房地产行业主要风险点范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇房地产行业主要风险点范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

关键词 房地产 收入确认

房地产企业开发产品的销售，因其销售、回款以及产品交付都与其他行业显著不同，决定了其收入确认核算的特殊性。如何准确地确认收入，是正确计量房地产开发项目利润的前提。本文从收入确认的一般定义、条件出发，结合行业特点，阐述了房地产企业应当如何准确、恰当地进行收入确认。

房地产行业在过去的二十多年间发展迅猛，同时，国家对房地产开发建设、销售的规管也越来越规范。房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。如何把握会计业务的实质，准确、恰当地对收入进行确认非常重要。笔者根据新会计准则中收入确认的有关规定，结合自身工作经历，下面将对房地产行业销售收入会计核算谈些粗浅的看法。

在新会计准则中，对收入确认的标准做了如下定义：指企业在日常经营活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。此外，还要求商品销售收入同时满足下列条件，才能予以确认：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

3、收入的金额能够可靠地计量；

4、相关的经济利益很可能流入企业；

5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

上述定义与条件是对收入确认的原则性阐述。对于房地产企业而言，由于其产品投资规模大、建设周期长，产品验收合格、交付使用、办理产权转移等程序比较多，再加上销售方式不断变化，使房地产企业销售的会计处理与其他行业相比有着明显的特点，而准则对收人确认条件的一般性表述并没有明确地概括出房地产行业的判断标准，使得财务人员在判定收入实现的条件上不易掌握。

在现实操作中，很多房地产企业在会计政策上采取下述方法确认收入，即在房地产已竣工并经综合验收合格且面积已经有关部门测定，发出“入住通知书”，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票后，确认房地产销售收入。

该确认收入的方法看似正确，但却不够严谨，并不完全符合房地产产品所有权上主要风险和报酬实质转移的法律标准。当房地产开发企业出售的房屋存在延期交付、面积误差比绝对值超过3%、主体工程结构质量不合格等情况时，买受人即可以行使单方面解除合同的权利。因此，这种确认收入的方法尚存在一定的问题。

正确地确认房地产收入，应当是既满足会计上对收入确认的标准，也应符合法律法规的规定。为了准确的把握收入确认的实质，我们不妨在准则收入确认条件的基础上，从谨慎性原则出发，按照房地产企业的特点进行重新表述，具体化为以下五点，可能会更加合适：

1、 工程已经竣工并通过有关部门验收合格。通过有关部门验收，是指经政府有关部门对房地产项目核验，并取得发放的“竣工备案表”。

2、 实际销售面积符合合同规定。在实际操作中，实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异，应取得政府有关部门测绘后留存的面积测绘表，按实际测绘面积计算房屋总价。

3、 完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：（1）业主方正常来公司办理房屋交接手续，填写“房屋交接单”，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入；（2）业主没来办理房屋手续，按销售合同规定的送达方式送达后，业主在合同约定的时限内未来办理手续的，如按合同规定可以视同房屋已交付的，则确认销售收入。送达的确认的方式可以采取以下几种：（1）采取报纸公告的，留存报纸原件；（2）采用邮递方式的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮局回执；（3）采用传真、电话等其他方式的，应留存录音或传真回执等相应的记录或回单。

4、 履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得。一般情况下，客户一次性全额交情房款的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，可办理房屋交接手续，确认收入的实现；对于按合同约定分期付款的，则按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后，可以确认收入实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，应于实际收到首付款及银行按揭贷款之日确认收入的实现。

5、 成本能够可靠的计量。成本可靠计量是指工程成本已结算完毕或虽未结算，但可以按确定的全部工程量进行准确估计。

以上具体化的收入确认原则适用于房地产销售的一般情形，即如果房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给了买方，企业应确认销售收入。

对于某些特殊的销售方式，也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况。所以，我们在遵循上述原则确认收入的同时，对每一笔业务进行核算时，还应其剖析实质，以确定能否确认收入。例如以下两种常见情况就属于风险和报酬尚未转移的：

（1）合同存在重大不确定因素，例如，现阶段房地产市场处于低迷状态，房地产开发企业为促进销售，加速资金回笼，有时会在售房合同内添加部分保障买方权益的条款：约定买方在达到特定条件下有退房选择权，或者是买方有权获取房价下跌形成损失补偿。在这种情况下，由于收入的确认存在一定的不确定性，所以企业应在这些不确定因素消失后才能确定收入。

（2）房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，比如，在销售时，与客户签订一种附带协议，承诺保证买方在特定时期内获得既定投资报酬等。在这种情况下，企业则应分析交易的实质，以确定是作为销售处理，还是作为融资、租赁或是利润分成处理。

综上所述，鉴于房地产行业具有不同于其他企业的特殊性，其收入确认的主观性高于其他行业，因此，应以新企业会计准则规定的收入确认的五个条件为基本原则，结合房地产销售不同形式的具体特点，确定地产销售确认的具体标准，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。

篇2

前言

我国房地产在20世纪80年代兴起，经过了将近30年的发展历程，其自身的整体实力逐步加强，更为重要的是为我国国民经济的发展做出了重要的贡献。现今情况下的中国房地产企业也面临着一系列的问题，有些房地产企业负债率很高，这样一来对房地产企业来说承担着重要的财务风险。这个问题成为了房地产企业不能不解决的重要问题。他直接制约着一些房地产企业的发展。

一.房地产企业财务风险的基本内容

房地产企业的财务风险是指该企业在财务管理中所面临的风险。其形成的原因是指房地产企业在财务管理策略中不稳定性的因素产生的[2]。房地产企业财务活动的主要内容是对财务风险进行控制。房地产企业在发展过程中会进行资金筹措的等融资活动，这是房地产企业发展的起点，但是这个过程中由于对财务的管理不当，会使房地产企业带来极大的财务风险，产生房地产的融资风险。融资风险的产生是有众多原因的，其中包括国家经济环境的变化、国际金融市场的变化、资本市场供求的 变化等等原因，这就加剧了融资风险的不可测性。当然如果进行管理项目的投资不当时，也会出现投资风险，这也是财务风险的一部分。同时在房地产企业日常的经验活动中，如果没有进行很好的处理，也会出现日常性财务风险，这个是由日常财务管理引起的。当然还有流动性财务风险等等各种各样的财务风险存在。

二、房地产企业财务风险生成的机理

（一）越来越恶劣的房地产融资环境

从2009年开始到现今，受国家政策的影响，各大、中、小型银行开始对房地产企业进行贷款限制，这样导致房地产企业从银行获得金融支持的力度越来越小，房地产企业也不断的面临着发展的困难[3]。有可靠数字统计，在2011年的时候，全国房地产企业一共贷款了7000多亿元，同比仅仅只增长大约为7%。比较前五年的增长率大为下跌了20%。但是当年房地产投资增加依然保持着高速增长的状态，同比增加有大约30%，投资额已经达到了房地产企业向银行贷款的3倍以上。这是一个很可怕的数字，房地产投资不断上升，但是房地产企业向银行的贷款确大幅度减少，可以通过这些数据想到，房地产企业面临了多大的资金困难。从2011年开始，银监会开始不断的出台一些政策要求严抓房地产企业的贷款风险，严格限制房地产企业从违法途径吸收资金，贷款的防范政策不断加强等等，这些都致使房地产企业的融资环境不断恶劣[4]。从国家政策来看，房地产企业主要从国家贷款的方式，已经不复存在了，房地产企业只有不断的扩展自己的融资渠道，才能改变融资困境。

（二）房地产企业道德风险的加大

对房地产企业道德风险的理解，主要是讲在房地产企业的经济活动中，当事人可能由于手中有权力和资源，所以按照自己的意愿从事一些能对自己产生好处，但是不利于别人或者团体的行为。房地产企业中存在着委托，这是产生道德风险的一个源头，如果房地产企业不能发现其中的问题，那么就会错误的进行策略规划，进行错误的投资，这样一来就会产生财务风险。因此房地产企业有必要加强道德风险的控制。

（三）筹措资金的风险性加大

房地产企业在面临发展时，会大力的利用各种途径筹集资金，进行大胆的借贷。房地产企业一般会利用财务杠杆进行资金流通规划，但是如果这个杠杆利用不当，资本结构调节不合理，那么房地产企业极有可能出现资金流动不畅，甚至不能筹备借贷资金的利息，这样筹资风险就出现了。这个风险是房地产企业面临的主要风险。房地产企业可以通过财务杠杆来增加负债，调整资本结构。这样会增加普通股盈余变异性越大，在面临普通股盈余变异性越大的情况下，财务风险就越来越大。

三、房地产企业财务风险控制的方法

（一）房地产企业该提高财务风险的控制意识

房地产企业在几十年的发展过程中，开始趋向成熟，而且房地产企业对我国经济建设产生了重要的作用，也是地方城市发展的主要经济动力。面对这样的形势，一些房地产企业认为在未来很长的一段时期内，房地产企业不会出现大的波动，更不可能出现崩盘的情况。而且房地产企业的融资也是主要从银行和民间进行融资，这样一来，致使房地产企业更没有财务风险意思。但是在中国国情下，房地产不能过快的发展，这样对中国经济也不利，中国政府不会置之不理，因此房地产企业老板，应该看到这一点，加强财务风险的控制意识。

（二）平衡引导资金

在房地产企业的财务风险中，资金链接风险是重要的内容。大多数房地产企业发生财务危机可能都是因为资金链接上出了问题，因为房地产企业是资金密集型企业，缺乏资金的支持，房地产企业就没有了基础和发展的动力[5]。但是非理智的快速扩张在一些房地产企业中还是大量存在的，可是如果一旦失去控制，资金链接供应不上来，那么就会带来致命性的打击，使房地产企业短期内崩溃。因此房地产企业应该更加注意资金风险链接的控制力度。

四、结语

中国还处在改革的时期，发展房地产行业依旧是大势所趋，但是要让房地产行业健康的发展，就要正确的引导房地产企业进行财务风险的控制。只要这样房地产企业才会正常的成长起来。

参考文献：

[1] 周婧，杨小青.我国现行反向购买会计准则的缺陷及合理性分析[J]. 长沙理工大学学报（社会科学版）.2013（02）

[2] 李建文.后金融危机时代我国房地产企业财务风险评价及其防范研究[D]. 云南大学.2011

篇3

商业银行在经营房地产信贷业务的过程中，遭受市场因素、政策因素等外部因素的变动的影响以及自身经营管理不善或决策失误等内部因素的变化，导致其房地产信贷资产遭受损失，甚至商业银行自身价值贬值。这种信贷风险既有借款人无法偿还本息带来的实际损失，也有借款人信誉下降或者偿还能力降低带来的潜在损失。

（二）商业银行房地产信贷的特点

1.商业银行房地产信贷周期长

我国商业银行房地产开发企业贷款一般为3-5年，个人住房抵押贷款期限则长达10-30年，房地产信贷资金使用时间长决定了信贷风险周期长的特点。

2.商业银行房地产信贷专用性

房地产信贷的使用上具有针对性和专有性，专门为房地产开发建设和经营使用；地产信贷资金必须在有关部门的监督管理之下进行专款专用。

3.商业银行房地产信贷风险影响范围大

房地产开发贷款金额动辄几亿、十几亿，更有甚者达数十亿元，一旦贷款项目发生变故或企业违约，不仅会严重影响银行的流动性和盈利性，还会影响借款企业的信誉。若房产开发项目不能及时完工，影响业主入住，还会造成恶劣的社会影响。

二、我国商业银行房地产信贷现状

（一）我国商业银行房地产信贷发展情况

随着我国房地产市场的发展，商业银行房地产信贷业务规模也逐渐壮大。1998年之后，随着房地产市场的飞速发展，商业银行的房地产信贷业务持续快速增长。1998年到2010年，商业银行房地产贷款量从2680亿元猛增至9.35万亿元，十二年间增长了34.89倍，远远高于各项贷款的平均增长速度；同期，房地产贷款占各项贷款总额的比重也从1998年的3.12%增加到2010年的20.5%，年平均增幅高达44.8%，明显高于其他各项贷款年平均增幅。

（二）商业银行信贷资金在房地产业的循环流程

房地产信贷资金在房地产业从开发到销售的各个环节都起着重要作用，房地产信贷资金在房地产业循环流程如下图所示：

（三）我国商业银行房地产信贷风险分析

1.房地产市场资金过度依赖于商业银行

我国房地产企业资金来源中，企业自筹资金占比维持在25%-35%左右，呈逐年增长趋势；国内贷款约15%-25%；其他资金来源大部分是属于住房消费者的预交房款，在这部分预交款中有50%-60%来源于商业银行的个人住房抵押贷款。总体估算下来，房地产企业的资金来源中大约有40%-50%来自于商业银行，占比较大。如果考虑到定金及预收款中可能存在的个人综合消费贷款，自筹资金中可能存在的信托和理财融资，则银行融资占全部开发资金的比重会更高。

图2 2000年-2012年我国房地产开发企业资金来源发展趋势图（附后）

1-7月份，房地产开发企业到位资金68987亿元，同比增长3.2%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，国内贷款13111亿元，增长14.7%；利用外资245亿元，下降9.2%；自筹资金28078亿元，增长11.6%；其他资金27553亿元，下降8.1%。在其他资金中，定金及预收款16567亿元，下降10.2%；个人按揭贷款7651亿元，下降3.7%。①（数据来源：国家统计局）

图3 全国房地产开发企业本年到位资金增速

我国金融市场发展不成熟，使得我国的房地产直接融资渠道不畅通，我国房地产市场资金主要来源于商业银行的信贷支持，而其它资金来源占比较小。房地产市场资金需求对商业银行贷款的过度依赖，使得房地产市场的融资风险主要聚集于商业银行。

2.商业银行房地产信贷风险增大

在房地产市场利润的诱导下，近十年我国的房地产开发企业数量快速增长，但企业的资质良莠不齐。房地产开发商会面临以下问题：房屋销售不利使得资金回笼较慢，在直接融资渠道缺乏和银行融资难度加大的情况下，资金紧张；个别开发商闲置土地被收回、项目储备减少、预期收益减少；房地产预期价格下跌，财务成本、管理成本增加，获利减少。

为了解决上述问题，某些开发商就会铤而走险，通过销售资金回笼后挪用其他项目；办理无真实借款人的虚假按揭贷款等方式，挪用、骗取银行贷款，致使银行贷款出现展期、逾期，加大了商业银行房地产信贷风险。

房地产行业的运行情况决定了商业银行不良贷款率的高低。通过近几年国家财政政策和央行货币政策的双重管制，房地产行业的热度稍有降温，但仍有一些房地产企业甚至是央企的资产负债率处80%以上的高位。

三、防范商业银行房地产信贷风险的建议

（一）努力拓宽房地产业融资渠道

国际上发达国家的房地产企业融资渠道主要分为以下三种：证券市场直接融资、房地产投资信托基金 （Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）和商业银行住房抵押贷款保险体系。上述多渠道、分散化的融资模式在很大程度上分散了商业银行的房地产信贷风险。

针对我国房地产市场和金融市场的实际情况，大力丰富房地产金融市场中的金融资产和金融工具，努力为房地产企业扩展不同的融资渠道，对于有条件的房地产企业要适当鼓励其直接融资，扩大直接融资的比例。在严控相关房地产资产衍生产品风险的基础上，适当加大对房地产资产证券化等相关金融衍生产品创新的扶持力度，拓宽房地产业融资的创新途径，进而增强房地产资产的流动性。

努力构建多元化的房地产融资体系，逐步转变银行贷款的较为单一的融资途径，实现房地产行业融资渠道的多元化、规范化和规模化，最终实现房地产业和银行业的共同持续健康发展。

（二）加强房地产信贷操作环节的风险管理

按照信贷业务操作的运作流程基本可分为业务调查、项目评估、项目审查、贷后管理等四个基本流程。根据银行当前信贷人员岗位设置情况，涉及基本岗位有：客户经理、审查人、评估人、集体审议人员、信贷审批人、业务签批人、押品价值评估人员、监督人员等。他们分别处在信贷业务流程中各道风险防线上，按照信贷政策制度履行各自岗位职责，行使不同的风险管理职能。

1.业务调查环节流程

该环节存在外部欺诈和内部欺诈风险，同时在业务操作中也蕴藏着风险。对于客户提供的虚假资料，应当提高信贷人员的审核标准。银行客户经理为了牟取利益，参与资料的造假，对于这种内部欺诈的行为，应当实行客户经理岗位责任制，改进激励制度，加强后续环节的检查和内部审计，明确各级责任。对于业务操作中的风险，采取双人核保核押，加强岗位培训。

2.项目评估流程

授信审批部受理信贷业务后，由审查人对其进行初审，需要对于抵押物要进行价值评估；出具评估报告，为信贷决策提供参考与依据。该环节主要风险类别为业务操作，控制措施为制定项目贷款评估细则，考核评估质量，多层核查与复核。

3.项目审查环节流程

该环节的风险类别主要为内部欺诈及业务操作风险，风险点及控制。措施审查人结合评估报告提出审查意见；对不需要进行评估的项目贷款，审查人直接根据前台业务部门提供的调查报告提出审查意见（必要时进行押品价值评估）。审查完成后按规定提交集体审议，审议（审查）后交部门负责人，部门负责人核查后报一级（直属）分行行长按照业务双签的原则进行签批。

4.贷款发放环节流程

篇4

中图分类号:F832.479 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)10-0066-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.14

经过十几年的迅猛发展,房地产业已成为推动我国经济增长的重要动力。而海南省独特的自然资源、优越的生态条件,更决定了海南省房地产业的特殊性,这种特殊性为个人住房贷款业务快速发展提供了良好机遇。2010年年初,海南国际旅游岛建设获准中央批复后,海南省房地产业出现了许多新特点,随之而来的个人住房贷款金融产品也面临新的风险考验。如何有效预警和防范个人住房贷款风险,保持个人住房贷款业务的健康发展,是各家商业银行共同面对的课题。

一、个人住房贷款业务呈现新的发展特点

1.个人住房贷款的发展速度远快于房地产开发贷款发展速度。根据中国人民银行海口中心支行的统计数据,2009年海南金融机构房地产开发贷款余额108.36亿元,而个人住房贷款余额达到177.78亿元。个人住房贷款2009年增长33.45%,比2008年提高23.85个百分点。

2.个人住房贷款的增速有逐年加快趋势。根据表1分析,2008年前海南省七家商业银行每年个人住房贷款新增额一般都为十几亿元,而2009年新增42.5亿元。从图1可看出,各家商业银行都把个人住房贷款业务作为战略性业务,个人住房贷款业务普遍呈现出快速增长的态势。2010年6月末数据显示,海南省七家商业银行个人住房贷款当年新增74.1亿元,比2009年增长74.4%,发展速度迅猛加快。

3.个人住房贷款以外省个人客户为主。近年来,基于海南省得天独厚的气候、优美的生态环境等因素的吸引,外省个人客户按揭贷款占海南省商业银行个贷业务的主体。根据建设银行海南省分行的统计资料显示,按揭贷款80%以上为外省个人客户。据海南省住房和城乡建设厅提供的数据显示,2009年上半年,全省商品房累计销售面积235.57万平方米、24649套,70%以上销往岛外。其中,文昌市销售商品房1150套,全部被岛外人士买走。内地居民以自然人身份海南购房成为新一轮房地产投资热中的主力军,这给各商业银行防范个贷业务风险提出了新挑战。

4.不良个人住房贷款单笔金额有所上升,投资、投机性个人住房贷款风险增大。以建设银行海南省分行为例,2006年以来,个人住房贷款不良率、不良个贷笔数逐年下降,2008年个贷不良率1.09%,2009年0.56%,但个贷不良率与不良个贷笔数占比却逐年上升,2008年这一比率为0.13,2009年为0.19①。个贷不良率与不良个贷笔数比率逐年上升,说明新发生的不良个人住房贷款金额呈现增大的趋势。综合分析海南国际旅游岛建设消息后,海南省房地产价格非理性大幅度上扬的现实,极有可能是投资、投机性购买高端房地产行为所致,这是海南个人住房贷款风险控制的新动向。

二、个人住房贷款业务面临的主要风险

1.宏观政策市场风险。在当前国家对房地产宏观调控政策的影响下,个人住房贷款的市场风险日益突出。一方面中央“国十条”政策的出台及对地方政府控制房价持续上扬政治层面的要求对房地产业已产生明显影响,尽管许多人预测海南省房价不可能大幅度下跌,但考虑海南省房地产市场面向全国的现实,如果降价风波席卷国内大中城市房地产市场,海南省房地产市场也不可能独善其身。当房价的跌幅比预期大的多,个人住房贷款的违约率将呈上升态势,存在潜在的断供风险,个人住房贷款质量将面临较大的压力。另一方面,由于国家个人住房贷款利率的提升将不可避免使炒房者的利润空间压缩,导致个人贷款的还款能力大大削弱,造成了不良个贷的上升。

2.房地产行业风险。当前我国房地产业正处于大调整阶段,自从国家出台新一轮房地调控政策后,全国房地产市场销售量缩小,但价格下降并未达到预期,楼市的走向依然不明。有关机构提供的数据表明,在亚洲金融危机之前,房价上涨3倍所花的时间,日本用了十年,香港用了十三年,而我国中心城市所用的时间平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的时间;北京市用了不到四年的时间;上海市则用了不到三年的时间。海南省在国际旅游岛建设《意见》颁布前后,商品房均价由2008年5281元/平方米猛涨至2010年2月11028元/平方米,涨幅208%。其中三亚市2010年5月商品房均价18755元/平方米,是2007年初均价的3.65倍,与国内知名城市的上涨水平基本持平②。从2010年二季度海南省房地产市场的反应情况看,交易量萎缩、价格温和下跌同步发展,排除海南省房地产季度性销售因素外,国家宏观调控政策的影响已有所显现。一般情况下,价格下跌只影响房地产企业的效益,而交易量的持续萎缩可能危及房地产业自下而上的健康发展。

房地产业是资金密集型行业,对房地产开发企业来说,商品房价格折扣只是利润压低一些,而交易量的持续萎缩意味资金无法回笼,如果没有新的资金渠道补充,房地产企业可能面临资金断裂的危险。因为一是流动性风险加大,财务成本增加;二是持币观望气氛愈浓,实际需求可能会明显压缩;三是如果房地产开发商与购房者的博弈中,开发商在支撑不住的时候降价,很可能降价幅度很大,是开发商迫不得已的自救,对房地产业的打击是巨大的。目前银行业内部比较一致的判断是,如果房地产跌幅越过35%,则楼盘降价风和业主断供潮将相互激励,加上有很多购房人办理了多套个人住房贷款,一旦形成危机,后果会非常严重。笔者认为,如果国家再没有更严厉调控政策的出台,海南省房价下跌幅度应只是小幅回落,对整体市场冲击有限[1]。

3.个贷抵押方式的自生性风险。个人住房贷款主要是以购买的房地产为抵押物,向银行申请的长期贷款,并承诺按月或按年定期偿付银行贷款本息。银行作为债权人承担全部债务人违约风险。个人住房贷款以房抵押的方式,客观上存在一定风险。一是住房贷款种类少,除住房公积金贷款外就是商业贷款,银行作为住房贷款的最大债权人,自然也是风险承担者;二是缺乏住房贷款的风险分担机制,主要是住房贷款证券化等衍生工具不够,风险无法转嫁;三是个贷基本上都是中长期贷款,一般都在10年以上,随着个人住房贷款余额的持续增长,聚集的风险也在不断增长,贷款人恶意逃债、开发商恶意骗贷、失业人员无力还贷等都可能使风险由银行承担;四是银行处理贷款违约抵押物的难度大、成本高。

实践证明,银行作为债权人,一旦出现房贷违约现象,在处理作为抵押物的房产时将遇到许多困难,主要表现在两个方面:一方面胜诉无法执行,包括抵押房产为被执行人唯一的房产,法院无法进行强制执行拍卖;或抵押房产下存在多人户籍,非债务人独有;或被执行人其抵押房产有他人居住,法院不愿引起社会矛盾而中止执行等。另一方面,即使执行回房产,将其拍卖变现也需要专业人才,银行是金融企业,如果成立专门的机构处置违约房产,成本相对较高。委托中介机构处置,实际成效也大打折扣。国际经验表明,个人住房贷款信用风险在贷款发放后3～8年内达到顶峰。海南省作为房价上涨过快的特殊省区,购房人大部分又非本地居民,个贷产品的自生性风险相对更高一些。

4.银行操作风险。目前,个人住房贷款业务竞争十分激烈,银行为了扩大业务范围,争取更好的市场份额,自觉不自觉地降低客户门槛、放宽审批条件,这是银行内部产生操作风险的最主要原因。从现实的“假个贷”案例中可发现,开发商恶意造假、开发商与借款人串通骗贷、银行贷款审查不严等都很容易带来操作风险。主要是客户经理风险意识不强,贷前资信审查不严;贷前调查不全面,过分依赖开发商;贷后管理不到位等。另外,由于个人住房贷款笔数多、期限长,个人变化因素较多,给贷后管理带来极大不便,也使个贷风险随着时间的推移风险不断增加。

三、个人住房贷款风险防范措施及应对建议

1.加强宏观房地产市场的调研分析。宏观房地产市场良性发展与个人住房贷款健康发展密切相关,对宏观政策的把握有助于个人住房贷款风险的控制。一是加强海南国际旅游岛背景下宏观经济政策的研究,准确把握宏观政策对金融市场和房地产行业可能产生的影响,避免市场和政策风险;二是密切关注房地产行业的整体走向,特别是关注房地产贷款企业经营变化情况,及时调整经营策略;三是密切关注房地产市场价格指数和个人收入比例,商品房价格由租(土地转让价格)、价(商品房人工、物耗价格)和税(各类税费)构成,科学测算有关量化比例,建立较为完善的跟踪关联效应指标体系,在满足消费者贷款需求的同时谨防购买者购房后无力偿还贷款带来的风险。

2.重视对开发商和贷款项目的审查。宏观房地产市场健康与否的风向标――房地产开发贷款对其下游产品――个人住房贷款的风险度有直接影响,重视对开发商和贷款项目的审查,间接实现了对个人住房贷款风险的防范。主要有两个关键环节:一是严格审查准入资格,从企业资质、管理水平、财务状况及管理层个人信用记录等方面全面审查,特别要深入了解企业法人的个人资信状况。因为在目前现实的社会条件下,企业主要负责人的资信对一个企业及贷款的安全性有重大影响。二是提高合作项目准入门槛和贷款条件,对销售价格明显波动或资金出现异常变动的,要适当降低贷款成数,严格首付比例,防止抵押房价值虚高。因为过度上涨的房价,在调整周期来临时跌幅也更深,这时贷款成数将覆盖风险敞口。

3.进一步规范贷款操作。一是加强贷前审查,严格把握客户准入标准,除确保贷款人第二还款来源足值、有效外,重点要关注其第一还款来源的偿债能力。经验表明,第一还款来源如果出了问题,第二还款来源往往也不能保证足额还款。二是严格贷中审查,关键是要严格落实面谈面签要求,做好真实性调查,当面见证客户签署贷款申请书、贷款合同、担保合同、贷款支付凭证等法律文书。三是完善制度建设,实施个人住房贷款审批“工厂”化操作,通过集中化、流程化、标准化审查,降低内部管理风险。四是对大额个人住房贷款实行特别审查制度,严格控制发放的比例,对涉嫌高档楼盘炒房的,严禁发放个贷。

4.强化贷后管理精细化水平。个人住房贷款还款周期性长决定了贷后管理的重要性,海南个贷客户异地数量多决定了风险的可控性弱。要建立系统的个贷风险监测制度,加强贷后管理,防患于未然。一是密切跟踪楼盘销售情况,定期到项目现场实地走访,对重估后抵押率越过70%或不符合合同约定的,要及时要求客户追加担保,确保抵押物足额、有效;二是严格贷后资金流向监管,防止挪作他用,资金流向出现异常的要及时采取措施回收贷款;三是综合运用上门催收、委外催收、法律诉讼等手段,加大催收的力度,提高逾期个贷的催收效果。

篇5

第一，房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。房地产行业同其他制造业有着很大的不同，产品形态并非是一成不变，同一个项目的产品在成本构成方面多种多样，这就导致成本归属以及分摊的方法也缺乏固定的标准。由于土地开发成本以及配套设施方面的建设成本属于间接费用，需要根据成本会计方法做好归集以及分配。第二，工程完成程度难以可靠估计，从而无法尽快获取成本核算依据，导致成本核算同实际的施工进度存在偏差。在实施工程建设的过程当中，工程的完成量以及实际总预算之间往往存在比较大的差异，如果无法及时地更新，容易导致房地产企业成本核算的时候难以取得可靠依据。第三，预算机制不够健全从而影响成本控制以及成本核算工作。一方面是房地产开发的项目往往周期比较长，市场价格出现的变动对于总成本的影响非常大，因此总成本预算事先预估的难度比较大。同时房地产项目的前期占用资金规模比较大，为节约资金的成本同时控制经营的风险，房地产企业往往出于谨慎方面的考虑而高估前期成本，导致项目成本的波动幅度比较严重。另一方面是预算指标的不够合理或者是下达不够及时，导致项目总预算同现场工程的施工进度难以配比，房地产企业的成本控制也缺乏可靠的依据，从而无法战争落到实处。

2.销售阶段的问题

第一，预售阶段作为回笼项目资金的过程，房地产企业虽收到部分预售款项，不过房地产项目的主要风险以及报酬还没有转移，无法确认收入同时结转成本转。这时房地产项目开发没有结束，成本仍然不断累计，处于归集分配的过程当中。房地产企业为快速地回笼资金，在预售阶段往往面临着销售费用以及营业费用急剧上升的问题。第二，税收政策对于销售阶段的成本核算影响。部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定税款，例如营业税以及城建税等，甚至一些地区要求房地产企业根据预售款项的比例来预征所得税以及土地增值税，等到项目清算的时候多退少补。因此根据收入配比的原则，预售款没有确认收入，同时缴纳税款难以同收入配比的，无法及时反映房地产企业的经营成果。第三，借款费用在停止资本化后对房地产企业的影响。根据会计准则的相关规定，在企业资产达到预订使用状态以及销售状态的时候，借款费需要停止资本化。不过在具体业务当中如何确定可使用状态仍然存在问题。第四，销售收入确认以及成本结算方面的影响。房地产项目的收入确认方式主要依据产品风险以及报酬转移与否，目前为止大部分的房地产企业在业主入伙的时候才可以确认收入实现。房地产企业确认收入的时候项目开发还没有结束，并且工程也没有决算，导致企业只能预估成本的结转，无法及时反映房地产项目的经营成果。

二、加强房地产成本核算与成本控制的措施

1.合理设立成本项目

房地产企业应当合理划分成本项目，从而客观反映项目的成本结构，也有利于探讨控制成本的措施。现行房地产企业会计制度明确规定，开发成本是一级成本核算科目，房地产企业需要在这一科目之下，根据自身经营特点以及管理要求，来进一步选择成本项目，同时据此落实明细核算。在确定成本项目的过程中，房地产企业的成本项目要避免太多，对那些发生次数比较少甚至是单笔费用，需要尽可能加以合并。例如各种配套的费用开支，可以考虑设置专门的配套费用科目加以核算。对于那些金额较大同时持续发生的费用，则需要设立单独的科目核算，例如土地费用以及土建费用等，如果属于发包合同还需要根据合同要求来做好明细核算，从而随时了解施工进度以及付款情况，为房地产企业的竣工决算提供依据。

2.加强间接费用核算

房地产企业间接费用内容主要有财务费用、管理费用以及销售费用。根据现行的房地产企业会计制度相关规定，这些费用都需要当作期间费用，计入当期的损益。不过这样一来就无法满足配比性的原则。例如项目贷款利息以及前期销售的费用，数额较大并且受益的对象非常明确，在受益对象销售前将其列入到损益类的科目加以核算，就会形成相应的虚假财务成果，无法真实反映房地产企业的经营状况。所以对那些受益对象非常明确销售费用以及贷款利息费用需要当作资本性的支出加以核算，前者在递延资产这一科目下设置明细专户核算，后者则列入到开发成本并当作成本项目的重要组成部分。

篇6

一、房地产开发项目的主要经营特点

一个完整的房地产企业开发项目主要包括：土地的建设与开发、房屋的建设与经营、普通房屋与商品房的售后服务等各种各样的房地产开发经营项目。房地产开发项目主要具有计划性、复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等主要经营特点。主要的经营方式分为：其一是定向开发，是指与购买方签订提前预售合同，并严格按照合同规定来进行房地产项目的开发；其二是投标开发，通过对某一房地产项目进行投标，然后取得该房地产的开发权，进行商品房建设与销售并从中获取利润；其三为自行开发，在取得当地政府的开发使用许可后，在所属土地规划范围内，进行房屋的开发与销售。

二、房地产开发企业会计核算的重要性

房地产开发企业主要以经营、开发房地产项目为主要经营业务，通过对土地进行开发使用，房屋的建设规划与销售，使企业能够从中获取效益。随着我国市场经济的不断扩大，我国的房地产行业也随之繁荣，使得房地产开发企业之间的竞争变得日趋严重，与此同时，由于物价的上涨，房地产开发项目的运行成本也在不断的增加，这些原因都造成了企业效益的减少。加强房地产开发项目的投资核算与建筑造价成本的核算，更好的控制开发成本，降低投资成本，进而实现利润的增加。由于房地产开发项目所需运作资金较为巨大，其流转时间也较长，因此，企业的会计核算工作适当，也能够更好的降低企业经营风险，减少财务方面的各种问题产生，进而确保房地产开发项目的顺利进行。

三、房地产企业开发项目中会计核算方面的不足

（一）会计核算的具体操作难度大

由于房地产企业具有的特殊性与复杂性，使得房地产企业的会计核算存在很大难度。不但如此，在对土地与房屋进行开发时，房地产企业还要承担建设基础设施的工程任务，因此，其相关的经营活动也显得更加复杂，这些原因使得房地产企业的会计核算方法具有自身的主要特点和方法。

房地产企业在进行预售商品房时，一般都并未完工，这时的商品房收益确认并不符合会计准则中的确定条件。与此同时，会计准则中还要求房地产企业的会计人员必须准确地将房地产企业的商品房进行分类，这些具体核算工作都在很大程度上增加了房地产企业会计核算确认收益的难度。

（二）费用资本化缺少规范性

由于房地产企业项目具有复杂性的特点，房地产企业所需要投入的资金量也较大，因此，很多房地产企业都会通过贷款等方式进行资金的筹集和房屋的销售，这就使得房地产企业的债务资金回笼较慢且时间较长。在我国新会计准则中，对贷款费用资本化范围虽然进行了扩大，但却对贷款费用资本化的条件进行了严格的规定了。相关规定针对房地产项目的借款费用应在满足资本支出时开始且在借款费用发生时还应满足开发建设活动已经开始这些基本条件，只有这样才可以进行资本化运作。从以上可以看出，这些规定都为房地产企业的费用资本化确定造成了很大的困难，并在对长期尚未进行开发的土地中所包括的借款费用也不能进行资本化。

（三）成本与收入不成正比

房地产企业开发项目的会计核算还存在企业成本与收入不相匹配的问题。其一是房地产开发建设周期较长，从进行项目开发建设开始到资金收益的收回，大约需要的时间在四年左右。一般的房地产企业项目在开发前期所投入的资金，都按当期费用进行核算，如果该项目尚未完工，那么即使商品房业已经全部预售完成，其预售价款也不能当作收入来进行确定；其二，在整个的开发过程中房地产企业开发项目的成本是主要经营载体，然而在进行商品房销售时，商品房的售价依据房屋的楼层或户型的不同而定价不同，房地产项目建设在开始时会支出较多的成本费用，然而其获取的收入却很少，这使得房地产企业开发项目的成本与收入不成正比。

（四）信息披露不准确

根据新会计制度的相关规定，企业做为现金流量表的主要编制主体，与此同时，也是投资的主体，但是真正进行开发项目运作工作却是属项目部工作范围，因此，造成了实际与投资活动过程中可能会产生现金流量的偏差。房地产企业项目的开发周期较长，很多时其现金的流入与流出很难同步进行，这也造成了会计核算过程中对现金流量的反映严重不足。房地产开发面临更多的风险问题，比如：质量方面的风险、政策方面的风险、财务方面的风险以及土地方面的风险等。与此同时，我国也颁布了相关的法律条文，加强房地产企业相关风险问题方面的披露，允许房地产企业进行提取保证金的行为，但必须披露其具体采用的核算方法。但就目前我国的房地产企业会计核算，其有关的质量保证金方面问题并没有真正的得到披露。

四、房地产企业开发项目中会计核算方面的对策

（一）对会计科目进行合理设置

在优化房地产开发项目的会计核算时应先对其会计科目及明细进行合理化设置，对其开发项目的成本核算要依据其实际情况进行。房地产开发企业应按依照会计法相关规定设置：资产类、负债类、所有者权益类、成本类及损益类相关科目。房地产开发企业加强对会计科目的合理设置，不仅能够得到关于会计核算过程中所需的相关资料，还能对会计核算工作的准确进行提供依据，充分发挥出会计核算在房地产开发项目中的主要作用。

（二）加强房地产企业开发项目的收入核算

加强房地产企业开发项目的收入核算，主要分为两个方面。其是一规范房地产企业的收入核算范围。房地产企业取得的商品房收入即是房地产企业的主要销售收入，其主要有转让土地取得的收入和销售商品房的收入等。与此同时，房地产企业对商品房的开发，还包括没有与购买方签订的购买商品房合同以及已经签订的商品房销售合同。其二是确定销售标准。法律标准和专业标准都是确定房地产企业主要核算销售收入的标准。因此，我国的会计准则中对房地产企业的收入确认，明确规定为包括：商品的主要风险和报酬已经实现转移和无法对出售的商品进行控制等条件。

（三）加强房地产成本与收入的核算

加强房地产企业成本与收入的核算，更好的完善房地产企业会计核算。房产地企业可以通过进行计划销售价格的方式，来加强成本与收入的分配核算。比如已经进行开发的楼房，如果呈现出可以销售的状态，那么，房地产企业就可以依据其所需建设成本、市场的具体需求、具体地理位置及朝向等具体因素确定出该房产的计划销售价格定位，并以此来作为衡量开发项目的成本销售衡量标准。与此同时，还可以通过采用实际售价成本率法和计划售价成本率法来对实现成本收入进行分配。

（四）提高信息披露透明度

提高房地产企业的信息披露透明度，具体应从两个方面加强，其一，在披露房地产企业开发项目的信息过程中，应当加强对企业土地储备量的披露。土地的成本在房地产项目成本中占据了较大的比重，房地产项目所拥有的土地储备量也在很大程度上决定了房地产企业的发展程度。而目前，房地产企业相关信息的使用者很难了解到企业土地使用权总额，对企业发展情况分析更加难以确定，所以，因当提高对房地产企业土地储备量及其成本的相关信息加大披露力度。其二，还应该加强对企业现金流量的披露，对企业现金流量的披露主要包括对生产经营活动过程中所形成的全部现金流量披露。

参考文献：

[1]石善女.浅谈房地产开发企业会计核算[J].中国新技术，2011（4）

篇7

关键词:房地产;房地产企业;资金管理;风险预警

Key words: real estate;real estate enterprise;money management;risk early warning

中图分类号:F275 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)17-0014-03

0引言

房地产企业资金管理中引入风险预警机制,建立风险预警系统,对提高房地产企业经济效益、确保房地产业健康和可持续发展具有重要意义。

1目前房地产企业资金管理存在的主要风险因素

改革开放以来,房地产业高速发展,尤其1998年取消福利分房后住房制度改革进入了住宅建设市场化和住房消费货币化阶段,万科、中海等一批优秀房地产企业逐步成熟壮大起来。房地产业的火爆吸引了部分急功近利的企业投身其中,很多其他行业的企业不论是否具备条件都纷纷投资房地产业。房地产开发经营活动需投入大量资金,资金运作过程复杂、周期长、风险大,房地产业资金管理隐患多,企业财务风险日益显露。

1.1 负债比例高房地产企业自有资金不足,政府对房地产企业进行股权再融资和IPO限制较高,房地产企业大多通过银行借款方式进行负债融资,资产负债率过高。一些房地产企业通过让施工单位垫资的方式解决资金问题,既不符合国家政策规定,又会产生许多负面的影响。一旦垫资后无足够资金投入,工程进度会受很大影响,既要还债又要投资,双重压力使资金短缺问题更为严峻,项目开发建设和资金陷入恶性循环。有关资料统计,房地产业开发资金的70%至80%间接或直接来自商业银行,资金缺口较大,2008 年房地产商的资金缺口为6730亿元;2007年沪深房地产上市公司资产负债率突破70%大关,2007年底达到76.49%,比上年提高7.39个百分点,房地产企业资本成本上升、负债率高的风险不容忽视。上市公司是比较优秀的企业,能够通过股市进行融资资产负债率尚在75%以上,诸多非上市房地产企业只能通过银行贷款进行融资,资产负债率更高,过度负债经营,一旦建设规模超过自身财务限度,资金短缺在所难免,解决资金不足的方法又往往依赖银行贷款,房地产企业过高的债务比率使得其承担较大的财务费用风险和压力[1]。

1.2 资金沉淀严重房地产开发企业本就资金不足,房地产开发过程中资金占用不断增加,投入资金未形成新的有效供给而转化为产品积压。按照国际通用标准,商品住宅空置率合理区间为3%-10%,美国商品房空置率约为7%,香港约为3%-14%。截至2008年末,我国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比11月提高6.5个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。按照年竣工住房建筑面积约6亿平方米算,我国商品房空置率达30%左右,35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月[2]。投入巨大的空置房占用了房地产商的流动资金和机会成本、闲置成本、维护成本等,如果房地产商到期不能归还贷款本息,银行只能收回抵押的房子,一旦房地产泡沫破裂,房子价格下降,则银行拍卖抵押物也无法收回贷款本息,银行将成为房地产风险的最大承担者。

1.3 投资行为盲目房地产的理论投资回报率具有极大诱惑力,一些房地产开发企业看不清“过热”后必有“冷却”的大势,忽略高回报的同时必然存在高风险,忽视行业发展周期性,对未来行业困境估计不足。不冷静、不科学地论证房地产项目所处地理、经济环境,不注重房地产市场上供求情况、消费者购买能力和消费趋向调查,盲目投资项目,按企业主观臆断而不是按提供消费者需要的产品的市场营销观念开发建设商品房。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点,一旦投资决策失误就会造成严重损失。20世纪90年代初海南建省办经济特区过程中,一度掀起房地产开发热潮,全国5000多家房地产公司云集海南。由于当时规划调控能力弱,市场管理措施不到位,炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥,形成了疯狂的房地产泡沫,给当地经济发展留下诸多隐患:被圈占而长期闲置荒芜的建设用地达2.38万公顷,455万平方米空置商品房长期无人问津,603宗原规划、报建面积1631万平方米的停缓建工程(“半拉子工程”、“烂尾楼”)四处林立,沉淀银行资金430多亿元,各类社会资金沉淀总量800多亿元。[2]

1.4 融资形式单一房地产融资存在的最核心问题是融资结构失衡,对银行信贷过分依赖,融资形式单一。国外发达国家成熟的房地产市场上,房地产开发资金来源渠道很广,包括银行贷款、房地产投资基金、房地产信托等多种渠道,银行贷款最多不超过房地产总投资的40%。我国房地产开发企业除自有资金外,主要依靠银行贷款(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款)维持房地产的简单再生产和扩大再生产,一般占到总投资的60%左右。另外,房地产企业债券市场发展很慢,很难通过发行企业债券筹集资金;证监会对房地产企业IPO有严格规定,监管部门控制房地产企业上市,企业很难通过发行股票方式筹措资金(中小企业更不可能)。房地产企业融资局限于长期或短期银行贷款,房地产企业偿债压力大、融资风险高。[1]

1.5 资金管理不善我国房地产业仍是新兴行业,一些管理人员头脑中尚未树立资金时间价值、利息和成本观念,资金意识淡薄,企业前期开发拖沓、工期延长,资金管理责任不明确,工程质量不过关,售后服务欠佳,销售策划不够,直接影响房地产企业投入资金的按时回笼,造成资金短缺。同时,房地产企业成本控制水平差,据有关调查,目前已上市房地产企业中,成立了专业成本管理中心进行成本控制的企业仅占5%,万科、龙湖地产等管理水平较高的企业成本管理尚可,更多企业综合成本管理水平尚有待提高[3]。

2房地产风险预警模型及其核心指标选择

2.1 风险预警模型具有预知风险、控制风险、防范风险功能运用风险预警系统对房地产行业进行监测、预测并判断其景气状态十分必要。在房地产企业内部建立高效的资金管理风险预警模型,随时监控房地产企业资金管理状况,对降低房地产企业财务风险、保证房地产企业健康、可持续发展意义重大。风险预警模型主要有三大功能:一是预知风险。它通过收集与房地产企业经营相关的各类经营状况和财务信息并进行比较,当危害企业财务状况的关键因素出现时,能预先发出警告,避免潜在风险演变成现实损失。二是控制风险。依据分析资料,及时寻找导致房地产企业财务状况恶化的根源,制定措施阻止财务状况进一步恶化,并确定今后财务风险管理的措施和方向,避免发生严重财务危机。三是防范风险。运用定性、定量分析法和系统详细记录财务危机发生的缘由、解决措施、结果,及时调整房地产企业的财务活动,制定新的措施,弥补房地产企业经营中现有财务管理的缺陷,不仅能从根本上消除隐患,又能提供未来类似情况的前车之鉴。

2.2 选择灰色预警模型笔者拟选择灰色系统理论相关方法构建房地产资金管理风险预警模型。灰色系统是与信息完全不明确的黑色系统和信息完全明确的白色系统相比较而言的一种系统,人们对该系统内部的的信息不能完全认知,即对系统内部信息部分已知、部分未知的系统,与人们所处的认知层次、认知阶段有关。选择灰色系统理论构建房地产资金管理风险预警模型,主要原因有三个方面:①可将无规序列转化为有规序列。房地产企业的资金风险管理,用灰色模型建模不要求知道原始数据分布的先验特征,对不服从任何分布或无规的任意光滑离散原始序列,通过有限次的生成就可转化成有规序列。②使用灰色模型建模需要的信息较少。用常规回归分析模型建模需要大量数据,如果企业提供的数据太少则很难找到统计规律。房地产企业资金管理如果使用灰色模型建模则需要的信息较少,只要有四个以上数据就可以建模;③使用灰色预警模型进行房地产资金管理的风险预测,其结果准确性高。房地产企业资金管理的风险影响因素较多,各种可以控制和不可以控制的外部因素、内部因素都会对企业产生影响,企业资金管理风险往往呈现出无规则的概率分布,原始数据分布的统计特征难以把握。灰色风险预警模型精度很高,能比较准确反映系统的实际状况和系统原有特征,因此选择灰色预警模型进行房地产企业资金管理的风险预测,有较高的可信度。

2.3 选择营运资金周转率作为房地产企业资金管理预警模型的核心指标统计指标的变化在一定范围内反映某种经济现象总体变化的数量测试度,它作为测定经济活动的指示器,在房地产预警中起着至关重要的作用。合理指标体系的建立可以完备的反映房地产投资风险,为预警模型提供全面准确的信息,提高预警模型的准确性、可靠性。反之,无效的指标体系则会提供冗余、滞后的信息,或者信息不完备造成预警模型识别迟钝、误判,增加预警成本和预警风险,所以房地产风险预警模型的指标选取至关重要。一方面,房地产企业占用的资金量大、时间周期长,项目资金一旦投入生产过程就很难及时变现,因此存货、应收账款、现金等流动资金管理是房地产企业资金管理的关键和重心;另一方面,还必须考虑流动负债对房地产企业资金管理的影响。笔者认为,选择营运资金周转率作为房地产企业资金管理预警模型的核心指标,一是可以较为准确的反映房地产企业资金质量的优劣,营运资金是流动资产与流动负债的差额,能够客观、准确地反映应收账款、存货周转率与应付账款周转率的差额,直接反映房地产企业资金的变现速度,决定房地产企业资金的质量。二是营运资金周转率能够直接折身房地产企业资金管理的风险。房地产营运资金的信息能够为房地产企业资金管理风险监控提供可靠依据。三是营运资金周转率直接影响着房地产企业的持续经营能力。营运资金是房地产企业生产经营活动的基础,一旦房地产企业营运资金周转出现困难,房地产企业就无法从市场上取得项目建设所需的原材料和劳动力资源,企业正常的生产经营就无法继续进行,房地产企业营运资金的健康周转对房地产企业的持续发展有着十分重要的影响。

3资金管理风险预警模型的具体运行步骤设计

风险预警模型的建立,要经历思想理念的提炼与开发、影响因素的分析与选取、指标的量化、求导与风险预警模型的精度检验、优化等步骤。[4]房地产企业资金管理灰色风险预警模型的具体运行步骤如下:

3.1 设定原始序列设原始序列 X=[X(1),X(2),…,X(n)]是非平滑序列。

3.2 设定阀值设σ是已经确定的阀值,第i期房地产企业的营运资金周转率为Xi,i=1,2,…,n。

3.3 组成灾变集当Xi

3.4 设定房地产企业营运资金周转率的灾变时刻集X(0)=(t1,t2,t3,…ts),t1i,t2j,t3k,…tsq为灾变时刻分布,称X(0)=[t│t∈H,H=(i,j,k,…,q)]为房地产企业营运资金周转率灾变时刻集。

3.5 设定累加系列设X(1)是X(0)的累加序列,X(1)=[X(1)(1),X(1)(2),…X(1)(n)]

3.6 建立灾变GM(1,1)模型z(1)(K)=1/2[X(1)(k-1)+X(1)(k)]O(K=2,3,…n)

令:B=-z(1)(2)1-z(1)(3)1 ┆ ┆ -z(1)(n)1,

则称X(0)(k)+aZ(1)(k)=b为灾变GM(1,1)

其中a,b为待定参数,a为发展系数,b称为灰色作用量。

3.7 求待估参数向量设=ab,按最小二乘法求得,则=(BTB)-1BTY。其中,Y=[X(0)(2),X(0)(3),…,X(0)(n)]T

3.8 得出灾变日期序列的GM(1,1)序号响应式

(1)(s+1)=[X(0)(1)-]e+(s+1)= (1)(s+1)-(1)(s),s?叟1

即(s+1)=(1-e)[ (0)(1)-]e

3.9 求预警值 (0)=[ (0)(1), (0)(2),…, (0)(n), (0)(n+1)]

式中前n个数为X (0)的拟合值,则 (0)(n+1)就为预警值。

3.10 检验风险预警模型精度

残差:ε(S)= (0)(s)-X (0)(s),s=1,2,…n

相对误差:Δs=

平均相对误差:Δ=Δs

精度等级如表1所示。

当风险预警模型预测结果的精度等级为一级时,说明模型预测效果最好,依次类推,精度等级越大,预测的效果越差[5]。

4资金管理风险预警模型在房地产企业的具体应用

4.1 选择房地产企业偿债能力、经营能力、获利能力、未来成长基础及能力五个方面24个预测变量房地产企业选择什么样的财务指标作为建模变量,对模型预测的可靠性及正确的判别能力都会产生影响。如果选择的变量有失偏颇或不具有代表性都不可能做出正确预测。通过广泛考察以往国内和国外相关研究中对最终预测模型有显著贡献的预测变量,参考目前实证研究中广泛采用的财务和现金流量,并结合我国实际情况,初步确定负债/净资产、资产负债率、流动资产/总资产、流动比率、速动比率、现金流动负债比、现金利息保障倍数、强制性现金支付率、总资产周转率、应收帐款周转率、存货周转率、流动资产周转率、销售现金比率、现金营运指数、营运资产周转率、资产净利率、净资产收益率、主营业务利润率、核心业务总资产收益率、主营业务收入增长率、总资产增长率、净利润增长率,累计盈余、资本累计率共24个预测变量,这24个预测变量主要反映了房地产企业偿债能力、经营能力、获利能力、未来成长基础及能力等五个方面的财务状况。[5]

4.2 选取营运资金周转率作为变量根据灰色风险预警模型确定样本指标必须符合下列要求:第一是所选样本指标要有较强代表性,所选变量必须与房地产资金管理风险有较强的正相关性,能够很好反映房地产资金管理的风险大小;第二是所选样本指标要有较强有效性,所选样本指标必须能够预测房地产企业资金管理的风险;第三是所选样本指标要有可定量性,所选样本指标必须能够用具体的数字计量,以便于灰色风险预警模型进行计算。从目前我国房地产企业的实际情况出发,选取营运资金周转率作为变量较为妥当。

4.3 确定阀值灰色灾变预测方法中,阀值是构造灾变序列集的标准,可以根据房地产企业实际情况以及营运资金周转率特点确定阀值的具体范围。

4.4 收集数据收集房地产企业营运资金周转率的原始数据序列,根据阀值构造出房地产企业营运资金周转率的灾变集。

4.5 求得灾变时刻集对房地产企业的营运资金周转率灾变集进行变换,求得房地产企业营运资金灾变时刻集,然后对灾变时刻集进行预测,完成房地产企业未来时刻营运资金周转率异常值的预警。

4.6 进行预警模型的精度检验房地产企业可以采用相对误差检验指标来检验灰色风险预警模型的精度。如果采用相对误差检验指标进行检验不合格,再使用后验差进行检验;还可以建立残差模型进行修正。

通过建立房地产企业资金管理的灰色风险预警模型,可以及时、准确发现房地产企业资金管理中的异常信息,为降低房地产企业财务管理风险、促进房地产企业的健康、可持续发展打下坚实的基础。

参考文献:

[1]郭耀忠.房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息,2009,(12):156.

[2]刘刚.房地产企业集团资金管理研究[D].山东大学硕士学位论文,2009,3.

篇8

一、建筑装饰及园林绿化行业概述

建筑装饰主要是为了保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用建筑装饰材料对建筑物内外表面及空间进行各种处理的过程。根据建筑物使用性质不同，建筑装饰可分为公共建筑装饰、住宅建筑装饰和幕墙工程三大部分。我国的建筑装饰行业起步于20世纪80年代中期，从不被重视的传统小行业，飞跃发展成为年产值超过2.6万亿元的大行业，与土木建筑业、设备安装业并列为建筑业的三大支柱产业。

园林绿化是在一定的地域运用工程技术和手段，通过改造地形、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径，创造美的自然环境和游憩境域的过程。根据投资主体的不同，园林绿化行业可分为地产园林和公共市政园林。1992年，国务院颁布《城市绿化条例》，园林绿化行业步入法制化发展道路，对园林绿化行业的快速、健康发展产生了重要的促进作用。伴随着我国国民经济的持续快速发展以及对环境保护的重视程度越来越高，园林绿化产业发展表现出良好的发展态势。

二、建筑装饰及园林绿化行业发展状况

（一）行业发展迅速，市场规模不断扩张

在国民经济持续增长、城镇化进程快速推进等因素的带动下，我国建筑装饰及园林绿化行业取得了快速稳定的发展。根据《中国建筑装饰行业年鉴》和《2012年中国建筑装饰行业发展报告》，我国建筑装饰行业2012年的总产值约为2.63万亿元，较2003年的8,500亿元增长了209.41%，年均复合增长率达到13.47%，保持快速的增长。公共建筑装饰和住宅建筑装饰均表现出强劲的发展态势。2003~2012年，我国公共建筑装饰市场总产值由3,825亿元增加到1.41万亿元，年均复合增长率为15.60%。同期，住宅建筑装饰市场总产值由4,675亿元增加到1.22万亿元，年均复合增长率为11.25%。而根据国家统计局公布的数据，2002年我国地产园林投资规模为119亿元，2011年增加到485亿元，年均复合增长率达到16%；城市环境绿化建设投资从2002年的240亿元增长到2011年的1546亿元，年均复合增长率达到25%。

（二）行业前景看好，有望保持快速增长

在国民经济持续增长、城镇化建设稳步推进和居民消费水平持续提高的推动下，我国的建筑装饰及园林绿化行业未来发展前景广阔。2011年10月，中国建筑装饰协会明确提出“十二五”期间建筑装饰行业规模的发展目标：2015年建筑装饰行业总产值争取达到3.8万亿元，较2010年增长81%，年均复合增长率约为12.60%。其中，公共建筑装饰争取达到2.6万亿元，较2010年增长136%，年均复合增长率约为18.74%；住宅建筑装饰争取达到1.2万亿元，较2010年增长26.30%，年均复合增长率约为4.78%。继十七大之后，十报告再次着重论及“生态文明建设”，并将其上升到更高的战略层面，中国特色社会主义事业总体布局由经济建设、政治建设、文化建设、社会建设“四位一体”拓展为包括生态文明建设的“五位一体”。园林绿化行业具有美化生态系统、优化人类生活环境、减轻环境污染压力的重要作用，是“生态文明建设”的排头兵。未来随着生态文明建设的大力推进，园林绿化行业将迎来前所未有的发展机遇。

三、建筑装饰及园林绿化行业的驱动因素

（一）经济、社会的发展和投资的增长

根据党的十提出的2020年实现全面建成小康社会的目标，我国到2020年将实现国内生产总值比2010年翻一番，未来10年，我国GDP年均增长率将不低于7.2%。当前，中国正处于城镇化、工业化加速发展时期，投资是推动中国经济增长的重要力量。因此，受益于宏观经济增长的拉动、固定资产投资、城镇化进程加快以及新农村建设的推进，我国建筑装饰行业、园林绿化行业将在未来较长时期内保持持续发展的态势。

（二）多层次法律法规体系逐步完善

在建筑装饰行业、园林绿化行业快速发展的同时，规范行业发展的一系列法律法规、技术规范和标准陆续制定并出台实施。以《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国消防法》等法律为基础，以《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》《建筑企业资质管理规定》《建筑施工企业安全生产许可证管理条例》《城市绿化条例》《城市绿线管理办法》等法规为主要内容，以《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》《玻璃幕墙工程技术规范》及《建筑装饰装修工程设计与施工资质标准》《建筑幕墙工程设计与施工资质标准》《国家园林城市标准》《工程设计资质标准》《城市园林绿化企业资质等级标准》等规范、标准为有效补充的多层次法律法规体系已逐步完善，为规范装饰装修市场秩序、促进建筑装饰行业持续发展奠定了基础。

（三）新技术的推广和应用

2003年9月，中国建筑装饰协会《关于建筑装饰行业科技进步的若干意见》，列出了包括幕墙施工技术、木制品工厂化生产及安装技术、计算机应用技术等10余项新的施工技术作为示范、推广的重点技术，新的施工技术的应用提高了建筑装饰工程的质量、施工效率及建筑装饰企业的管理效率，推动了建筑装饰行业的整体发展。

四、建筑装饰及园林绿化行业面临的主要风险

（一）宏观经济波动风险

建筑装饰及园林绿化行业的发展状况与国家的经济发展水平密切相关，宏观经济增长的周期性波动对行业发展状况有较大影响。国家宏观调控政策和行业产业政策的变化会对市政及基础设施建设、房地产开发以及商业投资活动等造成直接影响，从而对建筑装饰及园林绿化行业的业务需求和业务结构带来较大影响。

（二）房地产调控政策风险

篇9

（一）工业经济增长再度放缓

2014年11月份，规模以上工业增加值同比增长7.2%，比10月和去年同期分别回落0.5和2.8个百分点。从趋势上来看，2014年以来工业增速总体波动下行，近4个月平均增速较1―7月份又下了一个台阶，显示当前工业经济仍处在减速换挡过程中，但11月份工业增长再度放缓在一定程度上受APEC期间停产、限产的短期扰动。从拉动工业经济增长的“三驾马车”来看，需求依然延续疲弱态势。一是投资继续拖累经济，受资金来源收紧等因素制约，房地产投资持续下行、基础设施投资小幅回落、制造业投资基本持平。二是外需不确定性增强，11月工业品出货值由上月的8.3%大幅回落至3.9%，对工业增长的拉动作用明显减弱。相比之下，受新型消费业态的强劲增长带动，11月社会消费品零售总额同比名义增速与实际增速均较上月回升。

（二）采矿业增速显著下滑，多数高技术产业增速回升

2014年11月份，采矿业增速明显下滑、制造业继续放缓共同拉低整体工业增速。分行业来看，受惠政策支持的铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业等增长较快。相比之下，金属制品、机械和设备修理业，通用设备制造业，专用设备制造业、电气机械及器材制造业等中下游行业增长乏力，增速明显低于工业平均水平。从增幅来看，41个工业大类行业中约一半行业工业增加值增速下滑。一是前期增长较快的文教、工美、体育和娱乐用品制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，汽车制造业等出现回调;二是黑色金属矿采选业、煤炭开采和洗选业等高耗能产业持续去产能;三是受需求不振影响，部分中下游行业增速逐步放缓。从主要工业品产量来看，除有色金属外，发电量、钢材、水泥等大多数工业品产量增速持续下降，显示传统工业行业仍面临需求下滑与产能过剩的压力。

（三）东部地区工业增速明显回落，中、西部地区小幅回升

2014年11月份，东、中、西部地区工业增长趋势出现分化，东部地区明显放缓，中、西部地区小幅反弹。其中，东部地区较上月明显回落1.2个百分点至5.6%，中、西部地区分别较上月回升0.6和0.4个百分点至8.6%和10.8%。近期东部地区显著调整的原因可能来自以下方面：一是APEC期间停工限产主要发生在京津冀等东部地区，受此冲击，11月北京、河北工业增速大幅下滑;二是外需转差对拥有外向型企业较多的东部地区影响更大;三是大多数东部省份在向中、西部进行产业转移的同时，努力寻求新的增长动力，但在新、旧动力转换过程中往往会伴随经济增长的较大波动。分省市来看，增长最快的是自治区、重庆、河南、江西和贵州，增长最慢的是黑龙江、上海、北京、山西和辽宁。

（四）受成本加快上升、价格持续走低“两头挤压”，工业企业盈利区间持续收窄

2014年1―10月份，规模以上工业企业利润总额与主营活动利润额累计同比增速均较1―9月继续回落，分别由 7.9%、7.5%降至6.7%和6%。其中，利润总额累计增速已连续3个月下滑，10月单月利润同比增长更由正转负，同比下降2.1%。基于近期工业企业原材料购进价格不断下跌的情况，工业企业成本的快速上升可能主要来自劳动力成本增加、财务费用上升以及由于环境约束增强而引致的环保支出增多等。在工业增加值增速回落的情况下，10月末产成品存货累计同比增速进一步回落，显示当前工业企业主动去库存的行为仍在继续。分行业来看，各行业利润同比增速普遍放缓。受石油、铁矿石等国际大宗商品价格下跌影响，上游采矿业利润同比加速负增长;中游的非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业等利润增速显著回落;下游的纺织业、家具制造业、汽车制造业等利润增速也有所放缓。

二、国外工业经济形势

近期全球制造业普遍转弱。11月份，美国、欧元区、日本等主要发达国家制造业PMI集体滑坡。但不同国家之间增长前景的分化依然明显：美国PMI虽小幅回落，但仍在58.7的高位;欧元区、日本则分别回落至50.1与52。主要新兴经济体中，巴西与南非制造业PMI下降，印度与俄罗斯回升。此外，近期地缘政治紧张与大宗商品价格下跌对俄罗斯等相关国家形成负面冲击，全球经济不确定性有所增强。

（一）美国制造业PMI高位小幅回落

（1）工业生产活跃。10月份，美国制造业工业生产指数104.86，同比上升4%。9月份美国产能利用率为78.94%，略低于上月。（2）PMI略有回落。11月份，美国制造业采购经理人指数58.7，较前月略有下降0.3。（3）失业率与上月持平。11月份，美国失业率继续降至5.8%，与上月持平，为2008年7月以来的低点。（4）PPI环比继续下降。11月份，美国PPI同比上升1%，环比下降0.6%，环比连续4个月负增长。（5）贸易逆差略有缩减。10月份，美国贸易逆差为434亿美元，较上月减少2亿美元;其中，美国出口总额为1975.4亿美元，进口总额为2409.7亿美元。

（二）欧元区PMI小幅回落

（1）工业生产回升。10月份，欧元区工业生产同比上升0.7%。四季度欧元区产能利用率为79.9%，比三季度下降0.4个百分点。（2）PMI继续下降。11月份，欧元区制造业采购经理人指数为50.1，较上月下降0.5，但仍连续17个月高于荣枯线。（3）失业率与上月持平。10月份，欧元区失业率为11.5%，连续3个月持平。（4）PPI环比创一年来最大单月跌幅。10月份，欧元区生产者价格指数环比下降0.4%。（5）贸易顺差扩大。9月份，欧元区对外商品贸易顺差增加至184.9亿欧元，较上月增加98.6亿欧元。

（三）日本PMI略有下降

（1）工业产出回升。10月份，日本工业生产指数由9月份97.6升至98.1;产能利用率指数与上月比回升0.7至100.6。（2）PMI略有下降。11月份，日本制造业采购经理人指数略有下降至52。（3）失业率略有下降。10月份，日本失业率为3.5%，比上月下降0.1个百分点。（4）PPI持续回落。11月份，日本PPI同比增长2.73%，连续5个月走低。（5）贸易逆差大幅收窄。10月份，日本商品贸易逆差收窄至7368.9亿日元。其中，出口额66886.6亿日元，同比上升9.6%;商品进口74255.5亿日元，同比上升3.1%。

（四）巴西PMI继续下降，连续3月处荣枯线下

（1）工业生产与上月持平。10月份，巴西工业生产指数为98.8，与上月持平。（2）PMI下降。11月份，巴西PMI降至48.7，连续3个月位于荣枯线下。（3）失业率略有下降。10月份，巴西六大城市失业率为4.9%，较前月下降0.2个百分点。（4）PPI回升。11月份，巴西PPI从上月的1.03%上升至2.12%。（5）贸易逆差扩大。11月份，巴西出口156.5亿美元，进口180亿美元，贸易逆差23.5亿美元，较10月份增加11.7亿美元。

（五）南非PMI下降但仍处荣枯线上

（1）工业生产回升。10月份，南非工业生产指数109.8，同比上升2.14%。（2）PMI下降但仍处于荣枯线上。11月份，南非PMI为50.5，连续3个月位居荣枯线上。（3）PPI持续下降但仍处高位。10月份，南非PPI同比增速为6.7 %，连续6个月下降。（4）失业率略有回升。三季度，南非失业率达到25.4%，比二季度上升了0.3个百分点。（5）贸易逆差扩大。10月份，南非出口890亿兰特，进口1103亿兰特;实现贸易逆差213亿兰特，比上月增加183亿兰特。

（六）印度PMI继续回升

（1）工业生产大幅回落。10月份，印度工业生产指数171.7，同比下降4.25%，环比下降5.69%。（2）PMI上升。11月份，印度PMI为53.3，连续13个月于荣枯线上。（3）PPI连续下降。11月份，印度PPI同比增长已从2014年5月6.18%的高位回落至0，环比下降1.31%。（4）贸易逆差收窄。10月份，印度出口额降至260.9亿美元，进口额降至394.5亿美元，实现贸易顺差133.6亿美元，较上月减少8.9亿美元。

（七）俄罗斯PMI大幅上升

（1）工业生产回升。10月份，俄罗斯工业生产指数为107，环比上升0.3%。（2）PMI大幅上升。11月份，俄罗斯制造业PMI51.7，比上月上升1.4，这是PMI持续5个月位于荣枯线上。（3）PPI大幅上升。10月份，俄罗斯PPI同比增长5.1%，环比上升0.3%。（4）失业率持续上升。10月份，俄罗斯失业率5.1%，连续3个月上升。（5）贸易顺差持续回落。9月份，俄罗斯出口额降至387.8亿美元，进口额增至258.3亿美元，实现贸易顺差129.5亿美元，较上月减少29亿美元。

三、当前我国工业经济景气判断和趋势分析

课题组采用IIE工业经济运行监测信号图和IIE景气指数判断工业经济的景气程度。IIE工业经济运行监测信号图主要用于对工业经济运行进行监测预警;IIE景气指数主要用于预测分析工业经济月度同比增速变化和工业经济形势的变化。

（一）11月份工业经济景气度明显回落

从IIE工业经济运行监测信号图来看，2014年11月份工业经济景气度明显下行。社会消费品零售基本平稳，但固定资产投资持续疲软，M1-M0、一般贸易进口额大幅下滑;代表生产活跃度的工业品出产价格指标均持续处在偏冷区间;代表生产活跃度的发电量虽在正常区间，但已接近下限;一般贸易出口额与采购经理人指数勉强维持在正常区间。

（二）12月份工业经济或将延续低迷态势

IIE景气指数先行指数继续小幅下行，预计2014年12月份工业经济明显回升的可能性偏低，但大幅下调的概率也不大。11月份，焦炭、铝材、乙烯、生铁和粗钢等产量数据增长态势疲软，乙烯产量2014年首度出现负增长;房地产销售有所恢复，但投资继续下滑，房地产市场延续调整态势;受降息等利好因素支撑，上证综指、深证成指大幅上升;货币供应量持续吃紧;市场略有转弱，美国制造业PMI高位小幅回调，欧元区制造业PMI震荡下行。

房地产投资持续下行仍是当前工业经济增长面临的主要风险点。虽然随着政府放松限购限贷政策以及金融条件的改善，商品房销售情况已经出现恢复迹象，但由于房地产销售与投资之间存在3―6个月的时滞，短期内房地产投资仍难改变下行趋势。从长期来看，由于人口结构的变化，国内住宅市场的需求已经到达长周期下行拐点，在这一环境下，即使近期房地产销售改善能如期拉动相关投资企稳恢复，但其持续时间不会太长。尽管如此，鉴于中国城市化持续推进等长期前景，房地产行业未来崩盘的概率很小，通过市场整合、不断吸收积压库存等实现理性回归可能成为其新常态。

财政支出下降是制约工业经济增长的另一重要因素。继2014年3―6月份财政支出大幅增加之后，受财政赤字率约束7月份财政支出增速明显下降，10、11月份进一步放缓，增速分别为-5.7%与0.8%。相应地，近期基础设施投资增速有所回落，国有及国有控股企业与集体企业工业生产增速也明显下降。不过，这一因素有望在2015年初得到实质性改善。一方面，财政赤字率可能会有所提升;另一方面，即使在赤字率不提升的情况下，根据经验财政支出也将回到与财政收入增速相当的水平。

由于近期工业品价格下行压力不断加大，PPI同比连续33个月负增长，市场及部分学者对通缩的担忧再度升温，普遍主张央行进一步放松货币政策来对抗通缩。从引起PPI下行的原因来看，国内产能过剩与国际大宗商品价格暴跌共同造成“内忧外患”的局面。事实上，作为原材料净进口国，大宗商品价格的下跌将有利于我国企业和居民实际收入的改善，并进而对生产和消费产生积极影响。如果产能过剩是PPI持续下行的主要原因，那么放松货币政策也许并不能有效解决去通胀问题，标本兼治淘汰落后产能，加快产业转型升级或是更具针对性的选择。

2014年12月9―11日召开的中央经济工作会议，对经济新常态作了全面系统阐述，强调稳中求进与结构优化。新常态的本质或可理解为：以技术创新为驱动力，以更加市场化的方式驱动新兴产业发展。对于工业经济而言，有以下几点需要特别注意：一是会议强调优化空间布局，并确定明年重点实施“一带一路、京津冀协同发展、长江经济带三大战略”，这将给相关地区的工业生产带来新的发展机遇;二是会议提出“生产小型化、智能化、专业化将成为产业组织新特征”，基于此，通过转变传统盈利模式来实现动力机制转变应是工业经济恢复增长的关键所在;三是会议强调“现在传统产业供给能力大幅超出需求”，“企业兼并重组、生产相对集中不可避免”，意味着未来淘汰落后产能的任务更重，方式也将更多元化;四是会议强调“环境承载能力达到或接近上限”，未来工业企业节能减排的压力将进一步加大，对工业增长形成挑战。

总体来看，短期工业经济增长可能延续低迷态势。但考虑到未来财政支出增加、受近期流动性改善支持企业信贷条件有望好转、环境向好的可能性较大、改革红利逐步释放等积极因素，工业经济增速可能在明年上半年有所回升并逐步稳定下来。

（执笔人：黄群慧、张其仔、原磊、陈凤仙、王秀丽、张航燕）

开局良好运转顺畅

国家发展改革委政务服务大厅正式运行

【本刊讯】 国家发展改革委政务服务大厅2014年12月1日开门试运行以来，各项工作开局良好，进展顺利，得到了社会各界的普遍关注和全国发展改革系统的积极响应，将于2015年1月1日正式运行。

篇10

近年来，建设单位拖欠施工企业工程款屡见不鲜，特别在过去的十多年间，我国对基础设施与房地产行业投资达到了前所未有的投资高峰。一方面，企业的施工任务愈来愈多，规模越来越大，而另一方面被拖欠的工程款也逐年攀升，特别是一些政府项目，为了面子工程、形象工程，大干快上，导致项目盲目开工，而资金短缺，引起了一系列资金的问题与矛盾。个别开发商项目更为突出，自有资金不到位，变相要求施工企业垫资，缴纳各类保证金等，严重影响了项目的施工进度和甲乙双方约定的合同条款，一旦施工方严格履行合同，投入了大量的人力、物力、财力后，而发包单位却不能按合同约定正常付款，项目资金落空，直接造成下游材料供应商与劳务、机械等合作单位签订的合同不能正常履行，企业现金流短缺，应收账款快速上升，给正常的生产经营带来严重影响。

（二）市场体制不够完善

目前我国社会主义市场经济正处于快速成长阶段，在社会信用体系、政府监管、建筑市场的准入以及施工行业法律法规建设等方面，还有许多亟待解决的问题，我们应从多方面着手，加快改革的步伐，打破行业垄断、地区障碍、暗箱操作、权力寻租等影响改革发展的障碍，消除政府对微观经济活动干预过多的因素，完善社会主义市场体制。从企业主管部门到建设单位、施工单位、监理单位等多方协调、联动、沟通，各负其责地把几方面的责权利有机地统一起来，建立一个公平、公正、诚信的社会信用体系，还企业一个风清气正的经营环境，努力使各自的权益得到保障，维护社会的和谐稳定，使我国社会主义市场经济不断趋于完善。

（三）企业自身的管理水平不高

长期以来，面对施工企业“僧多粥少”的社会现实，企业往往为了生存的需要，忽视了自身的管理，相互之间恶性竞争，在施工行业中低价中标的现象比比皆是。不认真审视合同中的具体条款和约定，不了解项目所在地人文环境、市场价格、自然因素等条件的影响，加上在合同中对甲方违约索赔的力度不够、责任付款不够明确等，导致项目结算不够及时，使签订的合同质量不高、水平较低。长期以来形成收款意识淡漠，重视程度不高，等真正履行合同的时候，各种矛盾和问题日益显现，最终导致的是工程款回收难度加大，应收账款的风险增加。

二、应收账款的风险分析

（一）应收账款的过快增长，容易造成企业资金周转风险

应收账款的过快增长，很容易造成企业资金周转困难，企业为了开拓一方市场，要对新开项目进行大量的资金投入，而且还常常在施工前交纳一定数量的履约保证金，从而使应收账款占用的资金量进一步加大，加剧了资金的周转困难，影响了企业正常的生产经营。同时，为了保证项目的正常施工，往往从银行、外部单位，甚至自然人等方面举债融资维持生产需要，如果这些资金得不到及时收回，还要增加额外的财务费用，使企业的经济效益受到了严重影响，甚至很容易造成项目亏损，使企业财务陷入困境，迈向资不抵债的边缘，把企业拖入一个资金链断裂的风险境地。

（二）应收账款的居高不下，很容易造成坏账损失的风险

坏账损失的风险，主要表现为企业因无法收回的应收账款，使部分或全部的应收账款形成坏账的风险。而企业的应收账款一旦形成坏账、死账、呆账，会无形加大企业资金占用成本，造成贷款逾期，降低企业信誉，相应的增加了企业资金成本，导致企业为项目投入的资金将付之东流，严重地影响了企业的盈利水平和发展能力，进而导致企业财务风险的进一步加大。时间久了，将给资金周转带来严重影响，很有可能致使企业陷入严重的财务危机。

（三）应收账款的久拖不结，极易给企业带来较为严重的法律讼诉风险

近年来，因工程款被拖欠的诉讼案件屡见不鲜，有些甚至已严重地影响了社会的和谐与稳定。工程款的长期拖欠，造成施工方无法给下游及时足额地结算人工、材料、机械等相关费用，容易导致“三角债”的发生，而施工单位一个项目往往面对众多的供应商、劳务队伍等。如果建设方不能及时按合同约定付款，时间一久，下游单位迫于无奈，只能通过法律途径解决拖欠款问题，给施工企业带来较多法律讼诉，破坏了社会经济秩序，恶化了社会信用环境，影响了企业正常的生产经营。更有甚者，造成了大量的农民工群体上访事件的发生，出现了较多哄抢物资、围堵政府、阻碍公共交通等恶性事件的发生，从而引发了较多的社会矛盾。因此，如果企业不重视工程款的清收工作，将使得施工企业疲于应付，官司缠身，始终处于被动挨打的局面，加大了法律诉讼风险的程度，使企业的各项工作难以正常地开展下去。

（四）应收账款最致命的财务风险――资金链断裂风险

企业的发展贵在持续，如果应收账款长期得不到清理，很容易造成财务风险的上升，且反映了企业现金流管理能力的丧失。由于施工企业也毫不例外地处于市场竞争的风险之中，如果在施工过程中，从各个环节与目标达不到实现公正的平衡点，极易造成责权的不对等，给企业造成较大的财务风险。现实中，因资金问题破产、倒闭的企业不胜枚举。同样，施工企业应收账款如果长期被拖欠下去，势必造成企业大量的资金被建设方占用，从而导致企业资金链出现断裂，让企业陷入严重的财务危机，持续经营，开拓市场也只会成为一句空话。因此，应收账款的清欠工作是一项长期而艰巨的任务，确保企业资金流运行流畅，保证企业持续、健康地经营下去才是应收账款工作的重中之重。

三、解决应收账款风险的对策

（一）从源头抓起，做好项目的标前评审工作

施工企业在投标前，应认真地对建设单位进行前期的信用考察，包括资金来源，项目前期的立项、审查、规划，以及项目的用地等方面进行充分的调研，在充分掌握以上信息的基础上，对项目合同条款中的付款方式、造价依据、税费缴纳、奖罚措施等条款，有选择性地对项目进行决策、汇总，以便在项目的成本测算中做到心中有数，不至于投标后因某一条款的疏漏给企业带来较为严重的经济损失。因此，对应收账款防范对策中，我们只有认真、清楚地了解了项目的具体情况，并拿出切实可行风险管控措施，才能有的放矢地进行投标，使投入的大量人力、物力、财力不至于到最后前功尽弃。

（二）制定合理的信用政策和严密的合同条款

应收账款涉及的主要风险就是信用风险，施工企业应高度重视信用风险引发的一系列问题。强化管理，通过组建专门的部门或团队，在各部门之间进行沟通与协调，达到信息共享，并定期对建设单位资信状况进行收集、分析、整理，建立信用档案，制定相关的信用管理政策。同时，充分掌握了项目的具体情况后，认真分析合同的各项条款的约定，特别是涉及到垫资量较大、保证金缴纳较多、付款比例较低的建设项目，应谨慎对待，必要时，完全可以放弃。另一方面，也应在具体的合同条款中，防止建设单位从项目的质量、安全、进度等方面对施工单位进行变相处罚或克扣，使奖罚不能公正，权责不能对等，出现了责任付款不够明确，具体条款约定不细，从而造成对甲方的索赔力度不够，给清收工程款工作带来较大障碍，到头来，吃亏的只有施工单位。因此，制定合理的信用政策和严密公平的合同条款，无疑对施工企业应收账款风险的防范有着重要的现实意义。

（三）加强与建设单位的沟通与协调，及时完成竣工结算，为应收账款的顺利清收创造必要的条件

施工企业在实际地施工过程当中，应妥善处理与甲方、监理等相关人员的关系。日常工作当中，常常碰到甲乙双方因变更、签证、单价、数量、取费等争议性问题，出现这样或那样的争议。因此，只有双方在平时的业务合作中，紧密配合，相互理解，充分地加强沟通与交流，最大限度地使已完成的工作量得到双方的共同认可，为后期的项目决算做好准备，且无论从证据的收集，资料的保存和原始记录的保管等方面，有理有据地为项目的决算提供依据，切不可因这些日常的琐碎工作耽误决算，影响收款。相反，对于一些信用较差的建设单位，对方正是抓住施工企业的这些管理漏洞，最后在项目竣工后，百般刁难，故意拖延决算时间，使施工单位无计可施。更有甚者，还有的从质量、安全、进度等方面也百般找茬，使施工企业应收账款的风险逐年加大，给清欠工作带来了很大的难度。因此，应加强与建设单位的沟通与协调，严格履行合同的各项约定，保质保量的按期交工，加强内部控制，强化日常监管，杜绝管理漏洞，为项目的及时决算和应收账款的顺利清收创造一个公平、宽松的经营环境。

（四）加强内部管理，制定更加完善的激励和奖惩制度

在实际的工作当中，特别是一些国有的大中型企业，在项目长期的施工阶段，组建了强有力的项目部班子，一旦到项目竣工决算后，该项目部班子人员大部分已调离到别的项目，最后仅仅剩下几个后勤人员负责对已竣项目后期维修，该项目的工程款问题不能落实到人。加上国有企业中，大部分人员收款意识淡漠，责任意识不强，项目经理总认为收款不是自己的事情，只对项目的质量、安全、进度负责，没有真正做到谁经手谁负责，把回收工程款与业绩考核和奖惩挂钩，不能充分调动项目经理和广大管理人员的积极性。因此，施工企业须制定严格的应收账款管理制度，明确有关部门和人员的职责，完善内部奖惩机制，力争把应收账款的风险降到最低，保证企业效益的最大化。

（五）运用法律手段，确保企业的权益不受侵害，为应收账款工作奠定良好的法律基础