资产证券化融资方式范文

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在体育产业商业化的背景下,体育资产融资方式也在发生着根本性的变化。由于受到其他相关行业的影响,资产证券化融资不仅能够缓解和解决当前体育产业化的融资问题,更为重要的是这种融资方式可以促进体育产业化的持续发展。体育资产证券化融资。首先就是将一些不动产诸如:座位的永久性许可、停车位、广告权等等融合到商业行为中,使之产生经济学效能。其次就是通过资产的变通,实现体育资产在产业化的进程中,利用社会资本针对体育资产良性改良作用,在实现规范化管理的基础上,推动体育产业的延伸。再次就是对目前现有的体育场馆进行股份制改造,试行“债转股”。国有体育场馆负债率高、财务成本过大,实施债转股,相当于为国有体育场馆注入一笔资金,降低了财务费用,可以有较多的资金和积累对场馆进行管理和维护等,从而有利于国有体育场馆摆脱困境。

“体育产业资产证券化作为一种新型的资产处理方式和融资工具,目前已成为全球体育产业资本市场最主要的融资方式,并迅速成为全球体育产业资本市场发展的重要推动力量。对于正逐步融入全球一体化的中国体育产业来说,体育产业资产证券化有利于推动体育产业资本市场的发展。”但是要注意的是在体育资产证券化的过程中,一些潜在的问题和代表性的问题值得关注,例如:股份改造的适用条件、体育产业的资产盘活等问题。所以在推动体育资产证券化中,要灵活创新制度,要科学统筹发展,而且在融资中要注重资本质量,提升体育资产和社会资本的复合型应用。

二、体育资产证券化融资的适用条件

“稳定、充足的资金支持是体育产业化得以发展的重要前提。目前,融资难问题是制约我国职业体育发展的最大掣肘,在考察职业体育部门融资困境的基础上,尝试引入资产证券化模式,可以缓解和解决我国职业体育的融资难题,从而促进职业体育的可持续发展。”不可忽视的是,当前体育产业化的现状不容乐观。如果引进资产证券化管理,则需要关注以下几个因素,以解决体育资产的归属不明确,体育资产资本管理能力不强,体育资产的融资方式创新以及体育资产证券化运营的对象选择等。

(一)体育资产的明确归属界定

我们知道体育产业化的过程中,体育资产的产权归属问题一直是一个核心的问题,在举国体育的机制下,体育资产多是以政府投资,地方进行管理。随着市场体制的不断完善,体育产业化、商业化。其中一部分体育资产的归属问题就由政府下放到了企业,这种下放造成了体育资产的管理主体发生了变化,显然在体育资产证券化的过程中,我们首先要明确管理主体是谁,才能有良好的融资效果,甚至包括体育资产的投入产出的分配以及体育资产的资本优化能力都决定着体育资产证券化融资的效能。

(二)强势的体育资产资本管理能力

体育资产资本管理能力包括:

1、 资产组合

原始权益人把自己拥有的能够产生未来现金收入的资产进行结构性重组而汇集成资产资本。在有效地客观调控下,对个人投资、政府投资、社会投资和境外投资的各方面,建立各层次投资主体自我发展、自我约束、自我完善的机制;改善发行条件,吸引投资者。

2、证券发行

通过证券承销商向投资者销售资产支持证券,用销售收入支付向原始权益人购买证券化资产的价款。3、3、资产管理

委托资产管理公司管理资产池,用资产的现金支持资产支付证券投资者的本息。资产支持证券到期以后,向投资者还本付息,把资产池中的剩余资产归还给原始权益人。

(三)体育资产证券化运营的对象选择

考虑到资产证券化在我国还是一个新的金融创新工具,抗风险能力较差,因此,在刚刚开始推出专项理财计划份额这类资产证券化品种时,主要在机构投资者集中与适合的大宗交易平台开展交易,参与者也以合格机构投资者为主。同时,券商也可以通过自己的代办股份转让系统进行专项理财计划份额的转让,让个人投资者也能尝试投资体育资产证券化产品。增强对投资者的吸引力,优化融资效果。

三、体育资产证券化融资的具体建议和对策

笔者认为体育资产证券化融资要实现科学管理,要从以下几个方面着手。

(一)引入风险投资,促进资本优化

“随着市场经济的发展,整个国民经济市场化的程度会越来越高,体育社会化、产业化是体育发展的必由之路,而在这个产业化进程中如何有效吸收利用社会资本将是体育部门面临的一大难题。在这种情况下,如果体育产业能够引入风险投资,则必将极大地促进体育产业的健康发展。”在规范资本运营的状态下,强化风险意识,同时注重风险管理,则可能大大提高体育资产资本的效能,并优化其结构,最终促进体育资产证券化的融资能够长远发展。

(二)采取多元化手段,拓展融资方式

在体育资产证券化的融资过程中,资产管理主体应当适当调整准入机制,区别对待机构投资以及个人投资,在规范管理体系的同时要纵向拉伸融资模式,利用体育场馆、体育设施、体育资产中的无形资产和不动产进行资本优化,比如:广告冠名、体育场馆的非运营状态的商业运营行为、体育场馆内外的停车位、永久性的座位投资等管理,尽可能的使资产的属性灵活起来,形成资源到资本的转变。

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0 引言

经济适用房制度是以解决我国城市中低收入家庭住房困难为主要目的的保障性住房制度之一，是一种具有保障性质的政策性住房，由于其经济性与适用性的特点得到了中低层收入家庭的青睐，因此经济适用房建设速度的快慢、质量的优劣、管理是否科学都会对中低收入家庭的切实利益产生直接影响。

2012年6月国家发展改革委办公厅在下发的文件中也明确提出为如期完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务，要充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设。

1 资产证券化及其运作流程

资产证券化是指将缺乏流动性但能产生可预见的、稳定的现金流的资产，通过一定的结构安排，对其风险与收益进行重组，以原始资产为担保，创设可以在金融市场上销售和流通的证券。完成一次资产证券化交易通常需要以下几个步骤：1）确定证券化资产，组建资产池。资产证券化交易的发起人，即原始权益人根据自身的融资需要，确定用于证券化融资的资产，资产应能够按照某种特质构造成为一个资产组合。2）设立特殊目的机构（special purpose vehicle，SPV），组建SPV的目的是为了最大限度的降低发行人的破产风险对证券化的影响，即实现被证券化资产与原始权益人其他资产之间的“风险隔离”。3）资产的真实出售。证券化资产从原始权益人向SPV的转移是证券化运作流程中非常重要的一个环节，这个环节会涉及到很多法律、税收和会计处理问题。4） 信用评级机构对资产证券化产品进行信用评级。资产支持证券的评级为投资者提供选择的依据，信用评级由专门的评级机构应发起人或投资银行的请求进行，评级考虑因素不包括利率变动导致的市场风险，而主要考虑基础资产的信用风险。5）证券发售。信用评级完成并公布结果后，SPV将经过信用评级的证券交给证券承销商进行承销，可以采取公开发售或私募的方式来进行。6）SPV向发起人支付购买价款。SPV从证券承销商那里获得发行现金收入，然后按事先约定的价格向发起人支付购买证券化资产的价款，此时要优先向其聘请的各专业机构支付相关费用。7）管理资产池。在证券化产品发行完毕至到期偿付投资者本息这段时间内，SPV需要聘请专门的服务商对资产池进行相应的管理。服务商可以是独立的第三方，也可以是原发起人。

2 经济适用房资产证券化的可行性

经济适用房项目运用资产证券化融资的可行性，关键取决于是否具备实现资产证券化的基本交易条件。从目前的实际情况分析，我国已经初步具备了实行资产证券化融资的以下一些必要条件。因此，在经济适用房项目资产证券化融资已基本可行。

2.1 稳定的现金收入

尽管资产证券化对象是基础资产，但实质上基于其预期的现金流，即意味着能够作为被证券化的资产必须具有能产生稳定的、可预期的现金流特性。经济适用房项目能产生稳定的现金流、市场需求旺盛、收益较为稳定，而商品房房价总体稳步增长的同时也带动经济适用房房价的不断上涨从而其利润成长性好。

2.2 物质、资金基础

从宏观角度分析，资产证券化有利于减轻政府和银行在经济适用房建设融资方面的压力，有利于我国经济适用房建设大量吸收社会资金，有利于城市经济适用房在建存量资产的利用和实现经济适用房建设可持续发展；而同时，在住房刚性需求增长和社会保障体系建设进程加速下。

2.3 初步具备了相应的法律环境

2005年3月以来，在证券化的模式选择、法律障碍突破以及税费规范等方面制订了相应的政策法规：2005年4月20日中国人民银行和银监会共同《信贷资产证券化试点管理办法》；建设部2005年5月16日《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》；财政部2005年5月16日《信贷资产证券化试点会计处理规定》；中国人民银行2005年6月13日和15日分别《资产支持证券信息披露规则》。

3 经济适用资产证券化运作思路

假设某开发商有在建经济使用房建设项目3个，其中1个已预售完毕，2个未到达预售条件。现计划在建设已预售完项目二期工程。在进行传统的经济适用房融资后，拟建项目资金仍存在巨大的缺口。经过比选和测算以后，该公司发现如果将2个未达预售条件的在建项目资产进行整理，组建资产池，把销售收入作为还款源来进行资产证券化运作就可以弥补资金缺口。具体过程如下：

首先，由开发商作为发起人，发起确立基础资产并将其委托给某一信托公司，由信托公司组建一家专业公司并将经过整理的在建项目资产以出售的方式授予该专业公司。其标的物为未经预售项目的收益权，即建设项目的销售收入。

其次，由该专业公司委托设立信托业务，以所购买到的资产为依托设计资产支付证券。SPV可采用各种内部和外部信用提高形式改善发行条件，吸引投资者，并通过证券承销商向投资者销售资产支持证券，同时还可向投资银行申请在全国银行间债券市场发行证券，。

最后，专业公司委托资产管理公司或开发商为受托管理人管理证券化的资产，受托管理人用资产的现金流支付资产支持证券投资者的本息。在到期后向投资者还本付息，资产所有权及资产收入流仍属于开发商。

4 结语

经济适用房资产证券化虽然能够有效地拓展经济适用房建设资金来源从而促进其发展，但是其高风险性也是不容忽视的。由于资产证券化过程中涉及众多投资和认购主体，实施过程具有一定的复杂性，一旦某个环节发生问题，就可能影响整个金融系统的稳定性。要发挥特殊目的信托的积极作用，需注意如下几点：一是强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险；二是应由监管当局鼓励和支持推动商业银行在现行法制架构中尝试新的不良资产处置方法；三是应制定专门的资产证券化法规进行管理。

参考文献：

[1] 李杜莎.资产证券化在我国房地产企业融资中的研究及应用[D].成都：西南财经大学

[2] 杨润权.资产证券化之浅析[J]. 品牌（理论月刊），2011，01：33+35.

[3] 国家发改委办公厅. 关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知[P].

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一、 资产证券化融资理论的介绍

1．资产证券化融资的基本概念

国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化 资产必须能够从原始持有 人的总资产池 中剥离出来，通过一些 运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证 券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认 为资产证券化融资是指具有某种未来可预见 的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现 与 原权益人的风险隔离，再辅 以独特的信用增 级和信用评级，发行 基于资产价值和未来收益 的资产支持证券进行融资从信用关 系的角度分析，资产证 券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证 券化融资属于“二级证券化”的范畴。

2．资产证券化融资的运作模式

资产证券化融资 的运作模式核心在于证券化资产的真实转移 、风险隔离和信用增级 的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融 资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构 、特殊 目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构 、信用增级机构 、证券承销机构等。

3．资产证券化融资的核心内容

一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通 过一整套简 单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。

4．资产证券化的价值分析

(1)从 融资者的角度 ，其价值实 现主要体现在 以下几 个方面 ：增 强资产流动性 ，降低融 资成本 ；分离信 用风险 ，拓宽融资渠 道 ；改善负债结构 ，提高资本效率 ：增加 企业收入 ，提高管理水平。

f2)从投资者的角度 ．是价值 实现主要体现在 以下 方面 ：获得较 高的投资收益以及 较大的流动性 ：具有较低的投资风险 ：突破投资 限制，拓宽投资渠道 。

二、房地产资产证券化在我国发展 的可行性分析

我国改革开放 2O多年来 ．房地产 的迅速 崛起 与证券 市场的快速发展与繁荣 ，使得房地产资产证券化成 为可能 。

（一)实施房地产证券化 的宏观环境 日趋成熟

1．宏观经济需要房地产有效投 资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新 的积极增长点 ，发展资产证券化 的融 资模式 有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们 在上海 、深圳 、北京等发达城市进行资产证券化领域 的初步尝试 ，并取得 了一定成效 。

2．土地产权 和房地产权 改革为房地产资产证券化提供 了前提条件 。产权明晰是房地产证券化的必备条件 ；土地使 用制度改革为房地产权益 的分 割提供 了条件 ，为推广房地 产资产证券化做 l『积极的准备 。

3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础 。从整个 国家的宏观经济基础看 ，我 国的金融体制改革不断深化 ，经济运行状况 良好 ，发展势头强劲。

4．国家 针对房地产 金融领域 的违规操作 现象 ，自 2001年以来连续 出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策 ，繁荣 的房地产市场 和规范发展的金融 市场 为房地产资产证券化 提供了经济基础。

(二)初步具 备实施房地产证券化的微 观基础

1．房地产市场存在 巨大 的资金 缺口。只有推行房地产证券化 ，在金融市场上直接 向社会大众融资 ，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大 的住房消费 市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款 ，住房 消费的直接融 资势 在必行 ．推行 房地 产证券化成为一种必然

2．住房抵 押贷款证券化业务基本成熟。我 国随着住房 货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来 ，住房抵押贷款不断上升 已初步形 成规模

3．庞大的房地产证券化投资需求群体

4．日趋规范的资本 和证券市场 。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国 已形成基本框架 ，资本市场 的发展不仅 为房地 产证券化提供 了市场规模 ，也因资本市场证券 品种丰 富而使房 地产融 资形 式有 多样化的选择 。

(三)政府的推动作用

证券化 是一种市场行 为．但 也离不开政府 的有力支持 ，特别是在制度 的改革和金融政策的推进方 面上 。 综上所 述 ，房地产资产证券 化在我 国虽不 具备大规模推进 的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。

三、房地产资产证券化融资模式的分析

(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式

在 国外 ，已逐渐形成 了两种房地产资产 证券化的融资模 式 ；分别是以股份制项 目公 司为平 台的公 司型模 式和以第三方信托 机构为平台的信托型模式 。不 同平台开展 的资产 证券化融资有不 同的核心运作，不同平 台也会有不 同的优势。房地产企业设立股份制项 目公司是为了使后者成为项 目资产的载体并充 当特殊 目的机构开 展资产证券化融资 ，是国外房地产 资产证券化融 资普 遍采用融资平 台 ，适用于大型或者特大 型的长期房地产项 目融资。从制度功能上 讲，信托具有 的财产隔离机制 能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离 ，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍 。

(二 )对我国实行房地产资产证券化的难点分析

1．体制的制约

我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革 ．专业银行商业化 、利率市场化、项 目业 主负责制等举措都是改革 的重大步骤 ，但这些 目标的真正实现还要经历一个相 当长 的过程。这也在一定程度 上制约 了我国房地产证 券化进程 。

2．资本市场的制约

（1)现 阶段 ．国证券市场虽然发展迅速 ．但仍属 于初级 阶段 ，市场容量和市场规模十分有限 ：

(2)目前 我国证券市场很不规范 ，难以识别证券的优劣 ；

f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险 ：

f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构 ；

(5)缺乏专 门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需 的专 门人才 ：

3．房地产法律及其监督的滞后性

我 国现行《证券化》的相关条款中 ，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长 ．实施过程 中难免存在种种困难 。

4．信用制约

现阶段．我 国尚无完整 意义上的个人信用制 度 ，银行很难对借款人的资信状况做出准确判 断，对信贷业务 的前 的贷前调查 和对 贷款风险的评价显的困难重重。

5．房地产 金融市场一级市场欠发达

我 国长期实行 的福利 住房制度使房地产金融市场一直没有 获得真正 的发展 ．尤其是 国有 四大银行在金融市场的垄断地位 ，决定 了我国房地产金融市场 以非 专业性房地产金融机构的商业银行为 主体。

四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示

（一）国外房地产资产证券化 的融资模式对我国房地产证券化的启不

1．创造 良好的房地产 汪券化的制度环境

继续深化房地产制 度 、金融制度和企业制度改革 ，规 范资本市场特别是证券交易市 场的运作 ，加快制定和健全相关法律 法规 ，为我 国房地产证券化创造一个 良好的外部环境 ．实现房地产权的独立化 、法律化 和人格化

2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保 体系 ，培育多元化的投资主体

建赢专 门的政 府担 保机构 ；积极开展各种信托业 务 ；成立由国家控 股或政 府担保 的抵押 证券公 司，收购各商业银行 的抵 押贷 款 ，并 以此 为基础 发行抵 押贷款 证券。

3．创造适宜的房地产资产证券化需要 的环境

加快商 业银行 的转 制步伐 ；组建全 国性的住房银行 ；完善一级市场 的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业 。

4．构建房地产信托投资资金

借鉴美国模式 ，由金融机构组织发起 ，具体资产 管理 由专业的投资顾问操作。

（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择

不同的房地产证券化模式 ，其运行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的国家或地 区。这种不同会更加明显 。在我 国还是半空 白的情况下运作 ．可以尝试从 以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路 ：

1．确定证券化资产 ，组成资产池。原始权益人在分析 自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础 的资产的选择直接关系到以后证券化 的成功与否。

2．资产转移 ：这是证券 化过程中非常重 要的一个环节 ，在典型的资产证券化模式 中，会通过一个 专门的中介机构 ，也称特殊 目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。

3．信用增级和信用评级 ；为了吸引投 资者 ，改善发行条件 ，必须对资产支持证券进行信用增级 ，以提高所发行的证券的信用级别。

4．发行证券及支付价款 ；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功 ，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行 收人按事 先约定的价格支付给原始 的权益人。

5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行 ，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担 任 ，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况 ，一般也具备管理基础资产 的专门技术和充足人力 。至此 ，整个 资产证券化过程告结束。

【参考文献】

[1]邓伟利．资产证券化：国际经验与中国实践 [M]．上海 ：上海人 民出版社，2003．

[2]威廉姆 ·布鲁格曼．房地产融资与投资 [M]．大连 ：东北财经大学 出版社2000．

[3]斯 蒂文 ·L-西瓦兹．结构金 融—— 资产证券化原理指南 [M]北京 ：清华大学出版社．2004．

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二、ABS应用于地方政府融资的适应性分析

（一）法律法规的适应性分析

资产证券化的各个节都有可能涉及与法律有关的问题。从平台公司资产可转让性的条件来看，现行法律缺乏必要的转让前提条件界定，运作不当势必会影响其融资功能和加剧平台公司的风险，所以应强化立法对证券化资产转让交易予以严格限制。

从SPV（特殊目的载体）的创设模式来看，其涉及的法律问题将直接关系到资产证券化应用到平台公司的成败。因为在整个证券化运作过程中，SPV居于中心地位，其主要功能是通过制度安排将资产证券化的风险和发起人的破产风险进行隔离。

但我国现行《信托法》并未对信托资产证券化作出实质性规定，受托人只能对信托财产进行处分和管理，发起人财产和信托财产并未实现彻底的隔离，这样导致的结果是拟证券化资产并不能实现“真实销售”的目的。

（二）金融监管的适应性分析

资产证券化产品在选择基础资产时应重点关注地方政府融资平台公司的优质资产，监管机构在初始阶段就应该通过制度安排限制资产池中现金流不稳定的资产。与此同时，还要加强对平台公司德风险和信息不对称的监管，因为一旦平台公司的基础资产质量出现问题，市场投资者可能采取抵制所有同类资产的方式以维护自身利益，使得原本低迷的直接融资市场更加缺乏流动性。

信用评级机构的独立性是保障资产证券化有效性的重要节，因此，最直接有效的措施是加强对信用评级机构的监管，从而确立资产证券化监管的长效机制。

鉴于我国的特殊国情和证券化本身的特点，单纯依赖市场约束机制监督资产证券化的过程并不具有现实可行性，应当综合运用政府监管和资本市场监管等多种监督工具和监管手段，以减少平台公司资产证券化的负面外部性。

（三）信用增级评级的适应性分析

根据银监会2012年地方政府融资平台监管工作会议的指导思想，重点强调“政策不变、深化整改、审慎退出、重在增信”的原则，可见地方政府融资平台的信用是其中的关键性问题，通常涉及信用增级和信用评级。

根据银监会2005年第3号文件的规定，信用增级可以采取外部信用增级和内部信用增级的方式进行。然而，并非所有证券化交易都需要外部增级机构，在某些情形下可采取超额抵押等内部增级方法。信用评级是对地方融资平台公司按时支付本息的收益和风险进行评价，并适时公布评价结果。如果发行的资产证券化产品是债券，发行机构在发行前应聘请评级机构进行信用评级。评级过程的严谨性和过程性管理关系到评级本身的质量，有鉴于此，可设立检查机构对评级使用的模型与方法进行定期或不定期的检查。

（四）投资主体的适应性分析