金融风险分析范文

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中图分类号：F8

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)13-0122-01

1　农业发展需要农村金融支持

截至2006年10月，我国农村存贷款占全国总量的15％左右，而城市占85％左右，农村地区人均贷款余额不足5000元，城市人均贷款余额超过50000元；全国银行业金融机构贷款年均增长率为16％，而县以下不到10％。据国家统计局初步测算，到2020年，我国新农村建设新增资金需求总量达15万亿元至20万亿元左右。1993年以来，我国农业信贷规模占全国信贷规模之比在3.1％和5.3％之间，这期间，农业增加值占对国内生产总值的比重1993年为19.7％，2007年虽然有所下降，但仍然达到11.7％，同时，农村非农产业对国民经济中还占据了很大的比重。因此，农业和农村信贷与农业和农村经济在我国经济中的地位极不对称。农业贷款和乡镇企业贷款不足，严重地影响了农村地区的发展。

另一方面，“贫血”的农村经济还在继续向城市“输血”。长期以来，金融资源不断从贫困地区流向发达地区，从农村流向城市，从农业流向非农产业。金融资源的匮乏必然影响贫困地区农业生产结构的调整，农业先进技术的引进以及农村发展所必需的基础设施建设。一面是农村地区金融资源的匮乏，同时却是农村地区金融资源的大规模转移。这其中暴露出我国农村金融体制的滞后性和不合理性。农村金融问题长期存在，已经成为制约农村发展的瓶颈。据调查显示，农户借款数额中有72.8％来自各种非正式渠道，其中，农户之间的借款占非正式渠道借款的93.2％。

2　金融机构作为金融供给主体的金融风险

目前，在我国农村最主要的金融供给主体是农村信用合作社。其它还有中国农业银行，中国农业发展银行以及一些非正规金融机构如农村合作基金会、乡镇企业基金会、农民储金会。1985年以后的多次改革，使中国农业银行成为实质意义上的商业银行，并且逐渐的淡出农村市场，西部地区的村镇一级基本上没有中国农业银行的营业网点。农村信用合作社脱离了农业银行成为了单独实体，成为了农村金融支持的主力军。但是农村信用合作社由于历史的制度的环境的原因却承担不了农村金融供给主体的任务。它具有以下的制度缺陷：

(1)政府与金融机构的关系不明确。由于计划经济体制的制度依赖所形成的管理体制并没有在改革中完全消除。使农村信用合作社脱离了合作金融的本质，成为了官办金融和商业金融的混合体，各级政府的过多介入，使农村信用合作社承担了过多的行政性和政策性义务。这些行政或政策性指令的借贷如果没有经过严格的评审，服务和监督，造成投资失败甚至个人牟利的工具就容易形成呆帐坏帐，由此形成的成本还是落在了金融机构的头上。2003年以前所形成的不良贷款绝大部分由此形成。

(2)资金的产权不明晰。农村信用合作社最初的设计思想就是以农民合作的形式形成非营利的合作制金融组织。按照合作制管理民主，进出自由，一人一票和收益分享的原则，从形式上看农村信用社名义上是独立的法人机构，其资本来源主要为农民入股，也有理事会、监事会，应该是产权关系明晰，但长期以来条条管理的结果是导致实际上的产权分离，基层农村信用社并没有自。信用社主任是联社选派的，经常更换，人员编制是上面定的，工资、员工管理原来一直按农业银行模式，任务也是上面分的，就是贷款也只行使有限的权利，农民没有真正意愿上的合作意识，合作是靠政府行政强制力量实现的。贷款与商业银行基本相同，贷给谁，贷多少、抵押担保程序均由农村信用社说了算。

(3)金融机构与农民即借款人和贷款人之间的信息不对称。由于管理意识和制度的沿袭，农村信用合作社按照商业银行的运作模式来应对农业农村市场，出项明显的水土不服，农民的分散性和小额性信贷特点和农村信用合作社商业银行的一套信息获取审核模式的不适应要么导致大量的交易费用和交易成本而惜贷，要么形成大量的不良贷款。农村信用合作社如果继续维持这种制度的刚性来消除信息的偏差，在农村产业化的作用上会越走越远。

导致以下内部风险：

第一：不良资产、不良贷款占比较大。信贷资产质量低下。截至2002年底，全国农村信用社不良贷款5147亿元，占贷款总额的37％，相当一部分农信社资本金严重不足.经营已经陷入严重困境。而据央行统计资料显示，到2003年9月，中国农村信用社的历史呆坏账为5000亿元，全国农村信用社的不良贷款率仍高达30.3％，绝大多数农信社的不良资产率都远远高于四大国有商业银行。

第二：资本充足率不高，存在流动性风险。如果以农村信用社为单位计算，2004年来全国农村信用社资本充足率达到8％的不足总社数的30％。据人民银行武汉分行调查，多数农村信用社的资本充足率在2％以下，由于资本充足率过低，导致农信社面临巨大的流动性风险。

第三：资产利润率低，利息回收率低。农信社应收未收利息居高不下，长期挂帐，亏损增加。经营风险有进一步加剧的趋势。农信社内部长期缺乏对经营管理人员的有效监督和约束，造成一部分工作人员、营私舞弊，腐化堕落行为严重，导致大量金融资产流失。2005年10月28日，安徽省界首市代桥农信社职工钻内控制度、业务操作的漏洞，铤而走险携库款27万元潜逃；2004年9月，新疆哈密市城郊信用社新西分社两职工的犯罪行为造成1.45亿元的损失。

3　农村金融风险分担与补偿

鉴于农村金融的状况，有必要采取措施降低农村金融风险。

第一；加强法制环境建设。农村金融法制建设严重滞后，相关法律法规不够完善和健全。一是针对农村地区的金融法律法规较少，不仅尚未出台保护农村信用社合法权益的《合作金融法》，对乡镇企业、农村个体工商户和农户等借款人因道德风险而逃废和悬空银行债务的行为也缺乏法律规制。二是“有法不依、执法不严”的现象相当流行。

第二：积极推进新型农村金融机构发展，增强农村金融市场的竞争性。2006年底，银监会放宽了农村金融市场的准入，鼓励各类资本到农村，设立村镇银行、贷款公司和农村资金互助社。截至今年2月末，已在6个省、区试点三类新型银行业金融机构，开业了34家，取得了一定效果。下一步将在全国各省、市积极稳步地推进试点，正在筹建当中的还有62家机构。

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目前我国的房地产市场已出现部分地区的房价大幅度偏离正常价格，且各地区的房地产信贷呈现扩张的态势，使我国房地产金融面临风险。而房地产金融风险一旦发生，将会引起投资和消费在全社会范围内减少，进而危及金融稳定和经济增长，因此我们要重视对房地产金融风险的防范。

一、房地产金融风险对经济发展影响的理论分析

房地产金融风险指的是银行为房地产业在提供金融服务（为其筹集资金、融通资金等）中，因存在不确定因素而导致银行的实际收益偏离预期收益，进而使银行面临发生经济损失的可能性。其中不确定因素主要指政府通过相关措施所进行的干预。

在房地产市场发展的初期，由于利率或税率降低、金融创新、制度变迁、人口增加、城市化推进等事件的发生，房地产市场被逐渐激活，市场中的投资者大量增加，引发银行对其信贷规模随之扩大，此时房价上涨，房地产泡沫开始产生。受房地产市场繁荣的影响，更多的投资者进入市场，银行也进一步加大对其信贷投放，过度的交易和投机的盛行将引起房价的进一步走高，使房地产泡沫膨胀，此时房地产市场已变成一个投机市场。随着房价的持续走高，政府开始出台相关政策干预房地产市场，从而贷款利率上升。银行也开始收缩信贷规模，房地产市场部分地出现资金链断裂，使房价开始下跌；由于房价的下跌，人们对房地产市场的未来预期改变引发市场恐慌，房价继续下跌，泡沫破裂。随着房地产市场信贷不断收缩，金融机构出现大量坏账，引发金融危机；同时社会投资与消费大量减少，使工厂倒闭、工人失业、社会贫富差距拉大，引起经济衰退并带来严重的社会问题。

由于房地产虽然在本质上是实体资产，但是同时又具有虚拟资产的特征，因此房地产市场在特定的环境下很容易出现泡沫。其中泡沫主要表现为以下三个方面：首先是由商品房的供给超出市场需求所造成的房屋空置泡沫；其次是房地产投资过度膨胀所造成的投资泡沫；再次是地价飞涨所造成的房价虚涨泡沫。此外，由于土地资源需求的多样性和复杂性和土地供给的稀缺性，市场无法在短时期增加对土地的供给以满足市场需求，使房地产价格波动剧烈，极易诱发房地产风险。

同时房地产业也是一个资金密集型行业，其发展离不开金融业的的支持。而金融业的过度支持加之不够完善的税收政策、土地政策和扩张性的货币和财政政策，导致非理性的信贷扩张和房地产投机炒作加剧，进而增加出现房地产金融风险出现的可能性。

二、我国房地产金融发展现状及存在的风险

随着1998年城镇住房改革的全面开展，商业银行在政策的支持下积极发展房地产金融的相关业务，进一步扩大房地产业的信贷规模，我国房地产市场自此开始快速发展。2003-2013的十年间，我国房地产市场年度完成额的年均增长率为25%，一直处于较高的增长水平。同时，房地产的销售额在此十年间大幅上涨， 08年受美国次贷危机影响进行了调整后， 09年又开始复苏。其中的主要原因有：我国城镇化进程加快、人口年龄结构发生变化（人口红利所带来的对房地产消费的需求）、房地产的高额回报率带来投资需求的增加。

我国目前房地产金融以银行信贷为主，同时也存在着股权和债券融资和信托投资。数据显示，我国房地产市场的开发贷款总额大致占其资金来源的40%-50%。尽管2013年银行信贷总体上在收缩，我国房地产融资方式还是以银行信贷为主，股权和债券的融资比例不高。2013年末，全国房地产开发贷款余额同比增长16.3%，达3.52万亿元；而个人住房贷款同比增长23.47%，达9.8万亿元，由此可看出我国的信贷规模增速较快。

我国部分地区房地产市场目前存在着房价泡沫风险。国际上通常采用房价收入比这一指标来衡量房价是否偏离了正常值。其中比值越大说明房价越高且正常的价值，居民对房产的购买能力越低。世界银行认为发展中国家合理的房价收入比在3-6之间，而发达国家为1.8-5.5间。目前我国平均房价收入比约为7.5，但部分地区的房价水平较高并与居民的收入水平不匹配，如深圳的房价收入比为15.6，、厦门和杭州均为12.5，远超合理水平，很可能存在房价泡沫。其次，我国房地产市场的过热可能会带来通货膨胀的风险。房价的上涨将会逐渐传导到其他商品价格使社会的物价出现全面的上涨，引发通货膨胀，进而影响到整体经济的运行。

而我国房地产金融方面的风险可主要分为银行信贷的风险和其他房地产融资方式风险。其中，银行信贷风险主要由以下几个方面：一是房地产贷款的集中度大，在银行总贷款中所占比例相对较高，若银行同时缺乏融入现金的渠道和手段，很可能会造成流动性风险。二是房地产开发贷款的风险有增大的趋势。截至2013年，我国房地产开发企业的资产负债率在70%以上，远超国际公认的资产负债率的警戒线（50%）水平；加之现阶段许多房地产企业的质量令人担忧，国家对房地产市场的监管力度日益加大，部分房地产企业暴露出信用风险。。三是房地产不良贷款所引发的资产质量风险。当投资者在房地产市场参与投机而资金被套牢时就会产生不良贷款，将导致银行出现坏账，从而影响银行资产的整体质量，造成银行因缺乏足够的优质资产创造利润，进而使银行面临经营风险。

相对于银行信贷所存在的风险，其他融资方式所造成的风险也不容忽视。房地产企业通过发行股票融资虽然成本低且可以获得长期资本支持，但由于其把风险分担给了股票投资者，一旦市场出现危机，其危害将更加广泛和深刻。而我国的企业债券市场目前还不够发达，且房地产项目的债券融资流动性差，债券无法按期偿还的风险很大。而通过信托、私募基金所进行的融资中，对第三方管理机构的风险管理机构有很高的要求，若其管理水平不足，也将面临风险。

三、对我国防范房地产金融风险的政策建议

1.完善房地产市场的政策体系，稳定房价

首先要从土地市场上入手，加强对土地资源的管理，抑制土地市场中的投机行为，使房地产业的总体供应量与市场需求大致相适应。其次，要综合运用财政政策、信贷政策等宏观政策以抑制投资性需求，从而使房价得到稳定；同时要完善我国住房保障体系，使低收入者的住房问题得以解决。

2.完善房地产金融的法律和监管体系，提高对房地产金融风险的管理能力

首先要出台与房地产金融市场相关的法律法规，规范房地产市场上各参与主体的行为，以营造良好的市场环境；同时要完善房地产金融的监管体系，明确央行、银监会及政府相关机构的职责，加强对房地产金融市场的指导，合理调控房地产市场，防范金融风险。

其次，各金融机构要加强信贷业务的管理，完善对企业和个人的征信制度，严格控制抵押物的价值缺口，加强对信用风险的防范和控制；要落实存款保险制度，起到抑制房地产金融风险的作用，同时要妥善处理不良资产，保持金融体系的稳定。

3.健全房地产金融市场体系，创新房地产企业的融资方式

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一、金融全球化的概念

金融全球化是全球金融活动和风险发生机制联系日益紧密的一个过程。这个概念强调了以下三个要点：第一，金融全球化不仅是翻越国家藩篱的金融活动，而且也是一个风险发生机制相互联系且趋同的过程。第二，金融全球化在相当程度上更是由无数的微观经济组织基于谋取利益的自发活动，通过国际金融市场的逐步一体化所导致的。第三，金融全球化是一个不断深化有着明显阶段性的自然历史过程。

二、金融全球化下我国面临的国外风险

我国加入WTO后金融开放将标志着从一个相对封闭的金融体系融入金融全球化中，金融全球化风险将可能导致我国金融风险逐渐增大，主要变现为以下几个方面：第一，外债方面，我国目前外债负担率基本上稳定在15%左右，从表面来看，外债还没有构成我国的对外金融风险，但目前外债余额中国有商业银行借款比重较高。由于国际商业银行借款通常利率高，期限短且偿还风险相对较大。且国内金融机构作为国际商业银行借款的中介和桥梁，可能会使国内企业的外债风险转变为国内金融机构的债务风险从而诱发金融风险。第二，国际收支的资本项目方面，我国资本外逃的现象较为严重，资本项目除了1992年和1998年为逆差外，其他年份均为顺差。这意味着国内储蓄过剩，并且还高成本地引进外资。这不仅表明了外资代替内资或排挤内资的问题，也显示出资本外逃的问题。第三，经济发展对外依存度的提高，加大了国际金融风险可能性。改革开放以来我国经济很大程度上融入了全球经济一体化的环境中，经济发展的对外依存度大幅度提高，主要表现在外贸依存度和外资依存度这两方面。所以，随着我国经济和金融对外开放度的增加，国际金融风险日益加剧。第四，货币政策的有效性降低的风险。近几年，我国货币政策的运用日趋成熟，亚洲金融危机后，中央银行采取了取消国有商业银行贷款限额控制、降低商业银行存款准备金率、连续多次降低利率等手段，有效刺激了消费和投资，促进了经济的增长。随着我国金融市场的逐步开放，我国宏观经济决策的独立性和对宏观经济的控制能力存在着减弱的风险。

三、金融全球化下我国面临的国内风险

1.我国银行业面临的风险。第一，负债结构单一，资金缺口大，隐藏着巨大的流动性风险。国有商业银行的负债以单位和居民存款为主，其中居民储蓄存款又占存款的主要部分。国有银行由于有国家信誉为保障，且近几年我国经济的持续稳定发展，人们没有存款风险方面的忧虑，导致存款余额一直呈上升趋势，但还是经常出现较大的资金缺口，主要原因是资金运用缺乏计划性。由于贷款质量差且流动性不足，再超额发放贷款必然导致新的资金缺口。由于负债结构单一且大多是被动负债，因此弥补资余缺口的办法不足，存在着较大的流动性风险。第二，资本金率较低。银行资本金率为6.8%，与《巴塞尔协议》的要求相差较大，且风险权重资产也非常之高。高风险、低资本导致国有商业银行抵抗风险的能力十分低下。第三，信贷资产质量差。近年来，国有商业银行不良贷款金额增加，资产质量恶化，盈利水平降低，经营状况不佳。不良贷款持续增长，银行盈利高估使银行进入了一种无根基的发展模式之中，并且形成了一种不应有的银行热和银行表面繁荣，掩饰了银行业存在的一系列不足，从而使银行不能及时改变不良的发展状态。国有商业银行资本金不足和经营利润虚盈实亏，导致国有商业银行抵抗风险的能力大大降低。第四，内部控制机制薄弱。国有商业银行内部权力缺乏制衡，业务操作缺乏科学规程，监督缺乏严禁的制度，造成了各种金融犯罪活动。银行业作为直接经营货币商品和金融衍生工具创新的行业，应在内部控制上更加严格，但由于管理环节薄弱，以及与金融创新同步的金融监管落后，使金融内部犯罪率呈上升势态。2.我国证券业面临的风险。第一，股指波动大，股价波动频繁。我国股票市场受政策影响较大，政策取向的变动在市场上得到反映并通过炒作成倍放大。由于政策的不确定和获取政策信息的不公平，市场炒作中追涨杀跌的惯性很大。第二，股票市场过度投机。这主要表现为股市高换手率。换手率用于说明股市种股票交易的频繁程度，一般认为成熟的无过度投机的股票市场的年换手率应在30%左右，如果大大超过这一比率，则意味着股市中投机气氛较浓，存在过度投机。第三，股票市场风险以系统性风险为主。由于政府的过度干预，市场信息等因素的影响，我国股市风险表现为以政策因素为主的系统性风险，而不是主要受上市公司的经营管理与财务指标等非系统性因素的影响，因此股价波动并不能真实反映公司价值。

3.我国保险业存在的风险。第一，保险公司的资产实力相对薄弱。20多年来,虽然我国保险行业保持了年均30%的增长速度，但还不及世界前20名保险公司中任何一家资产规模，随着中国的入世，金融市场的开放，我国保险公司规模小的弱点也会日益显现。第二，资金运用效率低。目前，我国保险资金运用限于银行存款、买卖政府债券、金融债券、保监会指定的中央企业债券、国务院规定的其他资金运用形式。这样的限制使我国保险资金的利用率不到50%，降低了资金的保值增值的能力。第三，缺乏有效监管，保险法律法规体系尚不完善。由于我国保险业发展比较迅速，而保险监管组织和制度的建设相对落后，导致监管乏力。保险监管专业人员不够；监管经验尚待进一步积累；监管制度欠完善，尤其是信息披露制度尚不完善；在监管内容上注意市场行为过多，对偿付能力监管上缺乏完整的考评体系。

参考文献:

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2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱，资产质量恶化的状况，将面临流动性风险。一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足;另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理（如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等）有关。

5.利率风险。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通，尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大，利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。

二、中国房地产金融风险的现状

1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件：具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证，产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案，但是仍然存在许多欺诈风险，银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率，其中五年商业贷款利率提高到了7.7%，这使得一些客户提前偿还贷款，但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。

2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金，但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多，银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价；假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响；假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展；假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。

3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始，全国大部分城市的房价涨幅较快，其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展，造成社会不稳定。

三、房地产金融风险的防范

1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。（1）借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。（2）对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。

2.融资渠道多元化，打破单一渠道。（1）建立房地产投资基金组织，使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商，真正让人民管理自己。（2）中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化，使市场主体更多元化、国际化。

3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。

4.高度重视房地产金融风险，增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动，要做到积极反应，积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入，仔细评估；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。