房地产业法律法规范文

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关键词：脱实向虚；房地产业；长期发展规律；国际经验

一、引言

城市化进程催生了房地产市场，而房地产业则因其显著的关联效应而成为国民经济的主导与支柱产业，因此研究房地产的长期发展规律及其对于宏观经济的影响具有十分重要的意义。由于房地产业在工业化进程中的重要作用，以及对于一国产业结构的良序互动和经济增长的重要支撑和带动作用，对于房地产发展的规律及其对其他经济部门和总量经济影响的研究一直是国内、外学界关注的重点。择其相关研究文献简要综述如下。国内研究方面。葛扬和眭小燕（2009）综述了房地产泡沫的形成—破灭机制，及其与宏观经济之间的关系。张若雪（2010）在国际比较视角下研究了日本和美国的房地产泡沫，并对中国房地产的供求关系进行了分析。柳德荣（2010）则将住房购买视为长期投资，“通过现金流净现值、溢价率、内部收益率等指标考察地区住房市场，指出北京、上海、深圳三地的住房价格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黄素心（2011）则就北京房价的变动趋势及影响因素进行了分析，认为汇改推动了北京房价泡沫的形成。程瑶（2012）在国际比较的视角下研究了地方政府对房地产税收的依赖问题。王学龙和杨文（2012）在国际比较视角下实证分析了中国的土地财政与房地产价格波动的关系，并构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。程侃和杨斌（2013）在国际比较视角下，通过设计一个新型房价收入比指标，对持久所得、隐性收入与中国房价合理性进行了分析，却认为中国房价仍是合理的，中国人民的房价负担能力被低估。国外研究方面。CatteP等（2004）就房地产价格与经济周期的关系进行了研究，认为房地产上涨期间，通过金融系统带来的财富效应能够刺激消费，引致经济景气。Hott和Monnin（2008）构建租金模型和供求模型，估计了美国、英国和荷兰等国的住房基础价格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在经济向好时，房价上涨的财富效应增加了负债人的借贷能力和净资产，也使得抵押品价值上升，这加速经济周期走强。而房地产和经济景气相互增强最终受制于通胀上行和货币紧缩，使得负债人的资产缩水和债务状况恶化，经济也开始回落。”

E.Leamer（2008）则研究了房地产与多个经济周期的关系，认为：“二战以来美国历次经济衰退的主因是房地产泡沫，地产衰退直接影响住房投资和居民消费。即便房价并无显著下行，但房地产销售的迟缓也足以导致房地产业、建筑业的收缩和财富效应的消退，经济下行乃至衰退也往往难以避免”（转引钟伟和魏伟，2014）。综上所述，目前国内、外相关研究已于国际比较视角下从诸多方面分析了房地产发展与各类经济因素变化之间的关系，分析方法包括定性分析与定量实证，较为全面地涉及了决定房地产发展变化的影响因素，并于一定程度探讨了房地产波动与经济增长之间的关系，这为后续研究奠定了坚实的文献铺垫。然而，深入观察不难发现，当前研究对于房地产的长期发展规律缺乏同时超越地域与短期时限的一般性深入探究与总结，同样对于经济增长的影响分析亦局限于局部地域或相对短期的时间序列。这就为本文的研究提供了问题导向和切入点，即在经济脱实向虚的现实背景下，主要针对房地产业发展的一般特征和长期规律，通过回顾与比较各代表性国家的房地产长期发展实况与共性特征，以期得出关于房地产长期发展机理的规律性总结，从而为我国未来一段时期房地产市场的调整、可能出现的问题以及风险防范提供有益参考。发达国家的房地产进程开始较早，发展较为充分，经历过明显的房地产周期现象，例如美国和日本的房地产市场；而新兴市场国家的房地产进程则开启较晚，发展阶段较低，发展过程未及充分展开，周期现象不太明显，例如韩国、中国的房地产市场。本文从发达国家选取美国和日本，从新兴市场国家选取韩国，作为研究房地产长期发展规律的样本国家，通过查阅样本国家的相关统计数据，进行绘图处理。以下主要围绕样本国家的房地产发展指数与GDP增长、置业人群数量之间的关系展开具体分析与归纳。

二、房地产发展与GDP增长的关系

房地产业是国民经济的重要产业，其发展和关联效应必然带动GDP增长；GDP增长则不仅表征国民收入水平和消费水平的提高，而且表征一国城市化水平和经济发展水平的提高，因此又必然扩大房地产需求，反向带动房地产业发展。因此，两者关联运动的常态几乎呈同步运动，即同时增长或同时下降，且增速或减速大体相当。图1是日本房价指数与GDP增长的运动关联图。如图1所示，1985年“广场协议”之前，日本的房价指数运动与GDP增长运动总体上步调一致，同为缓速增长；然而1985年~1991年，房价增速骤然提高，两者由同步运动转为异步运动，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生和扩大；1991年~1995年，两者依然为异步运动，房价指数转而迅速下降，前一阶段积聚的房地产泡沫破灭；1995年之后，两者基本恢复同步运动，不过作为泡沫经济的严重结果，此时的宏观经济陷入长期萧条，GDP增长乏力。美国的房地产周期现象最为明显，房地产泡沫频发，如图2所示，仅1970年~2010年，就已出现过三次房地产周期和泡沫现象，它们分别是：1975年~1978年，第一次房地产泡沫；1983年~1886年，第二次房地产泡沫；2003年~2007年，第三次房地产泡沫。纵观这三次房地产周期和泡沫现象，尽管泡沫的破灭诱因不尽相同，但其产生的诱发因素却都直接源于房价指数增速明显快于GDP增速的异步运动。由于房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生、扩大和破灭，进而诱发房地产周期性波动。

而在房价指数增速与GDP增速几乎同步运动的阶段，或者GDP增速明显快于房价指数增速的时期，例如1990年~2000年期间，则没有出现明显的房地产泡沫和周期性波动现象。图3是韩国房价指数与GDP增长的关联图。从其房地产发展的历史看，如图3所示，由于汉城奥运会效应，自1986年起，韩国的房价指数运动与GDP增长运动开始呈现异步运动特征，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫；1990年，此轮房地产泡沫开始破灭，并于1993年结束；1993年~1996年，韩国的房价指数运动与GDP增长运动依然表现为异步运动，但是与房地产泡沫期不同的是，此时的异步运动表现为GDP增速明显快于房价指数增速。1997年，亚洲金融危机爆发，韩国的房价指数和GDP增长同时受到剧烈影响，迅速下降，但自此至目前为止，除了2008年全球金融危机的外部冲击之外，两者基本恢复同步运动的常态。综上，纵观样本国家的房地产发展与GDP增长之关系，根据其房价指数或土地价格指数与GDP增长联动的共同特征，可以得出以下结论：房价指数或土地价格指数与GDP的同步运动是两者关联运动的常态，这是对于房地产发展和GDP增长互相促进的产业结构效应的一般反映，尽管在发达国家有时也会出现GDP增速明显快于房价指数或土地价格指数增速的异步运动情况；若是发生房价指数或土地价格指数增速明显快于GDP增速的异步运动现象，便会诱发明显的房地产泡沫和周期性波动现象。

三、房地产发展与置业人群数量的关系

美国、日本、中国等国家的统计数据表明，20岁~50岁的人群是住房消费主力人群和购房适龄人群，尽管三个国家的发展阶段、模式和文化等都存在明显差异，但这基本符合消费的生命周期理论。因此，我们用20岁~50岁的人群数量代表置业人群的数量。下面重点检验样本国家20岁~50岁置业人群数量跟房价指数的关系，以视两者之间是否存在显著的正相关性。如图4所示，日本的置业人群数量曲线呈现显著的阶段性，其拐点出现在1973年左右，1973年之前为快速增长期，之后为平缓增长期和绝对下降期。1973年之前，日本置业人群数量以基本稳定的速度快速增长，而房价指数也以基本稳定的速度快速增长，且没有发生房产泡沫现象，两者之间表现出显著的正相关性。1973年之后，日本置业人群数量首先转入平缓增长（1973年~1995年），继而平缓下降（1995年以后）；房价指数也随之转入平缓增长期（1973年~1985年），且没有发生房产泡沫现象，此间两者同样表现出显著的正相关性；1985年~1995年，日本置业人群数量平缓增长，而房价指数却大起大落，两者不存在正相关性，房地产市场经历了泡沫过程；1995年之后，日本置业人群数量平缓下降，房价指数亦平缓波动，两者又恢复正相关性。

观察图5，美国的置业人群数量曲线也呈现出阶段性，其拐点出现在1998年左右。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数也随之快速增长，且没有出现显著的房地产泡沫现象，两者呈现明显的正相关性；1998年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长期，而房价指数运动先是经历了大起大落的房地产泡沫期（2003年~2009年），继而恢复拐点之前的常态化快速增长，总之，两者之间不具有明显的正相关性。关于拐点之后两者正相关性的打破，房地产泡沫期归因于市场投机因素，2009年之后（房价指数的常态化快速增长）则归因于美国的“再工业化战略”实施所带来的经济复苏。韩国置业人群曲线的拐点出现在1995年左右，如图6所示。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数随之快速增长，除了1986年~1993年的房地产泡沫过程之外，两者基本呈现明显的正相关性；1995年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长和回落期，而房价指数运动却呈现出拐点之前的常态化快速增长态势，两者不具有显著的正相关性，这种背离运动主要源于这一时期韩国电子、汽车等新兴产业的崛起而带来的经济快速发展。综上，纵观样本国家房地产发展与置业人群数量的关系，根据其房价指数与20岁~50岁人群数量关联运动的共同特征，得出以下结论：房价指数曲线与置业人群数量曲线的明显正相关是两者关联运动的常态；若发生房价指数运动背离两者正相关性的大起大落现象，便会触发房地产泡沫和周期现象；但是同时存在着在置业人群数量平缓增长或下降阶段上，GDP的快速增长破坏两者联动正相关性的可能，即GDP的快速增长引致房价的快速增长。

四、结论

纵观样本国家的房地产发展历史，通过以上分析可以发现，房地产的发展在根本层面上受到GDP和置业人群数量的综合作用，这些经济因素相互联系，共同决定着房价指数的变化。根据样本国家房地产发展的共同特征，概而言之：当城市化率越过拐点而转入平缓增长阶段后，房价指数运动主要取决于GDP和置业人群数量的变化，两者任一的快速增长都会引致房价指数的快速增长；若发生房价指数单方面大起大落的异步运动情况，便会触发房地产泡沫过程，给经济增长造成严重的负反馈，破坏经济的正常发展进程。从长期看，房地产发展在根本上亦主要取决于GDP和置业人群数量两因素的共同作用，两者任一的快速增长都将引致房价指数的常态性快速增长；若两者同为平缓增长或下降，房价指数则随之同步运动。此为基于国际经验总结的房地产长期发展规律，在当前中国经济脱实向虚的现实背景下，对于调控房地产健康发展具有重要的理论向导意义。

参考文献：

[1]葛扬，眭小燕．房地产泡沫化机理及其影响研究评述[J]．经济学动态，2009，（11）：125-130．

[2]张若雪.房地产泡沫国际比较及中国房地产业发展[J].财经科学，2010，（273）：91-99．

[3]柳德荣．京沪深住房市场泡沫比较研究：基于长期投资的视角[J]．管理世界，2010，（9）：169-170．

[4]王春雷，黄素心．北京房价泡沫变动趋向及影响因素[J]．商业研究，2011，（10）：191-195．

[5]程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究，2012，（11）：72-76．

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房地产业是一个资金密集型的产业，在房地产的生产和再生产过程中，资金是房地产业顺利发展的重要保障，房地产的生产、流通和消费每一环节都要花费大量的资金。随着人口的增多、社会经济的发展，房地产经济也迅速发展，房地产融资的步伐也在不断的加快，房地产融资对于房地产业的重要性在不断的提高，能不能得到巨大的融资就成为了房地产商所考虑的首要问题。

一、房地产融资的概念

房地产业的增长不仅可以拉动我国整个国民经济的发展，而且还拉动了投资需求和消费需求。在我国现有的市场经济条件下，房地产的融资有多种方式。房地产融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。房地产融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产融资对房地产项目来说至关重要。

二、我国房地产企业融资存在的问题

1.房地产企业的融资体系不够完善

目前，我国房地产市场的融资还处在单一的股权融资和债券融资这一初级阶段，相比欧美国家成熟的房地产市场，我国缺少的正是更高一级的金融体系，包括银行贷款、民间融资、股权融资、证券融资等等。就现在而言，我国的房地产市场尚不成熟，整个产业链还缺少诸如房产抵押、房产投资、房产融资等机构。当下，房地产跟风投资的现象层出不穷，这种投资极其容易带来风险，严重的可威胁到企业的生存，这些都是融资体系不完善所造成的。

2.房地产企业的融资渠道过于狭窄

从现有的房地产市场的情况来看，几乎所有的房地产开发商都是通过银行信贷的方式进行融资的，但是，房地产市场在经过几十年的持续发展之后，几乎已经达到了瓶颈。所以，银行加强了对房地产企业的信贷审核，对于一些小型的房地产企业，现在几乎已经很难从银行那里获得借贷，银行对小型房地产企业的贷款更加的严格，一方面，现在的房地产市场波动较大，库存量居高不下，是房地产史上最大的泡沫，所以小型房地产企业在今后将会难以生存。因为我国法律制度对房地产企业融资有很大的限制，所以，房地产企业的融资来源几乎只限于银行，房地产融资受到银行和国家这只看不见的手进行干预，这会随着国家信贷政策的变动而变动。除了银行融资这一单一渠道之外，民间融资也是房地产企业所看重的，但是民间资本往往不受法律保护，融资风险巨大，所以也容易使房地产项目打水漂，而银行信贷又受到限制。

3.相关的政策法规不完善

除了银行贷款外的其他融资方式，比如债券融资、股票融资、信托融资等融资方式，受到国家有关法律法规的制约，而且管理严格。所以，目前房地产市场的融资构成中所占的比例也很少。国家制定的相关宏观调控政策影响面过大而力度不足，调控手段不完善，政策之间缺乏整体性，相互的配套性、协调性、持续性比较差，政策的具体实施效果欠佳。

三、优化我国房地产企业融资的建议

1.加大对房地产融资市场的调控力度

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业关系着国计民生。对于房地产融资市场来说，政府的调控也尤为重要，国家要发挥宏观调控的手段，加大调控力度。有效的实施调控政策手段组合搭配，以适应不同地区、不同项目、不同客户对象的实际需要，选择差别化的住房信贷政策，比如差别化的利率手段、差别化的信贷使用范围、差别化的首付款比例制度等。完善房地产业的金融调控机制，引导居民合理住房消费，从而为房地产的健康融资提供保障。

2.尽量拓宽融资渠道，争取实现融资方式的多样化

房地产的融资渠道应该向多样化发展，打破对银行贷款的过度依赖，寻求多样的融资方案，创新融资方式，发展多种专业化的金融机构，在保证原有的贷款效率上，为房地产企业提供更为安全的融资方式。大力发展以权益融资为主直接融资，将目前主要以银行贷款为主的融资方式，转变为多样化的方式，比如住房抵押贷款证券化，房地产信托投资、房地产信托基金、房地产抵押典当、房地产保险等。建立健全房地产金融体系，依托现代金融工具，构建不同的金融机构体系。

3.完善房地产融资的法律法规体系

目前，我国房地产融资领域的法律法规还不完善，对于房地产企业进一步拓宽融资渠道和领域，不能够得到法律上的支持和保护，必须尽快完善与房地产融资有关的法律法规体系，制定符合现阶段房地产融资市场的规范文件，切实明确房地产信贷的法律地位，严格按照房地产法律法规体系进行融资，规范房地产企业的融资行为。只有完善房地产金融的法律法规体系，才能促使房地产金融市场的顺利进行，保障房地产企业合法合规的运作。

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1 房地产法律法规的综述

1.1 房地产法律法规体系的组成

房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人（主要包括房地产的管理人、修建人、使用人）之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易（主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让）、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：（1）综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》；（2）针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等；（3）相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。

1.2 房地产法实施应遵循的基本原则

（1）坚持国家土地的公有原则；我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。

（2）坚持国家土地的有偿使用原则；国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。

（3）坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则；合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。

（4）坚持房地产的综合开发原则；房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。

（5）坚持城镇住房的商品化原则；为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。

（6）坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则；房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。

2 针对房地产业融资风险的相关法律法规

2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限

作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。

2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度

在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。

2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度

目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。

3 针对预售商品房的相关法律法规

在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。

在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。

4 结束语

房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。

参考文献

[1]王俊安.招标投标与合同管理[M].中国建筑工业出版社，2002

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随着我国房地产市场的放开，在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平，促进其他产业的联动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。然而当前房地产行业繁荣的表象上，我国房地产市场发展中存在的突出问题亦使房地产业发展问题成为全社会关注的热点和焦点所在。房地产市场过热，发展速度过快；房地产企业核心竞争力缺乏、抗风险能力弱；房地产产业整体素质低、产业化运行效果不佳；房价高居不下普通百姓压力大；房地产交易、中介市场规范性有待加强。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产宏观经济管理力度之大，政策之多及集中，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。以由可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

1. 我国房地产经济管理过程中存在的问题分析

1.1 房地产市场管理目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性。

（1）近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位，我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行，同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。

（2）近年来，国家为调控房价出台了一系列政策，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及一系列的税收、金融政策，而房价并未随着政策的出台随之而降，而是稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但之后的价格反弹恢复速度之快，着实让人看不到调控的效果。2004年以来，国家一直在调控房地产市场，直到2007年对房价调控的下的猛药，而到2008年9月却又无疾而终，之后政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。

（3）政策调控的手段过于单一、忽左忽右，未能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，从一定程度上浪费了国家的行政资源，也不利于稳定民生，一会出台降税费鼓励居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对国家的一系列调控感到麻木。左右为难的楼市调控不幸沦为被鄙视的“保经济增长的工具”，“抑制部分城市房价过快上涨”成为“房价”的剂，如此依赖房地产的国民经济结构在业内人士看来简直是莫大的讽刺，这种“口号图腾”如此下去未来势必吸引不了消费者的眼球了，到头来百姓得到的更多的却是伤害。

1.2 机制不完善，管理流于形式。

（1）我国房地产经济管理已跨过了多个年头中，房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行的。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。部分政策可操作性不强，存在争议，实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政，协调不足，各自决策，决策间相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。

（2）要解决高房价的问题，就要从现在体制入手，改变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而不是依靠卖地、收税来增加财政收入。对房地产业必须做大的手术，术后还得辅予药物治疗。

（3）房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业，依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，过分依赖房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。我们应该以保障民生居住为首，通过加大保障房的建设，让居者有其屋，支持改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求。

1.3 相关法律法规体系的不健全。 从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国八条、新国十条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。

2. 相关对策分析

2.1 制定长期发展规划，指导短期实践。

（1）我国正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。

（2）在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路，在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标，以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐、良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分祥实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。

（3）同时，针对性地把宏观经济管理目标分解为中短期目标以指导实践，更有利于理顺当前房地产市场复杂多变关系和局面和对症下药。如在我国人多地少的前提下，从短期的房地产市场经济管理来看，着重点在于对房地产市场清楚界定和功能区分。对于满足消费的房地产需求要合理引导，政府要切实负起提供社会保障的职责，建立起完善的住房保障体系；对于炒房类房地产投机行要从税收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相关法律法规体系。 法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

2.3 建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位。

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中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0072-02

随着房地产产业的迅速崛起，房地产立法方面的工作也得到了重视，各级政府纷纷制定房地产相关的法律法规和政策，这对健全我国的房地产立法问题起了重要的作用，但同房地产产业日新月异的发展相比，明显要滞后了很多，而且新制定颁布的立法未经时间和实践的考验，执行力还有待商榷，立法方面也存在很多问题亟需完善。

一、房地产立法存在的问题

（一）房地产立法缺乏统一

政策、法律、法规类文件属于正式文件，是规范我国房地产市场的重要工具，因此在使用专业名词的时候，要具有统一的说法和正式的词汇，不应产生歧义。但是在现实中立法在这一方面就存在很大的弊病，各级地方政府制定的规章、章程和国家制定的法律法规有些部分存在很大的歧义，例如“出让”和“转让”，在国家类文件中，“出让”和“转让”是完全不同的概念，但是在部分地方类规章中，“出让”和“转让”却表达了同一种意思。国家制定法律法规和地方各级政府制定规章制度没有协调统一，地方政府没有仔细根据国家的立法规范制定规章制度，使得上下级法规之间缺乏统一性，导致了具体实践过程中的执法困难，使执行中的法律存在多种依据。另外，房地产管理部门和土地管理部门的部分权责不明确，职权方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部门针对同一事件制定出了相互抵触的规章制度，法律条文结构不合理，专业术语和专有名词不规范，法规缺乏统一性，给执法人员和房地产开发公司都带来了很大的麻烦。

（二）房地产立法内容欠缺

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。因此，与之相匹配的法律法规就是多方面的，多层次的，虽然我国已有相应的法律、法规文件，但是这些法律文献并不完善，存在很多方面的问题，并没有把与房地产产业全部相关的方面都涵括进来。例如，《房地产管理法》包括房地产的综合管理、房地产生产管理、房地产买卖管理和售后管理等各个方面的综合管理，而现行的法律规章并没有对房地产的综合管理和售后管理作出相应的规定。我国房地产在一级市场法律比较健全，但是在二级市场、三级市场的各类活动均没有相关的法律依据和法律限制。房地产立法内容的欠缺以及没有相应的配套的法律规章严重影响着我国房地产市场的发展与健康。

（三）房地产立法价值取向的偏差

我国目前的房地产的价值取向存在很大的问题：注重经济效益，轻视环境效益和社会效益。从房地产产业启蒙开始，我国就一直着力发展房地产产业，所有的房地产法律法规都是为促进房地产产业蓬勃快速发展而制定的，这导致了在新社会的房地产业仍然沿袭着传统的发展方式，过分的强调了经济效益的重要性，而忽略了环境的保护和社会群体的利益，偏离了新社会可持续发展和科学发展的路线；过分的注重房地产业发展的速度和数量，忽略了房地产发展的效益和质量，与人们追求的生活质量相违背。目前一些地方政府为了做出地区效益，片面追求GDP的增长，一味的寻求招商引资，奢侈的建设公共设施，大面积占用土地，肆意的开发项目……各种不合理的行为和规划导致了大量的人力资源、自然资源、土地资源的浪费。房里地产立法在价值观上产生了错误，片面的为房地产发展服务，忽略了立法对房地产业的规制作用，忽略了两者之间的相辅相成的关系。

（四）房地产立法税费繁冗

我国房地产税法制度比较繁杂，存在很多不合理的地方，例如房产税就是不合理的税种，在已经征收地产税和建设税的前提下，再去征收房产税就属于重复征税，而这些税赋又经过房地产商转嫁给消费者，增加了消费者的经济压力。在我国房地产税费比较繁重，由此引发了一系列的问题：房地产开发过程税费较多，直接导致开发商的经济负担加重，开发建设的成本增加，因此房价远高于人们的消费水平，超出了消费者的购买力。在我国，房地产价格构成包括土地费用、建安成本、市政公用设施配套费用、相关税费、开发企业利润共五大部分。据调查，相关税费占房地产价格的10%～15%，税费已经占了房地产价格的很大比重。而且消费者购买了房地产产品后还要继续交各种税金。各相关部门、机构、物业等自行推出各类行政性、经营性费用，甚至变相收费，摊派等。这诸多方面都体现了我国现行的相关税法相当不完善，税费制度存在很大的问题，严重影响了房地产开发机构开发建设的进程和普通消费者的消费倾向及他们的消费能力，加大了房地产市场的不公平和畸形化。

二、完善房地产立法的建议

（一）立法统一性

各级政府应根据国务院颁布的法律法规完善各级规章制度，不要脱离国家法律自立法规，杜绝同一个名词出现多种不同的解释和同一解释对应不同的专业名词。国家应对各级政府出台的规章制度进行检查，发现错编的应及时纠正并采取一定的惩罚措施，督促各级政府制定的规章制度和国家法律法规大体方针保持一致，严格执行统一的立法规范，避免对人民群众造成误导，避免执法的混乱。

（二）增加立法内容

现在的房地产立法在内容上并不是十分完善，总是在某些方面缺乏些东西。当然，这并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部门更应该走向房地产开发的实践中去，发现在立法上应该表现的内容或者向房地产开发机构咨询立法内容的漏洞，及时将这些漏洞填补进来。例如尽快制定住宅法，将与住宅有关的一些制度用法律条文罗列下来，完善我国的住房保障制度，在各个地区制定住房保障体系，缩小地区差距，减小社会风险。

（三）纠正立法价值取向

立法是约束不正规的房地产开发建设行为的，是实现社会利益和群众利益的最基本的方式。立法不是为经济发展服务的，房地产立法要遵循社会主义基本发展方向，走可持续发展和科学展的道路。与以前相比我们不仅要注重房地产经济的发展，更要注重自然的和谐发展，不能一味的追求GDP的增长，而忽略了自然效益。立法的目的是为了房地产产业健康有序的发展，因此在立法时，要纠正以往的错误观念，坚持走执法为公的路线，将立法的价值取向放到社会利益和环境利益上面。通过制定相关的法律、法规、制度和规章消除不科学的、传统的房地产开发模式，注重环境保护、土地资源的可持续利用和公众的长远利益，兼顾千秋万代的利益和发展问题。

（四）完善税费立法

我国的税费名目繁多、重复，目前最重要的问题就是整理税费名目，废除不合理的税费项目，合理的税费项目通过立法的形式确定下来。税法也要对普通居民住宅建设和经营用房、豪华住宅建设分级使用不同的税率，降低普通住房的价格，让全国更多的消费者具有购买普通住房的能力，让大家“有房可住”。目前，我国涉及到房地产开发建设、销售及购买的税收法规有很多项，但大多都是以“条例”和“暂行条例”的方式存在的，并没有用法律的形式固定下来，因而很多执政者具体执法时较随意，无法按正常程序执行。为了消除这类弊端，应根据具体情形将合理、合法的“条例”、“暂行条例”以法律条文的形式确定下来，让执政者有法可依。对于重要的税种，应由国务院出面讨论制定并立为法律，并应用到具体的实践中去。

三、结语

我国房地产立法方面尚存在很多的问题，而要从根本上解决这些问题目前有两种方法：第一是要密切的联系实际，多做考察和房地产开发的实践活动，从实践中发现问题，解决问题。第二必须要从立法学的角度确定我国房地产立法的原则，弥补体制和技术方面的缺陷，并要积极地改善，总结经验，完善房地产立法工作。房地产立法问题是规范房地产产业健康有序发展的根本保证，也是执法者处理房地产开发建设问题的根本依据。因此，为了房地产事业的蒸蒸日上，国家及政府要尽快完善房地产立法，使我国房地产类法律更成熟，更实用。

参考文献

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    一、房地产经济管理的现状

    国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度,在基本业务管理方面算是有章可循,但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解,这就使得企业经济管理相对薄弱,经济业务的随意性变大,同时缺乏有效的监督机制,导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱,致使会计信息失真秩序混乱,会计监督流于形式,单位负责人违法干预会计工作,扰乱单位会计工作。其次,法人内部监督机构作用不明显,在实际工作中,董事会、监事会的监控作用严重弱化,往往缺乏有效的监督作用。再次,法律意识薄弱,部分人员法律意识薄弱,有法不依,投机取巧,执法不严,姑息将就,拉人情给面子的现象普遍,管理松弛,造成了一系列经济犯罪。企业经营层以及普通员工的素质不高,人力资源政策不健全。

    二、房地产经济管理存在的问题

    近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰.甚至存在片面性和错误的认识.导致政策目标的短期性严重,缺乏前瞻性。同时,政策目标的模糊不清.短期的政策手段和中长期规划思路不一致,甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动,不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机,干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者,我国政府对房地产经济管理处于被动的位置,忙于具体的事务管理和救火中,缺乏长期规划,事后调控居多,造成“一放就乱。一放就涨.越管理越升温”局面的出现。

    1.相关法律法规体系的不健全

    从世界各国房地产市场的发展的经验来看,完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系,但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求,导致法律真空现象越来越多。其次,我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理.很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的,或是以国家部委办的名义的,如国11条、新国四条等,缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立,但与此相配套的条例、实施细则不完备,造成房地产市场.特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严,陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位,使得法律应有效力大打折扣。

    2.机制不完善,管理流于形式

    我国房地产经济管理已跨过了多个年头。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年,政府对房地产的管理可谓重拳出击,政策短时间里密集推行。但效果不佳,许多政策与规定只流于形式。走走过场,执行不到位,甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强,存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位.导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前.我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作,极易导致内部交易、权钱交易.导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破,我国房地产经济管理的难度将越来越大,国家宏观政策也注定流于形式,难发挥有效作用。加上,在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政.协调不足,各自决策,决策相互脱节,也导致我国房地产经济管理流于形式。

    三、房地产经济管理建议

    1.完善相关法律法规体系

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一、引言

我国的房地产市场经过多年的发展，现在进入关键时期，整个行业都面临着一系列问题，包括资金，建设，销售等多个方面，但尤其以融资方面的问题更为突出。众所周知，房地产业是一个资金密集型行业，其生产过程流通过程消费过程都需要强大的资金支持。一定意义上讲，没有资金就没有房地产业。但国八条实施以来，企业债务快速增长，其中40家开发商累计负债超过6000亿元，中央行上调存款准备金率至历史新高，也使地产企业的资金链日益吃紧，因而地产企业的融资也日趋重要。房地产企业融资包括内部融资和外部融资两种其中，内部融资主要包括债券票据等企业自身就有的资金，另外还包括一些应收帐款，如以后要向消费者御手的购房定金等。外部融资包括直接融资和间接融资两种。债券融资股票和房地产投资都属于直接融资，而间接融资是为了解决在房地产开发过程中的资金需求，而从金融机构获取资金的一种融资方式。我国一般采取间接融资方式较多。

二、房地产业融资问题分析

（一）传统融资模式单一

目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款个人主房贷款和住房公积金贷款等。开发商资金来源中30%左右是银行的直接贷款，开发资金的另一部分（自筹资金）有很大一部分是来源于个人的按接贷款，两项加起来，银行贷款超过40%。再加上目前有些建筑企业垫资施工的现象，实际上，在房地产开发的资金来源中，所有的直接和间接银行信贷资金至少超过70%，银行贷款这一渠道具备成熟度多，风险性小，操作简便，成本较底的特点，从而引得众多房地产企业趋之若骛。但是它的债务刚性强，还款严厉大，又特别容易受到国家政策的左右，开发商过度依赖，会使财务风险投资风险加大，甚至出现资金供应链断裂，以至加大金融风险。

（二）融资结构不合理

企业直接融资比重较低，间接融资比重过大。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短时期内仍然难以改变间接融资为主的融资格局，房地产业在很大程度上需要银行的信贷支持。同时，房地产金融工具创新不足，虽然房地产信托在121号文件后迅速发展，但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。房地产企业由于受政策限制，上市也比较困难。目前，中国数万家房地产公司中，只有52家公司在债券市场上融资。而且房地产公司因受《公司法》限制和二级市场冷清的原因，自行发行债券更是渺茫。总之，中国目前的房地产金融市场正处于快速发展时期，但因融资体系结构不合理市场主体不健全行为不规范等，一定程度上制约了房地产业的发展。

（三）融资的法律法规不完善

相关政策法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学的有效的体系，缺乏相互一致与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常发展。比如当前我国的证券投资基金还不能直接投资于房地产，没有指定相关法律来规定房地产基金的发起设立等。

三、完善房地产融资市场的对策

（一）实施多元化的融资模式

房地产业是一个资金高密度的行业，开发一个地产项目需要大量的资金，如果不借助各种融资手段，开发企业将寸步难行。因而房地产企业必须加强融资渠道创新，实施多元化的融资模式，改变传统的以银行为主的主要渠道的单一融资格局，形成以银行信贷产业投资基金及房地产信托为主的多曾系的融资体系，以分散房地产企业融资带来的压力，降低企业风险。房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变，是国际融资市场发展的必然趋势。在新的融资渠道中，上市可以作为最好的手段。房地产公司通过资本市场融资或再融资，缓解项目资金方面的压力。我国房地产企业建立自有资金+信托资金+银行金融的组合工具为核心的多元化融资模式具有可行性，不但可以为房地产企业带来稳定的资金来源，而且也可以降低银行的金融风险。具体来讲，房地产信托投资基金因为具有金融机构特征，是对银行信用的补充。比如在美国，房地产信托投资基金既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是促进房地产金融二级市场的重要手段。

（二）积极吸引外资，借鉴国外融资经验

国际上的许多房地产融资与铜子金融机构，有着一套相当成熟的融资与投资的管理方法和操作经验。他们的引入不仅可以缓解房地产行业资金压力，而且为国内的相关金融机构提供借鉴，推动房地产金融创新，实现投融资的高效率。如以社会福利基金融资为主的新加坡，它的房地产金融是以公积金和住房抵押相结合为特点的，尤其是它的公积金制度为经济发展相对落后资金不足的国家提供了一条十分成功的可借鉴的经验。

（三）健全房地产融资法律法规

房地产开发需要有法可依，然而到目前为止，中国房地产投资开发方面的法律法规还很不健全。这必然会造成无法可依有法难依甚至有法不依的混乱局面。历年以来出台的法律法规都是原则性的文件，缺乏具体细则，因此在执法过程中难以把握合理的尺度，产生了严重的不确定行，并增大了交易成本，最终导致投资的市场配置失灵。具体来讲，一是制定低压贷款法以规范抵押市场，重点解决司法行政处罚与住宅抵押处分权之间的矛盾以及抵押登记与评估的法律保证等问题。二是出台住房金融机构组织法住房金融法抵押贷款证券化业务会计制度等。三是做好住房储蓄管理公积金管理低收入这的住房补贴等住房金融相关经济活动的制度建设，做到有法可依，有法必依，从而为房地产融资创造一个良好的法律环境，确保房地产金融在法制轨道上健康发展。

四、结束语

房地产融资市场是一个多元化的市场，它不仅在于产品的丰富性，如证券市场，银行，基金等融资方式，而且在于市场的多层次性。要建立一个健康的市场，主要要求政府减少对金融市场的垄断，逐步推进金融市场对内外开放，提高国内房地产金融的市场化程度，并加大相关法律制度建设。只有这样，新的房地产融资市场新的融资产品新的融资工具才能出现，房地产多元化体系才能最终形成，从而促进人民生活水平的提高和国民经济的良性循环。

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关键词 房地产企业 融资方式 研究 对策

房地产业属于资金密集型行业，其典型特点为：高风险、高投入及高回报。房地产企业的正常运作需要富余的筹备资金作为保障，因此采用何种融资方式对房地产企业而言至关重要。本文通过分析当前我国房地产业的主要融资方式及存在的问题，提出解决我国房地产业瓶颈的有效措施。

一、主要融资方式

目前我国房地产行业的主要融资方式包括：1.上市融资；上市是快速获取巨额资金的重要渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。然而当前我国上市的房地公司并不多，在全国房地产企业中所占比例甚小。其主要原因是上市需要经过复杂的审查过程，并且初期成本较高。对于中小房地产开发企业（或新开发商）而言上市融资这一方式的壁垒较高[1]，大多不愿意采用该方法。2.债券融资；债券融资可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。按融资期限分为短期融资券和中长期债券，债券融资具有成本低，透明度高的优势，但也存在融资风险大，融资弹性小和对企业要求高的局限性，该方式是目前国内企业较为常用的融资方式之一。然而真正可以使用该融资方式的企业多为资质好、规模较大的企业。从承销商的角度看，向大企业发放债券所获得的利益要高于发放给中小房地产开发商。3.银行信贷；从银行贷款是目前我国开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷，主要分为土地整理贷款和开发建筑贷款。4.信托融资；投资者将购买信托作为投资手段，收益于房地产的升值。一来可以增加房地产的资金来源，减缓银行风险，二来可以缓和房地产供求关系。因税收政策及某些政治因素，这种融资方式在我国并没有得到真正的发展。5.资产证券化；它包括两种方式：项目融资证券化及房地产抵押贷款证券化。资产证券化有助于增加资金来源，降低银行贷款压力。6.夹层融资；该融资方式是当前新兴的融资模式，它是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。房地产领域中通常把不同的债权与股权进行组合，灵活性高和门槛低是其最大的优势。该融资方式在发达国家已有先例并取得成功，但在我国较为罕见。7.其他融资方式；还有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资等其他融资方式。

二、存在的问题

1．单一的融资方式

当前我国房地产的融资方式以银行贷款为主，上市融资、信托融资、债券融资等其他融资方式所占的比重很小。从企业统计视觉看，企业原有资金、银行贷款、预售款以及建筑企业垫资是房地产企业开发资金的主要来源[2]。银行贷款与预售款都源自商业银行，房地产开发对于银行贷款具有很高的依赖性。银行贷款的缺点在于贷款有时间和条件限制，企业融资过度依赖银行贷款容易出现资金断链等系列问题。

2．融资体系不健全

我国房地产业经过近10年的高速发展，已成为我过市场经济不可缺少的组成部分。尽管一段时间以来出现了房地产泡沫争论以及央行出台收紧信贷的政策，但房地产开发资金规模仍保持着持续上升的趋势。目前我国房地产行业的融资体系还不够完善，市场化程度不高，融资渠道狭窄、单一的融资结构致使资金富裕者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。

3．金融环境基础薄弱

信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。目前我国市场缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒机制和相关的立法保障。信用制度的不健全，已经成为制约我国房地产投资信托、私募股权基金等融资模式发展的重要因素。

4．相关法律、法规不完善

我国出台的关于房地产业的法律法规主要包括：产业基金法、税法和物权法[3]等。这些法律法规的颁布执行为房地产业创造了一个良好的制度环境。但因国家的宏观调控，房地产业相关的法律法规还不够完善。如房产的投资基金和债券融资方面的法律就没有得到完善。这都会限制房地产企业的融资渠道，影响房地产业的发展。因此要拓宽房地产的融资渠道和改变单一的融资结构，建立健全完善的法律法规亟待施行。

三、改变房地产业融资方式的有效措施

1．拓展融资渠道，融资方式多样化

要想改变我国房地产业的现状，首先就要拓展房地产业的融资渠道，实现融资方式的多样化。以下重点介绍几种有效拓宽融资渠道的方法：1发行股票，上市融资。当前这种融资方式在我国房地产业中较为少见，只有少数企业能够采用该方式进行融资。随着我国股市规模的不断扩大，证券市场也有了很大发展。房产业进入股市是未来发展的趋势。股票发行和上市对企业的资质有一定的要求，因而房地产企业应当着力改造自身的形象，扩大规模，朝着大型企业的方向发展。2发行企业债券。发行企业债券是一种有效的融资方式。企业债券的优点在于其发行的程序较为简捷，融资期限也较长，利率较低等。房地产企业可在利率市场化之后提高债券利率，吸引更多机构和个人投资者的加盟，为自身发展融到更多的筹备资金。3吸收保险基金。随着我国人们生活水平的提高，我国保险行业快速发展，保险公司的流动资金不断增加。然而保险公司的投资余地受限，如若能吸引保险基金投入到房地产行业中来，不仅能充分发挥保险基金的作用，还能够为房地产业筹备发展资金，不失为一种良好的融资手段。

2．建立多层次资本市场体系

一直以来我国房地产行业就很少采用直接融资这一渠道，因此房地产业直接融资所占的比重极少，且融资渠道狭窄。目前房地产业中很多融资方式只适用于大型房地产企业，某些融资方式的要求过高，中小型企业无法选取很多的融资方式筹备资金。因此，需要建立一个多层次资本市场体系，为各种类型房产企业提供相应的融资场所，通过该体系，减少房地产行业对银行贷款的过度依赖，增加直接融资的比例，分散金融风险，保证房地产行业的正常发展。建立资本市场体系不能仅凭房地产业的努力，还需要政府的扶持。政府应当发挥其职能，建立健全房地产行业的相关法律制度，制定相关规范。对房地产业新型的融资手段以及收益的来源和分配实行宏观调控，不断完善金融机构对房地产行业投资的法律政策[4]，为我国房地产行业的发展营造一个良好的市场环境，为其提供政策支持。

发行债券及股票上市等融资方式在我国有了一定的发展，其对国民经济有一定的影响。债券市场具备有了比较完善的市场体系，其中国债和金融债券的信誉及回报率较高，对完善债券的交易市场有很大的帮助。资本市场发展扩大了房地产证券市场的规模，资本市场有着丰富的证券品种，促进了房地产融资方式的多样化。目前我国证券市场小有规模，较具有代表性的有上海和深圳两地证券交易所、STAQ系统及NET系统证券交易市场[5]。我国的证券市场的硬件及软件设施均位于国际先进行列，资本和证券交易市场的完善为我国房地产业的发展创造了条件。

总之，房地产企业在选择融资方式时，要充分考虑企业自身的条件、对资金的需要以及融资难度等方面的因素，选择一种适合企业发展的融资方式。好的融资方案有助于优化企业的资金结构。适合企业发展需要的融资方式能够为房地产企业提供雄厚的资金储备，可增强企业的发展后劲。针对我国房地产行业所出现的问题，各房地产企业应当不断拓展融资渠道，实现融资方式多样化，为企业的发展积累足够资金；政府发挥其宏观调控作用，建立完善房地产行业相关的法律法规，为我国房地产业的正常有序发展提供保障。

参考文献：

[1]张蒙,李雅妹.我国房地产企业融资方式研究.商业文化.2011(4):137.

[2]孙美松,姜效.我国房地产企业融资方式研究.合作经济与科技.2008(2):82-83.

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一、房地产企业的融资现状

自我国从1992年确立了建设社会主义市场经济的目标之后，国民经济不断高速发展，人民群众的生活水平和生活质量也在不断提高。上世纪90年代末期，面对亚洲金融危机的冲击，我国出于扩大内需的考虑，开放了商品房交易市场，自此之后，我国居民对商品房的需求连年上升，对住房贷款的需求也在不断增加，近年来，银行贷款在房地产企业的融资来源中占据很大的比重，据统计数据显示，房地产企业当中有超过22%的融资是通过银行贷款实现的，另有48%是通过预收定金和房款来实现的，但是其中一半以上的资金间接来自于银行。近年来国家为了抑制房价过快上涨，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制银行贷款流向房地产市场，虽然取得了一定的效果，但是实际上，随着近几年来进军房地产的企业越来越多，当中大多数依靠银行贷款，使得从银行流向房地产市场的资金有增无减，房地产企业之间的竞争越来越激烈，而银行的资金却有限，这导致房地产企业通过银行贷款获得所需资金就越来越困难。

国家为了避免企业财务风险造成的社会问题，在最近几年提高了企业发行公司债券的门槛，并且对发行资质和发行数量有着严格的限制，另一方面而言，债券市场风险较高，融资成本也比较高，在上述因素的共同影响下，许多房地产企业都不选择发行债券进行融资。

企业通过证券交易所公开上市发行股票向社会公众募集资金是一种重要而又有效的企业融资手段，任何一个成功的房地产企业，都必须要成为上市公司。但是近年来，我国证券市场发展并不完善，存在许多问题尚未得到有效解决，因此政府加强了对证券市场的监管，对于不符合要求的企业不允许上市发行股票，将很多企业排除在外。房地产企业本身有着一定的特殊性，资产负债率较其他行业较高，企业风险较大，我国政府出于防范金融风险的考虑，对房地产企业上市更是严加控制，导致许多房地产企业无法通过上市发行股票进行融资。

二、房地产企业融资存在的问题原因

（一）房地产企业融资体系不健全

一方面，由于我国传统文化的影响，我国居民储蓄率非常高，但是投资却很少；另一方面，我国金融和证券交易市场并不健全，无法满足投资者的需要，导致许多人的资金无法得到有效的利用，只能存入银行。而银行虽然也可以对外提供贷款业务，但其主要的职责是保证储户的利益不受损失，因此其放贷规模有限，而且限制条件颇多。而利用金融和证券交易市场，可以将资金的需求方和供给方直接联系起来，省去了银行这一环节。但是目前我国并没有专门为房地产企业提供金融咨询和服务的机构，房地产企业的融资担保机制也不健全，因此无法满足房地产行业的融资需要。

（二）房地产企业财务制度不健全

目前我国许多房地产企业，尤其是中小型房地产企业的财务制度并不完善，缺乏合理的融资计划，过分追求短期的利益而损害了长期的利益。许多房地产企业盲目的进行扩张，大量的吸引资金，使得企业的资产负债率非常高，财务风险也非常高，房地产企业不断地在负债经营――偿还债务――再负债经营的恶性循环当中徘徊，难以积累更多的自有资金进行发展。

（三）相关法律法规不够健全

我国的房地产市场起步较晚，与房地产市场融资相关的法律法规并不是特别完善，多数法律法规是地方性法规和政府部门规章，有的仅仅是通知文件，缺乏权威性，房地产企业在实际的融资过程中，现有的一些法律法规存在相互冲突或者规定不清楚的地方，给房地产市场的融资创新制造了阻碍，增加了房地产企业的融资难度。

我国政府的政策也对房地产市场的融资现状产生了重大的影响。为了防范金融风险，规范房地产市场的信贷业务，我国政府对房地产企业的信贷融资设立了较高的门槛，房地产企业申请银行贷款必须满足国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证四证齐全，缺一不可，并且最低要有30%的自有资金。据相关统计数据资料显示，自2010年以来，我国房地产企业从银行获取资金的速度开始放慢，能够获得银行授信的房地产企业不仅数量上极为有限，而且授信额度也非常有限，总额度不超过500亿元人民币。中国人民银行在最近几年当中连续多次提高了银行存款准备金率，限制了银行的放贷规模，也就缩小了房地产企业通过银行进行融资的渠道。

（四）对外资的限制过多

我国改革开放的历史经验表明，适当的引进外资不会动摇我国的社会主义制度，反而能够促进社会主义市场经济的发展，提高人民群众的生活水平。而目前我国对外资进入房地产行业的限制还是较多，许多房地产企业对于引进外资也较为谨慎，导致了房地产企业的融资困难。

三、房地产企业融资问题的解决对策

（一）拓宽融资渠道并设立专门的金融服务机构

在我国当前的金融机构体系当中，并没有与发展房地产企业融资相适应的金融机构，因此，为了发展我国的房地产企业，解决其融资困难问题，应当培养一批对房地产企业有着足够了解、懂得专业技术的专业金融人才，建设一部分专业的金融服务机构，专门面向房地产企业服务，为房地产企业的快速发展提供资金支持，这样才能够解决房地产企业融资困难的问题。

（二）完善房地产企业财务制度

房地产企业还应当加强自身的信用建设，并健全自身的财务制度，强化财务人员的诚信意识和责任意识，及时主动的向出资方提供真实、可靠的财务信息，帮助出资人加强对企业的了解，耐心地向银行等信贷机构讲解企业的情况以及相关的技术知识，诚实守信经营，及时偿还到期债务，不拖欠，不赖账，树立良好的企业形象。一方面能为银行等信贷机构降低了解企业的成本，同时也为企业自身创造了良好的融资渠道。

（三）完善相关法律法规

房地产企业的融资要想获得良好的环境，首先就必须完善相关法律法规，这样才能够从根源上解决问题。一个成熟稳定的金融市场需要完善的法律法规去支撑，才能够为房地产融资工具发展创造条件，最小化房地产融资风险，促进房地产企业发展。但是在现阶段，我国房地产融资法律建设尚不完善，加之房地产融资市场不稳定，很大程度阻碍了房地产企业融资，不能满足我国房地产业发展需求，加剧了房地产企业融资风险。所以我们要多方面加快完善房地产金融立法，一方面是完善现有房地产企业融资法律法规，对现有房地产融资法律法规不健全的地方进行改善，使之与现在市场发展相符合，比如对《证券法》、《担保法》等进行修正。另一方面是出台相关的法律法规，比如《房地产开发企业贷款管理法》、《产业基金法》等法律法规，保障房地产融资法律法规的完善，规范房地产融资行为，促进房地产业健康发展。

（四）积极引进外商投资

适当的引进外商投资能够有效的拓宽房地产市场的融资渠道，增强房地产企业之间的市场竞争力。一方面，我国政府应当从政策层面放宽对外商投资房地产行业的限制条件，鼓励房地产企业引进外资，另一方面，房地产企业也要积极的拓宽自身的融资渠道，除了直接利用外商投资以外，也可以采取间接利用外商投资的方式。

四、结论

房地产业作为我国国民经济的重要基础性产业，对我国社会主义市场经济发展意义重大，作为资金密集型行业，筹集资金对房地产企业非常重要。但是由于受到各种因素的限制，比如融资结构单一、自有资金严重不足、金融危机影响、法律法规不健全等诸多问题，房地产企业融资往往伴随着巨大的风险。针对这些融资问题，对房地产企业提出有效的风险防范建议措施，提出房地产企业可以改善房地产融资制度及环境，完善法律法规建设、拓宽融资渠道，实现融资方式多元化、买壳上市来部分缓解我国房地产融资困境、拓宽房地产信托产品和产业投资基金、依靠内源，利用自有资金融资、进行理性融资、企业要提高自身竞争力等措施，才能有效防范房地产融资风险。房地产企业采取以上措施后，相信可以在一定程度上解决企业融资难的现象，提高企业的融资能力，从而使企业在未来的房地产行业的更加具有竞争优势，为我国的房地产行业健康快速发展提供保障，也可以为我国经济发展作出一定的贡献。

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一、房地产企业融资现状概述

随着改革开放步伐的不断加快我国的房地产行业也迅速发展起来，房地产业在国民经济中占据了重要的位置。房地产既是消费品又是投资品，是股票与金融市场的基础，房地产业不仅与众多投资者的经济利益密切相关，也关系到国家的战略布局和经济发展。房地产业对资金的使用，有需求量大、周期长的特点，在大多数情况下，企业的自有资金都不足以满足需求，因此房地产业的发展需要借助金融机构，房地产企业的融资也成为企业能否健康发展的关键因素。

房地产是资金密集型行业，不论中短期还是长期的房地产投资，都有很大的资金需求，房地产市场和资本市场联系紧密。按房地产融资类型可以分为内部融资以及权益融资和债务融资。一般来说，内部融资能够减少交易费用，融资成本也比较低，有利于加强企业控制。权益融资的预期收益较高，需要承担较高的融资成本，而且经营风险较大；而债务融资的预期收益较小，融资成本相对较低，经营风险也比较小。

房地产的内部融资主要包括企业的自有基金和预收账款，其中自有基金包括企业设立时各方投入的资金和从税后利润中提取的资本公积和盈余公积。预收账款是指在房屋建成前预收购房者的账款以及委托开发项目的预收建设基金。

房地产的权益融资是出资方与房地产企业共同承担投资风险，同时也一起分享投资利润。房地产的权益融资方式有许多，主要包括私人投资、信托基金、私募股权等。房地产债务融资的出资方不承担投资风险，所得到的利润是融资协议中约定的利息和相关费用。债务融资到期需要偿还本金及利息，需要承担固定费用。债务融资的方式主要包括银行贷款、商业信用、企业债券、融资租赁等。

二、当前存在的主要融资问题

（一）融资渠道较为单一

银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产企业的负债率普遍较高，其中银行贷款占据了最大的比例，在自筹资金中也有相当一部分来自银行贷款，银行贷款成了房产开发商经营周转的主要资金来源。这使银行承担了很大的融资信用风险和投资市场风险，一旦风险爆发可能会影响整个国民经济的健康发展。我国房地产企业在上市融资方面还比较艰难，上市融资在房地产业的融资总体中的比例较低。另外债券融资的成本相对较低，但我国企业债券市场的规模比较小，流动性比较差。

（二）房地产金融市场体系和相关法律法规不完善

在完善的金融体系中应该有专业的房地产投资机构、担保机构和抵押贷款机构，在我国这些机构的发展都不完善，还不能充分发挥它们的重要作用。相对于房地产市场的发展而言，我国房地产金融市场的法制法规是比较落后的，目前还没有专门的房地产金融监管体制，金融业务方面的相关规范也有亟待完善。虽然国家和地方颁布了一系列的法律法规，但还存在着体系不全面和规定不具体等问题，这些都制约了房地产业的经济发展。

（三）缺乏融资专业人才

房地产企业的融资管理中需要大量的专业人才，他们需要精通投资业务、具有战略眼光并且能对这个房地产业有相当程度的理解，这方面的人才数量不足以满足现在房地产业发展的需要。

三、房地产企业融资改善建议

（一）确定合理的资本结构。合理的资本结构需要做到两点：一是合理的股权资本内部结构；二是合理的股权资本和债权资本比例。房地产上市公司可以利用再融资来实现这两点，再融资可以使房地产上市公司资本负债率达到合理水平，国有股也可以实现相对减持，重洗引入更优质的机构投资者，从而实现合理的资本结构的，这样也有利于实现管理绩效的改善。企业融资是为了获取企业进一步发展所必需的资本，所以企业应确保筹集到的资金能投向于符合企业战略目标的项目，这样才能实现资源的优化配置，提高资本使用效率，促进企业的成长。

（二）根据企业的实际状况来选择融资方式。不同的企业有着不同的融资需求，企业应该根据自身的情况来确定融资方式，优化融资结构，如效益较好的情况下可以多考虑私募融资，规模较大的项目可以考虑项目融资等。

（三）发展上市融资。股市融资是重要的融资途径，股权融资成本相对较低，和债务融资相比，不用支付利息也不用返还本金，可以降低企业的财务风险和经营成本，还可以提高公司的影响力，也能在一定程度上降低信贷风险。

（四）完善房地产债券市场。房地产企业通过发行债券可以得到稳定的资金来源，支撑企业的健康发展。房地产企业的负债率通常较高，而间接融资的成本较高，房地产企业发行债券可以降低财务成本，改善融资结构。

（五）完善房地产企业融资相关法律法规。相关部门应尽快完善现行的房地产法律法规，保障房地产信贷的法律地位，为我国房地产企业融资提供必要的法律保护和支撑，明确房地产企业和个人的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，为房地产金融市场快速健康发展保驾护航。（作者单位：湘潭大学商学院）

参考文献：

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中图分类号：F239 文献标识码：A

收录日期：2014年8月21日

自改革开放以来，我国经济发展速度逐渐提升，在众多行业中，能够为经济发展带来最大推动力的，非房地产业莫属。为了保证房地产业平稳健康发展，国家陆续出台了一系列相关政策制度，对房地产业进行管理。然而，由于相关法律法规、规章制度等不够完善，使得我国房地产业发展中还存在一些问题，尤其是房地产登记审核管理制度存在一些漏洞，其对房地产发展的阻碍作用已经愈加明显，如何加强房地产登记审核管理制度，是亟待解决的重大问题。

一、我国房地产登记审核管理制度概述

（一）房地产登记制度相关概念。房地产登记，也就是人们通常所说的不动产登记，它指的是当事人向国家房地产相关的机关单位提出登记申请，而国家法定机关再依据现有的相关法律制度对房产、地产等产权信息进行审核、汇总，统计房地产客体信息，从而对房地产信息及所有人进行权力赋予和界定的一项制度。房地产登记制度所发挥作用的强弱，直接受相关法律法规、相关部门的执行力度等因素的影响。同时，房地产登记制度管理是否执行到位，也直接关系到该行业未来的发展趋势。

（二）房地产登记相关制度管理程序。房地产具有不可移动的性质，且拥有权、使用权的期限都相对较长，在其权利归属的划分中，难免会因产权交接等原因产生一些权利不明的问题。为了能够更好地解决因产权归属带来的纠纷，房地产登记相关制度必须要不断完善。目前，我国与房地产相关的法律法规对房地产登记制度作出了基本规定，在房地产登记具体事宜中，还要受到地区、当地政府机关、经济市场发展的各因素的约束。因此，房地产登记必须在符合法律规定的条件下，由权力机关进行切实的实施，才能发挥其产权界定、公示、管理等功能。我国现行的房地产登记模式为：由房地产行政管理部门担任登记机关，实行房地产权强制登记制度。

二、我国房地产登记审核管理制度存在的问题

（一）房地产相关法律存在缺陷。房地产行业发展迅猛，市场对于房地产秩序的要求也越来越急迫，我国《物权法》的建立，在一定程度上有效地解决了房地产权的问题。然而，随着房地产行业越做越大，现有的法律已经不能够完全满足房地产市场经济发展的需求。房地产登记相关法律多数是作为其他法律的附带内容，却并未形成一个完善的、系统的法律体系，这就导致了房地产相关立法滞后，法律执行效率低下。并且，现有的法律产权很多都是针对多年前的计划经济而制定，市场对于经济发展的作用未能在法律中体现出来，而如今，房地产市场交易又是一项重要的经济手段，法律与市场脱离，那么房地产的所有权、使用权、权利转让等问题越来越多，由此而产生的矛盾和纠纷也越来越严重。于当事人来说，合法权益受到了侵害；于市场经济发展来说，这是一大进步的障碍；于国家来说，这是关系到民生民计、社会安定的大问题。

（二）房地产登记制度不够完善。房地产登记制度存在的最明显的问题就是与房地产相关法律法规难以达到统一。在我国社会经济由计划经济体制向市场经济体制过渡的大背景下，房地产能够如此迅速地发展起来，是一件伟大的事情。然而，正是由于经济体制的变化，导致了房地产登记制度的建立难以跟得上经济发展的脚步。现如今，房地产登记制度中，国家权力机关的干预过多，甚至出现了国家干涉阻碍房地产市场发展的情况。房地产登记中某些事项，如房地产行政主管部门可以全权代表政府对房产的所有权及延伸出的典权、抵押权等进行审核登记。这种登记审核管理制度可以有效地保护房产权利所有人的合法权益，但不能否认，这样的制度也严重地影响了国家机关对房地产行政管理职能的发挥。现有房地产登记审核管理制度的弊端越来越明显，近期，房地产市场持续低迷，不能忽略制度上所带来的负面影响。为了能够让房地产市场尽快恢复，完善的房地产登记审核管理制度必不可少。

三、加强房地产登记审核管理制度的方案

（一）建立健全房地产相关法律法规。目前，我国实行中国特色的社会主义市场经济体制，无论是经济发展的道路，还是相关法律的建立，既要考虑到国家政府机关职能的发挥，又要考虑市场经济发展的规律。两者并重，才能让法律更为符合我国经济发展的要求，维护相关人员的合法权益。以健全的法律法规为依据的房地产登记审核管理制度的建立和完善，可以有效地发挥国家对房地产市场的宏观调控作用，同时也不会影响市场对房地产行业的调整。通过对房地产相关法律法规的建设，进一步明确房地产登记的权利、责任，规范登记操作过程。如此一来，房地产产权登记一旦完成，便可立即产生法律效用。避免因为房地产归属权认识不清、内容登记不详等损害相关人员的权利和利益。现如今，我国《物权法》已明确规定，统一的登记办法、统一的登记范围、统一的登记机关等条件下所进行的不动产统一登记，才能够得到国家机关的认可。房地产登记相关法律的程序性内容已经相对完善，但由于具有繁多复杂、较为琐碎等特征，就要求其必须有相关的配套法律共同执行，确定房地产登记的类型等相关事宜，保证法律的执行能够发挥到其应有的作用。

（二）根据已有法律，进一步完善房地产权整合。所谓房地产，既包括房屋，也包括土地，二者虽有区别，但在房地产登记审核管理中，更有着密不可分的联系。在房地产开发和交易中，土地的拥有权和使用权主要是以房屋的权利归属来体现。在房地产事业的实际运行过程中，房屋和土地基本是保持一致的步调。世界上许多国家对于土地和房屋权利的管理都是将二者归结到一起，进行统一的管理，也就是说，房地产权实际上是一种权利。在以前的中国，土地权和房屋权是分立的。近年来，两种权利的分开造成了种种问题，开发建设的房屋出售给购房者之后，购房者只持有房产证，而没有地产证。这就造成了房地产权利分开，容易出现权利不明等情况。正是由于这个原因，我国在《物权法》中规定了不动产登记，在《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》中将地权与房权整合到一起，实现了不动产登记整合。然而，由于这一制度的实施时间有限，在登记审核管理方面还未能做到尽善尽美。造成了如今虽然有法律与制度的支持，但在实际操作中总是问题不断的情况。因此，必须进一步对房地产登记审核管理制度进行完善，根据目前房地产状况进行相应的调整，让政策与制度在实际的执行中能够发挥更大的作用。

（三）完善房地产登记损害赔偿制度。房地产登记审核管理相关部门要积极承担起应有的责任，以专业的手段进行高效率的管理。房地产登记审核过程中，一旦出现纰漏，将会给当事人带来极大的经济、名誉上的损失。而房地产登记损失的造成可能是由于房地产交易的某一方参与者的不法行为与房地产登记部门的错误等多种原因共同造成的。那么，如何对利益受到损失的当事人进行赔偿，这是一个难题。就目前的房地产行业发展形势来看，错误登记的赔偿应当选择这样一种方式：当核实当事人利益确实受到了损失，并且房地产登记部门的错误是原因之一（或是全部责任）后，应当先由国家行政机关赔偿全部损失，并根据相关法律法规追究其他涉事单位、个人的责任，使其付出相应的赔偿，同时国家行政机关应当在法院的判决下，确定好应当赔偿的份额。另外，当事人也应当积极寻找合理的途径来索取赔偿，维护自己的合法权益。

我国房地产市场的发展需要合理而完善的管理制度作为支撑。加强房地产登记审核管理制度，是推动我国房地产行业发展的重要一步，随着法律和制度的建立和完善，房地产市场必然会走上更快的发展之路。

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一、我国中小企业融资现状分析

内部融资。中小企业受自身特点影响，初期一般都以内部融资为主。当企业再扩大发展时，企业也会选择自有的原始积累来进行融资；外部融资。股权融资方面，我国大多数中小企业没有资格进入公开的金融市场进行股票融资，通常只能通过相关部门，在有限的范围和有限的资金链里进行融资；债权融资方面，企业发行债券同样需要严格的审查，有时还要提供担或抵押，加之中小企业也很难进入公开的证券交易市场。银行信贷是国内中小企业最大的外源融资渠道，超七成资金都源于国有商业银行，而但国有商业银行为降低风险，贷款对象首选国企。受所有制的限制，我国国有银行处于垄断局面，改革动力不足，效率低下，而非国有银行发展落后，不能满足中小企业融资需求。国内金融产品价格和利率封闭、未市场化，严重阻碍了中小企业的融资，且当前金融体系缺乏为中小企业服务的金融中介机构，金融产品；法律法规。国内法律法规方面仍处雏形状态，自公司法和证券法修订后，法律法规依旧是个框架，只是确立了私募的原则性，仍然缺乏私募的基础规范性。

二、我国中小企业融资的影响因素

（一） 内在因素

经营管理能力较弱。大多数企业都属于家族企业，他们的管理模式较为落后，管理不专业，责任不明确，管理效率低下，无法跟上企业发展的脚步；财务信息不公开。中小企业的销售情况，经营能力，盈利状态等信息都不向外界公开，且未能和银行达成长期的沟通和合作。银行无法获得他们的财务信息，自然就不信任这些企业；偏好追求高利润。中小企业没有制定长期的竞争目标，缺乏品牌意识，投资成本相对比较高，因此多选择高利润的项目投资，风险也提高，自然商业银行对他们的贷款就更加谨慎。

（二） 外在因素

政策因素。我国的宏观调控政策、财政政策、金融政策的制定均依据所有制制定，这些政策明显倾向于大型企业和国有企业；法律法规。我国的法律法规不完善，且修订时间长，执行力度不够，许多中小企业钻法律空隙逃避债务，银行利益得不到保护，自然不乐观向这些中小企业贷款；金融市场。我国中小企业融资渠道狭隘，国有商业银行对中小企业贷款有严重歧视现象，大型企业和国有企业是它们主要对象。并且金融机构布局不合理，目前我国70%的信贷资金都集中于四大国有商业银行，其中多数资金集中在分支行。现在中国的商业银行为了防范风险，发展眼光纷纷投向大城市，收缩地方的贷款权限和并购原有机构，这使得地方区域的中小企业融资更加困难；信用担保体系不规范，不健全。我国对担保行业管理力度不足，甚至是无管理模式，这导致了担保行业没有统一和规范的运作规则；地产行业火爆。近年房地产业发展迅速，房价持续走高，许多人见炒房能更快地赚得更多的钱，纷纷把投资目光转向房地产业。政府和银行都重视房地产行业，银行亦乐意贷款给房地产业。因此，房地产业吸引了社会上大量的闲置资金，而中小企业所得到资金少之又少。

三、可行性对策

1. 企业方面

中小企业应该积极努力提高自身素质，塑造良好形象和信誉。大力推进企业现在化改革，优化产权结构，使自己在市场上更有竞争力。银行贷款是保障，应加强与银行沟通，建立长期的合作关系。

2. 政策方面

完善法律法规，加大推进和实施力度，在修订法律法规时应以中小企业的利益作为出发点，实地考察中小企业存在的问题，制定具有针对性的法律，要做到有法可依；在财政方面，政府应该在财政政策上继续加大对中小企业的扶持，给予中小企业一定的优惠和补贴。如鼓励企业创业，创业初期给予一定的服务配套措施，资金上给予补贴；建立健全我国担保体系，政府加强对担保业的监管，实行统一规范的运作模式，完善资金补偿机制；房地产业的繁荣，并未给我国带来真正经济发展，许多企业家借此牟取暴力，却没有去创造真实的价值，严重阻碍我国经济健康稳定的发展。因此，政府应该严格控制房价，打压房地产，限制银行贷款房地产业的相关政策。使房地产业和其它企业重回天平秤上，这样资金才能得到有效的配置；

大型企业的垄断，使许多中小企业只能夹在缝隙中生存，为缩小贫困差距，保护中小企业利益，政府应该规定大型企业的营业时间。例如像大润发、家乐福、沃尔玛等大型超市应该缩减它们的营业时间。

3. 金融体系方面

加快对金融体制的改革，深化国有商业银行股份制改革。建立多元化产权制度，实现商业化的经营模式，脱离对国有企业贷款的韧性。这样商业银行贷款就会选择效益业绩优先的企业。另外应该培养和发展中小企业将其作为新的利润增长点；优化商业银行的组织结构，提高商业银行的管理效率，放宽对地方支行的贷款权限，使各地方企业更加方便、容易获得贷款机会；实行利率市场化，放宽贷款利率，贷款利率不再由中央银行控制，各商业银行为了利益就会相互竞争，迫使它们改革自身内部矛盾，提高它们的营运效率。他们不仅会降低贷款利率，而且他们也会重新调整战略目标，贷款对象会投降更多的中小企业，贷款几率就会更大；建立多样的金融服务机构，例如会计事务所、律师事务所、咨询公司、投资银行等等，他们可以帮助银企之间降低贷款风险提高投资效率。（作者单位：长江大学经济学院）

参考文献