选，即剔除变量共同度

0.917）、现金净流量（X18，0.805）、经营活动现金净流量（X19，0.799）、房地产业务市场占有率（X20，0.893），共有16个，括号中的数值为变量共同度。

2．KMO和Bartlett球形检验。运用主成分分析法在SSPS中进行分析，结果显示KMO值为0.619，Bartlett球形检验给出的相伴概率为0.000，小于显著性水平0.01，因此拒绝Bartlett球形检验的零假设，根据以上两项检验，我们认为，本文选取的指标及其数据适合于因子分析。

3．因子萃取。按照主成分特征值大于1的原则进行因子萃取，满足条件的因子共有5个，表1列出了经旋转后满足条件的因子的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率。

表1 特征值、方差贡献率与累计方差贡献率

从表1还可以看出，前5个因子的累计方差贡献率达到84.06%，说明因子萃取的效果较佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有较大的载荷；F2在X5、X6、X8上有较大的载荷；F3在X1、X2、X3上有较大的载荷；F4在X15、X16、X18上有较大的载荷；F5在X14、X19上有较大的载荷。

4．因子得分与排名。以每个主因子的方差贡献率占5个主因子总方差贡献率的比重作为权重进行加权计算总因子得分，其计算公式为：

F=0.35 F1+0.185 F2+0.181 F3+0.175 F4+0.109 F5

限于篇幅，本文只将总因子得分排名前十位的房地产上市公司列出（见表2）：

表2总因子得分排名前十位的房地产上市公司

从表2可以看出，传统的“招保万金”四大豪门房企均进入这份榜单，特别是万科和保利地产分别排名第一和第二，并且在总因子得分上遥遥领先于其他房地产上市公司，这说明本研究设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。

结论

本文以中国房地产上市公司为研究对象，在借鉴BSC模式和前人研究成果的基础上，设计了中国房地产上市公司绩效评价体系，运用因子分析法分析了73家样本企业2009年的财务及非财务数据，研究发现本文设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。

参考文献：

[1]乔均.企业战略绩效评价研究综述[J].市场营销导刊，2007，(1).

[2]韩芳艳，张孝友.重庆市上市公司财务业绩评价――基于21家公司2007年财务数据的因子分析[J].重庆三峡学院学报， 2009，(2).

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早在20世纪70年代末80年代初，自然垄断产业的市场结构重组就已在西方国家兴起，并在实 践中取得了较好的效果。自然垄断产业市场结构重组的目标是什么，重组的主要方式有哪些 ，市场结构重组后政府对自然垄断产业的规制政策应如何进行调整和设计？在这些方面，西 方国家已经积累起了一系列较为成熟的经验，并得到了实践的验证和支持，这对于在此方面 起步较晚的

1.英国。自20世纪80年代初开始，英国萨切尔政府率先在西方国家开始了私有化改革，将大 量的国有 资产转为民营，或将私人资本甚至外资引入原国有资本完全占有或主导的行业和领域，以提 高国有企业的生产经营效率和资源配置效率。表现在自然垄断产业的改革上，就是首先将电 信产业整体民营化，而没有对英国电信公司（bt）实行垂直（或地区）分割的 市场 结构重组 政策。④这就使英国电信公司从国有垄断性市场结构重组为竞争性市场结构的良好机会， 这为 后来重构竞争性市场结构造成很大的困难。只是在1991年“双寡头垄断政策”（duopoly po licy）到期后才实行“接入规制”的方式，对电信产业进行市场结构重组。所谓“接入规制 ”，就是政府采取放松进入规制政策，允许一部分新企业进入自然垄断产业的竞争性业务领 域；同时，政府制定接入条件(如收费标准等)，强制性要求原有纵向一体化垄断企业向竞争企业公平地提供接入服务；最后，经营竞争性业务的所有企业向最终消费者提供服务。表现 在实践中，就是英国政府允许有线 电视 公司和一大批新企业进入电信产业，并对英国电信公 司加强接入规制，逐渐形成竞争性市场结构。

2.美国。美国自然垄断产业的市场结构重组自20世纪80年代的里根政府开始，之后呈逐渐加 速之势。 在此之前，虽然美国在自然垄断产业中实行的是“私人所有+政府控制”的模式，但却因为 政府的严格控制使得在位企业不会受到外来企业的任何竞争，基本上是一种垄断性市场结构 。对此，政府采取的市场结构重组方式主要有二：一是采取“形成若干互利部分”的市场 结构重组方式，将原有纵向一体化垄断企业分割成两个独立的企业，每一个企业在各自范围 内同时经营自然垄断性业务和竞争性业务。这种市场结构重组模式不仅有利于促进企业在竞 争性业务领域的竞争，而且有利于打破自然垄断性业务领域由一家企业垄断经营的格局，促 使企业在自然垄断性业务领域也进行竞争，从而促进整个产业的生产效率。美国在电信产业 就是实行的这种市场结构重组方式。1984年，美国政府通过纵向分割和横向分割相结合的方 式，把垄断性的美国电话电报公司（at＆t）分割为7个地区性本地电话公司和一个长途电话 公司，进而把原来垄断性的电信市场结构改革成为竞争性市场结构，初步形成了有效竞争的 格局。二是采取“经营权分离”的市场结构重组方式，政府放松甚至取消了某些行业的进入 规制，在自然垄断产业的竞争性业务环节引入多家企业参与竞争，增加自然垄断产业的竞争 度，使得新的潜在所有者对旧的拥有公司控制权的所有者形成了替代的潜在威胁，而从所 有权方面仍保持原有垂直一体化垄断企业的完整性，但其自然垄断性业务由一个非营利性的 独立机构控制，即实行所有权与经营权的分离。这种市场结构重组方式，由于自然垄断性业 务由独立机构所控制，这就有利于消除自然垄断性业务经营企业（单位）采取反竞争行为的 可能性，竞争性业务领域的经营单位和其他竞争企业一样，公平地接受自然垄断性业务经营 企业（单位）所提供的服务。在 电力 产业，美国政府就主要采取了这种市场结构重组模式。 对此，美国公平交易委员会（ftc）的评价是：虽然垄断企业拥有 物理 网络资产的所有权 ，但由一个独立机构控制高压输电和低压配电网络，有利于保证竞争性业务经营企业公平接 受输电服务和收费价格的透明性；也有利于保持垂直一体化的 经济 性，把电力输送的外部性 问题内部化；同时，有利于向潜在的发电 投资 者提供透明的投资信号。

3.日本。日本自然垄断产业的市场结构重组也是自20世纪80年代开始。在此之前，日本自然 垄断产业 的垄断性极强，许多产业的整个市场都是控制在一家企业手中，如国内 通信 线路的服务由政 府全额出资的国有企业——日本电信电话公社所垄断，国际通信线路服务由国际电信电话股 份公司垄断。但自80年代开始，随着技术和市场的变化，为了引进竞争机制，政府开始对自 然垄断产业的市场结构进行大刀阔斧地重组，通过拆分、放松甚至取消进入规制等方式，逐 渐将自然垄断产业的垄断性市场结构转变为竞争性市场结构。如在电信产业，1989年日本第 一种电信企业有45家，比1985年增加了43家；特别第二种电信企业有25家；一般第二种电信 企业有668家，比1985年增加了583家。到1996年9月，第一种电信企业、特别第二种电信企 业、一般第二种电信企业比1989年分别增加了86家、37家和3153家，日本电信市场已从过去 的垄断结构转向竞争结构，并且在国内市场上形成了多种所有制企业加入的局面。而在铁路 运输 产业方面，日本则主要采取的是“形成若干互利部分”的市场结构重组模式，把国铁分 割为北海道旅客铁路股份公司、东日本旅客铁路股份公司、东海旅客铁路股份公司、西日 本旅客铁路股份公司、四国旅客铁路股份公司、九州旅客铁路股份公司家客运公司和1家货 运公司。

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公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时，公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。

一、公允价值在投资性房地产中的运用

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

二、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响

1.对企业实质性税赋的影响

第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加，在低税率的前提下，对企业实际税负带来的影响也不会太大。

2.对房地产业的影响

房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

3.对企业利润的影响

根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。从长远来看，执行新准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内，因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。

4.对公司信息披露的影响

近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升。

5.未来投资性房地产公允价值的确认

公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等；而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升，之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。

参考文献：

[1]杨海丛.我国运用公允价值计量的必要性与现实条件分析[J].科技创业月刊，2007.

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02

对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。

一、投资性房地产定义及确认条件

1.投资性房地产的定义

投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义，而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。

2.成本的确定

新企业会计准则规定，投资性房地产的成本，按照以下规定确定：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。（4）非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本，分别以下情况确定：①该项交换具有商业实质，且公允价值能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠，则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。②该项交换不具有商业实质，或者公允价值不能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，并加减相关补价后的金额确定其成本。（5）债务重组取得的投资性房地产成本，按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。（6）企业合并所取得的投资性房地产成本，分别以下情况处理：①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照被合并方账面价值确定其成本。②属于非同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照购买日该项投资性房地产的公允价值确定其成本。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，其相关成本的确定按照固定资产成本确定方法确定[2]。

二、公允价值模式计量的投资性房地产采用的条件

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易场所；2.企业能够从活跃的房地产交易场所取得同类或类似的房地产市场信息，从而对投资性房地产的公允价值作出估计。同类或类似的房地产，对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地；对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相似的建筑物。

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一旦选择采用公允价值计量模式，企业就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定[3]。

三、公允价值计量模式投资性房地产初始确认和计量

采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，分别计量取得时的成本和持有期间的公允价值变动情况。

1.外购投资性房地产

外购投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照初始取得的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。

2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产

其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业管理当局正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局作出书面决议的日期。企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，应按照该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程（无形资产）”或“开发产品”科目[4]。

3.将非投资性房地产转换为投资性房地产

（1）将存货的房地产转换为投资性房地产，企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该房地产转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

（2）企业将自用的建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧（累计摊销），借记“累计折旧（累计摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目；按其账面余额，贷记“固定资产（无形资产）”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目[5]。

4.由成本计量模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。即：当满足公允价值计量条件时，按照转换日公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目；按照原已经计提的折旧和减值准备，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”科目；按照原来确认的成本，贷记“投资性房地产”科目；按其借贷方差额，借记（或贷记）“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。

投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，企业应当设置“公允价值变动损益”账户。“公允价值变动损益”账户核算企业投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动而形成的应计入当期的损益，贷方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值高于账面余额的差额，借方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值低于账面余额的差额。期末，应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户无余额。

四、投资性房地产中公允价值计量模式的应用

1.后续计量

新企业会计准则规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产选择采用不同的后续计量方法：（1）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，按照固定资产后续计量的原则进行处理。（2）对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，于资产负债表日对投资性房地产以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，对于投资性房地产按照固定资产的预计使用年限和折旧方法计提的折旧在计算应纳税所得额时予以扣除。对于按照新企业会计准则规定选择采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值变动计入当期损益的金额，在计算应纳税所得额时予以调整，即公允价值大于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调减；公允价值小于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调增[6]。

2.减值的处理

（1）新企业会计准则规定，对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值所计提的减值准备，计入当期损益。（2）新企业所得税法对于按照新企业会计准则规定计提的减值准备在计算应纳税所得额时予以调增。

3.应用案例

2011年8月20日，G银行购买一块土地使用权，购买价款为18000000元，支付相关手续费300000元，款项全部以存放中央银行款项支付。企业购买后用于对外出租。G银行对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产2011年取得租金收入为800000元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产2011年12月31日的公允价值为19000000元。2012年2月，G银行出售了该项投资性房地产，取得价款22000000元。

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

五、结论

“投资性房地产”账户也可以用以核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。企业取得投资性房地产和期末投资性房地产的公允价值高于其账面余额时，记入借方；期末投资性房地产公允价值低于其账面余额和处置按公允价值计量的投资性房地产时，记入贷方；期末余额在借方，表示结存的投资性房地产的公允价值。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

参考文献：

[1]李俚.公允价值计量投资性房地产在我国上市公司的运用分析[J].科技致富向导，2008（22）.

[2]徐琼，高云朝.试论投资性房地产公允价值模式的应用[J].内蒙古科技与经济，2009（08）.

[3]王艳，张晗.我国投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].中国证券期货，2011（02）.

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一、讨论背景及意义

现今中国经济高速发展，伴随着GDP每年都保持着8%左右的增幅，我国居民的生活水平得到不断的改善和提高，与此同时，国内的物价也在不断地增长，通涨水平甚至高于同期的银行定期存款利息。也就是说老百姓的钱如果是老老实实地留在银行存定期相当于每年都在亏钱，这完全颠覆了十几年前人们只管把钱存银行定期，到期后就能够收回本金和一笔可观的利息的美好愿望。另外，由于我国各方面的社会保障，例如医疗保险、养老社会保险医疗等，都处于起步阶段且存在各种各样的不完善，使得人们不得不为未来的生活多作一些打算。在老百姓群体中有很大一部分人――大城市中的白领家庭，他们大多数是70、80后，并基本接受过普通高等教育，至少拥有大学本科学历和学士学位，现在他们已经是社会发展的中坚力量和白领阶层的主要组成部分，虽然他们有稳定的高收入，但也强烈地意识到现今国内的物价飞涨和手上货币不断贬值的问题，他们都迫切地希望能够寻找投资渠道来保值和增值自身的财富。

根据广州市统计局的数据，2012年广州市城市居民家庭人均可支配收入38054元，扣除价格因素，实际增长8.1%。但是，参考广州市国土房管局年初公布的官方数据，2012年广州十区房价为14044元/m2，2013年3月份全市十区均价就已经高达17205元/m2，比2012年增长了22%。参考以上数据，适当地投资房地产可能会有效地促使家庭的财富得到保值和增值。

房地产投资作为一种相对新兴的投资，具有比较高的风险，常见的有房地产市场风险和交易风险，而且其受到诸多因素的影响，比如国家政策、地方政策、不同体制的银行的信贷额度、各类型房产企业的有关宣传等。另外，可供投资的房地产产品在市场上可以说是琳琅满目，按大类分有住宅、商铺和办公写字楼，按区域分可分为郊区房产、市区房产等。对于广大的白领家庭来说，他们迫切地需要了解有关的房产投资策略及风险应对策略来帮助他们在一定程度上实现其自身财富的保值和增值。

二、房产投资简介

1、普通房产投资的定义

通常情况下，投资是指投资主体（在本文特指白领家庭）为获取预期收益而投入资本（或资金）以形成资产的经济活动。根据房产供求角度，可分为供给者投资与需求者投资。供给者投资亦称卖方房产投资，其目的在于通过对房产开发、经营等环节的投资而获取赢利。需求者投资又称买方投资，是指房产需求在购买、租赁房产产品过程中的投资。本文主要讨论的是需求者投资。

2、普通可投资的房产种类

按大类分，普通可投资的房产可分为居住房产和商业房产。居住房产一般有普通住房（包括楼梯房和电梯房）、学位房等。商业房产包括商铺、写字楼、车位、公寓等。一般来说，普通居住房产的土地使用年限比商业房产的土地使用年限要长，分别是70年和40年，而商业房产有的只有20年。学位房一般指的是房屋所在片区的公办幼儿园、小学、初中都能为房屋所有者家庭户口名下的适龄入学成员提供相应的学位以满足其入学读书的需求，现在的学位房未必都具有以上的不同年龄段的学位，不过至少是要有公办小学学位才称得上是学位房。除了学位房，就是普通住房了，这些住房有楼梯房，有电梯房，通常新建的住宅小区是电梯洋房。商业房产一般都是用作出租的，其中商铺包括临街商铺、场内商铺，现在有的开发商把场内商铺细分为一格格独立的小面积铺来出售，然后再把它们整合一起出租。写字楼与商铺类似，都是以面积（例如平方米）为出租单位。在商业房产中的公寓其实是一种集合于居住和商用功能的房产，首先它是一个居住单位，可以供人在里面生活，其次，由于其带有出租的性质，所以属于商业房产。车位指的是可以供一辆小车停泊的位置，一般有住宅小区的配套车位，商业广场的配套车位等。

按市政区域分，普通可投资的房产可分为市中心房产（新城区和旧城区）、近郊房产。一般的城市特别是大城市，都有市中心区和郊区之分，市中心一般是城市发展的源头，是人们的聚居地，这类一般称为旧城区。而随着城市的不断发展，有些原来不是市中心的区域也慢慢地发展成为市中心，这类一般称为新城区。在城市里面除了市中心区域房产，其他的就是近郊区域的房产了。

三、房产投资的盈利分析

房产投资的盈利主要从两种方式体现，一种是通过低买高卖来赚取中间利润，这种方式通常是短期的炒卖操作，另一种是通过出租房产来获取长期回报，这种方式大多数是长线的投资。

1、通过出租房产来获取回报的盈利模式

如何决定是否要购置一个房产来作出租用途，我们要考察它的租售比。租售比是指每平方米建筑面积的房屋租金和销售价格之比。依据资本资产定价的方法，资产的价值是未来收入流的贴现值，那么房屋的租金就决定了房屋的内在价值。通常来说，租金与房价是同方向变化的，房价上涨，房租上涨，房价下跌，房租也会跟着下跌；租金与房价的变化幅度一般不会相差太远，如果租金与房价的比值越低，那么房屋的市场价值就越偏离它的真实价值。租售比一般是用来衡量一国房地产市场运行是否健康的标准。国际上通用的标准为1：200到1：300，比例越大代表越有投资价值。结合以上提到的主要用作出租的商业房产品种，例如商铺、写字楼、公寓等，白领家庭投资者可以通过有关的数据，例如房产使用年限、税收政策、出租的价钱、总房价来计算一定时期内的租售比。在广州的一些著名商圈，例如天河城、正佳广场、上下九步行街、北京路等，区内的商铺价格虽然都很高，但是相应的租金也是很高的，因为充足的客流是它的保障，所以租售比就高。另外，一些写字楼林立的区域，例如天河区的体育西、体育东路、珠江新城等，都是很多公司首选的租用办公的地方，这些地方处于城市发展的新区域，区域内规划完善、交通方便、环境整洁，所以租售比也是很高的。

2、通过低买高卖来赚取中间利润的盈利模式

如前文所述，住宅方面的房产投资有普通的住宅小区（包括楼梯楼和电梯楼）、学位房等。在大城市中，由于就业前景好、生活环境较好、交通便利、收入比其他小城市高等各种因素，每年都有大量的外来人口涌入大城市。根据最新的数据显示，广州的常住人口已经达到1200多万，在传统中国人的概念中，个人一定要拥有自己的住房，外来人口加上广州本地的人口产生了巨大的住宅消费需求。对于外来人口来说，他们想要在大城市扎根，即长久地生活、工作、结婚生子，因为买了房，户口就可以迁到城市，就可以得到城市本地人所享有的福利。近年来，无论经济情况如何，我国的楼市总体还是向上发展的，即使有段时期房价有所波动也不能影响这种总趋势。以广州为例，2008年年中，大多数区域的一手房价还是在八九千元，2008年年底美国爆发次贷危机，受此影响，2009年的广州房价有所下降，但随之反弹一直到最近一手房价突破两万元，一些中心城区的房价甚至升了好几倍。另外，随着大批2000年后出生的小孩子的慢慢长大，他们中很多都有入学读书的需求，所以学位房也是很抢手的，根据一些统计数据，广州荔湾西村附近的学位房的价格几年间翻了两倍多，一些传统的教育强区，例如，位于越秀区内的原东山区域，学位房的价格也是一直维持在较高的价格水平。另外，需要说明的是学位房是有限制的，当该房所有者的家庭有一个小孩已经在读的情况下，例如，在读小学2年级，如果所有者把该房出卖，那么新买家的小孩是不能通过该房再取得学位的，要等原来所有者的小孩读完小学6年后，才可以申请使用其学位。所以，在投资该类房产时，投资者要特别注意查清楚目标房产的附属学位是否已经被占用。不过学位房的投资并不一定是要马上使用其学位资源的，投资者可以先买房，等一段时间升值后，再高价卖出，因为对于传统教育强区的教育资源一直都是稀缺的，所以其区域内的学位房都是一直维持在高价水平。除了学位房，普通的住房特别是处于交通便利的中心区的小区住房，都是值得投资者关注的，例如，天河区的体育中心附近的小区住房，无论是否有电梯，其房价都比前几年升了2―3倍，比较热门的是六运小区、华阳街的小区等，这些小区生活配套成熟、交通便利，周边有完善的地铁公交，很受附近写字楼上班族的欢迎，类似的还有石牌岗顶的生活小区，近年来其价格上升好几倍。相比楼梯楼，电梯楼更有额外的升值空间，特别是对于改善型的买家，他们大多是首次置业时买了相对低门槛的楼梯楼，现在他们有了改善住房的需求，所以要换电梯楼，而且该类型买家不在少数，投资者可以特别关注此类型的物业。

总的来说，无论是短期的低买高卖还是长期的收租式回报，对于广大的白领家庭都是不错的投资选择。

四、房产投资的风险分析

人们在投资时经常会听到一句很熟悉的广告语：投资有风险，入市须谨慎。无论做什么投资都会附带一定的风险，对于广大的白领家庭来说，在投资房产时可以预见以下的风险。

1、家庭外部风险

我们可把家庭外部风险定义为是家庭外部因素引起的，家庭本身不能控制的风险，也可以称为宏观性的风险。这些风险至少包括银行贷款利率变化、与房产交易相关的政策变化（例如，国八条，房产税）、国际经济环境变化（例如，美国经济数据变化对中国经济的影响）。

此类风险虽然不在家庭可控范围，不过家庭还是可以通过一些新闻时事来进行一定程度上的预判。例如，银行利率变化，一般来说，利率的变化与国家的总体经济环境、国内股票市场是紧密联系的，如果一定时期内，新闻总是播报国家经济环境持续恶化，甚至预期有通缩的可能、市场流动性不足，那么，可以预期国家会通过银行利率手段来作出调控，也就是调整存贷款利率来增加货币量。又例如，与房产相关的调控政策，虽然普通的家庭不可能提前知道会有相关政策出台，不过，也是可以通过了解日常的新闻来看出一点端倪的，因为通常一个政策出台的背后都有特定的背景事件发生，我们经常会从新闻里听到每月的房价格统计数据，也会有一些所谓的专家出来作一些评论，甚至这些专家会故意放出一些言论来获取公众的反应，那么，作为精明的白领一族，就最好多留意新闻报道，结合自身的知识水平来作出一定的分析。

2、家庭内部风险

我们把家庭内部风险定义为源于家庭内部的，一定程度上可控的风险。这类风险通常包括家庭成员健康风险（例如，疾病）、家庭收支变化的风险（例如，加薪，失业，降薪，新成员加入等）等。对于白领家庭来说，特别是家庭的收入支柱，有条件时一定要买一份保额足够的保险，包括人寿险、重大疾病险和意外险，这样一旦发生意外事故，对于家庭来说可以多一重保障来应付日常的生活开支，甚至可以维持之前的投资（月供等）而不用勉强地把投资低价卖掉来补偿意外的支出。另外，家庭的收支变化也是一个风险，现在受欧洲债务危机的影响，全球经济情况不明朗，很多行业的从业人员都会有失业的风险。所以，当他们投资房产时，特别是通过贷款或借款去用作投资时，要考虑到以上的家庭内部风险，尽量做好一些应对措施，例如，为家庭支柱成员购买适当的保险，是一种不错的转移风险的做法，还有，要不断学习，保持自身的竞争力，识别风险、应对风险，也相当于替自己多买了一种保险。

五、结语

如前文所述，房产投资是丰富白领家庭空余资金使用率的一种投资手段，由于现今中国房产市场上房产投资产品种类繁多，所以，白领家庭在作出任何房产投资决策之前，要充分学习、考虑、分析和权衡投资的回报与风险。另外，本文只是着重提到常见的房产投资种类，其实还有一些房产投资是与证券市场有关的，例如，房地产信托方面的投资，有兴趣的投资者也可以多关注该方面的信息。

【参考文献】

[1] 李晓波、周峰：房地产投资赚钱技法[M].中国铁道出版社，2012.

[2] 彼得・康蒂、大卫・芬克尔著，胡爱稳译：投资止赎房产赚大钱[M].机械工业出版社，2006.

[3] 周德文：最牛买房客[M].山西人民出版社，2011.

篇9

一、投资性房地产与公允价值概述

投资性房地产，是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。其特征有：第一，投资性房地产是一种经营活动，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入；第二，投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；投资性房地产有两种后续计量模式。

公允价值是指，熟悉情况的交易双方资源进行资产交换或者债务清偿的金额。企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产按照公允价值进行后续计量。同时应满足两个条件：投资性房地产所在地区有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上找出同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

二、投资性房地产公允价值模式计量的会计处理

（一）初始计量

1.外购投资性房地产处理

借：投资性房地产成本（购买价款、相关税费、可直接归

属于该资产的其他支出）

贷：银行存款

2.自行建造的投资性房地产处理

借：投资性房地产成本土地开发费、建造成本、安装成本、

资本化的借款利息、支付的其他费用、分摊的间接费用）

贷：在建工程、开发成本

（二）后续计量

采用公允价值模式计量的投资性房地产，以资产负债表日的公允价值计量。当日公允价值高于其账面价值差额。

借：投资性房地产――公允价值变动

贷：公允价值变动损益

反之，做相反的分录。

（三）后续计量模式的变更

以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产。以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

借：固定资产或无形资产（转换当日的公允价值）

贷：投资性房地产――成本

投资性房地产――公允价值变动（或借记）

公允价值变动损益（或借记）

2.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。

①转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益

借：投资性房地产成本（转换当日的公允价值）

累计折旧或累计摊销

固定资产减值准备、无形资产减值准备或

存货跌价准备

公允价值变动损益

贷：固定资产、无形资产或开发产品

②转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益

借：投资性房地产成本（转换当日的公允价值）

累计折旧或累计摊销

固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备

贷：固定资产、无形资产或开发产品

资本公积――其他资本公积

[处置投资性房地产时，将“资本公积――其他资本公积”转入处置当期损益]

3.处置

借：银行存款

其他业务成本（最初的成本）

资本公积――其他资本公积

公允价值变动损益（借或贷）

贷：投资性房地产――成本

――公允价值变动（或借）

其他业务收入（出售取得的款项）

三、投资性房地产公允价值模式计量的优点

采用公允价值模式进行后续计量时，企业能根据市场价值来及时调整投资性房地产的账面价值，使投资性房地产的账面价值，更加接近市场实际，符合会计信息质量的相关性要求。同时，企业采用这种后续计量模式，以资产的市场价值做为入账价值，企业不需要对资产进行折旧或摊销，从而减少了企业的当期损益，增加了企业的利润。在某种程度上，使企业的净资产得到了增值，便于企业吸收外部的投资和融资，同时又有利于企业和外部其他的会计主体进行横向的比较。

四、投资性房地产公允价值模式计量存在的问题

（一）企业外部因素

首先，较难取得“公允”的公允价值。我国会计准则对投资性房地产公允价值的取得规定了较为严格的条件，而在目前我国房地产市场发展不均衡的前提下，不能保证都存在活跃的交易市场，并且房地产的估值技术也存在着不同程度的差别。因此，投资性房地产公允价值的取得就是一个难题。其次，我国市场环境和监督执行机制有待完善。在运用公允价值计量的过程中最重要的是要有一个公平交易的市场，虽然近些年我国的市场环境已有较大的改善，但仍然不能提供成熟完善的市场环境，使得拥有投资性房地产的企业借机运用公允价值来投机取巧，更加动摇了公允价值在公众中的可信度。社会监督弱，注册会计师在竞争中为获取更多的业务降低了审计质量，不能充分发挥其应有的社会监督职能。

（二）企业内部因素

首先，取得公允价值的成本大。公允价值计量的投资性房地产价值取得比较困难，首先企业要确定投资性房地产所在地存在活跃的市场；其次企业能够从活跃的市场中取得同类或类似的房地产的价格及其他相关的信息，从而对投资性房地产的公允价值能做出合理的估计。在这样的条件下，会增加企业资产评估的费用，增加企业成本。

其次，增加利润操纵嫌疑，投资性房地产采用公允价值计量时，公允价值的变动计入“公允价值变动损益”，计入利润表，从而增大了企业操作利润的嫌疑，外部投资者也会谨慎地思考是否要对企业进行投资。同时，企业财务状况和经营成果波动性、风险加大。

其次，税收上的影响。在原先的成本计量模式下，企业每期都对投资性房地产计提折旧或摊销计入“其他业务成本”，在现行的税法下这部分折旧和摊销可允许在税前全额或部分扣除，这样就减少了企业当期应交的所得税。而在公允价值计量模式下，企业不再每期计提折旧摊销，而是根据期末公允价值调整账面价值，这样企业不仅不能获得原先抵税的好处，在现今房地产价格不断上涨的趋势下，企业还会因此增加递延所得税负债增加企业的应交所得税。

参考文献

[1]崔莉.从投资性房地产看公允价值[J].网络财富,2010.05.

[2]庄晓琰.投资性房地产运用公允价值存在的主要问题及对策[J].经济论坛,2011.08.

[3]龚君.浅议投资性房地产两种后续计量模式[J].中国证券期货,2011.09.

[4]舒文舟.公允价值模式下投资性房地产账务处理[F].山西建筑,2011.11.

篇10

中图分类号：O17文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）09-0132-02

0 前言

近几年，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入，房地产业已经发展成为我国国民经济的支柱产业，成为我国经济发展的主要推动力量和我国国民经济新的增长点。

本文选取了2007年我国沪深上市的44 家房地产类上市公司有关数据，采用14个指标，利用统计软件SPSS15.0， 采用根据各指标实际观察值所提供的信息量大小来确定各指标权重的客观赋权法――因子分析法来进行实证研究, 对房地产上市公司的综合能力进行评价。

1 研究样本的确定

本文将中国证监会《上市公司行业分类指引》中的房地产上市公司作为样本基础。以2007年我国房地产上市公司为研究样本，剔除B股上市公司、ST公司以及在评价指标上存在异常值的公司，最后选取了44家房地产上市公司为研究对象,对房地产上市公司的综合进行评价和分析。由于篇幅所限，此处不详细说明。

2 评价指标的确定与数据来源

2.1 评价指标的确定

参与综合评价指标选择直接影响评价结果。本文本着综合性、系统性、全面性、科学性、目的性、关联性的原则,在指标可获得性的基础上，从短期偿债能力、长期偿债能力、股东获利能力、经营能力、成长能力、盈利能力、发展能力等七方面建立房地产上市公司综合能力评价指标。并通过以下步骤对指标进行了筛选：首先，剔除了缺失值比较多的指标；其次，运用选择典型指标方法和主分量分析的方法进行筛选。最终选取了14个指标，分别为：流动比率（X1）、速动比率（X2）、资产负债率（X3）、净资产比率（X4）、存货周转率（X5）、总资产周转率（X6）、净利润率（X7）、总资产报酬率（X8）、净资产收益率（X9）、每股收益（X10）、每股净资产（X11）、主营收入增长率（X12）、净利润增长率（X13）、总资产增长率（X14）。

2.2 数据来源

本文所涉及的房地产上市公司数据均来自于金融界网站和巨潮资讯网。

3 因子分析

3.1 原始数据的预处理

上市公司综合评价数据在收集到后是不能直接进行综合评价的, 必须对数据进行处理, 剔除异常值, 变适度指标和逆指标为正指标, 同时消除极端值和量纲的影响, 才能使综合评价结果趋于合理。根据以上选取的14个指标, 利用标准差标准化方法对数据进行处理。

3.2 因子提取

根据主成分分析法, 先将原指标标准化并计算标准化后指标间的相关矩阵, 其次计算该矩阵特征根和特征相量。并由大到小排列, 分别计算其对应主成分。前六个因子的特征值均符合大于1的标准。根据因子的累计方差贡献率方法, 运行包含18个变量的基本模型, 可得到5个因子, 这5个因子使累计解释的方差比例为78.102 %,即前5个公共因子可以反映原指标78.102%的信息量。见表1。

3.3 因子的经济意义解释

经过因子分析得到的公因子F1 , F2 , F3 , F4 , F5是对原变量的综合。本文采用最常用的方差极大法进行因子旋转, 它使得每个因子上具有最高载荷的变量数目最小, 可以简化对因子的解释。从旋转后的因子载荷矩阵中可以看到：

（1）公因子F1在存货周转率（X3）、总资产周转率（X6）、主营收入增长率（X12）、净利润增长率（X13）上有较高的载荷，这些变量反映了企业的盈利能力和成长能力，因此将其命名为盈利成长因子。（2）公因子F2在资产负债率（X3）和净资产比率（X4）上有较高的载荷，这两个变量反映了企业的长期偿债能力，因此将其命名为长期偿债因子。（3）公因子F3在净利润率（X7）、总资产报酬率（X8）和净资产收益率（X9）上有较高的载荷，这三个指标反映的是企业的盈利能力，因此将其命名为盈利因子。（4）公因子F4在每股收益（X10）、每股净资产（X11）和总资产增长率（X14）上有较高的载荷，这三个指标反映了企业的股东获利能力和发展能力，因此将其命名为股东获利发展因子。（5）公因子F5在流动比率（X1）和速动比率（X2）上有较高的载荷，这两个指标反映了企业的短期偿债能力，因此将其命名为短期偿债因子。

3.4 因子得分

因子变量确定后, 因子得分是原样本数据在不同因子上的具体数据值, 它和原变量的得分相对应。根据计算可求出因子得分函数的系数, 从而可以写出因子得分函数。然后，再以方差贡献率为权重对各个因子得分进行求和，得到总的因子得分。由于篇幅有限，本文仅列出综合得分，而各个因子得分没有列出。见表2。

4 基于因子分析的实证结果分析

通过对五个公共因子的合理解释, 并结合上市公司在各个公共因子上的单项得分和综合得分, 就可以对44家房地产类上市公司综合能力进行评价。

（1）对综合得分进行分析。

从综合得分上面，我们可以看到不同公司的排名情况。排在前三位的依次是鼎立股份、海鸟发展、名流置业，而我们通常所认为的房地产龙头万科却排在了第15位。这是由本文所选择的分析指标决定的，不同的分析指标势必会得出不同的分析结果。从结果可以看到，万科在各个因子的排名上都不是十分靠前，而前三名的公司在第一、二各因子上的得分几乎都是排名前几位的，而前两个因子得分的权数又比较大，所以才导致了这样的结果。

由于本文在进行因子分析时对数据进行了标准化处理, 各主因子得分与综合得分的均值均为零, 因此我们以0为参考基准, 认为综合得分大于0的公司的综合能力相对强一些, 并且数值越大, 实力越强； 综合得分小于0的相对差一些, 数值的绝对值越大, 实力越弱。依此可对样本公司的综合能力有一个基本的判断。从得分来看，有21家公司的综合得分为正值，23家公司的综合得分为负值，也就是说，综合能力好的公司与差的公司差不多是各占半壁江山。

（2）单项因子得分分析。

从44家房地产类上市公司综合能力单项因子得分及排序表中可以看出, 不同的公司在盈利发展能力、长期偿债能力、营运和现金流量能力、短期偿债能力、风险能力方面各不相同, 决策者可以从不同的侧重点做出不同决策。

结合综合得分也可以发现，并不是综合能力强在各个单项能力上就强，反之则反；也就是说，并不是一好百好，一差百差。每个公司都有各自的优点和不足，没有十全十美的。

（3）地区差异分析。

由于参与分析的44家房地产上市公司来自各个地区，结合各个公司的综合能力得分情况，可以分析其地区差异。为了检验各地区房地产上市公司综合能力之间的差异是否具有显著性，本文采用Kruskal－Wa11is H方法对其进行检验，卡方检验值为10.612，P值为0.643，说明各地区房地产上市公司综合能力之间没有显著差异。

参考文献

［1］邱东.多指标综合评价方法的系统分析［M］.北京:中国统计出版社，1991.

篇11

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。

1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例

例如，甲房地产开发企业，2010年1月1日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为1 000万元，甲企业对其计提了200万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为900万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本900，借：存货跌价准备200；贷：开发产品1 000，贷：资本公积――其他资本公积100。如果出租日，该商品房的公允价值为700万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本700，借：存货跌价准备200，借：公允价值变动损益100；贷：开发产品1 000。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果2010年1月31日该商品房的公允价值上涨100万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益。如果2010年1月31日该商品房的公允价值下跌100万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产――公允价值变动100。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。

接上例，假设2010年12月31日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为800万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产――公允价值变动”明细科目为借方余额200万元，“投资性房地产――成本”明细科目为借方余额700万元，“资本公积――其他资本公积”为贷方余额100万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款800，贷：其他业务收入800。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益200；贷：投资性房地产――公允价值变动200。③借：其他业务成本600，借：资本公积――其他资本公积100；贷：投资性房地产――成本700。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。

2 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析

（1）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。

（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益――“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。

3 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析

（1）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的12％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的70％再乘以1．2％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。

（2）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。

主要参考文献

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一、公路基础设施资产管理的基本概念

上个世纪70年代由澳大利亚公司提出了道路管理系统的雏形，其系统被定义为资产管理系统，在基础设施的管理历史上第一次雏形了资产的概念，并使之与管理联系在一起。从设施管理到资产管理可以说是一个跨越性改变，这经历了一个较长的时间。主要的动力是公路设施的大量建设，以及公众对公路基础设施的要求也不断提高，为了满足公众对服务的需求，并很好地实现交通部门的管理职能，资产管理的概念就此产生。其管理的目标集中在战略上而不是细化资产管理的模式，主要的目标是从宏观上将资产技术状况和使用情况纳入到管理中，从经济学的角度看是一种对经济效益追求的优化，同时改理念提出从系统的角度对资产进行寿命周期的成本与效益分析，以此为基础对资产实现综合性管理。同时资产的管理不仅仅是帮助决策，更是为系统用户和政府、管理者提供了一个交流的平台。让所有与公路基础设施管理相关的各方都可以直接参与管理。公路交通基础设施的资产管理通过综合利用交通工程，企业管理、计算机技术等，对其完成系统化科学化的管理与控制，利用改建、维护、更替等管理方式，达到为决策提供短期与长期管理规划的目标。

二、公路基础设施资产管理的总体框架

通常公路基础设施的资产管理框架如下图1，基本构成为网络级别和项目级别，两个层次之间相互独立也紧密关联，其中间环节集中在持续的维护与评估上，并利用数据库作为分析基础，以此为决策提供数据支持，同时两个层次都应将不易控制的外部因素考虑在内，如网络构建中的融资、预算、政策管理，项目建设中的标准规范与环境保护等等。

三、公路基础设施资产管理的方法分析

公路基础设施的资产管理，应将重点放在系统构建与方法选择上，建立适应项目的管理系统并采用针对性的寿命周期分析方法来提高管理效果才能保证管理目标的实现。

四、公路基础设施资产管理系统构建

作为公路基础设施资产管理的系统应将规划、设计、施工、维护、更新等作为管理系统的核心思路，并按照中体框架构建管理系统。其功能应将客户作为核心服务对象，明确任务并制定长期目标，利用友好界面提高其适应性。但是应当注意的是在建立管理系统的时候应对管理的机构、对象进行分析，选择使用自身的IMS才能起到应有的效果。IMS的目标存在差异，所以应分析管理的对象是那一个级别的公路，并结合当地政府、企业、设施情况等在大原则下建立相适应的IMS。同时在系统建设时注意其规划、设计、施工、维护等对项目寿命与周期成本的影响，如在项目规划阶段与总体成本相比占比较小，同样在施工阶段成本也仅仅是运营和维护费用的一小部分。但是在项目建设的初级阶段所作出的决策对今后的费用支出走向影响较大，所以规划阶段就应将合理化的费用支出作为资本控制的目标。

五、寿命周期成本控制

利用寿命周期作为成本管理的基础，就是分析整个项目使用寿命周期中的各个阶段的成本支出，以此来对经济性进行评价，包括了初期成本，运营费用（维护、修复、改建、复原、增铺）的成本分压和用户成本的折现值是多少，其目的是选择一个最为经济的方式，即周期寿命成本最低。以这个思路为核心，其方法采用的步骤如下：1）先设计选择多个合理的维护与保养方案，对每个方案的具体实施过程进行分析并对必须采用的修复与维护工程进行时间表分析；2）评估各种工程所需的成本，即将业主的直接成本和用户付的成本考虑在内，而用户成本则是因为工作面施工而导致的交通延误带来的损失。3）按照项目的现金流对各个不同的方案的寿命周期成本进行分析与计算，可以利用净现值法，这样可以直接看到差异。

在项目规划时采用寿命周期成本法进行分析，且配合一个合理寿命周期管理规划，使得各种维护活动有据可循。其管理计划包括：正确的使用施工指导；正常试用期的常规养护制度；突况的管理方案；设备和结构等维护规划；需求改变而进行的改建、修复、维护等工程的基本方式与工艺措施，包括因为不作为而产生的不良后果进行评估；运营的周期和寿命周期养护的费用应有合理的财务规划。

寿命周期分析中应突出的就是基础设施的服务寿命周期，即从施工完成到整个设施的某个部位出现损坏、性能下降、功能丧失等而导致其服务功能失效的时候，或者维护的费用已经超过出了从新修建的费用为止。服务寿命往往取决于工程设计、施工工艺、使用环境、维护措施、运营行为等，不同的基础设施所体现出的寿命周期是不同的，如高刚性和柔性的路面其寿命为15-30年，而粒料路服务时间在3-8年，且服务寿命与设计寿命要和经济寿命不同。在规划新项目、大修或者重建时，通常可以对关键部位进行寿命评估以此保证其寿命周期的准确选择。